一般情况下,存货对企业经营特点的反映能力强于其他资产项目。存货不仅对于生产制造业、批发业和零售行业十分重要,对于服务业也具有重要性。通常,存货的重大错报对于流动资产、营运资本、总资产、销售成本、毛利以及净利润都会产生直接影响,存货的重大错报对于其他某些项目,例如对利润分配和所得税也具有间接影响。审计中许多复杂和重大的问题都与存货有关,存货、产品生产和销售成本构成了会计、审计乃至企业管理中最为普遍和复杂的问题。正是由于存货对于企业的重要性、存货问题的复杂性以及存货与其他项目密切的关联度,要求注册会计师对存货项目的审计应当予以特别的关注,相应地要求实施存货项目审计的注册会计师具备较高的专业素质和相关业务知识,分配较多的审计工时,运用多种有针对性的审计程序。
一、实施下列审计程序
制定存货监盘计划,在编制存货监盘计划时,注册会计师应当实施下列审计程序:
1.了解存货的内容、性质、各存货项目的重要程度及存放场所。
2.了解存货会计系统及相关的内部控制。
3.评估与存货相关的重大错报风险和重要性。
4.查阅以前年度的存货监盘工作底稿。
5.考虑实地察看存货的存放场所,特别是金额较大或性质特殊的存货。
6.考虑是否需要利用专家的工作或其他注册会计师的工作。
7.复核或与管理层讨论其存货盘点计划。
二、存货监盘计划应包括的内容
存货监盘计划应当包括以下主要内容
1.存货监盘的目标、范围及时间安排。
2.存货监盘的要点及关注事项。
3.参加监盘人员的分工。
4.检查存货的范围。
三、非特殊情况存货的监盘程序
1.观察程序。在被审计单位盘点存货前,注册会计师应当观察盘点现场,确定应纳入盘点范围的存货是否已经适当整理和排列,并附有盘点标识,防止遗漏或重复盘点,对未纳入盘点范围的存货,注册会计师应当查明未纳入的原因。注册会计师在实施存货监盘过程中,应当跟随被审计单位安排的存货盘点人员,注意观察被审计单位事先制定的存货盘点计划是否得到了贯彻执行,盘点人员是否准确无误的记录了被盘点存货的数量和状况。
2.检查程序。注册会计师应当对已盘点的存货进行适当检查,将检查结果与被审计单位盘点记录相核对,并形成相应记录,检查的目的既可以是为了确证被审计单位的盘点计划得到适当执行,也可以是为了证实被审计单位的存货的实物总额。如果观察程序能够表明被审计单位的组织管理得当,盘点、监督以及复核程序充分有效,注册会计师可据此减少所需检查的存货项目。
四、特殊情况下存货的确认方法
1.由于存货的性质或位置而无法实施监盘的程序。
(1)存货的特殊性质,被审计单位存货的性质可能导致注册会计师无法实施存货监盘,如存货涉及保密问题、产品在生产过程中需要利用特殊配方或制造工艺、存货系危害性物质等。
对具有特殊性质的存货实施审计,通常需要依赖内部控制,注册会计师应当复核采购、生产和销售记录,以获取充分、适当的审计证据,还可以向能够接触到相关存货项目的第三方人员询证。
(2)存货的特殊位置,通常可以通过审查相关凭证加以查验。
2.因不可预见的因素导致无法在预定日期实施存货监盘或接受委托时被审计单位的期末存货盘点已经完成。
(1)不可预见的因素,如气候因素、不可抗力等。如果被审计单位存在良好的内部控制,注册会计师可以考虑改变存货监盘日期,并对预定盘点日与改变后的存货监盘日之间发生的交易进行测试。
(2)接受委托时被审计单位的期末存货盘点已经完成,注册会计师应当评估与存货相关的内部控制的有效性,并根据评估结果对存货进行适当检查或提请被审计单位另择日期重新盘点,同时测试检查日与资产负债表日之间发生的存货交易。
3.委托其他单位保管或已作质押的存货,注册会计师应当向保管人或债权人函证,若此类存货的金额占流动资产或总资产的比例较大,注册会计师还应当考虑实施存货监盘或利用其他注册会计师的工作。
五、需要特别关注的情况
1.关注存货移动情况,防止遗漏或重复盘点,尽管盘点存货时最好能保持存货不发生移动,但在某些情况下存货的移动是难以避免的,如果在盘点过程中被审计单位的生产经营仍将持续进行,注册会计师应通过实施必要的检查程序,确定被审计单位是否已经对此设置了相应的控制程序,确保在适当的期间内对存货做出了准确记录。
2.存货的状况,应特别关注存货的状况,观察被审计单位是否已经恰当区分所有毁损、陈旧、过时及残次的存货,并将详细情况记录下来,这既便于进一步追查这些存货的处置情况,也能为测试被审计单位存货跌价准备计提的准确性提供证据。
3.存货的截止,注册会计师应当获取盘点日前后存货收发及移动的凭证,检查库存记录与会计记录期末截止是否正确,在存货监盘过程中,注册会计师应当获取存货验收入库、装运出库以及内部转移截止等信息,以便将来追查至被审计单位的会计记录。注册会计师通常可观察存货的验收入库地点和装运出库地点以执行截止测试。
六、对特殊类型存货的监盘
对某些特殊类型的存货而言,被审计单位通常使用的盘点方法和控制程序并不完全适用,这些存货通常或者没有标签、或者其数量难以估计、或者其质量难以确定、或者盘点人员无法对其移动实施控制,在这些情况下,注册会计师需要运用职业判断,根据存货的实际情况,设计恰当的审计程序,对存货的数量和状况获取审计证据。
第一条 目的 为求存货及财产盘点的正确性，盘点事务处理有所遵循，并加强管理人员的责任，以达到财产管理的目的，特制定本办法。 第二条 盘点范围 (一)存货盘点：系指原料、物料、在制品、制成品、商品、零件保养材料、外协加工料品、下脚品。 (二)财务盘点：系指现金、票据、有价证券、租赁契约。 (三)财产盘点：系指固定资产、保管资产、保管品等的盘点而言。 1、固定资产：包括土地、建筑物、机器设备、运输设备、生产器具等资本支出购置者。 2、保管资产：凡属固定资产性质，但以费用报支的杂项设备。 3、保管品：以费用购置者。 第三条 盘点方式 (一)年中、年终盘点 1、存货：由资材部门或经管部门会同财务部门于年(中)终时，实施全面总清点一次。 2、财务：由财务科与会计科共同盘点。 3、财产：由经管部门会同财务部门于年(中)终时，实施全面总清点一次。 (二)月末盘点 每月末所有存货，由经管部门及财务部门实施全面清点一次。(经管项目500项以上时，得采取重点盘点。) (三)月份检查 由检核部门(总经理室)或财务部门照会其部门主管后，会同经管部门，做存货随机抽样盘点。 第四条 人员的指派与职责 (一)总盘人：由总经理担任，负责盘点工作的总指挥，督导盘点工作的进行及异常事项的裁决。 (二)主盘人：由各事业部主管担任，负责实际盘点工作的推动及实施。 (三)复盘人：由总经理室视需要指派及事业部经管部门的主管(含科长、厂长、处长)，负责盘点监督之责。 (四)盘点人：由各事业部财务经管部门指派，负责点计数量。 (五)会点人：由财务部门指派(人员不足时，间接部门支援)，负责会点并记录，与盘点人分段核对、确实数据工作。 (六)协点人：由各事业部财务经管部门指派，负责盘点时，料品搬运及整理工作。 (七)特定项目按月盘点及不定期抽点的盘点工作，亦应设置盘点人、会点人、抽点人，其职责亦同。 (八)监点人：由总经理室派员担任。 第五条 盘点前准备事项 (一)盘点编组 由财务部门主管于每次盘点前，事先依盘点种类、项目编排“盘点人员编组表”，呈总经理核定后，公布实施。 (二)经管部门将应行盘点的财务及盘点用具，预先准备妥当；所需盘点表格，由财务部门准备。 1、存货的堆置，应力求整齐、集中、分类，并置标示牌。 2、现金、有价证券及租赁契约等，应按类别整理并列清单。 3、各项财产卡依编号顺序，事先准备妥当，以备盘点。 4、各项财务帐册应于盘点前登记完毕，如因特殊原因，无法完成时，应由财务部门将尚未入帐的有关单据如缴库单、领料单、退料单、交运单、收料单等利用“结存调整表”一式两联，将帐面数调整为正确的帐面结存数后，第二联财务部门自存，第一联送经管部门。 (三)盘点期间已收到料而未办妥入帐手续的原、物料，应另行分别存放，并予以标示。第六条 年中、年终全面盘点 (一)财务部门应于呈报总经理，经核准后，签发盘点通知，并负责召集各事业部的盘点负责人召开盘点协调会后，拟订盘点计划表，通知各有关部门，限期办理盘点工作。 (二)盘点期间除紧急用料外，暂停收发料，至于各生产单位于盘点期间所需用料的领料，材料可不移动，但必须标示出。 (三)年中、年终盘点，原则上应采全面盘点方式，如确因事情特殊，无法办理时，应呈报总经理核准后，始得改变方式进行。 (四)盘点应尽量采用精确的计量器，避免用主观的目测方式，每项财物数量，应于确定后，再继续进行下一项，盘点后不得更改。 (五)盘点物品时，会点人均应依据盘点人实际盘点数，详实记录于“盘点统计表”，并每小段应核对一次，无误者于该表上互相签名确认后，将该表编列同一流水号码，各自存一联，备日后查核，若有出入者，必需再重点；盘点完毕，盘点人应将“盘点统计表”汇总编制“盘存表”一式两联，第一联由经管部门自存，第二联送财务部门，供核算盘点盈亏金额。 第七条 不定期抽点 (一)由总经理室视实际需要，随时指派人员抽点；可由财务部门填具“财务抽点通知单”于呈报总经理核准后办理。 (二)盘点日期及项目，以不预先通知经营部门为原则。 (三)盘点前应由会计部门利用“结存调整表”将帐面数先行调整至盘点的确实帐面结存数，再行盘点。 (四)不定期抽点，应填列“盘存表”。 第八条 盘点报告 (一)财务部门应依“盘存表”编制“盘点盈亏报告表”一式三联，送经管部门填列差异原因的说明及对策后，送回财务部门汇总转呈总经理签核，第一联送经管部门，第三联转送总经理室，第二联财务部门自存作为帐项调整的依据。(二)不定期抽点，应于盘点后一星期内将“盘点盈亏报告表”呈报上级核示。年中、年终盘点，应由财务部门于盘点后二星期内将“盘点盈亏报告表”呈报上级核示。 (三)盘点盈亏金额，平时仅列入暂估科目，年终时始以净额转入本期营业外收入的盘点盈余或营业外支出的盘点亏损。 第九条 现金、票据及有价证券盘点 (一)现金、银行存款、零用金、票据、有价证券、租赁契约等项目，除年中、年终盘点时，应由财务部门会同经管部门共同盘点外，平时，总经理室或财务部门至少每月抽查一次。 (二)现金及票据的盘点，应于盘点当上下班未行收支前或当日下午结帐后办理。 (三)盘点前应先将现金存放处封锁，并于核对帐册后开启，由会点人员与经管人员共同盘点。 (四)会点人依实际盘点数详实填列“现金(票据)盘点报告表”一式三联经双方签认后呈核，第一联经管部门存，第二联财务部门存，第三联送总经理室。 (五)有价证券及各项所有权状等应确实核对认定，会点人依实际盘点数详实填列“有价证券盘点报告表”一式三联，经双方签订后呈核。第一联存经管部门，第二联存财务部门，第三联送往总经理室，如有出入，应即呈报总经理批示。第十条 存货盘点(一)存货的盘点，以当月最末一日举行为原则。(二)存货，原则上采全面盘点，如因成本计算方式，无须全面盘点，或实施上有困难者，应呈报总经理核准后始得改变盘点方式。 第十一条 其他项目盘点 (一)外协加工料品：由各外协加工料品经办人员，会同财务人员，共同赴外盘点，其“外协加工料品盘点表”一式三联。应由代加工厂商签认。第一联存经管部门，第二联财务部门存查，第三联送总经理室。 (二)销货退回的成品，应于盘点前办妥退货手续，含验收及列帐。 (三)经管部门将新增加土地、房屋的所有权的影印本，送财务部门核查。第十二条 注意事项 (一)所有参加盘点工作的盘点人员，对于本身的工作职责及应行准备事项，必须深入了解。 (二)盘点人员盘点当日一律停止休假，并须依时间提早到达指定的工作地点向该组复盘人报到，接受工作安排。如有特殊事故而觅妥人应经事先报备核准，否则以旷职论处。 (三)所有盘点财务都以静态盘点为原则，因此盘点开始后应停止财物的进出及移动。 (四)盘点使用的单据、报表内所有栏位若遇修改处，均须经盘点人员签认始能生效，否则应查究其责。 (五)所有盘点数据必须以实际清点、磅秤或换算的确实资料为据，不得以猜想数据、伪造数据记录之。 (六)盘点人员超时工作时间得报加班或经主管核准可以轮流编排补休。 (七)盘点开始至工作终了期间，各组盘点人员均受复盘人指挥监督。 (八)盘点终了由各组复盘人向主盘人报告，经核准后始得离开岗位。 第十三条 盘点工作奖惩 (一)盘点工作事务人员要依照本办法的规定，切实遵照办理。表现优异者，经由主盘人签报，各嘉奖一次，以资奖励。 (二)违反本办法的视其违反情节的轻重，由主盘人签报人事部门议处。 第十四条 帐载错误处理 (一)帐载数量如因漏帐、记错、算错、未结帐或帐面记载不清者，记帐人员应视情节轻重予以申诫以上处分，情况严重者，应层呈总经理议处。 (二)帐载数字如有涂改未盖章、签章、签证等凭证可查，凭证未整理难以查核或有虚构数字者一律由直接主管签报总经理议处。 第十五条 赔偿处理 财、物料管理人员、保管人有下列情况者，应送总经理议处或赔偿相同的金额： (一)对所保管的财物有盗卖、掉换或化公为私等营私舞弊者： (二)对所保管的财物未经报准而擅自移转、拨借或损坏不报告者： (三)未尽保管责任或由于过失致使财物遭受被窃、损失或盘亏者。 第十六条 本办法制定后，层呈董事长核准后实施，修改时亦同。
用友软件公司在推出ERP沙盘之后，也推出了“项目管理沙盘”，随后用友集团旗下的全资控股子公司———用友新道科技有限公司，又设计研发了“三位一体”的项目管理实验室，形成了项目管理知识体系认证、项目管理九五至尊沙盘实训和大项目全景图所构成的三合一的项目管理能力培养模式。其中“九五至尊沙盘”提供了逼真的模拟环境，以良好的体验性、主动性、互动性、实战性以及竞争性使学生参与其中，能切实提高项目管理的能力，因而被许多院校认可。该沙盘模拟的情景是A公司计划建设办公园区，B公司是建筑施工企业，作为承建方，项目的总工期是12个月，合同报价480万元。1、组织结构。组织结构是影响项目绩效的决定性因素，也是工作流分析的主体架构，项目管理沙盘的组织结构包含了项目管理沙盘模拟过程中的角色及其定位，且每一个角色被赋予一定的职责和权限。因此，物流、资金流、信息流（单据流）随着项目的整体推进，不断地在组织结构的各个角色中流转，所以组织结构分析是工作流分析的第一步。2、沙盘模拟的业务流程。沙盘模拟的任务流程是按照项目的启动、计划、执行、监控和收尾五个管理过程有序地展开项目管理的具体活动，并且将项目经理、财务经理、运营经理、生产经理、物料经理和人力经理六个角色分别以A、B、C、D、E、F六个编号记录在各项任务中，形成了项目管理沙盘模拟的业务流程，如图2所示。
二、项目管理沙盘模拟的知识管理模式
知识是能力的内核，要培养学生的项目管理能力，首先需要培养他们的知识管理能力。国内外学者对知识管理的理解不尽相同，有一种观点认为知识管理就是运用知识进行的管理，目的是提高组织的生产力和应变能力，将复杂问题系统化。由于项目具有系统化的特点，在沙盘模拟过程中通过模拟规则的制定和工作流程的设计，在团队成员的密切配合下将项目管理过程中的知识碎片进行链条化和工具化，便于项目成员之间实现基于知识的共同决策，避免了难以用普遍规则来描述的项目知识的经验化模式，提升了项目管理沙盘模拟教学的科学化。
1、基于决策问题的知识管理
项目管理就是将项目看成一个系统，项目的任务是通过对项目目标进行分解而形成的一系列可控制的单元，这些任务单元由主要责任人按要求来完成，项目的任务是复杂且具有风险的，成功完成一个项目有赖于组织管理知识与技术知识的交叉、依存，因此需要团队成员密切合作，进行知识的沟通与交流，作出科学决策，才能有效连结各个责任单元。从项目管理沙盘模拟的过程来看，决策知识贯穿于项目启动、计划、执行、控制和收尾的全过程。启动过程一般是由项目的外部组织来完成，启动决策是由项目的高层决策者根据本组织对项目的总战略需求或业务需求，从若干备选方案中确定该项目，同时还需根据项目的具体目标、可交付成果的质量、范围、工期以及资源情况作出投资决策；规划过程组主要是由项目经理与团队成员在明确项目总目标、范围的前提下定义一个要素之间最优化的分项目标，由于项目本身是多维的，在不断收集信息的过程中，需要遵循循环往复、多次反馈的原则，在时间、成本、质量、沟通、风险和采购等多个目标中寻求最佳资源配置；执行过程组就是按照项目管理计划中所确定的工作内容，进行资源整合以实现项目目标的过程，该过程组的核心问题是对项目资源和项目信息进行管理，涉及到的决策问题不多；监控过程组是跟踪项目绩效，并识别变更的过程，这个变更是一种综合变更，因此需要科学决策；收尾过程组是在完成所有项目活动后正式结束项目的过程。在这一过程中，需要移交项目的产出物和对项目管理的文档进行归集，这两项工作是常规的工作，但是验收需要业主进行决策，同意验收方能收尾。同时，还需要对项目进行后评价，后评价一方面是评价项目管理的工作状况，以求为今后组织内部项目管理过程中提供借鉴，另一方面是评价项目的产出物与组织运营活动的适宜度，以及产出物的商业价值对组织发展战略的贡献程度。
2、基于流程的知识管理
知识管理与模拟流程的融合最紧迫，在项目管理沙盘模拟过程中，首先分析影响项目战略目标的绩效因素，然后设计项目管理沙盘模拟流程。模拟流程是一个或一系列前后衔接、有逻辑相关性的行动，这些行动围绕着特定的目标以确定的方式执行。模拟流程是项目管理沙盘训的基础，流程驱动了项目中所有活动的执行，在执行业务流程的过程中，项目的知识主要集中在团队成员的头脑中和项目执行过程所涉及到的相关单据上。所以，单据的设计以及团队成员的管理是模拟流程知识管理的核心，通过单据反映出项目管理过程中的问题，然后团队成员运用知识来协商解决这些问题，在解决问题的过程中创造新的知识。
3、基于资源配置的知识管理
在项目管理沙盘模拟过程中，资源的最优化配置是训练的核心内容。在资源最优化配置过程中，不能忽视人的因素。作为项目的实施者和知识的载体，团队成员所拥有的知识、技能和素质是项目资源最优化配置的智库。因此，在项目管理沙盘模拟之前，要对项目团队成员的知识和能力进行有效识别和科学安排，分析团队成员的知识技能属性及在沙盘模拟中所要完成的任务对知识的需求，将团队成员的知识属性和项目管理沙盘推演目标相匹配。同时，在最优化配置过程中，还需要团队成员收集信息以及最优化过程所需工具的知识，以便能够兼顾资源优化配置过程中的财务指标与非财务性指标、定量指标与定性指标，并运用对比的方式进行方案的评价，在众多项目管理维度之间进行平衡，寻求整体方案的最优化。
三、结语
关键词：手动方式；分区表；参数值；定位；修改
中图分类号：TP399 文献标识码：A 文章编号：1007—9599 （2012） 14—0000—02
一、引言
我们在使用电脑过程中，可能会出现因各种原因造成重要文件被删除的现象，那么，我们能不能通过一些方法恢复这些文件呢？诚然，要想实现这个目标，可能存在很多方法或途径能达到此要求。这里将详述基于Winhex工具软件环境下的纯手动方式实现恢复被删除文件的过程及操作原理。
二、原理
（一）主引导区
硬盘主引导扇区是硬盘第一个扇区。它位于硬盘的0 磁道0 柱面1 扇区。它是由硬盘主引导记录MBR（Main Boot Record） 、分区表DPT（Disk Partition Table）和结束标识（55AA）三个部分组成。由于硬盘每个扇区共512字节，所以硬盘主引导扇区也占512字节，其中MBR占用了其中的 446个字节（即偏移量从0H——1BDH空间），DPT占用了64个字节（即偏移量从1BEH—1FDH空间），最后两个字节是分区的结束标志"55，AA"（即偏移量从1FEH——1FFH空间）。
主引导扇区中可存储4个分区表，每个分区表占用16个字节。每个分区表的16字节内容所表达的含义如下：
（二）引导区
也称系统引导扇区。对于单操作系统来说，它位于硬盘的0磁道1柱面1扇区，而对于多操作系统来说则位于相应的主分区/扩展分区的第一个扇区。此引导区是操作系统可直接访问的第一个扇区。它是由一个引导程序和一个本分区参数记录表（称为BPB块）两部分组成。其实每个逻辑分区都有一个DBR。
其中，BPB分区参数记录表存储本分区的重要信息，包括起始扇区、结束扇区、文件存储格式、硬盘介质描述符、根目录大小、FAT个数、分配单元（Allocation Unit，也称为簇）的大小等参数值。
（三）文件分配表
对于FAT32文件系统来说，FAT区是紧接在DBR之后的。其所占硬盘空间大小是由该分区的大小与文件分配单元的大小共同决定的。因FAT是组织和管理计算机硬盘文件的非常重要的存储机制，所以，在原FAT的后面再建立一个同样的FAT，作为FAT备份，也称FAT2。
FAT32文件系统簇号是用32位二进制数来表示的。其簇号是从00000002H开始，到0FFFFFEFH结束。格式化硬盘后，其所有项都填充零来标明"未占用"状态，当然，如果硬盘磁道有局部损坏，那么在硬盘分区格式化过程中，格式化程序会检测出损坏的簇，并在相应的项中填入特定值FFFFFFF7H标明为"坏簇"，同时，以后硬盘存储文件时就不会再使用这个簇了。如果当前簇是文件最后的一簇，那么将填入0FFFFFF8H或0FFFFFFFH中的值。FAT总项数与硬盘分区上的总簇数相当，同时，为了能匹配存储相应的簇号，每一项所占用的字节数也要与总簇数相适应。
（四）目录区
目录区是位于文件分配表FAT2之后的。它主要用于记录每个文件的重要信息，包括文件名、文件扩展名、文件属性、是否支持长文件名、文件创建日期、文件修改日期、文件最新访问日期、文件起始单元（或簇号）、文件大小等内容。操作系统在读写文件时，会根据DIR中的起始单元与FAT表计算出文件在磁盘中的具置，然后顺序读取每个簇的内容，直到读完簇号为0FFFFFF8H或0FFFFFFFH的内容为止。
每个目录项占32字节，主要用于存储文件目录的重要信息，其空间分配及具体含义如下：
（1）文件名：占用第1—— 8字节。
（2）文件扩展名：占用第9——11字节。
（3）文件属性：占用第12字节。其中0至5位分别是只读位、隐藏位、系统位、卷标位、子目录位、归档位，最高两位保留未用。
（4）长文件名：占用第12——14字节。它用来存储其对应的短文件名目录项的文件名字节校验和等。
（5）文件建立时间：占用第14——16字节。其中高5位为小时数，次6位为分钟数。
（6）文件建立日期：占用第17——18字节。其中高7位为相对于1980年的年份值，次4位为月份值，后5位为月内日期值。
（7）文件最新访问日期：占用第19——20字节。其定义同（6）。
（8）起始簇号高16位：占用第21——22字节。
（9）文件最新修改时间：占用第23——24字节。其中的高5位为小时数，次6位为分钟数，后5位的二倍为秒数。
（10）文件最新修改日期：占用第25——26字节。其定义同（6）。
（11）起始簇号的低16位：占用第27——28字节。
（12）文件长度：占用第29——32字节。其单位是字节。如果是子目录项，则该值为零；若目录项已删除，则该项的首字节值为EH。
（五）数据区
数据区（DATA）是在目录区（DIR）之后的。它才是真正意义上的数据存储区域。数据区占据了硬盘分区的绝大部分容量空间。在硬盘分区格式化后，该操作并没有把数据区的数据清除，只是重写了文件分配表（FAT）而已。这就是可以修复许多硬盘数据的原因，但如果采用 “Format X：/U”命令来格式化磁盘分区，它会强制对每一扇区写“F6”，那就不可逆转。
三、实现方法
东莞两地王命运各异
5月份，万科东莞核心成员王永飙调离万科东莞副总经理一职。东莞在位期间，其先后参与了万科近10个项目的项目规划与产品定位。其中包括万科于2007年在东莞相继拿下的“两大地王”――水濂山地王与塘厦地王。
万科东莞刚刚完成了一次人事变动。
据东莞业内人士向本刊记者透露，万科东莞副总经理王永飙于5月正式调往万科海南分公司任总经理，原金地集团广州公司成员高峻正式加盟万科，担任万科东莞营销管理部经理，负责万科东莞所有项目营销工作以及部门管理。
万科在东莞“驰骋天下”，王永飙功不可没。2004年万科进入东莞，王永飙便是先遣部队的核心成员之一。他曾先后参与了万科城市高尔夫、万科运河东1号、常平万科城、万科松山湖1号、万科棠樾、万科金域蓝湾、万科虹溪诺雅、万科翡丽山、万科四季花城的项目规划与产品定位。其中万科棠樾、万科翡丽山均是2007年东莞的“地王”项目。
王永飙远赴海南，高峻成为万科东莞营销管理部的又一名实力干将。此前，他曾先后在金地深圳公司、广州公司工作，在金地集团工作年限将近10年。
“我5月4日刚到万科，很多情况包括东莞水濂山地块还正在熟悉和了解中。”5月22日，高峻对本刊记者表示，万科已在东莞运作五年，各方面也已规范，目前这种人员的调整不会对万科东莞项目的开发进度和品质产生太大影响。
水山地王陷入困境
万科东莞近几年蒸蒸日上。2008年是万科20多年来第一次出现业绩下降，万科东莞却以超过25亿元的销售业绩受到万科总裁郁亮大加赞赏。今年万科东莞还将有松山湖二期、万科城、四季花城、金域蓝湾、金域华府五个项目上市，推货量不少于1500套。然而万科东莞各大楼盘纷纷上市之时，其于2007年4月所获取的东莞水濂山地块却迟迟没有动工的迹象。
2007年4月27日，万科东莞公司和北京万信投资发展有限公司联手竞得东莞南城水濂山地块，14.12亿元的出让总价和3772元／平方米的楼面地价，曾分别创造东莞土地出让史上的最高总价和均价纪录。拍下该地块后，2007年5月，万科便成立地产项目公司东莞市万科置地有限公司，该地块项目名也随之确定为“万科翡丽山”。
如今距离拿地时间已过去两年，究竟什么原因让快速开发的万科在此止步?
去年5月14日，万科曾将万科翡丽山项目公司东莞市万科置地有限公司50％股权以500万元的低价转让给东莞当地唯一一家房地产上市公司――粤宏远。这在当时引起了媒体广泛报道，其中主流声音有两种：一是万科的资金压力。二是楼市遇冷，地王尴尬，万科为降低风险而处理地王。由于东莞房价出现了大幅度下降，城区甚至出现了很多4000多元／平方米以下的房子。万科翡丽山楼面均价已达3772.3元／平方米，加上建安成本、税款、配套设施建设等费用，该项目保守估计成本至少在每平方米七八千元以上，风险较大。
记者调查得知，万科翡丽山周边目前在售的有中信森林湖、清华居、御花苑海蓝湾、御泉山等楼盘。洋房价格在6000元／平方米左右，但联排别墅售价已达到13000元／平方米左右，独栋别墅超过3万元／平方米，如果运作得当，万科水濂山地王应仍有不少的利润空间。
“不过，由于万科翡丽山周边楼盘拿地均较早，土地成本有优势，土地成本越低，其对价格的把控能力越强，也会给万科带来压力。”东莞天启开启机构策划总监张志芳对本刊记者表示，水濂山板块将是未来五年东莞的高尚生活居住区。目前该区域有中信森林湖、御花苑等7个中高档楼盘供应。不过万科翡丽山更靠南，相对而言，周边配套还不完善。
然而，万科翡丽山项目迟迟未动工或许还有更为复杂的原因。
一位与万科东莞相熟的业内人士向本刊记者透露：“万科翡丽山项目地块涉及对当地农民的土地赔偿纠纷问题。此前政府曾对当地的拆迁居民进行过拆迁补偿，但是当这块地以14.12亿元被万科拍走后，部分农民认为政府所给补偿过少，一旦此地块动工，就会有农民闹事。”这位业内人士称，万科也想尽快将此地块开发，去年将50％的股权低价转让宏远的真正意图就是希望借本土开发商宏远与政府的关系，尽快使得此地块能顺利开发。
不过，目前仍旧未获得重大进展。据上述业内人士透露，由于该地块尚存在纠纷，万科并没有将土地款完全付给政府，甚至有可能只付了土地出让定金。“万科在东莞还有项目在售，并且万科翡丽山由于地价相对周边楼盘较高，开发销售也有困难。这或许也恰好给了万科一个喘息的机会。”其笑言。
塘厦地王持续热销
万科在东莞最为知名的当属塘厦地块。2007年7月12日，万科与金地在东莞抢地事件相信诸多业内人士仍记忆犹新。
当天，东莞塘厦地块经过约200轮的激烈争夺之后，以26.8亿元的天价成交，折合楼面地价15243元／平方米，万科与金地在拍卖现场上演了一出拍卖是否违规的争议大戏后，最终东莞塘厦地块“花落”万科。此地块楼面单价之高一跃成为广东省全省的地王。
然而，作为地王项目，从2007年7月拿地到2008年7月开盘，万科塘厦地王仅仅用了一年时间。2008年7月12日，万科塘厦地王以万科棠樾为推广名开盘。
据了解，其7月推第一批66套联排别墅，两天售出52套，销售率达到8成，9月29日，再推30套双拼别墅、三联排别墅，国庆期间，销售19套，销售金额约1.2亿元。从去年开盘到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。
作为东莞的地王项目，楼面单价高达15243元／平方米，万科棠樾却能热销，到底有哪些策略?
当地的媒体朋友向本刊记者介绍，尽管塘厦地块被称为东莞地王，但是由于塘厦位于深圳与东莞交界处，王永飙带领的东莞万科在参与土地前期获取和项目规划设计后，该项目便由深圳万科操盘。
“万科金地当时抢地，就不是以东莞本地的市场标准来衡量，而是将项目的客户群锁定为了深圳客户群。深圳是万科总部，其多年来积累的客户让该项目的消化有了很大程度上的保障。”深圳某知名业内人士对本刊记者分析表示。
最为关键的是万科棠樾低价入市。去年8月，万科棠樾以23000元／平方米的均
价开盘。而同期其周边楼盘则远远高出该价格。水榭山45000元／平方米、东部华侨城天麓60000～80000元／平方米、卓越维港45000元／平方米。
实际上，万科通过赠送面积进一步变相降低了价格。“目前在售的有200平方米的联排，但是实际使用的面积可达到460平方米，顶层和地下室都为赠送面积。”5月底时，记者以买房人的身份咨询该项目时，销售人员如此介绍。
以一期推出的棠樾联排别墅为例，其面积达280～340平方米，面积赠送率达到100％，若算上赠送面积，均价将只有1.1万多元／平方米。
当然，棠樾以接近“成本价”上市并不意味着该项目不赢利。万科棠樾是万科在华南的最大的项目，总占地66万平方米，建筑面积41万平方米，总共有10期，后续还有大量产品，开发将持续数年。万科棠樾低开高走的价格策略加快了前期销售速度，同时后续产品不排除在市场形势好时涨价销售。
在2007年夺地现场，时任东莞万科总经理助理的王永飙亲自参加拍卖时就表示：最初可能会卖2万多元／平方米，但在以后的过程中待项目成熟以后也会卖出更高的价格。
万科2008年年报中对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，但是并没有出现东莞地王项目万科棠樾。
福州地王“偷面积”突围
万科福州地王让王石在多个场合反思，郁亮还开玩笑称找不到赢利方式就养猪，计提金额也高达1.52亿元，但是万科凭借偷面积的空间“腾挪术”最终将该地王项目售价从9000多元／平方米变相降到6000多元／平方米市场可接受的程度，楼盘地价也变相降低。
90m2“变身”120m2
“140％空间利用率”，是万科福州地王――金域榕郡项目入市后最为让买房人“动心”的噱头。
李音(化名)购买了万科金域榕郡的一套C户型。“我的确是受‘得房率达140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均价9000多元／平方米，当时她认为价格有点贵，但是去售楼处听销售人员讲解后，李音打消了其顾虑。
“实际上，我购买的那个户型结构板和凸窗是不计算在合同建筑面积的，但是收房后结构板可以作为房间来使用，多个凸窗移挪后也增加了使用面积。我是按照90平方米来付款，但能使用的是120平方米。虽然购买价格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面积来算的话，也就6000多元／平方米了。”(见图1)
确如李音所言，买房人联系万科金域榕郡销售人员，其会告诉两个价格，一个是产权面积价格，而另一个是摊平赠送面积的“折后价”。
按照万科金域榕郡自己的说法，A户型产权面积133平方米，可以做成185平方米，多出面积39％。B户型产权面积79平方米，可以做成109平方米，多出面积38％。C户型产权面积90平方米，可以做成127平方米，多出面积41％。
史无前例的“偷面积”
万科如何能够做到“移花接木”?福州业内人士将此称为“偷面积”。
“偷面积”实质是开发商利用现行国家或地方政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计入建筑面积的行为，也就是钻“建筑面积计算方法”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给买房人。
对于“偷面积”这一做法是否违规，诸多业内人士回答时都颇为含糊。
“只要是通过了规划部门审批就是合规的。不过40％的赠送面积率是福州史无前例的，到目前为止也没有第二例。”福建新境界房地产策划有限公司总经理林静在接受本刊记者采访时表示。
曾过福州某楼盘的广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰则明确对本刊记者表示，实际上，由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台来“偷面积”的案例也比比皆是。比如，阳台面积一般占房屋面积的8％左右，100平方米的房子，原本阳台面积是8平方米，有4平方米的面积是赠送给买房人的。但开发商将阳台面积建成16平方米的话，就有8平方米的面积是赠送的，这样的赠送面积率也就是4％。而万科通过结构板等方式来达到40％赠送面积的做法非常地不合常规。
一位不愿意透露姓名的建筑专家表示，结构板实际上就是开发商挑出的楼板，比如我们所熟悉的空调室外机位就属于结构板，因为不具备使用功能，所以不计算产权面积。但是由于建筑规范并没有规定结构板的尺寸范围，因此，就给了开发商钻政策空子的机会。
“严格意义上讲，这是违规操作。”这位建筑专家表示。
在福州业内流传着一种说法：这是政府特批的。一位不愿意具名的开发商称，据说，福州市的规划局在万科金域榕郡上报规划的前一天接到了市政府的电话，要求他们批准放行。
“万科可以这样做，是不是我们也可以这样做?现在，虽然他们的建筑规划通过审批了，但是我们都在等着看其收房时规划验收是否能最后通过。”这位开发商似乎有些愤愤不平。
记者就“偷面积”等问题采访福州万科，5月31日上午万科福州公司相关人员明确表示不会接受采访，但同时告诉本刊记者该项目完全符合手续。
地王压力的化解
金域榕郡是万科进入福州的首个项目。地产带头大哥万科给福州楼市和开发商带来了信心，也带来了太多的不平静。
2007年9月，经过239轮角逐，万科击退20余家本地开发商，用27.2亿元“砸”开了福州的大门：创下福州单幅地块的最高价纪录，7096元／平方米的楼面地价，也首次超过了当时福州市区的平均房价。
“在万科拍地的当天，福州楼盘便封盘涨价1000～1300元／平方米。政府甚至出面干预，让开发商签字不涨价。”当地的媒体记者向本刊介绍。然而始自2007年下半年楼市形势急转而下，福州地王让万科感到了异常压力。不光王石多次在公开场合反思连夺地王有失妥当，造成资金链紧张，而且万科总裁郁亮曾对福州分公司发话：“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法赢利，我决定养猪!养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”
然而，就在多数地王还“按兵不动”之时，在拿地9个月后，万科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出别墅，又在11月中旬开卖高层，令福州同行大跌眼镜。易居中国CRIC系统数据显示，截止到2008ff-5月，万科金域榕郡销售494套，而同时期周边楼盘摩卡小城销售135套；北尚销售284套。
福建新境界房地产策划有限公司总经理林静分析认为，万科金域榕郡销售良好，主要归功于万科品牌和高达40％的赠送面积。“目前进驻福州的全国性品牌开发商为数不多，只有世茂、华润、万科等，
而福州买房人对于万科也追崇备至。万科品牌加上40％的赠送面积让买房人觉得还是比较划算。”林静表示。
最为关键的是，表面上偷面积是优惠了买房人，促进了销售，但是实际上通过“偷面积”，开发商却在变相提高容积率，获取利润。
以1平方米用地项目为例，容积率是指在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值假定政府规定了项目的容积率是3。也就是这个项目地上部分只能建3平方米的建筑面积，假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商正常盖楼，那这楼每平方米的成本价是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果开发商偷了1平方米的建筑面积，假设偷来的1平方米建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元／平方米，这时候每平方米的真实成本价是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元／平方米。
通过“偷面积”，对于万科自己而言，使得在不超出容积率2.3规定的条件下，建造了更多的建筑面积，相应地摊薄了楼面地价。
广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰为万科算了一笔帐：不采用“偷面积”手段，按照市场价格6400多元／平方米、楼面地价7100元／平方米和扣除地价外综合成本2500多元／平方米计算，万科在该项目上亏损基本达到3000元／平方米。
而采用了偷面积手段，万科金域榕郡的容积率实际上达到了3.2，楼面地价变相降低为5100元／平方米，加上改造费4005／平方米的收益，万科在该项目上亏损只有不到1000元／平方米了，由于项目还有别墅产品，再加上卖到20000多元／平方米别墅的收益，万科在该项目上基本可以做到不亏了。
可能转嫁的风险
然而“偷面积”却也隐藏着风险。戴晓峰在福州项目期间，曾到万科金域榕郡做过实地考察。
“万科必然需要将结构板等偷面积的部分进行改造才能将房子交付买房人。而对已审批的规划进行改造，能否通过最后的竣工验收，事关该项目能否获取产权证的风险。”戴晓峰对本刊记者说。
2009年4月，住建部、监察部开始展开为期1～2年的对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产开发项目严查变更规划无疑加大了风险。
“不过，万科似乎已经为转嫁风险想好了出路。”戴晓峰分析，万科知道“偷面积”的做法严重违反规划局的规定，于是在销售上就转嫁风险。购房合同是万科金域榕郡的开发商与购房者签，但是，改造合同却由另外一家公司与购房者签，购房者为此还要额外支付改造费400元／平方米，总额大约4万元。
戴晓峰认为，万科这个算盘打得是如此之好。如果规划验收通不过，房产证拿不到，那么这一切既不关万科金域榕郡开发商的事，也不关改造公司的事。开发商只卖给购房产权面积，不关改造的事；改造合同是购房者真实意愿的表达，合同是有效的。能不能拿到房产证的全部风险都由购房者自己承担了。
记者采访的另外几位福州业内人士则分析认为，万科必然是先不改动户型，通过国家竣工验收后，再由装修公司改造，最后再交付买房人，如此，只要不出太大的差错，获取产权证应该没有问题。
“实际上这属于二次装修，二次装修要求不能破坏外墙，如果只涉及到内部改造，就问题不大，如果外墙进行改造，一旦有人举报，就面临政策风险。”福建名仕律师事务所胡伦扬律师在接受本刊记者采访时表示。
当然，偷面积后，原本2.3的容积率实际上变成了3.2，居住人口密度增大，也会导致居住环境质量下降。而且房子使用多年后涉及物业维修，但建成的外墙位置不是规划图纸上的位置，是改动后的位置，这也有可能引起一些麻烦。
当记者就上述风险再次采访购房人李音时，她似乎并没有想这么长远的问题。“金域榕郡是万科在福州的首个项目，相信会做出口碑的。如果首个项目做烂的话以后就砸了品牌了。只有相信万科是讲信用的全国品牌公司了”李音说。
半年来持续招聘
“北辰上半年在长沙大规模招人。”近期，谈及长沙地王的进展，多数业内人士都关注到了此点。
如今，长沙北辰房地产开发有限公司依旧在湖南人才网等媒体上滚动招聘广告，分别招聘营销策划部、市场研究部专员、前期部、建筑设计师、司机等多个部门的主管或技术人员。
实际上，去年12月底，在湖南省多家媒体上就出现过长沙北辰房地产开发有限公司的招聘信息，不过细心的人可能会发现，与此前的招聘职位相比，如今的招聘增加了市场研究部、司机等职位。
招聘职位变化的背后或许透露了北辰长沙项目的进展迹象。业内分析认为，这说明北辰长沙地王已经将运营提上了日程。
此前，在北辰实业3月18日晚间公布的年报中，对2009年长沙项目的开发描述如下：今年将全力推进长沙项目首开区主体结构的施工，积极展开沿江商业、公建的规划设计，并且会根据市场变化趋势，提前开展营销策划的准备工作。
“五一后湖南的地产确实暖起来了，地王开始运作也在情理之中。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文对本刊记者表示。
“成也长沙、败也长沙”
2007年7月，北辰实业与北京城开集团组成的联合体，以志在必得之势用92亿元天价拍下中国地王后，北辰资金链在近两年来的时间里便饱受质疑。
“长沙92亿元巨幅地块的开发及运营对于公司之后的发展有很大的影响。由于该地块过于庞大，且是公司唯一的一个异地开发项目，对该项目表示谨慎态度。”国泰君安房地产行业分析师李品科表示。
今年4月17日，李品科与北辰实业董秘及公司管理人员进行了交流。其在分析报告中指出：“北辰开发类项目储备约660万平方米，其中537万平方米位于长沙。”
北辰目前的土地储备主要在北京和长沙。根据李品科的介绍，北辰实业在北京的开发类物业除了媒体村以外，香山清琴别墅还有2.5万平方米的未售面积，销售均价约39000元／平方米。另外，公司在北京在售项目还有北辰香麓和北辰福第，未售面积均为32万平方米，其中北辰福第为双限房性质，销售均价5900元／平方米，北辰香麓销售均价11500元／平方米。此外，公司还拥有碧海方舟的3期和长河玉墅的2、3期地块，但由于北京别墅用地的审批限制，目前暂停施工。
此前，作为京城主要的奥运概念地产股，北辰的资产多数位于北京亚运村附近。然而北辰于2006年回归A股之时，其土地储备仅约320万平方米，被很多投资者诟病。
此后北辰开始了扩张之路，但显然，目前长沙地王占据了北辰土地储备的主体。
从北辰实业2008年年报来看，截至去年底，公司的资产总计为256.19亿元，负债率为62.3％，较上年58.4％的负债率小幅上升4.9％；公司年末有62.9亿元的银行负债(其中短期借款6.5亿元，一年内到期的借款12亿元，长期借款26.4亿元)，但其手中拥有近50亿元的现金，这笔资金似乎可以确保长沙项目的前期开发。
“北辰目前资金压力尚可承受。2008年公司没有新增土地使得现金流大幅改善。”中诚信评估分析师杨柳在接受本刊记者采访时表示，由于北辰在北京开发楼盘多是高端项目，销售情况还是比较看好。
北辰的业务模式是“发展物业+投资物业+商业零售”。2008年北辰投资物业收入和商业物业收入分别达到了8.33亿元和3.38亿元。据杨柳估算，今年绿色家园购物中心还将投入运营，北辰的投资物业和商业物业的收入将不会比去年差。
综合北辰的现金以及今年楼盘销售收入、投资商业物业收入、今年的固定资产投资、短期偿债等多方面的因素，杨柳在对北辰实业2009年公司债券进行的跟踪评级报告中，将北辰实业股份有限公司主体信用等级评为AA，这意味着其认为北辰实业偿债能力稳定。
由于长沙地王整个项目开发周期8～10年，这意味着巨额土地款的回收周期也在变长，北辰的经营风险集聚于长沙房地产市场，可谓“成也长沙、败也长沙”。
周边单价7000元以上楼盘销售困难
结合长沙市建安成本、税费等多种因素，长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文曾为长沙地王算过一笔账。
他认为长沙地王高层住宅的保本销售价要达到7000元／平方米以上，合理赢利销售价为8500元／平方米以上；而写字楼保本销售价10000元／平方米以上，合理赢利销售价12000元／平方米以上；酒店保本销售价13000元／平方米以上，合理赢利销售价16000元／平方米以上；商业保本销售价7500元／平方米以上，高赢利销售价20000元／平方米以上。
长沙地王周边楼盘究竟售价如何?
长沙地王目前周边楼盘有湘江世纪城、华盛新外滩、万国城MOMA、珠江花城等楼盘。其中前两个楼盘均为一线江景房，华盛新外滩目前销售均价6500元／平方米；由世纪金源集团开发的湘江世纪城景观房售价5400～6000元／平方米，而非观景房售价只有3500元／平方米；另外，节能住宅万国城MOMA均价为3200元／平方米，精装修珠江花城均价为4680元／平方米。
长沙市房产研究中心公布的长沙房价水平数据是：2008年长沙全市商品房均价为4285元／平方米，其中，商品住宅平均售价为3906元／平方米。而今年一季度长沙市商品房销售价格为4010元／平方米。长沙地王所在的开福区房屋销售均价达4211元／平方米。
“目前在长沙市住宅产品的单价超过7000元的楼盘销售比较困难。”长沙地王周边楼盘福圣园营销经理刘永对本刊介绍，在长沙，省府板块是发展潜力最大的板块，而该板块的项目“标志・长沙商务中心”又位于此板块的核心位置。但其推出的定价7800元／平方米的行政公馆销售非常缓慢，后来改为毛坯(直降2500～3000元／平方米)销售，加之销售方式也做了一定改变，销售状况才有所好转。
另外，湘江世纪城的大体量也对长沙地王的销售形成了“威胁”。湘江世纪城整体建筑面积是400万平方米，北辰地王项目的建筑面积为380万平方米。湘江世纪城也是世纪金源拿下的昔日地王，但是楼面地价较低。
刘永认为，大盘中的高端产品往往非首批开发，如果长沙地王定价7000元／平方米以上，市场接受该价格起码得明年以后。而如果令年或明年入市，长沙地王必然参考目前市场的主流价格，即4000～5000元／平方米。
由于开发周期较长，长沙地王似乎有时间等待好的入市时机开盘。
“北辰或将以住宅微利切入市场，重头戏在商业，赢利在股市。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文认为，长沙地王还是应该从住宅开始，让客户感受到建筑质量和品牌效应，再做商业和写字楼的开发，可以先蓄客后开发。
“中国经济发展势头变缓，但基本面不会有太大变化，股市有了大落才会有大起，真正赚钱还得看拉伸空间有多大，对北辰来说或许股市是未来的机会。”夏少文说。
计提价惹恼股东
深振业落子天津，在环渤海“大展拳脚”的梦想不得一延再延。
自2007年8月2日，深振业以10.601亿元的高价竞得位于天津市河东区新开路的一块居住用地，建筑面积12.04万平方米，楼面地价达到8800元／平方米，“新开路地块”就稳坐天津市住宅用地楼面单价排行榜的榜首，成为天津至今无人可及的地王。
在天津楼市现已有两个月出现“小阳春”的形势下，这块已拿地近两年，地处河北与河东“黄金地段”的地块依旧处于“沉寂”的状态。
有接近深振业的人士称，该项目目前正在前期规划设计中，深振业一直希望通过提高项目附加值，从而减弱土地实际价值下降带来的不利影响。
而知情人士向本刊记者透露，从2007年下半年后，深振业与天津中原、世联、思源、伟业等多家机构进行过接触，但是最终因多种原因，均不了了之。
2009年4月25日，深圳业2008年年报和2009年一季报“两报齐发”。其数据显示，公司2008年完成经营总收入10.22亿元，房地产销售面积6.23万平方米，销售金额9.89亿元，实现利润总额1.62亿元，净利润1.50亿元，同比下降约四成。
而其中，公司对天津“新开路”地王计提高达2亿元的存货跌价准备，成为极大拖累当期业绩的最重要原因。
而这也成为5月20日深振业董事长李永明遭遇股东质问的导火索。这天，在深圳市宝安南路振业大厦B座12楼会议室召开的“2008年度股东大会”上，一位徐姓股民在现场直呼天津地块2亿元的计提令其损失达50％，怒问公司高管为何不降薪与中小股东共渡难关。
面粉远贵于面包的“高压”
“天津项目是公司最大的一块心病，但在开这次股东会前已经在和天津当地政府沟通。对天津项目依然有信心。”李永明坦承。
天津地王曾被视为深振业落子天津的重要一步。深振业在1997～2006年近十年间，公司一直发展平稳，缓慢扩张。公开资料显示，2001年至2006年，公司共新增了4个项目。然而，2007年深振业扩张战略突然变得激进起来――公司先后在深圳、天津、西安、南宁四地获取土地近100万平方米建筑面积，土地价款总计
22.43亿元。
深振业董秘方东红在谈及该地王时曾表示：“2007年我们从整个公司的战略考虑，计划在一线城市上储备些土地，不过在北京、上海都没有找到合适的地，那个时候考察过天津那块地觉得条件还不错。主要还是看重天津这个城市发展潜力比较大。”
深圳一位业内人士在接受本刊记者采访时感慨道：“为快速扩张，深振业当时拿此地有些冲动。”据其透露，深振业在竞拍前曾委托天津中原对地价进行过评估，当时，天津中原给出的楼面地价是3000多元／平方米。戏剧性的是，拍卖后，深振业相关人士甚至还质问中原，为什么测算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。
很快，深振业便感受到了天津地王沉重的压力。
根据天津国土资源局的数据，2009年4月天津商品房住宅成交均价为6680元／平方米，这个售价比深振业的成本价还低。天津地王周边目前在售的北斗星城4月份的成交均价为8062元／平方米，海河金湾公寓成交均价7814元／平方米，东家成交均价9771元／平方米。
根据天津一位开发商专业人士为本刊记者的测算，该地块楼面地价8805元／平方米，参考周边项目的去化速度，假定本案的开发周期为2.7年，用成本和利润率反推销售价格的方法，该地块做普通住宅，若在保本、盈亏平衡的条件下，即利润率
可见，目前该地块的保本价都要比周边楼盘成交价高出4000元／平方米以上。
不排除割肉出售
“不像金融街开发的天津环球金融中心，为水景豪宅，可以高价出售。深振业天津地王周边既没有景观，还紧临铁路，不适宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便开发商做高档的酒店式公寓，但是周围有好几家快捷酒店了，将来出租上竞争也会很大。”天津的一知名媒体负责人感慨道。
根据上述开发商专业人士为本刊测算，以天津市场年均售价涨幅在10％来计算，深振业天津地王若在2011年入市，则销售价格应为15510元／平方米，在成本一定的情况下，其税后利润低于8％，仍不具备可投资价值；若满足利润率达到20％，则售价也将提高到18000元／平方米，以此推算，房价年均涨幅应达到28％方可实现，但若以普通住宅价格标准定位，深振业天津地王综合各方条件恐难达到此价格水平。
深振业董秘方东红曾在接受记者采访时称，还在跟天津政府商讨，看规划怎么做，提高下品质，等市场好的时候再推出来。
然而，4月份，住房和城乡建设部、监察部关于严查“违规变更规划容积率”的行动无疑为深振业与政府商讨修改规划加了道门槛。
“不过，此路也并非一定行不通，天津已有先例。”一位天津业内人士透露，天津塘沽和利丰投资有限公司2007年获取的一幅地块容积率由≤5.2调整为≤8.0；主体建筑限高由≤140米调整为≤220米；而天津友联置业投资有限公司2008年获取的一副地块容积率则由≤7.5调整为≤7.85。
“毕竟市场好的时候，政府将土地出让金吞进了自己的口袋，市场不好了，也需要帮助一下开发商。”这位业内人士笑言。
此前，本刊记者从深振业董事会办公室一位不愿意透露姓名的人士所获知的信息是，天津地王项目土地已经交付，地价款也已付清。正在进行规划设计，计划年底开工。
如今该地块获取已近两年，针对迟迟不开工的疑问，上述人士解释，市场情况与资金情况两方面原因都存在。一方面是市场低迷，该地块地价较高。二是房市不好，公司其他项目开发建设也需要资金。
当记者追问年底一般并不适宜开工建设时，其迟疑了下称：“可以先打桩。一般项目是按照合同约定的开工日期来开工。”但是他并不愿意透露天津地王与政府所签定的开工时期和开发周期。而是表示，毕竟买那块地时地价贵了，而且目前市场形势也不好。正在和政府沟通，看能不能推迟开发，目前还没有明确的信息。
由此可见，对于深振业天津地王而言，最好的办法就是改变规划，此路一旦行不通，若政府延长其开发周期，坐等房价上涨也将减少损失，否则，深振业只有割肉出售。
实际上，深振业现有项目中，除了天津项目之外，没有高价地，深振业土地储备的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和长沙的地块成本低至100元和500元／平方米。
天津地王前期土地款的支付以及未来的高成本投入，无疑将拖累公司的资金链陷入困境。
据了解，深振业自1997年配股以来已有12年未在资本市场上进行过任何股权融资，项目开发资金主要来源于银行贷款和销售回款。
然而在资金压力迫使下，深振业不得不频出融资方案。2008年推出了向全体股东每10股配3股的配股方案，计划募资12亿元，在配股融资“只听雷声不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振业公告称，公司拟向特定对象非公开发行不超过1.5亿股，拟募集资金净额为不超过10亿元，用于其振业城四、五期项目开发建设。
与“金达利”分道扬镰
一度“怀揣100亿瓷金”的雅戈尔当家李成如，带着20个人的团队，在全国各地找项目，以14.76亿元重金夺得杭州地王时可谓财大气粗。
2007年7月，雅戈尔置业在杭州市文教区以15712元／平方米的楼面地价拍下原工商学院地块，此后该项目毫无动工迹象，引发杭州业内经久不息的热烈讨论。
直到2008年5月，在杭州市第八届人居展上，“雅戈尔置业与金达利筑地强强联手打造杭州地王”高调宣传，杭州地王首次亮相。但当时，除了案名定为“雅戈尔隐寓”外，没有任何具体的楼盘信息。
不过，最近本刊记者获得的最新确切消息是，杭州地王雅戈尔隐寓与金达利筑地已“分道扬镳”，金达利筑地已经撤场。
金达利筑地号称代销界的“黄埔军校”，源于台湾，全程运营比较典型的项目比如海南三亚・半山半岛等。
在与雅戈尔隐寓合作过程中，金达利筑地业务部周磊全盘操作，在接受本刊记者采访时，周磊表示，双方止步合作有多种原因。
“开发公司的规划理念和我们有一定的出入，再加上我们对销售速度的追求要远高于他们。如果销售时间拖得太长，对公司来说是致命伤。”周磊说。
据知情人士透露，金达利筑地与雅戈尔在宁波就有深入合作，当时拿下杭州地王后，再次与金达利筑地合作，实际上，也是希望从前期市场调研到项目形象包装，强强联手化解“面粉比面包贵”的难题。为了雅戈尔置业能在杭州打响品牌，金达利筑地也颇费心思，曾特地抽调来自上海、宁波等地的精英组建而成项目组。
然而，从杭州地王2007年7月拿地到
2008年4月份土地交付土地款垒款缴清，到目前已近两年仍未开工。
规划设计“波折”
地王项目迟迟不开工，不外乎资金链压力、市场压力等原因。
作为服装行业的龙头老大，过去几年，雅戈尔对地产和股权的投资浩大有目共睹。这家已有30年历史的纺织服装公司分别于1992年和1993年进入房地产和金融投资领域，10多年间，雅戈尔开发的住宅、别墅、商务楼等各类物业达到300万平方米，同时它还持有中国人寿、宁波银行、中信证券股份等十几家公司的股票。
“在雅戈尔的三大业务板块中，服装业务的资金回收足以支撑其发展，其主要的资金压力会来自于房地产，尤其是2007年所拿的高价地。”联合证券分析认为，从2009年起，公司在房地产经营方面的压力渐大，首先是房价上涨乏力，其次是公司高价地储备较多，使得公司在未来三年消化高成本项目的任务较重。
不过，联合证券相关分析员在接受本刊记者采访时称，由于有股权投资，雅戈尔的资金压力还是可以承受。
“其房地产资金紧张时，还可以出售股权。”联合证券表示。2009年2月，雅戈尔先后减持了中信证券和海通证券股票，业内便分析，一方面是海通投资亏损，另一方面便是支撑房地产的资金需要。
易居中国分析师薛建雄此前曾估算过雅戈尔在建待建项目的投入。雅戈尔数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上，待建项目中8块土地占款72.65亿元，也就是说，前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元，按3000元／平方米的建安成本，如要滚动开发，预计还要投入50亿元。
这也就意味着雅戈尔房地产面临着百亿资金的“高压”。不过，年初李如成曾对记者表示，“现在企业手握100亿元的金融资产，谋定而动”。李如成乐观表示，“雅戈尔的现金流问题不大，公司的金融资产约有100亿元，可以随时变现”。
雅戈尔的地产项目目前主要集中在宁波，苏州和杭州为试探性进入。在今年年初的股东大会上，雅戈尔当家李如成为雅戈尔置业制定了“三城”战略：苏州的土地量大，开发暂时可以放缓。杭州的土地开发要快，宁波则要观察。
何况按照李成如的安排，杭州地王归属于雅戈尔当属尽早启动的项目之列。从种种迹象来看，资金压力并非雅戈尔地王推迟入市的首要原因。“实际上，雅戈尔杭州地王存在困境的情况主要体现在两个方面，一是高地价造成高房价，二是此地块的限制较多。”一位与雅戈尔相熟的杭州业内人士对本刊记者表示。
公开资料显示，雅戈尔・隐寓位于杭州市西湖区，该项目东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容积率不大于2.6。尽管该地块地理位置十分优越，但是由于地块总出让面积仅36131平方米，建筑规模略为偏小，并且周边遍布学校及居民住宅区，对楼盘规划设计要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50％。
“好像主要是日照的原因，所以他们的方案一直在调整修改。”根据这位业内人士透露，其实金达利筑地此前与雅戈尔在规划设计方面就有一些分歧。金达利筑地原本给雅戈尔做第一轮规划的时候，建议把小户型做成拼户，做全部是大户型的社区。金达利筑地还有一套方案是做纯粹的酒店式公寓，面积在50～70平方米之间，提供五星级酒店标准的服务。但是最终雅戈尔并没有完全采用。几番调整后，据其了解的情况，现在除去拼户的，纯粹的90平方米小户只占25％左右。
“由于该地块楼面地价已高达15712元／平方米，售价估计在30000元／平方米，可能金达利筑地是考虑到小户型买家可承受的总价较低，于是规划设计建议要么是全为大户型，要么户型面积尽量偏小。他们在规划理念上是有分歧的。”上述业内人士推测，规划设计的波折一定程度上也延误了项目的开工。
预计下半年开工
“项目目前尚未获取施工许可证，初步设计方案5月份已经获得审批，预计下半年开工。”5月中旬，雅戈尔杭州公司项目总监周斌对本刊记者介绍。谈到对市场销售的预期，周斌坦言现在市场走势尚不明朗。
“雅戈尔隐寓正常的施工进度是不会耽误的，但是在开盘销售的时机上会根据市场情况而定。”周斌说。
杭州资生顾问总顾问师黄联友在接受本刊记者采访时对该地块地段非常看好。他认为杭州地王地处市区，土地稀缺，并且其所在区域是曾经第一波在杭州购买商品房的人群聚集地，可以称为是高档居住区。
据了解，雅戈尔隐寓周边有梧桐公寓、城市芯宇等楼盘在售。梧桐公寓已属尾盘，2006年开盘时11000元／平方米，今年年初价格为20000元／平方米。城市芯宇项目定位高端，目前均价29000元／平方米。
黄联友结合杭州当地的建安成本以及税费等要素分析认为，杭州地王若规划为毛坯房，保本价约在27000～28000元／平方米，而精装修房则保本价在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的销售行情会较好。
而从记者目前掌握的情况，雅戈尔隐寓目前定位普通毛坯房。按照黄联友的分析，如果市场行情不好转，雅戈尔隐寓似乎将要亏本，当然，开盘离现在差不多还有一年，这一年里形势如何发生变化也是至关重要的。
不过，黄联友却不这样认为。“雅戈尔拿这块地时是股市最高之时，其资金来源于股市，若继续放在股市会亏损更大。从某种意义上，杭州地王是划算的，优质地段的地块是不容易贬值的。”黄联友说。
“武汉地王”楼盘5月涨价
作为地王项目，武汉地王复地东湖国际的楼面地价并不算高得离谱。
2007年1月，总价35.02亿元、楼面地价3290元；／平方米的武汉中北路武重项目地块，被上海豫园一举夺得，并被冠以武汉“地王”。
此后，该地王命名复地东湖国际于去年的11月30日，在楼市最为敏感的时期开盘。本刊记者5月份了解该楼盘时，发现其价格已从此前的6700元／平方米涨到了7000元／平方米，并且热销85％。
该楼盘目前周边在售楼盘，比如大盘百瑞景中央生活区销售价格为6400元／平方米，一些小型楼盘花畔里、世纪新南门等楼盘价格仅为4500～5500元／平方米。
地王楼盘――复地东湖国际似乎价格远高于周边楼盘，那么其是否真的热销?根据武汉市房地产信息网的数据显示，该楼盘去年12月份销售6套，今年1月份销售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天销售1套。
亿房市场研究部研究员张衡对本刊记者分析，与武汉市整体情况相比，复地东湖国际处于正常的水平，武汉市在售360个楼盘平均一周成交量为1500套。不过，武汉一
些热销楼盘，比如降价促销的楼盘沿海赛洛城、保利心语等项目价格低至3600元／平方米、4500元／平方米，与这些热销楼盘相比，目前6000元／平方米以上的楼盘销量便不温不火。
奇怪的是，5月份东湖国际的销售备案为负73套。
“这让人怀疑是否是前期假备案的撤销，其现在的销售价格难免会是明升暗降。”一位武汉业内人士猜测。
为什么5月份东湖国际的销售备案为负73套，记者试图采访武汉复地房地产开发有限公司总经理王基平，遗憾的是，电话中王基平并不愿意接受采访。而复地东湖国际的另外一位销售负责人称：“开发商是不会将真实的成交套数报于武汉市房地产信息网的，你只要知道销售率是85％就可以了，公布销售率也是开发商的营销策略。”
不过，据当地参与过该项目活动策划的某业内人士介绍：“复地东湖国际目前处境也比较尴尬。去年11月其多层类别墅开盘时销售还比较好，不过当时有许多客户是购买了复地在武汉汉阳的复地・翠微新城(2002年开盘)楼盘的老客户，而此后的几个月里，大户型销售速度缓慢。4月份复地请一些机构做策划活动，希望推出两栋小户型以挖掘市场需求。
由此可见，作为地王项目，在上半年的市场行情中，复地东湖国际必然也承受着一定的压力。
根据复地东湖国际在搜房网上的销售报价显示，去年11月30日开盘时，复地东湖国际先推出了景观比较好的多层，当时价格为8000～10000元，高层价格为6000～8000元，今年年初高层报价回落至6700元／平方米，5月份价格又开始上涨至7000元／平方米。
对此，前期曾参与过其销售竞标的一位不愿意透露姓名的武汉公司负责人评价，复地东湖国际先推联排，再推高层的策略是正确的。联排的入市奠定了整个项目的形象，其后期的高层价格销售压力相对缓解。这也是很多地王项目入市所采取的营销策略。
与“豫园”兄弟唱“双簧”?
实际上，复地东湖国际地块并非由复地获取，最初由其同门兄弟上海豫园而得。2007年1月31日，上海豫园以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。武重地块面积52万平方米，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，是中心城区内难得的大宗地块，可建筑面积约106万平方米。
但自成功竞得该“地王”2个多月之后，2007年月14日，豫园商城即“加盟”公告，急征其他开发商共同开发武重项目。
对此，业内人士普遍认为这一定是豫园资金链吃紧所致。根据当时武汉市政府有关规定，豫园须在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出让金，即约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金约26亿元。
豫园商城“加盟”公告后，上海复地便出手获得了该项目70％的权益，豫园商城保留30％的权益。上海复地与豫园商城是复星集团旗下的两兄弟，同为复星系的香港上市公司。
似乎上海豫园资金链告急是同门兄弟合作原因。不过，近期记者采访时，武汉当地的一位业内人士却分析，或许当初上海豫园拿地时，或许就已经准备了与复地唱双簧。
2007年时，上海复地积极筹备A股回归事项，复地高层也曾披露，未来复地的发展方向可能会有所转变，除高档住宅这样的传统优势外，复地将重点发展城市综合体项目，即包含办公、商业、住宅等多种产品类型的综合项目。复地内部回归A股工作小组组长曹志东曾表示：“复地未来也将会多投入资金，以获取城市中心的高价土地。”
2002年复地便进入武汉市场，开发了位于汉阳的复地-翠微新城。2007年翠微新城即将收宫，2007年1月拍卖的武重地块既处于城市中心，又可开发综合体，自然吸引了上海复地。
但是，由于当时上海复地攻城略地的步伐太快，资金估计不足。于是，由同门的豫园商城出手，而后2007年复星国际的上市，复地获益良多，自然有机会腾挪资金接盘，可谓深谋远虑。
“豫园商城以商业地产起家，在商品房开发上毫无经验可谈。为何敢于豪夺武汉地王?显然是代替上海复地出手。”上述武汉地产人士推测。 赢利点或在商业
该项目楼面地价3290元／平方米，加上建安成本及其他，亿房市场研究部研究员张衡认为其成本在6000元／平方米左右。单从目前销售的一期住宅项目上来看，赢利不大。
记者采访的几位业内人士均表示，该项目预计会在平稳中振荡前行。
3月15日下午2点，这起发生在贵州六盘水市马鞍通际停车场的群体性冲突事件，很快被闻讯赶来的警察制止。结果是，2人被打伤，5人被刑事拘留。被打伤、刑拘的都是马鞍社区村民。
六盘水市钟山公安分局荷城派出所的消息称，马鞍社区部分村民以土地系该村所有为由，阻扰六盘水市恒远房地产开发有限公司（下称“恒远公司”）施工，并多次组织人员非法上访，导致恒远公司施工受阻，直接经济损失6.06亿元。钟山公安分局为此专门成立了专案组，经过细致摸排，将这个“聚众扰乱社会秩序的犯罪团伙”成功打掉，抓获5名犯罪嫌疑人。
这些人均以聚众扰乱社会秩序罪，3月22日被当地警方刑拘。目前2人被取保候审，另外3人仍身陷看守所。
“恒远公司侵占的是我们的土地，而我们的安置地却迟迟拿不到。我们有正当的诉求，何来非法上访？”村民们一直不满警方的严厉处理，十多天来四处上访，讨要说法。
事实上，因土地问题，当地村民和恒远公司，这家六盘水市本土最大的房地产开发企业，十年来矛盾难解，对峙、冲突不断。在此期间，恒远公司低价拿地的隐秘亦不断被人曝光、举报。
“拔掉最后的钉子”
发生“3・15”冲突事件的马鞍通际停车场，位于六盘水钟山区凉都大道与钟山大道之间，面积约20亩，却像一颗钉子，钉在了恒远公司的新城西区地块一隅。
新城是恒远公司开发的商住小区，占地500多亩，共设计180栋高楼，总建筑面积近100万平方米，可居住4万人，号称六盘水市房地产行业发展的新地标。该项目分东西区，其中东区开发完成六成，西区也已开工。
马鞍通际停车场，本是马鞍村土地被征后的返还安置地。但规划部门对该地迟迟不予规划。2011年8月，村民集体商议将其暂时租赁给他人开办停车场，租期三年，租金逐年递增。
但这块地破坏了新城西区地块的整体性。恒远公司为拔掉“最后的钉子”，和马鞍社区达成协议，将马鞍村返还安置地置换到两公里外的教场村。2012年3月，恒远公司为这块地重新办理了国土证。
马鞍村民们称，置换协议是恒远公司“串通”马鞍社区干部而擅自达成，社区根本没有召开村民（代表）大会，村民们对置换事宜并不知情。更让村民失望的是，教场村置换地的居民安置一直没落实，土地就始终交不到他们手中。
恒远公司去年以来则要求停车场搬离，以进场施工。村民显然抵制恒远公司这项有违他们生计的行为。矛盾在3月15日升级。下午2点，马鞍社区的五六十个老人妇女组成了“护地团”，进入马鞍通际停车场，阻止恒远公司的施工队伍进场施工，但很快引来了恒远公司的保安队。
“（保安队）共有100多人，全是20多岁的青年，手拿电棍。”62岁的马鞍社区一组村民王大群当天参加了“护地团”。她说，恒远公司保安队来了后，双方紧张对峙，很快发生抓扯。恒远公司报警，警察到场后双方才解散。
随后，村民们再次集结到六盘水市政府上访，反映返还安置地落实问题。“当时门被保安关了，有几个人就翻了进去。”在场的几位村民向时代周报回忆称，除此，现场群众并无其他过激行为。
当地警方却相当重视。据六盘水市钟山公安分局荷城派出所消息，钟山公安分局迅速成立了专案组，并抽调分局经侦、刑侦大队部分民警展开调查。
马鞍社区村民王英、龚国群、张发群、王德琼、杨少先被抓获。以上警方消息称，这些人对聚众闹事的事实供认不讳，根据相关法律规定，他们触犯了聚众扰乱社会秩序罪，被依法刑事拘留。
这并不是当地村民和恒远公司的第一次冲突。多名村民证实，2010年3月16日，恒远公司修建围墙，将马鞍村的返还安置地圈入新城项目范围内。村民们认为恒远强占集体安置地，与该公司施工队伍发生冲突，10名村民被打伤住院。六盘水市委常委专题会要求警方尽快处理打人事件，但最后不了了之。
早在2005年4月，恒远公司组织人员进场勘察钻探施工时，就遭到当地凤凰村村民的集体阻挠。村民们的理由是征地补偿过低，安置问题久不落实。六盘水市一份官方文件称，村民们在工地附近搭建临时房屋，分为三组昼夜监视，只要工地施工，马上召集人员围堵。
两位村民何银珍、张兴芬，最后被六盘水市劳教委分别实施劳教一年零九个月，理由是“组织煽动村民阻工，严重扰乱企业正常的生产秩序，给六盘水市城市建设和经济发展造成严重影响”。
区府办批地480亩
恒远公司在六盘水市官方看来，它确实担负着助推当地经济发展的重任。2002年，恒远公司为六盘水钟山区带来两个项目：多孔砖厂和花苑小区（后更名为“新城”）。它们都被钟山区政府列入了当地经济强区项目。
其中，官方特别重视多孔砖厂的作用，“建成后将解决被征地农户及钟山区境内铁路征地剩余劳动力就业问题”。2002年3月29日，钟山区国土资源局特向钟山区政府请求解决恒远公司以上两个项目的用地问题。
当年4月15日，钟山区以区政府办公室文件（钟府办复【2002】6号）批复，同意将贵州省政府批准征为国有的位于荷城办事处教场村、钟山村、杉树林村、马鞍村，凤凰办事处凤凰村、双龙村约480亩土地，出让给恒远公司作为该公司多孔砖厂及花苑小区项目用地。
这个批复的时间节点抢得非常及时。2002年4月3日，国土资源部第四次部务会议通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，5月9日公布，7月1日起施行。该规定要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招拍挂方式出让。
但钟山区政府办公室的该纸批复，至今备受质疑。根据2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》，如此大的一宗项目供地，审批权限应在六盘水市政府。
以上条例规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，使用已批准征用的土地或者转用的农用地，具体建设项目供地的审批权限为：使用土地不足1公顷（15亩）的，由县级人民政府批准，报省人民政府和州、市人民政府或地区行政公署备案；使用土地1公顷（15亩）以上的，由州、市人民政府或地区行政公署批准，报省人民政府备案。
时代周报获得的一份来自六盘水市官场人士的举报信指出，“钟山区政府办公室不具备审批土地的行政主体资格，以它的名义批复恒远公司使用480亩国有土地，属越权违法行政。该行为性质为非法批准占用土地。”
作为强区项目引进的恒远公司多孔砖厂，实际上是一个先占（地）后批项目。当地多名村民向时代周报投诉称，早在2001年左右，这个砖厂就开始在刚从他们手中征用过来的土地上修建。
不仅如此。一位不愿具名的六盘水官员表示，恒远公司多孔砖厂还属于污染项目，它生产的是实心黏土砖，有违当时的产业政策。2002年国家经贸委就下发通知，要求推广应用新型墙体材料和淘汰实心黏土砖的力度，以节约土地资源和能源，保护环境。
2007年7月，恒远公司迫于不符合节能减排的产业政策压力，主动拆除了这个砖厂。
然而，恒远公司以该砖厂的强区项目名号，获得了钟山区给予的极大的地价优惠：土地出让金按基准地价计算。土地出让金每亩为1万元，其余部分给恒远公司作该两项目基础设施配套建设使用；新菜地开发基金按3000元/亩，耕地占用税按3300元/亩收取。
六盘水市国土资源系统一位官员称，这样的协议出让价远远低于当时相同地块的市场转让价，“市场价每亩不下20万元”。甚至还低于官方的征地成本，马鞍村民当时获得的征地补偿标准为2.86万元/亩。
土地证上的奥秘
2002年4月22日，钟山区政府办公室批复恒远公司使用480亩土地整整一周后，钟山区国土资源局为恒远公司办理了两个土地使用证，证号分别为：“钟国用（籍）第020221号”，恒远多孔砖厂用地，面积202.57亩；“钟国用（籍）第020221号”，花苑小区用地，面积281.1亩。
这两个项目的用地面积总计483.67亩，与钟山区政府办公室批复面积相当。
据时代周报调查，3个月后，六盘水市国土资源局根据《贵州省人民政府关于六盘水市实施城市总体规划第一批建设用地的批复》（黔府函【1999】319号文），以及钟山区政府办公室（钟府办复【2002】6号）批复文件，也为恒远公司办理了一个土地使用证。
该土地证为市土国用（籍）字第20021465号，面积61.87亩。来自六盘水市官场人士的举报称，这个面积是批复明确的480亩的超过部分，是恒远公司凭政府批复文件套取而来，属于典型的非法占地。
以上人士更加质疑的是，国土部门为恒远公司办理的国土证上，还隐藏了“奥秘”。
恒远多孔砖厂土地的用途明显应为“工业”。2003年1月因修建钟山东路占用恒远公司土地，钟山经济技术开发区国土资源分局将原“钟国用（籍）第020221号”土地证（多孔砖厂用地）收回注销，重新为其颁发了三个土地证，土地总面积与收回注销的土地使用面积吻合。
幽微的是，以上三个土地证上的“土地用途”一栏没有显示为“工业”，而和花苑小区土地证上一致，都标明是“综合”。
“这其实是更改了用地性质。”多年来专注于土地案的重庆金牧律师事务所主任律师巫云德表示，综合用地一般是指同一宗地包括两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、住宅用地，科研设计、办公用地等。早在2001年，新的全国土地分类标准出台后，在实际操作中不再采用“综合用地”这一类别。
从国务院有关法规来看，“综合用地”与“工业用地”是并列使用的，也至少能确定“综合用地”不等于“工业用地”。在巫云德看来，六盘水有关国土部门当时不应把“综合用地”和“工业用地”画上等号。
根据用途不同，土地出让的最高年限不同：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
而具体改变土地用途的方式，必须先经城市规划部门同意，然后要采用“招、拍、挂”的程序。巫云德指出，由工业用地改变为综合用地，房地产开发企业还需补交土地出让金。
六盘水官场举报人士透露，国土部门将恒远公司202.57亩土地的用途，由工业擅自改为综合，背后是，蓄意为之。这为恒远多孔砖厂2007年停产拆除后，所占土地直接纳入房地产开发铺平了道路―不需经任何程序，不补交出让金，也未重签使用权出让合同。
六盘水市国土资源局法制科人士接受时代周报采访时亦明确表示，综合用地可直接用于商业、住宅开发，“不用补交出让金”。
当地一家地价评估公司负责人表示，恒远公司地块目前已属商用一级，其基准地价已跃升至每亩500多万元。依次计算，恒远公司仅在多孔砖厂202.57亩土地，就出让金一项上造成国家经济损失高达10亿余元。
此外，时代周报调查发现在恒远公司有关土地档案中，存有两份六盘水市国土资源局“市土国用（籍）字第20021465号”土地证。两证格式一致，内容大体一致，但其中一证的“用途”栏用打印体写明为“工业”；另一证在同一栏则变为手写体的“综合”，并加盖“六盘水市国土局更正专用章”。
内部举报人士据此怀疑这是六盘水市国土局有关人员擅自涂改恒远土地用途的“罪证”。但该说法至今尚未得到六盘水市国土局的回应。
土地督察局彻查
事实上，六盘水国土部门在为恒远公司土地变更换发土地证时，还曾发生过重大失误。
2004年8月、9月，钟山经开区国土资源分局先后将恒远公司取得的砖厂和花苑小区有关项目地块的土地证收回注销，重新办理了5个新证。
新证将政府安置给马鞍、钟山、凤凰和双龙四村共85亩土地，一起划入了恒远地块。由六盘水市国土资源局颁发的四个村的土地证却未被注销，最终导致“一地两证”现象。
村民们认为是恒远公司勾结国土部门强占集体安置地，不断与该公司施工队伍发生冲突，并四处上访。2010年4月，国家土地督察武汉局派员赴六盘水彻查。
六盘水市国土局汇报说，造成“一地两证”主要是因为“多头”供地和登记所致。国家土地督察武汉局批评认为，六盘水市“一地两证”问题产生的根源，是政府和国土资源部门依法依规用地观念不强，一些国家工作人员法制意识和责任意识淡薄。
该局要求六盘水市政府整改纠正，并对相关责任人严肃追究责任。六盘水国土资源部门知情人称此事终不了了之，六盘水官方并未处理任何人。
恒远500亩土地开发也未受到影响。2007年启动整体开发以来，地块所处地段已成六盘水城市开发的核心地带。售楼人员称，目前开发的新城位居当地一线，“每平米均价4600元”。
新城，号称六盘水最大楼盘，共八个园，分别以中国古都命名，融合这些古都具有代表性的建筑风格、文化。该无疑彰显了恒远公司董事长邓兴贵的实力和霸气。
今年53岁的邓兴贵，1979年高中毕业后从卖杂货开始创业，1996年成立恒远公司，注册资金9334万元。如今他已是六盘水响当当的民营企业家，还是贵州省人大代表、六盘水市人大常委会委员，六盘水市工商联副主席、市房地产协会会长。
一、营盘中心卫生院改扩建
营盘中心卫生院始建于1953年，是营盘镇唯一一所全民所有制医疗卫生机构，担负着全镇4.5万人，17个村和周边地区近2万人的医疗卫生、预防保健工作，现有职工20人，占地面积3113.29平方米。营盘中心卫生院改扩建项目，下达规模为1530平方米,总投资114万元，在原址建设，项目计划中央资金95万元，省预算内配套19万元，由于营盘小集镇建设规划方案设置，营盘中心卫生院属被扩单位，门诊、住院楼共1382平方米业务用房将全部被拆除，医院占地将向后移（土地已纳入规划）为适应当前发展需要，避免重复投资造成资源浪费，在计划下达基础上增加规模和投资,为1813.65平方米,总投资251万元。2009年2月23日营盘中心卫生院建设地质堪测完成，2009年1月完成施工图设计并上报市建设局审图已批准设计，建设项目严格按照项目法人制管理组织招标工作，2009年3月14日开标，中标企业为**鸿发建筑工程有限责任公司，中标价2509919.64万元，2009年3月16日开工。工期为180天,2009年9月11日竣工验收,交付使用。3月16日县卫生局与鸿发建筑公司签订施工合同。同时与**市临翔区建筑工程监理有限责任公司签订监理合同，实施现场全程监理。目前基础部份已浇筑完工完成投资35万元。
二、德思里卫生院改扩建
【摘要】 目的 建立磨盘草不同部位中鞣质含量测定方法。方法 以没食子酸为对照品，采用磷钼钨酸-干酪素比色法测定鞣质含量。结果 没食子酸浓度在2～10 mg/L范围内与吸光度呈良好线性关系，平均加样回收率为99.63%，RSD＝1.08%，磨盘草叶、茎、根中鞣质含量分别为0.34%、0.16%、0.27%。结论 本方法灵敏，准确性强，精密度高，重复性好，适用于磨盘草中鞣质含量的测定。
【关键词】 磨盘草；鞣质；含量测定
Abstract：Objective To establish the analytical methods for determining the contents of tannins in different vegetative organs of Abutilon indicum (L.) Sweet. Methods The content of tannins， expressed as gallic acid equivalents， was measured by using the phospho molybdenum tungstic acid-casein colorimetry. Results The good linearity between concentrations and absorbances of gallic acid was found in the range of 2～10 mg/L， the average recovery was 99.63% and RSD was 1.08%， the contents of tannins in leaves， stems and roots of Abutilon indicum (L.) Sweet were 0.34%， 0.16% and 0.27% respectively. Conclusion The proposed method is sensitive， precise， accurate and reproducible， and it is suitable for the determination of tannins in Abutilon indicum (L.) Sweet.
Key words：Abutilon indicum (L.) Sweet；tannins；content determination
磨盘草[Abutilon indicum (L.) Sweet]为锦葵科苘麻属植物[1]，为1年生或多年生亚灌木状草本。全草入药，甘淡平，疏风清热、益气通窍、祛痰、利尿，用于感冒、久热不退、流行性腮腺炎、耳鸣、耳聋、肺结核、小便不利。全草含有萜类、甾类、酚类、黄酮苷、氨基酸、有机酸和糖等[2]。目前对磨盘草的研究主要集中在生药学、部分化学成分等方面[3-4]，尚未见对其次生代谢产物鞣质的研究报道。鞣质又称单宁，是一类较复杂的酚类化合物，广泛存在于植物界。鞣质有广泛的用途，能凝固蛋白质且具收敛性，在抑菌、抗氧化、抗病毒、抗突变、抗衰老、抗过敏等方面有一定的作用[5]。本试验采用磷钼钨酸-干酪素比色法，对磨盘草不同部位中鞣质含量进行了测定分析，为磨盘草药材的质量控制及其次生代谢产物的合理开发提供参考依据。
1 仪器与试药
UV-2100双光束紫外可见分光光度计(北京瑞利分析仪器公司)；BS224S电子天平(上海天平仪器厂)；CO250型超声波清洗器(上海超声仪器厂)。
磨盘草采自海南五指山市文化村[由琼州学院生命科学系林伟教授鉴定为磨盘草Abutilon indicum (L.) Sweet全草]，将其洗净，分成根、茎、叶三部分，在60 ℃条件下烘干至恒重，粉碎，过40目筛，放在干燥器中备用。没食子酸对照品购于中国药品生物制品检定所(批号110831-200302)。磷钼钨酸试液按2005年版《中华人民共和国药典》(一部)附录XB方法配制[6]；干酪素为分析纯；水为二次蒸馏水；其他试剂均为分析纯。
2 方法与结果
2.1 对照品溶液的制备
精密称取没食子酸对照品50 mg，置100 mL棕色量瓶中，加水溶解并稀释至刻度，精密量取5 mL，置50 mL棕色量瓶中，用水稀释至刻度，摇匀，即得0.05 mg/mL的对照品溶液。
2.2 供试品溶液的制备
精确称取磨盘草的根、茎、叶粉末各2 g，分别置250 mL棕色量瓶中，加水150 mL，放置过夜，超声(250 W，40 kHz)处理10 min，放冷，用水稀释至刻度，静置，滤过，弃去初滤液50 mL，精密量取续滤液20 mL，置100 mL棕色量瓶中，用水稀释至刻度，摇匀，即得。
2.3 标准曲线的制备
精密量取没食子酸对照品溶液1.0、2.0、3.0、4.0、5.0 mL分别置25 mL棕色量瓶中，各加入磷钼钨酸试液1 mL，再分别加水11、10、9、8、7 mL，用29%碳酸钠溶液稀释至刻度，摇匀。以随行试剂为空白。30 min后，将对照品溶液在400～900 nm波长范围内进行光谱扫描，最大吸收波长为760 nm。于760 nm波长处测定吸光度。以吸光度为纵坐标，浓度为横坐标，绘制标准曲线。计算得回归方程：Y＝0.090 9X＋0.051 9，r＝0.999 9。结果表明，没食子酸浓度在2～10 mg/L范围内，与吸光度呈良好的线性关系。
2.4 含量测定方法
总酚：精密量取供试品溶液2 mL，置25 mL棕色量瓶中，照“2.3”项下方法，自“加入磷钼钨酸试液1 mL”起，加水10 mL，依法测定吸光度，从标准曲线中读出供试品溶液中没食子酸的量(mg)，计算即得。
不被吸附的多酚：精密量取供试品溶液25 mL，加至已盛有干酪素0.6 g的100 mL具塞锥形瓶中，密塞，置30 ℃水浴中保温1 h，时时振摇，取出，放冷，摇匀，过滤，弃去初滤液，精密量取续滤液2 mL，置25 mL棕色量瓶中，照“2.3”项下方法，自“加入磷钼钨酸试液1 mL”起，加水10 mL，依法测定吸光度，从标准曲线中读出供试品溶液中没食子酸的量(mg)，计算即得。
按下式计算鞣质的含量：鞣质含量＝总酚量－不被吸附的多酚量。
2.5 精密度试验
精确量取对照品溶液2 mL置25 mL棕色量瓶中，照“2.3”项下方法，自“加入磷钼钨酸试液1 mL”起，加水10 mL，依法测定吸光度，重复测定5次，吸光度的RSD＝0.28%，表明精密度良好。
2.6 重复性试验
精确称取同一供试品粉末5份，各2 g，按照“2.2”项下方法制成供试品溶液，再按照“2.4”项下方法测定吸光度，测得总酚吸光度的RSD＝1.97%，不被吸附的多酚吸光度的RSD＝1.78%，表明重复性良好。
2.7 稳定性试验
取显色后的同一供试品溶液，分别于0、0.5、1、1.5、2、2.5、3、3.5 h测定吸光度，结果供试品溶液在显色后0.5～3 h内吸光度稳定，吸光度的RSD＝2.06%。表明供试品溶液应在显色0.5 h后开始测定，并在3 h内测定完毕。
2.8 加样回收率试验
取已知鞣质含量的同一样品5份，分别准确加入近等量的没食子酸对照品，按供试液的制备及“2.4”项下方法操作，依法测定，并计算回收率。结果见表1。表1 加样回收率试验结果（略）
2.9 样品含量测定
精确称取磨盘草的根、茎、叶粉末各2 g，按照“2.2”项下方法制成供试品溶液，再按照“2.4”项下方法测定吸光度，根据回归方程求出鞣质的含量，再计算出样品中鞣质的含量。结果见表2。表2 磨盘草不同部位中鞣质的含量测定结果(略)
3 讨论
磷钼钨酸法的原理为：在碱性溶液中，酚类化合物可以将钨钼酸还原(使W6+变为W5+)，生成蓝色的化合物，颜色的深浅与酚含量呈正相关，且在760 nm处有最大吸收。以干酪素作为鞣质吸附剂，可以选择性地吸附有生理活性的鞣质，因此测出的是有疗效的鞣质，而无疗效的鞣质如鞣酐等则不被测定。
以没食子酸为对照品，通过磷钼钨酸-干酪素比色法，采用紫外可见分光光度计在760 nm波长处测定了磨盘草不同部位中鞣质的含量，由表2可知，鞣质含量在磨盘草叶中最高，其次是根，茎中最低。可见，在磨盘草不同部位中鞣质含量有明显差异。本试验发现，该方法在测定鞣质时，为了保证测定结果的准确，应现用现配且在避光的方式下进行。
本试验结果表明，该方法具有操作简便、效率高、精密度高、稳定性和重复性好、测定结果可靠的优点，适用于磨盘草中鞣质的定量分析，可为磨盘草药用质量评价提供可靠的检测标准。
参考文献
[1] 中国科学院植物研究所.中国高等植物图鉴(第二册)[M].北京：科学出版社，1985.811.
[2] 中华本草编委会.中华本草(第14卷)[M].上海：上海科学技术出版社， 1999.336.
[3] Deokule SS， Patale MW. Pharmacognostic study of Abutilon indicum (L.) Sweet[J]. Journal of Phytological Research，2002，15(1)：1－6.
[4] 刘 娜，贾凌云，孙启时.中药磨盘草的化学成分[J].沈阳药科大学学报， 2009，26(3)：196－197.
[关键词]全息干版 物理实验 装置
一、前言
全息干版是“全息照相”实验中记录被摄物体图像信息的必备材料,其表面感光乳剂的光敏度高,容易曝光而报废。全息干版须在暗室中切割后应用于教学,而小块干版在逐片封包、存放、上课时取出、拆封、分发等过程不够便捷,且易曝光而造成实验失败。
据对国内地方大学进行调查及网上查询,切割后的全息干版没有成品存储设备。“全息干版自动存取装置的研制”力求解决这一问题并填补这一项空白。
二、总体设计目标
以快捷的方式实现切割后全息干版的存储,以简捷的方式实现小块干版的提取和使用。减少暗室中全息干版的传递和转移环节,确保干版安全有效,提高“全息照相”实验效率和成功率。
三、总体设计方案
结构上以两同心圆侧板绕定轴旋转为主要思路,并形成存储盘,利用非平衡杠杆实现容器内外干版交接和放置到位,以此为动力源,带动折叠杠杆拨动存储盘齿轮,结合金属弹片实现干版存储盘的逐位旋转、定位等驱动控制,形成干版有序存储。通过推杆开启存储盘底盖,干版受重力作用而下滑,通过出口,实现提取。
四、方案实施
图1 非平衡杠杆
由于没有任何资料可供参考,方案的实施只有在探索中进行,从总体到局部、从结构设计到具体制作、从材料选择到制作效果等等所有过程中经历多次失败和反复,在不断的设计、制作、安装、调试、试验、改进、替换、重复与思考等实践过程中锻炼自己,推动项目研究的发展。
1.利用非平衡杠杆实现干版交接
非平衡杠杆安装于存储盘圆心位置,如图1所示,全息干版从顶板入口处插入,落入干版交接舱,这时,杠杆失去平衡,由于动力臂端点位于交接仓质心右侧,则杠杆以图示方向旋转;干版交接舱上平面及左侧面均无挡板,当杠杆旋转到一定角度时,干版自动滑落,选择合适的杠杆动力臂长度、重物质量及干版下落的方位,使加入干版后杠杆能够自动旋转且能够进入存储盘空格内。
2.存储盘
图2 干版存储盘杆
用宽约43mm的硬质塑料板围城两个直径分别为175mm和165mm的同心圆,绕同一定轴旋转。在两个同心圆之间等间隔分成24等分(或72等分),圆上、下侧均安装分隔木杆,同时起支撑作用,圆上方分隔木杆一端露出大圆之外5mm,兼作为外圆轮齿;每个分隔空格底面以下分隔木杆为转轴安装水平挡板,形成“门”效应,其活动边一端用弹簧(或皮筋)拉紧,其松紧程度以干版落入时“门”不被冲开为度,靠推杆推动打开“门”,干版可以滑出,实现干版提取;靠推杆恢复弹力带动存储盘转动,为下一块干版的提取做准备。内圆板下方边沿三等分处安装三个滚轮,内圆直径位置安装撑板以防止圆环形塑料板变形,并在撑板圆心位置打孔,使干版存储盘绕圆心作定轴旋转。存储盘基本形状如图2所示。
3.利用折叠杠杆实现干版存储盘的逐位旋转、定位与驱动控制
图3 折叠杠杆
折叠杠杆是以杠杆末端――折叠拨杆可以弯折而得名,如图3所示,折叠拨杆即图中的三角棱体,它与杠杆主体是分离的,但右侧面相连。当杠杆沿动力方向转动时,折叠拨杆将拨动外圆轮齿,结合金属卡丝作用,使存储盘单向转动一格并定位。当动力消失时,杠杆在弹簧弹力作用下恢复原位,折叠拨杆在外圆轮齿处弯折,越过轮齿,恢复初始状态。
杠杆动力来自前述非平衡杠杆,当干版脱离交接舱时,非平衡杠杆在“重物”重力作用下恢复原位,具有一定的动能和势能,利用这一能量,通过连接线,拉动折叠杠杆,实现存储盘的驱动
4.利用磁效应原理实现干板存、取数据非接触同步显示
容器形状呈圆筒形。存储盘绕定轴转动,其外圆壁紧靠容器边缘,在起始空格位安装磁铁,对应容器外侧壁安装磁铁并加装滚轮,当存储盘旋转时,因磁力作用,容器外侧磁铁将同步移动,在对应位粘贴数字标签,显示存入及取出干版数量。
5.完成装置密封,阻止杂光射入
顶板:干版插入口――滑板密封
推杆孔隙――折叠可伸缩材料密封
底板:干版出口――滑板密封
容器侧壁:按钮孔隙――折叠可伸缩材料密封
五、总结
全息干版自动存取及计数装置的研制,严格按照项目计划书实施,完成针对装置提出的各项功能要求,经过不断改进和进一步完善,装置完全可以应用于实验教学,解决教学中存在的实际问题。
图4 存储器内部构造图
在装置研制过程中,许多意想不到的困难和问题接踵而来,在设计的合理性、制作的可行性、材料的可用性、效果的独到性等方面都要进行认真细致的思考和反复试验,因装置全部由手工制作,最困难的是制作精度和材料选择,每解决一个问题,都是一个欣喜;每克服一个困难,都使我们对完成研制工作增添一份信心。
通过科技创新实践活动,学到了许多解决实际问题的思维方法和实用的制作方法,切实锻炼和提高了动手能力及解决问题能力,也感受到科学研究所带来的启迪心智之欣喜和成功之喜悦,提高了学习兴趣和对科研工作的认识,受益匪浅。
参考文献:
[1]王斌科,傅振堂.大学物理实验[M].西北大学出版社,2010.
购物车(0)