关键词：房地产市场；市场研究；调研分析
Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.
Keywords: real estate market; Market research; analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
前言：随着房地产市场的成熟与竞争的日益加剧，凭借经验和直觉进行项目开发的时代渐行渐远，房地产营销策划已逐渐被整个行业所重视，它的重心在于研究消费者需求，引导消费需求，进而满足消费需求。为了完成这一目标，必须以扎实的市场调研为基础，以消费需要为导向，进行深入的市场调研分析，以便熟悉房地产市场，进行产品定位，进一步做出科学的房地产投资决策。由于房地产市场总是在不断发展变化的，在房地产项目的发展过程中，总会不断出现新的市场机会和危机，通过对房地产市场的详细调查、研究，可以准确把握当前房地产市场的供求关系，为企业投资决策提供准确的数据资料，准确预测今后房地产市场的发展变化，可达到房地产项目前期策划的目的和要求，确保项目策划及项目定位的真实可靠性和实时操作性。
一、房地产市场调查的概念
房地产市场调查是指为实现特定的目标，运用科学的原理和方法，通过各种途径有计划、有目的、有步骤系统地收集、整理与房地产项目相关的各种市场信息，为房地产市场的分析和预测提供基础和依据。市场调查在整个房地产项目前期策划中占有重要的位置主要是因为：
（一）市场调查是开发企业、策划人深入认识市场的必经过程和手段；
（二）市场调查是策划人和开发商认识产品市场规模，作出产品开发的决策基；
（三）市场调查是房地产项目投资决策、项目定位、产品定位等的基础和前提，也是市场分析和预测的前提。
二、房地产市场调查的内容
(一)市场产品寿命周期调查
产品的寿命周期调查主要是研究产品的发展特征，进一步帮助决策，一般的产品寿命周期分导入期、成长期、成熟期、衰老期四个阶段。对于房地产产品而言，国内外许多研究房地产发展周期的专家认为房地产产品同样居有一定的发展周期，其寿命周期的研究主要包括宏观环境下产品的寿命周期和项目所在地的区域房地产产品的寿命周期，对项目而言，后者的影响更大，研究也应当更为准确和深入。
(二)市场供应、需求调查
市场的供应调查主要包括两个方面的内容：量和价，市场供应调查的核心内容就是调查对象、范围的确定，以及调查深度的确定。
需求调查中经常调查以下几个方面的内容：需求量、需求价及对目前产品的不满足因素和程度。需求调查中一个非常重要的目的就是了解消费者心中所想，并且能对项目的前期推广埋下伏笔，作个铺垫和引导。
(三) 消费者购买行为调查
消费者的购买行为调查对于市场需求分析具有相当的重要性，主要从以下三个方面进行：1)消费群体特征调查、2)消费群体购买力调查，主要从收入情况、支出情况、消费者的资金分配能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等方面进行调查；3)消费者的消费倾向调查。
(四) 市场竞争调查
市场竞争无处不在，只有进行研究并指定恰当的策略才能把风险降到最低。对于房地产市场的竞争调查包括：1)区域内竞争企业，即在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业情况；2)竞争项目，这里的竞争项目主要是指可能影响拟开发项目的建设、销售等的已有项目和潜在项目；3)竞争产品的调查，主要是调查市场已有的产品和潜在的产品；4)区域外可比项目的调查，主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有相当的借鉴作用。
三、房地产市场调研的主要方法
在房地产市场调研过程中由于调查深度和目的的不同也可以将房地产市场调查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐渐深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。试探性调查主要是发现问题和提出问题，描述性调查主要是说明问题，因果性调查主要是分析问题的原因，预测性调查主要是估计问题发展的趋势。在这些调查过程中，要运用到多种调查方法。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有：
(一)访问法
访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲和设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料。访问法的优点在于成本较低并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强对调查目的的实现能力不强。访问法主要有以下三种形式：
1、面谈，进行当面访问有助于获得较多的信息，并且调查者可以根据调查对象的特征调整调查的问题，但该方法比较费事。
2、电话调查，该方法的速度快、成本低，但是获得的信息有限。
3、通讯调查，随着现代通讯业的发展我们可以采用多种方式进行调查，并且成本会比较低廉。
(二)观察法
观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，花费的时间较多，并且只能了解事物的表象难以了解被调查者的内心的感情、态度等，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。
(三)实验法
实验法就是根据需要了解的信息，先假设一些条件，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
在实际运用中一般都是多种方法同时运用，以相互弥补单一方法的缺陷和不足。另外根据调查对象总体范围不同还可以分为：普查法、重点调查法、随机抽样法及非随机抽样法。
四、房地产市场调研的主要步骤
(一)市场调查的准备阶段
1、确定市场调查的内容和目的
调查内容和目的的确定每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析。
2、拟定市场调查计划
市场调查计划的内容主要包括：调查对象的确定、调查方法的确定、调查进度计划安排等内容。
3、调查人员的选择
调查人员作为调查方法的执行者，其素质将直接影响到调查方法的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(二)市场调查的实施阶段
调查的实施阶段时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容：
1、收集相关信息资料
在市场调查中需要对许多的相关资料进行收集，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程。
2、设计调查问卷
调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行。
3、进行现场调查
现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(三)资料的汇总及分析处理阶段
市场调查的任务就是将客观存在的事物如实地反映出来，解决现实或将来的问题。调查资料的整理分析是将调查收集到的资料进行整理、统计和分析。首先要进行编辑整理：就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性；再进行分类，即对经过编辑的资料进行分类，并制作相应的统计表或统计图，以及观察分析；最后对调查资料进行分析，即用统计方法对调查资料进行统计检验，以评定其可靠性，并进行相关分析，回归分析等。
（四）形成调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环。调查报告反映了调查工作的最终成果，要十分重视调查报告的撰写。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，要恰当的描述市场的情况。
结论：
本文对房地产市场调研分析进行了详细的介绍，清晰展示了市场调研分析的过程，在房地产策划中，市场调查作为一切活动开展的基础要求，在各种条件允许的情况下尽量深入的进行，同时市场调查的方法要求科学、合理，调查的手段要多种多样，并综合运用。在市场调查的整理阶段，主要发现存在的不足之处，并进一步进行深入的调查研究。市场分析与预测实际上就是在市场调查的基础上，根据我们希望获得的信息对市场调查的资料进行判断、归纳、演绎。
参考文献：
[1] 余源鹏.房地产市场调研与优秀案例.中国建筑工业出版社,2006.
[2] 曾振华.市场调查的基本方法与应用.暨南大学出版社，2006.
[3] 杨洋．房地产营销策划的基础市场调研．平顶山工学院学报，2004．
[4] 胡建兰．房地产市场调研中应关注的几个问题．中国房地产，2007．
【关键词】 房地产 结构调整 信贷 政策
为深入了解三线城市楼盘供应、销售、价格及客户结构变动等基本情况，本文特选取全国70个房价监测城市之一的赣州作为调查地，开展了一项涉及房企经营状况、日常销售，以及信贷供应情况的问卷调查，调查结果显示：在房市新政下，虽房产市场供应平稳、销售价格维持高位、客户结构变化不大，但成交量显著回落、房企压力明显增大、结构性微调崭露头角。
一、调查样本基本情况
本次调查，笔者选取了江西赣州的六户金融机构和十大楼盘作为主要调查对象。被调查金融机构中，四户为国有商业银行，一户为股份制银行，一户为城市商业银行；参与调查楼盘计划投资总额在50亿元左右，涉地面积520647平米，建筑总面积达1637533平米，将为赣州市提供房源共计8655套；从企业的注册类型看，90%为私营企业，10%为国有及国有控股企业；从企业资产规模看，有40%为1亿元以下，40%为1―5亿元，其余20%资产规模为5―10亿元；从企业开发项目类型看，90%楼盘以开发住宅为主，而住宅楼盘中又以普通居民小区占比最高，为77%，且多以提供毛坯房为主。
二、赣州房地产市场运行状况
1、房产市场供应平稳，但成交量显著回落
2010年以来，房价进入了飙升阶段，房地产市场持续火爆，在2011年调控政策的约束下，市场热情有所回落，但市场可售面积始终保持平稳。问卷结果显示，2011年三季度调查楼盘向市场推出的住宅类可售面积为172757平米，与2010年四季度相比，增加可售面积8961平米，增幅5.47%；办公楼、商业营业用房可售面积也保持平稳供应，2011年三季度其可售面积分别为1616平米和31255平米，较2010年四季度分别增加了528平米和449平米。
然而，虽调查结果反映了可售面积供应较为平稳，但成交面积却呈现较大波动。问卷显示，2011年前三季度，仅有40%企业表示商品房销售良好，30%认为一般，另有30%表示销售情况不佳；从销售价格看，仅有10%反映价格上升，70%反映价格维持基本稳定，20%则表示房价有所下降；从商品房库存看，有40%的企业商品库存为3个月及以内，30%的库存为3―6个月，20%的库存为6―12个月，10%为12个月以上；从住宅类成交数据来看，2010年四季度到2011年四季度，各楼盘销售面积占可售面积的比重分别为61%、41%、35%、34%，下降幅度、趋势都较为明显（见图1）。
2、销售价格维持高位，但房企压力明显增大
当前，赣州市房产市场上除可售面积供应表现的较为平稳外，房产销售价格也依然处在高位。从调查数据来看，2011年前7个月房价仍处于攀升期，楼盘对外销售价大多在7000―8500元/平米，平均每月以2%左右的速度向上提升，其间最高价格高达9400元/平米。进入8月以来，房价上涨趋势出现停滞，9、10月后，虽从环比上看分别下降1.67和0.5个百分点，但房价停留在高位的实质并没有改变（见图2）。
虽价格无大变动，但受销售不佳情况带动，房企利润出现缩水。在对盈利情况进行预测时，受土地价格、建筑安装、销售下滑、人工支出、税费负担和财务费用等因素影响，预计能实现盈利和保持盈亏平衡的企业均为40%，分别比2011前三季度减少20%和10%，而预计亏损的企业则增加10%，占调查样本企业的20%。此外，参与调查的楼盘开发商还一致认为，购房者观望态度明显加强，购房冲动明显得到抑制，是影响了房产市场成交量，也制约房价继续上行的首要因素。另有50%的楼盘开发商也表示目前竞争加大，面临的压力正在逐步提高。即便如此，但在涉及今后促销方式问题时，仍有80%的楼盘开发商选择了“除价格策略以外的促销方式，且年内无降价计划”，某楼盘负责人表示：受前期实施的调控政策影响，商品房销售量确有下降，但考虑到降价销售可能带来的一系列矛盾和风险，年内大幅降价的可能性不大，促销手段将以送面积、送装修等一些隐性优惠方式为主。不过，该楼盘负责人也表示：如果政策始终保持在现在的高压之下，房价下降将势在必行。
3、客户结构变化不大，但结构性微调暂露头角
在本次调查中，笔者发现，购房者结构变化不大，依然保持市外买家多于市内买家、首次购房多于二次购房、按揭购房多于一次付款的格局，但从调查汇总结果来看，虽然各季度结构保持原有形势，但各部分占比出现微变。一是投资性购房下降。调查显示，2011年三季度市内居民在赣州购房占全部售房比重的48%，市外居民来赣州购房占比52%，与2010年四季度相比市外居民购房比下降了30个百分点（见图3），购房者归属地发生的变化表明，非自住性购房正在向自住性购房转变，刚性需求正逐步被发掘。二是贷款购房难度加大。为有效抑制房价上涨，2011年信贷政策进一步收紧，其中个人申请购房贷款难度也再次加大。调查结果显示，受贷款收紧影响，按揭购房比重由2010年四季度的86%下降到2011年三季度的79%，降幅达7%，有效遏制了信贷资金流入房地产业，增大了房产投机资金流动性风险。
三、赣州金融机构房贷运行情况
1、房地产信贷政策呈趋紧局势，贷款利率进一步提高
针对房地产市场的风险，各金融机构相应地调整了房地产信贷政策，放贷趋于谨慎。被调查金融机构一致认为，对“房地产开发贷款和个人贷款业务信贷政策”进行了调整，同时有66.67%的被调查行表示，“与去年同期相比，今年房地产开发贷款业务已受理的项目储备”有所减少。据调查，各金融机构主要通过提高放贷门槛，缩短还贷期限，提高贷款利率等方式，紧缩了房地产信贷政策。
受央行加息和房地产调控政策影响，房地产贷款的利率也不断高企。调查数据显示，100%的被调查行都认为“和上年同期相比，今年房地产开发和个人购房贷款业务的利率水平”有所提高，提高幅度比基准利率上浮10%～20%。与去年同期相比，2011年金融机构房地产开发贷款加权平均利率为7.63%，比去年上升12.1%，比基准利率高15%。个人购房贷款加权平均利率为6.88%，比去年上升12.8%。
2、房地产贷款偿还情况较为乐观，担保抵押情况比较理想
从不良情况看，83%的被调查行都在“预计未来一年内贵行房地产开发和个人购房贷款业务的不良贷款率将”上保持0～1%之间。从逾期情况看，100%认为“和上年同期相比，今年房地产开发贷款业务的逾期贷款额”大致相当。但在购房贷款逾期的问题上有所分化，选择“今年个人购房贷款逾期额”比去年同期上升、大致相当和下降的各占1/3。
在担保抵押贷款方面，一方面，开发贷款担保抵押情况较好。调查数据显示，在“当前的房地产开发贷款业务中，最近一次评估的贷款金额/抵押品价值”问题上，各行的比值都在75%以下，其中“高于40%低于等于60%的”占66.67%，“低于等于40%的”和“高于60%低于等于75%的”各占16.67%。另一方面，个人购房贷款抵借比较低。所谓“抵借比”，是指贷款总额与抵押品价值的比值。一般而言，抵借比越低，则银行贷款越安全。统计数据显示，2011年1至9月赣州市以购房贷款为基础计算出的平均抵借比为68.9%，低于全国平均水平11.1个百分点。
3、银行对房价下跌的承受能力较强，但房价下跌对银行经营情况影响较大
大部分银行都表示，房地产的发展前景不太乐观，但对房价下跌的承受能力较强。受全市房地产贷款抵押情况良好的影响，100%的被调查金融机构认为，能容忍的最大的房价下跌幅度在30%以内。调查显示，绝大多数金融机构普遍预计房地产开发贷款的违约率不超过3%，假设房价下跌30%，房地产开发贷款违约率上升至3%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，则侵蚀的银行利润占2010年全市银行利润的7%。即使假设房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，银行针对房地产不良贷款计提150%的专项拨备，占去年全市银行利润的12%。
四、值得关注的问题及政策建议
虽然当前房地产政策在平抑市场价格、稳定市场可持续发展上取得了初步效果，但是在调查中也发现存在一些值得关注的问题。
1、政策的实施忽略了地域性
目前，大部分地方都仅仅是在执行中央的调控政策，而没有因地制宜地制定地方性调控政策，特别是赣州这种房价异常高的三线城市。目前赣州自身出台的地方性政策屈指可数，这就导致了政策不具有针对性，政策效果大打折扣。因此，各地方政府应彻底摸清自身房地产市场的特点，深入了解助涨房价的真正原因，在中央政策的大背景下，因地制宜地制定地方性调控政策，以增强政策的针对性和可操作性，提升政策执行效果。
2、政策出台后缺乏配套细则，导致执行标准不统一
各地在认房认贷上的差异较大，有些地方是以在金融机构或者公积金中心的贷款来认定二套房，而有些地方则是以拥有的房产来作为认定二套房标准，容易造成政策空白区。因此，中央应该明文规定认房认贷标准，并坚决要求各地严格遵照执行，避免政策空白。
3、户籍限制在操作层面上还存在一定难题
按照现行的购房政策，必须持有效身份证明或者提供一定年限的纳税证明方可在当地购房，而有些特殊人群如现役军人由于工作需要无法办理身份证，就无法在任何一个地方购房。建议政府充分考虑到社会各个群体的需要，对特殊性人群给予特殊政策，解决在政策操作层面上的难题，避免出现一刀切的局面。
一、工作目标
以科学发展观为指导，以《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等法律、法规和规章为依据，以建立公平诚信、健康有序的房地产市场秩序为目标，严厉打击房地产开发和交易过程中出现的违法违规行为，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、竞争有序的房地产市场环境，为构建繁华舒适、现代一流的省会城市奠定坚实基础。
二、整治内容
（一）未办理规划、建设手续或手续不全擅自建设的；
（二）未按规划方案内容建设的；
（三）非法占用土地、转让土地使用权、改变土地用途以及不按规定时限开发的；
（四）将未经验收的房屋交付使用或者将验收不合格的房屋交付使用的；
（五）未取得预售许可证擅自售房的；
（六）虚假售房广告的；
（七）利用合同欺诈违法、违规从事房地产中介服务的。
三、工作步骤
本次整治行动，共分三个阶段：
（一）工作准备阶段。组建市区房地产市场专项整治工作领导小组办公室，按照部门职责和分工，从每个成员单位抽调2名业务精、能力强、作风硬的在职干部（其中市公安局抽调人员要具备执法资格），落实办公地点，实行集中办公，设立举报电话。
（二）集中整治阶段。由领导小组办公室组织，对市区所有在建房地产开发项目进行全面拉网式检查，重点对近两年内开工建设的和群众投诉举报较多、有严重违法违规行为的房地产开发项目进行检查，对发现的问题依法严肃处理。
（三）总结整改阶段。对集中整治中查处的违法项目，督导落实整改意见。同时，对整治过程中发现的共性问题分门别类进行梳理汇总，提出长效管理措施，通过制定政策、出台法规、完善制度，有效遏制房地产市场各种违法违规行为，建立长效房地产市场监管机制，促进房地产市场健康有序发展。
四、组织机构
成立石家庄市市区房地产市场专项整治工作领导小组，组长由市委常委、副市长王大虎同志担任，副组长由市政府副秘书长董玉辉、市房管局局长张富春同志担任，成员由市委宣传部和市房管局、规划局、建设局、国土局、工商局、地税局、公安局、监察局、城管局、电业局等11个部门主管负责同志及市内六区主管区长组成，负责统一指挥协调市区房地产市场专项整治工作。
领导小组下设办公室，办公室主任由张富春同志兼任，办公室副主任由市房管局副局长白彦德同志担任，成员从11个成员部门抽调。
领导小组办公室下设3个检查小组，第一组由市房管局主管局长担任组长，负责检查长安区和桥东区；第二组由市规划局主管局长担任组长，负责检查桥西区和新华区；第三组由市建设局主管局长担任，负责检查裕华区和高新区。检查小组成员由领导小组办公室统一调配。
五、工作措施
（一）加强配合。整治工作领导小组各成员单位要将房地产开发和交易环节中违法违规案件的查处工作，贯穿于综合整治工作的始终。在综合整治工作中要紧密配合，互通信息，形成合力，对违法违规行为一查到底，切实保护广大购房群众的合法权益。
（二）强化宣传。市委宣传部要积极协调市级报纸、电视、电台、网络等新闻媒体，客观公正地报道我市房地产市场状况，增强市场透明度，及时让社会各界了解我市房地产管理的各项政策及购房注意事项，引导广大市民群众树立正确的住房消费理念，依法维护自身的合法权益。要进一步加强房地产广告信息传播与管理，各媒体对没有预售许可证的房地产项目，坚决不予刊登广告和信息。要加大对非法印制、刊载、非法广告行为的打击力度，坚决杜绝违法违规售房信息传播。
关键词：房地产；统计监测；美国
一、美国房地产市场的监测机构
（一）政府机构
美国从事房地产市场监测的政府机构主要是普查局（us census bureau）。
普查局除了每十年进行一次人口普查外，每五年还要对经济活动和州以及地方政府进行一次普查，每年普查局还要进行100多项其他调查。普查和调查的目的是为了从个人和单位收集统计信息，汇总成统计数据。普查局的局长由总统任命，同时还需得到参议院的确认。
（二）行业组织与协会
1.全美房地产协会（national association of realtors, nar）。全美房地产协会在20世纪70年代初就拥有40多万名会员而成为美国最大的贸易协会。现在该协会的会员总数已超过85万，在50个州及关岛、波多黎各等托管地建有州协会（state association），在全国1 500多个地方建有地方协会（local association）。
2.全美住房建筑商协会（national association of home builders，nahb）。全美住房建筑商协会公布的数据主要包括住房市场指数（housing market index，hmi）和住房机会指数（housing opportunity index，hoi）等。该协会总部位于华盛顿，首要的目标是为所有的消费者提供拥有安全、体面和负担得起的住宅的机会，改善房地产行业和建筑行业的经营环境。
3.按揭银行家协会(mortgage bankers association, mba)。按揭银行家协会公布的数据主要包括周按揭贷款调查（weekly applications survey）和各种住房按揭贷款的利率等。该协会是代表雇佣50名员工以上、分布在全国每个社区的房地产金融业的部级协会，总部位于首都华盛顿。按揭银行家协会的最高决策层是其董事会，由21人组成，负责管理协会的一般事务。
二、各监测机构公布的房地产市场数据
1.建筑支出。建筑支出统计的是在特定时段安装或建设的建筑的价值，包括原材料成本、劳动力成本、建筑设备租金、建筑商利润、建筑设计和工程成本、项目管理成本、建筑期间的利息与税金支出。
建筑支出报告中的数据分为总建筑支出、私人建筑支出与公共建筑支出三部分，其中总建筑支出统计的是在特定时段内某工程所有项目的价值总和，而不管个体项目何时开始或工程款何时支付给建筑商。
2.新房开工。普查局每月公布新住宅建筑报告，报告的内容主要包括新房开工许可数量、已经许可但尚未开工的数量、新房开工数量、在建数量和完工数量。新住宅建筑报告不包括旅馆、大学宿舍等集体居住建筑以及移动住宅。
当住宅的奠基工作开始时即计入当月的新房开工统计，该项统计始于1992年9月，包括在原宅基基础上的完全重建项目。美国并非各地都需新房开工许可，但新房开工数量包括那些不需要许可的住宅项目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部门广泛运用，从而判断是否需要增加新的房地产项目，此外，出租用房空置率还是用于预测未来经济走势的先行指数的组成部分。
住房空置率和自有住房比率季度报告于每季度结束后下月的最后一周公布，年度数据在四季度报告发表后公布。
4.签约未交付房屋销售。全美房地产协会从大房地产经纪商处获得签约未交付房屋销售数据，样本数量达到旧房销售统计样本的一半，相当于所有交易数量的20%。目前有一些住房数据被视为房地产市场的先行指标，如新房开工、住房按揭贷款申请和新房销售等。但这些指标与旧房销售的统计关系并不令人满意。例如，新房销售占所有房地产交易的15%左右，由于其基于上月签订的购房合约，因此被视为先行指数，但新房销售样本规模较小，数据的波动性大，要多个月的数据才能看出趋势。
因签约未交付房屋销售反映的是实际旧房销售，因此phsi是未来房屋销售活动的准确和可靠的指标，经全美房地产协会统计，超过80%的签约未交付房屋销售在两个月内结算交付，剩下的20%中决大多数在3—4个月内结算交付。
以2001年的签约未交付房屋销售平均数量计算的指数值为100，全美房地产协会在每月的第一周公布两月前的phsi，除全国的指数外，还包括四个地区的指数。
5.新房销售。新房销售报告每月由普查局公布，目的是提供私有、单家庭住宅销售的统计数据，报告的内容包括：新单家庭住宅的销售数量、新单家庭住宅待售的数量和已销售新房的中位价格与平均价格。
一旦签订销售合同或接受定金，该新房就被认为已销售，而不管房屋是处于尚未动工、在建或已完工阶段。新房销售调查并不跟踪至房产最终交付，即使最终交易未完结，该房屋也被认为已销售。
新房销售调查中的价格是买卖双方在第一次合同签署时或交付定金时约定的价格，不包括订单变化或其他因素引发的价格变化。新房销售的历史数据起始于1963年，除公布全国的总量外，还公布东北部、中西部、南部和西部的地区数据。
普查局的当地统计人员访问样本建筑许可办公室，抽取建筑许可样本，并跟踪这些建筑是否开工、完工和出售。
6.旧房销售。旧房销售占美国房地产销售总量的85%，因此，全美房地产协会公布的旧房销售数据是衡量住宅市场发展趋势的主要依据。每月的25日左右，全美房地产协会公布全国和四个地区的单家庭独立住宅（single family house）旧房的销售数量和价格数据。nar网站上公布的旧房销售报告包括最近12个月的月度数据以及最近三年的年度数据，其他历史数据需要付费购买。
地方协会每月向nar的研究部报送旧房销售数据，调查占旧房销售总量的30%～40%，并且只有已交付的旧房才被纳入统计范围。全美房地产协会每季公布的各州旧房销售报告是基于所有700多家地方协会的调查数据，而每月公布的旧房销售指标是基于160家地方协会的样本调查数据。
旧房销售数量数据要经过季节调整并折算成年度数字以利于月度和季度之间作出比较。特定月份的年率数据代表如果该月的销售速度能够连续维持12个月的总销售数量。
7.全美住房建筑商协会调查。全美住房建筑商协会（nahb）通过调查公布的指数主要包括：nahb-well fargo房地产市场指数（nahb-well fargo housing market index, hmi）、nahb-well fargo住房机会指数（nahb-well fargo housing opportunity index, hoi）和房屋改建市场指数（remodeling market index, rmi）。
hmi基于全美住房建筑商协会每月对其会员的调查，特别是单家庭住宅部门，反映房地产业的脉搏，调查让会员对总体经济状况和房地产市场状况进行评级。hmi是对不同扩散指数（diffusion indices）的加权平均，包括当前新房销售、未来6个月的新房销售和可能购新房的交易。前两项的评级分为好、一般和差三等，后一项的评级分为非常高、高、平均、低和很低五等。当前新房销售的权重为0.5920，未来6个月新房销售的权重为0.1358，可能购新房的交易的权重为0.2722。
hoi的定义为当地中等收入的家庭按照标准按揭贷款条件可以买得起的住房销售比重。因此构成hoi的两大因素为收入和住房成本。收入方面，nahb住房与城市发展部公布的都市地区家庭中等年收入估计，nahb假设家庭能承担将28%的总收入用于供房，这是按揭行业的传统假设，该估计值再除以12可以得到每月的数据。住房成本方面，nahb每月从第一美国不动产经纪公司（first american real estate solutions）处获得交易记录数据，包括各州、县的房产销售时间和价格等。房主每月需偿还的本金和利息按照30年期固定利率按揭贷款和10%的首期假设来计算。在本金和利息之外，住房成本还包括当期的物业税和物业保险。hoi即是都市地区每月可供房的收入超过月住房成本的记录比重。
2001年住宅改建市场规模达到了1 530亿美元，相当于gdp的2%和住房总支出的2/5。未来十年，住宅改建市场的年增长速度至少将达到5%，在此期间该市场的规模甚至将超过新房市场的规模。nahb的房屋改建市场指数基于对房屋改建商的调查，并正成为该行业的衡量标准。nahb通过向15 000个房屋改建商发放调查问卷，最终选中约2 000家改建商作为样本。nahb的调查产生两个指数来描绘住宅改建市场状况，一是现期市场条件指数（current market conditions index），二是未来预期指数（future expectations index）。
8.周按揭贷款申请调查。周按揭贷款申请调查由按揭银行家协会进行并向订阅者公布详细的调查数据，该调查共包含15项指标，覆盖固定利率和可调整利率的购房及再融资常规和政府贷款申请情况。报告的内容还包括与前一周、前一月和前一年相比按揭贷款的数量和金额的百分比变化，此外还有平均贷款规模、平均合约利率水平、再融资和浮息按揭贷款数量与金额占按揭贷款总量的比重等数据。报告公布的指数分别为经过季节调整和未经季节调整的市场指数（market index）、购买指数（purchase index）、再融资指数（refinance index）、固定利率按揭/可调整利率按揭指数（frm/arm index）、常规指数（conventional index）和政府指数（government index）。
周按揭贷款申请调查报告每周三公布，反映此前一周的按揭贷款申请情况，历史数据可以一直追溯到1990年。
9.按揭贷款利率。按揭银行家协会为让其会员和业内人士了解房地产金融的市场环境定期公布和更新一系列的按揭贷款市场利率数据，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率，房迪美公司通过主要按揭贷款市场调查（freddie mac weekly primary mortgage market survey, pmms）后公布的数据,分别为1971年至今的30年期固定利率按揭贷款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭贷款月平均利率、1984年至今的1年期可调整利率按揭贷款月平均利率、1999年至今的每周常规按揭贷款利率和1984年至今的月度可调整利率按揭贷款指数（arm indexes）。
房迪美公司的主要按揭贷款市场调查始于1971年4月，通过对全国各按揭贷款发放机构的调查来计算30年期固定利率按揭贷款的平均利率。
参考文献：
[1]patrick a. simmons, housing statistics of the united states, 2d ed. bernan press, washington d.c. 1999.
一、统一思想，切实履行稳定房价的职责
各县（市、区）政府和各有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决贯彻执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》文件，继续增加土地有效供应，进一步加大普通商品住房建设力度；继续做好住房保障工作，全面落实年内开工建设保障性住房的目标任务。根据我市房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施，进一步加强房地产市场调控。
二、强化调控，明确房价控制目标
为切实将我市房价控制在合理水平，根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，度我市新建商品住房价格控制目标是：商品住房销售均价涨幅控制在上年度价格10%以内。由市发改部门牵头，组织市国土、建设、规划、金融、税务、工商、审计、物价、房管等部门制定具体控制目标，报政府研究批准后公布实施。
三、加大保障性住房工作力度
市规划、建设、房管等部门要继续加大经济适用房、限价房、廉租住房和城市东南部120万平方米安置房建设力度，切实解决中低收入家庭和拆迁户住房需求，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，确保完成全年计划任务。继续扩大住房保障制度覆盖面，降低住房保障准入门槛。廉租住房保障对象收入条件为城镇居民上年人均可支配收入60%以下，人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入住房困难家庭；保障性住房保障对象收入条件在人均可支配收入平均线基础上增加10%。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。
四、严格住房用地供应管理
增加土地有效供应，今年我市商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。市国土资源部门要认真落实保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，加强对企业土地市场资格和资金来源的审查，依法查处闲置房地产用地和非法转让土地使用权的行为。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
五、加强税收征管工作
税务部门要严格执行【2011】1号文件关于调整个人转让住房营业税的规定，进一步采取措施，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决杜绝“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
六、落实差别化住房信贷政策
各商业银行要严格执行【2011】1号文件关于二套住房首付款比例和贷款利率的要求，实行严格的差别化利率。金融监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
七、进一步加强房地产市场监管
市房管和物价部门要密切关注商品房价格态势，探索完善商品房价格监督办法，加强商品房预售监督和市场监测，进一步加大行政执法和处罚力度，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为进行严肃查处。市工商部门要加强商品房合同监管，会同房管部门加强房地产中介机构管理，组织开展专项整治，严格清理房地产市场存在的从事房地产经纪、房屋代售、租赁等业务的“三五中介”，规范中介市场秩序，推动房地产二级市场发展。
八、强化舆论引导
新闻媒体要开设专栏宣传房地产市场调控和保障性住房工作，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
【关键词】 房地产;市场调查与预测;数理统计;数学模型
一、如何进行房地产市场调查与预测
随着房地产市场由买方市场向卖方市场转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得房地产市场竞争日趋激烈,房地产企业对市场营销信息的需要比以往任何时候都更为强烈,市场调查和预测成为房地产企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明,在纷繁复杂、激烈竞争的经营环境中,只有通过细致有效的市场调查和科学的预测,才能帮助企业制定出切实可行的营销战略,把握市场机会,使之立于不败之地。
1.房地产市场调查的程序。房地产市场调查一般包括三个阶段:调查前的准备阶段、正式调查阶段、调查总结阶段。准备阶段的主要工作是识别与界定问题或机会、确定调查目标、制定调查计划,包括调查方案的设计、问卷和调查表的设计、抽样、人员培训、实地调查、数据录入、统计分析、报告撰写等日程安排,以确保调查工作的顺利开展和按时完成;正式调查阶段就是资料的收集阶段,主要是对调查人员进行培训和实地调查,这是整个市场调查过程中最关键的阶段;调查总结阶段是对上一阶段收集的那些分散的、零星的资料进行整理分析,并形成结论,撰写调查报告,包括对调查资料进行统计分析、撰写调查报告、跟踪调查与反馈。
2.房地产市场预测的程序。房地产市场预测是在房地产市场调查的基础上,利用已获得的资料信息,运用一定方法和手段,对房地产市场的各种因素进行综合分析,对房地产市场的发展趋势及状态进行估计和判断。完整的房地产市场预测工作一般包括以下工作步骤:确定预测目标、收集和整理资料、选择预测方法并建立预测模型、分析预测误差并审查预测结果、编写预测报告并跟踪校验。
二、应用数理统计方法进行资料处理
在房地产市场调查中,对实地调查所收集的资料进行整理分析是非常重要的环节。资料的处理与分析是对通过各种方法收集到的资料加以整理、分析及统计运算,把庞大、复杂、零散的资料集中简化,使资料变成易于理解和解释的形式。简单的说,资料整理就是通过一系列的操作将收集到的第一手或是第二手资料转变成为数据结果,以便于研究者了解其中的含义。对资料进行审核、编码和录入后,就可以进行统计分析。
1.描述性统计分析。描述性统计分析是一种定量分析问题的方法,它用来描述和评价研究对象的数量特征和规律,常用的方法有集中趋势分析、离散程度分析和综合指数分析法。集中趋势分析是全体数据的大部分变量趋向于某一点,将这一点作为数据分布的中心,它可以用来当作总体的代表。数据的集中趋势用集中量数来描述,集中量数有许多种,如算术平均数,中位数,众数。离散程度是数列中变量值之间的分散程度,用以反映离散程度的指标称为标志变异指标,标志变异指标越小,平均数的代表性越大,事物变动具有较强的稳定性,常用的测量指标有全距、平均差、标准差和离散系数等。
2.解析性统计分析。解析性统计分析方法是以数学理论为基础,对事物内部的本质规律进行深入的剖析的方法,定量分析方法,常用的方法包括方差分析、聚类分析、主成分分析和因子分析等方法。方差分析是分析不同来源的调查数据变异对总变异的影响大小,了解数列中自变量是否对因变量有重要影响。方差分析应用时一般假定总体服从正态分布,具有相同的方差,方差分析具有稳健性,在更宽泛的条件下也是近似有效。聚类分析是一种依据特定的规则对数列中数据进行分类的多元统计分析方法,是用来研究所谓“物以类聚”现象的方法。聚类分析的方法有系统聚类法、序样品聚类法、动态聚类法、模糊聚类法。主成分分析是把多个变量重新组合为一组相互无关的几个综合变量,可从中取几个较少的综合变量尽可能多地反映原来变量的信息。
随着计算机技术的发展和广泛应用,通过构建数学模型,应用统计分析软件(如SPSS)对原始数据进行批量处理,从而获得一般统计规律。
三、应用数学模型进行房地产市场定量预测
定量预测是在数据资料充分的基础上,运用数学方法,有时还结合计算机技术,对事物未来的发展趋势进行数量方面的估计与推测。定量预测技术是建立在现代数理统计技术之上,它通过建立数学和统计学模型,相对于定性预测来说,定量预测更加准确,预测依据客观真实,可靠性更高,在中短期预测中有着非常明显的优势。介绍应用一元线性回归模型对房地产市场进行定量预测的实例:
一元线性回归模型的一般形式为:yi=?茁0+?茁1xi+eii=1,2,…,n其中,xi代表影响因素,为自变量;yi由于受xi及各种随机因素的影响而发生变化,为因变量,也是预测目标;?茁0、?茁1是回归系数,最常用最小二乘法进行估计;ei是随机误差项,表示各种随机因素对yi影响的总和。
根据最小二乘法得到回归系数的估计值为:
^?茁0=■=■-^?茁1■^?茁1=■=■
如自1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实现住房分配货币化,自此以后我国城镇住房销售量逐年上升。与此同时,我国城镇居民收入水平逐年提高,在此我们研究城镇居民人均可支配收入与城镇住宅销售面积之间的线性关系。抽取1998年至2007年为研究样本(样本数据见表1)。其中,城镇居民可支配收入用x表示,城镇住宅销售面积用y表示。
通过计算可以得到:
x=8605.4 y=32278.17 xy=326811533.64x2=80850879.0
根据公式有:
^?茁1=■=■=7.2141
^?茁0=■-^?茁1■=32278.17-7.2141×8605.4=29801.1856
这样就可以得到住宅销售面积与居民人均可支配收入之间的一元线性回归方程:^yi=7.2141xi-29801.1856
这说明在一定时期内,住宅销售面积受城镇居民人均可支配收入的影响部分,当已知某个时期内城镇居民可支配收入即可预测该时期商品住宅的销售量。如2008年全国城镇居民人均可支配收入为15781元,将其代入回归模型中:
^y2008=7.2141×15781-29802=84043.71
即得到2008年全国住宅销售面积预测估计值为84043.71万平方米。2008年住宅实际销售面积为58300.81万平方米,这是因为影响住宅销售面积的因素较多,尤其是世界金融危机对我国房地产市场有很大的影响,表现在住宅的销售量下滑。
当需要考虑多个因素对市场的影响时,可采用多元线性回归模型进行预测。
参考文献
[1]张永岳.《房地产市场调研基础教程》.学林出版社,2006(12)
[2]徐小慧.《房地产市场调查与预测》.科学出版社,2009(11)
一、县域房地产热的主要表现
（一）开发投资大幅增长。2008年1―6月，被调查21家房地产企业完成投资4.5亿元，同比增加2.6亿元，增长134.3%，比2007年全年投资增加1547万元。主要表现在：一是在建工程施工面积不断扩大。2008年1―6月，被调查21家房地产企业在建工程施工面积93.9万平方米，同比增长2.7倍，比2007年全年施工面积扩大36.7万平方米。二是新开工面积快速增长。2008年1―6月，被调查21家房地产企业新开工面积66.9万平方米，同比增长1.6倍，比2007年全年新开工面积增加16.8万平方米。三是竣工面积大幅增加。2008年1―6月，被调查21家房地产企业竣工面积37.8万平方米，同比增长28.2倍；比2007年全年竣工面积增加15.4万平方米。
（二）房产销售持续火爆。2008年1―6月，被调查21家房地产企业实际销售商品房面积17.7万平方米，比去年同期增加10.3万平方米，增长137.1%。其中，住宅销售面积15.7万平方米，同比增加8.5万平方米，增长117.8%；商业营业用房销售面积2.1万平方米，同比增加1.8万平方米，增长6.3倍，比2007年全年销售面积增加1.5万平方米。
（三）房屋价格一路上扬。2008年6月末，被调查21家房地产企业商品房平均售价1875元/平方米，比年初和去年同期分别上涨24.8%和45.3%。其中，住宅平均售价1321元/平方米，比年初和去年同期分别上涨16.5%和24.6%；商品营业用房平均售价5251元/平方米，比年初和去年同期分别上涨17.7%和43.2%（见表1）。
二、县域房地产热背后隐藏的风险不容忽视
（一）房地产贷款快速增长的风险
截至2008年6月末，被调查的21家房地产开发企业金融机构贷款余额10255万元，分别比年初和去年同期增长31.1%和45.2%。常德市县域金融机构对房地产企业贷款余额2亿元，比年初增加9931万元，占到了全市新增房地产开发贷款的55.2%，分别比年初和去年同期增长100.2%和83%。在缺乏优质贷款项目的现状下，县域金融机构在利益的驱动下加大了对房地产企业的贷款投放力度，但县域房地产开发企业资质都在三级以下，资质较差，自有资金有限，抗风险能力弱。在美国房地产危机全面爆发，我国部分大中城市房地产泡沫初露端倪的形势下，县域房地产企业贷款的过度增长，必将形成县域房地产的过度投资，极易造成资金链断裂，形成贷款风险。
（二）商品房热销下空置面积快速增加的风险
从调查情况来看，虽然商品房销售面积持续快速增长，但空置面积却在以更快的速度增加。2008年1―6月，被调查21家企业商品房空置面积17.1万平方米，比年初和去年同期分别增长196.9%和140.1%，其中，住宅空置面积分别增长162.1%和119.2%，商业营业用房面积分别增长329.2%和237.3%。商品房空置面积的快速增加，一方面是因为房地产开发企业在利益的驱动下盲目投资，而忽视了居民购买力水平下的市场实际需求，导致供需失衡；另一方面是房产开发结构不合理，利润回报率高的商业营业用房、大面积豪华住宅开发多，广大中低收入阶层迫切需要的小户型、经济适用房开发少。2006年和2007年末，空置三年以上的商业营业用房分别占空置三年以上商品房总面积的84.2%和88.1%，2008年1―6月，虽然商业营业用房空置面积继续扩大，但占比却迅速下降到42.4%，主要原因是空置三年以上住宅面积同比增加1.3万平方米，增长8.6倍，应引起我们的高度重视（见表2）。
（三）民间借贷资金进入房地产领域极易引发社会矛盾
随着房地产信贷政策的调整，房地产开发商拿到土地不能贷款，只能主体工程完工后才能办理银行按揭，开发过程需要大量资金运转，资金实力差的开发商只有通过民间借贷筹集资金。2007年末，湖南华安房地产开发有限责任公司银行贷款仅400万元，但民间借贷资金却高达2251万元，占其负债总额的55.6%。由于民间借贷资金量大、利率高、手续简便，其大规模进入房地产开发市
场，不但削弱了国家宏观调控政策效果、增加了房产企业的经营成本和风险，而且容易影响正常的金融秩序，引发社会矛盾。如汉寿县华能房地产开发有限公司高息借入民间资金2400多万元开发“水榭金帝”商居混合楼，主体工程基本完工后，由于预期收益率下降，不能按时偿还民间借贷资金本息，企业法人代表携款潜逃，引发100多名群众集体上访。
三、促进县域房地产业健康发展的相关建议
（一）提高风险防范意识，确保信贷资金安全。人民银行各分支机构要做好货币政策的宣传引导，并督促当地金融机构认真贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关文件精神，对国家限制和高度关注的产业和行业控制信贷投放节奏和总量；金融监管部门要加强对金融机构房地产贷款的监管，发现风险苗头及时预警，促进房地产业的健康发展；各金融机构要认真汲取美国次贷危机的教训，在发放房地产贷款时，加强对房地产开发企业和项目的评估和风险分析，通过信贷资金引导房地产市场的健康发展，确信贷资金安全。
（二）合理规划引导，促进房地产供需总量和结构平衡。一是各级政府和房地产主管部门要加强房地产基础数据研究，科学制定符合本地实际的房地产发展规划，为房地产业发展提供正确引导。二是各级政府和国土部门要合理确定房地产开发用地供应量，引导开发商根据市场需求确定开发产品的结构和数量，促进理性投资、合理消费。三是政府部门应牵头尽快建立和完善房地产市场信息系统和预警体系，做好总量调节、结构调整、价格监控，确保房地产市场供求总量平衡、结构合理、价格稳定。
第一阶段：项目开发前期准备阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目进行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
1初步考察，掌握项目基本情况和信息，对项目的可操作性作出初步结论，包括对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划进行了解熟悉，确定初步印象；根据项目的状况，开发进度，初步拟定考察内容、范围；您订考察计划，成立项目组赴实地进行初步调研；进行分析，针对其可操作性，并提出总体思路。
2 签署工作协议，洽谈合作事宜，明确合作双方、合作内容、时间、权力、衣物、相关费用等。
3 开展房地产市场调查
3.1 市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济特点、人口规模、城市特色、消费水平、法律环境、土地资源和房地产市场进行考察。
3.2 区位条件调查分析
对项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势进行分析，掌握相关数据，为以后工作的开展做好铺垫。
3.3 房地产市场态势调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道进行具体调查。
3.4 分析项目所在位置的土地资源优劣情况、地块地形、地貌、工程进度、资金投入与进度、建筑建设规划与实施现状等。
3.5 项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
3.6提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：专家论证，完善策划
针对项目整体发展战略、开发内容及模式、项目主题、项目规划、园林规划、装修设备、服务功能、物业管理等专家给出意见，并结合对市场调查所得的原始资料、信息、数据进行整理，撰写报告，开论证会，完善策划，促使项目成功。
第三阶段：项目开发实施阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，进一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
3.7 开展房地产市场动态调查。
深进了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
3.8 开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析。包括竞争楼盘扫描、替在竞争对手进行可能扫描、供给量分析、竞争对手的产品分析（包括房型、规划、土地、综合配套）、竞争对手的市场定位及趋向、竞争对手的价格基准分析、竞争对手的背景和实力。
3.9 进行消费者调查，明确项目的目标客户群。
3.9.1 消费者的二手资料分析
3.9.2 竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
4 明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路。
4.1 类比竞争楼盘调研。包括类比竞争楼盘基本资料、项目户型结构详析、项目规划设计及销售资料、综合评判。
4.2 项目市场定位。包括区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位。
根据市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路，首先进行产品分析，其次对本项目的SWOT分析(优劣势分析)，包括项目地块的优势、项目地块的劣势、项目地块的机会点、项目地块的威胁及困难点。基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略。
5 战略分析与规划，包括项目卖点回纳、营销总策略、销售价格总策略、总推案分阶段策略、公关与宣传总策略、营销推广项目的策划（各阶段推广主题策划、各阶段营销分析与总汇、各阶段市场动态分析与对策、各阶段客户总体分析与推盘策略）、渗透式策划、强销策划、促进策划对本项目进行分析。
6 最终确定销售渠道选择，包括①自售②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司，对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告，组织公司相关人员对《营销策划报告》进行评审，选取最优方案，确定物业公司。签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第四阶段：资源整合完善销售所需手续蓄势待发预备销售
6.1 完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
6.2 制定销售模式、设计销售组织的架构；
6.3 其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第五阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率。
6.4 制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明。销售的总体战略思路和目标的制定、销售模式的选择和设计、销售阶段的划分和时机选择；②推盘策略。选择时机、选择房源；③销控计划。总体均价的制定、制定一房一价的价目表、单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等；④付款方式。优惠政策、分期、分类的动态价格策略、内部认购的数量和价格政策、市场预期的价格政策和数量控制、开盘价格的动态策略、SP(销售推广)活动价格策略和销售控制、调价计划和调价技术、整体价格和房源调价技术；⑤广告策略。主题制定房地产营销策划流程详细说明、品牌形象定位、媒体计划、广告创意、现场包装设计（1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念）。
6.5 制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整。
针对近期房地产市场出现的新情况，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省市开展专项督查。督查的重点是，住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况等。
现在我们要问的是，当前楼市的情况真是如此急迫吗？
据悉，7月份之后，北京及杭州等一线城市，不仅住房销售量快速上升（增长幅度达50%以上），价格出现反弹，而且这种情况已开始向国内二三线城市蔓延。也就是说，刚出现价格向下调整的住房市场，好象又要发生逆转了。
可以说，当前住房市场的价格上涨及销量增加，主要原因是：其一，两年来国内住房市场宏观调控，确实取得了一定的成果，但对GDP增长的影响也显露出来，国内GDP出现全面的下行——特别是“房地产化”严重的经济发达地区更是如此。面对GDP增长的下行，政府宏观调控的工具又开始大行其道，稳增长的宏观经济政策也就在这样的背景下出台。稳增长的经济政策，不仅表现为信贷规模上量化宽松，更重要的是，央行一个月内两次降息，表明央行的货币政策全面转向，也昭示了房地产宏观调控的差别化信贷政策，其最后一道防线已被冲破。
在这种情况下，不仅住房消费者会恐慌性进入市场，投机者也必然卷土重来。所以，最近房价上涨的最主要原因，就是政府宏观调控的转向，即央行货币政策逆转。而货币政策一旦出现重大逆转，要稳定房价是不可能的。
其二，随着央行货币政策出现重大逆转，地方政府的软性托市政策，趁机不断出台。托市的结果，就是让投机者进入市场，让地方GDP又回到快速增长的轨道上，从而使地方财政实现增长。
其三，尽管政府宏观调控决心很大，但仍不见相应的政策出台。可以说，如果不针对投机需求进行严厉打击，只是增加商品房的供应，那是无法遏制投机者的。上述这三个方面，就是住房市场发生逆转的主要原因。
从政府派驻督查组，特别是把差别化的信贷政策作为这次督点来秀，政府应该是看到了问题的实质。不过，近十年来，每当房地产宏观调控政策出台之后，国务院都会派相应的政策督查组，可是，这些督查组所起到的作用十分有限。
因为原先那种督查组，每次下省市都是与房地产开发商、地方政府打交道，而不与民众沟通——这次虽然提出要直接督查住房建设项目及基层民众的情况，但能够做到何种程度令人怀疑。如果他们了解的情况只是有利于房地产开发商，而国务院以此信息来作为决策的依据，那么，出台的政策就可想而知了。早几年为何越是宏观调控，房价上涨就越快，与这样的决策程序有很大关系。这次能否改进，只能让事实来证明了。
再者，尽管国务院督查组经常到地方省市调研，但从未看到哪一个地方政府官员因为执行宏观调控政策不力而被问责。如果这次督查也与以往一样，督查归督查，问责归问责，那么，这样的督查又有多大意义呢？
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