物业管理在我国仍处于初级发展阶段,物业管理人员有这样几个来源:一类是随房管部门的企业化转制而来,一类是由房屋开发公司后续转化而来的,这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作,但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外,有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员,在工作中处于边学边做的被动地位。另外,还有一类是经过物业管理培训的专业人员,但他们的数量有限,在实际管理中也存在能力不足的问题。即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”:一是传统型的房产管理人才多,创新型物业管理人才少;二是胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才少。物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面,已严重影响了物业管理企业的发展。
作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期,对高素质物业管理人才的需求量不断增加。企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才,也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。因此,高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求,深化专业建设和改革,办出职业特色,才能满足物业管理行业与市场的需要,使物业管理行业具有广阔的发展前景,同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。
二、高校人才培养存在的问题
高等教育中的物业管理专业教育,是随着物业管理的普及而开始的,其时间经历并不长,专业建设仍处于不断探索和发展的阶段,在物业管理理论的研究、物业管理理念的普及、物业管理人才的培养上,也存在许多的问题,致使物业管理专业教育中存在着如下的问题。
1、物业管理专业人才培养目标不明确,定位不准。在制定物业管理专业的培养目标时,往往只是笼统地定位为培养具有物业管理能力的高级物业管理专门人才,但对这种能力的构成缺少进一步的细化说明,致使培养的人才能力目标不清晰,造成专业能力的不足。
2、物业管理理论知识学习和专业技能培养脱节。培养出的学生专业知识和技能分离,缺乏知识的运用能力和实际动手能力,表现为工作中的专业基础理论不扎实和专业技能不强,不能达到物业管理人员“一专多能”的要求。
3、物业管理专业建设和课程设置缺陷。主要表现为课程体系不够清晰,课程交叉重复,专业基本技能内涵不够明确,专业特色不突出,培养的学生缺乏专业竞争优势。
4、教学内容滞后,教学方法和教学手段陈旧落后。主要表现为理论教学多,实践教学少,导致教学效果与目标偏离,加上教学质量保障不力,人才培养质量难以得到有效保证。
5、物业管理专业人才培养模式单调。培养的人才既缺乏专业特色,也缺乏学校特色,更缺乏个人能力特色,专业素质和能力培养不足,与物业管理行业对专业人才的期望有很大差距。
三、物业管理人才培养目标的定位
社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求,是进行物业管理教育的依据;物业管理行业及企业对人才及其技能的需要,是物业管理专业人才培养的标准。在总的教育方针和教育目的指导下,结合行业用人实际和毕业生的社会定位,对物业管理人才培养目标进行恰当的定位,是进行培养模式改革的前提。只有科学合理的专业培养目标定位,才能根据培养目标,按照教学的基本规律,设计培养规格,制定培养方案,选择培养途径并予以实施。
通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设,具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识,能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。
在物业管理专业培养目标的实施中,更应培养学生的服务与管理理念,加强行业规范和物业管理服务意识教育,注重学生专业技能的培养和与业主交流沟通能力的培养;在对人才复合能力的培养上,强化围绕物业管理和维护各种专业技术能力的培养,使学生对物业的属性和特点有较多的了解,通过对物业的精心管理,实现服务业主的最终目标。
四、物业管理人才培养模式的改革
通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析,可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题,摆脱影响物业管理行业发展的人才瓶颈,是高校物业管理人才培养模式改革的方向。
提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求,构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式,使物业管理专业人才的培养目标更明确,专业定位更准确,专业特色更突出。为此,需要重新设计物业管理专业建设方案与专业评估体系,使专业建设体现出物业管理的专业特色,保证教学质量;并通过加强实践环节的教育教学,注重技能训练,让学生具有更强的专业管理能力和专业技术能力,适应社会发展的需要,满足社会对高端物业管理人才的需求;同样也可以通过探索物业管理专业教改的经验与教训,为也在摸索物业管理专业建设的同行提供启示和参考,共同促进物业管理专业教育的进步与发展。
1、构建适应时代需要的物业管理教育教学课程体系。对物业管理从业人员来讲,既要有物业管理方面的知识和能力,也要求有建筑、建筑设备方面的知识和技能。物业管理教育教学体系的构建与优化,要兼顾课程结构模块化和课程匹配序列化,注重学科交叉渗透,形成以管理学科为主干,以建筑工程学科为横梁的课程体系。在课程体系的整体优化方面,根据高等教育培养目标和服务方向的要求,筑起现代物业管理专业人才的“基础理论知识—实务操作技术—定量分析方法”的知识结构体系。
为突出专业教学的特色,在专业课程上要大胆更新教学内容,提高高等物业管理专业教育的起点和水平。整合教学和课程内容,削减传统物业管理专业的课程,增加与物业属性管理的相关课程;开设有利于培养学生思维能力、表达能力、交往能力、适应与应变能力、自学能力、创造力的课程;培养运用现代经济定量分析方法,在信息技术方面的应用能力,强化定性分析与定量分析综合运用的能力的课程同时,更多的开设突出实务操作技能培养的课程。课程体系中设置着力加强学生强化专业课程多媒体和现场模拟教学,教学实习一般要求在校外有关单位建立的实习基地进行,社会实践列入教学计划,现场教学占一定课时比例,开展“第二课堂”活动,使培养出来的学生“一专多能”。
在物业管理专业建设和课程设置上,通过整合教学和课程内容,削减原有物业管理专业大而泛的课程,有针对性地设置相关课程,突出现代管理技术运用的培养和建筑工程知识的强化培养,以提高专业教学水平;增强实践教学环节,加强现场模拟教学,突出实践操作技能的培养,以提高学生的实践动手能力,并通过在校外实习基地的教学实习,培养学生综合解决具体问题的能力,达到学生“一专多能”的培养效果。
2、改革传统的教学方法与教学内容。在教学方法上,实行开放式教学方法。在教学中,学生从客体转变为主体,将传统的灌输方式转为培养创造力的启发方式,人才培养从简单的专业知识型转为综合型、复合型、创造型和开拓型。在加强物业管理人才基本素质培养的基础上,通过对培养目标的科学定位,加大管理理论和建筑工程知识的教学力度,着重从物业管理专业所必需的专业基础理论和从事物业管理工作需要的专业技能方面进行综合性教学,解决学生的专业理论和专业技能的不足与不同步问题。
3、加强师资队伍建设。师资队伍建设是提高教学质量的基本前提,物业管理专业是一门实践性很强的应用学科,若让学生了解最新的管理信息,接触最前沿的管理活动,教师应首先走入实践,深入生产第一线,鼓励教师走出校门、深入企业、学以致用、开拓视野、反馈教学。同时,应有“能者为师”的胸怀,把成功企业的领导人、民营企业家请到大学讲台上,物业管理专业教学才会真正发展成熟起来。
4、完善教材的系统性建设。教材建设应在知识的完整性、知识的拓展性、教材的易教性、教材的易学性等诸多方面进行优化,选用体现物业管理专业的有特色的教材。建立选用教材质量评价制度,每学年进行一次教材适用性问卷调查,全面掌握各门课程教材使用状况,及时调整不适用教材,保证教材在提高教学质量中的作用。
5、建立物业管理专业评估指标体系。通过专业评估指标体系,检查、检验教学工作的实际效果,及时发现和纠正教学过程中存在的问题和不足,确保专业培养目标的实现。教学质量评估体系的“第三方评价系统”,可以依据学生的实习与就业情况以及应用单位的反馈信息,检查学生的专业能力和业务素质,促进物业管理专业的个性化教育和教学质量的提高。
综上所述,物业管理是社会经济发展到一定历史水平的必然产物,物业管理需要大量的合格的专业人才,高校物业管理教育的专业建设是物业管理人才培养的必然要求。通过科学定位人才培养目标,制定切实可行的人才培养方案,对学生进行专业知识和技能教育并重的教学,以及科学合理的人才培养评价指标体系的评估,才能满足社会发展和经济建设对物业管理人才的需求,从而推动物业管理行业的健康发展。
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创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
摘要：物业管理企业要在激烈的市场竞争中争得一席之地，要根据企业的特点努力创新、刻意进取、积极开拓，探索一条适合企业的创新之路，这也是物业管理行业的可持续发展之路。
参考文献：
1.杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社
企业战略管理在当今市场竞争日趋激烈的环境下，越来越多地被企业家、CEO所重视。一个企业假如缺少战略管理，就如同在茫茫大海中的航船缺失方向与路线的指引，其结果将是险象环生，难以顺利达到理想的彼岸，甚至是被浩瀚的大海所吞没。正如美国战略家伍德将军所言：“假如企业战略正确，即使其犯错仍会成功；假如企业没有战略或战略错误，即使做对了，也仍可以失败”。就目前中国物业管理企业的现状而言，“战略决定成败”的概率远高于“细节决定成败”。物业管理企业战略管理的重要性，主要体现在企业可以在市场竞争激烈的环境下通过正确熟悉自己，明晰企业的战略目标，规划企业实现战略目标的途径与战略方法，从而使企业得到高于市场平均水平的可持续发展，并在市场竞争中扬长避短、做强做大、立于不败之地，打造物业管理行业的“百年老店”。
物业管理企业实施战略管理必须在把握市场与行业发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。
一、正确把握物业管理市场未来发展的趋势
企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。
珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。
在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。
其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。
在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。
二、企业战略的制定
在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：
1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。
2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。
3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。
4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。
三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。
目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。
在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。
参考资料：
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。
（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
配备专职的收费人员，定期对收费员的工作进行督促，每月对收费情况进行总结、分析，了解住户不交费的理由、原因，一方面不断规范自身的管理行为，提高管理水平；另一方面采用上门做工作，逐个击破的方式，有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布，增加费用收支工作的透明度。
结论：
总之，推行物业管理工作是一项长期性复杂的工作。但只要在整治前规划合理、领导重视，设立合理的管理机制及足够资金的投入，整治时采取强有力的合理措施，积极发动住户共同参与，日常严格规范管理，便可以有效地对管内的物业进行管理，既减轻公司的经济负担，又能真正地为职工创造良好的生活居住环境。.
摘要：我国房改房如何推行物业管理，本文以铁路房改房为例，在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义的基础上，论述铁
专业人才缺乏是目前现代企业物流管理中最为突出的问题。我国物流管理与国外相比，起步较晚且缺乏工作经验丰富的专业人才。另一方面，当前物流管理工作人员的素质有待进一步提高。物流管理不仅仅需要丰富的专业知识和工作经验，更需要工作人员具备较高的职业道德素质。最后，当前物流管理工作人员大多缺乏企业管理相关知识，一定程度上阻碍了物流管理的科学性和有效性。
二、如何有效应对企业物流管理中的突出问题
(一)树立企业物流管理理念和企业文化
先进的现代化物流管理理念是提高企物流管理水平的必备条件。离开先进的物流管理理念来谈提升现代企业物流水平是毫无意义的。因此，企业必须在重视物流管理水平的同时，积极引入国际先进的物流管理理念。现代物流是围绕目标客户展开的一种新型拓展活动。另一方面，企业还应当立足于客户、供应商、零售商、分销商利益均衡这一出发点和落脚点，努力建立并完善现代化物流管理系统，有效实现产品的快速转移，从而满足消费市场对产品物流的需求。
(二)优化物流管理的手段和技术
优化和完善物流管理相关手段和技术是打破我国传统企业物流管理模，提高企业物流管理水平的必经之路。这就要求相关企业和个人必须努力做好以下几点工作:第一，企业管理者应当狠抓企业物流的信息化进程，将企业资源集中到企业物流网络信息化发展中去。第二，企业应当为物流信息处理相关代码、数据库、存储等投入足够的资金支持，从而为实现企业物流现代化和物流信息化打下坚实基础。第三，建设企业物流信息系统网络。物流信息采集、传递和加工处理水平是现代企业物流管理效率和质量的集中体现。因此，相关企业应当立足于现有资源管理平台，努力搭建与当前物流发展相适应的现代化物流信息网络系统，并将其遍布全球采购网和客服务，从而有效实现现代物流网络信息化这一新的发展模式。
(三)法律支撑
近年来，我国电子商务不断发展，交通条件逐渐改善，经济发展迅速，同世界各国的经济往来也日益密切。这就要求企业必须立足于当前国际通用的物流标准，制定该企业的物流法规和制度，从而有效约束企业物流管理的各环节。只有将本企业物流管理具体情况同国际物流标准相统一，才能有效实现与国际物流顺利接轨，从而有效减少规范、制度差异化给企业物流发展带来的阻碍，进而显著提升我国现代企业物流管理水平，增强企业综合实力，促使企业在在激烈的市场竞争中立于不败之地。
(四)加强对管理人员的培训和教育，提高人员素质
加入WTO之后，我国对外贸易基本实现全面开放，市场竞争也朝着自由化的方向发展。现代物流有效结合了经济贸易、电子信息技术、信息管理、运输配送等元素。因此，对物流管理相关工作人员也提出了新要求。由此可见，物流管理人员的培训工作势在必行。一方面，企业物流管理人员、企业领导、企业决策层应当努力掌握物流管理相关技能，正确认识企业物流相关各各环节。另一方面，加强企业物流管理人员的培训和进修。同时，鼓励物流管理人员的自学行为，促进物流管理人员素质的提高。再者，还应当拓宽现代企业物流管理人员培训的形式和途径。如:加强与科研院所以及高校的交流与合作，为企业选拔优秀的人才。
(五)核算方式的优化，降低物流成本
成本高低是现代企业物流管理水平的重要衡量因素，也是物流管理工作的重心。目前，我国企业生产自动化程度不断提升，要想从企业生产环节压缩成本难度可想而知。因此，大多企业把降低成本集中到企业物流这一方面。这就要求相关工作者认真分析采购、运输成本，有效把控仓储、装卸、库存，从而达到节约成本的目的。具体而言，需要注意以下两个方面:第一，科学合理的采购分析。相关材料成本、交货时间、交货地点、付款日期是采购分析不可缺少的重要内容。因此，相关工作者必须立足于本企业的具体情况，以企业历史所需材料量为依据，从而制定出科学、合理的材料储备计划。第二，建立专门的物流费用会计核算机构，结合企业实际，制定企业物流相关活动计划，并在具体实施过程中进行动态调控，从而将企业的物流成本真实的反映出来，显著降低该企业物流成本，提升物流管理水平。
三、讨论
目前施工企业物流管理大多停留在手工管理状态，这种落后的管理方式必然导致了工作效率低，管理不规范，成本费用高，实时性、动态性差，难于控制，工作方式烦琐。主要存在以下几个方面的缺陷：
物流管理息化低，甚至还停留在原始的手工操作的阶段；对物资供应商联合体的构件缺乏科学管理，短期竞争多于合作；物资采购是一个信息不对称的博弈过程，非集约化，采购成本高；物资采购没有与预算部、技术部、施工部紧密联系，缺少必要的信息支持，与工程实际严重脱节；物资库存、现场管理混乱，造成资源的浪费，建筑成本的增加。
因此，打破传统建筑企业物流管理方式至关重要。随着管理和技术的不断提高，各种有效方式不断涌现。本文提出了“建筑材料精准物流管理”模式，能够解决传统建筑企业物流管理的缺陷，并防范新的问题的出现。
2.精准物流管理的基础
2.1技术支持——建筑施工企业实现信息化
建筑施工企业信息化是精准物流管理的技术支持，必须辅助企业各管理层次，其核心是工程项目管理软件的应用。工程项目管理软件一般包括合同管理、进度管理、预算管理、物资管理、人劳管理、机械设备管理、资金管理、成本管理等八个基本的模块，能够辅助各层次的管理：对企业物资统一分类、统一编号，编制物资数据库；从进度管理模块导出阶段性计划工程量；根据计划工程量预算管理模块计算出物资计划；依据物资计划，物资管理模块实施物资采购管理。
以建筑施工企业信息化为技术基础，对物流进行精准控制，实现物资料采购渠道多元化和透明化，物资库存管理、现场管理的实时化和精准性，最终达到物资供应好、周转快、消耗低、费用省、浪费小，保证建筑施工企业顺利建造。
2.2组织环境基础——基于精准建造的建筑施工企业流程重组
基于精准建造的建筑施工企业流程重组是建筑施工企业通过共享数据库、EDI、WEB等信息技术，将策划单位、业主、勘测单位、设计单位、监理单位、建筑施工企业的各个部门有机的连接起来，对整个建筑产品供应链实行有效的管理，实现精准物流管理，缩短建造周期，减少非生产性无价值的工序、简化工作流程，实现企业内外部组合的一些列活动的总称。
基于精准建造的建筑施工企业流程重组打破了原有部门界限，加快了建筑施工企业内外各职能部门之间的信息流通和反馈速度，节省了潜在的时间、节约了潜在的成本、为建筑施工企业精准物流管理提供了组织环境基础。
2.3组织文化基础——精准建造思想
精准建造（LeanConstruction）是一种基于建筑产品管理，通过精确的建筑产品定义、合理有效的建造单元的分解、精准产品策划、精准设计，在物资的精准供应、全过程的产品控制、及时的信息流通和反馈、全体人员早期介入下实现建筑产品的成功交付、资源浪费的最小化、价值创造的最大化的建造管理方法，以提高建筑产品的价值、优化整个建造过程的价值流、构建合理有效的产品流、降低资源浪费、合理控制工期、整个项目达到最佳效能为目标的管理活动的总称。精准建造的根本目的是使整个建造过程持续时间缩短、精准物流管理、建造成本最小、整个建造价值链创造价值最大、客户满意度最高。
因此，将精准建造作为组织文化的基础，指导组织的建造生产，其目标是实现建造过程的“零浪费”，其中包含了物资的“零库存”，即将工程建造过程与物资供应相连接流水化，最大化地减少中间库存、消除中间搬运、等待的时间浪费，达到精准物流管理。
3.精准物流管理模式
3.2精准物流管理的目标
在建筑产品的整个建造过程中，工程项目是一个临时的产品系统而独立的存在，紧密的与物流联系在一起。加强物流管理是工程项目精准建造的资源保证。精准物流管理的基本目标是：加强供应商的管理，改变传统的竞争和短期合作为长期有效合作；规范物资采购机制，应用计算机、网络技术，实现物资采购电子商务化和批量化，缩短物资采购周期，降低采购成本，简化采购程序；加强物资入库、出库、调拨、报损管理，使库存最小化；加强物资入场、加工建造、退场、损耗管理，降低物资浪费，减少物资的二次搬运；物流信息及时、准确，便于物流的有效控制。精准物流管理的终极目标是物资的“零库存”和“零浪费”，从而降低成本、提高质量、增加整个建造过程的价值、最大化的满足客户满意度。
3.3精准物流管理模式
精准物流管理是以共享工程项目数据库为基础，动态实现物资库存状况监控和物资现场管理监控，精准预测和计划物资，选择最佳供应商和租赁公司，实现物资的精准、均衡供应。精准物流管理是一项系统性强、涉及范围广的一系列活动。精准物流管理包括四个方面的工作：（1）预测物资用量、编制物资供应计划；（2）组织、采购或者调剂物资；（3）物资的验收、储备、领用和配送；（4）物资的统计、核算和盘点。
3.3实施的关键
3.3.1工程项目物资现场动态平衡
工程项目物资现场动态平衡是物资优化配置和优化组合的手段和保证，是优化企业资源的一种有效方式。动态平衡是按照项目内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各施工阶段的物资投入，并对物资按时间节奏进行动态优化，以保证整个建造过程的均衡性、实现物资供应的动态配置、平衡协调和均衡投入的过程。因此，在工程项目中，有机、紧密地结合物资投入数量、结构、时间、范围的计划与工程项目进度计划，使物资、人员均衡地投入到工程项目中，实现物资综合控制、工程项目均衡节奏性地建造，达到预期进度目标，实现精准物流管理，减少物资浪费，降低建造成本。
3.3.2现场物资的精准控制和物资需求精准预测
现场物资的精准控制和物资需求精准预测以共享工程项目数据库为基础，动态实时的获取物资现状、工程项目进度状况和阶段性计划，精准预测工程物资需求。在工程项目立项之后，工程管理子系统将总体进度计划录入到工程项目数据库中。在工程项目实施后，仓库管理子系统实时动态追踪物资库存状况，并及时反馈到工程项目数据库。物资现场管理子系统实时记载物资入场、物资损耗、物资生产、物资回收、物资退回仓库等详细内容，快捷的统计现场物资状况并反馈到工程项目数据库；工程管理子系统实时追踪工程项目进展状况，报告累计未完成工程以及变更工程，并依据约束限制条件，动态制定阶段性进度计划；预算管理子系统依据实时更新的物资信息精准预测物资需求。
因此，现场物资的精准控制和物资需求精准预测是精准物流管理的关键要素之一，是达到精准建造目标的重要手段之一。
3.3.3供应渠道的选择
供应渠道的选择是精准物流管理的核心业务之一，在整个供应链管理中地位非常突出，是物资的源头。供应渠道的选择的目标是使物资从采购、租赁到材料入库的总成本达到最小，质量、交货期、服务水平达到顶期水平，尤其是物资供应商、租赁公司的选择。因此，可以得出以下线性规划模型。
设Q、L、S是企业对供货质量、交货提前期和服务的要求水平，D是需求总量。设阶段性一次需要采购m种材料，每一种材料可供选择的供应商（或者租赁公司）有n个，则xij表示第i种材料供应商j供应量，Di是第i种材料的总需求量，tij是材料xij的运输成本，pij.qij，lij，和sij分别是有关供应商价格、质量、交货提前期和服务水平的参数。可得到如下的线性规划模型：
物资采购、租赁总成本最小
利用上述模型计算时，需要将供货质量、交货提前期和服务的要求水平等进行量化，其量化的标准如图2所示，也需要事先确定，作为物资采购的标准。通过线性规划计算的结果说明了供应商供应的物资和租赁公司租赁的物资设备。
4.结论与建议
精准物流管理是精准建造过程中关键工作之一，一个建筑施工企业的生产过程是对各种物资的使用和消费过程的有效控制。因此，采用精准物流管理，协调建筑施工企业内外各职能部门之间的关系，从整个建造过程精准控制物流，实现物资供应好、周转快、消耗低、费用省，保证和促进建筑施工企业生产，加速资金周转，降低建造成本，提高产品质量和客户满意度。
因此，精准物流管理是建筑施工企业物资管理的有效方式之一，实施中需要以建筑施工企业实现信息化、流程重组以及采用精准建造思想作为基础。因此在实践中，不应急于求成，要搭建好建筑施工企业的硬件基础后，再逐步实现。
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Abstract：Thematerialcosttakesupagreaterproportioninthetotalcostofconstructionenterprise，throughreducingthematerialcosttoreducethetotalcostofconstructionenterprise，andLeanSupplyManagementisoneeffectivematerialmanagementway.Thispaperfirstlyanalyzedthedisadvantageoftraditionalconstructionenterprisematerialmanagementpattern，basedonthisfoundationproposingmaterialleansupplychain；secondlyanalyzedthefoundationofmaterialleansupplychain：constructionenterpriseinformation，constructionprocessesreengineeringbasedonleanconstructionandleanconstruction；thirdlyanalyzedthemodelandkeyfactorsofLeanMaterialFlowManagement；finally，givesomeconstructiveadvicetoimplementthematerialleansupplychain.
Keywords：ConstructionEnterprise；LeanConstruction；LeanSupply
作者介绍：
1.祁神军，男，华中科技大学土木工程与力学学院工程管理专业博士；
作为房地产业的一个分支，我国的物业管理行业起步较晚，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。
本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。此时，因房地产市场的需求，产生了经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。
1949年新中国成立后，城市土地收归国有实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配，房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。
20世纪80年代后，随着我国市场经济的不断发展，房地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。在沿海开放城市和一些特大城市，由于房地产业的迅猛发展，同时出现了这些物业的管理问题。此时，由深圳和广州开始，出现了借鉴香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行业。1994年，建设部以33号令颁布建国以来我国有关物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》，从而明确了这种新的管理体制。同年6月，深圳市人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规——《深圳经济特区物业管理条例》。上述这些法规和规定的实施，进一步确定了物业管理在中国的地位，标志着中国物业管理事业的发展进人了新的时期。
2我国物业管理行业引入保险机制的必要性
2.1物业管理的特点所决定
物业管理的管理对象是物业，即有办公楼、商场、厂房、花园别墅、高档商品房、售后公房、旧住宅小区等；服务对象是人，既包括物业所有人（业主）和使用人，又包括在物业管理区域里的活动对象。实施专业化、契约化、规范化物业管理，除了房屋及公共设备的维修养护外，其他物业管理的内容在程度上或方式上，存在着某些不同的社会职能，如安保、消防、保洁、绿化，任何组织和个人都会与物业管理产生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系，因此，物业管理的权利主体和义务主体非常广泛。同时，在物业管理活动中，潜藏着一些不可预见的风险，如外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、机动车遭窃、老人摔跤等，现今物业建设的档次越来越高，小区中各类配套设施数量也越来越多，诸如空调、健身娱乐等，为小区的安全管理增加了难度，将会因为使用不当、疏忽等原因造成不必要的伤害，再优秀的物业管理公司，在具体管理和服务过程中都难免出现失误，难逃承担赔偿责任，因此需分担风险、分散意外损失。
2.2保障物业管理行业发展的需要
物业管理是微利、高责任风险行业，其经济实力十分有限，难以承担经济索赔责任。引入保险机制有助于物业管理减轻经济责任纠纷的困扰，提高服务质量和信誉，而业主及非业主使用人的合法权益受到侵害时，也能够及时、有保障地得到赔偿。
2.3为解决业主和物业管理公司矛盾提供了一种机制
在赋予物业管理公司管理服务权利的同时，一份沉重的责任也随之而来。目前因为意外事故造成业主同物业管理公司之间产生纠纷的事例已占到相当大的比重，特别是业主的合法权益受到侵害，尤其是生命安全受到侵害时，业主和物业管理企业常为赔偿责任分析大费周折。通过保险，可以减轻化解和转移经营风险，协调缓解业主与物业管理公司之间出现的矛盾。
3我国物业行业引入保险机制主要面临的问题
3.1公民缺乏较强的保险意识
在我国，保险意识没有深入人心，多数物业公司认为只要公司管理规范，就不会发生意外事件。物业管理公司对物业保险认知不足，以致发展多年的深市物业管理行业内至今都少有人过问和购买物业保险，在日常管理和服务过程中发生了许多诸如机动车辆被盗、高空抛物砸伤过路人、污水井盖被盗掉进小孩、电梯困人复发心脏病等经济索赔案件，管理公司常常作为第三者被推上法庭，出现和业主没完没了的纠纷。
3.2法律环境不够完善
物业管理责任保险是提供专业服务时，因过失致使服务的消费者或第三者遭受财产损失或人身伤害而“依法”承担的经济赔偿责任。因此是否有法可依是判定保险责任的关键所在，也是该保险合同成立的重要基础。我国《物业管理责任条例》对于保护消费者的权益发挥了积极的作用。但是并没有具体的法规对物业管理公司应当承担的经济赔偿责任的认定进行详细的规定，加之实际执法中没有足够的案例可循，导致判定何种情况下物业管理公司应当承担赔偿责任，赔偿到何种程度等都存在相当大的困难。
3.3物业管理行业发展不规范
物业责任保险在现阶段缺乏有效的市场需求，该险种最早在2000年9月由中国人民保险公司推出，但直到2001年底，才在深圳签了第一单。保险经营是以“大数法则”为基础的，需要承保足够的风险单位来分散风险。由于投保单位太少，保险公司面临的风险无法分散，还可能面临着“逆选择”的风险，不得不将费率定到比较高的水平或者干脆对于为数不多的投保人拒绝承保，形成恶性循环。保费收入有限、赔付率高，这样的经营状况使得保险公司的积极性也大打折扣。这种现状离不开我国物业管理行业的特点以及市场经济中的竞争因素。生活中许多物业管理企业的前身多是房管所基建单位的分支机构，也有些是安置下岗职工的劳服企业。这些造成了物业管理公司的管理水平低、效益差，造成物业管理责任保险发展缓慢。
3.4可操作性有待提高
物业保险，应是整个社会保险中不可缺少的一个重要组成部分，物业保险通过对物业管理区域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围的损失提供经济补偿。一般物业管理保险分为：房屋财产险、物业管理责任险、物业共用部位和共用设施设备及公共责任险、物业员工普通社会保险及其他保险。现在保险公司推出的“物业管理责任险”名义上是专为物业管理公司定身而设的,按保险公司条文规定,物业管理责任险主要承担各类物业管理公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失，造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由投保该险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。物业管理责任险是建立在物业管理公司已经有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费不能从物管费中支出，应该由物业管理公司自己独立承担。这款险本意是对物业管理公司因工作上的疏忽或过失造成他人损害应由保险公司来赔偿，但这对物业管理行业可能是一个挑战。有业主会认为，今后出了事就由物业管理公司来承担责任，尤其是目前物业管理立法滞后，许多物业管理责任不能正确区分的情况下，容易将物业管理公司的有限责任扩大为无限责任。所以，现在许多保险意识强的物业管理公司，宁愿购买传统意义的公共责任险，而不购买物业管理责任险。而公共责任险附加条款太复杂，在发生事故时，理赔又很难，让人望而却步。对此，可借鉴先进国家的经验，尽可能细化保险条款，明确责任，尽可能地覆盖发生事故的可能性，增强其操作性。
4完善我国物业行业保险机制引入的相关建议
4.1健全法规和制度
现行的相关法律、法规不健全，造成在责任上，业主、物管企业与保险公司较难区分，产生推磨现象。如车辆在小区内遭到损坏，在找不到肇事方的情况下，从物业管理条例到各政策法规，都没有明确规定该由谁来担责、赔偿，如业主被宠物咬伤、道路不平老人摔伤、高空抛物伤人、污水井盖被盗导致的事故等。小区水域的伤害事故一旦发生，物业管理公司常常作为被告被推上法庭。目前由于物业管理法规尚不完善，责任认定比较困难，业主损失往往很难得到赔偿。因此，需要通过国家立法把购买物业保险事项和物业管理收费等进行明示，以鼓励物业管理公司特别是中小型公司购买物业保险。
4.2引入强制保险制度,组织行业统保物业管理责任保险
在发达国家,为了保护消费者的权益,很多职业责任保险被作为法定强制保险,投保职业责任保险是专业服务机构或人员执业的必要条件。在美国、日本、新加坡以及我国的香港、台湾,物业管理公司投保物业管理责任险是非常普遍的。在香港,投保这一险种的费用占了整个物业管理费的20%至30%。从目前物业管理行业的情况来看，各类物业管理企业无论是经营方式、服务内容还是管理水平等均具有较强的同质性，其风险状况也呈现出很高的同质性特征。因此，根据大多数法则，宜采用行业统保的方式开办物业管理责任保险。通过行业统保指导意见等管理规定，督促物业管理企业提高经营管理水平、加强风险控制与管理，提高抵御、承担风险的能力。进一步通过制定相应的法律法规，明确物业管理公司应当承担的经济赔偿责任以及赔偿程度的认定，使物业管理强制保险得到全面的执行，从而更好的抵御服务管理中的风险。
4.3物业公司主动加强和保险公司合作
物业管理在创建品牌时，引进保险机制是最好的规避风险、分解风险、服务于业主的手段。物业管理公司可以为其接管物业购买保险，以便在意外发生后，保障第三者的财物乃至生命安全。因此，物业公司通过对业主保险意识的适当引导，形成整个小区积极投保的氛围，就可以使整个物业管理活动积极开展，树立物业公司自身的形象，从而为长远发展奠定基础。所以，为了获得物业管理公司业主的双重利益，物业管理公司应当主动加强和保险公司的合作。
4.4保险公司合理设计险种
由于有不断出现的物业管理风险，才会有物业公司投保的需要，才会有保险公司从研究分析到推出物业保险产品。但是,保险的成熟并为社会所普遍接受，是需要一个过程。保险公司在开发新险种的同时，必须在实践中不断地完善条款和调整费率，促进买卖双方的距离不断接近，使保险产品为相关的群体所接受。保险公司是经营风险的机构，为了避免自己的风险，在保险责任的设置和费率的安排上自然十分谨慎，但谨慎到让被保险人的风险无法转移，也就等于结束了这个险种的使命。如果在保险期限内没有一个风险赔偿发生，说明这个险种有问题，或者这个险种的保险责任设置有问题。保险的推出，必须有相关需求的支持，必须有民意的认可，才能和现实贴近，才会有生命力，真正起到其应有的作用。
一、物业服务收费市场价格机制基本确立
物业服务收费既关系整个行业发展，也关系到群众切身利益。物业服务从上世纪80年代中期开始出现经历了20年的发展历程，服务收费管理随着物业服务产业的发展，国家法律法规和政策调整，从收费管理的思路、原则到管理模式经过几次较大的变化，大体上经历三个阶段。
第一阶段：物业服务起步阶段，物业收费实行以政府定价管理为主。由于物业服务收费与群众生活密切相关，加上刚刚起步的物业服务带有一定的垄断性，为了规范加强物业服务收费管理、规范收费行为、维护消费者和经营者利益、促进城市新兴产业健康发展，物业服务收费纳入政府价格管理。在价格管理形式上，对物业服务收费实行政府定价，物业服务收费按照“以区养区”、“收支平衡”的原则逐个核定收费标准。
第二阶段：物业服务发展阶段，物业收费实行政府管理和市场调节相结合。90年代后期，随着城市化进程加快，居民住宅小区建设规模扩大，高档住宅小区数量日益增多，物业服务行业蓬勃发展，物业服务社会化和专业化水平明显提高。1998年广东省人大颁布《广东省物业管理条例》，以地方立法的形式对物业管理服务行为进行了规范，在收费上明确了政府管理和推进物业服务收费市场化相结合的导向，广东省物价局也出台新的物业服务收费管理规定，对物业服务收费实行重大改革，实行市场调节价和政府指导价相结合的管理模式，放开大部分物业服务收费。已成立业主委员会的，其物业管理服务收费标准由业主委员会与物业公司在依法签订委托管理合同的前提下，参照各类政府指导价约定或由双方协商议定；对尚未成立业主委员会的物业服务收费实行政府指导价。
第三阶段：物业服务转轨阶段，物业服务收费实行政府调控下主要由市场形成价格为主的模式。随着物业服务产业化进程加快，为推动物业服务的竞争和市场化，2003年5月国务院颁发《物业管理条例》（国务院令第379号），从2003年9月1日起施行。2003年11月国家发展改革委、建设部出台了《物业服务收费管理办法》，2004年省物价局、建设厅出台《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》（粤价〔2004〕22号）规定。这些规定明确了物业服务和收费的市场化导向，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业和鼓励发挥业主和物业管理企业的主动性，由双方约定物业服务收费标准。除住宅物业（不含别墅）实行政府指导价外，物业服务收费实行市场调节价，对住宅物业服务收费指导价实行分等级标准。物业服务收费市场机制已经基本确立。
二、物业服务和收费存在“四低”现象
从当前情况看，物业服务总体处在“层次低、问题多”的发展阶段，存在“四低”突出问题。
（一）市场主体的市场意识低
国家和省、市的相关法规、政策鼓励和赋予业主自主管理，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，业主与物业管理企业可根据公布物业服务收费等级，结合物业管理区域内的实际，约定服务的项目和相应的等级标准。但从情况看，物业服务市场参与主体市场化观念、业主“花钱买服务”的观念还没有完全形成，业主和企业的市场意识、自我管理、自主经营意识较低，表现在：
一是自主管理意识薄弱，通过业主委员会履行自主管理的比例低。汕头市实行物业服务的住宅小区410个，成立业主委员会的仅有51个，仅占12.4%。多数住宅区业主委员会既没有与物业管理企业签订物业服务合同，也没有制定业主公约和议事规则，已签约的则形同虚设，对物业管理企业履行职责、业主履行义务缺乏监督力度。同时，业主委员会没有办公场所和办公经费，工作条件不具备，一些业主代表缺乏责任感，难以代表业主利益，业主委员会的作用没有得到充分发挥。这些问题的存在一方面造成了多数物业服务企业只能一对一跟业主进行协商，签订服务和收费合同，影响效率，增加收费难度和纠纷；另一方面增加业主维权的难度。
二是市场意识薄弱，服务和收费合同签订率低。按照市场化要求签订服务合同和收费难度大，对于已经放开由业主和物业服务企业协商定价的商业、写字楼、别墅物业服务收费，无论是业主或物业企业不习惯于按照市场化机制协商价格，在约定服务收费时又没有权威的收费标准可参考，单个业主和物业服务企业之间存在很大的分歧，很难达成一致意见。一些业主往往要求物业企业出具价格部门规定标准依据，有的还以没有经价格部门核准价格为由，拒绝签订合同。在现行的经营模式下，一些业主在认识上把物业服务作为房地产开发的售后服务，认为物业企业必须提供高质量服务，实行低廉的收费。一些业主往往片面强调自己享有的权利，对自己应承担的义务则知之甚少，有的甚至不愿履行义务，以各种理由拖欠和拒缴物业服务费，物业服务企业收费难，追缴欠费纠纷多、难度大、成本高。
（二）物业服务市场化程度低
主要表现在:一是物业服务经营主体自主化程度低。传统管理模式和谁开发谁管理服务的封闭格局依然存在，物业服务企业绝大多数是房地产开发商派生的子公司，都是依附房地产开发公司，或者是作为房地产企业下属单位，虽有独立法人地位，但其经营模式受房地产企业影响或制约，成片开发的小区物业服务项目主要由开发商下属的物业公司承接，小宗地开发的小区物业服务项目，有的由开发商下属的物业公司承接，有的由开发商指定的物业公司承接，有的则由街道属下的物业公司或社区居委会承接，难以完全自主经营、自我发展，物业服务行业未能实现有效的市场竞争。
二是企业经营规模化集约化程度低。物业管理企业存在小、弱、散、差的现象，至*年底，汕头在管物业建筑面积约2300万平方米，而物业管理企业167家，从业人员达9513人，平均每个物业管理企业仅管13.77万平方米，每个物业管理人员平均只管2418平方米，甚至还存在极不规范的“门房式”管理。“麻雀虽小，五脏俱全”，“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费，难以发挥综合优势，影响企业效益。
三是实行物业管理招投标项目比例较低。物业管理服务作为新兴行业，只有通过市场化运作，逐步形成良性的竞争机制，才能健康发展，而市场竞争的关键在于是否通过招投标方式选聘物业管理企业。但目前绝大多数住宅小区物业服务未通过招投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，基本都实行“谁开发，谁服务管理”的模式。
（三）物业服务收费总体标准偏低
受多种因素影响，物业服务收费标准相对偏低，造成物业服务水平参差不齐，既有规范管理程度较高的，也有较低的；既有“高服务，低收费”，又有“低服务，高收费”，质价不符，相互模仿严重。
一是收费总体标准相对较低，物业服务企业经营面临较大压力。据调查，现行物业服务指导价标准大多是从2005年执行至今，与近年来CPI较快上涨相比，住宅物业服务收费标准相对较低。同时，物业小区停车收费作为物业服务收入的补充，其收费标准也相应偏低，比价不合理。随着近年来城市机动车数量大幅度增加，车辆停放矛盾越加突出，小区停车场（包括路面停车及室内、地下停车场）实施清洁、照明、监控、巡逻、消防、通风设施（地下停车场）等服务，增大运营成本，车场内撞车、碰车、恶意破坏的情况时有发生，企业实际承受的经营风险也加大，现行的收费标准相对偏低。
二是物业服务成本上涨较快，使物业服务质量趋于下降。物业服务行业作为劳动密集型行业，人员成本占到企业总经营成本近六成。近年来，随着市场价格的持续攀升和企业用工难问题相对突出，物业服务成本上升较快。物业企业招工难，员工流动性大，小区普遍缺员，保安员、清洁工、绿化工缺员状况突出。物业服务企业为了解决日益严重的招工困难，以提高基层员工的待遇吸引员工。保安员、清洁工、绿化工的人员月工资近四年来普遍都上涨。新《劳动合同法》进一步规范用工制度，企业合理用工成本进一步加大。随着近年来CPI的上涨，物业服务的水电和原材料价格以及电梯检测维护费用上涨。水价、污水处理费近几年上涨较快，而且还有进一步上涨趋势；电价经过2004年、2005年、2006年三次调价，升幅为10.24％。2006年下半年开始，单部电梯检测费升幅达51.7%，造成物管企业日常运行成本的直接上升。同时，新建的园林式小区管养、维护成本增加。近年来园林式楼盘大量涌现，在提升小区人居环境的同时，也加重了物管企业对小区共用部位和公用设施设备的日常运行和维护的负担。物业服务成本的上升，更加突出显现了收费标准偏低的矛盾，物业管理企业经营困难，个别小区通过减少保安巡逻次数、减少保洁频次、关闭部分出入口等手段来解决目前的困境，造成物业服务质量的下降。
三是经营体制不顺，物业服务经营成本高。物业服务自建自管的模式造成诸多弊端，增加物业服务难度和成本。由于开发商与物业公司的“亲缘”关系，开发公司开发的项目大部分交给属下的物业管理企业管理。一些开发商为了促销只顾眼前利益，不顾长远发展，承诺“一流的物业管理，低廉的服务收费”、“智能化管理”，以低于成本提供高标准服务。一些开发商甚至承诺送管理费，把问题遗留给物业企业，到了业主交房后，有的供水、供电设施未能及时移交供水、供电部门管理直抄，使业主高价接受二次供水、供电；有的小区售房时隐藏没有配套公共停车场、只配套产权属于开发商的停车位，待业主入住后，使业主不得不以较高价格购买车位。为此，形成业主与物业企业的对立情绪，有的惹出官司，有的业主联合与物业公司对峙，拒绝缴费，以至物业公司接管后有苦难言，承担开发商售房时承诺的条件，造成高成本经营。
（四）物业服务行业经营利润低
由于市场化程度较低，企业的经营规模小、专业化程度低、管理成本高，难于形成规模效益，难以优胜劣汰，物业管理行业经营业绩普遍较差，行业利润低，甚至出现亏损经营，大部分物业企业依靠房地产开发商补贴维持经营，从而对物业服务质量、信誉和行业发展产生一定影响。2005年末汕头市137家企业填报的《物业管理统计报表》显示，物业服务企业盈利能力仍然较低，行业销售利润率仅1.32％，远低于2004年末全国、全省的6.04%、10％的盈利水平，有65家企业出现亏损，另有33家企业年营业利润在1.5万元以下，处于亏损边缘。根据对全市196个物业服务小区2006年-*年上半年经营情况和财务报表调查情况，有58个小区物业经营（包括停车费收入）略有盈利，另外有138个小区物业服务经营（包括停车费收入）亏损，亏损面达到70％。
三、完善物业服务收费管理措施
随着物业管理法规的不断完善，物业服务行为逐步规范，物业服务正逐步成为人们购房时考虑的重要因素。如何通过进一步完善价格政策，促进物业管理行业的健康发展，是价格部门的一项重要工作。根据我市的具体情况，提出如下思路和措施：
（一）努力推进“三个转变”，推动物业服务市场化
物业服务是经济社会发展的产物，有关职能部门要根据国家法规规定，培育和完善市场体系，推进汕头市物业服务的市场化，具体要推进“三个转变”。
一要切实转变观念，培育市场主体的市场意识。《物业条例》和《物业服务收费管理办法》明确确立了市场化的原则，要切实加大宣传力度，加大法规政策宣传和解释，增强业主和物业企业的观念，培育市场主体自我管理、自主经营和权利义务意识，增强市场观念，充分认识物业服务行业的服务性、有偿性，物业服务费用应当由当事人主要依据服务的内容及质量协商约定，做到自我管理、自我约束、自主经营、自我发展、平等协商、等价有偿，质价相符，实现物业服务的良性运行和可持续发展。
二要切实转变经营模式，改变当前物业“自建自管”的经营模式。有关部门要采取切实有效措施，鼓励和推行物业管理招投标，保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明。要维护业主自主选聘物业管理企业的权利，由业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平。
三要切实转变服务管理模式，改变住宅小区业主成立委员会比例偏低的问题。有关职能部门和物业服务企业要采取切实可行措施，鼓励业主成立业主委员会，制定相应的工作规则，充分发挥业主委员会作用，让业主委员会充分履行管理小区事务，民主、平等协商确定小区服务和具体收费标准。通过市场机制优胜劣汰，实现物业服务规模集约经营，打造一批品牌物业服务企业，提高物业服务的质量和效率，促进我市物业服务经营的规模化和产业化。
（二）坚持“三个结合”，科学合理确定物业服务收费
物业服务收费与物业服务质量紧密相连，收费过低势必影响服务质量和企业经营发展，收费过高业主难以承受，也会产生一定的纠纷。要针对物业服务差异性、多样性和不对称性特点，根据国家有关法律、法规和政策规定，进一步完善物业服务收费政策，坚持市场化方向，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，突出体现市场主体的自主性、收费标准的指导性、收费和服务的对称性，兼顾业主和经营者的利益，合理制定收费标准。在确定政府指导价收费水平时，必须坚持统筹兼顾，综合考虑各方面因素，具体要做到“三个结合”。
一是收费与成本相结合。成本是制定价格的基础，作为经营服务行业，物业服务收费必须考虑补偿成本，在成本基础上合理盈利，才能实现物业服务经营的良性运行。物业服务个别成本的差异性给合理确定物业服务收费标准带来一定难度，既不能片面强调个别成本的差异性脱离实际确定收费标准，又不能片面强调社会平均成本而忽视了不同小区、不同服务质量之间的差异性。因此，摸清物业服务的社会平均成本，价格部门确定的政府指导价标准，以社会平均成本合理确定政府指导价标准和浮动幅度，合理测算基准价标准，通过拉动拉大浮动幅度办法，让业主和物业服务企业根据不同区域的实际，更加灵活约定收费标准。
二是收费与经济发展水平、居民收入水平相结合。物业服务和收费不能脱离本地的客观实际，尤其是不能脱离具体住宅小区居民的收入水平，片面搞高服务设施投入、高质量服务和高收费水平，必须结合小区业主的收入水平合理确定收费标准。
三是收费与服务质量相结合。物业服务是无形产品，不同服务之间存在差异性。住宅小区的情况千差万别，受小区面积、绿化面积、共用设施、出入口、地理位置和环境等诸多不同因素的限制，反映在物业管理服务费价格构成的成本含量不同，物业管理的服务深度、服务档次、服务质量的不同也导致成本的不同，一个具体的住宅小区形成的价格定位也应不同。物业服务的差异性决定了在确定服务标准时必须结合不同小区的设施投入、服务内容、服务档次，甚至不同业主的服务要求，实行分类分等级收费，让业主和物业服务企业能够根据不同小区实际确定具体收费标准，按照服务等级标准提供质价相符服务。
（三）完善收费政策，理顺物业收费存在问题
针对物业服务存在的突出问题，采取措施，完善物业服务收费政策，理顺收费存在问题，促进物业服务行业的发展。当前，要重点推进以下三项改革。
一要调整物业服务政府指导价收费标准。在考虑居民承受能力的情况下，适当调整物业服务收费政府指导价。要在进行充分成本监审、测算社会平均成本的基础上，以社会平均成本为依据，充分考虑当前和今后一个时期的情况，通过必要的程序重新制定公布物业服务政府指导价标准。理顺物业小区停车场收费政策，通过价格杠杆调节和缓解小区停车难的突出问题。
二要理顺物业服务相关收费。根据国家和省的有关政策规定，研究建立业主（或装修企业）装修保证金（押金）、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金制度，促进小区管理。完善对尚未成立业主委员会的收费约定具体操作规定，理顺小区转供电、供水价格，推进直抄到户。
三要改革物业服务收费管理方式。对物业服务收费实行动态管理，对物业服务收费标准建立定期调整和公布制度。定期调整和公布物业服务政府指导价标准，该提高的要提高，该降低的要降低，及时解决和理顺收费中存在问题。
（四）完善收费管理制度，规范收费行为
相关职能部门和物业服务企业要建立健全规范物业服务收费各项管理制度，加强对物业服务收费管理和监督，强化收费约束机制，重点要推进四项制度建设。
一是要建立健全物业服务收费收支财务管理制度。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当在每个季度定期向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况实行定期审计。
二是要建立健全成本监审制度。根据国家发改委、建设部颁布的《物业服务定价成本监审办法(试行)》，规范物业服务成本构成、固定资产折旧年限和有关费用分摊，对物业服务企业建立定期的成本和价格报送制度。建立成本监审制度，每2年或3年定期进行成本监审，定期公布物业服务社会平均成本，为政府价格部门、业主与物业企业确定收费标准提供依据。
监管局将会是自负盈亏的独立机构，其经费来自物管公司及从业员的牌照费以及印花税的每宗售卖转易契而征收的小额定额征款（约港币二百元至三百五十元不等）。现时初步建议的牌照费为，物管公司每年牌照费约港币二千五百元而从业员每年牌照费港币约八百至一千五百元。监管局将负责物管公司和物管从业员的发牌事宜，以及推动业界发展。拟议法例所订要求以及监管局所发专业守则，会就资历设定最低要求，并就不当行为施加罚则和纪律处分，以助业界提升标准和专业水平。监管局期望行业规管制度将提升业界操守，减少行业“围标”、管理不善等问题，违反专业守则的公司或从业员，可遭谴责、罚款或“钉牌”等纪律处分，监管局亦可主动调查投诉。监管局的主席和成员须由特区行政长官委任。监管局由主席、副主席和不多于18名成员组成。该成员来自以下三类别人士：从事物业管理服务的人士；在与物业管理有关范畴、一般行政或消费者事务方面具有经验的人士；其他在行政长官认为是适合获委任为成员的人士。监管局每年须向民政事务局局长提交账目报表、核数师报告及周年报告。民政事务局局长须安排这些文件提交立法会省览。此外，监管局将获授权可主动展开调查，以及在接到投诉后进行调查。为确保研讯公平，遭投诉者在调查进行期间会被给予机会向监管局作出申述，而就监管局的决定感到受屈的人更可向上诉委员团提出上诉。为方便公众查阅物管公司和物管从业员的登记册，监管局将分别备存及公开有关资料。
2行业规管制度对从业人员的影响
物业管理行业的从业员，在这规管制度下，同时面对着新的机遇及挑战。担当督导或管理职级的从业员，将受到发牌制度的规管，并分为两级：第一级须符合较严格的发牌准则(资历架构第五级)，而第二级物管从业员须具备的资历要求会相对较低(资历架构第四级)，例如只须修完指明的物业管理文凭／副学位课程便足够。此制度除了使整个行业的平均学历水平提升外，更鼓励从业员致力个人发展，从而提升至较高级别，同时继续让学历较低者可进入就业市场，并与持续进修的理念互相共融，令从业员及业界的专业地位于社会上获得肯定，实在是一个难得的机遇。与此同时，监管局所发挥的功能，是致力维持从业员的专业守则。如违反有关规定，可遭监管局纪律处分，例如撒销或暂时吊销牌照，以及其他制裁例如谴责、警告、处以罚款等。当专业地位有所提升，便相对面临挑战，社会上将对从业员的工作期望提高，亦因为其处分机制，从业员必须份外谨慎，充分了解相关法例、守则，增值自我，以专业的身份为业户提供服务及建议，亦同时必须注意平衡业主或法团的要求与规管条例下可能出现的矛盾，致力于新的制度下营造双赢局面。
3行业规管制度对专业团体及学会的影响
物业管理从业员一直以加入专业学会为职业上的一个目标，其主因是其专业地位于业界内已普遍获得认同，而一些主管级职位的入职条件亦把其会员资格列为其中一个基础要求，要于事业上更上一层楼，便不得不自我增值，持续进修，以达学会会员资格，努力成为业界中专业的一员。在从业员发牌制度下，政府带领行业订出新的专业标准，这体系不单包括主管职位，第二级的个人牌照更涵盖了前线职级，职场上不同岗位的入职要求从此大有可能以此作准则，雇主亦必须雇用拥有第一级牌照的人士出任主管职位，而并不是以学会会员资格作标准。此情况会否导致加入学会并成为专业会员的人数有所调整，仍是未知之数，但可以肯定的是，专业学会于业界的权威性与政策上的注册标准，其地位分野将会作出重新的厘定，从业员的视线亦将由加入专业学会转移到考取新制度的等级牌照为职业目标，如纵然已于行业累积多年经验，亦已成为学会会员，若仍未能达到第一级的资格要求，于法例上仍然不能担任主管一职。所以，专业学会可能须要作出变革，会员的期望将会渐渐提高，希望透过学会去把视野扩阔，能开拓更广的人际网络，或更希望可与不同地域的同业交流，定期交换物业管理讯息等，都会是专业团体或学会要思量的范围，故在新的制度下，学会亦要比从业员走得更前，自强不息，与业界并肩进步。
4延伸与反思
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