关键词：精装修；工程；管理
1 精装修精细化管理内涵
很多人对于精装修的管理，都反映在：总分包，各分包的协调；精装修专业的控制，精细化管理这两个方便上，其中，何谓精装修的精细化管理？
第一，设计精细化（业主方设计深度去到施工图程度），第二，材料设备精细化（具体的材料要求有明确的规定及数值要求），第三，工程管理的精细化（人到位、资质到位、管理体系的建立），第四，后期管理及交楼的精细化（物管人员的专业程度达到，交楼给小业主的资料管理完善，有自己的系统），第五，ISO的建立。
但对于大多数精装修管理方，上述要求都做到的基本很少，可以实现其中二到三个项目的已经很不错了，所以关于精装修能否可以实现精细化管理，还是要看本企业的管理架构是否完善。
2 精装修管理的特点
2.1 全专业性
精装修覆盖土建、水电、园林及外墙等所有建筑专业。
2.2 全过程性
精装修工程管理覆盖全工程施工周期，包括土建（设计深化，前期移交）、精装修施工期、移交小业主阶段（维修期），而且精装修专业是唯一一个要直接面对小业主的专业。
2.3 档次差别性
目前市场上的精装修档次差别大，有几百块一平方到上万一平方的都有，而且根据建筑功能，分一般住宅、高挡住宅、公寓装修、别墅装修等。
3 精装修管理过程的划分及管理要点
根据精装修管理的两大难点，精装修管理过程一般分为：土建移交阶段、精装修施工阶段、验收移交物管或小业主阶段。如果站在业主方管理的考虑，我认为有以下一些要点和要求。
3.1 土建移交阶段管理要点
三线移交的监督，包括其它专业的放线（如电梯、幕墙、铝合金等要同步，不仅限于土建）
移交区域除了大堂及室内，对应的如设备房，楼梯间，地下及负一楼最好能同步，以避免最后竣工时间的延误
涉及到各分包的招标要确认要提早。如户内门及大门，如不提早确认，待土建退场后需要再二次修改，会早成对后续的返场时间工程管理工作造成很大影响。
临水临点垂直运输及工人宿舍办公室等，需要业主协调的要提早安排。
施工通道及临时货物的中转，原则上由精装修单位统筹，但需要考虑土建退场及园林交叉施工的可能，提早准备通道。
进场前，可能因为装修单位要设置临时洗手间等文明施工设备，要求土建机电单位等先进行部分设备施工。
考虑到永久电及永久水和临水临电的替换，要安排有利的临水电布局，不对将来的切换造成影响。（临水一般设置外立面，如漏水不会对室内造成影响。临电一般设置在管井，可以提早安装管井门进行保护）。
交接前，应安全本项目的所有供货商和材料商进行交底会，让业主监理及装修单位明确本项目所使用的材料、工艺要求及供货时间有初步印象。
对于总包的整改，要建立要求，如不能及时整改及整改不合格，马上安排后续单位进行替换施工，保证不影响工期。
其它单项的交接，尽量不要有无施工责任单位的过渡性移交，尽量有上序工序的责任单位对下序责任单位的单项移交，避免不必要的责任扯皮。
3.2 精装修管理阶段
建立检查评分制度，考核各施工单位项目经理能力及监理的专业水平。
对所有进场材料（没开始报建的要填写材料进场计划）要建立台帐，方便随时核实及整理。
精装修的合同对于节点支付粮单可能没有详细划分，要和装修单位明确详细节点，达成共识，也方便监理确认节点目标。
质量监控体系，应该是监理检查发现及要求整改，监理为主责单位，业主负责监督，并且要定期联系设计到现场进行图纸复核，及联系各政府监督部门来施工现场进行相应的规定检查（如质监站、节能检测等）。
主材（如木饰面和石头等）在生产过程中可以检查其质量生产的，要在生产前进行工艺抽检，如木装的油漆施工，石料的开版选择等。
精装修的施工期内，要对一些主要的工序，如卫生间隐蔽，天花隐蔽、铝合金试水等重要工序，业主要联合监理进行现场验收，并且验收后马上签名确认，对其它配合单位如果没有及时配合，要给予严肃处理。
因为精装修施工期也是整个项目施工期的最高峰，所以必须明确所有参建单位的竣工资料填写及名称等要求，由监理统筹，进行培训学习，保证精装修完工与竣工验收顺利接换。
精装修的精细化管理，前提是管理人员首先要到位，第二个就是人员的经验及素质满足本项目要求，然后对项目内的每一户建立分户档案，档案包括由交接开始的资料，包括所有隐蔽验收及关键工序的验收文件，以对将来回出现的质量问题进行可追溯性研究。
精装修大面积施工前，必须要求做工艺板房及样板房，所谓的工艺板房，就是为了给后续的施工工艺进行指导性的施工的板房，一般要求除会污染的材料不安装外，如木饰面，石头、设备面版等材料外，其它工序都要完工，但可以是半成品，如天花可以施工完毕，但不要求做乳胶漆。样板房是指最后装修移交的成品展示。一般要求工艺板房为施工单位进场后2个月内完成，样板房为进场后3～4个月（视材料供货期影响）。
关于成品保护问题，产品保护除保证本单位的成品不受其它单位破坏外，还要考虑到不影响其它单位的正常施工及后续交叉作业的影响。所以成品保护必须是要本单位及其它相关单位互相讨论后，以文件的形式确认下发安装，也要求相关单位对此作法认可，将来出来破坏问题可以按约定处理。
关于现场的偷盗管理，第一，现场必须进行封闭式管理，如在架空层的上一层设置大门，有精装修保管，下班时间关闭，电梯上班开启，下班关闭，且尽量保证工人出入通道只有一条（保证有救生通道）。第二，所有参建单位约定防偷窃协议，如每家单位偷窃后建立由业主监理确认工程量的台帐，如发现其中有偷窃的责任单位后，由责任单位全部埋单。
由于精装修单位进场后，参加单位过多，必须建立应急机制，在现场发生的安全质量事故必须可以马上组织目标地处理，且由装修单位带头定期进行消防演练。
3.3 精装修竣工移交阶段
精装修完工前，经监理验收后，才可以进行开荒工作。开荒工作为各分包自我清理、精装修牵头的建筑开荒、物业或专业公司的清洁开荒，业主正式收楼后的局部清洁。
按照相关要求，所有户外必须张贴分户验收表，表格上必须有相关单位的责任人联系方式。
精装修移交给物管前，必须由监理统筹，对相关物管人员进行各设备及功能设置的交底使用培训，在培训没有完成或者没有确保有上岗人员操作前，所有设备设施必须有精装修单位人员管理。
物管是将来可以协调工程问题90%以上的协调者，所以精装修的项目经理及下面的维修主管要与物管增加沟通渠道，尽量让物管知道施工维修的流程及工序，让维修工作更加合理和及时。
4 协调各分包技巧
精装修工程管理一般的沟通渠道可以分为：工程例会专题例会等会议、现场的日常巡查、各种检查评比活动、与各总分包项目经理的当面沟通、与各职能部门（包括设计、预算政府部门的沟通等。
4.1 工程例会制度
工程例会是每个人展示自己工程管理能力及协调能力的平台，但由是一个充满利益斗争及解决问题的战场，我认为组织好一个工程例会是一个项目管理者是基本技能，组织工程例会主要为：
控制好开会时间开会讨论问题，一般工程例会控制适宜在1～2个小时内，时间太长会造成与会人员的疲劳及对组织者效率的质疑。技术问题原则上不能在工程例会上讨论，因为很多参与人员会不清楚其中的技术原理，而且讨论后，没有经过其它部门的确认，也不可以马上实施，工程例会就是讨论在工程实施过程中需要协调的管理问题。
如两个单位的协调问题，没有经过第一次沟通就直接在管理例会上提出，组织者应当给与批评，像日常的管理巡查发现的一般问题，不申报监理就是会上提出的也要给予批评。提出的协调问题经总分包多次讨论没有结果的，但作为业主代表可以当场拍扳确认的，可以马上在会上明确，并且作为会议纪要内容，会后可以要求施工马上执行，需要设计讨论在实施的，要确认好完成时间，推进的责任人等，确保在下次工程例会上有所进展。
关于计划有延误的情况，如果在会上明确了责任单位，且责任单位没有任何补救建议，应该在会议纪要里注明，作为以后追究其延误工期的记录之一，且通报各参建单位，作自己相应的计划调整。
4.2 做好各方协调工作
关于协调问题涉及到各方冲突的协调办法，如几个单位要协调搭脚手架共同使用的费用分摊问题，先了解产生的总费用及施工时间，单方面了解各分包单位的可以承受的费用上限。与监理及了解合同总价及了解图纸上的工程量情况。开专题的协调会，确定各单位的费用，使用要求及完成时间，做会议记录，如在此过程中还是存在因利益问题不能达成一致，就需要对有抗拒的单位进行解说希望工程能如期推进，如还不能再解决，应该把所协调的所有结果及处理程序上报上一级领导，约见对方公司老总等继续协调。
4.3 突发时间及安全事故的处理
关于处理突发时间及安全事故，应第一时间通知主责单位进行救援，业主方应马上通知上一级领导。马上察看现场，避免二次事故发生及组织监理排查安全隐患，并且把事故现场拍照取证。要求各责任方先各自汇报事故情况及发生原因，与监理了解事故发生源，确认事故发生原因，最后开总结会，确认最后事故处理意见，有必要上报领导及上级部门。
4.4 各专业的协调
关于对各专业的协调，如发生不是本专业的协调，可以用以下处理办法：
询问相关专业的同事、监理和施工单位，如给出统一的意见方案，申报技术部门后执行。
如有大的异议，在费用不高的情况下，可以先施行样板，样板后，待技术部确认后给予执行。
费用高及样板不可行的情况，组织图纸专题讨论，邀请各相关单位人员，有初步结果后，下发指令执行。
4.5 与监理的监督和配合要求
对于监理业主方必须要求：
监管他们的日常巡场工作。
要求他们牵头组织一些技术和沟通的专题协调会（由确定时间、主题，结果必须由监理得出，并且要求做会议记录）。
要适当树立他们的威信（如业主巡场应该邀请他们参加，要罚款施工先要求监理主动，尊重他们对施工粮单的意见等）。
质量体系要求他们建立，业主监督实行。
当他们提出对工程有建议的时候，不论对错应当先给予鼓励，再评判他的可行性。
对于一些有责任心有能力的监理同事，要建立总监给予重用，避免流失。
5 结束语
以上是我对于精装修工程管理的一些心得，主要是工程管理操作方便，如有争议，请各位同行指教。
参考文献：
[1]孙启东.商业项目精装修工程管理要点[J].科技与企业，2012.8.
关键词：案例；进场条件；选材；体会
中图分类号：TU71 文献标识码： A
引言
随着社会经济的飞速发展和城市化建设进程的不断加快,房地产业成为国民经济重要的新的经济增长点，房地产交易也日趋活跃。尤其是作为房地产支柱产业的民用住宅，在近几年迅猛增长。而同时，民用住宅的交楼标准也在不断提高。我国现阶段已有不少住宅楼盘推行精装修户型，政府有关部门也不断推出相关政策。下面就针对某住宅工程精装修的施工过程，谈一下笔者的心得及体会。
1、工程概括
凤凰和熙苑B区01-06幢住宅由江苏凤凰置业有限公司投资建设，为六幢十八层高层住宅楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑面积约八万平方米。楼层层高2.9米，户型从二室一厅、三室一厅到四室一厅等六种户型，建筑面积从89-250平方米不等，全部采用精装修交付标准。户型室内空间方正，没有墙面和柱梁面级差，所以在装修方案布置中非常理想。天花采用石膏板叠级造型吊顶，墙面壁纸、局部造型采用软包及木饰面墙面，地面为石材及木地板，厨房全部为石材装饰，橱柜家电齐全，衣帽间采用史丹利固定衣柜，德曼户门安装到位，卫生间根据主次的不同采用三种品质石材及黑境装饰，所有洁具齐全。在功能配置方面，地板采暖，空调采用 VRV 中央空调，可视对讲安防系统，在装修品质方面可谓下足了功夫。从最终的整体效果及品质来看，也与当初设计档次相吻合。但回过头来看，从整个装修过程中也有许多方面需要我们总结与提高。
2、精装修施工进场条件
精装修单位进场时，总包土建的外装修正在施工，外脚手架还未拆除，甚至一部分厨房及卫生间的防水还未施工，外窗正进行铝框安装。在这种条件下，精装单位进场后面临着大量与土建配合协调事宜。有垂直运输余运料的协调问题，现场工作面提供的问题，总包专业点位预留预埋偏位等等问题。由于铝窗没有封闭，一旦遇到雨天及风天，很多的精装施工工序受条件限制根本无法施工，对施工进度及施工组织的影响非常大。尤其是到了后期，由于受外架拆除的影响，市政管网施工滞后，造成楼内的供水及排水条件不具备，后期的施工用水不得已从自行提水解决，施工效率严重降低。笔者认为，在外装修完成一半、外窗封闭完成一半的条件下，精装修进场施工从总体进度考虑是比较适宜的。①精装修单位希望早点进场，对精装修工期的压力能够给予缓解；②现场已具备一定的条件开展精装修施工。当然，也要考虑季节的影响，最好避免在冬季进场精装修施工。这里面起决定性的因素就是开发商的前期统筹规划及总体进度的时间节点上的把握，重点要考虑土建结构的进度控制及外装进度的控制。一旦土建结构及外装进度滞后，相应的精装进场施工只能是仓促上阵、盲目抢工。这是我们所不希望看到的。
大家都知道，精装修一般情况下都要有施工样板间，用样板引路来提前解决各专业间的配合问题，也确实能在很大程度上解决一部分问题。比如说天花造型与空调的配合问题，主要是造型吊顶标高与设备标高的冲突问题。在样板施工中这一类问题通常都会调整造型及标高来解决，但样板施工并不能解决全部问题。由于现场情况的不同或者结构施工偏差的影响，往往还需要具体问题具体解决。在本项目中就遇到过这样的问题：空调风管在穿过厨房部位时，按照设计位置、设计标高布置，专业与精装修都没有问题。但是在最后安装厨房排烟管时，发现空调风管的位置与排烟诱导器之间几乎没有距离，排烟管根本无法安装。通过设计在现场查看后，将排烟诱导器的标高上移，与空调风管错开，对精装吊顶影响很大。
还有对强电、弱电及上下水点位的明确也是需要我们在前期的结构设计图纸中考虑的。现在很多的住宅项目精装深化图纸都是后设计，在结构施工的基础上进行调整，在后期的精装施工中开槽引线、明管敷设比比皆是。这样一是对混凝土结构安全有影响，二是也存在一定的安全质量隐患。因此，一个成功的工程设计应该是在结构施工过程中，房间内所有功能性的点位已经明确；随着结构的施工，该有的点位已经在它应有的位置上准确预留。这就对开发商提出一个要求，在前期施工图设计过程中，相应的精装修设计也要同步考虑，将精装修的主题思想灌输在结构施工过程中，这样往往会对后期的精装施工起到事半功倍的效果。
3、精装修的材料
本工程精装过程中石材及木饰面板的用量非常大，整个工程石材用量在3500m2左右，木饰面用量在2500m2左右，需要在3个月内全部加工安装完成。在材料从测量下单加工到最后的运输及现场的安装一系列的环节中，充分考验了精装单位的组织管理及协调能力。从后来的结果来看，精装的供货进度包括石材及木饰面均没有达到预期的计划要求。这里有几方面原因：①在精装进场后测量过程中，现场的条件不具备，基层的防水层还未施工，测量放线受影响，边角石材无法下单；②加工材料工程量确实很大而加工周期很短，具备加工能力的厂家也只是现找现备料；③对石材及木饰面的品质要求比较高，对原材的供货挑选比较严，在选材方面受到一些制约，也影响到材料的加工进度。其次在加工质量品质保证方面，从初始石材进场品质的控制到后期施工进度的压力、石材供货的压力，也直接导致后期部分石材品质的下降。这也成为最终精装效果的一大缺陷。
在目前的市场环境下，绝对是一分价钱一分货。像石材这种随着价格的不同品质有很大出入的主材，在装修单位采购时对成本和利润的考虑，也就间接决定了石材的品质。因此，理想的方法就是由开发商统一供货。这就要求开发商在项目前期，对精装的所有供货材料的品种进行统计，根据总体进度计划要求，提前进行备料准备。目前已经有很多开发商对精装的大宗材料采用统一采购统一供货的方式。从根本上讲，就是将精装修的主要材料放到了加工厂的流水线上，无论从加工精度及加工品质上都是精装单位自行采购无法比拟的。
4、精装修体会
1）住宅敞开式阳台的铝合金门不适合做推拉门。虽然推拉门节省开启空间，但从使用角度看，推拉门的重量比平开门重，开启关闭很费力，最大的缺点就是密闭性差，尤其像在南京这样的天气状况下，很难达到平开门的效果。
2）敞开式阳台的落地开启存在渗水隐患，尤其是在阳台宽度有限的情况下。尽管阳台有防水做法，靠阳台防水来预防落地推拉门的渗水问题根本无法保障。最好在门下口设置混凝土坎墙，适当降低推拉门的高度尺寸。
3）敞开式阳台的排水方式，设计图纸为阳台栏板侧向穿管自由排水。但考虑阳台找坡，在侧向穿管的标高很难控制，而且装修效果也不理想。最好能考虑地面设置不锈钢地漏，由平面导向侧面排水。
4）关于设备检修口的设置。无论是在木饰板或是石材，检修口的开启要保证灵活，而且装饰效果还要美观。个人的意见是，所有检修口的设置均应由专业厂家加工成品到现场安装，在美观及使用方面会更胜一筹。当然本工程也有许多成功的装饰细节。譬如，凹槽的设置及处理大多集中在门两侧与墙面的交接处及不同材料的收口部位，从设计角度考虑，在该部位容易产生裂缝；一旦有裂缝产生，也是开裂在凹槽内，对整体的装饰效果影响不大。
1 关于住宅产品的设计定位
精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2-3个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。
2 精装修住宅的设计方法及设计范围
住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往忽视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供应商的水平再高也无法做出理想的布置。
精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。
3 精装修工程成本管理的通用方法
精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。
3.1设定精装修成本目标、指导精装修设计
在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。
3.2精装修成本测算
精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。
3.3工程招投标、竣工结算
工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。
4 提升精装修工程成本管理能力建议
4.1 精装修样板先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
4.2 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位
集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。
建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。
4.3 过程管理是保证装修品质的关键
过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。
成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。
4.4加强精装修工程成本学习研究
我们公司精装修工程管理水平还有待提高，从设计能力、工程管控能力、成本管理能力都没有形成标准化，一个项目一种办法，没有形成集中优势，与星河湾、绿城相比还有差距，需要加强与好的精装项目、同行、尤其是星河湾、绿城之类的精装龙头企业交流，借鉴推广一些成熟的研究成果。
结语：精装修工程成本管理是精装修项目管理中核心要素，要提高项目利润、提升市场竞争力，就需要完善精装修工程成本管理，只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，才能在竞争中具备优势。通过在精装修工程成本管理中应用：精装修样板先行，装修风格尽量简约、要突出亮点，设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式，加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位，过程管理是保证装修品质的关键，加强精装修工程成本学习研究以上措施，精装修工程成本管理一定会上一个新的台阶，必定能处在行业的前列。
参考文献：
【关键词】精装修；问题；严格控制；监督
目前，为了满足消费者的需求，高档商品住宅在交楼的时候已经配备了精装修，简单的说就是已经把室内的地面、墙面、天花板、门、窗、厨房、厕所设施装修好了，业主只需要简单的安装一下窗帘，配备一些家电就可以入住了，这为业主提供了极大的方便。但由于精装修的质量比较难控制，导致很多消费者后期的投诉。例如，常见的质量问题有渗漏、裂缝等，翻修是一件费工耗时的事情，不仅仅影响了开发商的信誉，还导致业主无法正常生活。总得来说，这是一个大家都非常头疼的问题，我们需要想办法解决它。
1.装饰用材
材料是精装修工程的物质基础，必须严格把好关，要满足强度、防火、防腐、环保、美观、安全的要求，国家的规范中对这些都有很明确的规定，设计部门在设计文件中对材料应该提出明确的要求。然后，现场监理进行质量控制，一定要按要求做事。如果承包商贪图利益，不从正规的渠道拿货，导致较多的质量问题，进场后又不按照监理程序报检，就会导致很多质量问题，甚至有可能存在安全隐患。所以，一定要在用材上把好关。
材料的质量验收标准及程序：
（1）装饰工程部（工程技术部）从建筑设计角度出发，提出采购材料在美观及使用功能上等方面的要求及验收规范，并完成材料设备选型定板工作。
（2）项目部、装饰工程部工程师、招标采购部材料员会同施工单位材料员、监理公司检查进场材料与“产品封样”是否相符，并将“产品封样”保留到竣工及保修期结束。
（3）对于关键材料的关键生产加工过程，招标采购部须会同项目部、装饰工程部并委派专门人员对其过程进行现场跟踪监督。
（4）进场材料的检查、验收工作必须做到100%，由项目部主办工程师负责会同总承包公司、监理公司、装饰工程部等有关单位共同参与进行，验收合格后方可支付材料款。
（5）如果施工单位要求延时交货，应当提出书面的申请。
（6）项目结束后，招标采购部汇总材料的供货质量、交货期、配合情况，填写《供应商评分表》，报部门经理审批。
2.漏水现象
完工一段时间后出现了漏水的现象，排除材料不符合要求这个因素，主要是由于施工方法上出现了一些问题：工人在安装水管的过程中，因为工作量过大，导致冷热水管混用；或者由于工人在施工现场没有保护好水管，导致水管在安装前就已经有所损坏；另外，工人没有处理好水管的连接。针对这些问题，就必须提高施工人员的质量控制和技术水平，水管隐蔽前就要进行试压检验。
除了水管漏水，马桶也容易出现渗漏现象。马桶应该根据卫生间的设计选择一个合适的型号，马桶底座的四周用玻璃胶密封，马桶下水口的地方应该安装密封圈，密封圈要套入PVC管内。
3.厨房装修问题
（1）样板房中橱柜方案不能点火。原因：1）煤气炉下方通风设计不满足燃气点火要求；2）燃气进户后软管经过微波炉，不能满足点火要求；3）软管距离超过2米，不能满足点火要求。处理方法：1）橱柜方案在销售样板施工前应该通过各个单位联合会审、确认无误后才可以开始施工。2）设计人员在设计和审核橱柜方案时，应该充分考虑燃气点火要求。3）消毒柜不应该放在燃气炉正下方。
（2）某些户型厨房洗菜盆和排水管距离太远，无法排水。所以，厨房洗菜盆位置应当尽量设计在排水管旁，避免成本的增加。
（3）厨房门设计不合理问题。有些厨房门设计为单扇平开门，门打开后正好挡着燃气炉，存在一定的安全隐患而且占用空间。解决办法：户型设计阶段通过设计手段避免此类问题的发生。另外，在样板房确认的过程中，发现问题，并想办法解决它。
4.墙面裂缝
墙面裂缝也是一个经常被投诉的问题。主要裂缝类型有：1）墙体（加气混凝土砌块）开裂；2）砂浆抹灰层开裂；3）腻子层表面开裂。裂缝处理的方法一般有：以裂缝为中心切槽（槽宽10cm-15cm左右），打凿清理完成后，挂上钢丝网，用微膨胀砂浆分两次进行补修。7天后，再进行腻子和油漆工序。土建施工阶段，应该严格遵守公司制定的砌筑和抹灰标准，减少裂缝产生的概率。装修阶段严格控制腻子上墙时间，必须在砂浆养护期完成后才能上墙。
5.吊顶防火问题
木龙骨应刷两遍防火涂料。有些承包商为了节省资金，就简单的用红墨水代替防火涂料，样子上看很像涂了防火涂料，但其实这全是红墨水。这样子做存在着极大的安全隐患，一旦发生火灾，整个吊顶就可能成片燃烧。所以，在施工阶段，监理人员应该对龙骨上的防火涂料进行严格把关。必要时应该拿一些已经上好防火涂料的木龙骨进行检测，看它是否满足防火要求。
6.室内环境污染的控制
精装修住宅室内环境污染浓度超标的投诉也越来越多。施工阶段对室内环境污染要坚持预防为主，应当从源头上进行控制，尤其要严格控制污染物超标的建筑装饰材料进入施工现场。当然，需要采取严格的施工工艺，以减少材料在施工使用的过程中造成的污染。监理机构在施工过程中应严格监控施工人员的工作流程。对于不符合要求的材料和流程，不得批准在工程上使用。施工完成后，应当让专业的检测机构对室内环境进行检测，对于不符合《规范》设计要求的工程，不得签署竣工报验单。
7.施工衔接工作
现在，装饰工程的实施往往由很多个不同的分包单位实施。怎么更好的协调好施工衔接是一个关键的问题。其中的施工顺序、不同分包的交接界面、过程中的检查验收就是总包管理和监理协调的重要工作。在招标前必须拟定好合同的结构，理清各个施工单位的合同关系。
在招标文件中一定对各施工单位的交接界面进行严格界定，因为招标文件也是合同的有效组成部分，其界定可以作为日后处理协调交接界面的依据。室内装修需要交叉作业的施工部位有很多，一定要将各单位责任划分的清楚。例如：对于铝窗框这一部位，土建单位负责窗台部位清理砼面、移交墨线和窗框边塞缝、周围防水，铝窗专业施工单位负责窗框内防腐、填砂浆；负责留出防雷连接码。机电安装单位负责防雷连接（包括连接线），室内精装修施工单位负责室内部位执补、扇灰、油漆等表面修复工作。[1]如果能对每一部位都严格界定，肯定可以减少施工过程中的问题，提高质量。
8.结语
据调查，业主买精装修的费用要比买毛胚房再进行装修节省10%左右。[2]所以精装修的住宅还是能够吸引人们的眼球的。目前，我们要做的就是将精装修的质量提高上去，在各个工序上把好关。我们需要推进住宅装修产业化，对住宅进行整体化的设计、装修，整体建筑成本也会随之降下来，同时，省去了购房者买房后的装修，节约了二次装修的费用。对于那些忙于工作的人士，买精装修的房子肯定是一个不错的选择。
【参考文献】
1、主要工作界面划分
应根据项目装修标准、总包及装修分包状况划分土建总包与装修分包的工作界面，参照以下原则：
(1)
一般地，阳台墙面装修由土建总包完成，阳台地面、顶棚装修由精装修分包完成；若阳台墙面设计为精装修，则由精装修分包完成；
(2)
室内客厅、卧室、书房走道的墙面抹灰及顶棚修补(或抹灰)由土建总包完成，腻子涂料(或壁纸)由装修分包完成，石材、地砖地面由总包完成至结构面，木地板由总包完成至找平层；
(3)
厨房、卫生间土建总包完成至主体结构面，防水、墙地砖、顶棚装修由装修分包完成。
2全装修施工现场移交条件检查
(1)
主体结构通过了中间验收，土建总包负责的粗装修（抹灰、地面找平、顶棚修补）完成，质量满足标准要求；
(2)
垂直运输，在室内电梯投入使用之前施工电梯要保证能到达全装修楼层，由于室外施工电梯在装修全部完成前需先拆除，故需要提前使用正式客用电梯，要提前对总包或电梯分包明确需提供给装修施工使用正式电梯的要求，在使用前做好验收、成品保护，使用中做好检查维修，使用完成后对电梯需重新进行检修、验收及再移交；
(3)
标高、轴线引测点进行了交底、移交；
(4)
施工用水、用电接驳点进行了移交；
(5)
对于上下分段进行全装修的工程，应设置水平防护隔离层。
3户内土建工程
3.1
空间几何尺寸
(1)
室内墙体轴线尺寸允许偏差正负8
mm；
(2)
室内净高偏差：正偏差、极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过15
mm；
(3)
室内平面净尺寸偏差：不超过正负10
mm
，极差不超过15
mm；
1
(4)
房间方正偏差：不超过0.3%，且不大于15
mm。
3.2
客厅、卧室、走道
1)地面（结构楼面）
(1)
密实平整、无裂缝、脱皮、起砂现象；
(2)
楼板层高控制允许偏差±10
mm；
(3)
阴阳角方正偏差：-1
mm～+3
mm。
2)墙面（20mm厚水泥砂浆抹灰层）
(1)
20mm厚水泥砂浆或混合砂浆粉刷到板底或梁底，表面压光；
(2)
抹灰层与基层之间粘结牢固，且无空鼓、裂缝、抹纹现象；
(3)
抹灰层表面应平顺，阴阳角应方正、顺直，抹灰层墙面平整度、垂直度和阴阳角方正允许偏差为-1
mm～3
mm；
(4)
户内门洞口尺寸为设计洞口尺寸允许偏差5
mm。
3)顶棚（结构面）
(1)
顶棚结构无裂缝、无渗漏；
(2)
基底应清理干净，砼表面应修补平整；
(3)
局部偏差超过细部质量要求的采取打磨修补局部抹灰的方法修平。
3.3
厨房、卫生间
1)地面（结构面）
(1)
表面平整，无裂缝、脱皮、起砂现象；
(2)
楼板层高控制允许偏差±10
mm；
(3)
完成管道安装及洞口封堵，卫生间已做好闭水试验(无明显渗漏)由总包带水移交（可采取分段移交），以确保日后与精装单位间不发生扯皮的现象；
(4)
管道周边做20
mm高防水砂浆，穿楼板的排水管统一留置50～100
mm高PVC管(或细部节点按照设计要求)。
2)墙面（结构墙面）
(1)
表面平整、无裂缝现象；
(2)
阴阳角应方正、允许偏差为-1
mm～3
mm；
(3)
厨房、卫生间墙面预留洞应符合设计要求；
(4)
户内门洞口尺寸为设计洞口尺寸允许偏差5
mm。
3)顶棚面（结构面）
(1)
顶棚结构无裂缝、无渗漏；
(2)
砼表面修平，清理干净；
(3)
局部偏差超过细部质量要求的采取打磨修补局部抹灰的方法修平。
3.4
阳台、入户花园
1)地面（结构楼面）
(1)
表面平整、无裂缝、脱皮、起砂现象；
(2)
楼板层高控制允许偏差±10
mm；
(3)
阳台、入户花园结构降板按图纸要求。
2)墙面
(1)
做法及标准同外墙，属于户内全装修完成的按照合同约定；
(2)
滴水线、槽做法正确，符合规范要求。
3)顶棚面
(1)
验收移交标准同室内顶棚面。
3.5
露台
1)地面（结构楼面）
(1)
按图做完找坡、防水、保温、细石砼保护层，细石砼保护层表面拉毛；
(2)
表面平整、无裂缝、脱皮、起砂现象。
2)墙面
(1)
做法及标准同外墙，属于户内全装修完成的按照合同约定；
(2)
滴水线、槽做法正确，符合规范要求。
3.6
入户门
(1)
入户门不安装，由装修总包指定安装时间；
(2)
户内门洞口尺寸为设计洞口尺寸允许偏差5
mm。
3.7
窗
(1)
外窗安装完成，经淋水试验检验无渗漏；
(2)
做好了对窗户的成品保护；
(3)
根据外窗的完成情况，可以有条件接受进入装修，但是外窗安装应满足装修进度的封闭要求，保证窗的安装质量。
4机电
4.1
给排水
1)给水管道
3
(1)
给水管道做好水压试验，且有记录，满足设计要求；
(2)
给水管部位必须在墙面有明显标识，标识出水管走向及范围；
(3)
给水管建议布置在吊顶内；
(4)
给水管离墙位置、高度合理，满足设计要求；
(5)
外露的管道必须有成品保护措施。
2)排水管道
(1)
排水口全部用堵头封堵，地漏有成品保护措施；
(2)
降板排水卫生间应设置排水措施。
4.2
室内供暖
(1)
盘管做好水压试验，且有记录，满足设计要求；
(2)
采暖系统入口装置及分户热计量系统入户装置的安装位置合理。
4.3
空调
(1)
空调管线穿墙圆洞位置、坡向、洞直径、套管留置合理，满足空调安装要求；外墙预留洞位置注意上下一条线；
(2)
空调插座位置预留合理；
(3)
室外空调机安装位置预留预埋完成。
4.4
排烟通风
(1)
排烟、排风口位置按照设计要求留设；
(2)
一般排烟、排风口标高位置高于窗户不少于50
MM。
4.5
电气
(1)
强电从配电箱（管线）到各开关、插座的终端盒，弱电从弱电箱到各弱电箱终端盒，管内只穿铁丝不穿线，不安装面板；预留电气管线由总包保证畅通，精装进场后双方及监理方共同参与移交，后由精装供方进行管理；
(2)
线盒面宜离墙完成面-5mm，位置、高度留置合理；
(3)
各种强电箱，分户配电箱安装到位。
4.6
消防及智能化
(1)
消防、防盗报警、可视对讲、电视、电话等设备接口位置，高度留置合理，有明显标识，且以颜色、图形文字标识出所接终端设备类型；
(2)
各种弱电箱安装到位。
4.7
燃气
(1)
管道穿楼板套管应高出饰面50
mm，管道和套管之间用柔性、难燃材料填满；
(2)
管道防雷、防静电接地测试合格，且有记录；
(3)
燃气设备接口宜留在室内或生活阳台上；
关键词:装配式装修技术;施工要点;EPC模式
目前,我国传统装修行业因工程质量参差不齐、环境污染严重、维修翻新困难等问题,逐渐成为关注焦点。装配式装修的兴起与发展,便是人们对于居住环境和装修工程日益严苛的要求之下产生的必然结果,显示了装修行业未来的趋势和发展方向。在传统装修工艺已走入瓶颈的背景下,装配式装修技术将使我国装修行业乃至房屋建筑行业的施工速度及工程质量进入一个新的时代[1]。本文在工程实践基础上,对装配式装修技术进行剖析,总结其优劣势,并对装配式装修行业发展提出发展建议。
1工程实践
1.1工程概况
某地块工程位于厦门市同安区滨海西大道以东,西福路以南,建设有4栋18~26层高层住宅项目,建筑结构形式为框剪结构,层高2.9m。该项目共包含5个户型,均采用装配式装修技术,装饰装修建筑面积约为55640m2。该工程是“厦门市装配式建造(装配式装修)试点项目”,装配式装修技术应用内容主要包括:户内装配式隔墙系统安装、装配式墙面系统安装、水电暖通施工、装配式吊顶系统安装等。
1.2装配式装修技术应用情况
(1)装配式吊顶系统与传统石膏板吊顶或木作吊顶不同,该工程的装配式吊顶采用组合式集成技术、独立支撑框架,面层则采用单元式拼接面板和不同造型跌级、灯槽和装饰线条,以满足造型选择多样的要求,如图1所示。同时,龙骨与饰面集成安装,可实现安装效率高,质量可控,满足高度集成、A级防火、多变造型、无醛等特点。(2)装配式墙体系统该工程装配式墙体系统包括墙面及隔墙系统,通过基板结合饰面膜的集成制造工艺和施工现场卡扣式拼装,最大限度减少了施工现场湿作业的工序,减少甲醛排放。而传统墙体装修需在剪力墙或砌体上进行抹灰、腻子、胶黏剂、乳胶漆/壁纸/墙布/木饰面等繁杂工艺,这些繁杂的工艺工序对建设单位及总承包单位项目管理水平提出了极高的要求[2]。工程装配式墙面系统采用防气泡膜压技术包覆工艺和一体式阳角结构,可有效避免墙面开裂、空鼓、阳角缺棱掉角等传统装修的质量通病。同时,标准模块墙板间形成工艺缝,可起到一定的装饰作用,如图2所示。(3)装配式地面系统本工程装配式地面采用无机材料加合成高分子复合实木木皮制成,在保证传统实木地板的效果同时,产品内部不产生任何缺陷,低含水率、低膨胀率,零甲醛,安全环保。针对北方供暖需求和南方区域消费者对瓷砖地面的喜好,装配式地面系统可逐浙衍生出地面调平结合地暖模块和地砖超薄铺贴的两种不同的施工工艺,如图3所示。(4)装配式厨卫系统目前,装配式卫浴系统普遍采用一体式防水底盒,结合墙面框架与面层的结构式防水技术,可彻底解决传统施工卫生间漏水痛点。此外,独立支撑框架结构和大板块墙面装配技术,防水基板复合表面瓷砖,在实现传统高档瓷砖效果的同时,也解决了传统卫生间装修安装效率低、瓷砖空鼓破裂、维护难度大等问题。在厨房场景中的应用,装配式装修则更侧重于墙面与水电集成技术,通过一系化设计,综合考虑橱柜、厨具及厨房家具的形状、尺寸及使用要求。(5)水电集成系统本工程通过装配式吊顶、墙体、地面、厨卫等系统的协调设计,充分利用空腔走管,从而实现水、电、暖通、智能化等设备系统管线与主体分离,预先排布,减少墙地面开槽预埋的高污染作业,同时也能使后期在使用阶段的检修工作更加方便轻松。
1.3装配式装修工程施工要点
(1)测量放线装配式装修工程的测量放线一方面是要校核现场尺寸与设计图纸的误差,另一方面需针对门窗口、地坪做法、墙面装饰层厚度、墙面挂板分格尺寸、吊顶部位、吊顶高度等的精确尺寸进行定位放线,并以此作为装饰施工和加工订货的依据。相较于传统装修的边施工边调整,装配式装修的工业化加工、模块化安装方式,对施工前期的测量放线工作提出了更高的要求,且始终贯穿于整个施工过程中,成为确保装配式装修工程质量不可缺少的工作。(2)水电工程安装本工程给水系统水管连接方式为快插入式连接,卡锢式紧锁,可做到不泄露、防震、防热胀冷缩,使用安全,耐用可靠。同时,操作简单方便,无需加工螺纹或依赖管的壁厚进行连接,避免了难以控制的人为因素,是目前最简便的给水系统施工方法之一。在本工程电气布线过程中,特别需注意的是在顶面转隔墙布线时,装配式装修利用隔墙-吊顶软管转接模块,实现隔墙与吊顶内的线槽连接。将隔墙线槽根据施工图定位准确插入隔墙空腔内,固定线槽,后在隔墙线槽出线处及底盒安装处开孔。(3)装配式吊顶系统安装本工程的吊顶系统为中央下沉式双跌级吊顶系统。首先,需在地面上组装第一层跌级立框,后进行整体吊装,二级跌级则是通过顶挂角钢吊挂。而后，中央下沉式跌级是在地面上拼接平面板,用吊挂件将方钢钉接到平面板上,立框板围合组装,组装平面板拼接成整框。(4)装配式墙面系统及隔墙系统安装针对本工程的剪力墙,装配式墙面系统的安装需根据墙面放线。先将调平组件紧贴墙面,后检查竖龙骨外表面平整度,通过调平组件对竖龙骨进行调平后固定。墙饰面板由阴角处开始,根据编号逐一向外安装。窗套、门套等收口位置时,采用自攻螺丝固定。最后通过窗套、门套、踢脚线等作收口处理。装配式隔墙的施工过程中,技术难点主要体现在安装顺序及非标隔墙组件的处理。隔墙组件的安装顺序,应遵循尽量减少非标隔墙组件的原则,预先做好排版,将收口放在门洞位置。而当遇到非标隔墙组件时,须对标准隔墙组件进行裁切,并连接配套的侧封边卡件,使裁切后的隔墙板依旧可以跟安装龙骨、侧封边进行卡接,如图4所示。
2装配式装修技术利弊分析
2.1装配式装修优势
综合应用以上装配式装修技术的工程应用实践,相较于传统装修行业,装配式装修技术的优势突显,主要包括以下几个方面。(1)节能环保装配式的核心理念,即为减少施工现场的湿作业。装配式装修通过管线分离,面板工厂生产现场拼装等方式实现干作业。同时,深化设计及工厂预制使得装修阶段所产生的建筑垃圾大幅减少。从以上两个方面来看,与传统装修方式相比较,装配式装配单位面积的环境污染显著下降,节能环保特性突出[2]。(2)减少人工成本传统装修涉及包括瓦工、泥水工、木工、油漆工等数十个工种,而装配式装修只需专业安装工人,工作环境好、操作简单。在当今人口老龄化加剧,建筑业一线作业人员严重不足的情况下,装配式装修无疑在很大程度上解决了企业招工难的问题。同时,工种的简化,也带来了人工成本的节约和管理人员人工成本的降低。(3)降低首检缺陷率,工程质量可靠装配式装修重要特点之一,是通过工业化生产来解决传统装修高度依赖工人个人操作水平的问题,规避了人工操作的随机偏差,实现了整体过程稳定可靠,进而提高整体装修品质标准,用过程精品来实现结果优秀。对比装配式精装和传统装修的验收检验,工种及工序的简化,使得装配式装修的首检缺陷检出率比传统住宅精装修下降近一半。装配式装修通过做好事前和事中控制,把事后修补返工损失减少到预期范围,确保了工程质量可靠。(4)缩短工期在工期方面,一方面由于装配式装修的深化设计以及构配件生产可与工程主体土建施工的同步进行,结合铝合金模板快拆体系,可实现N-10层左右的装修工程穿插作业,有效节约了工程整体工期。另一方面,从单套施工来看,以60m2的两居室为例,若使用传统装修,装修工期至少1个月,而若采用装配式装修,3位安装工人耗时10d即可交付。工期的缩短,使得各参建方的资金成本和时间成本有效节约。
2.2装配式装修技术存在问题
装配式装修技术作为行业新热点,无疑还存在一些问题:(1)尚未形成统一的技术体系现阶段,我国的装配式装修技术系统呈现出若干企业各自为营、各自研发的状态,在技术上和组织上缺乏有效的集成和整合,未形成统一的技术体系,难以发挥技术应用的综合效益。因此,各企业应在各自特色发展的基础上,大力推进全行业成套统一的技术体系,互联互通,使这个新兴的行业健康发展,更具活力。(2)工程造价偏高在未形成完善的产业链及市场的情况下,造价偏高,无疑是目前装配式装修技术推广过程的最大的阻碍。目前,商品房的装配式装修成本,约2500元/m2以上的室内装修预算,才能逐渐显示出其品质优势,才能满足购房者对装修品质的要求。当然,若综合考虑当前人工费的逐年上涨、工期缩短、后期维修费用减少以及政府政策优惠等多方面因素,装修式装修的综合效益不可估量。
3装配式装修行业发展建议
3.1标准化体系建设
现阶段装配式装修造价偏高的根本原因之一,是每个项目每一户型需单独开模,无法做到一次开模全面供应。装配式装修行业亟需建立统一的边界条件、接口技术、几何尺寸等技术规则,运用标准化手段提高部品的通用率和互换率,打通各企业间壁垒,实现在全产业链上适用的标准体系。通过形成标准化、模数化的设计标准,建立部品模块库,并通过统一模块,变化组合等满足市场多层次需求。
3.2应用EPC模式
在现今装配式装修技术体系尚未成熟的背景,工程整体管理模式更显重要。采用何种管理模式,直接影响装修式装修能否最大程度发挥优势。通过EPC(设计采购施工一体化)总承包管理模式,可实现工程全过程一体化管理,有效优化整合资源。由工程总承包单位统筹组织设计、生产、施工、运维等环节,并对实施过程中发生的问题快速反应。在EPC总承包管理模式下,在设计阶段即可解决目前项目设计与施工相脱节的痛点。前期设计阶段即综合考虑生产、施工的需求,通过对装修图纸深化设计,反向调整建筑方案、主体土建开间轴线尺寸,以优化节点、实现标准化生产,进而降低项目成本。在生产阶段,EPC总承包管理模式可按照前期深化拆分图纸,严格把控生产质量,配合施工进度及方案,深入控制生产顺序及速度,从而提高生产效率,节约成本。施工阶段,EPC总承包管理模式可在土建施工时,即严格控制关键部位施工精度,以满足装配式装修实施的基本要求,在安装过程中,应根据现场情况实时调整生产方案,避免浪费。
3.3BIM技术深度应用
装配式装修技术的顺利实施,无法离开BIM(建筑信息模型)技术的深入应用。通过BIM技术,对项目从主体阶段到装修阶段的正向设计,建立标准部品模块系统,整合产业链,实现项目全生命周期全信息化工作流程,全信息化测算、自动预警、智能审查、精准计算、无缝对接生产。应使用标准化模块正向设计、BIM深化模型快速出图出清单,缩短设计深化周期。在运维过程中,BIM技术更是能发挥巨大优势。依托BIM搭建的项目运维系统,让项目运维管理人员直接获取各部品部件设计施工过程中的信息,包括材料、尺寸、类型、安装位置、生产日期、生产单位、生产安装验收过程等信息,以实现装配式装修快速维修更新。
4结语
综上所述,装配式装修技术是行业的发展方向。其具有节能环保、质量可靠、减少人工成本、缩短工期等优点,能促使其不断推广和发展。同时,由于装配式装修技术系统不完善、设计标准程度低、行业管理不成熟等原因,造成装配式装修工程整体造价偏高,制约着装配式装修技术的发展。因此,装配式装修行业必须推进具有前瞻性的标准化体系建设、EPC总承包管理模式的推广,以及BIM技术的全过程深入应用,实现设计、生产、施工、维护阶段建筑全生命周期的一体化管理,发挥产业集成优势,节约资源能耗,进而推动我国装配式装修技术的推广及发展。
参考文献
[1]刘建伟.浅谈装配式装修对装配式建筑发展的影响[J].中国住宅设施,2020,207(08):86-87.
[2]王宇平.装配式装修与传统装修的比较[J].砖瓦世界,2020(03):142.
关键词：开发商；精装修；益与弊；现实收益
中图分类号：TU7文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）017(C)-0393-01
拎包入住是欧美住房的时尚观念，为房产销售增加了很多卖点。不少精装修房的推崇者认为，房地产市场成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束，毛坯房是半成品，精装修房才是成品房。国内精装房自出现那天起就引起了业界的广泛争论，矛盾的焦点是精装修质量良莠不齐，合同、法律及售后服务保障不健全。目前精装修房多为小户型，备受青年才俊青睐。他们生活节奏快，事业有成，收入较高，对小区的物管、环境有一定要求，所以精装修房成为他们的不二选择。
一、精装修房的优点
1、精装修不仅省去了业主装修时的心力，这大大减少了以往装修过程中出现的各种纠纷，规范了装修过程，因此这应该是精装修受到重视的重要原因。2、在精装修模式下，建楼、装修由开发商统一规划，一步到位，不但减少了很多中间环节，而且减少了投入，不仅能够合理的节省部分成本，很大程度上还提高其投资价值。3、装修材料由开发商集中采购，这样可以有效摊薄成本。对于购房者，房价中包含的装修部分可以一起办按揭贷款，大大减轻了个人资金压力。4、精装修房使住宅设计与装修设计有机地结合，设计整体、风格统一，为业主提供高质量的居住环境。5、精装修房可以确保业主们同步入住，避免后装修对已入住业主产生长时间的干扰。6、可以避免因业主不了解房屋结构私自拆改而可能产生的结构性质量问题。
二、精装修带来的问题
1、装修风格问题。在传统的装修模式下，业主可以根据自己的喜好选用橱柜、地砖、木材等装修材料。但在精装修模式下，这些材料都是由开发商统一购买安装。部分消费者即使偏爱其他一些类型的材料或者对已有材料的质量存在怀疑，也不愿意花大力气进行材料的更换，这就大大压缩了消费者选择的空间。2、装修自由问题。在以往的装修模式中，房间格局的改动是装修中的重中之重。而对于精装修房而言，进行格局的改动无异于进行二次装修，业主还没有入住就得对已有的装修进行破坏，无论从维护或者装修成本来说都是很不划算的。3、装修细度不够。我们对于精装修的管理还达不到业主一家一户自行装修时的管理细度，一些装修问题的出现目前来说还在所难免，因此业主验房时会显得更加挑剔，由此产生的法律纠纷层出不穷，屡见报端。4、物业管理跟不上。由于是精装修交房，交房后很短时间内即有业主入住，失去了装修期间几个月的管理调整，对物业管理提出了更高的要求。
三、如何解决精装修交房带来的问题
1、精装修方案要及早确定，精装修的施工图设计最好提前于水暖电设计，这样水暖电设计能够根据精装修图纸一次性到位。即使精装修设计不能提前完成，也要在精装设计完成的第一时间、通过现场做精装修样板来一次性纠正前期主体施工所存在的问题。2、为业主提供的精装修套餐种类不宜过多，一种户型的精装风格不宜超过2―3种，实际施工时，同种装修风格的户型最好安排在同一单元垂直方向的各户内，避免给自身精装修管理造成麻烦。3、做好前后期的合同管理，包括业主和总包单位，保证各项合同条款细致，缜密，避免发生法律纠纷。4、加强精装修阶段的管理，严格材料进场验收手续，避免施工单位使用假冒伪劣材料，在施工工艺上投机取巧，同时做好工序交接前的检查验收和成品保护工作，减少返工和浪费。5、要制定精装修验收标准，精装修验收比粗装修更加严格。验收要站在业主使用的角度，替业主把好关，绝不放过任何一点瑕疵。（1）装修材料的选择：重点考虑材料的耐久性、环保等问题，如地面装修尽量不要选择木地板，贴地砖可以一劳永逸，同理，墙面装修优先选择贴壁纸，这样不但能“遮丑”从而提升装修品位，还能避免后期墙体开裂引发业主投诉。（2）部品选择要依据各房间内实际空间大小“量体裁衣”，必要时可以依据现场实际尺寸与厂家进行定制，同时要考虑电梯轿箱的尺寸，避免尺寸过大造成搬运困难。（3）精装修开始前，卫生间防水，地暖打压、消防打压等工作必须全部完成并保证质量，同时施工电梯拆除前要将楼内电梯安装调试完成，以解决材料及部品的垂直运输问题，电梯内要做好必要的防护，最好有专人看护，防止对电梯造成损坏。6、物业公司要提前介入、做好交房演练外，还要在交房后及时跟上管理，积极为入住业主做好各方面的服务工作。
四、如何实现收益最大化
为合理规避土地增值税，保证公司实际收益最大化，如何确定精装修的标准也很关键，具体选择什么标准档次的精装修与预期的销售价格相关，精装修房的销售价格确定应结合两方面考虑，一是市场所能接受的销售价格，一是财务部门根据累进税率原则计算最高利润下的销售价格。确定了销售价格也就确定了装修标准。住宅精装修标准的确定与之类似。
总的来说，虽然精装修也有它的不足，但总的来说还是利大于弊，并且在竞争中逐步规范，一步步向消费者靠拢。从住宅自身的发展规律以及发达国家住宅建设实践来说，开发商为大众提供带装修的住宅是市场进步的表现，也是我国住宅建设步入成熟时期的重要标志。
作者单位：廊坊京御房地产开发有限公司
参考文献：
关键词：设计；施工全流程；管理
当今的精装房发展趋势呈现利好走势，但还处于发展初期，各方面发展还不成熟，故而难免存在缺陷和不足，其中“精装房质量问题”成为矛盾焦点。精装修设计是材料选择和工程施工的依据，设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。 精装修项目开发过程中，应对设计管理工作认真对待，在设计过程阶段对设计工作全面控制，施工阶段加强沟通，确保设计进度和设计质量。
1 简述房地产精装修管理内容
1.精装修设计准备阶段
1.1 产品定位
对于不同的精装修工程，应选择相应的设计公司进行精装修室内设计，首先应明确精装修的定位和成本要求。
1.2 考察设计单位
应尽量选择项目附近地区的设计单位，重点考察设计单位公司管理体系，人员配备， 以往设计案例，对设计项目的重视程度等多方面，从中挑选有意向的优秀设计单位，补充到精装修设计单位的信息库，扩大精装修项目设计的选择范围。
1.3 制定《设计任务书》
实行系统的设计管理， 事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计 划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。 《项目室内设计计划》应包含以下要素：
相对合理的室内设计的时间节点
相对全面的室内设计要求：提供明确的设计预算；设计风格；原始建筑图纸。
主要包含内容：项目概况、设计总体要求、设计范围、设计风格要求、成本控制要求、设计提交成果要求。
1.4直接委托设计的模式和方法：
如需要重复拷贝已做过的设计， 或对以前的精装修设计改动较小的项目， 采用直接委托的模式。
1.5 进行设计招标的模式和方法：
设计中心提出设计投标候选单位，报上级批准，选出设计投标入围单位后，造价采购部向参与的设计单位发出 《方案设计招标书》， 设计中心设计师对方案设计进行跟踪，避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成， 在约定时间内收集各单位的方案设计成果同时检查图纸及其他相关文件的有效性。
1.6.1 室内设计合同洽谈
精装修设计中心负责与设计公司洽谈设计合同， 必要时由造价采购部协助进行，费用标准应参考市场惯例及房地产企业公司其他同类项目。
1.6.2室内设计合同签署
精装修设计中心根据房地产企业统一编写的设计合同标准文本，并结合项目的实际情况拟订设计合同，合同由设计中心负责人签署后，报送精装修管理部备案。
2.精装修初步设计阶段
2.1 建筑设计与室内设计对接
项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入。
进行方案设计之前，设计中心须提供建筑设计方案，并要求对原来的建筑设计进行评估。
设计中心在此过程中负责跟踪、协调。
2.2方案设计阶段设计中心内部评审
设计公司提交的方案设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。
内部评审重点：
设计成果是否符合设计任务书的要求。
功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。
对设计风格定位的理解是否正确。
结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。
主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。
2. 3房地产企业内部相关专业会审
3.精装修扩初设计阶段
3.1内部评审
1） 设计中心负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通。
2） 初步设计成果须先在设计中心内部进行评审，并经设计中心负责人确认。
3.2 公司评审
在设计中心内部评审确认后，由设计中心组织造价采购部，研发部，项目部等参加的项目层面的评审会。
3.3 确认与备案
完成的设计成果（附评审会议纪要）经设计中心负责人签字确认后，以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。
4.施工图设计评审
4.1 内部评审
4.2 公司评审
在设计中心内部评审确认后，如有必要，则由设计中心组织项目部工程师及其他相关部门参加的项目层面的评审会，并经会签。，
施工图评审的依据之一为《精装修施工图审图要求》《精装修施工固化图集》 。
4.3 确认与备案
1） 设计中心根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改，修改完成的设计成果（附两次评审纪要）经设计中心负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报公司精装修管理部备案。
5.现场设计管理
对现场深化设计及时确认，通过对施工中的精装修样板房或样板区的点评，改善原设计图纸与现场的不符之处所成的设计缺陷，增加O计的美感，提升产品的档次，减少不必要的施工或材料成本，使最终所完成的产品达到公司预期的效果。
2 精装修设计管理控制重点
1.精装修设计阶段
1.1设计总体原则
住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用，避免特殊，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。需注意以下几点：
简单与精细化
一致性与弹性
实用性高、适应性强
4） 提高成品化比例，便于批量操作，统一设计做法、提高住宅设计质 量和管理效率。
2精装修施工交接界面移交
2.1土建与精装修移交控制
解决“下游”与“上游”的关系解决“下游” 上游”
确定责任划分
做好原始记录和信息沟通
3 结论
在精装修项目设计施工中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把握，才 能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间， 精装修设计管理也将成为房地产业不可或缺的重磅领域。
参考文献
关键词：总承包管理；技术协调；渐进明细
中图分类号： TU198文献标识码：A
一、工程概况：
广州松日总部大楼是一幢集高档办公楼和现代化的五星级酒店为一体的超高层综合性建筑，建筑结构复杂，工程质量、工期和总承包管理要求高，建成后该大厦将是萝岗区的标志性建筑，体现“高标准、高起点、高智能”的设计与施工理念。
项目过程中不确定性程度大，建筑工程项目复杂性高，各种因素均会影响项目进程；工程各参与方如业主、监理、分包商、政府监管机构众多，形成了非常复杂的项目组织系统，，各单位有着不同的任务、目标和利益；项目在自身建设进度也在不断进行，其不确定性程度高，总承包技术协调管理过程应把握渐进明细的特点，着重在以预控全面性为主，通过技术综合协调推进各项工作，共同完成工程总目标。
二、外界单位协调管理：
与外界单位业主、监理单位、设计单位以及政府相关部门建立有效的信息沟通渠道，确保各种信息在第一时间进行传输。
2.1与业主方协调：
总包与业主之间协调贯穿于施工项目管理的全过程。首先熟悉合同或项目任务文件，了解项目构思的基础、起因、出发点，了解目标设计和决策背景 ，再及时与业主方沟通协调，加深相互理解，互通项目实施状况、业主方未来的决策、指令与计划，施工方的方案利弊得失及对目标的影响，使各项技术工作能尽早及时地落实与推进。
2.2与设计方协调
加强对设计的配合协调工作，总包在设计交底、图纸会审、设计洽商、变更、等环节中与设计单位密切配合。工程进程中注重与设计单位的沟通，对设计中存在的问题应主动与设计单位磋商，积极支持设计单位的工作，同时也争取设计单位的支持。在设计交底和图纸会审工作中应与设计单位进行深层次交流，准确把握设计意图，对设计与施工不吻合或设计中的隐含问题应及时予以澄清和落实，避免造成现场的返工，耽误工期。
2.3与监理方的协调
总包接受监理单位的监督和管理，搞好协作配合，充分了解监理工作的性质、原则，尊重监理人员，对其工作积极配合，始终坚持双方目标一致的原则，并积极主动地处理工作。
2.4与当地档案馆协调
与档案馆相对应监管资料工作人员对接，邀请其对项目过程资料收集整理的指导和检查，对出现的问题及时整改完善，为下来工程竣工时竣工档案资料顺利验收与移交搭接好桥梁。
三、各专业分包的协调:
松日总部大楼集酒店、办公楼、商场为一体综合性大楼，涉及各专业分包众多，钢结构、机电安装、粗精装修、外电、燃气、幕墙、人防、电梯、强弱电、智能化、消防、园林绿化、市政管网等，随着工程的进展，进场施工的专业分包也越来越多，专业分包的协调和管理难度也相应加大，各专业分包协调的好坏对施工进度的影响也越来越大。总承包技术综合协调管理应具有预见性与全面性，材料堆放场地协调布置，进度计划安排，让各分包合理插入施工，尽可能缩短施工工期，避免出现恶性循环交叉影响。加强现场内部参与各方的配合与协调，创造和保持施工现场各方面各专业之间的良好的人际关系，使现场各方认清其间的相互依赖和相互制约的关系，使现场发生的技术问题、洽商变更、质量问题以及施工报验等能够及时快捷地解决。
3.1钢结构与土建之间的协调
钢结构深化设计是以业主提供的招标文件和图纸为依据，结合钢结构加工工厂制作条件、运输条件，考虑现场拼装、安装方案及土建条件，同时针对设计图纸所作的设计基础上进行深化，深化设计作为指导工厂加工制作构件和现场拼装、安装的施工深化。
3.2机电安装综合协调
松日总部大楼属超高层酒店，机电工程系统多复杂，专业性强，与其他专业工程交叉作业多，涉及土建工程、外电工程、粗精装修工程、消防工程、电梯工程等专业工程，机电工程的成败将直接影响到建筑的使用功能，总包单位对其全方位的对口管理、协调、配合与服务。机电各专业预留、预埋主要有：电气专业的电气管路预埋，强、弱电井，桥架、线槽过墙、楼板的预留洞口，基础型钢固定件及嵌入式安装的配电箱预留洞，给排水与消防专业的管道井，穿楼板的预留洞，外墙套管，人防套管的安装及穿混凝土隔墙套管的预留预埋，通风空调专业的风井等洞口，协调各专业核对建筑、结构及分专业功能图，并绘制综合预留预埋布置深化图，避免出现预留预埋遗漏、偏位、尺寸不满足等问题。
综合管线布置优化，合理安排各专业关键部位综合管线布置，以小管让大管，有压力管让无压力管，一般性管道让动力性管道，电气在上其他在下的原则合理布置各专业管道，为装修尽可能提供装饰净空，在管线密集的部位同时绘制公共支架图纸。所有机电装置的精确位置、路径、布局及标高，以确保机电装置能被适当地安装于设计的空间内，不致于各设备之间相冲突或机电设备与建筑结构、建筑工程或装修发生冲突。进行管线综合布置时必须考虑日后工程的维修需要，并把维修孔的具置反映在管线综合图纸上。有精装修的部位，管线综合布置时应满足精装修的要求；没有吊顶的部位，管线综合布置时在满足功能要求的情况下尽量满足美观的要求。做好总进度控制计划。水电安装应根据计划合理进行穿插作业，要在统一的协调指挥下施工，使整个工程形成一盘棋。明确责任，划分利益关系，建立固定的协调制度。一切从大局出发互谅互让，土建和水、暖、电、安装各专业要尽可能为对方创造施工条件，并注意保护对方成品和半成品。内外装修的交叉施工：内外装修期间二者存在交叉点，但总体原则为：先外后内，内装修要为外部装修提供条件和工作面。
3.3消防系统
消防系统包括水消防、气体灭火，防排烟，防火卷帘等多个系统，涉及多个专业。总包审查其施工方案，技术方案，同时及时协调解决消防系统在施工中遇到的问题；消防系统施工范围较广，与土建安装弱电等专业交叉施工多，相互配合多，总包及时组织召开技术专题会、现场协调会，解决消防系统与各专业的交叉配合和施工界面收头问题，保证施工顺利进行。
3.4弱电系统
总包对弱电系统的施工方案、技术方案和施工进度计划进行审查，并严格控制其施工进度，确保按总进度计划完成施工。弱电系统与土建、安装联系紧密，双方要加强协调。土建施工时注意为弱电系统创造线管敷设条件，对预留预埋孔洞、导管要保证位置尺寸准确；安装单位注意预弱电系统的专业划分与衔接，并多为其创造和提供施工便利条件。总包将及时应弱电系统施工单位要求，向业主申请组织召开技术协调会，解决弱电系统之间以及与机电安装、土建、装饰专业间的工程界面。确保各专业职责明确，衔接紧密。
3.5精装饰工程
精装饰工程作为重要的分部工程，直接关系到工程的使用效果和观感；总包应设有专业工程师对精装饰工程进行管理，审查其施工方案，技术方案，并严格对其进行进度控制和质量管理，同时及时协调解决其在施工中遇到的问题；精装饰工程施工范围较广，与各专业交叉施工多，相互配合多，总包将及时组织召开技术专题会、现场协调会，保证施工顺利进行。
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