一、“两税”一体化征管模式
（一）总体设想：在完善以流程为导向的征管和源税联动管理机制的基础上，通过有效整合与配置征管资源，以信息化管税为支撑，实行税源专业化管理，坚持依法行政、依法管税、依法征收，建立健全横向互动、上下联动、内外协作的运行机制，全面提高“两税”整体征管效能。
（二）管理目标：以“两税”管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称先税后证）为把手，强化以票管税，实现专业化管税与部门协税有机结合。
（三）主要内容：具体概括为一办法、二图、二台帐、二表、三单。
1、一办法：由县局结合“两税”征管和特点，制定和完善一个行之有效的“两税”征管办法。
2、二图：一是土地规划图，由土管部门提供并录入系统；二是税源分布图，由属地分局根据年初税源调查和预测情况制作并录入系统。
3、二台帐：一是户籍管理台帐，由属地分局按纳税人分级分户建立并录入系统；二是税源监控台帐，由属地分局按税源分类分户建立并录入系统。
4、二表：一份为纳税申报表，适用所有负有纳税义务的单位或个人；一份为减免税申请表，适用符合减免税条件的纳税人，纳税人按规定程序办理减免税手续后，方可减免相关的地方税收。
5、三单：一是已税证明单，凭此单可到房管、土管部门办理房地产权证和土地使用证登记；二是“两税”完税证或减免税证明单，凭此单可到房管、土管部门办理房地产权证登记；三是行政事项审批单（简称一单清），凡涉税事项需审批（核）的，均使用行政事项审批“一单清”。
（四）“两税”征管一体化管理流程化。
纳税人在办理房屋产权证、土地使用证申报审批手续时，按照主管地税机关制定的“两税”征管一体化流程图办理申报、核实、审批、发证手续。
（五）健全协调机制：分内部、外部二个方面。
1、内部征管协调，是指征收、管理、稽查三个部门在日管工作中，存在交叉且相互难以协调的问题时，先由征管股收集汇总征、管、查三个部门存在的焦点问题与具体建议，再由县局分管领导主持召开征、管、查工作协调会，研究解决实际问题，提出可行的征管协调措施，会后以便函在内网下发执行。在重大事项上仍存在争议，则提交局长办公会研究决定，会后以纪要在内网下发执行。
2、外部征管协调，是指税务部门在日管工作中，在接受建设、房产、土管部门等涉税信息以及需要相关部门协助解决存在问题，则由县政府办公室负责牵头，在每季度召开一次房地产征管联席会议，通过情况反馈后，达成一致意见后，由政府办形成税收征管协调函抄送相关部门执行，同时报送税收联防领导小组备案。对于协调会上部门之间难以协商解决的问题，则由税务部门汇集整理，以书面形式按期上报税收联防领导小组，在房地产联席会上一并商议解决，会后由县政府办下发文件执行。
二、操作运行
（一）加强部门协作，实行信息化管税。
1、县政府成立房地产税收征管联席会议领导小组，常务副县长任组长，财政、国税、地税局长任副组长，县直相关部门正职为成员，并由若干联席会成员单位组成，下设税收联席会领导小组办公室，由政府办副主任任主任，负责牵头定期召开税收联席例会。
2、制定税收联席工作实施办法，具体掌握涉及税收事项信息，由各联席会成员单位指定信息交换员，分别在每月上旬末、下旬末汇总（分单位、个人），并通过政务网传送至税务部门信息中心，由其分发给征管股经筛选后，再按征管范围从征管系统下传属地分局。
3、税收联席会领导小组每季后召开一次例会，先由税务部门通报本季各联席会成员单位交换信息质量情况与存在问题，以及在外部征管协调会上有争议的问题，一并提出需改进或完善的建议；再由与会人员针对存在的问题等事项进行商议解决，达成共识；最后由县政府分管领导作会议小结，会后形成纪要下发执行。
（二）加强两税控管，推进税源专业化管理。
1、建立网上税源分布图与监控台帐。一是由土管部门将当地政府近二十年土地规划图（含各乡镇）拷录到征管系统，掌握全县土地基本状况及态势变化；二是将土管部门传送的土地征用信息（如拍卖、转让、收购等）及时在税源分布图上反映；三是将建设部门传送的项目规划信息（如经营用房、商品房、新农村建设等）及时在税源监控台帐登记；四是将房管部门传送的建房进度信息（如在建、停建、竣工等）及时在税源监控台帐登记；五是将房管、土管部门传送的房产、土地变化信息（如转让、拍卖、收购、出售等）及时在税源监控台帐登记。
2、实行与规范分类分级标准化管理。一是将税源分为三类：重点税源为一类、一般税源为二类、小型税源为三类；二是将纳税人分为四级：年纳地方税收在500万元以上为A级,年纳地方税收在100万元以上500万元以下为B级,年纳地方税收在20万元以上100万元以下为C级,年纳地方税收在20万元以下为D级;三是属地分局根据税收管理员素质差异，有效配置征管力量，设立多个管理小组：重点税源管理小组(分管A、B级纳税人)、一般税源管理小组（分管C级纳税人）、小型税源管理小组(含个体、零散税收，分管D级纳税人)；四是按纳税人的征收方式分为三类：查账征收户为一类，实行自行核算、自行申报、自行缴库，并可申请开具房地产发票，每半年上户进行核查；核定征收户为二类，应先自行申报、自行缴库、报送审核后，方可申请开具房地产发票；临商征收户为三类，应先将纳税资料与相关证件报送审核后，再办理纳税申报缴库，方可申请开具房地产发票。
3、扎实有效地推进税源专业化管理。一是制定纳税人分类、分行业、分税种管理指南，完善遵从引导和遵从管控机制，帮助纳税人自觉提升风险防控能力；二是实行“一岗双责”，将税源管理进行科学分解、合理分工、细化到人，强化分类监控管理；三是积极创新税源管理方式，完善税收征管质量考核评价体系，逐步提高税收管理员税收执法、税源管理、纳税服务、廉能管理综合技能和水平。
（三）抓好户籍管理，力求监控常态化。
1、建立网上户籍管理台帐。对全县缴纳地方税收的纳税户进行调查摸底，按管理行业、注册类型、经营范围、经营地址、经营状况，分户在网上户籍管理台帐登记。
2、实行三级巡查巡管制度。为了及时全面掌握纳税人经营动态，使户籍台帐真实可靠，管理落到实处，须实行三级巡查巡管制度：属地分局税源管理小组上户核查为一级巡查巡管；属地分局组成巡查组上户核查为二级巡查巡管；县地税局组成巡查组上户核查为三级巡查巡管。
3、加强户籍台帐信息管理。一是登记管理，纳税人开业、变更、停业、注销，应按期到主管税务机关办理相关的手续，税收管理员要按规定与程序办理，并按期登记或更新户籍台帐信息；二是日常管理，一级巡查巡管发现的问题与纳税人经营变化情况，由税源管理小组组长拟定处理意见，报送分局负责人审核后，按期更新户籍台帐信息。二级巡查巡管发现的问题或其它情况，或经核查一级巡查巡管处理意见有异议的，则提交分局集体研究，再按决定的处理意见按期更新户籍台帐信息。三级巡查巡管发现的问题或其它情况，或经核查二级巡查巡管处理意见有异议的，先由征管股拟定处理意见，再报送县局分管领导审批后，按期更新户籍台帐信息；如还有争议，则提交县局局务会研究，应按决定的处理意见按期更新户籍台帐信息。
（四）强化征管措施，提升质量和效率。
1、大力强化和创新征管措施。地税部门要结合本地实际，借鉴财政部门及周边好的做法与经验，根据现行的“两税”管理办法，切实制定出流程简化、操作可行、执法规范、办事高效的征管措施，及时在媒体或办税场所予以公示，并在实践中不断改进和完善，尽快建立分工明晰、职责明确、运行高效、协调有序的标准化的税收管理体系。
2、调整与简化涉税业务流程。本着方便纳税人、降低税收成本、提高办税效率的原则，征收部门要因地制宜调整与简化涉税业务流程，真正发挥“高效、准确、文明、规范”的功能。尽量把需审批（核）的行政事项在“一单清”上办结；除单位按批或多项需要到地税局办税服务厅办理，单位单项或个人的可到行政服务中心办理。
3、提升税收征管质量和效率。在夯实征管基础、强化征管措施的前提下，关键是如何把税源最大程度地转化为税收，管理部门要勇于创新征管办法，积极加强与有关部门的信息交换和分析应用工作，查找和堵塞征管漏洞，提高税源监控能力，规范税收日常管理执法行为，有效推进征管标准化，力求“两税”征管质量和效率明显提高。
4、进一步整顿规范税收秩序。在坚持严格执法、公正执法、文明执法的原则下，大力推行“阳光稽查”,稽查部门应加强纳税信息比对、分析，根据“两税”征管差异，有计划、有目的、有步骤地采取分级分类稽查方式，重点查处税收违法案例，提高稽查信息化水平，及时加强稽查与征管的衔接，充分发挥以查促管的职能作用。
5、构建新型的综合治税环境。一是建立和健全县、乡（镇）、村三级护税协税网络，县一级护税协税网络覆盖县城区、郊区、工业园；乡（镇）二级护税协税网络覆盖乡、镇政府行政规划区内；村三级护税协税网络覆盖本行政村、自然村。二是构建信息共享机制，与有关部门联合开发建立集采集、交换、分析、处理为一体的网络平台，成员单位可凭密码登陆网站了解政策动态，及时更新和报送信息。三是积极开展和科学指导护税协税工作，税务部门应定期进行业务辅导，并加强税收工作日常监管，使综合治税纳入制度化、规范化、法律化的轨道。
（五）大力宣传税法，增强纳税遵从度。
[关键词]不动产税 税收负担 税费体系
一、我国不动产税费体系的现状分析
我国现行不动产税制涉及的税种主要有11种,其中直接以不动产为课税对象的有6种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税;与不动产紧密相关的有5种,即营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税。从流通环节入手,把与不动产有关的税费分为开发、保有、交易三个环节:开发环节:土地增值税、耕地占用税、土地出让金。保有环节:城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。交易环节:契税、印花税、营业税、城建税、所得税。目前,不动产税费体系中存在的问题主要表现在:
一是土地市场不够完善,且土地有偿使用方式单一。目前,在国有土地的出让方式中,招标拍卖所占的份额比较小,行政划拨和协议出让仍占很大比重,并且出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯粮”搞建设的同时,又给了购地者极大的财政负担。
二是内外税制不统一。我国不动产税收政策实行“内外双轨制”,内外税制不一致既不利于企业间的公平竞争,与当前世界经济的发展越来越不相容。
三是计税依据不统一。我国现行不动产保有环节的税种以建筑面积、房产余值和租金为计税依据,这些计税依据都不能准确反映不动产的现值,也就不能很好的发挥调节经济的作用。
四是存在重复课税现象。对同一税基重复课税造成税负不公。
五是不动产征税面窄,减免税多。随着我国近年来农村非农经济的发展、城市住房制度的改革,使得陈旧的不动产税制受到挑战。现行的这种“窄税基,宽优惠”的税制,不仅使税收的调节收入分配功能受到很大限制,而且给管理带来一些弊端,影响了税收执法的严肃性。
二、不动产税制改革的新思路
1.统一计税依据,建立不动产评估征税体系。针对目前计税依据混乱的情况,建议采用以市场价值体系下对土地和建筑分开独立评估的评估价值作为计税依据,提出下面的计税公式作为参考:
不动产税应纳税额=土地价格×土地税率+[建筑净值×(1-20%)-免征额]×建筑税率
建筑净值=建筑价格-累计折旧
免征额=家庭人口数×人均免税额
上式中,土地价格指专业评估机构估出的地价,综合考虑区位、基础设施建设、公共服务状况;建筑净值扣除的20%为房屋的维护、修缮费用;人均免税额可由地方政府根据当地的房屋价格指数和居民收入水平来确定。
2.扩大征税面,实行普遍纳税。改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。
3.对现有税种进行增减和调整。(1)取消土地使用税。土地出让金与按年缴纳的土地使用税的本质一样,都是对土地的使用收取一定的税费。因此,可以取消城镇土地使用税。(2)简并有关税种。①土地增值税在调节土地增值收益,规范土地交易秩序方面有一定的作用,但从实际上看,计征繁琐,征收效果差。因此可以考虑把土地增值所得并入一般所得额中计征所得税,从而减少征收成本。②将房产税与城市房地产税合并,统一按照市场价值计税,具体可参照前述的计税公式。这样有利于内外资企业的公平竞争,符合市场经济的基本要求。③将契税并入印花税。针对房地产产权转让签订的产权转移书据和契约,契税是对产权承受人征税,而印花税是对承受人和出让人双方征税,税基相同,因此可以只征收印花税,减轻承受人的负担。(3)增设新税种。为了促进土地充分利用,扼制过多保有土地的行为,可以开征土地闲置税;针对以短期炒卖土地盈利的投机商,建议开征短期转让土地税。通过开征此类税种可以在一定程度上鼓励土地规范化的开发利用。(4)提高耕地占用税的税率。应大幅度提高耕地占用税的税率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推进土地的集约和合理利用,真正达到保护耕地的目的。
4.不动产税制改革的配套工作。(1)土地出让制度的变革。土地购买者通过竞拍获得土地使用权,当期一次性支付土地出让金的50%,剩余部分在土地出让期限内以年租形式与不动产税一并缴纳。改革后就实现了“三赢”:对地方政府而言,既形成了长期稳定的财政收入来源,又在一定程度上降低了过度批地的刺激;对购地者来说,减轻自身财政负担的同时提高了土地使用效率;对居民而言,地价下降带动房价下降,使普通百姓更有能力购买住房。(2)建立一套适应于市场经济发展的不动产评估机构。依据我国目前的国情,最佳选择是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责不动产评估的机构。一方面是由于不动产评估所需的土地、房屋登记资料都在房屋国土部门,有利于利用现有资料降低评估成本;另一方面是考虑到房屋管理部门在不动产评估领域的技术相对于其他部门具有优势。此外还有利于密切监测不动产税制改革对房地产市场的影响,从而可以在政策调整中及时提出建议。鉴于不动产的地域局限性和我国地区差异大的特点,在欠发达地区,不动产评估机构可由省级政府设立,而在发达地区,地级市政府能够独立承担设立评估机构的成本且其管辖范围较大,对于这些地方在市级政府设立不动产评估机构更具效率。(3)新、老房税收差别问题。目前,此问题最好的解决方案就是:老房老办法,新房新办法。由于老房的价款中已包含了原有房地产开发、取得环节的各种税费,对老房、新房从改革时起一同开征同比例的不动产税不合理。在此,建议对新房既收取土地出让金剩余部分在出让年限内分摊的年租,也征收不动产税,而对老房只征收不动产税,因为新老房的业主都享受着地方政府运用这些上缴的不动产税的税收收入提供的公共服务和基础设施等公共产品,这完全符合“受益原则”。
参考文献:
契税和土地出让金是地方财政收入的主要来源之一，分别纳入财政一般预算的税收收入和基金预算的非税收入管理。“十五”以来，随着各地城镇开发和房地产业的迅速发展，地方政府的契税和土地出让金收入呈不断上升态势。以湘西州为例，20__年全州契税入库4134万元，较20__年增加3760万元，5年平均增长61.70%，占当年地方一般预算收入的比例由20__年1.18%提高到20__年3.53%；土地出让金全州入库29832万元，较20__年增加29145万元，5年平均增长112.59%，占当年基金预算收入的比例由20__年的12.03%提高到20__年的92.58%。但从我县近5年来的征缴情况看，效果不尽人意。20__年契税入库仅21万元，较20__年实际入库4万元增加17万元，5年平均增长39.32%，低于全州5年平均增幅22.38个百分点，占当年地方一般预算收入的比例从20__年0.47%提高到20__年的0.91%，仅提高0.44个百分点；土地出让金入库25万元，较20__年实际入库12万元增加13万元，5年平均增长15.81%，低于全州5年平均增幅96.78个百分点，占当年基金预算收入的比例从20__年的5.63%提高到20__年的10.33%，提高4.7个百分点，但与全州差距较大。（见表1、表2）
表1：契税入库情况(金额单位：万元) 表2：土地出让金入库情况(金额单位：万元)
年 度 一般预算收入 其中：契税 占一般预算收入% 年度 基金预算收入 其中：出让金 占基金预算收入%
自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __
20__ 31564 855 374 4 1.18 0.47 20__ 5711 213 687 12 12.03 5.63
20__ 41381 1278 820 14 1.98 1.10 20__ 2676 15 1562 13 58.37 86.67
20__ 50188 1419 800 32 1.59 2.26 20__ 3846 151 2685 10 69.81 6.62
20__ 59226 1799 1624 19 2.74 1.06 20__ 5280 133 3983 2 75.44 1.50
20__ 81504 1864 2458 35 3.02 1.88 20__ 5311 285 3029 58 57.03 20.35
20__ 117144 2316 4134 21 3.53 0.91 20__ 32224 242 29832 25 92.58 10.33
年均递增% 29.99 22.05 61.70 39.32 年均递增% 41.35 2.59 112.59 15.81
表3：契税、土地出让金征缴情况(金额单位：万元)
年度 契 税 土地出让金
应纳税 实征 欠和免 占应纳% 应纳税 实征 欠和免 占应缴%
20__ 906660 906660 100.00 5100000 5100000 100.00
20__
20__ 236948 236948 100.00 1002086 1002086 100.00
20__ 5033484 65000 4968484 98.71 10995587 99801 10895786 99.09
20__ 5310826 24000 5286826 99.55 6743932 117932 6626000 98.25
20__ 1449620 1449620 100.00 479645 209503 270142 56.32
20__ 1479153 1479153 100.00 5383069 463269 4919800 91.39
合计 14416691 89000 14327691 99.38 29704319 890505 28813814 97.00
据调查数据显示（见表3），截止20__年6月，我县契税累计拖欠、减免的数额达到1433万元,占应纳税额1442万元的99.38%。土地出让金累计拖欠、减免的数额为2881万元，占应缴数2970万元的97%。拖欠和减免数额之大，一方面严重地损害了税法和政策规定的严肃性，另一方面又大大削弱了县级政府的可支配财力。
二、主要问题
（一）因土地房屋权属办证审批和税费征管不集中,使税费征管的难度加大。《__省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干规定》中规定：“财政部门为契税的征收机关。土地、房产管理等有关部门应当向契税征收机关提供有关房地产资料，协助契税征收机关依法征收契税。”《__省国有土地使用权出让收支管理办法》规定：“各级财政部门负责土地出让收支管理和征收管理工作；各级国土资源管理部门负责土地出让收入的具体执收工作。”但到目前为止，财政部门的征管手段仍非常落后。一是财政与国土、房产等部门缺乏有关土地和房屋权属转让的信息共享资源，无法在办证的要害环节征收应收税费，财政依赖国土、房产部门配合支持性过强。二是财政部门无法从税费票据源头上进行控管，应纳税费的单位和个人土地或房屋权属转让不受票据的直接影响。三是国土、房产等协税部门“代扣代收”税费矛盾较多。因为协税部门自身还有收费项目，在执行“代扣代收”税费时会遇到部门利益与全局利益的冲突。比如执行“先税后证”或“先税后费”政策，会直接影响部门收入的正收或造成部门收入的减少，尤其是在目前税费负担偏重和征缴环境欠优的情况下，“先税后证”和“先税后费”政策执行更难到位。
（二）因招商引资的无序竞争，地方违规制定“税费减免优惠政策”，使契税和土地出让金严重流失。特别是近几年地方各级为不失发展机遇，纷纷招商引资，引起了地区间的无序竞争。于是在我县也不可避免地出台了如“一票制”、“减税让费”等不够规范的优惠政策，无论是在工业园区建设、城镇化建设，还是房地产开发等招商项目中，凡涉及到土地和房屋权属契税与土地出让金的，基本都实行了“减”或“免”。据调查数据分析，从20__年以来，城市建设和房地产开发项目因“招商引资优惠”造成财政减收的契税约420万元，占累计应纳契税的29.06%，其中：开发商和外商自身在征地环节借用“一票制”税费包干优惠，少缴契税近200万元。并且开发商还承诺为购房者统一办理房产证，把购房者（买方）应缴契税转嫁到自己身上，又造成购房者应纳契税200余万元无法收缴。因“招商引资优惠”减收的土地出让金，据统计也达到830余万元，占应缴库数的27.96%。这样，“招商引资优惠”使应征契税和土地出让金收入大部分都在财政体外流失了，且流失比例分别高达99%和97%。
（三）以企业改制为名，由改制企业协议承担土地、房屋权属承受者应纳税费，通过享受税费减免，使应征税费减收和流失。为支持州属国有企业的改革改制，20__年州印发了《关于深化州属国有企业改革改制若干政策措施的意见》的文件，文件规定：“国有企业土地资产用于安置职工的，土地和房屋权属转让，不征收契税。”于是__县属原国有商业企业、粮食企业及其他国有企业在改制过程中处置的房地产均比照上级文件规定无法征收契税。据调查数据分析，从20__年以来，我县包括集体企业在内的所有改制企业，因执行“企业改制优惠政策”，造成财政减收契税达776万元，占应纳契税的53.81%。按现行的《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税是当土地、房屋权属发生转移时向其承受者征收的一种税收，即由应由土地受让方和房屋权属方纳税，但“企业改制优惠政策”却规定了国有企业，即非纳契税对象的土地出让方和房屋卖方的契税减免，而且在实际执行优惠政策时延伸到了集体企业。这就意味着本该由权属承受者交纳的土地房屋契税均无法征收。在企业改制方面，涉及到有土地出让金收入的，也几乎完全在财政外直接支出，而没有按照《__省国有土地使用权出让收支管理办法》关于“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等名义，减免土地出让收入。……也不得违规通过签订协议等方式将应上缴财政的征地拆迁补偿费等土地出让收入由国有土地使用权受让人直接支付给农村集体经济组织、农民和被拆迁人等”的规定，实行“收支两条线”管理。据调查数据统计，因企业改制造成财政减收的土地出让金有1533万元，占应收数的51.62%。
（四）税费政策宣传不到位，在税费征缴过程中征管与执收部门存在把关不严、力度不够的问题。一是征管执收部门对契税和出让金的政策宣传未到位，使得应缴税费的单位或个人了解政策不全面，纳税缴费意识差。主要表现：第一，土地或房屋买卖双方个人私下交易，不进行确权，逃避税费多，总认为土地或房价款支付后，即属本人所有，无需确权；第二，也有部分人受个人利益驱动的影响，买卖双方私下签署协议，“明修栈道，暗渡陈仓”，买卖合同上协议价款低于实际成交价款，或者干脆签订两份合同，一份用于双方实际成交，另一份对付财政、房产、国土发证等有关部门少缴税费。二是征管执收部门在税费征收过程中，把关不严，力度不够。即没有对契税征管严格地执行“先税后证”政策，也没有对土地出让金收缴实行彻底的“收支两条线”管理。调查显示，已办理并取得“房产证”、“土地使用证”而未完契税的个人相当多，尤其是购买商品房屋和改制企业门面的个人几乎均未完税；土地出让金收入却忽视了财政“收支两条线”管理，在财政体外使用的现象很多，特别是招商引资和企业改制过程中的出让金，全部没有纳入财政预算管理，违反了“土地出让金收入全额纳入预算管理，收入全部缴入国库，支出一律通过政府基金预算从土地出让收入中预以安排，实行彻底的‘收支两条线’管理的规定。”当然现阶段大环境下行政过多的强调“优化招商环境”意识，而忽视“优化税费环境”的整治，对税费征管和协管部门主动执法也有一定影响。
三、建议
（一）加大契税和土地出让金政策的宣传贯彻执行力度。一是县政府要组织清理并纠正违规制订的有关减免税收优惠政策和文件。规范招商引资、企业改制等各个方面税费优惠政策的操作，严格实行“收支两条线”管理。二是财政、国土等税费征管部门要加强对法律、会计、房屋、土地等知识的学习，做到政策业务精通，提高契税和土地出让金征管协调、分析、执法的能力。三是要不断拓宽宣传渠道。通过广播电视、门户网站、印发宣传资料和出动宣传车等多种形式，宣传报道纳税缴费的先进典型，弘扬纳税缴费光荣的正气，公开曝光偷逃税费行为，打击偷逃税费的歪风。
一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊
开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至“开发成本――公共配套设施（地下车库）”之中，完工后结转至“开发产品――地下车库”之中。
其一，对外出租的税务处理。地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。（1）营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税额以预收金额为计算基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。（2）土地增值税：因未发生权属转移，不涉及土地增值税。（3）房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。即出租部分按租金收入的12%计征房产税。（3）土地使用税：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税［2009］128号）第四条规定，“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。虽然国家没有出台免税政策，但相关省市有相关征免政策。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。（4）企业所得税：根据《中华人民共和国所得税法实施条例》第十九条 企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此收到的租金全额作为收入计征所得税，而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税。（5）印花税：租赁收入的千分之一。
其二，对外出售的财税处理。对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转“开发产品――地下车库”相关金额至主营业务成本。营业税及附加按销售不动产计征营业税及附加。土地增值税单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。房产税与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。土地使用税，产权已转移部分，不交土地使用税。企业所得税与销售住宅所得税处理相同。印花税按销售不动产税率万分之五申报。
其三，自用的地下车库财税处理。自用的具有产权的地下车库，其处理应同房地产开发企业自用开发产品相同，在自用时将“开发产品――地下车库”转为“固定资产”，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。
二、开发商根据规划单独建造地下车库，建筑面积已分摊
开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。根据国税发［2009］31号文第十七条第一款“属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”因此其建造成本归集在“开发成本――公共配套设施费”，最后分摊至可售面积成本之中。因此对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其财税处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大。到底开发商有没有权力享有地下人防车库的收益权有很大的争议，在一定程度上影响了财务人员的财税处理，因此有必要对地下人防设施的权属及收益权进行确定。
根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。根据国家人防委、财政部《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第一条凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。第二条人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。《物权法》第五十二条国防资产属国家所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有。对于地下人防设施为国家所有这一点无任何怀疑，但“谁投资，谁收益”中的投资主体有相当的分歧。持“销售成本说”观点的人认为，开发商已经将车库的投资成本分摊到可售面积成本之中，即全体业主在购买房屋的同时也为车库付了款，那么投资主体在最后看来应该就是业主，开发商相当于只是事先垫付了该投资成本，那么车库的所有权理应归全体业主所有。持“登记凭证确权说”观点的人认为，地下车库是开发商自己根据国家要求投资建造的，根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”规定及“谁投资，谁受益”的原则，虽然最后成本都分摊至可售面积中，但合法建造应当属于原始取得的一种方式，应自事实行为成就时发生效力，开发商在建造后拥有地下车库初始产权应当无可争议，开发商有收益权或使用权也应无争议。
这两种观点似乎都有一定的道理。2007年10月1日实施的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这条规定从形式上似乎明确了地下车库的权利归属，但从实际意义上讲，该条规定概念也很模糊，同样未明确规定产权归属。人们只能从该条规定的法理上推断，如果地下车库是开发商投资建造并已经规划、建设行政主管部门批准，开发商应当拥有地下车库的所有权（至少在形式上拥有），否则开发商怎么有权利出售、附赠或出租呢？另外从立法的本意来讲，作为独立设施的地下车库，如果不允许开发商销售或出租，可能影响开发商建造车位、车库的积极性。此外，从某种意义上讲，鼓励开发商建造地下车库并允许其拥有产权，在提高土地利用率同时，还有利于资源的优化配置，实践中也表明了政府部门默认了开发商对地下车库的收益权。
对于地下人防设施来讲，因其建造面积是与整个项目相关，故个人认为其建造成本计入建安成本是不妥的，应在“开发成本――公共配套设施”费用中归集，在整个项目的可售面积中分摊。
从上述相关文件中也可以看出，开发商在交纳相应的地下人防设施使用费后，可以获得地下人防车库的相应收益权。但其地下人防设施归属国家，故不存在销售产权行为。
其一，随商品房销售转让车位使用权（买房送车位使用权）。对于买房送车位使用权的情况，开发商与业主签订商品房销售合同，同时签订车位使用权转让协议，地下车位与商品房捆绑，其车位使用权转让相关价款实际已包含在房屋总价中，发生时可以理解为销售不动产行为，统一开具销售不动产发票。（1）营业税及附加：按销售不动产交纳营业税及附加。（2）土地增值税：房地产开发企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。（3）房产税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不再征收房产税。（4）土地使用税：开发商随房销售，同时与业主签订转让车位使用权合同，则应视同销售车位，不交土地使用税。（5）所得税：收入并入房屋销售总价，成本已分摊至可售面积成本，所得税与销售商品房性质一样。（6）印花税：价款已包含至商品房价款之中，印花税已按销售不动产万分之五交纳。
其二，单独转让车位使用权。单独转让车位使用权分为有限期限（短期）内转让和法律规定年限内（长期）转让。有限年度内（如1年）是相对于在法律规定年限内（如70年）而言，在有限年度内出租从法律期限或长期来看，其车位使用权人可能会变更，而在法律规定期限内转让使用权，抛开产权归属的角度，单从融资租赁角度来推论，租赁期相当于可使用期限，性质上和销售已无实质区别。
有限期内转让车位使用权即通常所说的租赁车位使用权。（1）营业税及附加：采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此营业税纳税额为预收金额为基数，而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税及附加。（2）土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。（3）土地使用税：单独建造的地下人防车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不是单独建造的不征收。各地政策执行不一样，如上海对于地下人防设施，不论营业使用或非营业使用，不论出租或自用，都不征收土地使用税。而且要注意的是，如果地下人防设施是连着地上建筑物的话，对地下人防车库占地征税，由其地上和地下所占同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。且对单独建造部分所占用地面积暂按应征税款的50%征收土地使用税。（4）房产税：虽然产权归属国家，但开发商作为投资者享有收益权，根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。所以房地产开发企业应按租金收入12%交纳房产税。（5）印花税：按租赁金额的千分之一交纳。
法律法规年度内转让车位使用权，法律法规年度内转让车位使用权前面已讨论，实质与销售并无二致。（1）营业税及附加：不管是开具服务业――租赁业发票或销售不动产发票，营业税及附加一律按5.5%计征。个人倾向于开具销售不动产发票。（2）土地增值税：房地产开发企业与购房人签订合同，将地下停车场所法律法规期限内的使用权（如房屋使用年限70年）转移给购房人，向购房人取得的转让车位使用权收入并入非普通住宅收入，计征土地增值税。（3）土地使用税：不涉及。（4）房产税：开发商如果与业主签订的车位租赁合同，租赁期达到了法律法规规定的年限，即达到业主所购房屋年限，则应视同销售车位，不再征收房产税。（5）所得税：按收到的价款作为收入，计征所得税。（6）印花税：按销售不动产万分之五交纳。
其三，开发商自用地下人防设施。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等。（1）营业税：如无营业收入，不涉及营业税。（2）土地增值税：未发生产权转移，不涉及土地增值税。（3）土地使用税：房地产开发企业对于自用地下人防设施，原则上只要坐落在开征范围内，就应征收土地使用税，但国家并未出台相关免征政策，各地对自用地下人防设施征免政策不一。如重庆就规定房地产开发企业修建的地下车库，无论对外出租或自营，均应按规定征收房产税和土地使用税。（4）房产税：根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）第一条、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。房屋折算比例由各省规定。（5）所得税：无收入不涉及。（6）印花税：不涉及。需要注意的是，实际工作中会出现房地产开发企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房地产开发企业也有权进行出售、出租或自用。
参考文献：
【关键词】淮阴区；房地产；税收；征管
一、淮阴区房地产税收存在的问题
淮阴区地块环境优越，商业、人居都较密集，在房地产业蓬勃发展的带动下，淮阴区辖区范围内与房地产业相关的税收也呈现出快速增长的势头，房地产税收在整个地税收入中的比例逐年增加，地位举足轻重，作用日益凸显。与此同时，我们还应该清晰看到，淮阴区房地产税收还存在着比较突出的问题，主要表现在以下方面：
（一）房地产税收地税的占有率低
淮阴区的房地产税收虽然逐年攀升，但是在地方财政收中的占有量仍然不高。主要原因是：一方面，是由于淮阴经济发展比较迟缓，房地产市场虽然有所兴起，但是与其他行业，如三产服务业，相比房地产税收仍然增速缓慢，在这样的情况下，房地产税收成为淮阴的支柱税收还有很长一段路要走。另一方面，是房地产税源没有得到充分的挖掘，和房地产有关的税收没有实现应征尽征，税款流失现象严重。
（二）房地产税收增长缓慢
当前，淮阴地方政府提供的公共服务水平与房地产税收发展需求相比还存在着一定的差距：第一，缺乏切实有效的税收宣传措施，导致相关税收政策的知晓率低。第二，实际征管中的岗位设置不尽合理，导致房地产税收的管理效率低下。一是人少事多，导致效率低下。二是管理职能受到牵制。三是税务机关对涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任，导致有些纳税人以身试法，轻视税法威严。第三，税源控管存在漏洞，主要是税务登记和纳税申报环节。第四，对房地产税税收征收不力。第五，部分税务人员的业务水平不高，征管效率低下。
（三）房地产税收体制上存在缺陷
第一，不同主体，纳税标准不同。在同样的税收体制下，存在两种不同的待遇，比如房产税的计征：从价计征的情况尽管统一按照1.2%的税率征收。但是对于境内居民，其计税依据是房产原值扣除20%-30%的损耗。而对于境外居民，则以房产的净值作为计税依据。对于从租计征的情况，境内居民适用12%的税率，而对境外居民在则适用18%的税率。
第二，征税范围较窄，税率结构欠科学。一是房地产税收的征税范围较小，关于房地产税收的免税收入相对于其他税种而言较多。二是房地产税收的相关税率结构不尽合理。
第三，房地产税收的配套措施不够完善。目前，我国没有权威、统一的房地产价格评估机构，缺乏专门的房地产评估人才。此外，和房地产有关的财产登记制度也不健全，导致税源流失，严重影响了税收征管力度。
第四，房产税制中还存在着许多“重复计征”现象，这种宏观经济现象的存在，也极大地制约着淮阴区房地产行业的发展。
（四）房地产税收运行不畅
第一，税收职能在地税内部部门之间的运行不畅通。当前在淮阴地税各个部门之间存在着流程运行不畅的现象，主要表现在：重管理、稽查，轻征收服务的现象普遍存在。
第二，税务部门其他职能部门之间的配合有待磨合。主要体现在税务部门与国税、工商等部门之间的通力协作还有待加强，尤其是在企业所得税的征缴过程中，往往出现在国税缴纳之后，地税又重复征收的情况，给纳税人带来很大的麻烦。
二、相关建议
加强房地产税收的征收和管理是一个系统的庞大的工程，在理论上，要建立合理、科学的房地产税收征收管理体制；在实践上，要按照现行科学的税收体制规则，履行房地产税收的相关法律，依法征税，还要从提升税务部门的依法征税、服务纳税人的能力，为此，本人提出建议如下：
（一）规范房地产税收的征收和管理，优化房地产各个环节的税收政策
淮阴是从农业县改为行政区的，作为农业大区，经济法治比较迟缓，但是土地资源丰富。这种形势，使政府不得不低价出卖土地，吸引一些泛房地产开发商，这期间房地产开发商囤积土地现象比较常见，政府的打击措施却相对疲软，甚至为了能保住房地产开发商这个“大税源”，对“圈地”行为采取置之不理的态度。鉴于以上现象，建议出台针对性较强的税收政策，把对土地的有效管理纳入税收法治轨道，例如：设置“土地闲置”税种，取消土地增值税。另外，我国在房地产保有环节的征收是非常不力的。对此，建议，一是扩大房产税的征收范围，科学界定房产税的减免规则。二是降低房屋租赁的综合税赋。三是取消城镇土地使用税的征收。
（二）完善房地产税收的辅政策，使房地产征收体系更加完备有效
第一，明确产权，建立健全财产登记制度。在房屋权属登记方面：通过加强辖区内房源的排查，登记成册，录入电子信息管理系统，明确房屋的权属，对辖区内的房源进行全面的掌控和科学的管理。在土地权属方面：加强对辖区范围内土地的调查摸底，对土地的性质、权属、面积、等级分类、用途等进行详尽的登记，并录入电子系统，保证土地税源不流失。第二，科学计税，建立健全房地产评估制度。要尽快出台一套健全的完备的评估操作流程，使评估工作有据可依；同时还要成立一支技术精湛、作风优良的评估员队伍。第三，加强违规处罚。在不违背《税收征管法》的前提下，制定出台专门针对房地产税收管理处罚细则，加强对房地产市场的税收监管和违规处罚。
（三）规范房地产收费行为，严格控制收费规模
通过各个环节收费项目的汇总，清理一些不必要的收费项目，取消属于管理性和建设性的不合理的事业性收费，采取规范、科学、有效的措施对相关的费用进行管理。对于房地产税收各个环节中存在的必须收取的一些费用，在征收过程中要程序合理、使用透明、严格监督。此外还要加快推进政府部门与其下属的具有企业性质的事业单位脱钩，加快事业单位转企改制的步伐，提高企业的市场竞争力，同时也减少政府向企业摊派的不必要的费用。
（四）转变纳税服务观念，促使纳税人树立依法诚信纳税意识
淮阴区房地产行业由于兴起时间较迟，对房地产的税收管理还没有纳入健康、有序的发展轨道。在这样的情形下，税务机关：第一，要加强房地产税收法律宣传，使辖区内的房地产纳税人从思想上接受房地产税收，形成依法纳税的意识。第二，要提减少外界因素的影响，提高房地产税收的征收效率。第三，科学设置内部的职能岗位，提高服务水平。
（五）规范服务职能，创造良好的征收环境
第一，在税收征收方面：一是简化办税工作程序，提高征收工作效率。二是积极利用信息化手段，推进税收公共服务平台建设。
第二，在税收管理方面：一是加强对房地产企业的日常管理。以一户一档的形式，建立房地产企业税收情况档案。二是加强房地产税收的纳税评估，减少房地产税源的流失。三是强化房地产企业发票的规范使用。建议强制房地产税收企业使用税控系统，同时加大对发票违规操作的处罚力度。
第三，在税务稽查方面：建立一支高素质的稽查人员队伍；加强房地产税收业务的培训；科学选案、认真检查、悉心审理、严格处罚。
（六）规范征管流程，提高征管效率
第一，加强房开发环节房地产税收的征收和管理。一是加强涉税资料的收集和管理。二是加强项目的登记和管理。三是加强房地产企业征收管理和涉税检查。
第二，加强保有环节房地产税收的征收和管理。一是加强税源监控。二是加大征收管理力度。采取直接征收和委托的方式加强对保有税源的征收管理。三是对违规行为进行严厉处罚。
第三，加强房地产产权转移环节的房地产税收征收和管理。由于二手房市场受政策的波动性比较大、评估价格不易确定等，对这部分存量房的房地产税收征收和管理有一定的难度。建议主要采取以下几种措施：一是合理定价。二是强化实地调查，确保税源不流失。三是做好二手房税收的分析。
第四，认真做好各类房地产税收的分析。建立完善的房地产税收分析体系，查找促进房地产发展的主要税收因素，通过分析结果，调整针对房地产的税收政策，支持和规范房地产企业的发展，进而取得更多的房地产税收，达到税务部门和房地产企业相互促进，共同发展的效果。
（七）加强部门间沟通和协调，实现和谐征税
第一，加强税务机关内部组织间的沟通和协调。征收、管理、稽查三方加强沟通协调，职责清晰，相互协作。对于征收类事项，有征收部门受理；涉及到调查事项转交管理部门进行涉税调查，确保税收征管的科学有效。
第二，加强税务部门与其他部门的沟通和协调。房地产企业的一个项目从开办到终止，期间涉及到多个部门，如：工商、国土、城建、房产、国税、银行、评估、担保等等，税务机关只有和相关部门进行比较好的沟通和协调，才能确保得到真实、可靠、丰富的涉税资料，对房地产企业的掌控才更加自如。
（八）提升税务人员的业务素质和执法水平
第一，整合人力资源，科学设岗，合理用人。首先，按需设岗，对岗位资源进行排查。其次，按照岗位要求培养高素质人才。
第二，加强专业对口培训，使熟悉房地产税收业务的人才迅速成长。建立日常培训机制和脱产培训机制，加快房地产税收专业人才的培养。通过培训，使税务人员全面了解对房地产税收的相关知识，提升业务处理能力和行政执法水平，使税务人员在实际操作中快速成长。
第三，强化业务考核，提高人才工作的积极性和主动性。采取定期考核和不定期考核相结合、开卷和闭卷相结合、专业考核和综合考核相结合的方式，加强税务人员的业务考评，通过考评兑现奖惩，充分提高税务人员学习的主动性和积极性。
参考文献：
[1]牛凤瑞.我国房地产发展报告－4[M].社会科学文献出版,2007.
[2]谢伏瞻.我国不动产税制设计[M].中国发展出版社,2006.
征管现状：
据统计，__*县20__年度合计查补入库城镇土地使用税万元，罚款万元，共涉及户纳税人，占被查户数的。笔者在日常工作中发现，不少纳税人在确定城镇土地使用税纳税人的问题上概念不清、解释不准，造成纳税人对城镇土地使用税申报缴纳不足，征管工作陷于被动局面，导致了征纳双方一些不必要的矛盾。究其原因，我认为主要有以下原因：1、法规与解释相矛盾，造成税务机关内部意见相左。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。但是，国家税务总局编发的《税收执法基础知识》一书对城镇土地使用税则解释为：以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
由于上级对城镇土地使用税纳税人的说法不一致，造成了基层税务部门内部意见不一致，主要存在两种说法：一是作为出租方的政府为纳税人。因为出租方拥有土地使用权，其出租行为也是一种使用行为；二是向政府承租土地的承租方为纳税人，承租方是该土地实际使用人，具有土地使用权（只是未办理土地使用权证），尽管与地方政府签订了租赁合同，缴纳土地使用金，但是承租方仍然是该土地的土地使用税法定纳税义务人。
2、当前城镇土地使用出现的新情况，客观上也造成征管工作的矛盾。随着社会主义市场经济的不断发展，企业取得土地使用权的形式也呈现出了多样化。主要表现在：一是有的市、县政府将改制企业的土地剥离，以空壳老企业、地方政府名义或资产管理站的名义出租给改制后的企业，按面积收取土地使用费或土地租赁费，其中乡村每平方米1.5元、城镇每平方米2元。二是有的地方政府将停产企业的闲置土地，以名存实亡的停产企业名义或政府名义以及资产管理站的名义出租给新办企业，租金用于解决原停产企业的困难职工。企业在一定年限内，如3年、5年内拥有土地使用权。三是企业以自有土地和房屋出租给其他企业使用，按月或按季收取租金。
这些新情况的出现，给城镇土地使用税纳税人的确定提出了新的问题，客观上造成了城镇土地使用税征管上的矛盾。
建议对策：
根据《条例》的规定，在开征范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。国家税务总局在有关城镇土地使用税若干具体问题的解释和规定中对纳税人的确定也作了进一步明确：城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
根据以上规定，对城镇土地使用税纳税人的确认，关键在于土地使用权属的确定上。有关土地使用权属的确定和资料应由土地管理部门提供给税务机关，税务机关据此征税。然而随着企业改制的深入，土地管理部门对改制企业的土地使用权属相对滞后，未能及时予以确认到位，从而给税务机关在确定城镇土地使用税纳税人时遇到了一定的困难。
在台湾税法理论中，税法有广义狭义之分。狭义的税法，是指立法院通过的有关稽征各种税捐的法律。如税捐稽征法、所得税法等；广义的税法，除狭义的税法外，还包括基于税法授权而定的行政规章、行政解释、司法判解及国际间租税协定等（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。本文论及的台湾土地税法从广义。台湾所有税目划分三大类（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）：（1）“国税”。 包括所得税、遗产及赠与税、关税、货物税、证券交易税、矿区税。（2 ）“省（市）税”。包括营业税、印花税、使用牌照税、港工捐。（3 ）“县（市）税”。包括地价税、田赋、土地增值税、房屋税、契税、屠宰税、娱乐税、教育捐。土地税以土地为征税对象，主要包括地价税、田赋及土地增值税等三种税，为“省级”之地方税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。关于土地税收的法律法规有《土地法》（第四编：土地税）、《土地法施行法》（第四编：土地税）、《土地税法》、《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，几乎履盖了土地市场的各个环节，有力配合了台湾土地政策的推行。
依据台湾土地税收的法律法规，在台湾，涉及土地的税赋共计有：地价税、田赋、土地增值税、空地税、荒地税、契税、工程受益费、遗产税、赠与税、财产交易所得税及印花税等（注：（台）陈铭福著《房地产税法实务》，台北，五南图书出版公司1981年5月版，第8页。）。
1、地价税。地价税是台湾最基本的土地税， 是按土地价格征收的一种税。在台湾，有些土地规定有地价，有些土地尚未规定地价，而地价税只对已规定地价的土地征收。但规定地价土地并不都征收地价税，如都市土地依都市计划编为农业区及保护区，限作农业用地使用时征收田赋。这在《土地税法》第22条与《平均地权条例》第22条中有详细规定。为征收地价税，台湾各地有专门的地价评议委员会负责评议有关地价事宜，并制定有《地价评议委员会组织规程》。地价税纳税义务人一般是土地所有权人，土地出典时是典权人，政府放领土地的是承领人，以及承垦政府土地的人。若土地所有权属于公有或公同共有者，以管理机关或管理人为纳税义务人。若为分别共有者，地价税以共有人各按其应有部分为纳税义务人。另外，在特殊情形下由土地使用人代缴（注：（台）《土地税法》， 第4条。）。地价税运用累进税率及加征空地税的方法来调整土地分配，促进土地利用。它们是：（1）一般累进税率，共七级。未超过累进起点地价时按基本税率千分之十五征税；超过累进起点地价在百分之五百以上者，以每超过百分之五百为一级距，每一级距内各就其超过部分，逐级加征千分之十，以加至最高税率千分之七十为止（注：（台）《土地税法》第16条，（台）《平均地权条例》第19条。）。（2 ）优惠税率。对自用住宅用地、工业用地、公共设保留地、公有土地采优惠税率（注：（台）《土地税法》第17、18、19、20条。）。（3 ）加重征收。对超过期限未建筑使用的私用空地加征空地税（注：（台）《土地税法》第21条。）。另外，对地价税、田赋、土地增值税的减免事项台湾制定有专门的《土地税减免规则》。
2、田赋。台湾田赋制度的存在，已有长久的历史， 在以后相当时期，仍将继续存在。台湾为使税法完整，人民查阅便利，乃将田赋之征收，订入土地税法，正式定为土地税之一项目（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。 田赋系指土地作农业用地使用期间征收的一种赋税。征收田赋之土地一般是非都市土地，且要符合两个条件：一是限作农业用途使用，一是未规定地价。但都市土地（一般规定有地价）也有征收田赋之情形（注：（台）《土地税法》第22条。）。田赋纳税义务人与地价税相同，另在特殊情形下，土地使用人为代缴义务人（注：（台）《土地税法》第4条。）。 田赋税率按征收稻谷土地，不产稻谷土地、出租耕地、废耕土地而有不同的征收办法，主要有实物征收和折征代金。废耕私有荒地逾期未复耕的，要按原税额加征一至三倍的荒地税（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第 351页，第367～368页，第351页。）。
3、土地增值税。已规定地价之土地，于土地所有权移转时， 其移转现值减除原规定地价或前次移转时申报之现值，再减除土地所有人为改良土地已支付之工程受益费、土地重划费用等全部费用后，就其余额，亦即土地自然涨价部分，课征土地增值税。政府出售之公有土地、因继承移转之私有土地、及私有土地赠与政府供公共使用者，均免予课征。纳税义务人是：土地有偿移转时，以原所有人为纳税义务人；土地无偿移转时，以取得土地所有权人为纳税义务人；土地设定典权时，以出典人为纳税义务人。土地增值税税率有一般累进税率（共三档：40％、50％、60％）、自用住宅优惠税率、改良利用优惠税率（改良荒地与重划土地）、被征收土地优惠税率、另行购买土地退还原缴土地增值税及土地投机加重税率（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
4、其它土地税。空地税，顾名思义即是对空地课税， 亦即对于空地，除了课征地价税之外，另行课征空地税。所谓空地，系指已完成道路、排水及电力设施，于有自来水地区并完成自来水系统，而仍未依法建筑，或虽建筑使用，而其建筑改良物价值不及所占基地申报地价百分之十，且经直辖市或县（市）政府认定应予增建、改建或重建之私有建筑用地。应征空地税的土地，按该土地应纳地价税基本税率加征二至五倍的空地税。荒地税，顾名思义即是对荒地课税，亦即对于荒地，除了课征地价税（田赋）之外，另行课征荒地税。所谓荒地，指凡编为农业或其它直接生产用地，未依法使用者，为荒地。应征荒地税之土地，按该土地应纳田赋基本税额加征三倍之荒地税。另外，台湾还开征工程受益费、遗产税、赠与税，契税等。
二、台湾土地税立法的特点
基于以上台湾土地税立法的基本内容及根据台湾现行土地税法体系，台湾土地税立法的特点可概括如下：
1、政府统一立法，权威性高。在台湾， 土地税收立法同一般国家的发展模式一样，起初都散见于《土地法》、《土地法施行法》、《平均地权条例》、《田赋征收条例》等十余种法规中，法令纷歧繁复，对于征纳均甚不便，而且容易引起流弊。为使税法推行土地政策与行政法规相分离，有利征收，便利纳税，台湾于1977年将十余种法规中有关土地税的规定，整合成为一部完整而统一的《土地税法》。
2、法律条文精巧细致，可操作性强。 台湾除有统一的土地税法外，还有《平均地权条例》、《土地税减免规则》等，涵盖了土地市场的各个环节。法律条款周全细致，但又不失精简，不仅有利于居民纳税，也方便税务机关的征收管理。
3、税收的经济杠杆作用显著。如空地税，对能建筑土地， 限期不使用则要征收空地税，即加征2～5倍的地价税基本税额。如此高的税负使土地所有权人要么尽早使用土地，要么转让给有能力利用土地的人，从而杜绝出现“晒地”现象。又如《土地税法》第38条规定：“私有荒地或空地，……经改良、利用或建筑使用而移转所有权者，就其应纳土地增值税额减征百分之二十。”即对改良土地的行为给予鼓励。这些规定加强了税收的经济杠杆作用，使土地在一定程度上得以充分有效的利用。
4、土地税法的社会政策性显著。 台湾土地税法在体现其土地政策方面自不待言，台湾土地政策的成功推行其土地税法功不可没。在台湾，由于经济发展人口增加，存量土地寥寥无几，可开发增量土地日渐稀少，导致人地关系日趋紧张。另外，在土地私有制度下土地占用的垄断排它性，势必使土地向富者集中，而贫者将失去更多土地。基于此，为推行“平均地权”“耕者有其田”的土地政策（注：（台）王文甲著《土地政策》，台北三民书局印行，1978年9月修正版，第61～73页。）， 基于税收的职能因素，台湾非常注重通过税收来调节人地关系的失调现象。如地价税和土地增值税的征收，目的便在于实施平均地权政策（注：（台）高永长著《现行税法概要》，三民书局印行，1981年9月版，第3～4页，第4～7页，第349页，第351页，第367～368页，第351页。）。
5、土地税法与土地法及相关法律相衔接。 台湾的《土地法》第四编为土地税，《土地法施行法》第四编为土地税，土地税法是土地法的有机组成部分。这种统一而相互衔接配套的土地制度体系不仅有利于税务征管，方便居民纳税，而且有利于政府对土地市场的调控管理，有利于推行土地政策。
三、台湾的土地税立法给大陆的启示
在现阶段，我国土地税法的总体状况与土地市场的发展要求显得很不适应，已不能发挥税收应有的功能，国家对土地市场的宏观导向不力，并连带影响房地产市场的进一步发展。建立健全我国土地税立法已势在必行。虽然大陆与台湾实行的是不同性质的土地制度，但并不妨碍我们在完善大陆土地税立法时借鉴台湾的成功经验，更快更好的完善大陆的土地税立法。
总的来说，台湾的土地税立法给我们以下启示：
1、统一土地税收立法，提高立法规格。现行的三部土地税法， 即《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》是由国务院颁行的典型的行政管理法规。一方面，立法分散，层次低，权威性不高；另一方面，条文过“粗”，涵盖不足，可操作性差。借鉴我国台湾地区做法，我们应考虑由全国人大制定一部统一的“土地税法”。该部法律要对我国现行的土地税法及相关规范性法律进行整合重构，依循地产市场运行过程和市场行为，结合我国的土地国情，科学地设置税种税率。法律条文应“宜细不宜粗”，增强可操作性。
2、要遵循客观经济规律，充分发挥税收的杠杆调节作用。 在制定《土地税法》或完善现行《耕地占用税暂行条例》等法律法规时，充分贯彻税收效益原则，强化税收的经济职能。这也是国家在调控土地市场方面由直接干预为主间接调控为辅向间接调控为主直接干预为辅转变的现实需要。如要开征空地税，促进拥有土地（使用权）的人尽早开发土地，或将土地（使用权）移转给有能力开发的人，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。
3、在制定《土地税法》的同时要完善具体税种法。 现行土地税种法存在诸多不足，如土地增值税，由于设计不当，增值额计算不科学（注：《土地增值税暂行条例》第4、6条。），调节力度有限。又如耕地占用税实行幅度税率，其最高档税率仅为10元每平方米（注：《耕地占用税暂行条例》第5条。），其保护耕地资源的作用已大为削弱。
【论文摘要】 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多,不同的安排所产生的税收成本差异也较大。由于税收成本影响企业运营成本,所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题,以帮助企业抓住税收筹划机会,降低企业税负。
房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
四、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.
[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.
[关键词]免征农业税；农民负担；县乡财政；土地流转
免征农业税是继、农村土地联产承包责任制、农村税费改革后的又一次革命。免征农业税从根本上减轻了农民负担，间接增加了农民收入，有力地调动了农民种田、种粮、发展生产的积极性。但是，在充分估价免征农业税的重大意义及所带来的重大实践效应的同时，我们必须看到，作为一项重大的体制改革，免征农业税也必然会带来一些新情况、新问题。因此。只有积极应对，认真解决，才能切实减轻农民负担。促进农村经济的全面发展。
一、取消农业税对农村产生的积极影响
(一)切实减轻了农民负担
2006年全面取消了农业税，与农村税费改革前相比，全国共减轻农民税费负担1 200多亿元，在大部分省份，农民人均减负都在100元以上。取消农业税不仅仅减轻了农民的经济负担，而且大大减轻了农民的心理负担，农民不再为乡村干部催缴税款而忧虑。同时，粮食收成能直接体现为农民自己的经济收入，加上中央的粮食直补、退耕还林、还草等各种惠农政策，使农民真正得到了实惠。调动了农民种粮的积极性。
(二)公共财政真正惠及农村
由于历史原因，我国公共财政服务的对象主要是城市居民，而农村公共服务所需要的资金只能主要依靠农民自己解决。以农村义务教育为例，农村税费改革前，农村义务教育投入主体虽然是各级政府，但主要是靠农民缴纳的农村教育费附加和农村教育集资。农村税费改革后，对国家、集体和个人之间的分配关系进行了重大调整，取消了农业教育费附加和农村教育集资，将农村教育经费纳入各级政府的预算，教师工资实行县级统筹，义务教育实行了“一费制”，学校的公用经费由上级财政的转移支付解决。这种变化在真正意义上实现了公共财政向“三农”倾斜的改革目标。
(三)调动了农民进行农田基本建设的积极性
取消农业税费后，提高了农民种田的积极性和可耕土地的利用效率，农民对赖以生存的土地倍加爱护，更加注重对农田基本建设的投入。由于种田没有税费负担，一部分放弃耕种的农户又重新从事农业生产，甚至一些地方还出现了专门为别人种地的农民群体，这有利于农村逐步实现规模化种植。因为取消农业税为耕种土地的农户留下了更多的利润空间，他们将这部分节省下来的资金用于租用撂荒土地，使土地撂荒现象得到了根本改观。广大农村出现种地、种粮热和加紧进行农田基本建设的新气象。
二、免征农业税后面临的主要问题及原因分析
(一)县乡财政压力加大，公共品供需矛盾突出
1 县乡财政收入萎缩，基层政府运转困难。在经济发展落后地区，特别是农业特产税比较集中的地区，农业税及特产税取消前，县乡财政对农业税和特产税的依赖程度较强。取消农业税和特产税后，县乡财政收入的主体税种缺失导致财政收入萎缩，县乡财政的自给能力大幅降低。基层财政收入除少部分依靠非农产业以外，大部分依靠上级财政预算和转移支付资金。但数量非常有限。并且中央和省的转移支付主要是维持政府运转的一般转移支付和专项转移支付，能够用于建设的财力非常少。公用经费开支巨大导致财政运转困难，存在不同程度的资金缺口，加之县乡支出刚性增加，调控经济和社会发展的能力十分有限。虽然上级财政从预算内给予了一些考虑，但与乡村财政支出水平随着社会经济发展的进步不断提高的实际相比，收入缺口依然较大，乡镇及村级组织正常运转较为困难。
2 加大了省市县各级财政支出的压力。取消农业税收是国家解决“三农”问题，促进粮食增产、农民增收、农业增效的重要措施之一。国家在给予地方农村税费改革转移支付补助的同时，要求省市县财政也相应进行配套。
3 公益事业负担重，基层财政难以承受。乡镇没有足够的财力提供农民急需的公共产品，农业基础设施的更新、管理和维护得不到保障，事权大而财权小，造成县乡政府在提供公共产品方面心有余而力不足。为争取上级乡村道路、教育、农业综合开发等专项资金，乡村两级必须有配套资金，而配套资金解决困难。农村基础教育欠账较多，目前投入不足的矛盾仍然非常突出。乡村中小学校危房改造压力大，没有足够的资金来源；教学设备的购置和更新没有资金。同时，农村合作医疗和农村社会保障事业更加难以实施，农业新品种推广和农业技术服务困难，农村基础设施的维护与建设缺乏资金保障，农业生产技能无法进一步提高，不利于农业的长期高效发展。这些问题如果长期得不到解决，必然影响到农村公共事业的质量和水平。
(二)土地矛盾日益凸显，承包纠纷明显增多
税费改革前，农民负担沉重，对种地的热情不高，土地矛盾没有凸显出来。税费改革后，农民的税费负担大幅度减轻，充分调动了农民种田的积极性，农村土地承包的矛盾开始显现。一是农村土地承包纠纷增多。随着农业税的免征和粮食直补、良种补贴政策的落实，土地收益回升，农民种田的积极性高涨。原来拥有土地使用权的进城农民工开始大批回乡，要求转包户返还原承包的土地；没有赶上农村土地二轮延包的农户，则根据国家现行的农村常住人口人人享有农村土地使用权的政策，向乡村干部提出重新调整土地承包的要求；原来土地承包时因嫌税费过高而没有要地的农户和外出打工后自动放弃土地承包权的农户，也纷纷主张土地权益。凡此种种，引发了原土地承包户与现租赁户、承包户以及乡村干部之间的矛盾。二是免征农业税后公益占地补偿问题出现新矛盾。过去农村公路、水利等公益设施占地都采用调减农业税额的办法进行补偿。现在农业税免征了，被占地农户因调减农业税额而得到的利益补偿不复存在，导致他们心理严重失衡。三是各个利益相关方都把目光盯在农村土地上，方方面面都在争地。村和社(组)希望卖地，以土地补偿费作为集体收入来源；农户通过各种方式来占取宅基地，农民之间的土地边界纠纷明显增多。
(三)集体经济的原始积累萎缩和农村基础设施建设落后已成为农业可持续发展的“瓶颈”
农业税免征前，农村集体经济的来源主要是国家财政转移支付、农业税及其附加和“一事一议”。现在农业税免征了，农业税附加也随之不复存在，只剩下转移支付和“一事一议”两项收入来源。国家的财政转移支付资金数量十分有限，仅用于解决农村贫困户救助、社会综合治理和村干部的误工补贴就已非常紧张，根本无力解决农村基础设施建设所需资金。而“一事一议”由于操作设计方面的缺陷和基层民主制度的不健全，往往难以统一大多数农民的思想，有些事情只要有一少部分人反对也会夭折。这种状况使部分农村基础设施建设，如公路、水渠等面临供给挑战，特别是一些跨流域水利工程，由于其外部性较强，受益区域涉及几个乡甚至几个县，在减少农村税负绝对水平却没有充分考虑建立健全地方公共财政体系的情况下，这些公共品的供给可能会出现严重不足。农村基础设施建设落后、老化，已成为农业和农村可持续发展的“瓶颈”。
(四)乡村集体债务沉重，依靠自身财力化解债务的难度很大
乡村集体债务形成的原因很多，主要有：(1)取消农业税前。农业负担较重，种田效益较差，很多农民弃田离家，税费多年没有上缴，为完成上级任务，避免税费悬空，许多村委会只好借钱、贷款垫付。(2)前几年经济开发区建设兴起，许多乡村政权组织为谋政绩，纷纷圈地建开发区，为此向银行贷款或向私人借款，形成大量债务。(3)多年来农村兴办农田水利建设、农村基金合作会、农业开发等生产性公益事业、兴办工商企业等也形成了乡村负债现象。农村税费改革前，乡村从经营性收入和“乡统筹、村提留”中拿出一部分来偿还债务。免征农业税后，乡村财源断了一个渠道，偿还能力受到很大限制，加上财政转移支付滞后，导致乡村基层组织面临机制运行困难，弱化了自主领导农村发展和解决问题的能力。乡村两级债务包袱及当前化解债务的巨大难度，必然严重影响农村基层工作的正常运转和农村的稳定发展。
(五)制约惠农政策落实的因素依然存在，农民增收的形势不容乐观
1 农业税免征后，农民的其他税收负担仍然存在。当前，社会上存在着一种农业税免征后农民、农村将处于无税状态的片面认识。实际上，农民长期以来不仅缴纳农业税，而且还承担着其他方面的税收负担。从现实经济生活分析，农民在从事农业生产过程中，由于购买生产资料需要承受增值税、车辆购置税、车船税等税收负担；农民在日常消费过程中，还承担了包含在消费品价格中的增值税、消费税和营业税等流转税负担；农民从事第二、三产业的生产经营、农民进城务工以及农民转让自有财产等，都与城镇居民一样需要照章缴纳流转税、所得税及其他相关税收。由此可见，农业税免征后，农民仍承担着一定的税收负担，而并不是处于无税状态，并且与城镇居民相比，农民所承担的税收负担相对于其所能享受的公共产品和服务而言也是不对等的。
2 农民的其他负担仍然很重。其一，涉农物资市场价格的变化引起农民负担加重。涉农物资市场价格的变化，部分抵消了取消农业税带来的政策效力，甚至一些地方感到农民负担较农业税取消前有所增加。农用物资的涨价使农民生产性支出增加，甚至超过了减负的速度，吞噬了减负给农民带来的收益。其二，医疗、教育负担沉重。目前城乡社会保障覆盖率差距很大，农村社会保障水平较低，仅少数农业人口能够享有低水平的医疗和养老保障。农村公共医疗保健服务供给仍极为落后，农民看病难、看病贵的问题突出。国家对农村义务教育实施的优惠政策缓解了农民的负担压力，但非义务教育负担又成为农民负担的主要方面。一个高中生每年花费为4 000元左右，一个大学生每年花费1—1.5万元。农民子女的教育支出。无疑已成为农民的一大负担。
三、解决免征农业税后所出现的新问题的对策建议
(一)积极推进乡镇财政管理体制改革，创新农村公共资金筹集机制
免征农业税后，对乡镇财政的影响主要是税费改革减少了乡镇政府的非税收入，造成了乡镇财政的紧张。因此，建议采取不同的区域政策及其他综合措施，建立和完善农村基层财政政权经费保障机制，统筹解决税费改革后的乡镇财政经费紧缺问题。建立农村基层政权经费保障机制包括以下方面：一是建立健全农村基层公共财政体制；合理划分县、乡镇、村三级的事权和财权界限；积极推进乡镇政府机构改革，减少人头费支出。二是创新农村公共资金筹集机制。在农村公益事业建设方面，特别是要把乡镇教师及公务员工资、乡村两级教育经费、计划生育、优抚、民兵训练经费、道路建设费等纳入县级公共财政预算，由县财政负担。这样，乡镇一级的财政压力将大为减轻。今后政府财政关注的重点应该是经济困难的县和乡镇，因地制宜，分类指导，建立一套适合不同地域的农村公共事业建设的资金筹措机制。
(二)大力推进改革创新，加强农村制度建设
1 稳定和完善农村基本经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，要在现有土地承包关系保持稳定并长久不变的基础上。推进农业经营体制的创新，加快农业经营方式的转变。家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变，增加技术、资本等生产要素投入，着力提高集约化水平；统一经营要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。
2 健全严格规范的农村土地管理制度。土地制度是农村的基础制度，要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。坚持最严格的耕地保护制度，层层落实责任。划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法、自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。抓紧完善相关法律法规和配套政策。规范推进农村土地管理制度改革。
3 完善村民“一事一议”的筹资筹劳办法，健全农村公益事业建设机制。要多渠道、多形式地积极筹措资金，强化对农村基础设施建设的投入力度。加大对农田水利、乡村道路等小型农村基础设施建设的支持力度，特别是对跨村、跨乡工程，要逐步实行“立项制”，建立乡、村、农民共同投入的机制。村级基础设施建设是村级公益事业建设的主要内容，完善农村税费改革后实行的农村公益事业建设“一事一议”制度是加强农村基础设施建设的重要途径。“一事一议”制度成败的关键是村级民主机制的发育。因此，村级“一事一议”制度的完善应以培育村级民主机制为龙头。要加大对“一事一议”相关政策的宣传力度，唤醒农民的民主和权利意识，夯实“一事一议’’制度运行的群众基础，同时提高“一事一议”筹资筹劳制度使用的透明度，完善村民监督机制。为促进“一事一议”工作的开展，有关部门要修改完善农村“一事一议”管理办法，研究制定财政对农村“一事一议”的奖励补助政策。
4 建立债务管理制度，通过综合治理消化农村不良债务。乡村债务数额巨大，形成原因复杂，既有外部因素的影响，也有内部因素的作用。化解乡村债务是一项长期的综合治理工程，需要各级政府共同努力来完成，中央政府也应给予适当的政策和财力支持。一是完善乡村债务统计制度。首先是理顺现有乡村债务关系，分类消除债务。对村级直接借贷形成的历史债务，凡不是为村民办事的，应当按照“谁受益、谁负担”，的原则落实债务人，不能将债务转嫁给村集体；对确属用于集体生产公益事业、借贷手续齐备、使用开支合理的，可用村集体经济收入逐步偿还；对少数干部贪占挪用提留款的，应坚决追回，情节严重的还应追究行政、刑事责任。二是支持地方政府消化乡村债务。由于乡村债务是乡村长期困难累积形成的，既有乡村政府管理方面的原因，也有上级政府硬性考核、达标活动过多的原因。经济落后地区乡村经济薄弱，财政困难，靠基层政府化解乡村债务极其困难。建议中央财政建立消债的专项资金，支持地方政府消化历史欠债。
(三)积极探索农村集体经济发展的新形式，发展壮大村级集体经济
推进社会主义新农村建设，许多方面需要村集体出资出物，因此，壮大村集体经济显得尤为重要。针对集体企业改制、农业税免征后村集体缺乏创收渠道的状况，更要重点探索和创新村集体经济的发展路径。一是要从政策层面去探索创新。要落实好被征地村安排的集体留用地政策、农村宅基地置换政策，对集体建设用地使用权出租、出让、入股、抵押要出台优惠政策，增加村集体的经营收益。财政对村级转移支付的力度需要进一步加大，对经济薄弱村建立转移支付增长机制；村办企业新增税收县、乡留成部分要按一定比例返还到村。二是要从发展途径去探索创新。因地制宜、因村制宜发展多种形式的集体经济，对集体闲置资产较多的村，要引导其发展混合型经济，通过资产人股的形式借力发展；对家庭手工业发展较好的村，要鼓励发展合作经济，通过帮助他们解决销售方面的问题实现共同发展。三是加快农村后续财源建设，构建多元化财源建设格局。免征农业税后，改变了以农业为主的财源结构，财政部门要把财源建设作为今后长期的工作，把农民增收与财政增收有机地统一起来，不断开辟新的财源，培育新的增长点，做大财政收入这块蛋糕。要大力发展工业、商贸、旅游、饮食服务业，为财政提供更多的收入来源，通过经济的发展，增强县级财政实力，引导县乡财政走出困境。
(四)构建城乡一元化的税收体系，减轻农民税收负担
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