关键词：风险评估；雷击；防雷装置
中图分类号：TU982 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-12-0138-1
0 引言
随着我国社会经济的高速发展，各类建（构）筑物和智能大厦的大量增加，以及计算机网络技术在各行各业的普遍应用，雷电造成的灾害也呈逐年上升的趋势。就建筑物来说，如果遭受雷击可能导致：建筑物及其存放物的损害，相关电气、电子系统的失效，建筑物内部或其附近生物的损害，还有难以估计的间接损害。为了减少雷击造成的损失，可能需要采取防雷措施，而是否需要采取防雷措施或采取何种程度的防雷措施应当通过风险评估来确定。因此，我们可以通过雷击风险的评估来确定易受雷电侵袭的高风险区，从防灾减灾的角度来确定最合理的防雷措施。本文就是以这个为目的，对宁武县潞宁集团孟家窑煤矿做了一个风险评估。
1 潞宁集团孟家窑煤矿火工品库的基本情况
潞宁集团孟家窑煤矿所属仓库为地上仓库，库内存放大量炸药，防火等级属于甲类防火，防雷等级应定为一类。近年来，其安装的安防设备频遭雷击受损，为找出原因，针对性的采取措施，做到安全可靠、技术先进，最大限度防止或减少雷击安防设备造成的损失，对其进行雷击风险评估。评估工作依据火工品库提供的相关设计图纸、雷击灾情，结合宁武县防雷检测中心现场勘察资料、检测记录，并严格按照相关防雷标准规范，为该库区的防雷整改提供科学依据。
1.1 火工品库地质特征和气象环境特征
地质特征：火工品库库区，地质系分为灰黄、灰褐及黄褐色粉砂质粘土和少量黑灰色粘土及砂质粘土，夹薄层粉砂，地表土壤均为砂砾型石土混杂的结构，埋设接地装置处平均土壤电阻率150Ω·m；气象环境特征：库区位于芦芽山脉，属温带大陆性气候，呈现冬冷夏热、日照充足、蒸发量大于降水量气候特征。春冬季受冷空气影响，夏季受副高压的作用，夏秋两季雷雨天气较多。夏季雷暴天气频发，雷电强度大。
1.2 库区现有防雷装置现状
仓库现状：以库房围墙为界，面积1180m2。所有库房均为第一类防雷建筑物，现核准在用并安装安防设备的有3类；防直击雷措施：全部库房在天面沿墙体四周安装了避雷带，引下线采用-50×5扁钢沿库房引至库两侧接地。设计的接地电阻值≤4Ω；防雷电感应措施：有防雷电感应接地，其库门、窗、库内金属物共用防雷电感应接地。
2 雷击风险评估的意义
雷电风险评估是设计雷电防护装置的依据。评估的主要目的就是能够对防雷措施的有效性进行迅速合理的判别，可以迅速评估建筑物的雷击风险度，并迅速找出最有效、最经济的防雷保护措施。在对建筑物进行风险评估时需要考虑到建筑物的特性，一般包括：建筑物本身；建筑物内的装置；建筑物的内存物；建筑物内或建筑物外面距离建筑物3米以内区域中的人员；建筑物遭受损害后对环境的影响。
3 评估过程中的参数选择
对201，202号库（两库相同）现场勘察情况：201号库的长、宽、高按平均设为长4m、宽3m、高3m；库区附近的土壤电阻率ρ=150Ω·m；该地区的雷暴日Td=37天；库房是由钢筋混凝土构筑；库房内存放的物品为炸药，属于易爆性材料，防火措施有火警探测系统、消防系统；库房外部地面类型为沙砾；入户的电源线埋地进入，L
4 201号库雷击风险评估计算
根据勘测情况，对201号库进行雷击损害风险评估。由于该库区内存物为炸药，且多次遭受雷击，不做好防雷非常危险，故不考虑所采取的保护措施的成本效率。
5 存在的问题
在认真调查地理、地质、土壤、气象、环境等条件和雷电活动规律以及被保护物的特点等的基础上，根据防雷装置安全性能检测的结果和现场勘察评估结果，库区现有防雷装置存在雷击隐患。须对现有防雷装置和安防设备采取相应措施，以减少雷击造成的损失，最大限度保证库区的安全。
库区内变配电房、变压器、部分普通库房和中心库房接地电阻值超标，应对这些不符合要求的接地进行改造；库区防雷系统的信号线存在着不包括人身及社会价值损失的雷击隐患；中控室的光缆加强芯在设备处未做接地处理；架空电源线入库终端杆处安装的SPD通流量小，需加大；进入库房的电源线、信号线（光缆除处），不是屏蔽电缆；穿金属管的电源及信号线缆埋地引入库房长度未达到设计要求；库区的变配电室低压侧无过电压防护措施。
上述表明，库区在设计低压配电系统防雷保护时，一定要在变压器低压侧装设I级分类试验的开关型电涌保护器。在各库房总配电箱处安装一、二级合一的电涌保护器。并对提出的问题进行相应整改。
6 结束语
针对宁武县潞宁集团孟家窑火工品库遭受雷击灾害的现状，对其进行雷击风险评估是一项意义重大但又比较繁琐的项目，本文按照新规范GB/T21714.2-2008对建筑物雷击风险评估，根据具体情况分析出评估过程中所要考虑的风险分量，并计算出了风险分量来与风险允许值进行比较，由于风险值不在许可的范围内，就对库房的防雷做了改善，然后重新计算和比较，最终得出了经济适用的防雷措施。
参考文献
[1] GB50057-94 建筑物防雷设计规范（2000版）[S].
关键词：房地产评估；金融风险；商业银行
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。
（三）评估行业主管部门和行业协会方面
1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[j].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[j].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.
【关键词】健全完善 社会稳定 风险评估机制
建立和完善社会稳定风险评估机制，对于进一步提高各级党委和政府依法决策、科学决策、民主决策水平，正确处理人民内部矛盾，从源头上预防和减少不稳定因素，把各种矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态，具有极其重要的作用。
1.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制的成效
通过近几年的不断探索，河南省基本建立了重大事项社会稳定风险评估机制，各级各部门推行实施稳定风险评估工作局面基本打开，稳定风险评估工作在维护全省政治社会稳定上作用日渐凸显。
2007年7月，河南省委、省政府研究出台了关于对涉及群众利益的重大决策事项进行评估的意见，对评估的原则、范围、程序以及评估成果的运用都作了明确规定，要求各级党委、政府把这项工作作为科学决策、民主决策的关键环节，摆上重要议事日程。凡对涉及群众利益的重大决策事项不进行评估，或在评估中搞形式主义、弄虚作假，造成决策失误，引发突出问题和，给改革发展稳定造成严重影响的，要严肃追究决策单位主要负责人和相关人员的责任。河南省从2007年7月开始全面推广的社会稳定风险评估机制已在实际工作中显现出强劲的生命力。2007年下半年，河南到省初访的批次和人次分别比上半年下降4.4%、14.7%，到省集体上访的批次和人次分别比上半年下降23.7%和38.5%。河南很多地方严格落实运用社会稳定风险评估制度，大量矛盾纠纷被化解在基层萌芽状态。渑池县对在建项目和新上项目全部进行社会稳定风险评估，其中有的项目经评估未通过，被停建、缓建或被重新立项评估，使矛盾纠纷苗头在基层提前得到化解。漯河市在开发拆迁沙澧河沿岸房屋工程中，长达30多公里的沿河两岸涉及5699户居民、27000余人、房屋面积136万平方米的拆迁量，在短短两个月的时间内顺利拆迁完成，没有发生一起上访事件。其成功经验，就是事前严格进行社会稳定风险评估，并根据评估意见采取切实有效的稳定工作措施。而在极少数地方，由于没有落实评估机制，曾经引发影响社会稳定问题，河南各级党政部门分别通过责任倒查，按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“谁惹事、追究谁”的原则，先后对有关单位和责任人进行了通报批评和责任追究。省委、省政府要求，要通过进行重要决策评估，把好涉及群众利益的决策关，实现决策的科学化和民主化；实施重大项目评估，把好重要建设项目的论证关口，确保项目工程成为民心工程；进行动态评估，把好工作执行中的跟踪关口，加强决策实施和项目建设过程的监督；进行重要人事任免评估，把好人事任免前的民意关，完善干部队伍科学管理考评体系。
为从源头上减少不稳定问题的产生，2010年4月30日，河南省委、省政府印发了《关于深入推进社会稳定风险评估工作的意见》，明确要求对涉及重大工程建设、拆迁改造、土地征用、国企改革有关重大决策及涉及群众利益方面的事项进行社会稳定风险评估，将社会稳定风险评估作为重大事项决策的前置条件强力推进。目前，全省社会稳定风险评估工作进展顺利，多数省辖市都出台了配套制度，全省158个县（市、区）中，已经有130个制定了社会稳定风险评估实施意见。今年以来，全省共有1016件决策事项进行了风险评估，经评估不予实施的有105件，占风险评估总数的11%，从源头上减少了一大批社会矛盾的发生。2001年9月20日河南省省政府公布出台加强法治政府建设实施意见，提出将不断提高政府公信力和执行力。民生政策的出台关乎万千家庭的切身利益，以后，我省出台重大民生决策、项目时，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估。政府部门要把风险评估结果作为决策的重要依据，对未经风险评估的事项，将不能作出决策。公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定将作为重大决策的必经程序，对未履行必经程序的重大事项不得作出决策。另外，重大决策听证制度将进一步完善，并扩大听证范围，规范听证程序，科学合理地遴选听证代表，听证意见将作为决策的重要参考，意见采纳情况及其理由要以适当形式反馈或者公布。
2.河南省完善重大事项社会稳定风险评估机制存在的问题
目前河南省重大事项社会稳定风险评估机制建设，经过不懈努力取得了一定成效，但还处于探索阶段，评估指标的设置，评估方法的运用，实际操作程序的规范等还不尽完善。一些地方没有真正转变认识和理念，存在发展不平衡，仍由一些县市区尚未建立重大社会风险评估机制，一些地方虽有风险评估机制制度但流于形式，未进入实践操作层面，有地方即使开展了工作，但评估工作不规范等问题。
可以在传统评价体系里进行较为确切地评价、描述评估对象的方法即为树状层次结构，由于树状层次结构可以与评估方法结合起来，所以非常普遍地运用在安全风险评估领域。树状层次结构通俗易懂，运用这可以直观地了解全部的结构组成，在实际评估时层次分明，可以有效地简化评估对象的分析程序。建筑工程施工进行安全评估时，同样能够依照树状层次结构构建符合建筑的评价指标体系，通过层次思想对问题展开分析。树状层次结构方法是评估指标体系里非常基本、也最常用的方法，这种方法可以把抽象的思维转为具体形式，其程序是先要给出评估目标，建筑工程施工安全评估的目的是整体建筑施工的安全性；针对评估目标展开分析，就是以评估目标为条件来分成不同的子目标。再围绕子目标里有关联的一些内容，提取出明确的评估指标。在针对建筑工程施工建构的安全评价体系中，通过树状层次结构法，具备明显的优势：第一，通过树状层次结构法进行评价指标体系的创建，使评估目标更加条理清楚，易于理解；第二，通对具体问题的分析理解抽象问题，使评估的后续工作非常便捷。
二、房屋建筑工程施工方案安全评价体系的应用
房屋建筑工程施工方案的安全评价是房屋建筑安全的前提，只有施工方案安全，才能在施工过程之中最大限度的保证安全，减少事故的发生，因此应用房屋建筑工程施工方案安全评价体系就十分必要。
2.1灰色系统
社会经济发展领域和生态系统中，通常蕴含着及其丰富而多样的信息,我们将这些蕴含的信息分为已知信息与未知信息。通常来讲，白色的信息代表了已经知道的信息，完全已知的信息系统统统叫做白色系统。还有，未知的信息亦或还没有弄清楚到底知不知道的信息一般叫做黑色信息，那些彻底不知道的信息构成的系统都能叫做黑色系统。倘若同一系统中既存在已知的又存在着未知的信息，那么此时这种系统就要称为灰色系统。房屋建筑体系里，这种系统里面蕴藏了已知的系统的结构和相关的材料，那种有关系统技术的水平以及安全效果等则应该归为未知的信息里，因此说来，此房屋建筑工程的安全系统也要归为灰色系统之中。有关灰色系统的众多理论早已经在各个方面普遍使用，把灰色系统应用于房屋建筑工程施工方案的安全评价里面再合适不过了。
2.2建筑工程作业条件危险性的评价
围绕建筑工程条件作业其危险性展开评价，说的是对有危险因素的环境中施工作业可能出现的危险性以半定量的方式进行评介的一种办法。它重点关注危险可能出现的频率，以及危险性因素中各项标值的总值带来危险状况可能性的大小，主要是指遭遇事故的机率大小，还有在危险环境中人体暴露的时长，后者是说如果工作人员不幸遇到危险可能会酿成其他事故也要包含在内。此外，将此三类关联因素展开科学计算非常繁琐，是一件较为有难度的工作，因而在具体评价中，需要将计算过程予以简化，正是这一办法的重点，应引起注意。通过半定量这样的办法展开施工过程的计算与评价。同时，把这些相关因素结合实际情况进行分级及等级取值，如此，就可将这三大困素的取值相乘，其乘积便是整个工程其危险性的数据结果。
2.3工程的预先性危险分析法
工程的预先危险性分析方法通常用在新系统或者现有的系统加以改造前的设计等有关的过程里，这种方法可以在缺乏系统有关的详实资料的时候，用来分析和预见某种会产生的危险情况，最大限度地提供预防或者制止危险产生的方法。详细分析方法为：第一，凭借安全检查表与有关经验的方式去分析危险来源所处地点，以后能够辨别某种疑似危险源出现的触发点和诱因。同时，还要分析危险因素导致的后果，对于这些因素导致的损失施以相关措施的安排，如此便能在很大程度上避免其导致的损失。预先性危险分析方法大体上由准备、审查以及汇总等有关工作组成，可以实现安排房屋建筑工程的施工方案，把预计产生的损失降到最低，这能够有效促进房屋建筑施工的安全开展，能够促进整个社会的和谐建设。
三、结语
房地产经营业的迅速发展，刺激了金融机构的房地产抵押业务的增多，在取得业务收益的同时也存着相当大的法律风险。本文分析了金融机构在发放房地产抵押贷款时面临了的法律风险，并提出一些降低风险的措施。
【关键词】
房地产抵押贷款；法律风险；防范
1房地产抵押贷款面临的主要风险
1.1房地产抵押评估产生的风险房地产的抵押评估指的是房地产评估机构以提供给金融机构的抵押房地产做为评估对象，通过一定的估价程序和方法所进行的房地产价格评估，在进行评估时根据房地产的实际情况可采取多种估价方法，可以根据相似房地产的公允价值进行参照评估，但是尽管是本着公正合理的原则进行估价的，有时也会产生很多因为评估价格造成的纠纷。在进行房地产抵押评估时常遇到的风险有：
1.1.1房地产所有权的风险又称为权属风险，主要表现在房产的实际面积是否与房产证的证载面积相符，房产的位置是否与受益人的确认相符等，这些方面如果情形不相符就会引起纠纷，影响房产的市场价格。
1.1.2评估时点的风险房地产抵押评估是对一个基准点的市场价格的评估，所以进行抵押评估的时点的价值与贷款到期日房地产的市场价值是绝对不一致的，因为评估的时间价值差异就会产生风险。
1.1.3没有履行告知义务抵押人由于没有将房地产取得的来龙去脉告知金融机构，造成金融机构无法获得相关的信息而产生风险，如土地使用证取得了但还有没结清的出让金，房产证取得了但是工程尚未竣工验收，房产证和土地证上的所有权人不一致等。
1.1.4抵押房地产的用途方面的违规操作房屋的实际建设规划和法律的规定用途不符，房屋受到外界的影响以后随意改变房屋的法定用途等这些违规操作，会造成房地产价格的虚高。
1.1.5附带租赁约定的房地产抵押风险房屋所有权人与承租人签订了固定期限的租赁合同，并取得抵押贷款，延误了金融机构行使抵押权。
1.1.6将还建房屋做为抵押房产房屋的所有权人将提供给原来的土地使用人的房屋做为了抵押物，实际上这套房产应该是土地开发费的一部分，如果抵押人不能如期偿还债务，就会延误抵押房产的变现。
1.2评估人员的技术及职业道德产生的风险现在的房地产评估人员的专业素质普遍不高，采用的估价方法取得的抵押价值就会有失公允和专业性，从而带来风险。如果评估人员专业水平较差，有时就会套用不合理的技术参数进行评估，再加上没有房地产生产经营的实际经验，对房地产市场没有全面系统的了解，房产的评估价值就会有所偏差。房地产的评估价值是会直接影响贷款额度的，如果评估人员不秉承客观、独立、公正的原则，丧失职业道德，一味向委托方的利益妥协，再加上评估态度不够严谨，有的都不进行实地勘察，简化评估流程，就会增加评估价值的主观因素，与房地产的公允价值不符，金融机构的信贷人员由于是非房地产评估专业人员，如果凭评估报告阐述的结果发放贷款，就会产生一定的风险。
1.3金融机构进行现场勘察和审批贷款额度产生的风险信贷人员在发放贷款之前，应该前往房地产的实地进行现场勘察，对房屋的位置、结构、装饰情况、内部配备等情况与掌握的书面资料进行核对，这样可以避免抵押人利用信贷人员对现场不熟悉的弊端提供虚假的资料，从而误导产生虚假的抵押价格和错误的抵押判断，对于很多房产证上未列明的事项，如基础设施、环境污染等因素只有进行了实地勘察才能了解和掌握。信贷人员要对贷款的重要影响因素，如抵押比例、利率、还款方式、贷款期限等进行认真的审批，要设立风险防范标准来保证贷款发放的安全性。一般是得到评估机构的评估价值以后，金融机构再核实抵押人的信用情况、财务情况、变现能力等信息，从而确定抵押利率和抵押比例，但是房屋的变现能力是很预测的，再加上市场波动较大的情况下房产的价值也会起伏，这就造成了在审批环节的一定风险。
1.4抵押贷款时产生的风险抵押人取得贷款后如果房产的市场价格波动很大，迫于压力会违反约定不再继续还款，这就给金融机构的资金回笼带来了风险；如果抵押人无力偿还贷款，金融机构只有进行房产拍卖，但要保证其家庭成员的正常生活，所以无法进行房产的强制处置，金融机构就会蒙受损失；有的抵押人申请抵押贷款时是为了开发房产，得到贷款后不专款专用，以致于到期后房产不能按时完工而造成无力偿还，贷款金额太大金融机构无法收回。
2防范房地产抵押贷款风险的应对措施
2.1完善金融风险防范制度金融机构要对业务流程进行规范，建立抵押贷款的风险监测和预测机制，对贷款的审核、发放、回笼等活动进行有效的风险控制，所以必须制定一系列的制度建设措施来防范风险。
2.1.1加强按揭贷款的管理要建立完善的内控流程和监督机制，建立一套简单易操作的按揭贷款制度，制度要保证一线的信贷人员易于掌握，所有信贷人员都要严格按照制度的要求进行抵押业务的操作，不能营私舞弊，要本着公平、公正、独立的原则来进行抵押放贷业务。
2.1.2加强内控管理要对信贷操作流程进行规范，放贷时要现场考察，发放贷款以后要进行审查，对客户所提供的资料和掌握的资料进行认真核对，如果发现放贷后有影响贷款顺利收回的因素应该及时采取措施进行修正。
2.1.3对违法违规行为进行通报处理如果金融机构发现了违规的按揭行为，要立即找出原因，对相关责任人建立黑名单并发散到网络，给违规人进行以后抵押按揭的种种限制，实行有效的信贷惩罚。
2.2进行现场勘察金融机构不能光在办公室里整理资料，而是要到抵押物的现场进行勘察，确保房地产档案资料和实际勘察资料的相符性。发放贷款以后也要进行资料的复查，查看土地用途是否发生变更，如果发现变更应立即责令改正。房屋的面积应该先经过测绘以后再进行抵押登记，只有这样才能保证房屋价值的准确性。如果是共有财产的抵押，应该让所有的共有人签字确认同意。银行也应该要求抵押人将房产和土地一起抵押，这样可以保证资产的变现。
2.3开发新的抵押贷款品种和二级市场金融机构如果想开发亲的抵押贷款品种可以降低抵押风险，这是因为我国规定的还款方式现在比较单一，按揭方式已经无法满足人们的需要，可以尝试开发一些新的抵押贷款方式，如级级偿还、循环抵押等。也可以对贷款利率进行调整，我国现行的浮动利率制度会给抵押人带来一定的风险，也不利于抵押人的不同风险需求。由于我国的房地产市场和金融市场得到了迅速的发展，相关的法律体系已经越来越完善，我们可以尝试着进行房地产市场的证券化，借鉴国外的一些先进经验，如房地产证券化，开发房地产的二级市场，规范现有的市场操作流程，保证贷款的资金回收质量，采取措施来促进金融机构的改革，对投资主体进行强化，健全银行的评级体系和信息披露体系。
2.4完善风险评估体系和保险机制建立完善的风险评估体系是保证贷款资金安全收回的重要方面，要严格进行抵押物的操作，信贷人员要明确自己的职责所在，避免人为进行抵押物价值确定的违规行为。要进行抵押物的动态管理，不但要进行贷前的审批，更要严格重视贷后的动态监控，对一些中长期的贷款可以进行定期的重新估价。有效施行分期还款制度。要建立房地产抵押贷款的保险机制，要赋予抵押贷款保险人权利，抵押人可以委托保险公司抵押贷款的保险事务，保险公司获得保费的同时可以保证金融机构降低风险，可以将人寿保险和住房贷款进行组合。
参考文献
[1]李群荣.房地产周期波动与商业银行抵押贷款风险研究.财经研究，2008（1）.
关键词:房地产档案管理风险管理
房地产档案是城市房屋管理部门在房地产权属登记、调查测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记载，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录。房地产档案是非常宝贵的资料，这些档案为解决房产纠纷、加快旧城改造步伐、深化住房制度改革发挥了重要的作用。它为解决长期以来城镇房屋产权不明、产籍不清的问题提供了法律依据。房地产档案也在利用过程中彰显了它的作用和地位。
随着社会经济的发展，房地产档案在社会经济活动中发挥着越来越重要的作用，推动了房地产档案管理水平的大幅度提高，同时对房地产档案的管理也提出了更高的要求。然而，房地产档案在管理和使用的过程中，也存在许多被人们忽视的风险，缺乏对房地产档案的风险管理认识和风险管理措施。加强房地产档案的风险管理，可使许多宝贵的档案得到及时、合理的开发、利用和保护，同时满足广大档案用户对档案信息资源的利用需求，对于发挥房地产档案的作用和服务社会具有重要的意义。研究房地产档案的风险和对策，增强档案管理的风险管理意识，对于提高房地产档案的管理水平具有迫切的现实意义。
1 房地产档案存在的风险
1.1 突发风险
房地产档案是非常宝贵的历史资料，房地产档案的抗风险能力比较低。由于受到经济水平的制约和观念的影响，房地产档案的抗风险意识低。虽然在档案管理过程中采取了一些基本的防火、防潮、防虫、防盗等处理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、战争等不可抗力因素时，房地产档案的抗风险能力差的问题就暴露无疑。去年的汶川大地震其巨大的破坏作用，使很多地方被夷为平地，造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多房地产所属物化为乌有，有些房地产档案也毁于一旦，给诸如财产保险的理赔工作带来了很大的难度。
1.2 房地产档案信息化风险
科学技术的进步，给房地产档案的管理带来了新的技术手段，给房地产档案管理的信息化建设和管理提供了可靠的保证。网络、计算机和信息系统是档案管理现代化的基础，同时也是信息安全风险存在的地方。黑客攻击、病毒蔓延、信息窃取、技术落后、制度不健全、管理不规范、措施不到位、治理不及时是产生不安全因素的根源。网络的畅通、系统的稳定、数据的安全，面临着客观侵害行为的风险和主观漏洞的风险。
在信息化的管理过程中，大量数字信息都储存在硬件设备中，设备的安全性会给信息安全和完整性带来威胁。如电脑、硬盘、光盘设备如果保管不当，就有可能发生损坏及老化等现象，从而导致大量数据的损坏，造成损失。存储设备都有一定的保存年限，需要不断的拷贝和更新，更新不及时，也可能造成损失。
信息化的操作要求技术性比较强，一旦操作失误就有可能带来损失，比如设备的损坏、错误的格式化、删除操作、错误运行程序等都有可能破坏电子数据。当电子化的档案信息通过互联网或内联网进行传输的时候，就会遇到传输风险，如网络黑客的入侵和攻击、计算机感染病毒和木马、遭遇非法窃取档案信息等，如果没能很好地防范，就有可能造成严重损失。
1.3 投资风险
为了应对突发的事故，进行异地档案备份，需要投入大量的人力和物力，投资与回报如何达到平衡，投资控制在什么样的幅度值得探讨。同时，信息化管理不同于传统的手工操作管理，它是建立在计算机网络技术基础上的现代化管理，进行信息化建设，特别是初期建设需要投入大量资金用于购置计算机、复印机、打印机、扫描仪等硬件设备，购买应用软件、咨询技术专家、培训员工及日常管理等，都要花费不少资金。为应对突发的事故和信息化建设，大量资金的投入无疑存在投资风险。
1.4 知识产权风险
档案信息化建设的最终目标是实现档案数字信息在网络中达到资源共享，这个共享引发知识产权的风险。同时，由于我国关于网络信息方面的法律、法规、标准、制度并不完善，也使得档案数字信息在充分发挥其凭证作用和参考作用的过程中存在很大风险。如在现实中，科技成果都拥有知识产权，具有专有性，而网络上应受到知识产权保护的信息则是公开的、公用的，而产权人往往要求信息非公开化，这就造成一个矛盾，也给档案部门在公开信息的时候带来知识产权上的风险。
1.5 技术风险
房地产档案部门在引进技术和应用技术两个方面都存在风险。一方面，引进的技术不一定能对房地产档案管理产生积极效果，或者很难完全转化为实际应用的技术。另一方面，由于信息技术比较复杂，在应用技术的过程中会产生风险，许多房地产档案工作人员会因为自身技术水平的限制而操作不当，进而影响房地产档案信息的安全性、完整性和真实性。
1.6 人才风险
档案信息化的建设和实施，需要既懂计算机网络技术又精通业务的复合型人才，因为无论是系统软件的选购、研发，还是信息化的具体实施、维护，都需要这些人才的支撑。国家信息化测评中心的统计结果显示:我国信息化指数为38.46时，我国信息化人才资源指数仅为13.43。信息化人才匾乏是导致档案信息化项目实施失败的主要原因之一，尤其是专业性复合型人才的缺乏，致使房地产档案部门很难真正开展档案信息化建设。如何挖掘和培养信息技术人才，留住复合型人才并充分发挥出他们的潜力，也是房地产档案信息化实施过程中面临的重要风险。
2 房地产档案风险管理对策
2.1 树立房地产档案风险意识
当前，房地产档案的风险问题尚没有得到足够的重视。主要表现在档案部门管理领导和工作人员对房地产档案的风险认识不足，缺乏应对房地产档案的风险管理措施。要应对房地产档案的各类风险，就必须树立正确的风险意识。信息化管理作为一种全新的管理方式，正处在初步实践的阶段，必然会存在各种风险，为此，我们既要有风险意识，积极宣传教育，又要有防范意识，采取有效措施，积极应对。房地产档案管理应对不可抗力风险意识非常差，目前需要大力宣传。
风险意识的淡薄会在很大程度上导致房地产档案管理上的盲目，只顾当前效益，缺乏前瞻性，给房地档案建设带来隐患。当突发的风险出现时，由于对房地产档案管理的风险认识不够，缺乏应对突发风险的管理措施，带来的后果可能是灾难性的，损失将无法挽回。汶川地震表明，房地产档案的破坏，给财产损失的评估和理赔带来很大的困难，加强房地产档案的风险管理，提高房地产档案的抗风险能力已经刻不容缓。
2.2 加强档案风险教育
由于认识的偏见和房地产档案管理岗位对人才的吸引力不够，从事档案管理的人员综合素质相对其他部门而言，存在不小的差距。档案管理人员普遍对房地产档案的风险认识不够。对档案管理人员进行教育培训，提高他们对房地产档案的风险认识，对规避房地产档案风险有良好的效果。教育培训能够提高档案建设参建人员和管理人员对档案风险的认识，确保房地产档案建设的安全开展和顺利进行。
2.3 增强房地产档案的风险评估
风险评估是应对风险的前提。风险评估就是对房地产档案在使用和管理过程中可能出现的风险进行预测，给定某一风险的概率。风险评估就是风险量化，通过比较风险的大小，来决定是否需要采取相应的应对措施。具体的风险的评估可以结合实际情况，聘请相关的评估专家来进行。
2.4 加强房地产档案的风险管理
从政府层面来说，必须充分研究房地产档案存在的风险，做好统筹规划，做好房地产档案的风险防范。国家应该制定相关的法律和政策，对房地产档案的资金风险、知识产权风险和技术风险进行控制。房地产档案管理要求的复合型技术人才，岗位对人才的吸引力不够，档案管理的人才风险也就时刻存在。需要从政策和薪酬等方面给予档案管理优惠。
不同地域，不同的单位房地产档案面临的风险也不一样。避免房地产档案管理的重复投资，保证资金的合理利用，预留风险保证金，制订建设规划，防范资金风险。一定要结合本单位实际情况，根据风险评估结果，采取提前进行规划，避免档案建设重复投资，采用逐步更新、持续改进的技术措施，规避技术风险，引入信息监理方，缓解管理、人才方面的风险等等，灵活运用各类应对策略及时有效降低风险。
2.5 提高房地产档案的抗风险能力
提高房地产档案的抗风险能力，需要不断提高认识。这种抗风险意识需要提高到国家战略层面上来。比如国家对金融和股市风险的控制采取了很多切实可行的方法，也取得了很好的成效。在房地产档案的管理上也可以进行借鉴和创新。比如在股市中，客户交易的资料采取了异地备份的方法以应对不可抗力带来的风险。房地产档案如何实现异地备份呢?随着计算机技术的发展和普及，档案的电子化给档案的备份和异地存储提供了可能。一方面要对库存档案电子化，另一方面新入库档案资料需要进行电子化工作，办理完毕的房地产档案在进行纸质档案归档的同时，要进行电子文件归档，将该电子文件拷贝至耐久性好的载体上，一式三套，一套封存保管，一套供查阅使用，一套异地保管。
近年来，房地产行业飞速发展，已经逐渐发展成为我国重要的支柱性产业之一，对经济的发展与社会的稳定起到了不可估量的作用。价格评估是房地产事业中的中介行业，在房地产的交易、保险、抵押、税收等各个方面有这种重要的作用。随着近年来土地使用制度与住房制度的进一步改革，房地产价格评估行业也需要转变自身管理模式，朝向房地产金融事业方面发展，并对我国金融事业的发展起到了积极的促进作用。文章就从抵押房地产价格评估风险的基本概念切入，着重探讨造成抵押房地产价格评估风险的原因，同时提出相应的管理对策，希望能够对广大同行起到借鉴与参考的作用。
关键词：
抵押房地产；价格评估；风险管理；交易
就目前情况来看，我国房地产行业的发展不断提速，这意味着房地产价格评估所覆盖的业务范畴进一步扩大，已经从传统的房地产交易、保险、抵押、税收扩展至房地产交换等。房地产评估作为一项科学严谨的工作，不仅需要有科学的理论基础，还需要有着足够的经验作为依托。因为大部分情况下，房地产价格的评估是在理论范畴内并与评估人员的经验相契合的。在大量的经济行为内，房地产评估的结果具有一定的法律依据，但是在快速发展的过程中，必然也会存在其相应的风险性。尤其是在现阶段房地产经营活动的风险被转嫁的情况极为普遍，这无疑影响了风险评估工作的开展。
1抵押房地产价格评估
风险国外学者A•H•威雷特认为，“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。基于此可以看出，这种不确定性的损失就是风险的核心所在。抵押房地产价格风险评估，指在抵押房地产评估活动中，因为评估机构或者评估人员违反国家基本法律法规或者是因其他客观因素影响导致评估结果产生较大偏差，并且对于使用人的权益造成了巨大的影响，进而对于评估机构与评估人员产生的法律责任与经济、剩余方面损失的客观可能性。因为外部因素影响，或者评估机构、评估人员自身问题导致评估工作无法按时完成，都会产生一系列的房地产评估风险。因此对于房地产价格评估工作而言，需要做好事前准备工作，以尽可能的规避潜在风险。保证在抵押房地产价格评估的过程中，能够充分了解客户的基本情况，诸如房地产价格评估的基本条件完备与否、基本条件与评估独立性与客观性方面的影响程度等。
2抵押房地产价格评估风险的因素
2.1信息不对称
信息作为交易过程中的重要资源，对于抵押房地产价值评估而言有着重要的意义。但是在经济交易的过程中，如果有意委托人与人的信息不对成，会造成极大的房地产评估风险。作为信息优势方，与委托人进行交易的过程中，因为信息不对等的情况，委托人方在抵押房地产价值评估方面存在巨大的风险。委托方聘请的人在进行价值评估的过程中，需要考虑到客观因素的影响。不过从主观角度来看，委托人对于人的主观业务能力监控存在较大的难度。如果人无法达到预期目标，委托人也无法准确的判定造成这一结果的原因。另外信息不对称之下的委托关系，对于委托人而言也存在极大的风险。
2.2交易费用影响
在交易的过程中，降低交易费能够在一定程度上控制不必要的成本支出，提高经济运行效率。为了达到交易目标，需要从外部交易费用着手，这样能够在一定程度上规避交易风险。另外在降低这部分费用支出的时候，需要重视交易动机的转变，必须将交易的临时性与随机性方面转向为长期性。如果客户对于抵押房地产评估的主要业务范畴与内容不甚了解，那么在其寻找评估机构的时候会增加许多交易成本，诸如咨询费用、谈判费用等。在评估的过程中，客户能够通过提供抵押贷款方的银行中获得评估机构相关信息，诸如名单、资料、联系方式等，然后客户自身对评估机构进行选择。这种方式虽然能够在一定程度上降低不必要的外部交易费用支出，但是在这种情况下只能通过固定的评估机构生成的报告产生交易行为，无法细致的对问题进行全面考察与审核。虽然降低了信息费用，但是信息不对成的情况却更为严重。
2.3评估机构的利己主义动机
对于评估行业而言，其特性是低投入背景下带来的高回报。那么基于此，评估机构就会面临巨大的利益诱惑，在此阶段评估机构对于业务而言大多都会接受。但是缺乏足够的风险意识，尤其是对于部分虚假产权的文件骗贷情况较为普遍。
3抵押房地产价格评估风险管理对策
3.1协调信息不对称
可以考虑通过识别信号的方式预防逆向选择。评估机构需要建立正确的风险意识，然后不断的提升自身业务素质，保证提交的评估报告质量可靠。这样才能够树立自身形象，以吸引更多的客户资源，建立良性循环。为了降低信息不对称引发的评估风险，评估机构也可以根据客户提供的财务状况等一系列数据信息真实度进行考量。这样便可以最大限度的规避信息不对称引发的评估风险问题。
3.2交易费用的控制
在控制交易费用方面，可以选择项目投保的方式，这样能够在一定程度上转移风险。但是需要注意尽量选择范围较广的保险，可以在很大程度上降低评估风险。随之而来的费用增加也是必然的，做好合理的区分是关键。另外也可以通过与其它评估机构建立合作管理，分摊评估风险，不过这种方式影响费用的因素与时间、合作方式有关。
3.3改变评估收费方式
由于目前高估现象的频繁出现，改变评估方式对于降低评估风险而言有着重要的意义。评估方式的改变需要从政府指导价着手，也可以考虑通过双方当事人的协商确定，不过需要注意的事必须保证在收费标准以上。为了杜绝因评估人员自身主观因素引起的不公正评估，必须建立起完善的监督与激励体系，监督权由客户与机构领导部门保有，定期进行检查与分析。另外加强评估机构内部审核制度的建立，对评估人员的利己行为进行惩处，才能够保证抵押房地产价格评估风险的可控性。
参考文献：
[1]肖艳.我国抵押房地产价格评估风险及风险管理[D].重庆大学,2001.
[2]石薇.我国房地产抵押评估的风险管理[D].天津大学,2012.
[3]丁盼盼.房地产抵押评估风险分析与防范[D].长安大学,2014.
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位三者的综合体，有土地、建筑物、房地产联合体三种存在形态。如果按照开发程度来划分，房地产可以分为以下几类：
1、生地：是指不具有城市基础配套实施的土地，如荒地、农地。
2、毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
3、熟地：是指具有较完善的城市基础配套设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
4、在建工程 是指地上建筑物已开始建设但尚未完成，或已建成但尚未办理竣工验收手续、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定是正在建设，也可能停工了多年。
5、现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的。
二、常用的评估土地及在建工程的方法介绍
1、剩余法：也叫假设开发法、倒算法，是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、租售有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种估价方法。剩余法公式：地价=销售收入-销售税费-建筑安装费用-管理费用-利息-税费-利润-购买该宗地应支付的税费。
2、成本法：就是以开发土地所耗费的各项费用以及建筑成本之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳税金来推算土地价格的估价方法。成本法公式：地价=土地取得成本+开发成本+已投入建筑成本及专业费用+利息+利润+税费。此方法适用于土地及在建工程评估。
3、市场比较法：是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。此方法适用于土地及在建工程评估。
三、在建工程的评估技术思路及特例情况处理
在建工程泛指处于建设过程中、尚未完成并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其涉及用途等诸多特征。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，我们将其分为三类，第一类是停工项目；第二类是竣工项目；第三类是施工项目。就抵押贷款而言，在建工程完工的程度不同，采用的方法也不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①停工的或者正在施工、尚未通过完成主体工程的在建工程，一般采用成本法，以取得土地的取得及开发费用、以投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。公式：在建工程价值=土地的取得及开发费用+投入建筑成本及专业费用+利息+利润。土地的取得及开发费用采用基准地价系数修正法进行测算，投入的建筑成本及专业费用按照开发商提供的预算价格或者按照建筑工程实际进度确定，利息按当前利率计算；②正在施工的已完成主体工程，但尚未通过竣工验收的在建工程，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种是采用成本法，以土地的取得及开发费用、以投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估，这种情况下利润取值与市场正常利润相当。另一种是采用剩余法，公式：V=A-（B+C+D+E+F），V—在建工程价值；A—续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法取得，不能接委托方制定的预售价格）；B—续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C—投资利息；D—税金；E—续建投资利润；F—租售费用。采用剩余法进行评估事宜慎重；③以通过竣工验收，尚未领取房地产证的在建工程。采用市场比较法较为合适，类似于市场商品房的评估。
四、土地及在建工程风险点分析
土地及在建工程用于抵押除了有评估方法运用的风险（方法不同一般得出的结果不同），还有以下几个风险点：
1、企业风险：开发商、建筑承包商是否是合法企业，有无经营能力，企业的资质、信誉以及开发能力能否满足项目的要求。
2、法律手续：房地产项目开发前期以及开发过程中的法律手续是否齐全，包括土地的取得是否合法、项目开发是否遵循土地规划和建筑规划的要求，另外，还要注意在建工程抵押前是否已办理预售，是否存在商品房预售抵押（主要是对内部预售而国土局未备案者更要注意）
3、资金风险：开发商的融资能力能否满足项目开发的需要，建筑企业的工程款的支付情况，是否有违规的使用工程款造成项目无法进行的情况。
4、质量风险：项目的质量是项目的灵魂，项目的质量出现问题，容易引起许多法律的纠纷，造成项目无法进行（注意考察设计、施工单位的资信度）。
5、管理风险：项目管理主要是项目成本的控制、施工的进度控制和项目的质量控制，完善的项目管理能够将成本控制在合理的范围，保证项目的施工进度按照预期完成并保证项目的质量达到规范要求，避免不必要纠纷。
6、销售风险：项目的销售是否具备合法的手续。
7、市场风险：项目在前期预测、定位上的估计不足，使得项目在竣工后出现竞争过大，同类物业在市场上同时存在，功能上无优势，产生较大的市场风险。
关键词：住房公积金 贷款 信用风险评估
中图分类号：F830.5文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0072-05
常州市住房公积金管理中心房源管理采取的是贷款项目在办妥贷款抵押之前由开发企业提供期间担保的模式。这种模式存在着开发企业无力建成项目导致贷款抵押无法落实的潜在风险。我们如果将开发企业的期间担保责任看做是房地产企业对住房公积金管理中心的或有负债，那么从住房公积金贷款的政策性住房贷款性质出发，基于降低贷款风险的考虑，很有必要加强对房地产开发企业的信用风险评估，把好房源准入关，切实控制贷款风险。
一、信用风险与信用风险管理
1.信用风险的含义与特点。现在普遍接受的信用风险定义是：信用风险包括由于借款人的信用评级的变动和履约能力的变化导致其债务的市场价值变动而引起的损失的可能性。因此，信用风险的大小主要取决于交易对手的财务状况和风险状况。信用风险是非系统性风险。虽然市场风险、政治风险等系统风险能通过信用风险体现出来，但是房地产企业的还款能力主要取决于与企业相关的非系统性因素，如财政能力、盈利能力、发展能力、偿债能力、创新能力及相关房地产产品销售情况等非系统性因素。
2.信用风险管理。信用风险管理的基本含义是对于消费者个人的信用和企业的资信状况进行管理，管理的内容主要包括征信和信用评级。在市场经济成熟发达的征信国家，信用管理的侧重点在于对消费者个人进行信用管理，而在广大发展中国家，信用管理更侧重进行企业信用管理。
二、住房公积金贷款项目准入的开发企业信用管理
房地产项目开发是一个需要大量资金、较高技术水平的高风险的经营运作。项目开发需要一个有较长周期，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了房地产项目开发过程具有较大的风险。因此，住房公积金贷款房源准入中需要对开发企业直接和潜在的信用风险进行全面的分析与管理，对未来可能出现的信用风险进行有效的识别与规避。
（一）建立房地产开发企业信用风险评估体系
1.选择开发企业信用风险评估模型。目前常州市住房公积金贷款房源项目准入中的开发企业资信评估虽然也采用了定量分析的形式，但是实际上还是主要停留在传统的定性分析上，以对借款人报表中反映出的各种财务比率等情况的定性分析为主，主观随意性较大，存在一定的缺陷。我们考虑结合现代信用风险模型，选取成熟的评价体系，借鉴商业银行的风险管理经验，建立适应住房公积金贷款房源管理的开发企业信用风险评估模型。在分析比较了传统的判别分析统计方法、Logistic回归、基于现代计算技术与人工智能的专家系统、神经网络方法、Credit Metrics模型、KMV模型等之后我们考虑选择Logistic回归非线性模型。主要是考虑两个因素：第一，Logistic回归非线性模型能很好地解决非线性的问题，有较高的准确度，是学术界视为主流的方法，相对比较成熟；第二，Logistic模型对于变量的分布没有具体要求，适用范围更广，直观明了。2.构建开发企业信用风险评估指标体系。根据“全面、真实、科学、公正、实用”的五项原则，借鉴商业银行信用评级指标体系，建立新的住房公积金贷款房源管理的房地产客户信用评级指标体系，具体（见表1）：
表1
（二）Logistic回归模型对房地产企业进行信用评价
1.数据的选取及处理。选取上市的33家房地产公司截至2010年12月31日的财务及其他数据指标，其中上市的公司中有5家ST股票，1家*ST股票。
因为不同指标量纲、经济意义、表现形式的不同，不具有可比性，无法相互直接比较，所以，首先对各个评价指标进行无量纲化处理：一是对定量指标的处理。定量指标的处理又分两种，第一种是对于有公认标准的，将企业相应指标与公认标准的比值作为无量纲化值；第二种是无公认标准的，将企业相应指标以行业平均值作为基值，各企业具体指标与相应的行业基值的比值数作为无量纲化值；二是对于定性指标的处理。首先确定一个适度值xi，即该数值为这个适度指标的“最佳点”，然后将指标进行正向化处理，处理后的数据按正向指标进行处理。
具体来说：
流动比率：2为标准值；速动比率：1为标准值。分别取企业相应值与标准值的比值作为无量纲化值。
总资产报酬率、销售净利润率、存货周转率、资产负债率、注册资本以行业平均值作为基值，分别取企业相应值与基值的比值作为无量纲化值。
公司行业地位和开发资质等级赋值。上市公司非ST类，注册资本低于10亿元的赋值0.5分，注册资本高于10亿元的赋值0.6分，行业领军企业赋值0.8分。上市公司ST类赋值0.2分，上市公司*ST类赋值0.1分。一级开发资质赋值0.8分，二级开发资质赋值0.5分，三级开发资质赋值0.2分。
2.Logistic模型的基本原理。Losistic回归在统计学方法中的被认为是预测精度为理想的模型，而且对数据与假设条件要求很少，能处理定性指标，同时，Logistic回归的稳健性比较好，能适用于不同的检验样本，此外，Logistic回归可以对违约概率与特征变量之间的关系进行定量分析，能分辨出哪些变量与企业的信用程度有密切的关系。
本文将是否获得房地产开发企业住房公积金贷款准入y与指标变量x，之间通过p，（给定x，条件下y=1的概率）发生关系。该模型可表示为f（x）=ln[pi/（1-pi）]，建立回归模型方程为：
ln[pi/（1-pi）]＝β0+β1x1+β2x2+…+βnxn
给定一组房地产开发企业样本{（xi，yi）}ni=1，其中xi是房地产开发企业的指标变量，yi∈[0，1]是一个二分类的属性变量，（yi=0表示第i个企业不能获得住房公积金贷款准入资格，yi=1表示第i个企业获得住房公积金贷款准入资格），使用Logistic回归模型可以用来判断一个企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格，公式如下：
p（y=1|x）=■
其中，x为m维向量，β为维待求的系数。由于其非线性模型，无法用最小二乘法求解，因此可以通过极大似然估计法进行求解：
设从总体中随机抽取n个案例作为样本，分别表示为y1，y2……yn，设pi=p（yi=1|x），在给定的xi条件下，yi=1的概率。同理可得，yi=0的概率可表示为：p（yi）=pyii（1-pi）1-yi
其中，yi=1或yi=0 （i=1，2…n）。因为各项观测相互独立，其充分必要条件就是其联合概率分布，设L（θ）为等于各边界分布的乘积：
L（θ）=■pyii（1-pi）1-yi
L（θ）为n个观测值的似然函数。对于确定的标本值yi （i=1，
2…n）来说，它是β0和βi （i=1，2…n）的函数，即Pi=■。我们的目的是求出得参数的估计量，且应使L（θ）最大，因为使L（θ）最大化非常困难，所以我们选择使ln[L（θ）]最大，因为ln[L（θ）]和L（θ）是单调函数，当ln[L（θ）]取最大值时，L（θ）也同时取到最大值，根据Logistic函数，可以得到如下公式：
Pi=P（yi=1|xi）■
ln[L（θ）]=ln[■pyii（1-pi）1-yi]
=■[yiln（pi）+（1-yi）ln（1-pi）]
=■[yiln（■）+ln（1-pi）]
代入公式可以得到：
■[yi（β0+■βixi）+ln（1-■）
=■[yi（β0+■βixi）-ln（1+eβ0+β1x1+βmxim）]（1）
公式（1）称为似然对数函数。为了求得系数，且使L（θ）最大，分别对βi（i=0，1…m）求偏导数，并令其为零，得到如下公式：
■=■（yi-■）=0（2）
■=■（yi-■）xij=0 （j=1，2...m）（3）公式（2）与（3）得出的βi为极大似然估计，而相应的条件概率估计值为pi，这个值是指在给定的xi的条件下yi=1的概率估计值，其代表了Logistic回归模型的拟合值或预测值。
3.Logistic模型的应用。采用软件SPSS16.0forwindows对数据进行处理，经过对变量筛选方法的逐个实验，使用多元逐步回归分析（stePwise）得到的筛选效果较为满意，因此选择该方法对Logistic回归模型进行变量筛选。
从模型整体检验表中可以看出，R为判定系数，它是回归方程拟合优度的一个度量，在多元回归模型中，判定系数R方为解释平方和ESS与总平方和TSS的比值，即：
R2=■=1-■
Adjusted R Square 为调整判定系数R2=1-■，式中，k为包括截距项在内的模型中的参数个数。所谓调整，就是指R2的计算式中的■e2i和■（Yi-■）2都用它们的自由度（n-k）和（n-1）去除。Std.Error of the Estimate为估计值的标准差，估计值的标准差越小，估计值代表的线性就越大，相关点的离散程度就越大。判定系数与调整判定系数越高说明模型的拟合程度越好。从表2可以看出，经过四步拟合样本的判定系数为0.807，调整后的判定系数也为0.780，说明该模型有较好的整体拟合性，已经达到了模型建立的要求。通过上面的计算和SPSS分析我们可以得到检验样本的回归模型方程的表达式为：
ln（■）=0.279+0.017X2+0.102X4-0.045X6+0.804X7
从最终回归模型的回归系数可以看出，销售净利润率、流动比率、资产负债率、公司行业地位这四项指标在一定程度上反映出企业的还款能力及信用程度，会对房地产企业是否可以获得住房公积金贷款准入资格有较大影响。
（三）案例分析
常州市某家房地产企业具有暂二级房地产开发资质，注册资本金5 000万元。其开发一楼盘项目，向住房公积金管理中心提交了贷款房源准入审批材料。根据实地查看和资料分析，对该企业我们做出如下信用评估：
1.数据提取。根据该企业提供的财务报表，其销售净利润率为0；流动比率为1.26，经无纲量量化处理取值0.70；资产负债率78.36%，经无纲量量化处理取值0.87；考虑该公司为非上市公司，且根据调查发现其开发的房地产项目存在经营风险、股东变动风险和关联人风险，有不能按期交付和资金断裂的可能，商业银行纷纷停止对其提供期房按揭贷款，也没有商业性金融机构向该公司提供项目开发贷款，因此就该公司行业地位赋值0.1。
2.评价结果。将上述值代入Logistic回归模型，得值为0.41，因此做出不批准该项目办理住房公积金贷款房源准入的决定。实践证明这样的决定是正确的，避免了住房公积金贷款的损失。
参考文献：
[1]曹道胜，何明升.商业银行信用风险模型的比较及其借鉴[J].金融研究，2006，(10).
[2]王宗军.基于层次分析法的企业信用评价方法研究[J].华中科技大学学报，2004，(3).
[3]傅强，李永涛.基于Logistic模型的上市公司信用风险评价[J].华东经济管理，2005，(9).
[4]杨军.银行信用风险――理论、模型和实证分析[M].北京：中国财政经济出版社，2004：23-28.
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