第一条为了规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属设施,并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本条例。
第三条集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。
第四条本条例所称的拆迁人是指各县（市）、区人民政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。
本条例所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。
第五条市土地行政管理部门主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作，各县（市）、区土地行政管理部门负责本行政区域内集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。
市和县（市）、区建设、发展与改革、规划、农业、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。
第六条市和县（市）、区人民政府应当依照本条例规定的职责，做好本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁管理工作。
被拆迁房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处，应当协助做好集体所有土地房屋的拆迁工作。
第二章拆迁管理
第七条市和县（市）、区人民政府应当依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。
第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，市和县（市）、区人民政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。
在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：
（一）办理入户和分户，但因出生、婚姻、军人退伍、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因确需办理入户和分户的除外；
（二）转移房屋所有权和宅基地使用权。
第九条拆迁人应当依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图和本条例有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经县（市）、区土地行政管理部门审核后报本级人民政府批准。
集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、搬迁期限等。
前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户确认、储存，安置用房和迁建用地可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。土地行政管理部门应当加强对补偿安置资金使用的监督。
第十条土地行政管理部门在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利,但在集体所有土地征收方案批准前已经对房屋拆迁实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，土地行政管理部门应当及时组织听证。
第十一条土地行政管理部门应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起五日内拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。
拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置的具体方案，并做好宣传、解释工作。
第十二条拆迁人变更拆迁范围的，应当重新办理集体所有土地房屋拆迁实施方案审核和批准手续；终止拆迁项目的，应当办理注销手续并由土地行政管理部门公告。
第十三条拆迁人拆迁集体所有土地房屋，可以自行实施拆迁，也可以委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。
第十四条拆迁人与被拆迁人应当根据本条例规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。
拆迁补偿安置协议示范文本由市土地行政管理部门统一监制，并报市人民政府备案。
第十五条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。
第十六条拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县（市）、区人民政府申请裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起三十日内依法作出书面裁决。
当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。
实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。
第十七条拆迁有所有权纠纷或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告确定的搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县（市）、区土地行政管理部门批准后依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。
第十八条除人民法院依法强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被拆迁人的房屋。
第十九条土地行政管理部门应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
土地行政管理部门应当建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，并接受公众查询。
第二十条土地行政理管部门应当建立拆迁管理举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式。收到举报后，应当落实专人负责处理，并将处理结果及时告知举报人。
第三章补偿安置一般规定
第二十一条拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照本条例的规定给予补偿安置。
本条例所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本条例所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。
本条例所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于宅基地以外的厕所等设施。
未经县级以上规划或土地行政管理部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。
第二十二条拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或者房屋权属来源证明文件的建筑和超过批准期限的临时建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法。
拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。
第二十三条被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。
第二十四条拆迁房屋需要价格评估的，土地行政管理部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。拆迁人应当与评估机构签订委托评估协议，评估所需费用由拆迁人承担。
评估价格应当公示。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。
被拆迁房屋价格评估的具体办法由市人民政府另行制定。
第二十五条拆迁人提供的安置用房和安置过渡用房应当符合国家和省规定的有关设计规范要求和工程质量标准，并按有关规定验收合格。
第四章住宅用房补偿安置
第二十六条住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。
调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换，安置被拆迁人。
货币安置是指由拆迁人提供相应的补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。
迁建安置是指由拆迁人提供迁建用地和费用，被拆迁人自行建造安置用房。
调产安置和迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。
第二十七条拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁时符合市和县（市）、区宅基地管理办法规定的分户条件的，可以作为安置计户依据。
被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。
被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：
（一）原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人；
（二）原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生；
（三）原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；
（四）符合法律、法规规定以及市和县（市）、区人民政府规定情形的其他人员。
第二十八条被拆迁人选择调产安置或货币安置的，其住宅用房的可安置面积，按照本条例第二十三条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积二百五十平方米；对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的村民，按每户人均不少于三十平方米建筑面积（以下简称低限安置标准）确定可安置面积。
低限安置标准的具体标准和操作规程由市和县（市）、区人民政府根据当地实际制定和公布。
第二十九条被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。
被拆迁人在拆迁范围外另有集体所有土地住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。
被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿安置，并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法。
第三十条被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价格结合成新，结算差价；
（二）被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；
（三）实际安置用房建筑面积低于可安置面积的部分，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价结算；
（四）实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照安置用房交付时所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算。
第三十一条被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价确定；
（二）被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；
（三）拆迁人按照本款第（一）、（二）项补偿金额再增加一定比例的拆迁补偿资金。
拆迁人应当在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后三十日内将货币补偿资金交付被拆迁人。
第三十二条被拆迁人选择迁建安置的，其补偿安置适用下列规定：
（一）拆迁人根据村庄和集镇规划以及市和县（市）、区宅基地管理办法的规定，提供迁建安置用地；
（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；
（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；
（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。
第三十三条被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人给予相应补偿。
拆迁人应当对被拆迁住宅用房的装饰费用予以补偿。
第三十四条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本章的规定予以补偿安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由市和县（市）、区人民政府另行制定。
第三十五条拆迁住宅用房，被拆迁人选择调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人提供过渡用房或临时过渡补贴费。协议约定的过渡期限不得超过两年。被拆迁人有权选择过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。
拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的，除继续提供过渡用房或临时过渡补贴费外，还应当自逾期之月起另行支付临时过渡补贴费。
第三十六条拆迁人应当支付被拆迁人搬家补贴费；实行调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁人应当支付双倍的搬家补贴费。
第三十七条被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。
第五章非住宅用房补偿安置
第三十八条拆迁非住宅用房，对被拆迁人应当实行货币安置；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市和县（市）、区人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。
第三十九条对被拆迁人实行货币安置的，依照本条例第二十三条规定确定被拆迁房屋补偿安置面积，并按当地房地产市场评估价格给予补偿。
第四十条对被拆迁人实行迁建安置的，适用下列规定：
（一）拆迁人应当根据市和县（市）、区人民政府的规定，结合被拆迁房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地；
（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；
（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；
（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。
第四十一条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。
对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。
第四十二条拆迁学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其拆迁安置补偿应当按照有关法律、法规的规定办理。
第六章法律责任
第四十三条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任：
（一）拆迁实施方案未经审核和批准而实施拆迁的；
（二）未按拆迁实施方案确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（三）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的。
第四十四条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的；
（二）将拆迁补偿安置资金挪作他用的；
（三）提供的安置用房和安置过渡用房不符合国家和省规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的；
（四）提供的安置用房因拆迁人的原因不能按期办理房屋所有权证和土地使用权证的；
（五）提供的迁建用地未取得合法批准文件的；
（六）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。
第四十五条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由土地行政管理部门重新组织评估；对另一方当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并由有关行政管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政管理部门给予警告，责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安、司法机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条土地行政管理部门和其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；给被拆迁人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按规定拆迁公告的；
（二）对违反本条例规定的拆迁实施方案予以核准的；
（三）未按规定告知被拆迁人和其他利害关系人申请听证权利的；
（四）对被拆迁人的举报拒不受理和不依法处理的；
（五）有其他、、行为的。
第七章附则
第四十八条本条例中拆迁住宅用房再增加补偿资金的具体比例、临时过渡补贴费、搬家补贴费、装饰补偿费和拆迁非住宅用房的一次性经济补贴费的标准和计发办法，由市和县（市）、区人民政府另行规定。
第四十九条海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格由市价格行政主管部门会同市土地、房产行政主管部门测定公布。其他县（市）、区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格，由当地价格行政主管部门会同土地、房产行政主管部门测定公布，报市价格、土地、房产行政主管部门备案。
第五十条征用集体所有土地以及因公益建设、农村村庄整治、土地整理等占用集体所有土地涉及房屋拆迁的，其房屋拆迁补偿安置可参照本条例的有关规定执行。
大部分村庄都有“滞留户”
2012年9月的一个夜晚，康泰一家三口像往常一样，安然入睡。突然，“哐当”一声巨响，激起了此起彼伏的犬吠声，康泰从梦中惊醒，“这下坏了”。果不其然，康泰家的大门被反锁，停在外边的夏利车窗被砸得粉碎，车身被砸瘪。
康泰是葛沽镇南辛房村村民，汽车被砸，对他来说，早已不是第一遭了。村子没拆迁前，康泰家里就装了4个监控器；现在又安装了5个。通过调看录像，康泰辨认出，3个砸车人中有两个是跟拆迁有关的。康泰很肯定地说，汽车被砸，跟自己没在“村民整合工作协议书”上签字有着密切的关系。
2007年3月开始，葛沽镇所辖村庄陆续推行“宅基地换房”政策（即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅），与之同时进行的还有“土地换保险和补偿”（即农民放弃自己的耕地，而政府则给予一定补偿，并为其购买一定的社会保险）。这些就是康泰所说的“村民整合工作协议书”的主要内容。
当地多名村民告诉《中国经济周刊》，最早知道村里要“宅基地换房”，是通过一份落款为“葛沽镇镇政府”的《告村民书》，但上面并没有加盖镇政府的公章。其间，村委会还组织村民代表围绕土地整合问题召开了“征求意见会”，但许多村民认为是“下达命令会”。此后，政府委托评估公司对村民的住房和宅基地做了评估，并下达评估报告单；如果村民同意评估补偿，村里将为其提供一份“村民整合工作协议书”。签完字、摁完手印后不久，村民就得在规定时间内交出房屋钥匙，并从村里搬迁到镇上新建的还迁楼。而镇整合工作办公室随后就会把村民住房推倒、推平，并对村民的耕地进行整合。
按照天津市的规划，通过“宅基地换房”和“土地换保险和补偿”，政府对原村庄建设用地进行整合，而节约下来的土地“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
记者在当地采访了解到，截至目前，葛沽镇25个行政村中，将近20个村庄已通过“宅基地换房”和“土地换保险和补偿”实现了城镇化。
不过，近20个村庄中，跟康泰一样，没有在“村民整合工作协议书”上签字，仍“滞留”在村里的村民，还有不少。记者实地走访了解到，杨惠庄村有3户，刘庄村有3户，辛庄子村、邓岑子村也有两三户，南辛房村至少有4户，葛沽三村甚至还有60户左右。多位村民告诉《中国经济周刊》，近20个村中，大部分都有几户“滞留户”。
提心吊胆的“滞留户生活”
在其他村民搬到镇里之后，“滞留户”的生活开始变得不方便和不安全。
首先是吃水问题。多位“滞留户”向《中国经济周刊》反映，同意换房的村民搬走后，村里的自来水管就被拆掉了，家里的自来水也因此被停。杨惠庄村一位“滞留户”说，2012年4月8日该村大部分村民搬走，4月20日该村就全面停水。“滞留户”要吃水，就得去附近还没有整合的村庄去拉水。“得厚着脸皮找熟人。”一名村民无奈地说。有的甚至要到几里地外去拉水。
不单是水，“有线电视、固定电话也被掐了”，有的村甚至连电也给停了。南辛房村村民刘宝生，是村里的低保户，之前跟邻居共用一个电表。去年邻居搬走后，房子被拆除，刘宝生便开始了没有电的生活。因为没有窗户，即便在白天，刘宝生的屋子里也“伸手不见五指”，照明，只能依靠他从镇里买来的蜡烛。
但是，与这些生活上的不便相比，“滞留户”更难以承受的是精神上的紧张与恐惧。
康泰向《中国经济周刊》表示，现在值钱的东西，比如首饰、现金、存折等都不敢放在家里了，“就口袋里有一点钱，不过这并不是防贼，而是防强拆”。因为担心被强拆，康泰夫妇晚上睡觉时，都“轮流值班”。
因为害怕强拆，一名村民在床头上放着一把砍刀，不远处还放着两根木棍，以作防身。有的“滞留户”则被人半夜用锁链反锁在了家中，天亮报警后，才被解救出来。
“整合是好事，我们都同意整合，就是给的不合适”。在葛沽镇，几乎所有不愿搬走的村民都向记者表达了这样的态度。
“宅基地换房”为什么变成“以房换房”
葛沽镇靠近渤海，临近滨海新区，土地以盐碱地居多，绝大多数村民种地收入并不多。
“如果给的合适，基本上都想搬。现在老头老太太，都想吃劳保，只要交钥匙搬家，就给你上劳保，够60岁的，最低的好像800来块钱，最高的好像1500多块钱。”一位已经搬到镇里居住的村民向《中国经济周刊》表示，“谁不想住楼啊？住楼干净，而且还有暖气。”
而“滞留户”，大多数的宅基地上都存在“违章建筑”。所谓“违章建筑”，就是2003年之后建的房子。
据当地村民回忆，2003年，政府有关部门对葛沽镇的农村住房做过一次普查，普查结果后来成了“宅基地换房”的重要依据。2007年开始的“宅基地换房”，为什么选取2003年作为时间节点？采访中，包括多位曾在村委会工作过的当地人都说“不知道”。
根据村民提供的有关拆迁补偿方案，葛沽镇的“宅基地换房”政策为：2003年房屋普查之前的住房：主房为土草结构，按可置换面积1：1.0置换还迁楼房；主房为砖木结构，按可置换面积1：1.1置换还迁楼房；主房为砖混结构，按可置换面积1：1.2置换还迁楼房。上述三种结构的“附属房屋”的置换比例则分别是1：0.5、1：0.55和1：0.6。
而2003年房屋普查以后未经批准建设的房屋，则不能享受上述“换房”政策，只能按评估价值给予补偿。“明明是宅基地换房，为嘛最后成了以房换房了呢？”多位“滞留户”很是疑惑。
康泰一家三口，目前共有170多平方米宅基地，住房面积140平方米左右。其中，建于2003年之前的房屋，大概只有70平方米。剩下的70平方米，都建于2003年以后。康泰说，自己是考虑到孩子逐渐大了，将来要结婚，所以才新建了住房。
与康泰情况类似的村民还有很多。在许多“滞留户”提供的房屋评估单上，记者发现，大多都存在着一定面积的“2003年房屋普查后建面积”和“2007年录像保全后建面积”（即2007年的卫星航拍照片）。据“滞留户”介绍，2007年录像保全后建的房屋，补偿更少，有的甚至没有补偿。
据了解，2003年后盖的房子，补偿基本上在每平方米1000元以内，而目前葛沽镇的住宅每平方米市场价为3500元。以一间70平方米的房子计算，2003年后建的住房，补偿价与市场价相差17.5万元。这就是很多“滞留户”不愿搬走的重要原因。
在当地村委会看来，2003年房屋普查后建面积和2007年录像保全后建面积，都是“违章建筑”。因为2003年后，镇里就不让盖房了，村里也不给批地了。
此外，附房的置换比例只有主房的一半，多位村民也表示难以接受。“为什么用作厨房、厕所、储物间的附房，1平方米要折算为0.5平方米呢？”
评估存在很大的水分？
实际上，除了房屋之外，耕地上的果树补偿，也是很多村民不满意的地方。
“1000棵枣树只补偿了60多棵，你说我能走吗？”一位村民反问。另一位没走的村民，地里种了500棵枣树，最后只评估了20多棵。为此，他将评估的人臭骂了一顿，结果对方马上改口说，“大爷你别着急，我给你40棵”。
据了解，枣树补偿最高280元一棵，如果按每棵枣树补偿280元计算，少评估940棵与少评估460棵，将分别少补偿26.3万元和12.9万元。
果树补偿数量差距之大，原因何在？按照葛沽镇“整合工作拆迁补偿方案”的规定，2007年1月以后抢种的树木不予补偿。
当然，上述村民也告诉《中国经济周刊》，他们的枣树，很多都是2007年1月之后种的。葛沽三村的一名村民说，2007年1月份之后，该村有100多户抢种树木的，主要是枣树。据他猜测，应该是大家知道了将要土地整合的消息。后来，这些抢种树木的村民得到了巨大的收益，“多的两三百万，最少也有十几万”。
所以，许多村民认为，评估存在很大的“水分”，有关系的就多评估一些，没关系的就少评估一些。一些认为自己被少评估的村民很不平衡，从而成为“滞留者”。
就上述相关内容，记者与葛沽镇政府联系采访，镇政府相关工作人员表示，要得到津南区宣传部的通知才能接受采访，而津南区宣传部则拒绝了记者的采访请求。
“村里的财产没有公开透明”
在众多“滞留户”中，葛沽三村村民的利益诉求最为特殊。同时，葛沽三村没搬走的有60户左右，在记者实地走访的村庄中是最多的。他们不搬的主要原因是“村里的财产没有公开透明”。
2009年11月，葛沽三村村民李春福收到葛沽镇镇政府发的《告村民书》，得知葛沽三村即将进行土地整合，实行“宅基地换房”政策和“土地换保险和补偿”政策。
因为担心村集体资产评估有问题，李春福联合村里其他几个村民，对葛沽三村的集体资产进行了摸底调查，并在此基础上，绘制了一份集体资产地图。在李春福家里，记者看到了这份地图。根据李春福等人的测量结果，葛沽三村人均拥有1.3亩耕地、8平方米的建筑物面积和价值7万元的农用工具、机械设备和其他设施。
而后来评估公司给出的评估价结果是：人均耕地0.6亩，集体资产1000万元。据当地村民介绍，葛沽三村村民有3000人左右，1000万元的集体资产，折合每人3000多元。
对于如此之大的差距，李春福等人希望村委会能够公开村集体资产。不过，据介绍，村委会并没有公开相关信息。
按照葛沽镇的“土地换保险和补偿”标准，在“村民整合工作协议书”上签字的村民，将得到5万元一亩的土地补偿款和一定的养老保险。60岁以上的村民，可以凭这份养老保险，每月领取700～1600元不等的养老金。这一补偿措施，在葛沽镇颇受老人欢迎。
不过，对于5万元一亩的土地补偿款，很多村民还是觉得太少了。杨惠庄村一名“滞留户”告诉记者，该村人均耕地只有0.4亩，即每人只能得到两万元的土地补偿款。而之前每年种地收入就有2万元，再加上养羊收入2万元，年收入就是4万元。要是住楼，这些收入就都没有了。
关键词：二手房税基 征管一体化
随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，在价格不断上涨的同时，税款征收额却并未同步增长，二手房交易多属个人交易，税基严重不实，税款流失惊人。如何在二手房交易过程中核定税基，堵塞征管漏洞，实现应收尽收，已成为各级税务机关亟待解决的棘手问题。夯实二手房税基，对于提高房地产税收征管科学化和精细化水平、发挥税收调控职能、规范房地产税收征管秩序、营造和谐征纳关系，将产生不可估量的效果。
一、辽宁省二手房税基核定的现状
目前，辽宁省地方税务局二手房交易的税收征收以就近方便纳税人为原则，分别在市、县房产交易大厅派驻人员设立地税窗口受理涉税事宜。在办理涉税事宜时，纳税人须持房产转让合同、房屋价值评估报告、身份证件复印件等有效资料办理二手房纳税申报。其计税依据主要有以下三种：
（一）据实申报征收。纳税人如实申报办理纳税事宜的，税务机关依据房产转让合同据实征收。
（二）评估申报征收。对于协议交易价格明显偏低的，税务机关结合实际情况，要求纳税人到房产评估机构进行评估，持评估报告进行纳税申报。
（三）税务机关核定征收。对于评估后价格明显偏低的，地税机关依据税法相关规定，对二手房进行核定征收。
二、二手房交易税基存在的问题
国家有关部委、财税部门相继出台了二手房税收调控政策，从实施效果看，二手房税收政策越来越暴露出调控能力弱、涉及税种多、减免优惠繁、税源监控难、征管漏洞大等问题。具体政策复杂性估计不足、政策针对性不强、延续性较短，导致在政策执行过程中出现一定的问题和缺陷，主要表现在以下几个方面：
（一）房产交易价格难以核实，税负公平性缺失。二手房是以交易金额为计税依据，为逃避税收，纳税人往往隐瞒其实际交易价格，做成“阴阳”两份买卖合同，或用其他手段取得价值较低的房产评估报告，蓄意致使房屋成交价格远远低于市场价格。此外，相关部门没有制定较为合理的房产税基核定标准，税收执法出现弹性，致使纳税人对执法的公正性产生怀疑。
（二）税收优惠、减免项目难以界定。一是家庭唯一生活用房界定难。仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯一生活用房方面难以界定，这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。二是减除项目金额认定难。根据《国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定，以前办理房产证不需提供税务发票，购买人大多都没索取发票；开发商除非购买人索取一般也不开具发票；即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，还有许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也大多没有税务发票。三是真假赠与难以甄别。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系的甄别，单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。
（三）信息共享体系不完善。二手房交易涉及地税、房产、工商、物价等多个部门，由于种种原因，二手房交易未建立相应的信息传递机制，信息交流不畅，不能做到信息共享；部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；税源登记档案和税源数据库缺失，从而失去了本应掌握的前期主动权。
（四）二手房交易缺乏有效监管。鉴别房屋买卖合同真实性的权力机关不明确；房屋转让过程中的链条机制以及相关部门之间的权力与义务不明确；某些评估机构因利益驱动进行不实评估；负责二手房税款征收的税务干部权限过大，导致人为暗厢操作、“人情税”、“关系税”等不规范执法行为的产生。这些问题的存在，既损害了国家的利益，也破坏了税法的刚性。
三、二手房交易税基不实的成因分析
（一）缺乏统一、科学、合理的计税依据核定方法。二手房具有独特性、唯一性，受位置、年限、楼层、朝向、房屋现状等因素影响，二手房价值千差万别。没有统一、科学、合理的二手房计税依据核定方法，仅靠房屋买卖合同、房产价值评估报告来核定二手房计税依据，会致使税务机关税款征收处于被动地位。
（二）纳税人主观避税严重。无论税收公正、公平、合理的程度如何，对于纳税人而言，征税都是一种直接的经济利益分配。因此，纳税人采取了“阴阳合同”、做低房产评估价格、贿赂税收征管人员等各种不法手段，以达到少缴税款的目的。
（三）评估机构利益驱动。当纳税人申报的二手房交易价格相对较低时，税务机关要求其提供房产评估机构的评估报告。但现行房产评估市场不规范，评估机构为了抢拉业务不按规定评估，致使评估价值和真实市场价值的误差较大，不同评估机构对同一房产评估结果不同的现象时有发生。
（四）税务机关专管干部权限分散。统一、科学的二手房税基核定方法的缺失，评估报告由税务人员人工审核，计税依据核定弹性空间过大，客观上致使在二手房税款审批、核定、征收过程中税务干部主观执法随意性、人为因素干扰、甚至是“权力链”现象的产生，滋生腐败。
（五）税收宣传缺乏力度。纳税人甚至部分税务人员对二手房交易税收知识缺乏基本了解，致使纳税人对税收征管有抵触情绪。此外，对二手房交易中通过虚假合同进行虚假申报、假赠与骗取税收减免等违法行为的查处、案例分析、以案说法宣传力、震慑力不够，导致纳税人甘冒违法风险。
四、二手房税基核定及税收征管的对策选择
税务机关应以“政府主导、部门协作、信息共享、项目控税、统一计价、联合办公”为原则，全面引入分级分类最低计税价格管理办法，推行房地产税收征管一体化模式。
（一）二手房计税价格的核定设想
按照房地产评税原理，在测算二手房基准价格和价格影响因素修正系数工作的基础上，核定出二手房交易最低计税价格，税务机关用核定结果与纳税人申报价格相比较，按照“就高计税”原则确定计税价格，若纳税人申报的房屋销售价格高于核定后最低计税价格，则按纳税人申报的销售价格计算征税；若纳税人申报的房屋销售价格低于核定后最低计税价格，则按最低计税价格计算征税。设想的二手房最低计税价格核定方法如下：
1、计算公式：计税价格 = 基准价格 × （ 1 + 相应的修正系数之和）× 建筑面积 ― 应补交的土地使用权出让金
2、二手房交易基准价格的确定。由政府部门牵头，抽调建委、房产、国土、物价、税务等相关部门人员组成调查组，分别对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧等一系列房产价格进行一次全面普查评估。制定出分用途、分区域多级二手房基准价格，如：一级区甲等地段，三级区丙等地段，并以此作为二手房计税价格的核定基础。二手房基准价格以一年或两年为期进行调整，以适应市场价格变化，为增强其透明度，基础价格须责成某一部门在每次调整后3日内对社会公示。
3、住宅用途、区块的划分。按照用途将二手房地产分为住宅、商铺，住宅划分为小区住宅和非小区住宅；商铺分为主街道商铺、中小街道店面、小区店面。按照区块划分二手房范围，小区住宅细化到各小区名称；非小区住宅细化到路、街等自然地名、地域。计税价格确定到小区或街道，参照修正系数，精确计算到户。商铺以路段分类确定，以所处道路（街、小区）为基础,划分路段（以两个路口之间为一个路段），再按路段进行商铺分类确定计税价格，再参照每间商铺的修正系数，计算到每一间。
4、修正系数的建立。修正系数的作用是在计税价格的基础上精确计算到当期每一户(间)的计税价格，修正系数须对社会公示。修正系数应包括：
（1）经济浮动系数：适用于物价浮动、宏观经济政策实施、政府大型项目建设、市政规划出台而对房地产价格产生的突然性影响。该系数由政府会同相关职能部门确定，每季度调整一次，以减少基准价格滞后性、持续性所产生的影响。
（2）土地使用权年限修正系数。
（3）建筑物成新修正系数：二手房折旧时间原则上以房屋产权证上登记的时间为准，按每年2.5%的折旧率计算折旧。
（4）建筑结构修正系数：砖混、框架。
（5）楼层（商铺的相对位置）修正系数。
（6）朝向修正系数。
（7）辅助用房修正系数：指的是车库、车位、储藏室、地下室、阁楼等。
（8）环境修正系数：典型小区或高档住宅、城市规划、周边交通、社区服务情况。
（9）其他因素修正系数：指的是每套住宅的建筑质量、室内装修以及保养状况产生的差价，必要时，由评估人员进行适当的修正。
（10）应补交土地使用权出让金调整：指的是以划拨方式取得土地使用权，交易过户前必须补缴出让金，将土地使用权取得方式由划拨改为出让，此调整项目为总额调减，非比例系数。
（二）发挥税收调控职能作用，审慎出台二手房税收措施
财税部门应当重新思考现行二手房税收政策实际调控功效，审慎出台二手房税收优惠政策措施。在充分调研基础上，尽快制订出台《房地产行业税收征管办法》，《办法》应当重点涵盖二手房交易环节税收政策和管理措施，强化监督管理，严格审核流程、规范减免程序、加大打击力度，以达到规范房地产交易市场、健全二手房税收征管的目的。
（三）加强申报审核，有效控制虚假交易
针对二手房交易中出现的“阴阳合同”避税、现时交易延期办证、假赠予真买卖暗箱操作等情况，应采取有效措施积极应对。一是核对交易手续，加强基础管理。加强同房管部门的信息共享，对明显低于目前市场成交价格进行交易的，要联合房管部门开展调查。二是核对交易年限，加强税源管理。对免缴个人所得税的二手房交易纳税人，按买卖协议认真核对协议签订的时间。三是核对卖方身份，加强源泉控管。对一些专业“倒家”，建立税源监控台帐，切实加强税源控管。四是核对交易合同，加强纳税申报审核。在审核合同真实性的基础上，推行“双重申报、第三方制约”的办法，税务机关可制定相关二手房信息数据统计表，如“二手房交易基础信息申报表”，在表中详列关于二手房、买卖双方、见证人或中介人的详细信息，买卖双方、见证人或中介人均须对所提供的信息出具真实性声明，而从提高申报治税的震慑力。
（四) 部门协调配合，加快建立信息平台，促进房地产税收一体化管理
为了使房地产信息资料在部门间更好地传递，税务机关应尽快建立二手房交易征收管理系统，科学设置参数并及时更新，自动生成房产交易最低计税价格和相关信息，实现对二手房交易税收征管的科学管理。建立税源信息数据库，采取一房一户一档形式，创建完整的税源信息档案，力争达到只要在相关系统中输入当事人的基本信息，就能查询出该人及其家庭在市内及外埠的房屋登记情况。充分利用现有的设备和资源，由地方政府牵头，协同财政、地税、国土、房产、规划等部门，以房管部门现有信息为基础，建立房地产信息交换平台，进行数据集中整合，逐步实现省级房产广域信息联网，以达到数据统一开发、集中处理、信息共享、综合利用的最终目标。各部门间应加强交流与协调，及时传递税款征收和土地、房产等权属证件的相关信息。地税部门应对各部门提供的信息及时整理、归集、比对，并将结果及时反馈到相关部门。定期召开职能部门联席会议，通报情况、反馈信息、研究对策。
（五）成立二手房交易价格参数专项组
成立基准价格及参数调研组，政府部门牵头，建委、房产、国土、物价、税务等相关部门人员及相关专家、学者组成，确定基准价格及相关参数系数。成立二手房房产评估机构督查小组，采取职能部门共同审核、共同认定、共同委托的形式，委托特定的、符合资质的评估机构对二手房价值进行评估，督查小组对委托鉴证机构负有检查、管理、监督、问责职责。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).
[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).
[关键词] 房地产金融 风险防范 制度分析
中图分类号：F83712・4?文献标识码：A 文章编号：1007-1369(2007)6-0042-07
2007年以来，美国次级债风波迭起，不仅使美国资本市场大幅动荡，而且给全球金融市场带来了巨大冲击。次级债危机何以会在金融体制完备、风险防范制度健全的美国发生?分析美国的房地产信贷风险防范制度，有助于我们进一步了解次级债危机出现的成因和发展趋势。
纵观美国房地产信贷市场的发展历程，其制度建设经历了一个从不完善到完善的过程，特别是20世纪30年代经济大萧条中，1600多家银行因无法收回房地产贷款而倒闭，凸显了房地产信贷风险之巨。之后，美国在防范房地产信贷风险方面采取了一系列措施，并逐步建立了较为健全的房地产信贷风险防范制度体系。20世纪70年代，随着住房抵押贷款二级市场的建立，房地产信贷风险防范制度体系日趋完善。2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法案》，则从根本上指出了风险防范的根源。从风险防范的层次分析来看，大致可以分成风险预防、风险分摊、风险转嫁和法律监管四个层面。
风险预防制度
美国预防房地产信贷风险的制度构成主要体现在严格的企业内部控制制度和完善的社会信用体系上。这从放贷的金融机构和申请信贷的房地产企业及个人两方面形成了较为有力的风险预防机制。
在企业内部控制上，各金融机构本身就制定了较为严格的内部管理制度，如审贷分离、设立专门的风险管理部门、建立业务评估体系等。此外，1992年，由美国注册会计师协会(AICPA)、美国会计学会(AAA)、财务经理协会(FEI)、国际内部审计师协会(IIA)和管理会计师协会(IMA)五大学会组成的反虚假财务报告委员会就发表了《内部控制――整体框架》报告(后于1994进行了进一步的修订)，对企业的内部控制作出了严格的界定，明确了企业内部各层级即董事会、管理层、内部审计人员等对风险管理和控制的权利和义务，提出了相关控制目标。这是美国各大企业必须遵守的内部控制标准，负责发放房地产信贷的金融机构更不例外。2004年10月，反虚假财务报告委员会再次出台了《企业风险管理――总体框架》，将企业的风险管理和控制分解为内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息沟通、监督八项指标，提出增设风险主管或风险经理一职，进一步完善了企业的风险管理制度。[1]
美国的信用市场发展起始于19世纪60年代，至今已经建立起非常完善的信用法律体系、信用收集和评估体系、信用管理体系，几乎涵盖了所有的企业和个人。目前，美国在信用方面的立法有16项之多，涉及信用的各个环节，包括公平信用报告法、公平信用机会法、公平债务催收作业法、公平信用结账法、诚实租借法、信用卡发行法、公平信用和贷记卡揭露法、电子资金转账法、储蓄机构违规和现金控制法、甘圣哲曼储蓄机构法、银行平等竞争法、房屋抵押揭露法、房屋贷款人保护法、金融机构改革-恢复-强制执行法、社区再投资法和信用修复机构法。
在信用的收集和评估方面，完全是市场化运作，由企业来进行信息的收集、管理和服务，经过长期发展，已基本形成个人信用服务、企业信用服务和资信评估三大格局。目前从事个人信用服务的公司主要有全联公司(Trans Union)、益百利公司(Experian)和Equifax公司，这三家机构几乎垄断了全美个人信用的所有数据信息；邓白氏公司则是美国规模最大的企业信用服务公司，它主要为企业之间的交易或企业向银行贷款时对企业做出信用评级；在资信评级领域最有名的公司是穆迪公司(Moody)、标准普尔公司(Standard and poor's)、菲奇公司(Fitch)和达夫公司(Duff & Phelps)，主要对国家、银行、证券公司、基金、债券及上市企业的信用进行评级。
与之同时，美国政府相关部门的监督和不良信用惩罚制度构成了信用管理体系。在现行体制下，财政部货币监理署(OCC)、联邦储备体系(FED)和联邦存款保险公司(FDIC)负责规范和管理银行信用的执法和监督；美国联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局负责规范和管理非银行信用的执法和监督。如企业和个人有不良信用记录，将会在企业注册、贷款、消费、就业、申请信用卡等各个方面受到较大的影响。因此，无论是房地产企业申请贷款，还是个人申请住房贷款，银行都会根据其信用记录进行发放，从而将风险控制在萌芽状态。
风险分摊制度
分析美国现行制度，房地产信贷风险分摊主要体现在房地产企业直接融资、房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)、住房抵押贷款保险和住房税金信用制度上。在这些风险分摊制度出台前，房地产企业的融资主要来源于银行信贷，风险高度集中，而一旦房地产市场出现大起大落，必然会给银行带来大量呆账、坏账，从而导致较大的金融风险。上述制度的实施，在相当大的程度上，减缓了银行在房地产信贷风险方面的压力。
(1)房地产企业直接融资。发行股票并在股票市场挂牌上市是房地产企业直接融资最常见的形式，也是分散房地产信贷风险最基本的方式之一。综观美国的房地产市场，大型的房地产企业基本都是上市公司，比较著名的如Centex于1969年上市，自1968年开始就一直是“Professional Builder”杂志评选的全美十佳住宅开发商；Lennar于1971年上市，现是市值超过90亿美元的部级住宅建造商；Pulte Homes作为美国最大的房地产公司，在全美的市场占有率超过4%，是标准普尔500指数公司；D.R.Horton于1992年上市，曾被评为美国财富500强的公司。上市企业因有直接的融资渠道，融资成本低，且能带来较大的现金流，因而能够较快地改善财务状况，从而降低房地产企业的信贷风险。
(2)房地产投资信托基金(REITs)。它起源于美国，是通过公开发行基金单位或私募融资，投入房地产项目，并由专业机构经营管理，以获得长期稳定投资收益的一种金融衍生产品。它的产生，对稳定房地产市场，保持房地产市场长期健康、有序的发展具有极大的意义。1960年，美国颁布了《房地产投资信托法案》(REIT Act)，对REITs的股东人数、投资范围、收入结构、收益分配作出了明确的规定，如公募REITs的投资者不能少于100人，任意5个股东持股不能超过总股份的50%；其75%以上的资产应投资于房地产；至少有75%的收入来源于房地产的租金收入或房地产抵押贷款的利息收入；95%以上的收益应分配给投资者；等等。在投资形式上，REITs一般可投资房地产项目的股权(Equity)，也可投资房地产抵押贷款(Mortgage)或房地产抵押贷款证券(MBS)。
在美国的房地产融资结构中，REITs的规模处在不断的上升之中，据美国不动产信托投资组织(National Association of Real Estate Investment Trusts)的统计，至2004年10月底为止，美国市场上总计有239档REITs，总资产超过3000亿美元，其中2/3在美国主要股票交易所挂牌上市。[2]
(3)住房抵押贷款保险。美国从20世纪30年代开始建立住房抵押贷款保险制度，现已形成比较健全的住房抵押贷款保险体系。主要体现在以下几个方面：
一是针对放贷金融机构的保险制度。只要是在联邦政府和州政府注册的从事住房抵押贷款业务的金融机构，均可向“美国联邦储蓄和贷款保障公司”(FSLIC)进行投保。在保险期内如金融机构因收不回住房抵押贷款而破产，该公司将负责给予赔偿。每笔住房抵押贷款的赔偿费约4万美元。
二是针对中低收入家庭的住房抵押贷款保险制度。这主要由“美国联邦住宅管理局”(FHA)承担，它为居民贷款购买、新建和重建住宅提供保险。最大保额是全额保险，期限一般是10～30年，保费为保险额的5‰。如贷款人还不起贷款，放贷金融机构可从美国联邦住宅管理局获得赔偿，赔偿为未偿还贷款等额的信用债券。
三是针对退伍老兵的住房抵押贷款保险制度。由退伍军人管理局承担，主要为参加朝鲜战争、越战和海湾战争的退伍军人申请住房贷款提供保险。
四是针对普通居民的商业住房抵押贷款保险制度。美国法律规定，当贷款人的存款金额低于房产总价值的20%时，必须购买住房贷款保险。
为了进一步防范住房信贷风险，商业保险公司还推出了与住房贷款保险相配套的其他保险，如抵押寿险、失业抵押保险、所有权保险、反向抵押贷款保险和自然灾害保险等等。以上多层次的住房抵押贷款保险体系，有效地分散了金融机构和个人房地产信贷的风险。
(4)住房税金信用制度。1987年，里根政府在税制改革中提出了一项“低收入阶层住房税金信用计划”，旨在为低收入阶层提供住房的项目业主予以税收减免之优惠。该项计划提供了一个9%的减免税率，计算基数是不包含土地成本的建房开支，并只对为低收入阶层提供的住房部分予以减免。享受此计划优惠的对象涉及个人、企业、合伙人、企业联合，前提是其具有可被信用额度所抵消的纳税收入，并且非营利的开发机构享有10%左右的信用配额。在申请税金信用证之时，有关人士或机构必须满足以下条件：①税金信用仅针对供低收入阶层租住的住宅项目。这意味着，一个项目至少要将20%住宅单位租给收入不及所在地区平均水平一半的家庭，或者至少将40%单位租给收入低于所在地区平均水平60%的家庭。②低收入家庭所支付的租金，每年将由住房与城市发展部(HUD)根据不同地区的平均收入和住宅单位的户型予以审定。地区平均收入将因各州不同县而有差异，并结合家庭不同的人口规模予以分类。③至少在18年内，享受该计划的项目要执行租金管制的要求，业主每年还须对低收入租客的收入予以审查。
据统计，美国政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使得不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。[3]住房税金信用制度的实施，可以大幅降低房地产企业的建筑成本，保证低收入阶层住房项目的投资收益，减少低收入阶层住房项目的银行贷款风险。
风险转嫁制度
房地产信贷风险转嫁制度最早出现于美国，后由其他国家群起而效仿，这就是著名的房地产抵押贷款证券化制度。房地产抵押贷款证券化就是金融机构将房地产抵押贷款债权出售给特设机构，由这些机构按照不同期限、利率、还款方式对贷款进行组合，形成一定规模的资产组合，然后进行信用担保和信用增级，发行房地产抵押贷款证券(Mortgage-Backet Securities，以下简称MBS)，最后出售给投资者的过程。经过几十年的发展，美国现已形成了规模庞大的房地产抵押贷款二级交易市场，有效地将房地产信贷风险转嫁给广大投资者。据统计，截至2006年3月，美国高达25.9兆美元的债券市场当中，MBS及ABS合计达到8.1兆美元规模，占美国债券总市场的1/3强。[4]
分析美国的房地产信贷风险转嫁制度，其特点主要有：
(1)完善的法律法规和制度为其产生提供了依据。①美国《不动产法》和《统一商法典》对房地产抵押贷款的设立、转让以及房地产转让过程中如何保护贷款人利益都做出了明确的规定；②美国财务会计准则委员会(FASB)颁布的《抵押担保契约与会计》、《金融资产的转移、服务权以及金融负债解除的会计处理》、《金融资产的转移、服务权以及金融负债的解除》，解决了资产证券化过程中出售的融资的确认、计量和合并的问题；③美国《金融资产证券化投资信托法》、《证券法》对MBS的发行、信用增级等进行了详细的规定；④美国《合同法》对MBS转让、服务、信托、交易等一系列环节和过程中所产生的合同作了相应的规定；⑤美国《住宅和城市发展法》则为房地产抵押贷款二级交易市场的成立提供了法律依据。详实的法律法规及制度为MBS的发行和转让打下了良好的基础，极大地促进了美国房地产抵押贷款二级市场的发展。
(2)政府的介入和参与为其提供了可靠的保证。美国从事房地产抵押贷款证券化的特设机构――政府国民抵押协会(GNMA)、联邦国民抵押协会(FNMA)和联邦住宅贷款抵押公司(FNLMC)，都具有强大的政府背景。1968 年，美国国会通过《住宅和城市发展法》，将原来的联邦国民抵押协会分为政府国民抵押协会(GNMA)和联邦国民抵押协会(FNMA)。政府国民抵押协会隶属于联邦住宅与城市发展部，其职能主要是为FHA和VA保险的抵押贷款全权有价证券提供担保；FNMA则主要从事房地产抵押贷款证券化业务。1970年，美国国会通过《紧急住宅融资法》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)，授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统(Federal Home Loan Bank System)的经其他政府机构担保的住房抵押债权，发行MBS。正是由于政府的信用，投资者将FNMA和FNLMC发行的MBS视作“二级国债”，放心购买，从而促进了MBS市场的繁荣。
(3)住房抵押贷款二级市场的建立推动了其发展，进一步增强了抗风险能力。住房抵押贷款二级市场即已发行MBS流通和交易的市场。美国住房抵押贷款二级市场自上个世纪70年代建立以来获得了迅猛发展(见图1)。
与之同时，住房抵押贷款二级市场的建立，不仅打破了房地产信贷市场和资本市场的隔阂，形成了全国性的房地产金融市场，增加了MBS的流动性，促进了MBS的发展；而且进一步分散了房地产信贷的风险，增强了市场的抗风险能力。因为任何单一目标物的信贷风险或区域性的信贷风险，在全国性的交易市场中都将会成为小小的波动。
(4)引进国际投资者，促使房地产信贷风险转嫁国际化，形成全球性抗风险机制。自上个世纪90年代，美国住房抵押贷款二级市场开始引进国际投资者，特别是在亚洲金融风暴以后，国际投资者纷纷购买稳定性较高的美元资产，作为信用等级仅次于美国国债的MBS成了亚洲各国中央银行美元资产配置中相当重要的一环。据统计，截至2006年底，在5.6兆美元的MBS债券中，仅日本和中国的投资者就持有其中的5%左右。[5]国际投资者大量持有美国的MBS，无形中就承担了美国房地产信贷市场的风险，演变成全球范围共同承担美国房地产信贷市场的风险，从而进一步分散和降低了美国房地产信贷市场的风险程度。
法律监管措施
美国是世界上法律体系非常健全的国家之一，且各种法律制度非常细化、全面，让人无处不在法律的监管之下，房地产信贷亦是如此。除上述信贷风险防范各环节中所提到的法律法规之外，值得一提的是美国2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法案》(以下简称《萨班斯法》)，它指出了防范和控制风险的根源，是从企业内部建立风险管理机制，把握风险产生的每一个环节，从而将风险降低到最低程度。其在监管方面的措施主要有：
一是规定了企业必须建立严格的内部控制制度。《萨班斯法》404条款，要求企业管理层每年在年报中就产生财务报告的内控系统分别做出评价和报告，外部审计师对企业管理层评估过程以及内控系统结论进行相应的检查并出具正式意见。这意味着企业必须建立内部控制制度，明确每一个岗位的职责，以及产生财务记录的每一环节都必须有相应的制度保证。同时，完善披露机制和程序，确保企业员工和部门经理能将所有重大信息及时上报最高管理层，以便所需公开披露的信息得到及时的记录、处理、汇总和报告。
二是明确了企业管理层的责任，并从法律上予以监督。《萨班斯法》302条款规定，企业首席执行官(CEO)和财务总监(CFO)在其年度和中期财务报表中必须签名并认证，其财务报表完全符合《萨班斯法》中有关规定，“在所有重大方面公允地反映了公司的财务状况、运营结果和现金流情况”，并不含有任何不真实的并导致其财务报表误导公众的重大错误或遗漏。而且CEO和CFO完全是以个人名义签署，如果发现有问题，CEO和CFO将要承担民事或刑事责任。此外，CEO和CFO必须证明，企业内部建立了可获得企业及其下属子公司全部重大信息的披露控制机制和程序，全面遵循了美国《证券法》的披露要求。
三是增加了企业内部审计委员会的职责，赋予了其法定的风险管理权限。内部审计委员会是美国企业上市前必须设立的机构，但《萨班斯法》大大地扩展了其对企业风险管理的权限。《萨班斯法》201条款规定，外部审计师提供给企业的所有审计业务和非审计业务须事先获得审计委员会的许可。《萨班斯法》301条款规定，审计委员会对注册会计师事务所的聘用、酬金以及监督负直接责任；设立程序处理与会计和审计有关的投诉及员工的秘密举报；有权聘请独立顾问等。
制度缺陷及存在的问题
分析美国房地产信贷风险防范制度，可以看出，完全体现了美国人的观念和行事风格，正如前美联储主席格林斯潘所说，要“把风险分散到愿意并有能力承担它的人身上”，发挥“减震器”的作用，以防止类似1929年经济大萧条的“连锁失败”，[6]美国的风险防范制度也是沿袭这种思路设计的。然而，次级债危机的爆发，暴露出美国房地产信贷风险防范制度仍然存在着缺陷和问题。
现有的风险防范制度过份强调分散和转嫁风险，反而导致风险承担的不确定性，一旦风险显现，危害的程度就会成倍放大。美国的风险防范制度有一个明显的特点，就是风险分散范围无限扩大，依赖全球的投资者为其承担风险。这本身确实无可厚非，确实也是一种分散风险的有效方式，但其后结果是，由于分散的范围太大，分散链太长，而证券化产品又有资信评级机构的“信用等级”包装，没有多少投资者知道他是在承担风险，承担多少风险。而从风险自身的角度来讲，不管风险如何分散，分散到哪里，它都不会自行消失，只不过程度大小有所变化而已。可以想象，在投资者不清楚他持有的证券承担多少风险的情况下，一旦风险爆发，他的第一反应就会选择抛售，集中抛售的结果就会使风险成倍放大，而且这种行为具有极强的传染性，会迅速扩展开来，从而形成一定的危机。这也是美国次级债危机迅速波及全球金融市场的主要原因。
美国风险防范制度存在的另一个缺陷是美国的金融创新层出不穷，制度设计跟不上金融创新的步伐。金融创新是美国金融市场的常态，而每一次金融创新都必然伴随着一定的风险，当风险没有累积到一定程度，在一定范围显现，很难预测和加以防范。因而，即使在制度非常完备的美国，大约十年左右就会出现一次金融风暴，如1987年的黑色星期一、1998年的金融风暴、2007年的次级债危机。危机爆发后，往往伴随而的是制度更新和变革，使原来的制度体系更加完善。就房地产信贷风险防范制度而言，比较著名的案例有：1929年经济大萧条后，美国成立了联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC)，并开始建立住房抵押贷款保险制度；2002年，安然和世通丑闻后，美国国会通过了《萨班斯-奥克斯利法案》等。
同时，美国次级债危机还暴露出，资信评级机构的公信力正在遭到质疑和挑战。2007年以来，次级债危机几次导致金融市场大幅动荡，但资信评级机构都没有做出及时反应，既没有事先提醒投资者注意，也没有事后及时下调有关证券产品的评级，使投资者蒙受了巨大损失。而房地产信贷资产证券化过程中，相当重要的一环就是信用评级，这是投资者购买证券化产品的主要依据之一。大量的次级抵押贷款违约，表明资信评级机构对这些产品的风险估计不足，给予了过高评级，让人们不得不对资信评级机构的评估能力和信用产生怀疑。这对于美国房地产信贷防范制度也是一个重大的打击。
对我国房地产信贷风险防范的启示
众所周知，房地产是资金密集性行业，其主要资金来源于银行贷款。根据我国央行公布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发资金主要来源于“定金和预收款”、房地产开发企业自筹资金、银行贷款三类，但企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。随着近几年来我国房地产市场的迅猛发展，房地产贷款快速增长，最近央行的2007第二季度中国货币政策执行报告数据显示，截至2007年6月，房地产贷款余额4.3万亿元，其中房地产开发贷款余额1.7万亿元，商业性购房贷款余额2.6万亿元。由于我国房地产价格目前处于一个快速上涨的过程，已经累积了一定的风险，因而，一旦出现高速增长的经济停滞不前，或快速上扬的房地产价格大幅回落，房地产金融风险就会显现，形成较大的金融风暴。为防止出现上述情况，我国应进一步健全和完善房地产金融风险防范制度体系。[7]
――健全和完善个人和企业信用制度。随着经济生活的不断深化，对个人和企业的信用需求日益迫切。在社会的不断呼吁下，我国已经开始着手建立个人信用体系，但由于缺乏组织性和统一性，目前仅仅局限于银行内部系统，这与社会经济生活的要求相差甚远。笔者认为，第一，从长远考虑，应设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人和企业信用相关的信息。信息的收集不能局限于银行内部，还应包括许多提供公共服务的部门，如水、电、气、电信、公交、广电、工商、海关等部门。同时，进行企业化运作，对社会开放，提供查询等服务。第二，大力发展本土的信用评估机构。既可以满足个人和企业信用评级的需要，为市场经济行为提供基本的判断依据；又能避免国外资信评级机构对我国经济层面的深入渗透，维护经济安全。第三，完善相关法律法规和制度，对个人和企业的不诚信行为进行惩罚，限制其从事一些特定的经济活动。如限制个人申请信用卡、大额消费、禁止从事某种职业等；限制企业获得贷款、不予注册，甚至是吊销营业执照等，从根本上树立个人和企业的信用观念。
――稳步推行房地产抵押贷款证券化，建立二级交易市场。虽然2007年美国出现了次级债危机，但不可否认，房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式，占绝大多数比例的优级债券并没有出现问题。因而，我们不能因噎废食，可以在试点的基础上，稳步推行房地产抵押贷款证券化。①严格把握拟证券化的信贷资产质量。由于我国处于初创阶段，出于风险防范的需要，我们应对拟证券化的信贷资产进行严格把关，优质的信贷资产才能列入证券化的范围，质量一般或较差的信贷资产应坚决排除在外。②适度控制房地产抵押贷款证券化的规模。资产证券化在我国毕竟是一个新生事物，其本身就具有一定的风险性，发行的规模越大，蕴涵的风险也就越大，在初期我们应有意识地控制其规模，以将其风险控制在一定的范围之内。③注意防范二级交易市场存在的各类风险，如法律风险、信用风险、利率风险、交易风险、道德风险等。我们在建立二级市场前，应充分考虑这些风险因素，采取必要的措施进行防范和化解。④适时引入海外机构投资者，进一步分散风险。
――加强企业内部控制的制度建设。这是从根本上防范房地产信贷风险的措施。首先，建立全国统一规范的企业内部控制标准体系。虽然我国出台了《会计法》，财政部也颁布了配套的《内部会计控制规范――基本规范(试行)》和《内部会计控制规范――货币资金(试行)》，但这仅仅是企业内部控制的部分内容，且操作性不强，与企业内部控制的实际要求有较大的差距，因而，应建立与国际接轨、全国统一规范的企业内部控制标准体系，包括内部控制的各个方面――内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息沟通、监督等。其次，建立定期检查和考评制度，加强外部监督。由相关部门或行业协会组织，对企业执行内部控制制度情况进行定期检查和考评，对执行不力者进行相关处罚，以促使其不断改进和完善。第三，出台相关法律法规，明确企业管理层的法律责任。企业管理层应对企业出具的财务报告和披露的相关信息负相应的法律责任，如发现有问题，相关责任人应承担相应的民事和刑事责任。
――完善房地产评估体系。房地产评估是防范房地产信贷风险中相当重要的环节，对抵押的房地产估值高低，决定了银行发放贷款的数额。一般情况下，银行采用的评估方法和依据――市场公开价格和最高最佳使用原则，存在着较大的潜在风险。因而，第一，我们需要制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容以及评估价值与贷款的比例，建立统一、标准的尺度。第二，建立和健全房地产评估监管体系，防止评估过程出现弄虚作假的行为。如加强房地产评估人员的职业道德培训；建立房地产评估人员的考核、评价和退出机制；设立举报电话，加大公众对房地产评估的监督；对评估过程的不正当行为进行严厉的处罚，等等。第三，进一步完善房地产评估机构管理和评估人员的资格认证制度。如建立房地产评估机构和评估人员的信用档案，针对其评估水平、评估报告的质量，进行评级和分类管理。
注释：
[1]Scott.COSO ERM Released.Internal Auditor，October 2004
[2]REITs不动产投资信托基金.reits.省略
[3]林坚，冯长春.美国的住房政策.国外城市规划，1998(2)
[4]卢宏奇.华顿美利基金23日开幕 提供另一种固定收益投资工具.台湾中央通讯社，2006-10-17
[5]乔艳红，戚丽艳译.美国债市分析.MBS价格恐将挫跌，美元走软打压来自亚洲的需求.路透社，2006-05-24
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号），我局制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》，现予印发，请遵照执行。
本通知自2003年8月1日起施行。
二三年七月二十八日
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见
一、暂停办理有关事项
1、[暂停事项申请]
按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第124号，以下简称《办法》）第八条规定，用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向区、县国土房管局申请在征地或者占地批准文件规定的用地范围内暂停办理有关事项。用地单位应当提交暂停办理事项申请书、规划批准文件、征地或者占地批准文件。
2、[暂停事项通知和公告]
区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后，应当在7个工作日内审查完毕；审查批准后，应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项、暂停期限等内容。
3、[暂停期限]
暂停期限自公告之日起算，最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的，应当提前30日向区、县国土房管局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过半年。区、县国土房管局批准延期申请后，应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、户籍、工商、税务等部门及乡镇人民政府，并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第2条规定执行。
除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外，暂停期限满20日后，区县国土房管局方可拆迁公告。
二、房屋拆迁许可证的申请与核发
4、[用地批准文件]
按照《办法》第九条的规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的用地批准文件包括：
（1）属于征地拆迁的，提交市人民政府批准征用集体土地的批复；
（2）属于占地拆迁的，提交市人民政府批准占用集体土地的批复或者区县人民政府批准占用集体建设用地的批复。
5、[规划批准文件]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的规划批准文件是指市或者区、县规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证。
6、[拆迁实施方案]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的拆迁实施方案，是指拆迁人根据《办法》第十条规定拟订的文件。拆迁实施方案应当包括以下内容：
（1）项目基本情况；
（2）拆迁范围、拆迁方式，搬迁期限，委托拆迁和评估等内容；
（3）被拆除房屋及其附属物基本情况；
（4）补偿安置方式及其主要内容；
（5）拆迁补助办法；
（6）其他应当在拆迁实施方案中明确的内容。
7、[占地拆迁实施方案]
按照《办法》第十条规定，占地拆迁房屋的，乡（民族乡）、镇人民政府审核拆迁人拟订的拆迁实施方案，需要时，可以征求区、县国土房管局的意见。
8、[公布拆迁实施方案]
拆迁人应当按照《办法》第十条规定，在拆迁范围内公布经区县国土房管局批准的征地拆迁实施方案或者经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的占地拆迁实施方案，公布期限不少于10日。
拆迁实施方案应当在区县国土房管局拆迁公告之日前（含拆迁公告当日）公布。
9、[安置房屋证明]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的安置房屋证明文件，包括建设工程竣工验收备案表、土地使用权证明文件或房屋所有权证。
10、[补偿资金证明文件]
按照《办法》第九条规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的拆迁补偿资金证明文件，是指银行向区、县国土房管局出具的拆迁补偿资金到位证明文件，具体办法按照市国土房管局、中国人民银行营业管理部《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》（京国土房管拆字[2001]1177号）有关规定执行。
11、[跨区县项目发证]
跨区、县项目的房屋拆迁许可证，可以分别由所涉区、县国土房管局核发，也可以由市国土房管局根据实际情况指定其中一个区县国土房管局核发，并将有关情况通知相关区、县国土房管局。
12、[兼有国有土地和集体土地房屋拆迁的情形]
建设项目用地范围内兼有国有土地和集体土地的房屋拆迁的，建设单位应按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》有关规定申请房屋拆迁许可证，区县国土房管局审核后，统一发放房屋拆迁许可证和拆迁公告。
13、[拆迁范围和拆迁期限]
拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。
房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过用地批准文件确定的用地范围，但是用地范围外的房屋与拆迁范围内的房屋不可分割时，拆迁主管部门可以把拆迁范围外的该房屋划入拆迁范围。
房屋拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年。拆迁人在规定的拆迁期限内未完成拆迁的，应当在期限届满15日前向核发房屋拆迁许可证的区县国土房管局申请延期，延期不超过6个月。
14、[拆迁公告]
区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应当在拆迁范围内拆迁公告。拆迁公告应当载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、工程名称、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。
15、[许可证印制]
房屋拆迁许可证由市国土房管局统一印制，内容主要包括拆迁人、项目名称、拆迁范围、拆迁期限、发证机关、发证时间等。
16、[拆迁许可证备案]
区、县国土房管局核发房屋拆迁许可证后，应报市国土房管局备案。
三、委托拆迁和评估
17、[委托拆迁]
拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁。
征地拆迁，拆迁人自行拆迁的，应当具备本市自行拆迁资质。
委托拆迁的，受托拆迁单位应当具备本市受托拆迁资质；拆迁人应当与受托拆迁单位签订委托拆迁书面合同；拆迁人申办房屋拆迁许可证时，应当向区县国土房管局提交委托拆迁合同和受托拆迁单位的资质证明材料。
18、[拆迁评估]
征地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，由拆迁人委托有资质的房地产价格评估机构按照本市房屋评估规定评估确定；拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同。拆迁人申办房屋拆迁许可证时，应当向区县国土房管局提交委托评估合同和受托评估机构的营业执照、资质证书。
占地拆迁的，被拆迁房屋的重置成新价，可以参照前款规定评估，也可以按乡镇人民政府审核并报区县国土房管局备案的拆迁实施方案确定。
19、[拆迁招标投标]
征地拆迁，属于下列项目的，用地单位应当通过招标投标方式确定受托拆迁单位和评估单位：
（一）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（二）国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；
（三）建设项目拆迁居民户数在500户以上或者拆迁总费用在8000万元以上的。
有关招投标事宜按照市国土房管局《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》（京国土房管拆[2003]306号）执行。
四、拆迁补偿安置协议
20、[拆迁补偿安置协议]
拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置书面协议。协议一式二份，当事人双方各持一份；在房屋拆迁中必须给被拆迁人拆迁补偿协议原件。
实行货币补偿的，协议应当包括补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
实行房屋安置的，协议应当包括安置房屋地点、安置房屋面积、差价及结算方式、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容；期房安置的，还应当明确搬迁过渡方式和过渡期限等内容。
另行审批宅基地安置的，协议应当包括地上物补偿、新批宅基地地点、面积、搬迁期限、违约责任、纠纷处理方式等内容。
21、[权属证件移交]
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门。
五、拆迁裁决程序
22、[拆迁裁决程序]
集体土地房屋拆迁裁决程序，参照市国土房管局2002年12月9日印发的《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》（京国土房管拆[2002]1116号）执行。
23、[行政复议与行政诉讼]
拆迁当事人对区、县国土房管局的裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
六、货币补偿方式
24、[宅基地区位补偿价]
宅基地区位补偿价，由区县人民政府按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）第四条的规定，以乡镇为单位确定和公布，并报市国土房管局备案。
区县人民政府确定宅基地区位补偿价，应当考虑各乡镇行政区域内的土地区位差异，具有一定的幅度。
具体拆迁项目的宅基地区位补偿价，可以按照下列方式确定：
（一）由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定；
（二）由区县人民政府或者其指定的相关部门在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定；
（三）区县人民政府确定的其他方法。
25、[兼有国有土地和集体土地的乡镇]
乡镇行政区域内兼有国有土地和集体土地，或者与国有土地相邻的，区县人民政府可以批准该乡镇统一参照国有土地房屋拆迁补偿相关规定，确定宅基地区位补偿价格或拟订拆迁实施方案。
七、房屋安置方式
26、[房屋安置方式解释及协议]
按照《办法》第十五条第一款规定，拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿款与安置房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补偿后，被拆迁人再以其所得的货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上的安置房屋，拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆迁货币补偿协议，再另行签订安置房屋买卖协议。
27、[市政府规定以经济适用住房安置]
按照《办法》第十五条第一款规定以经济适用住房安置被拆迁人的，对被拆迁人按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号）第五条规定给予补偿，由被拆迁人按照规定价格购买政府定向提供的经济适用住房。
28、[拆迁补偿资金和房屋要求]
征地拆迁宅基地房屋，拆迁人在银行专户存入的拆迁补偿资金，原则上不得低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的60％。拆迁人准备的拆迁补偿资金低于该项目拆迁货币补偿所需资金总量的，应就不足部分提供相应数量的安置房屋。
采取货币补偿方式的被拆迁人数量超过预计比例或其他原因致使拆迁人存入的拆迁补偿资金不足的，拆迁人应当及时补足；拆迁完毕后，拆迁补偿资金有结余的，拆迁人持区县国土房管局出具的证明，向银行申请划转余款。
29、[征地拆迁安置房屋条件]
拆迁人提供的安置房屋，原则上应当是现房，并具备合法审批手续；安置用房的市政配套设施和生活服务配套设施，应当具备使用条件。
拆迁人提供的下列房屋，经与被拆迁人协商同意，可以用于拆迁安置，但是在区县国土房管局核发房屋拆迁许可证时，不予计入拆迁人准备的安置用房数量：
（一）期房；
（二）朝阳、海淀、丰台、石景山区的拆迁，安置房屋不在四区范围内、也不在规划市区内，且距离拆迁地点超过15公里的；其他郊区县拆迁，安置房屋不在本区县范围内的。
30、[农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人]
按照《办法》第十五条第二款规定，农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，安置房屋应当具备用地、规划批准文件。
31、[委托安置]
按照《办法》第十五条第三款规定，其他拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会安置被拆迁人的，按照下列规定执行：
（一）拆迁人应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订书面委托合同，并向区县国土房管局备案。
（二）拆迁实施方案由受托的农村集体经济组织或者村民委员会拟订，属于征地拆迁的，报区县国土房管局批准后执行；属于占地拆迁的，经乡（民族乡）、镇人民政府审核后，报区县国土房管局备案。
（三）拆迁补偿安置协议可以由拆迁人与被拆迁人签订，也可以由拆迁人委托农村集体经济组织或者村民委员会与被拆迁人签订。
八、另批宅基地安置
32、[适用条件]
按照《办法》第十七条规定另行批准宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区县人民政府同意，且本集体经济组织区域内具备安排宅基地的土地，符合土地利用规划和城市规划，被拆迁人符合申请宅基地条件。
33、[审批手续]
拆迁宅基地上房屋，另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当为被拆迁人办理宅基地申报审批手续和建房审批手续，被拆迁人应予协助。
34、[宅基地减少的补偿]
新批宅基地面积少于原合法使用的宅基地面积，对不足部分可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。
九、宅基地面积标准
35、[宅基地面积控制标准]
根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条规定，本市村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定并予公布，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩（折合167平方米）；其他地区最高不得超过0.3亩（折合200平方米）。
1982年以前划定的宅基地，多于前款规定的标准，每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）。
36、[宅基地面积认定标准]
被拆迁人宅基地面积认定的具体标准，由区、县人民政府根据本区县实际情况确定。
十、其他问题
37、[拆迁结案]
拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。
38、[提前搬迁奖励费]
被拆迁人在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬迁奖励费，具体标准由区、县人民政府确定。
39、[非本集体经济组织成员房屋]
用地范围内涉及非本集体经济组织成员合法取得的房屋土地，经区、县人民政府批准，可以按照《办法》有关宅基地房屋拆迁有关规定给予补偿安置。
40、[已拆迁公告的项目]
2003年8月1日以前，已经按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）拆迁公告的，不适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，继续执行《北京市城市房屋拆迁管理办法》。
41、[施行日期和文件废止]
现在,如果要在杭州市区购买一套二手房,再花几千块钱请个评估公司,把交易价格做低――用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税,恐怕难度较大――只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价,屏幕上马上会亮起红灯。
这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件,专业名称叫“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”。使用这套软件,从2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共拦截11841份二手房交易“阴阳合同”,占全部纳税对象的约20%,补征税款8704.44万元。
凭借上述举措,杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目,作为新的税收征管模式在全国推广。
服务外包
中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示,杭州市虽然不在全国10个物业税“空转”试点地之列,但其批量评税技术相对最为成熟。“如果总局宣布下一步开征物业税,杭州马上就能实转。”
1月21日,在接受《财经国家周刊》采访时,杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说,“这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据,几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”
“按道理,杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门,但实际上却在地税征管部门。”卓安军说。
卓安军回忆,1998年以来,杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米;住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。“这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。”
2006年10月,为落实中央和浙江省有关房地产评税改革,卓安军等开始四处考察、拜访,向国内外城市学习先进经验,筹划建立一套统一的自动评估模型,对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。
“取经”归来,有多年从事政府采购工作经历的卓安军说,他意识到要做好房地产批量评估这件事,仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大,必须“服务外包、借助外脑”。
2007年3月,杭州市征管局以政府采购公开招标的方式,圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审,浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出,与杭州征管局签订了政府采购合同。
成立于1998年的恒基评估公司,主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估,公司目前有50多位员工,每年营业收入1000多万元。
《财经国家周刊》记者获悉,恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构,也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。
“征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务,每年的维护费用不过20万元,但却花费了大量的精力。”恒基评估总估价师朱晓说,当初参与投标,主要是考虑该项目的社会效益,“这项工作很有意义。”
“扫楼”
朱晓告诉《财经国家周刊》记者,建立“房屋交易计税价格评估管理系统”要做的首件工作“是个力气活儿”――在全市范围内“扫楼”,具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此,恒基评估公司50名员工全体出动,外加120名带着“实习”任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。
从2007年4月开始,杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录,社区居民都感到很奇怪。
“扫楼”工作进行了5个月。回忆起来,朱晓印象最深的,是一次次被小区保安拒之门外,有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次,朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息,突然有保安冲过来喊道,“楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点,已经报警了。”
《财经国家周刊》记者看到,这份对杭州市现有住宅类房产做“摸底”式体检的调查表格上,密密麻麻罗列着影响房价的各种因素,如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等,累积近50项。
朱晓解释说,表格填完以后,会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解,用计算机程序运算,把每个因素对房价的影响程度进行量化;随后,再把要评税的房产输入该模型,征税的基准价格便自动生成,且与当前市场价格“差距不大”。
“简单来说,系统的最终目的,就是给不同的住宅片区定下征税基准价。”朱晓对《财经国家周刊》记者表示,此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。
朱晓说,当时在萧山运用的是“市场比较法”来确定征税基价,但做法过于简单,“三两个楼盘一平均,确定一个基价。”这次却不同,杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的“特征价格法”,估价“极尽细致”。“每幢房子都至少有一个基价,多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景,都会分别给出价格。”
资源共享
2008年4月1日,“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。
回顾从竞标到投产一年的历程,卓安军感慨说,“最难的就是协调”。他认为,“杭州市之所以能做成这件事,也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。”
据卓安军介绍,杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始,政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前,杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上,由财政部门牵头,建立了信息共享协作机制,为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。
“房地产税收一体化管理,关键是信息的一体化。”卓安军说,紧密的部门协作关系,是推动房地产批量评税技术进步的保障。
卓安军告诉《财经国家周刊》记者,目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖,接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新,这部分大概占总体数据库的5%左右。此外,卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。
对于中国楼市来说,中短期房价走势是2010年的中国举国关注、举国热议的大话题。恐怕没有比这更大更重要更难把握的话题了。
对于房地产商来说,对市场形势的准确判断,准确预测,决战决胜,生死攸关;对于政府来说,事关民心,事关政绩,事关中国经济大局,牵一发而动中国经济全身;而对于买房人来说,则更是关系着自己的钱包,很可能,这是您一辈子最大的一笔交易哪。
2亿平方米待售告诉我们什么
要弄清中国楼市未来六个月的房价走势,得先弄清中国楼市的市场供需,市场供需决定价格走向,这是个常识。
那么,中国楼市有多少待售的商品房?中国楼市积压的库存总量有多少?我们得把我们的目光,深入到中国楼市的库房里去看一看,去盘一盘库。
2010年8月5日,《京华时报》报道了一条新闻:《国家统计局:待售商品房逾1.9亿平方米》。文中说:
国家统计局昨天晚间公布的数据显示,今年6月末,全国房地产开发企业商品房待售面积为1.9182亿平方米,同比增长6.4%。
历史数据显示,2005年以来,全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势,在增长率上,2006和2007年处于负增长,而2008年末商品房待售面积增幅最多。
那么1.9亿多平方米是个什么概念?
如果按照每套住房90平方米来估算,2亿平方米全国住宅待售面积意味着有220多万套左右的商品房待售。
需要说明的是,商品房待售面积不等于住房空置面积。
商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中,至报告期尚未售出或出租的面积,住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
我们将两个待售房的数字加以对比;2009年末为1.9947亿平方米,6个月后,这一数字为1.9182亿平方米。这两个数字均来自国家统计局的官方权威。
这一数字变化告诉了我们两件事:
第一,中国商品房的供需基本平衡。
第二,中国商品房的存量巨大,半年时间库存仅消化了765万平方米,还不到库存总量的4%,如果按照这个速度消化库存,从理论上说,得15年才能完全消化。
据国家统计局公布的权威数字,2009年,中国房地产市场出现了新世纪第一个10年中罕见的火爆年头,该年全国商品房销量比上个年头激增了42%,全国商品房销售面积高达9.37亿平方米。可即便如此,2亿平方米全国住宅待售面积,意味着库存总量仍超过了20%。
火爆的楼市中仍隐藏着巨大的风险。
上半年商品房销售形势堪忧
对2010年上半年,对全国商品房销售形势有一万种分析,让我们越看越糊涂,越看越犯晕,我们还是不带感情、不带任何功利色彩地让数据说话。
我们接着看2010年一季度销售数据:2010年一季度全国商品房销售面积1.53亿平方米,商品房销售额7977亿元。2010年上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,商品房销售额1.98万亿元。
从2009年年底到2010年7月,全国商品房的销售速度是递减的。
如果依此计算,今年全国商品房销售面积难以达到8亿平方米。
而中国房地产学会副会长陈国强在2010年8月5日,对《经济参考报》记者的谈话中说,他估计是,全年的销售面积相信仍然不会少于7亿平方米。
我们对他的估计正确性有较高的评价,因为中国房地产学会基本上是房地产开发商们的研究机构,代表房地产开发商们的利益,他们更愿意对中国楼市作出乐观的评价。
如果他的估计正确,那么,2010年的销售总面积将比上年度的9.37亿平方米,降幅超过30%。这样看来,2亿平方米的库存不但不会下降,还将继续上行。
那么,库存积压如此严重,房价会继续上行吗?
也许,全国楼市库存仅有理论上的意义,那好,我们来看看最具标杆意义的北京楼市库存。
2010年7月22日《北京晨报》刊发报道,标题为《北京楼市库存接近年内新高房价近期可能降两成》。
文中说:
随着楼市成交量连续低迷,北京楼市库存量再度增加。中原地产昨天的一份报告显示,截至7月20日,北京商品房库存接近今年以来新高,按照目前市场进度,消化当前楼市库存要一年半的时间。
报告显示,北京楼市库存在今年2月1日达到今年以来最高,为92921套,随着楼市销售量从3月份的再度走高,今年3至6月的商品房库存量连续4个月在9万套以下徘徊。不过,在楼市新政出台之后,楼市库存在7月初再次回到9万套以上,目前更是达到了91513套。
与此同时,北京楼市成交持续出现低迷迹象。统计显示,当前北京每月新房销售量已经从新政前的8000至9000套,降到了新政以后的4000余套,按照6月的住宅总销售量4961套计算,目前的商品房库存即使不新增,要销售完也要一年半的时间。
这个估计让人失笑了,北京楼市会在一年半的时间里一个新楼盘都不上市吗?
我们所得到的另一个消息是,北京中原三级市场研究部总监张大伟表示,“去年以来,住宅用地供应量已经达到1730万平方米,按照一套商品房100平方米计算,除去部分配套建设,仅去年的土地就可以供应15万套商品房。这些土地经过一年左右的开发周期,大部分将在今年下半年开始销售,如此大量的商品房供应,很可能会使下半年出现用价格下调换销量的现象。”
尽管当前新房价格水平依然坚挺,不过有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商,已经大幅调低了开盘价格。目前,北京打折促销的项目已达到70多个,不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降。
看罢了北京看上海。
2010年7月30日《解放日报》刊发报道,标题为:《上海预计今年商品房成交量大降》。文中说:
昨天,上海市发展和改革委员会主任周波向市第十三届人大常委会第二十次会议,作了关于本市《2010年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》。报告中说:
上半年本市新建房屋销售面积1009万平方米,同比下降35.8%,商品住房销售面积降幅更大,预计全年成交将比上年大幅下降。
上海市统计局的《2010年上海市房地产基本情况》中所提供的数据更加精准,上半年商品住宅销售面积出现大幅度下滑。在销售方面,今年上半年本市商品房销售面积1009.13万平方米,同比下降35.8%,其中商品住宅销售面积840.51万平方米,下降41.8%。
这个数字够吓人的了。
而上半年,上海市商品房、商品住宅的新开工面积和施工面积,均较去年上半年有不同幅度的增长。其中,商品住宅新开工面积974.67万平方米,增长了29%。
销量下降41.8%,而商品住宅新开工面积增长了29%。两线夹击,您可以想象,结果会如何。
让我们看一看湖南的情况,湖南省住房和城乡建设厅、湖南省统计局近日联合的《关于2010年上半年湖南省房地产市场形势的通报》称:
上半年全省商品房空置面积激增,市场呈现供大于求现象。
截至6月底,空置1至3年的有473.5万平方米,同比增长115.8%,其中商品住宅达299.7万平方米,同比增长124.5%。大户型商品住房、经济适用房空置面积增速均超过200%。
中国到底有多少空置房
中国到底有多少空置房?
我们所能查到的,是国家统计局曾公布过的全国商品房空置面积。最新的数字为2009年2月17日刊登的:
截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。
这已经是最新的数字了。为什么此后再不公布中国商品房空置面积了?
我们从媒体上得到的答案是:
一位国家统计局的官员说,由于这一数字较为“敏感”,而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异,这一数字早就不对外公布了。
既然我们无法得到官方的权威统计,我们只好向民间学术统计求证:
中国指数研究院提供的数据显示,截至2010年6月底,北京商品住宅可售套数为89489套,可售面积为1185.45万平方米,1至6月住宅空置面积为413.3万平方米。(即空置率为31%。括号内的数字为笔者计算的结果。下同。)
上海商品住宅可售套数为40902套,可售面积为577.66万平方米,1至6月住宅空置面积为443.17万平方米;今年可售面积80%未能卖出。
关键词：征地拆迁；政策标准；补偿；管理
中图分类号：U415文献标识码： A
征地拆迁是一项政策性强、持续时间长、影响面广、涉及多方面利益博弈的工作，是房地产开发项目建设的首要瓶颈。如果征地拆迁工作不能做到“明明白白”，不仅会产生社会矛盾，增加征地拆迁的难度，而且也容易产生腐败，造成建设资金流失，这就要求开发商在依法取得土地使用权的基础上，与所在地人民政府协商妥善处理征地拆迁问题。从近几年对房地产开发项目管理的审计情况看，笔者认为可重点围绕三个方面内容审计征地拆迁补偿。
1补偿政策标准执行
调阅相关协议、合同等，调查了解征地拆迁安置补偿依据的合法、合规性。检查征地拆迁安置补偿是否按规定的标准支出，有无超规定、超标准和超权限违规进行安置补偿。主要审查是否严格执行国家和所在地政府正式颁布的补偿标准，国家有关减免征地费用的政策规定是否得到落实，补偿标准调整是否报具有审批权限的政府机关批准等。
1.1补偿政策规定执行情况。征地拆迁补偿标准必须经过地方政府批准，建设单位和其他任何单位不得擅自确定征地拆迁补偿标准。要摸清土地、青苗、住宅、生产经营类房屋、房地产开发项目、其他地上附着物、海域养殖、社会保险、安置区建设等方面国家和地方政府的补偿政策规定，以及军队重点建设项目减免有关税费政策规定，核实有明确政策规定的补偿项目执行政策规定情况、未执行的原因，未明确政策规定的补偿项目军地协商及执行情况。
1.2补偿标准执行情况。征地拆迁补偿标准的确定必须符合相关法规的规定，不得突破上级政府颁布的拆迁补偿自定政策，提高标准。要摸清土地补偿年产值标准及倍数、综合区片价，短期农作物、中长期经济作物、林木补偿标准，村民住宅不同结构形式的补偿标准，安置区建设用地规模标准、预留发展用地比例，海域围池、沉箱、筏式养殖补偿标准，渔船补偿标准，社会保险参保条件、缴费标准，拆迁补助、临时过渡安置等费用标准及调整情况，抽审补偿标准执行情况。
1.3权属依据情况。核实土地勘测定界报告、土地分类报告，国有建设用地土地使用权属资料，抽审地方及公安部门出具的户籍证明，村民住宅宅基地证，生产经营类房屋土地使用证、房产证、营业执照，海域养殖承包协议，渔业船舶所有权证书、捕捞许可证，掌握不同权属的补偿标准。
1.4项目评估情况。摸清评估项目的评估单位数量、资质、评估结果、报批方案采用结果及审批情况。
2征地拆迁补偿实施
在征地拆迁实际操作过程中，开发商必须专门成立征地拆迁联合指挥部，由于素质和政策水平参差不齐，造成征管不分、重拆轻管，工作必备程序未能得到执行。审计应关注在相应的工作必备程序下征地拆迁是否按照标准要求进行。主要审查补偿项目的主要实物量是否经过军方核查，被征土地权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等原始记录与实际情况是否相符，原始记录有无建设方代表、地方政府代表、被征地农民三方签字，各种户籍证明、产权证、经营证照、原始承包协议是否真实有效，评估单位及人员是否具备相应资质，评估原则、方法和标准是否合理，补偿协议是否依据上级批准的补偿方案签订、有无防范资金风险措施等。
2.1征地拆迁补偿是否按规定公告。征地拆迁补偿事项公开是防止暗箱操作，保护权利人合法权益的重要措施，是征地拆迁审计的重要环节。截留、挤占挪用、虚报冒领补偿资金等问题的发生往往与征地拆迁补偿不公开、不透明有直接关系。审计应重点关注公告的时间、地点、形式是否符合规定以及公告的内容是否全面，是否按照相关主管部门的规定在规定范围张榜公布。必要时制定统一公示样表，作为批准《拆迁方案批准通知书》的必备材料，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。检查由集体经济组织支配的征地补偿费用，是否监理了财务公开制度，如此才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。通过完善公开机制，加强监督制约。
2.2拆迁评估程序是否按规范执行。按现行房屋拆迁管理办法，房屋拆迁之前需经评估公司评估，以其评估结论作为补偿的重要依据。评估业务要严格按程序开展，不能省略规定的必要步骤。房地产评估公司，多由拆迁实施单位直接委托，由于缺乏监督和行业自律，导致评估水分多，甚至先定价后凑数字，评估的客观、公正性无法保证。
2.3对特殊事项的补偿是否制定并执行了相关的议事程序和审批程序。由于规划控制、区位调整、权证发放冻结以及农村集体土地房屋合法权属登记管理滞后，造成无证、违建混杂不清。维护历史遗留无证房屋住户的利益等特殊事项，应引起审计人员的关注。在实际操作中，为了加快征地进度，采取变通的方式特事特办，相关单位没有执行必要的议事程序和审批程序，这就同时为不法分子提供了侵占国家资金的空间。
3征地拆迁补偿管理
3.1实物量统计情况。调查了解拆迁安置基础档案资料是否真实、有效和完整。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分实物量原始登记表，审查实物量测量、记录、复核、确认、统计汇总情况。
3.2补偿方案报批情况。重点审查青苗、房屋、海域养殖等方面部分补偿方案，核实补偿方案实物量原始统计数据、补偿标准执行政策规定、实际权属情况。检查有无扩大征地拆迁范围现象，是否擅自变更土地用途用于概算外项目建设，有无和其他拆迁项目串户核算的现象，成本负担是否划分清楚等。有无虚列项目或以老项目代替新项目，多列征地拆迁安置费用，将其他项目拆迁成本或未发生的拆迁费用挤入项目，将物业开发或商业设施用地以项目临时用地名义报拆，将拆迁成本挤入项目拆迁成本。
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