1.1房地产行业的发展促进了国民经济的增长
市场经济的发展促进了房地产行业的进步，从相关的资料中可以看出，我国房地产生产总值达到一个固定值的时候，会对国民经济产生加大的推进作用，进而提高人们的生活水平。另外，房地产行业推动国民经济的发展主要表现在不同的方面，比如，促进了社会经济、就业发展等等。
1.2房地产行业的发展促进了社会财富的积累
房地产行业是社会财富的重要组成部分，不仅为社会财富的积累创造了前提，还对国民经济的发展起到了一定的促进作用。而且，房地产行业的发展主要是以获得利润和经济效益为主，因此，在社会财富积累方面做出了巨大的贡献。
2国民经济与房产经济波动的主要经济因素
上文中已经提到，房产经济是国民经济的重要组成部分，所以，房地产的波动状况也直接影响到国民经济的发展。从经济的运行要素中可以看出，经济支出、收入以及生产等环节是较为重要的。具有一定的因果联系，组成了经济发展的体系。
2.1四种经济因素彼此紧密联系
在经济系统中的支出、收入、生产以及需求等环节中，任何一个环节出现了问题都会对整个经济发展的状况产生严重的影响。但是每个不同的环节也会受到不同因素的影响，其中较为常见的就是需求因素，在实际的经济运行中可能受到消费以及投资等因素的影响。
2.2因果链中自我的转折性
在经济发展的过程中，进行自我积累形成的某些因素会受到一定的阻碍，也就是达到了某种瓶颈的状态。房地产经济和国民经济发展的过程中，就比较符合这一经济发展规律。也就是扩展行为受到阻碍的问题。下面就对扩展行为造成阻碍的因素进行简单论述：
2.2.1在因果链扩张过程中会出现恶性循环现象在经济周期波动中期和初期，生产结构和资源供给情况都呈有序化发展，但在波动后期，伴随资源供给不断的恶化，导致生产结构失调，进而在某种程度上使各部门之间的资源竞争程度加大，并在某种程度上使资源供给恶化程度增大。从上述分析可知，因果链运行会导致经济周期基本和内在的核心波动，从而造成收缩和扩张交替进行。每次经济周期波动的特点都是不同的，通过支出、生产、需求等环节来对因果链基本波动形成影响。
2.2.2核心因果链的自身结构变化经济发展中，因果链是由各环节发展扩张而共同形成的，各环节会彼此影响和制约，每个环节发展都会受其他环节的影响，因此这是一个合理有序的连接过程。因果链在其发展的过程中各环节中的作用力都是根据一定比例来分配的，每个环节的自身承受能力是不同的，当此种承受力超出自身承载范围之时，便会出现逆反的情况。
2.2.3因果链运行的过程便是自我积累过程作为自我积累的一个过程，因果链运行也是自我放大的过程。比如，某需求扩张必然会造成消费和投资需求的扩张，从而使生产也大范围扩张。而中间产品和消费品生产扩张又是投资品扩张造成的，前两者扩张又会造成后者扩张，支出增加也会受收入增加影响，而支出增加又会造成需求的进一步扩张。在扩张中，将会对经济活动活跃程度加以调节。但初始扩张会造成因果链中的积累扩展，也就是原本的初始扩张并没那么大，但在其向下传递中常常会受其他因素影响进而扩大几个倍数。
3对国民经济与房地产经济波动产生影响的政治因素
国民经济的波动，容易受到政策的影响。所以，政府各项政策全都具有一定的加强波动和抑制波动的作用。如下为政策影响及其具体对策。
3.1国家的经济发展过程中
有时会对国家政策进行相应调整，并且在进行政策调整之时通常调整都是不规则的，但是经济的发展具有一定的规律。
3.2在无价调整和市场管理以及经济结构管理和经济增长等基本问题方面
，所有政府部门的行为都是同步的。自上个世纪九十年代以来，我国的经济便呈逐步上升的趋势，并且房地产经济的发展速度也非常快，只在九二年一年之内其产业增加便超过三倍。造成此种状况形成最为主要的原因便在于政府的纵向行政干预结果。中央政府不仅要对国民经济整体进行协调，同时还要对国有的大中型企业进行直接干预，干预的内容包括生产、分配、投资等所有的环节，而这当中甚至还有来自部门、行业的干预。
4结束语
[论文摘要]新经济时代的到来，使我国的支柱产业——房地产业面临着前所未有的机遇和挑战。我国的房地产业向何处去，备受世人的关注。文章从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。
新经济不同于传统经济，它呈现出很多特征。首先，新经济的社会网络化，使得整个社会对信息的获取处理都变得极为容易和便捷。其次，在新经济时代，人们的生活习惯开始改变，如电子商务的发展，使得人们逛商场购物的习惯将会逐渐改变。再次，新经济时代的资本运作、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化。
传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于。在其漫长的开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机。
新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。我国的房地产经济向何处去，怎样才能步入一个健康、正规的轨道?有必要进行理性的分析和思考。为此，笔者从以下三个方面提出自己的看法。
一、房地产经济对我国经济的拉动作用
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：
(一)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。与之配合发展
发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70—220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。
(二)房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所
房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。
(三)住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面
房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。
二、房地产经济中存在着非理性的行为
我国地产市场中存在着的非理，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理具体表现为：
(一)以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程．
在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”，其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发，基本建设的投资效益大大下降。
(二)片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向
在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家，正处于社会的转型时期，产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。所以在以后相当长的时间内，产业结构的特点是：第一产业仍是基础，第二产业还将占主要比例，然后慢慢地由以第一、二产业为主的结构向以第三产业为主的结构过渡，由中低技术产业、中低消费结构向高新产业、高消费结构过渡，需要经过多次产业结构调整才能实现，何况各地经济发展很不平衡。另外，各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型城市、经贸汇聚型城市、港通枢纽型城市、消费服务型城市、文化风光旅游型城市，还有各种因素的相互交叉渗透，这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价
土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。
(四)政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热
在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。其“寻租”者有i：第一，“地方保护主义者”的寻租，主要表现为不合理地分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租。通过优先占有土地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”，其实它们的活力相当程度上来自本该属于全民所有的地产收益，其中以形形的房地产开发公司为最。另外一些“三资”企业、国有、集体企业以及机关事业性单位也在积极“寻租”。第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，庇护亲属、裙带关系、分配偏爱，给予特定户优惠合同和价格，优先照顾追随者，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这种“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，分配不公，将成为腐败重要滋生地。
三、房地产经济发展的未来应然走向
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。
(一)合理规划建设用地，搞好“城市经营”
很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发，以科学发展观看待城市建设。
(二)强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化
综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。
(三)加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平
如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。
1.房价本身的形成直接诱因，来自购买方和出售方的协商议价。
只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。
2.房地产经济的产业链延伸。
房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。
二、房地产成交价格影响因素分析
1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。
就房屋的宜居性要求来说，不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求，但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以，单从2014年5月份数据来看，超过25000每平米的住宅只有12%，这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天，极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的。与此同时，有29%的房屋售价落在了15000~25000的区间中，26%的房屋售价落在了10000~15000的区间中，此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6000元以下区间、6000~8000区间、8000~10000区间中分别占有的比例为3%、11%和19%，本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。
2.投资用房产的需求对于房价的影响。
房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场，而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因，也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲，因为投资用房地产之前囤积量的存在，以及投资人止损心理的存在，房地产售价可能出现成本倒挂的现象。
3.房产供应量对于房价的影响。
就以居住为目的购买房地产购买者来说，其需求是接近刚性的，而以投资为目的购买房地产的购买者来说，其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升，而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来，杭州房价的连续下跌，也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是，因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在，房地产价格不会出现理论上的暴跌，而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。
三、地产开发企业的对策
1.积极控制土地保有量和开发量的关系。
开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。
2.合理调查市场，做好产品定位。
房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。
3.实行集约式资金管理。
集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。
四、结语
关键词：房地产；国民经济；关系
一、房地产业在国民经济发展中的作用
1．房地产投资有效地促进了国民经济的增长。近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。以江苏为例，江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。1991年~2002年，江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长，明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。
2．房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。
3．房地产对GDP的贡献。以江苏为例,1991年房地产业对于GDP的直接贡献率为6.34%，1991年以来，房地产业对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大，至2002年其贡献率已超过10%。因此，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
4．房地产业对居民居住条件改善的贡献。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增长4.36%。计算1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的相关关系。
5．房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。
目前我国城市建设用地约1.34万平方公里，加上建制镇，城镇存量土地已达2.5万平方公里，如果以每平方公里5亿元资产计算则约有12.5万亿元，如果再加上几十亿平方米的房屋资产，房地产业是我国国民财富的主要构成部分。
6．房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。城市是经济社会在空间上聚集的地区，在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市巨大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投入。在市场经济条件下，这些投入都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资，有些还可以取得一定的利润，然后再投入城市的基础设施和社会设施建设，进一步改善城市投资环境，把城市建设管理纳入良性循环的轨道。
7．发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。以江苏为例，2003年1~10月份外商投资房地产共计154亿元人民币，同比增长57.86%。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。
二、影响房地产业发展相关因素的分析
1．政府政策。房地产业是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之—。从上述国民经济与房地产的关联度可以看出，只有促进房地产业的发展，才能加速国民经济的发展。
2．市场规模。市场规模即市场需求量，市场需求量的大小是房地产业发展的前提条件。
房地产主要包括住宅、商业用房、办公用房、工业厂房等。其中住宅、商业用房、办公用房占其总量的97%以上。特别是住宅占整个房地产市场需求量的70%以上，因此居住人口越多，对市场需求就越大。同时市场越繁荣，流动人口越多，对商业用房需求就越大。商业用房占整个房地产市场需求量的20%以上。因此国民经济越繁荣，房地产市场规模就越大。
3．市场范围与开放度。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，它是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程随市场范围扩大而加快。
同时，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
三、制约房地产业发展的因素分析
中国是一个发展中国家，目前的经济发展正在成为世界经济增长的火车头。这为房地产业的发展提供了坚实的经济基础，但现实中，仍有一些因素制约房地产业的更快发展，这些因素包括：
1．城市化率偏低。2002年，我国城市化率仅为37.80%，低于世界平均水平13个百分点，但与我国国民经济发展水平相比明显偏低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。
2．房价相对偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比(即房价之比)在3：1至6：1之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅则难以形成消费热点。虽然从全国而言，房价收入已从1991年的7.32：1缩小到1998年的5.66：1，但不少城市的房价收入比仍然偏高，使许多居民难以承受。近日对江苏各市的房价收入比进行的调查表明，南京的房价收入比高达6.7：1，苏州房价收入比6.03:1,已超过警戒线，无锡房价收入比已接近警戒线，较高的房价使许多居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求。
3．房地产市场税费政策不尽完善。目前全国的房地产市场税费政策不尽完善，房地产开发建设中的税费收取有重复之嫌。房地产开发包括土地成本、建设成本、配套建设费。其中土地成本中已经包含契税，配套建设费中已经包括各种配套建设费用，但是营业费的收缴是上述各项费用的总和，这种费上加税，税上加税的税费政策必然使得房地产价格居高不下，制约了房地产业的发展。同时租赁市场灰色交易严重。随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住等不断扩大，房地产租赁活动异常活跃，但由于目前房地产租赁市场的税费负担过重，使大量房地产租赁活动以灰色交易方式存在。以南京市为例，房地产租赁市场的税费占租金收入的22.5%左右（17%房产租赁税+5.55%营业税），这在客观上制约了房地产租赁市场的发育。
4．经济实用房建设不足，拆迁矛盾日益增大。近几年来，安居工程的实施对加速解决低收入家庭的住房问题起到了重要作用，但是在实施中却明显“变味”。由于安居工程不仅需要投入一定的资金，而且需要无偿投入土地资源。各地政府为提高经营城市的能力，对经济适用房采取压缩甚至停止建设。同时由于近两年住宅价格上涨过快，加上我国宏观经济调整步伐，许多职工退二进三，下岗职工增加，造成拆迁安置户无法利用拆迁款购买所需房屋，给国民经济、社会造成了不良影响。
四、房地产业促进国民经济发展的政策建议
1．加快城市化建设的进程。我国城镇规模普遍较小，农村城市化水平低，吸呐与扩张能力弱，严重滞后于工业化水平。一般认为，城市人口占总人口的比重达70％以上，城市化进程才会稳定下来，而我国这一比重才37.8％左右，因此，城市化的潜力很大。在建设过程中一定要按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行城市化建设。
2．调整税费政策降低房价。房价与土地开发成本、房屋建筑成本以及房地产租赁价格有关。目前，房价偏高是与各种税费分不开的，因此，政府应在继续削减房地产有关税费的基础上为房地产业营造一个良好的发展环境。
3．进一步加快住房分配货币化改革步伐。目前，由于各城市体制改革的深入，企业改制成为趋势，国家行政机关、事业单位住房分配货币化补贴到位情况较好。但是少数城市改制企业还不够理想，影响了个人购房的全面启动。因此，应强化落实住房分配货币化的政策措施，特别要落实企业住房分配货币化改革措施，促进房地产业的发展。
4．完善房地产金融体系。一是完善住房金融制度，具体包括：（1）规范公积金运作，住房公积金信贷、结算等具体业务可委托商业银行办理，住房公积金管理机构转变为具有融资和贷款职能的政策性非银行金融机构；（2）构建住宅储蓄机制；（3）建立股份制、政策性、专业化的住房金融机构，促进公积金的保值增值。二是建立房地产共同基金。房地产共同基金的建立，有助于解决房地产开发资金的短缺，稳定房地产投资规模，解决房地产开发企业股份制改造中的规模问题和资金问题。三是促进房地产企业上市筹资。房地产企业的上市有利于房地产企业提高经营管理水平，也有利于企业无形资产及信誉度的提高，能为企业筹资及实现规模经营打下良好的基础。
5．大力发展经济适用房。政府在住房补贴政策实施过程中，应在大幅降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者，对一些连经济适用房也买不起的无房者，政府应提供额外补助。
参考文献：
1．胡荣华，韩健，张晓锋．江苏省房地产业发展趋势研究，2001年4月．
(一)房地产市场宏观调控基本概念
我们知道，所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制，国家通过实行宏观调控政策，利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡，进而抑制通货膨胀，促进国民经济结构的不断优化，达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控，就是指以国家政府为主，为促进我国房地产业同国民经济协调发展，而运用经济、法律与行政的手段和措施，从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制，促进房地产市场供需总量平衡，供需结构得到不断优化，进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控，实质上就是国家实施经济职能的一种行为，是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现，也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控，达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化，从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。
(二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念
我国的金融法律起步比较晚，如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见，金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显，并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标，通过调节和控制货币总供求行为，进而满足社会的总需求，不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求，为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象，适当遏制经济过快增长的速度，促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看，金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣，主要就是通过货币政策，确保币值稳定，促进房地产市场健康有序发展，进而推动我国经济社会快速健康发展。
二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
(一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国，随后逐渐波及到世界各地。由于次级抵押贷款给那些不符合抵押贷款和市场标准的借款者提供按揭服务，所以在一些经济不发达的地区很受欢迎。次级贷款对放贷机构来说是一项高回报、高收入的业务。但是，由于次级贷款对借款人采取比较优惠的政策，信用要求不高，等级贷款较低。因此，一般借款者的信用记录比较差。因此，次级房贷机构面临的投资风险就比较大。当前，美国次贷危机进一步恶化，全球房地产市场出现连续暴跌与下滑。由于受到美国次贷危机的影响和波及，我国房地产市场也开始步入低谷。在美国次贷危机中，世界几大投资银行几乎全军覆没，而商业银行也遭受到了严重的打击。美国次贷危机给住房抵押贷款带来了巨大的风险，因此，我国商业银行以及房地产市场要充分认识此次次贷危机爆发的真正原因，并结合我国房地产市场的实际，采取有针对性的对策措施。美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示，主要体现在以下几个方面：
1、对商业银行的教训及启示
美国次贷危机，使我们更能充分地认识和防范房贷市场的潜在风险，其对商业银行的教训是非常深刻的。我们知道，房贷一般都是以房产作为抵押物。但是，房地产的价值一般都是随着市场经济的发展变化而不断变化着的。当市场看好时，房地产价格就会跟着上涨，并不断提高抵押物的市场价值，进而降低了抵押信贷的潜在风险，也会不断促使银行扩大抵押信贷的资金与规模。而当市场处于低迷状态时，房价就会走低，银行处置抵押物比较困难。因为即便是拍卖了抵押物，银行所得的收益也是得不偿失。而且由于现代金融活动中资本的杠杆作用发挥不够，加上信用链极长，给房地产市场发展带来了一定的影响与制约。因此，房贷的潜在风险常常会波及到许多信贷交易主体，不仅给贷款银行带来很大的风险，而且还会影响银行体系的安全，更会制约整个经济的持续快速健康发展。所以，银行就需要在风险和收益中做到平衡，必须结合市场和自身的实际做出理性的选择，进而提高抵御、防范和控制市场风险的能力水平。
2、对金融监管部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国金融监管部门的教训及启示也是非常深刻的，并使我们更能充分地认识到金融监督管理部门的重要意义与作用。要想顺利地摆脱美国次贷危机的深远影响，这就要求我们必须着力在加强金融监管部门建设上很下功夫。一方面，要加快我国金融监督监督体制机制建设，促进金融监管不断向制度化、规范化和管理化轨道迈进。另一方面，还要在强化金融监督管理部门职能上下功夫，充分发挥金融监督管理部门在房地产市场中的监督管理作用，进而促进房地产市场健康有序推进。总之，我们必须通过建立健全完善的信息共享机制和规范的贷款机制，不断完善金融监督管理的行为。而且金融监督管理部门必须要着力加强对从事房贷业务的银行和保险机构的监督监管。在各类贷款过程中，要积极推行公开、透明的运作机制，及时向借款人提供相关信息，使其充分了解掌握有关信息，让其拥有充分的知情权与选择权，尽量减少和降低借款人的损失。同时，要积极推进标准化管理，进一步规范贷款审核程序、借贷标准等，逐步规范银行贷款行为和贷后服务。
3、对政府部门的教训及启示
美国次贷危机，对我国政府部门的教训及启示更为深刻，也使我们更加充分地认识到政府部门在调控房地产市场的关键作用。让百姓“住有所居”是政府应尽的职责之一，但“住有所居”并不是要人人都去购买房屋，让那些没有购买能力的低收入人群进入房地市场不仅会事与愿违，而且还会产生许多不良的影响与效应。这是因为，一个科学、合理的房地产市场结构应该是多样化的有机统一。首先，政府在金融法律特别是《银行法》调控房地产市场过程中，几乎不加任何干预，使得了房地产市场交易双方均构成了潜在的风险。但是，由于双方的交易属于市场交易行为，政府已经没有干预的必要。在金融法律特别是《银行法》的监督监管下，房地产市场发展创新逐步偏离了基本经济学原理和市场经济规律，不仅违背了银行信贷可偿还性的基本原则，而且没有注重借款人的第一还款资金和信誉，反而是依托于贷款抵押物不断升值的基础和前提上。此外，房地产市场产品结构比较复杂，使一些基本产品的潜在风险在市场交易过程中变得更加隐蔽，违背了市场经济发展的基本原则与规律。而且政府部门对房地产产品的调节控制不够规范与严格，致使其潜在风险逐步增大，超出了房地产市场的可承受范围。其次，金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易方式分为场内交易和场外交易，大量的房地产市场主要通过场内交易方式进行。一般情况下，场内交易都会受到交易场地和政府有关部门的监督监管。但是，由于场外交易具有非标准性和不透明性，所以场外交易基本上处于游离在监督监管体系之外。场外交易一般都是房地产企业与机构或个人间的私下交易，有其所产生的金融产品就属于在正常的流动法则之外创造金钱，不是真正意义上的货币，甚至只能够当成是一种商品、写有承诺的纸或电子符号。它存在于房地产市场正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的监督监管。再次，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为所产生的金融产品属于表外业务，因而不需要在银行的资产负债中体现。作为政府监督管理部门的银行对有关信息的披露一般比较有限，也使得其他一些监督监管部门无法得到关于调控房地产市场交易行为过程中金融机构经营及投资的金融产品的准确信息。所以，金融法律调控房地产市场交易行为一旦出现问题，监督监管部门在短期内无法准确获知相关问题的严重程度，必然导致了不能及时采取积极有效的补救对策与措施。最后，由于金融法律特别是《银行法》调控房地产市场交易行为过程中，缺乏统一、有效的房地产市场产品清算体系，交易不够透明与公开，政府有关部门实际上并不清楚市场上各种房地产市场产品的交易规模与分布。因此，一旦次贷危机爆发以后，政府有关部门一般在很长时间内甚至不能正确预测和估计次贷危机所产生的破坏程度以及波及范围等。而且信息的不够充分和准确，使得房贷机构得以在脱离消费者有效监督的情况下大量发放高价贷款。尽管政府相关监督监管部门都要求改善次贷的信息公布途径与范围，但是，效果很不明显。
(二)迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
近年来，迪拜以建设中东地区金融、物流与休闲中心为主要目标，推进了超过3000亿美元规模的投资建设项目。在项目建设过程中，政府和国有企业的债务就像越滚越大雪球一样不断增加。目前，迪拜政府总债务已经高达800亿美元。迪拜债务危机的主要根源主要是在于过度负债的情况下，房地产市场价格下跌所引起的资金链断裂。此次危机本质上就是美国次贷危机的延伸。其实，迪拜债务危机早在2008年已经初步显现出来，虽然由于当时迪拜的各种债务还没到期，国际上很多资金源源不断地涌入，使得危机得以推迟。随着迪拜各种债务的到期，加上世界各国经济的逐渐复苏，流入资金大幅度减少，最终导致了迪拜资金链的断裂，危机随即爆发了。迪拜债务危机所产生的影响，至今依然让我们记忆犹新。
1、迪拜债务危机所产生的深远影响
迪拜债务危机所产生的深远影响，可以分为短期和长期两类。从短期影响来分析，迪拜债务危机对全球经济与金融产生了不容忽视的冲击，主要表现在：首先，迪拜债务危机凸显出新兴房地产市场的债务风险仍然波涛汹涌，危机突出。受迪拜债务危机的影响，世界各地房地产市场纷纷不同程度地上涨，有的地区甚至达到几乎疯狂的程度。鉴于房地产市场急速增温，贸易赤字恶化，一些地区和政府纷纷采取相应的对策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地产市场流通货币纷纷贬值。试想如果迪拜债务危机得不到较为圆满的解决，房地产市场的债务成本可能就会显著增加，从而加大世界房地产市场的潜在风险。其次，一些避险资金从房地产市场逐渐流向发展中国家，其中包括中国房地产市场。迪拜债务危机使全球房地产投资者对发展中国家和地区房地产市场产生兴趣，从而有从发达国家房地产市场撤出资金的情况，进而纷纷寻找避险性较强的避风港湾。资金的回笼和投资者的避险心理，必然导致了一些币值低位反弹和暂时走强。此外，迪拜债务危机也是检验房地产市场资产泡沫极为有效的试验。在迪拜债务危机中，投资者将更加注重基本因素，更加看重发展中国家的潜在能力。房地产市场中经济增长相对较快，资金流转量较大，债务压力和潜在较大，但在发展中国家和地区，将会受到房地产投资商的关注。再次，迪拜债务危机使全球房地产投资者的信心受到打击和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有众多国家金融机构都不同程度地持有迪拜的债务，而大家纷纷担心迪拜无力偿还所有的债务，致使了很多金融机构不良贷款的大幅度增加。所以，迪拜债务危机对世界金融股票的恐慌情绪进一步增加，导致了世界各大银行均遭受到不同程度的影响，从而引领着世界房地产业的整体上涨。从长期影响来分析，迪拜债务危机虽然使得投资风险进一步扩大和蔓延，但是在全球范围内持续的可能性不大，不能逆转目前全球经济复苏的总体发展态势。因为当今全球流动性资金相对充足，低利率仍将维持，所以债务偿还的压力与风险相对较小。而且迪拜债务危机无论对我国的金融法律体系还是房地产业的影响都相当有限的。这是因为我国的金融机构与迪拜几乎没有直接的信贷业务关系，也没有直接购买迪拜的债券。另外就是目前我国经济复苏的主要原因是内需拉动的。
2、迪拜债务危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示
迪拜债务危机是在经济转型和城市建设过程中遭遇到的危机，这对于同样处于经济转型时期的我国有一定的教育启示作用和重要的借鉴意义。主要表现在以下几个方面：第一，信用贷款发放，需要进行风险控制。有经济学家通过对历史上多次银行危机的调查研究发现，每次银行危机都由毫无节制的信用贷款扩张所引起的。而这次迪拜债务危机在本质上也是由于过度的信贷扩张形成经济泡沫而引发的。近年来，我国各类银行信贷为了扩大业务，大量增加了信用贷款的资金投放量。在新一轮经济刺激运动中，地方政府为了配合国家的投资发展计划，在财政比较紧张的情况下，以地方政府的财政、信用作担保，从各类银行取得大量信用贷款，这就必然大大增加了我国银行信用贷款损失的潜在风险。当我国房地产业出现发展速度放缓、发展效益下降和遇到金融风暴袭击时，大量的银行信贷资金就极有可能变为死帐、呆账。如果银行没有充足的流动资本，必然会大大增加银行的风险，进而引发银行的危机。第二，房地产经济发展要适度。从迪拜债务危机的整个过程我们可以看出，虽然目前全球经济在逐渐慢慢复苏，但由于各国经济基础有所不同，因而依靠房地产来实现经济复苏依然存在很大的潜在风险。在债务危机发生的情况下，政府不敢贸然减少投资，退出起伏不定的金融危机中。当时在我国也曾经遇到这样的情况，受到“非典”等疫情和大量外汇的影响，引起了我国信用贷款投放过多，进而触发了通货膨胀。因此，我们要谨慎地选择适当的政策刺激房地产经济，但要结合我国经济发展状况和经济复苏情况来确定。第三，我们在推动房地产经济发展的同时，要预防房地产泡沫可能带来的潜在风险和危机。由于迪拜在经济发展转型过程中过度依赖房地产行业，其通过房地产的发展来推动经济增长具有很大的风险。因此，当出现资金链断裂时，就必然会引发金融危机。近年来，我国经济增长主要是依靠投资和出口拉动，而房地产消费对于经济增长的影响则不够明显。由于国际金融危机爆发，我国必须继续加大投资力度，促进房地产业持续快速健康发展。因此，我国经济增长越来越多地依赖于房地产市场的发展。当前，我国房地产市场价格持续上涨，资金大量流入，与迪拜有相似之处。所以，我们必须吸取迪拜的教训，防止债务危机发生。
三、现阶段我国银行法调控房地产市场的现状、存在问题及原因分析
(一)现阶段银行法调控房地产市场的现状
随着我国逐渐加快房地产的发展步伐，居民住房消费水平逐步提高，房地产金融市场规模不断扩大，在我国银行总业务所占的比重逐步提高。同时，我国住房金融体系特别是《银行法》逐渐完善，住房金融业务的经营方式也逐渐向多元化方向发展，多家银行共同经营房地产的格局已经初步形成，住房金融市场的竞争日趋激烈。
1、房地产市场发展不够平衡
为了进一步深化房地产体制改革，促进房地产市场健康发展，我国先后出台了一系列的房地产与金融法规政策，如《银行法》等，为房地产市场发展提供了良好的机遇，同时也带来了严峻的挑战。国内各大银行也纷纷根据《银行法》和其他法规政策出台一系列政策措施，加大房地产金融市场的经营力度，促进了我国房地产市场取得前所未有的发展与腾飞。但是，由于各地经济发展状况不尽相同，对房地产市场的政策措施也不尽相同，加上地区状况、经济发展状况、收入水平、个人意识等不尽相同，必然使得了我国房地产市场的发展极为不平衡。从目前我国房地产市场发展的情况来看，发展较快的地区主要集中在沿海地区，而中西部地区发展相对比较落后。
2、房地产市场结构发生变化
随着我国经济社会的快速健康发展，对房地产市场发展提出了新的更高的要求，也必然带来了我国房地产市场结构的变化。根据我国宏观调控政策和房地产市场发展的需要，国内各大银行纷纷把工作重心向房地产市场信贷方向转移，并由过去重点支持房地产开发贷款转向重点支持房地产消费贷款。因此，引起了我国房地产市场结构发生变化。从我国各大银行的统计资料可以看出，我国房地产市场经营的个人住房贷款余额占房地产贷款总额的比重逐渐呈现上升的趋势。
3、房地产市场竞争比较激烈
近年来，我国采取了一系列政策措施逐渐加快房地产的发展步伐，并把发展重点放在了房地产市场上。由此必然使得各大银行逐渐认识到房地产市场中金融法规特别是《银行法》在推动我国国民经济发展中的重要作用，进而不断刺激房地产消费需求和扩张。也使得了我国房地产与金融市场的巨大潜力和广阔前景不断得到展现。因此，国内各大银行纷纷结合自身实际与特点，从不同的视角分别以不同的措施进入房地产市场，使得房地产与金融市场的竞争日益激烈，并逐渐呈现白热化趋势。目前，在我国《银行法》以及其他有关金融调控政策的引导下，国内各大银行都纷纷扩大房地产信用贷款的规模，大力支持房地产市场建设与发展，不断刺激房地产市场消费，并在产品创新、提供服务、健全网络、提升质量等方面展开激烈的竞争。同时，各大银行不断健全体制机制，严格遵循法规政策，严格依照程序办理，使得住房信用贷款业务更加规范、合理，潜在风险得到有效控制和防范。
4、房地产市场资金占用过多
土地是房地产市场最基本的资源。按照我国以往的思想与观念，谁拥有的土地多，谁拥有的财富就多。随着房地产市场的日趋炒热，土地价格也随之疯狂猛涨。在我国，对工薪阶层和农民而言，住房一般都是其最大的财富。而他们要创造财富，必然就要从土地开始。这样，必然引起我国土地资源的逐步减少，价格也随之不断攀升，“地王”层出不穷，比比皆是。而以土地作为“命根子”的国人，在购买房屋以后，就等于购买到了不断升值的财富。在很多地区，土地价格往往都翻了好几翻。如此一来，必然使得大量的闲散资金流入房地产市场，造成了房地产市场占用资金过多。
5、房地产市场开发成本增加
房地产市场开发成本不断增加，已经成为了不争的事实。在土地等资源持续涨价的同时，建筑材料等价格也随着上涨，房地产开发运作成本不断增加。这样，必然进一步加大了房地产市场价格与开发成本之间的矛盾。而绝大部分房地产开发商也面临着开发资金严重不足的压力，房地产开发成本无形中增加了，许多房地产开发企业都存在着运作较为困难的困难与问题。一些房地产开发为了尽快回笼资金，纷纷不同程度的提高了新开发房地产产品的价格。对于普通家庭而言，购买房子本身就是一个非常沉重的负担，而房地产市场却一直居高不下，必然导致了购买房子陷入了价格越走越高的怪圈。
(二)现阶段银行法调控房地产市场存在的问题及原因分析
现阶段，我国金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场存在的问题是多方面的，其原因也是多方面的。既有主观方面，也是客观方面；既有政策的因素，也有市场的因素。由于我国过分依赖政策措施来调控房地产市场，所以，在这些的影响因素中，政策因素是其中最主要的原因。当前，我国银行法调控房地产市场存在的问题主要表现在以下几个方面：
1、房地产市场调控政策不够完善
房地产市场调控政策与其他商品走价格战经营策略不同，房地产价格一直居高不下将直接影响和引导着人们的消费需求。而由于我国经济适用房的调控政策不够明确，加上过分地依赖政策措施来调控房地产市场。因此，必然造成了我国大量高收入群体涌入购买经济适用房行业。当前，我国大多数地方发展经济适用房已经成为了房地产市场供应的主要途径。可以说发展经济适用房不仅平抑了过高的房地产市场价格，而且不断满足了个人购房的不同需求，还拉动了地区经济的增长速度与效益。但是，由于我国过分地依赖房地产市场调控政策，加之不够健全完善，在各地还普遍存在着中低收入家庭比较多，收入水平、界限、条件、购买能力、价格定位等方面的突出问题。
2、房地产市场调控贷款额度较低
目前，国内各大银行对于房地产市场调控贷款额度比较低。一般情况下，发放个人住房抵押贷款的额度基本仅占银行贷款总额的1%左右，远远低于其他发达国家的平均水平。而且，我国对于房地产市场调控贷款的期限则长短不一。这样，必然与当前我国经济发展滞后、收入低、房价高的基本国情不相符合。特别是在经济较为落后的中西部地区，房地产市场调控贷款就更加使人们难以承受，不能使广大中低收入者通过调控贷款来解决住房困难与问题。在国际上，很多发达国家的住房金融首付比例一般占房价的20%左右，甚至更低。但是，在我国，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。这样，必然使中低收入者望而止步。而且贷款利率偏高也是制约我国房地产市场发展的重要因素，虽然一些银行机构先后推出了一系列优惠政策，但由于条件标准比较高，对于一般买房者没有任何现实意义。
3、调控房地产市场抵押形式单一
从目前我国房地产市场发展的现状来看，我国住房贷款的形式比较单一，一般住房抵押贷款的限制条件非常严格，如先存后贷、抵押担保、一次整借按月偿还等。这样，不仅极大地打击了买房者选择住房信贷的积极性，而且也制约了买房者的自由选择性。当前，我国住房抵押贷款依然尚未大量形成与发展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比较低，融资渠道不够畅通，金融品种较为单一，难以有效预防和控制房地产市场潜在的风险。此外，银行转移潜在风险的方式比较单一，因此，各金融机构在发放房地产抵押贷款时一般比较谨慎，导致了我国房地产市场的发展受到了影响与制约。
4、调控房地产市场法规不够健全
当前，我国虽然研究出台了一系列有关房地产法律法规，诸如《银行法》、《民法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产管理法》等。但是，从总的情况来看，我国调控房地产市场的法律法规体系依然不够健全完善。主要表现为有的法律法规可操作性不强，更谈不上法律法规的保障，严重影响和制约了我国房地产市场的健康发展。此外，我国依然没有在政府的统一指导下进行有效的资金筹集，对房地产市场的资金筹集缺乏有效管理与监督。所以，房地产市场法律法规体系不够健全完善，也就成为了我国房地产市场的重要制约因素。
5、调控房地产市场服务发展滞后
调控房地产市场服务发展严重滞后，是我国房地产市场面临的又一难题。目前，我国房地产金融服务体系以及相关配套政策措施依然不够健全完善，在房地产贷款过程中的手续办理、房屋评估、资信调查以及风险管理等方面的效率比较低，相关的配套服务也不够到位。而在办理房地产抵押贷款时，不仅要严格审查贷款者的收入情况，而且办理评估抵押、担保抵押、抵押保险等的手续、条件和标准比较繁琐，效率一般不高，而且相关收费比较高。
四、提高银行法调控房地产市场有效性的策略思考
（一）构建房地产信贷风险的预警机制
在房地产行业中，履现信贷风险造成的严重后果。类似的信贷风险不仅造成大量资金流损，同时也造成了房地产行业的危机，因此加强法律风险，特别是信贷风险的管理势在必行。而在信贷风险管理中应列于首位的是对于房地产行业中信贷风险预警机制的构建。如何构建房地产信贷风险的预警机制呢？笔者认为有以下几个方面：
1、信息公开
国际经验和教训表明，银行体系深受房地产波动的影响。因此，健全的房地产市场调控机制必须考虑两个问题,一是房地产与房地产金融的良性互动,二是银行信贷资金的安全问题。因此，必须推行信息公开制度，确保房地产市场健康运行。调整房地产市场会分别影响到投资和消费,从而导致经济增长缓慢,金融稳定性降低。当前，房地产市场的未来很还不明朗，房地产贷款所占比率仍然较高,这在在目前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下，房价下跌很可能使银行体系受到房地产市场波动的巨大风险。我国房地产市场远不能满足数量庞大的自住房需求，并且相当数量的商品房投资及投机需求正存在于房地产市场中并将继续存在，在这种情况下，中央银行必须重视逐步建立和完善房地产风险管理和监管长期有效的机制，全面推行信息公开。
2、统一信用信息评估标准
中央银行需要按照《银行法》的规定，建立针对于房地产市场风险的预警机制，加大宏观调控的力度和对市场走向的预判。并且要使各个地区支行要对房地产市场时刻保持理智清醒的认识，结合本地区实际和自身发展优势，科学地制定政策以此把握住房地产贷款的规模和节奏。针对房地产市场的风险管理，要按照银监会的指引要求，完善各项内部控制制度，改善业务流程和风险管理流程，保证各项制度的落实和实施，保持较高的房地产风险管理能力。中央银行应当鼓励各商业银行根据宏观调控的要求，结合自身发展优势，提高创新能力，使房地产业务向差异化方向发展。同时，应当逐步加强对房地产风险信息管理系统的建设，特别是在一些中心城市,其监管机构应将房地产市场作为持续跟踪的对象，及时为各商业银行提供风险提示。中央银行及监管部门都应在实际中不断积累有关房地产的案例，以此其丰富管理经验,提高监管力度，建立房地产市场和金融业良性互助的长期发展关系。综上两个方面可以看出，在建立房地产信贷风险预警机制的过程中。为了维持房地产行业的正常有序运行，需要对信贷风险加以分析和预测，并建立高度精准的预警机制，只有这样才可以及时有效地解决并防范各种信贷风险。特别是对于一般的信贷风险，房地产企业只要处理的及时妥当，就可以很快转变为主动一方，从而战胜危机；但如果处理不妥，则有可能使房地产企业从此每况愈下，更有甚者会造成企业倒闭。因此笔者认为，建立房地产信贷风险预警机制是必要和有益的。
（二）建立多渠道融资体系
目前，我国的房地产行业中存在多种融资渠道，例如银行贷款、房地产信托、上市融资、海外房产基金和债券融资等。这些融资方式一同构建了房地产融资体系。为房地产行业的发展提供了必要的支持。房地产行业的信贷已经成为了银行的重要资产，所以一旦出现信贷危机将对银行的盈利状况和风险情况产生极坏的影响。在我国，房地产行业的融资仍然处于对银行信贷过分依赖的程度，此外还包括对股权、债券和基金等直接融资方式的不敏感。只有大力开发房地产金融市场，使其向多元化方式转变，并将房地产信贷机构的信贷风险分散，才可以将房地产行业的风险转变为由整个市场共同承担的形式。而对于房地产行业的融资体系我国也出台了相关的法律法规。早在2003年出台了“121号文件”，进而又出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2005年的“国六条”和“国十五条”等政策都将银行的信贷管理逐步完善。国家规定要严格执行住房开发和融资管理的政策，要积极发挥税收的作用，将信贷、土地政策的调节作用发挥到极致，同时也对擅自变更项目、违反交易规定、改变融资渠道、囤积房源和哄抬房价等一系列问题采取了配套的法律法规进行严格控制。其中对于融资渠道部分是对房地产信贷风险控制的一个重要组成部分。房地产行业融资的主要问题就是建立一个相对稳定的房地产融资体系并完善房地产行业金融法律法规。
1、完善法律法规
在我国虽然已经出台了不少法律法规，如《银行法》等，各地方也相应做出了相关指示，但是整个关于融资渠道的体系仍不全面。从整体角度讲处于滞后性。房地产融资向多元化角度发展，在出台新的融资工具时，并没有配套的制度及时跟进，造成了混乱的局面。因此必须要建立健全相关的法律体系，特别是针对新型的融资工具，要对其组织形式、流通转让已经收益来源分配等问题做出严格的规范，只有这样才能对我国房地产行业的融资多元化发展起到规范和保障的作用。
2、改革金融体制
（1）优先发展房地产投资信托
大中型房地产公司、信托公司的首要任务是加速发展房地产投资信托。目前，我国大中型房地产企业在无论是在资金、规模还是经验上都具有有一定的实力。如何引导大中型房地产企业合理利用现有的资源条件，通过建立半附属型房地产投资公司逐步实现企业经营模式的转型是问题的关键。大中型房地产企业将筹募的资金与集团的资金集中共同管理或者各自分开管理是目前较好的办法。这样，既可以投资经营集团的房地产项目，又可以对市场上较好好的房地产项目进行投资经营，使企业逐渐积累起大量的房地产资源和由此所产生的大量租金现金流。经营模式方面，应促进大中型房地产企业集团由开发型向经营型转型。将隶属于大型房地产企业集的房地产投资公司或经营公司的整体或公司部分优良资产打包组成为房地产投资信托，使其形成国外权益型的房地产投资信托。我国的一些信托投资公司因此具有了长期的经营业绩，获得了发行房地产信托计划中的经验。因此，房地产信托计划应作为大中型房地产企业与信托公司的基础，前期发行房地产投资信托的基金证券，筹募资金，后期通过购买房地产和抵押贷款来建立企业自己的资产组合。如何在发展中使公司型房地产投资基金得到逐步的完善也是大中型房地产企业的需要面临的问题。首先要做的就是要转变企业运营模式。公司的发起机构和股东需要清楚地认识到，应当将公司以拿地、建房、销售、物业一条龙的这一传统的全面开发模式向专业的、多元化经营模式转变。其次，要注意吸收、培养房地产投资基金管理人才。对于有着长期不断的扩张能力的大型房地产集团，应当在有限责任公司的框架内形成一个适于高级人才尽可能发挥其效率和展示其能力的运营平台，以一流人才形成的运营核心才是使其成为房地产投资基金业的领先者之一的必要条件。大型房地产硕士界团的集篡可以通过引进、实践、培训来实现，以此培养出集团自己的房地产投资基金管理人才团队，参股、合作、合资也是企业组建房地产投资基金的方式之一。将国内外的投资银行、投资基金等同本企业结成战略联盟，整合人才，共同分享管理经验。
（2）实行住房抵押贷款证券化
将住房抵押贷款进行整合，通过风险隔离、资产重组以及信用增级等方式，在房地产市场上发行住房抵押贷款债券，这一结构性融资行为即为住房抵押贷款证券化。住房贷款由于其期限长、贷款分散等特征，符合证券化条件。实行住房抵押贷款证券化是扩大个人住房贷款的资金来源的重要手段，这一手段也在很大程度上提高了商业银行的贷款能力，这些原本应该由商业银行独自承担的支付和利率风险被分散给了那些愿意并有能力承受这类风险的投资群体，使提高银行资产的流动性得到提高，在一定程度上调整了商业银行资产的负债结构。
（3）继续推动外汇管理体制改革发展，对外资流入进行有效管理
通过系统的体制改革措施及政策的综合协调，最大程度地减轻国际资本对中国房地产市场所造成的冲击和危害。真正做到趋利避害，在有效利用资金的同时注意防范风险。通过税收政策调节资金结构，以此限制资本流动是目前较好的方法；建立专门的国际流动资金统计监测和预警体系，加大对国际资本的监控力度；加强对跨国公司资金流动去向的监管，以此了解并适应其经营活动特点从而对其在房地产市场的投机活动进行监管。
（三）加强商业银行内部风险管理
商业银行在风险管理体系中的核心就是内部风险管理，而如何进一步完善内部风险管理体制，如何提高商业银行管理效率与能力，已经彰显出其必要性的特质。作为一套成熟的管理制度，必须从其产生到实施经历制度意识到制度建设再到制度执行这三个层面的递进，从而形成一个完整的管理体制。而对商业银行内部风险管理的研究可以发现，在以下三个方面应予以重视。
1、严格控制贷前风险管理
一是在商业银行借贷之前要将内部风险管理的意识根植于企业文化当中。强化风险管理意识，加强教育培训，对全体员工实施教育灌输，让他们全面掌握现代风险管理的基础知识，从而自觉的考虑到风险因素。只有这样才能从基层做起，让商业银行的内部风险降到最低。要建立共同的风险管理价值观与行动观，使员工特别是高级管理人员做到对风险管理机制的推动和示范，并结合业务进行必要的规定，限制商业银行的风险管理沟通。二是在贷前要对其借贷对象做深入了解，进行必要的调查。建立风险识别和评估系统。需要对国际先进经验进行借鉴，特别是先进的科技技术，逐步建立起对所有业务的风险评价和预警系统，在执行贷款风险的集中管理时要对风险做出早期预警，认真实施重大违约情况的报告，加强数据收集和定量测算，为风险控制提供依据。这虽然是借贷的必要程序，但在不少商业银行存在着马虎行事的问题，并未从根本上调查借贷对象的资产，所以无法做出正确的评判，导致该贷款项目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的损失。
2、强化贷后风险管理
建立长效机制，对商业银行内部控制和外部测算这两方面积极处理，进行合理的消化。针对商业银行内部，要加强监督机制。促进内部控制建设，对于防范银行风险的关键环节实施风险评级制度，对经营管理状况做出分析，建立健全独立的内部审计制度，从而提高工作效率。针对外部测算，要适时跟进该借贷对象的情况，进行必要的测算。如在借贷完成后，对其企业情况和房地产行业发展趋势要及时了解跟进，如出现问题要及时报告上级指示，不能置之不理，以免在问题扩大后造成不良影响。
3、谨慎处理问题信贷
对于什么是问题信贷，并没有一个完整的解释，但频发的所有者缺位、审查贷款制度缺陷、信贷文化脆弱等问题引起了业界的关注。中国的商业银行制度虽然在不断完善，但对巨额不良资产的疏于管理却是一个严重问题。以估值不足的资产抵押，就可以借贷到足值的贷款，这在我国商业银行贷款中屡见不鲜。因此，对于问题信贷，特别是估值不足的抵押问题需要有关部门的重视，在商业银行贷款过程中要谨慎处理，特别是基层员工需要从一点一滴做起，深入调查，学习现代评估技术，并认真对待问题贷款。只有加强了商业银行的内部风险管理，才能从另一个方向控制银行贷款和市场流通贷款的问题，从而提高银行法调控房地产市场的有效性。
（四）加强房地产信贷风险的监管
中央银行、建设部、国土资源部国家计委、财政部、国家税务总局等部门和地方政府对房地产业都负有不同程度的责任，并有相应的强力政策工具。而在房地产信贷风险问题上可以发现，监管机制的不完善将导致一系列措施的实施不力。在房地产信贷风险监管的问题上，要对监管法规和监管机构进行必要的规定，以监管力量控制风险出现的概率。
1、规范监管法规
在地方政府看来，受城市住房发展影响最大的是城市居民，因此最有发言权的是城市居民而不是中央政府。因此，我们应当建立一个使社会各界和民众都能参与管理体系，形成一个从内在被各方利益互相制约的决策机制。只有地方政府的官员本地的选民负责时，才会切实主动地关心民生利益。通常来说,按照政府运作的原则，政府和企业应该严格分开，政府不能直接从事具体的经营活动。地方政府因为拥有土地的所有权，是其地区内土地唯一的供应商，因此它对社会、民众负有更大的责任。地方政府的“经营城市”应当和维护公众利益两者有机协调起来。在中央政府看来，同样存在如何与地方政府利益相互协调的问题。地方政府的利益再房地产市场中是客观存在的。这就需要逐步建立起一个更为合理有效的地方利益表达渠道及机制，加大地方政府在参与中央决策的程度，真正实现中央决策的科学化和民主化。中央政府应加强立法，对于监管部门、监管过程和监管的方式方法作出权力规定，只有这样才能以强制力保证监管的实施，并做到有法可依。
2、明确监管机构
对于监管法规的制定，应明确监管机构的设置，建立并完善科学的决策责任追究机制。职能部门必须加强对各项规定的的监督和执行力度,从根本上消除投资盲目扩张和片面地追求经济高速增长的倾向，要坚决反对各种形式的地方保护。对不能够完成本职工作的职能部门必须严肃追究，在地方政府干预下而导致的违反规定的行为，要对其监管部门进行问责，并追求地方政府的责任。国务院已经对各省市政府建立了宏观调控的问责制，真正的树立起了政府的威信。要对监管机构予以重视，只有这样才能消除各级政府的消极情绪，确保房地产市场监管体制的严谨性，将风险问题中的监管事宜落到实处。
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
一、法律经济学与中国改革 法律经济学试图回答关于法律规则的两类基本问题。一类是实证性的：关于法律规则对行为的影响与后果。例如，对引起汽车事故的哪一方施加法律责任会导致更少的事故？另一类问题是规范性的：关于法律规则的社会欲求性。最重要的是，法律经济学试图把实证与规范结合起来，通过科学设计的法律规则实现法律规范所要实现的目标，追求法律规范的实际效果。[i] 以此看农村土地产权的变迁，我们发现，农村土地产权是与中国改革的进程相一致的。中国改革开放三十年之所以取得成功，很多学者试图将其归因于其非常规的经济政策，即混合所有制、模糊产权及政府大力干预的综合，即所谓的“北京共识”。土地是一切物质财富的源泉，改革开放三十年土地政策上则表现为“有意的制度模糊”：中国的农村改革之所以会取得成功，关键在于中央政府经过审慎的考虑之后，决定将本该成纲成条、没有任何歧义的农村土地产权制度隐藏在模棱两可的迷雾之中[ii]。邓小平的改革思路是：“让一部分人、一部分地区先富起来”，然后“消除两极分化，最终实现共同富裕。”可以说，我国农村土地产权制度正是邓小平改革思路的具体化制度设计。改革开放三十年，每年经济增长率持续接近10%，现在人均GDP是30年前的12倍。另一方面，中国总体基尼系数于2008年达到0.47，中国的城镇居民实际人均收入是农村的五倍，城乡差距之大为世界之最。可以说，一部分人和一部分地区确实先富起来了。 如果说，“北京共识”中的这些制度确实能够实现“让一部分人、一部分地区先富起来”，我们也要警惕将过去三十年的成功经验模式化，因为目标不同，手段一般也不相同。按照邓小平的设计，下一个时代的目标是消除两极分化，最终实现共同富裕。我们确实不要被所有制模式所羁绊，可以采取多种所有制，但应该是明晰的多种所有制，而不是混合所有制。需要的是刚性的法治，而不是模糊产权制度或弹性政策。混合或者模糊给予强者浑水摸鱼的机会，造成社会财富分配不均。政府应该与经济保持一定距离，我们需要通过法律规则规范经济行为，建立法治的市场经济，而不是威权的市场经济。在农村土地产权改革上需要走明晰和弱者保护的路子，这是有效实现共同富裕和公平正义的制度设计。 二、现行农村土地产权的模糊性及其后果 三十年来农村土地改革中最重要的制度安排是有意的制度模糊，表现在两方面：一是将所有权与使用权分离，但不稳定；二是在国家与集体之间和农村集体之间产权模糊。 法律人一般讲所有权，所有权意味着占有、使用、收益和处分，是一种完整的、抽象的绝对权利。从所有权角度看，中国土地采取二元所有制：城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。在法律经济学看来，权利最终的表现是一种利益，不管是国家所有制还是集体所有制都只是一种抽象的所有制，我们必须将权利落实到具体主体的收益上才有意义。所以，经济学家经常讲产权。产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。[iii]产权一种权利束，可以采取不同的方式分割给不同的主体，这是现代社会产权的常态。这样一来，法律上的所有权只是处分权和未授予给其他主体的剩余权。将一物完全确定为一个主体所有常常是无效率的[iv]，因为不同主体的优势有利于对具体权利的最有效行使。最典型的是现代公司中所有权与管理权的分离。在农村土地产权中，农民是土地最好的占有者和使用者。而土地的处分权归为国家对于加快城镇化和公益设施的建设成本是最小的，而城镇化是中国的发展方向。因为如果处分权归于农民将会大大增加在城镇化和公益设施建设中的讨价还价成本，“重庆最牛钉子户”就是一个例证。所以，现代社会的权利一般不是严格意义上的所有权，而是产权被多个主体分享，即占有权、使用权、收益权和处分权被多个主体分享，甚至于还可以细分。[v]农村土地实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制就是所有权与使用权分离的一种制度安排，大大解放了农村的生产力。[vi]但是，现行的所有权和使用权分离是不彻底的，土地承包经营权是不稳定的，很多地区经常根据农民人口的变化重新分配土地，村乡两级集体组织以各种理由剥夺农民的承包经营权，政府征用或征收农民的土地，而仅仅给予很少的补偿或者没有补偿。如果说根据人口变化重新分配土地符合“耕者有其田”的目标，后两项则使农民对土地的使用权受到极大损害。 农村土地模糊产权的第二个表现是在国家与集体之间和农村集体之间土地产权的模糊。国家与集体之间的模糊产权产生于两者情况：农村和城市的交界处，即农村集体所有土地与国有土地之间的交界地带；国有森林、草原和荒地同农村集体所有森林、草原和荒地的交界部分。《宪法》、《物权法》和《土地管理法》都规定城市的土地属于国家，城市郊区的土地属于农村集体所有，但城市与郊区的界限经常是模糊的。《宪法》第九条规定，矿藏、森林、草原等自然资源属于国家所有，法律规定属于集体所有的除外，这样集体要主张对某些自然资源的所有权必须由自己举证，由于农村土地产权的登记工作一直是欠缺的，使得这种举证常常是不可能的。 农村土地产权的模糊性还表现在集体内涵模糊。集体到底是什么，并没有明确。2011年修改的《土地管理法》第十条的规定是：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”农民集体可以有三个：“村农民集体所有”、“乡(镇)农民集体所有”和“村内两个以上的集体经济组织中的农民集体所有”，农村土地集体产权的主体不明确。这使农村土地产权的调整、流转和征用中留下缺陷。尽管《中华人民共和国物权法》第五十九条和第六十条规定了集体所有权的行使方式，但这些规定都非常笼统。正如于建嵘所指出的，现行法律没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则；没有明确产权代表和执行主体的界限和地位；没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。[vii] 所以，从产权的角度看，农村土地的真实状态是三个主体共有制度：国家、集体和农民（简称“三有”制度），而且是不明晰的“三有”。从《宪法》、《民法通则》、《物权法》和《土地管理法》对农村土地产权的各种规定也可以看出这一点。 1982年《宪法》第十条规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”1987年施行的《民法通则》第七十四条的规定是“法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等属于劳动群众集体所有。” 2007年施行的《中华人民共和国物权法》第五十八条的规定相同。所以，从法律上看，农村土地集体所有制似乎是无异议的。但是，根据其他法律的规定，农村土地的产权还有另外两个主体：国家和农民。 《物权法》第四十一条规定 “为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地”，但“应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”国家可以征收或者征用农村集体所有的土地，只需要给予补偿即可，充分表明农村土地不是严格意义上的集体财产权。而且，《民法通则》第八十条规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”《土地管理法》第四十七条规定：“买卖或者以其他形式转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。” 由此可见，我国法律严禁土地所有权买卖、出租、抵押或者以其他形式转让的，这部分权利实际上属于国家，因为国家可以通过征收农村集体所有土地然后出让土地。当地政府在征地过程中所表现出来的强势地位实际上与农村土地的部分产权属于国家是密切相关的，当地政府就代表国家。 农民对农村土地产权的享有也是法律所明确规定的，因为农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。（《物权法》第一百二十四条）土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。（《物权法》第一百二十五条），农民除了对于所承包的土地没有处分权，其他权利都有了，显然，农民是农村土地产权的重要主体。 中国农村土地产权实际上是“三有”。在进行农业生产中，农民对农村土地产权的行使比较充分，但在土地的流转和土地的征收中，作为国家代表的当地政府的权力最为强势，而法律所 明确规定的“集体所有”中的集体的权利实际上是最弱的。集体的权利只是在农村非耕地上表现突出。 模糊产权的后果到底怎样？当然这依赖于其所要实现的目标，任何脱离目标的判断都是没有意义的。皮特认为，“制度的不确定性是体制运行的润滑剂——中国当前正处于经济转型时期，正是因为法律条款在土地权属问题上所具备的不确定性，农地产权制度才能得以顺利运行。中央政府希望通过维持集体土地所有权的模糊性，在社会经济和法律的发展过程中化解各级集体（自然村或村民小组、行政村及乡镇）之间的矛盾。[viii]特别是，作为明晰农村土地产权的重要手段的登记工作从1984年开始至20世纪90年代末结束，但是却没有进行到真正的农村土地产权主体-自然村，更没有进行到农民或者农户这个层面。据皮特的考证，中国政府之所以选取了这样的做法，其原因是吸取了中东欧许多转轨国家失败的教训，通过土地承包而不是恢复原先土地所有权的方式实现了土地使用权的私有化，这一独创性的制度成功避免了匈牙利、阿尔巴尼亚和前民主德国曾经出现的问题，这些国家采取了前社会主义时期的财产归属，引发一系列社会问题。[ix] 但是，模糊农村土地产权的制度设计产生了一系列问题。最突出的表现是强者取胜。卡拉布雷西和梅莱姆认为，任何法律体制所必须面对的首要议题是我们称之为“法授权利”的问题。每当两个或者更多个人的、两群或者更多群人的冲突利益被提交到国家面前，它都必须决定要对哪一方给予支持。如果国家对此不闻不问，实际上是把权利授予给了强者——谁更强壮、权力更大或者更精明谁就会赢。因此，法律所做的根本的事情，就是要决定冲突双方中的哪一方将有权获胜。[x]这一理论不仅仅适用于未授的权利，也适用于模糊产权的“公共领域”，当不清不楚的公共领域产生时，不是弱者，而是强者去攫取公共领域中的财富。[xi]模糊产权所产生的公共领域中的财富比较少时，人们不太关注，因为攫取公共领域中的财富也是需要花费成本的，至少有机会成本。但当公共领域的财富由于外部环境的影响突然递增时，对于公共领域中财富的攫取就变得疯狂了。随着城市范围的不断扩大，许多过去归集体所有的土地都被纳入新建城区的范围之内，随着房地产业的飞速发展，地方政府经常挪用甚至成片出售集体土地。地方政府利用模糊的农村土地产权不经正式的土地产权转移手续征收农村集体所有的土地，土地增值的财富被地方政府、官员和房地产开发商及其相关人员所攫取。如果说政府“有意的制度模糊”减少了改革之初时的社会冲突，在“让一部分人先富起来”的目标上取得了非常卓越的成效，那么这一基本产权制度违背了权利明晰的基本原则，阻碍了农村集体土地所有权的澄清、维护和登记，造成国家与集体之间、集体之间和政府与农民之间的冲突，最终将加剧社会的不稳定因素。农村土地产权的改革必须内在化这些外部成本，通过明晰产权和有效的保护来实现公平正义和共同致富。 三、农村土地产权的明晰 2008年10月12日中共第十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》确立“土地制度是农村的基础制度”。土地产权制度无疑又是土地制度的核心。《决定》最终确立“稳定和完善农村基本经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”实际上仍然坚持农村土地集体所有制。但是，要“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权”意味着相关的配套制度改革。通过明晰农村集体产权，使得“该谁的就是谁的”，而且，通过清晰界定产权，降低交易成本，使得农地产权流转更加便捷，以实现农业经营的规模化。 下一步的改革应该采取渐进的改革模式，完善农村土地集体所有制。不是取消这种“三有”状态，恢复某一种所有状态：完全集体所有、完全农民私有或者完全国家所有。很多新古典经济学者把科斯定理理解为明晰产权，又把明晰产权狭义理解为私有化。实际上，科斯只是说任何制度都是有成本的，我们应该考查不同制度的“总的效果”。科斯范式可以总结为：该私有的私有，该公有的公有，该共有的共有（或者说，该分有的分有）。事实上，明晰产权的重要性毋庸置疑，但并不表明哪种具体的制度。[xii]产权结构是社会发展的产物，服务 于特定时期的需要，标准是哪项产权制度能够实现目标就采取哪种制度，没有哪种制度天经地义是正当的。新的产权的形成是相互作用的人们对新的收益-成本的可能渴望进行调整的回应。[xiii] 改革的方向应该服务于打破城乡二元体制，实现城乡一体化，这意味着应该有助于城镇化和城镇化过程中农民利益的保护。完善集体所有制的目标是将其变成明晰的“三有”。清晰界定农村土地产权是将来中国农村发展的头等大事，不仅关乎效率，而且关乎公平。清晰界定产权将会大大降低交易成本，使得产权的交易更加便捷，从而提高产权的效率。另一方面，清晰界定产权将会使得属于农民和农民集体的权利得到保障，而没有清晰界定的产权一般被强者所攫取，在土地产权中的最强者无疑是当地政府，这显然对于本来属于农民的利益是一个极大的损害，有违土地权利分配的公平。很多现行的法律都是粗线条的，权利授予不明确提供了寻租的可能性，其中的利益实际上被权势部门、个人和聪明人所攫取，这也是导致社会分配严重不公的重要原因。在即将进行的土地产权改革中，我们至少要做到： 首先，明确集体的内涵。根据各地的情况，将农村土地的所有权明确到自然村。然后制定非常具体的程序决策农用土地的承包和非农用土地的使用、收益等等。土地产权如何经营管理、土地产权收益如何分配，由集体内全体农民按照程序自主决定。 其次，在农村土地集体所有制下，将农用土地的土地承包权明晰，将非农土地的使用和收益权明确，这样有利于土地流转，提高土地的规模效应和效率。我们应该研究农民在农地流转上的实践，将一些有效的符合土地改革目标的经验制度化。 第三，建立农村土地金融制度。李昌平提出建立双层（两级）土地金融制度。即：国家要建立土地银行——帮助农民集体实现土地所有权产权；农民集体要建立土地信用合作社——帮助农户实现土地承包经营权产权和住宅产权。农民集体以土地所有权在国家土地银行抵押贷款，充实农民集体（合作组织）的土地信用社本金；农户以土地承包经营权和住宅产权在农民集体（合作组织）土地信用社抵押贷款，以充分实现农户土地或住宅所有权人、使用权人的权益。[xiv] 四、农村土地产权的保护原则 即将进行的农村土地立法不仅仅应该解决农村土地产权的明晰问题，而且要解决好农民或者农民集体维护自身权利的具体制度。法律不提供具体保护的产权仍然是“强权即正确”，而且保护的方式直接与这项权利的实质利益相关，财产权规则、侵权法规则和不可转让规则对于产权的保护力度是不一样的。[xv] 在财产规则下，法律对初始权利进行界定以后，不再对权利的转让及转让价格进行干预。在这一规则下，法律对权利持有人的意愿给予充分尊重，如果一项权利是受财产规则保护的，那么另一人若想从权利的持有人那里获得这项权利，就只有通过自愿的交易，按照权利人同意的价格才能实现权利的转让。如果购买方不能提出让权利人接受的价格，权利人有权拒绝交易。因此，财产规则是一种事前防范的产权保护规范，它要求以自由让渡的方式来实现产权的转让，这一要求旨在依照权利人自己的意志保障其利益。 在责任规则下，法律对初始权利进行界定，但不要求以自由让渡作为权利转让的方式，一旦权利受到侵害以后，法律要求侵权人向受害人支付损害赔偿金。由于损害赔偿金是按照该权利的所谓客观市场价格决定的，因此并没有考虑权利人的主观价值（可能高于市场价格的部分），这样，损害赔偿金一般就要小于按财产规则转让权利时所获得的收益。因此，在责任规则下，权利受到损害以后，权利人只能得到依据法律作确认的损害赔偿金。[xvi] 在土地使用权交易中，财产规则保护的是农民从地租的增值中的更多利益，而责任规则仅仅保护农民不受损。 从农村土地产权所服务的目标来看，两种规则都是必要的，应该根据交易成本与管理成本的高低适用不同的规则。“在通过市场交易来分配权利的成本很低的情况下，财产权是有吸引力的；当通过诉讼来分配权利的成本很低的情况下，责任规则是有吸引力的。”[xvii]这是从效率角度得出的结论。 一项法授权利不可让渡的意思是，不准许其在自愿的买方和自愿的卖方之间进行转让。国家的干预，不仅要确定谁最初享有法授权利、确定如果法授权利被侵占或者消灭必须支付的补偿，而且要在某 些或者所有情况中禁止其销售。 大多数物品的大多数法授权利都是混合的。也就是说，规定在不同情况下不同的法授权利。农村土地的法授权利应该按照具体情况采取不同的保护原则。 首先，我们应该区分农用土地与非农用地。非农用地一般属于集体所有和使用，而农用土地真正的权利在农户。农用土地的流转受到国家规制较多，主要是为了保证粮食安全。《物权法》第四十三条的规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的亮点是允许农民流转土地承包权：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。”但是，这一交易权利是受到限制的：“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”这是在“坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任，坚决守住十八亿亩耕地红线。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高”下的权衡。对于农用土地的流转，农户之间的流转采取财产规则。限制农用土地的非农流转。对于非农土地可以一律采取财产规则。 另一个重要问题是征收问题。按照《物权法》第四十二条的规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”也就是说，国家征收集体土地采取的是责任规则。从交易双方对于合作剩余的分配来看，财产规则与责任规则的结果是不同的。责任规则依赖于第三方，第三方的公正性非常重要。在国家征地和城镇化过程中，可能的侵权方是国家或者地方政府，决定补偿标准的也是国家或者当地政府，这样合作剩余的分配就会发生严重偏离。为了公共利益的需要国家征地行为是必要的，因为这样大大降低交易成本。但是我们应该严格限制在为了公共利益的范围，而且严格按照法定程序来界定公共利益和征地。对于非公共利益的土地使用权的交易，应该按照财产规则来保护，这对于保护农民的权益至关重要。 立法之前不仅仅要论证立法目标，而且要考虑通过具体法律制度实现目标的可行性和操作性，使得立法目标与法律实施后的均衡一致，这是实效主义法学所追求的结果，恐怕也是所有法律人所追求的。 注释: [i] 柯华庆：《法律经济学：改良与实效》，载《中国社会科学报》2010年3月18日。 [ii]何·皮特：《谁是中国土地的拥有者？—制度变迁、产权和社会冲突》，林韵然译，社会科学文献出版社，2008年，第5页。 [iii] 登姆塞茨：《关于产权的理论》，载《财产权利与制度变迁》，上海三联书店，上海人民出版社，1994年版，第97页。 [iv]当然，将完整的所有权赋予给一个主体有时是有效率的，因为权利分割产生的交易成本有时是很高的。 [v] Shavell，Economic Analysis of Law，Foundation Press，2004.p.10.中译本《法律的经济分析》，柯华庆译，中国政法大学出版社，2009年。 [vi] 张五常甚至把这种制度安排说成是邓小平的“中国特色的社会主义”的基础。张五常：《中国的经济制度》，中信出版社，2009年。 [vii]于建嵘：《农村集体土地所有权虚置的制度分析》，载《论中国土地制度改革》，蔡继明邝梅主编，中国财政经济出版社，2009 年。 [viii]何·皮特：《谁是中国土地的拥有者？—制度变迁、产权和社会冲突》，林韵然译，社会科学文献出版社，2008年，第46页。 [ix]何·皮特：《谁是中国土地的拥有者？—制度变迁、产权和社会冲突》，林韵然译，社会科学文献出版社，2008年，第97页。 [x] Calabresi and Melamed， Property Rules， Liability Rules， and Inalienability: One View of the Cathedral. in Foundations of the Economic Approach to Law， Avery Katz (ed). Oxford University Press， 1998， p.94. [xi]公共领域的概念来自巴泽尔。巴泽尔认为，由于信息成本等交易成本的存在，任何权利都不是完全界定了的。没有界定的权利于是把一部分有价值的资源留在了“公共领域”里，此时，个人就花费资源去攫取这些财富。（巴泽尔：《产权的经济分析》，费方域，段毅才译，上海三联书店，上海人民出版社，第4页。）实际上，公共领域的概念能够更好地用于模糊产权，有意或者无意的模糊产生较大的“公共领域”，其中的财富可观。 [xii]Shavell指出，我们能够解释为什么财产权可能是社会意义上有价值的，但是它们并不支持一种特定的财产权形式，尤其是并不构成私有财产权的一个论证，私有财产权意味着财产广泛地被私人而不是被国家所拥有（且能被转让）。财产权的好处可能通过不同的财产权制度得到实现。譬如，社会主义国家里对所有权的保护不会引发纠纷，并能避免在财产获取与维护上的浪费，这点与资本主义国家一样。此外，在社会主义国家的企业中，即使工人不拥有他们生产的产品，通过对工人的监督和建立适当的工资结构，对工人工作的激励也是显而易见可以达到的。就此而言，这与资本主义制度下的公司并无二致。Economic Analysis of Law，Foundation Press，2004.p.7. [xiii]登姆塞茨：《关于产权的理论》，载《财产权利与制度变迁》，上海三联书店，上海人民出版社，1994年版，第100页。 [xiv] 李昌平：《扩大农民地权》，载《中国土地》2008年第12期。 [xv] Calabresi and Melamed， Property Rules， Liability Rules， and Inalienability: One View of the Cathedral. in Foundations of the Economic Approach to Law， Avery Katz (ed). Oxford University Press， 1998， p.94. 第三种为“不可让渡性”，我把其改为“限制交易规则”可能更适合一些。 [xvi]陈国富：《财产规则、责任规则、不可转让规则与农地产权保护—农地征用中农民利益受损的法经济学分析》，载《开放时代》2006年第4期。 [xvii] 弗里德曼：《经济学语境下的法律规则》，杨欣欣译，法律出版社，2011年，第65页。
1.1缺乏低碳房地产评价标准近几年，我国经济发展开始走节能环保的模式，建筑行业也提出“低碳”开发的理念，所谓低碳就是在保护生态环境、节约资源、发展循环经济的一种生活理念。现阶段，我国的低碳建筑开发刚刚起步，大规模的推广应用还需要一定的技术与理论的支持，没有准确的社会评价标准。比如:在房产开发中具体哪些环节需要做低碳处理、应该用怎样的低碳技术处理、处理时应该遵随怎样的低碳准则等，这些问题是现阶段，低碳经济下房产开发商需要解决的现实问题，只有解决了这个问题，房产开发才能适应低碳经济的发展。
1.2低碳经济在房产开发中不易推广我国房地产低碳开发刚刚起步，行业内各项管理措施与研究开发技术仍然不够完善。其在低碳经济模式，不管是技术、材料还是理论都是从国外引进，致使低碳经济很难在房地产开发中推广、普及。由于过度依赖国外先进技术与节能环保材料，这些材料需要进口。那么会提高低碳产品的造价成本，自然低碳建筑的价格肯定不会地，致使建筑业的低碳产品只能面向高端消费群体销售，其销售范围受到限制，影响低碳环保建筑的普及与推广。
1.3消费者对低碳成本的承受能力有限房地产的低碳效益是一种长远利益，而大部分消费者对低碳建筑了解不多，他们往往只关注购房价格，忽略了建筑物其他价值。绿色低碳建筑的实施需要大量的资金作支撑，有关资料显示，建筑行业开发50%的节能建料，房屋建筑成本就会上升10%左右，再加上新的科技研发，建筑成本比原来要高很多。成本增加了，房价肯定会上调，所以使本来就很高的房价进一步上升，超过了大多数消费者的承受能力，客观上减少了消费者购买低碳房子的欲望，影响不利于低碳房产的开发与销售。
1.4建筑材料使用不科学在低碳经济下，我国房地产开发商使用的建筑材料很多都不符合环保标准，达不到应有的实际效果。比如，在房屋建筑中，肯定会用到很多水泥，而水泥在使用过程中不仅会产生很多灰尘，而且会向空气中排放大量的二氧化碳，不利于环保经济的发展。所以说，我国的建筑行业在实际建筑中很少使用节能减排，效果良好地能源及材料，很多企业仍然使用会造成空气污染的煤炭和石油做原料，造成能源的浪费，不利于环保清洁，与现阶段倡导的低碳开发理念相背离。
2低碳经济下，房地产绿色开发的措施
2.1注重低碳产品的创新研究低碳经济下的房地产开发是以“低碳”价值观来满足客户需求的过程，它也是一个科学创新的过程。现阶段，人们越来越重视生活质量的提高，开始追求一切美的东西，而低碳房产开发就顺应了人们对美孜孜不倦追求的潮流。低碳房产的开发要形成一套科学开发体系，首先在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向，只有这样才能设计出适销对路的产品;第二需要制定全流程的管理制度，对于在建筑施工过程中的规划设计、实际施工、客户服务等环节实施标准化管理，严格控制施工过程，减少不必要的浪费;第三是大力投入前瞻性的研究性工作，提高产品的创新能力，特别是对环保建筑、成本控制等方面的研发，不断增加新技术与新材料在产品中的应用，是低碳产品的开发更能适应现代社会的发展，以创造生活空间为责任，引导人们绿色、健康生活，提倡人与自然和谐共处的环保理念在研发中的应用。是低碳开发理念深入房产企业的内部核心，促进环保型社会的发展。
2.2制定统一的建筑节能标准我国的房产低碳发展需要有一套完整的规范标准来指导低碳房产的开发，根据我国房产开发的实际情况，整合技术产品资金，大力推广低碳技术的发展。第一，在建筑施工之前，做好低碳设计工作，根据政府城市规划标准，把新能源新技术融入到建筑中进行一体化设计;第二，注重建筑物的节能、环保设计，注意建筑成本的控制欲低碳模式的发展，是指相互融合，相互促进。第三，针对不同搪瓷的住宅制定不同的低碳住宅标准，按照“适用经济”原则，对建筑节能评级进行差异化、可持续化的建筑标准。第四，根据我国的低碳房产开发实际情况再结合美国低碳房产开发的相关认证标准，构建适合自身发展的低碳建筑标准，对建筑物的能源消耗以及废物排放进行科学、合理的测试、评估，为以后的发展做改进依据。
2.3提高我国房产开发技术我国房产开发的低碳模式发展不能仅仅依靠引进外国技术与材料，要想提高低碳发展水平，必须坚持自主研发、科技创新之路，在学习外国先进技术的基础上，形成一个具有自身特点的完整技术体系，从而促进我国房产开发低碳经济发展。另外，在原有的技术基础上，进行技术完善和创新，把新技术在低碳房产行业大力推广。比如利用太阳能、风能、水能、等可再生能源改变传统的建筑能耗结构，实施低碳技术甚至负碳技术。通过整体优化设计，在建筑全生命周期内实现节能减排式发展。减少房地产毛坯房的销售，减少二次污染，发展环保经济。
2.4政府应该大力支持房产低碳发展模式我国政府的政策对经济发展有很大的影响，所以政府要尽量出台一些地产低碳扶持政策，为房地产低碳发展创造一个有力的外部环境。借鉴西方发达国家发展低碳经济的成功经验，抓住低碳发展得机遇，积极鼓励低碳产业的发展。政府可以放宽房产相关企业政策，从资金、技术、环境等方面加大房产低碳开发的扶持力度。对绿色低碳技术企业提供低碳信贷产品，奖励和扶持企业进行低碳创新，对低碳地产消费者施行减税、补贴的政策，使低碳房产能够得到大力推广和应用。
3结论
1.1住宅与房地产业是实施城市发展带动战略的支柱产业之一住宅与房地产业因其巨大的后向带动作用和内涵扩张力，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协同发展的完整产业链，市场规模迅速扩大，产业地位得到了极大提升，现阶段及今后一个时期，住宅与房地产业是我国国民经济的主导产业之一。
1.2住宅与房地产业的发带动了城市发展我市新区自建设以来，由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设，在城市建设资金投入能力有限的情况下，住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新区建设十年来，已建有各类房屋1147栋，总建筑面积319.8万平方米，已建成住宅用房460栋，总建设面积192.9万平方米，占已建成房屋总面积的60.3%，可见住宅建设在新区建设的地位。
1.3住宅与房地产业关联度大，对于相关产业的波及带动作用强据国民经济投入产出表分析，住宅与房地产业每增加1元消费，可带动其它商品销售1.34元，2002年全国城镇个人住宅支出总额达到7500亿元以上，带动相关消费约1万亿元，通常，住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用，第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展，第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展。
1.4发展住宅与房地产业，有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房，我市仅存老区直管公房8万平方米，居民住宅私有化率达到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。
1.5发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业目前，我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业，如房地产开发、物业管理等各类企业，评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位，为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献。
1.6发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高在全面建设小康社会过程中，住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展。住宅已不再是单纯的作为一种生存资料，而同时也是作为一种享受资料，向着生态健全，环境优美，天人合一的方向发展，居民购房时，更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深，私密性、三明度（明厨、明厕、明厅）、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等。安居才能乐业，安居才能健康，安居是最大幸福，已成为城市居民的共识。
1.7发展住宅与房地产业，增加房产消费水平，促进经济的增长其一：国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格，也为了严格控制耕地的减少，减小农民的负担，土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵。其二：人工费用的涨幅也比较快，机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛，所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长。
2如何整体控制房产市场，使其健康有序的发展
2.1明确房地产市场发展的指导思想按照住房市场化的方向，对市场体系进行不断的完善，通过调整供应结构，进而在一定程度上满足家庭的住宅需要，通过进一步深化改革，全面贯彻落实居民住房制度改革，通过完善住房一级市场，同时搞活住房二、三级市场，以及租贷市场等，充分发挥存量和增量住房联动的作用，进一步激发居民住房消费的积极性。
2.2调整房地产供给结构按照住房市场化进程的需要，市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合，以需求为导向，对市场要求进行认真分析，进一步加强宏观调控和政策指导，对住宅、非住宅结构进行调整，同时加大住宅建设的力度，并对写字楼建设规模进行适当的控制，进而在一定程度上防止出现新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是继续深化改革，制定实施新的政策，制定保障措施，进一步满足市住房需要，进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍。二是建立健全廉租住房制度，对城市住房保障范围进行合理地确定，科学合理地选择开发地块，建设一定数量的廉租住房，进而在一定程度上满足全市居民的住房需要。三是对经济适用住房建设进行规范化管理，严格控制在中小户型，同时对销售对象进行严格审定。四是推选经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度。
2.4加强宏观调控对房地产市场进行监督和管理，科学合理地解决房地产市场中存在的问题，对市场运行情况给予高度关注，进而在一定程度上提高质量和效率。
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