*年已经过去，在这不平凡的一年里，处领导班子带领全处干部职工，以“*”重要思想为指导，认真贯彻市委八届五次会议和市房管工作会议精神，按照市局确定的“追求高水平，实现新跨越，开创房地产管理工作新局面”的工作总思路，紧紧围绕市局“1266”总体安排，制定公用公房工作计划。一年来，在局党委、局行政的正确领导下，在市局各部门的大力支持下，在全处干部职工的共同努力下，通过强化目标责任制，加快节奏、提高效率、团结一致、克服困难、努力拼搏、扎实苦干，超额完成了全年各项指标任务，取得了经济效益和社会效益双增长的突出成绩。
今天在这里召开*年工作总结表彰大会，就是要认真客观的回顾一年来我们走过的历程，总结经验、大力发扬先进集体、先进个人的事迹，学习贯彻好市委八届七次会议和市房管工作会议精神，进一步鼓舞干劲，树立新标准、追求高水平、实现新跨越，开创公用公房工作新局面。
下面，我首先回顾总结去年工作，再就今年工作进行部署。
一、*年全处超额完成各项指标任务，经济增长和管理水平跨上新台阶。
（一）全年完成公用公房租金收入2049.16万元，超计划2.4个百分点；住宅租金收入超计划2.54个百分点；协议租金收入超计划24.54个百分点。
（二）面向公用公房使用单位，提供高效快捷服务，受到社会好评。
一年来，按照市委和局党委的要求，高起点、高速度、高标准、严要求。打好服务牌，提高管修质量，为政府管好房，为使用单位服好务，及时解决热点难点问题，保证了房屋的安全使用。
为落实市局“双迎双送”活动，在“两节”期间走访和慰问使用单位，发放慰问信100余封，把党和政府的关怀送到各使用单位。按照市局下达的《*年房管系统窗口建设工作要点》精神，以《*房地产管理服务指南》为标准，将“五一致”（办件政策一致、程序规范一致、时限要求一致、取费标准一致、服务水平一致）落实到公用公房的实际工作中，统一印发涉及管理修缮14个内容的宣传册，在全市公用公房系统使用。
继续坚持每位管修人员每周走访2-3个用户制度，真心实意为用户解决难题，办实事。在接待和办理业务中做到了热情服务，礼貌待人。对重点工程和急件当日办理完毕。今年共办理各种房管手续224件、走访用户512次，接待来访653人次。为增强服务意识，以“首问负责制”和“一站式”服务为标准开展自查自纠，改进工作中的不足。做到了不放松每一个环节，不错办每一道手续，不慢待每一位用户，让使用单位及群众满意在房管。去年向公检法、文教卫生等15个单位的社会监督员问卷测评后显示，满意率98%，及时率100%，投诉率0。全年共收到锦旗11面，表扬信14封。
按照年初制定的修缮计划，全年完成修缮建筑面积23.2万平方米，其中完成土建工程47处，水暖工程28处，电气工程16处，电梯工程10处，碎修、抢修工程102处。完成老化电线改造1.5万平方米。根据市风貌办的部署，对成都道等八条道路上的9处直管公房进行了外檐整修，改造围墙11处。
根据市局安全生产要求，编制了《公用公房经营管理处安全生产管理规定》。在修缮施工中，严格按照规定执行，做到安全施工。实现了工程合格率100%，工伤事故率为0。
入冬前组织有关技术人员检查了公安局巡警总队、公安局九处收容所、交管局直属队等8台燃煤锅炉的司炉工资格、锅炉安全运行记录、锅炉使用证及年检报告等安全管理的落实情况，通过检查，使各使用单位提高了锅炉安全运行的意识，保证了各使用单位冬季供暖安全。
在做好正常维修工作的基础上，重点抓好紧急工程的抢修。向使用单位公布节假日及雨季防汛工作抢修通讯网络，落实了抢修人员、物资，做到24小时值班，保证通讯工具畅通，接到报修电话及时派人进行维修，保证了各使用单位房屋的安全使用。
（三）集中优势，高质量完成*工商职业技术学院和原维多利亚大楼整修两项重点工程。
*工商职业技术学院项目占地300余亩，规划建筑面积8.7万平方米，一期工程由6个单体建筑构成。按照市局*年1月31日会议精神，公用处做为执行甲方，承担了工商职业技术学院的项目管理工作。市局的决策充分体现了对公用处的信任。处领导班子深感责任重大，任务艰巨，多次研究后，决定把该工程列为全处的重点工作。提出了全力以赴做好工程管理，争创“双优三保”，打造一个精品工程的目标。组建了由我任总指挥的项目组。2月8日到达现场开始工作，4月18日举行了奠基典礼仪式，5月26日正式开工。先后完成了平整场地，办理各种手续，招投标，施工组织管理，建立各项制度，抓施工进度、质量、安全等各环节工作。到去年底，完成了男、女宿舍和食堂的粗装修，主教学楼、成教楼、体育馆、游泳池的主体封顶。
要想发挥好项目组的作用，完成好任务，必须有一支能打善战的队伍。项目组5名党员和积极分子劲往一处使，团结一致，顽强拼搏，充分发挥了党小组的战斗堡垒作用。这个工程最大的难点在于工期短、时间紧，市局要求今年5月竣工。因此，保进度成为完成工程建设的瓶颈。突破这个瓶颈，必须进行超常规的安排、组织、协调工程建设的各个环节。为此项目组实行轮流值班，项目经理、工长24小时在岗，以周为单位分解进度，增加作业人员，延长作业时间，立体穿插作业，按完成的施工部位拨款等一系列措施，保证进度。这些措施的有效实行收到很好的效果。当初认为不可能按计划进度完成施工的建设队伍，都信服了项目组的组织管理能力。
在全力保进度的过程中，项目组丝毫没有放松对工程质量和安全生产的管理。到目前，项目各部位质量验收全部达到了合格标准。在狠抓安全生产过程中，始终贯彻“安全第一，预防未主”思想。明确提出了用制度抓安全、用检查促安全的工作方法，采取了八项措施，使安全生产贯穿于工程施工的全过程、各环节，达到了全年安全事故率为零的高水平。
经过项目组和各施工队的共同努力，项目已从主体施工阶段转入全面装饰和配套建设阶段。项目组有决心完成工程建设的最后冲刺，向市局交出一份满意答卷。
原维多利亚大楼改造工程建筑面积2744平方米，经过项目班子的努力，先后组织协调完成了房屋动迁和拆迁、地质勘探，在桩基施工之前，完成了施工监理的公开招标，设计单位完成部分施工图设计。去年底已完成基础施工任务。
（四）严格执行政策，按期圆满完成了全员推行聘用制工作。
市局召开事业单位推行人员聘用制改革工作会议后，立即行动，经过历时3个月的精心组织，周密安排，全面落实了市政府和市局关于人事改革的有关精神。去年7月22日，圆满完成了推行人员聘用制改革各环节工作。
为实施好全员聘用制工作，成立了人事制度改革工作组织。全处干部职工认真学习了市政府和市局有关文件精神，统一了思想，提高了认识。提出了认真学习、广泛宣传、摸清底数、结合实际、方案可行、民主决策、依法办事，确保改革在公开、公平、公正的环境下进行，处理好改革与稳定的关系，以聘用制改革为契机，为推动长效发展打下坚实基础的工作思路。在市局领导和有关部门的具体指导、帮助下，经过对“实行全员聘用制实施办法细则”等13个改革文件的5次修改、充实完善。获得了全处职工大会的表决通过。
在组织人员聘用工作中，坚持严格按照规定的程序操作。全处职工均享有竞聘3个批次岗位的机会。经过全员竞聘上岗、双向选择，45名参聘人员全都受聘上岗，并与处签定了事业单位聘用合同。
（五）加强公用公房基础管理，实现资产良性循环。
1、房产换证测量工作是今年的重点工作。根据市局要求，从去年5月21日开始进行全市市、区两级未登记房产的换证测量，全力配合市测绘大队进行测绘，完成了207处房产换证进件任务。
2、积极推动盘活房产。今年共盘活房产4处。
3、完成房校、职大3处房产的更名进件。根据市局的批示，将房校、职大等3处房产进行产权更名、领证并办理了抵押贷款手续，为*工商职业技术学院建设顺利进行提供了资金保证。
4、为实现规范化管理，去年将河北、南开、红桥三个区的207处，建筑面积152.72万平方米“保管自修”公用公房的房屋基本档案和基础资料输入微机。
5、根据市风貌办的要求，完成了我处掌管的96处、建筑面积39.73万平方米风貌建筑普查，统一按区归类录入微机，按时上报给市风貌办。
6、完成了与住宅集团几处直属房产的移交工作，将原掌管的一房建等九个企业的房产划转住宅集团。
（六）推动全市公用公房管修上水平，加强了对各区公房所的业务指导。
组织召开了市公用公房系统*年工作会议，总结了*年工作，研讨了*年工作，分解落实了公用公房今年的各项任务指标。要求各区在*年继续做好政务公开工作，加强窗口服务工作，做好市局“数字房管”工程的建设，强化房屋安全管理，杜绝塌房伤人事故的发生，并做好对各基层使用单位的服务工作，加大工作信息的报送，确保圆满完成*各项工作目标，使人民群众满意在房管。
为了加强对各区公用公房服务指导，提高各区公房服务水平，全年共召开各区公房所总结和座谈培训会2次，培训各区房管人员100余人次。及时准确地按市局要求将各项法规政策贯彻到各区的日常工作中。对全市13个区公房所、站进行了工作检查、并交流了工作经验。
（七）认真落实市局工作部署，完成了编制公用公房“*”专项规划和科技周活动。
根据市局《关于编制*市房地产管理和发展“*”规划的安排意见》的要求，结合公用公房管理实际，提出了公用公房经营管理处编制“*”专项规划工作方案。在召开座谈会和征求各方意见建议基础上，总结了公用公房“*”期间的规划完成情况，汇总分析了公用公房工作取得的经验和存在的问题。编制并上报了“*市公用公房管理“*”规划”。
在去年第十八届科技活动周中，公用处被评为局级科技周活动先进组织单位，受到了表彰。为把第十八届科技周活动办得有声有色，处领导班子召开专题会议研究方案，成立了科技周活动领导小组，安排了活动专项经费。整个活动把握了一条主线——科学文明健康。两个氛围——一是面向公用公房使用单位创造提倡科学安全使用房屋的氛围；二是面向全处职工创造依靠科学、文明生活、摒弃陋习、关爱健康的氛围。三个主题宣传——一是科普展览；二是科普网页；三是科普演讲。
活动期间了公用处开展第十八届科技活动周专栏网页。编辑了26篇科普文章。取得了良好时效。制作了10块展牌，3块宣传布标，营造出了欢快、热烈的科技周活动氛围。采集了含概科技周活动全过程的影像资料。举办了处职工学科学、讲文明、保健康交流演讲会。
科技活动周期间，依据《*房地产管理服务指南》印制了公用公房三个办件手续的宣传册发给各区，并召集各区公房所、站有关人员研讨修缮工程新材料的使用和管、修软件的使用情况。
在安全月活动中，制作并了公用公房经营管理处开展第十四次“安全生产月”活动专页。为大力宣传大港项目组的工作事迹，编写了*工商职业技术学院情况简报，分送到市局领导和各部门，同时在网页中，收到良好效果。
（八）各经济实体在开拓经营中取得新增长。
与西青房管局合作开发的柳溪苑小区项目进展顺利，销售形式良好。项目三期工程去年11月验收，12月开始入住，四期工程于12月开工。完成了二期工程的道路绿化和中心广场建设。在项目销售中，采取了广告宣传，节日促销等措施，使销售率大幅度提高。全年计划销售274套，实际销售497套，超额223套。到去年底，项目1-3期的1102套商品房已累计销售1012套，销售率达到了92%，目前可售商品房仅剩90套。销售率的增长有力拉动了项目资金的回收速度，到去年底已回收资金1亿元。
公房装饰公司去年实行集体承包以来，改变过去将工程转包的间接施工方式。调动全员积极性，对147处工程全部采取直接施工，全年完成产值604万元，实现利润19.2万元。上缴处利润10万元，工程合格率100%，无伤亡事故发生。
现代房屋调换中心人事改革后，加强了内部制度建设，规范业务操作程序，落实岗位责任制。对外坚持一手抓单位产房屋置换，一手抓房屋出租率，通过调整出租房屋价格，拉动经济增长，全年实现经营收入119.9万元，盈利8.6万元。清理欠款工作也取得较大进展，目前除大久开发公司尚欠20万未还外，历史遗留的对外借款均已清理完毕。
为落实去年7月31日延龙局长在房管信息上，关于单位产置换工作的有关批示精神，会同市局房管处提出了“本市单位产房屋置换整合方案”，通过统一规范单位产房屋置换市场，在今年要形成全市性的单位产房屋置换连锁服务网络。
（九）发挥保障作用，为全处各项任务的圆满完成保驾护航。
去年全处超额完成各项任务，归根结底是人的作用得到了充分发挥，是各个部门为着同一个目标发挥着强有力的作用。在处党政领导班子的坚强领导下，全处上下付出了艰苦努力，取得了优异成绩。这当中各个综合管理部门也发挥了不可替代的作用。一年来干部学习、党员教育、职工文体生活内容更加丰富，使政治思想工作与完成各项工作任务的联系更加紧密。工会组织的作用也得到了充分发挥。办公室作为行政工作的综合部门，业务内容得到了进一步充实，处置业务能力得到了进一步提高，制度建设得到了进一步完善。财务管理实行集中化方式后，收到了良好效果，职能得到了更大发挥。机关办公环境实行物业管理后，办公秩序更加舒适，卫生条件得到明显改善。
同志们，经过全处干部职工的共同努力，在过去的一年里我们取得了很大成绩。这固然有处领导班子的正确领导和带头真抓实干，但更离不开全处职工的齐心协力，顽强拼搏。在此我代表班子向大家表示衷心感谢！
二、*年公用公房工作思路
*年是完成“*”规划的最后一年，按照市房管工作会议提出的“6个提高，6个促进”的工作安排，全面规划落实好公用公房工作。
（一）指导思想和总思路
以“*”重要思想为指导，
深入贯彻党的十六届四中全会精神，落实科学发展观，围绕市局的总体部署，紧紧把握以公用公房资产经营为纽带，进一步提升全市公用公房管修服务水平和加快发展我处优势产业这两条工作主线，整合人力、财力和有效市场资源，实现“一个统一、一个增长、三个亮点、三个突破”的“1133”总体工作目标
（二）“1133”总体工作目标
1、加强公用公房管理，理顺市、区两级公用公房产权管理体制，实行全市公用公房产权证统一管理。
清理公用公房资产，上半年将全市*年底前掌管的公用公房房产中205处、测量面积139万平方米的未领产权证的房产全部完成房产领证工作。
分步实施市、区两级公用公房产权证由市公用公房经营管理处统一集中管理。在市局领导的支持帮助下，在各区房管局的紧密配合下，上半年将我处统一办理登记的205处公用公房产权证纳入统一集中管理。下半年出台全市公用公房产权证统一集中管理办法，年底完成市内六区公用公房产权证归集工作。
调查行政事业单位办公用房情况，制定多元投资产权登记的管理办法，并完成新建行政事业单位办公用房的产权登记。
2、保持公用公房租金收入的稳步增长。
做好市属104.17万平方米公用公房租金收缴工作，全年计划完成非住宅租金收入2014.62万元，住宅租金收入18.59万元，协议租金收入160万元。
3、打造*工商职业技术学院、原维多利亚大楼改造和公用公房修缮3个亮点工程。
*工商职业技术学院工程是市局的一项重点工程，我处将认真落实市局领导提出的“一条主线，两个第一”的要求。狠抓工程进度，要把土建、装修、配套各环节、各工序进行全面细化，以天为单位倒排工期，协调好各工序的施工节奏，实现最大程度的立体交叉作业。切实履行执行甲方的职责，严格执行各项规范要求，坚决把各项文明施工措施落到实处。做到严格管理、严格把关，确保工程事故率为零。通过各方齐抓共管进度、安全、质量3个环节，确保主教学楼、男生宿舍楼、女生宿舍楼、食堂、成教楼、体育馆6个主体8.7万平方米的建设工程今年5月底交付使用。争创“文明工地”和“海河杯”的荣誉称号。
原维多利亚大楼改造工程建筑面积2744平方米。是市人大下达给我局的一项政治任务，在市人大和市局的领导下，我处的项目管理人员全力做好设计、施工、监理的协调和组织工作，及时办理相关手续，保证工程今年9月底交付使用。
继续保证公用公房维修资金投入，全年计划投入修缮费1342万元，达到计划租金收入的68%，维修房屋建筑面积达到23万平方米。继续投入资金50万元更换老化电线。做好城市景观建设工作，结合五大道地区风貌建筑整修工作的要求，完成好房屋整修工作。严格按照年度修缮计划安排修缮工程，认真审核预结算，合理使用修缮费。确保各使用单位的房屋和设备的安全正常使用，无责任事故发生。
4、实现综合开发、物业管理、单位产房屋置换3个新突破。
把天舒开发品牌做大做强。充分利用本市风貌建筑整修和开发的机遇，以我处掌管的风貌建筑为切入点，在市风貌建筑主管部门的领导下，借助公用公房综合维修的资金优势，全年调整整修风貌建筑1-2处。继续集体承包处400万元工程，力争外揽工程50万元。工程质量合格率100%，上交处利润比上年提高50%，达到15万元。今年着手准备装饰资质升级的有关材料，力争用2年时间使资质等级由现在的三级装饰升级为二级。继续做好西青柳溪苑项目开发，年内完成四期19000平方米商品房施工，力争年底交付使用。年内累计销售一二三期商品房1102套。完成四期商品房销售120套。
以公用公房物业为服务对象，下大力气承揽物业项目。优先从市属机关公用公房新建项目中投标3—5个物业项目，提供物业管理服务。组建面向全市公用公房使用单位的“物业管理公司”。
通过完善单位产置换服务机制，把单位产房屋置换服务和房屋租赁业务推上新水平。单位产房屋是我市房地产市场的主要资源之一，单位产房屋置换在今后很长一段时间内仍有很大市场潜力。公用处有多年负责全市住房调配和换房业务，进行业务协调指导，建立起来的与各局各单位的广泛联系，又有着深厚的群众基础。现代房屋调换中心成立五年来，积累了一定的单位产房屋置换工作经验。今年要从四个方面做好单位产房屋置换工作。一是巩固加强现有连锁单位作为我们的工作基础，使之更加规范。加强对外宣传，并为做大做强置换市场制定内部建设制度和服务措施。二是组成委托性置换服务中心，形成联合型有规模的组织。对在我局有经营资质的200多个单位进行业务规范。三是从我处直管和保管自修的100多个单位入手，巩固扩大服务项目。四是逐步吸纳无资质的单位，特别是中、小型企事业单位加盟单位产房屋置换连锁网。
（三）落实“1133”总体工作目标的措施
1、以“*”重要思想统揽全处工作，把政治思想工作融入到全处两条工作主线之中。认真贯彻市局房管工作、政治工作会议精神，发挥政治工作优势，切实抓好党员干部的政治学习。加强领导班子和干部队伍建设，不断提高“两个能力”。大力加强组织建设。认真抓好党员先进性教育，充分调动广大党员的积极性、创造性，在重点工程、重点岗位上发挥党员的模范带头作用。
2、认真贯彻落实行政许可法，全面履行公用公房办事指南的各项承诺，继续做好“一站式”服务。严格按照《*房地产管理服务指南》公开办事制度，严格管理，按规定的各项业务服务程序、规则和时限，真正为使用单位解决热点、难点问题。接待使用单位做到热情、严谨、有理、有据，详细解答各种办事要件。增强服务意识，改进工作中的不足。做到不放松每一个环节，不错办每一道手续，不随意减免和乱收费，不慢待每一位用户。严格执行窗口岗位规范化服务标准，继续保持零投诉。
3、坚持走访公用公房使用单位，每位管修人员每周走访使用单位不少于2—3个，做到走访记录详细。发挥公用公房社会监督员作用，进一步密切我处同公用公房使用单位的关系。不断改进服务工作。
4、严格执行安全生产规范要求，做到安全施工。加大对施工的管理、检查、监督力度，严把工程质量关，确保工程施工事故为0，工程合格率100%，维修及时率100%，满意率98%。
5、将全年修缮计划和修缮内容录入公用公房管修数据库。完善管修数据库系统，实现相关信息的网上查询。做好房屋查勘工作，保证房屋安全使用。对已查出的危房全部修复，达到房屋良好水平。
6、组织修缮人员进行专业知识、安全生产知识的培训与考核。对各区公房所、站修缮工程进行安全生产、维修质量的检查。上半年推动各区成立公用公房抢险队伍，达到遇有紧急情况能够统一调动的标准。
7、加强对各区公房所、站管修业务指导，安排检查、培训及总结工作2—3次。对各使用单位进行房管政策法规培训1—2次。根据市局下达的*年公用公房管修任务，将工作任务分解，按时催报月报、年报，综合上报市局有关处室，发现问题及时沟通。
8、加强管理，提高工作水平。加强合作和交流，进一步和各单位产单位加强连锁，搞好置换业务的宣传与学习交流，提高业务水平。深化内部管理制度，进一步明确分工，优化组合，加强检查考核，充分调动职工的积极性，提高工作效益和工作水平。进一步加强自身队伍建设，主动学习，采用多种途径加强人员培训，提高队伍思想和业务素质，努力形成强有力的战斗集体。
9、整合部门机构、加快人才的引进培养，建立健全适应我处今后2-3年快速发展的人才引进、分配、奖励机制。为适应我处以公用公房资产经营与服务和发展我处优势产业这两条主线的需要，尽快建立起与之相适应的职能部门和相应机构。采取调整与新组建相结合的办法，科学合理的完善职能部门及相应机构，配备具有较强政治素质、业务素质、技术素质的人员担当重任，使他们在发展事业中经受锻炼，增长才干。在挖掘现有人才的同时，根据具体项目和业务工作需要，从社会上招聘各类急需人才，通过建立健全人才引进、分配、奖励机制，创造一个公平竞争平台。推动全处整体人员水平提高。
10、强化资金、信息、后勤保障服务，进一步提高职工生活水平，为全处两条工作主线的加快发展提供有力支持。为合理有效地使用资金，对处重大经济事项进行可行性研究，为领导决策提供可行方案。加强财务管理和服务，为项目的实施提供资金支持。对各单位和各个项目的资金使用情况进行成本效益分析。加强审计工作建设，监督财务核算及经济运行状况。坚持对每个独立核算单位、项目进行财务核算的事中审计。加强经济合同管理，严格执行合同审核、审批、备案、归档、统计制度，切实维护全处经济活动的合法权益。加强对两条工作主线工作实施情况的宣传报道，及时总结推广成功经验和创新的工作方法。快速、准确的做好各类信息的传送。创造良好的工作环境、工作秩序。始终把提高职工生活水平放在落实以人为本的高度来认真对待，有计划地提高职工收入。今年处机关职工收入比去年增长15%，各直属单位在提高经济效益的基础上，进一步增加职工收入。上半年完成职工住房货币分配工作。
同志们，新的一年已经到来，我们面临的形式更具有挑战，面临的任务更加严峻，只要我们抓住机遇，迎难而上，开拓创新，就一定能够取得更大成绩。
我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：
1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：
1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。
2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。
当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。
但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：
首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。
最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：
首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。
然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%。
一、规划前我校公用房存在的问题
（一）现有格局散乱不集中
由于历史原因和新兴学科的建立或合并，造成学校多栋楼宇同时由几个教学科研单位交叉使用，同时有些学院办公教学用房分散在多个楼宇。目前全校的教学科研用房分布在35个楼宇中，在各楼中，教学主楼的单位最多，有20个单位；在各单位中，林学院和生物学院分布楼宇最多，其房屋分别分布在5个楼宇中。各使用单位公用房分散，格局散乱，效率不高，不利于统一管理。
（二）教学科研用房紧张
目前全校共有本科生和研究生教室总面积18271平米（净使用面积），全校本科生和研究生总人数16858人，平均每位学生占有教室面积 1.08平米，虽然我校在近十年新建了二教、三教、四教三栋教室，但随着学生规模从全国高校扩招2000年的本科生5771人增加到2012年13218人，研究生2000年542人增加到2012年的3902人，招生规模大幅增长，新增加的教室面积远不能满足学生增长和课程增加的需求，同时科研用房也不能满足研究生的科研实验的需求。教学、科研用房紧张困扰学校的发展。
（三）学校重点学科发展扶持力度不够
由于自然形成的格局没有新的空间投入很难被打破，学校的重点学科的发展空间有限，极大制约了其发展，也影响到学校整体发展的战略目标。学校特色的优势学科林学和园林位于全国高校同类学科榜首，但其现有空间远远落后于其他兄弟院校，严重影响其做大做强，另外国家重点试验室评估中经常因为实验室空间有限而受到影响。部级重点实验室申请要求必须有3000平米的独立空间，我校国家花卉工程技术研究中心和国家林木遗传育种工程中心在评估中都遇到空间有限的问题，急需学校加大扶持力度，为我校的重点学科和重点试验平台的发展提供一个更大的发展空间和物质保障。
（四）新兴学院发展空间有限
由于学校自身的发展，近几年又先后成立几个新的学院，2004年成立自然保护区学院， 2007年成立环境学院。在学校原有公用房有限资源的基础上只能暂时从其他单位挤出有限的空间，很难满足其教学科研的需求。例如，自然保护区学院 虽然是新兴学院可是发展速度很快，在湿地领域率先开设了本科生的湿地系列课程，但湿地实验室建设由于缺乏空间而受到影响从而制约了整个学院的发展。环境学院也由于没有空间只能将水处理实验室建在地下室。新兴学院的发展由于起步晚占有的公用房资源有限，在其不断发展壮大的过程中，更需要一个后续的发展空间。
二、公用房规划的制定
（一）理顺管理体制
学校成立以主管校长为组长的公用房领导小组，从学校整体发展和战略需求对全校公用房资源进行全面系统的规划。办公室设在总务与产业管理处，成员单位包括总务与产业管理处、教务处、财务处、人事处、研究生院、实验室与设备管理处、基建房产处、发展规划处、科技处。全校多部门统一协调全力协作，全方位多角度抓重点制定学校公用房的规划方案。
（二）组织专家组
公用房规划工作涉及数据繁杂且专业性强，需要引进外智，成立专家组，解决有难度的技术问题。例如信息系统的建立需要专业的信息管理的专家来设计并按照管理部门的使用需求来完成，大量的数据测算和定额模式的制定需要管理统计学的专家进行精密分析和计算来完成，通过专家组专家的工作极大的提高了规划方案的科学性和专业性。
（三）制定严格工作表
公用房工作小组制定详细的工作表和工作进度，历时一年的时间按月制定工作计划和阶段性目标，用半年时间完成我校所有教学科研单位公用房数据的调查和核对，绘制相关的35栋教学科研的楼宇CAD图，初步建立我校公用房信息管理系统，同时完成对全国公用房管理经验丰富的兄弟高校的调研走访，为公用房规划方案的制定做好数据和理论方法的准备工作。
（四）数据核算、分析和分配
结合我校实际情况，根据各学院单位的人员规模、教学和科研产出核定各学院单位所需的空间，制定相关的系数和测算模式，并进行反复的评估和分析，此项工作是公用房规划前的重要的数据依据，通过各单位的核定面积，结合学校的整体发展和各单位的实际需求可以规划出各单位的发展空间。
（五）制定公用房规划方案
在学研中心封顶开始做内部整体装修前，公用房工作小组历时一年时间制定出全校公用房调整的规划方案，又历时一年时间上下多次沟通修订优化公用房规划方案。此方案对我校新老教学科研楼宇进行全面的规划设计，是我校建校以来最大规模的公用房的调整。此次公用房的规划设计充分考虑学校未来发展的需求和重点学科的建设，为学校的教学科研的发展提供一个良好的空间格局。
三、公用房规划的成果
（一）格局合理、塑造文化
通过此次对我校公用房全面规划，改变以往散乱、不集中的格局。全校14个学院其中有7个学院通过规划拥有自己独栋的楼宇，比如林学院、生物学院、材料学院、理学院这些学院大部分是我校历史悠久的老学院，所在的林业楼、专业楼、森工楼、基础楼是建校初期修建的楼宇，风格古朴典雅，代表了我校历史，将这些古建筑完整的规划给原来的传统学院体现出对我校的传统文化的传承。新建的学研中心将无污染、展示度强的文科学院规划进入，如园林学院、经管学院、人文学院、外语学院，艺术学院5个学院形成一个人文气息和艺术氛围浓郁的现代化的教学楼宇。通过此次规划重新打造我校的公用房的格局，将14个学院结合现状和学科特点集中在不同的新老楼宇，基本实现“一院一地一文化”，部分学院实现“一院一楼一文化”，规划出一个完整的空间展示每个学院的独特的学院文化，从而打造出一个格局清晰文化氛围浓厚的校园环境。
（二）教学科研空间改善
此次公用房规划将所有新增加空间用于教学科研，改善我校目前教学科研用房紧张的现状，全校行政用房维持原状。学研中心三分之一规划为公共教室和专业教室，全校教室面积净增加5173平米（净使用面积），增长28%。学研中心其余近三分之二全部规划给教学和科研单位，全校14个学院教学单位面积净增加14607平米（净使用面积），增长37%，，全校的教学科研空间得到极大的改善。预留8846平米（净使用面积）作为学校产学研科技园和引进人才及国家重点实验室科技平台建设发展用房，为学校实现高水平研究型大学提供一个可持续的发展空间。
（三）扶持重点和新兴学科
此次规划结合学校的战略发展重点扶持我校的优质学科和新兴学科。林学院和园林学院是我校最具代表性的优质学科，2012年教育部全国高校95个学科评估中我校风景园林学和林学两个学科排名第一，发展自己的优势学科，注重质量而不是数量已经是当今高校发展新的趋势。学校以最大的力度来扶持这两个优质学科，，将整栋林业楼规划给林学院，将学研中心顶部展示度最好的两层规划给园林学院，林学院面积增长51%，园林学院面积增长71%，远远大于全校教学科研单位增长30%的平均水平，为这两个学院的发展提供了了一个有利的空间保障。对于我校新兴的环境学院和自然保护区学院，规划出更大的发展空间来解决其后续的发展，环境学院面积增长54%，自然保护区学院面积增长97%，为研究型学院的发展提供一个充足的空间保障，通过规划加大对重点学科和新兴学科的扶持力度，实现学校特色鲜明、重点突出的办学发展方向。
（四）前瞻设计、厉行节俭
积极响应教育部“勤俭办学”的号召，通过对公用房前期的科学合理的规划，制定切实可行的调整方案、搬家方案和维修方案。通过对新建的学研中心的规划确定搬入的教学科研单位的具体使用空间，并针对其使用功能进行有目的性的装修，尤其是专业教室例如语音室和计算机教室有特殊要求的使用空间进行设计装修，这样就避免了使用单位搬入后的改造和重复装修的浪费，实现一步到位。针对旧楼宇的改造结合学院的教学科研的需求有针对性地维修和改造，结合楼宇的建筑结构情况制定切实可行的维修方案，由学校按照统一标准维修，避免使用单位各自为政盲目装修野蛮施工造成建筑的损毁或不必要的浪费。还运用运筹学中的网络规划方法对各单位搬家的流程等进行优化，制定出清晰严谨的搬家方案，努力降低搬家成本。
（五）共享成果、凝聚人心
关键词：房地产企业 工程造价全面管理有效控制招标 核算
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
近十年间，伴随着我国城市化进程的不断加快，房地产项目建设和发展异常迅速。房地产市场受国家政策和市场的影响，经历了起起伏伏的发展过程，尤其是随着最严厉的“限购”、“信贷”等国家宏观政策的出台，房地产企业进入优胜劣汰和重新洗牌的关键阶段。那么应如何在压力和困境中有效的提高房地产企业的效益呢？笔者认为，在房地产项目开发过程中，有效的工程造价管理应成为降低企业成本、提高投资效益的重要手段。下面就结合房地产项目决策、设计、招标、施工、验收几个方面进行分析和研究。
一、决策阶段是房地产企业项目成本有效控制的核心
决策阶段对房地产项目工程造价的控制起着非常重要的作用。应建立科学的评价体系，从土地面积、建筑高度和密度、性价比、品味、使用功能、交通、市政配套、公共设施等方面综合考虑，提高项目在政策干预、资金上的抗风险能力；因土地在房地产项目成本中所占比例较大，所以在土地竞拍阶段，要做好土地的拟建和预测，在能接受的竞拍价格内参与竞拍，不能盲目竞拍，造成对后续的不可控局面 。
二、科学合理、高水准的设计是实现房地产企业自身效益和社会效益的重要因素
虽然设计费在房地产项目中所在的比例较小，但是对工程造价的影响很大，因此，高水准、科学合理的设计方案是房地产项目成本控制的重点和关键。具体的做法有，一是要引入设计招标竞争体制，择优选择，对于建筑项目的主题和配套同时招标，可促进设计在项目上的整体把握，从而降低工程造价；二是要采取科学、客观、合理的限额设计，从而有效控制工程造价，这就会使得一些技术创新、经济效益高的设计方案的产生，以此来降低工程造价。三是要引入设计变更违约制度，因设计考虑不足，往往会在施工的过程出现一些设计变更，从而增加了工程的额外造价，通过违约制度来降低一些设计不合理性的出现。
三、引入公正公平的招标发包市场体制是控制工程造价的重要手段
在招标环节中，引进公正公平的市场竞争机制，达到资源最优配置的目的，是工程造价控制管理的重点。主要措施有：
1、使用邀请招标和公开招标相结合，对于工程设计单位、监理单位、承包建设单位采用公开招标，对于次要的工程且在邀请招标范围内的可采用邀请招标，从而缩短招标周期和成本。
2、制订合理完善且准确的招标书，对投标单位进行严格的资格审核，从资金、资质、经验、业绩、信用等综合审核，从源头上避免以后施工过程中出现质量问题所产生的损失。
3、由于工程项目本身是一个复杂的经济和技术系统，对其产生影响的评价因素较多，所以在对投标单位的选取要建立一套科学、客观、合理的评价体系[2]。
四、对施工阶段各个环节进行有效规范和科学管理
施工阶段因材料物价、人工费用、天气、地址条件等因素的影响，会给工程设计阶段的造价产生一定的影响和变更。因此，在施工阶段，如果有必要或者必须对工程设计进行一定的变更，应尽量提前，变更的越早所受的损失就越小；在具体变更过程中要根据变更设计图纸的可行性、合理性、工程造价等方面的经济性进行控制，把价值工程的最优值充分在成本控制上进行运用，避免因考虑不足带来经济损失；特别是对造价出入比较大的变更，一定要做到先造价预算后再变更。总之，应紧紧围绕最经济、最合适同时又能达到原设计功能的变更方案来实施。
五、工程完工阶段一定要做到按合同验收、做到客观公正
在工程竣工时，开发单位一定要组织精干精通的工作小组跟施工单位按着合同约定办理结算；要深入工地，查勘工程实际是否与施工图相同，对原工程预算以外产生的费用要严格审查控制，对于没有按着设计图纸完成的施工和跟原设计图纸不符的施工都要进行一定的费用核减；对于不符合合同施工的违约费约定也要进行严格的核减；同时还要对在施工阶段进行变更的一些工程进行重点的核算；做到准确、合理、客观、公正。其次，在核对施工合同和结算书时，一定要查看工程承包方的资质等级、具体承包方式和内容；尤其是部分工程的大包，一定要查看施工工程量签证的合法性、真实性、有效性和准确性。对于工程造价审核的计算过程，一定要认真核对取费系数及材料差价，特别是随着周期性的价格波动产生的价格变化，一定要具体进行严格审核控制。
论文摘要:文章对高校公共房产管理中存在管理体制、分配制度、总体规划等方面的现状和存在问题进行分析和探讨。针对存在的问题提出了相应对策,以实现占据高校国有资产最大份额的房产资源的保值增值,节约教育经费的目标。
高校公共用房是高校开展教学、科研实践的重要基础条件保障,它是高校资产的主要组成部分,公共用房的总资产量占据学校各类资产的首位,以笔者所在的江苏科技大学2007年资产清查统计为例,公共用房资产约占学校总资产的50%以上。为此,笔者认为学校公共用房使用效率高低,直接体现了一个学校办学成本和管理水平。
一、高校公共用房的概念
所谓公共用房是指产权属于学校所有除教职工宿舍以外的各种用房。包括教学、科研、生产、经营、行政办公、学生宿舍以及各类生活福利、商业服务的用房。根据使用性质的不同,学校公共用房分为六类。
1、校党政机关用房。经学校正式确认的校级各类党政机构所使用的房屋,包括办公室、资料室、会议室、接待室等。
2、学院用房。学校设立的学院用于办公、教学、实验和学习的办公室、会议室、教研室、研究生室、专用教室以及各类实验室。
3、公共服务用房。面向全校服务的教室、图书馆、档案馆、网络中心、会堂、学生与教工活动中心、体育活动场所等用房。
4、后勤与保障用房。后勤服务部门和条件保障部门所使用的房屋。包括学生公寓、食堂、浴室、活动室、车队、医院、幼儿园等后勤服务用房和变电所、泵站、物资仓库、门卫室、收发室等条件保障用房。
5、产业、商业用房。产业用房是指经学校批准,由学校全部或部分投资兴办的,具有独立法人实体,并在当地工商机构注册的企业在学校所使用的房屋。商业用房是指社会公共服务部门因历史原因在校园内开办公共服务设施(如银行、邮局、电话站、商店、粮店等)而使用产权属于学校或占用学校土地自行建设的房屋;或根据地方规定由学校提供的产权属于学校的教职工住宅区内配套的公共服务(如服务网点、物业管理、基础设施)用房;或为方便学生生活,由学校招商的服务企业使用学校产权的用房。
6、附属单位及其他用房。包括附属高中、附属学校、继续教育学院、国际交流学院等用房。
二、高校公共用房管理现状和存在的问题
1、缺乏必要和健全的管理体制。我校公共用房至今尚未归口于一位校领导统一管理,是由全体学校领导集体管理。学校领导一般都分管着
不同的部门,不同的条线,校领导所管的部门有用房需求,用房管理部门凭其在部门请示报告上的指示都得设法满足要求,直至没有任何空余房可调配。公有用房分配日积月累的遗留矛盾得不到解决,新的问题还在不断出现,用房管理部门对此只能束手无策。
2、缺少科学的分房政策。1992年国家教委颁发了《普通高等学校建筑规划面积指标》。此规划指标是普通高等学校总体设计任务书、校园总体规划和建设用地计划的重要依据,同时也量化了相应学校各类公共用房的建筑面积。但许多学校与我校一样,至今没有一套切实可行的公有用房分配制度。这就使得分房无量化标准,造成调控困难。
3、二级管理部门缺乏自我约束机制。学校公共用房管理实行的是无偿使用,为此各二级管理部门热衷于向学校争资源、争用房,却不太注意房屋的使用效率。有的学院设置多功能厅、健身房、超大办公室;有的学院许多用房都堆放满了废旧物资无人问津。退休多年的老教师也占着实验室不让,形成公共用房实际上的“终身制”、“占有者所有制”。
4、公共用房从设计到使用缺乏总体规划。学校近几年新建了新实验二楼、动力楼、西楼区实验楼。每幢楼分配到使用部门后都进行了面广量大的改造工程。新建实验二楼实际建筑面积为13600平米,改造面积达到6620平米。原设计作实验室的改作办公室,作为实验室的用房高度及大面积,在改造成办公室过程中要隔断、要吊顶,原来为实验室条件所铺设的水电管线全用不上,造成极大的浪费。
三、对高校公共用房有效管理的探讨
1、统一认识,转变观念。高校领导要亲自组织学习上级在国有资产管理方面的有关规定和财经法规,并将公共用房作为国有资产管理一项重要内容列入工作目标,树立资产效益的意识,强化管理,建立国有资产即自己的资产,真正健全与落实每间公共用房有人管理,有人负责,确实是有效使用。应当把占据资产最大份额的房产保值增值纳入政绩考核的一项重要指标,防止国有资产的流失,使资产有效地保值、增值。
2、建立机构、明确责职。公共用房的管理是一项复杂、艰巨的工作,需要建立科学的管理体制,以确保公共用房管理科学化、规范化和现代化,提高学校管理的质量和水平。
学校成立公共用房领导小组,代行所有权人职责。成员由分管资产的校领导、相关职能部门主要领导和专家组成。公共用房领导小组负责公共用房规划评审、根据用途对建房方案审议、组织实施各项改革,协调各职能部门之间的关系。处理公共用房管理和使用过程中的重大违规事件等。
确定公共用房的主管部门,我校以国有资产处为学校公共用房管理的职能部门一级管理单位,代表学校具体制定、补充、修改、完善各类公共用房的实施细则并编制公用房配景方案,报公用房领导小组审定,对使用人的使用行为进行监督,负责公用房的综合管理。
各学院、机关处、所、直属单位成立相应的工作小组,负责本单位公共用房管理的具体事宜。具体贯彻执行学校公共用房的各项规定,对本单位的房屋进行内部配置,按规定对房屋进行管理和维护。
3、健全制度、规范管理。公共用房管理部门要发挥宏观管理作用’健全和完善公共用房管理制度,实现管理规范化、科学化、制度化、程序化。依据《中华人民共和国物权法》,建设部、国家计划委员会、原国家教委联合下发的《普通高等学校校舍建筑规划面积指标》(建标[1992]245号)文件的有关规定,研究制定一套完整的适合本校情况的公共用房管理制度和具体实施的细则,做到有规可依,违规必究。
确定公共用房的配置的原则“按需配置、定额使用、超额收费、缺额补贴”改革现行的公用房无偿使用制度,试行定额核算和使用单位超额面积向学校缴纳房产资源调节费,缺额面积学校调剂解决或给予补贴的政策,以建立公共用房管理使用中的自我约束机制,借助经济杠杆克服单纯依靠行政手段调节用房的种种弊端,提高房产资源的利用率和完好率。
科学测算、量化标准。建立一个公共用房计算机管理系统工程,将房屋的结构、楼层、房间、使用人、面积、建造时间、造价等内容用计算机管理起来。根据使用人的性质、功能、发展需要和资源状况制定配置标准,确定各使用人公用房配置类别、地点、楼层和面积,在深入调查摸底、科学测算的基础上,确定定额内用房面积及定额外用房面积,依此确定定额外用房收费额度或缺额面积补贴额度。
明确使用管理范畴,签订使用管理协议。公共用房使用协议是明确学校作为所有权人与公共用房使用人之间的权责关系的协议。针对不同类型的用房,制定相应的配套实施细则,实行不同的使用和管理方式。国有资产依据配套实施细则的规定,提供使用人超额、缺额清单、使用条件、管理要求,与使用人签署公共用房使用协议。
督促检查、循序渐进,国有资产处跟踪检查全校公共用房使用情况,督促各单位合理安排和充分使用本单位的房屋,努力提高公房的使用效率。详细收集公共用房使用、维护、安全等各方面的数据资料,做好公共用房信息管理工作,对公共用房实行动态跟踪管理。定期检查违规情况,及时处理各种违规事件。
4、科学发展、规划先行。根据学校中长期发展规划和学科建设的总体目标,结合《普通高等学校校舍建筑规划面积指标》(建标[1992]245号)文件的有关规定,用科学发展观指导用房管理部门对学校整体用房进行规划,报送公共用房领导小组审定。
合理布局,协调发展。由过去单一幢楼项目的规划,变为一个学校整体群楼全局性的规划。有时单幢楼的计划很好,但由于没有一个总体的规划,结果整体来看很乱、很不协调。
实事求是、因地制宜,认真分析全校用房需求、功能方面实际情况,针对各种问题,提出方案与对策,切实使每一项规划都符合实际情况。新建的每间房屋的功能都能最大程度地满足使用部门的要求,少拆少改,节约经费。为公共用房领导小组决策是否需建房、建何种功能房、建在何处提供依据。
高校公共用房是高校开展教学、科研实践的重要基础条件保障，它是高校资产的主要组成部分，公共用房的总资产量占据学校各类资产的首位，以笔者所在的江苏科技大学2007年资产清查统计为例，公共用房资产约占学校总资产的50％以上。为此，笔者认为学校公共用房使用效率高低，直接体现了一个学校办学成本和管理水平。
一、高校公共用房的概念
所谓公共用房是指产权属于学校所有除教职工宿舍以外的各种用房。包括教学、科研、生产、经营、行政办公、学生宿舍以及各类生活福利、商业服务的用房。根据使用性质的不同，学校公共用房分为六类。
1、校党政机关用房。经学校正式确认的校级各类党政机构所使用的房屋，包括办公室、资料室、会议室、接待室等。
2、学院用房。学校设立的学院用于办公、教学、实验和学习的办公室、会议室、教研室、研究生室、专用教室以及各类实验室。
3、公共服务用房。面向全校服务的教室、图书馆、档案馆、网络中心、会堂、学生与教工活动中心、体育活动场所等用房。
4、后勤与保障用房。后勤服务部门和条件保障部门所使用的房屋。包括学生公寓、食堂、浴室、活动室、车队、医院、幼儿园等后勤服务用房和变电所、泵站、物资仓库、门卫室、收发室等条件保障用房。
5、产业、商业用房。产业用房是指经学校批准，由学校全部或部分投资兴办的，具有独立法人实体，并在当地工商机构注册的企业在学校所使用的房屋。商业用房是指社会公共服务部门因历史原因在校园内开办公共服务设施(如银行、邮局、电话站、商店、粮店等)而使用产权属于学校或占用学校土地自行建设的房屋；或根据地方规定由学校提供的产权属于学校的教职工住宅区内配套的公共服务(如服务网点、物业管理、基础设施)用房；或为方便学生生活，由学校招商的服务企业使用学校产权的用房。
6、附属单位及其他用房。包括附属高中、附属学校、继续教育学院、国际交流学院等用房。
二、高校公共用房管理现状和存在的问题
1、缺乏必要和健全的管理体制。我校公共用房至今尚未归口于一位校领导统一管理，是由全体学校领导集体管理。学校领导一般都分管着不同的部门，不同的条线，校领导所管的部门有用房需求，用房管理部门凭其在部门请示报告上的指示都得设法满足要求，直至没有任何空余房可调配。公有用房分配日积月累的遗留矛盾得不到解决，新的问题还在不断出现，用房管理部门对此只能束手无策。
2、缺少科学的分房政策。1992年国家教委颁发了《普通高等学校建筑规划面积指标》。此规划指标是普通高等学校总体设计任务书、校园总体规划和建设用地计划的重要依据，同时也量化了相应学校各类公共用房的建筑面积。但许多学校与我校一样，至今没有一套切实可行的公有用房分配制度。这就使得分房无量化标准，造成调控困难。
3、二级管理部门缺乏自我约束机制。学校公共用房管理实行的是无偿使用，为此各二级管理部门热衷于向学校争资源、争用房，却不太注意房屋的使用效率。有的学院设置多功能厅、健身房、超大办公室；有的学院许多用房都堆放满了废旧物资无人问津。退休多年的老教师也占着实验室不让，形成公共用房实际上的“终身制”、“占有者所有制”。
4、公共用房从设计到使用缺乏总体规划。学校近几年新建了新实验二楼、动力楼、西楼区实验楼。每幢楼分配到使用部门后都进行了面广量大的改造工程。新建实验二楼实际建筑面积为13600平米，改造面积达到6620平米。原设计作实验室的改作办公室，作为实验室的用房高度及大面积，在改造成办公室过程中要隔断、要吊顶，原来为实验室条件所铺设的水电管线全用不上，造成极大的浪费。
三、对高校公共用房有效管理的探讨
1、统一认识，转变观念。高校领导要亲自组织学习上级在国有资产管理方面的有关规定和财经法规，并将公共用房作为国有资产管理一项重要内容列入工作目标，树立资产效益的意识，强化管理，建立国有资产即自己的资产，真正健全与落实每间公共用房有人管理，有人负责，确实是有效使用。应当把占据资产最大份额的房产保值增值纳入政绩考核的一项重要指标，防止国有资产的流失，使资产有效地保值、增值。
2、建立机构、明确责职。公共用房的管理是一项复杂、艰巨的工作，需要建立科学的管理体制，以确保公共用房管理科学化、规范化和现代化，提高学校管理的质量和水平。
学校成立公共用房领导小组，代行所有权人职责。成员由分管资产的校领导、相关职能部门主要领导和专家组成。公共用房领导小组负责公共用房规划评审、根据用途对建房方案审议、组织实施各项改革，协调各职能部门之间的关系。处理公共用房管理和使用过程中的重大违规事件等。
确定公共用房的主管部门，我校以国有资产处为学校公共用房管理的职能部门一级管理单位，代表学校具体制定、补充、修改、完善各类公共用房的实施细则并编制公用房配景方案，报公用房领导小组审定，对使用人的使用行为进行监督，负责公用房的综合管理。
各学院、机关处、所、直属单位成立相应的工作小组，负责本单位公共用房管理的具体事宜。具体贯彻执行学校公共用房的各项规定，对本单位的房屋进行内部配置，按规定对房屋进行管理和维护。
3、健全制度、规范管理。公共用房管理部门要发挥宏观管理作用''''健全和完善公共用房管理制度，实现管理规范化、科学化、制度化、程序化。依据《中华人民共和国物权法》，建设部、国家计划委员会、原国家教委联合下发的《普通高等学校校舍建筑规划面积指标》(建标[1992]245号)文件的有关规定，研究制定一套完整的适合本校情况的公共用房管理制度和具体实施的细则，做到有规可依，违规必究。
确定公共用房的配置的原则“按需配置、定额使用、超额收费、缺额补贴”改革现行的公用房无偿使用制度，试行定额核算和使用单位超额面积向学校缴纳房产资源调节费，缺额面积学校调剂解决或给予补贴的政策，以建立公共用房管理使用中的自我约束机制，借助经济杠杆克服单纯依靠行政手段调节用房的种种弊端，提高房产资源的利用率和完好率。
科学测算、量化标准。建立一个公共用房计算机管理系统工程，将房屋的结构、楼层、房间、使用人、面积、建造时间、造价等内容用计算机管理起来。根据使用人的性质、功能、发展需要和资源状况制定配置标准，确定各使用人公用房配置类别、地点、楼层和面积，在深入调查摸底、科学测算的基础上，确定定额内用房面积及定额外用房面积，依此确定定额外用房收费额度或缺额面积补贴额度。
明确使用管理范畴，签订使用管理协议。公共用房使用协议是明确学校作为所有权人与公共用房使用人之间的权责关系的协议。针对不同类型的用房，制定相应的配套实施细则，实行不同的使用和管理方式。国有资产依据配套实施细则的规定，提供使用人超额、缺额清单、使用条件、管理要求，与使用人签署公共用房使用协议。
督促检查、循序渐进，国有资产处跟踪检查全校公共用房使用情况，督促各单位合理安排和充分使用本单位的房屋，努力提高公房的使用效率。详细收集公共用房使用、维护、安全等各方面的数据资料，做好公共用房信息管理工作，对公共用房实行动态跟踪管理。定期检查违规情况，及时处理各种违规事件。
4、科学发展、规划先行。根据学校中长期发展规划和学科建设的总体目标，结合《普通高等学校校舍建筑规划面积指标》(建标[1992]245号)文件的有关规定，用科学发展观指导用房管理部门对学校整体用房进行规划，报送公共用房领导小组审定。
合理布局，协调发展。由过去单一幢楼项目的规划，变为一个学校整体群楼全局性的规划。有时单幢楼的计划很好，但由于没有一个总体的规划，结果整体来看很乱、很不协调。
实事求是、因地制宜，认真分析全校用房需求、功能方面实际情况，针对各种问题，提出方案与对策，切实使每一项规划都符合实际情况。新建的每间房屋的功能都能最大程度地满足使用部门的要求，少拆少改，节约经费。为公共用房领导小组决策是否需建房、建何种功能房、建在何处提供依据。
本文通过项目监理重点工作――“四控二管一协调”中的安全控制，运用系统工程理论，参考国内大量文献，结合工程案例统论述了工程监理在房建工程安全控制中的作用。
关键词：工程监理、房建项目、四控两管一协调
中图分类号：C93文献标识码： A
一、工程监理在房建工程安全管理中的作用
房建工程中监理工作内容广泛，其中，工程的安全监理是其工作内容中非常重要的一部分，与投资、进度、质量等模块共同构成了工程建设项目目标体系。安全监理对于改善工程建设项目安全事故频繁发生的现状，有重要意义。通过总结工程监理在房建工程安全管理中的作用，笔者认为，其作用主要表现在如下几个方面。
1、强化房建工程安全管理意识
《建设工程安全生产管理条例》的颁布实施，进一步扩大了工程监理单位的服务范围，即在原来三控二管一协调的基础之上，加入了安全管理。从政策可以明显看出，国家已经开始下力气改善建设工程项目安全事故频发的现状。在工程监理服务范围内，引入安全管理工作，一方面能够改变施工单位自身安全工作不到位的局面，由监理单位以第三方身份介入工程项目的监管，督促施工方健全安全管理工作，弥补安全管理的不足，从而避免安全事故的发生；另一方面，由于工程监理单位作为第三方监理机构，总监理工程师是监理单位派驻施工现场的第一责任人，房建工程的安全是主要工作内容之一，因此，监理单位会从意识上对工程的安全生产引起足够重视。无论在何种情况下，其工作都会把安全监理作为工作的核心内容，并深入理解安全与发展、生产、效益的关系。由此可见，安全监理不仅能够强化自身对项目安全管理的意识，而且还能够深化施工方对安全生产的有效把握。
2、建立健全工程项目安全管理体系
为了做好房建工程的安全管理工作，监理单位以及施工企业的各部门、岗位等都会根据个人责任特点，细化安全管理工作。监理单位会根据项目特点，构建以工程监理单位为核心的安全监理管理体系，并丰富及深化安全管理体系的各部分内容。完善的工程项目安全管理系统，能够使得各岗位的安全职责明确到位，督促各安全管理工作落实到位，从而保证房建工程中安全管理工作的正常、有序的展开。
3、项目安全管理贯穿工程施工的全过程
工程监理的引入，使得项目安全管理工作遍布于工程施工的各个方面。一般情况下，建设工程安全监理工作以预防为主，会对工程安全管理过程中发现的安全隐患，工作漏洞等进行详细记载，及时地逐项落实，督促各单位针对该类情况限期地制定有效方案，及时整改。工程项目过程中的重大危险源是安全监理的关键部分，工程监理会根据危险源特点设置监理台帐，以方便跟踪监理项目施工过程中出现的重大危险及监督施工方案中所采用的安全技术措施。一旦发现安全隐患，会立即通知有关的施工单位，督促其及时处理，杜绝安全隐患的存在。
4、监督施工单位建立并完善安全生产体系
工程监理单位注重施工单位的安全生产管理体系的监理与完善，并督促施工单位安全管理措施落实到位。在项目安全管理过程中，监理单位会对施工单位及施工单位的管理人员进行认真地资质审核，会对施工单位的各种制度、记录等进行详细的核查，例如施工机械的设备维修、检修记录、安全检查记录、安全生产管理责任制落实情况等等。施工单位生产体系的建立及完善，能够保证施工单位按照规范化的施工标准组织施工，从而可以有效防止施工现场安全隐患以及不安全因素、事故的发生，保障工程质量，因此，工程监理单位的介入，对施工企业监理并完善安全生产体系有重要的作用。
5、协调工程项目各单位、各部门
现场管理面临的环境并不是一成不变的，而是随时可能发生变化，这就决定了现场安全管理具有动态特点。工程监理单位第三方引入，使得安全监督管理工作能够发挥长效机制。监理单位在实际的安全监督管理工作中，会紧密联系施工单位以及建设单位，并定期召开由各方参与的安全监理会议，抽查安全资料的收集及整理归类，不定期地对工程的施工进行安全检查。对工作中出现的问题，会及时通知工程项目各单位及部分，做好单位及部门之间的协调工作。
二、工程监理在房建工程中安全管理的方式探讨
工程监理在房建工程安全管理中的作用突出，因此，如何在实际的监理工作中，细化安全管理，提高安全监督的效率及全面性显得尤为重要。下面就工程监理在房建工程项目中的安全管理方式作深入的探讨。
1、重视指导性文件编制
安全监理文件是监理工作展开的纲领性文件，具有重要意义。在实际的编写过程中，一般根据房建工程项目的安全特点，以具体策划安全监理文件。安全监理文件包括安全监理规划以及专项的安全监理实施细则等。这些实施细则覆盖面广泛，包含深基坑、塔吊（群塔）、施工升降机、脚手架、悬挑式钢平台、临时用电、高处作业、高大模板支撑、钢结构安装等等。值得注意的是，安全监理文件应该具备较强的实际操作性，不可过多地出现空话、套话。在该文件中，需明确监理工作的要点及实际监理工作的深度和水平，部分细节问题应在工程的建设进度中逐渐完善。依据项目安全特点，在安全监理文件基础上，深入分析工程危险源，按照工程施工阶段列出危险源清单，安全监理管理者针对清单内容及时地对施工现场进行有重点、有针对性地检查及督促。需注意的是，危险源清单并不是固定不变的，而是处于动态变化之中，应随着工程的进展进行阶段性地更新。
2、确定安全监理工作程序
在房建工程开工之前，监理单位应该对安全监理工作的各种程序进行明确化，督促参与项目的各方建立并完善相关的安全规章制度，争取实现安全生产责任制度落实到位，安全管理工作有序展开。为提升事故发生时的应急处理能力，应根据拟建房建工程的特点，编制相应的安全事故应急预案。另外，应加强安全监理工作程序的拟定以及项目安全管理组织机构的构建工作，保证工程安全监理工作正常、有序地进行。
3、有序展开专项方案专家论证
根据有关规定的指示，施工单位应该对危险级别较大的分部分项工程制定针对性的专项方案。若分部分项工程的危险级别更大，并大达到一定的规模，则工程监理方则需配合施工方，组织领域内专家对已制定的专项方案进行深入论证。
保证方案的有效、可操作性。监理单位在驻场后，应该在危险源的基础上，深入研读相关图纸，识别出需具体制定专项施工方案的分部分项工程，并列出需要专家论证的工程清单。
4、督促及指导施工方深入细化安全管理工作
对进入现场的人员进行全面、深入地安全教育，并建立安全教育花名册，督促施工方强化安全生产的宣传工作，共同营造安全工作的氛围。对施工单位的管理人员进行核查，以保证在安全管理过程中能够做到管理人员到位、到岗，并且具有有关权威部门提供的资质。仔细检查专业工种的资质检查，保证人员、证件对应，证件真实。检查进场作业的大型施工机械设备的合格证书以及操作人员的资质证明。对所有审核工作内容，应该保留书面的审核记录，以备查阅。
5、健全完善安全监理执行制度
工程监理单位应建立包括业主、分包单位、总包单位在内的每日例行巡查制度。对工程施工过程中的各种问题进行巡查，在巡查完毕后，召开巡查结果讨论会，以明确相关安全管理工作的整改要求以及期限。另外，工程监理单位还需完善定期检查及不定期检查的监督制度。
6、加强危险源管理
在房建工程的监理过程中，针对项目特征，善于分析以及辨识危险源，这对于提高项目整体的安全管理水平有重要意义。在实际操作时，工程监理方可详细列出工程中存在的危险源，并建立危险源管理台帐，组织安全监督管理人员，定期地对这些危险源进行排查，并详细记录危险源情况。一旦发现存在重大危险源，应该立即启动相应的安全管理程序，对施工单位施加压力，强行限期整改。
总之，安全管理是整个房建工程项目中不可忽视的重要部分，而工程监理单位则作为监督安全管理工作是否落实的关键机构，发挥了突出的作用。在实际监理工作中，应该做好工程项目的安全管理工作，保证工程的顺利进行。
结束语
近年来全国房建工程发展很快，因其建设特点需要，工程监理在房建工程管理中己经形成自有特点，发挥着不可忽视的作用。
本人在调研中借鉴了国内众多监理工程师和项目总监的经验，仍存在许多不足之处，房建项目监理工程是一个有着自身特色的系统工程，还需深入的研究，今后工作中，希望有更多的研究人员投入到此项研究中来，在总结实践经验的基础上，为科学、高效、快速发展我国房地产项目工程的监理工作，让工程监理在房建工程项目管理中发挥更大作用做出自己的贡献。
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煤矿关于招商引资工作的实施意见
矿属各单位：为贯彻落实某矿司[20__]11号文件精神，加大我矿引进来开发力度，盘活现有房产、土地、技术、劳动力等资源，加快非煤经济的发展步伐，努力实现又好又快发展。经研究，决定在全矿开展招商引资活动，现制定如下实施意见：一、重要意义招商引资是缓解资金压力、借力发展和盘活存量资源的最佳途径。尽管我矿投产时间不长，煤炭储量相对丰富，但有大量土地、房产、设备和劳动力闲置。随着企业向集约化、工业化步伐的加快，这些闲置的土地、房产、设备和劳动力将会变成非常宝贵的资源，是企业参与市场竞争的重要生产要素。要抢抓集团公司加大招商引资的历史机遇，积极开展招商引资活动，最大限度地把资源优势变成经济增长优势。做大做强非煤产业，更需要企业以开展招商引资活动为突破口，积极引进战略投资者，走联大靠强、跨越发展之路，保证保持第一方阵、建成集团公司又好又快发展先导示范矿井目标的实现。二、指导原则1、与企业发展战略相一致原则；2、与产业结构调整相对接原则；3、与地方经济紧密互动原则；4、存量资源、区位优势发挥明显原则；5、资金、市场、战略伙伴三落实原则。三、总体目标1、引进1～2个规模较大的非煤项目；2、盘活2处存量资源。四、组织领导为加强全矿招商引资工作的领导，矿成立招商引资工作领导小组，某某、某某任组长，某某、某某、某某、某某、某某、某某为副组长，项目开发部、实业公司、物业公司、党政办、组织科、宣传科、规划科、经管科、财务科、劳资科、工会等单位负责人为成员，负责对矿招商引资活动的指导、协调、监督，统筹解决在招商引资中遇到的重大问题。领导小组办公室（简称招商办）设在项目开发部，某某同志兼任办公室主任，负责日常具体工作，实业公司、物业公司应成立相应机构并指定专人负责。招商办负责每月召集一次成员会议，通报招商信息；根据矿招商引资具体方案，对各单位进行考核。领导小组每季度召开一次专题会议，总结招商工作，安排招商任务。五、主要工作1、加大宣传力度，营造浓厚氛围。宣传科、工会等单位要通过各种形式，大力宣传土地、房产、技术、劳动力等存量资源是宝贵财富的理念和招商引资优惠、奖励政策，增强广大干部职工的招商意识，形成人人关心招商引资，人人支持招商引资，人人参与招商引资的良好氛围。要通过举办招商会、推介会、洽谈会、联谊会活动，组织多层次、多形式的招商宣传活动，宣传推动企业的投资环境、区位优势、资源优势，不断提高企业的知名度。2、科学编制方案，全面启动招商工作。各单位要对本单位的土地、厂房、仓库、设备等闲置资源以及其它可以用来招商引资的固定资产进行清查和统计，摸清家底，科学规划，明确比较优势，落实推进措施，制定招商引资初步方案，于2月10日前上报矿招商办。矿招商办在此基础上按照集团公司要求，结合企业实际，制定具体的招商引资方案，明确招商引资方向和重点，对全矿招商引资工作实行统一协调和管理。3、健全工作制度，保证有序推进。矿招商办要尽快建立起招商引资活动的有关会议制度、督导制度、考核制度和奖励制度，保证各项工作落到实处、有序推进。要加强信息沟通与交流，每月召开一次成员会议，将基层各单位招商引资、新项目开发进展情况，以简报的形式向全矿及集团公司通报，并及时招商引资信息，力求在全矿内部做到信息互通、资源共享、统筹开发。建立矿领导与基层单位联系点制度，矿领导分头深入基层指导和检查督促招商引资活动开展情况，帮助基层单位解决招商引资过程中的实际问题和困难。把招商引资作为一项硬性指标，纳入对单位领导的考核，制定考核办法，对完不成招商引资任务的严格进行考核。健全和完善招商引资优惠和奖励政策，对外部合作者要努力创造条件给予一定优惠，对成功引进资金和项目的单位和个人，按一定比例给予奖励。4、拓宽招商渠道，创新招商方式。要通过市场化运作，以企业和项目为主体，不断拓宽招商引资渠道，创新招商引资策略和手段。通过活动招商、网上招商、委托招商、联合招商、个体自主招商等多种方式，开展全方位的招商引资活动。要加强与地方政府的沟通交流，积极主动地融入地方政府的招商引资规划之中，借助政府的招商引资平台，扩大信息来源，争取招商项目。要积极争取政府政策支持，开展不同形式的合作，实现企地共赢。5、投资合作方式和投 资项目。投资者可以资金、设备、专利或专有技术以及国家法律、法规、政策允许的其他投资方式进行投资。投资合作方式可采取：独资兴办企业；共同投资组建合资、合作经营企业；对矿现有的集体所有制企业参股、按期控股、购买；改造现有企业，组建跨行业、跨所有制的企业联合体；兴办补偿贸易、来料加工、来件装配、来样生产企业；租赁、承包等其他形式。矿鼓励的重点投资项目：煤炭资源开发项目；水资源开发和利用项目；电力项目；煤炭化工开发项目；厂房（包括工业用房、职工住宅房屋）开发、租赁项目；钢铁、建材等项目；建井、建筑、安装等工程项目；医疗产业开发项目；招待所、商业服务及旅游业等项目；闲置矿区土地的开发租赁等项目；其他有市场有效益的项目。6、物业公司要重点盘活以下资源：积极稳妥开展矿内楼房的对外租赁项目；搞好矿工人村原液化气站13亩（约8600平方米）闲置产房、土地的对外租赁或合资开办加工车间，安排内部富裕人员；利用某地现有土地资源，加快经济适用房建设，带动老年公寓、家政等服务性项目的发展。7、实业公司要在现有规模的基础上，继续巩固集团公司内部市场，发挥六大专业化生产基地的优势，最大限度地盘活九里山和矿本部闲置的土地、房产及机械设备等资源，积极寻找合作伙伴，引进资金，筹建编织带、煤矿提升设备、运输设备、胶带等产品生产，同时要加强高新产品的开发及现有产品的升级换代工作，做大做强企业规模。六、奖励与考核1、各单位党政主管是招商引资工作的第一责任人，具体负责本单位的招商引资工作。每个单位必须完成一条以上的有效招商引资信息（提供的招商引资信息被招商引资工作领导小组采纳且进入商务洽谈，即为有效信息）。对提供有效招商引资信息的个人、个人所在单位和党政主管按提供信息的时间先后执行以下相应的奖励标准：奖励标准（增加效益奖）提供有效信息时间个人单位党政主管一季度1001050二季度80840三季度50530四季度40320对未完成任务单位（即：全年未提供或未提供出有效招商引资信息的单位），减发党政主管领导四季度效益奖的50。2、非煤项目的招商引资由经营矿长和实业公司总经理负责，盘活存量资源的招商引资项目由物业公司总经理负责。根据招商引资任务的完成情况，与经营矿长、物业公司总经理、实业公司总经理年薪挂钩考核。3、对成功引荐合资、合作项目的人员，根据徐矿司[20__]151号件，按下列标准分段计发：（1）引进资金10万元至100万元的，按引资总额0.6；（2）引进资金101万元至500万元的，按引资总额0.5；（3）引进资金501万元至1000万元的，按引资总额0.4；（4）引进资金1000万元以上的，按引资总额0.3。4、由集团公司控股的或矿控股合资、合作企业，引资奖励金额依前款相应标准上浮0.2分段计发。5、对引进集团公司鼓励类投资或者世界五百强企业的项目，提高0.3计奖。6、对引资3000万元以上或经省以上科技部门认定为高科技项目的人员，除享受分段计发奖励规定的引资奖励金额外，再一次性给予10万元奖励。7、对引资500万元了上，且集团公司或矿控股的合资、合作企业，达到预期经济效益后在上报集团公司给予奖励的同时，矿给予1万至5万元的奖励，由矿招商引资工作领导小组确定。8、租赁我矿闲置的厂房、仓库、工业广场、土地等固定资产的，对引资人按照实收租金的1计发引资奖励金额。9、以机器设备等有形资产或专利技术、商标等工业新产权投资，出资比例符合国家规定的，上报集团公司委托法定评估机构予以评估，按评固后折合成人民币数额折半作为计发引资人引资奖励的基础。七、相关要求1、高度重视，加强领导。各单位要把招商引资工作摆在十分突出位置、纳入重要工作日程，作为一项紧迫的、重要的工作抓紧抓好。要广泛发动职工群众，有效利用一切信息资源，不放过任何一次机会，把招商引资的网络延伸到全省全国乃至国外，迅速在全矿掀起大招商、快招商、多招商的热潮。2、精心筛选，科学规划。加强项目的甄别和筛选，所上项目必须符合国家产业政策，符和企业发展战略，资金和市场都能落实，引进国家鼓励发展的产业和项目。新上项目的总体要求是，没有短期经济效益不上，没有战略伙伴不上，没有解决融资问题不上。所有引进项目必须经矿招商办报集团公司审批，招商办必须严格把关，统筹协调，防止重复建设和低水平建设。3、创新合作方式，对引进新项目可实行控股、参股或配套开发，也可以用土地、房产等有形资产入股实行外委经营或租赁经营以及自主投资开发等多种形式的合作。要特别注重加强风险管理，严格项目的风险评估和合作方的诚信评估，有效规避招商风险。要加强项目规划，对拟定引进的项目矿要成立项目筹备组，制定科学方案，落实项目的筹备计划。4、加强人才培养，重奖招商引资突出贡献人员。要强化专业人才的培养培育，锻炼一支业务技能高、协调能力强的招商引资及项目管理人才队伍。矿招商引资领导小组，要结合实际出台相关激励政策，对招商引资突出贡献者予以重奖。5、优化投资环境。各单位要加强环境改造和资源整合，把最好的工业厂房和设备拿出来招商，吸引大项目进驻。要坚持以诚信经营为本，注重软环境建设，制定优惠合作条件，完善科学化服务手段，营造良好投资环境。积极改善人文环境，努力创造公平、规范、透明、创业成本低、社会信用好、安全保障高的良好投资环境。6、引进外商投资项目应遵守国家关于《指导外商投资方向规定》，符合《外商投资产业指导目录》和《安徽省工业结构调整指导目录》要求。
房地产税收一体化管理经验总结 整合征管资源 加强部门配合 全面推行房地产税收一体化管理 为了提高房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收1943万元，同比增长76%，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达到了10.8%，同比上升了3.9个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是： 一、依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制 近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。～年全市入库房地产税收1403万元，仅占税收收入总额的6.9%，在第三产业提供税收总额中只占8.3%。房地产业迅速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。结合我市房地产行业税收征管的特点，我们从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题： （一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集?html> /> --> 务中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，否则，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。 （三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更加清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。 二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标 我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。 （一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依
托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。元至9月，我们通过国土资源部门传递的信息对16户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税218万元、契税350万元，对25户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款296万元，收到了较好的征收效果。 （二）规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，按照《税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。 （三）提高服务质量。一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化了办税程序，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到所有税种，变多部门办理为一窗式办结，极大地方便了纳税人。在市行政服务中心设立的地税窗口统一办理纳税申报、税款征收等涉税事宜，对转让或承受房地产应缴纳的各种税收在一个窗口实行一并征收。办税程序的简化，服务质量的优化，征管效能的提高，征收成本的缩减给一体化管理工作注入了强大的生命力和活力。 三、围绕一体化方案，创新和完善管理思路 实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必然要求，是“以计算机管理为依托，信息共享，环节相扣，链式管理，部门协作，联合控管”管理模式的有益探索，必须要在实践中不断创新思路，丰富和完善管理办法，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。 （一）信息化铺路，是实现科学化管理的重要基础。 税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，加强与相关部门的工作衔接，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，准确、快捷地传递有关信息，做到数据集中、信息共享、查询方便，逐步实现利用计算机将税源数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。 （二）链条式运转，是落实精细化要求的必然要求。 科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律，要求我们必须创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接，要把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位、各个人员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。 （三）部门间配合，是实现一体化管理的基本前提。 房地产税收与房地产开发、交易密切相关，加强与房地产管理部门、国土资源部门等部门的密切配合，严格先税后证，实现源头控管，是房地产税收一体化管理的最基本前提。因此，必须要在党委政府的统一领导下，按照国家、省及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调与配合机制，实现信息共享，才能达到一体化联合控管的最大效果。 （四）一体化征收，是达到规范化目标的可靠保证。 实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措。因此，地税部门要把握好契税和耕地占用税接管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房地产各
环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。
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