为进一步加强我市农房建设质量安全管理，落实市委市政府农村住房集中改建工作，规范农房建设行为，加强农房建设技术服务和市场管理，着力提高农房设计和施工质量水平，进一步加强农房建设的质量安全监管，确保建房建设的质量安全，促进农房建设走上科学、规范、有序和可持续发展道路。
一、各地要高度重视农房建设管理
各地建设行政主管部门、乡镇人民政府和有关管理机构，要从加强城镇规划管理、加快推进新农村建设、提升我市新农村形象、维护村民合法权益和维护社会稳定的战略高度出发，把加强农房建设质量安全监管，作为一项维护农民合法权益，加强执政能力建设和改善人居环境、投资环境的大事来抓。要在思想上重视，行动上落实，组织上保证，从根本上规范农房建设管理工作。
二、落实各级农房建设监管职责
各级建设行政主管部门要根据浙江省人民政府《关于加强农村住房建设管理的若干意见》（浙政发〔20*〕18号），建设部《建设工程质量管理条例》、《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》、（建质[20*]216号）、《关于加强农房建设技术管理和服务的通知》（建村[20*]303号）、《村庄和集镇规划建设条例》和《中共宁波市市委、宁波市人民政府关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》等文件精神，认真履行对农房建设质量安全的监管职责。市级建设行政主管部门负责制定全市农房建设质量安全监管的政策法规；对各县市区农村住房建设质量安全监管工作给予指导；组织实施各地农房建设质量安全检查。县级建设行政主管部门及其建设工程质量安全监督机构要会同乡镇政府，依据相关法律法规，加强对农房建设质量安全的监督巡查和技术指导、服务；建立农房竣工验收和竣工验收备案制度；落实农房建设各方主体的质量安全责任；采取有效措施，切实履行农房建设工程质量安全监管职能。
三、健全农房建设管理机构
各县（市、区）政府要根据农房建设管理实际需要，切实加强城乡规划农房建设质量安全监督机构建设，建立健全城乡一体的规划和工程质量安全监管体系。各地建设行政主管部门和乡镇政府负责辖区内农房建设管理工作，要积极推行在县（市、区）分片设立农房规划建设管理所，充分发挥其对农房规划建设管理的协调和服务作用。要充分利用现有的建设管理监管资源，结合现行村庄、集镇行政管理体制，建立健全村庄、集镇建设工程管理服务机构，完善建设工程质量安全监管机制，扩大监管覆盖面。各地建设行政主管部门要积极支持组建农村建筑工匠行业协会组织，引导农村建筑工匠加入行业协会，指导行业协会制定自律公约，落实建筑工匠培训工作，规范农村建筑工匠从业行为。
四、加强农房建设施工队伍管理
从事农村住房集中成片建设的施工企业，应当具备相应的建筑施工资质，外地企业应到当地建设行政主管部门办理登记备案手续，建筑工匠应到当地乡镇政府办理登记手续。各地建设行政主管部门和行业协会，要有计划地组织开展农村建筑工匠技能培训，对经培训考核合格的，出具培训合格证书。要广泛宣传普及科学建房知识和抗灾常识，增强广大农民群众的建房质量安全意识。积极引导鼓励社会各方面技术力量支持农房建设，鼓励注册建筑师、注册结构工程师以个人名义进行农房设计；鼓励注册建造师以个人名义组织农房施工；鼓励注册监理工程师以个人名义从事农房建设监理和技术咨询；鼓励不同工种的农村建筑工匠合伙组建建筑劳务承包企业，专业从事限额以下农房建筑施工。
五、严格执行建筑工程基本建设程序
集中成片建设和限额以上的农村住房建设项目，应执行或参照执行固定资产投资项目基本建设程序和国有土地房屋建筑设计、施工及验收管理规定。建设监管程序和手续可以适当简化，具体由县市区人民政府及相应主管部门制定具体实施意见，并组织实施。限额以下农房竣工后，应在乡镇农房规划建设管理机构指导下，由农房建设方组织相关人员进行竣工验收，经验收合格后方能投入使用。未经验收或竣工验收不合格的农房，不得投入使用。要切实加强农房建设的档案管理，做到资料齐全，管理有序，装订整洁规范。
六、切实履行工程质量安全监管职责
农房建设应依法进行设计（或者选用市、区建设行政主管部门批准的通用图集），并作为农房开工建设的必要条件。允许注册建筑师、注册结构工程师等具有工程设计执业资格的人员以个人身份从事二层（含二层）以下农房设计。农房设计要体现节地、节水、节能、节材和环保原则，满足农房防洪、抗震、防火等标准规范要求。要尽量选用当地材料和施工工艺，合理控制建房成本。农房设计应体现地方建筑特色和农村风貌，形成当地鲜明地域特色的农房建筑风格。严格标准设计或通用图集管理，对选用图集作局部调整的，应委托设计单位或设计人员进行调整确认。强化我市农房建设通用图集推广，鼓励农房建设选用通用图集。
加强农房建设的管理，农房建设单位应与具备相应资质的施工单位或个人（注册建造师、监理工程师、拥有执业技能岗位证书的个人）签订施工承包合同（协议）。施工承包人资质、技能不符合要求的，不得承包农房建设施工。施工承包人应严格按照设计图纸施工，遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，确保施工质量和安全。县级建设行政主管部门对农民自建底层住宅的管理，以为农民提供技术服务和指导作为主要工作方式。县级建设行政主管部门或受其委托的镇街规划建设管理机构要加强农房施工期间开挖地基、砌筑墙体、预制构件、拌制混凝土、防水层施工、安装拆卸模板、搭拆脚手架等重要工序上进行必要的技术指导。
农房建设的质量安全责任。按照或参照国家有关法律法规规定的建设程序进行建设的农房工程，由建设各方主体对质量安全负责。受建设方委托的设计、施工单位或建筑师、建造师、监理工程师分别对设计、施工的质量和安全负责。由建设方自行组织施工的，由建设方对工程质量和施工安全负责。
关键词：乡镇建筑；安全管理；建议措施
前 言
近年来，各地区、各有关部门及企业认真贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，落实企业安全生产主体责任，特别是强化企业隐患排查治理和安全专项整治工作，保持了全国建筑安全生产形势的总体稳定、趋向好转的态势。但是，我们必须清醒地看到，在建筑安全生产总体稳定的形势下，一些新情况、新问题不断出现，特别是乡镇建筑安全较大以上事故多发，且呈明显上升趋势。事故频发表明乡镇建筑安全状况日益严峻，也暴露出乡镇建筑安全管理及技术服务在法制、机制、体制、制度及工作措施等方面存在的诸多漏洞和突出问题。对此，应引起我们高度重视，认真对待，并采取措施，加以解决。
一、当前乡镇建筑安全管理的主要问题分析
(1)对乡镇建筑安全认识不足，监管工作严重缺位。乡镇建设主要包括房屋建筑（含农民建房）、公共建筑及设施和生产性建筑等。由于目前国家有关乡镇建筑安全特别是对农民建房施工安全的法律法规及管理制度不健全、不明确，造成了有关职能部门对乡镇建筑安全管理的重要性认识不足，职责不清，责任不明，措施乏力，管理主体缺位。从而导致在发生事故后，出现一些这事不归我们管，没有力量管，且也管不了等模糊认识。在客观上，从上到下特别是在基层乡镇，实际上形成了对乡镇建筑安全管理的“真空”。不少乡镇未设立相应的质量安全管理机构，安全管理和技术服务体系也很不健全。上述现象目前仍普遍存在，应亟待采取措施，加以改变。
(2)乡镇建筑安全监管的法律法规建设滞后，相关管理制度缺失。目前我国城市建筑安全管理法律法规及监管制度体系是比较完善的，但由于我国长期以来实行的是“城乡二元结构”的社会经济管理模式，在法律法规和制度建设上，重城市建筑安全生产的管理，轻乡镇建筑安全的管理，其监管体系也大都只适用于城市地区。
一是有关法律法规及制度适用范围过窄，安全管理未能覆盖所有乡镇建设工程特别是农房建设。在现行的《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》及相关制度规定中，明确规定将农村的建筑面积300平方米以下等部分建设工程特别是农民自建低层（三层以下）住宅的安全管理排除在外，不适用其规定，而实际上对限定以上乡镇建设工程的质量安全的监督管理也未真正落实到位；
二是对乡镇基层政府及有关职能部门建设工程安全生产管理的职责未作出明确规定。如有关法律法规仅赋予县级及其以上人民政府建设行政主管部门或者有关部门的管理职责，而对于县级以下的乡镇人民政府、街道办事处以及村委会等的建筑安全生产管理职责则没有做规定；
三是目前缺乏对乡镇建筑安全管理和技术指导的专门法律法规及制度规定。因此，在法律法规及制度层面，造成了对乡镇建设安全管理的职责不清，管理主体不明确，工作乏力，监管责任不落实等问题。
(3)政府有关职能部门缺乏对乡镇建设的宏观规划，房屋设计、施工组织等安全管理和技术服务不到位。从规划层面看，各地重城市建设规划、轻乡镇建设规划的现象比较普遍，规划管理弱化，特别是对农民建房缺乏规划引导和管理，在一些地区，乡镇基层政府对乡镇建设工程特别是农民建房用地、选址未充分考虑山体滑坡、地质条件不稳定等安全隐患，对农民住房建设选址安全把关不严，缺乏科学规划、合理布局。从政府安全管理层面看，县、乡镇政府没有健全相应的质量安全管理服务机构，配置相应的管理和技术服务人员。一些建设工程未取得规划批准文件和开工许可就擅自开工建设，施工前也未履行办理报建备案手续。农民建房多数未执行“一书一证”制度，其选址意见书和开工许可制度流于形式，有关职能部门监督检查不力。从技术服务层面看，特别是农民建房大都各行其事，也未与乡镇建设工程管理服务机构签订建房服务协议。在相当多乡镇，技术服务组织和体系不健全，农民建房大都由没有资质的人员进行设计，不少农房建设无设计，也没有相应的设计通用图，有关部门及技术服务机构对乡镇建设工程特别是农民建房的技术服务和施工指导不落实。
(4)农民建房处于无序状态，安全隐患十分突出。从目前农民建房房屋设计、施工组织、工艺程序、材料使用、施工人员队伍等环节看，目前绝大部分农民建房没有经过专业设计或无设计，且无营业执照，施工组织混乱，工艺不合理，建筑材料不合格，施工队伍无资质，无施工许可，基本上处于“无政府”状态，安全隐患严重，质量安全无保障，导致事故时有发生。
(5)农民建房安全意识差，施工队伍素质低，缺乏安全知识和专业技能。在农民建房过程中，这是一个十分突出的普遍问题，也是造成事故的重要原因之一。一是大多数农民自建房无设计图纸，不符合建设规范要求。二是有些房屋选址在山体地质结构复杂或不稳定地带，易产生山体滑坡、坍塌等事故。三是为节约成本，使用不符合质量要求的建筑材料，或有的农民将旧房拆除的部分废旧材料用于新房建设，违反建筑质量管理规定，造成质量安全隐患。四是目前农民自建房多数是由农民自己组成的建筑队进行施工，基本上没有经过正规培
训，缺乏专业知识，安全意识薄弱，也无安全防范措施。
二、做好乡镇建筑安全管理的建议措施
(1)提高认识，加强调研，提出对策，推进工作。一是有关职能部门要把做好乡镇建筑安全生产工作，作为安全生产工作的重点工作来抓，充分认识做好乡镇建筑安全工作的重要性，增强做好乡镇建筑安全工作的紧迫感和责任感。二是要适应新形势的要求，树立对乡镇建设工程全面管理的安全理念。三是要针对农村经济社会发展和乡镇建设出现的新情况、新问题，选择重点地区及事故多发的乡镇，开展乡镇建筑安全状况的调查研究，摸清乡镇建筑安全状况特别是农民建房管理状况、存在的主要问题，研究各地一些探索、好的作法等，进而研究提出有针对性的对策措施，加强监督管理工作，落实技术服务措施。
(2)完善法律法规体系建设，落实安全监管主体责任。健全的法律法规体系，是安全生产工作的前提和保障，是做好乡镇建筑安全生产工作的治本之策。当前及今后一个时期，要适应新形势，制定和实施有关乡镇建筑安全管理的专门法律法规，依法加强监管，明确职责，落实责任，推动工作。一是要尽快修改、补充《建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，把乡镇建筑质量安全管理工作，特别是农民建房（包括三层以下的农民建房）纳入其管理范围，对乡镇建设工程，特别是农民建房的事故质量安全管理作出具体规定，明确相关职能部门的监管职责和责任。二是研究制定加强乡镇建筑安全管理的专门法律法规和办法，明确和落实乡镇基层政府及办事机构的监管职责和责任。建议尽快研究制定《乡镇建设工程安全管理条例（办法）》等专门法规、规范，来指导乡镇建筑安全工作。要进一步明确县级人民政府、行政主管部门对乡镇建筑安全监管的职责和责任。同时，应将监管范围覆盖到乡镇，特别是明确县级以下乡镇人民政府、街道办事处的相关职责和责任，并赋予相应的管理手段，做到职责清晰，责任明确，权责统一。
(3)建立健全监督管理体系，切实履行安全监管职责。
一是要进一步理顺管理体制，加强安全管理体系建设，完善相关制度措施，明确相关职能部门和乡镇基层政府的监管主体责任。建立健全政府统一领导，建设行政主管部门监管，相关部门协调配合，乡镇、街道办事处负责的乡镇建筑安全监管机制，配备相应的监管人员，加强基层队伍建设。
二是要根据农村特点，研究制定乡镇建设工程从建设规划、招投标、工程设计、开工许可、施工、监理到竣工、验收等各个环节的安全管理制度和办法，规范安全生产行为。
三是研究实行登记备案和监督检查制度。由乡镇政府、有关职能部门对参与农民建房的施工企业或个体施工队伍实行申请登记备案制度。特别是乡镇要加强对农民拆、建房的安全管理，与业主签订安全保证书等，并在乡镇设专职或兼职农村建房质量安全员，专门负责农民建房质量安全管理，定期进行监督检查。
四是实行对个体施工队伍的资质管理，审查合格的方可承揽农房建设项目。
五是要求乡镇规划区内的所有公共建筑及设施工程必须委托有相应资质的设计单位进行设计，由有资质的施工单位承建，并严格进行工程监理、竣工验收制度。
(4)科学制定乡镇建设规划，强化规划管理和导向作用。各地要依法在乡镇总体规划下，编制村庄和集镇建设规划，加强规划的实施，充分发挥规划的导向作用。要在《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》的基础上，尽快出台新条例，对包括农民建房在内的乡镇建设规划的制定、工程用地、项目申请和审批、工程设计、开工许可、施工管理、竣工验收等建设程序作出明确的规定，强化对乡镇建设项目特别是农房建设的有效监督管理。
(5)完善施工质量和安全服务体系，加强农房建设技术服务和管理。加强对乡镇建设工程特别是农房建设的技术服务和管理，是确保工程质量和施工安全的关键所在。县、乡镇政府及有关职能部门，要强化技术服务和管理。要寓质量安全管理于技术服务和指导的过程中，把技术服务指导融于质量安全的管理中，可通过农民住房建筑工匠资格认证制度，修订或制定农民自建住宅标准、通用设计图或标准型设计图及相关施工技术规程等方法进行管理。要通过编印农民建房通用图集、播放动漫画、发放宣传挂图、安全知识读本、举办讲座等多样化的活动和形式，向农民宣传质量安全知识，提高农民的建筑安全和抗灾、防灾意识。最后，有关职能部门要有针对性地加强对农村设计人员、个体工匠、建筑施工队伍的专业技术和安全培训，加强对设计人员的技术指导和服务，推广适用可行的安全施工和管理方法，提高农民工的安全意识、作业素质和安全防护技能。
【关键词】建筑工程；施工质量控制；解决思路
前言
“靠质量树信誉，靠信誉拓市场.靠市场增效益，靠效益求发展”。对于房建施工企业来说，切实做好房屋建筑工程施工的质量管理才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，才能立于不败之地。目前随着我国经济的迅猛发展，房屋建筑、工程建设也在我国各地飞速发展。在房屋建筑工程施工中，质量关系着整个工程的成败，也关系到国家和人民的生命财产安全。为了确保房屋建筑工程质量、进度及投资达到合同要求，满足人民的需要，我们就要不断地加强对质量的控制，常言道百年大计，质量为本，因此控制好工程质量是极其重要的。建筑工程施工质量控制工作是一项非常具有挑战性、含有高技术的工程管理工作，需要相关部门对监理机构的重要性的认识，这样可以让监理人员致力于建筑工程施工项目更投入，更专注，更有成效。
一 房屋建筑工程施工质量控制的主要内容分析
建筑工程建设项目施工质量控制工作涉及施工准备阶段的监理工作、施工实施阶段的监理工作以及工程移交与缺陷责任期的监理工作，在下述内容中分别说明。
1、施工准备阶段的监理工作。施工准备阶段的监理工作包括：协助业主进行施工招投标和签约；承包商质量体系的检查与认可；设计图纸提供；施工组织设计审批；施工控制测量成果验收；进场材料、设备检验；业主提供条件检查；开工令等。
2、施工实施阶段的监理工作。施工实施阶段的监理工作应以合同管理为核心，有效控制工程项目质量、安全、进度和投资，加强信息管理，并协调建设各方。监理单位对工程质量、施工安全、施工进度和工程投；资费用等目标的控制承担合同责任。合同管理的内容涉及合同履行管理、违约管理、变更管理、索赔管理、保函与保险管理等。
3、工程移交与缺陷责任期的监理工作。工程移交与缺陷责任期的监理工作包括：监督承包商按计划完成尾工项目，协助业主验；收尾工工程；监督承包商修补缺陷、保修工程，督促承包商移交工程资料等。
二、房屋建筑工程施工质量控制问题分析
1、对监理的作用认识不清。在建筑工程施工过程中，监理作为业主和施工单位的中介方，从这方面上讲，监理的工作主要是负责对整个施工过程的监督管理，建筑工程质量好坏的利益关系到业主的利益，由此，监理主要是为业主的利益方面出发，力争让业主获得最好的结果。然而在当前，由于市场化经济的开放，越来越多的监理对自己的本职工作认识不清楚，特别在参与施工监督的过程中，进行超越权力的行为与承包商和质量员相互协助，对工程的质量监理不严格，这样完全没有把业主的利益放在首位，势必会影响到业主的利益，这是建筑工程施工质量控制不能正确履行自己职责和义务的结果，并且这种现象在当前建筑工程施工质量控制中广泛地存在着。
2、建筑工程施工质量控制行为不规范，建筑工程施工时要加强企业的全过程监理，主要是针对当前出现的施工过程中由于各种因素停工、转包等不良现象直接影响到建筑工程施工的质量，并且在监理工作中，一些行为不规范，包括所签订的合同不规范，招投标项目的管理不科学，对监理的执法力度不强等一系列的安全隐患问题，这些因素都会导致建筑工程施工的质量和安全问题。
3、建筑工程施工质量控制人员素质不高。人的因素是监理工作中不可缺少的因素，对于建筑工程施工质量控制来说，如何加强监理工程师自身的职业水平和职业道德是值得深思熟虑的问题。针对一些施工项目高素质监理人员匮乏，不能积极地与施工单位进行沟通，及时地发现问题，特别是解决问题的能力也不强，特别是针对一些比较偏远的项目，由于环境恶劣，监理人员都不愿去，有时会给建筑工程施工管理工作带来很大的不便。
三、房屋建筑工程施工质量控制措施分析
1、加强工程进度控制。一是控制性总进度计划编制控制性总进度计划编制的依据是：合同工期目标、工程阶段目标、承包人应达到的施工水平与能力，以及施工布置、施工方案、施工资源配置、设计文件、工程设备加工订货周期、现场施工条件及业主提供的条件等。在工程项目开工前，由监理机构协助业主（或按业主委托）完成控制性总进度计划编制，并随着工程进展进行调整、优化和完善。控制性总进度计划经业主审定后，将作为审查承包人施工进度计划，制定业主供应计划以及对合同工程项目施工进度实施控制的基础性文件。二是施工进度计划工程项目（包括分部、分项工程）开工前，监理机构应督促承包人向监理机构报送施工组织设计或施工进度计划或施工措施计划。承包人向监理机构报送的施工计划内容应包括工程项目概述，施工程序与施工工艺，工程形象进度与关键线路网络分析，施工资源配置计划，施工机械台班或台时利用率、材料消耗定额指标分析，工序循环作业时间分析，进度计划横道图，业主提供条件工程设备、供图、材料、场地、资金等）的供应计划等。三是施工过程进度控制。监理机构应督促承包人按合同规定的总工期目标与报经批准的施工进度计划按章作业、均衡施工文明施工，避免发生突击抢工、赶工局面。出现施工进度严重拖延，并可能因此影响合同目标时，监理机构应及时发出加快工程进展或加速施工指令，或直接向承包人发出调整、修改施工进度计划的指示。由于各种原因致使施工进度计划在执行中必需进行实质性修改时，承包人应提出修改进度计划报监理机构审查。工程被指令暂停施工时，监理机构应督促承包人妥善照管，争取创造早日复工条件。
2、规范建筑工程施工质量控制行为。针对当前出现的建筑工程施工质量控制行为不规范的现象，需要相关部门规范建筑工程施工质量控制行为，根据施工现场的实际情况，制定监理规范和制度，做到有制度可依，有规范可遵循。
四、结语
房屋建筑工程质量.既指实体质量，即工程符合业主需要所具备的使用功能，如基础的坚固，主体结构的安全以及通风采光的合理等，也指形成实体质量的工作质量，即指参与工程的建设者参建工作的水平和完善程度。综上所言，房屋建筑工程和人们的日常生活存在紧密联系，工程质量的好坏对整个建筑施工项目的影响甚大。无论是工程单位，还是施工作业人员都必须要全面树立质量意识，在完成房屋建筑施工量的同时尽量提升质量水平，这对于我国现代化建设都是很重要的。房屋建筑施工是形成工程项目实体的一个重要过程，也是决定最终产品质量的关键所在。要提高工程项目的质量，必须把质量管理作为施工阶段的重中之重。
参考文献
[1]袁海龙.国外建筑质量管理动态[J].油气田地面工程， 2007
[2]石贵龙.中外质量管理之比较[J].商场现代化，2007
一、农村中小学危房改造目标任务
利用国家开发银行政策性贷款和农村中小学校舍维修改造资金，从20*年起，用两年时间完成全区现存的4.8万平方米D级危房改造任务，确保全区农村中小学校舍安全。此次危改工程完成后，不再集中实施危房改造，以后农村义务教育阶段中小学的校舍修建，统一纳入农村中小学校舍维修改造长效机制解决。
二、农村中小学危房改造工程实施与项目筛选原则
（一）危改工程坚持与农村中小学布局调整相结合。为保证危改工程资金的使用效益，在实施危房改造前，各镇人民政府、街道办事处要对本地范围学校布局进行科学规划，并提出中小学布局调整规划方案报区教育局、财政局、发改委审定。凡未制订中小学布局调整方案，或经论证布局调整方案不符合有关要求的镇街道，暂不安排危改工程补助资金。
（二）纳入危改工程的项目学校必须是布局调整后保留的学校。拟撤并的学校不纳入危改工程实施范围，以后也不再安排危房改造等方面资金投入。在制订危改项目建设计划时，要充分考虑布局调整后师生增员、校舍扩容、寄宿生活等实际需求，充分利用现有资源，以改扩建为主，重点向农村初中、中心小学倾斜，积极鼓励农村小学高年级学生向中心小学、完全小学相对集中。同时，对符合条件的农村寄宿制学校适当予以照顾。
（三）上级补助资金原则上用于农村中心小学、完小及以上义务教育阶段学校的D级危房改造。
（四）危改工程坚持质量与效益相统一。要本着“牢固、实用、够用、方便学生”的原则进行建设，严禁搞不切实际的高标准建设。在科学规划、合理设计、确保质量的前提下，尽量减少基建费用，努力降低建设成本。新建的校舍最低使用寿命必须在50年以上。
（五）危改工程坚持项目管理与目标管理并举。各镇街道要严格按照项目管理要求，精心做好项目规划，据实编制项目预算，确保预算不留缺口；要按照基本建设程序做好项目建设工作。对确定实施危房改造的项目学校，要结合实际制订改造所要达到的预期目标，切实做到改造一所、完成一所，确保到20*年底全部消除农村中小学现存D级危房。
三、危改工程管理职责
实行以区级为主，省、市、区、镇（街道）分级管理、分级负责的体制。要不断加强项目实施的组织领导，建立农村中小学危房改造目标管理责任制和责任追究制。
（一）区级
区义务教育经费保障机制改革领导小组负责危改工程的组织和领导，领导小组各成员单位要明确职责，确保各项工作落到实处。区教育局负责项目的实施。区教育部门牵头对中小学危房进行排查、核实和鉴定，会同区财政、发改委等部门结合本区中小学布局调整规划，制订危改工程建设规划和年度项目建设计划并报区政府批准；牵头组织建设项目勘探、设计、招投标、土建施工、委托监理、质量检查、竣工验收等；督促、检查危改工程进度，对工程质量进行监管等。区发改委负责项目的立项。区财政部门协同区教育部门筹措本级承担资金；负责资金的调度和管理，保证资金及时拨付和专款专用，对资金使用情况进行监督检查等。区建委负责建设工程质量的监督。
（二）镇街道
项目实行镇街道行政主要领导负责制，镇长（主任）是第一责任人。各镇人民政府、街道办事处要对本地学校布局进行科学规划，提出中小学布局调整规划方案和危改工程项目建设计划并报区教育局、财政局、发改委审定。督促、检查危改工程进度和工程质量。目标管理责任制的主要内容：现有D级危房在2年内全部得到改造；做好B、C级危房的维修、维护，降低或消除B、C级危房向D级危房的转化率，确保校舍安全。
（三）学校
项目学校要根据本校实际，据实编报学校基本情况和危房改造计划、改造所要达到的预期目标；在鉴定的基础上，组织拆除D级危房；按照项目管理的有关规章和要求，加强对土建工程的监管；建立和完善危改工程档案等。
继续执行省政府办公厅《关于对农村中小学危房改造和校舍建设实行扶持政策的通知》（*政办[20*]71号）等有关文件，减免建设收费，提高资金使用效益，优化建设环境，确保项目资金安全和实施成效。对因工作不力、管理不严或违规操作等原因造成工程质量安全隐患或事故的，人为因素影响项目进度和延期误工的，疏于管理造成国有资产流失以及出现其他重要责任事故的行为，要按照有关规定，追究有关负责人的责任。
四、危改工程资金筹措与管理
（一）资金的筹措
根据《*省2005年底农村中小学D级危房改造规划》，我区改造4.8万平方米D级危房需要资金3056.1万元，其中地方自筹94万元，中央和省20*年、20*年、20*年补助的校舍维修改造资金1032万元，其余1930.1万元通过利用国家开发银行贷款等渠道解决。贷款本金从20*年及以后省以上补助的校舍维修改造专项资金中抵扣，贷款利息由区财政贴息。中小学危房改造资金贷款、还款、付息等按省规定的有关程序办理。
（二）资金的管理
危改工程项目贷款资金，纳入区财政校舍维修改造（危改）资金专户。资金的使用和管理，执行《财政部、教育部关于印发〈农村中小学校舍维修改造专项资金管理暂行办法〉的通知》（财教[20*]6号）以及省有关校舍维修改造专项资金管理的规定。项目资金实行专户管理，封闭运行，集中支付，不得下拨至镇街道和学校，不得挪用或用于偿还债务。项目建设过程中的勘探、设计、招标、监理等费用，应按规定记入项目土建成本，不得因此增加学校负担。所有项目竣工验收后，应组织竣工审计，按审计结论办理工程结算、基建财务决算和国有资产移交手续。
五、危改工程的管理和监督
（一）严格实行以区为主“五统一”的项目管理模式。即统一规划、立项，统一勘探、设计，统一招标、监理，统一资金管理，统一验收和决算审计。区教育局、监察局、财政局、发改委、建委、地税局、审计局是组织实施“五统一”的主体，负责做好“五统一”工作。所有土建工程必须坚持先勘察、后设计、再施工。危改工程项目要按照国家有关法律法规，实行公开招标、邀请招标或公开议标等方式，确定具有国家认定的相应资质的勘察、设计、施工、监理承担单位。
1、统一做好规划、立项工作。学校应根据《*省中小学校园规划与建设管理办法》做好学校规划工作，应本着“立足长远，一次规划，分步实施，逐步完善”的原则，制定科学的校园建设总体规划。学校在制定规划时，应充分征求各方意见，形成符合学校要求的规划，并报送区教育局审定，学校规划确定后，不得随意变动。凡新建、扩建等建设项目应办理立项手续，未立项的项目不得开工。
2、统一做好勘探、设计、监理公开招标工作。根据《*省人民政府办公厅关于对农村中小学危房改造和校舍建设实行扶持政策的通知》（*政办［20*］71号文件）规定，“农村中小学危房改造和校舍建设中涉及到的服务性收费，如危房鉴定费、地质勘探费、招标费、标底编制费、工程勘察设计费、质量监理费等收费项目，按照自愿委托原则，予以减半征收。”依据《中华人民共和国政府采购法》、省教育厅《转发教育部关于进一步加强中小学校舍建设与管理工作的通知》（教秘计［20*］399号）文件要求，由区政府采购中心负责组织对地质勘探单位、质量监理单位、设计单位进行公开招标，被选中的单位方可进入全区中小学校建设领域。
3、统一实施土建工程项目的招标工作。凡是属于区级以上安排的校舍新建或维修项目均应按招投标法规定进行招标。
4、统一资金管理。资金实行专户管理制度，区财政局在银行设立专户，全区农村中小学建设（维修）专项资金全部纳入专户管理。资金拨付程序及额度，按审定工程项目及工程进度拨款。经现场察看，开工时按工程合同价的30%拨付资金，主体完工时按工程合同价的60%拨付资金，完成工程备案、进行决算审计后拨付剩余工程合同价的10%资金。拨款时应填写《贵池区农村中小学校舍建设（维修）拨款单》，并履行相关手续，同时，施工企业应开具税务发票，财政部门按拨款单及税务发票拨款。
5、统一验收和决算审计。工程建设完工后，学校应按规定组织验收。项目学校负责组织实施。参加验收单位：勘察、设计、施工、监理等单位以及建设、教育、财政等主管部门。验收时，施工单位应提供书面报告。项目学校应当在工程竣工验收7个工作日内将验收的时间、地点及组成人员名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构及教育、财政部门。统一办理决算手续。学校项目工程竣工验收后，应及时办理工程决算审计，决算审计由区财政局组织中介机构进行审核。
（二）实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制。要按照国家有关规定选择具有相应资质的监理机构，对项目实施全过程监理。学校校长是项目负责人（完小、初小项目由中心学校校长负责）。各项目实行校舍建设法定建设程序，按照有关规定，在建设行政主管部门的监督下组织实施工程建设和竣工验收，确保校舍工程建设质量。各项目学校要选派一名熟悉业务、责任心强的负责人，出任施工现场监理员。
（三）实行项目审议制度和资金投入额度审计制度。一是审计学校所需建设项目、规模。学校应向区教育局申报拟建（维修）项目及附属设施，经教育部门审计确定施工项目及规模后，方可开始实施；二是对学校拟建（维修）项目及附属设施建设资金进行审议，审议后的资金总额作为项目建设资金总量。如项目原计划安排资金量与实际建设资金量有结余可作为支出勘探、设计、监理、图纸审查、招标、决算审计等费用。
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，全面贯彻落实“十七大”精神，发展我市教育事业。在消除中小学危房的同时，努力改善我市农村教师居住条件，稳定农村教师队伍，促进我市教育事业持续、稳定、均衡发展。
二、组织领导
为加强对我市农村教师安居工程建设工作的领导，市政府成立农村教师安居工程建设领导小组，成员由教育局、发改局、财政局、建设局、国土局、供电公司、规划局单位负责人组成（具体名单见洪政办函〔2008〕1号）。领导小组负责教师安居工程（以下简称“工程”）目标和任务的确定、规划的审批、资金的筹措、扶持政策的制订，并具体组织实施。各地也要成立相应的领导机构，负责本地“工程”的实施。
三、目标任务
全面消除校园内教师住房中的D、C级危房，切实保障中小学教师居住安全，全面改善中小学教师住房条件，使教师居者有其房，促进教育事业持续、快速和均衡发展。
四、规划要求
“工程”规划由市教育、发改、财政、建设、规划、国土等部门共同制订。规划要符合当地城乡建设发展规划，符合住宅建设中的有关规定，符合校园建设规划及全市学校布置调整规划。要本着“经济、实用、安全、文明”的原则，同时注重绿化和美化，以形成优美住宅环境和人文景观。
“工程”实施按照两种模式进行。模式一：在校园内或校园外建设每套面积50平方米左右的小户型的教师住宅周转房，以政府投入为主、个人投资为辅，产权归学校所有，住房租金可以在个人投资中抵交。模式二：在校园外建设教师住宅小区，每套面积100平方米左右，建设资金以教师个人投入为主，政府补助为辅，房屋产权归教师个人所有。
五、资金保障
“工程”建设资金包括：省以奖代补专项资金；乡镇中心学校补贴资金；教师个人投资资金；减免扶持政策；社会捐资。
六、质量管理
“工程”建设要认真贯彻《建筑法》和《建设工程质量管理条例》等规定，规范基本建设程序。“工程”实行招标投标制、项目法人负责制、工程监理制、合同管理制，将责任落实到人，责任人对工程质量负终身责任。施工单位要严格履行合同，按照国家有关施工规范、质量标准和设计图纸施工，保证工程进度和质量。项目施工监理由具有相关资质的工程监理单位进行，监理单位应根据监理合同的相关条款，认真履行监理职能，对建筑材料质量、施工工艺、施工质量、施工进度等进行全程监督。“工程”项目要建立预算、决算、审计制度和工程质量保证金等制度并严格依法办事。
半年来，我县的城镇建设工作在县委、政府的领导下，在市建设局的指导下，以学习实践科学发展观活动为契机，按照“彰显个性、突出特色、融入内涵、提升品位”的新理念，深入贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，以规划为先导，基础设施建设为重点，全面推进城乡规划、建设和管理工作。现将上半年的工作开展情况和下半年工作要点报告如下：
一、上半年工作完成情况
（一）完善城镇规划，强化规划管理，全面提升城市规划管理水平
规划先行，是践行科学发展观的重要举措，在城镇规划区内严格执行“一书两证”的审批核发制度，确保《城乡规划法》和《省城市规划管理条例》的贯彻执行。一是办理《建设项目规划选址意见书》5份、《建设用地规划许可证》4份、《建设工程规划许可证》4份；二是受理城镇私人建房报建共16件，总建筑面积为5318.1㎡；三是编制了《县城乡规划计划》，为下步做好规划管理工作奠定基础；四是配合新康城规划设计有限公司做好相关资料收集等前期工作，为下步县城规划编制（调整）打下基础；五是全力以赴做好文体中心建设项目、县城新区市政道路人行道铺设及绿化亮化建设工程、县城雕塑小品续建工程、崇岗乡集镇搬迁工程等管理工作；六是积极为绿洲大酒店、佳佳乐超市等建设项目做好测设及方案调整等服务工作；七是对县城规划区内擅自进行乱搭乱建现象进行调查摸底，并提出初步处理意见；八是积极参与《部级大雪山自然保护区生态旅游规划》初审工作。
（二）重点工程项目进展顺利，基础设施建设进一步得到加强，城市功能不断完善
重点工程建设项目进展顺利，基础设施建设推进有力，城镇品位逐步提升。文体中心——博物馆属框架结构，地上4层，地下局部3小层，建筑面积共5950平方米，目前主体工程已基本完工，现正进行装饰装修，上半年完成投资670万元；体育馆属框架结构，地上4层，地下2层，建筑面积共17130平方米，现已完成负一、二层板梁混凝土浇筑工作，上半年完成投资445万元；城市生活垃圾处理场建设项目顺利启动，已进入施工阶段，上半年完成投资13.4万元；房地产开发建设项目进展顺利，园林生态小区一期工程推进有力，上半年完成投资1069万元，永糖房地产二期商品房开发上半年完成投资400.45万元，东方新景财富中心外墙涂料、水电、门窗及消防工程全部完工，室外工程已完成98%，上半年完成投资1380万元；崇岗乡政府搬迁办公楼主体工程已基本完工，正进行装饰装修，上半年完成投资540万元，商住楼进展顺利，已完成二层砼浇筑工作，上半年完成投资265万元，商业街道路完成路面混泥土铺筑，上半年完成投资140万元；2008年第一批廉租房建筑面积2000平方米40套，目前项目已完工，现正开展组织入住工作，第二批廉租房（四季度新增项目）建筑面积2000平方米40套，现已建成4套，在建36套，完成投资55万元，2009年廉租房建设任务646套，2009年3月已在崇岗乡人民政府搬迁商业街商品房开发项目中配建50套，目前已完成投资100万元左右，上半年廉租住房建设工程累计完成投资160万元；县城雕塑小品增设部分（文化小品围栏、文化墙的提升改造、文化柱脚装饰及文化小品象脚鼓）已完成工程量的70%，上半年完成投资100万元；市政道路亮化工程进展顺利，已完成25米高杆灯安装4盏、永顺路景观灯安装71盏，完成二级路西侧、东侧及永宣路南段、永通路南段路灯电缆及灯座安装，上半年完成投资129万元。
上半年全县完成房地产开发建设及基础设施固定资产投资5311.85万元。因此，我县今年的城镇基础设施建设固定资产投资力度加大、房地产开发和管理的加强，对全县经济向着健康、良好的方向发展起到了积极的推动作用。
（三）加大专项治理力度，建筑市场和工程建设管理进一步规范
深入宣传贯彻《建筑法》、《行政许可法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规，建筑业逐步走上健康、良性发展轨道。
1、建筑业及招投标管理健康发展。坚持依法行政，强化行业监管，严格执行国家、省行业管理政策，切实把规范、整顿工作作为履行监管职责、强化市场管理、化解各类矛盾纠纷的重要手段来抓，进一步规范了建筑业、招标投标领域的市场秩序，促进建筑业的健康发展。完成两家施工企业资质、法人变更相关工作，认真做好小勐统、亚练等4个乡镇卫生院综合楼、检察院综合楼、县医院综合楼、体育馆、垃圾处理场道路等建设工程报建及招标投标工作，审核发放建筑施工许可证30份，总面积27337.69㎡，总投资2920.245万元，其中招投标工程7个，中标价为1691.345万元，面积13769.28㎡。
2、安全监督管理稳步推进。本着“以人为本，安全第一”的宗旨，认真贯彻执行《建设工程安全生产管理条例》和《中华人民共和国安全生产法》，依法开展安全监督管理，认真做好工程的安全报监备案工作，加强施工现场的安全管理，建立健全安全生产责任制度和群防群治制度。上半年共监督工程81个，其中新申报工程23个，历年接转工程58个，共发出《安全整改通知书》5份，现仍有部分工程处于停工整改中。
3、建筑工程质量监管力度不断加大。认真落实工程质量责任制，加大对工程质量监管力度，进一步完善工程竣工验收备案管理制度，切实加强建筑材料的检测鉴定工作。上半年共监督工程个81个，监督验收工程8个，一次性验收合格率为100%；受理工程竣工备案6个；完成混凝土立方体抗压强度试验760组，砂浆立方体抗压强度试验392组，普通粘土砖试验36组，工程岩体抗压强度试验4组，钢筋原件、弯曲件试验426组，钢筋焊接件试验271组，砂子试验10组，碎石试验11组，普通砼配合比设计12组，砌筑砂浆配合比设计2组，回弹法检测混凝土强度4个构件。
【关键词】房地产；工程管理；问题；对策
房地产工程管理直接影响房地产工程建设的效果，而针对目前房地产工程建设的实际情况提出有效的管理对策对我国建筑行业的管理研究十分有利。本文整理了当前房地产工程管理存在的问题，并提出了相应的解决对策，为提升房地产工程管理的实效性提供了宝贵的建议。
1.当前房地产工程管理存在的问题
从房地产工程管理的流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下工作：工程前期准备；工程计划管理；工程技术管理；工程质量管理；工程成本管理；工程监理管理；工程移交；保修期服务等内容。而从这些流程内容的管理情况来看，工程计划属于管理的准备关键；工程质量管理是工程信誉的管理重点；工程监管则是整体工作情况的把握重点。因此，下面就针对这三方面容易存在的问题进行详细分析。
1.1计划管理存在的问题
目前房地产工程管理的计划管理环节需要工程部门能够对工程的情况进行市场研究，然后再编写可行性报告，最后以最快的速度完成决策。但是，目前的房地产工程却使得计划决策的时间越来越长，严重影响了房地产工程的施工和定位。这样情况产生的原因，主要是因为前期对市场研究不充分，决策缓慢，由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，影响决策。而在这样的长期计划环境下，计划管理工作缺乏全面的预算处理，加上很多房地产工程都属于较大型的工程，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金，调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。
1.2质量管理存在的问题
房地产工程的质量控制有利于彰显企业的市场信誉，获得更多的工程建设机会。但是目前工程质量管理存在的问题也比较严重，例如：工作职责、重点不明确。按原交接，土建工程师主要管理设计变更收发，现场文明施工，而非土建施工管理；水电工程师主要管理临时施工水电，而非水电安装管理。另外，质量管理缺乏现场管理控制环节，使得施工过程中的质量管理控制缺乏现场监督，而且也不能完全按照施工计划去完成。
1.3监理管理存在的问题
房地产工程监理工作存在的问题主要表现在监理工作对施工过程的管理不够全面，监理部门只是重视在施工前的准备和竣工情况进行监理，而对于施工过程中的各个环节都没有详细的监理建议和内容。另外，施工单位往往不重视监理建议，监理工程师下发了停工令，施工单位对监理工程师指令置若罔闻、拒不执行。而造成这样现状的原因就是企业的监理工作不够重视，施工企业应该明确监理管理和执行管理建议的重要性，严格按照《工程监理合同（范本）》、《建筑法》以及相关法规的界定进行管理工作。
2.房地产工程管理实效作用的彰显措施
2.1加强计划管理
房地产工程计划管理首先应该加强事前控制，例如：评估建设单位的资信情况施工企业应深入调查建设单位的资信情况，掌握其信誉度和资金筹集渠道、资金到位情况，争取做到信誉低的工程不揽，防止工程一开始就形成工程拖欠款。其次，要加强计划管理控制，尤其对于大型的房地产工程而言应该在计划管理过程中强调对工程资源、成本、质量和预算进行仔细的监控。控制还指利用反馈信息循环修改项目计划，以及有能力资源调配到最需要的地方。另外，计划管理应该重视对工程计划的详细内容进行全面管理，包括：了解项目的位置、地形、地貌、地质条件，现有建筑物及附着物的情况。了解项目宗地内原有建筑物拆迁计划的制定，并注重与工程计划相配套。了解项目宗地的地质勘探工作，地形、地貌的测量工作。
2.2强化质量管理
房地产工程的质量管理首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。其次，要设立现场的质量监督管理组织，对房地产施工的现场质量情况作出明确的管理。还有，要实现负责制，对各项目的施工情况应该以签订负责人的方式为主，保证工程施工的每一个环节都能够安装合同书的质量要求来完成。而且这样的管理模式能够将工作落实到个人，保证房地产建设质量。
2.3完善监理管理
工程监理管理应该重视监理工作的作用，施工单位应该对监理结果严格地执行，不能因为影响预算而已牺牲工程质量为前提。首先，监理工作的重点要放在事前控制，这是监理职能的要求。关键部位、关键工序的隐蔽、施工，监理人员要实行旁站、巡视或平行检查，不能等到即成事实，待施工质检报验后，才“秋后算帐”。其次，由于设计方、施工方、监理方、材料供应方等，专业分工不同，但由于专业的相关性强，从各自专业的角度，常常能对对方的工作成果形成自己的评价意见。因此监理管理工作应该重视对各方面建议的收集，然后做出监理的最后建议。
综上所述，房地产工程建设管理工作十分关键，维护管理的实效作用必须要从计划管理、质量管理和监理管理三方面进行全面的控制。
参考文献：
一、加强监督检查，促进科学发展观的贯彻落实
1、全面贯彻实施《城乡规划法》。要紧紧围绕改善民生，促进老工业基地振兴战略要求，全面提高城乡规划编制实施水平，充分发挥规划在引导城市发展方向，指导重大项目建设，科学推进城镇化进程中的全局性、战略性和综合性调控作用。加大对宣传贯彻《城乡规划法》情况，重要规划修编和编制进度质量情况，保证规划实施到位情况，推进城乡规划管理体制机制改革情况监督检查的力度，建立和完善城乡规划行政过错追究制度，逐步形成从城乡规划编制、审批、实施到监督管理的制度体系。扩大省市（地）城乡规划督察员工作范围，逐步建立覆盖全省的城乡规划层级监督网络。强化规划实施监督，加大对违法违规行为查处力度，坚决纠正不按法定程序修改规划，盲目扩大城市占地规模和建设规模、破坏生态环境，不切实际大拆大建、重复建设等行为。继续开展城乡规划效能监察，进一步强化对政府及有关部门城乡规划管理行政行为的监督，制定上级规划行政部门对下级规划行政部门工作检查、纠错办法和建议人员处分管理办法，以适应科学指导城乡建设和发展的要求。
2、督促房地产市场调控和住房保障政策落实到位。按照“住有所居”的总要求，加强对房地产市场调控和住房保障政策执行情况的监督检查，调整商品房供应结构、稳定住房价格等工作的监督检查，着力解决工作不落实、措施不到位等问题。重点监督廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房以及中低价位、中小套型普通商品住房建设规划和具体地块的落实，督促房价过高、上涨过快的地区加大限价商品住房建设和供应，充分发挥宏观调控手段对房地产市场的调节作用。加强对住房保障政策、廉租住房制度落实情况的监督检查，推动城市低收入家庭住房困难问题的解决。
3、促进节能减排目标顺利完成。按照国家和省关于节能减排工作的部署，围绕完成2008年国家下达我省1500万平方米的新建建筑节能的目标任务，加强对大型公共建筑实行节能监测和开展“禁实”工作，推广复合墙体、节能墙板、稻草板等十种新型节能墙体材料应用比例是否达到42％以上，特别是对重点工程建设的节能减排工作情况进行监督检查，建立和完善节能减排指标体系、监测体系和考核体系，严格落实政府节能减排工作责任制、问责制和“一票否决”制。积极推进绿色照明产品和建筑节能产品的研发推广，督促各地贯彻执行建筑节能技术、材料和产品设备的推广、限制、禁止制度，杜绝随意降低建筑节能标准，造成资源能源浪费等行为，确保完成建筑节能降耗减排约束性指标，推动全省建筑节能减排工作取得新成效。
二、着力解决损害群众利益的突出问题，加强政风行风建设
1、坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益的不正之风。通过全面贯彻《物权法》，进一步完善规范房屋征收拆迁的配套法规政策，加大执行情况的监督检查力度，确保房屋征收拆迁法规政策落实到位。建立健全房屋征收补偿机制，加强对房屋征收拆迁计划的管理和对公共利益界定的监管，合理确定拆迁规模，依法界定公共利益，规范拆迁管理部门、拆迁单位、拆迁评估机构的行为，坚决纠正野蛮拆迁，不规范拆迁的行为，促进拆迁管理科学化、规范化。进一步加强对拆迁案件和拆迁纠纷矛盾排查化解工作的督查督办，深入做好拆迁突出问题及群众性事件处理工作，努力化解折迁纠纷，维护被拆迁人的合法权益。
2、认真开展住房公积金专项治理。强化对住房公积金的监管，完善监管体系，健全监管制度，重点完善决策制度和责任追究制度，重要岗位人员任职资格和内部监管制度。防范管理风险，确保资金安全。依法扩大公积金制度覆盖面，完善住房公积金缴存使用政策和向低收入家庭倾斜的政策。加强对《住房公积金管理条例》等现有政策法规实施情况的监督检查，依法查处违法违规行为，切实维护缴存人的利益。加强对资金使用情况的监管，督促各项公积金政策的落实。
3、积极维护建设领域农民工的合法权益。认真贯彻落实新《劳动合同法》，探索建立建筑业企业劳动用工诚信机制。巩固深化三年清欠工作成果，加强对防范新欠长效机制落实情况的监督，重点要防止克扣农民工工资、延期发放等行为。加强对改善农民工居住条件工作的监管，督促施工企业向农民工提供符合规定的居住场所，不断改善农民工的生活环境和条件。
4、认真组织开展“关注民生、服务发展”群众最满意单位评议活动。坚持管行业必须管行风，谁主管、谁负责的原则，采取“领导干部抓点、业务部门抓线”责任制、通报情况、表彰先进、专题推进等项措施，扎实推进行风建设。坚决纠正损害群众利益和影响经济发展的不正之风，树立建设行业良好形象，努力争创群众最满意单位。
5、积极组织参加“行风热线”和“行风回音壁”。针对群众反映的问题，集中时间，投放力量，采取多种形式，广泛听取群众意见，自觉接受社会和群众的监督，认真办理群众的咨询和投诉，提高群众投诉办结率，努力做到件件有回音，事事有着落。充分发挥建设系统“12319”服务热线的作用，畅通渠道，帮助群众排忧解难，提高群众满意度。
三、进一步完善制度，加强惩防腐败体系建设
1、继续推进政务公开和办事公开。全面推行建设系统六项办事公开制度，严格执行《建设厅机关政务公开工作规程》，不断完善政务公开工作考核、责任追究等制度，加强机关作风建设，改进工作作风，提高行政效能。深入贯彻《行政许可法》和《全面推进依法行政实施纲要》，进一步规范行政审批行为，严格执行受理的程序和制度，实行建设行政许可受理与审批相分离，促进资质资格管理审批公开透明。建立完善政务公开监管工作机制和制度，发挥一站式办公和一条龙服务的作用，规范建设行政审批行为。继续推行首问负责制，加强对政务公开、办事公开工作的监督和指导，不断提高政务公开和办事公开的质量。
2、继续规范建筑市场监管行为。加强以规范招投标活动为重点的建筑市场监管。继续完善建设工程招投标监管制度，促进招标投标资格审查办法、评标定标方法的不断完善，形成科学合理的招投标监管制度体系。创新招投标监管方式，改革政府投资工程项目的监管模式，明确招投标中建设单位和评标专家的责任，加强对招标人、投标人、招标机构和评标委员会的监管，进一步推进招投标行为公开透明，坚决遏制规避招标，虚假招标、围标串标等违法违规行为。严格工程项目报建程序和审核发放施工许可证前置条件，严禁不符合条件的项目开工建设，严厉查处违法开工工程。加大对建筑市场的监管力度，确保招标工程招标率和应公开招标工程公开招标率两个100%目标的完成，继续实行《工程建设合同》与《廉政责任书》双签制度，进一步加强有形建筑市场建设，不断完善对建设工程招投标的全过程监督。
3、深入推进房地产市场秩序专项整治。以调整结构、培育市场、完善服务为重点，继续深入开展房地产市场秩序专项整治，会同有关部门严肃查处房地产企业在开发、交易、中介环节中捂盘惜售、哄抬价格、合同欺诈、恶意炒作、拒绝接受公积金贷款等违法违规行为。加强商品房预售和二手房交易资金监管，严格执行房地产经纪人、房地产估价师职业资格制度。进一步加强对房地产市场的监管，建立健全整顿和规范房地产市场秩序长效机制，促进房地产市场健康有序发展。
4、强化市政公用市场监管。整顿和规范市政公用市场秩序，探索改革市政公用事业监管体制和监管模式，加强对特许经营企业及其经营活动的监管，健全市场准入和退出规则。防止改革改制中发生国有资产流失和侵害职工合法利益等问题。加强对市政公用事业改革进程的监督，重点检查供热体制改革，建立健全城市低收入困难群体的供热保障制度，推进优先发展城市公交相关政策的贯彻落实。加快建立适应市政公用事业发展要求的政府监管机制，改进和加强市场监管，维护公共利益和公共安全。
四、深化反腐倡廉教育，加强领导干部廉洁自律工作
1、深入开展理想信念和廉洁从政教育。以树立正确的权力观为重点，进一步加强理想信念、党风党纪、艰苦奋斗和廉洁从政教育；大力开展先进典型教育和反面案件警示教育，引导党员干部“讲党性、重品行、作表率”，严格执行廉洁自律各项规定，增强廉洁从政的自觉性，筑牢反腐倡廉的思想防线。改进创新反腐倡廉宣传教育方式方法，积极开展廉政文化创建活动，增强教育的针对性和有效性。
2、落实廉洁自律各项规定。严格执行《关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》。认真治理领导干部违反规定收受现金、有价证券、支付凭证和收受干股，以及以交易形式收受财物、利用婚丧嫁娶等事宜收敛钱财等问题。清理纠正领导干部在住房上的问题，严禁领导干部多占住房、违规购买经济适用房、限价房和集资建房，坚决处理领导干部违规收受、占用住房等行为。加强对领导干部配偶、子女从业规定执行情况的监督检查，治理纠正领导干部违规插手市场交易活动，特别是在招标投标、产权交易中通过施加影响、搞暗箱操作谋取利益等问题。
3、严肃党纪政纪。重点查办发生在领导机关和领导干部中、权钱交易、权色交易和严重侵害群众利益的案件，规避招标、虚假招标及违法转包分包的案件，擅自变更规划获取利益的案件以及利用审批权、行政执法权索贿受贿、的案件。严肃查办商业贿赂案件，健全防治商业贿赂的长效机制。加强举报工作，拓宽案件线索渠道。
4、强化党内监督，促使领导干部正确行使权力。要认真落实党内监督各项制度，完善监督制约机制，重点加强对领导干部特别是处级以上领导干部的监督，加强对人财物管理使用和行政审批、执法等关键岗位的监督，有效防止滥用权力问题的发生。加强对贯彻执行民主集中制执行情况的监督检查，严格执行述职述廉、廉政教育谈话、诫勉谈话、警示谈话、函询和党员领导干部报告个人重大事项等制度。充分发挥派驻纪检监察机构的作用，加强对重大决策、重要干部任免、重大项目安排和大额度资金使用等情况的监督。积极推进廉政监督方式方法创新，对领导干部定期进行廉政考核，通过加强廉政建设，促进勤政建设。
【关键词】房地产 开发项目；质量管理；措施
随着房地产市场竞争越来越激烈，国家宏观政策对房地产市场不断调控，用户的购房越来越关心质量，为提高市场竞争力，更好地保持房地产发展的可持续性，降低消费投诉，房地产开发项目质量管理越来越受到企业的关注。百年大计，质量第一，项目质量的解决尤为关键和紧迫。根据房地产业发展现状与存在质量问题的分析，以及多个项目开发的成功经验，加强房地产开发项目质量管理，提高项目质量水平应做好以下几点：
1. 项目选址是关键的一步
选择开发项目时，首先要考虑项目所处的地域环境，即该项目所在的地理位置，周边环境及其相关人口人文环境、城市总体规划、交通部署、社会配套设施等。地理位置因素要在项目前期可行性研究中要特别论证，包括对其周围市场调查。因为位置具有唯一性，不可复制，很大程度上决定了购买者的心理接受程度。充分利用好项目地域资源开发出品质高的房屋，可以成功吸收相适应的销售对象群体，所以项目选址是首当其冲需要考虑的问题，也是项目实现盈利首先需要解决的问题。
2. 精心组织规划设计
规划设计是项目建设的龙头，是提高房地产开发项目质量的首要保证。规划设计质量是决定开发项目成败的关键环节，必须反复论证、科学决策、严格把关和力戒失误。房地产产品与其他产品不同，具有投资大、建设程序多、周期长的特征，前期规划质量将直接决定建成后的项目质量。项目规划时，不要出面强调开发建设的高容积率、高回报率，而应遵循规划设计的科学规律，严格执行各种规范标准，充分挖掘每平方米地上地下的潜力，让用户享受到合理、经济、舒适、方便的结构户型使用环境。这就要求项目开发单位，严格选择和要求规划设计单位，为提高项目质量提供技术保障。
3. 选择有实力和高素质的施工单位
施工单位是把开发建设单位前期规划设计成果付诸实施的主体，是实现质量第一，完善配套的主体。所以在确定施工单位时，要了解施工单位业绩，通过招投标，筛选达到精选，最终确定责任心强、工程管理人员技术硬，实力雄厚，素质高的施工单位。要有机械化程度高和严密的施工管理制度与程序。针对市场销售对期房不看好的，在房屋建成前需要更多投入资金，势必影响工程款支付，这就要求施工单位有足够的实力来完成项目建设。
4. 建立健全工程监理和加强质量监督制度
工程监理是对工程建设过程中的技术活动进行监督和管理，使其符合有关的法规政策、技术标准，行业规范及合同规定，以保证工程的质量与进度。
（1）严格规范操作程序。要严格执行建设工程施工许可证制度，把握开工报告及竣工验收各个环节，确保使用功能。严格控制材料质量，特殊建材还必须提供职能部门批准生产，性能测试的专项报告。
（2）要切实加强政府对工程质量的监督，树立质量监督的法律权威，严格执行各项强制性技术规范标准。监督施工单位建立质量保证体系，对工程所用材料、设备实施监控，严格监控施工全过程。
5. 提高环境质量，控制污染
（1）虽然住宅小区的环境质量达不到回归自然的梦想，但至少可以体验到大自然的气息。户外绿地和广场适当分开，留有足够的休闲活动和健身空间，并设置老年人和残疾人使用的无障碍通道。居住区道路严禁汽车与行人交叉，汽车应尽量放置地下或专用停车场，社区应有完善的安全保障系统和求援设施等等。这样可以改善居民身心健康，提高项目整体质量和环境质量，促进房地产开发项目良性运行。
（2）项目在建设过程中，必须严格按照国家有关建设项目环保管理规定，执行建设配套的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时推广使用的“三同时”制度，各类污染物的排放应执行环境评价有关规定的标准。加强物业管理，提高服务水平。
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