时间：2022-08-12 22:39:10
导语：在城市地理论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词:城乡一体化;土地管理;研究
1当前城乡一体化建设中土地管理存在的问题分析
(1)城乡一体化建设中土地开发整理后的土地质量低,没有实现真正意义上的“占补平衡”。《土地管理法》在确立占补平衡制度时,对补充耕地的质量要求作出了,明确规定:占补平衡必须由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。但是,不少开发整理项目为了使建设项目占用耕地能够得到及时的补充,以满足建设项目占用耕地审批的需要,对补充耕地的质量往往只停留在几个简单的数字上,项目质量不符合要求,开发出的耕地质量较差,很难形成一定的生产能力,甚至一边开发整理一边抛荒。这不仅没有实现真正意义上的“耕地占补平衡”,而且造成了资源的破坏和开发资金的浪费。
(2)城乡一体化建设中土地管理过程中以牺牲长远的整体利益来换取近期的局部利益。土地开发整理投资周期长、投资金额大,一些地方急功近利,追求当年开荒、当年收益而不顾被开发区域的小气候环境、土壤环境和土质水文环境,对后备资源的开发没有充分考虑生态环境的适应性。这边退耕还林,那边毁林开荒;这里退耕种草,那里毁果园开发的怪现象,或者在土地整理项目中只重视田块的方整,而忽视对河流、丘陵地等生态景观的规划,其结果是短期得益,随着时间的推移小区域环境的恶化将逐步显现,致使所开发的土地再一次荒芜。
(3)城乡一体化建设中土地管理专业队伍素质不高。土地开发与管理是一项复杂的系统工程,它涉及诸如:农业工程、林业工程、环境工程、机械土方工程、建筑工程、农田水利工程、道路桥梁工程、农业设施工程等众多分项工程,具有跨行业、多学科和多技术的特点。
(4)开发城乡一体化建设中土地管理的投资主体较为单一。对于土地开发整理,应当尊重市场经济规律。目前,政府的投资存土地开发整理工作中发挥了重要的导向作用,发挥了主渠道作用。政府的投资主要来源于包括新增建设用地土地有偿使用费、上地开垦费、农业重点发展基金等等。但是,单靠政府的力量,难以包揽土地开发整理所需的资金。
2加强城乡一体化建设中土地管理工作的对策
(1)土地开发管理要适应经济结构调整和切实增加农民的收入为前提。土地开发整理要与当地农村经济的发展结合起来,与发展高效农业、生态农业、特色农业结合起来,与增加农民的收入结合起来,成为农村经济和农民收入的增长点。土地开发整理的指导思想、管理政策与规划设计上,要从增加和建造高质量耕地与农用地出发,立足干服务现代农业,服务农业规模经营,服务提高农业质量和综合经济效益,只有这样,土地开发整理才真正具有生命力。
(2)土地开发规划应充分考虑保护生态环境。土地开发规划要与土地利用总体规划、城乡建设规划、水利工程规划、林业规划、小流域治理规划结合起来。实行生态型土地开发整理,搞好必须的农田基本建设和基础设施建设,适应农业产业化、现代化的发展趋势,使其融合于现有农地与社区景观中,构成和谐的统一整体,做到既增加耕地,又不破坏环境。实现经济效益、资源、环境三者有机地统一。
关键词：人防工程；地下室；施工监理
与常规地下室工程相比，人防地下室对结构安全性与稳定性要求更为严格，需要提高对施工技术和工艺的管理，保证施工作业实施的有效性。虽然施工技术和材料在不断更新，但仍然存在很多施工缺陷，例如基础钢筋位置不准确、门框预埋位置错误等，影响总体施工效果。需要提高对施工过程的重视，加强对每个节点作业的监理，减少人为失误，从根本上来提高施工质量。
1人防地下室土建施工监理分析
与一般土建工程不同，按照防护功能可以将人防地下室工程空间分为工程口部和工程主体两部分，且施工要求存在差异，质量监理要点和内容也有一定差别，需要根据实际情况来编制合理的监理方案，对整个施工过程进行有效管理。其中，工程主体包括人防防护、人防侧墙、地下室底板以及人防主体顶板几部分；工程口部空间则包括工程防护密闭门框墙、工程密闭段内墙和临空墙三部分。对于人防地下室工程因为其结构和功能的特殊性，国家已经制定了相应的质量控制标准和规范，尤其是施工监理工作有明确要求。主要内容：①人防地下室梁板基础底板中钢筋绑扎作业，要求将梁主筋设置在板面筋上方，且主梁上部筋要在次梁上部筋上方[1]；②两个防护单元间门框墙与门槛截面厚度控制在500mm以上；③外墙结构应将施工缝设置在底板以上500mm的位置；④临空墙内外侧钢筋施工时，将较大直径的竖筋设置在外部，小直径则设置在内侧。施工监理工作的实施，需要以各施工规范为依据，对整个施工过程进行动态管理，及时发现所存在问题并督促其改正，从根本上来减少质量隐患。
2人防地下室土建施工常见问题
2.1基础钢筋位置不准确
绑扎梁式筏板钢筋时，经常会因工作人员技能水平较低，或经验不足，导致主次梁钢筋和底板面钢筋出现混乱情况。部分工程施工时，梁主筋上表面位置让筏板面筋经过，或主梁上部钢筋上方位置进行次梁上部钢筋的绑扎，导致施工结果与设计方案不符。另外很多工程需要将筏板面筋在梁主筋下面穿过，但因主梁上部位置钢筋下方让次梁上部位置钢筋穿过，出现质量问题。人防地下室土建施工对结构稳定性和安全性要求较高，在设计和安装基础钢筋时，确定土体向上压力均为底板特点，要保证其可承受较高荷载，因此要严格控制三类钢筋安装位置，避免实际安装与设计位置不符，而影响钢筋传力体系效果[2]。
2.2门框墙截面尺寸小
人防地下室防护单元隔墙厚度基本均在250mm左右，工程施工时为降低难度，对于防护单元隔墙连通门洞位置，未进行变截面处理，导致连通口门框墙与门槛的截面尺寸跟隔墙厚度尺寸相同，与专业规范要求最小厚度差异较大。按照规范要求，两个防护单元间连通口门框墙与门槛截面尺寸厚度应在500mm以上，这样才可以满足工程防护要求。因此需要对连通口门洞位置墙进行加宽处理，或者是增设截面为500mm×500mm的加宽柱[3]。防护单元隔墙开设连通口时，需要在连通口两侧分别设置一道防护密闭门。假设施工时对门框墙和门槛厚度控制不当，达不到专业标准，施工后将造成无法同时关闭两扇门，降低了防护效果。
2.3未绑扎斜向加强钢筋
主要是对门洞进行施工时，未对四角位置绑扎斜向加强钢筋，或者是随意绑扎所用钢筋长度与直径不能达到施工要求，而降低施工质量。按照专业规范，人防地下室防护密闭门门洞四角内外侧配置两根直径16mm且长度不小于1000mm的螺纹钢筋，以此来提高门框墙门洞口稳固性。人防门门洞口需要在承受压力的同时，还要承受向里的冲击力，如果未对其四角位置设置加强钢筋，势必会影响结构受力效果，影响防护质量。
3人防地下室土建施工监理要点
3.1施工材料质量控制
施工监理应确定材料构件对施工效果的影响，提高对进场材料的验收管理，包括水泥、防水材料、钢筋、人防构件以及各种预埋件等。安排专业监理人员协助技术人员，对进场材料进行取样验收，并检查是否具有出厂证明以及生产合格证，对于检验不合格的材料，严禁进场并与供货厂商联系更换。其中，水泥、防水材料、钢筋等材料要进行现场见证取样复试，由施工单位提供复试报告，保证施工所用材料不存在质量问题。基于人防工程建设的特殊性，所用人防构件，如防护门门框、防爆地漏等，均需要由专业部门批准的人防工程防护设备定点生产厂家提供。
3.2钢筋绑扎作业监理
钢筋绑扎为人防地下室土建施工要点，作业质量直接决定了工程结构性能，需要由经验丰富人员进行现场监理，正式施工前对钢筋强度等级、数量及规格等进行检查，确认不存在任何质量问题，如锈蚀、裂纹等，才可用于绑扎施工[4]。正式绑扎需要严格按照设计方案来进行，重点控制好间距和位置，及时发现所存在错误和不达标情况，并督促施工人员改正。尤其是要注意梁式筏板基础中主梁、次梁以及底板面筋相互间结构的搭接关系，以及门框墙钢筋绑扎必须要严格按照设计方案来进行，避免漏设防护密闭门门洞四角内外斜向加强钢筋。对于相邻两个防护单元隔墙连通口的门洞，在绑扎成型后，检查确认钢筋骨架断面尺寸在450mm以上，对所有绑扎作业进行质量验收，确定不存在施工问题。
3.3混凝土裂缝监理
通过有效监理，减少混凝土裂缝的产生，提高工程施工质量。施工前要做好所有材料的质量验收，确定混凝土配合比与设计方案相符，且质量与性能达到施工要求。正式施工时，要重点做好混凝土自身坍落度的控制，一般需要将坍落度控制在120～160mm，混凝土尽可能晚拆模，要加强养护。
4结束语
对人防地下室土建工程进行施工监理，对提高工程施工质量具有重要意义。需要结合工程建设要求，确定监理方向和要点，通过对施工过程的动态控制，来减少各类质量问题的发生，保证防护功能可以达到专业标准，提高工程建设综合效益。
作者:谢怡 单位:肇庆市资信工程建设监理有限公司
参考文献：
[1]许文庆,俞卫康,徐忠潮.如何做好人防监理[J].建设监理,2014,(8):14-17.
[2]梁文鞭.浅谈结建式人防地下室土建工程的施工监理[J].广西城镇建设,2012,(2):99-102.
关键词：地铁工程；施工现场；安全风险管理
随着城市的不断发展和建设，外来人口不断的涌进城市，造成城市的空间容量出现不足，同时也给城市的交通带来了严重的负荷，为了解决这一由人口问题带来的问题，许多一线城市都相继投资修建地铁。地铁的建设过程多在地下进行，而地下施工情况相对于地面施工来说比较复杂和隐蔽，存在很多不确定性十分不利于施工的进行，同时地铁建设规模一般都比较大、发展进度比较快，然而施工技术与工程建设管理力量很难满足地铁建设的发展进程，这样在很大程度上增加了地铁工程施工现场的安全风险。
1地铁工程建设的主要特征
1.1工程环境条件复杂
车站通常采取浅埋暗挖法、盖挖法或者明挖法来修建，有很多都是位于十字路口，工程施工对于交通有一定的干扰。由于地下管网比较密集，紧邻建筑物，工程环境非常复杂；其中隧道采取浅埋暗挖法或者盾构法建设，在城市的干道下穿、侧穿建筑物来修建，同时还可能会穿越河流、铁路以及各种形式的地下管道，在施工当中具备很大的安全风险。所以，为了确保地面不会发生坍塌，地下管线、铁路、道路、地铁、建筑物以及河流等的安全都非常重要。
1.2施工风险大
地铁工程建设大多是城市中心地下线，工程的构成非常繁琐，施工风险也比较大，施工难度也随之增加，施工方法多，但是不可预见的因素也多。如果地下管线改移难度比较大，加上交通改线等因素，不得不由盖挖法更改为浅埋暗挖法来建设，这也增加了一定的施工难度。因为地铁修建需要经过很多的建筑物，工程本身的风险以及环境风险都会相应的增加。
1.3工程前期工作量大、工作难度高
新建的铁路工程范围是非常广泛的，地下线的加固、修改以及交通改线等协调工作量巨大，加上时间的限制，大大增加了地铁建设工程的难度。
2我国地铁施工安全风险管理现状分析
2.1地铁风险管理缺乏整体策划
《城市轨道交通地下工程建设风险管理规范》（GB50562-2011）中对城市轨道交通建设全过程中的重点风险进行了梳理，其中，规划阶段风险管理重点是重大风险源的辨识；可行性研究主要是涉及可行性方案的主要风险因素及方案可行性风险。受地铁建设目的与施工场地的因素的影响，地铁项目建设过程是一项十分复杂的庞大系统工程。因地铁建设规模巨大，使得地铁的建设线路较长、标段多与项目参与方众多，造成建设过程中存在许多子系统，这些子系统之间既相互协助，又相互矛盾。地铁项目建设在参与各方之间（承建单位，供货商，工程图纸设计单位，监理单位等）、建设个阶段之间（规划、设计、招投标及施工）以及各工种之间产生了大量界面，是地铁工程施工现场风险管理工作更为复杂。
2.2地铁风险管理队伍缺乏专业人才
相对于国外的地铁建设而言，我国的地铁事业刚处于起步阶段，人才储备量不足，尤其是缺乏一些具备专业技能素质高、综合实践经验丰富以及能够科学分析预测施工风险并制定风险防范的高精尖人才。根据事故原因调查结果显示，由人员因素引起的地铁施工事故原因主要有：工程项目设计由新人进行接手，严重缺乏图纸设计经验，使得在项目图纸设计过程中出现错误，然后审核人员工作不认真，将这些不合格的设计方案审核通过；一线施工人员操作失误，导致安全事故的发生；监理单位对地铁建设的质量检测力度不够、相关数据评估不科学，使一些地铁的基础设施建设不合格，在投入使用之后容易引发安全事故（见图2）。
2.3安全风险责任机制不合理，缺少先进的管理经验
我国的工程建设系统当中主要包含施工方、监理方与业主三个方面。在现如今的工程建设管理当中，安全风险责任的最主要承担者是施工方，监理与业主监理比较小的一部分责任。但是在实际的地铁工程建设的事故中，安全风险是由多个方面引发的，而不是单纯的施工方的责任，同时，缺少先进的管理理念，过去传统的管理体制已经不能适应地铁工程建设的需要。
2.4地质、水文和周边环境等诸多环境因素影响
地铁施工地质有好有坏、含水量有大有小、结构物复杂、管线繁多等实际情况，基坑或区间隧道开挖方法一般为明挖、暗挖、盾构法等工法，施工容易引起坍塌、冒顶、涌砂、涌水、透水、管线断裂、建筑物开裂、坍塌等事故。运用正确的施工方案和围护方案才能够确保施工阶段土体稳定、地下管线安全，避免出现地面坍塌、管线断裂、建筑物开裂等事故。
3地铁工程施工现场安全风险管理实施建议
3.1制定科学合理的风险管理全程策划
为了使地铁工程项目的建设能够顺利的进行，在地铁项目立项之后，开始实现施工之前，工作人员需对地铁的全程施工进行研究，对施工过程中可能遇到的问题和突发事故等进行深入的研究，并针对可能出现的问题和故障制定科学合理的风险预测和管理体制。对于地铁工程项目施工现场的安全风险管理方案的制定方式，可以根据地铁公司自身的实力而定，如果地铁公司有能力与时间完成，风险管理方案的制定可以由公司自己完成，在公司没有能力或条件不允许的情况下，地铁公司可以委托有能力的单位进行制定。地铁施工之前要有明确的项目总体目标、工程实施目标、阶段目标和制定安全风险管理方针。对于安全风险管理制度要有明确的责任制度、完善的安全组织机构等（详情见图3）。
3.2加强监理人员的素质建设
对于监理人员来说，需要不断深化理论学习，对于可能用到的各类法律法规知识、经济类知识与管理方法等都要有所了解。还要注重经验积累，在实际工作中总结经验，吸取教训，遇到问题要学会独立解决，也可以请教有经验的人，切不能随意为之。而作为监理单位，要提高人员素质与能力，就需要有完整的培训体系，还有强化员工的自主学习能力，以不断适应发展变化的监理情况。
3.3促进监理制度的完善
工程监理应该强化法制建设，贯彻执行“有法必依、执法必严”的方针，有效规范监理工程师的执业行为，提升他们的法律意识，积极引导监理工作公正的开展。监理企业与从业人员要奉行“公平、公正”的准则，要实事求是。以法律为准则，以合同为条件，以技术为方法，将法律、法规、合同等视为建设市场管理的核心，将建设工程的质量和安全，作为监理的重点，才能保证达到建设项目预定的目标。
3.4建立适合地铁工程建设发展现状的安全风险管理技术规范标准
地铁项目施工需要有国家和各省市地方标准的支撑，并且这些标准也是地铁工程施工风险识别和风险评估的最主要依据之一。但是我国在风险管理技术控制及风险管理技术规范方面还不够全面，所以相关部门需要从地铁施工的实际情况入手，结合不同地区的发展情况，拟定具有针对性的技术规范，全面强化安全风险管理法律法规，拟定风险阀值以及数据库系统，提升施工安全性。以构建安全风险管理体系的方式明确各个施工部门安全风险管理责任，在项目立项之前对项目进行风险评估，对不合格的工程可以一票否决，结合问卷调查论证等方式对项目进行整改。将规定的安全投入转换为专项提取，结合审计监督的方式提升工作质量。工程的安全风险管理经费必须做到专款专用，不可以因为任何外界情况造成挤压占用，也可以通过强制性的方式落实各项方案，将安全责任落到实处，体现动态施工以及动态管理的实效性。
3.5严格控制地铁勘察，探明地铁修建的地质情况
在地铁修建的过程中，对地铁修建的地方进行勘查是一个必经的步骤。在地铁修建的设计阶段应当对地址的稳定性进行准确的判断，地铁修建的地方不能包含不良地质。针对错综复杂的管线，根据实际情况设计好地铁的位置。分析底层之间的作用和影响。在地铁施工中还应注意进行技术交流，以便各个单位能够对地铁的修建掌握详细的资料。
4结束语
综合上文所述，在进行地铁建设施工之前，提前制定完善的地铁工程施工现场安全风险管理制度，有利于对后期施工过程中突发事故进行控制，有效地保障了地铁项目建设的顺利进行。在很大程度上提高了地铁建设决策的科学性与合理性，降低了施工过程中安全事故的发生，对于地铁建设工作有着十分重要的现实意义。
作者:寇宏 单位:四川中铁建地铁投资管理有限公司
参考文献
[1]王国莫，曹萍娟，刘维宁，等.地铁工程施工的风险管理[J].城市快轨交通，2014（25）：39~40.
市场经济是一种人与人之间自由交换的行为体现。与之相反的是计划经济，计划经济意味每个普通人的生活，都必须依政府的计划行事，每单交易要按照计划进行。中国改革开放30多年来的成就，已证明了中央计划经济的路走不通，以及市场经济中人与人之间能自由交换的成功。改革开放以来，政府给了企业家许多自，意味着将原来的中央计划体制，改为企业部分计划体制，由每个企业决定和计划该生产什么、何时生产。当然，也给了普通个人发挥聪明才智的机会。在市场经济环境下，最重要的是相互合作。市场的发展，将专业进行细分，一个项目的完成涉及到各方参与方：投资单位、施工单位、设计单位、供应商等。各企业间是合作关系。同时企业与雇员之间，也是以劳动合同为契约的合作关系，雇员以自己的才能与劳动得到企业的雇佣工资。企业内各部门间围绕着企业的主体目标进行合作。
2房地产企业成本管理的内容
经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限，就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等，虽然类型不同，但都是成本。房地产企业的成本管理，包含各部分成本：有融资时的资金成本、项目的建造成本，人力资源管理的人力成本，以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得•德鲁克曾说，“在企业内部，只有成本！”每个环节的资金花费，便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时，就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算，但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理，只能在决定投资多少的额度之下，管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看，成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理，根据房地产开发的各阶段进行划分，可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则，房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。
3房地产企业成本管理中的市场经济思维
3．1以目标成本为中心的成本管理体系
3．1．1目标成本的概念目标成本，顾名思议，是估算一个项目将要发生的成本，以此作为目标值，以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解，对一些历史数据的分析，得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用，通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。
3．1．2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制，因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示，以项目目标成本表划分，进行招标的招标控制价和合约规划管理，保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理，保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作，更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下，协调各部门资源，降低各部门之间的沟通成本，合理利用各项资源。
3．2企业内和企业外的竞争、合作
3．2．1企业内的运营市场经济，意味着知识的分散性，认识若干事物取决于面对事物的人，准确来说，它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工，是市场经济的特点之一。一个造价工程师，他可以通过为地产公司提供专业服务，换取机械工程师们制造的汽车，而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说，它也涉及到广泛的行业，如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情，这样可以提高工作效率，一个庞大的部门或者企业，只有通过精细化的分工，形成流水式的作业，才能提高工作效率。就如现在汽车制造业，在流水线上有若干工种配合，每个工种只做一小部分专业工作，然后越来越熟练，就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高，因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下，也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中，对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明，却在专业之外的事务一无所知的人，更需如此。正是由于专业划分的优缺点，需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。
3．2．2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中，总体来说，只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业，才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平，提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念，提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时，形成企业。在市场中，房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部，实现纵向一体化管理；也有精简企业业务，仅作投资部门，将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全，还是精简业务更好。两者无论哪种形式，都要保证企业的利润目标。而利润的实现，需要项目全过程中各方的合作和竞争。
4某房地产企业内两个项目成本管理对比
4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月，项目开发时间较早，未建立目标成本管理体系，造成项目内工程界面划分不清楚，产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月，项目立项时建立目标成本，至2015年3月已发生合同94项，根据目标成本规划预期将发生合同148项，该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同，意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同，由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用，做好各工序交界面的划分，减少专业和零星合同的发生。
4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型，即在工程发生后通过控制签证、结算金额，降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本，以预留成本金额作为招标控制价，若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标，降低合同金额，变事后被动型为事前控制型。
4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料：涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制，采用“甲指材”模式，指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作，可降低材料价格；另一方面保证了材料供应质量。
5总结
1.1物业管理的发展现状
1.1.1物业设施设备的耗能较高物业设备设施，传统意义上主要有建筑的给排水、暖气供应以及电气输送等等。我们平时所说的物业设施设备管理主要是将出现问题的落后的设备转变为可以正常运行的设备，并且进行日常维护与保养。现在建筑管理中融入了更多的数字化和智能化，使得各种建筑中都运用到了现代先进设备，物业管理就有了便捷又复杂的设施设备管理系统，但是设施设备智能化的背后是成本的不断增加。部分物管公司认为，当建筑完工投入使用后，只要有空调或水电的师傅让物业设施运行起来就可以，却殊不知这样带来的严重后果，那就是会出现高能耗、设备损坏、恶化环境等问题。
1.1.2物业企业运行成本较高由于物件的飞涨，使得电气水以及物业管理本身的成本费用增加，随之带来的就是物业收费会增加，业主不满意涨价，引发其态度不好；物业管理不仅需要顺应经济发展，还需注重环境保护，两手兼顾必然导致其运行成本高；节能设施设备的投入使用，也需大量成本，这些成本的收回难且慢。这些都将导致物业公司发展步履维艰，服务水平自然下降，甚至会出现弃盘现象。
1.1.3商业物业运行状况较好与小区物业相比，商业物业在其发展中拥有先进的设施设备、基金充足且技术人员充足，整体素质高，这些先天性的条件促进了它开展低碳物业、环保节能工作产生的效果更明显，更多的物业服务企业便更愿意接手商业物业。商业物业在物业管理领域居上峰，它的发展将带动整个物业管理行业更上一个层次。
1.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建轻管的现象依然存在近年来，国内房地产行业的迅猛崛起，物业管理行业本应该随之发展起来，然而却出现了重建轻管的现象。物业管理重建轻管也是有原因的，如物业设施设备与城市的经济发展不协调；已建成房屋的维修养护工作不到位，缩短了其使用周期，无形中就引发了高能耗现象。总的来说，物业管理工作的管理手段落后，管理工作也较薄弱。
1.1.5物业行业政企不分，影响其发展物业管理行业的法律法规不健全，管理体制不完善，政企、政事混淆，这些都影响了物业服务企业的发展。到目前为止，我国都没有一个统一的核算管理办法，部分小区及商业楼仍然采用的是行政事业单位的核算制度，这根本无法满足物业管理的发展需求。
1.2物业管理存在的主要问题
1.2.1生活垃圾的分类、处理及管理存在问题很多年前，就有人提出了将生活垃圾分类的理念，然而让居民做到在家就把生活垃圾分类处理真的很难。另一方面，对于收集、清运及处置大量的城市生活垃圾其工作量很大，环卫部门对垃圾的管理也不会尽心尽力，只是单纯的完成任务、草草了事，没有将低碳理念真正引入到我们的实际生活中。此外，面对现行的管理体制，庞大又复杂的市容环境卫生管理队伍出现了分工不明确、问题多闲人多等问题，面对问题时你推我阻，造成人力财力的浪费，问题集聚，对城市生活垃圾的管理没有起到丝毫的促进作用。
1.2.2商业物业、大型写字楼物业及高校物业的高能耗公共场所由于其独特的功能决定了其本身是一个相对较高的能耗场所，但是，个人对待这些公共物品不会像对待自己的东西那样小心翼翼的爱惜它、爱护它。例如：我们经常会看到的公共卫生间的水龙头坏了，水在涓涓流淌也无人问津，换做是自己家的水龙头谁会让它一直流水？对于这样的公共物业在管理的时候相对较难，它的高能耗给城市带来很大的负担，加大了管理的难度。
1.2.3居民的高碳生活方式及观念难以转变首先，生活在高质量、快节奏的当下环境中，高新科技的不断涌现更是为人们提供了越来越多的方便，如电气化、机械化、自动化技术等，它们也逐渐成为居民赖以生存的基本保障，这将导致高能耗、高排放。其次，中国人的传统观念根深蒂固，有些生活方式的改变需要相当长的时间，甚至至始至终难以改变，所以鼓励人们改变生活方式来发展低碳模式阻力重重。
1.2.4低碳产品的市场阻力高能耗的社会固然需要低碳产品为其减负，但是，一方面我国的“低碳产品认证”服务体系并不完善，导致市场上的低碳产品繁杂，管理不到位，部分企业为谋取私利而开始炒作“伪低碳”产品，这不仅扰乱了正常的市场运行秩序，也给消费者带来了不必要的损失；另一方面，低碳产品的高成本也令消费者难以承受，主要表现在设计含量、技术成本、安装成本、维护投入及推广费等方面，但是多数消费者依旧选择了传统产品。
1.2.5城市规划建设滞后经济的快速发展，导致城市高速运转，一个城市的建设是否完善关键取决于它的规划是否合理。现代化的城市建设为每一位居民提供了温馨的生活环境及舒适的工作环境，同时也在不断提高人民的生活质量和生活水平。我国的城市化速度快，但城市规划并不完善，主要精力放在了新城区扩建，而对于老城区的改造、城市环境及绿化整改、历史文化景区的维修与保护等方面做得是微乎其微。
2物业管理角度的城市低碳经济
2.1废品分类回收处理，加强资源的二次利用物业公司需要承担居民的垃圾处理的监督工作，还有垃圾分类等相关工作的组织实施工作，与小区有关的街道和社区必须把这些工作纳入小区管理的工作内容中，并且制定明确的标准和目标，定期进行检查、指导和考评。小区要处理的垃圾在进入垃圾处理的体系中后，必须是分类的垃圾。物业公司等管理单位需建立小区生活垃圾管理服务站，将小区保洁、垃圾分类和收集运输集中一体，推动小区垃圾分类工作的落实。
2.2安装环保低碳且节能的设备、健全物业管理法规第一，熟练掌握各种环保节能设备的操作和安装维护方法，加强管理，提高整个系统的运行效能，从而延长设备的使用时间；并且通过科学的力量进行操控，使区域的舒适度得到提高，为居住的业主提供良好的工作和生活环境；通过宣传渠道，倡导业主积极参与到节能活动中；通过绿色物业管理，提升物业公司的管理水平及竞争力，从而在业内提高发展水平。第二，以供水、供热和供电等相关行业管理网络为基础，组织建设国家级的网络管理平台。对于现有的建筑，可以由政府节能管理部门进行能耗统计和审计，并提供一个开放的信息监管平台，为节能改造提供真实可靠的数据。第三，制定相关法律法规，健全低碳物业管理制度。在物业管理方面，特别是低碳环保这方面，目前还没有明确的法律法规。低碳物业管理行为需要法律引导和制约，不仅能为处理纠纷提供相关依据，也为业主与服务企业的责任和利益划分提供了依据，从而更好地促进整个物业管理行业的规范化。
2.3引领低碳节能理念进入社区文化首先，可以将企业的良好形象与公司的良好业绩与低碳理念结合，进行推广宣传；其次，可以将低碳节能理念与业主的生活结合宣传，并且策划活动，让业主得到收益，并且进一步感受到低碳带给生活等改变和好处。物业管理公司通过给业主灌输低碳生活的理念和价值，在业主内部大力推广，逐渐延伸到社区之间，实现更广范的普及。再者，加强社区绿化和屋顶绿化，为业主树立绿化节能的好榜样，并提供专门的低碳服务，把居民的生活融入到低碳的氛围中，使业主自觉感受到生活中低碳的益处。
2.4提供低碳服务，带动低碳消费物业服务企业提供的低碳服务，不仅是房地产的后期服务，更是为居民提供的低碳生活服务。服务企业可以在居民区内设立自行车租赁点及修理点，提倡绿色出行，减少汽车尾气的排放和污染；还可提供空调清洁服务，减少碳的排放量；总之，物业公司应就低碳这一主题，以身作则，为业主树立榜样，并引导业主积极使用低碳产品，另外，还可以与低碳产品厂商合作，达到互利互赢。
关键词：主题公园；迪斯尼；杭州；体验经济；盈利模式
绪论
现代的主题公园出现在20世纪50年代，1955年迪斯尼开创了第一个主题公园——迪斯尼乐园．第二个迪斯尼世界出现在10年以后，从此规模不断扩大，一直到亚洲的东京迪斯尼乐园和巴黎的迪斯尼乐园，以及2005年建成的香港迪斯尼乐园和已经审批成功计划于2014年完工的上海迪斯尼乐园。迪斯尼乐园一直代表着世界主题公园的最高水平，每一个迪斯尼主题乐园都闻名于世。20世纪70年代以后，世界范围内出现了一批大规模的主题公园，尽管这些主题公园各有特色，其文化内涵各不相同，但在某种程度上都延续了迪斯尼乐园的创作理念和手法，使得主题公园在世界的发展迪斯尼化。
在迪斯尼乐园发端、带动和开发模式的演化下，全球主题公园经过50多年的发展，形成多样性、特色化的局面，成为现代旅游业的重要内容。主题公园业在世界的发展相当之迅速，该产业逐渐成为全球性产业。
一主题公园概述
（一）主题公园概念
主题公园是一种以游乐为目标的拟态环境塑造，从游乐园演变而来。17世纪初，欧洲兴起了以绿地、广场、花园与设施组合再配以背景音乐、表演和展览活动的娱乐花园，被视为游乐园的雏形。游乐园的理念很快由欧洲传至美国，美国迅速成为游乐园疯狂增长的沃土，1955年美国人沃尔特•迪斯尼以出色的想象力和创造力，在洛杉矶创造了一个愉悦世界的迪斯尼主题公园，迪斯尼主题公园的出现，标志着世界上第一个具有现代概念的主题公园诞生。
主题公园虽然走过近六十年的历程，但是至今世界关于主题公园的定义还是比较模糊，主要是因为主题公园的形式和内容随着时代的进步而不断改进变化。美国主题公园在线认为，主题公园通常面积较大，拥有一个或多个主题区域，区域内设有表明主题的乘骑设施和吸引物。美国国家娱乐公园历史协会指出，主题公园是乘骑设施、吸引物、表演和建筑围绕一个或一组主题而建的娱乐公园。主题公园传入国内后，学术界对主题公园也试图给其以准确的定义，较有代表性的有：保继刚认为“主题公园是一种人造资源，它注重于特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别环境和气氛的项目吸引旅游者”。楼嘉军认为“主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育的新的旅游吸引物，是自然资源和人文资源的边际资源、信息资源与旅游企业经营活动相结合的休闲度假和旅游活动空间，是根据一个特定的主题，采取现代化的科学技术和多层次空间活动的设置方式，集诸多娱乐内容、休闲要素与服务设施为一体的现代旅游目的地”。董观志把主题公园称作旅游主题公园，认为“旅游主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创造性游园线索和策划性活动方式现代旅游目的地形态”。
尽管关注的角度不同，但所有学者普遍认同的一个观点是：主题公园是一种人工创造物，有一个或几个特定的主题，建造目的是为了满足游客的休闲娱乐需要，具有综合功能。
（二）国内主题公园概述
随着社会经济文化的发展，主题公园的内涵在不断深化和丰富。国内主题公园起步较晚，但发展迅速，一个主题公园是1989年落成于深圳的锦绣中华，随后全国各地雨后春笋般出现了各种类型的主题公园，数量上急剧增加。据不完全统计，从上世纪九十年代至今，国内主题公园已经有2500多家，题材从中外名胜、历史古迹、神话传说、山海人文、到休息那娱乐、科幻刺激等，发展区域遍及全国绝大部分省份城市，模不断扩大，投资不断上升。中国的主题公园从无到有，从小到大，从简单到复杂，与国外一百年的发展相比，只有短短二十几年的发展历程，但它对于丰富人们娱乐旅游内容，提高人民生活质量，推动当地社会经济发展都起到了积极作用。主题公园作为一个独立的经济行业初现端倪，成为丰富国内旅游产品和满足海内外旅游者日益增长的旅游需求的一支生力军。
二杭州主题公园发展概况
（一）杭州主题公园发展概况
上世纪80年代末，全国主题公园建设方兴未艾，纷纷取得不俗业绩，经济效益可观，正是在这种背景下，杭州著名主题公园——宋城于1993年开始修建，面积40多公顷，以清明上河图为蓝本，真实再现了南宋遗风。宋城抓住南宋文化特色，不断挖掘市场需求，提出了“给我一天，还你千年”的宣传口号。宋城开业后，大获成功，一举引爆了杭州的主题公园业，打破了杭州旅游业自古以来以西湖为中心、以观光览景为主要旅游形式的传统格局，同时也开辟了中国民营旅游业发展的新纪元，多年来培养了一批数量不断增长的旅游者。未来世界娱乐公园也在次年即1994年建成开业，在当时可谓同高科技与参与性项目为一体的主题公园，占地面积32公顷，总投资2.3亿元。刚开园时以其独特风格的建筑和不落俗套的景观，吸引了众多游园者，但是由于缺乏富有内涵的创意理念等问题，未来世界于十年后关门歇业。宋城与未来世界是杭州第一批主题公园，随后几年，杭州又建成了杭州乐园、山里人家、红灯笼外婆家、美国城、东方文化园、杭州新城DO都城等。
总体而言，杭州主题公园经营状况可以按下列方式概括：
第一，主题鲜明，经营良好的主题公园。包括宋城、杭州乐园。这类主题公园特色突出，位置较好，管理规范，使它们从同类景区中脱颖而出。
第二，主题无特色，经营一般的主题公园。包括山里人家、美国城、东方文化园、杭州新城DO都城等。这一类主题公园在杭州占大多数。
第三，经营较差的主题公园。如未来世界，产品创新不够，盈利模式单一是其关门的主要原因。
（二）杭州主题公园发展存在的问题分析
中国旅游研究院2009年最新监测表明，目前我国约有1000家主题公园，其中70%处于亏损状态，10%有盈利增长。仅在长三角地区，1998年至2007年，就先后有投资10亿元的江苏福禄贝尔、投资4亿元的上海环球乐园、投资3亿元的上海美国梦幻乐园、投资2.6亿元的杭州未来世界等多个大型主题公园项目倒闭。
1主题不突出
国内主题公园市场就像一块大蛋糕，但是如何下刀让所有的旁观者犹豫不定。但是主题公园无主题则注定是死路一条。有的主题公园没有主题活动，纯粹搞成了游乐场，有的主题公园的主题品味低、游玩后就觉得毫无意义。大部分主题公园选择主题时还处于低水平的“模仿”阶段，全国范围内曾出现一点红，红一片的现象，很多主题都有一种似曾相识的感觉。这些主题雷同、表现形式层次低的主题公园的重复建设给国家的人力、物力、财力等造成了极大的浪费,最终影响到主题公园的可持续发展。
主题是主题公园的核心和灵魂，要根据市场而定。国外的主题公园一般要进行严密的市场调研，对市场需求消费者行为以及相关软硬件条件进行调查，为决策提供基础数据。之后，国外的主题公园还要花相当长的时间进行可行性研究，研究内容包括市场，企业形象设计及未来发展等方面。可行性研究耗费时间也相当惊人，例如洛杉矶迪斯尼乐园的前期研究策划工作长达数年。在这样的严密策划流程指导下，国外的主题公园能够避免盲目投资带来的损失，使自己与市场需求保持一致，设定了独特吸引人的主题。
2体验价值低
主题公园建成后，并不代表投资也结束，还需要陆续投入资金保证游乐项目的更新，要围绕主题恰当开发产品内容，满足游客对主题体验的需求。如在杭州世界休闲博览园内，贡多拉是威尼斯人的骄傲，一般木料选材、外面黑漆的质地、工序均与上等钢琴相同，座椅一定是高档羊羔皮，质地和工艺非常考究。贡多拉的经营者世代相传，坚持手摇。但是，休博园里的贡多拉，尺寸缩小近一半，改为电瓶自动档，船体制作粗糙，操作人员素质低形象差，完全扭曲了“贡多拉”形象，尤其给游客植入错误概念，使得该项产品策划严重缩水，与休闲主题相去甚远。另外还存在荷兰花街没有风车，黄金海滩没有沙滩，江南水乡没有桥廊的尴尬局面。再以“中西景观”这种以静态展示为主的建筑物复制品为例，这种主题公园除了个别规模宏大、有一定特色的建筑物能够满足游客的视觉享受外，剩下的大部分建筑物既没有文物型建筑的科学价值，又没有实用价值。由此，我们就不难想象出杭州未来世界这类“中西景观”静态展示的主题公园的落魄原因了。游客渴求自己能亲身参与,自己既是观赏者，又是被观赏者。通过参与，能让游客最大程度地介入、了解旅游，满足游客的心理需求，因此，参与型的项目会受到越来越多游客的欢迎，它是未来旅游的发展趋势。
3门票价格偏高盈利模式单一
杭州市的主题公园门票价格偏高,动辄几十，上百块也屡见不鲜，景区内部重复收费、服务不周到等现象依然存在，加强管理、改善经营机制是主题公园发展的必由之路。杭州市主题公园在门票定价方面，要符合一般游客的消费水准，并针对不同年龄层次的客源制定不同的价位，采用一票制，改变过去重复收费的现象，主题公园像其他耐用品行业一样,必须先取得客户的业务重复。
开发者在整个主题公园开发链条中只注重用“娱”的方式来回收成本，没有重视带动其他链节，如吃、住、行、购、游的共同发展，所以，造成了主题公园收入结构单一，主要以“门票”的形式来回收成本的局面。杭州未来世界失败的很重要的原因就是因为盈利模式单一，高额的门票会造成游客一次易的心理特点，即当游客花了大价钱买了门票后，就已经给他们造成了一种印象，认为园内所有消费都一定像门票一样被定了惊人的价格，因此游客舍不得再在园内进行其他消费，从而导致了他们对主题公园消费的单一结构。像未来世界这样的主题公园没有足够的收益，也就导致没有足够资金开发新产品，陷入恶性循环，最后关门歇业。
三杭州主题公园发展历史机遇与区位优势
（一）历史机遇
党的十七大明确提出，要积极发展公益性文化事业，大力发展文化产业，激发全民族文化创造活力，更加自觉、更加主动地推动文化大发展大繁荣。在《文化产业振兴》规划全文的重点任务的第七条“扩大文化消费”中指出：要不断适应当前城乡居民消费结构的新变化和审美的新需求，创新文化产品和服务，提高文化消费意识，培育新的消费热点。努力降低成本，提供价格合理、丰富多样的精神文化产品和服务。加快建设具有自主知识产权、科技含量高、富有中国文化特色的主题公园。
在全国重视创意文化产业发展的大背景下，杭州市委制定打造文化创意产业中心的目标。发展文化创意产业是杭州市的“蓝海”战略。杭州市政府目前大力扶持包括动漫游戏，艺术品类，文化会展等在内的重点门类，并采取了一系列政策。杭州市委对文化创意产业的发展十分重视，每年会投入5000万资金扶持文化创意产业的发展。2009年以来，杭州先后出台《关于鼓励为文化创意企业提供融资服务的若干意见》、《关于鼓励为文化创意企业提供融资担保的实施办法》，并与七家在杭金融机构签订了战略合作框架协议，通过提供贷款、担保服务、贷款贴息补助和担保补助及引导创投基金等具体措施帮助中小企业融资。并且鼓励优秀文创企业上市融资。总之，杭州市政府对于文化创意产业的政策扶持，为主题公园的发展提供了舒适的环境。
（二）区位优势
杭州发展主题公园具有得天独厚的区位优势，杭州是我国的历史文化名城，有着丰富灿烂的“良渚文化”、“吴越文化”和“南宋文化”，并且有着举世闻名的秀美风光。杭州既有自然和人文资源，又有充足的客源，是一座资源—客源型城市。杭州位于中国东南沿海、长江三角洲腹地，浙江东北部，地理位置优越，交通便利，华东地区一个亿的消费群体是它的潜在市场，发达富庶的长三角洲是它有力的依托。主题公园所在的城市除了客源市场条件好以外，还必须有良好的城市对外公共交通，也即可进入性要好。杭州的旅游交通快速、交通、舒适、安全，使得杭州主题公园对这些城市的“向心力”不断增长，吸引了源源不断的长三角地区广泛游客游玩。同时，杭州目前正处于“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的黄金岁月，一个人文杭州、休闲杭州、最具有活力的杭州正以崭新的姿态展现在人们面前。杭州旅游休闲资源和周边旅游资源互相捆绑的合作优势，配合杭州深厚的历史文化底蕴，以及政府投入2000多亿元建造“健康、活力、文明、谐美”的生态城市的决心，共同营造了主题公园良好的投资环境。
四杭州主题公园发展策略
迪斯尼主题公园在世界范围内的叱咤，以及雄心勃发拟在中国大陆的又一番占领，也许并不是一件坏事，迪斯尼的到来极有可能推动中国主题公园的新一轮进步提升，它将是大陆主题公园学习的很好榜样。毗邻上海的杭州的主题公园也可以学习迪斯尼的一系列优秀管理经验。
（一）围绕主题不断创新
张广瑞指出：“主题是主题公园的灵魂,因为主题公园对旅游者的吸引力和震撼力很大一部分来自有创意的、高品位的主题思想。主题选对了,开发时就易形成自己独特个性,而且也能提升旅游者的审美品位。”
主题是主题公园的灵魂所在，主题的确定及其创意的新颖性是主题公园成功的一半。迪斯尼乐园从不固步自封，总是不断地进行自我否定，追求创新与发展，创意新颖，并成功运用高科技手段，常变常新，个性强烈，使迪斯尼乐园能够保持长盛不衰。主题公园的建设要树立独具匠心的观念，走出重复、雷同、照搬的工业化生产的误区。旅游景区是一种各具特色、内含丰富的特殊资源，它的开发本身就是一种文化建设，需要独具慧眼、具有特色。人造景观的开发建设必须要选题准、构思巧、创意新,需要独具匠心，寻找市场空缺只有这样设计建设的主题公园，才是旅游精品，才有较强的市场生命力。选择一些为大众所喜闻乐见的主题来兴建，只有在结合了大众文化与地方特色的基础之上，才有可能建成经典优秀的主题公园。
宋城的成功，最大原因在于其主题符合浙江人再现历史盛世，寄托历史情结的审美情趣。加之宋城集团对这种主题的动态表达手法，弥补了静态展示文化的缺陷，这就赋予宋城以时代审美的特征。
（二）深化主题公园体验性
体验经济是服务经济进一步深化的结果，它关注的不再是产品或传统意义上的服务，而是顾客消费或使用的全过程。企业提供的不仅是商品或服务，而是最终的体验，体验经济的出现是人们需求变化的新趋势。主题公园是旅游业中的典型企业，其存在的根本和发展的动力来自其提供的新颖而快乐的体验。我们可以明确的是主题公园的体验属性使得这个行业能够较其他行业更快的进人体验经济的时代，而且这个时代已经到来。
为了提高游客的体验感，就要进行产品创新。产品创新固然重要，但却并不意味着可以随心所欲。围绕主题进行产品创新是一个首要的原则。结合主题公园产品的特点及消费心理，提出征服消费者内心的“品位”概念，创造一种强调体验的品牌形象是体验经济时代提出的必然要求。在产品创新的过程中，还必须突出顾客参与。在体验经济中旅游产品的核心是旅游体验,无形性和参与性是其最本质的特征。不仅要强调旅游企业和顾客之间的互动，更要调动顾客与顾客的互动。另外，在产品创新过程中要注重运用多种方法与技术，巧妙地将各种高科技手段与产品结合起来。学者B•约瑟夫•派思这样描述体验经济与服务经济：“当顾客要购买一种服务时，他购买的是一组按自己的要求实施非物质形态的活动。但是当他购买一种体验时，他是在花费时间享受某一企业所提供的一系列值得记忆的事件——就像在戏剧演出中那样——使他身临其境。”
到宋城游玩的游客可以穿上宋代古装，观看民间艺人绝技，品尝麦芽糖、武大郎烧饼等民间小吃，或到打铁铺试试身手，和亲朋好友一起打糍粑，再到演武场上玩玩诸葛连弩、木牛流马等古代游戏；宋城景区是具有浓厚宋文化气息的主题公园，宋城运用丰富多彩的表演将枯燥的文化形象逼真地表现出来，寓教于乐，使游客在观看表演和参加活动中不知不觉地学习宋代历史文化，这也是体验服务的精髓所在。对于宋城的标志性演出—《宋成千古情》，也在与时俱进，09版《宋城千古情》，将推出全新的“曼妙江南”、“采茶新雨”、“踏浪钱江”等场景，展现江南水乡风情和古老杭州的独特韵味。敢于创新，专注创新，增强游客的体验性，成为宋城立于不败之地的利器。
（三）注重人文管理理念
“商业最成功的体现,往往是来自商业对人性化的关怀。”主题公园要想提供快乐的氛围，既要让员工感受到快乐，也要让游客感受到快乐。主题公园多数并没有给游客带来宾至如归自由自在的体验，服务人员普遍角色意识不强，工作状态略显疲惫，热情度不足，专业感不强。而迪斯尼主题公园在这一方面气到了模范作用，迪斯尼在乐园许多隐蔽的地方放置各种可爱的小道具，当游客们为了某个游乐项目排队等候或者玩累了驻足休息时，往往会突然发现这些精致的玩具，迪斯尼经常仔细检查每一处细节，对乐园的整个形象，包括颜色、声音、气味等都精益求精，他甚至雇人在乐园中巡逻，以确保公园内所有颜色都保持协调。这种严格把关确保了迪斯尼乐园的质量，细节安排上的贴心让游客们感受到了迪斯尼对待客人的诚意。情感化服务的实现，必须树立“以人为本”的经营管理观念，贴近市场，充分考虑到个体顾客的体验需求，充满人性温情地为游客创造情感体验，提升游客的体验价值。其次，情感化服务又是多元化的，通过细微化、延伸化、个性化、人文关怀等不断变化的服务，使游客产生愉悦、惊讶、激动、感动等情感体验，使被尊重的情感体验直达心灵，这样才能提高主题公园的重游率旅游专家普遍认为，一个主题公园的正常生命周期在7年到8年，通过科学的管理，生命周期可以无限延长。
（四）拓宽盈利模式
从投资的角度看，单一的盈利模式本身就是一种风险，这使得主题公园管理者很难获得有效的融资成果，而设立在主题公园内部的各种固定资产，在没有客流的情况下几乎一文不值。迪斯尼乐园的盈利方式有:门票、餐饮、旅游商铺租金、具备知识产权特点的旅游纪念品销售以及其他收费的服务构成。整个盈利模式的架构是:以不断提升的品牌知名度吸引游客，在获得门票收入的同时，通过出售具备知识产权特点的旅游纪念品获得二次盈利，又由旅游纪念品的发售进一步扩大迪斯尼品牌的影响力，这一盈利模式使迪斯尼乐园具备一种顽强的生命力。这给杭州的主题公园盈利模式拓展予以借鉴：要引导游客多层次消费,就要对主题公园进行综合性开发，使旅游产品结构具有层次性。除了旅游和休闲，更重要的是其外部效应或外溢贡献，如交通、住宿、饮食、商业、金融服务等方面直接给城市带来的收入。对于一个城市来说，主题公园在带动相关第三产业的发展方面，其作用最为明显，即通过主题公园带来的大量人流，带动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、更具竞争力、更具生命力。
杭州乐园在这一方面做了一个很好的示范。在开发之初，杭州乐园就没有被当成一个单纯的景区来开发。它由3个主题公园、1个氡温泉度假村，1个会议中心、2个网球和高尔夫球俱乐部以及天城旅游景观房产等几大部分组成。它们相辅相成，互为支撑和补充，组合成观光、休闲、大型演出、高级会议、展览、主题节庆、娱乐、运动、度假、养生、居住等不同功能。这些内容极大地增强了杭州乐园的综合性休闲度假功能，从而降低了对旅游观光门票收入的依存度。杭州乐园的年收入中，门票收入占了不到1/3。
（五）走主题公园品牌化道路
成功主题公园的范例说明，强烈的个性和突显的特色是主题公园生存和发展的基础和保障，而品牌是吸引游客和回头客的关键。华侨城总裁任克雷认为，“已经成长起来的大型旅游企业、主题公园企业应较为理性地加速发展。创中国主题公园品牌是大计。”所以，主题公园应努力建立自己的品牌，坚持走长期、有效、不断发展的品牌之路，尽快把自己的主题公园变成名牌产品，为主题公园的发展系上安全带。
主题公园品牌化的作用表现在一下几个方面：帮助识别企业产品，并与竞争者相区别；暗示产品特性和产品量；帮助游客避免风险；提高重游率和游客忠诚度。品牌实际上也是企业形象的塑造和升华、主题公园在开发之初就要形成一种概念化形象，获得轰动效应，树立品牌，增加无形资产，为以后主题公园产品的长期经营，可持续发展奠定良好的基础。在品牌保持方面,要做的工作主要有：企业发展要深谋远虑，目标明确，文化特色鲜明；必须认为品牌是主题公园产品的一部分；必须知道品牌是企业营销组合和营销战略的一部分；对品牌进行决策规划，认真落实。
（六）加强宏观调控
主题公园的竞争是企业行为，这就决定了政府的角色只能是方向的引导者和宏观调控者。自我国主题公园建设开始以来，我国政府和旅游管理部门宏观调控乏力，导向作用不强，很多地区旅游业总体发展规划工作跟不上或不适应旅游业发展，对主题公园的开发也没有制定切实有效的指导性措施，特别是对于同一市场范围内出现同类型主题公园现象不加控制，对主题公园的市场准入审批把关不严，导致论证不足，盲目上马或重复建设，资源浪费惊人。因此，加强政府引导、管理作用必不可少。打破过去各自为政的做法，从数量上控制同一市场范围内出现同类型的主题公园，这样做有利于国家在全国范围内系统、全面地考虑主题公园的建设布局，使主题公园在空间布局上更加合理，不会造成主题公园之间在客源上的恶性竞争；二要政府进行宏观掌握，促使单个主题公园和其他不同类型的景区共同形成一个文化旅游圈，以便使主题公园的发展真正能扩大影响、降低风险。三要抑制开发超前于地区消费水平的主题公园的项目，拓展企业进行生态建设的投资渠道。因为企业大量主题公园开发的失败只能造成资源的浪费和破坏，对旅游业的形象破坏也很大，容易引发旅游业的泡沫经济，造成不良影响。四要尽快制定《主题公园管理条例》，使管理工作做到有法可依，有章可循。为企业创造有利的经营条件，适时提供必要服务。行政管理部门要树立牢固的为企业服务意识，支持企业的存在与发展，如供水、供电、公共卫生、公共交通、社会治安、信息、通讯等。
结语
中国作为世界上旅游资源最丰富又在最近20多年来发展速度最快的国家,根据世界旅游组织1997年作出的“到2020年,中国将成为世界第一位旅游接待大国和第四位客源输出国”的预测,主题公园将是我国未来旅游产品发展中的一个重要方向,这将是中国旅游必须长抓不懈的一个目标。
鉴于主题公园是为人们在参与中获得快乐的人造景观，是以欢乐为第一特征的旅游吸引物，有着异质文化、多样性和时代性强等特征，杭州市在经济社会进一步发展，人民生活比现在有较大提高时，适当建一些主题特色鲜明、贴近群众生活的主题公园，以丰富旅游资源和产品，活跃居民生活，还是有可能和必要的。
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1.1研究区域概况
1.1.1二卡自然保护区二卡自然保护区位于呼伦贝尔市满洲里市东北，地理坐标：N49°26′~49°32′；E117°45′~117°51′，属黑龙江流域。区域属中温带大陆性气候，冬季漫长寒冷，夏季温凉短促，降水集中，春秋两季降水少，多大风。年平均气温-0.1℃，极端最低气温-42.7℃，极端最高气温40.1℃，降水量319mm，蒸发量1405.5mm。保护区的核心区位于北部，总面积1927hm2；缓冲区位于核心区，面积1611hm2；其余区域为实验区，面积为3143hm2。二卡自然保护区的地理位置及功能区划见图1。保护区主要由湖滨平
原、冲积平原、河谷漫滩、沙地沙岗、高平原等地貌组成。保护区中部301高速公路横穿而过，路基每隔400m设置一处涵洞，以维持南北区域的水力联通。1.1.2海拉尔河保护区主要受东侧的海拉尔河补给。由于地处高纬度地区，海拉尔河径流量年内分布极为不均：11月至翌年3月为冰封期，径流量极小；4月至10月为非冰封期，非冰封期径流量占年径流量约95%。海拉尔河发源于大兴安岭西侧，呈东至西流向。海拉尔河在二卡自然保护区附近为河流下游，属于典型的平原型河流。河流两岸地势平坦开阔，当径流量较大时，河水出槽漫滩，为河漫滩湿地提供补给。海拉尔河上游拟建某水利水电工程（A工程），工程建设后将改变二卡自然保护区断面的水文情势，继而影响保护区的湿地生态系统。
1.2研究方法
1.2.1水文基础数据二卡自然保护区植物的主要生长季节为5-9月，因此以1961~2010年共计50年内的海拉尔河嵯岗水文站的5-9月水文资料为基础，针对月均径流量进行分析，总计250个数据样本。嵯岗水文站位于二卡自然保护区上游约30km的海拉尔河干流上，从嵯岗水文站至二卡自然保护区的海拉尔河段内，无支流汇入，也无取水口。因此，嵯岗站的水文资料可较好的表征二卡自然保护区附近的海拉尔河水文情势。
1.2.2植被基础数据采用TM5影像作为基础信息源进行遥感解译。遥感解译结合资料收集、现场调查进行：2011年8月通过植被调查以及现有资料为解译提供参照；2012年9月通过现场调查，对解译成果进一步验证。
1.2.3湿地分类对于湿地的定义及分类，目前被普遍接受的是1971年于伊朗拉姆萨尔签署的《湿地公约》。其湿地定义为：湿地系指不问其为天然或人工、常久或暂时性之沼泽地、湿原、泥炭地或水域地带，带有或静止或流动、或为淡水、半咸水或咸水体者，包括低潮时水深不超过6m的水域。《湿地公约》同时还对海洋湿地、内陆湿地、人工湿地的湿地类型进行了细分。二卡自然保护区内的湿地属于内陆湿地，参照《湿地公约》对湿地类型的分类，结合保护区植被类型，本研究区域涉及的湿地类型有：湖泊湿地、季节性河流湿地、灌丛沼泽、草本沼泽和盐化沼泽。
1.2.4湿地景观破碎度湿地景观破碎度表征着湿地被分割的程度，计算公式如下。式中，C为湿地的破碎度；N为某湿地类型斑块的总个数；A为某湿地类型的总面积。
2结果与讨论
2.1海拉尔河月均流量分析基于嵯岗水文站1961年至2010年5~9月份的水文资料，海拉尔河最小月均流量为5.91m3/s，最大月均流量为558.54m3/s。以10m3/s为梯度对海拉尔河月均流量进行频数及频率统计，统计值区间为0-560m3/s，根据统计结果绘制频率密度图及频率分布图见图2。海拉尔河位于高纬度地区，冬季存在封冻现象，不适宜按照枯水期、平水期、丰水期进行水文周期划分。为了研究需要，将海拉尔河流域主要植被生长期（5~9月份）的月均流量划分为低、中、高三类径流水平：月均流量小于58m3/s为低径流（出现频率P≥75%）；月均流量在58~186m3/s的为中径流（75%>P>25%）；月均流量大于186m3/s为高径流（P≤25%）。综合考虑遥感数据的可用性，分别选取三个时段代表海拉尔河的低、中、高径流期。2009年8~9月为低径流期，月均流量分别为61.42m3/s、56.01m3/s，时段平均流量为58.72m3/s（P=74.6%）。2010年5~8月为中径流期，月均流量分别为161.21m3/s、108.21m3/s、98.91m3/s、108.70m3/s，时段平均流量为119.26m3/s（P=44.4%）。2009年5~7月为高径流期，月均流量分别为149.09m3/s、157.43m3/s、264.53m3/s，时段平均流量为190.35m3/s（P=23.8%）。
2.2不同径流期内湿地差异分析采用三个时段末的TM5影像作为基础信息源进行解译，以研究水文情势对二卡自然保护区的影响：2009年10月1日、2010年9月7日、2009年8月3日的影像资料分别代表海拉尔河低、中、高径流期。解译成果及统计见表1、图3及图4。二卡自然保护区的湿地面积受水文情势的影响较大，在低、中、高径流期内湿地面积比例分别为43.03%、53.66%、69.56%。此外，湿地类型在不同径流期也存在着较大的差异。低径流期内，保护区湿地以盐化沼泽为主，占总湿地面积的50.31%；中径流期内，保护区内各类型湿地的面积较接近，季节性河流湿地、草本沼泽及盐化沼泽的比例分别为28.40%、25.14%和28.31%；高径流期内，保护区以季节性河流湿地为主，占总湿地面积的52.3%。对比三个研究时段可见，随着海拉尔河径流量的增加，时段末的湿地总面积以及季节性河流湿地面积增加、盐化沼泽面积减少。水文情势是制约湿地类型与演替的最基本因素。海拉尔河径流量的变化，引起保护区的水量、淹水历时、淹没范围、漫滩频率等水文情势变化，短期改变区域的淹没状况及湿地类型，如低径流期的盐化沼泽在高径流期被淹没成为季节性河流湿地。同时，水文情势对湿地的理化环境产生影响（如营养物质的可获取性、土壤和水体含盐量、pH值和沉积物特性等），继而引起保护区湿地植被的组成、结构和功能的变动，最终带来湿地的演替。地势较低的区域可得到较充足的水源补给，维持长期积水状态，成为湖泊湿地；地势适中的区域不定期得到水源补给，区域不断处于“干-湿”交替中，逐渐发育成为灌丛湿地、草本沼泽或盐化沼泽。而地势较高的区域不能得到足够的水源的补给，在当地气候条件下发育形成湿地以外的生态系统。
2.3湿地生态阈值分析生态系统发生突变的点或区间，在生态学领域称为“生态阈值”。生态阈值目前尚无统一定义，但公认的一点含义是：当生态因子扰动接近生态阈值时，生态系统的功能、结构或过程会发生不同状态间的跃变。湿地生态系统对环境具有适应、调节能力，且该能力与湿地面积呈正相关，湿地面积也被诸多研究者作为生态阈值判别指标。以二卡自然保护区为代表的大部分河漫滩湿地缺乏观测资料或基础研究，制约了河漫滩湿地的生态阈值研究。河流的水文情势是河漫滩湿地形成与演替的最基本因素，与湿地面积之间也有着较好的相关性。因此，可以河流水文情势为基础，从湿地面积角度进行生态阈值分析。海拉尔河的低、中、高径流期不仅引起二卡自然保护区湿地总面积的变化，同时还短期改变了保护区内湿地类型的分布状况，带来湿地景观破碎度的差异。景观破碎度反应了空间结构的复杂性，在一定程度上表征了生态系统的稳定性，可作为湿地稳定性的评价指标。从表2可见，在海拉尔河的低、中、高径流期，二卡自然保护区湿地的破碎度分别为1.02、0.84、0.64，径流量越低，湿地破碎度越大。更值得关注的是，湖泊湿地的破碎度在低径流期达到了1.37，比中、高径流期增加了一倍以上。二卡自然保护区是典型的河漫滩湿地，径流补给是湿地水源的主要来源。湖泊湿地形成于地势较低的区域，是整个湿地的中心区。湖泊湿地的面积萎缩且破碎化程度上升，表明整个湿地区域的水量已经较为缺乏，亟需得到新的径流补给，湿地已处于较不稳定的状态。本研究选取的低径流期末（平均流量58.72m3/s，P=74.6%），保护区湿地面积占全区面积的比例仅为43.03%，湿地景观破碎度达到1.02，尤其是湖泊湿地的破碎度出现一个较明显的跃变，由中径流期的0.57增加到1.37。结合生态阈值的含义，此时段的湿地状态可近似的作为区域的生态阈值，即维持二卡自然保护区湿地面积占全区域面积的43.03%。
2.4工程对湿地影响评价拟建A工程引起海拉尔河水文情势的变化突出表现在平水年及枯水年：平水年内，二卡自然保护区断面5~9月份月均流量由159.75m3/s减少至134.75m3/s；枯水年内，二卡自然保护区断面5~9月份月均流量由66.9m3/s减少至52.6m3/s。基于本文2.2小节研究内容，海拉尔河月均流量与二卡自然保护区的湿地面积比例存在着正相关，月均流量越大则湿地面积越多。月均流量对湿地面积的影响是多元的，其相互关系受到诸多因素的影响。为了半定量评价A工程对湿地的影响，假定月均流量与湿地面积比例为线性相关（如图5）。采用内插法易得，平水年内，二卡自然保护区5~9月份月均流量减少导致湿地面积比例由58.87%减少至56.32%；枯水年内，二卡自然保护区5~9月份月均流量减少导致湿地面积比例由45.23%减少至42.34%。结合本文2.3小结研究结果进行A工程建设对湿地的影响评价。平水年内，A工程建设导致二卡自然保护区湿地面积比例减少至56.32%，湿地生态系统受影响程度处于可接受范围内。枯水年内，A工程建设导致二卡自然保护区湿地面积比例减少至42.34%，已低于43.03%的生态阈值，湿地生态系统健康及稳定将受到一定的影响，需要采用人造洪水等措施以减少水文情势变化对湿地的影响。
3结论与展望
一、我国房地产企业发展现状
自从国家推行新的住房改革计划以来，我国的房价走势一路高歌猛进。特别是自06年起至今，几乎所有一二线城市房价已经成倍增长。房地产业过热，掀起了全民的炒房运动。给经济的运行带来了较大的影响。目前房价的走势已经远远超出了普通公民的承受能力，越来越多的房子被拥有更多社会资源的人所占用，这就造成了社会上房产资源分配的严重不均衡。少数人占据了大多数的资源。并且目前这供需之间的矛盾已经成为民生领域的一个重大问题。所以当前政府明确表态要将房地产调控进行到底，抑制房价的过快增长。随着最新限购令的出台，以及银行贷款环节的压力，大多数房产商已经经受不住压力，开始缓慢降价。面对即将到来的降价潮，房地产企业如何通过控制财务成本，最大限度的减少不必要的开支度过房地产严冬已经成为当前房地产企业需要重点考虑的问题。
二、房地产财物成本管理模式
（一）房地产财物成本管理概念探究
在整个建设生产过程中，对整个流程的成本以及各项费用管理的具体措施，并在实际情况中借鉴前人的经验以实现财物成本管理的科学化与规范化，即计划、制定决策、考察、评估、控制等一系列过程，优化各项成本管理途径，以取得最佳利润的目标，这要求企业在开展建设的过程中，应当将涉及成本的各个方面进行综合考虑，以基于事前状况做好应对后期突发状况的相应预防措施，以保证减少失误的同时，获取最大化利润。房地产企业整体发展水平在一定程度上受其自身财物成本管理能力限制，因此，全面分析现阶段企业的财物成本管理模式，找到自身的问题锁在，并从实际情况出发，制定有效的解决措施，以为后期的发展做好准备。
（二）目前我国房地产财物成本管理模式
运用落后管理理念，财物管理与成本管理系统并不相容。一方面，在计算成本过程中，多数房地产企业仍沿用老套方法，即过度依赖由财物部门制定的各类决算报告，这导致企业不能预先或准时进行财物成本管理核算，例如，已经处于施工阶段的财物出现问题，由于事先并未对其做好预测，仅依靠企业解决突发状况的能力对其进行弥补所起的作用微乎其微，因而造成不必要的人力、物力的大量浪费，加大了生产过程中的可变成本，从这个角度来看，传统的财物成本管理方式对实际生产中各类项目产生的“追加成本”不能及时预算，因而不利于整个企业的长期发展。另一方面，近年来，房地产以迅雷不及掩耳之势迅猛发展，远远超过了与之相适应的财物成本管理体系，导致企业财物发展规模与财物成本管理体系存在尖锐的矛盾，影响企业的盈利。即使部分企业已经引进了新型财物成本管理制度，但由于从领导到员工整体理念并未进行革新，因而在贯彻新型财物成本管理制度过程中，仍以“老式方式”履行“新式问题”，不仅无法提高企业的财物成本管理能力，而且在一定程度上削弱了企业的核心竞争力。
三、新时期提升房地产财物成本管理模式的对策
（一）宣传系统化管理理念
在优化企业财物成本管理模式时，企业应统筹自身所涉及的各类相关产业，做到全面、客观、系统化分析企业现阶段使用的财物成本管理系统，保证宏观管理与微观管理（宏观管理包括企业整体所要管理的方面，而微观管理指的是企业财物成本管理的具体内容、采用的相应方式以及不同层次的管理对象等）的全面性，根据不同成本控制内容的变化制定兼具灵活性、科学性与规范性的财物成本管理体系，同时，财物部门应当做到与时俱进，以市场经济为变化的大背景，时刻关注财物成本中的增加与扩展成本，保证其实施的有效性，并注意影响财物成本变化的主要因素：科技成本、人力成本、产权成本等，以其变化为基点，时刻评估财物成本管理的实际效果，使其发挥最佳价值。
（二）合理控制市场管理成本
房地产收益较高的背后承载着较大的风险，因此，做好相应的市场财物管理的工作是企业财物管理部门的重中之重，但据相关数据显示，以往企业在此方面投入的成本过高，由于管理方式欠缺、市场财物变动信息获取与利用的不及时导致效果甚微，对此，为优化企业财物成本管理质量，企业应综合自身的资金状况与所要实现的财物成本管理目标，合理控制用于物资采购、人力、器械、技术等方面的成本，从实际建设生产出发，调动企业全部员工的积极性，合理调整其工资标准与福利水平，尽量为其提供较为安全的施工环境，从而使其价值得以最大化发挥，以为企业获取较大的利润。另外，做好市场财物成本管理的关键是分清主次，即准确把握影响企业利润的因素-风险成本管理，要求企业加大风险成本投资，聘请专业人员对市场信息进行分析，从而为企业整体财物成本管理提供有价值的信息，以减少不必要的损失。
（三）发挥销售成本最大化价值
房地产企业的销售过程是指将建好的楼房销售给顾客这一环节，在这期间，宣传费用则占据了了销售成本的主要地位，在宣传过程中，要求企业做好综合评估，依据员工的工作能力、各个销售点的人流量等合理分配宣传人员与销售资金，并制定科学的宣传计划，定期进行信息反馈，及时纠正宣传计划的不足等，以减少“虚报假账”、“贪污”等不良行为发生的机率，坚持“用合理的宣传成本获取最大的宣传效果与销售业绩”的工作原理，降低企业销售成本。
（四）提升财物管理团队专业化水平
[关键词] 历史文化名城可持续发展城市特色城市形象
中国作为历史悠久的文明古国，在广阔的土地上，产生了许多各具特色的著名城市。这些城市集中体现了中华民族的灿烂文化和光荣传统，是历史遗留给我们的珍贵财富。自1982年起，国务院将其中保存文物特别丰富、具有重大历史价值和革命意义的101座城市公布为国家级历史文化名城，这是阿我国保护历史遗产、促进城市经济建设与历史文化协调发展的重大举措，而如何使这些名城焕发文化活力和实现持续发展在，则是我们面临的检举的历史任务。长期以来，人们在界定历史文化名城的内涵时，大都重于关注古建筑、遗迹等有形的历史文化遗产。相应地，在讨论历史文化名城的命运时，主要关心和重视的是其现代化和快速发展，尤其是经济的快速发展，以及在这一过程中如何有效地保护、开发历史文化遗产。仿佛历史文化名城在可持续发展方面的内涵、要求和特点与其他城市追求持续发展的惟一区别就是保护和开发物质形态的历史文化遗产。事实上，历史文化名城最重要的资源是无形的，或者说是借助于各种物质形态的文化遗传表现出来的深厚的历史文化积淀和丰富的历史文化资源。因此，历史文化名城的持续发展就具有特殊内涵：第一，历史文化名城经济层面的持续发展。第二，城市的个性及其持续延展。第三，充分认识历史文化资源本身对历史文化名城实现可持续发展的重要性。
一、历史文化资源是名城追求可持续发展的进程中所面临的最丰富的资源
对于大多数历史文化名城而言，追求可持续发展所需的自然资源、物质资本和技术力量都比较贫乏，但有着极其丰富的历史文化资源，因此，挖掘、发展和弘扬中国历史文化名城遗产，形成地方特色文化或名城文化，是历史文化名城可持续发展的基本标志。
历史文化名城的文化资源包含着城市人们所创造的物质文化、精神文化、制度文化、行为文化等系统。它是满足人类生存和生活的物质需要的物质产品及其所表现的文化系统。物质文化系统体现着城市一定时期的生产力发展水平，反映了人和城市及其环境的关系，一般体现为显而易见的物质形态。城市行为文化系统，是人们处理个体与个体、个体与群体关系的产物，体现为人们的个体活动和群体活动，如个体和群体的生活习惯、人际之间的交往和关系。城市制度文化系统是人类在一定的历史条件下所形成的社会规范体系，体现为规范化了的社会制度，如婚姻家庭制度、礼仪制度、地方习惯规约等。城市精神文化系统，是城市历史发展过程中的思维活动和心理活动，是城市人们的文化心态及其在观念上的反映，体现人们的价值观念。这些文化系统之间既可以通过实物形态的景观，也可以通过非物质形态的景观，甚至于通过有形和无形的文化景观交融于一体而表现出来。所以从这个方面讲，历史文化名城这几种文化系统又可以分为两大类系统，即有形的文化景观系统和无形的景观系统(又被称为文化基质)，这些共同构成历史文化名城的文化遗产系统，构成历史文化名城的城市历史特色。
历史文化名城的文化内涵是附着于城市自然景观之上的人类活动的各种历史形态，是城市历史文化的综合体，反映了一个城市的历史特征，它包括名城空间格局、建筑风貌、文物古迹、风景名胜等，这些景观一般能为人们的肉眼所感觉得到，物质形态较为具体，也容易形成物质形态上的区分，如诗情画意的江南水乡历史名城，显露的是小桥、流水、人家的恬淡风情；古城北京宏伟壮观的空间形态、布局严整的城市规划以及古朴典雅、气势磅礴的建筑，体现着历史的厚重；无形的文化景观即文化基质是不被人们直接感知的、无形的文化因素，是有形的文化景观所表达的创作主体的思维方式和行为方式，表现为名城的生产方式、价值观念以及民风民俗、、思想道德、人们的生活方式。除此之外，文化基质还表现为一种文化“氛围”，“它离不开现实环境却又是捕捉不到的抽象，它离开了具体却又让人能够立即感受得到、体验得到，并得以形成印象与记忆……它让人们一步入这个城市，就有一种‘城市文化’的感觉和享受，它有感染性，是弥漫于城市空间的‘气候’。”历史文化名城的文化基质――深层内涵和本质特征可以透过文化景观的物质外貌得到体现。
城市特色与社会生活和历史风貌密切相关，它蕴含着人与社会的内在素质，反映了人类城市历史的文化积淀。
二、历史文化资本禀赋在城市可持续发展中的作用
与一般城市或新兴城市相比，文化资源对历史文化名城经济社会的持续发展具有更大的促进作用。但是有的地方，对历史文化名城注重其文化底蕴，忽略其经济源泉，这不利于它们充分发挥自身的特有作用。
经济学已经充分地证明了文化资本对一个国家和城市长期经济增长的解释力。文化是一个民族的灵魂、血脉和根系，是一个城市的形象和窗口，是社会进步的重要标志。文化是由知识、信息、各种艺术组成的。知识是对 客观事物的认识。人们掌握知识越多，劳动能力就越强。所以“科学技术是第一生产力”；信息是自然界和人类社会中各种事物的动态表现，人们收集、整理和传播信息，有效地把握事物的动态，就为高效率地进行生产和经营、处理各项事务创造了有利条件；艺术的根本功能是增进人类的身心健康，因为劳动能力与身心健康也是互为条件的。一般说来，身心健康的人劳动能力较强，而健康状况较差的人劳动能力也较差。从经济活动的角度来看，文化是指人们所选择与遵从的特定价值观体系，它构成了人们的主观模型。获取特定的价值观体系为每个人将来的生活提供极大的便利，它减少了人们在每件事上都需要做出分析判断所消耗的精力和资源。从这一意义出发，人们所习得的能够为其未来带来收益的特定价值观体系就被称为文化资本，因为它是未来收入的资本化。
文化资本通过潜在地制约和影响制度安排、技术进步及物质利用来制约或促进经济发展：首先，文化资本投资能够促进人力资本投资。人力资本投资表现在人们对特定操作技能的掌握，体现在人们获得“怎么办”的知识；而文化资本则体现在人们获得“为什么”的知识。林毅夫曾提出“意识形态是人力资本，它帮助个人对他和其他人在劳动分工、收入分配和现行制度结构中的作用做出道德评判”。因此，意识形态是能产生极大外部效果的人力资本。为此，任何政府都通过向意识形态教育投资来对个人意识形态资本积累进行补贴。其次，企业文化乃企业成败的关键。企业是国家与城市经济增长的微观基础，制约企业发展的因素同样在国家与城市经济增长中扮演重要角色。人类历史上经济革命的前提是文化资本的积累与扩展，同样一些国家和地区的长期停滞则反映在文化资本的缺乏甚至减少。在经济增长过程中，或许是文化资本的偶尔积累带来了利润，利润吸引更多的人来迅速地学习或复制特定的文化资本，要想阻拦这种观念的传播几乎不可能。当更多的人习得了特定文化资本后，该国家或地区的文化资本似乎被“锁定”在一个独特的路径上并沿着这一方向持续扩展下去。而导致经济增长的特定文化资本会进一步同各种相近的思想观念混合在一起，自我组合，互相传递。有利于经济增长的文化资本的自我强化行为推动着那些有机会进人增长轨道的国家，在相当长的一段历史时期内人均收人持续地增长而且这一增长速度似乎并不会下降。 报酬递增的特性使得文化资本具有很强的“溢出效应”，当一个群体中更多的人拥有相同的文化资本时，群体的规则就更容易遵循。如在一个市场中，人人都很讲信用，则市场的整体信用程度就会提高。但是，这也隐含着这样一个推论，在一个不讲道德、欺骗成风的社会，整体道德水平一定是低下的。不仅如此，文化资本形成的长期性也导致了其改变的缓慢性。历史研究表明，当外来文化与原有文化接触时，外来文化要符合原有文化价值，或至少不与之冲突时，才可能比较容易地得到广泛的接受。当众人直接看到带人新价值的改革可以有益于增进既成价值时，便比新的价值单独出现容易被一般人接受。
对于一个特定的城市而言，“文化资本”具有特殊的资本意义：作为一个人格化的城市，城市人的行为文化，城市市民的社会行为规范与风范也具有“文化资本”属性，城市群体的教育程度越高，个人文化资本越充分，市民的文明行为举止就越有文化资本意义，因而使城市更具有文化魅力和文化凝聚力，进而能从高层面上创造经济与社会价值。同时，良好城市市民社会行为风尚，本身就是“城市文化资本”意义上的投资环境，亦如有的城市提出的口号:每一个人都是投资环境。当然，城市作为一种社会关系与有机社会环境体，城市视觉系统的“文化资本”意义上直接的，通过城市视觉环境的美学价值、艺术价值、生态价值的创造所创造出的“最佳人居城市”，可直接转化城市文化与社会资本价值，一个城市所具有的良好视觉系统，可以直接使市民得到生活享受，并必然成为投资者投资热土和创业地，这是“城市文化资本”意义上不言而喻的。
具体到历史文化名城， 历史文化资本这一要素的独特性和重要性在于，它是通过制约其他生产要素而起作用的。如它制约着对物质资本的选择，表现在大量的禁忌阻止发展中国家去利用自己丰富的资源；文化资本要求技术引进同样必须考虑与当地文化的融合；它还影响着人力资本的发挥，被管理学归属于“X效率”中；同样，它对于制度选择有着重要作用，可以说，历史文化资本变迁决定了制度变迁。总之，无论在什么社会中，与生产活动和财富积累有关的价值观念都将是决定经济发展的程度和方向的重要因素。
文化资本对经济可持续发展的推动力称为文化力。历史文化名城的文化优势必然也必须转化为巨大的经济发展动力，即具有强大的文化力。总而言之，文化作用于人，不管有形还是无形，都影响着居民的文化素质，从而影响着经济的发展。铸造产品特色，扩大产品文化内涵。每一座 历史文化名城都是在特定的自然环境与社会条件下形成的。它们的文化都是有特色的文化。出产于历史文化名城的各种产品――货物与服务，或多或少都带有那个城市的文化气息。例如，四川省自贡市的井盐，山东省曲阜市的孔府家酒等，都包藏特有的历史文化内涵。一个产品，首先是实物构成，由众多有形物质转化而来；其次是科学技术含量、生产者的经营理念、消费者的价值观念等文化因素的集合。这两个部分，有的是实物成分多一些，有的是文化成分多一些，具体产品具体分析。人类社会进入21世纪，科学技术高度发达，知识经济日趋繁华，产品的文化成分必然日益增加。在这个意义上，新世纪中产品的文化内涵是否丰富，对其市场地位具有决定作用。产品的品牌形成过程是从知名度经信誉度到美誉度。从中看到，产品的文化内涵也是基本的和重要的因素。孔府家酒行销全国及世界，酒的品质只是其一，重要的是人们看重孔夫子所代表的儒家文化。如果历史文化名城的产品都能够把自己的历史文化精华倾注其中，不仅会大大提高产品的质量及其知名度、美誉度，而且还会反过来为历史文化名城增光，拓展企业文化，增进经济效益。历史文化名城给企业提供的经济与文化环境优于非历史文化名城，因而企业的发展前景广阔。正是这样，企业无论对外开拓或引进技术和外资，都拥有更加便利的条件。企业是人们进行商品生产与经营的社会组织机构，人是企业活动的根本，人的活动是以文化为指导的，所以文化是企业的基础。 历史文化名城的丰厚文化底蕴，是企业文化取之不尽用之不竭的源泉。如果历史文化名城都哺育出若干与自己齐名的、享誉海内外的大型企业，不但名城经济突飞猛进，全国经济也会得到巨大利益。
三、历史文化资源的资本化是历史文化名城实现可持续发展的基本途径
把历史文化优势转化为经济优势，就是要以文化建设为基本途径，实现历史文化的资本化，进而促进经济的持续发展。把地方特色传统文化的继承、保护和开发与产业体系的培育和发展相结合，以文化产业带动相关产业，形成地方特色经济新的增长点。从历史文化名城的发展共性可见，形成初期是以经济为基础的，经济推动着文化的发展。随着文化的发展，文化又会成为经济发展的动力。发展文化产业是把地方文化资源转化为社会经济资源的根本途径。