一、农民公寓房建设基本情况
自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），
对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）
我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。
目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：
建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。
建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。
建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。
二、农民公寓房建设中存在的问题
推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：
受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。
受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[2003]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。
受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自2003年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。
受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。
三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策
目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：
第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。
第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。
第三，坚持政策扶持与市场运作并重。在当前市、镇两级财力趋紧，又急需回购资金的形势下，政策扶持与市场运作是解决资金来源的主要出路。要加大政策研究和创新力度，有必要完善99号文件有关规定，进一步放宽限制，做活部分土地出让和部分农民公寓房上市两篇文章，以解回购资金的燃眉之急，确保工程建设顺利进展，确保动迁户早日入住。
第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。
近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自2003年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。
（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。
（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》第8号规定“公开上市的公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内”的精神，各地应抓紧落实公寓房上市工作，通过市场运作，积极筹措建设资金。
关键词：大学生公寓 实地调查 室内设计 分析总结
中图分类号：TU2 文献标识码：A
本次实地调研是北京林业大学科技创新项目——初探高校大学生公寓现状与设计的实地考察部分，是设计改造必不可少的前期工作。项目成员利用暑期走访了包括本校在内的八所高校，分别是北京林业大学、青岛大学、青岛科技大学、青岛理工大学、天津师范大学和山东工艺美术学院等，对学生公寓进行尺寸测量、实地拍照，并向使用者询问了的居住感受。按照①空间类型、②空间利用率、③室内家具、④公寓安全、⑤公寓功能性、舒适性与个性等特性五个方面对各高校大学生公寓进行分析评价，并提出初步的改造措施。
一 空间类型
八所高校均为通廊式宿舍[ 虽然青岛理工大学的学生公寓中除公共水房外还在每个寝室内安排了独立的卫生间，但大的结构仍然是通廊式。]——即以一条长走廊串联起寝室和公共卫生间，可见通廊式仍旧是高校学生公寓设计的主流。这种传统空间类型的优点是建造成本较低，易于管理，但已越来越不能满足当代大学生的精神需求[1]。
二 空间利用率
不同专业的学生，对于内空间的利用和分配的要求是不同的。如文学专业对公寓藏书空间的要求相对较大；艺术设计类专业学生公寓应提供计算机和画具的安放储藏空间；体育与音乐相关专业的学生公寓应该注重对器械、乐器安放空间的合理设计。因此应该针对不同专业的学生进行有针对性的学生公寓设计，才能提高设计的合理性，达到室内空间的有效利用。
在青岛调查员对青岛科技大学油画专业的学生公寓进行了考察。学生物品杂乱无章，特别是画具画材因为没有合理的安放空间，只能随意堆放，不仅使寝室空间在视觉上显得拥挤和杂乱，更给生活带来不必要的麻烦。
除专业需求问题外，调查员还发现一些有共性的问题，最突出的是在储物空间不足[ 通过小组调查问卷结果反映，约75%的大学生感到储存空间不足。]。除了空间实际大小的限制，因室内空间分配不合理造成的空间浪费，也使得可用空间愈加不足。如青岛理工大学学生公寓的收纳柜，宽590mm，进深560mm，高1700mm，体积仅为0.56m³，远远不能满足该校学生的储物需求，而不合理的高宽比使得储物柜上部空间利用困难，给学生带来更多地不便。
在青岛大学学生公寓中，洗刷用具堆放在储物柜的上方，显得杂乱，同时墙面腰线以上空间被浪费。设计中应通过的增加简单隔板从而扩大墙面利用率。
在各高校中都存在角隅空间利用率低的问题。如山东工艺美术学院学生公寓中，在床和阳台窗户中间有一个约500-600mm的空间，由于推拉窗户以及暖气片的突出，所以空间得不到积极有效的利用。
三 室内家具
高校公寓内部设施一般分为四大类：①休息就寝类，如床②学习工作空间，如桌椅③储藏空间，如衣柜、书橱、鞋架等⑤卫生空间 如厕所，洗手台、淋浴间等。现在很多新建宿舍中都使用了上床下书桌的整体式家具。它是把睡眠、学习、储藏等多个功能构件组合成一个整体，节省了空间、便于使用[2]。但是在实地调查中却发现这种整体式家具存在床位遮挡自然光、桌面长度不足等问题，给人以压抑感而且又比较耗能。在设计中应该增加采光，并调整书桌尺寸，使之满足电脑的放置。
以下是问题较突出的几点：
1储藏空间设置不合理，橱柜设计不合理。
2学习空间狭窄。
3没有鞋架和洗刷用品架。
4卫生间的通风不够，洗手台不能同时供应多人使用。
5 地面铺装方式及材质导致地面不易清理。
6 暖气片的安置不够合理，利用率不高；风扇安装的位置导致上铺吹不到风。
四 公寓安全
公寓安全是学生生活最基础的保障。在青岛科技大学女生公寓中，调查员所考察的宿舍位于2层。当调查员走进其寝室时，最吸引眼球的是阳台上堆砌的画架，询问之下才得知，这是为了防盗——这里的窗户上没有直接的安全措施和防护设施，易进贼。如此粗心的设计令人惊讶，所以学生人身及财产安全的保障必须作为设计的重中之重，否则根本无法保证学生最基本的居住需求。
除此之外，调查中还发现了地面的防滑问题，家具攀爬不太符合人体工程学的合理尺度的问题。
五 公寓舒适性，个性及特性
在二三十平的空间中，除了要满足六个人（或八个）的生活学习最基本需求外，几乎给不了学生更多空间。如今随着社会的进步，大学生的需求也变得更加丰富，大学生公也需要与时俱进，提高品质。从调研的众多公寓中不难发现，公寓中的照明、通风、家具、空间形式及墙面地面材料的选择等能够影响空间品质的细节，都缺乏设计上的考量，十分粗糙、简陋。公寓设计的合不合理是要求空间的舒适度和最基础的功能性，而一个有个性有特性的空间则能提高学生的创造能力[3]。
青岛科技大学学生公寓中地面铺设的材料是学生自己购置的商品，而公寓本身的地面是水泥地面。水泥地面给人一种冰冷的感觉，且不易清洁。学生公寓作为大学生学习生活四年的地方，就像学生的另一个家，应该给人以舒适、放松的感觉。所以改造学生公寓，重新定义学生公寓设计目标是有必要的。
六 总结：
通过实地调查，对于高校学生公寓现状有了一个大致的认识。学生公寓受宿舍狭小面积所限，又加上设计的不用心，大都显得拥挤杂乱、缺乏舒适度和亲切感。学生公寓的空间需要被更加高效的利用，同时需要提高空间的品质，努力实现为学生提供安全舒适、符合专业需要和大学生心理需求的高品质学生公寓。
希望通过以下几个简单的措施能有效提高学生公寓设计水平：
1 安全方面：注重门窗的安全设计，增加设置室内贵重物品储藏柜。
2 舒适度方面：增强采光通风，避免或减少西晒。地面与墙面在毛坯基础上进行装修，尽可能使用木质色的材料，色调温和，给人以舒适的感觉。
3 功能性方面：在满足学生学习和正常生活的基础上，充分开发现有场地，设计出多功能空间。
4 空间划分方面：空间合理的划分会使居住者日常生活更便利。例如：建议学习区与休息睡眠区分离，学习工作位置接近窗户，床的位置可以远离窗户，阳台有可移动的隔断可以做到干湿分离。
5 公寓的个性和特性：利用不方便使用的角隅弹丸之地，进行设计，使之富有个性和趣味，从而提高整个宿舍的空间感受，达到提高学生居住质量、激发其创造力的目的。
参考文献：
[1]鄂崧，浅谈高校学生宿舍设计（J），山西建筑（31），2011.11
关键词：物业管理 精细化管理 企业文化 激励机制
经过近几年高校后勤服务社会化的改革，高校普遍组建了独立经营的教师公寓物业管理公司，并由校内负责教师公寓管理的机关单位作为委托方（甲方），与教师公寓物业管理公司（乙方）通过签订公寓委托协议，将学校教师公寓有偿委托给乙方进行管理。 高校教师公寓物业管理不同于社会上小区式管理，鉴于其业主的单一性且素质普遍高，这就要求其要有高要求、高标准、高质量的服务。根据目前发展来看，高校教师公寓物业管理公司虽制度日趋完善，工作逐步进入正轨，但仍存在比如突发事件时有发生，公寓住户投诉屡见不鲜的现象，本文就存在问题进行分析，提出切实可行的高校物业管理模式。
1.转变观念，树立精细化管理理念
理念指导行动，物业管理水平的提升，首先应该是管理理念的提升，有什么样的理念就有什么样的行动。应认识到教师公寓物业管理的本质是为公寓住户服务，物业管理公司与公寓住户之间的关系不是管理者与被管理者的关系，而是服务者和被服务者之间的关系，这就要求物业管理公司从方便公寓住户生活的角度出发，增强服务内容，扩大服务范围，提高服务质量。
德鲁克说过：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。”对教师公寓物业管理来说，没有突发事件发生，说明物业管理的运行实实都处于正常控制之中，而这只有通过每天、每个瞬间严格地对细节加以控制进行精细化管理才有可能实现。
精细化管理包含以下几个部分：一是精细化的操作，这就要求公寓物业管理每一个行为都有一定的规范和要求，每个员工都应遵守这种规范，从而让学校的基础运作更加正规化、规范化和标准化；二是精细化的控制，它要求公寓物业管理的运作要有一个流程，要有计划、审核、执行和回顾的过程。控制好了这个过程，就可大大减少业务运作失误，杜绝部分管理漏洞，增强流程参与人员的责任感；三是精细化分析，这是物业管理公司取得核心竞争力的有理手段，是精细化规划的依据和前提。精细化分析主要通过现代化的手段，将日常工作中的问题从多个角度去展现和从多个层次去跟踪。培养员工精细化管理的理念和意识，养成精细的工作作风，使精细化成为每个员工的习惯。
2.融入校园文化，构建和谐的企业文化
作为特殊企业的高校公寓物业管理公司，重在融入校园文化，实施文化策略，用昂扬向上的精神支撑管理，构建和谐的企业文化氛围。
2.1建立宽厚的价值观
“天行健，君子以自强不息”应是公司及职工自然追求时所持有的价值观；“地势坤，君子以厚德载物”，应该成为公司和职工在社会交往中所持有的价值观。宽厚的公司价值观，有利于人际交往的和谐。
2.2建立严格的观念文化
应注重制度对公司行为和员工职业行为的规范和约束能力，以制度的创新、规范来推进公司文化建设。按照“严格的要求、严格的制度、严格的管理、严格的监督、严格的奖惩“的”五严“要求，加强员工的教育和管理，建立健全和完善操作流程、行规行纪、岗位责任制、考核奖惩等规章制度，能有效规范和约束公司及员工行为。
2.3建立良好的公司形象
公司形象最能直接体现企业文化，公司管理者和职工的行为举止，公司的标识及公司氛围，很直观的呈现在住户面前，让住户感受公司文化价值的高与低、优与劣。
3.培养人才，建立专业化的物业管理队伍
教师公寓物业管理者中部分是在后勤改革过程中从学校分流出来的人员，这些人员普遍存在文化水平低、年龄大、没有物管专业知识和经验的问题，还有部分员工是从社会上招聘的民工，本身素质较低，没有经过培训。物管人员不够专业，必然产生管理上不去、服务不到位、住户投诉多的问题。解决该问题，必须在人才引进和人才培训上下功夫。
3.1一方面对要重视招聘引进，引进人才的同时也能带来新的管理经验和管理模式，也可选拔一些优秀的热心物管工作的毕业生，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。
3.2另一方面对员工进行多样化的培训，可以送出去参加有关专业的学习培训，也可以请有关专家开设专题讲座，还可以组织有关人员到兄弟院校参观学习，借鉴其他单位先进的、成功的经验。
3.3同时，教师公寓物业管理公司处于高校这个特殊环境，受其浓厚的文化底蕴影响，公司需要与住户在服务观念上达成有机统一，在服务对象和需求意识上完成对接。公司要充分利用学校良好的育人环境，创造机制鼓励员工自我学习，以提高员工队伍的综合素质。可通过设置学历补助、资助优秀人员参加物业管理专业学历教育等方式激励员工提高文化水平。
4.奖罚分明，构建积极有效的激励机制
目前，许多高校教师公寓物业管理公司已初步建立了绩效考评机制，可有效地调动员工的积极性，但由于许多高校物管公司都是由原来的行政部门转制而来，物管公司实体的建立时间并不长，所以在激励机制上仍存在诸如激励制度落实不到位、尚未建立合理的薪酬体系、绩效考核机制不够科学规范等问题。 激励方法可分为物质激励和精神激励两种，物质激励就是用经济手段达到激励的目的，包括工资、福利、奖金、晋升等；精神激励采用非经济手段来激励员工，如企业文化激励、培训激励、绩效考核激励、荣誉与情感激励等。物管公司在构建激励机制时，要统筹使用这两种方法，以达到较好的激励效果。
4.1薪酬分配激励
高校后勤部工作计划
一、指导思想
认清形势，解放思想，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统筹工作全局，以教育局学校后勤工作保障管理工作要点为工作目标，积极探索后勤保障工作的规律，开创后勤服务新局面。
坚持以“服务育人”为宗旨，以师生、社会、家长的满意度作为衡量工作好坏的主要标准，创新工作思路，弘扬务实作风，强化团队意识，引入时代的服务理念和先进的管理理念，利用信息化手段构建现代学校后勤保障体系，开源节流，节支增收，为学校事业的发展、为创建xx省红旗食堂提供优质、高效的后勤保障服务。
二、后勤工作现状和主要问题分析
校园整体规划设计滞后、财产和仪器设备动态管理欠缺、对关系师生切身利益问题深度关注不够等，制约着学校后勤管理水平全面提升。
一)校园规划设计未能突显学校的独特文化意韵
校园缺少统一规划，环境布局不够协调，建设缺乏目的性，难以突显学校的独特的文化意韵。
二)学校固定资产和仪器设备欠缺动态管理
目前财产和仪器设备的管理只限于统计总量、使用部门、使用人员、存放位置等最基本的数据。由于管理系统缺乏相关的动态信息，无法评价财产和仪器设备对教学质量的影响和投资效益，例如所配置的财产和仪器设备是否满足学生的学习训练要求(配置依据);是否存在浪费情况(使用率过低);仪器设备的过早损坏，是超负荷运行或是质量问题，还是管理不当;实验耗材与实验效益是否成正比等，都无法从现有的数据库获知，影响了学校对财产设备的有效管理，也影响了学校在信息化设备投入时的科学决策。
1、对总务处及总务处管理人员和后勤岗位职工的考核机制、激励机制不健全，调动全员积极性乏力。
2、制度落实不到位有死角，规范管理不足，岗位人员工作质量不高。
3、总务管理人员管理意识淡薄，管理方式传统、服务方式陈旧、改革创新意识不强，个人综合素质及待提高。
4、后勤工人文化程度偏低，岗位技能不强，工作能力业务水平及待提高。
5、后勤干部工人对学校的生活福利待遇、补助、岗位补贴意见较大，主要是因为同工不同酬同岗不同薪，福利待遇低等因素造成。
6、后勤个别岗位设置，人员编制不合理，劳动强度不均。
三、全年发展目标
1、树立学校后勤工作必须服务教学，服务师生生活的思想，促进学校教学、德育、后勤工作协调发展，确保学校工作整体目标的实现。
2、建立主任—干事—班(组)长逐级管理责任制和工人岗位责任制。
3、建立一支“重学习、善服务、懂管理、会育人”的后勤管理队伍，规范行政行为，提高管理水平，务求管理实效。努力提高后勤工人的业务水平和工作能力，全面提升后勤人员的综合素质，打造一流的后勤队伍。
高校后勤部工作计划范文
一、指导思想
《国务院关于推进xx国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求：要提高xx大学“211”工程建设水平。后勤集团紧紧围绕学校建设“211工程”大学的办学目标，以科学发展观为指导，按照“突出服务，兼顾经营，规范管理，树立品牌”的基本原则，不断增强满足学校、满足师生，满足员工要求的能力，为学校提供全面的一流的后勤服务。
二、指导原则
(一)坚持服务宗旨
后勤集团凡事从维护学校稳定大局考虑，凡事以师生为关注焦点，努力将“您满意，我高兴”的质量方针变成集团和员工的自觉行为，为学校提供全面的一流的后勤服务。
(二)坚持以人为本
后勤集团的管理、服务和经营活动，要坚持以人为本的原则，服务于学校、服务于师生、服务于员工。
(三)坚持统筹兼顾
正确处理管理、服务、经营的关系，当前利益和长远利益的关系，局部利益与整体利益的关系，集团内部的关系。
(四)坚持持续改进
与时俱进，努力创新，不断提高后勤集团满足管理服务要求的能力。
三、计划目标
(一)安全稳定目标
抓好安全生产和社会治安综合治理，保证后勤集团安全稳定，促进学校稳定大局。
(二)队伍建设目标
完善保障制度，加强学习培训，造就一支爱岗敬业，持续稳定，适应“211”高校要求的后勤服务队伍。
(三)管理规范目标
健全规章制度，实现后勤集团的规范管理。
(四)服务质量目标
持续改进后勤集团ISO质量管理体系，建立服务质量标准，实行专业化服务，不断提高服务水平。
(五)收入水平目标
校编员工收入水平不低于学校同类同级人员的收入水平;非编员工收入水平不低于xx市同类人员平均收入水平。
四、分类实施
(一)规范机构设置与职责
按照专业功能、管理效率、经济效益的原则，检验、调整和规范中心级机构的设置，明确机构职责。中心下属部门设置，要明确职责、岗位、费用、标准、目标、要求。
(二)规范岗位设置
为提高管理效率和服务水平，按照工作满负荷的要求，规划岗位，定岗定编，保证一线生产服务岗位，管理岗位控制在总人数的4%以内。除了学校安排带编带薪人员和特殊技术人员以外，集团今后一般不对外招聘员工。
为切实开展党团群工和综合治理活动，加强集团文化建设，促进后勤集团整体提升，集团设置党支部专职书记。
(三)改进工资分配制度
实行员工级别工资制度，优化工资结构，在基本保障的前提下，加大绩效工资比例，激励员工通过自己的良好工作和优异业绩，实现提级提薪的愿望，以最现实最有效的分配手段促进良性竞争。鼓励员工承诺项目管理，通过努力提高项目经济效益，增加收入。建立员工住房公积金制度。实现集团提高员工收入水平的承诺。
(四)建章立制，规范管理
20xx年上半年要完成对原有规章制度的修订。近期，要推出关于工资、人事、财务、物业、饮食、经营、工程等几个关系到集团全局规范管理的规章制度。
持续改进集团ISO质量管理体系，20xx年进行质量手册改版，程序文件和作业指导书的修订。
质量体系既要符合标准要求，也要突出重要过程和重要细节。要正确处理集团ISO9001质量管理体系和集团管理规章制度的关系，ISO9001质量管理体系是集团整体管理的组成部分，不能代替集团的管理规章制度，两者互为补充。
20xx年引进食品安全管理标准，建立后勤集团食品安全管理体系。
(五)提升物业管理服务水平
采取切实措施，制定物业服务标准，规范物业管理活动，不断提升住宅区、学生公寓、教学楼、校园物业管理服务水平。
1.教工住宅区物业服务
研究教工住宅区物理管理可行性，推进教工住宅区物业管理。增建生态停车位，规放车辆停放管理，增加车辆停放保管收费收入。开展亲民活动，宣传物业管理。
2.学生公寓管理服务
研究学生公寓管理模式。建立学生公寓数字化管理系统。安装负载限制性电器或安装智能用电系统，防止使用违章电器。安装安全监控系统，加强安全防范措施。创建学生区绿化美化精品。
建设学生公寓文化。争取学校对学生公寓家具更换、土建维修、安全防范的投入。促进职能部门对学生公寓管理齐抓共管。安排好儋州校区搬迁学生住宿。做好19#公寓、紫荆公寓项目管理方案。
3.教学楼管理服务
研究教学楼管理模式。对现有教室、公共照明用电设施进行逐步更新，使节能产品逐年逐月替代现有耗能产品，力争做到每季度更换节能节电产品500支。制定5#教学楼交接工作和管理方案，确保5#教学楼移交后各项管理服务工作正常进行。
4.校园环境管理服务
处理好校园生活垃圾。有计划更换行道树木。建设校园苗圃和校园鲜花摆放。新增绿化乔木和灌木品种达到25种。建设和养护校园园林小景。
维修维护好水沟盖板、路牙、园椅、提示牌、路障、果皮箱、指示牌等各种园林设施。建立校园除“四害”长效机制，加强环境综合治理和流行疫情防控。改进和规范垃圾清运、绿化养护、维护维修几个物业项目管理。
5.桥西住宅小区物业服务
策划桥西住宅小区物业服务项目，争取接管桥西住宅小区物业服务项目。
(六)提升饮食服务水平，提高饮食经营效益
开展饮食差异化经营，满足不同区域不同消费能力师生的饮食要求，不断提升饮食服务水平，提高饮食营业额，实现经济目标。进一步规范自营项目、合作项目和租赁项目的管理，做好教工食堂和省府机关食堂的经营管理。建立和规范饮食成本管理制度。
20xx年建设食品安全检测室，搞好安全生产和环境卫生，杜绝食品安全事件的发生。引进食品安全管理标准，建立饮食安全质量体系。重点岗位人员要全部持证上岗。厨师、面点师中级职称人员达到12人左右。中级、技术职工达到60%以上。全面培训全员培训初级员工。
(七)提升水电管理服务水平
测量各物业服务项目水电成本。规范水电抄表记量计费和电费代收代缴。制定和规范商业水电、工程水电、水电维修有偿服务等各项管理规章制度，提升服务质量。研究4#、5#、6#、7#学生宿舍楼集中式智能电费收费系统。研究制定道路、公寓宿舍、办公楼、教学楼和图书馆的节能节水方案。配合做好水务社会化项目。配合学校水电规划和电气工程建设。配备水电技术技工和计算机专业员工。
(八)办好幼儿园
提高幼教管理水平，确保省级示范幼儿园资格。保证入园率，加强成本管理，实现项目经济目标。培养省市级骨干幼教名师，强化幼儿特色教学，注意汲收前沿教育理念，提高幼教水平。策划桥西小区幼儿园建设，争取接管桥西区幼儿园。
(九)提高后勤经营效益，奠定后勤服务经济基础
1.进一步规范经营部门经营项目的经济目标责任管理，争取经营收入比上年有所增长。
2.做好网络服务，扩大网络用户，提高网络项目经营收入。
3.用好管好现有文印设备厂房资源，并整合学校文印资源。分析学校书籍出版印刷市场需求，论证申请印刷经营资格资质，发展文印业务。
4.开发一卡通系统应用范围，争取经营收入。
5.对xx工程、xx物业、xx、幼儿园企事业法人，采取切实措施，规范财务管理。
6.加强财务管理，明确财务责任，规范收支活动，实现开源节流。开展成本管理，加强成本核算，利用计算机手段提高成本管理效率和成本可控性。
7.推进商业城项目立项目工作，适应“211”大学要求。
8.适应xx旅游岛和学校需求，挖掘集团力所能及的经营项目。
(十)研究xx校区后勤管理体制和运行机制
适应学校组建xx分校的计划，加强xx校区后勤建设，为xx分校的教学科研和师生员工提供强有力的后勤保障。
(十一)安全生产，节能减排
实行安全责任制，抓好综合治理，确保安全生产和集团稳定。积极应用新技术，促进节能减排。
(十二)发挥党团群工作用，促进集团持续稳定
设置专职党支部书记，切实加强党组织的领导，开展党团群工活动，加强精神文明建设，培育集团后勤文化，建立目标一致、信息对称、友好互动、公开透明的检查监督机制，促进后勤集团的整体提升。
五、落实措施
(一)加强领导，精心组织
实现集团三年计划是一项系统管理工程，各项计划和工作相互关联相互作用，既要有定性的分析也要有定量的描述，既要有面上的广泛也要有点上的精细，既要有横向的宽度也要有纵向的深度，既要有内部的统一思想认识也要有外部的良好协调，要加强领导，精心组织。
集团班子要加强学习，树立事业信心，提高工作能力，转变工作作风，真抓实干，起模范带头作用。
(二)制定计划，推进工作
各个中心、各个项目要根据集团三年计划，结合本中心、本项目的实际，制定具体行动计划，既要有个长期计划，也要有目前工作安排，有步骤有计划地推进各项工作。要责任到人，保证落实。
(三)发动员工，全体参与
员工是后勤事业的基础和主体。三年计划与员工切身利益息息相关，要向员工宣传，让员工了解计划，了解目标，主动参与，发挥聪明才干，将计划化为自觉行动。
(四)全面推行项目管理
落实到管理、服务、经营的各种项目，全面推行，不断规范。激发员工发挥主观能动性，创造项目业绩，从而整体提高集团业绩。
(五)开展成本管理
要建立成本管理制度，加强成本核算，严格成本控制。设置成本管理岗位，配置成本管理人员，制定成本管理规章制度，利用计算机手段提高成本管理效率和可控性。
三年计划是后勤集团整体提升的一幅蓝图。计划和目标的实现将是一个艰巨的过程，任重而道远，通过后勤集团全体员工的共同努力和辛勤劳动，我们的目标理想一定能够实现。
高校后勤部的工作计划
一、深化后勤综合改革
根据学校部门职能划分，结合后勤集团经营和服务范围，推动机构设置，人事制度改革，运行机制等全方位的改革。
(一)重新设立机构，增强服务职能
按照后勤集团职能，将服务保障性机构和经营性机构分别设置，明确工作职责。
(二)人事制度改革
根据学校总体工作安排，报经学校批准，开展以下工作：
1.副科级以上干部实行公开竞聘。
2.在编正式职工实行定编、定岗、定责，选聘上岗。
3.编制外用工按工作年限制定分流办法，逐步移交劳务派遣公司。
(三)运行机制的改革
1.改革经费分配办法，集团各中心经费实行预算制。
2.改革职工内部分配及考核办法，实现以岗定责、绩效与收入挂钩。
3.运行方式的改革。
饮食服务中心根据xx校区xx餐厅托管的运行情况，其它校区自管的食堂在条件成熟时引入有资质的公司进行托管;校园物业中心引入物业公司外包;学生公寓中心以怀远校区为试点，其它校区在条件成熟时引入有资质的物业公司进行外包;怀远校区锅炉房交西夏区热电厂供暖;文萃校区医务所配置人员设备，逐步达到社区医院的规模，教职工年度体检和新生入学体检由校医院完成;幼儿园建议学校成立xx大学附属幼儿园，系学校一个附属部门;交通运输中心将原有经营和服务职能改变为单纯的服务部门。
二、信息化建设
依托学校校园网、数字校园等建立后勤信息服务平台，相继建设运行后勤基础数据中心、数字化后勤服务大厅、网络报修平台、服务监督平台、学生公寓管理系统、餐饮管理系统、人力资源管理系统、工资管理系统、校园环卫监督平台、短信通、移动后勤等，提升后勤服务质量与声誉;物流管理系统、教室管理平台、订餐系统、餐饮服务监督平台等。
三、各中心的重点工作
(一)工程项目
1.积极做好20xx年度各校区维修工程重点项目调研论证、规划设计、编制方案、申请上报、组织招投标、组织工程施工、加强监督管理、严格签证审计、规范工程验收、规范工程款支付等工作。
2.20xx年立项的小型维修工程，要在前期工程量概算上下功夫，要求各维修使用单位核准需维修的项目内容，维修清单准确无误，避免漏项，增加变更。进一步理顺建筑设备材料询价机制，同类维修材料通过竞争性磋商确定一家商家供货。杜绝合同签订中的施工单位转包行为。
(二)绿化美化
1.翻种xx山校区行政主楼的草坪，在金波湖周边试种薰衣草、太阳菊等植物，进一步美化校园环境。
2.配合项目工程办完成校园绿化整治三年规划目标。
(三)饮食工作
1.进一步落实《食品安全法》，抓好饮食中心各餐厅的食品安全工作。依照《学校食堂与学生集体用餐卫生管理规定》健全学生食堂管理制度，以制度管人、以制度促效益。进一步加强中心对外包餐饮公司所属餐厅的《食品安全操作规范》的管理。
2.对餐厅后厨、水电表、电梯、蒸汽间及老旧电路、设备进行维修与改造。
(四)学生公寓工作
1.配合集团恢复各公寓智能电柜的使用。
2.制定详细的20xx年公寓维修改造计划，确保20xx年公寓维修改造的实施。
3.在公寓楼内加装直饮水、售货机等设备，提高公寓的硬件设施。
4.加大公寓文化建设，在各校区推进温馨服务活动室建设，使学生公寓集学习、娱乐、休息于一体，营造和谐公寓。
(五)水电暖工作
1.配合xx热电厂对怀远校区、xx校区并大学生活动中心移交后的准备工作及施工期间的安装工作。
2.办理公租房、科技楼、怀远校区研究生楼生活水箱的二次供水卫生许可证及深井泵集中供水卫生许可证。将研究生楼、消防水箱与生活水箱分离，另建生活水箱，改造二级泵房研究生楼水库。
3.配合项目办改造文萃校区旧配电室高低开关柜，变压器。完成金凤校区锅炉更换工作
(六)校园物业
1.配合学校综治委，集中整治怀远校区、文萃校区家属院的违章建筑、摊点。
2.对教学办公楼实行整体管理，在有条件的情况下引进物业公司进校管理或成立物业公司。在满足校内35部电梯正常维护保养的情况下，成立电梯维保公司，并开展对外承揽维保工作。
(七)幼儿园
1.明晰发展方向，争取更多的政策性优惠。要逐步和其他公办园接轨，通过学校和政府沟通协商，争取化的公办园应享受的政策补贴，加快幼儿园的发展。
2.健全管理机制，最终实行精准化管理模式——几所幼儿园在安全、保教、卫生保健、食堂管理、财务制度等诸方面形成一体化、系统化、规范化、流程化的管理模式。
(八)交通运输工作
1.改革交通运输运行体制，由“自主经营、自负盈亏”转变为服务保障，即所有在编职工纳入学校统一管理。
2.做好有关公车改革的各项工作事项。
(九)国际交流中心
按照学校专题会议精神，1.尽快处理好税收问题;2.按照新的定位，提出国际交流中心经营管理方案;3.提出国际交流中心装修改造方案。
(十)校医院
1.完善各项传染病预防控制相关制度，制定传染病预防控制工作计划，认真做好学校公共卫生防疫工作，有效预防和控制学校传染病的发生与流行，保障广大师生的身体健康，维护学校正常的教育教学秩序。
2.在集团的支持下，完成人员、设备的配置工作。
(十一)机关工作
1.配合集团做好综合后勤改革工作。
2.加强集团的网站建设和宣传报道工作。
3.进一步理顺学校拨付后勤集团资金的会计核算关系。
4.增设财务预算下达与执行环节，加深财务核算精细化程度。
5.重新梳理现有核算账套体系，重新划分归类，构建全新的后勤集团财务账套体系。
6.配合集团推行定编定岗工作。
一、基本原则
（一）政府主导，企业参与。建立以政府为主导、企业积极参与的长效机制，在加大政府对人才安居工程建设投入的同时，切实采取土地、财税、金融等支持政策，鼓励各区、开发区（化工区）、产业园区和高校科研院所及其他相关企事业单位加大对人才住房保障的投入，有序开展人才安居工程建设。
（二）统筹兼顾，突出重点。人才安居工程建设要重点解决包括我市8个千亿产业、15个新兴产业在内的支柱产业和战略性新兴产业以及其他鼓励发展的产业及领域的人才住房问题。除重点保障领军人才、杰出人才和高级人才住房供给外，还要考虑部分普通人才的住房问题，并妥善加以解决。
（三）分层供应，形式多样。建立不同层次、形式多样的人才安居工程供给体系，建设和筹集名人居（楼）、精英社区、人才公寓等住房，实行实物供给、租金补贴和购房补助相结合的方式，以更好地满足各类人才的居住需要。
（四）科学谋划，供需结合。将住房的供给与人才的实际住房需求紧密结合，对各区、开发区（化工区）内人才类型和数量作出科学合理的规划，结合现有房源和实际需求总量，科学规划、合理布局各区、开发区（化工区）人才公寓的数量。要充分考虑人才自身对住房的需求，为其提供“配置合理、配套齐全、生活便利”的住房。
二、供给对象和住房标准
人才安居工程主要用于解决已纳入“英才计划”和各区、开发区（化工区）人才发展规划的各类人才的住房问题，供给对象和住房标准分类别分层次确定。
（一）领军人才。对已经认证并纳入我市“英才计划”的世界领先水平的创新团队核心成员等领军人才，凡在我市无住房且没有享受过住房优惠政策的，可凭《入选通知书》，按照200—300平方米的住房标准享受市人民政府免租提供的名人居（楼）。世界级人才团队可根据需要选择政府提供的历史名楼办公。连续服务满5年且在工作中取得重大成绩和突出贡献的，首次在汉购买自住商品房的领军人才，由市、区人民政府（开发区、化工区管委会）按照5：5的比例一次性给予50万元购房补助。
（二）杰出人才。对已经认证并纳入我市“英才计划”的高层次创新创业等杰出人才，凡在我市无住房且没有享受过住房优惠政策的，可凭《入选通知书》，按照100—200平方米的住房标准享受区人民政府免租提供的精英社区或采取市场方式筹集的其它住房。连续服务满5年且在工作中取得重大成绩和突出贡献的，首次在汉购买自住商品房的，由开发区（化工区）管委会或区人民政府一次性给予20万元购房补贴。
（三）青年人才。已经认证并纳入我市“英才计划”的青年人才以及各区、开发区（化工区）认定的青年人才，凡在我市无住房且没有享受过住房优惠政策的，凭《入选通知书》或相应的认证文件和工作合同，可租赁由用人单位建设的公共租赁住房或采取市场方式筹集的其它住房。所在单位无法提供公共租赁住房的，可向所在区、开发区（化工区）提出申请，由各区、开发区（化工区）按照我市公共租赁住房相关政策予以支持。青年人才公寓供给和补贴标准，用人单位可按照市相关政策规定结合自身实际情况确定。
三、配置方式和规模
采取新建、回购、腾退、改造、租赁等多种方式建设和筹集人才安居住房，在“十二五”期间开展人才安居工程建设。
（一）筹集名人居（楼）
此类住房提供给领军人才居住或办公。由市人民政府出资，通过回购、腾退、改造、购置等方式，将沿江地区、周边区域和旧城风貌区历史建筑或部分高档楼盘建设成为名人居（楼），免费提供给世界领军人才居住或提供给创新团队办公。名人居（楼）房产属公有住房性质，按照市人民政府要求，由市住房保障房管部门统一调配管理。
（二）建设精英社区
此类住房提供给杰出人才居住。由各区人民政府出资，通过采取限价商品房政策新建精英社区，或通过购置、租赁等方式筹集人才安居住房，提供给高层次创新创业杰出人才租住。购置和新建后的精英社区房产属公有住房性质，为各区所有，由各区人民政府依照相关规定管理和调配。
（三）建设青年人才公寓
此类住房供青年人才居住。由各区、开发区（化工区）组织用人单位或用人单位利用公共租赁住房政策集中新建或购置。各区、开发区（化工区）、用人单位投资建设或购买的住房分别属各区、开发区（化工区）和用人单位所有，分别由各区、开发区（化工区）和用人单位依照相关规定管理和调配。
四、政策保障
（一）市人才工程管理部门要按照“英才计划”的要求，统筹好各区、开发区（化工区）人才发展计划，提出各类人才住房需求。市发展改革部门要会同市住房保障房管、财政、规划等相关部门根据各类住房需求编制总体建设计划和年度计划，对新建项目下达立项计划。
（二）市国土规划部门要多渠道满足人才安居工程建设的用地需求，制订专项规划，在年度实施计划及土地利用计划中落实项目用地；通过政府提供储备土地、企业自有用地和产业园区配套建设用地等多种方式保障人才公寓项目用地。加大对各类人才安居工程土地政策支持力度，精英社区可按限价商品房政策供地、青年人才公寓参照公共租赁住房政策供地。
（三）各区、开发区（化工区）要将人才安居工程建设纳入住房保障规划，市、区住房保障房管部门及各开发区（化工区）、用人单位要多管齐下，采取政府投资建设、政府收购回购、企业投资建设（购买或租赁）等多种举措，筹集房源。
（四）市建设管理等部门要加大人才安居工程周边环境改造和配套设施建设力度，按照同步规划、同步施工和同步验收的要求，加快其周边安全、商服、医疗、教育、交通等配套设施的建设，确保与主体工程同步投入使用。
（五）市、区财政部门要积极支持人才安居工程建设，提供资金保障，满足人才安居工程建设需要。
（六）市税务部门对人才安居工程建设中的有关税费优惠政策，参照限价商品房相关规定和保障性住房有关政策执行。
（七）各级政府要采取优惠扶持政策，引导社会资金参与人才安居工程的建设。
五、工作机制
（一）明确各级政府的责任机制。全市建设人才安居工程工作在市委、市人民政府统一领导下进行，按照“统筹兼顾、条块结合、分工明确、就近配套”的原则，建立人才安居工程支持工作目标责任制。市人民政府负责协调解决领军人才的住房问题；杰出人才的住房问题按照属地管理的原则，主要由各区、开发区（化工区）负责协调解决；青年人才的住房问题主要由各用人单位负责解决，区人民政府给予政策支持。
公司后勤管理工作计划一20xx年是后勤发展总公司发展关键的一年，随着学院新校区建设工程初具规模，学院的后勤管理和服务工作面将愈来愈广，后勤发展总公司将围绕学院党委和行政工作的要求，深化学院后勤社会化改革，实行准企业化运作模式，强化素质求生存，规范管理树形象，抓住机遇谋发展，集思广义创效益，团结协作争一流，为广大师生提供优质的服务，为学院三大工程提供有力的后勤保障。
二、工作目标：
1、以食品卫生安全为中心，强化食品卫生安全管理，建立食堂食物中毒应急预案，确保全年不出现一例食物中毒现象。同时，确定新校区餐厅的经营方案。
2、以学生公寓管理为重点，完成20xx年3500名新生和1105名办学点回本部学生的住宿安排工作，保证学生公寓内不发生重大安全事故。配合学院学生思想政治工作进公寓，使学生公寓管理水平上一台阶。
3、以师生员工满意为目标，树立后勤服务新形象，力争师生对后勤服务满意率较20xx年有一定的提高。同时，为学院文明单位创建和办学水平评估提供较好的后勤保障。
4、以深化后勤改革为动力，确保20xx年公司按准企业化模式运作。规范并开拓学院后勤经营服务市场。
三、主要工作：
(一)、以开展诚信教育为主题，加强公司员工的职业道德教育，保持共产党员的先进性，提高公司员工的综合素质，增强公司员工的凝聚力。
1、认真组织全体员工学习20xx年学院党委和行政工作要点，让公司员工能了解学院的三大工程和四项改革，进一步增强员工的责任心和紧迫感，做到爱岗敬业，诚信服务，乐于奉献。
2、按学院宣传部、组织部下发的计划，抓好公司直属党支部中心组、党员和入党积极分子学习及以诚信为主题的员工的政治学习，发挥党员的先锋模范作用和党支部的战斗堡垒作用，保证共产党员的先进性，调动聘用员工党员的积极性，提高员工的思想政治素质和职业道德水平。
3、制定公司员工岗位技能培训计划并组织实施，强化员工的综合素质和业务能力，为下半年做好新校区服务和管理工作打下基础。
4、倡导学先进、讲奉献、高要求、上水平的良好氛围，表彰200xx年度总公司服务明星和先进班组，并在各服务窗口进行一次宣传。
5、定期开展公司文化、体育和娱乐等集体活动及劳动竞赛，增强公司员工的凝聚力，形成积极向上的风气。
6、稳定公司员工队伍，加强后勤外来务工人员的管理，完善临时工管理办法，逐步提高临时工的待遇，引进优秀人才，提高后勤人员的整体素质。
(二)、以落实规章制度为抓手，加强公司规章制度的学习和宣传，严格日常工作的检查，力求把制度落到实处。
1、将《后勤发展总公司规章制度》编印成册，并多层次、多渠道地组织学习、宣传和考试，做到人人了解、个个遵守总公司的相关规定。
2、进一步明确公司各岗位职责，抓好班组建设，发挥各中心管理人员和班组长的作用，实行责任追究制。
3、狠抓规章制度的贯彻和执行，坚持总公司值班制度，加强公司劳动纪律，严格对各部门及员工日常工作的检查，真正做到日常考核和绩效工资挂钩。
4、加强公司运行成本核算，节约开支，杜绝浪费。重点加强卫生工具、劳保用品、维修材料和办公用品的管理。
5、进一步加强公司直属党支部制度建设，按学院党委要求开展树、讲、保、攻活动，建好台帐，做好预备党员、入党积极分子的教育考察工作。
(三)、以食品卫生安全为中心，加强食堂管理，确保无学生食物中毒现象的发生，做好新餐厅经营方案的确定和相应的准备工作。
1、把安全工作放在伙食工作的首位，高度重视，层层负责，环环相扣，措施到位，确保不发生一例学生食物中毒现象。
2、建立24小时值班制度和食堂三餐时间部门负责人巡查制度，发现问题及时处理。严禁外来人员进入加工场所。
3、加强对现有租赁食堂的内部管理，定期召开饮食中心会议，组织卫生培训，强化租赁负责人的责任意识和从业人员的卫生意识，做到进货质量达标，生产过程规范，质量价格相符，剩余饭菜保存好，销售过程防感染。
4、开展文明服务窗口评选活动，加强与伙食管理委员会的联系，加强检查和处罚的力度，不断改善伙食质量，提高服务水平。
5、继续办好教工餐厅，努力在饭菜花式品种和口味质量上下功夫，让教职工满意。
6、积极参与学院新校区餐厅建设的相关工作，配合做好厨房设备供应、安装工程的招标工作。同时，认真考察并研究确定新餐厅经营方案，做好各项准备工作。并对原餐厅两年的租赁情况进行总结，提出老餐厅的改造方案。
(四)、以学生公寓管理为重点，加强学生在公寓内的行为规范教育，总结学生公寓物业管理的经验，开展公寓文化建设，切实与学生系统共同做好思想政治工作进公寓工作。
1、严格按省教育厅下发的高校文明宿舍创建、评比活动标准，加强学生公寓的日常管理，在原有各类台帐基础上加以规范，并定期进行检查。
2、发挥学生自管会和勤工助学学生在学生公寓管理中的作用，不断摸索学生公寓内物业管理的新方式。
3、提倡亲情式的服务，帮助学生解决生活中的困难，为学生提供特色的公寓服务项目。
4、加强对学生公寓教导员业务指导，充分发挥其在学生日常生活管理中的作用，加强学生在公寓内的行为规范教育，试行建立学生在公寓内综合表现档案，力争年底有一定成果。
5、积极配合学院学生思想政治工作进公寓工作，开辟公寓宣传阵地，加强公寓文化建设，组织社区文化活动，开展宿舍卫生竞赛。
(五)、以师生员工满意为目标，加强与各部门的联系，经常听取师生对后勤服务的意见和要求，提高服务质量，树立后勤服务新形象。
1、牢固树立始于师生需求，终于师生满意的公司服务理念，不断提高服务质量和师生对后勤服务的满意度，打造后勤服务的新形象。
2、坚持与学生系统联系制度，发挥学生公寓管理委员会和伙食管理委员会的作用，召开学生公寓教导员与系学生辅导员、班主任联席会议。
3、定期召开学生座谈会，设立学生公寓、饮食服务等意见箱，经常听取师生对后勤服务的意见和要求，并及时处理，加以改进。
4、加强和学院相关部门的联系，与后勤管理处、保卫处共同制定学生食堂、学生公寓突发事件应急预案，并组织演练。
5、配合后勤管理处做好新校区教室、公寓设施的招标选购工作，为学生提供价格合理、质量优良的学习和生活设施，以便公司今后更好的管理。
6、注重员工的文明礼仪教育，力争年内能统一服装，挂牌上岗，要求员工以文明的语言和良好的形象影响学生，做到管理育人、服务育人。
公司后勤管理工作计划二一、工作思路
20xx年后勤工作的基本思路是：以公司中心，搞好各项服务，与时俱进抓好学习，全面推进各方面提高。围绕公司为中心，即后勤工作要始终围绕公司各部门、所有工作顺利开展这个中心。搞好各项服务，一是搞好为公司各部门工作顺利开展的服务，为公司各部门工作顺利开展创造良好的条件;二是搞好为公司工作物质保障的服务，为公司全体员工作顺利进行解决后顾之忧，让公司的全体员工为工作的开展获得最及时有效的物质保障，为全面提高公司全体员工的工作效率和工作质量而努力奋斗。抓好学习，即时刻做好对公司规章制度的学习，与时俱进时刻保持知识的积累和更新，切实做好理论指导行动。
二、工作目标
本年度后勤工作的总体目标是：做到三个确保、三个力争。三个确保是：确保公司内外环境建设及公司各部门和需要负责的各部门工作顺利开展、办公生活用品的维护、维修、采购、保管、供应及时到位;确保采购账目管理规范、精细，帐物相符;确保公司水电通讯正常保障。三个力争是：力争进一步完善服务设施;力争进一步提高服务质量;力争进一步提高服务效益。
三、工作措施
1.在后勤工作的开展中加强自身的思想建设，在工作开展和进行中逐步培养及建立管理思想、意识、理念，为以后行政工作进入管理等更高阶段做好前期锻炼和打下坚实基础。将服务的观念和意识，以实际行动带到后勤保障工作的实际开展中去。
新的一年新的开始，后勤工作的开展要坚持服务理念、管理方式同步进行，全面优化自身后勤工作的工作态度和工作效率，在后勤工作的开展过程中逐步培养和树立管理和服务的观念和理念，在后勤工作顺利开展的同时加强与周围同事的交流和沟通，学习优秀同事的好的工作态度和工作方法，查漏补缺，加强交流增进彼此共同进步，同时对周围同事进行感染及教育影响，例如：劳动知识教育、培养爱护公物意识、保持爱惜公共及办公环境的清洁卫生、培养艰苦奋斗的意志等。为了提高自身的工作效率和管理、服务教育的质量，在本年度结合后勤工作加强自身思想建设方面的主要举措是：
(1)认真学习和贯彻落实公司领导和严格按照岗位职责对后勤工作的各项要求，增强服务意识，提高服务质量。
(2)认真学习公司的各项规章制度，提高自身修养，爱岗敬业，吃苦耐劳。树立为公司全体员工服务的思想，不断提高职业道德水准。
(3)认真落实精细化管理的各项要求，为公司及各部门员工工作顺利开展创造优良条件，在搞好服务的过程中，实现自身价值，贡献自己的力量。
2.加强公司资产管理，健全公司资产档案
(1)对办公用品及固定资产的采购，做到货比三家，严格材料购进，材料领出，做好领用和购进的记录登记，做到记录清晰，查阅明了。
(2)定期和不定期对库存进行盘点，做到物品管理心中有数，核对领用及采购登记，做到帐物相符。
(3)无论固定资产还是办公消耗品，均形成档案，物品的入库、出库严格登记手续。
3.做好后勤常规服务工作
(1)每月做好对办公用品的采购和发放，调查及了解各申购部门对申购用品的发放和使用情况，随时关注及检查水电通讯是否正常，各部位照明设施检查维修，保障公司全体员工工作顺利开展。
(2)公司财产及实体物品管理。包括公司办公区域内的所有公共财物和办公区域外环境区域内的财物，定期或不定期对这些财务进行检查了解这些物品的使用情况和所处位置，做到心中有数。对日常工作和使用中损坏的财物进行清点和统计，定期请工人进行维修，以节约为根本，做好物品的循环及可持续利用。
(3)对公司员工宿舍的管理。做好员工宿舍公司财产的监督、管理和统计，对涉及固有资产的做好资产登记，同时随时关注租赁宿舍的租赁合同到期情况，对租赁合同到期的需要继续续签的做好合同订立工作及费用支付工作，对需要新增的员工宿舍按照公司及领导的意见进行增加，做好账目清楚，登记明了。
(4)对公司的值班、保安、安全防护工作。对公司聘请的安保人员值班情况进行询问，了解公司夜间和节假日保卫安全工作情况。对于出现的问题及时发现及时处理。注意保卫休息值班室和日常工作区卫生内务情况。逐步建立值班登记和会客登记制度，避免闲杂人员随意出入，特别是夜间和节假日更要注意防火、防盗、水电安全使用的情况，做到安全第一。
(5)管理和使用好日常用水用电，注意大家日常工作中的节水节电，逐步培养和引导公司全体员工养成自觉节水节电的良好习惯，杜绝长流水和长明灯，下班或长时间离开注意对办公电脑和取暖设施的关闭。定期或不定期检查各部门的用电使用情况，对存在浪费或使用安全隐患的及时加以指出和纠正。要及时更换或维修损坏的用电设备和用水设施，防止水源浪费和用电安全，提高安全系数。
(6)对活动和图书室的图书管理按照公司规定和图书摆放顺序有条理，清晰明了的加以摆放，做到整齐查阅拿取准确为由，做好图书入库印章加盖和登记准确，对有人需要借阅的建立借阅登记花名册，做到借阅登登记有理有据，借阅去向清晰可查。
4.做好公司内外环境的绿化美化工作
(1)浇水。对公司所属范围内的绿色植物随时检查生长和浇水灌溉情况，对需要浇水灌溉的及时和浇水灌溉人员联想，让其着重注意，保障植物生旺盛，对绿色植物的灌溉要做到合理安排，同样要以节约为根本，不得浪费水资源。
(2)公司办公区域桌面盆栽绿化的管理。根据盆栽绿色植物生长情况进行观察，随时关注桌面盆栽绿色植物的正常生长和枯萎情况，对枯萎或衰老的盆栽绿色植物及时加以更换，保障办公区域内始终充满绿色，同时起到保护员工视力和净化工作环境内空气质量的目的。
(3)对公司所属范围内办公区域外绿色植物的管理。根据生长情况定期或不定期的安排人员进行灌溉和浇注，出于节约用水的目的室外植被的灌溉主要以雨水灌溉为主。保证室外茂密绿色植被下的清洁，对于隐藏于其下的杂草、垃圾、杂物及时加以清处和整理。出于整体植被形象和有利于植物生长的，根据需要对这些植被安排专人对其加以修剪。
(4) 对公司所属范围内办公区域外池塘内的鱼类等水生动物定期或不定期加以检查，对出现死亡的及时加以清除，保障对其的饵料供应，保证这些生物的正常生理状态，为公司大家的办公增添一份生机和趣味。
5.随时了解和处理各种突发事件和情况，如由于停电造成公司员工上班无法正常打卡，工作无法顺利开展等，及时查明情况和原因，是公司自身线路故障等原因造成的及时联系人员进行修理，由于供电部门造成的在了解实际情况后向全体员工进行告知。
6.完成公司出现、领导交办、公司员工需要及时处理的一些临时性工作。
7.把安全防范工作放在首位
酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70
年代欧美国家，由“时权酒店”演变过来。酒店式公寓是伴随着外向型
经济的发展而出现的，随着我国经济的快速发展，市场对酒店式公寓
也有了一定的需求量。酒店式公寓有如下特征：一是提供酒店式服务
和管理。二是商居两宜，兼具居住和办公两种功能。根据它的这两种
特征，我们在建筑设计中也应有一定的方式方法。一：酒店式公寓是
建筑综合体中的一种，各种功能体系纷繁交错，在设计中要遵从一系
列的设计原则保证各大功能空间的合理、有效以及整体的运营流畅。
二：酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系列。
三：酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足
基本居住功能的要求。四：到位的安全保卫设施。根据以上的方法，
结合开发商要求及实际情况，本人完成了天津泰达东方花园酒店式公
寓的设计。通过本项目的设计工作及客户使用后的反馈意见，使我对
酒店式公寓建筑的设计的原则及方法有了更进一步的了解。本文意在
对酒店式公寓建筑的设计方法的小总结，为以后在此类建筑的设计过
程中能更快更好的解决问题，为用户提供更加舒适的酒店式公寓产
品。
中图分类号：F293.3文献标识码：A
正文
近几年来，“公寓”这个字眼频频出现在在房地产行业，特别是酒
店式公寓更成为很多人谈论的话题。那么，什么是酒店式公寓呢？
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧
美国家，由“时权酒店”(Time&shareHotel)演变过来。“时权酒店”是指
出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转
售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即
由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒
店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。
酒店式公寓配有全套家具，提供如客房打扫、洗衣服等基本酒店服务
并配有全套厨房设备。它是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥
有私人公寓的秘密性和生活风格的综合物业。作为连接酒店和私人公
寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短
期和长期共存的住宅问题。
那么，酒店式公寓作为一种新模式是否能成为楼市新宠呢？从国
外的经验可以借鉴，酒店服务式公寓提出已有30年时间，尤其是在
美国的大中城市，由于人口的流动性增强，以年轻人为主的家庭模式
对于备有家具的公寓产生了需求，这样的趋势直接导致了酒店服务性
公寓的出现。在国内，尤其是在北京、上海、天津等中心城市，酒店
式公寓的供应量仍十分有限，而且，随着中国加入WTO的步伐加快，
城市商务区的短期流动人口无疑会大大增加，因此，酒店式公寓的
市场空间仍很大。酒店式公寓这种产品形式对于开发商来说，因其使
用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益；对
于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通
常高于普通住宅，因此势必会受到了人们的青睐。
酒店式公寓与普通住宅相比具有如下特征：一是提供酒店式服
务和管理。二是商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓在
硬件上拥有普通公寓没有的豪华大堂设计，在软件上拥有星级酒店服
务。它们大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进
行管理，能够让入住的小业主享受到星级酒店的服务。同时酒店式公
寓在性价比上更优越于酒店。由于酒店式公寓是按成套的住宅理念设
计的，所以相对于纯酒店的单间设计来讲，酒店式公寓的户型设计更
具人性化，居住的舒适度也大大提高。酒店式公寓虽然拥有星级酒店
的物业管理，但在建筑的产品设计上仍属于公寓式结构，因此在酒店
式公寓市场的发展不断向前推进的同时，产品设计理念有待于继续创
新，使酒店式公寓产品更具档次化和人性化。
根据酒店式公寓这些特性，我们在建筑设计中也应具有与其相应
的方式方法，这样才能为开发商和用户提供符合标准的建筑产品。因
此，建筑设计应注意以下几个方面:
一：酒店式公寓是建筑综合体中的一种，各种功能体系纷繁交错，
在设计中要遵从一系列的设计原则保证各大功能空间的合理、有效以
及整体的运营流畅。⑴整体有机原则。作为一个复杂的大系统，酒店
式公寓内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相
互影响。因此，无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整
体概念。⑵动态有机原则。酒店式公寓住户的居住时间、个人需求等
因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可
变因素。⑶系统的次序与程序原则。不同的客人同时提出不同的需求，
物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考
虑系统的等级与优先级的问题。⑷个性化及均好性原则。酒店式公寓
住户的需求较为个性化，物业管理者需提供个性化的家居及服务,因
此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。⑸材
料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。⑹颜色系统
的“能级跃迁”原则。为使酒店式公寓在色彩的运用上，既多样变幻又
协调统一，所以，在设计时需要首先确定主色，然后根据色温和色差
变化建立一个专门的色彩体系表，作为参照。
二：酒店式公寓的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系
列。简单型的套型格局，是以酒店式的客房为主要居住体系，客厅与
卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内。复合型的套型格
局，是将客厅与卧室分别设置在不同的房间内，可以是两室、三室或
三室以上的户型。而且对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套
型设计可以灵活分隔。酒店式公寓中常用的户型配比如表1所示。酒
店式公寓不同户型的建议设计面积如表2所示。
表1．建议的户型配比表2．建议不同户型的设计面积
三：酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，
并满足基本居住功能的要求。酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，
配套设施应齐全，并满足基本居住功能的要求，各户型的应具有均好
性，具体包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳
妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少
的必备内容。此外，⑴两居以上的户型应考虑设计步入式更衣间和储
藏间；⑵卫生间的设计应体现时尚感,有条件时，可将干、湿分区或
设计双台盆。⑶采用中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节。
⑷可接收多个国际卫星电视频道。⑸开放式厨房甚至暗厨房都已可以
被市场接受，但必须充分考虑电器设备的摆放，并为每户配给足够的
额定电量。
户型配比
一居30%
两居45%
三居25%
四居及以上10%
户型平均建筑面（m2）
一居100
两居150
三居200
四居及以上300以上
酒店式公寓内部空间的设计上，⑴大堂设计应具有开放性和现代
感，面积适宜在300～400平方米之间，且设有休息区和接待区。⑵
标准层室内净高不低于2.7米，中央空调低区部分室内净高不低于2.4
米。⑶二居以上的户型，客厅面积不小于35平方米，采光面宽不小
于4.2米，进深不大于12.5米，主卧面积不小于16平方米，采光面
宽不小于3.6米，主卫面积不小于8平方米。⑷酒店式公寓应同与之
配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的连接
通道。各种空间要留・足（电梯厅、公共走道），电梯厅、公共走道装
修时尚高雅・地板不一定为实木，可以是合成地板，也可以采用地毯。
四：到位的安全保卫设施。高档公寓一般都具有更强的安全防范
意识，酒店式公寓更不例外。在安保设施有几大设计要点不可忽视：
⑴应设置四道安全防范措施，第一道为电视监控系统，第二道为门禁
管理系统，第三道为防盗报警系统，第四道为巡更系统。⑵有条件的
可考虑应用安全防范集成技术，在夜间设防时段里如果有人闯入设防
区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近
的摄像机进行录像。⑶可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术，当住
户在进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候；重要的
住宅楼层，也由门禁根据输入的数据自动将住户送到指定楼层，防止
不同楼层的居民之间互相干扰。⑷可考虑采用停车管理系统与电梯的
集成技术，当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口的信
息，根据该用户所停车位，打开相应区域的照明，并在一定延时后自
动呼叫电梯到该层等候，节省用户的候梯时间。
根据以上的方法，结合开发商要求及实际情况，我进行了天津泰
达东方花园酒店式公寓的建筑设计。
首先从市场需求与产品定位入手，天津开发区泰达会馆位于开发
区黄海路和第二大街交叉路口西南角，会馆西侧为翠园东路，会馆一
期工程由A楼、B楼、C楼、D楼、网球馆组成，天津泰达东方花园
酒店式公寓为泰达会馆的一个组成部分。借用，同时在设计天津泰达
东方花园酒店式公寓经规划立项为综合用地性质，功能包括办公、商
业、公寓及配套设施，审定方案呈半围合式建筑布局，建设用地6400
，总建筑面积3.1万，其中地上建筑2.6万，绿化率达30%。
公寓市场定位根据开发商及策划公司的市场分析结果，确定将天
津泰达东方花园酒店式公寓定位于小户型公寓，以开发区外企职员为
主力客户群，这一考虑主要基于该项目所具备的三大优势：第一，区
位交通便利，适于作为第一居所，如果价位合理将对工作繁忙的外企
职员极具吸引力；第二，综合的开发性质提供了充足的商务、休闲、
社交及生活配套设施，为公寓储备了得天独厚的共享资源，这一居住、
商务双重兼备的居家环境，更符合外企职员的生活习惯特征；第三，
中心绿地和个性化建筑环境设计，结合办公、居住活动的时差效应，
为公寓提供了闹中取静的高品质居住环境，也符合外企职员张中求弛
的心理取向。
套型面积标准根据开发商与策划公司市
场分析，以15000元/的市场价格为标准，套总价应控制在75万～
135万为宜，因此销售建筑面积在50～90之间应为主力户型，
在景观及采光良好处布置少量大户型，其中低限面积相当于一室户标
准，以单身为主要居住对象（图1），高限面积相当于二室户标准，
以简单家庭或对生活空间要求较高的单身为主要居住目标（图2），
大户型为三局室，面向外企高管阶层（图3）。套型格局特征泰达东
方花园酒店式公寓设计共提出"简单型"和"复合型"两个套型系列。
酒店式公寓作为稳定的居住建筑形式，配套设施内容应齐全、要
满足基本居住功能的要求。小户型为本项目特征，因此在小面积条件
下作到功能设施齐全也是值得深入研究的问题，否则物业就无法得到
客户的认同。因此，我们总结了酒店式公寓配套设施设计的基本原则：
小而全。具体有两种解决方案：
第一、"浓缩布局"--采用小型化的家居设施，一方面更符合特定
客户群人体工程尺度，生活气氛更显温馨，另一方面可利用有限空间
安置更多功能，达到小面积的有效利用。
第二、"空间借用"--利用同一设施安排多种功能。
对于现代生活方式而言，能源消耗和强弱电的配置是需要充分考
虑的因素。除了电话系统外，网络与宽带、卫星电视、信息补强等系
统必不可少。开放式厨房区采用电操作，虽然仅为少量房主服务，但
考虑房主的生活品质要求及家庭社交等生活特点，经策划公司、物业
部门调研反馈的条件，每户配给了足够的额定电量，综合考虑了电磁
炉、微波炉、电热水器等家用电器的使用需求。
提高"有效使用率"的手段对于以小户型为主体的酒店公寓设计
而言也是很重要的。根据其生活空间以"流动性"为特征、功能区的划
分以多功能借用为主要方式，因而达到空间有效利用，通过隔墙布置
达到功能空间有效布局，采用将固定区域从整个空间中分离的方式，
即在单元尺寸、平面形式及入口方式确定的前提下，通过确定卫生间、
操作区及设备管井等有固定技术要求的元素的合理定位，谋求剩余主
体空间的完整性，并使之具备较为理想的开间进深和可能的功能区划
方式。本案采取了三种平面形态的布置模式，其共同特点是：1．卫
生间、操作区相对集中，主体空间相对完整；2．主体空间尽可能呈
袋形格局，以利于起居、就寝功能区的纵向划分，利于家俱布置；3．
入口玄关不做为纯粹的交通面积，而是吸取酒店客房的布置模式，或
是将它与衣橱空间组合，或是与操作区空间相互借用。通过以上手法，
为二次精装设计以及住户自行更改提供了良性的空间骨架。
公共服务支持系统公寓目标客户群的生活特点看，公共服务支持
系统内容应包括三个方面：一、休闲：包括健身、娱乐、餐饮、图书
等；二、社交与商务：包括商务中心、酒吧、贵宾室、商务洽谈；三、
服务：包括洗衣、票务订购、日用品购物、邮政报刊等。因此本项目
地下一层为车库及工服房和
辅助用房，首层为大堂、餐饮、
物业及服务用房，一层车库层
住户均可直接从车库进入电
梯厅。（图4）此外根据业主要
求，地下还设有变电站、消防水池、水泵房等设备用房，为泰达会馆
员工服务的男女浴室，300m平方米的一级库，员工活动室及木工工
作间等服务用房。首层是人员活动的主要场所，住户通过大堂可到达
各电梯口，大堂位于建筑中心，内设总服务台，便于酒店式管理，大
堂南侧为餐饮区，设自助餐厅、茶室等多项功能设施为业主服务，大
堂北侧为物业管理用房及服务区，并设有独立出入口与业主主入口互
不干扰。（图5）
公共空间设计：内走廊，主电梯厅均设外窗，打破了传统封闭式
公共走廊的压抑与不安全感，改善了公共空间的空气质量与视觉条
件，开敞的窗户还满足了消防的防排烟要求，减少了加压送风设备费
用及日后维护保养之烦琐。
酒店式公寓作为高档的公建建筑，外立面设计也应有特色。因此
我们在天津泰达东方花园酒店式公寓的外观设计中，结合天津的历史
文化特点和甲方对产品的定位，外立面形式定位为西洋古典风格。这
种风格体现了公寓式酒店精细豪华的特点，又与泰达会馆一期工程建
筑风格统一。立面采用传统的古典三段式处理。首层为基座部分，采
用干挂石材为外饰面，配以大落地玻璃窗及欧式壁柱。主入口为弧形
柱廊造型，精致典雅。屋顶结合机房水箱间作整体处理。在丰富屋顶
轮廊的同时突出主入口上方的主导作用。通过尖塔拱门、柱廊、栏杆、
线角等欧式处理手法使人们对该建筑有深刻的印象。
天津泰达东方花园酒店式公寓现已完成了施工图设计并建成投
入使用。通过本项目的设计工作及客户使用后的反馈意见，使我对酒
店式公寓建筑的设计的原则及方法有了更进一步的了解。本文意在对
一、"送老，迎新"学生工作顺利交接
公寓中心在学生工作中，坚持"以学生为本"，始终以"用我们百倍的努力，换你十分的满意"为出发点，认真做好学生的管理和服务工作。
针对20*届两校区毕业生数量多，任务重的特点，公寓中心成立毕业生领导小组，加强领导，明确责任，分工协作。6月4日公寓中心全体员工利用休息时间义务为毕业生学生寝室清扫房间，为无暇顾及生活，忙于找工作，求发展的学生创造了清馨的环境，拉近学生与公寓之间的感情。6月18日公寓中心在全校各公寓张贴《200*届毕业生退宿须知》，使学生及时了解相关退宿事项，保证了退宿的顺利进行。6月21日至26日公寓中心在毕业生公寓开展"全天候服务"活动，及时解决毕业生遇到的各种困难。通过积极认真的工作态度，热情周到、细致入微的服务，保证了全校毕业生平安、顺利的离校，也保证了公寓内外设施设备无一丝一毫损坏，圆满完成送老生工作。
迎新工作不仅迎来八方学子，也迎来千千万万家长对孩子生活环境的期望。为了给学生和家长一个清洁、舒适的生活环境，公寓中心利用假期时间，有计划，有目的，有准备的做好迎新前期工作。假期期间组织维修人员对公寓内设备设施进行维修，组织服务人员对公寓内外进行寝室卫生清理；并对新生入住行李进行严格质量把关，逐一验质验量，确保学生的身体健康，并将每位新生行李配于柜中；迎新前夕员工不辞辛苦的工作着，悬挂欢迎条幅，装饰大厅，营造欢乐氛围；针对今年新生数量大、时间短、任务重的特点，公寓中心成立领导小组，统一指挥，并对员工进行培训；迎新中，我们路口设标识，公寓外设导向员，公寓内设咨询台，专人接待报到学生及家长。
本次迎新公寓管理中心共接待各类住宿人员6450人，其中本科生5412人（松北：3626人，江南：1786人），专升本581人（松北：444人，江南：137人），研究生、博士生398人（松北：315人，江南：83人，含博士5人），成教院学生22人，教工37人（松北：22人，江南：15人）。公寓中心热情、周到的服务，饱满工作态度，出色的完成了迎新工作。
二、规范服务、提高质量
公寓中心认为现代企业是学习型企业，对员工的培训就是员工最大的福利。所以学生公寓在努力提高员工素质的同时，还积极主动地向兄弟院校学习。9月份派出部分管理员到工大学习，正是"工学师鉴"，取其精华，通过理论学习，实践探索，我们制定一套符合师大公寓发展的工作规范准则，如《管理员工作流程》、《迎宾员工作流程》、《服务员工作流程》，保证服务工作划一管理，也充分保证服务质量。
为进一步全面落实服务规范化，我们组织员工进行"十字文明"用语和业务水平知识等方面培训，并于10月份对管理员进行岗位知识竞赛与现场模拟督导学生寝室的考核，此活动既提高管理人员业务水平，也加强管理人员规范用语，在工作中起到"传、帮、带"作用，公寓中心的全体员工都在积极的讲文明用语，实行"微笑服务"逐步完善规范用语。
随着时代的发展，社会的进步，我们的工作也要不断的开拓创新与时具进。在各高校公寓社会化进程中，我们正不断完善发展自己。11月30日公寓中心两校区开展以班组为单位"规范公寓交接班例会"评比活动，突破公寓中心只讲服务，不讲文化的界限，井然有序的交接班例会队伍，言简意赅，井井有条的交接班例会内容，无不推动公寓中心规范化建设向前发展。
三、建章、建制的安全工作
安全工作长抓不懈，公寓的安全工作是学校安全工作的重要组成部分，我们在工作中始终本着"安全就是效益，平安就是幸福"的安全管理理念逐一落实安全防范工作。
公寓中心从公寓内消防安全，学生安全直到员工劳动安全都建立完整的安全制度体系。
安全制度建立：公寓中心与下级部门签定安全管理责任状，下级部门与公寓中心所属各公寓管理人员签定责任状，公寓管理人员与公寓服务人员签定安全责任状，公寓管理人员与学生签定安全责任状，层层下设实行分区、分片、分组式管理，增强学生管理人员与学生的安全意识，保证学生人身、财产安全。
学生公寓制定《安全防火紧急疏散预案》、《抢救实施预案》、《人身伤亡紧急救护预案》，公寓内配制消防栓、灭火器，制定安全保卫制度，明确公寓内安全防火责任人，此外公寓每日进行日检和夜检工作，主要检查学生寝室安全事项，及时发现问题及时解决，使200*年松北校区无一起学生公寓火灾现象发生。9月21日江南五公寓由于学生使用违禁电器引发火灾，虽及时扑灭，但造成了严重的影响，公寓中心向总公司做深刻检查，杜绝类似事件再次发生。同时加强学生日常安全管理，加大防盗检查力度，发现并抓到一名偷盗衣物的学生。加强大学生晚归、晚出的检查力度，与学工处、江南综合办配合，实行"零报告制"。
四、文化建设
公寓是温馨的家，丰富公寓文化生活，美化公寓环境是我们追求的目标，是当今高校公寓建设的一个亮点。良好的公寓文化不仅能团结广大员工，振奋工作热情，还是对学生进行"环境育人"的心灵课堂。
1、公寓中心针对女员工较多的特点，在"三八妇女节"期间，进行了"三八"劳动者拔河比赛活动，充分体现了公寓服务人员团结一致，奋发向上的集体主义精神。
2、公寓中心于4月10-25日举行了公寓员工演讲大赛。这次大赛以争创公寓工作"四个一流"为主题，谈公寓工作的体会，反映公寓工作的精神。本次大赛共有代表不同岗位的20名员工参赛。通过演讲，员工们讲出了自己的心声，展示了自己的风采，以点带面，全面提高了员工的综合素质，调动了工作热情。公寓中心把优秀稿件汇编成册，发到员工手中作为教育材料。
3、为倡导学生参与公寓文化建设、丰富公寓人文气息、宣扬师大学子共同营造公寓美好家园的良好氛围。公寓中心于4月26日举办"学生公寓书画大赛"。此次活动得到了领导的大力支持和全校同学的积极参与。共征集各类作品431幅，其中松北校区236幅、江南校区195幅。经过艺术学院专家的认真评审，共评出56幅获奖作品，现已悬挂于松北各公寓大厅，收到了良好的效果。
4、为了贯彻、落实学校、后勤服务总公司关于"迎评促建"工作要求，公寓管理中心本着"以人为本"的精神，为了保证在校学生的安全，为了提高员工队伍的素质，公寓管理中心于11月1日-20日和12月1日-12月30日开展了"识别住宿学生"的第一步、第二步竞赛活动。共有122名员工通过本楼层的考核，其中有10人通过对班楼层考核。能够准确识别学生达15330人。现公寓管理中心正在进行识别住宿学生的第三步活动。
5、公寓中心在元旦期间进行以"年年新气象，欢乐大家庭"为主题的迎新年公寓大厅装饰设计大赛，为学生迎新创造一个快乐环境，增进员工与学生的交流与互动。其中，松北九公寓获冠军奖，松北十公寓获亚军奖，江南二公寓获最佳创意奖，松北七公寓获最佳趣味奖。
五、节能降耗、创环境一流
培养专业技术人才，创新节能维修，是我们公寓维修队伍发展的必然趋势。公寓中心在暑期对维修人员进行焊接技能及墙体刮白技能培训，做到每位维修人员掌握多种技能本领，能够进行公寓内尖端维修，做到公寓内小问题自己解决，大问题中心群力解决，技能的培训既实现快捷服务又节约成本。
公寓中心对公寓内设施维修，实行维修项目计票制管理。此项管理制度的实施不仅保证公寓内高效、快捷维修服务，也保证设施设备维修的质量，材料来去也一目了然，也变相激发维修人员创新，重复使用材料意识。在票据中维修人员的劳动强度，节能降耗以及衡量物品的持久耐用性等都清晰可见，同时也作为考核员工的一项标准。
清新整洁幽雅的环境，使人心情舒畅催人奋进。为同学们创造一流环境是我们服务工作的一个目标，我们在硬件设施配备过硬的前提下，保洁制度也一炉出台，在《服务员工作流程》中体现淋漓尽致，我们的员工在不同的时间，不同的区域做不同的保洁工作，确保每一公共场所洁净无尘，窗明几净，真正创造"环境一流，服务一流"家一样的公寓，做到学生满意，家长放心。
六、盘点固定资产
为了加强对国有资产的管理，公寓管理中心成立了检查小组，对学校各公寓、库房内的各种固定资产进行了认真的盘点，建立统计薄，层层落实责任制，保证固定资产帐物相符。
七、锐意进取、创发展
在社会主义市场经济改革推动下，高校公寓管理也努力要求"上层次，上档次"，公寓中心适应发展而需要，于200*年11月20日在社会中吸收优秀人才5名，为员工队伍的发展注入新鲜的血液，也推动员工队伍综合素质水平提高。
随着公寓中心的发展壮大，外聘员工数量的增加，中心健全组织机构，实行跨校区管理。成立两校区人力资源管理部，建立员工档案存储；设立两校区库房物品管理，专人专项分工管理，既做到权责明确，又保证物品及时发放；实行洗衣房跨校区统一管理，既节约人力又降低成本；公寓设立24小时领班管理制，极大的保证了管理、安全的有效性、持续性。
在公寓民主管理建设中，使各院系、舍委会学生更多的参与公寓管理，在内务检查、学生纪律、公寓板报宣传等方面都起到积极作用。
[关键词]大学校园 公共空间 景观改造
中图分类号：S759.92 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）03-0216-02
一.公共空间定义
《外部空间的设计》是日本著名建筑大师芦原义信对外部空间的见解，芦原义信认为：“外部空间是自然当中有框框所划定的空间，是由人创造的有目的的外部空间，是比自然更有意义的空间”1。所以在书中他对外部空间的基本概念的定义是：外部空间是由积极空间和消极空间组合而成的。由于被框框所包围，外部其空间建立起从框框向内的向心秩序，在该框框中创造出满足人的意图和功能的积极空间；相对地，自然是无限延伸的离心空间，可以把它认为是消极空间。由此得出校园外部空间是教学生活建筑以外的具有公开性和开放性的活动空间，此空间多为需改造的消极空间，它符合“外部空间”中对此的限定：1.外部空间是人为创造的、有目的的人工环境；2.它是建筑实体以外的，城市环境（或者说人工环境）中的一种普遍物质形态。
参考丹麦建筑师扬・盖尔1971年的《交往与空间》一书中，它将公共空间中的户外活动划分为必要性活动、自发性活动、社会性活动三种类型。每一种活动类型对物质环境的要求都大不相同。必要性活动是日常生活中的不由自主的活动，其大多与步行有关，与外部环境关系不大。自发性活动是指人们有参与意愿，并且在时间、地点可能的情况下才会发生。而社会性活动是指在公共空间中有赖于他人参加的各种活动。因此自发性活动和必要性活动中公共空间的改善会间接促进社会性活动2。
二.大学生活动特点以及大学校园公共空间类型
大学生是大学校园空间里的一类主要的社会群体，是对校园公共空间改造重要的研究对象。大学内的课余时间较为丰富，大学生的活动的类型可分为强制性活动和非强制性活动。强制性活动针对的是学校强制要求完成的活动，具有时间性、规律性和必要性，一般可聚集大量的人流，例如：上课、下课、学校展开的集体活动等等。非强制性活动针对学生自发展开的活动，具有时间和内容上的不确定性和多样性的特点，一般可避开人流量的高峰期。例如：休憩、运动、交谈等等活动。根据大学校园学生的活动类型特点划分为规律性与灵活性、单一性与多样性、集体性与独立性以及私密性与公共性等四类。规律性与灵活性是相对与活动的时间和类型来说，作为大学学生，仍然需要固定的有规律性的时间秩序，其对应的是强制性的活动。相对于其它的中小学生来说，在时间和类型上，大学生拥有更多的选择，在不同的环境，不同的时间，不同的人数造成不同的活动影响，这对应的是非强制性的活动。单一性和多样性是指大学中无非是学习和生活两个生活内容，这样可导致相对不太活跃的学生的日常行为较单一，很多学生往返于宿舍、教学楼、食堂之间，形成三点一线的生活模式。而多样性指的是即使单一的生活模式中，也有多样性的地点选择，例如利用大学社团各种活动的开展、个人或者集体的活动等等来打破此单一的生活模式，营造多样性的校园生活。为此，校园公共空间的形式、功能以及设计上应满足多样性活动的需求。集体性与独立性是指强调学生的人流量。集体性的活动一般是指强制性的活动，人流量较大。独立性的一般是指个人或者三到五人的小范围活动，所指的人流量较小。集体性与独立性所制造的氛围不同，集体性的活动一般发生在较为空旷的广场等，公共性较强；而独立性活动所需要的公共性较弱，所营造的分为大部分较为静谧。私密性与公共性是因个人需求所产生。在《空间使用方法初探》中指出“私密性与公共性是一对相对的概念，许多情况下，行为绝非是绝对私密或绝对公共的，而处于两者之间的平衡。”3根据以上的分析由此得出，不同的行为所需要的空间不一样。规律、集合、单一以及公共性所需要的空间是效率空间，它满足较好的通达系统和识别系统，让学生们以最少的时间，最便捷的道路到达所需的多样性场所。灵活、多样、独立以及私密性所需要的空间是松散空间，它满足了静态的、动态等各种非强制性活动的需求。除了效率空间以及松散空间，还有半松散空间，意指过渡空间。是连接两个不同类型空间的过渡。
三.分析国内外优秀的校园公共空间设计
（一）哈佛大学泰纳喷泉
美国著名景观建筑师皮特沃克在1984年设计的泰纳喷泉，喷泉位于美国剑桥的哈佛大学校园内科学中心前的交叉路口，是由159块天然石块排列而成的一个直径1828.8cm的圆形石阵以及中心的雾喷泉组成。沃克在设计中利用新英格兰地区的材料并创造一件能够反映太阳每天运动以及变更的装置艺术。4
他利用草地、沥青、和混凝土路面在圆的不同点上相互交错，不断改变场所的肌理与色彩。由此巨石让人在精神方面想起遥远的过去，新英格兰的历史和艰辛，这些与沥青的路面上的巨石相矛盾。远古、历史、现代新事物并置与周围的建筑风格对比相一致。
石阵中央喷出的水雾弥漫在石头上。其每块巨石约为1.2m×0.6m×0.6m，镶置在沥青路和草地的交界处，石头的一部分被埋于地下，给人以石头从地下蔓延至草地中，自然融合的如同从环境中自然生长而出。
石头圈中心为直径6m、高1.2m的水雾，水雾由5个同心圆环排列的喷嘴喷出的细小水珠组成，水雾之中的观景在于太阳与观赏者之间的方位。雾喷泉作为水景的存在，它的地表没有水池，落入地面的水流入集水坑中，利用蒸汽让雾气喷出漂浮在空中，营造神秘之感。让观赏者欣赏雾气在空中悬浮不动的静、随风飘移时的轻逸和闹中取静的迷蒙。泰纳喷泉是一个向外的空间，和地球相联系起来，让人们参与其中，在感受石头湿润与干燥之间形成对比，在阳光中与迷雾中产生的彩虹中与同行者观察和交谈，试图给予人们一种特别的相互交流以及与世界交流的方式的同时也有空间划分的作用，十块从公共空间中划分围合出的圆形的静态空间，用一种柔和自然的方式阻隔了直径上的对视目光，使此场地具有一定的私密，形态美中更增加了实用性。
（二）沈阳建筑大学校园稻田景观
沈阳建筑大学原名沈阳建筑工程学院，2002年初，校方委托北京土人景观与建筑规划设计研究院进行整体场地和景观规划设计。沈阳建筑大学的新校区场地原本为农业用地，以种植东北大米稻禾著称，土壤肥沃，地下水位较高，作物和物种的生长繁衍提供良好的基础条件，校方希望能在最短的时间形成校园的景观效果且具有独特性。
俞孔坚说“约五千年的农业文明，近两千年的科举制度，极其有限的耕地，无比稠密的人口，使庄稼和农田在中华民族的文化中被寄于复杂的情感，当农田和庄稼因为耕种者生存的需要而存在时，它所唤起的是艰辛和卑微的关联情感，于是，离开它、背弃它便是世代中国人的普遍价值取向，唯有那少数通过科举而衣锦还乡的幸运者，或者那些春风得意的文人雅士，才用审美的态度来关照庄稼和田园，并象征性地把它们引入城市园林。”5在具有深刻教育和文化意义下，沈阳建筑大学中拥有了一块稻田景观区域，其位于校园西南角，占地约3公顷。
景观中运用了大量的水稻庄稼作物和当地的野草，通过了当地材料和旧材料的再利用，对作物、校园做一个新的认识，使当代学生有机会回到真实的土地上，感受农作物自然生长的一系列过程，意在倡导人与自然地和谐共生，人与稻米的息息相关。在大面积的几何形整齐排列的稻田中，一道道便捷的步道和漂浮在稻田中央的四方读书台为节点的静态空间，其中有一个大树和一圈坐凳，让书声与稻香声相融合。
稻田风景区运用了现代化的景观设计手法，横纵划分的道路从中穿插，设计出最便捷的稻田间道路，连接与宿舍、食堂、教师等区域。纵向道路知道教学楼庭院入口并延伸，道路两旁栽种了杨树有了景观上的层次和视觉感受。
四.北京工业大学耿丹学院校园公共景观改造――以学生公寓和公寓前广场公共景观为例
（一）项目分析
北京工业大学耿丹学院的学生公寓和公寓前广场位于校园内的西南方向，占地面积为583O，其中学生公寓的占地面积为512O，前广场为71O。学生公寓与前广场的东侧为校园内的第二食堂，人流量大；西紧邻树林及铁轨；东临职工宿舍；北边则是市内一级道路―京密路。原有基址上公寓楼前硬质铺装面积大，植被种植与覆盖较少，受铁路公路的干扰；且地面渗透差，可观赏性较弱；而前广场为大片地块荒置，没有得到合理的运用。本校是一所由旧工厂改造而来，景观布局随意，并没有很好地统筹规划。
4.1 校园基址平面图
（二） 创意方案理念和分析
中国从古至今就是严守规则的典范，众所周知，无规矩不成方圆，无纪律不成校园。我们学生生活在耿丹育人的大家庭中，要想有良好的秩序，要使每个人都得到自由，就必须有纪律，要有规范。
校园作为各种知识分子共同生活的一种集合形式，校园的景观环境则充当了校园文化的载体，在反映和烘托校园文化的过程中有着具足轻重的作用，再有规矩的基础上，校园景观以方圆结合的形式展现。
1. 学生公寓――茁苑
该空间分为男生公寓楼与女生公寓楼，以一块嵌草硬质场地来划分，使两者之间相互联系却又不同。场地运用了许多曲线、矩形等形式语言的叠加体现了学生自由又不失规矩的理念。男女公寓各场地的中心还设有不同几何形体的草坪地块以及喷泉水体，以供学生在此有良好的环境休憩坐卧交流等。由于公寓楼在学校的南边界和西边界，繁忙的公路以及铁路给学生公寓楼带来不利影响，为减少干扰，在边界设计了香樟树种以及多层灌木丛构成了浓密的边界林带给学生们一个较为安静的环境。
2. 公寓前广场――迷苑
公寓前广场所处的位置的南边为学生公寓楼，北为田径场。在设计方案中将该空间以几何形状以及折线的重复使用的手法设计了草坪、运动场地以及坐卧游戏的场地，使得该场地既有可供学生休闲思考交谈的自然空间，又有提供娱乐运动的硬质场地，同时作为学生公寓的静态以及田径场的动态之间的过渡空间。入口处采用了嵌草铺装，作为道路和草坪之间的过渡，使场地具有延展性。
此场地为方形，采用了草坪，绿篱 季节性植物和硬质铺装为设计素材，中间还设置了下沉空间。它以一个绿篱迷宫为主要设计特色，可灵活变化进行多种活动的场所。这样的方式充分体现了人与公共环境的参于性和主动性。
五.结语
大学校园是校园中的一部分，校园景观需要体现校园的文化结合学生日常的行为心理特点来划分公共空间的功能以及形式上的美感，才能更好的满足广大师生的各种需求。
参考文献
[1] 《外部空间设计》 芦原义信.
[2] 《高校校园外部空间设计研究》.
[3] 《空间使用方法初探》 胡正凡.
[4] 《极简主义景观设计》.
[5] 《沈阳建筑大学景观设计》 俞孔坚 景观中国.
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