（一）股票经济泡沫相对于在整个现代金融经济当中经济泡沫所表现出的泡沫绝对额指标大小、经济总量以及金融资产总量而言，股票的内在投资价值与预期市场价值之间所出现的差额构成的股票市场泡沫具有密切的相关性。我们都知道，在改变一定的供求关系之后，市场价格就会出现波动，然而相对于实体经济的波动而言，股票经济的波动具有较大的不同之处，其中关键的因素就是存在的幕后操纵的人为因素。在我国的股票市场当中，许多投资者由于一些投资心理的影响都希望能够获取暴利，使自己的欲望得到满足，然而这些都是属于不确定的事件，其中有很多风险因素存在，这样就使得股票经济泡沫问题得以不断的加大[4]。
（二）房地产泡沫问题现在很多投资者都将目光放在了开发和投资房地产行业当中，希望可以在房地产行业当中获取大量的利润。面对这种情况，一些经纪人员对人们的这种心理进行充分的利用，大肆地开发房地产，希望能够维持供求市场的平衡，在人们的热捧之后房价就开始直线的上升，人们现在普遍关注的一个问题就是有没有经济泡沫存在于房地产交易过程中。对于人们的正常生活而言，房子具有十分重要的作用，属于刚需品。然而因为房地产经济泡沫问题，因此很多中下等收入的人就会由于房子的问题而经常发愁，而另一些人看到急剧上升的房价，就开始将大量的资金用于房子的购买当中，希望能够获利。然而在市场经济当中很难保证这种行为能够获得预期的效果，很多房产信息只是房地产公司为了促进自己房产的销售而做出的售房方案，因此，房地产经济的泡沫问题必须要受到关注和改善[5]。
二、预防经济泡沫出现在金融经济当中的有效手段
（一）国家应该致力于对金融经济干预的不断加强现在很多“地王”出现在了房地产市场当中，对于土地资源的争夺也已经进入到了白热化的状态。尽管我国对住宅土地使用的最高费用进行了严格的限制，然而大部分的地产在现实的交易当中已经突破到了这个限制。土地价格由于拍卖竞标而出现了大幅度的飙升，价高者得的现象在一定程度上对高地价的频频产生起到了助长作用，在这种情况下政府的宏观调控就表现得十分软弱无力。要想使上述的情况得以解决，国家应该致力于对金融经济干预的不断加强。以上海为例，我们可以发现，上海在最新出台的土地出让模式当中选择先招后拍的土地出让方式针对热门的地块进行处理，从而对土地价格的过快增长起到了一定的控制作用[6]。与此同时，尽管我国在这些年来将解放经济的政策提了出来，然而必要的干预措施还是不能少的，解放经济并不是简单的放任自流。面对这些年发展后的金融经济当中存在的许多的经济泡沫，国家必须要致力于对金融经济干预的不断加强，从而最终使金融经济的健康、持续发展得到保障[7]。
（二）针对房价的不合理性进行严格的控制在我国经济的发展过程中房地产产业有着积极的推动作用，然而如果房价持续不断的增长，就有极大的可能扩张到其他的领域当中，从而导致极大的风险。国家在市场当中已经采取了积极的调控措施，所以必须要使这种政策的连续性得到保持。要想对房价的不合理性进行严格的控制，对房地产的调控在未来的很长一段时间当中仍然是政府对市场经济行为进行调控的重心。
（三）将相应的法律制度制定出来要想保证经济的健康发展，就必须要具备完善的经济方面的法律制度。因此国家在对经济进行大力发展的同时还应该将一些法律制定出来，从而对其中的一些行为起到约束作用，保证市场经济的稳定发展。除此之外，我国的法律制度在约束金融经济发展的同时，还应该将一定的自由度提供给金融经济的发展，最终能够保证金融经济实现张弛有度的发展。
三、结语
关键词：泡沫货币稳定金融稳定
货币政策目标大致分为两类：一类是经济稳定，即在保持物价稳定的基础上，维持经济的健康发展；另一类是金融稳定，即保持金融体系的健康。根据历史经验，一般物价水平的稳定有助于经济稳定和增长，但是不能确保金融稳定。近20多年来，物价稳定而资产价格频繁波动是许多国家遇到的一个新问题。资产价格泡沫在许多国家均有发生，但是在泡沫产生－膨胀－破裂的过程中，货币政策是否应该对其进行干预这一问题成为理论界的研究热点论文。
资产价格泡沫中的货币政策干预问题分析
关于货币政策是否应该对资产价格泡沫进行干预的问题，近年来在学术界产生了持久性的争论。到目前为止，有一点已经达成共识，那就是，运用货币政策进行干预或者不干预的关键并不在于判断资产价格是否合理估值，而是取决于资产价格所包含的信息内涵，即价格中是否含有货币政策最终目标(通货膨胀或者产出)的信息。换句话来讲，就是要看资产价格是否能够作为经济预测的领先指标。如果资产价格中包含了未来通货膨胀或者产出的信息，那么货币政策就应当对泡沫进行干预。
目前争论的焦点问题在于，如果资产价格不包含货币政策最终目标的信息，那么货币政策是否仍旧应该对泡沫进行干预？对于这一问题，存在两种完全对立的观点。一种观点认为即使资产价格没有信息内涵，即不包含诸如通货膨胀或者产出等货币政策最终目标的信息，货币政策仍然应当积极对泡沫进行干预，我们称之为“有为论”。相反，另一种观点认为，如果资产价格没有信息内涵，那么央行应当忽略泡沫的影响，不对其进行干预，我们将其简称为“无为论”。
（一）无为论
Bernanke，Mishkin，Filardo以及Goodfriend等都是“无为论”的支持者。他们认为，除非资产价格泡沫影响到通货膨胀预期，否则货币政策不应该对泡沫进行干预。
BernankeandGertler(1999)的研究颇具代表性。他们对BGG模型进行扩展，加入泡沫因素。通过对四种不同的货币政策在泡沫从膨胀到破裂的全过程进行模拟分析，最后得出结论认为：采用的一种货币政策，即仅对通货膨胀反应的货币政策虽然不直接对泡沫做出反应，但是仍然能够取得最小的通货膨胀波动和产出波动，是四种候选货币政策中最好的一种。一些中央银行家也持有“无为论”的观点，如美联储前任主席Greenspan。Greenspan(1999)在众议员战略委员会提供证词时，对资产价格与货币政策之间的关系进行了如下论述：“尽管财产价值对经济至关重要，美联储必须对此认真监督和审查，但是其本身并不是货币政策的目标。货币政策的目标是美国经济的最大可持续性增长，而不是资产具体的价格水平。”
（二）有为论
Cecchetti，Genberg以及Wadhwani(2000)等学者明确主张中央银行应该直接干预资产价格泡沫。他们认为，从理论上来讲，货币政策的最终目标是保持货币币值稳定(即经济稳定)以及整个金融体系的稳定，而资产价格泡沫与金融稳定有着密切的关系。泡沫崩溃往往会给实体经济造成巨大冲击，所以，中央银行应该通过调控利率等手段，对泡沫进行干预。
持有为论的学者和中央银行家为数也不少，如Smets(1997)、KentandLowe(1997)以及GoodhartandHofmann(2000)等。他们并不是建议将资产价格纳入货币政策的损失函数，而是将资产价格作为货币政策反应函数中的一项，即采取形如第四种情况的货币反应函数。也就是说，有为论并不是要求改变货币政策的损失函数，有为论与无为论之间的主要争论也在于对货币政策反应函数的不同看法。
货币政策直接干预资产价格泡沫的局限性
尽管中央银行的货币政策在宏观经济管理中发挥了重要的作用，但是其在应对资产价格泡沫中也存在许多局限性。如果中央银行运用货币政策直接对泡沫进行干预，存在如下的问题：首先，央行必须准确判定资产价格泡沫是否存在以及合理评估泡沫程度大小。但是，要识别正在逐渐发展的泡沫是非常困难的。这是因为资产的基础价值本身是无法观测的，而且难以对其进行准确估算。实际上，相于私人部门而言，中央银行并不拥有信息优势以及更强的泡沫预测能力。Greenspan(1998)曾经说：“想通过市场干预来戳破股市泡沫，有个根本性的问题尚未解决，那就是你必须比市场本身更了解市场。”事实证明政府并不比市场知道更多信息。如果中央银行在不具备信息优势的情况下错误地对是否存在泡沫做出判断，那么就会导致错误的货币政策。
其次，货币政策对于资产价格泡沫仅具有有限调节能力，许多实证研究结论表明，货币政策与资产价格之间的关系并不存在固定的模式，这表明中央银行运用货币政策控制资产价格的手段和能力是有限的。而且，运用货币政策对泡沫进行调控一般需要较长的时间，使用时有一定的政策时滞。
第三，货币政策的成本也需要引起关注。运用货币政策抑制泡沫的同时也会对实体经济造成影响，紧缩的货币政策对宏观经济的负面影响可能比泡沫带来的危害更大。如果央行采取激进的措施，比如大幅度提高利率，即使有可能会成功地抑制泡沫，但是其后果是经济出现下滑，甚至陷入衰退。所以，即使可以识别泡沫，货币政策仍然很难在刺破泡沫的同时不损害实体经济。
正是由于以上原因，BernankeandGertler(1999)提出了基于弹性通货膨胀目标制框架下干预方法：即使在资产价格泡沫对预期通货膨胀率产生影响的情况下，货币政策也不应当直接对泡沫本身进行干预，而是应当对被影响的通货膨胀率进行干预。但是，这种方法需要预测泡沫对预期通货膨胀率的影响，而这在操作上也并不是一件容易的事情。
无论如何，货币政策无法从根本上抑制泡沫的产生。货币政策只能通过信贷的扩张与收缩，间接影响资产价格泡沫的变动。防治泡沫需要有良好的制度设计、完善的会计制度、执行有效的法律体系，高效的监管构架以及投资者理性投资理念的建立。货币政策对于金融稳定的作用也只能是治标，最后贷款人功能的发挥局限于事后的“救火”以及防止危机的扩散。
结论
关键词：理性泡沫 非理性泡沫
国外关于证券市场是否存在泡沫的深入研究可以追溯到20世纪60年代，至今仍然方兴未艾。Camerer(1989)将投机泡沫分为以下三类。
理性投机泡沫理论
在投机泡沫的研究中，理性泡沫理论体系发展得最早也最完善。这主要是因为理性泡沫理论体系是建立在标准的理性预期的框架下，假设简单，逻辑严谨，体系完备，可以运用严密的数学工具进行推导论证。对于投机泡沫的各种实证检验方法主要围绕着理性泡沫的存在性检验。
Blanchard和Watson(1982)从理性预期方程出发，在套利均衡条件下，利用重复迭代法求解具有理性预期的差分方程，得出理性泡沫解，为投机泡沫研究开辟了一个新的研究方向。此处的“理性”一词指的是泡沫服从理性预期，即反应了理性投资者的一种自我实现的预期。也就是说理性预期可以造就资产价格的实际运动过程，使其偏离基础价值形成理性泡沫。同时，Blanchard和Watson(1982)还构建了一种新的理性泡沫模型――爆炸性泡沫模型，可以更好地描述在现实中常常出现的价格在长期上涨后突然崩溃的情形。Granger和Swanson（1994）通过一般鞅过程模型解出的理性泡沫解集，几乎囊括了目前学术文献中常见的所有理性泡沫解。
虽然给出了理性泡沫解集，但是由于解集的多重性所导致的问题是，并非每一种从理性预期方程中所得到的理性泡沫解的形式都能够描述现实中的经济现象。所以，为了更好地运用理论解释现实情况，需要在理性预期方程中加入一些条件，如横截条件，以剔除一部分不符合现实情况的理性泡沫形式。在理性泡沫剔除方面，涌现出大量文献，可以归纳为从局部均衡框架和一般均衡框架下找出理性泡沫不可能存在的充分条件。
局部均衡框架主要运用后推归纳法剔除在一些特定类型资产上的泡沫。如对于有限责任资产（Diba和Grossman, 1988）、或者是自由处置并且供给为无限弹性的资产(Blanchard和Fischer,1989)、或者是有终期条件的资产、或者是易再生的资产(Binswanger,1999)，这些资产上不会出现投机泡沫。我们也可以看出，在局部均衡框架下，根据已有的研究成果，尚不能够排除在股票资产上存在投机泡沫的可能性。
从局部均衡框架转移到一般均衡框架研究泡沫是否存在，则对经济的有限性（即经济体中市场参与者人数是否有限）和市场参加者的时域的假设非常关键。
若假设市场参与者人数有限，而时域无限，即市场参与者的预期生命无限长的情况下，经济体中不会出现投机泡沫（Tirole,1982; Weil,1987）。泡沫不存在的关键在于，投资者的人数是有限的。由于投资者购买资产的唯一目的是希望在日后能够以更高的价格转卖给其他人，因此，只有当经济不断有新的交易者进来，以使得其他投资者顺利离开市场的情况下，泡沫才能够存在。
若假设市场交易者为有限时域，并且不断有新的交易者进入经济，则经济体中不能排除泡沫存在的可能。Tirole（1985）和 Weil（1987）运用跨期世代交叠模型（OLG模型）证明当利率超过经济增长率时泡沫不会存在，也就是说泡沫只可能存在于一个动态无效的跨期世代交叠经济体系中，资本的过多积累促使利率水平下降到经济增长水平以下。
在Tirole(1985)以及Weil(987)年工作的基础上，许多研究学者进一步放松假设，论证理性泡沫可以存在的必要条件。Weil(1989)通过引入市场参与者的遗产动机，扩展了Tirole(1985)和Weil(1987)的研究成果。如果市场参与者考虑所有的后代，就可以将市场参与者有限时域延伸为无限时域。在这种模型结构下，Weil(1989)在个体预期生命无限期界的条件下证明出理性泡沫的存在。Yanagawa和Grossman(1993)使用离散的世代交叠模型进行研究，得出的结论同样认为在内生增长经济中，当均衡增长率大于利率时，适当的理性泡沫可以存在。Futagami和Shibata(1999,2000)在更严格的条件下使用连续的世代交叠模型也得到理性泡沫能够存在的结论。
非理性泡沫理论
泡沫所展现的形态不一定对应于由理性预期模型所推导出来的泡沫形式(Adam and Szafarz, 1992)。如果我们希望探寻泡沫如何生成的原因以及泡沫与市场参与者行为之间的关系，就必须抛开理性泡沫这一个较为狭隘的概念。行为金融学的兴起与发展为确认现实世界中投资者的有限理性提供了大量的心理实验和解释，同时从非理性出发，探寻泡沫产生的微观行为基础。非理性泡沫理论是对理性泡沫理论的一个补充，用以解释那些由于非理性因素所导致的泡沫现象。
时尚模型(Shiller, 1984; Summers, 1986)给出了投机泡沫成因的一种解释。Shiller(1984,1990)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响，投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生。Summers(1986)认为资产价格与市场基础价值之间的偏离产生于投资者情绪或者时尚潮流的变化。Shiller(2000)从投资者心理角度分析股市投机性泡沫，认为投资者的“心理依托”、“从众心理”和反馈环机制导致了股市泡沫。
De Long等人（1990a）开创性地建立了噪声交易者模型(DSSW模型)，从微观行为角度解释股票市场价格相对于基础价值的持续偏离，认为噪声交易者信念的不可预期性给资产价格带来了风险，套利者的风险规避态度以及短期期界(short horizon)限制了他们纠正错误定价的能力，从而导致泡沫的形成及持续。Binswanger(1999)对DSSW模型进行了动态扩展，将噪声交易者对资产价格的判断误差看作是时间的函数，深入地研究了噪声交易者的存在与资产泡沫之间的关系。
De Long等人(1990b)建立模型证明了套利交易策略和正反馈交易策略的相互作用使得理性投资者不仅没有能够消除泡沫的存在，甚至肯定会进一步加剧投机泡沫的程度。Lux(1995)提出传染模型（contagion model），刻画了市场上投资者的从众行为，或者说是相互模仿的传染现象，他认为投资者并不是盲目从众，只是对其他投资者的行为进行快速反应，以免丧失盈利机会。这种传染现象能够很好地解释股市泡沫的形成和破裂。Shleifer和Vishny(1997)的研究证明了不完全套利的导致泡沫的形成。专业基金管理人可能会放弃长期套利机会，因为在其任期考核期间内，价格有可能继续偏离其基础价值，甚至偏离的更远。
信息泡沫理论
信息泡沫理论放松了标准金融理论的完全信息假设，引入非对称信息。不同交易者拥有的信息不完全相同，对信息的收集、分析及处理能力也是有差异的，即使对于相同的信息，不同交易者的理解可能也会不同。对于信息泡沫的讨论，多采用博弈论和信息经济学的框架，认为投机泡沫产生的根本原因是非对称信息。
Allen, Morris以及Postlewaite(1993)将非对称信息引入有限期界交换经济模型中，论证在理性预期框架下私有信息以及卖空约束使得泡沫产生。在连续时间有限期界框架下， Allen和Gorton (1993)证明即使所有的参与者都是理性的，由于投资者无法观测到基金经理是如何运作的，这种不对称信息引发委托问题，基金经理将风险转嫁给投资者，使得股票价格高于其基本价值，导致投机泡沫的产生。Allen和Gale(2000)假设投资者从银行借贷进行投资，此时投资者与银行之间也会存在的不对称信息，投资者将风险转移给银行，这种风险转移也导致泡沫的生成。对于投资收益或者总信贷量的不确定性越大，相应的投机泡沫程度也越严重。
【关键词】理性投机泡沫噪音交易者模型非理性投机泡沫的混合理性
一、有关资产价格泡沫的定义
1926年出版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》给出的定义是：“任何高度投机的不良商业行为”。1978年经济学家金德尔伯格（CharlesP.Kindleberger）指出投机促成泡沫形成，泡沫可能导致金融危机。1993年日本经济白皮书中指出，“泡沫”一般来讲是指资产价格大幅度偏离经济基础条件而上升的过程。1989年，布兰查德和费希尔（BlanchardandFischer）定义：理性泡沫即市场价格超过其基本价值的部分。1988年，迪巴和格鲁斯曼(DibaandGrossman)将理性泡沫描述为价格中除去内在价值的那一部分价格。总之，虽然还没有一个统一的定义，但对泡沫概念的认识，一直在不断完善和发展之中。
二、泡沫研究的发展阶段
从研究的进展来看，可以大致分为有重叠的三个阶段。
第一阶段从17世纪开始至20世纪80年代之前，以对泡沫的描述和定性分析为主。
第二阶段从20世纪70年代末起到80年代末，泡沫研究进入数理模型分析阶段。
第三阶段从20世纪80年代末开始，非线性理论的引入使研究进入了一个新的阶段。
三、描述和定性分析阶段
1688年，约瑟夫.德.拉.维佳(JosephdelaVega)出版了经典之作《困惑之惑》，从投机角度提出了类似于当代“博傻理论”（GreatFoolTheory）的思想。1841年，苏格兰学者查尔斯.马凯(CharlesMarkey)在《惊人的幻觉与大众的疯狂》(ExtraordinaryPopularandtheMadnessofCrowds)一书中首次对1636年荷兰“郁金香狂热”、1719-1720年法国“密西西比股灾”等进行较为详尽的描述和分析。1994年，约翰.肯尼斯.加尔布雷斯(JohnKennethGalbraith)在《泡沫的故事》艺术中描述了包括20世纪80年代中期的垃圾债券热以及1987年的股市崩溃等金融事件。
四、数学模型的运用和新理论的发展阶段
20世纪70年代末起，数量方法的引入标志着泡沫理论研究进入了新的阶段。在此之前，1967年哈恩（Hahn）、萨缪尔森(Samuelson)和希尔.斯蒂格利茨(Stiglitz)已经从理性预期出发证明了在某些条件下经济系统可能出现泡沫。1979年，布兰查德和沃森(BlanchardandWatson)证明，在投资者理性预期下，资产价格方程的解中仍有可能出现泡沫成分，并将其命名为“理性投机泡沫”（rationalspeculativebubbles）并在1982年提出的爆炸性泡沫模型。1987年，桑托尼（Santoni）认为理性泡沫至少具有连续性、膨胀性和不可能出现负值。此后，格兰杰和斯沃森（GrangerandSwanson）在1994年用“一般化随机鞅”的概念给出了理性泡沫解的集合，几乎可以囊括目前学术文献中常见的所有理性泡沫解。特别地，在部分均衡下，迪巴和格罗斯曼（DibaandGrossman）在1988年证明了，对于有限责任的资产而言，从来不肯能存在负的理性泡沫。夫鲁特和奥博斯特菲尔德（FrootandObstfeld）1991年证明，一种特殊理性泡沫（内生泡沫）的存在性，因为这种泡沫的产生仅仅与基本经济变量（如红利）的变动有关而不依赖于其他别的因素。在一般均衡下，蒂罗尔（Tirole，1985）和韦尔（Weil，1985）证明了，在计划期无限、市场参加者有限的情况下不可能存在泡沫。转贴于中国中国-中国自20世纪80年代中期开始，泡沫理论研究出现了一个新的分支——噪音交易者理论（Black，1986）。在这个理论中，布莱克提出非理性的“噪音交易者”概念。1990年，DeLong、Shleifer、Summers和Waldmann提出了著名的DSSW(1990a)噪音交易者模型，指出当噪音交易者对风险资产未来价格存在认知偏差时，风险资产价格将偏离其基本价值。1989年，Camerer提出信息泡沫的概念，他认为如果交易者有不同的信息或者用不同的模型分析经济现象，使得价格没有反映所有信息，资产价格就有可能偏离其基本价值，出现泡沫。在1990年出现了正反馈交易模型（DSSW3）。指交易者在股价出现上涨后买入，或在股价下跌后抛出，即“追涨杀跌”造成价格波动。1984年，Shiller指出，投资活动是一种社会活动，投资者的行为也会受到社会变动的影响，引发金融市场上的“时尚”现象，从而对资产价格造成影响。West(1986)将时尚称为“近似泡沫”（nearbubble）。1988年，Kraus和Smith证明了“太阳黑子理论”，即使投资者对资产都有完全相同的信念，那么，关于信念的信念（beliefonbeliefs）称为一种类似太阳黑子的不确定性，造成价格对价值的长期偏离，他们称之为“伪泡沫”。另外，关于泡沫的检验与测定，最为著名的检验方法是希勒(Shiller，1981)以及勒鲁瓦和波特(LeroyandPorter，1981)提出超常易变性检验(excessvolatilitytest)，常用的方法还有，恩格尔和格兰杰(EngleandGranger，1987)的协整检验，韦斯特（West，1987）的EULER方程检验法，怀特的市盈率比较法等。此外，夫卢德和嘉伯(FloodandGarber，1980)通过对德国恶性通货膨胀的分析，首次给出了确定性泡沫直接检验法，而弗如特和奥布斯菲尔德（FrootandObsfeld，1991）则通过对美国股票价格的分析，进行了一种内在性泡沫的直接检验。
随着研究的发展，理性与非理性的界限越来越模糊，这两种因素的融合使理论的解释能力大大增强。
五、进入90年代之后的发展
20世纪80年代末，随着以分形和混沌理论为代表的部分非线性理论的引入，泡沫研究进入新的阶段。然而，这方面的研究到目前为止还没有形成完整的状态，泡沫理论的研究处于第二阶段尚未结束、第三阶段刚刚开始的状态。
六、小结
以上梳理让我们对泡沫理论的发展有了一个比较清晰地认识。金融危机仍在全球肆虐，我们期待泡沫理论研究能够以此为契机，在实践中有更大的飞跃，更好的为经济发展服务。
参考文献：
[1]葛新权.泡沫经济理论与研究.经济科学出版社，2005，12.
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
关键词：泡沫 货币稳定 金融稳定
货币政策目标大致分为两类：一类是经济稳定，即在保持物价稳定的基础上，维持经济的健康发展；另一类是金融稳定，即保持金融体系的健康。根据历史经验，一般物价水平的稳定有助于经济稳定和增长，但是不能确保金融稳定。近20多年来，物价稳定而资产价格频繁波动是许多国家遇到的一个新问题。资产价格泡沫在许多国家均有发生，但是在泡沫产生－膨胀－破裂的过程中，货币政策是否应该对其进行干预这一问题成为理论界的研究热点。
资产价格泡沫中的货币政策干预问题分析
关于货币政策是否应该对资产价格泡沫进行干预的问题，近年来在学术界产生了持久性的争论。到目前为止，有一点已经达成共识，那就是，运用货币政策进行干预或者不干预的关键并不在于判断资产价格是否合理估值，而是取决于资产价格所包含的信息内涵，即价格中是否含有货币政策最终目标(通货膨胀或者产出)的信息。换句话来讲，就是要看资产价格是否能够作为经济预测的领先指标。如果资产价格中包含了未来通货膨胀或者产出的信息，那么货币政策就应当对泡沫进行干预。
目前争论的焦点问题在于，如果资产价格不包含货币政策最终目标的信息，那么货币政策是否仍旧应该对泡沫进行干预？对于这一问题，存在两种完全对立的观点。一种观点认为即使资产价格没有信息内涵，即不包含诸如通货膨胀或者产出等货币政策最终目标的信息，货币政策仍然应当积极对泡沫进行干预，我们称之为“有为论”。相反，另一种观点认为，如果资产价格没有信息内涵，那么央行应当忽略泡沫的影响，不对其进行干预，我们将其简称为“无为论”。
（一）无为论
Bernanke，Mishkin，Filardo以及Goodfriend等都是“无为论”的支持者。他们认为，除非资产价格泡沫影响到通货膨胀预期，否则货币政策不应该对泡沫进行干预。
Bernanke and Gertler(1999)的研究颇具代表性。他们对BGG模型进行扩展，加入泡沫因素。通过对四种不同的货币政策在泡沫从膨胀到破裂的全过程进行模拟分析，最后得出结论认为：采用的一种货币政策，即仅对通货膨胀反应的货币政策虽然不直接对泡沫做出反应，但是仍然能够取得最小的通货膨胀波动和产出波动，是四种候选货币政策中最好的一种。一些中央银行家也持有“无为论”的观点，如美联储前任主席Greenspan。Greenspan(1999)在众议员战略委员会提供证词时，对资产价格与货币政策之间的关系进行了如下论述：“尽管财产价值对经济至关重要，美联储必须对此认真监督和审查，但是其本身并不是货币政策的目标。货币政策的目标是美国经济的最大可持续性增长，而不是资产具体的价格水平。”
（二）有为论
Cecchetti，Genberg以及Wadhwani(2000)等学者明确主张中央银行应该直接干预资产价格泡沫。他们认为，从理论上来讲，货币政策的最终目标是保持货币币值稳定(即经济稳定)以及整个金融体系的稳定，而资产价格泡沫与金融稳定有着密切的关系。泡沫崩溃往往会给实体经济造成巨大冲击，所以，中央银行应该通过调控利率等手段，对泡沫进行干预。
持有为论的学者和中央银行家为数也不少，如Smets(1997)、Kent and Lowe(1997)以及Goodhart and Hofmann(2000)等。他们并不是建议将资产价格纳入货币政策的损失函数，而是将资产价格作为货币政策反应函数中的一项，即采取形如第四种情况的货币反应函数。也就是说，有为论并不是要求改变货币政策的损失函数，有为论与无为论之间的主要争论也在于对货币政策反应函数的不同看法。
货币政策直接干预资产价格泡沫的局限性
尽管中央银行的货币政策在宏观经济管理中发挥了重要的作用，但是其在应对资产价格泡沫中也存在许多局限性。如果中央银行运用货币政策直接对泡沫进行干预，存在如下的问题：首先，央行必须准确判定资产价格泡沫是否存在以及合理评估泡沫程度大小。但是，要识别正在逐渐发展的泡沫是非常困难的。这是因为资产的基础价值本身是无法观测的，而且难以对其进行准确估算。实际上，相于私人部门而言，中央银行并不拥有信息优势以及更强的泡沫预测能力。Greenspan(1998)曾经说：“想通过市场干预来戳破股市泡沫，有个根本性的问题尚未解决，那就是你必须比市场本身更了解市场。”事实证明政府并不比市场知道更多信息。如果中央银行在不具备信息优势的情况下错误地对是否存在泡沫做出判断，那么就会导致错误的货币政策。
其次，货币政策对于资产价格泡沫仅具有有限调节能力，许多实证研究结论表明，货币政策与资产价格之间的关系并不存在固定的模式，这表明中央银行运用货币政策控制资产价格的手段和能力是有限的。而且，运用货币政策对泡沫进行调控一般需要较长的时间，使用时有一定的政策时滞。
第三，货币政策的成本也需要引起关注。运用货币政策抑制泡沫的同时也会对实体经济造成影响，紧缩的货币政策对宏观经济的负面影响可能比泡沫带来的危害更大。如果央行采取激进的措施，比如大幅度提高利率，即使有可能会成功地抑制泡沫，但是其后果是经济出现下滑，甚至陷入衰退。所以，即使可以识别泡沫，货币政策仍然很难在刺破泡沫的同时不损害实体经济。
正是由于以上原因，Bernanke and Gertler(1999)提出了基于弹性通货膨胀目标制框架下干预方法：即使在资产价格泡沫对预期通货膨胀率产生影响的情况下，货币政策也不应当直接对泡沫本身进行干预，而是应当对被影响的通货膨胀率进行干预。但是，这种方法需要预测泡沫对预期通货膨胀率的影响，而这在操作上也并不是一件容易的事情。
无论如何，货币政策无法从根本上抑制泡沫的产生。货币政策只能通过信贷的扩张与收缩，间接影响资产价格泡沫的变动。防治泡沫需要有良好的制度设计、完善的会计制度、执行有效的法律体系，高效的监管构架以及投资者理性投资理念的建立。货币政策对于金融稳定的作用也只能是治标，最后贷款人功能的发挥局限于事后的“救火”以及防止危机的扩散。
结论
[关键词] 房地产基值泡沫
本文利用成都市的经济数据和房地产价格统计资料，运用计量模型，估计了在现有的城市经济发展状况下房地产业应有的基值价格（Fundamental），并通过与实际房价的比较，测算了泡沫在住房市场价格中所占的比重，研究结论为正确判断当前房地产市场存在问题提供了理论依据，有一定理论与现实意义。
一、文献回顾
目前,国际上对基值的测算有两大思路:一是基于收益还原价值角度确定基值，但这种操作方法最大的难点是房地产未来收益具有不确定性与难以估计性;二是从市场均衡价格角度确定基值。Hendershott and Abraham(1996年)认为，整体来看若市场价格可视为房地产市场机制运作的结果，基值则应是在市场达到均衡状态时的价格（Equity Price），因此基值即由各种影响住宅供需的因素所组成的价格。
二、理论模型建立
1.理论思想
本文主要参考Handershott and Abraham(1996)对基值的看法，建立本文的理论模式。假设房地产市场价格受到以下因素的影响:
P为总体房地产市场平均价格的变动率，P*为房地产市场基值价格的变动率，即是由影响房地产业市场平均价格的实质因素所组成的价格，q(X)为房地产业市场平均质量特征，c(Y)为总体房地产成本特征，Z为其它影响房地产市场价格的外生变量， θ为误差项
2．实证模型的建立
经过简化和变量选取，可以用下式进行计量分析
yi为人均可支配收入变动率，sct为房地产投资额变动率，ht为扣除在校生的人口变动率，it为实质投资利率，Φt为误差项，且为白噪音(white noise)。
由于基值无法透过(2)式求得，因此参考Handershott and Abraham(1996)的作法，假设，即假设在第0期时，基值等于市场价格，也就是说此时价格泡沫不存在，故可运用下式计算各期基值：
三、实证结果分析
1.实证结果
运用Eviews5.0,经过反复回归估计，除人口增长率以外，其它所有变量符号都与预期的相同，在各解释变量上，多数变量皆呈现显著的结果，仅实质投资利率为接近显著边缘；但落后一期的房价变动及基值与房价之差占房价的比值都呈现显著的结果。部分实证结果不显著以及模型的整体解释力偏低(0.44)，这部分可能代表变量的选取或运用仍有改进之处，可能是尚有重要变量未寻获，或是解释变量与房价的关系尚须进一步检定。但总体而言，不显著的影响变量部分接近显著且大多数符号与预期相同，且多数变量皆呈现显著的结果，因此结果尚可接受。
2.综合分析
表一为成都市房地产业平均价格、基值与价格泡沫的估计结果，从表一来看，成都市的房地产市场只有1999年以后开始存在价格泡沫，1999年以前则不存在价格泡沫，若从观察价格泡沫的水平来看，价格泡沫的变化在1999年～2003年并无太大的变动，处于温和状态，但到2004年出现大幅的上升，2005年泡沫进一步上升，价格泡沫占市价的比重也提高到2005年的26.79％，由于2006年数据未能收集完全，2006年的泡沫值未能求出，但可以预测2006年也存在严重的泡沫。
三、结论
本文利用成都市的房地产业统计数据，估计出价格泡沫的变动，我们认为这一定量分析结果基本与市场状况相符。从定性角度分析，2003年以前成都房地产市场因开发量比较大，房价相对平稳，而2004年在土地供给实行严格控制和全面挂招拍等因素影响下地价、房价快速上升，出现泡沫特征。同时由于市场主体普遍看好成都经济前景，大量投资(机)者入市，带动房价过快上升。
发达国家和地区经验表明，在房价处于上升期时，人们对楼市普遍持有乐观预期和“买涨不买跌”心理综合作用，会吸引更多的投资(机)进入市场，势必拉升房价进一步上涨，形成价格“自我膨胀、不断上升”机制，这种势头若不加以抑制，其愈演愈烈的房地产投资(机)热必将给经济带来灾难性破坏。因此，政府正在实施的一系列稳定房价的政策措施是十分必要的、及时的，这对保持经济和房地产业可持续发展有深远意义。本文研究所得到的结论为政府采取措施调控房价提供了理论依据。
参考文献:
[1]蒋益锋:房地产泡沫检测方法述评[J].城市开发,2004,(1)
[2]方琼邓荣均:香港经济是否存在泡沫[J].亚太经济,1998,(6)
[3]黄正新:关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].世界经济与政治,2002,(1)
一、有关泡沫的基本经济学理论
早期的理论和实证研究都是对泡沫进行一般意义上的分析和讨论。具有代表性的人物有：帕尔格雷夫、Tirole(1982，1985)和Weil(1987)。帕尔格雷夫经济学大辞典对泡沫所做的描述：一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。Tirole(1982，1985)和Weil(1987)在一般均衡框架下讨论有关理性泡沫的问题。理性泡沫是指在理性预期的框架内，市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。Tirole(1982)证明，在计划期无限市场参加者有限的情况下不可能存在泡沫。Tirole(1985)和Weft(1987)利用戴蒙德代际交替模型(Diamond OLG Model)证明了在有限期市场参与者无限的情况下，当经济动态有效时不可能存在泡沫，而当经济动态无效时，不仅稳定的泡沫可以存在，而且引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。
AUen和Gorton(1991)对泡沫的研究考虑了具体的市场结构(如市场不完全、信息不对称等)。他们证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫。Allen等(1998)的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫。
Kynes(1936)等人在泡沫理论研究中运用了非理性泡沫模型。非理性泡沫模型是对泡沫模型的一个补充，解释由于非理性因素所导致的泡沫现象。Kynes认为人的“动物精神”常使预期具有更大的可变性，导致对未来收益率的预期有很大波动。Hirshleifer(1975)和Feiger(1976)认为主观信念的不同会诱发投机行为。Harrisonand Kreps(1978)认为与投资者必须长期持有某项资产相比，如果投资者拥有随时出售该资产的权利和可能性时，投资者就更愿意支付高的价格。Black(1986)首先提出了噪声交易思想，由于金融市场中存在没有内幕消息的投资者，他们所获得的噪声信息采取非理，在交易过程中导致资产价格偏离其基础价值。Delong，Shleifer，Summers，Waldman(1990)还将噪声交易模型化，建立了在代际交叠模型基础上的DSSW模型。
二、房地产泡沫的成因分析
Wong(1998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期之间的相互作用所产生的“羊群效应”(Herding Effect)在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。
Krugrnan(1999)认为，在地产市场中所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。Auen等人(1998)发展了一些模型，说明银行等金融中介的问题如何导致资产泡沫的存在。谢经荣等(2002)发展了AUen等人的研究，通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。
Case and Shiller (1989)，Abraham and Henershott(1996)，Levin and WNght(1997)，Muellbauer and Murphy(1997)，Riddel(1999)，Chart et al.(2001)，Quigley(2001)，Roche(2001)等人对房地产投机进行了研究。他们的共同点是认为：房地产价格可以分解为两个部分，一部分由经济或市场基本因素驱动，称为基本价格；一部分由房地产市场的投机行为驱动，称为非基本价格。对市场基本因素是用租金的现金流量的贴现值来刻画房地产市场的基本价格。如果实际的房价和这个价格相一致，我们可以认为市场基本因素唯一决定了房价，反之，房价则出现了市场基本价格的偏离。而偏离的幅度，可以认为是“泡沫”，泡沫的大小可以计算出来。Chanetal(2001)采用上述方法检验了香港房地产市场的理性泡沫。
另一种研究是将房地产泡沫与股市泡沫以及宏观经济变量相联系，寻求造成房地产泡沫的原因。Gut－tentag等(1986)研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作用。他们将银行的贷款集中度决策模型化，在控制潜在破产风险概率的条件下，使银行预期盈利最大化。Takatoshi等(1995)采用时间序列方法分析了日本在泡沫经济时期股票市场和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素。实证研究表明，股市涨跌在时间上领先于房地产市场，股市转折点的出现要早于房地产市场。同时，银行对房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释力，并且前期贷款增长率比本期贷款增长率对本期的地价上升有更强的相关性，而且地价上升幅度有强自相关性。
徐滇庆等(2002)研究了台湾地区的股价和货币供给量分别对房地产泡沫的影响和相关关系。结果证明，台湾货币供给领先于房地产泡沫，前期货币供给对房价有较强的解释能力。同时，前期股价对房价也有较强的解释能力。
Chen(2001)观察了1973 1992年间台湾的两类主要资产――房地产和股票的价格波动情况，发现股价是房地产价格波动的Granger原因。在预测两种资产价格运动中，银行贷款比利率的作用显著得多，贷款在资产价格的传导中起了更重要的作用。经验模拟表明，理性泡沫理论不能充分解释1988年中至1990年一季度资产价格的加速度。
三、房地产泡沫的检测方法
20世纪80年代以后，日本房地产泡沫的破裂引发了国内外对房地产泡沫研究的高潮，房地产泡沫的检测是其中的一个重要内容。目前房地产泡沫的检测方法主要有以下四种：
(一)指标指示法
指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫，国际上通用的指标为房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。其他的一些指标还有住宅空置率、租售比、投机比率等。
1、房价上升幅度与GDP增幅之比：当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，孕育着泡沫。
2、房价收入比：根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3－6倍之间比较合理。但由于各国国情不同，经济发展水平、自有住房比例、恩格尔系数和财富分配结构等等都会影响到居民购房能力。因此这一经验数据不能适用于所有的国家。比如我国的房价收入比明显高于这一比例，因此关于我国合理的房价收入比还有待于商榷。
(二)理论价格法
理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产的理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法。
1、基于收益还原价值的角度。野口悠纪雄(1989)基于资产价格只取决于关于此项资产的预期及未来收益的信息，研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异。
中尾宏(1996)采用了收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格，土地价格就是地租的资本化，其公式为：不动产价格=纯收益/(安全资产利率+风险补偿率－租金预期上涨率)，结果表明，东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。
2、基于市场供需的角度。Abraham and Hendershott(1996)运用此种方法对美国1977－1992年30个城市住宅价格的泡沫变动进行了研究。他们指出：住宅价格增量可以分为两部分，一部分解释了市场均衡价格的变化，另一部分可以认为是均衡价格的动态调整或变化偏差。
Bourassa and Hendershott(1997)也用相同的方法探讨新西兰在1986――1995年间住宅价格的泡沫变动。与前文不同的是，Bourassa and Hendershott以前期市价与前期市价与基值的差占市价的比重来解释市价与基值的差所形成的误差项，且因市价的剧烈变动，设计虚拟变量来度量可能出现的结构性变迁的问题。实证结果说明，在1986――1992年间，新西兰与美国的住宅市场都出现价格泡沫现象，但美国的住宅价格泡沫维持的时间较长，波动的幅度也较大。
我国台湾学者杨宗宪(2000)也参照这种方法对台北成屋市场的价格泡沫作了研究，利用台北市成屋的住宅价格平均单价，进一步估计基值及价格泡沫。实证结果显示：1962――1987年，台北市成屋市场不存在价格泡沫现象，而1988――1998年则存在价格泡沫现象，其中1989年价格泡沫占市价的比重最高，达30％。
(三)统计检验法
统计检验法是利用计量统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析，当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律；而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。
Sliiller(1981年)利用1871－1979年的标准普尔指数推算出历年的股票实际价格与实际股息样本计算出样本方差及其上界，结论是拒绝不存在经济泡沫的零假设。
Hausman(1978)提出一套比较二组不同估计式的方法，以判断模型的设立是否适当，West(1987)建立二组计算股利现值的估计式，一组计算股价与滞后期股利的关系，一组计算股利与前期股利间的关系，在效率市场假设下，二组估计参数应具有一致性，若存在泡沫，第一组估计式会因为遗漏重要变量(即泡沫)而使得二组估计参数不一致。台湾学者周世贤(1994)也曾以此法鉴定台北市预售屋市场的价格泡沫，实证结果指出，在1979――1983年间确曾存在价格泡沫。
Blanchard(1979)发展出一套检定现值模型的方法，在市场有效情况下，基础过程和市场价格之间存在着共积分关系。单位根检验基础过程和市场价格的积分阶数可以判定是否存在价格泡沫，若相等则不存在理性泡沫，不相等则可能存在理性泡沫。
(四)空置率修正法
洪开荣(2001)提出空置率修正法，以反映市场供求差异的物业空置率为基础，然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和交易市场状况进行修正，估算出房地产泡沫的数值。具体计算公式如下：
年度泡沫系数=总空置率×(1+上年度GDP增长率)/(1+本年度GDP增长率)×(1+上年度房地产业增长率)/(1+本年度房地产业增长率)×(1+上年度个人购房比例)/(1+本年度个人购房比例)
关键词：房地产业；泡沫化；根源；经济影响近年来，报纸杂志刊登了很多有关于房地产泡沫的文章，引起了人们的注意，最为群众担忧的是与房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升有关的问题。与此同时，国务院颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，该通知的主要内容围绕解决房地产泡沫这一项目展开，可见国家对于这一方面的重视程度较高。本文对房地产泡沫现象进行了分析，综述如下。
一、我国房地产泡沫研究的相关理论
1.1泡沫论
美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年―1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
就目前而言，房地产泡沫现象已存在并发生了，房地产投资以及消费状况正持续着以20%的百分比增长，这一结果是同期GDP增长率的2倍以上，这直接导致了房地产泡沫现象的出现。同时，《中国行业景气分析报告》一文也已指出，“中国式的房地产泡沫现象”正悄然而至。报告称房地产泡沫有如下特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。我国出现房地产泡沫现象的根本原因在于部分城市的房地产商引领了投资以及圈地的热潮，致使其他房地产商效仿，将房地产价格大幅度地提升以获取利益的手段使得商品房空置率不断飙升，这是弊端所在。将房地产泡沫现象进行案例分析、回归分析的方法进行总结，其结果是这一现象是区域性而非全国性，同时，房地产泡沫现象也是不争的一个事实。
1.2非泡沫论
学者黄征学认为，房地产的价格不断走高，商品房空置率居高不下，房地产投资增幅逐渐增大，这些现象不足以构成房地产泡沫，这一结果是根据于相关参数的测定得出的。任志强的观点是，房地产市场具有其他产业不具备的特殊性，还有一个原因就是房地产的销售期限不固定，跨度较大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一个抛物线的趋势，有跌落也有反弹回升，这需要房地产商耐心等待。理论上来说，商品在销售时期，出现供求不平衡的状况是合理的，是一种很正常的经济现象。相关结果表明，我国商品房价格的涨势处于1%-4%的状态，与日本以及泰国的房地产泡沫时期的涨幅相比，是远远低于二者的，换个角度来讲，就是说我国的房地产商品房的价格增长速度也是远远低于国内经济生产总值的，从价格上来讲，房地产泡沫现象也是不复存在的。
任志强表示，泡沫从经济学的概念，只要有市场溢价就有泡沫，但是什么东西没有市场溢价呢，几乎没有。比如手机，一出来5000块钱，过两天变成4000，再过两天3000了，你说是泡沫吗，最初的时候就是知识产权的市场溢价。任志强还称，第二个解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆，中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。
1.3泡沫必然论
目前看来，房地产泡沫现象是一种模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫现象更难概括.如今，很多人进行房地产投资项目，对于投资项目来说，收益与亏损是最为平常在所难免的，泡沫也是自然而然的。是长久以来的自然规律。吴敬琏认为,吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资一旦以投资目的入市今涨明跌泡沫是自然的。希勒认为全球有一个普遍现象凡是有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫是必然规律。
1.4泡沫
总体上来讲，我国的房地产态势是健康且持续稳定的，部分一些城市则出现了房地产投资幅度过大的现象，这直接导致了土地供应过量以及房价上升速度过快的现象，特别是商品房的空置率尤为严重，我们应对这现象高度重视，因为这些现象说明了这些城市的房地产市场正处于苗头虚热状态。有人认为，这些地区的房地产投资的幅度过大，房产价格涨幅太快，出现了虚热的状态，这一系列的问题都是市场风险存在的根源。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头，刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现了不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险。
二、房地产泡沫的根源
2.1土地自身的特性
段正梁教授认为，土地有其有价格而无价值的独特性，这直接导致了土地被进行买卖的后果。一些人利用土地的这一特殊性进行土地买卖的活动，“炒房地产”已经形成一股热潮，加入这个大潮的人也越来越多。在经济方面，土地具有稀少性，在所有的生产要素之中，土地的反弹可能是最微小的，可以说是微乎其微的，土地在供给方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特点，这些特点致使土地价格不断攀升。土地的稀缺性、垄断性和土地需求的投机性，更是使得土地价格上涨的趋势越来越高。同时，目前社会中的房地产项目已经与以往有所不同，以往人们将房地产项目作为资产以及材料的转让，而如今房地产项目是作为投资概念运行的，通过公式运算可能就已经将房地产规划完成了，正是基于此，房地产泡沫才有形成的空间。
2.2非理性预期和过度投机
Black(1986)首先将噪声的概念引入泡沫理论中，把市场有效性和噪声结合起来研究，认为噪声交易使股票价格成为噪声价格，不能充分反映信息所包含的内容，从而使市场的有效性大为降低。在股市交易中，噪声交易者不断通过交易将噪声累加到股票价格中，使得股票价格偏离其内在价值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了时尚模型，给出了投机泡沫成因的一种解释。Shiller(1984)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响，投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生。过度投机是指以全部的资金、有价证券等投入于高风险行业，例如证券、期货、期权、杠杆交易等，由于这些交易往往因市场的变动而导致有价证券的贬值，或由于头寸的方向不对，需要更多地追加保证金，若保证金无法补充，因而导致被强行平仓并导致严重损失。过度投机对个人来说会导致倾家荡产，而对单位来说将会导致资不抵债或破产。但这些行为还往往引发市场的震荡或引致社会动荡。国际投行野村在最新报告中对中国房地产业发出警示，认为中国房地产已投资过剩，三四线城市风险尤其高，成为中国经济面临的最大风险。野村经济学家张智威等在报告中解释他的论据，他指，之所以强调2014年的房地产风险，因为他们团队认为中国房地产业在经历长达十年的繁荣後，目前开始面临结构性供应过剩的问题。报告称，去年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%。市场并未完全意识到这一风险，一部分是因为这些城市可获得的数据有限，另一方面是一线城市楼市热可能对误导了部分投资者。
野村对中国房地产的担忧，主要基於以下理由，一是库存不断增加，该投行估计城镇居民人均住宅建筑面积到2013年底达到37平方米，日本和英国则分别为35和33平米。如果以此趋势发展，人均面积到2017年会达到51平米。二是中国劳动力人口开始下降，城镇化放缓。中国劳动力人口2012年开始下降，而且应会进一步收缩。此外，宏观因素也可能引发房地产市场的调整，包括利率上升，资本账户开放，房地产税推行以及反腐败活动。野村指出，从2013年数据看，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。而且若房地产市场剧烈调整，应对政策也未必立竿见影。当前地方债和影子银行问题令人关注，但不太可能在今年引发系统性风险，政府可以对违约信托产品施以援手、展期债务。但若房地产投资急剧放缓，政策放松可能达不到很好的效果，因为地产业本身面临结构性过剩问题。从今年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1-2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%，而房价涨幅也持续缩窄。2月70个大中城市新建住宅销售价格同比升幅回落至8.7%。
2.3结构性失调
泡沫的根源在于结构性的失调，结构性失调主要是产品的结构失调，经济适用房以及商品房、高档房的安排不近合理，比例出现不均的现象，这是楼盘定位的问题。就市场情况看来，应适量的开发建筑面积大的楼盘，加大开发经济适用房，这样会符合大多数人的选择。这会避免房地产泡沫现象的出现。房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的
2.4政府调控的影响
由于经济的快速发展，政府职能部门忽略了一些问题与细节，这直接导致了土地的总量控制权不能够完全掌握，当集体土地农用土地失去控制时，会导致房地产开发商进行开发入驻，形成房地产开发过热现象。同时，一些政府部门也积极引领开发商的入驻，进行投资，导致土地开发过度，房地产商品化的出现使产品在市场流通的过程中形成了重大失误。不仅如此，银行方面投入大量的资金，使得房地产项目的资产价格快速膨胀，有了很大的上升空间，出现了泡沫现象。近几年政府一直在实行限购令，有学者认为限购令有利于社会公平和资源节约，限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。因为过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性也让人产生了疑问。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。另有学者认为“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次，“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。还有一个政府调控政策那就是房产税影响颇深，房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。
三、房地产泡沫对我国经济的影响
3.1房地产泡沫破裂具有严重危害
一旦房地产泡沫现象急剧加重，那么经济方面也会出现同样的泡沫问题，通货膨胀，人们生活不安定，增加了群众的恐惧心理。从以往的历史教训来看，房地产泡沫的出现只会使经济、金融负担更加严重，形成更加不利于社会安定的负资产现象。房价一旦暴跌，其他方面的价值则有所提高，并没有完全解决房价高人们无法承担的问题，反而使问题变得严重，任何事件都是有缓冲期限的，上涨后必定会回落，这样会使国家经济发展进入死循环，损失国家利益。
3.2适当泡沫有利于经济发展
任何事物都是讲究适度的，对于房地产泡沫来讲，也同样适用。泡沫过多则不利于国民经济发展，一点儿泡沫不存在则会使房地产事业毫无起色，姿态平平。可以对房地产项目进行价格的微调，这样能够保证房地产泡沫现象不会过于严重，适度的泡沫在未来的房地产价格中会有所体现，所以，在某一程度上来讲，房地产泡沫的存在有利于国家经济的繁荣。
结语
对于房地产项目来讲，业内人士都有其不同的眼光以及看法，无论是哪一种看法，都是基于房地产项目本身的定义出发的，一定的泡沫能够促使经济发展，则说明泡沫的出现并不是完全有害的，那么，掌握好房地产泡沫的“度”是极为重要的。这对于政府和房地产开发商有重要的启示意义，那就是既不能让房地产链条破裂，也不可以让房价虚高，保持一个合适的度才能保证经济健康稳定持续的发展。(作者单位：广东财经大学)
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