出卖人（甲方）： 身份证号码：
买受人（乙方）： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对__的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
六、违约责任1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向__区人民法院。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
买受人：__________（以下简称乙方）
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落__________市__________路__________号房屋__________间，建筑面积__________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面图一张）。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币__________万元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币__________万元；第二期在交付房屋之日，付人民币__________万元；第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订之日起__________天内将房屋腾空，连同原房屋所有权证等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人：
甲方：____________（签章）
乙方：_____________（签章）
内容提要: 现行 法律 和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的 农村 土地流转机制。
随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。
一、“小产权”房的法律框定与划分
“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。www..cOM它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
(一)建房行为不合法的“小产权”房
这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。
(二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房
这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《物权法》第30条。）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看， 75%发生在村民与城镇居民之间。参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》， 2008年12月7日，第8版。）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。
就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法‘小产权’房”，将后者叫做“合法‘小产权’房”。所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。
此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。
二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价
从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确
法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。
(一)从禁止到有限保护
目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。
随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革 发展 提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。
(二)对“08政策”和“12·4意见”的分析
1.对“08政策”的分析。“08政策”反映出一个非常重要的信号，即国家对“小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方面，延续了以往禁止建造“小产权”房的做法；另一方面，对因不清楚政策而购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护。由于该政策较为原则，尚无具体实施规范，故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。
首先，禁止建造的“小产权”房具体所指哪类房屋？我们认为，应当是针对违法“小产权”房，合法“小产权”房不属于禁止范畴。
其次，如何处理违法建造的“小产权”房？既然此类“小产权”房系违法建筑，就应当成为法律
制裁的对象。但此类房屋是拆除，还是办理其他补正手续使其合法，则应当根据法律、政策以及 经济 形势具体办理。
再次，如何理解“已经购买“小产权”房的消费者的合法权益予以保护”？第一，政策不能代替法律为合同效力问题做出安排，故政策不应成为认定“小产权”房买卖合同效力的根据；第二，这里所说的“保护”不能从合同效力角度理解，应属于公法意义中的不予行政处罚之意，即不予拆除和罚款等；第三，这种“保护”的含义还包括根据《物权法》关于占有的规定，对购买“小产权”房的消费者给予占有保护；第四，所谓“购买‘小产权’房的消费者”，既然没有对“消费者”的主体范围进行限定，应理解为包括城镇居民中购买“小产权”房的购房消费者在内的全部集体组织外的人员。
2.对“12·4意见”的分析。“12·4意见”所指“改变土地用途……的流转行为，要依法确认无效”，显然包含了法院对于“小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是，农民依法建造住宅房屋后转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住，这种行为是否属于“12·4意见”所说的改变土地用途的流转行为？答案是否定的。因为，土地是居住用地，房屋是住宅房屋。就用途而言，不会因居住主体的身份差异而“改变土地用途”。从“12·4意见”似乎可以得到某种法律信息，即无论将房屋卖给本集体组织成员，还是之外成员，乃至城镇居民，只要不属于“改变土地用途的流转行为”，其效力皆应得到认可。
3.综合分析。通过上述分析，虽然不能明确得出城镇居民购买“小产权”房有效的结论，但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于“守成”与“革新”之间，试图进行政策选择上的全面考量。如此，“12·4意见”与“08政策”如何对接成为关键。对此，第一，法院应当谨慎判断“小产权”房买卖合同的效力，综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性，交易客体的性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及“强制性规定”的具体含义和分类等，不宜轻率认定合同无效；第二，要依法保护购买“小产权”房的消费者对房屋的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且，“小产权”房在将来也有通过合法途径“转正”的可能性。一旦涉及“转正”，对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所以，法院对于占有应依法给予充分保护，《物权法》也对此提供了法律依据；第三，即使认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡；第四，对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件，如果购买“小产权”房的消费者不具备腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，容易引发不稳定因素的，应当求诸民法的公平正义原则，对合同效力不作无效认定；第五，政府部门有权对违法“小产权”房交易进行处罚，但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行，并保留当事人不服行政处罚而请求司法救济的途径。
(三)法律态度之评价
“小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘，处于合法与非法的博弈之中。在此过程中，不同职能部门的态度至关重要。他们的职能如何发挥，将直接决定“小产权”房及其买卖的未来。在立法机关比较谨慎的情况下，短期内试图通过法律的“立、改、废”给“小产权”房及其买卖交易一个明确“说法”似乎不太现实。于是，行政机关和司法机关显示出的态度更令人关注。
行政机关肩负保障社会成员安居的 政治 责任，但由于各种因素的制约，这方面做的并不到位。“小产权”房恰恰成为民间自发的可以弥补这个漏洞的方法之一。所以，只要“小产权”房的建造不违反规划、并经过审批，政府原则上不宜对其进行处罚。甚至在集体建设用地上，基于某种正当原因（例如，随着城市规模的扩大，很多城乡结合部的农村基本没有土地，但农村人口仍在增长，村民结婚盖房对于宅基地的刚性需求依然存在。为了解决这个难题，很多村就在有限的集体建设用地上集中建造多层住宅。每户农民在分得一套必要的住宅的同时，往往会多分到一些住房进行经营，用于缺乏土地耕种后生活的维系。对于这部分多出来的住房，农民既可以自住、出租，也可以出售，从中获取利益作为生活依靠。这种需求无可厚非，合情合理。）而违反土地用途建造住宅并出售的行为，政府也应充分考虑其中的正当原因而尽量不予介入。当“小产权”房买卖、使用发生纠纷时， 政府最好以调停人的身份从中协调，化解矛盾。只有当“小产权”房的建造占用耕地，严重违反土地法律政策之时，政府才应运用行政手段予以制裁。
与行政机关相比，法院是消极的。只有当事人因“小产权”房买卖发生纠纷并诉至法院，法院才对之进行审查。而法院一般只针对“小产权”房是否属于违法建筑、买卖合同是否有效、物权变动是否合法等问题进行认定。法院裁断案件只能依法进行，不能制造模糊地带，这从轰动一时的北京宋庄画家村案的判决结果就可得知。（2002年，画家李玉兰以4. 5万元的价格购买了北京宋庄镇辛店村村民马海涛的一套院落，后花费十几万元进行整修。但是，宅基地使用证无法“过户”，只在变更栏注明“房屋出售给李玉兰使用”。2006年底，马海涛要求原价收回住房遭到拒绝后，向法院提起诉讼，要求撤销合同、收回房屋。通州法院宋庄法庭一审判决房屋买卖协议无效，判令马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。李玉兰不服提出上诉，二审法院维持原判。）虽然当事人和社会都对法院寄予厚望，希望通过司法程序破除“小产权”房买卖限制的坚冰。但是，我国法院功能有限，想通过司法途径给“小产权”房交易一个合法“名分”是困难的。但在现实压力下，法院的消极态度也已逐渐改变。例如，北京市高级人民法院会议纪要认为，对城镇居民购买农村房屋合同应以认定无效为主，以有效为例外。判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的房屋买受人，且与国家政策相统一，但社会效果并不理想，也易引发不稳定因素。而且，出卖方因利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。[1]显然，在现实与理性之间，司法审判陷入两难：既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。
总之，上述情形说明“小产权”房的出现和交易一方面满足了某些社会正当需要，又在一定程度上危害了某种秩序而为法律和政策所否定，而这种秩序是否正当、是否足以构成禁止或限制“小产权”房交易的理由却一直为包括相关国家机关在内的社会各方面所怀疑。（事实上，国家关于宅基地使用权、集体建设用地使用权进入土地一级市场的试点很早就已经展开了。）正是因为目前的做法不甚合理，所以国家才出现对“小产权”房及其买卖的潜规则和显规则并存，看似矛盾、实则合理的态度。也正因如此，才更有必要从深层次破解这个难题。
三、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考
(一)“小产权”房买卖中的利益分析
从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。
在“小产权”房交易过程中，涉及的利益主体主要有：（参见“名家剖析“小产权”房现象———
(二)目标与效力认定
解决“小产权”房及其买卖问题，说到底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的让 农村 土地进入市场的制度问题，也是构建和谐社会需要解决的问题。这个目标是需要经过长期努力和探索才能达到的，但不能等到一切条件都具备了，再来解决当前的问题。所以，在处理“小产权”房及其买卖问题上，一方面要朝着城乡一体化的方向努力，另一方面也要兼顾城乡二元体制的现实，在现有的 法律 框架内进行适度探索与创新。
1.认定买卖行为有效的“小产权”房
(1)宅基地上建造的合法“小产权”房。如果房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体组织成员，认定合同有效已是通行做法，并无争议。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。（最高人民法院负责人在全国民事审判座谈会上曾谈到，我国现有的法律包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确的规定，因此就得适用国家的政策。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。对此，人民法院对由此产生的房屋和宅基地买卖合同纠纷一般是认定无效的。）我们认为，对于此类房屋买卖，因标的物合法，又系当事人真实意思表示，而依国家政策作为认定合同无效的依据从法律上又值得商榷，故此类合同应认定有效。主要理由如下：
第一，根据《合同法》第52条的规定，只有合同违反法律、行政法规的强制性规定，才能被认定为无效。但是，现行法律、行政法规并无宅基地“小产权”房出卖给城镇居民的合同无效之明确规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，取缔规定的作用在于对违法者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为在私法上的效力；效力规定着重违反行为之法律行为价值，故应否认其法律效力。[2]依此法理，很难得出城镇居民购买此类房屋无效的结论。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第14条规定：“合同法第52条第(5)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此可见，从法理、法律规定以及司法解释来看，都不能得出城镇居民购买宅基地“小产权”房无效的结论。
第二，根据《民法通则》第6条规定，法律对民事活动无明确规定的，应当遵守国家政策。目前关于“小产权”房买卖的国家政策只明确了禁止城镇居民购买“小产权”房，并未涉及买卖合同的效力。况且，决定合同效力属于法律的价值判断问题，只能由法律、行政法规作出安排，国家政策既不是强制性规定，也不是法律上的裁判规范，不应成为认定合同效力的依据。
第三，退一步讲，即便认定合同因违反国家政策而无效，也存在诸如购房者由城镇居民转为农村村民的情形，这样就会涉及合同效力补正问题。对此，可以考虑借鉴最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的做法，对买卖合同的效力进行补正，使之转化为有效合同，例如，买房人在诉讼前将户籍迁入本集体组织的；出卖人在诉讼前迁出本集体组织，成为城镇居民或者其他集体组织成员，且有居住条件的，这些情形就应当认定买卖合同有效。运用合同效力补正理论解决包括城镇居民在内的本集体组织之外成员购买“小产权”房的效力问题，既可以鼓励交易，保护当事人的合法权益，维护集体组织和农民的土地利益、社会保障利益，也是对诚信原则和社会秩序的维系。
总之，认定这类买卖合同的效力既要遵循法理，又要切实考虑当事人的生活现状，对一些实践中容易出现的影响合同效力的“变量”因素要特别注意。
(2)集体建设用地上建造的自住型“小产权”房。该类土地上存在自住型和销售型“小产权”房，其买卖合同效力应区别认定。对于自住型“小产权”房的买卖合同，原则上应认定为有效。例如，近几年有些地区，如天津推行的“宅基地换房”就是为满足集体建设用地的集约化需要，建造成片住宅楼用于本集体组织成员居住。这种房屋首先满足了村民集中居住、改善居住条件的需要，剩余部分再由村集体对外销售；或者，村民分得或者购得的房屋超过了自住需要，则对超过部分对外出售。对此，只要建房行为合法，对于出售自住之外的剩余房屋，无论买受人是否为本集体组织成员，买卖合同都不宜认定无效。当然，在规范制定和程序完善上，还需通过建立集体建设用地出让市场，在符合土地和建设规划的基础上，使本集体成员取得集体建设用地使用权这种用益物权，并原始取得其上房屋的事实所有权。此时，如果村民将房屋出卖给本集体组织之外的成员，在认定合同有效的前提下，买受人能否取得物权应依照《物权法》第31条的规定办理。
2.认定买卖行为无效的“小产权”房
(1)违法“小产权”房。买卖违法“小产权”房的合同由于标的物违法，合同应自始无效，房屋本身也应被行政机关强制拆除而不能得到补偿。只有在特殊情况下，这种“小产权”房才可能转为合法，即土地利用规划发生变更，原先违反土地利用规划的土地使用行为被变更后的土地规划纳入规划范围之内，并且符合建设规划。除此，还应具备如下要件：第一，房屋依然存在；第二，根据新的土地和建设规划补办各种手续，补缴各类税费；第三，对以往的违法用地行为承担相应的法律责任，例如缴纳罚款等。当这些要件都满足之后，违法“小产权”房才可转为合法，在此基础上实施的买卖行为可根据新的土地利用状况、土地性质、合同内容、法律规定等进行具体认定。
(2)集体建设用地上建造的销售型“小产权”房。这种“小产权”房是集体组织为了牟利而开发建造的，主要目的是对外销售，此类合同应当认定为无效。因为，对于集体建设用地的使用首先应当满足集体组织成员的住宅需求、公益事业需求和乡村集体 工业 需要。如果认定这种合同有效，不啻为变相鼓励集体组织卖地。在目前农村基层民主发育不健全、村委会普遍注重短期利益的状况下，这有可能使集体土地在短时期内遭到极大损害，危及农民根本利益。而且，各地近几年颁行的允许集体建设用地流转的地方法规也大多禁止此种行为，如《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第5条规定，“通过出让、转让和出租等方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品房开发建设和住宅建设。”
时下有种观点认为，奢侈享受型“小产权”房应当与普通消费型“小产权”房区别对待，前者的买卖合同应当认定无效，而对后者则给予更多同情。这种认识偏离了法律判断标准，在不区分房屋具体性质与法律状态、买卖关系内容以及法律具体规定的情况下，单纯以房屋面积、价值和使用者身份来决定法律态度是违背法治精神和法律原意的。所以，无论是买卖奢侈享受型“小产权”房，还是普通消费型“小产权”房，其买卖合同是否有效均应按照上述规则处理。
四、“小产权”房登记问题的解决
根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定，“小产权”房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。我国的登记机构属于行政机关，必须执行国务院的决定，而国务院对“小产权”房的建设持禁止态度，对“小产权”房的买卖又限制较严，故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为“小产权”房办理物权变更登记。于是，有可能出现买房人持有效的买卖合同，但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况。
破解这个问题的前提是明晰“小产权”房买卖合同有效产生的实际作用或法律效果。我们认为，其法律效果在于：第一，“小产权”房在民法范畴内属于可流通财产，不存在客体违法问题；第二，买方占有使用房屋是合法的，属于有权占有；第三，如果已经交付，卖方再以所有权未变更为由要求返还房屋，则因其不符合关于物权请求权的规定，其主张无法得到支持。
在此基础上，如果确实不能办理房屋所有权变更登记，可寻求债权法上的解决方案，即在宅基地(或集体建设用地)所有权之上成立法定租赁权。租赁权既可基于合同发生(意定租赁)，还可基于法律规定发生(法定租赁)。所谓“法定”，是非出于买卖双方的自由意思，而基于法律的直接规定当然发生的结果。例如，日本《假登记担保契约法》第10条(法定借地权)规定：“土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，于基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。”我国 台湾 地区“民法”债编1999年修订后，增订的第425条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。众所周知，物权法并不能解决所有财富的拥有问题。房屋虽被买走，但宅基地(或集体建设用地)使用权却不能随房走，这样就不能适用《物权法》解决城镇居民购买“小产权”房的物权登记问题。此时，买受人不必非依赖物权登记保障自己的房屋权利，还可依靠债权法中的“法定租赁权”来解决其合法占有房屋的法权状态。这样，在同一块土地上成立三种权利：宅基地(或集体建设用地)所有权、宅基地(或集体建设用地)使用权、宅基地(或集体建设用地)法定租赁权。前两种法权为物权，第三种为债权。买受人能办理物权登记之场合，通过登记取得房屋所有权和宅基地(或集体建设用地)使用权；不能办理登记之场合，与土地所有人(即集体组织)之间成立宅基地(或集体建设用地)租赁关系，由买受人定期支付租金，且租赁期限可由法律明确规定，不受最长20年租期限制。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地(或集体建设用地)及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定，更是对诚信原则的遵守。
结语
解决“小产权”房的方案很多，不必非在标的物是否合法、买卖合同是否有效、能否办理物权登记等纯法律问题上绕圈子，还可以考虑对“小产权”房的其他变通处理方案。例如，将这些房屋变成 经济 适用住房或者廉租房，用于当地社会保障，也省去了补交相关税费的麻烦；或者将这些房屋用作政策性租赁房由政府定价，交给农民组织管理。（例如，《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行规定》第20条规定：“集体建设用地可以用于工业、商业、 旅游 业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋。”）这样可以合理降低土地补偿费用，用租金作为农民稳定的长期收益，以解决土地被占用之后的农民就业与长期收入保障问题。
城乡一体化是我国经济社会 发展 的必然趋势，农村土地进入市场流通是其土地财产属性的 自然 回归。我们应当顺应这个趋势，在逐步放开“小产权”房流转的同时，积极制定配套措施来预防由此可能带来的一系列问题。
注释:
【关键词】小产权房买卖；法律争议；建议
1 小产权房买卖概述
1.1 何谓小产权房
“小产权房”指的就是在农村集体土地上建设开发的，出售给城镇居民的商品性房屋。因此，小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。①
1.2 小产权房买卖的特征及法律规定
从小产权房的定义可知，只要是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律保护的。存在争议的只是小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形下，其交易效力的问题。
1.2.1 小产权房及其买卖体现出下列特征
1）小产权房出售主体是农民个人和农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡（镇）政府作为出售者。
2）小产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。
3）小产权房的购买者无法取得房产管理部门颁发的产权证书确权，仅有乡镇政府或者村委会制作的无法律效力的产权证书，也就是说，其产权无法得到法律有效保护。
4）小产权房的流通受到限制。由于小产权房无法取得房产证，因此无法进行二次交易，也无法办理转让、抵押手续，一般只能在原农民集体内部流转。
1.2.2 关于小产权房问题的现有法律规定
我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。按照《物权法》第151条、第153条规定，小产权房应当适用土地管理法等法律。《土地管理法》第63条则是明确禁止小产权房的买卖。
2 小产权房买卖中存在的现实突出法律争议问题
依现行法律，小产权房买卖一旦发生纠纷，合同应被认定无效，农民可收回房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国。
被告于2002年7月在北京宋庄辛店村与原告签订了一份买卖合同，原告将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了被告，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，原告起诉至法院，要求确认双方协议无效及返还房屋。通州法院经审理后认为被告是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决房屋买卖合同无效，责令被告在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，原告要给付被告夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，被告必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于原告反悔，被告可另行主张赔偿。2008年1月，被告依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告原告按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，被告作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人原告赔偿买房被告经济损失185290元，约占房屋市值的70%。
根据我国《土地管理法》第43条第1款规定，使用农民集体土地的情形有四种，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业。并且，兴办乡镇企业和村民建设住宅，只允许使用本农民集体组织集体所有的土地。因此，宅基地使用权一般只可以由本农民集体组织成员所享有这一点也是上述农房买卖案判决的主要理由。②
根据《物权法》第9条规定，房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。因此，村集体或乡
政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。②
可见，现今小产权房买卖中的法律争议问题主要集中在集体土地相关权利流转问题、小产权房买卖的法律效力问题。
3 构建小产权房买卖具体法律制度的相关建议
笔者认为应当将小产权房买卖合法化，但是应有一定的限制，从而更好地维护各方利益，促进资源的优化配置。
3.1 落实限购政策
对已经有住房的人进行限购，防止人们买房的投机心理。这样就能避免有钱人与穷人争房产资源，实现“居者有其屋”的蓝图。具体而言，可以设置一些限制条件，譬如禁止有一套以上住房的人进行小产权房的买卖；城市居民购买小产权房，必须居住满10年之后，方可转卖等。
3.2 小产权房不得损害集体、国家利益
小产权房必须是在农民依法享有的用作建设用地的土地之上建造而成，决不能侵占耕地，严格掌控18亿亩耕地红线，防止损害集体经济组织利益与国家利益的现象发生。
同时，对小产权房必须规范管理，严格监管小产权房的的登记管理制度，对其买卖征收一定额度的税收。
4 结论
综上所述，我国房地产市场在国民经济中占有重要地位，房地产领域的相关法律法规尚不完善，“小产权”房问题折射出一些制度性及深层次的社会矛盾和利益冲突。小产权房问题既涉及到集体建设用地的改革，又关系到诸多群体的切身利益；既事关历史遗留问题，又影响制度发展趋势，所以其解决路径的选择意义重大。
注释：
①石星.小产权房面临的法律困境及路径选择研究：基于统筹城乡一体化发展的视角[j].内蒙古农业大学学报，2010（4）.
关键词：小产权房；法律政策；小产权房买卖
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1002-3933(2009)08-0130-04
引言
房屋产权本无大小之分，如果从法律上来评价小产权房，小产权房就是无产权房。小产权房并非一个严格的法律术语，而是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建立的房屋和在集体土地上建立的房屋，是一种社会现象而已。简要概述之，国家发产权证的叫大产权，如开发商在办理合法的立项开发手续、土地出让手续等并按规定上缴国家土地出让金和使用税(费)后，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，甚至没有任何证书而只有当事人交易的一纸合同。
近几年，随着商品房价的大幅涨价，小产权房不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反有愈演愈烈的趋势。不少学者都在呼吁要从法律上赋予小产权房平等的权利，但是中央政府却一直裹足不前，而这种权利的模糊更使得农民与购房者权益皆无法获得有效保护，滋生了大量冲突，无论是各级政府还是司法实践都难以做出折中的妥协处理策略，而现有的法律政策规定与法院判决更受到学者的强烈批判，这就需要我们讨论小产权房究竟可否入市流转?法院应如何处理与小产权房相关的纠纷。
一、小产权房的尴尬现状与司法困境
相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜得多，这也正是购房者宁愿冒其权利缺乏法律保护也要购买的重要原因。但由于小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户。
由于小产权房权利本身的不清楚、不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地(房屋)大幅度增值的背景下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋。这也使得小产权房纠纷成为全国性的司法难题。不少法院都受理过“小产权房”，一般都是判决合同无效、原房主收回房产。比如2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国，但也发生了不少纠纷。在媒介所普遍关注的李玉兰和村民马海涛的房屋买卖纠纷中，李玉兰于2002年7月在北京宋庄辛店村与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。通州法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，马海涛要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。2008年1月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济朴偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70％。
法院的判决是否合适笔者暂不评价，此案例中各级法院虽然都普遍认定合同无效，但实际上都倾向于保护购房者的权利。比如，北京二中院认为造成合同无效的理由在于农民反悔，但合同无效是自一开始就无效，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院一方面不想与政府政策发生冲突，另一方面又似乎认为应当保护购房者的权益，而做出折中的判决。但是该判决明显存在法律上的漏洞，也有损于法律的统一与权威。
上述案例是单个农民将原有农村房屋出售后，因为房价变化或者政府拆迁等一方可能违约。而违约方既可能是售房人，也可能是购房者。法院审理该类案件的焦点在于小产权房买卖协议是否有效这一问题之上。但这类案件还不是争议更多、也更普遍的小产权房纠纷。由集体经济组织修建出售的小产权存有更多争议，因为其涉及的权利主体更多，包括集体经济组织与购房者、农民与集体经济组织、集体经济组织与地方政府等等之间都可能发生争议。不少政府都严格限制小产权房，对已修建的小产权房甚至进行摧毁。比如2001年，王府家庭农场二期因“土地占用耕地”而被违法公示，建筑面积约3万平方米的174栋别墅二期工程被当即拆除。在这类案件里面，购房者与地方政府之间、集体经济组织与地方政府之间都存在异常尖锐的矛盾，各级法院很难处理这些争议。
此外，集体经济组织内部矛盾也一直不断，特别是在收益分配与民主决策等问题上存在不少问题。有学者对各地实践的研究发现，集体经济组织内部的权益分配是最为棘手的问题。尽管集体经济组织从小产权房流转中获得巨额收益，但村民所获不多，一些村民在丢失宅基地和责任田后，除得到了或大或小的筒子楼外，所得无几。
这些案件至少反映了以下信息，首先，由于小产权房买卖缺乏法律依据，法院判决也无法给购房者以充分的法律保护；其次，从事后看，农民当时做出小产权房买卖的决策是不理性的，农民很容易反悔，这也从另外一个角度表明在小产权房合法化以后如何确保村民利益是非常重要的问题；再次，小产权房买卖中牵涉到集体经济组织、农民、购房者、地方政府等主体的利益，如何协调各个权利主体的利益。如何使农民能从小产权房买卖中获得更好的利益是非常关键的问题。而这些问题并不是仅仅通过承认小产权房买卖合同有效就可以解决，而需要一系列相关配套制度的完善。
二、小产权房的“合法”之争与法律症结
政府禁止小产权房买卖的理由在于，首先，保护耕地持有量及粮食安全；其次，防止土地兼并与社会动荡；再次，保护农民不受房地产商的剥削。与国家政府政策明确禁止相反，不少专家学者以及媒体都要求小产权房能够合法化，他们反驳了禁止小产权房的观点，首先，“法无禁止则为许可”，如果没有禁止郊区农民建房售房的法律条款，就不应当认为是禁止的；其次，粮食安全与耕地占有量无关；再次，小产权房合法化可以增加农民收益。
小产权房是否应当合法化不仅是媒介、学术争议，同样也是立法上的争议。在《物权法》起草过程中，这种争议也存在过。起草过程中，曾围绕集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地一级市场自由流转、国家垄断土地交易一级市场是否有正当性等问题，出现了重大的意见分歧。最后由于分歧过大，才不得不按照现有模式进行了授权立法。
《物权法》第13章第153条没有对集体建设用地流转进行直接规定，而是规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”许多学者认为《宪法》、《物权法》并没有限制集体土地流转，也未限制小产权房。但是《土地管理法》第43条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《土地管理法》第63条进而规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果在集体土地上进行的话，在有三个例外的规定：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。《土地管理法》严格限制了集体建设用地的使用，集体经济组织要想专门修建小产权房在现有法律框架下确实存有障碍。但是对农民个人在宅基地上修建的房屋进行出售的行为是否需要限制，现有法律并未有明确规定。
严格限制小产权房买卖的规定出现在国务院的相关规定中，特别是1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为“小产权房”。2007年，建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，这当然包括小产权房买卖。而在2007年12月11日，国务院召开的国务院常务会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。尽管不少学者对2008年十七届三中全会在土地制度上的改革寄予厚望，但是这次会议也没有完全放开，而仅说明，城镇规划范围外的非公益性建设项目，农民可“参与开发经营”，而经营性的集体建设用地可进入“城乡统一的建设用地市场”交易。这已为未来的土地制度改革埋下了伏笔。但是十七届三中全会后不久，国务院有关负责人再次强调，小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
现行法律确实限制了在集体建设用地上不能修建小产权房，但是小产权房买卖行为本身的效力并未有法律明确规定无效。现有法律政策禁止小产权房买卖的规定出现在国务院制定的文件之中，但是从法律上讲并非意味着小产权房买卖行为本身的无效。政府应当是通过惩处小产权房修建者而非否认小产权房买卖行为的合法性来规制集体土地的使用，但是正如前面所提到的，不少政府部门以及法院都简单地将小产权房买卖协议认定为无效。
三、小产权房及房屋买卖合同的处理路径
小产权房合同纠纷中房屋买卖合同的效力认定应当以现有法律为依据。按照《合同法》规定，只有法律才能规定合同无效的情形，现有法律普遍认定小产权房买卖合同无效是缺乏法律依据的。当然，由于小产权房本身更多是一个政治问题，要指望法院从确认小产权房买卖合同合法有效来推动土地制度变迁并不现实。小产权房本身的处理已经不是一个单纯的法律问题，而需要我们从更加务实的、细致的角度进行处理和妥协。
1 集体土地使用需要进行限制，但小产权房买卖行为却是有效的
从法律上讲，政府禁止小产权房买卖是有法律依据的，主要包括《土地管理法》第43条、63条；而我国也是一个人多地少，人均耕地持有量非常少的国家，因此保护耕地是必须。但是，小产权房流转与耕地破坏并无必然联系，如果农民将已有宅基地、已有房屋用于流转并不影响到耕地保护；同时，现有的法律安排并不一定就合理，从长期看，法律是可以修订的。基于这些理由，从长期看，小产权房应当可以流转。
就算小产权房不符合法律规定，但合同效力具有相对性，农民未按照法律要求的审批、许可程序在集体土地上修建建筑物确实是违法行为，应当给予惩处。但是这并不影响小产权房买卖行为的效力，房屋买卖具有相对独立性，在无法律明确禁止下应当认定为合法。
2 已经建成的、出售的：补缴土地出让金等税费
尽管现有法律政策禁止小产权房买卖，但小产权房已经建成的事实并不能简单通过拆除进行解决，尽管这些房屋不符合土地利用、建设规划，也没有上缴土地出让金等税费，但这些都已经是社会存量财富，而且不少小产权房已经出售，住满了居民，强行拆除势必影响稳定。笔者认为，应当认可这些小产权房占有的合法性，但是需要补缴土地出让金等税费。当然，谁支付土地出让金等税费、以及这些税费是否收得回来同样牵涉到大量细致的问题。
3 逐步允许流转
对农民单独拥有的农村住房以及集体经济组织盘活农村宅基地后修建的“小产权房”应当逐步运行流转，其方式可逐渐从租过渡到卖，从补缴土地出让金等税费过渡到政府收取资源税。笔者之所以建议事先推行小产权房出租的原因在于，首先，这可以作为政府廉租房的一种补充制度；其次，更重要的理由在于，当小产权房市场尚不规范的情形下，为避免由于购房者、售房者在买卖决策时考虑之不充分以及分散市场风险，以租代售不失为一种折中；再次，由于农民的承包权是有年限的，如果允许所有权买卖(永久性出售)会要求我国土地制度的根本性变化。
4 严谨滥占耕地
正如有学者所说，“土地私有化不能遏制土地流失”，与那些声称耕地保护与粮食安全无关的论点相反，笔者认为，耕地保护政策是必须尊重的政策，我们需要“在立法取向上采取耕地保护和土地利用兼顾的具体制度”；更何况，在城乡二元体制下，“土地对于中国农民而言除了生存权以外，还承载着发展和社会保障方面的功能”。因此，那些破坏耕地修建小产权房的违法行为应当坚决禁止，而对于已经滥占耕地修建房屋的，如果能够退耕的应当退耕，不能退耕的在补缴所有税费的基础上再进行处罚。而对建设用地指标内的农用地转换只有在实现占补平衡等前提性条件后可以流转。
5 不符合土地规划的小产权房应认定为违章建筑
包括发达国家在内，土地或多或少有限制，而土地规划是最主要的手段之一。政府应当将土地规划与建设用地指标相结合对城市建设、土地使用等进行规划。而不符合土地规划的小产权房，属于违章建筑，原则上应该拆除。
出卖人：
买受人：
北京市建设委员会
北京市工商行政管理局
二OO七年十二月修订
说 明
1、本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。
2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
5、通过房地产经纪机构提供居间或服务达成交易的，所签订的《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》应当作为本合同的附件；通过设立"专用账户"的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》也应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。
北京市存量房屋买卖合同
出卖人：___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________
【身份证】【护照】【 】：_________________________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
共有权人：_________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
【法定人】【委托人】：__________________ 国籍：___________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
买受人：___________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性别：______________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
【法定人】【委托人】：_________________ 国籍：_____________
【身份证】【护照】【 】：_________________________________________
通讯地址：_________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元_________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。
（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【 】：__________________.
该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
第二条 房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：________________________,共有权证证号为：_______________________,填发单位为：________________________.
房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。
（二）土地使用状况
该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【 】方式获得。土地使用权证号为：________________________,填发单位为：_________________________.
（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形。
1、商品房；
2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________ ）；
3、向社会公开销售的经济适用住房；
4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；
5、其他房屋。
（四）该房屋的抵押情况为：___________.
1、该房屋未设定抵押；
2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________,抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________.
该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。
（五）该房屋的租赁情况为：___________.
1、出卖人未将该房屋出租。
2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。
关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。
第三条 出卖人与买受人通过下列第____、____、____种方式达成交易（可多选）。
1、出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：__________________________,备案证明编号：___________________________,房地产经纪执业人员姓名：________________,资格证书编号：________________________ ）；
2、出卖人委托房地产经纪机构达成交易（房地产经纪机构名称：_____________________________,备案证明编号：___________________________,房地产经纪执业人员姓名：________________,资格证书编号：____________________ ）；
3、买受人委托房地产经纪机构达成交易（房地产经纪机构名称：________________________,备案证明编号：___________________________,房地产经纪执业人员姓名：________________,资格证书编号：____________________ ）。
《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》见附件四。
第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式
（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。
该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。
（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。
1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。
2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。
（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 （小写），
（大写，不高于成交价格的20%），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。
（2）买受人应将房价款人民币___________元（小写），____________________元整（大写）存入双方共同委托的___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称"专用账户",定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________.买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
（三）关于贷款的约定
买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：
（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；
（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；
（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。
第五条 房屋产权及具体状况的承诺
出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。
出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【 】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。
第六条 房屋的交付
出卖人应当在 （约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：
1、 出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体
情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；
2、 买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；
3、移交该房屋房门钥匙；
4、_____________________________________________________ ;
5、______________________________________________________ ;
6、_____________________________________________________ .
第七条 违约责任
（一）逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。
1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。
（1）逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。
2、_____________________________________________________ .
（二）逾期付款责任
买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。
1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
2、_____________________________________________________ .
第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。
第九条 税、费相关规定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。
本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。
第十条 权属转移登记
（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。
1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起________日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。
2、_____________________________________________________ .
（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。
______________________________________ .
第十一条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。
上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。
第十二条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。
（一）依法向房屋所在地人民法院；
（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。
第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。
出卖人（签章）： 买受人（签章）：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托人】（签章）： 【委托人】（签章）：
签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日
签订地点： 签订地点：
附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况
（一）房屋附属设施设备：
1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】【 】：___________
2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】【 】：____________
3、供燃气：【天燃气】【煤气】【 】：_________________________________
4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】【 】：_________________
5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】【 】：_________________
6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】【 】：_________________
7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】【 】：_________________
8、电话：【外线号码_________________】【内线号码_________________】【 】：_________________
9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】【 】：_________________
10、其他：
（二）房屋家具、电器、用品情况
1、 双人床：
2、 单人床：
3、 床头柜：
4、 梳妆台：
5、 衣柜：
6、 书柜：
7、 写字台：
8、 沙发：
9、 茶几：
10、椅子：
11、餐桌：
12、电视柜：
13、电视：
14、冰箱：
15、洗衣机：
16、热水器：
17、空调：
18、燃气灶：
19、排油烟机：
20、饮水机：
21、电话机：
22、吸尘器：
23、其他：
（三）房屋配套物品
1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【 】【 】；
2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；
3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；
4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL（上网）交费凭证】；
5、 .
（四）装修装饰情况
（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定
（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】【 】
附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见
附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定
附件四 《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》
附件五 付款方式及期限的具体约定
附件六 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》
附件七 买卖双方承担税费的具体约定
1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】【 】。
描述二手房买卖合同范本
甲方(卖方)：___________乙方(买方)：广州市超易信息科技有限公司
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一) 座落于广州市________,建筑面积________平方米;
(二) 房屋有关证明见附件; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他 具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条 该房屋房价款为人民币___________元正， ￥___________，由乙方在签订本合同时一次性付给甲方。
第四条 甲、乙双方定于乙方交付房款后正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
第五条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载， 但依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方。
第六条 该房屋土地使用权的变更手续可办理时，甲方应协助乙方办理(补地价有关手续);在条件允许下，甲方应协助乙方办理房屋的有关转名手续。
第七条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日转移之日起转移给乙方。
第八条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、 有线电视、通讯等相关杂费，由甲方支付，交付后由乙方自行承担。
第九条 本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充 条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均 为本契约不可分割的部分。
第十条 本契约自甲乙双方签订之日起生效。
第十一条 甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应 协商解决。协商不成的，提交______市仲裁委员会仲裁。
第十二条 本契约一式贰份。其中甲方留执壹份，乙方留执壹份。
第十三条 甲、乙双方约定补充条款如下:
____________________________________________
甲方(签章)：___________身份证号码：___________
乙方(签章)：___________身份证号码：___________
签约人：___________联系电话：___________
签约人：___________联系电话：___________
证明人(签章)：___________签约日期：___________
有关二手房买卖合同范本
甲方(出卖人)：______ _ 身份证件号码：___ ___ _
乙方(买受人)：______ _ 身份证件号码：___ ___ _
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于____________，建筑面积为___平方米;套内建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 _____ _ 平方米;
(二)出售房屋的权证证号为;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条 计价方式与价款
按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币 元整;房价款的支付方式、支付时间为：
乙方在 年 月 日前付给甲方定金(人民币)，(大写) 元，(小写) 元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
上述定金在乙方后一次付款时充抵房款。
第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：
期：在 年 月 日，付人民币 万元;
第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款 万元。 ;
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元。
每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条
1、甲、乙双方定于 年 月 日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在 前将其于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任。
第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起 日内到房地产主管部门办理过户手续。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地 金;双方约定，该费用由甲方承担乙方承担 .
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲、乙双方按国家规定各自承担。
第八条 甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
第九条 乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。
第十条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权按的转移时间。
第十一条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。
第十五条 本合同一式 __ 份。其中甲方留执 __ 份，乙方留执 __ 份，为申请房屋权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
第十六条 本合同自甲乙双方签订之日自__ 之日起生效。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
地 址： 地址：
现住址： 现住址：
联系电话： 联系电话：
签约日期： 签约日期：
描述二手房买卖合同范文
卖方：
姓名：____________________________ 国籍/地区：_________________
身份证/护照号码：_________________ 联系电话：_________________
通讯地址：________________________ 邮政编码：_________________
买方：
姓名：_______________________________ 国籍/地区：_____________________
身份证/护照号码：____________________ 邮政编码：_____________________
通讯地址：___________________________ 联系电话：_____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州经济特区房地产转让条例》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：
第一条 转让标的
卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：____________________________________。
房地产证号为：______________________。房地产用途为：______________________。
登记建筑面积为：_______________平方米。套内建筑面积为：______________平方米。
该房地产土地使用权年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。该房地产于______年_____月竣工。
目前该房地产物业管理公司为______________________，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币：__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。
第二条 房地产产权现状
该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。
第三条 房地产租约现状
该房地产所附租约现状为：
1、该房地产没有租约;
2、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号:_________,月租金___________元整(小写_________)，租期自______年____月____日至______年____月____日]。卖方须于签署《广州市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第_____种方式处置租赁合同(只能选择其中一种)：
①该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于__________________前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方，买方自____________________时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。
②卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。”
第四条 附着于该房地产之上的户口
该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起___日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之_____向买方支付违约金。
第五条 转让价款
该房地产转让总价款为人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。该转让价款不含税费。
第六条 交易定金
该房地产交易定金为人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。买方同意按以下方式支付：
本合同签订时，向卖方支付定金人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。
本合同签订后________日内，向卖方支付定金余额人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)。
上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款，但另有约定的除外。
第七条 交房保证金
为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币：__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：_____元)作为交房保证金(不超过交易总价款的2%)。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第_____种：
1、交由居间方托管;
2、其它：_____________________________________________________________________________________________。
第八条 付款方式
买方所支付款项(包括定金、购房款)，除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。
买方按下列第_____种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)：
1、一次性付款
买方须于_____年_____月_____日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
2、买方向银行抵押付款
(1)买方须于_____年_____月_____日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币：__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)至买卖双方约定的银行第三方监管账户;
(2)买方须于_____年_____月_____日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;
(3)银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定按以下第____种方式处理：
1、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。
2、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付______________等所有款项。
3、买卖双方约定的其他付款方式：___________________________________________________________。
上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。
第九条 买方逾期付款的违约责任
买方逾期付款的(因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外)，卖方有权要求买方按下列第_____种(只能选择其中一种)方式承担违约责任：
1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。
2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之____的违约金。
第十条 税费承担
按有关规定，卖方需付税费：(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费。(9)提前还款短期贷款利息;(10)提前还款罚息。
买方需付税费：(11)印花税;(12)契税;(13)产权登记费;(14)房地产交易服务费;(15)《房地产证》贴花;(16)抵押登记费;(17)借款(抵押)合同公证费;(18)授权委托公证费。
其他费用：(19)权籍调查费;(20)房地产买卖合同公证费;(21)评估费;(22)律师费;(23)保险费;(24)其他______________________________(以实际发生的税费为准)。
经双方协商，其中：
上述______________________________项由卖方支付。
上述______________________________项由买方支付。
本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，按以下第___方式处理：
1、 由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。
2、 买卖双方同意由_____方缴纳。
3、其他：买方支付：______________%;
卖方支付：______________%。
以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。
任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。
第十一条 房地产交付
卖方应当于_____________________________________将该房地产交付买方，并履行下列手续：
1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;
2、交付该房地产钥匙;
3、______________________________________________________________________________。
第十二条 延迟交房的违约责任
除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。
第十三条 附随债务的处理
卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、_________等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。
第十四条 产权转移登记
买卖双方须在签订本合同___日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。
在收文回执载明的回复日期届满之日起_____日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。
该房地产证由买方领取。
买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后____个工作日内须办理抵押登记手续。
第十五条 其他违约责任
任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。
第十六条 不可抗力
因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起_____日内向另一方提供证明。
第十七条 本合同与其他文件的冲突解决
买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。
第十八条 合同附件
本合同共有附件_____份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。
第十九条 法律适用与纠纷解决
因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第_____种方式解决：
1、向广州仲裁委员会申请仲裁;
2、向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁;
3、向人民法院起诉。
第二十条 合同数量及持有
本合同一式_____份，卖方_____份，买方_____份，其他交有关部门，均具同等法律效力。
第二十一条 送达
当事人所填写确认的通讯地址即为送达地址。
第二十二条 合同生效
本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效。
卖方(签章)： 买方(签章)：
论文摘要 在司法实践中，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力甚有争论，出现“无效论”、“未生效论”与“有效论”的不同论调。对于“无效论”、“未生效论”所援引的《房地产法》及《合同法》的有关规定，笔者以为值得商榷，不应成为认定无效或未生效的法律依据。司法实践中，应采取“有效论”处理纠纷更为妥当。
论文关键词 划拨土地上房屋买卖合同 法律效力 强制性规定 社会公共利益
一、 问题的提出
（一）案例一
2004年2月24日，武某所在单位在划拨土地上建集资房，武某遂与小玲签订房屋购置转让协议，约定以四万元价格将其所有的集资房购置权转让给小玲，武某配合小玲办理相关手续，所产生的各类费用由小玲承担。双方协议签定后，小玲按期一次性支付给武某4万元，同时，小玲又以武某的名义先后两次分别交纳了房款和办证费，合计10万余元。2010年11月，武某自行交纳了该房尾款3万余元后领取了该集资房屋钥匙。同年12月7日，小玲向法院起诉，要求武某履行房屋购置协议，并配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。武某则辩称该房屋为单位的福利集资房，属于《城市房地产管理法》（以下简称“房地产法”）禁止买卖的房产，因此房屋购置转让协议无效，请求驳回诉讼请求。法庭审理后认为，虽然双方出于自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但集资房本身属于福利性质，且为划拨土地上所建房屋，转让协议违反国家强制性规定，因此应当属于无效合同，最后判决驳回诉讼请求。
（二）案例二
2011年5月，曹某与崔某签订了《房地产买卖合同》一份，约定崔某将其位于南通市花行桥新村的一处房产出售给曹某，总售价为41.8万元，先预付定金人民币2万元，余款在交钥匙付清。在中介见证下，约定由曹某负担将划拨土地转为出让土地。合同签订后，曹某当日支付2万元定金。后曹某反悔，不愿继续履行合同，遂以买卖合同无效为由向法院提起诉讼，要求崔某返还定金，而崔某则要求继续履行合同。法院审理后认为，双方签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人仅需缴纳相应的争议土地的出让金后即可办理过户手续，故对曹某诉称合同无效的主张，法院不予支持。
自2007年起，由于全国房价的大幅上涨，划拨土地上房屋买卖合同纠纷日益增多，出现大量出卖人反悔的案例，但随着房产调控日益趋近且未见松动，三线城市房价出现大幅下滑，则涌现出许多买受人反悔的案例。上述两案即为此种情况，然而，值得深思的是，同样属于划拨土地上房屋买卖合同的案例却出现截然不同的判决结果，笔者以为确有研讨之必要。事实上，对于划拨土地上房屋买卖合同的效力争论在理论界与司法界从未停歇，本文就此展开。
二、 划拨土地上房屋买卖合同“无效论”或“未生效论”
有诸多学者与司法界人士认为，划拨土地上房屋买卖合同应为无效合同，甚至有观点认为合同未生效，笔者归纳其主要理由如下：
1.《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有下列情形之一的，合同无效：……（五）存在违反法律、行政法规强制性规定”，在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。
2.《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“法释[2005] 5号”）第11条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，因此未经审批的划拨土地上房屋买卖合同应当认定为未生效。
3.《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力，将损害国家利益与社会利益，因此根据《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同为无效，划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。
4.《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定，取得划拨土地上的集资房购房资格是建立在本单位职工这一特定身份关系基础上，而非本单位职工则不具备依附性的身份关系，因此，在上述案例一中，划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定无效。
三、划拨土地上房屋买卖合同“无效论”和“未生效论”的辩驳
笔者以为，尽管根据法律及司法解释的规定，划拨土地上房屋买卖合同似乎应当认定为无效，但是从法理、立法本意及司法实务上看，“无效论”和“未生效论”的诸多观点值得商榷。
（一） 是否违反强制性规定
根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同应当认定为无效。那么划拨土地上房屋买卖是否违反的《房地产法》第38条、第40条的强制性规定呢？
对这一问题必须先要搞清何为产生无效法律后果的强制性规定。根据最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所以，合同内容若违反法律、法规的效力性强制性规定的，则为无效，那么《房地产法》第38条、第40条究其属不属于效力性强制性规定？笔者以为该二条规定不应属于效力性强制性规定，理由为：
第一，从调整范围上看，根据《房地产法》第2条规定，本法是规范“在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理”，所以可以认为《房地产法》调整的是城市规划区国有土地范围内对房地产开发、交易实施管理的行为，换句话说，《房地产法》是房地产公司的行为规范，并不是房地产买卖双方的行为规定，因此，第38条、第40条在强制性规范的归属上应属于管理性强制性规定。
第二，从条款设置上看，应判断条款中是否有违反后法律后果的规定，即若直接规定违反后的行为无效，则应属于效力性强制性规定，但是《房地产法》第38条、第40条并无此类法律后果的直接规定。
第三，从具体适用上看，应判断违反第38条、第40条的规定继续履行合同是否会损害国家利益及社会公共利益，若是，则为效力性强制性规定。然而，在前述两案例中，认定双方间的房屋买卖合同有效，继续履行合同，并不侵害国家利益及社会公共利益。相反，国家会应收到补交的土地出让金而受益，对社会而言，一定程度上增加房产的供应量，起到抑制房价的过快增长的作用。
第四，从立法上看，还应判断违反强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨。《房地产法》第1条规定，本法的立法宗旨是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。就目前来看，由于划拨土地房屋存量小，允许其转让不但不会扰乱房地产市场，而且可以作为商品房买卖的有效补充，这与允许农村集体土地上房屋买卖存在根本不同，后者的放开，将有可能导致房地产市场的严重混乱。
因此，笔者以为第38条、第40条规定应属于管理性强制性规范，对其违反并不产生一律无效的法律后果。
（二） 审批是否影响合同效力
既然《房地产法》第40条属于管理性强制性规定，那么条款中“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”又该如何理解呢？换言之，批准对合同效力应作何理解。
有观点认为，根据该条的规定，划拨土地上房屋买卖合同需经政府有关部门批准后才生效，即认为未经审批的划拨土地上房屋买卖合同为未生效合同或效力待定的合同。笔者以为这种观点是对债权行为与物权行为认识不清所致。《物权法》第15条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”现行法律已严格区分物权行为与债权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立无需以标的物客观存在为前提。买卖双方签订以划拨土地上房屋转让为内容的买卖合同，毋容置疑属于债权行为。这一转让不动产物权的合同根据《物权法》的规定自合同成立时生效。而《房地产法》第40条规定的审批行为，并不妨碍债权行为的效力，因为审批行为虽然本身不能使得物权发生变动（因为物权变动的是依登记而发生效力的），但却是物权变动的必须要件，属于物权行为的范畴，因此，对于审批的理解应是“未经审批将无法办理房产的登记，房屋的所有权亦不发生转移”。
对此，最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第 9条明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以，政府审批并非为划拨土地上房屋买卖合同生效的必要条件，不影响房屋买卖合同的生效，所以“未生效论”是对审批行为的误解。
回到案例一，若是法院认为房屋购置协议未生效，则可能做出严重有失公正的判决。因为若将“批准”作为生效要件，判决合同不生效的话，相对人只能依据缔约过失责任主张对方赔偿信赖利益的损失，这便意味着出卖方不但保留了房屋，还将享受多年来因房价剧增而取得的巨大差价。因此，只有将合同认定为有效成立，才能做出公正合理的判决，才能避免买卖双方肆意主张合同未生效而产生的巨大道德风险。
（三） 法释[2005] 5号第11条是否适用
法释[2005] 5号第11条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，所以对于划拨土地上房屋未经批准签订转让合同的，应认定为无效合同。笔者以为，这一观点没有正确理解司法解释。法释[2005] 5号是关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释，换句话说其所规范的是直接以土地使用权为合同标的的买卖行为，并不涉及房屋的买卖行为。由于土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划调整和变更，且划拨土地一半为无偿取得，故必须由政府审批，否则为无效合同。而划拨土地上房屋的买卖是将房屋与国有划拨土地使用权一并的概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。
（四）是否损害社会公共利益
由于划拨土地的设立目的在于国家利益及社会公共利益的需要，所以有学者认为根据《合同法》第52条第四项关于损害社会公共利益的规定，划拨土地上房屋买卖合同应认定为无效合同。笔者以为，这一观点值得商榷，因为第52条第四项所规定的“社会公共利益”与划拨土地性质上所具有社会公益性是两个完全不同的概念。第52条第四项的社会公共利益指的是我国民法中所称的“公序良俗”，即公共秩序与善良风俗。因为公序良俗对于维护国家、社会一般利益及社会道德具有重大意义，违反公序良俗的合同实质上是违反了社会主义的公共道德，破坏了社会经济秩序和生活秩序，因此应认定为无效合同。
根据学者的归纳，损害公共利益的行为，大致可以分为以下十种：（1）危害国家公共秩序的行为，如将从事犯罪或者帮助犯罪的行为作为内容的合同，以及规避课税的合同；（2）危害家庭关系的行为，如约定断绝亲子关系的合同、婚姻关系中的违约金的约定等；（3）违反性道德的行为，如对婚外同居人所作出的赠与和遗赠的合同等；（4）非法射幸，如合同；（5）违反人格或者人格尊严的行为，如以债务人的人身为抵押的约定、规定企业有权对顾客或雇员搜身检查的标准合同条款；（6）限制经济自由的行为，如限制职业自由的条款；（7）违反公平竞争的行为，如拍卖或招标中的串通行为、以贿赂方法诱使对方的雇员或人与自己订立的合同等；（8）违反消费者保护的行为，如利用欺诈性的交易方法致消费者重大损害等；（9）违反劳动者保护的行为，如规定“工伤概不负责”的合同，以及规定女雇员一旦结婚立即辞退的合同；（10）暴利行为 。显而易见，划拨土地上所建房屋的买卖合同无法归类为上述十种的任何一类。事实，法律是否禁止划拨土地上房屋的买卖更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社会道德伦理和风俗习惯，因此，若以损害社会公共利益为由而认定合同无效，这是对该项规定误读，必然得出牵强附会的结论。
（五）是否属于依合同性质不得转让的合同
有观点认为集资房属于《合同法》第七十九条规定的“根据合同性质不得转让的债权，因此对于划拨土地上集资房的转让应认定为无效。笔者必须承认划拨土地的取得存在一定的资格条件，具有特定性的特征，但这不应妨碍划拨土地上房屋的自由出让，更不能成为出让方任意不履约的借口。依合同性质不得转让的合同主要是指基于特定当事人的身份关系订立的合同，但在案例一中，单位与职工基于身份关系的买卖合同已经履行完毕，而职工与买受人间的买卖合同为另一买卖合同，并不受身份关系的约束，因此，笔者认为以人身依附性为由否定划拨土地集资房买卖合同的效力有失妥当。
2.按照我国合同法第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定，出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至是根本违约。按照民法通则第一百三十七条关于诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算的规定，诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算。据此观点，上述案件中，出卖人有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付《房地产权证》。
有的专家不赞同上述观点，认为买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了购房人，就是出卖人履行了主给付义务，至于未办理过户登记手续，只是出卖人未履行从给付义务。在主给付义务已经履行的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效，以真正发挥从给付义务使债权人的合法权益得到最佳实现的功能。因而，在买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人的情况下，即使出让人未办理过户登记手续自合同规定办理的期限届满的次日开始计算已经超过了2年期间，受让人也有权请求出卖人继续办理过户登记手续。
对此，笔者持不同意见。其原因在于：依据合同法第一百三十五条、第一百三十三条等条文的规定，出卖人所承担的主给付义务为移转房屋的占有，尤其是移转房屋所有权。出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应该起算。
有专家说，在实务中，由于种种原因，许多情况下是出卖人（基本上为发展商）故意拖延，致使房屋所有权的过户登记手续迟迟未办下来，同时因购房人（大多为小业主）的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间内主张办理过户登记手续。按照诉讼时效完成处理这些问题，显然使已经交足了房价款的小业主遭受了重大损失。实际上，小业主恰恰值得同情，进而应该受到法律的保护。若保护，就不应认为上述案型中小业主关于办理过户登记手续的请求权已经罹于诉讼时效。
就我个人而言，也十分同情小业主，但仍然痛苦地坚持上述案型中小业主关于办理过户登记手续的请求权已经罹于诉讼时效的观点。其道理在于：其一，小业主完全有机会、有能力及时向发展商主张办理过户登记手续，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的保护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充分的理由对小业主再予以优惠的保护。其二，把发展商未按合同约定的期限办理过户登记手续，定为违约，意味着赋予了小业主追究发展商违约责任的权利，并且，发展商逾期办理过户登记手续给小业主造成严重损失时，小业主可以依据合同法第九十四条的规定解除合同，以便尽快甩掉包袱，进行有效益的新交易。其三，如此确定，也是双刃剑，即，使小业主获得较大数额的违约金或者损害赔偿额，因为把发展商的违约时间定得越早，其所负违约金的累积或者可得利益损失的数额就越多。
3.买卖的房屋已经按照合同规定的日期交给了受让人占有、使用，并且在合同规定的期限届满前也办理了过户登记手续，但房屋所有权证（房地产权证）一直未交付，主给付义务已经履行完毕，即房屋所有权已经移转给了受让人，只是交付房屋所有权证（房地产权证）的从给付义务尚未履行。而房屋所有权证（房地产权证）系房屋所有权的凭证，它只起证据的作用，已经登记的房屋所有权不因该证件的有无而发生改变。既然如此，在合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日至今已经超过了2年，购房人一直未请求出卖人办理该手续的情况下，如果对该请求权适用诉讼时效，使出卖人有权抗辩，仍然拒绝办理过户登记手续，反倒是人为地制造麻烦。如果联系到房屋所有权人遗失了房屋所有权证（房地产权证）还可以补办的现状，罹于时效的观点更显得失去权衡。此其一。其二，如果说“尽管债权证书是动产，但是它的所有权却不能独立转让。该所有权与债权不可分离，归各自的债权人所有。”（曼弗雷德。沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社，2002年9月版，第320页）那么，房屋所有权证（房地产权证）同样应与房屋所有权联系在一起，二权不得分离。若对交付房屋所有权证（房地产权证）的请求权适用诉讼时效，恰恰会造成房屋所有权与房屋所有权证（房地产权证）分离的结果，所以，对于此类请求权不宜单独适用诉讼时效。
4.依据合同法第一百五十八条的规定，买受人应当在约定的或者法定的期间内将标的物的数量或者质量不合格的情形通知出卖人，怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定，除非出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定。此处所谓约定的期间或者基于法律规定而确定的期间，简称为质量异议期间。一种观点认为，它属于短期时效。笔者对此持有不同意见，认为质量异议期间不同于诉讼时效期间。理由如下：其一，质量异议期间首先表现为约定期间，而诉讼时效期间为法定期间。其二，质量异议期间适用对象含请求权和形成权。其中所谓请求权，依据合同法第一百五十五条和第一百一十一条的规定，包括买受人请求出卖人修理、重作、更换标的物的权利，买受人请求减少价款或者报酬的权利（有学说认为这是形成权），在解释上，合同法第一百一十一条后段所谓“等违约责任”包括损害赔偿。合同法第一百一十一条后段规定的“退货”的救济方式，一般情况下为解除合同，有时转为更换，有时转为重作，个别情况下可以转换为代物清偿。为了把退货同修理、更换、重作相区别，不宜将它解释为含有更换、重作的类型。从权利的角度着眼，解除合同的权利显然属于形成权。正是因为质量异议期间适用的对象包括请求权和形成权，就同仅仅适用请求权的诉讼时效区别开来了。其三，诉讼时效期间届满不消灭权利本身，质量异议期间届满则消灭权利本身。其四，于质量异议期间内买受人向出卖人主张，转换为诉讼时效期间的进行；若为诉讼时效期间则不会发生这种现象。其五，质量异议期间不发生中止、中断、延长，与诉讼时效期间不同。其六，质量异议期间的起算点，在该期间为当事人约定的期间场合，自约定的第一天开始起算；在无约定
场合，自能够检验货物时起算（第一百五十七条），或者说自发现或应当发现标的物存在瑕疵时起算（第一百五十八条第二款前段）；若有质量保证期，自规定的质量保证期的第一天起算（第一百五十八条第二款后段）。诉讼时效期间一般自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
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