第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。
第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。
从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。
第二章一般规定
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
（一）申请；
（二）受理；
（三）审核；
（四）记载于登记簿；
（五）发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第九条房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。
第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。
国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。
第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。
有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：
（一）因合法建造房屋取得房屋权利；
（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；
（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；
（四）有本办法所列变更登记情形之一；
（五）房屋灭失；
（六）权利人放弃房屋权利；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。
共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。
第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。
第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。
委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
第十六条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。
第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。
申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：
（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；
（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；
（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；
（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
第二十三条自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：
（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；
（三）预告登记、更正登记，10个工作日；
（四）异议登记，1个工作日。
公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。
法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。
第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。
房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。
第二十五条房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。
第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第二十七条房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。
房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
第二十八条房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。
申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理。
第二十九条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询。
第三章国有土地范围内房屋登记
第一节所有权登记
第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）建设用地使用权证明；
（四）建设工程符合规划的证明；
（五）房屋已竣工的证明；
（六）房屋测绘报告；
（七）其他必要材料。
第三十一条房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
（一）买卖；
（二）互换；
（三）赠与；
（四）继承、受遗赠；
（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
（六）以房屋出资入股；
（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
第三十六条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十七条申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）其他必要材料。
第三十八条经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第三十九条申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第四十条经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。
第四十一条经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。
第二节抵押权登记
第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：
（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；
（二）被担保债权的数额；
（三）登记时间。
第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。
第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；
（五）其他必要材料。
因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。
因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第四十七条经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；
（五）其他必要材料。
第四十八条经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。
第四十九条申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）证明房屋抵押权消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第五十条以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。
第五十一条申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或房地产权证书；
（四）最高额抵押合同；
（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（六）其他必要材料。
第五十二条当事人将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，应当提交下列材料：
（一）已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料；
（二）抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。
第五十三条对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。
第五十四条变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。
第五十五条申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；
（六）其他必要材料。
因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
第五十六条最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；
（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；
（六）其他必要材料。
最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。
第五十七条经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书；
（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；
（五）其他必要材料。
第五十八条对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。
当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。
第五十九条以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。
第六十条申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；
（六）建设工程规划许可证；
（七）其他必要材料。
第六十一条已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第六十二条在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
第三节地役权登记
第六十三条在房屋上设立地役权的，当事人可以申请地役权设立登记。
第六十四条申请地役权设立登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）地役权合同；
（四）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）其他必要材料。
第六十五条对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。
第六十六条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）登记证明；
（四）证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；
（五）其他必要材料。
第四节预告登记
第六十七条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（一）预购商品房；
（二）以预购商品房设定抵押；
（三）房屋所有权转让、抵押；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第六十九条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）已登记备案的商品房预售合同；
（四）当事人关于预告登记的约定；
（五）其他必要材料。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。
第七十一条申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）预购商品房预告登记证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第七十二条申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权转让合同；
（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；
（五）当事人关于预告登记的约定；
（六）其他必要材料。
第七十三条申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）抵押合同；
（四）主债权合同；
（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；
（六）当事人关于预告登记的约定；
（七）其他必要材料。
第五节其他登记
第七十四条权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。
第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
第七十六条利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。
第七十七条房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。
第七十八条异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。
第七十九条异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。
第八十条人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。
第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
第四章集体土地范围内房屋登记
第八十二条依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
第八十三条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十四条办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第八十五条发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
第八十八条依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）集体所有建设用地使用权证明；
（五）主债权合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
第八十九条房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第九十条办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第五章法律责任
第九十一条非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九十二条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。
房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。
第九十三条房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿；
第二条森林资源资产抵押是指森林资源资产权利人不转移森林资源资产占有权，将该资产作为债权担保的行为。森林资源抵押贷款原则上用于林业生产经营管理。
第三条可用于抵押贷款的森林资源资产为商品林中的森林、林木和林地使用权。
第四条凡本县境内从事林业经营的单位、其他组织和个人（以下简称抵押人）以其所有或者依法有权处分的森林、林木和林地使用权作抵押物申请贷款的，应以书面形式与银行（以下简称抵押权人）签订抵押合同并办理抵押物登记。
第五条森林资源资产抵押担保的范围由抵押人与抵押权人根据抵押目的商定，并在抵押担保合同中予以明确。
第六条森林资源资产抵押担保期限，由抵押双方协商确定，属于承包、租赁、出让的，最长不得超过合同规定的使用年限减去已承包、出让年限的剩余年限；属于农村集体组织将其未发包的林地使用权抵押的，最长不得超过70年。
第七条县林业行政主管部门负责县内森林资源资产抵押登记和抵押的森林资源资产监督管理。
经抵押的国有森林资源资产由国有资产行政管理部门、林业行政主管部门、抵押权人共同实施监管。
经抵押的非国有森林资源资产由林业行政主管部门、抵押权人共同实施监管。
第八条抵押森林资源资产的登记工作由县林业行政主管部门的资源管理机构负责初审，资产管理机构负责办理登记或变更登记手续，资产管理机构办理抵押登记或变更登记手续后，资源管理机构要在林权证上予以标注。
第九条可作为抵押物的森林资源资产为：
（一）用材林、经济林、薪炭林；
（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；
（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地、宜林荒山、宜林荒地的林地使用权；
（四）国务院规定的其他森林、林木和林地使用权。
在森林或林木资产抵押时，其林地使用权按规定可以抵押的须同时抵押，但不得改变林地的属性和用途。
第十条下列森林资源不得抵押：
（一）生态公益林；
（二）未进行林权登记发证的森林、林木和林地使用权；
（三）权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；
（四）以家庭承包形式取得的集体林地使用权；
（五）自留山林地使用权；
（六）国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地的使用权。
第十一条办理森林资源资产抵押应遵循下列程序；
（一）森林资源资产抵押的申请与受理；
（二）抵押物的审核、权属认定；
（三）森林资源资产价值评估及评估项目的核准、备案；
（四）签订森林资源资产抵押合同；
（五）申请抵押登记；
（六）办理抵押登记手续；
（七）核发抵押登记证明书。
第十二条县林业行政主管部门资产管理机构应对抵押人聘请的森林资源资产评估机构和评估人员进行资格审核，对拟抵押森林资源资产评估项目予以核准或备案。
第十三条个人、集体、国家所有森林资源资产抵押贷款的，必须进行资产评估。森林资源资产评估，按照财政部、国家林业局的《森林资源资产评估管理暂行规定》（财企〔2006〕529号）及省财政厅、省林业厅《转发财政部国家林业局关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知的通知》（湘财资〔2007〕13号）办理。
第十四条国有森林资源资产抵押，应当经本经营单位职工代表大会通过，并经省林业主管部门或者其委托市林业行政主管部门审批。
以集体经营的森林资源资产抵押的，应当经本集体经济组织的成员的村民会议三分之二以上成员或者村民代表会议三分之二以上的村民代表同意，企业公司的森林资源资产作抵押的，必须经董事会或股东会通过，但企业章程另有规定的除外，以共有林地使用权和林木所有权进行抵押贷款的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，并以共有林的全部财产作为抵押物，方能申请贷款。
第十五条林木资产抵押贷款登记操作程序：①已取得林权证书的林权所有者首先与金融机构协商林权抵押贷款的有关事宜；经金融机构审核同意后，书面委托森林资源评估机构进行林木资产评估；②贷款人和抵押人与金融机构签订抵押贷款合同；③抵押人持林权证、评估报告、抵押贷款合同等有关资料送交县林业局林权办，申请办理林权抵押贷款登记；④经县林业局林权办审核无误后，办理抵押登记手续；⑤县林业局核发抵押贷款登记证明书；⑥林权证原件由金融机构在抵押期限内抵押保存。
林业小额贷款（10000元以下的农户贷款）按照县农村信用社的简化程序办理贷款。
第十六条抵押人和抵押权人签订合同后，应持以下文件资料向森林资源资产抵押登记机关申请办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
林木资产抵押贷款登记应提交的材料：①抵押人和抵押权人向县林业部门申请领取林木资产抵押贷款登记申请书一式二份；②林权证复印件一式二份；③抵押的林木资产评估报告书原件及复印件各1份；④抵押人和抵押权人法人证书或个人身份证复印件一式二份；⑤抵押人和抵押权人签订的抵押贷款合同（含抵押物清单）原件及复印件各1份；⑥以集体所有的林木资产作抵押的，必须提交由村民代表会议通过的决议书原件及复印件各1份；⑦林木资产抵押贷款登记证明书一式四份；⑧抵押登记部门认为应提交的其他相关文件。
第十七条县林业主管部门履行职责：①对拟抵押贷款登记的森林资源资产权属及其他事项要进行认真审核把关。经审核无误后，进行林权抵押贷款登记，建立台帐。同时，要及时把林权抵押贷款登记材料转交资源站和相关林业站签收；县资源站和相关林业站要按有关要求相关建立台帐。②对用于抵押贷款的林木资产，在抵押贷款登记期间禁止进行林权变更和办理林木采伐许可证（金融机构同意变更或采伐的除外）。林木资产用于抵押贷款的，其林权变更和林木采伐许可证办理，由林业站负责初审并报县林业局林权办和资源站把关。
第十八条登记机关在受理登记申请材料后，应当依照国家法律、法规的规定对抵押物进行合规性审核。主要审核以下内容：
（一）申请人所提供的文件资料是否齐全、真实、有效；
（二）抵押贷款合同是否真实、合法；
（三）抵押物权属是否清楚、有效；
（四）抵押物是否重复登记；
（五）抵押物中是否有属于禁止抵押的内容；
（六）抵押期限是否超出有关法律法规规定的年限。
经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后15个工作日内办理完毕登记手续，同时建立森林资源资产抵押登记备案制度，如实填写《森林资源资产抵押登记簿》，以备查阅。
第十九条对符合抵押登记条件的，登记机关应在该抵押物的《林权证》的“注记”栏内载明抵押登记的主要内容，发给抵押权人《森林资源资产抵押登记证》，并在抵押合同上签注《登记证》编号、日期、经办人签字，加盖公章；对不符合抵押登记条件的，书面通知申请人不予登记并说明理由，退回申请材料。
第二十条抵押权人对抵押人已经办理森林资源资产抵押贷款发放的，应书面通知森林资源资产抵押登记机关。
第二十一条抵押人与抵押权人签订抵押贷款合同后，抵押人有义务对抵押物进行管护，如发生森林火灾、盗伐及森林病虫害等情况，抵押人应及时报告抵押权人；抵押权人应对抵押物管护情况进行检查监督，抵押人应积极配合，如实反映抵押物的真实情况。
第二十二条抵押人在抵押期限内不得随意处置抵押物，但经抵押权人同意，可根据抵押人还款需要，向林业主管部门申请木材生产计划，采伐林木，其收益分期归还贷款。
第二十三条如变更被担保主债权种类、数额或者抵押担保范围的，抵押人与抵押权人应当自做出变更决定之日起15个工作日内，持变更协议、《林权证》、原森林资源资产《登记证》和其它证明文件，向原登记机关申请办理变更登记，登记机关审查核实后给予变更登记。
第二十四条抵押人与抵押权人协商同意延长抵押期限的，双方应当在抵押合同期满之前1个月内，向原登记机关申请办理续期登记。抵押权人在提供抵押人未履行合同义务有效证明的情况下，也可以单方向登记机关申请办理续期登记，续期不限。
第二十五条抵押合同期满或者抵押人与抵押权人协商同意提前解除抵押合同的，双方应当在15个工作日内，持抵押合同或者解除合同协议、《林权证》及原《登记证》向原登记机关办理注销登记；抵押人在抵押权人提供履行合同义务有效证明的情况下，也可单方向登记机关申请办理注销登记。登记机关应对抵押物的《林权证》“注记”栏内载明抵押登记的内容进行注销，加盖公章。
第二十六条已抵押森林资源资产在抵押期内不得重复申请办理抵押登记；如抵押申请人故意隐瞒森林资源资产已抵押登记的事实，提供虚假材料骗取登记机关登记的，该登记无效。
第二十七条抵押人逾期不能履行债务，抵押权人应依法按程序处置抵押物用于还贷。林地使用权转让第三人时，买受人不得改变林地的使用属性和用途。
第二十八条县林业局林权办受理林木资产抵押登记事项，并应在规定期限内办理完毕。对无法在规定期限内办理完毕的，要对抵押申请人说明原因；对无故发生拖延行为的，要对抵押申请人致歉并及时纠正。
森林资源资产抵押登记经办人员，对明知不符合登记规定的森林资源资产办理登记手续，未造成损失的，登记机关应对有关责任人员予以警告；造成损失的，登记机关应视情节轻重对有关责任人员给予相应的行政处分。
为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：
一、关于土地使用权抵押登记的法律效力
土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。
土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。
土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订
土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签订抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。
1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
3、乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押权人签订抵押合同。
抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。
三、关于土地使用权抵押登记申请
土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。
申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料：
1、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；
2、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；
3、抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；
4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；
5、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和人身份证件；
6、抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。
同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。
未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。
四、关于土地使用权抵押登记和变更登记
抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明》，土地使用权抵押权正式生效。
土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。
抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。
因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后30日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。
抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。
一、住房按揭的抵押标的
住房按揭的抵押标的（购房者只有所有权的期待权和使用权的房屋）是否可以设定抵押呢？本人认为是可行的，但应当在法律上可以明确。首先，从经济理论上讲，抵押权是一种价值权、变价权。只要可以达到经济目的，使债权人实现债权的抵押标的均可高定抵押。至于抵押物的结构是否完整或其标示的形式要件是否完整并非重要，关键在于抵押物是否完整或其标示的形式要件是否完整并非重要，关键在于抵押物是否具有经济价值。其次，《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。”此规定实际上也是确保购房者所购买的房屋具有价值权，在交易上具有独立性，若购房者购买该房屋，并以其作为抵押标的，按揭银行的债权就可以得到保证。第三，建设部1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定了“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”也明确规定预购的商品房（现房或期房）可以作为抵押标的。由此可见，在住房按揭中购房人已交付首期房款给房地产开发商，房地产开发商也已进行了实质的投资，那么只有取得期待权和使用权而未实际取得所有权及其证书的房屋（现房或期房）作为抵押标的设定抵押，银行的债权目的是可实现的。但是，在此笔者还是认为国家应该尽快对现行法律进行修正，在法律上明确规定住房按揭中抵押标的的有效性及对抗力，以减少、避免法律适用上的冲突。
二、住房按揭的抵押登记
我国1995年《中华人民共和国担保法》第41条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第44条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》第六条规定“国家实行房地产抵押登记制度”。因住房按揭的房屋在按揭时不可能有所有权证书或使用权证书，不可能符合《担保法》的规定，因此1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》第34条规定“以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。”但建设部的规章毕竟不能与人大或其常委会通过的法律相抵触，如果出现住房按揭纠纷，法院在适用法律上就存在着矛盾。因此，考虑到我国房地产发展的需要及现实的商业银行的操作状况，建议国家应该尽早制定包括期房抵押的抵押登记制度。在法律上明确期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和对抗力，保障贷款银行的合法利益，从而推动住房按揭的健康发展。
[关键词]强制执行 执行依据 抵押权
强制执行是实现债权人债权的活动,债权人在申请执行前,需要先取得一种文书,以确定其债权的存在及范围。针对这种确定债务人所负给付义务内容,并得由执行机关据以执行的法律文书,在我国民事诉讼理论界并未形成统一的定义。有的学者将其定义为执行依据、执行根据,也有的学者认为应称其为执行名义。2007年10月28日通过的《民事诉讼法修正案》对此问题也未给出明确定义。在最高人民法院起草的《民事强制执行法草案(第三稿)》中采用了“执行名义”的定义,理由为其含义较“执行根据”、“执行依据”更加准确,因为执行根据、执行依据作为法律术语与据以执行的法律术语并非一一对应的关系,在使用中经常会引起误解。而在最高人民法院起草的《民事强制执行法草案(第四稿)》中又将其改为“执行依据”,理由为一直使用执行依据的习惯。故而本文在此也采用执行依据的概念。
根据我国相关法律的规定,我国现行的民事执行依据种类主要有:法院制作的生效判决书、裁定书、调解书、支付令、民事制裁决定书以及法律规定由法院执行的其他机关做出的执行依据,如:仲裁机关做出的仲裁裁决、公证机关做出的具有强制执行效力公证债权文书、依法应由人民法院执行的行政机关做出的行政处理决定书和行政处罚决定书。
从世界各国关于执行依据的立法状况来看,近年来有一个令人欣喜的趋势便是各国都扩大了执行依据的范围。我国民事诉讼理论界也普遍认为需要扩大我国民事执行依据的范围,其出发点主要是从执行请求权的理论入手。强制执行法是实现民法上请求权的环节,当事人的执行债权请求权构成了强制执行制度的轴心。执行债权请求权通常可以还原为实体法上的债权请求权。但是,物上请求权、婚姻法上的请求权、知识产权上的请求权等的实现,也适用关于债的履行或给付的规定,也需要强制执行。抵押、质押、留置等担保物权的实现同样存在强制执行的问题。执行依据依执行请求权而定,执行请求权包含多少个层次,执行依据自然应当具有层次性。笔者赞同这种观点。在此理论基础上进而主张将人民法院许可拍卖担保物的裁定作为民事执行依据。
首先,从担保物权的性质来看,担保物权是一种物权,权利人可以直接对物的价值进行支配并排除其他人的一切干涉,也不需要借助义务人的给付行为,即使不占有担保标的物的抵押权,抵押权人也是以控制抵押物的价值并得以从中受偿为目的的。抵押权人请求法院以拍卖担保物实现权利,正是将物权转化为法院对标的物实施的强制执行行为,仍然属于担保物权人对担保物价值直接取偿的一种表现,而勿须依靠义务人来实施某种行为。
事实上,我国立法上的变化已经肯定了这种观点。我们先来看两条法规:1995年实施的《担保法》第53条第1款规定,“债务履行期届满抵押权屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词芮宄サ?可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。2007年实施的《物权法》第195条第1款规定,“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产获得的价款优先受偿”。第2款规定,“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。根据新法优于旧法的原则,从今年10月1日以后,如果出现抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达不成协议的,抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产,而无需先向人民法院提起诉讼。该《物权法》第195条第2款的规定充分肯定了担保物权的物权性质。
可见,我国民事实体法中已经对担保物权的实现方式做出了明确规定,即担保物权人可以不经过诉讼直接向人民法院申请执行担保标的物,而在我国民事诉讼执行制度中并没有相关规定,执行依据中也并未将其作为执行依据,具体如何操作亦未规定。根据有权利就有救济的原理,应当规定此类具有物权性质的法律文书可以申请法院强制执行。
其次,针对如何具体操作,有学者主张,“抵押或权利质押登记簿的誊本不属于民诉法规定的执行根据,担保法中本来也没有为它设定程序上的特殊效力,但是,由于这些文书能在一定的限度内证明实体权利的存在,同时在文书成立过程中多少保障了债务人参与的机会,所以,权利人可就此向法院申请执行”。笔者认为,根据物权法的相关规定,抵押权可以分为强制登记的抵押权和任意登记的抵押权。所谓强制登记的抵押权是指应当办理抵押登记的抵押权,抵押合同自成立即生效,产生债权效力,而抵押权自办理登记时设立;所谓任意登记的抵押权是指抵押权自抵押合同成立生效时即设立,登记只产生对抗第三人的效力,而不决定抵押权的设立与否。
笔者认为,我国台湾地区的相关规定值得我们借鉴,即“抵押权人须声请拍卖抵押物裁定,以此裁定为执行名义始可据以强制执行拍卖标的物”。由最高人民法院起草的《民事强制执行法草案(第四稿)》已经采取了相近似的作法:将抵押权人申请执行的依据设计成人民法院做出的许可对担保物进行拍卖的裁定书。换言之,抵押权人向人民法院申请对抵押物进行拍卖,由法院审查抵押权是否有效成立(可以通过审查抵押合同或“登记簿”来确定其抵押权是否有效成立)、是否存在违反国家禁止性、强行性规定的情况。在抵押权有效成立,并不存在违反国家禁止性、强行性规定的情况下,法院应当做出许可对担保物进行拍卖的裁定书,抵押权人凭此裁定书即可以启动强制执行程序。该种作法较直接将抵押合同或“登记簿”作为执行依据更符合法理,更科学,更便于法院操作。
另外,需要注意的是,由于强制登记的抵押权在抵押合同成立生效之时并未生效,所以法院在审查抵押权人的申请时,应当是审查抵押权是否生效而非审查抵押合同是否生效(尽管任意登记的抵押权自抵押合同成立生效时设立,为了便于审查,所以确定为统一标准)。再者,根据我国《物权法》的相关规定,债权人并不总是抵押权人。以动产质押合同为例,排除合同效力瑕疵的情形,质押合同成立即生效,但是《物权法》第212条规定,“质权自出质人交付质押财产时生效”。换言之,在未交付质押财产且质押合同已生效的情形下,“债权人”与“质押权人”是不统一的,因为此时质押权还未产生,也就没有所谓的质押权人。
参考文献:
[1]黄松有.强制执行法起草与论证(第二册).中国人民公安大学出版社2004年版
案情回放
2004年10月，蓝海公司与某市市政管委签订了《垃圾转运处理中心项目委托经营协议》，以“建设-委托经营-移交”方式建设和管理垃圾转运处理中心，蓝海公司作为受托经营方，经营期限为25年，承担项目的融资、投资、建设，并在委托经营期内进行运营、维护和修理。蓝海公司为履行上述协议欲向国家开发银行贷款，并与中融公司约定南其为该笔贷款提供信用保证。中融公司要求蓝海公司提供反担保。2006年4月，蓝海公司与中融公司签订《抵押反担保合同》，约定将垃圾转运处理中心项目下进口设备作为反担保抵押物。2006年5月，蓝海公司与国家开发银行签订了《借款合同》，借款人民币6000万元，借款期限10年，同日中融公司与国家开发银行签订了《贷款保证合同》，就该笔贷款提供连带保证责任。申请人获得贷款后支付了货款，办理了有关设备的免税进口手续后项目投产运营。
2010年6月，经人举报，海关经调查，认定蓝海公司上述行为构成未经海关许可，擅自将海关监管货物抵押的违法行为，根据《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》第十八条第一款第（一）项的规定，对蓝海公司违法行为作出罚款156万元的行政处罚。
争议焦点
蓝海公司不服A海关行政处罚决定，向其上一级海关申请行政复议。蓝海公司认为：首先，其签订《抵押反担保合同》时项目下设备尚未进口，还不是海关监管货物，不存在未经海关许可擅自抵押的情况；其次，根据《担保法》第四十一条的规定，其签订的抵押合同没有进行抵押物登记，并不生效，A海关不能根据一个无效的抵押合同对其进行处罚。该公司仅是签订了一个抵押合同，并没有对项目下免税设备进行处置，抵押权没有实现，抵押行为也没有完成，因此涉案设备未脱离海关监管，未产生实际危害后果。
复议机关经审查认为：第一，蓝海公司进口的免税设备，属于海关监管货物，根据《海关法》第三十七条第一款的规定，海关监管货物，未经海关许可，不得抵押和转让；第二，虽然蓝海公司与中融公司签订《抵押反担保合同》以项目下进口设备作抵押时，设备尚未被批准免税进口，尚不确定是海关监管货物，但是自蓝海公司向海关申请办理免税进口审批手续时起，该设备就确定具有海关监管货物的性质，蓝海公司既没有在办理免税进口审批时声明设备的抵押情况，也没有在设备申报进口时说明，直到案发，蓝海公司始终没有向海关说明免税进口设备的抵押情况，隐瞒了有关设备存在的脱离海关监管、税款流失的风险，对海关的监管造成了危害；第三，根据民法通则以及合同法有关违反法律、行政法规的强制性规定中合同无效的规定，蓝海公司与中融公司签订的《抵押反担保合同》，违反了海关法规定，属于无效合同，而且，不能因为抵押物违法就否认抵押行为的存在，兰海公司与中融公司履行了合同，中融公司同意蓝海公司以项目进口设备作为反担保抵押物，并为其提供了贷款担保，蓝海公司的抵押行为已实际发生，因此应当依法追究蓝海公司违反海关监管规定的责任；第四，考虑到蓝海公司对于免税进口设备虽然设定了抵押，但是抵押权并未实现，有关设备并未脱离蓝海公司的控制，因此，被申请人对蓝海公司擅自抵押的行为减轻了处罚，处以货物价值3%的罚款，有关罚款幅度是适当的。综上所述，复议机关认为A海关作出的行政处罚决定认定事实清楚、证据确凿、适用依据正确、程序合法、内容适当，根据《行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，决定予以维持。
以案说法
在减免税货物上设定担保物权应当事先经海关准许
担保物权是以确保债权得到完全清偿为目的，而在债务人或者第三人的财产上设定的物的支配权，如果债务人到期不清偿债务，债权人可以对担保财产进行折价或者拍卖、变卖担保财产，以所得价款优先实现自己的债权。设定担保物权的方式包括抵押、质押、留置。由于担保物权具有的这种保障债权人就担保财产优先受偿的效力，为了确保减免税货物、未办结海关手续的进出口货物以及其他海关监管货物能够始终处于海关监管之下，不被收发货人以外的第三人主张权利，保障国家应征税款，《海关法》第三十七条第一款作出了“海关监管货物，未经海关许可，不得抵押、质押、留置”的规定。
根据《海关法》第一百条的规定，特定减免税货物属于海关监管货物。本案中蓝海公司受市政管委委托建设运营的垃圾转运处理中心项目下设备，因符合国家鼓励的产业政策，被批准免税进口，有5年的海关监管期限。在海关监管年限内，蓝海公司应当按照海关规定保管、使用进口减免税货物，并依法接受海关监管。《海关进出口货物减免税管理办法》第二十六条明确规定，在进口减免税货物的海关监管年限内，未经海关许可，减免税申请人不得擅自将减免税货物转让、抵押、质押、移作他用或者进行其他处置。
申请办理减免税货物抵押的方法和程序
根据《海关进出口货物减免税管理办法》的有关规定，在海关监管年限内，减免税申请人要求以减免税货物向金融机构办理贷款抵押的，应当向主管海关提出书面申请。经审核符合有关规定的，主管海关可以批准其办理贷款抵押手续。但是，不得以减免税货物向金融机构以外的公民、法人或者其他组织办理贷款抵押。
减免税申请人以减免税货物向金融机构办理贷款抵押的，区分境内和境外金融机构两种情况，分别提交不同的申请材料。以减免税货物向境内金融机构办理贷款抵押的，应当向海关提供下列形式的担保：
（一）与货物应缴税款等值的保证金；
（二）境内金融机构提供的相当于货物应缴税款的保函；
（三）减免税申请人、境内金融机构共同向海关提交《进口减免税货物贷款抵押承诺保证书》，书面承诺当减免税申请人抵押贷款无法清偿需要以抵押物抵偿时，抵押人或者抵押权人先补缴海关税款，或者从抵押物的折（变）价款中优先偿付海关税款。
以减免税货物向境外金融机构办理贷款抵押的，应当向海关提交上述第（一）项或者第（二）项规定形式的担保。
海关在收到贷款抵押申请材料后，应当审核申请材料是否齐全、有效，必要时可以实地核查减免税货物情况，了解减免税申请人经营状况。经审核同意的，主管海关应当出具《中华人民共和国海关准予进口减免税货物贷款抵押通知》。减免税申请人应当于正式签订抵押合同、贷款合同之日起30日内将抵押合同、贷款合同正本或者复印件交海关备案；提交复印件备案的，应当在复印件上标注“与正本核实一致”，并予以签章。
个人土地抵押借款合同范文一
出借人/抵押权人(以下简称甲方)：
姓 名：
身份证号码：
联系地址：
联系电话:
借款人/抵押人(以下简称乙方)：
名 称：
法人代表：
联系地址：
联系电话:
甲、乙双方经过平等、友好协商一致，就乙方以 使用权提供担保一事订立本合同，以供双方信守。
第一条 抵押物基本情况
本房产座落于 ，甲方于 年以出让方式取得国有出让土地使用权，土地使用证号为： 。登记土地使用权面积为 ，用途为 用地，使用年限为 年，使用终止日期为 。
第二条 借款金额及支付方式
借款金额：人民币(大写): ，小写 元，如实际借款金额有出入，以划款凭证为准。 甲乙双方于本合同签订后15个工作日内进行抵押登记，并办理合同项下债权公证。抵押登记和债权公证办妥之日起二个工作日内甲方把上述借款打到乙方指定账户。
第三条 借款用途
本合同项下借款乙方主要用于支付工程款，整个借款期间，甲方指派专人定期监督借款资金用途，乙方给以配合。如乙方确需改变资金用途必须经甲方书面同意。
第四条 借款期限及借款利息
1.借款期限为 个月，自本合同生效之日起计算。
2.本合同生效日为甲方借出款项实际到达乙方指定账户之日。
3.乙方指定账户为：
开户名：
开户行：
账 号：
3.期满时乙方应将借款本息及其他应付费用全部结清;如乙方需续借，应提前15日提出申请，由双方协商一致后再续签协议;如果乙方提前还款应提前15日提出申请，在双方协商一致并经甲方出具同意函后乙方才可以提前还款，但是已付利息不予以退还。
4.借款年利息为： ， 即每月利息为： 元。
5.利息支付方式： 。
6.乙方应在借款到期后将借款本金并按月将利息汇入以下指定账户：
开户名：
开户行：
账 号：
第五条 抵押登记
甲乙双方于本合同签订后15个工作日内办理抵押登记，乙方应协助甲方办理完成土地使用权抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及抵押登记文件交甲方保管。
抵押登记事项发生变化，依法需进行变更登记的，乙方应在登记事项变更之日起5日内协助甲方到法定登记机构办理变更登记手续。
第六条 违约责任
1.乙方到期不偿还借款的本金也不续签借款合同，乙方构成违约，乙方除了按照合同利息约定向甲方支付逾期利息外，还应按借款总额每日万分之五标准支付违约金。
2.如乙方有任何一期借款利息未按期足额支付，即视为乙方违约，甲方可要求乙方提前清偿全部债务，清偿全部债务的方式包括但不限于向公证处申请强制执行证书、请求人民法院执行乙方担保财产等。
3.乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。甲方可视情况要求乙方恢复抵押财产原状，并可要求乙方支付借款总额百分之十的违约金。4、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，而给甲方造成经济损失的，应按借款总额百分之十的标准支付违约金。
第七条 乙方声明及保证
乙方声明及保证如下：
一、乙方是根据中华人民共和国法律依法成立的法人组织，具有签订和履行本合同所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任，并且甲方已经获得签署本合同的所有必要和合法的内部和外部的批准和授权。
二、乙方提供的与抵押物有关的一切资料、信息均是合法、真实、准确、完整的。除已向乙方书面披露的情形以外，甲方没有任何可能影响本合同履行的其他任何负债(包括或有负债)、违约行为、诉讼、仲裁事项或其他影响其资产的重大事宜未向乙方披露。
三、乙方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的处分权。该抵押物是依法可以转让的，且不存在任何争议，未被依法查封、扣押、监管、质押或者被采取其它强制性措施。
四、本合同项下乙方的一切义务对其继承人、接管人、受让人及其合并、改组、更改名称等后的主体均具有完全的约束力，不受任何争议、索赔和法律程序及上级单位任何指令的影响。
第八条 抵押担保的范围
抵押担保的范围包括主债权及利息、逾期利息、违约金、和实现抵押权的费用。
第九条 抵押权的实现
双方当事人经协商决定向公证处申请对合同项下的债权进行公证并赋予强制执行的效力，双方共同确认对赋予强制执行效力债权文书的公证之含义、内容、程序、效力等完全明白了解，没有误解。如果抵押人未按照本合同的约定按时全部清偿本合同项下的本息和费用，抵押权人有权向公证处申请签发执行证书，抵押人对公证处签发执行证书放弃提出任何疑义的权利，其不履行或不完全履行债务的事实，以抵押权人出具的有关收支证明为准。抵押权人持执行证书和本合同的公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，抵押人自愿接受人民法院的强制执行并自愿放弃对该执行的抗辩。
公证处按如下方式向借款人核实债务履行情况：
双方约定的还款期限届满后，如出借人向公证处申请出具执行证书并提供了交付借款的划款凭证，公证处自出借人提出申请之日起十个工作日内分三个不同时间拨打借款人的电话： (如号码更换，借款人应及时书面通知公证处)，对借款人履行债务的实际情况进行核实并进行电话录音，借款人应按公证处的要求在规定的期限内提供还款凭证，如果借款人未提供或者三次均未实现有效通话(如关机、停机、无人接听、接听后挂断或无人答话等)，即视为借款人未如约履行还款义务。公证处即可依据出借人的申请出具执行证书，出借人凭执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，借款人自愿接受人民法院强制执行。
第十条 抵押权实现的费用
甲方实现抵押权的费用包括但不限于：
一、与拍卖或诉讼有关的费用(含律师费用，但律师费不得超过合同标的额的10%);
二、其他实现抵押权的费用。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过抵押债权数额的部分归乙方所有，不足部分甲方有权向乙方追偿。
第十一条 合同变更
本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十二条 抵押权撤销
乙方按合同约定的期限或者提前归还抵押债权的，抵押权即自动撤销，甲方应积极配合乙方办理有关抵押解除手续。
第十三条 未尽事宜
未尽事宜，各方需协商一致，并签订书面补充协议。
第十四条 合同生效及其他
本合同于甲方借出款项实际到账之日生效，至本合同项下各项应付款全部结清之日终止。 本合同共4页，一式5份，甲方2份，乙方1份，公证处1份，土地登记机构1份。 附件：抵押物宗地图
甲 方： 乙 方：
年 月 日 年 月 日
个人土地抵押借款合同范文二
出借人/抵押权人(以下简称甲方)
名 身份证号：
联系地址：
联系电话借款人/抵押人(以下简称乙方)：
名 称：
法人代表：
联系地址：
联系电话
甲、乙双方经过平等、友好协商一致，就乙方以 使用权提供担保一事订立本合同，以供双方信守。
第一条 抵押物基本情况
登记土地使用权面积为，用途为用地，使用年限为。
第二条 借款金额及支付方式
借款金额：人民币(大写):小写
第三条 借款用途
本合同项下借款乙方主要用于：
第四条 借款期限及借款利息
1.借款期限为
2.期满时乙方应将借款本金全部结清。
第五条 抵押登记
甲乙双方于本合同签订后15个工作日内办理抵押登记，乙方应协助甲方办理完成土地使用权抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及抵押登记文件交甲方保管。
抵押登记事项发生变化，依法需进行变更登记的，乙方应在登记事项变更之日起5日内协助甲方到法定登记机构办理变更登记手续。
第六条 违约责任
1.乙方到期不偿还借款的本金也不续签借款合同，乙方构成违约，乙方除了按照合同利息约定向甲方支付逾期利息外，还应按借款总额每日万分之五标准支付违约金。
2.如乙方有任何一期借款利息未按期足额支付，即视为乙方违约，甲方可要求乙方提前清偿全部债务，清偿全部债务的方式包括但不限于向公证处申请强制执行证书、请求人民法院执行乙方担保财产等。
3.乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。甲方可视情况要求乙方恢复抵押财产原状，并可要求乙方支付借款总额百分之十的违约金。
4、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，而给甲方造成经济损失的，应按借款总额百分之十的标准支付违约金。
第七条 乙方声明及保证 乙方声明及保证如下：
一、乙方是根据中华人民共和国法律依法成立的法人组织，具有签订和履行本合同所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任，并且甲方已经获得签署本合同的所有必要和合法的内部和外部的批准和授权。
二、乙方提供的与抵押物有关的一切资料、信息均是合法、真实、准确、完整的。除已向乙方书面披露的情形以外，甲方没有任何可能影响本合同履行的其他任何负债(包括或有负债)、违约行为、诉讼、仲裁事项或其他影响其资产的重大事宜未向乙方披露。
三、乙方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的处分权。该抵押物是依法可以转让的，且不存在任何争议，未被依法查封、扣押、监管、质押或者被采取其它强制性措施。
四、本合同项下乙方的一切义务对其继承人、接管人、受让人及其合并、改组、更改名称等后的主体均具有完全的约束力，不受任何争议、索赔和法律程序及上级单位任何指令的影响。
第八条 抵押担保的范围
抵押担保的范围包括主债权及利息、逾期利息、违约金、和实现抵押权的费用。
第九条 抵押权的实现
双方当事人经协商决定向公证处申请对合同项下的债权进行公证并赋予强制执行的效力，双方共同确认对赋予强制执行效力债权文书的公证之含义、内容、程序、效力等完全明白了解，没有误解。如果抵押人未按照本合同的约定按时全部清偿本合同项下的本息和费用，抵押权人有权向公证处申请签发执行证书，抵押人对公证处签发执行证书放弃提出任何疑义的权利，其不履行或不完全履行债务的事实，以抵押权人出具的有关收支证明为准。抵押权人持执行证书和本合同的公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，抵押人自愿接受人民法院的强制执行并自愿放弃对该执行的抗辩。
第十条 合同变更
本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十一条 未尽事宜
未尽事宜，各方需协商一致，并签订书面补充协议。 第十二条 合同生效及其他
本合同于甲方借出款项实际到账之日生效，至本合同项下各项应付款全部结清之日终止。
本合同共4页，一式2份，甲方1份，乙方1份
附件：抵押物宗地图
甲 方： 乙 方：
年 月 日 年 月 日
个人土地抵押借款合同范文三
债权人：_______________________(以下简称甲方)
债务人：_______________________(以下简称乙方)
兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下：
第一条 乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。
第二条 本约抵押借款金额人民币________________万元。
第三条 本约抵押借款期间，自________年______月______日起，至________年______月______日止，共计________年。期限届满之日清偿。
第四条 本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。
第五条 本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。
第六条 本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定契约书均由甲方收执。
第七条 本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。
第八条 本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请法院拍卖抵押的不动产土地。
第九条 本约自签订日下生效。
第十条 本契约书一式两份，双方各执一份为凭。
甲方：________________________
住址：________________________
身份证号码：__________________
乙方：________________________
第二条 抵押公证登记是指公证机关依法对债务人或第三人，以一定财产或权利向债权人提供担保的行为和事实进行审查，并予以登记的活动。
第三条 抵押公证登记下列财产或权利：
（一）机器、仪器及其他设备；
（二）票据、债券、股票、仓单和其他可转让的有价证券；
（三）依法可转让的专利权、著作权中的财产权；
（四）可兑换的外国货币、存单；
（五）金、银、珠宝及其制品；
（六）林木；
（七）家用电器；
（八）经海关许可的监管货物；
（九）法律、法规未明确禁止抵押登记、转让的其他财产或权利。
第四条 下列财产或权利不予抵押公证登记；
（一）法律禁止转让的自然资源、财产或权利；
（二）所有权不明确的财产或权利；
（三）学校、幼儿园、医院、敬老院等公共设施，但私人所有的除外；
（四）农田及水库、水利等设施；
（五）被依法查封、扣押或者采取诉讼保全措施的财产；
（六）宗教所属的财产；
（七）所有权有争议的财产或权利；
（八）法律、法规规定不得抵押公证登记的其他财产或权利。
第五条 当事人办理抵押公证登记，应提交下列证件：
（一）公证登记申请书；
（二）主合同和抵押合同；
（三）需他方同意方能申请公证登记的证明；
（四）其他法定文件。
第六条 抵押公证登记应审查的主要内容：
（一）登记当事人双方的姓名或名称、住所；
（二）登记物的名称、数量、质量、状况、处所；
（三）登记物投保的险种、险别及受益人；
（四）登记物的估价；
（五）登记物占管人、占管方式、占管风险负担；
（六）登记物的共有情况；
（七）其他法定或约定事项；
（八）申请登记的时间、地点及当事人签名、盖章。
第七条 有下列情况之一的，抵押公证登记无效：
（一）法律、法规禁止用于登记的财产或权利设定登记的；
（二）申请人无民事行为能力的；
（三）抵押合同无效的；
（四）重复抵押超标的；
（五）法律、法规规定的其他情况。
第八条 抵押公证登记受理及时效：
（一）公证机关接到登记后，3日内办结登记。不予登记的，应记录在案，并书面答复申请人。申请人不服的，应告知申请复议的程序。
（二）抵押公证登记，从办结之日起生效。并随抵押的终止、解除或者抵押处分完毕而失效。
第九条 登记不得自行撤销。变更抵押物或者抵押物被继承、遗赠，应办理变更登记。
第十条 登记费用，由申请登记的当事人承担或从其约定。收费标准按省物价局、财政厅的规定执行。
第十一条 抵押登记活动不得影响公证机关依据《中华人民共和国公证暂行条例》之规定对贷款合同及抵押担保合同公证。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱**，男，1964年2月24日出生，汉族，**省**县人；住址：**省**县**镇**巷**号；联系电话**。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：**县***有限公司，住所地：**省**县公室 （**县档案局里） ，电话
法定代表人：周**
再审事由：
申请人的再审符合《民事诉讼法》第二百条“第一款第二项：原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；第三项：原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；第六项：原判决、裁定适用法律确有错误的；第二款：对违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定的情形……”之规定，申请人依据《民事诉讼法》第一百九十八条 各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。”之规定，恳请贵院院长对该案提请再审。
再审请求：
1、依法撤销**省高级人民法院（2011）苏审二民申字第130号民事裁定书、**省盐城市中级人民法院（2010）盐民终字第0931号民事判决书、**省**县人民法院（2009）射民一初字第1192号民事判决书，发回重审或依法改判被申请人将位于**省**县红旗路24号综合楼舞厅（皇后舞厅）和三楼房屋的财产所有权为申请人所有；
2、被申请人承担本案的一审、二审、再审的诉讼费用。
申请再审的事实与理由：
一、申请人申请再审的事实：
1、被申请人为解决元旦、春节期间职工工资及公司其他遗留问题于2003年11与8日向申请人借款15万元人民币，借款期为半年，约定于2004年5月8日还款，借款利息按月息1%计算，被申请人以公司皇后舞厅房产作为抵押。因借款到期未还，申请人将被申请人诉至**省**县人民法院（以下简称**法院），该院经审理，于2004年5月20日下发（2004）射民一初字第901号民事调解书，在该调解书执行过程中，**法院于2004年7月10日下发（04）执字第932号民事裁定书，裁定将被申请人所有的位于**镇红旗路24号二楼西侧大厅297.81O及三楼西侧89.50O，产权过户给申请人，同日，**法院向**房管所下发（04）执字第932号协助执行通知书。申请人向房屋主管部门缴纳契税等相关费用后，**县房地产管理所于2004年7月12日向申请人颁发了房屋所有权证书，产权人：朱**，房屋坐落：**镇红旗路24号。因上述房产估价277982元，且被申请人公司账面欠申请人203572元，遂申请人补交了74410元给被申请人，至此，申请人对上述房产享有完全的所有权，执行程序结束。
2、执行程序结束后，案外承包人身份化为承租人于2004年7月13日以侵犯其优先购买权向**法院提出异议，**法院经审查没有查清事实，于2004年8月23日下发（2004）射执字第932-1号民事裁定书，撤销了（04）执字第932号民事裁定书。为此，申请人与被申请人于2004年8月24日又达成了新的《还款协议》，双方约定分期还款，如不按期偿还，被申请人承诺在舞厅原承包人孙国民合同到期（2007年1月31日）后，二楼舞厅和三楼房屋产权归乙方所有。2006年8月30日，申请人与被申请人双方又签订了一份和解协议，明确被申请人所欠申请人房款277982元。2006年9月2日，被申请人的法定代表人沈友国向申请人签字承诺转致执行。2004年8月24日被申请人承诺，再次肯定了位于**镇红旗路24号二楼西侧大厅297.81O及三楼西侧89.50O的房屋产权归申请人所有。直到2008年12月26日破产。
3、申请人于2009年3月8日向**法院对被申请人提起民事诉讼，请求依法判令被申请人将位于**省**县红旗路24号综合楼舞厅（皇后舞厅）和三楼房屋的财产所有权为申请人所有，**法院经审理于2010年4月16日（历时一年多）下发了（2009）射民一初字第1192号民事判决书，驳回了申请人的起诉，申请人不服，依法向**省盐城市中级人民法院提起上诉，经审理，**省盐城市中级人民法院于2010年8月10日下发（2010）盐民终字第0931号民事判决书，维持了一审判决。2011年3月8日申请人依法向**省高级人民法院申请再审，**省高级人民法院于2011年5月5日开庭，被申请人没有到庭，2011年5月30日作出裁定，2011年10月14日由**法院法官向申请人送达了（2011）苏审二民申字第130号民事裁定书，驳回了申请人的再审申请，现申请人依据相关法律规定对被申请人向最高人民法院申请再审。
二、申请人申请再审的理由及法律依据：
**省高级人民法院（2011）苏审二民申字第130号民事裁定书、**省盐城市中级人民法院（2010）盐民终字第0931号民事判决书、**省**县人民法院（2009）射民一初字第1192号民事判决书未查清本案的事实，依据的证据不足、适用法律错位、程序违法：
1、本案申请人与被申请人签订的《还款协议》，该协议确定了被申请人的还款数额、期限及超期还款的补救措施，并约定了抵押条款，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”的规定，旨在防止财产“高价低卖”，保护其他债权人的利益，结合本案，申请人与被申请人双方签订的并非抵押合同，况且被申请人并无其他债权人，被申请人在履行期限届满后的2006年9月2日又与申请人在原《还款协议》上约定“因公司资金兑现困难，未能按期兑现还款协议，经甲、乙双方协商，仍以上述房产作为抵押物，原协议继续有效”，申请人认为，双方的以上约定符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条第二款“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。”之规定，申请人有权对上述房屋进行受偿。因此，三级法院并未查清本案事实，且适用法律错位。
2、原《民事诉讼法》第208条“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，执行员应当依照法定程序进行审查。理由不成立的，予以驳回；理由成立的，由院长批准中止执行。如果发现判决、裁定确有错误，按照审判监督程序处理。”规定，案外人提出异议应当在执行过程中提出。结合该案，**县房地产管理所于2004年7月12日向申请人颁发了房屋所有权证书，至此，财产转移的登记手续已经履行完毕，申请人对上述房产享有完全的所有权，执行程序结束。
而本案案外人孙国民于2004年7月13日向**法院提出执行异议，显然，其提出异议的时间不在执行过程中，因此，其提出的异议应当依法驳回。但**法院并未查清这一事实，致使申请人已经享有的财产权利遭到严重侵害。
3、申请人于2009年3月8日向**法院对被申请人提起民事诉讼，**法院经审理于2010年3月29日才下发了（2009）射民一初字第1192号民事判决书，申请人认为，**法院审理案件超过了法律规定的审理期限，显属程序违法。
4、**法院受理阜宁县达恒工业用布厂（以下简称达恒布厂）对被申请人进行破产清算的申请违反法律规定，严重侵害了被申请人公司股东的合法权益：
第一、阜宁县达恒工业用布厂（以下简称达恒布厂）于2008年12月20日向**法院对被申请人破产清算，仅仅过六天，**法院就于2008年12与26日下发（2009）射民破字第1-1号民事裁定书，受理了达恒布厂对被申请人提出的破产清算申请，申请人认为，**法院受理破产申请人的行为严重的违反了《破产法》第十条“债权人提出破产申请的，人民法院应当自收到申请之日起五日内通知债务人。债务人对申请有异议的，应当自收到人民法院的通知之日起七日内向人民法院提出。人民法院应当自异议期满之日起十日内裁定是否受理。”之规定。
第二、依据《破产法》第二条“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。”及第七条“债务人有本法第二条规定的情形，可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请。债务人不能清偿到期债务，债权人可以向人民法院提出对债务人进行重整或者破产清算的申请。”之规定，只有企业资不抵债，无法偿还债务时，债务人或债权人可向法院提起破产清算的申请，结合本案，盐城信盛会计师事务所有限公司曾于2008年3月2日对被申请人出具盐信盛核字【2008】第014号审计报告书，经审计“贵公司2001年至2007年9月30日贵公司累计利润440.536.73元”，显然，被申请人公司有40多万元的利润，并不存在资不抵债的情形，因此，**法院受理达恒布厂对被申请人的破产清算申请严重违法。
三、本案新的证据及法律依据：
1、依据《物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，为债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。之规定，人民法院应当依据（2004）射民一初第901号民事调解书的约定履行执行行为，将涉案房产直接过户到债权人朱兰英名下，显然**县法院违法执行，应当予以纠正。
2、2014年2月17日**县人民检察院作出射检违监【2014】32092400002号《通知书》，内容如下“朱兰英：关于你申诉的**县人民法院对**县益商饮服有限公司破产一案，我院审查后已向**县人民法院提出检察建议”。
基于上述的事实与理由，申请人依据《民事诉讼法》第一百九十八条之规定，恳请院长对该案提请再审，敬请贵院支持申请人的再审请求，依法撤销**省高级人民法院（2011）苏审二民申字第130号民事裁定书、**省盐城市中级人民法院（2010）盐民终字第0931号民事判决书、**省**县人民法院（2009）射民一初字第1192号民事判决书，发回重审或依法改判被申请人将位于**省**县红旗路24号综合楼舞厅（皇后舞厅）和三楼房屋的财产所有权为申请人所有，以维护法律的公正与效力，维护申请人的合法财产权益，维护社会的和谐与稳定。
此 致
人民法院
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