一、上半年工作任务完成情况：
1-5月份，完成房屋产权登记1382件，登记面积19.03万平方米；（其中社会房168件，登记面积2.87万平方米；商品房交易447件，登记面积4.97万平方米）。商品房合同备案登记1957件，登记面积20.6万平方米；抵押登记838件,登记面积27.4万平方米，抵押金额达5.3亿元；预告登记1798件，登记面积17.36万平方米，预抵押登记1798件，预抵押登记金额3.6亿元；乡镇登记发证66件，登记面积2.83万平方米；房屋租赁备案73件，登记面积1.26万平方米；家庭唯一住房证明1013件，面积9508.15平方米，；档案入卷2110件；注销登记552件；协助司法查封及档案日常查阅近5600余次。总之，交易所经济收入保持良好的增长态势，市场管理逐步走向规范化的轨道。
二、下半年工作目标和计划
（一）以人为本，为民服务，争创一流服务窗口。为了方便办事群众，调整了行政中心窗口工作人员，同时充实了房产局一楼大厅工作人员。调整了内部审核程序，对商品房转移登记、预告登记、变更登记、注销登记、商品房合同登记备案等也做了相应的调整，缩短了办事时限，提高了工作效率；坚持了严格考勤制度，作为定期考核窗口工作人员的依据；大厅工作人员坚持工作岗位AB制，确保不空岗，保持了良好的工作形象；重视接待反馈单和投诉信件的管理，做到及时解答。
（二）夯实基础，建立健全制度，进一步规范业务流程。制定了各类业务具体的操作标准，进一步明确了办理各类业务应提交的要件、办证时限、各审核环节的时限及各类业务的审核程序，坚持程序公开、收费公开、审核办理时限公开；加强了楼盘系统的管理，逐步建立统一的商品房数据平台，提高了办事效率。
（三）整合资源，加强房地产信息系统建设。整合库存现有资源实现网络数据库共享，依权限可进行登记、查询、修改、查封等日常业务，建立商品房网上备案制，完善房屋产权登记制度。聘请专业人士协助我局尽快完善档案管理，实现“以图管房、以图管档、图档合一“的管理模式。通过修测和补测完善基础数据，从源头上规范产权管理，目前已经完成16个乡镇产籍资料的整理，上架和登记造册工作。
（四）妥善解决部分小区和老城区登记等历史遗留问题。杜绝案件，挽回社会上流传的“门难进、脸难看、证难办”等负面影响。
三、意见和建议
（一）“走出去”和“引近来”相结合。借鉴外地的先进经验，加快落实我局的信息资源共享，档案管理数字化的进度。
论文摘要:随着城市房地产业迅猛发展,房产面积计算工作日益复杂。分摊计算中大量的数据处理,增大了房产测绘人员的工作量。本文通过实际应用房产面积测算软件阐述其功能及应用的体会
一、前言
随着我国城市人民生活水平及城市经济水平的提高,城市房地产业有了突飞猛进的发展,房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又人人需要的不可移动的特殊商品进入市场,正越来越受到社会普遍关注,人们对房产测绘的准确性和现实性也提出了更高的要求。产面积计算准确与否,不仅关系到房产开发商的经济利益,还直接影响到千家万户的利益。因此房产面积计算系统也应此呼声而产生,它使房产测绘人员从繁锁的面积计算中解脱,不但提高了工作效率,而且提高了分摊准确度的计算精度,从而减少面积计算工作中不必要的错误。
我院于2006年5月引进了大连华图科技《房产面积测算系统V.20》软件,在房产面积测算工作中起到了不可估量的作用。本文通过实际应用主要阐述该系统的设计思想、功能及应用的体会。
二、系统的设计思想
该系统针对房产面积测算业务进行剖析,面积测算业务最主要的需求有四点,一是测算要准确,二是要快速,三是能够对测算数据进行长期存储,四是能够对测算业务形成规范化的管理。
1.对于“测算准确”,着重于两个方面,一是要保证公用面积分摊计算的方法遵循相关标准和规范;二是计算的精度有保障。
2.对于“快速”要求,通过实际工作中得出,测算业务中最费时间的是绘制分层分户图,其次是计算面积,再次是分摊计算。对于“绘图”,该系统采用CAD作为绘图平台;对于“计算面积”,该系统在绘图平台上的二次开发,用最简单的操作方法且又能够保证精度,实现对所绘图形的面积采集。
3.对于测算数据长期存储,该系统采用数据库技术解决的。
4.对于测算业务规范化管理,该系统总结出其业务流程和数据流程,用户权限划分、流程控制、多级审核,实施业务规范化管理。
三、系统环境
1.系统软件环境
·操作系统,对于网络版的操作系统采用Windows2000;单机版的和网络版客户端操作系统可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;
·数据库系统,对于网络版的数据库系统可采用Oracle或MS SQL Server,单机版的可采用MS SQL Server或MS Access;
·CAD绘图平台,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2.系统硬件环境
·网络版的服务器,采用P4以上CPU,256M以上内存,10G以上硬盘;
·单机版或服务器版的客户端计算机,采用PIII以上CPU,128M以上内存,10G以上硬盘,网络版的客户机需配有10/100M的网卡;
·打印机,配置A4幅面以上的喷墨打印机或激光打印机;
四、系统功能应用
(1)建立房屋基本信息
当对一幢新的建筑进行面积测算时,首先需要在系统中建立一工程,输入该幢建筑物的基本信息,包括房地号、图幅号、开发单位、建筑地址、开发单位、建筑类型、建筑状态、竣工状态、测绘人员及日期等,同时确立该幢建筑物的分摊方式。
(2)建立房屋结构
当房屋基本信息输入完成后,系统自动弹出房屋结构窗口,称为“操作导航器”的窗口,在该窗口中可按层次建立房屋结构。房屋结构由“栋”、“功能区”、“层”、“户”、“公用面积”五项组成。在实际测算中“栋”、“功能区”、“层”在绘制分层分户图前一次性建好,而“户”、“公用面积”可在绘图完成后再建。
(3)绘制分层分户图
分层分户图包括“建筑平面图”和“分户平面图”。分别用红线、蓝线表示。我们在实际绘图时以绘图区的坐标原点为起点绘制分层分户图,用墙体缩放边界自动生成建筑平面图。该系统在主菜单的 “绘图”下拉 菜单中,包含了所有绘图工具,并自动标注尺寸。我们可以通过操作导航器切换各个楼层,进行绘制图形,同时建立数据楼层与图形楼层的关联。
(4)采集面积
通过操作导航器与绘图区间的交互操作,采集各种建筑面积,包括各层的建筑面积,各户的套内建筑面积、阳台面积,各种公用面积,采集的面积值将自动进入数据库中。
(5)校核面积
通过该功能,校核面积采集的完整性和分层、分户图绘制的正确性。校核后应是该层的层建筑面积等于该层的套内建筑面积、阳台面积、各种公用面积与该层外墙体面积的合计。它包括校核层面积、校核总面积、校核采集的面积。
(6)分摊计算
由于建立房屋基本信息时确定了分摊方式,对于规范性的分摊方式,系统将自动进行分摊计算;对于复杂分摊方式,该系统将弹出分摊计算窗口,由我们根据需要,分步指派各种公用面积,进行分摊计算,直至所有公用面积分摊完毕。在复杂分摊过程中,系统给出了每一步分摊计算的公式和分摊系数,便于我们查找,同时对于错误的分摊指派,我们可以逐步撤消分摊的步骤。
(7)成果输出
主要打印输出结果的各种技术报表、管理报表、成果报告书、分层分户图、户各种面积值、户套内平面图等。
五、系统应用体会
1.通过在操作导航器中点击某一楼层,系统将自动找到图形文件中的图层,并在绘图区自动显示。也就实现了工程中的数据库与对应图形文件相关联。
2.规范作业过程,严把测算质量,系统对作业中不同职能的人员确定了不同的角色,授予不同的权限,只有完成本环节的作业,才能进入下一环节的作业,由此形成了整个作业的管理控制过程。
3.对于图形复杂的建筑物,可以实现多人同时绘制一幢建筑物的图形。即一幢多层楼的工程可同
时由多人进行绘图和采集面积值,即以此加快作业的速度。
4.对于复杂分摊类型的建筑物,该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式,而采用模拟手工作业的方式,即可视化的分步计算模式。
5.校核多级化、全方位,保证计算成果的完整性与准确性。
6.面积计算采用了AutoCAD平台系统内部的面积计算函数,面积值存储精度为双精度浮点型,在数据库中存储数值以及计算过程中数值均保留小数点后十二位,完全满足面积值的精度要求。
总之,通过实际工作中应用该系统不但提高了工作效率,计算精确,操作简单便捷,管理规范,而且具有友好的界面。但不足的是随着建筑设计电子图件格式广泛应用,如何能直接在设计院设计的建筑平面图上,自动建立房产测绘用的分户平面图,没有得到应用,这也是该系统今后着重研究和探索的课题。
参考文献
[1]张建强.房地产测量[M].北京:测绘出版社,1993
[2] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社,2001
老王最大的特点就是记性好。十几年前、几十年前的事她都记得很清楚，哪一笔账是怎么记的，什么内容，谁经办的，甚至原始凭证在几月份，都记得八九不离十。
2007年，农场场部居民开始集中办理房产证，有些房屋是自建房，有些是房改房，按规定一律要查到原始交费收据，复印后随同其他资料一并交房产科，审查合格后方能统一办证。这其中交费收据是最重要的凭据。新建房还好说，可房改房大多是上世纪八十年代、九十年代办理的，查找起来简直就是大海捞针。有些职工记不清什么年份、月份交的款，根本就没法查，来办事的职工急得像热锅上的蚂蚁。
老王相当镇静，慢慢询问情况，前后邻居是谁，早先都和谁在一个单位，几分钟的聊天过后，老王心里有数了，张三的在九二年查，大概八、九月份，李四的查九三年的账，十月份左右，还真灵，不出半个小时，办事的职工乐呵呵地拿着复印件走了。老王经常“教育”年轻同事：记不住事情那还能当个好会计？
1999年，兵团财务局要求，会计工作要实行电算化，要上财务软件。凭着对财务工作的热爱，凭着一颗永不服输的心，老王跟电脑较上了劲。那时初学电脑用的都是DOS操作系统，电脑启动、操作全是洋文。老王上学时就跟英文没缘份，这会儿又要跟这冤家打交道，您说头疼不头疼。没办法，工作需要，硬着头皮也得上。当年7月，老王去参加了兵团财校组织的会计电算化培训班，三个月下来，瘦了十几斤。功夫不负有心人，老王硬把这块硬骨头啃下来了，结业考试成绩优秀，电脑操作手到擒来。学习结束，老王回到农场，同事们就问，老王，别人外出学习几个月养得又白又胖、精神焕发，你怎么跟从战场上下来似的？老王倒也会调侃，谁让咱“水土不服”呢。
2010年兵团在各团场农牧连队开展公益性职工酬劳一事一议项目建设，老王所在的连队早就打算修建职工文体活动场地、卫生公厕、垃圾池、连队道路及绿化等设施。得知兵团的这项政策后，老王在第一时间就向连队职工作了宣传，积极协助连队领导做好项目公示、召开职工大会、上报材料等基础工作。这些项目由于涉及的金额和数量很小，不可能请正规的公司做项目预决算，老王就主动向农场建筑部门专业人士请教、学习，一段时间下来，她编制的工程预决算还真像那么回事，据说还相当专业。
作为全国1300多万会计人员中的一员，其实老王与会计这一行也没有什么特别的缘分，家中父母亲、兄弟姐妹没有一个当会计的，换句话说，也就没有什么会计的遗传基因。只是上高中时数学特别好，高中毕业后参加工作的那半年里帮助生产队里算帐，之后便干上了财会这一行，那时是上世纪七十年代，对会计的认识也是朦胧的，只是知道这一行要把账算清。
后来上了财会培训班，老王才知道数学和会计多么有缘，天天都和数字打交道，倒也乐在其中。老王的会计原学理特别棒，尤其喜欢打算盘。看老王打算盘真是一种享受。她用的是那种老式的木质算盘，打起来悦耳动听、铿锵有力。
上世纪九十年代初，我第一次去老王办公室结账，办公室只有老王一个人，正埋头复核报表。清脆悦耳的算盘珠声仿佛从一件古老的乐器中传出，节奏有力，从不间断。老王打算盘不用看算盘，一只手翻着会计资料，另一只手在算盘珠间上下翻飞，无论是5位数还是8位数，也不见算盘上有什么记号，但就是不会错。我看了有一二十分钟，老王愣是没发觉。电脑普及以后老王用算盘的机会少了，可那把古老的算盘仍舍不得丢。她说这算盘用惯了，真有感情了。没事的时候 老王也不忘拿出算盘擦一擦，拨弄几下，心里那叫一个美。老王常说，打不好算盘的会计算不上好会计。
随着房地产业的社会需求增大，及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，如何加强房地产税收征管，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。
目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类：一类是由于企业财务人员自身业务素质不高，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异理解有误，导致乱用会计科目，不计或少计收入，随意结转成本费用情况普遍，比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票，用支付营业税及附加、附征企业（个人）所得税的代价，就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如，房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长，收益主要集中在开发中后期的特点，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来账，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就此流失。
由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多、征管难度大，房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先，税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在：施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。第三，社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管，需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中，由于涉及部门众多，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，各部门管理程序不同，很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。
针对以上房地产行业税收征管中存在的问题，应采取以下措施，提前介入房地产业税收管理，减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作，如帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库，加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料，包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。 最后，房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查账检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。
一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题
1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题
税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。
现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。
2.开发项目装修合同和发票凭据的有效性难以确认
随着房地产市场的不断发展，精装修项目已经取代毛坯房成为销售的主体，而很多精装修项目都在2008年竣工后开始进入清算程序。依据相关文件的规定，土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，对于2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。管理员在实际审核的过程中发现，很多2008年以后竣工的精装修项目核定的单位成本已超过了文件规定的标准，对此管理员只能要求开发企业提供精装修的合同及发票，按照实际发生额据实扣除。目前房地产企业在工程发包过程中，往往都签订了建筑安装工程合同，企业也按照合同约定的价款计入成本，而最终的决算价与合同价可能产生较大的差异，这就需要管理员对合同价、决算价、工程款发票进行比对，因开发项目中精装修的名目繁多、种类复杂，涉及各类的分转包合同及材料发票等，又需要对房地产企业的所有合同和发票的真实性、合法性逐项逐笔的审核，占用大量的时间和精力。
3.房地产开发项目清算工作复杂
(1)需要复合型清算审核人才
房地产项目开发周期较长，很多项目采取分期开发或滚动开发的形式，所涉及的经济业务事项比较复杂，在计算土地增值税过程中，对项目的成本和费用扣除时不易分清负担的项目对象，企业很容易通过混淆项目，以达到重复扣除费用和多扣除费用的目的。在清算审核工作中需要有掌握房地产开发建设专业知识及财务成本核算知识的复合型人才，但目前基层税务所缺乏这样的人才。
(2)税务核查处于征管工作的被动地位
经调研，基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。
二、加强土地增值税清算管理工作的建议
1.完善项目信息的电子化查询功能
(1)在申报房地产开发企业营业税时，建议在企业客户端增加“项目名称”及“项目编号”的录入内容，便于明确各个项目的销售不动产收入，避免清算时不同项目收入混淆、重复扣税的情况发生。
(2)在企业财务人员上门申报土地增值税季度预缴税款的环节，建议通过核心征管系统录入土地增值税税款时，增加“项目名称”与“项目编号”内容，确保每个项目的预缴土增税税款数额都能在系统中明确查询。
(3)建议将“财产与行为税税源监控管理平台”与核心征管系统中的入库数据进行信息共享，建立房地产项目信息的共享机制。在土地增值税台账系统中加入营业税、契税等相关税种的管理，通过其他税种实时监控土地增值税的入库情况。
2.明确四项成本扣除标准
随着房地产市场的不断发展，新型建材及复合工艺不断涌现，对于土地增值税四项成本的扣除标准也需要进一步的明确和细化。应根据高、中、低档住宅及商业建筑的不同特点，逐年公布细化后的四项成本扣除标准，对特殊项目可以特别对待，出台扣除核算的补充标准，从而提高清算审核的可操作性。
【关键词】“互联网+”时代；住房公积金管理；查询服务；网上缴费服务；网上贷款自助服务
2015年3月5日，国务院总理在十二届全国人大三次会议上所作的政府工作报告首次提出，要“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展”。淘宝网、网上银行、支付宝、滴滴打车等诸如此类互联网与传统行业相结合的产业新形式，就是“互联网+”的产业模式，是对传统产业的升级，能够充分激发社会和市场的活力，是促进经济发展的新兴力量。
“互联网+”时代，为全国各地的公积金管理中心服务群众、造福社会提供了更加丰富的思路，笔者在此就“互联网+”时代住房公积金行业的管理与服务，谈一下个人的看法。
一、“互联网+住房公积金查询服务”，在深化管理的同时进一步提高公众对住房公积金的知情权和参与权
以“互联网+”为契机，紧紧围绕“惠民、为民、便民”的宗旨，各地公积金中心可加快短信平台、微信服务号、手机APP等平台项目建设，提供政策解读、新闻公告、业务指南、便民服务、信息查询等服务功能，实现职工实时查询单位是否及时缴纳了住房公积金、提取和贷款业务的办理条件、要件、流程、时限等内容。平台可设置“摇一摇”模块，职工可按需设定查询公积金余额及最近的公积金服务网点信息。这将拓宽公积金中心与缴存职工之间的互动服务渠道，进一步提高公众对住房公积金的知情权和参与权。
二、“互联网+单位网上缴存服务”，从源头上抓管理，最大限度地方便单位办业务，实现缴存实时办理
各地公积金中心可自主研发单位网上缴存服务系统，实现缴存单位足不出户即可利用网上营业厅办理各项住房公积金业务。该系统功能包括单位信息变更、汇补缴、缴存比例调整、公积金年度对账等，以及个人开户、封存/启封、基数调整、账户转移等多个模块，缴存单位在公积金中心办理数字证书后，可自主选择通过企业网银、签订委托扣款协议等方式，实现公积金汇补缴业务网上在线办理，具备缴存实时到账、自动对账、凭证自主打印等便捷功能，实现7×24小时全天候办理。
三、“互联网+电子影像档案管理服务”，实现无纸化办公，将住房公积金服务管理的环保、高效、重复利用落到实处
各地公积金中心通过自主研发电子影像档案系统，通过对纸质证明材料进行拍照转变为电子影像档案，使缴存职工在办理住房公积金各项业务时，只需提供资料原件，不再提供复印件。下次职工来办理相同资料的业务时，公积金中心可重复利用已经采集的电子影像档案，不再要求职工提供上述纸质证明材料。有了电子影像档案管理服务系统，各地公积金中心可实现资料事前图像实时采集、事中与业务流同步流转使用，最后归档管理的影像工作流同步，按不同类别对住房公积金缴存、提取、贷款、会计等资料进行信息化管理，进一步优化审批流程，缩短业务办结时间。实现电子影像档案的重复利用和无纸化办公，每年可为缴存职工节省大量的复印费，同时公积金管理中心也节省了纸质档案存储管理费用。
四、“互联网+住房公积金提取实时结算服务”，进一步提高资金到账时效性，通过管理促使职工缴存无忧、提取随时
各地公积金中心通过与各受托银行联合开发的资金结算平台，实现与受托银行的实时联网，以业务驱动结算，打通业务办理和实时结算最后一公里的瓶颈，职工提取资金可实时打入职工本人的联名卡账户中，进一步提高资金到账的时效性、安全性、便捷性。网上办理提取服务的功能模块主要有：（1）委托提取还贷服务：自动扣划公积金还贷，将还贷提取的操作权归还职工，进一步提高职工的参与感。一是可采取职工与公积金中心签订委托提取还贷协议，公积金中心每月通过内部转账方式自动扣划职工公积金还贷。二是职工可随意选择超过6～12个月以上的间隔从网上申请还贷提取，大大增加还贷提取的灵活性，不再受按年还贷提取间隔太长、按月还贷提取间隔太短等因素的影响。（2）租房提取服务：公积金中心与本地房地产信息系统联网，职工从网上申请租房提取，公积金中心可依据职工的身份证信息直接查询房产有无信息，没有房产的职工家庭可享受租房提取政策，通过与受托银行的直连支付将租房提取资金打入职工本人的联名卡账户中。（3）物业费提取服务：公积金中心在与本地房地产信息系统联网的基础上，职工从网上申请物业费提取，公积金中心可依据职工的身份证信息直接查询房产有无信息，有房产的职工家庭可享受物业费提取政策，通过与受托银行的直连支付将物业费提取资金打入职工本人的联名卡账户中。上述网上提取服务，方便职工提取，减轻职工贷款压力或支付房租、物业费的压力，免去了职工到公积金中心办理提取手续的繁琐，同时也有效缓解了公积金中心柜面的工作压力，有效提升了管理水平。
五、“互联网+网上贷款自助服务”，线上线下相结合，提高贷款申请受理审批时效
一、运用地理信息系统（GIS）的设想
地理信息系统 （Geographic Information System）
是由电子计算机网络系统所支撑的，对地理环境信息进行采集、存储、检索、分析和显示的综合性技术系统。地理信息系统技术为房产档案管理打开了一个崭新的管理视角，它不是单纯意义上计算机技术和测绘技术在房产管理中的运用，而是以GIS技术为基础构建房产信息化管理，并在房产档案的管理中加以灵活运用。 建立“以图查房，以图管档”的新型管理模式，将房屋测绘数据、楼盘信息与现有的房产档案信息数据进行一一对应。实现房产业务数据、房屋档案数据与房地产平面图之间相互关联的“图档一体化”管理，使房产登记管理及房产档案管理转为以图形管理为核心的模式。房产档案管理由原来的单一管理模式，转化为三维一体的综合管理方式，为不动产统一登记提供了新的思路。
实际工作中，房屋的交易与变更比较频繁，业务数据系统和档案信息系统要保证及时、同步的更新。如果相关的房屋信息没有及时更新，造成房屋基本信息不准确，会影响房屋的下一次交易。特别是拆除的房屋，如果信息与档案的脱节，导致审核人员无法确定该房屋的真实状态，就要进行实地查看，不仅给工作带来不必要的麻烦，还会降低案卷查全率。应用房产GIS数据整合，通过对房屋定位、楼盘表关联查询，可以很快地调出房屋的权属信息和自然状况，把每个房屋的坐标、权利属性、自然属性关联在一起，形成完整、准确、全面的房屋基本信息。
由于房产GIS技术将房屋图形系统、楼盘表数据与档案数据进行整合，只要房屋发生变更，系统就会将这三块数据同时更新，实现各业务模块信息数据的无缝对接，形成统一的信息管理模式，实物档案也能及时修改。就操作上看，在一个系统中可查询房屋的备案、登记、抵押、查封等各类信息和房屋交易状态，减少工作环节，提高效率，更有利于疑难问题的解决。引入GIS技术，还有利于各种档案信息的统计查询，为拆迁、住房保障等工作提供强大的基础数据。
二、建立三维虚拟档案库房管理系统设想
利用计算机技术，建立三维虚拟档案库房管理系统，实现数字档案和实物档案的一一对应管理，发挥数字档案与档案原件相互补充、有效管理的优势。南京市房产档案馆已存有房产档案超百万卷，有两个库房且不在同一个地方，近几年随着房地产市场的发展，房产档案的利用率不断增加，如何提高档案调阅的效率、更高效更便捷的找到档案是目前工作的一个重点。
南京市房产档案馆现有中央门和华侨路两个库房，中央门库房主要存放2004年以后分户立卷的档案，有100多万卷，华侨路库房主要存放2004年以前按幢立卷的档案和已拆除房屋的档案，也有几十万卷。存放档案的量之大，档案利用率之高，让库房管理工作变得越来越重要，同时有效改善库房管理工作模式、提高效率是亟待解决的问题。工作人员经常为找一份档案跑两个库房，既费时又费力。如果建立三维虚拟档案库房管理系统，在电脑虚拟库房内点击打开任意档案架，即可动态显示档案。系统会自动进行检测，提供导航图标（即索引），显示此档案所在的具置，引导工作人员打开档案柜，方便快捷地找到相应的查询内容，提取档案。并导入电子档案数据，提供显示和打印的服务功能，做到对实物档案和电子档案和综合、全面利用，可以大大提高工作效率。
三、房产档案数字化运用的新设想
实现档案数字化管理的基础上，可以利用业务数据与档案数据之间的关联，依托GIS开发房产档案的多样化查询。
1.各项房屋基本信息的查询
工作人员在GIS电子地图上指到某一幢房屋，就可获取该幢房屋的面积、层次、结构、建筑年代等基本信息，也可查到该幢房屋的户数、产权人和共有情况等产权基本信息。反之，也可以根据产权人的姓名、房屋坐落和房产证号等查询到对应的电子地图上某房屋的具置和周围配套设施等。
商品房还可以根据预售许可证号或商品房备案合同编号，查询楼盘的所在位置、预销售信息等。此外，还可以将房屋的限制状况，如法院查封、行政限制、拆迁冻结等信息进行绑定。工作人员只要进入电子地图管理系统，就可以获取该房屋的所有信息，提高档案的管理和利用效率。
［关键词］房产测绘；问题分析；改进方法
1 房产测绘工作内容
房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。
2 实例介绍
2．1 项目介绍
某项目二期23幢楼，为商用住宅楼房。
2．2 房产预测
根据设计施工图进行面积预算。楼层平面图如图1。
2．2. 1 首先将施工平面图导入房测之友，然后进行面积提取，分摊计算，生成房产分户平面图，出具房产预售测绘报告。根据计算，本幢楼总建筑面积为4 491． 44 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为167． 97 m2。本幢楼的公摊面积包括外墙、楼梯、电梯以及过道。
2．2. 2 针对房产测绘，在AutoCAD 绘图软件的基础上开发的房产面积测算应用软件。本系统主要包括10 个功能模块:
1) 综合模块。主要完成一些基本的新建、打开、关闭、保存、打印等基本操作。另外，在本模块中可进行房测之友和AutoCAD之间的菜单切换;
2) 工程模块。主要完成项目信息、幢信息、户室信息的录入:项目名称、项目类型、委托方信息、坐落、丘地号、幢号、房屋状况等基本信息; 还可以完成户室权属的处理和通过基本信息进行查找编辑工作;
3) 绘图工具模块。主要是一些基本点、直线、弧线及各种正多边形的绘图信息;
4) 图形编辑模块。提供房产测绘系统所需要的一些图形编辑功能，如图层控制、建筑信息提取、图形绘制等;
5) 图形面积模块。本模块如图1 所示，是在测绘完成的图形中提取各种面积线，以及对提好的面积线进行编辑修改，为后面的分摊计算打好基础;
6) 分摊计算模块。该模块是房产测绘的关键步骤，按照指定的分摊模型完成所有公用建筑面积的分摊计算，面积统计汇总、入库等，以保证正确的计算房产面积;
7) 测绘系统模块、工具模块和基础测绘模块。提供系统的功能介绍、使用说明、有关的公共面积分摊及计算说明以及全站仪数据导入编辑功能等。
2.3 房产实测
本幢楼建成后，对每一层进行了实地测量。将测绘数据导入房测之友，经过计算分析，出具房产销售实测报告。实测结果为:总建筑面积4 491． 58 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为168.11 m2。
3 房产测绘中存在的问题
（一）房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测绘市场发育不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。
（二）房产测量技术规范有待完善
1. 斜面结构房屋数据采集施测困难
根据GB/T 17986- 2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。
2. 特殊部位易产生误解
对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。
3. 建筑面积计算不尽合理
成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。
4. 从业人员素质有待提高
房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。
4 房产测绘不足的改进方法
（一）加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
（二）建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作
测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。
（三）结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。
如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
孩子出生后生活压力骤增
“现在想想，以前的我真是一人吃饱，全家不愁。可是2010年结婚，2011年生了孩子以后，我的生活完全变了样。太太怀孕后，我跟她说，给我3年缓冲期，让我来为你和孩子创造更好的生活条件。现在眼看着孩子都一周岁了，可是我好多事情还没完成。”
顾先生目前月收入约15000元，太太去年休完产假以后已经重新开始上班，月收入约5000元。
前几年，顾先生在老家安徽合肥曾购置了一套房产，目前市值约70万元，每月可获租金收入2500元。
顾先生和太太都在南京工作，孩子出生后，顾先生就把老丈人、丈母娘接到了南京一起生活，而且还带来一个远方表姐照顾全家人的生活起居。由于没有在南京买房，居住人口一下子增多，顾先生和太太不得不重新租了一套三室两厅的房子，月租金需付出4000元。
此外，目前全家6口人日常生活开销大约5000元。而太太是个爱消费的80后，每月购物等消费支出约要2000元。由于老丈人的身体不是很好，而且又离开了安徽当地的职工医院，家里的医疗保健费用每个月要达1200元左右。付给表姐的费用每月1800元。
算下来，顾先生一家每月结余约8500元。
年度性收支方面，顾先生年终奖不少，夫妇俩年终奖合计可以达到7万元，刚好支付保险费、探亲费用和年底购物费用。
中短期 理财 目标买车购房
“太太上个月刚领了驾驶证，我自己也打算这个月开始去学开车。今年我们打算先买一辆车，生活上方便点。初步打算买大众途观这类20多万元的SUV。”顾先生谈起自己的家庭计划。
“至于房子，我们肯定也是要买的。但如果要在南京买房，势必要买一套三室两厅的房子，因为结婚的时候，我就答应过太太，以后的日子，不管我们到哪里，都要带着她的父母，因为老丈人的身体不是很好。这样一来，南京的购房总价大约需要250万元，因此我们可能就需要出售合肥那套房子，这个工程量就有点大了，没法一蹴而就。打算在两年内买套学区房吧，同时也是为了儿子将来上学考虑。”
顾先生检视了一下自己的家庭资产状况，手上现金和活存约5万元，定期存款10万元，股票市值约40万元，合肥的房产约70万元，黄金饰品约2万元，总资产大约127万元。
打算给孩子买教育金保险
此外，顾先生最近还打算为孩子再买一份教育金保险，近几日尚在于人探讨中，预计年缴保费2万元左右。
购物车(0)