一
为分析方便，我们首先从刑法文本中摘录以下描述交易行为的用语，作为分析对象：
（一）买卖
在我国刑法中，采用买卖一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第125条第1款非法买卖枪支、弹药、爆炸物罪；（2）第125条第2 款非法买卖核材料罪；（3）第280条买卖国家机关公文、证件、印章罪；（4）第281条非法买卖警用装备罪；（5）第350条非法买卖制毒物品罪；（6）第352条非法买卖毒品原植物种子、幼苗罪；（7）第375条第1 款买卖武装部队公文、证件、印章罪；（8）第375条第2 款非法买卖军用标志罪。
（二）经营
在我国刑法中，采用经营一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第165条非法经营同类营业罪；（2）第225条非法经营罪。
（三）贩卖
在我国刑法中，采用贩卖一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第347条贩卖毒品罪；（2）第363条贩卖淫秽物品罪。
（四）倒卖
在我国刑法中，采用倒卖一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第227条第1款倒卖伪造的有价票证罪；（2）第227条第2款倒卖车票、船票罪；（3）第228条非法倒卖土地使用权罪；（4）第326条倒卖文物罪。
（五）销售
在我国刑法中，采用销售一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第126条违规销售枪支罪；（2）第140条销售伪劣产品罪；（3 ）第141条销售假药罪；（4）第142条销售劣药罪；（5）第143条销售不符合卫生标准的食品罪；（6）第144条销售有毒、有害食品罪；（7）第145条销售不符合标准的医用器材罪；（8）第146条销售不符合安全标准的产品罪；（9）销售伪劣农药、兽药、化肥、种子罪；（10）第148条销售不符合卫生标准的化妆品罪；（11）第214 条销售假冒注册商标的商品罪；（12）第215条销售非法制造的注册商标标识罪；（13）第218条销售侵权复制品罪；（14）第283条非法销售间谍专用器材罪；（15 ）第312条销售赃物罪。
（六）出售
在我国刑法中，采用出售一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第171条出售假币罪；（2）第206条出售伪造的增值税专用发票罪；（3）第207条非法出售增值税专用发票罪；（4）第209条第1款出售非法制造的用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪；（5）第209条第2 款出售非法制造的发票罪；（6）第209条第3款非法出售用于骗取出口退税、 抵扣税款发票罪；（7）第209条第4款非法出售发票罪；（8）第320 条出售出入境证件罪；（9）第325条非法向外国人出售珍贵文物罪；（10）第327条非法出售文物藏品罪。
（七）出卖
在我国刑法中，采用出卖一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第329条第2款擅自出卖国有档案罪；（2）第439条非法出卖武器装备罪；（3）第442条擅自出卖军队房地产罪。
（八）购买
在我国刑法中，采用购买一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第171条第2款金融工作人员购买假币罪；（2）第208条非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪。
（九）收买
在我国刑法中，采用收买一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第111条为境外收买国家秘密、情报罪；（2）第241 条收买被拐卖的妇女、儿童罪；（3）第431条第2款为境外收买军事秘密罪。
（十）收购
在我国刑法中，采用收购一语的，计有以下条文及其罪名：（1 ）第312条收购赃物罪；（2）第341条非法收购珍贵、濒危野生动物， 珍贵、濒危野生动物制品罪；（3）第345条第3款非法收购盗伐、 滥伐的林木罪。
以上刑法用语都与市场交易行为有关，其中买卖、经营、贩卖和倒卖四个用语含义相关；销售、出售和出卖三个用语含义相关；购买、收买和收购三个用语含义相关。这些具有相关性的刑法用语含义是相同还是相似？如果相同为什么不采用同一用语？如果相似又存在什么区别？这些问题，无论对于刑法条文的理解还是适用，都具有重要意义。
二
买卖、经营、贩卖和倒卖这四个用语可以归为一类，其共同特征是行为的复合性，即具有买与卖两个方面的行为要素。但由于这两个要素在组合方面上的不同，因而存在某些细微的区分。
买卖是指买和卖，两者具有并列关系。因此，以买卖为特征的行为是指买与卖的复合行为。这里的买，指购买；卖，指出售。例如，非法买卖枪支、弹药、爆炸物罪，指违反法律规定私自购买或者出售枪支、弹药、爆炸物的行为。（注：参见周道鸾、张军主编：《刑法罪名精释》，人民法院出版社1998年版，第111页。）在此， 购买与出售以“或者”相联，表明只要具有购买或者出售行为之一者，即可构成本罪。在买卖的组合方式上，存在以下两种关系：一是对合关系。在这种对合关系中，买者与卖者同时构成本罪，即所谓彼此俱罪。这种情形，在刑法理论上称为对合犯或者对偶犯；构成犯罪的双方各自以对方为犯罪对象。之所以将买卖双方都规定为犯罪，主要是买卖的对象是违禁品，诸如枪支、弹药、爆炸物、核材料等严禁流通的物品。二是接续关系。在这种接续关系中，行为人先买后卖，同时实施了买与卖的行为。在这个意义上，买卖与贩卖、倒卖含义相似。对于这种同时具有购买或者出售行为的，也不实行数罪并罚。
经营是一个较之买卖更为正式的用语，其内容包含买卖、贩卖、倒卖等含义。我国刑法中专门规定了非法经营罪。包括三种行为：（1 ）未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的；（2）买卖进出口许可证、 进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的；（3 ）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。上述第一种经营行为，实际上是一种非法买卖行为。第二种经营行为，法律条文中明确地标示买卖，因而也是一种非法买卖行为。第三种行为是一个概括性的兜底条款，其内容由相关法律或者司法解释加以明确。例如1998年12月29日全国人大常委会通过《关于惩治骗购外汇、逃汇和非法买卖外汇犯罪的决定》（以下简称《决定》），该《决定》第4 条规定：在国家规定的交易场所以外非法买卖外汇，扰乱市场秩序，情节严重的，依照刑法第225条的规定定罪处罚。 因此，非法买卖外汇的行为属于其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。那么，上述经营行为中的买卖如何理解？先买后卖的这种接续关系是可以成立的，即在非法经营活动、倒卖许可证、倒卖外汇等构成本罪。关键问题在于：对合关系中，买者的行为是否构成本罪？例如非法买卖外汇，卖者构成犯罪没有疑问；那么，是否买者也构成犯罪呢？对此问题没有权威解释，刑法理论上也未进行探讨。我认为，对此应作限制解释，非法经营中的买卖，重点是惩治经营者，即卖方。当然，为卖而买者可以构成本罪，但单纯的购买者似不应以犯罪论处。同为非法经营罪的对象一般是专营专卖物品和限制买卖物品，不同于违禁品。对于违禁品，单纯购买者亦应构成犯罪。经营行为，除买卖行为以外，还包括其他营利性行为，例如森林采伐、矿产开采、野生动物狩猎等等。（注：参见胡康生、 李福成主编：《中华人民共和国刑法释义》， 法律出版社1997年版，第318页。）这些营利活动难以用买卖概括， 因而经营的外延要大于买卖。
贩卖，从词义上理解，是指买进货物再卖出以获取利润。（注：参见《现代汉语词典》，商务印书馆1977年版，第300页。）显然， 从语义学上说，贩卖一词同样包括买和卖两方面的内容。但在刑法中，贩卖一词的含义较为复杂：在一般情况下，贩卖指低价买进而高价卖出；从中牟取利润，但也指单纯的出售行为。例如，贩卖毒品中的贩卖，根据某些论著的解释，是指非法销售毒品，包括批发和零售；以贩卖为目的收买毒品的，也属于贩卖毒品。（注：参见胡康生、李福成：《中华人民共和国刑法释义》，法律出版社1997年版，第497页。 ）在这一解释中，将贩卖解释为非法销售，侧重于贩卖一词中“卖”的行为，这无疑是正确的。同时，这一解释还将以贩卖为目的收买的行为，也包含在贩卖之中。根据上述理解，不以贩卖为目的的收买，显然不包含在贩卖的概念之中，这也正是贩卖一词与买卖一词的最大区别。
倒卖，是日常生活中经常使用的一个词汇，但未收入《现代汉语词典》，该词典中有两个词汇与倒卖相近：一是倒把，指利用物价涨落，买入卖出，牟取暴利，例如投机倒把；二是倒手，指从一个人的手上转到另一个人的手上（多指货物买卖）。（注：参见《现代汉语词典》，商务印书馆1979年版，第215页。）因此，倒卖应当是指转手贩卖， 从中牟利的行为。在刑法中，倒卖是指按低价大量买入，然后高价卖出的行为。（注：参见周道鸾、张军主编：《刑法罪名精释》，人民法院出版社1998年版，第422页。）显然，在倒卖一词中， 强调的是低价买入高价卖出，但贩卖同样具有这一特征。
通过以上阐释可以看出，在买卖、经营、贩卖与倒卖四个词汇中，贩卖与倒卖的含义极为相似，同样具有明显的贬义；而买卖、经营与上述两词存在明显的区别，且是一个中性词。买卖与贩卖、倒卖的根本区别在于：买卖是买与卖两个行为的并列，各行为可以单独构成犯罪。因此，在以买卖为行为特征的情况下，买与卖可以分别构成犯罪，非法买卖枪支就是如此。而贩卖与倒卖，则以卖为主，指出售。在贩卖的情况下，包含为卖而买，其购买行为只能依附于卖而成为犯罪，不以出卖为目的的购买，则不构成犯罪。当然，贩卖的卖可以不是以买为前提的，也可以是自身原有或者自行制造的。例如，贩卖淫秽物品中的贩卖，是指发行、批发、零售、倒卖等行为。（注：参见周道鸾、张军主编：《刑法罪名精解》，人民法院出版社1998年版，第848页。）因此， 贩卖行为往往与制造（作）行为相联系，例如制作、贩卖淫秽物品罪。而倒卖通常是指转手贩卖，即低价购入高价卖出。在这一点上，贩卖与倒卖存在微小的差别。买卖与经营，往往包含贩卖与倒卖的内容，即包括为卖而买，然后倒手出卖。因此，买卖和经营的行为范围显然大于贩卖和倒卖。
三
销售、出售和出卖这三门用语可以归为一类，其共同特征是单一的卖。当然，由于法律文本中语境的不同，在含义上也存在某些差别。
销售，在语义上指卖出（货物）。（注：参见《汉语大词典》，商务印书馆1977年版，第1252页。）就此而言，它与出售、出卖并无本质上的差别。我国刑法中规定的生产、销售伪劣商品罪，即是以销售为行为特征的。
出售，是指有偿转让。从刑法规定来看，出售的对象一般即是违禁品或者禁止流通的物品。例如假币、增值税专用发票等。
出卖，同样指有偿转让。例如，刑法第329条第2款规定了擅自出卖、转让档案罪。在此，立法者将出卖与转让两种行为并列加以规定。显然，出卖是指有偿转让，而转让是指无偿转让，两者都改变了国家档案的所有权，是一种擅自处分国家所有的档案的非法行为。应当指出，在语义上，出卖包括以下两种含义：一是卖；二是为了个人利益，做出有利于敌人的事，使国家、民族等受到损害。（注：参见《汉语大词典》，商务印书馆1977年版，第154页。）显然，在我国刑法中， 是在卖的含义上使用出卖一词的，而不是第二种含义。
以上三个用语，语义上基本相同。只是销售一词较为正规，更具有经营的含义。至于出售与出卖，语义上并无差别。对于这种表述同一种行为而采用不同的立法用语，从立法语言的科学性上来说是有所缺憾的。考察这种情况的出现，可以与立法过程中过于依赖于吸收相关法律的现成用语有关。例如，出卖档案一词来自《档案法》，该法规定：“禁止出卖属于国家所有的档案。档案的复制、交换、转让和出卖，按照国家规定办理。”依照这一规定，在刑法中设立罪名的时候，现成地将出卖一词吸收到刑法条文中来，而没有考虑在刑法典中与其他相同情况语言概括保持一致。
四
购买、收买、收购这三个用语可以归为一类，其共同特征是指单一的买。
购买，就是买。例如刑法第171条规定的出售、 购买伪造的货币罪，出售伪造的货币，是指以营利为目的，以一定的价格卖出伪造的货币的行为。购买伪造的货币，是指行为人以一定的价格用货币换回伪造的货币的行为。（注：参见胡康生、李福成主编：《中华人民共和国刑法释义》，法律出版社1997年版，第211页。）由此可见，在我国刑法中，买卖伪造的货币都构成犯罪。但对于同种情况，在其他条文中，规定为买卖，例如买卖枪支罪。但在此处，则没有规定为买卖伪造的货币罪，而是分别规定出售伪造的货币罪与购买伪造的货币罪。这样，就出现了设立罪名规则的混乱。而且，在司法适用上也存在问题：行为人先购买伪造的货币然后加价予以出售的，其行为分别符合购买伪造的货币罪与出售伪造的货币罪，是否实行犯罪并罚？从刑法理论上说，这种情形属于牵连犯。但如果直接规定为买卖伪造的货币罪，就可以把这种情况直接包含其中，无须另行处理。
收买，也指买。例如，收买被拐卖的妇女、儿童，是指行为人用金钱或者其他财物，作为被拐卖的妇女、儿童的代价，将妇女、儿童买归自己占有。（注：参见张明楷：《刑法学》（下），法律出版社1997年版，第720页。）我国刑法中专门设有拐卖妇女、 儿童罪，根据刑法第240条第2款的规定，拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的，有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。因此，在拐卖妇女、儿童罪中，也包含收买被拐卖的妇女、儿童的行为。 但刑法第241条规定的收买被拐卖的妇女、儿童罪，是指不以出卖为目的的单纯收买，一般是收买妇女强行与之同居或结婚，收买儿童作为子女抚养等。同时，刑法第241条第5款规定，收买被拐卖的妇女、儿童又出卖的，依照拐卖妇女、儿童罪定罪处罚。在这个意义上说，在拐卖妇女、儿童罪之外，单设收买被拐卖的妇女、儿童罪是必要的。而且，收买显然与购买、收购含义相同，但购买与收购的对象主要指物品。就此而言，收买被拐卖的妇女、儿童比购买被拐卖的妇女、儿童更为贴切。
收购，同样指买。从词义上看不出收购与收买、购买存在性质上的差别。但从习惯用法上说，收购一般是指大批量地购买。因此，在某些特定场合，使用收购与收买或者购买，其含义是有所不同的。例如，刑法第312条规定的收购赃物罪。在刑法修订以前， 只有销赃罪之规定而没有设立收购赃物罪。因此，在我国刑法学界对于知情买赃应当如何处理始终存在争论。其中一种观点认为，故意大量买赃行为是销赃罪的一种形式（注：参见魏克家：《故意大量买赃行为是销赃罪的一种形式》，载《经济体制改革与打击经济犯罪》，上海社会科学院出版社1987年版，第248页。），主张对于买赃的以销赃罪论处。我认为， 买赃与销赃是两种不同的行为，对于买赃的不能以销赃论处。在刑法修订过程中，增设了收购赃物罪，在一定程度上解决了买赃的问题。当然，刑法规定的收购赃物是否包括买赃自用的情形，在理论上存在争论。第一种观点认为，收购赃物，是指收买不特定赃物或者购买大量赃物的行为，对于购买特定的赃物自用的，不宜认定为犯罪。“（注：参见张明楷：《刑法学》（下），法律出版社1997年版，第833页。 ）这些将买赃自用不构成犯罪的情形限于购买特定的少量赃物。如果购买不特定的大量赃物自用是否构成犯罪，语焉不详。还有学者认为，收购是指以出卖为目的收买赃物，个人为自己使用而买赃的不构成本罪。（注：参见胡康生、李福成主编：《中华人民共和国刑法释义》，法律出版社1997年版，第442页。）相比较之下， 这种观点明确地将买赃自用排除在收购赃物罪之外，以出卖为目的成为收购赃物罪的构成特征之一。第二种观点则认为，买赃自用，只要符合数额标准的，均应以收购赃物罪论处，认为收购是指为自己或者他人使用而购买赃物。（注：参见欧阳涛等主编：《易混淆罪与非罪、罪与罪的界限》，中国人民公安大学出版社1999年版，第315页。 ）第三种观点则将买赃自用作广义与狭义的区分。狭义的理解是买赃供本人消费使用；广义的理解，还包括收购赃物供自己生产经营使用。狭义的买赃自用，不属于本罪的收购行为；大量购买赃物供自己生产经营使用的，应属于本罪的收购行为。（注：参见何秉松主编：《刑法教科书》，中国法制出版社1997年修订版，第 917页。）我认为，从文字上来说，买赃与购赃是同一意思，因而购买成为一个词组。但收购一词虽然从通常意思来说是从各处买进，似乎与购买区别不大。但收购已经成为一个约定俗成的用语，一般表示大量的、成批的购买之意，而不是一般的、零星的、偶尔的购买。在这个意义上说，立法者在赃物犯罪中使用收购赃物一词，确实比买赃物或者购买赃物要好。当然，这里的收购赃物罪能否将以出卖为目的作为一个构成条件，还是可以讨论的。从词义上不能必然地引伸出这个结论，但从限制解释上来说，也有一定道理。
五
立法是一种艺术，其中如何恰如其分地将某种立法意图通过语言表达出来，对于司法适用具有重大的意义。通过对上述刑法条文中的描述交易行为的各种用语分析。我认为，在立法用语中为保持严谨应当注意以下四点：
（一）刑法用语的专业性
语言有日常生活用语与专业术语之分，刑法用语应当尽可能地采用专业术语。同为刑法典的制定，主要是为法律工作者提供法律准则。从刑法典功用的实现上看，要求的是其专业性而非通俗性。尤其是某一用语在日常用语中存在含义上的多义性时，用作刑法术语更应谨慎。例如出卖一词，在日常生活用语中，既有卖的意思，又有为个人私利做出有利于他人的事的意思而且在更多的场合，是在第二种含义上使用出卖一词的。在这种情况下，作为刑法术语在第一种含义上使用出卖一词就不甚妥当。
（二）刑法用语的统一性
法律用语，尤其是同一部法律的用语，表达同一意思或者描述同一现象应当使用同一术语。只有在需要加以区分的场合，才能使用相似或者不同的术语。这应该是使用立法语言的一条原则。从上述刑法对交易行为描述的用语来看，三组十个用语，有些表达的是不同或者相似但又有必要加以区分的意思，因而采用了不同用语，这是必要的。例如买卖与贩卖，虽然贩卖也可以包含在买卖之中，但在买卖为行为特征的犯罪中，买者与卖者彼此俱罪；而在贩卖中，只有为卖而买才是犯罪，单纯的买者并不构成犯罪。但也有些用语表达的基本上是同一意思，例如贩卖与倒卖，两者都有为以营利为目的，买进货物再卖出的含义，完全可以使用同一个术语。在这种情况下，使用不同术语，不仅没有必要而且徒增混乱。
（三）刑法用语的严谨性
刑法用语较之日常生活用语，应当更为严格与谨慎，而不能随意与粗糙。在日常生活用语中，有时包含较为明显甚至强烈的个人情绪，因此具有一定的感情色彩。但刑法用语应当理性地表达某一意思或者客观地描述某一行为特征，尽可能少地带有感情色彩。在刑法描述交易行为的用语中，买卖、经营、销售、出售等都是严格的用语。但贩卖、倒卖等个别用语明显地含有贬意，包含一定的憎恶因素。对于这种用语，在刑法中使用一定要十分慎重。只有当没有其他用语可以替代时才采用，否则应当尽量避免使用。
（四）刑法用语的确切性
[论文摘要〕我国现行立法和司法解释混淆了物权和债权法律性质的区别，把合同生效等同于合同履行，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别，不利于公平合理地保护买受人和第三人的合法权益，所以很有必要正确区分处分行为与负担行为。但区分负担行为与处分行为并不等于承认和接受物权行为理论，物权行为理论不适合中国现实。
一、问题的提出
有这样一个案例①这个案件发生在河北白洋淀附近的一个县城。这里搞旧城改造，有一个拆迁户回迁到一处铺面房。有一个经商的人提出以较高的价格购买这个拆迁户的铺面房，拆迁户考虑后答应了。于是双方就签订合同，约定合同签订后六个月拆迁户将房屋交付给经商户。合同签订后，经商户还把房款交给了拆迁户。合同签订三天后，另一个商户也找到这个拆迁户，提出要以更高的价钱买拆迁户的铺面房。拆迁户非常高兴，就以更高的价钱又把这个铺面房卖给了第二个经商户，并签订了合同，还主动迅速地办理了房屋过户手续。半年后，第一个买受人要求拆迁户交房时，发现房屋已经被第二个买受人占有。于是，第一个买受人就去咨询律师，律师说，你这个合同既没有诈欺，又没有胁迫，也没有乘人之危，你这个合同是有效的;合同既然有效，而且这个房屋是特定物。既是特定物，那么这个房屋的所有权应该在买卖合同生效时转移，因此，在合同生效时房屋的所有权就已经是你的了，别人占着你的房屋就是侵权，你可以侵权为由，向法院。于是，第一个买受人就以第二个买受人侵犯其房屋所有权为由，向法院提讼。法官最后支持了第一个买受人的诉讼请求，但法官在判案时认为，侵权的成立，一般是要以侵权人的过错作为要件;无过错的侵权必须要有法律明确的规定，而且根据合同发生侵权，很难适用无过错的归责原则。因此，追究第二个买受人的侵权也有点问题。所以，一审法院判决侵权成立，但应按公平原则处理，由两个买受人分担损失。于是法官判令房屋归第二个人所有，但第二个买受人应当给第一个买受人返还一半的房屋价款。法官的判决做出后，两个人都不服。第一个买受人认为，我已经给了出卖人全部的房屋价款，房屋我一天未住，凭什么只给我返还一半房屋价款?第二个买受人认为，我已经给了出卖人比第一个买受人更多的房屋价款，凭什么要我返还一半房屋价款给第一个买受人?两个人都向该地区中级法院提起上诉。中级法院主审法官仍然坚持了侵权成立的观点。那个法官认为，既然侵权成立，就不存在公平责任的适用问题，第二个买受人应当返还房屋给第一个人，如果他愿意返还，就是法定租赁。因此，二审法院判决第二个买受人按月支付第一个买受人房屋租金;如果不支付租金达到六个月时，法院就要强制执行，收回房屋的所有权给第一个买受人。第二个买受人对二审判决不服，就拒不履行判决书指定的义务。判决6个月后，第一个买受人申请法院强制执行，第二个买受人看到一辈子挣来的家产被夺走，一气之下，和执行法官发生了打斗。法院要拘留第二个买受人时，发现第二个买受人是该省人大代表，因此，法院后来向河北省人大打报告，以第二个买受人妨害执行公务为由，要求河北省人大终止其人大代表资格，一边对其进行司法强制。该省人民代表大会常务委员会的领导了解案情后，不仅未批准法院的要求，而且支持第二个买受人拒绝履行法院判决。当事人及法院为此争执不下，后来双方共同到北京找专家咨询，请专家拿出权威性意见，与会的专家们意见相互也不一致。
为什么这样一个事实简单清楚的案件最后搞成这么复杂的局面?为什么真正引起纠纷的罪魁祸首—房屋出卖人没有受到任何处理，而由无辜的两买受人来承担一切后果?大家都觉得这不公平、不公正，但问题究竟出在哪呢?是法官的素质差吗?并不尽然!真正原因是我国现行立法和司法解释混淆了物权和债权法律性质的区别，把合同生效等同于合同履行，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别，从另一角度说就是没有正确区分处分行为与负担行为。其实，现实生活中一物二卖、无处分权处分及不即时清结合同所引起的类似纠纷非常普遍，如何正确地处理这类纠纷，公平合理地保护双方当事人和第三人的合法利益，是摆在我们立法和司法工作者面前的一项紧迫任务。正确地认识和区分负担行为与处分行为是处理这类纠纷的关键。
二、正确区分处分行为与负担行为
最早对负担行为和处分行为进行区分的是德国的潘德克顿学派。潘德克顿学派发现，从法律技术上来看，请求权的法律后果发生在特定的相对人之间;支配权的法律后果发生在特定人和特定物之间，但其最终法律后果是发生在权利人和除权利人之外的其他全体世人之间。这两种权利从法律的本性到权利保护的制度，都有重大的区别。这是从权利变动的角度进行区分的，而从法律行为的效力角度又可以分为负担行为与处分行为。
负担行为是指使一个人相对于另一个人一(或另若干人)承担为或不为一定行为义务的法律行为。③换言之，是指以发生债权债务为其内容的法律行为，亦称为债务行为或债权行为。负担行为是发生债的原因之一，负担行为之成立就在当事人之间产生债的法律关系。一方当事人依此约定负有履行给付的义务，另一方依约定有权接受债务人应履行的给付，从而获得一定的利益，债的标的是给付，债权人有权请求债务人为某种行为或不为某种行为。因此，负担行为的主要特征在于因负担行为的作成，债务人负有给付的义务，其意义在于当事人间能产生一项或多项请求权，在本质上属于发生债权法上效果的法律行为。例如，在买卖合同中，物之出卖人负有交付其物于买受人，并使之取得该物所有权的义务;买受人对于出卖人，有交付约定价金及受领标的物之义务。
处分行为是指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为与负担行为不同，它并不是以产生请求权的方式为作用于某项既存的权利作准备，而是直接完成这种作用的行为。一旦该行为有效，就会发生权利变动的结果。其中，当事人的意思表示以物权发生变动为内容的，其结果是物权的变动，而非负担行为中债权债务的设定，其性质为物权行为。在处分行为中，处分即为权利的转让、权利的消灭，在权利上设定负担或变更权利的内容。例如，移转标的物的所有权、让与债权;抛弃所有权或免除债务;设定质权，等等。另外，处分行为的“处分人”仅仅是指其权利被转让、被设定负担、被消灭或被变更内容的人，而并不是取得权利、免除负担的人。处分行为包括物权行为及准物权行为。物权行为系物权变动之意思表示，与登记、书面或交付相结合之法律行为。物权行为，有为单独行为，如所有权的抛弃。有为契约行为，又称为物权契约，所谓物权契约系指当事人以物权变动为内容而订立的契约，为不动产物权变动最主要的原因，如所有权的移转、地上权的设定、典权的让与、分割共有物等。而准物权行为，是指以债权或无体财产权作为标的之处分行为，如债权让与、债务免除、股东权的转让、放弃等。
在掌握负担行为与处分行为的概念和特征之后，我们再进一步了解它们之的相互关系，可分为四种情形:1、负担行为与处分行为同时并存，即时买卖为其适例，如甲出卖手表给乙(买卖契约、负担行为)，并依让与其所有权的合意交付之(物权契约、处分行为)。2、先有负担行为，后有处分行为者，如不特定之买卖。3、仅有处分行为而无债权行为者，如动产所有权的抛弃、因不当得返还原物等。4、仅有负担行为而无处分行为者，如雇用、租赁等。因此，负担行为和处分行为之间是有区别的，并不能完全等同，它们各自有其独立的生效要件。在负担行为，其生效要件有:①当事人有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③内容不违反强行法和不违反公序良俗原则。在处分行为，其生效要件有:①处分人有处分权;②有移转物权的合意;③不动产应登记，动产应交付。从效力上看，负担行为有效仅在当事人间设立债权债务关系，不发生物权的变动。而处分行为生效即发生物权变动的效力，并且，负担行为与处分行为这两个行为的效力并不互相牵连。负担行为之无效不导致处分行为的无效，处分行为的无效也不导致负担行为的无效。
有了以上认识，让我们再回过头来看河北那个案件，无论第一个买受人抑或是第二个买受人，从请求权的角度看，这两个合同都是成立的，有效的，所以两个买受人都应该得到合同的保护，都能够依据法律享受到法律上的请求权的保护。但是从作为支配权的不动产物权角度来看，第二个买受人由于履行了登记手续，所以他的物权变动符合公示的法定要件，他的物权取得有效的，所以，只有第二个买受人才能够得到了真正的物权，这种物权的取得当然应该得到承认和保护。第一个买受人由于没有进行不动产物权变动登记，所以，他并没有取得物权，依据合同他只取得了债权。对于第一买受人合法权益的保护，他完全可以作为生效合同的当事人，请求他的合同相对人即出卖人履行合同，要求出卖人交付合同约定的房屋。由于房屋产权已经合法变动给第二个买受人，所以，出卖人存在交付不能的问题，这时，第一个买受人可以要求出卖人为“代物履行”。如果出卖人不能替代履行，则第一个买受人可要求出卖人承担返还购房价款责任及双方约定的或合同法规定的违约责任，违约责任不足以保护买受人时，买受人还可以主张损害赔偿责任。第二个买受人作为第一个买受人与出卖人合同关系之外的第三人，他已经取得了现实的物权，应该受到保护。这样，当事人各方的利益都可以得到公平的保护。事实上，只有这种处理，才真正科学地解决问题。
三、区分负担行为、处分行为与物权行为理论
在现实中区分负担行为与处分行为是否就必然意味着接受物权行为理论呢?要说明这个问题，首先要了解什么是物权行为理论。物权行为的概念最早是由德国学者萨维尼在其1840年出版的《现代罗马法体系》中提出，萨维尼谓:“私法上契约，以各种不同制度形态出现，甚为繁杂。首先是基于债之关系而成立之债权契约，其次是物权契约，并有广泛之适用。交付具有一切契约之特征，是一个真正之契约，一方面包括占有之现实交付( Tradition )，他方面还包括移转所有权之意思表示。次项物权契约，但却忘记Tradition之中亦有一项与买卖契约完全分离，以移转所有权为目的之物权契约。”王利明教授对这一论述进行了剖析，认为其包含了三项重要原理:第一、物权行为的独立性原理。第二、交付必须体现当事人的独立的意思表示，由于这一独立意思、表示与原因行为无关，便产生了物权行为的无因性理论。第三、交付必须以所有权的移转为目的，物权行为的实施旨在使物权产生变动。
从萨维尼的观点可以看出物权行为理论是从区分债权契约与物权契约(从另一个角度说就是区分负担行为与处分行为)基础上发展起来的，但它除了具有物权变动的功能之外，还具有独立性，无因性之特征，并且物权行为的独立性及无因性是物权行为理论的核心特征，甚至有人认为它是物权法的基本原则。而处分行为只是物权变动，并不必然具有独立性和无因性之特征。实际上，即使在德国民法上，物权行为也只是引发物权变动的法律事实之一，此外尚有生产、没收、征收、继承、取得时效、先占、新建建筑物、加工、附合、混合、遗失物拾得、埋藏物发现等许多法律事实。连物权行为论者自己都承认这样的事实:物权行为独立性和无因性原则在适用上也有一定的限制性，即凡不以当事人的意思表示为原因而成立、生效要件的物权变动，如法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，亦即发生物权的原始取得的情形，依法理可以直接发生物权变动的结果，其自然不适用物权行为的原则。因此区分负担行为与处分行为，并不等于承认物权行为理论。
物权行为理论存在自身难以解决的弊端。因物权行为理论无因性的特征，导致物权变更与债权合意完全分离，当物权变更以后，如发现原来据以变更的债权契约无效或不合法，无因性就使出卖人的物权请求权变成了债权请求权，造成一种不公平的现象。比如，甲与乙签定买卖100吨小麦的合同，并于半年后交付完成。后发现双方签订的合同违法被法院宣告无效，根据物权行为理论无因性的特征，100吨小麦的所有权已经合法转移，并不因原来的合同无效而无效。那么甲就丧失了100吨小麦所有权，不能以所有者的身份要求乙返还，而只能以不当得利之债要求乙归还，这只是一种债权，万一乙后来破产，则甲只能以普通债权参加破产清偿，如乙的资产不足以支付所有债权，则甲就有可能拿不回100吨小麦的价值，甲的利益就受到了侵害。可见，无因性理论使法律的天平毫无区分地倾向于买受人和第三人，而牺牲了出卖人本应该拥有的权利，使正义的天平不再平衡。在民法普遍建立善意取得及公示公信制度后，其交易保护机能被这些制度抽空，物权行为无因性之生存空间逐渐丧失。
一、买卖合同的概念与特征
(一)买卖合同的概念
买卖合同，是指出卖人交付标的物并转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的主体是出卖人和买受人。交付买卖标的物并转移其所有权的一方为出卖人，也就是卖方，受领买卖标的物并支付价金的一方是买受人，也就是买方。
(二)买卖合同的特征
1.买卖合同是有名合同。买卖合同是合同法分则中明确规定的合同，因而属于有名合同。而且，在各国合同法中，买卖合同都是最基本的有名合同。
2.买卖合同是转移财产所有权的合同。买卖合同的卖方要转移财产所有权于买方。卖方不仅要将标的物交付给买方，而且要将标的物的所有权转移给买方。转移所有权，这使买卖合同与一方也要“交付”标的物但不移转所有权的其他合同(如租赁合同、借用合同、保管合同等)区分开来。同时，买卖合同是买方应支付价款的合同，卖方将取得价金的所有权。这又使买卖合同与其他转移财产所有权的合同，如互易合同、赠与合同等区别开来。
3.买卖合同是双务合同。买卖合同的双方当事人在享有合同权利的同时，都负担相应的合同义务。其中，出卖人负有交付标的物并转移其所有权于买受人的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务。因此，买卖合同是典型的双务合同。
4.买卖合同是有偿合同。买卖合同中，出卖人的给付(即交付标的物并转移其所有权于买受人)与买受人的给付(支付价款)互为对价，因此买卖合同是典型的有偿合同。所以，任何买卖合同的当事人从对方获得利益，须支付相应的代价。
5.买卖合同是诺成合同。除法律另有规定或当事人另有约定外，买卖合同自双方当事人意思表示一致之时起成立，而不以标的物的交付或合同义务的履行作为合同的成立要件。因此，买卖合同为诺成合同。
6.买卖合同为不要式合同。除非法律或行政法规另有规定，买卖合同并不需要采用特定的形式。因此，买卖合同为不要式合同。
二、出卖人与买受人的主要义务
(一)出卖人的主要义务
1.交付标的物，并转移标的物的所有权于买受人
出卖人应当向买受人交付标的物并移转其所有权，这是出卖人和主合同义务、基本义务，这在各国或者地区的民法中都是一致的。该项义务由两方面的内容组成：其一为交付标的物;其二为转移标的物的所有权于买受人。
2.交付有关单证和资料
出卖人应当交付标的物或者交付提取标的物的单证。提取标的物的单证，主要是提单、仓单，是对标的物占有权利的体现，可以由出卖人交付给买受人作为拟制交付以代替实际交付。对于这些单证和资料，如果买卖合同中明确约定了出卖人交付的义务或者是按照交易的习惯，出卖人应当交付，则出卖人就有义务在履行交付标的物的义务以外，向买受人交付这些单证和资料。该项义务系属出卖人在买卖合同中所负担的从合同义务，该项义务辅助主合同义务实现买受人的交易目的。对此，我国《合同法》第136条明确规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
3.质量瑕疵担保义务
如果出卖人交付的标的物不符合其质量标准(存在质量瑕疵)，按照《合同法》第155条的规定，出卖人应当承担违约责任。这一责任的基础是出卖人的质量瑕疵担保义务。质量瑕疵担保义务，是指出卖人应当保证其所交付的标的物不存在质量瑕疵。所谓质量瑕疵，又称为品质瑕疵、物的瑕疵，是指标的物的质量没有达到出卖人声称的标准，或者没有达到法律规定的标准、行业标准、企业标准，或者没有达到一个诚信善意的买受人所应当合理期待的标准。
4.权利瑕疵担保义务
出卖人的权利瑕疵担保义务，是指买卖合同的出卖人应当保证对标的物享有合法的权利，第三人不会就该标的物向买受人主张任何权利。买卖合同当事人的根本目标在于标的物所有权的转让，因此，出卖人必须保证其对标的物享有合法的权利(比如所有权或处分权)，这也是出卖人的一项基本的法定义务，即使当事人未在合同中作此约定，出卖人也负有此项义务。
具体而言，出卖人的权利瑕疵担保义务包括：(1)出卖人对出卖的标的物享有合法的权利(所有权或者处分权);(2)出卖人应当保证标的物上不存在他人可以主张的权利(如抵押权、租赁权等);(3)出卖人应当保证标的物没有侵犯他人的知识产权。
一。房改房买卖合同效力。
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
一、商品房包销的实践操作模式及主要特征
目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：
1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；
2、双方确定商品房包销基价；
3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款；
（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）
4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；
5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿；
6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。
根据上述商品房包销的实践操作模式，可以分析出商品房包销的主要特征为：
1、包销期内，出卖人与包销人之间系关系。
在包销期限内，包销人始终以出卖人的名义推广、销售商品房。通常商品房销售合同仍由出卖人与买收人直接签署，也有一些包销模式中由包销人作为人在合同上盖章。
2、包销人的包销行为具有高风险性。
包销人的高风险性体现在两方面：其一，包销期内的商品房售价不得低于包销合同约定的包销基价，否则，差价部分由包销人负责向出卖人补偿；其二，包销期满，未完成销售的剩余商品房由包销人按照包销基价一并购买。
3、包销人具有较大的权限。
基于包销人承担了主要的价格风险和市场风险，一般包销合同都约定包销人具有较大的权限，通常包括了广告策划制作、宣传定位、销售定价、营销方式等，并且一般包销人的行为都是独家排他，即出卖人不得另行将包销范围内的商品房自行销售或委托第三方销售。
4、包销期满，未能完成包销目标的商品房由包销人购入。
在包销期限届满，包销人如未将包销范围内的商品房全部售出，则按合同的约定按照包销基价购入剩余的商品房。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间的关系为买卖关系。
二、商品房包销行为的法律属性
虽然在实践中各方对于商品房包销的操作模式的分歧不大，但是对于商品房包销的法律属性却存有多种意见，从而导致各方对于商品房包销行为的法律规范适用的意见相左。归纳而言，对于商品房包销的性质认定主要有如下三种观点：
（一）说。
根据《民法通则》的有关规定，是人在权范围内，以被人的名义独立与第三人为法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被人。在商品房包销中，出卖人将商品房的全部或部分让包销人销售，在包销中是以出卖人的名义对外销售，销售商品房的法律后果由出卖人对外负责。因此，持说者认为，商品房包销是一种行为，并且，大部分情况下，商品房包销是排他的独家行为。
（二）买卖说。
持这种观点的认为，包销行为是一种买卖行为，包销人最终购买所包销的商品房，包销人虽以出卖人的名义销售商品房，但实质上是包销人在为自身利益销售商品房。包销价格的确定，已在出卖人和包销人之间成立了买卖关系，只是未生效而已。从民法理论来分析，买卖合同在实际上有两种含义：其一，买卖合同是出卖人转移财产所有权给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同；其二，买卖合同是出卖人转移其财产权（包括财产所有权，但除财产所有权外还有其它各种财产权）给买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。一般认为，第一种含义的买卖合同，即转移一定实物的财产所有权的合同为“实物买卖”；第二种含义的买卖合同，除实物买卖外，还包括“权利买卖”。依买卖说的理论， 商品房包销就是第二种含义上的买卖行为，即包括“权利买卖”和实物买卖。
（三）两合行为说。
持这种观点的人认为，包销行为既不是一种简单的买卖行为，也不是一种纯粹的民事行为。它是一种既同行为相似，又同买卖行为有联系，在包销期内为一种委托关系，包销期届满后则为一种买卖关系，集两者于一体的新型的民事法律行为。一旦开发商依包销合同将特定的商品交由包销商处分后，自己对该商品房便丧失处分权。其一，包销行为是附期限民事法律行为。开发商与包销商在合同别约定包销行为附有一定的期限，一旦期限届满，开发商与包销商之间的代销关系即行终止，同时发生以剩余房屋为交易标的的买卖关系。其二，包销行为是含有性质的行为。在包销期限内，包销商不能以自己的名义，而只能以开发商的名义对外销售，其以开发商人的身份联系客户。商品房的出售方是开发商，购买方是客户，包销商以开发商人的身份出现，客户与开发商之间构成买卖关系。其三，包销行为又是一种以约定期满后，所包销的房屋仍未销售告罄，包销商应按约定的价款全部买入的行为。依“两合行为说”的观点，商品房包销行为作为一种兼容与买卖特征的新型民事法律行为，同时受到制度与买卖制度的调整。
相对而言，上述三种观点中，持两合行为说观点的人更多一些。但笔者认为，上述三种观点均只反映了包销行为的表面特征，但从实质上分析，商品房包销行为应当是一种特殊的行为，主要理由是：
诚然，从形式上看，包销合同的内容分为两个阶段， 第一阶段即包销期限内，包销商对外推销包销房时是以开发商的名义，自己作为人。第二阶段即包销期限届满，如包销房未全部售完，剩余的包销房则由包销商按包销价买入。从以上两个阶段的表面现象来看，包销行为是兼有行为与买卖行为两种特征的两合行为。
但是，从实质上看，包销人订立包销合同的目的在于通过第一阶段的工作，完成全部包销范围内的商品房的销售工作，从而取得销售差价作为报酬。第二阶段的买卖关系并不是双方签订包销合同时所期待的合同目的，买卖关系也并非必然发生，其发生必须有两项前提条件：其一为包销期限届满；其二为包销范围内还有剩余商品房未完成销售。买卖关系是对于包销人未能完成包销任务的一种违约责任，也是对于出卖人的一种风险转移的保障。
这种违约责任或者说是保障的
约定不应影响包销行为的性质认定。如同抵押行为，在债务人不能履行债务时，抵押权人可拍卖、折价受偿抵押物，但并不因此而将抵押行为认定为抵押与买卖的两合行为。又如同买卖行为，在有些买卖合同中会约定当一方违约时，另一方有权解除合同，已收取货物（或款项）不予退还，但也并不因此而将此类买卖行为认定为买卖与赠与的两合行为。
综上所述，笔者认为，商品房包销行为的实质还是出卖人与包销人之间的一种行为，是随着房地产市场发展而产生的一种特殊的行为，其特殊性在于，人根据结果提取报酬或承担责任（补足差价、购入未销售房屋）。
三、商品房包销在实践中易发生争议的问题
在我国房地产市场开发中，商品房包销作为一种新型的经营方式，一方面起着搞活二、三级房地产市场，促进商品房流通的作用，另一方面，由于直接调整商品房包销行为的法律规范几乎是空白，包销行为操作不规范、运作无序性、约定不明确等等，导致包销合同纠纷案件不断出现。现对包销过程中易发生争议的若干问题进行探讨。
（一）包销合同的签订主体是否影响包销合同的效力；
商品房包销合同中委托方通常是房地产开发商，而作为受托方包销人的情况则多种多样，有房地产开发商、房地产咨询（中介、经纪等）公司、动拆迁公司，甚至还有个人。究竟符合怎样的条件才能作为包销人并无定论，也常常是庭审过程中双方争论的焦点。
对此，笔者认为，根据合同法及司法解释的规定，违反法律或行政法规的强制性规定的行为无效。现并无法律或行政法规对于包销人或房地产销售人的主体资格要求作出强制性规定，故公司和个人均可作为包销人。并且，虽然建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十五条规定了“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构”。但该规定本身属于部门规章，并非法律或行政法规，且该规定亦非强制性规定。并且在《商品房销售管理办法》法律责任第四十二条中对于“委托没有资格的机构销售商品房”的情况的法律责任也仅为“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。为此，笔者认为，无论是公司或个人所签署的包销合同均有法律效力，但应承担相应的行政处罚责任。
此外，有必要指出，实践中存有一类情况是，开发商为了达到提前销售、回收资金的目的，在取得预售许可证之前，与个人或公司签订包销合同，包销商品房的数量很少甚至仅为一套，并提前收取房款。对于此类包销合同，虽然形式上属于包销，但实质上是一种取得预售许可证前的变相销售，应当认定为无效。
（二）包销合同的签订时间是否影响包销合同的效力；
由于大多数委托包销的开发商是为转移价格风险和市场风险，而将预售商品房委托包销人包销的，因此包销房屋通常均为尚未建成的商品房。有的开发商未雨绸缪，在取得预售许可证之前就与包销人签订了包销合同。对于此类合同的效力，亦属于争议的焦点。尤其是持买卖说观点的人士，认为在取得预售许可证之前签订包销合同，违反了关于预售的强制性规定，应当被认定为无效。
对此，笔者认为，包销行为本身法律属性为行为，并非买卖行为，因此签订包销合同与是否取得预售许可证并无联系。虽然包销合同中存有包销期满包销人购买剩余包销房屋的买卖条款的约定，但该约定本身附有成就条件（包销期满和有剩余房屋），并非在签约之时所发生的买卖行为，而是在包销期满后发生的买卖行为，只要在该包销期满之日前取得了预售许可证，该买卖条款的约定仍然有效。
因此，包销合同的签订时间并不影响包销合同的效力。但是，在履行包销合同过程中，开发商与购房者签定预售合同的行为则必须在取得预售许可证之后。
（三）包销款项的收取是否影响包销合同的效力；
实践中，关于包销款项的支付，通常是根据已完成销售的情况，由包销人将全部已完成销售的房款转付开发商，或将已完成销售部分的包销基价转付给开发商。但也有部分开发商，要求包销人的付款与销售情况脱钩，即不论销售情况如下，由包销人按照约定期限支付全部包销房屋的房款。
对于上述情况，笔者认为，开发商与包销人之间的关系为委托关系，包销人实施行为的后果由被人承担，故包销人根据销售情况在收取了购房者支付的房款后转付开发商的操作方式符合关系的规定；而包销人在未完成销售的情况下，先行向开发商支付房款的行为事实上是一种融资行为，属于无效行为。但对于包销合同而言，应当认定为部分无效（融资条款无效），而非全部无效。
并且，如果包销人向开发商先行支付房款的时间发生在包销房屋取得预售许可证之前，则开发商也将因违反商品房预售的规定而承担行政处罚责任。需要指出的是，虽然支付时间在取得预售许可证之前，但若包销人向开发商支付款项的比例低于包销房屋总价的20％，且款项性质约定为定金，则根据《担保法》的有关规定，该部分款项支付的约定仍然有效。
（四）关于包销房屋销售后发生的税赋承担以及违约责任分担的问题。
由于包销房屋实现销售后，作为开发商取得房款为包销基价范围的房款，包销基价范围外的款项根据包销合同的一般约定，均由包销人取得。因此，实践中开发商往往不愿意承担差价部分的营业税等税费，由此而产生开发商在包销合同中约定由包销人支付差价税费或开发商与购房者签订阴阳合同逃避差价税费等情况。
同样的情况也发生在开发商与购房者签订的预售合同中，大部分违约责任的计算依据均为总房款，如面积误差的处理，而开发商往往认为自身仅收取了包销基价内的房款，包销基价外的房款由包销人收取，因此违约责任应由包销人按比例承担一部分。
对于上述情况，笔者认为是开发商混淆了与包销人之间的法律关系，虽然包销合同约定包销人取得的款项为超过包销基价的部分，但并不代表包销人收
取了房款。包销人收取的款项性质是包销酬金（该酬金的计算方式是超过包销基价部分），该酬金的支付方是开发商而非购房者，只是在操作过程中直接在购房款中进行抵扣而已。因此，开发商仍然应当基于购房合同中约定的款项承担相关税赋及违约责任。
开发商如若想由包销人承担该部分税费，则应在包销合同中调整包销酬金的计算方式，将包销酬金约定为超过包销基价的房款扣除相关税费后的余额。而对于违约责任的分担，则也需在包销合同中设定条款予以约定，依据从约原则，只要不违反法律规定，包销人也应按照包销合同的约定承担一部分预售合同中的违约责任。
摘要：商品房包销作为一种新类型促销方式在我国大陆房地产市场上运用，促进了房地产交易市场的发展，但也在现实操作中带来了许多问题和纠纷。目前我国法律对商品房包销并没有做出明确的规定，我国内地关于商品房包销的司法解释仅见于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》， 因此立法需要更加的明确化。
关键词：商品房包销；特殊；特殊买卖
“商品房包销，是指房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售进行协商，由包销商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。”[1]商品房包销作为房地产市场中的一种新的经济行为,是在上个世纪九十年代初期,从我国的台湾、香港地区引进并获得境内房地产开发商较广泛应用的一种商品房销售方式。目前，我国法律法规对商品房包销问题缺乏系统规定，2003年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21 条、第22条和第23条分别对包销期满未售房屋的处理、出卖人自行销售包销房屋的责任和包销纠纷中各方的诉讼地位作出了规定，对商品房包销的其他方面均未涉及。本文将尝试对商品房包销相关法律问题做出一些探索。
一、商品房包销的特点
之所以会产生商品房包销这种销售方式，是因为这种新的合作方式适应了激烈的房地产市场竞争的需要，为开发商和包销商的互利、共赢提供了可能。把握商品房包销的特征对于全面认识商品房包销这一商业模式具有重要意义。从包销商角度来看，商品房包销具有以下几个显著特点：
1.买卖性。商品房包销具有买卖性的一面，包销商与开发商签订合同确定基价，实际上提前确定了包销商购买房产的价格，如果包销商不能把房屋全部卖出，则应以基价购买商品房。
2.性。包销商与开发商约定包销期限，包销人这个期限内享有销售权，且只能以开发商的名义进行销售,并对办理相关手续如签订合同盖章、办理房产过户等予以配合,即通常意义上的显明关系。
3.风险性。与一般的房地产不同，包销人必须在包销期限届满时买入剩余商品房,所以包销人应承担销售不力或形势不佳的买卖风险。
4.开发商与包销商之间法律关系具有可转换性。根据包销合同约定，包销合同双方的法律关系在包销期届满前后会发生转换。在包销期限内，包销商与开发商之间的关系是销售关系。包销期限届满，包销商如未将包销范围内的商品房全部售出，则按合同的约定按照包销基价购入剩余的商品房。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间的关系为买卖关系。[2]
二、商品房包销行为的法律属性
商品房包销这一特殊的操作模式在理论上存在一些分歧，特别是关于这一行为的法律属性问题，这个分歧可能导致各方在适用法律时意见不一。因此，正确认识商品房包销行为的法律性质，对实践中有效解决商品房包销纠纷起着至关重要的作用。简单归纳而言，当前对商品房包销的性质主要有特殊买卖行为说，特殊行为说，和两合行为说。笔者赞同两合行为说。用特殊买卖行为说和特殊行为说来解释包销行为虽然具有一定程度的合理性，但是理论的构建不很清晰，而且存在缺陷；相比而言，两合行为说不但能够妥当解释这一特殊行为，而且能够比较清晰地展示包销行为的显著特点和法律规制途径。理由如下：
两合行为说具有理论和现实优势。综观商品房包销的运作过程，可以划为两个阶段：第一阶段，开发商委托包销商，确定包销基价，由包销商为其销售。包销商在一定期限内为开发商销售房屋，开发商和买主双方签约成交，包销商则收取溢价。因此在第一阶段，包销商处于人的地位，包销商以被人的名义为客户寻获买主、销售房屋，符合行为的特征，是一种典型的行为。第二阶段，包销期限到后，存在几种情形：其一，如果全部房屋都已经卖出，则在第一阶段双方的关系就已经完结，合同得到履行，即开发商和包销商实际上为完全关系，买卖关系前提不复存在；其二，若在约定期限届满而部分房屋仍未售出，开发商以事先约定的基价或一定折扣将房屋出售给包销商，则开发商与包销商之间成立买卖关系，应向有关部门办理产权转移手续，缴纳有关税费；其三，如果全部房屋都没能卖出，则关系结束，买卖前提就已经具备，双方建立买卖关系。因此，仅以买卖行为或者行为概括包销的属性就会存在明显的缺陷[3]，最终完全履行的合同还是要定位于兼具和买卖行为的两合行为性质。综上所述，笔者认为，包销行为用是一种集买卖行为和行为与一体的新型民事法律行为。
三、商品房包销中的法律关系
基于上文对于包销特点和法律属性的分析，商品房包销中的法律关系就比较容易理清。在商品房包销过程中，法律关系可以分为内部关系和外部关系两个方面。内部关系即开发商与包销商之间的关系，外部关系即包销商或开发商与购房者之间的关系。[4]区分这两个方面的法律关系对于解决纠纷过程中确定法律主体至关重要。具体来说，商品房包销中各主体存在以下几种法律关系：
1.开发商与包销商之间的包销关系。
这个关系是包销中各种关系的核心。从上文中关于包销法律属性的分析我们可以看到，开发商和包销商之间的包销关系可以分为两个层次，其一是在包销期限内，开发商将商品房让与包销商销售，包销商须以开发商的名义向购房者出售商品房，包销商与开发商对外是一种关系；其二是包销期满后，如果包销的商品房尚未全部售出，则按包销合同的约定，包销商应购入剩余的房屋，此时，包销商与开发商之间构成一种买卖关系。
2.开发商与购房者之间的买卖关系。
在商品房包销过程中，开发商与购房者之间的法律关系只存在于第一阶段，即包销阶段。由于包销商在出售商品房时并非以自己的名义，商品房的所有者和拥有售房主体资格的都是开发商，因此，从实质上看商品房的买卖双方为开发商与购房者，开发商和购房者之间是一种实质意义上的买卖关系。
3.包销商与购房者之间的关系。
这二者间的法律关系比较简单。包销商只是作为开发商的人与购房者产生商业联系，购房者与开发商之间的合同效力并不直接及于包销商，包销商只具有一些交易的促成和辅助义务。
四、结语
经济的飞速发展催生了各领域的大胆创新，然而，全球金融危机正以沉重的代价告诫我们，创新在带来全新发展空间的同时，必然潜藏着许多风险，对这些风险的忽视可能让我们的创新成果前功尽弃，甚至得不偿失。商品房包销是一种正被广泛采用的商业模式，同时处于我国立法的空白区，因此对于包销中若干法律问题的探索很有必要。
参考文献：
[1]谭慧敏,张倩.商品房包销方式的司法解释[M].《成都大学学报》.2007 .(03)。
一、背景介绍
随着城市化进程的加快和社会经济的迅速发展，农村劳动力大量向城市转移，农村房屋空置现象严重，资源浪费大。同时，由于定居城市的农村村民或因继承等合法途径拥有农村房屋的城市居民日益增多，农村房屋买卖现象也频频出现，而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。
当前，法院受理的农村房屋买卖合同纠纷大多数都是出卖方事后反悔主动到法院，要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋，也有少部分是由于买受人出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。
目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理服务登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。2007年12月17日宋庄“画家村”画家李玉兰农房买卖案终审判决，维持此案7月宋庄法院一审原判，认定宋庄“画家村”农村房屋买卖合同无效。而这“画家村集体腾房”事件，仅仅是大量农村房屋买卖纠纷中的一个缩影。
农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，相关物权理论的研究争论很大，在《物权法》的制定过程中，宅基地使用权流转的放、禁之争从未停止，最后颁布的《物权法》在此问题上的立场也基本未变。在当前的审判实践中，由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定，理论上也无权威定论，造成了司法实践中认定此类合同有效和无效的判决均存在。
二、农村房屋买卖法律问题汇总
1、农村房屋买卖是否合法。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
同时，由于根据《民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条规定：“公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己在农村的房产。
2、城镇居民能否购买农村住房。国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中，我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，而农村村民的房屋所在的宅基地，只要没有其他违法的条件下，本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。
最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。……”最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题过案例。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害出卖人农民的利益。
3、房地如何实现分离。“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了，但是土地怎么办？农村的土地所有权是集体所有的，不允许买卖，宅基地的所有权是集体的，不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来，如何实现房地分离似乎成为一个困惑，在人们的观念中似乎一直是“地随房走”，房屋既然卖了，宅基地难道也可以卖？其实在法律范围内，“地”和“房”是可以分开归属的，根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁，这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权，通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议，从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益，租金数额可由当事人协商，不能达成协议的，可以请求人民法院确定。
笔者认为，由于房屋这种特定意义的不动产，因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失，宅基地租赁权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。
4、没有房产证，合同效力如何确认。由于根据国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此，许多农村房屋买卖都不能获得相应的产权证明，给农村房屋买卖带来障碍，导致“黑市”交易，并容易埋下产权纠纷的隐患。
笔者认为，买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件，所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”所以，依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同，必须有法律或者行政法规上的依据，地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
三、结论及建议
综上所述，笔者认为，针对农民房屋买卖现象较为普遍的现象，应通过完善法律政策进行疏导，从源头减少法律纠纷的发生。
1、尽快完善立法，修改《土地管理法》规定农村房屋可以自由买卖。
2、政府可以对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地，买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。苏州郊区已进行试点，补缴40%的土地出让金后，农村房屋可以上市。
一、中国古代契约立法的历史沿革
1.先秦时期的契约立法。
西周时期，买卖契约分为“大市”与“小市”。大市指标的大、价值高的买卖行为，包括买卖奴隶、牛马等；而小市则指标的小、价值低的买卖行为，包括买卖兵器、珍玩等。《周礼•秋官•质人》记载“：凡买卖者质剂焉。大市以质，小市以剂。”在债务契约方面，债务契约则被称为“判书”、“傅别”等。契约书于木简或竹简上，完成后从中剖分为二，债权人与官府各执一份。一旦因债权、债务发生纠纷，债权人必须出示契约的一半，与官府所藏一半相吻合，方可由官府受理。春秋时期，买卖契约的成立要件是双方合意，双方法律地位较为平等，交易主要依靠双方自由议价，价格随供求关系涨落。借贷契约随着社会商品经济的发展开始出现，并形成高利贷行业，战国时高利贷已有“倍贷”之说。债务的担保除了广泛使用的“盟誓”外，人质担保也成为较为常见的一种方式。当不能清偿债务时，只能出卖家属，沦为债务奴隶。
2.秦、汉、魏晋南北朝时期的契约立法。
秦代在契约法上的发展，主要表现在对人质抵押方式的禁止上。《法律问答》记载，无论强索人质为债务抵押，还是双方同意以人质为债务抵押，同样视为犯罪，要处以“赀二甲”的惩罚。根据成例，在强索人质的情况下，把人质交给对方者不论罪。到了汉代，包括契约立法在内的财产关系立法逐渐丰富，特别是为适应中央集权专制制度的经济需要，有两种法律关系受到特别限制：一为盐铁，只能由国家专营；二为对外贸易，须得到国家批准。到了晋代，在买卖契约方面，法律规定买卖田宅牛马必须订立“文券”，写明买卖成交的价值，官府按成交总额百分之四“契税”，卖方负三分买方负一分。买卖他物则可不立文券，但依上例“契税”，叫作“散估”，此制为南朝沿用。如发生纠纷，官府依“契税”单据（文券上有纳税之红色印章，称红契）进行裁决。在借贷契约方面，官府以强力助放贷者收回本利，如《北齐书•循吏苏琼传》记“：济州沙门统，资产巨富，在郡多有出自息，常得郡县为征。”
3.唐、宋、元、明、清时期的契约立法。
唐代在契约的订立上，要求当事人双方“两情和同”，即在双方自愿的前提下，订立契约。民间契约在形式上已经形成较为统一的格式，包括标的、价金、交割方式、期限、违约的处罚、担保等。在契约的种类上，主要包括买卖契约、借贷契约和租赁契约。买卖行为，按标的性质的不同，可以分为不动产买卖与动产买卖。在一般情况下，土地买卖属于被禁止的行为，但唐律又规定，符合法定条件者，不属于禁止之列，例如官僚贵族的永业田及赐田、百姓因迁徙或因贫无力丧葬等情形，均可交易，但必须经官府批准，并订立契约。部分动产买卖亦必须订立契约。唐律规定，买卖成交后，必须于三日内于市司订立契券，从而使买卖行为在法律上正式生效。交易的活体财产可能带有疾病，但在交易时却未必能被发现，为了防止因此侵害买方利益，法律规定了三日的瑕疵担保期。宋代商品经济发展较为充分，交换关系广泛发生，契约种类很多，包括田宅契约、买卖契约、典当契约、借贷契约、赠与契约、寄托契约等。在此基础上，形成了较为完善的亲邻、契纸、契税、交割等制度。《宋刑统》卷十三规定“：应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻亲，契贴内虚抬价钱，及邻亲妄有遮虍者，并据所欺钱数与情状轻重、酌量科断。”开宝二年（969）进一步规定：“其邻以东、南为上，西、北次之。上邻不买，递问下邻。”绍圣元年（1094）又规定：“应问邻者，只问本宗有服亲，及墓田相去百步内与所断田宅接者。”为使契约规范化，宋朝推行“契纸”制度。太平兴国八年（983）规定了标准的契约文本。宋徽宗崇宁三年（1104）规定“：田宅契书，并从官司印卖。除纸笔墨工费用外，量收息钱。”为推行契约，后来敕令又规定：“人户典卖田宅，议定价值，限三日先次请买定贴，出外书填，本县上簿拘催，限三日买正契。”正式的契税制度建立于宋代，投纳契税的范围包括动产和不动产交易，以交易额按比例征收。宋太祖开宝二年（969）开始征收契税，税率为2%，以后有所增加，到南宋时增至10%。在不动产的转移上，以过割契税，业主交业为标志。
元代有关契约之债的规定基本与宋同，对于不动产交易，要求必须具备“经官给据”、“先问亲邻”、“印契税契”、“过割赋税”四个法定要件，才能生效。明代商品经济进一步发展，在买卖、典当田宅等不动产契约方面形成了比较完备的法律制度。《大明律•户律•典卖田宅门》规定：“凡典、卖田宅不税契”，最重者要“杖一百，其田入官”，用“以杜异日假捏之弊”，“清各赋役之籍也”。即通过责令典卖田宅的当事人缴纳契约税的形式，确认买卖或典当田宅交易的合法性，避免在田宅使用上的各种纠纷。与此同时，明朝在处理债务纠纷方面，既注重维护债权人的合法权益，又限制他们非法清偿债务人的财物。《大明律•户律》规定“：负欠私债违约不还者”，要给予债务人笞刑乃至杖刑的处罚，并且追还本金与利息给债权人。如果“豪势之人不告官司，以私债强夺去人孳、畜产业者，杖八十；若估价过本利者，计多余之物坐赃论，依数追还（本主）”，严禁债权人直接追偿债务人财物的不法行为。清代在契约制度的发展上，主要表现为典权制度的完备。《大清律例》明确了“典”的定义：“以价易出，约限回赎者，曰典。”对典与卖进行了法律上的区分，如果是典契，必须在契内注明“回赎”字样。同时，还规定了出典人的回赎期、承典人在典权存续期间的责任等内容。
二、中国传统契约法精神的定量分析
通过上述史料上的列举后，如果以现代合同法的标准架构做参照，则不难发现，中国古代契约立法仍旧体现了较高程度的完整性和系统性。主要表现在以下几个方面：第一，中国古代契约法强调合意，“两情和同”。合意是整个合同制度的基础，无合意则无合同。“两情和同”的规定充分地体现了现代契约法的基本精神；第二，中国古代契约法强调合同的要式性。尤其是在不动产契约方面，都要求有官方的契据，方得生效。尽管现代合同法倡导合同自由原则，在合同形式上一般不做硬性的要求，但民法举凡涉及不动产的制度设计，要式性从来都是基本的内容；第三，中国古代契约法规定了较为完备的瑕疵担保、抵押、先买权、所有权转移、债务清偿等制度，同时，构建了以买卖契约为主，以典卖、雇佣、借贷为补充的合同分则体系；第四，在合同的履行上，强调公力救济，禁止对债务人人身的直接强制。禁止对人身的直接强制，无疑是现代法的一个基本理念，但自秦代始，这一基本理念便渗透到了契约立法的制度层面。契约法毕竟只是整个中国古代法制的一个分支。因此，考察古代契约法精神，首先需要从总体上把握中国传统法制的精神。关于中国古代法制或曰中华法系的特质，可以归纳为“法律的儒家化”。这一历程肇始于汉代中期，为了满足当时中央集权统治的理论需要，董仲舒提出的“罢黜百家、独尊儒术”的主张得到了汉武帝的认可。此后，通过儒家注释法律的方式，将儒家思想渗透到立法层面。在司法上，则以儒家经典的微言大义直接作为判案的原则和依据，以经决狱。“上请”“、恤刑”、“亲亲相隐”等儒家思想源流作为刑法原则入律，奠定了法律儒家化的基础。三国魏晋南北朝时期，法律儒家化得到进一步的发展，“八议”、“官当”、“准五服以制罪”等原则的确立表明，这一时期儒家思想对法律的影响不再是零星的，儒家的一些礼的内容直接上升为法律规范。到隋唐时期，法律儒家化历程基本完成，唐律“一准乎礼”的规定，集中体现了法律总的精神在于贯彻封建三纲。相较于前代，唐律有更多的条文由礼的内容敷衍而来，唐律借助《疏议》，引用儒家经典充分阐释封建礼教的义理，礼与律在唐律中融为一体。至此，中华法系的儒家化基本成型，一直延续到清末修律。综上，笔者以为，中国古代契约立法在实然的意义上体现了如下的精神内涵：第一，客观地反映了商品经济的某些规律，并在制度上做了积极的回应。商品经济以交换关系为基础，同时强调交换主体在身份上的平等以及对交换对象、交换内容的自由选择，传统民法理论谓之“意思自治”。自秦以降的历代立法，有意或无意地遵循这条主线，以合意、平等、自由的精神塑造了中国古代契约法。在强调长幼尊卑的古代中国，这一制度特质，不能不说是一个异数。解释只有一个，就是中国古人认识到了商品经济的一些内在要求，并顺势而为，在封建所有制的框架下，最大程度地发挥了其制度功能，促进了商品经济的发展。不难发现这样一个规律，在商品经济发展较为充分的宋、明两朝，同样也是中国古代契约立法高度发达的两个时期。很难说是前者促成了后者还是后者成就了前者，但两者形成的良性互动则是一个不争的事实；第二，以中国儒家思想为指导，同时本着务实的态度，较为妥当地处置了义和利的关系。
在承认商人逐利正当性的同时，以儒家义理进行必要的规范，最大程度地舒缓了义、利的紧张关系。前述“亲邻”制度就是一个典型例证，对债务人人身强制的禁止则体现了一定程度上的人本主义；第三，较为浓厚的国家干预色彩。国家干预是近现代经济法的基本理念，但据此并不能认为中国的契约立法带有经济法雏形的色彩。到目前为止，还没有明确的证据表明当时的国家干预是出于克服商品经济内在缺陷的考虑。笔者以为，此中缘由还得归结到儒家“重农抑商”的基本经济政策主张。当然，在客观上，这一做法稳定了交易秩序，有其积极的社会意义。
农村房屋买卖合同范本
卖方：(甲方)_____________，身份证号：_____________
买房：(乙方)_____________，身份证号：_____________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于______，房屋占地面积约为______平方米，院子占地面积约为______平方米，房屋为___楼，一楼为___个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为______平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件。
第二条 房屋价格及其他费用
甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币______万元整(￥______)。
第三条 付款方式
签订合同之日一次性付清。
第四条 特别约定
1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。
2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。
第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合。
第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。
第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十条 本合同附二、三楼平面图。
第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份。
甲方(签印)：______________ 住址：___________________
联系电话：_______________
乙方(签印)：______________ 联系电话：_______________
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