一、调查报告的基本要求
贷前调查应坚持真实、双人和涉及关系人时回避的原则，信贷人员应勤勉尽责，尽职调查，对因调查情况不实导致贷款失误的要承担主要责任。
（一）实事求是不夸张
以事实为依据，实事求是地陈述调查情况，是信贷人员必须遵循的守则。借款单位提交借款申请及有关资料后，信贷人员应按规定对借款人的经营现状、财务状况、担保实力等关键问题进行深入的调查，在掌握借款人的第一手资料的基础上撰写贷前调查报告。调查人必须本着实事求是尊重事实的态度，将调查掌握的情况如实地在调查报告中反映，千万不能有夸大事实的情况出现。
（二）条理清晰不杂乱
撰写贷前调查报告，谋篇布局的要求虽然不能与撰写论文相提并论，但也应做到条理清晰，主次分明。撰写时务必按照《贷款档案》中“报告要求”所规定的顺序和内容进行陈述。
（三）分析透彻不含糊
有的信贷员在贷前调查报告中，只是简单罗列了企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情况，而未进行深入的分析，有的调查报告下笔数千言，读后却使人觉得不得要领，主要的原因就是分析不透彻，观点不鲜明，缺乏有力的论证。
（四）略有文采无病语
撰写贷前调查报告要注意语言平实，结构通畅，可在实事求是的前提下增添一些文采，但不能夸夸其谈，要注意尽量少用特长句型和副性词汇，力求达到内容前后照应，结构上下连贯，语句通顺无语病。切忌有诸如“资金实力非常雄厚”、
“贷款最可靠无风险”，还有什么“担保能力十分强大”、“产品前景无可限量”等等的语句出现。
二、调查报告的基本格式
贷前调查报告主要有标题、正文、结尾三部分组成。
标题一般要写明申请单位名称、贷款项目及文种三项。在写法上通常使用的是公文式标题，即开头冠以“关于??”为起语，如“关于当阳市金龙油脂有限公司申请流动资金贷款1400万元的调查报告”。标题的拟制要求简介、扼要、清楚、明了，使人一看即能把握调查的对象是什么。
正文这部分主要写明调查的内容，是该报告的重点部分，一般有六项基本内容，后面进行专门阐述。
调查报告尾部主要写明两项内容：一是调查人的书名，书名应坚持“四只眼”原则，双人签字；二是制作的年、月、日。
三、调查报告的基本内容
以自然人客户为例，主要应反映出六项基本内容：
（一）客户基本情况
1.客户合法身份描述。报告中客户的姓名、性别、民族、出生要与身份证核对一致，有曾用名或绰号的要用括号注明。报告中还应描述其配偶及家庭关系人的基本情况，如离异的在报告中要与其提供的有效证明文件相一致，并对财产分割和子女抚养关系进行真实描述。
2.客户固定住所描述。报告中客户住址要准确描述，不能以身份证上载明的住址为准。住址在城区和集镇的要注明XX镇（办事处）XX街XX号，住址在农村的要注明XX镇（办事处）XX村XX组，客户有经营地址的也要同时在报告中上详细注明。
3.客户正当职业描述。报告中要描述客户从事的经营活动是否合规合法，是个体工商户或私营业主的要注明工商登记号和税务登记号，并简要描述是否符合国家产业政策和信贷管理的规定，是否有稳定的经济收入，是否符合农信社贷款准入条件。
4.客户信用状况描述。报告中要描述客户品行是否良好，客户是否农信社入股社员，是新准入信贷客户，还是存量信贷客户；客户是否遵纪守法，有无、
吸毒、涉黑等不良行为或不良记录；客户是否诚实守信，有无不良信用记录，有无涉及重大诉讼等。
（二）客户经营状况及申贷理由
依据信用风险等级，对客户的资产状况、经营能力、经济实力进行翔实描述是撰写调查报告的重点，对不同行业或产业要有不同的分析，要有一定的专业性，多用数据类指标定量分析，少用副词类语言定性描述。
报告中对客户的贷款用途是否合理，自有资金是否达到规定比例等申贷理由应进行客观分析，贷款用途的合理确定是做好贷后检查的前提，因此应当合理规避风险，不要人为设置贷后检查的障碍。
如在种养殖业客户调查报告中，要对客户的承包经营场址、承包面积、承包金额、承包期限等情况进行翔实的描写，其内容要有客户提供的相关承包合同或买卖协议资料来进行佐证。通过对客户生产经营的产品数量、销售收入、生产成本、盈利水平进行分析来客观反映其经营能力；通过对客户的资产负债、资金需求状况及贷款用途进行分析来看客户申贷理由是否充分。如对养鱼专业户李某经营状况的描述：贷款客户李某于X年X月承包位于X镇X村鱼池进行人工精养，承包面积X亩，承包期限30年（从X年X月X日至X年X月X日止），承包金额XX元，一次性交清，有承包经营合同和上交承包金收据。该户从事养鱼X年，有较一定的养殖经验，计划总投资XX元，已投资X元，还需投资X元（其中：自筹资金X元；申请贷款X元），预计年可产成鱼XX公斤，可实现销售收入XX元（其中：产白鲢X公斤，价格每公斤X元，可创收X元；产花鲢X公斤，价格每公斤X元，可创收X元；产野杂鱼X公斤，价格每公斤X元，可创收X元），其生产成本预计XX元(其中：饲料X公斤, X元;鱼药X公斤, X元；船只及网具X元；增氧机X元、人工工资X元)，可实现利润XX元。
（三）抵押物变现能力或担保人代偿能力分析
自然人客户申请办理抵押贷款的，报告中应对抵押物的权属、有效性和变现能力以及所设定抵押的合法性进行描述，要根据抵押物评估值的不同情况，合理确定贷款抵押比例。如房产抵押贷款调查报告中应对其是商品房还是商业门面，是国有出让土地还是集体划拨土地进行真实描述，分类确定贷款抵押比例。具体比例按《湖北省农村信用社抵押担保贷款管理办法》规定执行。抵押物的宗址要
详细，除在调查报告上要注明XX镇（办事处）XX街XX号或XX小区外，同时还要注明抵押物与人们较熟悉的部门、标志性建筑、商铺之间的相对位置，抵押物清单上必须载明抵押人与借款人之间的关系，以便贷审会判断抵押物价值和处置难易。
自然人客户申请办理保证贷款的，报告中应对保证人资格、资信状况等进行描述，农信社只发放连带责任的保证贷款。一般情况下农信社选择的保证人资信状况应当优于借款人，因此对保证人的偿贷能力调查应视同借款人贷款来进行调查，对保证人的调查应包括但不限于保证人及配偶的有效身份证件、保证人的居住证明、保证人财产及收入状况证明、保证人及配偶同意提供担保的书面意见等情况。
（四）贷款期限及还款来源可靠性分析
贷款期限应当本着依法合规、实事求是、友好协商、流动性优先的原则来合理确定。贷款调查中确定贷款期限时，信贷员应根据借款人贷款用途、资金状况、资产转换周期等与客户自主协商后确定，同时借款人的非经营性现金流或其他还款来源可以作为影响贷款期限的重要参考因素，在贷款调查报告中应当有现金流与贷款期限匹配分析的专段描述。首次建立信贷关系的客户，贷款期限一般不超过与单笔借款用途相适应的资产转换周期；临时性、季节性的贷款期限应当根据借款人资金周转特点确定，禁止用于长期周转。信贷员要根据借款人生产经营周期特点及资产转换周期合理制定贷款期限，防止期限错配及贷款扎堆到期的现象。充分发挥分期还款对信贷管理的风险稀释、提前预警功能，引导客户形成以按月还款和分期还款的信用履约意识，对一般贷款以及期限超过1年以上的小额贷款均要执行分期还款计划，原则上10万元以上的贷款都要实行分期还款，50万元以上的贷款必须根据客户的生产周期、现金流量科学计算、合理匹配贷款期限，签订分期还款计划。
对借款人的偿贷来源，信贷员要在调查报告上逐条说明每一项的经营情况和收入情况，不得上报第一还款来源分析不明的贷款，以便联社贷审会根据借款人的第一还款来源判断贷款风险，决策贷与不贷、贷多贷少。
（五）风险防范或控制措施
贷款中涉及到的政策风险、市场价格波动风险、客户信用风险、财务风险、经营风险在报告中不得刻意隐瞒，不得故意夸大，要在认真分析的基础上对贷款的风险度进行测评，并一一对应提出切实可行的防范对策。值得注意的是，报告中提出的风险防范措施应该是农信社力所能及的，具有实效性、实用性和可操作性，切不可为迎合上级管理部门意图而不顾实际地罗列风险防范措施，这样会影响贷审会的决策，反而人为地增加了贷款风险。
一、规范贷款审批程序
认真把好贷款审批关是放准用好贷款、提高资产质量的关键性步骤，要坚持按照贷款政策、原则和制度，逐笔审核，决定贷与不贷、贷多贷少、期限长短等。
(一)层层设立贷款审批组织，贷款审批实行逐级负责制。联社已成立了大额贷款审批委员会，信用社要相应建立贷款审批领导小组。审批领导小组组长由信用社主任担任，负责辖区内3万元以下3000元以上贷款的审批发放，审批领导小组成员应由会计、监测、信贷员等3-5人组成，同时，信用社也应成立贷款贷前调查小组，成员由信贷员、监测员等2-3人构成，负责辖区内万元以上(含1万元)大额贷款的贷前调查，主要审查借款人的资信、联保人的资格和还款能力，抵押人(物)的真实性和合法性，贷前调查领导小组成员要在担保(抵押)贷款贷前调查一览表上签署意见，为信用社大额贷款审批领导小组和社主任决策提供详实资料。信用社审批领导小组贷款贷前调查领导小组名单要报联社业务科备案。
贷款在3000元以下(含3000元)的由信贷员审批发放；贷款在3000元至1万元(含1万元)以下的，由信用社（部）主任审批；贷款在1万元至3万元(含3万元)的，由社（部）贷款审批小组审批发放，社（部）主任签署意见；贷款3万元以上的，一律报联社审批。
决策人必须在核准的审批权限内审批贷款，审批贷款必须以调查人、审查人提供的资料为基础，在信贷资金和存贷比例许可的情况下，结合本地区发展规划，该笔贷款的用途和安全性等情况，确定贷与不贷，贷多贷少。集体审批贷款应有会议记录和大额贷款审批登记卡，并纳入贷款档案管理。
(二)完善审批记录，正确界定贷款第一责任人
在贷款管理上实行联社、信用社(部)主任负责制，联社主任、信用社主任对贷款管理负有最终决策权。同时，在贷款具体日常管理上严格执行贷款第一责任人制度，明确主办信贷员为第一责任人，对贷款调查材料的真实性、合法性及有效性承担责任，主办信贷员承担终身收回责任和贷款风险责任。无经放员或发放贷款责任不明确的，经信用社主任同意发放的，信用社主任是该笔贷款的第一责任人；未经信用社主任审批或同意，无经放员的贷款，内勤监测员是该笔贷款的第一责任人。
二、贷款的发放及收回管理。
信用社贷款操作程序为：贷款申请──贷款调查──贷款审批──贷款发放──贷后检查──贷款收回。农村信用社任何单位和个人不得逆程序操作或减漏程序运行。信用社在与贷户签订借款合同时，必须做到要素齐全，规范完整，具体操作规程如下：
（一）保证担保贷款操作规程。
1．贷款发放需要的材料。
（1）借款人书面申请。
（2）借款人身份证复印件。
（3）担保人身份证复印件。
（4）担保人书面担保书。
（5）信贷人员调查报告。
（6）借款合同（样本）。
（7）农村信用社短期借款申请（样本）。
（8）借款借据（样本）。
（9）贷款发放收回承诺书（样本）。
2．贷款发放。
信贷人员将贷款合同、借款凭证、连同有权审批人的批复（或复印件）送交会计人员作帐务处理。会计人员本着“谁的钱进谁的帐、谁使用”的原则，贷款推行非现金发放形式，贷款先转入借款人存款帐户，然后再支取使用，杜绝冒名贷款。
3．贷款检查材料。
（1）到逾期贷款催收通知单。
（2）贷款检查报告。
（二）抵押担保贷款操作规程。
1．贷款发放需要的材料。
(1)借款人书面申请。
(2)信贷人员调查报告
(3)贷款抵押品清单（样本）
(4)农村信用社短期借款申请（样本）
(5)房屋他项权证及相关附件
(6)农村信用社借款借据（样本）
(7)农村信用社抵押保证借款合同（样本）
(8)贷款发放收回承诺书（样本）
(9)身份证复印件
2．贷款发放。
信贷人员将贷款合同、借款凭证、连同有权审批人的批复（或复印件）送交会计人员作帐务处理。会计人员本着“谁的钱进谁的帐、谁使用”的原则，贷款推行非现金发放形式先转入借款人存款帐户，然后再支取使用，杜绝冒名贷款。
3．贷款检查材料。
(1)逾期贷款到期催收单
(2)贷款检查报告
（三）质押担保贷款操作规程
1．贷款发放需要的材料
(1)借款人书面申请
(2)信贷人员调查报告
(3)贷款质押品清单（样本）
(4)农村信用社短期借款申请（样本）
(5)质押物证明及止付证明
(6)农村信用社借款借据（样本）
(7)农村信用社质押保证借款合同（样本）
(8)贷款第一责任人承诺书（样本）
(9)身份证复印件
2．贷款发放。
信贷人员将贷款合同、借款凭证——杜绝冒名顶替
3．贷款检查材料
(1)逾期贷款到期催收单
(2)贷款检查报告
（四）农户小额信用贷款操作规程。
1．贷款发放需要的材料
（1）农户书面贷款申请
（2）借款人身份证复印件。
（3）信贷员调查报告。
（4）信用社农户短期借款申请书（样本）
（5）信用社借款借据（样本）
(6）信用社农户小额贷款合同（样本）
（7）信贷员填写贷款发放收回承诺书，确认此笔贷款第一责任人（样本）
2．贷款发放。
信贷人员将贷款合同，借款凭证连同有权审批人的批复（或复印件）送交会计人员做帐务处理，会计人员本着“谁的钱进谁的帐，谁使用”的原则，贷款推行了现金形式先转入借款人存款帐户，然后再支取使用，杜绝冒领贷款。
3．贷款检查材料
个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。
【关键词】商业银行 个人贷款 档案
商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：
一、精细化管理
商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。
个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。
在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。
贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。
贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。
贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。
审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。
贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。
通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。
二、影像电子化提升档案管理质量和效率
商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。
举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。
纸质件影像电子化之后，除了诉讼必须要借阅档案之外，纸制档案基本上不需要物理位置移动，再加上条码技术和红外扫描技术，可以实现档案的密集堆放。个贷档案量大，占用的档案室面积大，密集堆放可以有效的减少档案的存储空间占用。
农合行信贷人员的业务素质与各商业银行相比相对偏低，他们只能论贷款而贷款，给客户提供一些信息服务，与客户有着深厚的感情，做一些保证贷款和抵押贷款业务，中间业务只做些工资业务，不懂的做一些配套业务，如外汇业务、票据业务、理财业务等，而且利率定价也做的较死板，满足不了客户的需求，这些新业务往往被商业银行的业务人员提供了平台，因为农合行信贷人员对客户信息灵、底子清，商业银行的业务人员凡是农合行有信贷业务的客户他们都会去做些新产品业务，风险小、回报率高、利润丰厚。那么农合行的信贷业务人员对这块肥肉为什么不去吃呢？主要原因是农合行信贷业务人员的思想观念和业务素质问题。
一、农合行信贷人员业务素质偏低的成因
1．思想观念陈旧，只会做传统业务。笔者从9月5日至12月20日实际80多个工作日，实地走访了农合行的9家支行，对46位信贷人员（占该行全都信贷业务人员的19.7%）管辖的前十大户、新增量的、租赁的、有不良记录等情况的客户进行财务状态分析和到企业现场进行实地走访调查，抽查的350家企业、383户农户，占46位贷款人员管辖企业客户704家，农户5472户的50%和7%，实地走访企业102家，农户96户，占抽查管辖客户的27%，46位信贷人员共管辖贷款570552万元，其中贴现业务16272万元，占管辖贷款的2.85%，银行承况汇票业务133946万元，占管辖贷款的23%，开出保函业务730万元，占管辖贷款的0.12%，国际结算量14479万美元，占管辖贷款的2.5%，外汇存款82.4万美元，占管辖贷款的0.01%，银行卡累计发卡量67518张，卡中存款18706万元,，占管辖贷款的3.3%，从上述数据表明，一些外汇业务、票据业务、信用卡等配套业务占比甚少。如我们调查的一家企业，在合行融资净敞口人民币5966万元，美金400万元，存单质押贷款450万元执行基准利率，其他均实行执行利率上浮16%，融资额占该企业总融资资金的47%，而一家商业银行贷款1500万元，承兑1500万元，用单位定期存单质押，保证金100%，执行利率上浮3.6%，显然农合行在业务操作中配套业务和利率定价上远远不如其他商业银行灵活。合行5月举办了产品营销方案设计大赛，20篇作品进行了演讲，其中只有7篇是目前现任信贷业务员岗人员的作品，显然日前在岗的信贷业务员的在产品营销上尚存在着一定的距离。
2．业务素质参差不齐，与管辖的信贷客户需求不对称。从抽查的信贷业务员中可分三个层面，一种是信贷员会调查、有沟通能力、交际能力，在一在有一定影响力的，信息也灵，但要这些信贷业务人员写调查报告、贷后检查报告、五级分类填写、算算就麻烦了，只有一二张纸好写，有的会写而不愿意写怕麻烦，有的确实不会写，这种表现主要是在农合行的老一批信贷员中。第二种是信贷员会写的，但写的调查报告等资料都是按照企业提供的报表、与企业老板或财务人员交谈而写的，写的调查报告与我们去实际调查起来有出入。提供的报表有虚假的也写进去，资产不实的也写进去，这种表现主要是新的近2年当上信贷员的业务人员，信息不够灵，实地调查资格又嫩，有一种怕业务做不好的思想。第三种信贷员是极个别的，可以说要被淘汰的，不懂企业的行情、也不深入调查、也不与其他信贷员沟通的，也无新增客户、连周转贷款也调查不清楚，虽有经验，但还是靠老经验，得过且过，这种表现主要是存在于老一批信贷业务人员之中。但农合行极大多数的信贷人员综合业务素质是好的和比较好的。
二、提高信贷人员业务素质的对策
第一条为规范贷后管理,防范信贷风险，根据《贷款通则》、《xxxx农村信用社信贷管理基本制度（试行）》、《xxxx农村信用社贷款业务操作规程（试行）》等有关法规，制定本办法。
第二条贷后管理是指从贷款发放后至贷款本息收回或信用结束全过程的信贷管理行为。贷后管理内容包括信贷档案管理、客户维护和贷后检查、贷后风险预警及处置、贷款本息收回、不良贷款管理、贷款风险责任认定、贷款管理责任移交、贷款总结评价等。
第三条贷后管理坚持规范管理流程、明确工作职责、健全约束机制、及时预警风险、有效控制风险的原则。
第四条贷款责任人包括贷款发放责任人和贷款管理责任人。
贷款发放责任人是指贷款发放过程中履行调查、审查、审批等职责，并对形成贷款风险需承担相应责任的相关人员。
贷款管理责任人是指贷款发放后履行搜集整理信贷资料、客户维护、贷后检查、贷后风险预警及处置、本息收回、不良贷款管理、贷款总结评价等日常管理工作职责的信用社信贷岗位人员。
第二章信贷档案管理
第五条信贷档案以客户为单位建立，内容包括客户及担保人基本情况（含评级授信情况）、贷前调查、贷时审查、贷款审批、贷款发放、贷后检查、本息收回、呆帐核销等过程中形成的与贷款有关的资料。
第六条信贷档案管理内容包括信贷档案资料的搜集、整理、立卷、归档、保管、调阅、移交、销毁等。
第七条信用社是本级信贷档案管理的责任机构，要指定专职或兼职人员进行信贷档案管理。
第八条具体管理办法按2004年下发的《****农村信用社贷款档案管理整理工作细则》执行。
第九条信用社信贷档案资料应真实完整、合法有效。
第十条县联社对辖内基层社信贷档案管理情况每年进行一次专项检查；基层社对辖内信贷档案管理情况每半年至少要进行一次检查。
第三章客户维护和贷后检查
第十一条客户维护内容包括收集客户意见，提供宏观政策和市场信息，推介农村信用社金融产品，提供结算便利、做好客户咨询服务，帮助客户合理安排资金，促进客户提升经营水平等。
第十二条信用社对重点客户和优良客户要指定专人负责维护，每季至少进行一次回访。
重点客户包括经县联社主任贷审委员会审批的客户、行业龙头客户及本社贷款余额最大十户。重点客户回访内容主要是提供最新经济金融政策和市场行业信息，掌握客户生产经营状况，做好客户咨询服务，帮助客户安排资金，促进客户提升经营水平等。
优良客户包括农户小额信用贷款资信等级评定为二级（含）以上、信用等级为AA级(含)以上及近三年在信用社借款均能按期还本付息的客户。优良客户回访主要内容是了解客户服务需求，提供优先便捷服务，推介农村信用社金融产品，拓宽合作领域等。
贷款管理责任人对管辖客户每半年至少进行一次回访，做好客户的咨询服务工作，帮助客户解决困难等。
第十三条信用社将回访的情况每次以文字记录并归入信贷档案，回访总结材料分别于每年的6月20日혁Ð2月20日前上报县联社计划信贷科。
第十四条贷后检查分为贷后管理检查和信贷资金跟踪检查。
（一）贷后管理检查是指贷款发放后，贷款管理机构对贷后管理工作情况进行的检查，基本内容包括信贷制度建设及执行、贷款台账与统计准确性、信贷档案资料真实完整性、操作程序规范性、贷后风险预警及处置及时性、不良贷款管理等情况。
（二）信贷资金跟踪检查是指贷款管理责任人对客户履行借款合同、生产经营状况、经营效益等情况进行的检查，基本内容包括客户是否按规定用途使用贷款、客户及担保人的生产经营状况、抵（质）押物的完整性和安全性、客户资金回笼及归社等情况。
第十五条贷后管理检查的重点
（一）实行审贷分离的贷款，重点检查贷款“三查”、审贷分离制度执行及信贷档案资料真实完整性等情况。
（二）农户小额信用贷款，重点检查对客户调查的真实性、资信评级和核定信用额度的合理性、贷款流程的合规性。
（三）实行审贷分离的贷款和农户小额信用贷款之外的贷款，重点检查信贷档案资料真实完整性、操作程序规范性。
第十六条信贷资金跟踪检点
（一）实行审贷分离的贷款，重点检查客户和担保人的生产经营及财务状况、内部重大事项（包括资产、负债、机构、体制等）变动、按约使用信贷资金、抵押物的完整性和安全性、客户资金回笼及归社等情况。
（二）农户小额信用贷款，重点检查客户个人信誉、资金使用、生产经营状况等情况。
（三）实行审贷分离的贷款和农户小额信用贷款之外的贷款，重点检查客户履行借款合同、经营效益，到期偿债能力等情况。
第十七条县联社对经主任贷审会同意后发放的贷款每年将组织一次序时检查。信用社贷款管理责任人对所管辖贷款必须坚持壹万元（含）以下的每年、壹万元（不含）以上至伍万元（含）以下的每半年、伍万元（不含）以上的每季至少要进行一次信贷资金跟踪检查，并将检查情况及时归入信贷档案保管。
第四章贷后风险预警及处置
第十八条贷后风险预警是指各级农村信用社在贷款发放后，通过多种渠道获悉客户经营环境因素已发生或将要发生重大变化，可能会对客户正常生产经营产生不利影响，进而影响贷款本息的按期收回，及时发出贷后风险预警提示。
客户经营环境因素分为内部经营环境因素和外部经营环境因素。内部经营环境因素包括客户信誉程度、企业高层变动、经营管理及财务状况、重大诉讼事件等情况。外部经营环境因素是指国家宏观政策、产业政策、市场行情、自然灾害等情况。
第十九条县级联社在客户经营外部环境因素发生重大变化时，应及时发出贷后风险预警信号，提醒并督促信用社采取应对措施。
第二十条信用社在发现贷后风险预警信号或收到上级部门贷后风险预警提示后，应积极制定应对措施，并督促贷款管理责任人落实。
第二十一条贷后检查人员在检查中发现客户内部经营环境因素发生变化时，在向县联社报告的同时，应及时向有关人员发出贷后风险预警信号。
第二十二条贷款管理责任人在客户维护和贷后检查中发现客户内部经营环境因素变化或收到贷后风险预警提示后，应及时提醒客户采取措施，并与客户协商提前归还贷款或补充担保；对客户挪用信贷资金、擅自处置抵押物等违约行为，应及时采取要求限期纠正、补充担保等风险防范措施，并按有关规定采取停止发放新贷款、加罚利息、提前收回已发放贷款、降低信用等级或取消授信额度等信贷制裁措施。
第五章贷款本息的收回
第二十三条客户提前还贷的，应向贷款管理责任人提出申请，其中法人客户应提出书面申请。
第二十四条贷款管理责任人应按月建立《到期贷款登记簿》，在短期贷款到期前1个星期、中长期贷款到期前1个月内，向客户发送《贷款到期通知书》，提示并督促客户在到期日前筹措还款资金。
第二十五条贷款管理责任人对客户申请展期且符合展期规定的，在收回全部贷款利息后方可为其办理展期手续。
第六章不良贷款管理
第二十六条信用社会计人员对到逾期贷款应严格按照不良贷款的认定标准，及时调整贷款形态，进行帐务处理，并与贷款管理责任人的台账进行核对，以确保不良贷款数据的真实可靠。
第二十七条贷款管理责任人对贷款余额10万元（含）以上的不良贷款，每季都应发出《逾期贷款催收通知书》并取得回执；对贷款余额10万元以下、5万元（含）以上的不良贷款，每半年应发出《逾期贷款催收通知书》并取得回执；对贷款余额5万元以下的不良贷款，每年应发出《逾期贷款催收通知书》并取得回执。同时要约见客户（客户为法人企业的，还应约见其主要经营管理人）谈话，要求其制订还款计划，落实还款资金。
第二十八条符合转贷条件的，按有关规定及时办理转贷手续。
以物抵债、权利抵扣的，按抵债资产管理有关规定及时处置。
不良信贷资产重组和置换的，按不良信贷资产处置有关规定处理。
符合呆帐核销条件的贷款，按呆帐核销管理有关规定核销。
第二十九条信用社对当年新增不良贷款单笔金额在10万元（不含）以上且逾期90天以上的，应在次月5日前向县联社书面报告，详细说明客户基本情况、不良形成原因、贷款责任认定与划分以及清收处置措施等；对不良贷款绝对额当季上升在50万元（含）以上或不良贷款占比上升的，应在季后10日前向县联社书面报告，详细说明原因、责任落实情况及处置措施等。
第三十条县联社对新增单笔金额在10万元（不含）以上且逾期90天以上的，不良贷款当季新增50万元（含）以上或不良贷款占比上升的信用社，要求信用社负责人到县联社当面汇报，并按照稽核管理办法进行处罚。
第三十一条信用社对新发生不良贷款应在次月15日前向县级联社书面报告，逐笔说明贷款客户基本情况、不良贷款形成原因、贷款责任认定与划分及清收处置措施等。
第七章贷款风险责任的认定
第三十二条贷款风险责任的认定是指对贷款责任人工作失职的责任认定。
第三十三条县联社成立贷款风险责任认定小组，负责贷款风险责任认定。县联社理事长担任组长，主任、副主任、总稽核、信贷、稽核、人事、资产保全、财务等部门负责人为小组成员。
第三十四条县联社贷款风险责任认定小组主要对经县联社主任贷审会审批通过后进入不良形态的贷款、信用社贷款风险责任认定不能形成决议的贷款、反映信用社责任认定有失公正公平的贷款、涉及信用社主要负责人责任认定的贷款进行认定。
对县联社贷款风险责任认定不能形成决议的贷款、反映县联社贷款风险责任认定小组责任认定有失公正公平的贷款、涉及县联社主要负责人责任认定的贷款可上报省联社贷款风险责任认定小组进行认定。
第三十五条信用社负责人对贷款管理责任人日常管理工作失职进行责任认定。
第三十六条实行审贷分离的贷款，贷款形成风险或损失后，由相应的贷款发放责任人和贷款管理责任人承担。
（一）贷款调查人对调查内容真实性、调查行为规范性，以及调查报告结论承担调查责任。
（二）贷款审查人对贷款业务合法合规性、贷款手续完备性、资料完整性承担审查责任。
（三）贷款审批人（小组、委员会）作为信贷业务决策者，应在审阅贷款调查和贷款审查报告的基础上，作出贷与不贷、贷多贷少的判断，承担审批责任。
（四）贷款管理责任人对日常贷后管理工作承担管理责任。
具体贷款风险责任划分按有关规定执行。
第三十七条农户小额信用贷款、下岗失业人员小额提保贷款等单项信贷业务品种的风险责任认定，按其有关规定执行。
第三十八条除实行审贷分离和单项信贷业务品种中已明确了风险责任认定之外的贷款，由贷款发放人承担100%的责任。
第三十九条免责事项。
（一）因自然灾害等难以预见且不可抗拒的客观因素，致使贷款形成风险或损失，相关贷款发放责任人和贷款管理责任人及时采取了积极补救措施仍无可挽回的，相关责任人和贷款管理责任人免责。
（二）贷款调查人提供虚假、伪造调查资料，误导审查（批）判断的，致使贷款形成风险或损失的，贷款审查（批）人免责。
（三）贷款调（审）查人调（审）查后，书面提出明确反对意见，但贷款有权审批人未采纳，致使贷款形成风险或损失的，贷款调（审）查人免责。
（四）贷款有权审批人逆向操作，强行要求贷款调（审）查人办理信贷业务，致使贷款风险形成或损失，贷款调（审）查人在其分析报告中全面、客观、真实反映情况，并提出明确反对意见的免责。
（五）参与贷款集体调查、集体审查、集体审批的个人，书面提出明确反对意见的免责。
（六）贷款管理责任人全面履行贷后管理职责的免责。
第八章贷款管理责任的移交
第四十条贷款管理责任的移交是指贷款管理责任人日常管理工作职责的移交。贷款发放责任人的责任不随工作岗位、工作单位的变动而改变。
第四十一条贷款管理责任人工作岗位、工作单位发生变动的，应进行贷款管理责任的移交。
（一）实行审贷分离的贷款管理责任的移交，由信用社负责人和县联社稽核部门负责人主持并监交。
（二）单项信贷业务品种的移交，由所在信用社负责人主持并监交。
（三）实行审贷分离的贷款和单项信贷业务品种之外的贷款管理责任的移交，由县联社稽核部门主持并监交。
（四）信用社主要负责人工作岗位、工作单位发生变动的，由县联社稽核部门负责人主持并监交。
第四十二条贷款管理责任的移交，经交接双方与监交人三方在贷款管理责任移交登记簿上签字后方为有效。
第九章贷款总结评价
第四十三条总结评价内容包括:客户基本评价、贷款基本情况评价、贷款发放责任人评价、贷款管理责任人评价、经验教训总结等。
第四十四条贷款总结评价由信用社组织实施，进行贷款总结评价后将结果上报联社业务科。
贷款本息全部收回的，贷款管理责任人应在贷款收回后一个月内，进行贷款总结评价，并作为客户长期信用记录和该客户今后评级授信重要参考依据入档保管。
贷款形成不良的，信用社应对该户贷款进行贷款总结评价，通过分析信贷风险成因，提出重要警示和清收处置措施。
贷款进行呆帐核销的，一律上报县联社。在严格保密、帐销案存、继续追偿的同时，由信用社就该户贷款损失教训进行总结评价并上报县联社。
第十章附则
第四十五条违反本办法的按《xxxx农村信用社工作人员违规行为处理办法（试行）》有关规定进行处理。
一、当前在信贷管理方面存在的薄弱环节和问题
目前，农村信用社信贷资产质量低，不良贷款清收难。造成这一状况的原因，除受宏观经济形势和当地金融环境的影响外，主要是信贷管理方面存在一些薄弱环节和问题没有得到及时有效地解决，长期积累造成的结果。
1、管理制度不尽科学完善。一是农户贷款管理办法存在漏洞。如农户信用等级评定指标不尽合理，主观随意性较大；农户信用等级评定和授信的主要依据是家庭经营项目和成员的所有收入，而合同规定有义务偿还农户贷款的，只有借款人，他（她）只是家庭成员之一，除夫妻双方外，其他家庭成员不承担连带责任。在诚信意识滑坡、“父账子还”成为历史的大环境下，恶意逃废债务的现象屡见不鲜，个人贷款成为信贷主要风险。农户、个体工商户贷款管理办法亟需修改完善。二是为解决客户经理长期在一个区域内工作可能引发的人情贷、关系贷、权力贷等问题，对客户经理进行了跨区交流，虽然有效避免了上述风险行为，但客户经理轮换制度不尽科学、交接定责制度不完善，出现了“新官不理旧账”现象，“贷后管理不到位”普遍存在，加剧了信贷风险。三是责任追究奖惩机制不健全。没有按照不良贷款的形成时间、责任金额等，规定具体量化的处罚标准；没有按月对新增不良贷款及时进行责任认定及处罚。同时，没有设置新增不良容忍度，没有单独对新增不良占比进行考核。四是绩效考核机制欠科学。重显绩而忽视对潜在业绩的考核，致使一些信用社存在盲目放贷的冲动，为完成贷款营销指标，忽视贷款的考察，忽视监管风险提示，违规发放贷款，投向限控行业和企业，贷款集中度明显提高，风险难以控制。五是虽然对客户经理实行了《“三包一挂”考核办法》，但由于起点不同、基数不同，致使同一客户经理在不同的网点收入差距较大，工资收入不能完全体现能力水平和贡献，在一定程度上影响了客户经理的工作积极性。六是没有建立完善的合规免责机制，致使客户经理受到不同程度的处分，轻则经济处罚，重则行政处分、下岗清收，致使信贷人员走向两个极端，或“拒贷惜贷”，或置规章制度于不顾，随意放贷。
2、执行制度不到位。一是贷款三查制度没有得到有效落实，贷前不尽职调查，信息不真实或伪造、编造占比较高，触目惊心，贷前调查工作很不到位。二是按照相关规定，大额贷款必须实行双人调查，贷审小组要严格审查，信用社主任要慎重决策，必要时要实地核查，但部分信用社没有真正落实两人调查制度，调查报告不能准确反映被调查人的信誉、经营风险和偿还能力，不能准确识别和计量贷户经营风险，缺少防范和化解信贷风险的方案；贷审小组审查决策基本依赖于客户经理的调查报告，未能对上报贷款资料的真实性进行全面的审查。三是受人员所限，贷后管理形同虚设，致使多户贷款一户使用、转移贷款用途等问题，不能及时发现，妄谈采取控制措施。信贷各岗位缺乏监督制约，信贷检查存在走形式、走过场现象，对问题闻而不查、见而不报、隐藏不报。四是责任处罚较轻，责任追究弱化，惩戒作用不明显。从近几年责任追究的情况看，虽然对违规信贷人员进行了处罚，但对信贷损失较大、违规贷款较为严重的个别信贷人员，处理较轻，或不了了之，对管理人员的问责，几乎是空白，没有起到应有的惩戒作用，成了少数客户经理效仿的对象。
3、信贷人员的素质亟待提高。一是个别客户经理缺乏道德操守，有的泄露信用社商业秘密，甚至内外勾结，帮助客户诈骗和骗贷，出现了道德风险和操作风险。二是部分客户经理业务素质较差，不了解“三查”的基本内容和要求，不知道如何进行“三查”，没有真正了解客户，没有真正了解客户的业务，没有真正了解客户存在的风险，根本把握不了信贷投向，在贷款投放时就存在严重隐患和风险。三是有的客户经理合规意识淡薄，把信贷工作作为权力，作为捞好处的手段，把规章制度置于脑后，在贷款中不讲原则讲关系，不给好处不办事，给了好处才办事，好处大了乱办事，为所欲为，拿制度当儿戏。有的参与高利贷，损坏了信用社的声誉。四是有的客户经理缺乏责任心，对信贷工作满不在乎，不认真做好“三查”，对客户真实状况不了解，对客户真实的信贷需求不掌握，对国家的产业结构调整政策不掌握，就盲目、想当然放贷，致使贷款难以收回。有的对分管的贷款听之任之，放任自流，不及时采取有效措施进行催收，特别对风险贷款，没有防范措施和处置办法，错过了清收时机。
4、没有建立全面风险管理体系。目前，贷款流程缺乏系统科学的信贷风险防控技术和手段，没有将风险管理渗透到信贷业务的整个过程和各个操作环节，存在忽视表外资产等问题；对集中度风险、行业系统风险关注较少；信贷管理粗放，担保结构设置不合理，有效抵御风险的能力较差。
二、农村信用社提高信贷资产质量的思路和措施
目前，农村信用社在资产质量和信贷管理中存在一些问题，风险防控的形势比较严峻，已严重制约了下一步银行化改革和科学发展。为此，要高度重视，加强调研，尽快加强信贷管理。
1、着力抓好信贷队伍建设。一是建立信贷从业人员准入机制，明确信贷各职位要求，通过资格考察，按岗选人，尽快建立一支坚守职业道德、作风优良、业务精通的专业化信贷队伍。二是制定信贷人员培训规划，坚持不懈地进行职业道德教育和业务培训，全面提升信贷人员的素质，让信贷人员掌握信贷制度，知晓风险点，减少不规范行为，增强认知风险、防范风险和化解风险的本领。三是完善客户经理制约监督机制，按照“尽职免责、失职重罚”的原则，严格执行客户经理廉洁从业标准，实行红线控制，强化问责追究，狠刹办贷过程中的不正之风，对违反规定造成影响的，坚决从严从重处理。完善客户经理退出机制，畅通进出渠道，保持队伍的纯洁性和稳定性。
2、着力完善信贷考核办法。农村信用社要认真总结经验教训，学习先进经验，探索符合实际的经营指标考核办法，科学设置有关信贷资产的考核指标，更加注重服务、管理和贷款质量，努力解决“重放轻管，重规模轻质量”的问题，促进经营状况的根本好转；修改完善客户经理绩效考核细则，逐步引入模拟利润考核，实施等级客户经理制，在合理界定责任的基础上，根据岗位贡献大小、业绩多少、客户优劣以及信贷质量高低，量化考核，动态管理，激发信贷人员拓展业务、清收不良贷款的积极性。
3、着力加强信贷管理制度建设。一是组织力量对现有的信贷制度进行汇总梳理，做好规章制度的废改立工作，特别针对信用等级评定、贷前调查、授信、审查、贷后管理等方面的风险点和薄弱环节，明确原则、步骤和方法，在操作层面实现硬约束，全面规范信贷管理。二是按照银监会的要求制定《农户贷款管理办法》，实施细则，完善法人治理，优化组织架构、管理机制和业务流程，通过增加家庭成员担保等措施，加大对个人贷款的风险防控力度。三是制定表外资产管理办法，加强表外资产管理，防止二次损失。四是坚持贷款第一责任人制度的前提下，制定和实行合规免责制度，确定合理的贷款损失率，对新增不良贷款超过“容忍度”的，严格追究责任，予以通报批评；对因违规操作和道德风险造成贷款损失的责任人，坚决给予严厉处罚；对因系统性风险、借款人意外或经营不善造成贷款损失的责任人，可以免于追究。五是完善信贷责任追究制度，既要追究第一责任人，又要追究管理责任、审查审批责任；既要追究当事人的责任，又要追究“闻而不查、见而不报、隐藏不报”的责任。要完善检查稽核责任制，改进信贷资产检查手段和方法，对存在的问题认真查处，对违反纪律和规章制度的，该告诫的告诫，该通报的通报，该曝光的曝光，该查处的查处，该追究的追究，决不能手软。不断开展信贷风险大排查和“九种人”排查，特别对大额贷款，要换人进行贷后检查。
4、着力加强信贷风险防控。农村信用社要认真学习研究央行《中国农村金融金融服务报告》、银监会监管风险提示，严把贷款投向，从源头上控制贷款风险；密切关注行业、客户群体等系统性风险，仔细梳理，列出风险较大的企业和行业，制定退出计划和措施，早预警、早识别、早处置，避免和减少资产损失；开展信贷客户风险大扫描活动，发动信贷人员和信息协理员，尽快摸清客户的风险状况，有的放失地做好风险防控工作。对借新还旧贷款，农村信用社将最大努力现金清收；对不能现金清收的，按照“锁定余额、严控新增、堵疏结合、分类处理”的原则和借新还旧的“四个条件，严格办理，并通过抵押担保、增加受益人担保等措施，提高清收的可能性。
关键词：房地产；统计监测；美国
中图分类号：F113.7文献标志码：A文章编号：1673-291X(2009)09-0181－02
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（US Census Bureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（National Association of Realtors, NAR）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。
2.全美住房建筑商协会（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（Housing Market Index，HMI）和住房机会指数（Housing Opportunity Index，HOI）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（Weekly Applications Survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此PHSI是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3―4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的PHSI，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（Single Family House）旧房的销售数量和价格数据。NAR网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向NAR的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（NAHB）通过调查公布的指数主要包括：NAHB-Well Fargo房地产市场指数（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房机会指数（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋改建市场指数（Remodeling Market Index, RMI）。
HMI基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。HMI是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。
HOI的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成HOI的两大因素为收入和住房成本。收入方面，NAHB住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，NAHB假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，NAHB每月从第一美国不动产经纪公司（First American Real Estate Solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。HOI即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。
2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于GDP的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。NAHB的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。NAHB通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。NAHB的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（Current Market Conditions Index），二是未来预期指数（Future Expectations Index）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（Market Index）、购买指数（Purchase Index）、再融资指数（Refinance Index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（FRM/ARM Index）、常规指数（Conventional Index）和政府指数（Government Index）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（ARM Indexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
[1]Patrick A. Simmons, Housing Statistics of the United States, 2d ed. Bernan Press, Washington D.C. 1999.
【关键词】微小贷款 北部湾银行 业务拓展
广西北部湾银行股份有限公司是经中国银监会和广西壮族自治区人民政府批准成立的区域性、国际化、股份制优质特色银行。微小贷款业务是北部湾银行主打的特色业务，是指按一定年利率并要求客户符合提供保证人等相关条件的，向急需用资金解决经营问题的个体工商户或小企业业主借出贷款的一种信用活动形式。随着北部湾经济风生水起，中小企业成为广西经济发展的重要力量。但由于中小企业特别是个体工商户存在信用等级差、资本实力弱且往往不能够提供符合银行要求的抵押物等问题，很难从银行获得贷款。因此，解决微小企业的融资问题更具有经济意义。
一、微小贷款运行环境
我国刚开始发展微小贷款时主要是针对农户以一种近乎是义务性的支持模式走的，但微小贷款的本质是一种金融服务。我国微小贷款发展到今天，微小贷款的服务对象也从农户扩大到了更多不同身份的人身上。微小贷款这一金融服务的快速发展不仅为个体工商户和微小企业打开了合法合理的方便之门，更为中国的信贷业务开辟出了一个丰富多彩的市场。如今，微小贷款已经发展成为各大行非常重视的业务和个体工商户和微小企业扩大经营的重要帮手。
南宁作为广西的首府城市，南宁市是大西南商业集散中心，全市现有各类商业批发，第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于绝对领先地位。目前，北部湾银行与南宁80%以上的中小企业建立了合作关系。
目前北部湾银行在南宁市拥有57家营业网点。相继组建了崇左支行、玉林分行等异地分支机构，还在广西田东、岑溪、宾阳分别发起设立了3家村镇银行。今后广西北部湾银行北京、上海、成都等各大城市开始逐渐铺设网点。随着东盟博览会等一系列重要经济政策会议永远落户南宁，南宁的经济在近几年都保持着较高的发展速度，同时南宁市的个体户和私营企业也开始加速发展，同时伴随着南宁市大范围的进行城市整改，从中我们可以看到众多的微小贷款机会，微小贷款在风生水起的北部湾经济区发展潜力巨大。
二、北部湾银行微小贷款业务优势分析
通过选取其他四个银行并进行比对来大致介绍北部湾银行微小贷款业务的优势。本文选取广东发展银行、中国银行、兴业银行和工商银行四个银行的微小贷款业务来与北部湾银行的微小贷款业务进行横向对比。选取这四家银行的原因是他们分别是中国最具实力的国有商业银行的代表和中国金融体制改革后首批进行股份制改革的代表。
（一）灵活定制客户所需的贷款金额
北部湾银行微小贷款业务的贷款金额是5000元至50万。实际操作中若是有特别需要且通过信贷员具体调查的客户，可以向本行的审贷委员会申请范围以外的贷款金额。北部湾银行微小贷款业务是少数几个能尽量为需要小金额贷款（符合条件）客户提供贷款业务的商业银行，而对上表所列的四家银行来说，太大众、太小额的贷款客户并不是他们的主要客户对象，即这几家银行普遍对客户所申请的贷款金额有所限制，并不具有北部湾银行微小贷款业务提供的灵活贷款金额的特性。
（二）让客户以提供保证人的方式进行担保
北部湾银行微小贷款业务的担保方式是保证人并且不需要任何抵押。在实际操作中，对于有大额贷款需要的微小企业贷款者，北部湾银行可能会要求其提供除了保证人以外的担保方式来减小贷款风险。保证人制度也是北部湾银行微小贷款业务的一大特色。事实上，很多个体工商户和微小企业业主在同一时间可能进行着不同的贷款，而大多数银行的贷款都是最需要特定物质来进行抵押的。保证人的制度不仅为这类同时有多项贷款的业主避免了拿抵押物再次进行抵押的麻烦手续，也为其他类型的客户免去了对抵押物进行资产评估等的各项费用。
三、北部湾银行微小贷款业务劣势分析
（一）营销模式受限
媒体类广告是很多不同行业的企业在宣传自己的业务时所选择的营销渠道。北部湾银行也在少数电视台和公交站布置了自己的媒体营销广告，但除此之外，缺少更多的媒体广告营销工作。据北部湾银行内部人士说，以前他们也尝试过一些比较丰富的广告营销策略，虽然得到了很好的反响，但也招来了很多金融诈骗风险，于是就逐渐取消了某些广告营销。笔者看来，充足适当的多媒体广告营销是将微贷业务特色向大众推广的必要方式。
（二）目标客户受限
成功的有活力的微小信贷机构应该通过一系列的金融产品创新来为更多不同类型的人群提供微小贷款服务，也只有那些真正符合各类客户需要并根据他们的特点所设计的贷款服务才具有持续发展性。北部湾银行微小贷款业务所面向的客户群很广，但也有一些人群是在其锁定的客户范围之外的，比如不接受创业人群的申请。但北部湾银行即将在北京、上海、成都等等创业氛围非常浓厚、经营链条不断拓展的城市开办分网点，假如继续保持对创业者和专业者拒绝提供贷款的态度，这部分客户就会流失。
（三）贷后工作受限
监控工作是北部湾银行微小贷款部门发出一笔贷款之后一项重要的工作，其目的是在于监控客户每月按时还款的能力并将还款逾期率控制在银行可接受的范围内。就具体的操作来看，每个月的监控任都需要信贷员亲自到客户所经营的场所去进行实地调查。这种调查在批款之前是非常有必要的，但在批款之后仍采用实地调查的方式就浪费了信贷员可能创造新客户的机会，即是无形中提高了机会成本。针对这个问题可以建立一套信息管理系统，将客户每月的经营情况输入系统让银行进行审核和记录。
四、北部湾银行微小贷款业务改善建议
以贷款时间轴的角度来分析的话，北部湾银行微小贷款这一业务包括了贷款前、贷款中、贷款后三个主要阶段；从所相处的对象来说，整个业务会和潜在客户、当下客户和未来客户相处；在工作分配的角度上来看，这个业务又包括了营销工作、申请工作、调查工作和监控工作四个部分。从不同的角度去看，微小贷款业务由不同的元素组成，每个元素都是这个业务的重要组成部分。这里从北部湾银行微小贷款业务的营销工作、客户定位和监控工作三个方面提出改善建议。
（一）多元化的广告营销模式，扩大业务知名度
减少广告营销中所透露的微小贷款业务内容，减少金融诈骗集团为自己的诈骗行为做准备所能够获取的行内信息；建立严格的客户筛选制度，通过一系列对身份、经营业务等基本信息的调查防范金融诈骗行为；建立严厉的惩罚手段，对被发现进行金融诈骗的组织或个人通过法律手段严惩；提高信贷员的业务知识，分辨金融诈骗组织。避免金融诈骗事件的方式需要一定人力物力的投入，但广告营销立竿见影的成效一定能够覆盖掉这一系列防范措施需支出的成本。
1.电视广告营销。电视媒体营销主要针对长期在家的潜在客户，电视广告营销主要是起到一个直接或间接宣传的效果，即使看到北部湾银行电视广告的人并不是直接的客户，但他们也许就会把信息告诉直接客户，于是在无形中我们挖掘出了一批潜在客户。
2.报刊广告营销。报刊广告营销主要针对长期守在店铺并习惯从各种报刊获取信息的个体工商户。大部分个体工商户由于长时间身处自身的工作地点，他们的店铺内很少会有电视机等影视家电，大多数个体经营户都是通过报刊来获取每日最新信息或者打发没有客户光临的空闲时间。
3.移动广告营销。移动广告营销主要是针对日常上下班的白领人士和微小企业业主。移动广告主要铺设的地点是写字楼电梯旁、公交车上、餐厅走道等大多数白领和微小企业业主经常会经过的地方。这类人群通常较忙，但可以通过抓住他们的生活细节去营销北部湾银行微小贷款的业务。白领人士跟电视广告营销所挖掘的过程中需要的角色一样，起到了将信息宣传给潜在客户的作用。
（二）提高信贷员风险把握能力，扩展目标客户群
北部湾银行微小贷款部门可以先逐步开拓创业者和转业者这两种人群的市场，将之前所积累的经验和在新市场所积累的经验相结合，打开新客户群。产生业绩后可以用部分资金来进行微小贷款工作人员风险把握的培训，从而减少因风险控制不好发生坏账的几率。具体的人员培训如下：
1.对信贷员的调查技术培训。对于新开辟客户群的调查是非常必要的。由于之前没有接触过创业者和转业者的贷款业务，信贷员并不了解这两类人群具有什么样的经营、现金管理、投资计划等方面的特点。因此应该对创业者和转业者所具备的特点来对信贷员进行调查培训。调查培训的内容应该包括了解创业者现有的资金支持、创业经验、创业合伙人、创业主营业务及其市场前景、已经具备的创业优势条件和创业面临的主要问题、创业后的详细经营计划及其可行性等等内容。
2.对信贷员的会计知识培训。现有的调查表里附有资产负债表、损益表和交叉检验表三个和会计只是紧密相连的调查项目。但由于创业者和转业者并没有新店的经营数据，这就要求信贷员具备新的会计知识去审核这两类人群的现金流、固定资产等等资金实力。总的来说，对会计知识的强化培训是为了保证创业者和转业者自身有足够的经营能力、主要经营业务有足够的月利润空间以达到稳定、不逾期的还每个月所需利息和本金，也就是他们经营的业务所能产生的利润必须覆盖同期可能产生的风险。
3.对审贷委员会风险管理能力的培训。审贷委员会是微小贷款业务的核心部门，也是决定一笔贷款是否能发放的最终决定部门。只要这类部门的管理层具有缜密的风险管理知识，创业者和转业者的贷款风险就能比较顺利的被规避开。
五、结论
本文在有关理论的指导下，结合北部湾银行微小贷款的案例分析，认为对中小企业的贷款不能拘泥于传统的模式和流程，应该根据中小企业的特点，转变观念，大胆创新，从风险识别、风险计量、风险控制和营造良好外部环境等方面着手.可以有效降低中小企业贷款风险，从而缓解中小企业融资难、银行放贷难得两难困境，最终实现中小企业发展，银行获益的双赢局面。进而可以推动整体经济的良好运行与发展。
参考文献
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其次，员工的观念在转变，他们已经成为企业发展的中坚力量。改制前的国营企业是职工的铁饭碗，职工工作的积极性不高因而极大地影响了企业的效率和效益;改制后，员工是以打工者的身份与企业建立合同关系，企业的绩效与员工的工作挂钩，并且对技术骨干和优秀管理人员进行各种方式的奖励，极大地调动了员工的创造性和积极性。人是企业中最重要的资源，在新的体制和优秀的企业家的带领下，企业的员工正在以积极的心态为企业创造越来越多的效益。
在对企业的发展状况进行了解的同时，我们还以调查报告以及座谈会的方式与企业直接接触，对企业的中小企业融资状况进行了深入的调查。
(一)中小企业融资贷款现状
赣州市虽然是全国第二大设区市，但城市规模比较小，招商银行、光大银行、上海浦东发展银行等股份制商业银行在赣州市没有设立办事机构，主要的金融机构有工农中建四大银行、地方商业银行、农村信用社、中小企业信用担保机构。从访谈中，我们对中小企业在中小企业融资过程中对这些金融机构的选择情况做了了解。
一般情况下，工农中建四大银行仍然是民营企业贷款的主要来源之一。然而， 虽然大多数民营企业仍然将四大国有银行做为贷款的选择之一，但是被调查的民营企业对从四大银行进行贷款的前景仍然不太乐观。此次调研的民营企业普遍认为，就四大国有银行而言，随着银行的改制和银行业风险的加大， 四大银行受地方政府的行政影响将会越来越少， 虽然国家积极提倡和鼓励银行加大对中小企业的贷款，然而，从一系列的财务指标要求到抵押品等等严格的条件，民营企业仍然感到从四大国有银行贷款的门槛过高。
从调查中我们发现，商业银行在中小企业贷款中同样占很大的比重，这说明商业银行在扶持中小企业尤其是民营企业发展中将起着越来越重要的作用。与四大国有银行相比，虽然其贷款利率较高，但被调查的企业普遍认为商业银行贷款方式更加灵活、贷款手续更加简便，对于中小企业贷款的门槛较低;此外，地方政府对于地方商业银行仍然有较大的影响，如果企业贷不到款，由政府出面，还是能起到一定的作用。然而，一个不容忽视的问题是 商业银行是以盈利为目的的 ，对于机械加工等微利经营的传统制造业而言，从商业银行获得贷款仍然存在一定的困难。
农村信用社是最容易获得贷款的机构，由于信贷员扎根于民间，对贷款者比较了解，所以一般的小额贷款比如 5 - 10 万元，只要贷款者出示身份证就能获得信用贷款。由于从农村信用社获得的贷款一般都为短期贷款，贷款期限不超过一年，因此稀土的采矿主(多为个体经营者)常常用此方式获得贷款。虽然其贷款年利率高达 10 %左右，但是其简便、快捷，在赣州网点相对也较多，仍为多数中小企业主所青睐。
由于赣州市中小企业信用担保机构建立的时间还不长，我们所调查的企业大部分对信用担保机构的作用持保留态度，认为它的建立不能很好地缓解企业贷款难的问题。首先，通过信用担保机构需要付出一定的成本，比如提供反担保等，其费用不会比向银行提供抵押品获得抵押贷款低;其次，企业还存在着要贷款就要提供超额的抵押品的意识，认为只有通过手续齐全、超额的抵押品才能获得贷款，没有想到利用资产的杠杆作用——通过信用担保机构提供的担保，放大抵押品，获得比抵押品价值大得多的贷款。由于以上原因加上信用担保机构运行时间较短，在被调查的企业中只有一家通过信用担保机构获得了贷款， 其他 均通过其他方式获得贷款，并且对于以后是否通过信用担保机构进行贷款持保留态 度。 但信用担保机构对处于扩张期的企业的中小企业融资却有着很大的作用，处于此阶段的企业，其资金需求量大，但能提供的抵押品有限，通过其提供的担保，对抵押品有放大作用，一般为 1 ： 5 ——即 100 万的抵押品能获得 500 万的贷款，而据调查，信用担保机构仅收取 5 %左右的担保费，这与企业抵押品的评估、抵押登记手续等的费用差不多。由于中小企业信用担保机构的宣传力度不够以及企业对其认识存在的误区，在一定程度上限制了其作用的发挥。
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