关键词:住房改革; 经济 适用房;制度
一般来看,土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征,本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。
一、保障性住房缺失
二、土地制出让制度缺陷
三、房屋供给结构不合理
我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长,主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场 发展 严重滞后,新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用,也使增量房屋变得相对稀缺,抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求,从而将压力都集中在销售市场,导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多,中小户型住房少;高档住房多,中低档住房少;一般商品住房多,限价商品房、 经济 适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足,一方面导致其价格上升,另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋,对高费用房屋维持其高价起到了支持作用,从而拉动住房平均价格上升。
四、特殊文化背景下的投资偏好
中国百姓偏好住房投资,有以下几个原因:第一,中国 历史 文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习,住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二,在中国,住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”,是个人社会身份和生存能力的体现,这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。
以上列举的我国的一些特殊制度和文化,如果不加以限制和引导,必然会导致房地产市场的泡沫,给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念,使房地产市场能够健康持续的发展下去。
参考 文献 :
一、公民住房权：房地产的应然与实然
作为论证话语的视野架构，厘清公民住房权含义以及在此界定下的房地产应然与实然是现实与理论的需要。公民住房权是舶来品术语，历史较为悠久，存在于多个文献资料，随着时间变迁与经济社会发展得以逐步丰满。
1.人权条约下的含义界定：房地产的应然
从国际范围来看，许多重要的国际人权公约都明确规定了对公民住房权的保障。1948年《世界人权宣言》第25条规定，人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的包括住房在内的生活水准;1966年《公民权利和政治权利国际公约》在第1条指出，所有公民有权为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源，并且在任何情况下不得剥夺一个公民自己的生存手段;1966年《经济、社会及文化权利国际公约》第11条规定，人人有权为他自己和家庭获得相当的包括住房在内的生活水准。从这些最基本、普遍性的人权条约可以看出，公民的住房是人权命题中的应有之义。针对公民住房权，国际社会采取了更为具体的行为：1991年适足住房权特别报告员的任命、1991年《第4号一般性意见──适足住房权》、1994年《住房权国际公约(草案)》、1995年《迈向住房权利的战略计划》、1995年《适足住房权特别报告员最终报告》、1997年《住房人权：联合国事实清单第21号》、1997年《第七号一般性意见：关于强迫驱逐》、1999年联合国住房权计划的批准和2001年联合国人居中心升格为联合国人类住区规划署等。
其中1991年《第4号一般性意见──适足住房权》首先在第1条强调了适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。同时这一《意见》对公民住房权的具体含义作了精细的表述：(1) 适足的住房权利适用于每个人且不应受到任何歧视;(2)住房权利是所有人不论其收入或经济来源如何都享有的、适足的安全、和平和尊严地居住某处的权利;(3)所有人不论使用的形式都应有一定程序的使用保障;(4)合适的住房要有符合要求的服务、材料、设备和基础设施的提供;(5)住房有关的个人或家庭费用是力所能及的;(6)适足的住房必须是适合于居住的;(7)适足的住房应处于便利就业选择、保健服务、就学、托儿中心和其他社会设施之地点;(8)适当的文化环境。
按照公民住房权自有含义，社会中的个人主体具有适足居住的权利，而要达此目的，房地产这一载体是必须存在的介质。综合人权公约对公民住房权的阐述，笔者认为，这一人权意义下的房地产应然具有的内涵大致可以从这些方面理解：(1)在市场经济情势下，房地产业存在一个基本的底线，即是社会中的各个阶层要具有力所能及支付水平下的适足居住空间;(2)社会中的各个阶层个人主体拥有人权含义的公民住房权，不意味着这些主体都拥有公民住房权对应的房地产这一载体的所有权;(3)国家具有提供针对社会中的各个阶层适足居住的房地产的义务;(4)严格限制房地产的剥削性，这是因为房地产的天然代际传递性与天然代内财富转移性，使得房地产非常容易成为公民个人财富转移工具;(5)房地产的合理利润与超发货币承载工具条件下的超额利润要做严格区分，国家不能将房地产视作滥发货币的倾倒地;(6)房地产具有人权性与资本性二重性，协调两者关系要按照人权高于资本、资本服务于人权的原则进行;(7)房地产存在的目的在于服务于房地产创造者，特别是这一主体中的弱势群体，房地产不能反噬劳动者;(8)房地产的具体形式受限于国家的法律法规政策。作为房地产的具体体现之一的小产权房，自然具备普遍意义上的房地产的应有含义。我们在讨论小产权房法律出路时，无疑应当遵循公民住房权意义下的房地产应有含义的要求，进而使用这一含义作为标准来检验小产权房法律出路的设置。
2.社会实践中的人为解构：房地产的实然
不少决策制定者对于公民住房权这一概念的理解，目前还存在极大的误区。他们简单地将住房权利等同于住房救济，将公民住房权的内涵和外延大大窄化。这种对公民住房权概念的错误理解往往基于一个预设，即大多数居民都能够通过住房市场获得公民住房权的满足，政府只需关注那些被排除在市场之外的社会群体。〔1〕这一存在于政府决策者头脑中的基本认识被体现在了具体的各级政府的各种会议文件、工作报告以及法律法规政策中，压缩之后的公民住房权的主体对象在现实中基本上限定于低收入阶层。至于那些无法从市场经济条件下通过自己支付货币成本获得住房，又不符合窄化之后的政府在文件中致力于解决的收入阶层人群的公民住房权被忽视了。我们如果仔细考究这一窄化的动因可以发现，政府作出这样选择的一个最基本的利益动机在于政府意图，以及实际上已经获得的巨额地租收益。
我们只要梳理下现行有关住房，尤其是直接体现公民住房权的保障性住房的法律就可以发现是存在极大的缺陷的：首先，是位阶较低，现实层面的关于廉租房、经济适用房这些保障性住房的法律法规政策多是地方性的，欠缺全国性的统一性的法律配套体系;其次，是内容空洞、模糊，从享有保障性住房的资格条件、主体对象范围等来看，具体的操作性比较差。我们不能忽视的是，学界理论的研究也是重点关注政府的现实操作。我国关于公民住房权的研究近乎空白，缘于相当一部分学者认为住房问题，对国家而言是一个产业和经济问题;对民众而言是个高房价问题;对学者而言是一个实践并难以上升到理论高度的形而上的问题。目前研究住房政策和住房立法的学者以从事房地产、区域经济、财政金融研究者居多。〔2〕
另外，政府为此进行的财政支出所占整个政府的财政支出是比较低的，即使是已经建成或者通过其他路径转换的廉租房、经济适用房大多自身结构较差、位置偏远、生活不便、社区配套不完整，对比前文论述的公民住房权语境下的应有含义就发现差距是巨大的。政府的目光盯着的是那些可以带来土地财政收入的商品房，这些房地产无论是地段、基础设施、周围的环境，基本上都是上佳之选。尤其是近10年来的政府在体现公民住房权的房地产上的不作为，现在已经很难在那些发展成熟的城市好的区域完成体现公民住房权的房地产建设，房地产实然上已经走向了背离体现公民住房权的道路。在这种情形下，位于城市内部区域的小产权房浮上台面，在理论上学者已经开始探讨。如有学者主张，小产权房的出现有着复杂的经济、社会、法律原因。如果仅仅为了消除违法性而对小产权房一拆了之，势必会造成更为严重的利益混乱，甚至有可能影响到社会稳定。考虑到公租房政策实施过程中的种种不足，小产权房在保障住房权利方面的社会功能应该得到肯定。在当前的法律背景下，我们可以将小产权房改造为公租房，从而建立集体公租房制度。〔3〕毕竟小产权房转为保障性住房，可缓解中低收入者无力购买商品房尴尬的境况、扩大保障性住房的来源，增加供给，平抑商品房价格、有效缓解城市化带来的人口在城市聚集的社会压力、遏制游离于国家政策控制之外小产权房的地下市场，所以，意义非常重大。〔4〕
二、小产权房：非独立房地产
小产权房其实是一个老问题。在20世纪90 年代房地产市场启动之初，特别是在一些快速工业化的区域以及城市化快速发展的城市，得不到国家法律法规政策独立、完整赋权的小产权房不断涌现。但是小产权房的内涵、类别等并没有一个法律上的规范界定，更多的是在社会实践以及学者理论的总结之后渐次统一为主流的认识。现在无论是理论界还是普通民众对小产权房的直接反映是将其与农村土地、农民身份连接在一起的。按照学界的理论通说，我们可以将小产权房定义为：小产权房是指在农村集体土地上违法或违规修建的，没有获得县级及以上国土和房屋产权管理部门发放的具有法律效力的国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋和其他建筑物。〔5〕
1.小产权房的农村土地依赖
历史上小产权房的种类很多，除了本文论述的小产权房，还有存在于国有土地上的小产权房：(1)1988年的房改提出住房制度改革，将原来依赖于国家财政、个别单位自己财力已经或者将要建造的公有住房私有化。从公有住房的房改政策可以清楚看出，这一类的所谓小产权房实际上是有全部产权的，以后出售也不用补交土地出让金，只要满足出售的年限即可，而且从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;(2)划拨的建设用地是允许建造住房的，但是划拨的建设用地如果没有满足法定条件，对外销售的此类建设用地上的商品房无法获得现行法律的完整产权。这一类的小产权房只要依法缴纳土地出让金和取得批准，就是完整的产权房，法律对此类的小产权房不是禁止而是限制。这两类国有土地上的小产权房更多地是历史原因造成的存量住房，而且能够购买这些小产权房的主体是有限的，从整个规模上来看也不是在社会实践中人们通常理解的小产权房。
无论是哪一种小产权房，都离不开现行的土地制度。按照宪法规定，我国现行土地制度是一种二元制度，在所有权层面存在两个权利不同的主体。农村土地的所有权主体是农民集体，但是其权利是有限的：(1)农村宅基地除了法律另有规定，只能分给本集体的农民进行用于解决自己家庭居住的建设，农村宅基地的所有权仍然属于农民集体，本集体农民只有无偿使用权，出售后不再有权获得;(2)农村土地中的农业用地只能用于农业目的，这一点从土地用途转变的审批机关的高位阶性可以看出来;(3)农村土地中的建设用地除法律明文规定之外，基本上是用于农村集体的公共基础建设、集体企业等用地。现行的土地法律明文规定，集体所有的土地不能直接用于非农的商品房开发，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房建设并出售，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳了土地出让金和税费后，再建房出售给买房者。因此，集体组织自行开发的商品房因土地使用性质不合法，即房屋建设所使用的土地不具有国家认可的建设用地属性，所以不能办理国家承认的产权证。〔6〕
现在的小产权房在满足城市工作的打工者居住方面起到了巨大的作用，如果仅仅是着眼于公民住房权对于公民居住的需求满足，抛开农村土地的非经济性功能，小产权房某种程度上符合公民住房权的应然含义下对于房地产的要求，特别是在公民的支付能力方面。但是，关键点是小产权房立足于农村土地，天然依赖于农村土地，它并不是独立的、符合现行法律法规政策的不动产，它的价格低廉的原因在于农村土地的全部经济价值没有反映在其价格中，更不论农村土地的人权价值了。小产权房的农村土地依赖性决定了其在客观上是农村土地的一部分，不因为已经具有非土地的形态而改变这一点。
2.小产权房的农民身份依赖
类似于二元结构的土地制度，我国的公民身份被人为划分为城乡二元结构下的农民与城市居民两种不同的户籍身份，这不是简单的人口管理措施而是与每一个人的教育、就业、财富、社会保障等捆绑在一起的人身地位制度。城乡户籍制度与城乡土地制度是一个互相配合的体系，农民的身份与农民因为这个身份获得的土地权利与义务是联系在一起的。当前的农村集体土地所有制以农民这个特定的成员资格和身份关系为基础，将农民固着在土地上，一旦农民农转非，身份的变更就会导致土地权利的失去。农民使用农村土地建造住房的权利与义务必须符合国家关于土地的法律法规政策，限定用于农业用途的耕地以及农村的建设用地不能建设用于满足农民居住的住房，农民只能在农村宅基地上建造住房。农村宅基地上的住房按照现行法律法规政策是一种受限的房地产。按照我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅需要经过批准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的，不予批准。从法律的规定我们可以看到，可以申请宅基地的只限于农村村民。〔7〕虽然《宪法》第10条第4款、《物权法》第151条-第153条以及《土地管理法》第43条、第59条-第63条既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象作出限制。但自1999年以来，以国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为代表的一系列政策性规定，则对宅基地使用权及其上住房的转让作出超出法律范围的限制，从不同角度将宅基地使用权和宅基地上房屋的取得和使用对象限定为本集体成员之内的农民，禁止将宅基地上房屋出售给非本集体成员尤其是城镇居民。房屋和土地管理部门不为转让给非本集体成员的农民宅基地和房屋发放产权证。司法实践中，法院也对此种转让行为持否定态度。〔8〕
无论小产权房是建设在原有乡镇企业因为破产等原因闲置的土地上，还是建设在用于集体设施建设的土地上，还是建设在耕地上，还是建设在农村宅基地上，现在社会实践中的建设主体主要是农民或者是与农民有关的相关主体。比如农村集体、乡镇政府等。这些主体通过各种的回避手法，利用自己与农村集体土地有关的身份建设小产权房，特别是有权获得农村宅基地的农民在自己的宅基地上通过建设高层小产权房。按照学界的理论通说以及社会公众的约定认识，小产权房是农民以及与农民有关的相关主体利用土地的二元漏洞、城乡二元户籍缺陷建造起来获取利益的房地产。小产权房可以提供廉价的可供居住的房地产，可以部分缓解现实的高房价、住房保障体系的不健全带来的公民住房权的缺失。小产权房的这一功能是建立在城乡户籍与土地的二元基础上的，如果抹去小产权房的农民烙印，小产权房也就不再是廉价的房地产，这一点也可以从现实中的政府对于小产权房的实践转正操作得到佐证。
三、小产权房的合法化：资本利益下的短期化进路
学界基于现实公民住房权的载体即房地产的供需关系的失衡、房地产的持有主体的不公平性，从实现公民住房权的成本最小化出发，主张在现有法律法规政策情势下扩张公民住房权的载体即房地产的涵盖范围。农村土地上的小产权房作为已经存在的现成房地产自然被看作是扩张的第一选择。为了达此目的，学界从经济学、法学等理论与实践、国内与国外多个视角作了充足的准备。考察这些论证的理由，基本上可归为与农村土地本身的资源性相关的理由，差别在于是直接论证农村土地资源本身，还是通过讨论农村土地的农民主体利益间接实现农村土地资源的发展权。但是，诸多纷繁复杂小产权房合法的理论是单纯实现公民住房权，还是通过借助公民住房权这一新时期的时髦理由服务于别的目的?真正的要实现的目标是什么?这是我们讨论公民住房权与小产房时必须解决的问题。
1.土地资源优化理论的介质
具体到我们国家农村土地资源优化，学者们引进、借鉴欧美等西方发达国家、地区的土地发展权理论，试图将这一理论适用于中国农村土地，解决目前小产权房的问题。所谓土地发展权是因限制土地发展而形成的，若无限制，则无土地发展权一说。对土地发展的限制一般有两种类型，城市规划中的分区控制，这是常见的限制;第二种类型不属于分区控制，比如为了保护耕地限制农地转化为商业用地，为保护生态将某一范围内的土地统统划入保护区限制开发。〔9〕从土地发展权内涵上看是指改变土地现状用途或提高建设用地强度等利用方式，进行非农建设开发的权力。改变现状用途一般特指由农地或未利用土地(包括生态用地)转变成建设用地，提高建设用地强度一般特指增加原有建设用地的密度、容积率或投资强度，例如在农村居民点用地上进行更高强度的城市开发。〔10〕这一定义实际上是在狭义上使用了土地发展权即农村土地发展权，政府通过土地利用总体规划，确定了农地的不同用途和分布，进行小产权房建设意味着将土地从利用效益低的土地用途转变为效益高的用途。〔11〕目前，小产权房问题从形式上看是实践与法律的冲突，实质上是实践代表的利益分配与立法精神的冲突。在国家的垄断征地市场时，农地增值收益的大部分被国家与房地产开发商分享，而在小产权房开发中则被农村集体经济组织所占有。〔12〕
学者们意图选择小产权房这一极具中国特色的介质，连接国际土地发展权理论与中国的农村土地，这样运作的理由是通过合法化小产权房，从而实现农村土地的资源优化。农村土地在新时期倡导公民住房权的趋势下，建设小产权房可以增加整个社会房地产供给总量，在满足农民自身居住要求的同时，在一定程度上能够满足城市部分居民的住房要求。〔13〕另外，农民通过出售、出租等形式处置小产权房，增强了经济要素的流动性，满足了局部市场需求，农民因此得到实惠，从而有利于增进农村资源流动性，增加农民收入。〔14〕从演化视角来看，农民增加小产权房开发行为等于在相对封闭的农村社会结构中嵌入了一种经济形态或活动模式，这种模式有助于和其他社会结构进行连接并产生网络化效应。〔15〕这一连接过程实际上是将农村土地单纯的看作资源，视作与其他自然资源一致的普通资源。在这样的前提下，按照市场经济理论操作模式自然可以与资本自由交换，尤其是在房地产业已经成为国家支柱产业的实践条件下，利用农村土地已存的小产权房合法化以及未来进行房地产业开发，无疑现阶段看来比进行农业获得收益大得多。但问题的关键在于，仅从农村土地经济价值来看，将其简单视作普通资源是一种静态的观点。普通的自然资源无论是不是附属于土地，一旦被利用，就完成了作为自然资源的状态，不会以原有状态产生持续的利益。农村土地无论被以何种方式利用，土地还是土地，被利用的农村土地会随着经济社会的发展持续增值。换言之，土地发展权等诸多土地资源优化理论视野下的小产权房合法化，实际上是社会资本通过小产权房这一介质支付农村土地的阶段利益成本，未来农村土地的持续收益随着小产权合法化成为了资本的收益。小产权合法化表面扩张了公民住房权的载体范围，实际上却是牺牲了农村土地的更大利益，是资本利益优先的路径。从长远来看，小产权合法化后，我们后代的公民住房权具体的载体会失去存在基础即土地。小产权合法化更有利于资本而不是社会主体的公民住房权。
2.土地实质私有目标的过渡
政府十余年来着力发展商品性房地产，尽管是在满足人民居住要求的理由下进行，看似在提供数量极其庞大的公民住房权的载体，但实际上极其庞大的资本，通过各种渠道拥有商品性房地产，几近形成了房地产私有化不可逆的趋势。农村土地作为最后一块基本没有被资本侵袭的领域，一直是资本及其力量谋求的目标。为了实现这一目标，资本及其力量从国内外已存的理论中找寻支撑，达到最终私有化农村土地的目的，前文已述的土地资源优化就是其中之一。但现行法律法规政策关于我国土地二元体制下的公有制规定成为了资本及其力量难以突破的障碍，按照宪法以及关于土地的规定，农村土地是农民集体所有制，具有强烈的身份性。农村宅基地只能是农村集体中的农民有权获得，建设用地的利用主体基本上也是农村集体，除了四类荒地之外的土地尤其是耕地的承包经营权须是农村集体的成员，其他的主体无权获得，这一点无论是直接的土地法律法规政策还是间接的通过抵押等担保方式都无法获得。农村土地长期压制下的与国有土地之间的巨大级差地租令资本极为垂涎。在无法直接获得农村土地使用权以及所有权的情形下，寻求迂回通路成为了资本唯一的选择。农村集体、集体成员以及其他主体在商品性房地产开发大潮中，为了获得利益的回报，利用法律的空白在农村集体土地上建造了大量的小产权房。这些主体建造小产权房的目的无疑是为了进入市场或租、或售，此时在农村集体土地与资本之间就有了一个可能的连接桥梁。一旦小产权房合法化，在遵循市场经济基本原则的基础上，资本通过拥有合法后的小产权房就可以占有、使用农村土地更进一步，由于农村土地现在的所有权不同于国有土地的全国同一性，它是分散的，资本进而甚至会逐步拥有农村土地的所有权。学者们原来设想通过合法化小产权房来扩张公民住房权的载体范围，企图以此在一定程度上解决公民住房权问题。但是国有土地开发商品性房地产的现实历程说明，通过商品性房地产通路来解决公民住房权问题的结果只能是将公民的住房权纳入资本的支配，毕竟资本的核心是获取利润，而不是解决人权问题。在市场经济框架下，合法化小产权房只会是又一次的国有土地开发商品性房地产的历史重现。不同于已经市场化的国有土地使用权，农村土地市场基本上没有建立，匆忙合法化小产权房会将原来人为压制下的农村土地收益送给资本。多年来的房地产超高收益使得资本不会仅仅满足于得到土地使用权，土地所有权才是资本的终极目标，农村土地上的小产权房合法化只是资本在目前无法直接介入农村土地的情势下选择的一条过渡路径而已。
四、小产权房的非法化：人权价值下的长期化进路
与主张小产权房合法化的学者比较，主张小产权房非法化的学者不是很多，梳理这些学者的主张主要有：一是农村土地上的小产权房合法化后会占用农村耕地，从而危及中国的粮食安全，持这一主张的学者在非法化理论中是最多的;二是合法化农村土地上的小产权房，可以使少部分郊区农民受益，但并不能惠及多数农民，也不能很好地解决城乡结构与差距问题，反而会导致一个庞大的土地食利集团的形成，产生一系列新的问题。〔16〕无疑，这些学者的主张都有一定的道理。但笔者认为，农村土地上的小产权房非法的更深层次的理由在于，小产权房带有目前我国农村土地制度下天然具有的人权价值，匆忙合法化小产权房会失去这一人权价值。
1.土地上人权保障的载体：公民住房权的应然要求
人权作为现代社会人尽皆知的普世价值要素之一，平等、自由、尊严是其抽象意义上的普遍含义，这些含义的主体不是只对部分人而是对社会中的全体成员，涵盖了代内、代际成员，人人平等、人人自由、人人尊严的生活在社会中是我们应当追求的目标。前文表述的诸多人权条约对于人权含义的确认、范界的框定表明人权即是抽象的，更是具体的。平等、自由、尊严的人权内涵正是通过具体领域的点滴实践，逐步真正的使人成为人人平等、自由、有尊严的社会主体。公民住房权是普遍意义上的人权在社会主体居住上的具体体现与要求，笔者前述公民住房权自身的应然含义以及这一含义下的房地产的应然含义明确了人权在人类居住上的要求。社会主体天然有权人人平等、自由、有尊严的获得居住的空间，具体来说就是公民有权人人平等、自由、有尊严的获得或者自己建造或者有政府提供适足居住的房地产。
按照这一标准，考察农村土地就可以发现，我国现行法律法规政策规定下的农村集体成员可以在人人平等、自由、有尊严的条件下无偿获得建造自己住房的宅基地，虽然只有农民这一部分性的社会主体有资格获得，但是这一制度的人权光辉是不能抹杀的。农民在农村宅基地建造的住房在空间、社会文化、基本设施等方面基本符合公民住房权适足居住的要求。城市居民要想获得或者改善自己的居住条件，同时要得到法律认可的话就要承受越来越离谱的高房价，而目前的高房价违背市场规律，违背社会上多数人的利益和期待，违背人们的社会正义感。对比一下城市居民的住房权，我们应当得出这样的结论：在二元公有制之下，农村土地制度是符合公民住房权的要求的，也符合联合国人居署在内罗毕会议上制定的一套具有重要参考价值的住房权指标体系，包含住房适足性指标、强制驱逐指标、露宿指标、平等性指标、法律保障指标、国际融入等指标。〔故此，农村土地上的房地产作为公民住房权的载体应当是保持彰显其人权性而不是相反。小产权房合法化后，短时间内部分不具有农民身份的主体可以获得低于现在市场高房价的房地产，看起来似乎更大程度上实现了公民住房权。但是笔者前面已经说明资本介入进来其目的不会是为了公民的住房权，根本的目标是私有化土地，这会在根本上动摇为实现公民住房权的基础。农民可以在人人平等、无偿获得的宅基地上建造住房是以农村集体土地公有制为前提的，私有化后的农村土地重新获得意味着要承担市场成本，不再是无偿的。小产权房非法化后，短时间内部分不具有农民身份的主体无权获得低于现在市场高房价的房地产，看起来似乎更大程度上远离了了公民住房权。但是，这也切断了资本介入公民住房权的载体通路，保持了农村土地上的房地产的人权性，长期来看有利于社会整体公民住房权的实现。需要说明的是，笔者不是因此而主张禁止房地产的商品化，只是要限制房地产的商品化比例，这一问题笔者另文详述。小产权房是农民在实现自己的公民住房权过程中的被短期利益诱惑下的副产品，剪除这一横生的副产品冗枝，更有利于公民住房权这棵大树的成长。
2.土地上居住衡平的实践：公民住房权的实然体现
中图分类号:F293.3
一、引言
2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。国务院总理在2012年政府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财政安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]
根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方政府承担。而由地方财政直接拨款,将给地方财政带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方政府,因而难以调动地方政府的积极性。因此,政府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。
从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。
就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:
第一,住房政策研究。比较房屋政策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据政府在房屋政策中所承担责任的不同,可把房屋政策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋政策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房政策研究。
第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。
就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:
第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘军刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及政府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。
第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财政政策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海军、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。
论文旨在介绍REITs的基础上,提出一种利用REITs来进行公租房融资的新理念、新渠道,为丰富公租房融资手段、拓宽渠道提供参考一定借鉴。
关键词：社会保障；住房保障；对策
住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。
1住房保障制度的历史借鉴
从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。
以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。
西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。
2充分认识住房制度上的误区
当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。
3健全住房社会保障制度的对策
在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援助性、互助性三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。
住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。
参考文献
［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.
关键词：居住权；民法典；物权
中图分类号：D913 文献标识码：A 文章编号：1004－0544(2012)08－0174－05
一、居住权制度源流考
(一)居住权的渊源
居住权起源于罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。在《法学阶梯》对居住权设立做了以下规定：“居住权是受遗赠人终身享有的权利：不能将居住权赠与或者转让给他人，居住权不因未行使或者人格减等而消灭对享有居住权的人，为了事务的功利，根据马尔切勒的意见联的决定，联允许他们不仅自己可以于其中过活，而且还可以将之租于他人。”在罗马法上，居住权与使用权、用益权一起构成了人役权的制度框架体系。
受罗马法的影响，后世诸多大陆法系国家和地区民法都规定了非所有人居住他人房屋的物权性居住权。现代大陆法系国家，如法国、德国、瑞士、意大利、埃塞俄比亚、俄罗斯等国的民法典中都有居住权的规定。我国澳门地区民法典中也有居住权的规定。《法国民法典》第632－634条、《德国民法典》及德国的司法实践都明确认可居住权。在德国，居住权主要用来解决男女双方离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且德国农民生前把自己的农地转让给继承人。但为了终身在该土地上居住，而设定限制的人役权(居住权)的情况也不少。《瑞士民法典》第776条规定：“称居住权者，指可以居住于房屋或住宅的一部的权利。居住权不得让与、继承。除法律另有规定外，居住权适用关于用益权的规定”。《意大利民法典》第1022条规定：对房屋享有居住权的人，可以在自己和家庭需要的限度内享用房屋。表明意大利民法仍然是承认居住权的。在承继居住权的过程中，各国都根据具体国情对其加以修正和改进。以适应社会的进步与发展。至今，大陆法系国家的居住权制度已发展成为一项成熟的法律制度。此外，在与大陆法系国家有着不同法律传统和习惯的英美法系国家的婚姻家庭法以及判例中也有居住权的规定。可见，居住权是一个古老而又富有生命力的制度。
(二)居住权在我国的争论
我国虽深受罗马法等大陆法的影响，却并未承袭居住权制度。2002年1月28日《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第18章以8个条文首次规定了居住权，并被完整的纳入到《中华人民共和国民法(草案)》之中。其后的《物权法(草案)》二审稿和三审稿都在用益物权中设置了居住权。2005年10月20日《物权法(草案)》四审稿第15章又以12个条文进一步完善了居住权的规定。而《物权法(草案)》五审稿又将居住权删除，至最后物权法通过，最终没有规定居住权。在上述制定物权法的过程中，对于是否应当采纳居住权制度，肯定论者与否定论者展开了激烈争论。
1.肯定论者的观点。江平认为，在物权法中有确立居住权。既是保护弱势群体、实现社会扶助功能的需要，也是完善我国关于房屋用益物权立法的必要。钱明星进一步指出，居住权是房屋这一财产在财产体系中的地位提高的必然反映，其作为有效利用房屋的重要法律手段将有利于房屋效用的发挥，并且居住权能够最大实现房屋所有人、居住权人以及第三人的利益，平衡各方利益。口]陈华彬在《在我国物权法上确立居住权的几个问题》一文中更是指出：物权法承认并规定居住权有重要意义，既有利于解决我国家庭成员中对房屋的需要，又体现人民之间互相帮助，互通有无，互相接济的道德风尚，且充分尊重了财产所有人的意志和心愿。另外有部分学者从离婚判决中女性的居住权问题出发，考察外国的立法例，建议物权法规定居住权的一般规则，婚姻法规定特别规则。从而保障离婚妇女的居住权。
从上述内容可以看出，规定居住权可以满足家庭内成员的需求、保护弱势群体的利益、促进房屋的有效利用、完善用益物权体系是居住权肯定论者的主要理由。与此同时，否定论者对肯定论者的观点提出了强烈的批评和质疑。
2.否定论者观点。梁慧星认为创设居住权的目的，主要是要解决父母、离婚后暂未找到居所的一方(通常是女方)及保姆的居住问题。父母的居住及丧夫的寡母的居住，在我国的法律上有充分的保障，不发生任何问题。而法院裁判离婚女方对男方的住房的暂住使用，不同于居住权，而且这一做法的历史条件已经不存在。国家推行住宅商品化政策，可通过租赁方式解决，离婚中女方的居住问题，已经不再是困扰法院的难题。就保姆的居住问题，农村居民不大可能雇佣保姆，城市使用家庭保姆的也只占少数，准备给保姆永久居住权的更占少数，而为极少数人创设一种新的物权、新的法律制度，既不合逻辑，也不合情理。房绍坤认为，从居住权的功能来看，其主要在于生活保障，具有封闭性和不可流转性，但物权法不是社会保障法。此外，从社会基础来看，居住权设计的初衷大多与家庭无法解决养老问题有关，而我国养老问题大多属家庭职能，能够由家庭解决。再从制度创立的社会成本来看，居住权的立法成本过高，传统居住权制度丧失了效率效益，居住权人与虚所有权人之间不是一种互惠互利的制度安排。
二、我国居住权立法的必要性与可行性分析
关键词：制度经济学；住房公积金制度；建议
中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1003－9031（2012）12－0079－04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.12.19
一、我国住房公积金制度变迁及其特征
（一）1991—1994年，启动试点阶段
这一时期，我国借鉴新加坡住房公积金管理体制的经验，于上海率先开展住房公积金管理试点工作并由此逐步向全国推行。这是我国从福利住房制度向住房市场化、商品化改革迈进过程中的一项重大突破，标志着一个由国家支持、单位资助、个人出资的住房准市场化机制开始形成。该阶段，住房公积金制度只是试点推行，在全国尚未建立明确的管理机制，同时也没有统一的管理制度。
（二）1995—1999年，全面推行阶段
这一时期，随着经济体制改革的不断深化和住房体制改革步伐的加快，在总结部分城市试点经验的基础上，以财政部、国务院住房制度改革领导小组和中国人民银行联合颁发《建立住房公积金制度的暂行规定》为标志，我国住房公积金制度拉开了快速发展的序幕，公积金业务由北京、上海等试点城市向其他地区逐渐发展。该阶段，住房公积金制度内容较为简单，参与者以及个人贷款规模较小，资金使用方向也仅限定于住房建设贷款。
（三）2000—2002年，探索改革阶段
这一时期，在认真总结全国住房公积金制度实践经验的基础上，针对其发展过程中存在的问题，并结合我国进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的新情况、新形势，制定颁发了《住房公积金管理条例》、《住房公积金会计核算办法》等文件，从而奠定了我国住房公积金管理的总体思路、明确了公积金制度的意义、管理方式及职能等，确定了公积金管理中心的会计核算办法、业务处理流程等内容，使我国住房公积金制度进入法制化、规范化的发展新阶段。该阶段，虽然公积金资金归集得以加强，管理工作不断规范、监督体系日趋完善，仍存在覆盖率偏低、个人贷款比例不高等问题。
（四）2003年迄今，规范完善阶段
这一时期，国务院根据我国住房公积金制度的发展情况，在总结各地经验的基础上公布了《国务院关于修订〈住房公积金管理条例〉的决定》，对《住房公积金管理条例》进行了修改，并推动各地住房结合自身实际，根据属地原则和权限对其公积金制度进行了相应的调整和改革。该阶段，我国住房公积金制度建设进一步健全，资金归集使用业务进一步规范，风险防范机制进一步完善，缴存人合法权益进一步得到维护、个人贷款发放力度进一步提高。
在这一过程中，根据制度变迁理论分析主要呈现以下特征：
一是从实施主体来看，住房公积金制度的发展是一种强制性制度变迁，是政府充分借助行政、经济、法律等手段组织实施的，在充分利用国家强制力和政府动员力的基础上，以实现特定目的为导向的制度创新。其资源配置的主导权，制度改革的取向、深度、广度、速度等均取决于政府主体的意愿和能力。这一模式使我国在较短时间、较大范围建立了规范有序的住房公积金制度，为深化住房体制改革、保障民生需求、促进房地产市场发展发挥了重要作用。
二是从变迁历程来看，我国住房公积金制度的建立及发展遵循的是一种自上而下、循序渐进的路径。这与我国国情具有密切关系。在一定程度上是对长期以来福利住房制度下形成的城镇居民对国家、企业承担住房建设分配责任的延续，具有明显的历史继承性。同时，也符合并解决了90年代房改初期，职工收入水平低下、住房消费支付能力太弱，无力购房、迈不开住房商品化步伐的矛盾。另一方面，这和我国整体社会经济体制改革的经验和变迁路径相吻合。其在政策法律、 机构设置、会计核算等基本制度和核心领域，基本按照“从无到有、从点到面、从上到下”的原则，在中央统筹安排和监督管理下逐步完善和推进，由此降低了制度变迁的成本和风险，使得住房公积金制度得以顺利运行，并日渐成为当前普通居民实现住房需求、改善居住环境的重要支柱。
三是从具体运行来看，我国住房公积金制度主要根据强制储蓄理论，在城镇住房制度改革中，学习新加坡中央公积金制度经验并结合我国国情加以发展应用的一种义务性、长期性、保障性、互相结合的住房储蓄金融制度。其具体实施是通过强制缴存方式归集资金，按照“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理原则来满足有稳定收入的城镇居民的中短期部分购房融资需求，为提高中低收入阶层的住房消费能力、支持廉租住房建设提供了一条政策性融资渠道。这一机制为推动住房改革进程以及房地产市场和房地产金融的发展发挥了重要作用，并已在我国当前住房保障和金融服务体系中占有非常重要的地位。
二、住房公积金制度运行所面临的问题
目前，我国住房公积金制度经过十多年的发展，为支持城镇职工提高个人住房消费、改善普通居民生活水平、推进住房体制改革、促进住房建设和住房金融快速发展发挥了重要作用。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，住房公积金累计提取总额为8583.54亿元；累计向961.17万户职工家庭发放个人公积金贷款8565.90亿元①。但住房公积金制度也出现了以下问题，其效用和功能受到了不同程度的影响：
（一）在管理体制上，存在着约束监管不到位、职能定位不清晰、管理架构待完善等问题
一是在目前的管理框架中，采取“三三制”原则组建的管委会是公积金的最高决策监督单位。但在实际运行过程中，各司其职、多头监管的模式使得管委会的法律地位被虚化，导致管委会决策流于形式，仅是类似于听证机构的松散组织，既不承担任何风险、也无法真正履行监管职责[1]。
二是公积金中心由于被定位为“不以营利为目的独立的事业单位”，隶属于地方政府部门，具有准政府性质，缺乏专业的金融管理人才和风险监控机制。同时又承担着“公积金的归集、保值和增值”责任，扮演着一个准金融机构的角色。机构属性与实际功能存在着的错位，易导致运行效率低下。
三是各地公积金中心相互独立、分散运作，实行资金的属地化封闭管理，地区资金不能相互调用，个人账户异地流转使用也极不便利，从而使每个地区中心的资金规模有限、难以形成规模效益，抵御系统性风险能力不高，存在地区性和阶段性的不平衡，出现有的地区资金严重紧张而同时又有地区资金大量沉淀的局面，资金配置效率未能充分优化、使用效率不高。
（二）在资金运用上，存在着保障范围有限、使用效率不高、资金收益率偏低等问题
一是作为强制性的融资安排，住房公积金的存款者与贷款者应具有较高的“配对”性，体现互和社会公平原则。截至2008年末，我国累计住房公积金个人贷款户数为961万户，而实际缴存人达7700万，按每户双职工计算仅约20%的缴存人使用过公积金，这反映出了公积金贷款制度设计和执行的不完善。同时，存在低收入阶层职工的低息住房储蓄“补贴”高收入职工购房贷款的问题，使得住房公积金的互得不到有效贯彻实施，不符合社会公平原则；
二是住房公积金仅限于购房、自建、大修、付房租等有限的使用途径和因离退休、丧失劳动能力而不再就业、出国定居等极少数特定情况下的提取，运用途径狭窄。近两年，我国住房公积金运用率一直徘徊在50%左右①，即使加上提取也不超过70%，数千亿的资金闲置、沉淀于银行中，造成资金的极大浪费[2]。
三是住房公积金的投资渠道十分匮乏，除存款外，实际唯一可行的是购买国债[3]。但由于国债收益率偏低，给缴存人利益和社会福利带来巨大损失，且是变相让社会公众包括企事业单位为政府提供廉价资金，是一种资金用途属性的异化。此外，根据《住房公积金管理条例》，公积金增值收益仅能用作廉租住房建设补充资金，这一安排等同于将私人资金的收益作为财政资源使用，相当于征收了“住房保障税”，在社会上存在较大争议。
（三）在归集缴纳上，存在覆盖率偏低、保障力度不够等问题
一是虽然目前我国住房公积金制度已覆盖至各类企业及其在职职工，但根据2008年数据，在全国应缴职工中尚余30%未缴纳。城镇个体工商户、自由职业人员、外来进城务工人员、在城市有固定工作的农民工等群体尚未纳入住房公积金强制缴存范围②，有部分企业也由于种种原因不愿或未能为职工按规定缴纳住房公积金[4]。而同时，公积金缴纳惩罚机制和配套手段的缺乏也影响了住房公积金制度的推行和覆盖面的进一步扩大。
二是公积金已成为城镇居民个人实际工资的重要组成部分，应对改善居住生活水平具有显著作用。但现阶段，不同地区、不同行业以及不同单位在缴存比例和基数确定上具有一定的选择余地③，这使得越是收入状况良好的居民因其所属企业经济实力较强而越有可能成为这一政策的最大受益者，而低收入阶层的受益程度极为有限。同时，即便是选择最高的缴存比例和工资基数④，这在目前房价收入比偏高的状况下，对居民购房的保障和支持能力也不足。
综上，受管理体制不健全、配套法则不完备、资金运用机制与当前社会经济发展水平不配套和滞后于金融市场发展状况等因素影响，我国住房公积金制度在各个环节与层面存在着诸多问题。一方面，虽然我国住房公积金制度在建立及发展过程中所采取的自上而下、强制性的变迁模式能够在较短时间内有效实现政策目标，但对微观主体变迁需求的较少反映和满足，以及路径依赖所形成的“锁定”状态，较易在制度运行较长时间后出现失衡和低效率，并由于滞后于市场环境变化和制度发展变革的需要而无法及时进行调整和改变，从而引发出了投资收益率不高、保障范围有限、缴存者与受益者匹配度不高等问题。另一方面，我国住房公积金制度是在借鉴国外经验的基础上逐步发展完善的，但相对于西方国家，社会经济环境在近十年的巨大变革使得原有制度存在的理论依据已由最初的配合货币化住房改革转制需要，转向基于住房消费外部性和金融市场缺陷的政府规制理论以及互助理论，其主要功能也从最初的住房补贴和筹资发展到更多的偏向“普惠”性质的互助互利功能。但受制于路径依赖的决策迟滞，现今目标定位的不清晰和长期“争论”（偏重于“住房保障”还是偏重于“住房金融”），影响了住房公积金制度在内部管理、资金归集等方面的进一步改进完善，从而引发了定位不清、监管不力、保障力度不够、覆盖度偏低等问题。
三、对策建议
我国住房公积金制度在建立发展过程中所采取的强制性制度变迁模式所固有的缺陷和社会经济环境巨大变化对其新时期功能定位的新要求，是当前公积金制度运行中诸多问题凸现的深刻根源，而两者的相交织更使得我国住房公积金制度的深入发展面临巨大挑战。住房公积金制度的完善，除针对具体问题采取对策外，更应借助完善立法体系和转变机构职能，从功能定位和机制建设入手，及时根据我国国情和社会经济的发展需要作出相应变革，进而使公积金制度更好地履行政策性住房金融支持功能、充分发挥其在住房保障体系的核心作用。
一是要完善住房公积金立法体系，在扩大住房公积金社会保障作用的同时确保其高效运作、良性发展。首先应将住房公积金制度上升至法律层面，通过明确目标定位、资金属性、权责职能，解决制度运行过程中的职能定位不清、保障范围有限等问题，在巩固现有住房公积金制度改革成果，实现高效运作，良性发展的同时，进一步发挥其社会保障作用。其次应加强与经济适用房、廉租房等保障性住房以及普通商品房金融立法的衔接配套工作，提高住房公积金制度实施的有效性和全面性。再次应加紧出台与《住房公积金管理条例》相配套的处罚实施细则，通过加强和完善公积金的执法力度和惩处机制，进一步规范住房公积金运转机制，提高监督管理水平[5]。
二是要对住房公积金的政策性与商业性职能进行分离，通过成立或委托专门机构实现资金专业运作、由地方职能部门承担政策性管理执行职能等措施，解决公积金制度运行中的监督管理弱化、归集缴纳不力、上下沟通不畅等问题，在更好地服务政府住房政策目标的同时，提高总体运行效率，兼顾好政策性与商业性的双重职能。具体而言，将政策制定、资金归集等政策性管理职能移交给地方政府住房保障职能部门，在确保住房公积金服务于国家调控要求和住房保障宗旨的同时，加强政策目标实现力度和完善监管管理机制。同时，将各地公积金管理中心改组为政策性金融机构，从“行政化管理”转变为“法人化管理”， 推动住房公积金实现资金使用的专业化，避免现有管理的各种弊端，从而能够及时根据微观主体的需求和市场情况的变化创新产品、完善制度。
三是完善资金管理运作体系和内部管理机制，并通过积极拓宽放贷形式，解决内控机制不健全、资金使用效率低下和不均衡等问题，在保证资金安全的前提下兼顾公平与效率。大力推进住房公积金管理的标准化、规范化、电子化，完善并严格执行业务流程和操作规范，提高风险防范、控制能力。严格按照专业银行模式对住房公积金的使用进行管理评审，加强外部审计监管、强化内部督察指导，更好地保障资金安全。积极根据各地居民需求而制定差异化的住房公积金政策，并通过创新贷款品种、拓宽放款渠道，提高住房公积金制度效率。■
参考文献：
[1]汪利娜.中国的住房公积金制度[M].北京：社会科学出版社，2002：1-25.
[2]陈瑾.论住房公积金制度的运行效率[J].建筑经济，2008（1）.
[3]谭文芳.浅谈我国现行住房公积金制度存在的问题及对策[J].经营管理者，2010（11）.
关键词：流动性；住房；消费；财富效应；VEC
中图分类号：F126.2文献标识码：A 文章编号：1002-2848-2007（04）-0051-06
一、住房资产财富效应的文献回顾
资产的财富效应以1990年为分界点可以划分为两个阶段。与传统的财富效应研究相比，1990年后财富效应的研究更加深化。一是财富效应的检验技术进一步完善。例如面板协整技术的应用（Dreger等，2006）［1］。二是对各种资产的财富效应进行分类研究。三是不仅研究单个国家的财富效应，还进行财富效应的国别比较。四是不仅分析资产价值变化对消费的影响，还分析资产价值变化对住房贷款需求、货币流通速度和资产自我保险等因素的影响。其中，1990年后不仅研究金融资产的财富效应，还研究不动产的财富效应。这是财富效应研究深化的重要特点。
从理论上说，资产的财富效应要受到系列因素的制约。例如，资产流动性的强弱，资产回报率期望值的高低，消费者的收入分布和收入状况，与资产相关的税收政策，消费者的消费习惯，消费偏好，心理账户和消费计划等。由于这些差异，导致金融资产和住房资产的财富效应出现差异，从资产流动性的角度看，金融资产和不动产（主要是住房）是有区别的。总体上看，住房资产的流动性要弱于金融资产特别是股票资产。那么，这是否意味着住房资产的财富效应就要弱于金融资产呢？对这个问题的回答出现了争议。
一种观点认为，住房资产的财富效应较小。Levin（1998）［2］的分析发现，住房资产对消费基本没有影响。Tracy（1999）［3］等人认为，虽然住房价格的变动带来的财富变化可能比股价变动带来的财富变动要大，但是住房资产的财富效应可能要小于金融资产的财富效应，对于计划长期居住房屋的消费者来说，住房价格上升所带来的有利的财富效应可能被使用住房的成本上升所抵消。Poterba（2000）［4］认为，由于自己居住而不能兑现的房地产具有较低的边际消费倾向，因为自住性的房产通常被看作是一种长期资产。Campbell和 Cocco（2005）［5］认为，年纪大的自有住房者对住房价格的变化比较敏感，而年轻租房者的消费对住房价格的变化不敏感。
然而，更多的观点似乎支持住房资产的财富效应要大于金融资产财富效应的观点。Case（2001）［6］等人发现，住房价格上涨对家庭消费的促进作用要明显大于股市的财富效应。Bayoumi和Edison（2002）［7］得到的一个主要结论是，住房财富对消费的影响要大于股市对消费的影响。Benjamin等（2004）［8］以美国1952年第一季度到2001年第四季度的数据为样本，其研究发现，不动产增长1美元使消费增加8美分，而金融资产增加1美元只能使消费增加2美分。持有不动产能够平滑消费并减少消费的波动性。
从国内看，中国从1990年代中期开始财富效应的研究。但是，这些文献主要集中在股市财富效应的研究上，对住房资产财富效应的理论研究很少见，对其实证分析则更少。例如，卢嘉瑞等(2006)［9］分析了股市财富效应的传导机制并检验其财富效应。段进等（2005）［10］、骆祚炎（2004）［11］和李振明（2001）［12］对股市财富效应进行理论和实证分析。贺菊煌等（2000）［13］和臧旭恒（1995）［14］分别分析1996年和1995年以前金融资产对消费的影响。对住房资产财富效应研究的典型文献是，刘建江等（2005）［15］对房地产财富效应作用机制的分析。他们运用持久收入理论和生命周期理论，认为持续上涨的房地产市场，促进消费和经济的增长。该论文没有进行房地产财富效应的实证分析。
有鉴于此，本文认为，对住房资产财富效应的理论和实证研究都有待加强。本文主要基于资产流动性的角度，运用VAR和VEC协整等技术，以中国城镇居民1985―2004年的数据为样本，对住房资产财富效应进行实证分析。在此基础上，对中国居民住房资产财富效应的原因进行探讨，并寻求通过住房资产财富效应促进消费和经济持续增长的对策。
二、基于流动性的住房资产财富效应理论分析模型
Muellbauer（1994）［16］认为，基于流动性和资产所有权不同而引起的资产差异，会引起不同种类资
产的边际消费倾向。根据Benjamin（2004）［8］的理论，家庭从金融资产St和实物资产Ht（主要是住房资产）取得收入，个人可支配收入被分为转移性收入Gt和工资薪金Yt。转移性收入Gt包括社会保障金、失业补偿金、食品供应票等。这样不包括财产性收入在内的可支配收入为Zt=Yt+Gt。一些因素将这两种收入转化为资产的价值。假设这些转化因素用bY和bG代表，则不可观测的人力资本和转移财富分别为转移性收入bYYt和bGGt。转移资产被看作是一项可以从社会保障等项目中获得收入的权利。工资薪金所得和转移性收入均用现金支付，具有完全的流动性，它们形成的资产也具有完全的流动性。家庭从金融资产上获得的收入缺乏流动性，这是因为金融资产是一些受限制的养老金和保险金账户，从金融资产上获得的利息、红利和资本利得不会轻易被用来消费。住房资产也存在同样的情况。这样，假定金融资产相对于住房资产的流动性为λs，则按照流动性加总得到的总财富，包括人力资本、转移资产、经过流动性调整后的金融资产和实物资产，即：
（三）住房资产财富效应的方差分解分析
各因素对消费影响程度还可以使用方差分解分析。方差分解分析每一个结构冲击，对内生变量变化（用方差度量）的贡献度，进一步评价不同结构冲
击的相对重要性。从表2可以看出，未来第一期至未来第七期，住房资产对消费的影响都要弱于金融资产，也要弱于转移收入的影响。对消费影响最大的因素仍然是消费自身，由此可见消费习惯的重要性。但是从第八期开始，住房资产对消费的影响开始超过金融资产的影响，这说明住房资产有一种预期的财富效应（见表2）。
五、住房资产财富效应低的原因探讨
从实证分析结果看，住房资产存在微弱的财富效应。这与中国的经济状况和住房市场的发育特征有关。
（一）住房价格上涨速度过快，抑制消费的增长
目前住房价格过高，涨幅过大。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入之比则更高。上海80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍［17］。住房支出占居民消费的比重从1990年的4.77%增加到2004年的10.22%。骆祚炎（2007）［18］通过VAR模型分析认为，支出增长预期对未来消费变化的影响仅次于可支配收入因素，但要强于预防性动机对消费的影响。住房、教育和医疗保健等消费价格的过快增长加剧了居民的储蓄心理。
另外一个可能的原因是，Engelhardt（1996）［19］发现住宅资产的财富效应具有不对称性。住宅资产的价格上升对消费几乎没有影响，但是住宅资产的价格下降1美元却可能使消费下降30美分。中国近年来的情况表现为住房价格的上升。全国2001年―2004年房屋销售价格环比增长指数分别为2.2%、3.7%、4.8%、9.7%①。住房价格的这种上升趋势引发住房资产财富效应的非对称性发挥，抑制消费的增长。
（二）住房资产较低的流动性限制财富效应的发挥
Benjamin（2004）［8］认为，美国金融资产具有相对较低的财富效应。这与本文的结论相反。他认为金融资产财富效应低。这是因为居民金融资产集中在受到限制的几个账户如养老金和保险上，这些账户大约占到居民金融资产的75%，居民不能轻易地从这些账户中提走资金，也不能在无抵押的情况下获得借款。但是上述情况在中国恰好相反。中国居民的金融资产主要体现在储蓄资产上，该资产的流动性相对住房资产来说要显著地高。其他金融资产诸如股票和债券具有更高的流动性。当然居民的养老金和住房公积金等资产则同样是受到限制的。相比之下，住房资产的交易成本则要高得多，交易过程也较长，尤其是二手房的交易。加之住房交易对于初始投资的要求较高，其流动性受到进一步的限制。流动性的不足限制住房资产对消费的促进作用。
（三）较强的流动性约束制约住房资产的财富效应
流动性约束理论是针对信贷市场不完善而提出的假说。总体来看，流动性约束降低了消费水平。近年来，中国居民收入的两端分化趋势有所加强，居民整体的收入水平和财富水平不高，增强了居民的流动性约束。住房价格的上升，一方面导致一个相对于其他资产来说更高的投资回报率，另一方面由于较强的流动性约束却使居民无法获得这种投资回报率。杜海韬等（2005）［20］认为，1990年代中期以来持续走低的收入增长率直接抑制了消费需求的增长，仍然偏紧的流动性约束和日益增强的不确定性增大了预防性储蓄动机，也制约了住房资产财富效应的发挥。
六、发挥住房资产财富效应，促进消费增长
住房建设是国民经济的支柱产业之一，住房资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，发展消费的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住房资产促进消费的作用。
（一）抑制住房价格的过快增长
住房价格的过快增长，减弱住房资产的财富效应。骆祚炎（2007）［18］认为，随着中国经济转型的深入，人们产生大额刚性支出的预期，迫使居民减少当前消费而增加储蓄，住房等消费价格的过快增长加剧了居民的这种储蓄心理，抑制住房等支出的过快增长是当前促进消费的重要手段之一。有一种观点认为，持续上涨的房地产市场，能扩大短期边际消费倾向并促进消费。但是要注意的是，住房资产财富效应的发挥，是以住房价格不能过快增长为前提的，而且收入的增长不能明显落后于住房支出的增长。从当前看，最迫切的任务是控制房价的过快增长，并满足居民的住房需求和需要。
（二）适当增强住房资产的流动性
提高住房资产的流动性，能够改善住房资产的财富效应。在完善住房一级市场的基础上，要逐渐完善住房二级市场。住房二级市场目前存在交易法规不健全、对中介机构和交易主体的监管落后等问题，必须采取措施加以解决。近段时期来，住房市场的投机气氛较浓厚，使住房价格涨幅过大，住房价格过高。政府采取的措施有效遏制了这种发展势头。今后一段时期，应该筹划住房市场发展的长期政策，促进住房市场的正常交易，保证住房资产的适当流动性。
（三）保持对住房市场的平稳调控
2005年3月开始的住房市场综合调控措施取得显著成效。是否继续实行这种较猛的宏观调控措施，学术界存在一些争议。谢百三（2006）［21］认为，如果继续实行过猛的宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展等方向上来。笔者认为，从住房资产的财富效应来看，住房资产的平稳增长有利于对消费的促进。解决当前居民住房难的问题，一方面要抑制房价的过快增长，另一方面要显著提高居民收入（例如可以大力发展金融市场）。在民生问题和经济增长与发展问题上，政府要进行综合评判，取得一个相对均衡的政策。
参考文献：
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关键词:住房公积金制度;公平;缺失;调控
中图分类号:C91文献标识码:A
一、引言
1991年上海借鉴新加坡中央公积金制度的成功经验,在国内率先推行了住房公积金制度。1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,全面推行住房公积金制度。经过十几年的发展历程,其在不断完善的过程中各种缺陷也逐渐显现出来,住房公积金制度的公平性问题开始受到社会大众的关注。住房公积金制度把保证中低收入家庭的基本居住需要作为其住房保障的目标,即让普通职工、尤其是中低收入职工能够买得起房或住得上房。这就需要住房公积金制度通过一定的管理措施和运行程序来实现这一目标,最终达到一个公正理想的结果。随着我国社会经济的发展,社会分化现象越来越明显,社会各阶层、各环节之间的关系也更加复杂化。中低收入者的住房保障问题是住房公积金制度最薄弱的层面和环节,其制约着住房公积金制度发展的速度、规模和效益。当住房公积金制度的社会公平问题严重制约这一制度持续稳定的发展时,住房公积金制度改革的侧重点也就应该转向解决其社会公平问题。
二、住房公积金制度公平缺失现象
(一)住房公积金制度覆盖面的不公平性。我国住房公积金制度的建立就是为了公平地解决好职工的住房问题,提高职工的购房能力,改变计划经济所带来的不公平性。虽然《住房公积金管理条例》中对公积金的缴存有明确的规定,但仍有相当一部分企业无视这一规定,使住房公积金“应建尽建,应缴尽缴”的制度难以实现。2008年末,全国应缴职工人数11,184.05万人,实际缴存职工人数为7,745.09万人,同比虽有增长,但覆盖率仍然不高,很多职工并未享受到住房公积金这一政策,而且这部分职工基本上都是真正急需解决和改善住房条件的中低收入阶层,他们才是社会住房保障制度应该重点关注的对象。如果国家不通过相关政策使这部分职工真正拥有住房公积金,而是让他们继续游离在这一保障体系之外,实现不了“居者有其屋”的权利保障,那么就势必会损害这部分职工的利益,违背了公平原则。
(二)住房公积金缴存额度上的不公平性。我国建立住房公积金制度的初衷就是为了改变旧体制遗留的不公平现象,保障广大职工的住房需求。但目前我国的住房公积金制度,不同职工在缴存额度上存在着很大的差距,而且还有进一步扩大的趋势,这种差异和不公主要表现在地区与地区、单位与单位、个人与个人之间的差异性。经济发达地区公积金缴存额度就高,落后或欠发达地区公积金缴存额度就低或根本就没有;行政事业单位或效益好的企业缴存额就高,相反很多效益不好的企业就很低或者根本没有。试想,同一地区效益好的企业,有的职工每个月缴存的住房公积金高达3,000多元,比很多企业职工的工资还高,而效益差的企业,大多数职工每月缴存的公积金甚至不到100元或根本没有,十几年之后,这种差距会有多大,而且各地区住房公积金缴存基数和缴存比例在不断地提高,随着时间的推移,住房公积金制度从体制上会带来两极分化的事实,职工之间的贫富差距也就逐渐被拉大。这不仅伤害了职工参加住房保障的积极性,影响住房公积金制度建设,而且还造成了社会的不稳定因素,影响社会和谐发展。
(三)住房公积金使用上的不公平性。住房公积金是一种凭借政府指令建立起来的强制性储蓄,其排斥了储户在收入水平、投资欲望、消费偏好和自主决策上的差异性,排斥了利率在资本融通过程中的作用,排斥了市场经济的等价交换原则。由于我国职工之间的收入水平和住房需求状况差距比较大,从而导致住房公积金的存款人和贷款人不能很好的匹配,存贷机制存在很大的问题。这样就会出现很多中低收入家庭,也是真正急需解决和改善住房条件的家庭,可能一直都不会提出公积金贷款的申请;相反,那些高收入阶层,或者是使用住房公积金贷款购房用于投资收益的人群,则是将住房公积金贷款用足的人,在目前这种情况下,住房公积金的互非但不能实现,反而形成了利用大多数中低收入职工的低息住房储蓄来补贴少数高收入职工获得低息购房或购房投资这种劫贫济富的扭曲局面。所以,住房公积金在使用上进一步拉大了不同阶层的收入差距,不符合社会公平原则。
三、调控住房公积金制度公平缺失的建议
(一)进一步扩大住房公积金制度覆盖面。首先,公积金管理中心要加大政策宣传投入,抓住有利时机,充分利用电视、电台、报纸和网络等媒体,多角度、全方位地宣传公积金优惠政策,提高职工利用《条例》维护权益的意识,把更多的单位和职工纳入到住房公积金政策保障体系中来;其次,公积金管理中心要加大执法检查力度,充分利用行政、法律手段,采取发告知书、上门催建、媒体曝光、行政处罚等措施,狠抓催建催缴工作。
(二)合理界定住房公积金基数标准。从市场经济体制确立以来,我国企业无论是按照所有制形式还是按照企业生产规模来划分,都出现了多元化的局面,根据这一特点,应有针对性地制定出住房公积金制度缴存基数量化的指标。按照这一思想,对于行政事业单位应该每年从其在当地财政预算编制上来进行界定,而企业则应该根据其在上一年度实际缴纳的税款对企业的经营、产值和利润进行界定,来确定本年度应该缴纳的公积金基数标准。
(三)制定更人性化的住房公积金使用规定。住房公积金制度建立的目标是解决和改善城镇职工的住房条件,在保证公积金专门用途的前提下,可以在有条件的地区逐步取消对公积金缴存职工利用自己缴存的住房公积金账户资金进行规定用途以外投资的限制。但有个前提条件就是要求住房公积金专户余额和沉淀资金较多。由于住房公积金使用率不高,截至2008年末,我国住房公积金银行专户存款余额为5,616.27亿元,在扣除必要的备付资金后沉淀资金多达3,193.02亿元。可见,我国住房公积金存量大、沉淀多,已经有条件允许职工利用自己的公积金进行规定用途以外的投资。同时,为了更好地实现住房公积金制度的运行目标,应该规定这种专门用途以外投资的收益必须回流到职工原来的个人公积金账户。
(四)制定住房公积金合理的配贷机制。首先,必须建立一个公积金缴存职工可以平等获得个贷权利的机制。即所有按照规定能够定期足额缴纳住房公积金的职工,如有获得低息住房贷款的需要,其只要达到规定的缴存期限和缴存额,就都有资格获得一定额度住房公积金贷款的权利;其次,应该定期评估所有缴存职工的公积金个人账户资金积累状况,以及他们对住房公积金制度的贡献值;然后,可根据不同职工这种评估值的高低来决定公积金贷款人的资格及公积金贷款的优先顺序。
(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)
主要参考文献:
关键词：住房公积金制度；作用；问题；机遇
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
20世纪90年代初，为了进一步推进住房的货币化改革，并着手解决关于消费住房资金的来源问题，我国开始实施住房公积金制度。在新的形势下，作为一种具有政策性以及互的住房社会保障制度，一方面极大提高了职工的住房购买能力，另一方面也存在着一些亟待解决的问题和需要把握的发展机遇。
一、住房公积制度在历史发展阶段中的作用
1994 年7 月，国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，并要求在全国推行住房公积金制度。该制度自90年代初开始实施以来，可以说在解决职工住房问题方面的确发挥了重要的保障作用。就住房建设而言，在刚进行住房制度改革时，我国在住房领域面临的最大现实问题是资金短缺、供小于求，要切实解决关系广大人民群众切身利益的住房问题，唯有一条路可走，那就是大幅度提高住房供给，然而，如果完全依靠国家财政那只能是杯水车薪，效果甚微，要实现住房的有效供给，只有集国家、单位以及个人的共同之力，在这种现实背景下，建立并实施住房公积金制度便成为有效解决住房问题的有益探索。就住房消费而言，国务院通过修改《住房公积金管理条例》，把住房公积金制度的作用从支持住房供给的住房建设贷款转变为支持职工住房消费，同时，国家和地方通过出台相关法律法规赋予了住房公积金制度以法定性，这些政策和措施都使得住房公积金制度支持住房消费的覆盖区域和覆盖对象得以扩大。
住房公积金制度自建立并实施以来，不仅较为有效的缓解了住房供给和住房需求之间长期存在的供需矛盾，而且在推进以市场化为导向的住房分配改革、培育政策性住房抵押贷款制度以及廉租房建设等方面也起到了较为明显的促进作用。
二、住房公积制度在发展过程中存在的主要问题
住房公积金制度在解决职工住房问题方面发挥着巨大的作用，这点不容否认，但是，作为一种制度，就难免会存在不足，随着社会的不断进步和宏观经济的快速发展，制度缺陷等种种问题也开始慢慢浮现，就住房公积制度而言，目前主要存在以下几方面的问题：
一是制度问题。这里关于制度问题的讨论主要是集中于执行方面，目前，住房公积金还没有实现社会群体的全覆盖，住房保障还没能更好的普惠社会群体，此外，部分单位无视其法定义务从而未给职工按相关政策法规要求缴纳住房公积金的情况也时有发生，这使得仍有相当数量的群体不能正常享受到国家关在住房保障方面的优惠政策。
二是资金利用率问题。从全国的实际情况来看，虽然住房公积金业务有了较快的发展，但是，公积金的投放主要还是集中于个人住房贷款以及国债投资，在CPI逐步走高的宏观背景下，投放领域的局限将不利于资金的保值增值。住房公积金沉淀了较大规模的资金，如何在合理把控风险的基础上适当拓展资金运用领域，从而实现风险分散与收益率提升的双重目标仍是一个需要科学权衡的重大问题。
三是跨区域流动问题。目前，住房公积金是以城市为单位来进行管理，个人的缴存账户还未能实现跨区域异地迁移。从收益成本的角度看，这无疑是增加了缴存人的支出成本，由于这种成本属于沉没成本，因此，在很大程度上也降低了缴存人员的实际收益，这种由于制度不完善所产生的问题，无论是对于公积金的缴存还是劳动力市场的有效流动而言，都是一种无形障碍。
三、住房公积制度面临的改革机遇
住房公积金制度经过了20多年的发展，在运行过程中发挥了其在住房保障方面的主导作用，同时也反映出了一些亟待进一步解决的问题。在当今新的形势和背景下，如何使得住房公积金制度适应不断变化的环境就成为我们需要思考的现实问题。建立住房公积制度的根本目的是在于解决广大社会群体的住房问题，但是，由于住房问题涉及的层面十分广阔，因此，不可能完全依靠财政性资金的投入，在这种情况下，如何能够结合社会发展实际，通过多渠道、多措施来解决我国的住房保障问题就为住房公积金更好的发挥其制度提供了发展机遇。
此外，2007年源于美国并波及全球的次贷危机给了我们一个重大的启示，那就是如果主要依靠商业性的金融机构来解决住房问题特别是中低收入者的住房问题，那么将很容易造成系统性金融风险的累积，这是因为商业性金融机构的信贷人员在发放次级贷时具有一定的道德风险，这种道德风险会推动过多的非谨慎性贷款流向房地产市场，形成房产泡沫，从而形成了过大的风险敞口。因此，解决中低收入者的住房问题，更多的还是应该依靠住房公积金这类政策性的制度安排，市场的不完善以及信息的不对称也为住房公积金制度的发展提供了较大的发展机遇。
四、结语
住房公积金制度作为关系民生的政策性制度安排，自从试点运行到推广至全国以来，有效的解决了成千上万社会公众的住房问题，发挥了其在维护社会稳定、合理改善民生等方面的积极作用。然而，一方面随着社会发展变迁以及市场化进程的加快，住房公积金制度自身开始出现诸多亟待解决的问题。另一方社会环境日益变迁的新形势也给公积金制度的发展和完善提供了进一步发挥其社会保障功能的机遇，如何在肯定其作用、正视其问题的前提下，抓住机遇，深化改革，从而大力推进涉及民生福祉的住房公积制度的不断完善和发展应该是国家及社会都需要思考的重大理论和现实问题。
参考文献：
[1]刘丽巍.我国住房公积金制度的现实挑战和发展方向[J].宏观经济研究，2013（11）.
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