建设项目投资估算作为工程造价控制的重点，其准确性直接影响到项目操作的成败，如何在设计资料不充足的情况下准确估算是每个预算人员面临的难题，笔者依据多年的工作经验及参考相关的文献总结出以下方法，供大家参考。
关键词：估算 成本
建设工程项目的投资控制工作贯穿于项目建设的整个过程，不同阶段，投资控制的重点和效果也不相同。建设工程项目的全过程大致分为以下四个阶段：投资决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工决算阶段，这四个阶段对工程造价都有直接的影响，必须进行全过程控制，但各个阶段对整个项目造价的影响程度有大有小，据统计，各阶段对整个项目造价的影响程度分别为：投资决策阶段75%~95%，设计阶段35%~75%，施工阶段5%~35%，竣工决算阶段0~5%。很显然，工程造价控制的重点应该在项目建设初期的投资决策阶段和设计阶段。
但是，项目建设初期估算的不确定因素很多，由于设计资料不充足或者没有设计资料，造价估算的准确性很大程度取决于预算人员的个人经验，主观性较强。如何采用更科学的造价估算方法摒除估算工作的主观性？笔者根据多年的工作经验及参考相关文献，提供以下方法：
一、 插入法
插入法通常在项目设计阶段的初期设计资料不充足时采用，即在大量的成本分析数据中添加或扣减以达成一个新项目估算的一个过程，这种方法需要大量的技巧和经验。因此在编制新项目估算时，首先应选定一个成本分析数据作为成本估算的基础，根据新项目的要求调整成本分析数据。另外，还应必须充分考虑新项目与成本估算基础的价格水平差异。
二、 指标估算法
指标估算法就是依据单一的成本指标进行成本估算的方法，成本指标为建筑物的功能单元或一个独立的空间（如酒店的卧室）的造价。这种方法常用于建筑物之间的成本对比分析，以便设计顾问能清楚了解，与其他类似功能的建筑相比，本建筑的成本是否合理。由于成本指标无法拆分的，因此估算结果也只是个大概的数字，上述方法适用于一些特定项目，例如连锁酒店或超市等标准工程，使用这种方法可能将会出人意料般的准确。
指数估算法适用的其他项目还包括：
学校 ― 以每个同学为估算基数
医院 ― 以每个床位为估算基数
三、 面积估算法
面积估算法是基于建筑物平米成本的单价估算法，这种方法常被限制用于设计阶段的初期，是设计概算中最常用的方法。它最大的优点在于使用大多数公开的价格数据，因而简单、快速。与单元估算法相同之处在于，都必须使用类似设计项目的数据。面积估算法的另一个优点在于计量单元对于业主和设计顾问都着重要的意义。虽然计算面积的方法相对简单，但是单价的形成仍需要一定技巧和经验。面积的计算原则有以下几点：
1、 所有的计量都从建筑物外墙的内表面开始计算，（计算外墙内表面包裹的各层楼地面面积总和），内墙、电梯井、楼梯间等均不扣除 总套内面积；
2、 同一个建筑物中不同的功能区域的面积应分别计算；
3、 外檐工程和非标分项（如：桩）应分别计算后合并入估算，专业工程的数据可从分包商或专业承包商处获取。
四、 近似量估算法
如果有完整而详细的图纸，最可靠和准确的估算方法莫过于按图计量。对于经验丰富的预算人员而言，为节省时间，使用混合率可以相当迅速地完成计量工作。
1、 首先，依据操作程序对工程量进行分组，并将同组工程量汇总成一个计量单元，（这和工程量清单计价法中子项分开计量不同）；
2、 然后，在现有的数据库中提取相关数据，并测算出混合率；
3、 所有计算以计量单元为整体综合考虑；
4、 尽管混合率的建立需要一定时间，但一旦完成，便可用于不同的估算需求；
5、 可以采用常用的价格软件。
以下就是地下室工程的综合单价组成范例：
开挖宽度大于0.3米、最大深度不超过1.0米地沟的组成内容如下：
土方支护、土方开挖、回填土、余土外运，原地浇筑砼，砌275mm厚空心砖至地面150 mm以上，外墙朝外粘贴沥青防水卷材――以上内容最终组成地沟工程，折算成单位延米的造价。
上述方法类似于施工图预算中的工程量清单计量法。
五、要素成本估算法
要素成本估算法是一种标准要素模式的估算法，此类估算就是在过去类似工程成本分析的基础上，依据新工程项目特征调整数据，生成新的估算，其特征如下：
1、 成本与建筑物的各组成要素密切相关 这种特性在使用其他计算方法进行总价估算时是不易产生的；
2、 要素成本拆分可以帮助业主和设计顾问在设计阶段初期就可以预测出项目预算中工程各组成要素的费用分配比例；
3、 随着设计的深入，估算将会变得越来越详细。最初的成本将拆分成以下各组要素：
地下室工程、地面以上结构工程（上盖工程）、内部装修工程、家具、设备、外部装修工程及不可预见费用等。
4、 在初步设计阶段，将成本拆分到上述各要素中是可以做到的，在保持总目标成本不变的前提下，要素成本可以被再次拆分；
5、 成本是在过往类似工程成本分析的基础上，调整差异因素（如价格水平差异、数量差异、质量差异）得出的；
6、 成本估算有不同的表现形式，如下表所示：
上表可以看出，每平米总建筑面积的造价为426元，而要素单元单价为2130元/。就某个特定要素单元而言，成本信息越详尽，要素单价越接近真实成本，而单位建筑面积的平米单价往往会受到其他因素的影响，如建筑平面图形状等等。
7、应用范例：
要素：外墙
估算项目为一栋六层办公楼，外檐为玻璃幕墙。
已选定一个过往类似工程的成本分析，并做如下调整：
要素单价：1250元/
要素工程量：6100
日期：2005年1月份―价格指数：221
地点：A地区――地区因素：0.95
估算项目：
要素工程量：5700
日期：2008年11月份―价格指数：260
地点：B地区――地区因素：1.01
价格水平：
投标价格差异调整1250*260/221=1471元
地区指数调整 1471*1.01/0.95=1564元
数量差异调整：
更新后的要素单价乘以估算项目的要素工程量：
1564*5700=8914800元
附加：
清洁玻璃：5700（单价：15元/）85500元
目标成本： 9000300元
上述步骤还可用于项目其他要素的成本估算。
六、模糊数学法
模糊数学法估算工程造价的原理就是利用这些建筑工程之间的相似性，选择影响工程造价的主要因素，在众多的已知工程造价的建筑工程（称之为典型工程）中寻找出在这些方面差异性比较小的若干工程作为预测基础，即利用估算工程与这些已知典型工程的相似性，采用预测技术中的指数平滑法以及模糊数学中的模糊贴近等方法，从而实现快速而又相对准确的工程造价估算。同时还要进行差异因素调整（同元素成本估算）。这种方法比较复杂，因此目前在工作中较少使用。
关键字：建筑设计；参数分析；工程造价；估算
Abstract: with the development of the construction industry continues to rise, the implementation of effective engineering cost estimate is worth promoting, accompanied by the reform of market economy of our country, reduce project cost for the strengthening of the architectural design is worth exploring, in the estimation of project cost in the practical, reasonable estimates can provide support to ensure the project smoothly, in the estimation of the process needs to establish the corresponding calculation model, so this paper is mainly through the design of architectural parameters analysis model to estimate analysis on engineering cost, so the important task at present is to build the design parameters and model analysis to complete the estimate of the cost, in the actual estimation for architectural design division parameter level different, parameters influence on the cost, according to the relationship between parameter design model and cost, in order to complete the analysis to estimate the project cost
Keywords: architectural design; parameter analysis; engineering cost; estimation
中图分类号：F407.9文献标识码：A
随着当前的建筑技术的不断发展，对于工程造价的研究有着很多的学者都进行了努力，他们在对一些住宅的研究中对其造价的资料进行完善的总结，并且给予了在造价分析的时候工程中所产的影响因素，国内对于造价的因素主要研究是在平面形状、建设规模、楼层数、电梯数、使用寿命、外墙以及窗户的面积比例等进行研究，并且在研究的时候还建立起一套相对独立的造价估算模型，然后通过估算的模型创造性的提出了一些关于控制造价的措施，因此其发展对于我国的建筑事业有着积极的推动作用，同时还对节约资源，减少成本，减低工程使用价格等有着深远的影响。当前对于工程造价的估算其方法使用最多的是回归分析、比较分析法（CBR）等，这些对于工程造价的估算具有其独特的优势，随着研究的深入，还运用到AHP等软件进行分析，设置出若干的参数来分析出工程造价的特征参数权重，需要从根本上提升估算结果的精确度，虽然是实现了估算的功能，但是其变量还是太多，造成的影响促使其研究的科学性不足，因此本文建立起的解释结构模型对设计参数分析有着突破性的作用，以此来完成对工程造价的估算分析，希望可以为相关的工程造价估算同仁以借鉴意义。
一、建筑工程造价估算的意义概述
随着改革开放的不断深入，对于建筑工程的造价控制越显重要，为了降低建筑造价的成本，从而有效的实现对工程的整体造价控制显得非常重要，因此要达到合理的造价控制，则需要从其造价的影响因素着手，并且展开深入的分析，其中造价的重要影响因素之一是建筑工程设计，因为设计在很大程度上就决定了造价。而在设计过程中往往工程师不能够进行同步、实时对工程的每个环节进行控制，其缺少了相应的设计参数与造价关系的理论指导，无论是造价的设计方案还是参数模型的建立都难以做到对造价估算的准确性，同时也很难保证其造价之间的关系，而且对于建筑工程造价的经济性也难以预测，因此建立起一套完善的设计参数模型，对造价的估算进行有效的控制，这对于建筑工程中的成本控制有着深远的意义。
二、建筑工程的设计参数模型建立探究
（一）基于解释结构模型研究设计参数与造价估算关系
建立起的解释结构模型对于采用有向的连接图来对描述的过程中进行要素关系的研究，以此来建立起的不同要素的几何模型，其中较为常用的几何模型有解释结构模型（ISM），其主要是将一个复杂的系统进行分化，形成若干个子系统，然后对这些子系统进行逐一分析，从而形成了一个多级递阶的结构模型，然后根据ISM所设定的模型来对其进行问题、结构、系统要素、可达矩阵以及邻接矩阵等进行系统的分析。通常研究建筑设计参数同造价之间的关系时，其参数之间存在着相互影响、相互制约的关系，其间是非常的复综错杂，在所设计出的结构模型中要对参数的最大影响进行判断，因为不同的参数在整个模型中会分为不同的级层，根据其影响程度的不同，可以完成对工程造价的估算，这样可以从根本上提高估算的速度以及准确率。
关键词：造价管理；建筑工程；基本建设管理
我国建筑工程预算与造价管理一直沿用计划经济管理模式，随着社会主义市场经济的发展，传统的建安工程造价管理模式对建筑市场的发展有相当大的阻碍作用。表现在不少项目上特别是大中型项目和重点项目上，常出现投资“节节高”的现象，即初步设计概算超过可行性研究的投资估算额，施工图预算超过初步设计投资概算，竣工决算造价超过施工图预算。经过作者多年从业经验，就本文阐述个人观点，如何建立适应社会主义市场经济的建筑工程预算与造价管理模式，优化建筑工程概预算与造价的系统管理。
一、建筑工程概预算与造价必须由专门的机构实行全过程的统一管理
基本建设项目从立项到竣工验收交付使用，可分为前期工作和后期工作。立项前的准备工作称为前期工作，在前期工作中主要是对工程建设项目进行可行性研究，编制投资估算、项目财务评价和国民经济评价的有关文件，可行性研究被批准后，投资估算就作为控制设计任务书下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措的计划依据。立项后的主要工作是实施建设项目过程中的技术经济方案比较。当主管部门将计划任务书下达后，设计部门根据设计任务书的要求进行设计，并编制设计概算和施工图预算。设计概算和施工图预算，按照设计的不同阶段对工程设计的价值量的货币表现，设计概算不得突破投资估算，并且通过设计概算控制施工图预算。工程竣工后进行竣工决算，竣工决算反映出工程实际造价。以上所述就是工程造价控制与管理的全过程。
我国的建筑工程预算与造价管理是多元化的管理方式，工程造价是分阶段、分部门管理，由于各自的工作职责、工作范围不同，管理的角度不同，很难协调一致，没有一个部门自始至终地进行协调管理。由于多头管理、责任不清，造成管理上的混乱，基本建设投资效益难以提高。因此，必须有专门的政府部门进行工程概预算与造价的全程概预算与管理。这个部门必须是从事建筑工程概预算造价管理的专职机构，既要管决策阶段，又要管实施阶段，既要管计价阶段，又要管计价依据，不仅要管理估算、概算、预算，而且要管理结算、标底审定和施工合同，形成一套科学的造价管理体系和由投资、设计、建设、施工等单位组成的造价管理网络。
按基本建设程序实行工程造价管理的龙头是投资估算。正确的投资估算对控制工程造价、提高投资效益有举轻重的作用。因此，工程投资估算必须有根有据，深入细致，从实际出发，充分考虑建设期间材料价差及其他动态、风险因素，保证投资控制在合理水平。
设计是对建设项目在技术上经济上的全面优化，直接关系到建设项目的技术性能和经济效益，工程设计阶段是控制建安工程造价的重要环节。而过去对工程设计中的经济效益指标不够重视，设计方面存在着保守和追求高标准的现象，设计概算突破投资估算的现象较普遍。因此，把好设计关是控制基建规模，提高投资效益的关键。要加强工程设计人员的经济核算观念，在设计部门推行投资限额设计，建立设计人员经济责任制，使设计过程中的每个阶段都能严格控制工程造价，达到技术先进、经济合理、安全实用的目的。
批准后的可行性研究报告确定的投资估算应作为工程造价的最高限额，任何单位和部门不得突破。因此，要按照批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计概算控制施工图设计，以保证投资估算真正发挥控制作用。
二、加强建安工程概预算与造价基础工作的管理
目前，我国建筑工程概预算造价管理仍然沿用“定额+费率”的模式，这种管理模式属于“静态”管理模式。随着经济体制改革不断深入和建筑市场的规范发展，整个基建经济活动都是“动态”的，用“静态”的定额来衡量，难免失准。尤其劳务市场的活跃，材料价格的放开，价格波动非常频繁，定额中的材料预算价格与实际价格的“价差”增大，品种增多，用“静态”的定额来管理，建安产品价格难免失真。
英国作为工业革命运动的发起国，世界发达的资本主义国家，及其辉煌的“日不落帝国”的殖民历史，对世界产生了深远而广泛的影响，建筑业作为其产业的重要组成部分，也不例外地对世界产生了重要的影响。英国的工程造价管理模式至今仍为英联邦国家所广泛采用。
一、英国政府建设主管部门
英国的建设主管部门对建设项目的管理重点是放在有关政策和法规的制定，通过全面的规范建设行为以达到建设活动的有序进行。
对于一个国家，建筑业的管理工作是一项繁杂的工作。在英国除了有关的政府建设主管部门，建筑业的管理还涉及贸工部和劳工部等。此外，为了使建筑业本身的发展和建筑活动有序进行，社会上还有许多的政府所属机构及社会团体组织，如建筑业理事会。
二、英国工程计价依据与计价方法
(一)工料测量与工料测量师
英国工程项目管理的一个重要特点就是工料测量师的使用。在建筑工程工料测量领域里从事工程量计算和估价及与合同管理有关的人士传统上根据其是代表业主还是承包商又有不同的叫法，人们将受雇于业主代表的称为“工料测量师”，或称为业主业主的估价顾问；另一种则受雇于承包商，人们习惯上称为“估价师”，或称为承包商的测量师。但两者的技术能力与所需资格并没有绝对的界限划分，比如以前为某业主代表的工料测量师，以后也可能受雇于其他承包商作为其工程估价师。
英国的工料测量(工程造价管理)活动包括的内容非常广泛，大致如下：预算咨询、可行性研究、成本计划和控制、通货膨胀趋势预测；就施工合同的选择进行咨询，选择承包商；建筑采购，招标文件的编制；投标书的分析与评价，标后谈判，合同文件的准备；在工程进行中的定期成本控制，财务报表，变更成本估计；已竣工工程的估价，决算，合同索赔的保护；与基金组织的协作；成本重新估计；对承包商破产或被并购后的应对措施；应急合同的财务管理。
工程量的测算、计算方法是工料测量的基础，由于英国没有统一的价格定额，工程量计算规则就成为参与工程建设各方共同遵守的计算基本工程量的规则。对于建筑工程，由皇家测量师学会组织制定的《建筑工程工程量标准计算规则》应用最为广泛，并为各方共同认可，该规则自以来已修订过6次，现行的是1987修订的第7版(smm7)。对于土木工程，英国土木工程师学会编制了《土木工程工程量标准计算规则》。统一的工程量计算规则为工程量的计算、计价工作及工作造价管理提供了科学化、规范化的基础。
(二)业主工料测量师参与的工程造价管理程序
1、设计任务书阶段：在这一阶段，尚未设计出任何图纸，业主往往急需对造价做出估计。业主的工料测量师根据过去同类建筑的实际造价而提供有关造价的信息资料，他会通过考虑诸如地区差别、现场条件、市场情况和工程质量这样一些因素而做出调整，得到一个以比较法或以内插法为基础的临时估算值。
2、草图设计阶段：在此阶段中，主要的规划问题将获得解决，并出现轮廓性设计。工料测量师核对自己的概略估算数字，借助于大量的造价资料制定一个初始的造价规划，这个规划按照建筑物各个分部分项工程或重要部分制定的临时造价指标数字。
工料测量师对不同结构形式、不同材料和不同公用设备布置做出造价比较，这些造价比较分析应包括可能发生的经常费用和维护费。
3、施工图阶段：此时绘制最后的施工图，根据施工图编制工程量清单，在这一阶段中，要求咨询顾问、分包商和供货商提供充分的信息，包括符合实际的订货单。
(三)承包商估价师的估价过程
根据传统的工程量清单投标报价方法(目前有80%的项目采用)，承包商在从业主处获得招标文件(标书)后，在招标文件中包括一份未标价的由业主工料测量师编制的工程量清单，每个承包商对该工程量清单中的所有项目进行标价，最后将所有项目的成本进行汇总，并加入相应的管理费和利润等项。其具体步骤如下：
1、制定估价工作计划，在收到招标文件之后，如果决定参加投标，估价师应检查项目招标文件内容是否齐全，然后制订出完成该项目估价工作的计划安排以及关键日程表，以便控制估价工作进度。
2、项目的初步研究，估价的第二步就是对项目进行完整详细的研究，由此制定出施工方法的投标前施工方案。由于分包商和材料供应商的报价往往需要一定时间，所以估价师应尽早发生各种询价单。项目初步研究的内容主要包括：主要工程量、近似估价、拟要分包的工程项目、列出需要询价的材料及是否有必要考虑设计替代方案。
3、材料与分包询价：
(1)材料询价，由于通货膨胀、运费变化等影响，估价师通常需要一份各种材料的最新报价。如果在项目初步研究阶段未做此项工作，那么在这一阶段就要求估价师从招标文件中摘出各种材料及其规格、总数，并从初步施工方案中得到有关材料的交货日期。通常由采购部门负责发出询价、催促供货商们报价，以及对报价进行审核。在估价过程中，采购部门负责向估价师提供服务与协助。
(2)分包询价，分包询价与材料询价基本上一样，估价师在收到来自分包商的报价之后，必须对这些报价单进行比较分析，然后选出合适的分包商。
4、项目研究，制定施工方法和计划：项目研究贯穿于整个投标报价期间，可分为初步研究和详细研究。初步研究前面已经做了介绍，而项目详细研究是要制定施工方法和进度计划。
5、计算人工费和机械费：各类人工的综合费率由估价师负责计算。以小时或以周计的机械费率可以是企业内部的计算结果，也可以通过询价获得。
6、估算直接费：估价师的任务是确定工程所需的成本，估价师要估算出工程量清单中每一工程条目的直接费单价。直接费单价指人工、机械、材料和分包的合成单价，它不包括管理费和利润等附加费用。
7、估算现场费、管理费和利润等。
8、为投标会议准备报告，这是项目成本估算的最后一项工作。在成本估算完成之后，估价师必须向企业高级管理层提交有关合同项目情况的报表。
(四)英国工程计价依据和模式
1、工程建设费的组成
在英国，一个工程项目的工程建设费从业主的角度由以下的项目组成：(1)土地购置或租赁费；(2)现场清除及场地准备费；(3)工程费；(4)永久设备购置费；(5)设计费；(6)财务费用，如贷款利息等；(7)法定费用，如支付地方政府的费用、税收等。(8)其他，如广告费等。
其中，工程费由以下三部分组成：
(1)直接费。即直接构成分部分项工程的人工费、材料费和施工机械费。一般人工费约占40%，材料费约占50%，施工机械费约占10%。直接费还包括材料搬运和损耗附加费、机械搁置费、临时工程的安装和拆除以及一些不组成永久性构筑物的消耗性材料等附加费。
(2)现场费。现场费主要包括：驻现场职员、交通、福利和现场办公室费用，保险费以及保函费用等等。约占直接费的15—25%。
(3)管理费、风险费和利润。约占直接费的15%。
2、工程量清单(工程量表)
工程量清单的主要作用是为参加竞标者提供一个平等的报价基础。工程量清单通常被认为是合同文本的一部分。传统上，合同条款，图纸及技术规范应与工作量清单同时由发包方提供，清单中的任何错误都允许在以后修改。因而在报价时承包商不必对工程量进行复核，这样可以减少投标的准备时间。
工程量清单中的计价方法一般分为两类：一类是按单价计价项目，如土石方开挖每立方米多少钱；另一类是按项包干计算，如工程保险费等。编写工程量清单时要把有关项目写全，最好将工程量清单采用的图纸号也在相应的条目说明的地方注明，以方便承包商报价。工程量清单一般由下述5部分构成：开办费、分部工程概要、工程量部分、暂定金额和主要成本、汇总。
(五)英国的工程造价信息
在英国，建筑市场信息无论对业主还是对承包商都必不可少的，它是工程估价和结算的重要依据，对建筑市场非常重要。在英国，有关建筑相关信息和统计的资料主要由贸工部(dti)的建筑市场情报局和国家统计办公室共同负责收集整理并定期出版发行。这是由官方的信息，同时各咨询机构、业主和承包商也非常注重搜集整理相关信息和保留历史数据，尤其是承包商，收集和整理的工程造价信息作为其以后投标报价的依据，所以这些信息对承包商和工程造价专业人士至关重要。
工程造价信息的往往采取价格指数、成本指数的形式，同时也对投资、建筑面积等信息进行收集。
三、英国工程招标制度
(一)英国常用的招标方式
1、公开招标
由业主的咨询工程师(通常由工料测量师负责)通过地方和全国性传媒以及某些技术出版物刊登广告，邀请所有有兴趣的承包商对业主的拟建项目分别进行投标。简单来说，在见到业主的招标通告以后，任一合法经营的承包商都有资格就此参加工程投标，但在领取标书时必须交付一定的押金(deposit)或提交一份业主认可的投标担保；这些押金或保证金要等到某个合适的建筑承包商正式中标后才予以返回。
对业主而言，这种招标方式风险很大，除非确证中标的承包商不仅确实具有必要的施工经验和良好的经营业绩，而且颇具经济实力，风险才会降至最小。
一般来说，由于公平竞争性的要求，政府部门往往采用公开招标方式来物色其所需的承包商。但这种方式最适合于一些规模较小的小型项目、维修工程及某些专业性较强的特殊项目。
2、一阶段选择性招标。
采用这种招标方式，业主所需的施工队伍可从自己已掌握并认可的承包商名单或从对业主在全国性传媒和技术刊物上登载的招标广告作了回复、响应的承包商名单中挑选，邀请他们分别就业主的开发项目竞相进行招标承建。
英国曾经就这种招标方法提出了一些指导性准则和有益的建议：根据项目规模，一般可邀请5至8名承包商参与投标；应让每个承包商充分了解拟建项目的有关情况，以有助于其确定是否尚有余力承接招标工程；招标文件应列有明确的工期要求，以免投标者仅仅只围绕项目价格进行片面竞争，而且也不主张投标者在要求调整工期的基础上再另外单独提出任何别的报价；投标期限一般宜定为4周时间，一些大而复杂的项目，其期限也可略微有所延长。
3、两阶段选择性招标。
两阶段选择性招标制，其第一阶段为公开招标，系通过投标竞争来优选业主需要的承包商。第二阶段为议标，即通过谈判协商来选定中意的承包商。第一阶段的竞争性招标，其选择承包商的标准主要是价格，即各家为拟建工程工程量清单中所提出的报价。
本方法在选择承包商方面需要考虑的相关因素包括：承包商的施工经验、技术水平和能力；承包商的实力，包括物力(工艺、设备等)和人力(如管理质量、拥有的设计人员和施工人员等)资源；以往合同的履约声誉，施工速度、施工质量及合同后服务保证等；承包商对解决工程中可能遇到的问题进行开发研究与处理的能力；以及从事建筑业的阅历即时间长短，目前的财务和经营状况是否良好。
4、议标
采用议标方法选择承包商，有利于为主按照自己的偏好与其认为中意的承包商主动进行接触，而这个承包商看来也是唯一乐意前来投标的一家建筑公司。业主作出这一选择的依据通常是：承包商的信誉、专业技术水平、财务状况及彼此之间已有的业务关系。
(二)招投标中涉及的工作内容
在英国、传统的招标程序内容基本如下：资格预审；编制招标文件；发出招标文件；现场考察；对投标书的修改；疑问及答复；提交标书及接受标书；开标；评标；签订合同。
根据具体情况，业主或其咨询工程师可以根据具体情况和工程内容进行修改。
四、英国的工程合同管理
(一)英国建筑合同的主要类型
1、总价合同；2、单位合同；3、连续合同；4、成本补偿合同；5、管理合同；6、设计施工总包合同；7、分解合同。
(二)英国常用的施工合同条款
在工程建设领域，英国有着悠久的历史，无论是针对建筑工程还是土木工程都有相应的标准施工合同条款。在土木工程建设和一般建筑领域，英国长期以来广泛采用两个标准合同格式，即英国土木工程师学会(ice)编制的《土木工程施工合同条款》范本和英国皇家建筑师学会编制的《建筑业标准合同条款》。
(三)在履行合同中的担保或保证制度
合同的保证或履约担保是保证合同履行的一项法律保证，其目的在于促使当事人履行合同。保证具有以下法律特征：保证属于人的担保范畴，它不是用具体的财产提供担保；而是以保证人的信用和不特定的财产为他人的债务提供担保；保证人必须是主合同以外的第三方；保证人必须具有清偿债务的能力；保证人和债权人可以在保证合同中约定保证方式，在英国，必须遵守欧共体和英国的法规。
1、无条件即付保证。无条件即付保证是指允许业主在任何时间动用保证金，无条件即付保证只能由银行提供，是已经生效的保付支票。由于无条件即付保证不与承包商的履约情况相联系，所以无条件即付保证有可能被不正当地使用，在英国政府工程中基本上不使用。
2、履约保证。履约保证通常在授予合同时提供，按照双方协定的总合同价的百分比(通常为10%)，履约保证通常应有一个终止日，当合同价增加或合同工期延长时，履约保证可能需要相应地修改。履约保证可以促使承包商更好地履行合同，当承包商违约时，可以对业主提供一些补偿。
3、母公司保函。这种形式的保函由母公司(或控股公司)提供，保证其分支机构正确地履行合同，适用于承包商有其母公司或者是某个大型集团的分支机构。
4、预付款保证。预付款保证是指业主向承包商提供预款时，承包商向业主提供的保证。在英国政府部曾发出一项指南，指出应尽量避免提供预付款，如果按合同规定提供预付款时应通过银行保函提供保证。
任何一项工程造价都需要进行全过程的管理，而投资估算正是这一管理过程中的开端。每个建筑工程项目都会下发设计任务书，该任务书中有一个非常重要的内容即投资限额，而投资限额的确定，主要是以投资估算为依据，对建筑工程前期的概预算起着重要的作用。投资估算不仅影响着工程规模，还影响着工程建设进度以及后期的经济效益。上述几点能够充分的体现出投资估算在建筑工程造价中的重要性，但是除了上述几点外，投资估算的重要性还体现在以下几方面：首先，投资估量有利于设计方案的优化选择，进而影响工程总体造价；其次，投资估算是建设单位贷款的依据，因为投资估算就是初步的计算出工程造价，建设单位按照计算结果向银行贷款，进而进行下一步的设计与施工规划；最后，通过投资估算能够初步计算出工程项目需要投资的固定资产，为编制投资计划提供借鉴。
2建筑工程造价中做好投资估算的措施
通过上文的介绍，可知投资估算对建筑工程造价的重要性，因此做好投资估算非常重要，它决定着建筑工程是否具有可行性，是否能够带来后期效益等，做好投资估算的措施如下：
2.1加快投资估算指标的更新速度
投资估算主要的作用是为编制建议书提供依据，是一种定额分析方法，它对工程各个项目的造价成本起着非常重要的作用，可以将其看作是工程项目造价的技术经济指标，而该指标的编制主要依据工程所需要的材料价格以及以往工程预算、决算资料，而该指标编制的基础是估算指标等。现代建筑工程项目应用的新材料以及新工艺非常多，投资估算指标也会随之发生变化，因此需要注重及时更显，以此来保证投资估算与实际工程造价相符合。这就需要造价主管部门随时关注投资估算指标的各种信息以及技术，做到及时关注及时更新，以此来提高投资估算水平。
2.2保证设计深度
由于设计阶段对造价的影响极大，设计文件是概预算编制的依据，因此，要提高投资估算的准确度，则在设计施工图纸时，应严格执行设计标准，保证设计文件的编制深度须达到国家规定的设计深度，保证工程设计质量。同时，在设计过程中还应强化设计人员的经济意识，加强技术与经济的有机结合，应将设计的经济分析评价和设计人员的工资挂钩，并且形成制度化。
2.3建立完善的价格体系，加强材料、设备价格的动态管理
建设工程造价信息是建设单位合理确定和有效控制造价的依据，也是施工单位编制投标报价以及发承包双方工程结算的参考依据，在工程计价活动中发挥着越来越重要的作用。特别是工程量清单计价采用综合单价，客观上要求不断完善造价信息服务、逐步转变造价信息方式。因此，应当建立一套以标准定额信息中心为核心的，各地造价管理部门、设备生产厂家、材料销售部门参加的价格信息网络系统，及时的反应材料设备的价格动态，并逐渐从单一的人、材、机市场价格向综合单价转变，按照清单计价规范要求各专业工程综合单价；从传统的期刊价格信息向网络转变，提高价格信息频次、数量和速度；从单纯的市场价格信息向加强市场价格动态分析与预测、市场风险预警信息转变，指导企业及时了解和合理规避市场价格变化风险。
2.4建立资料积累数据库，实现信息网络化
工程造价资料的积累，对提高概预算人员的业务素质，了解工程造价的内在规律，对投资估算、控制工程造价都是有好处的。因此，要做好工程造价资料的收集，应将其作为一项基础工作来抓，建立造价资料积累制度，实现该工作的标准化、规范化和信息管理系统化。一般，工程造价资料的积累应包括以下内容：对于不同类型工程，列出他们所包含的单项工程和单位工程；工程的基本情况；各项工程的组成机构中的单项工程、单位工程的主要参数；各项工程的造价情况，即单项工程造价资料和单位工程的预算、结算和决算数据；主要设备、材料的用量及价格；各单位工程中的主要分项工程量。另外，各级造价管理部门应重视和加快建设造价数据资料的管理数据库，并在全国逐步实现计算机连网，达到资料共享，实现工程造价信息的自动化、信息查询的网络化，为我国工程造价管理提供全方位的服务。
3结论
【关键词】工程估价 教学模式 应用型本科
【中图分类号】G64 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0246-01
1.《工程估价》课程教学存在的问题及原因分析
随着应用型本科院校的出现，高等教育不再完全定位于精英模式的教育，赋予了教育新的内涵。因而，人才培养结构应该从原来的“知识+知识+知识”转变为“知识+技能+工作能力”应用型人才，从而实现知识、技术与工作岗位的无缝对接。因此，如何打破以往的教学方式，营造教师与学生之间的良好氛围，全面改革优化教学方法与内容，提高《工程估价》的教学效果是值得探讨的问题。
1.1《工程估价》课程课时设置较少
进入二十世纪后，随着我国经济体制和建筑业的改革，造价管理制度也在发生不断的变化。从过去以固定“量”、“价”、“费”、的定额为主导的国家定价、国家指导价的静态管理模式，过渡到“控制量”、“竞争费”的市场定价的全过程动态管理模式。我国建设领域从计划经济体制发展到市场经济体制，国家越来越重视工程造价的确定问题。因此，针对社会需求和学科建设的要求，提出了将本课程更名为《工程估价》，课程为专业核心课，课时为64学时。课程内容多而杂，要在64学时这么短的课时学完所有的内容，这为课程进度设置了一个高难度的挑战。
1.2《工程估价》教材内容滞后、范围太广、与实际不符，不能适应和满足地方发展的需要
《工程估价》课程内容不仅与国家制定的有关建筑市场的各种政策、法规紧密相关，而且也和地方制定的各种政策、法规相关。因此， 应该在国家政策、法规的基础上插入地方的政策、法规来及时修改课程内容， 使之与地方建筑市场接轨。如2013年重庆颁布了《工程量清单计量规范》后，在工程造价领域发生了重大变化。
清单计价模式和定额计价模式的这两种计价模式下工程造价如何确定；清单计价模式和定额计价模式的这两种计价模式下工程量如何计算；重庆定额中的计算规则和国家定额中的计算规则有何区别；国家或重庆最近有无新的政策、规范的变动以及在这些变动下工程造价如何调整，如何将这些内容渗透进《工程估价》课程的教学内容中，如何结合重庆地方经济发展的需要，如何充实和更新教材内容以及选择教材的辅助教材等，成为《工程估价》课程讲解的难点。
1.3《工程估价》教学手段偏理论、教学方法单一、教学过程枯燥，教学效果差
长期以来的教学实践证明，知识、能力来源于实践。但是，在教学过程中，由于课程课时偏少，学生人数较多，我们基本上是采用传统的“满灌式”的理论教学模式，教师是知识的传授者，学生是知识的被动接受者，一堂课45分钟下来，由于课程内容多，学生对于所教的知识只是机械式地掌握，很少有创造和创新意识。
老师在现阶段的本课程教学中，由于自身条件的限制，基本上都是照搬课本，讲解基本原理，从而使得教学过程枯燥乏味，严重影响课程教学效果。但是工程估价是一门实践性很强的科目，它要求任教老师除了讲解工程估价专业基本知识理论，还应该传授相应的实践操作经验，只有这样，才能在授课中举一反三，做到言传身教。但是，在职的任教老师恰恰缺乏的就是实践经验。
2.《工程估价》课程教学改进方案
2.1根据市场需求，合理整合《工程估价》教学内容体系
一方面，学校要对课时（理论56+实践8）进行调整，学习专业理论知识的同时，增加实践课时。在完成理论知识的学习后紧跟着安排相关的实践课时，锻炼学生的动手操作能力。理论课时为64（如果条件许可，可以增加为72或者更多），实践为集中实践，一天4或者8个课时，连续2周或者更多。同时要对课堂内容进行调整，突出重点和难点。力图使教学内容接近职业资格考核的要求和实际工作的要求。我们的做法是工程计量这章为重点，结合重庆2008建筑工程计价定额和工程量清单规范来讲解工程量计算规则，从已经实施的效果来看， 学生对工程量清单与定额的概念非常清楚， 也没有发生将两种计算规则混淆的情况。
2.2采用案例教学法， 注重理论与实践的结合
《工程估价》课程理论内容比较简单， 关键是实践动手能力的培养。在很多《工程估价》教材中， 配合工程量计算规则的讲解往往是以单个例题的形式出现， 虽然例题的针对性较好， 但往往与实际工程有很大差别， 因此， 在教学过程中我们采用了案例教学的方法。具体地说， 就是利用一套实际项目的工程图纸（例如：重庆文理学院学生宿舍楼）， 根据《工程估价》课程教材讲解工程量的计算规则，对照工程图纸计算工程量。通过案例教学法， 理论与实践的结合，可以让学生更好的熟悉定额、工程量清单计价规范和工程量计算规则， 并在讲授的过程中引导学生将与工程造价紧密联系的其他课程如土木工工程量计算规则、程施工等相关知识同工程估价相关内容联系起来， 不仅仅强调课程本身的系统性， 更强调与本门课程相关的知识的系统性， 达到综合训练的目的。
在课堂讲授过程中， 我们把重点放在引导学生熟悉图纸， 确定需要计算哪些工程量， 计算工程量所需要的图纸信息如何寻找等方面；同时结合自己的实践经验， 对尚存在争议的地方让学生进行辩论和思考，要求学生不仅知道工程量怎么计算， 更要知道为什么这样计算， 哪些因素会影响工程量的计算结果， 这种影响对工程造价的影响有多大。在这种讨论中培养学生敢于质疑的勇气， 锻炼学生独立思考、解决问题的能力。
2.3建立完善的课程考核体系
《工程估价》课程考核形式以“4+1考核方方式”取代原有的课程考核方式。其中“4+1考核方方式”是指“4次阶段性考核+1次终结性考试”的课程考核方式，真正实现“以考促学”、“以考促教”、“以考促会”。
为了强化对学生学习过程的考核与评价，阶段性考核分4次阶段，占课程综合成绩的50%，以促使学生加强平时的学习，并且每次阶段性考核以相对独立的知识单元为基础进行。学生单独完成，形成相应的成果，并在课前向全班展示部分成果，最后由教师根据展示情况和成果本身水平进行计分。具体如下：
终结性考试是对所有所学内容的综合性测试，考核成绩占课程综合成绩的50%。考试模式，闭卷考试。
3.结语
《工程估价》课程的实践教学应满足于工程造价管理的实际， 培养满足社会需要的新型工程造价管理人才， 高校应根据市场需求的不断变化来完善课程教学内容，更新教学方法、手段， 改革教学模式，提高工程造价专业的教学质量，提高工程造价人才的专业素质，从而更加适应建筑行业现实发展的需要，避免企业的二次培养，节约社会资源，促进行业的高速发展。
[关键词]建设工程；工程造价；控制；管理
概述
随着国民经济的快速发展，中国的建设成本制度不断发展和完善，使施工项目成本控制越来越受到重视。工程造价管理与投资主体和承包人的经济利益，关系到整个市场竞争规则和全社会科技的发展，一系列问题。但目前我国施工项目成本管理远远落后于建筑业的飞速发展，工程造价管理体系中存在许多深层次的问题严重制约着建筑业的发展。因此，改革理应成为建设行业改革的核心问题。中国建设工程造价管理，如何改革，创新，适应社会主义市场经济发展的需要，符合国际惯例，也成为第一个首当其冲成为建设理论与实践中的一个热点问题。
1.工程造价控制管理的意义与现状
建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际总投资在固定资产和流动资产投资成本。项目范围，不仅包括固定资产新，改建，扩建，恢复项目和联合项目，但也包括整个或部分固定资产追回，迁移，补充，维修，装饰等内容。
由于工程造价控制和管理工程决策涉及到工程竣工的全过程，可以说是贯穿项目的始终，这使得工程造价的控制与管理的意义不仅在节约工程投资成本，控制工程质量，优化工程设计，加强施工管理等功能融于一身，帮助项目实现社会效益和经济效益的最大化。
中国的传统项目成本控制管理方法具有重量轻，轻经济决策的实现技术，施工前问题继。为改变这种状况，我国采用全成本管理和控制措施，对工程造价进行控制，并从实践中总结经验，逐步完善项目成本控制与管理的方法，形成符合中国国情的工程造价管理体系。
2.建筑工程造价控制的相关措施
2.1决策阶段工程造价的合理控制
工程造价的确定与控制贯穿于项目建设的全过程，但决策阶段的技术经济决策，对该项目的工程造价有得大影响，特别是确定的建设标准，建设地点的选择，工艺选择，设备选型，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响决策的各个阶段施工阶段工程造价的确定和控制是否科学，合理的问题。
（1）编制投资估算的必要性。投资估算是基本建设前期工作中的一个重要环节。决策性的文件，它是研究，分析建设项目的经济效果的重要依据。批准的可靠性研究，估计作为设计任务下达的投资限制的初步设计，控制影响的估计，和资金作为奖金，银行贷款的依据。因此，在经济工作中应实事求是地反映设计元素，反映建设地区的经济状况，从估计应正确完整地反映工程项目的投资。
（2）投资估算必须是设计的思考。在投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就需要设计师从工程规模和项目反映的内容，设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案优化设计，方案不仅技术上可行，而且在经济上更合理。因此该项目经济建设项目从开始的优化，它应该渗透到设计的整个过程中，根据工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能充分发挥投资不留缺口，这是制备投资估算工作的重点，也是一个重要的基础，下一阶段。
2.2设计阶段工程造价的控制
2.2.1优化设计方案，有效控制工程造价
设计质量，尽量满足国家要求，功能是否能满足使用要求，只有在有关的建筑项目的投资满足使用要求，不仅关系到建设项目投资，并且建立了交货后的影响项目的经济效益。一般来说，先进技术项目，劳动生产率高，产品质量好，但需要更大的投资，所以要小心的经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定经济合理的，先进适用的，可行的技术方案。
2.2.2对工程项目实行限额设计
项目成本控制，在设计过程中的限额设计。所谓限额设计是根据批准的可行性研究报告，投资估算和控制的初步设计，根据批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时，各专业确保使用功能的前提下，根据投资控制设计，严格控制不合理的改变，使总投资金额被打破。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不能超过投资估算，主要是对工程是和设备、材质的控制。因此，初步设计阶段的限额设计在工程量的可行性研究阶段的验证设计工程及设备，材料标准为依据，可行性研究阶段是不容易确定的一定数量，可以参照设计和通用设计或类似的已建项目工程量的测定。在初步设计，设计师应加强项目成本意识，严格按照分解的投资限额设计，控制工程量，确保使用功能的条件下，设计，力求将项目成本和项目质量控制的极限。
2.3实施阶段工程造价的控制
工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。
2.3.1有效控制工程变更和现场签证
在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行严格的控制。为预防在施工图设计中产生漏洞，除了在审核时把好关外，还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中解除漏洞，总之，应该在开工之前把其去除。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。因此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在设计阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先预算后变更的办法解决，使工程造价得到有效控制。
2.3.2严格审核工程施工图预算
根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以详细分析，找出原因并及时与项目负责人沟通，调整或修正控制目标，对工程造价实施动态进行控制。
2.3.3择优确定专业分包单位，防止少数垄断
择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价。在工程建设中，有些特殊专业工作不得不委托专业施工单位承担，如：安装、通讯、绿化工程等，而这些行业往往又带有一定的垄断性质。在这些项目中，首先应该尊重供电部门的“规定”，由他们总承包变配电系统，另一方面要求允许另一家供货商参与竞争，最后取得较好的效果。
3.结束语
建筑工程基本建设项目的重点过程造价控制，对工程造价具有决定性影响的环节进行控制，目的是切实降低工程造价，以尽可能减少直至避免目标计划值与实际值发生偏差，项目建设全过程中要对工程造价进行动态的跟踪分析，做好工程竣工结、决算审计工作，以加强对工程造价的主动控制；重视合同管理，建设单位与承包商、供货商之间要建立互信机制；规范招投标工作并使其制度化、法制化。
关键词：工程造价 房地产评估 运用
中图分类号：TU72 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0228-02
房地产评估指的是估价人员通过模拟房地产市场的价格形成机制，根据房地产形态的差异，采用不同的评估方法，模拟房地产市场价格的形成的过程。在房地产评估过程中，会产生不同的房地产估价结果，再从房地产的估价理论出发，选取适当参数，以不同的计算方法使各估价结果能够趋于一致。但在估价过程中，由于对市场竞争因素的分析不够充分，特别是成本法计算时，可能会导致估价结果会有很大差异，估价结果与其他算法的结果相差较远。这就是说，在市场竞争受到限制的情况下，以成本法来估算价值会受到很大限制。在这种情况下，由于估价对象的建筑形态多样，如何保证重建价格或重置价格的准确性，是房地产评估中应注意的问题。
1 工程造价在房地产评估中的运用
在房地产评估中，成本法的计算公式为房地产价格=开发成本+土地取得成本+销售费用+管理费用+销售税额+投资利息﹣建筑折旧费用。因此，以成本法来计算房地产的价值，主要指开发成本和土地取得成本，在管理费用、利润、利息、建筑折旧、销售税额和土地取得成本都有明确的数值取用的依据和计算方法。因此，本文重点对开发成本进行阐述。
1.1 开发成本
一般来说，开发成本指的是建筑物的重建价格或者重置价格。建筑物的重建价格指的是将原有建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象相同的建筑物正常价格。建筑物的重置价格指的是将估价时点建筑技术和建筑材料作为估价对象，以估价时点价格水平为依据，重新建造一个与估价对象功效相同的建筑物正常价格。从两者的特点来看，重置价格一般适用于年代久远的不能找出与旧建筑物相同建筑材料，或者是因为建筑技术发生变化，导致旧建筑物难以复原，对这些建筑物进行估价则可以使用重置价格。重建价格的使用适用于具有特殊保护价值的某些建筑物的价值评估。
1.2 开发成本估价规范
在开发成本估价过程中，可以采用市场比较法、成本法。或者是以政府确定的房屋重置价格来求取，也可以按照工程估价的方法来计算。在实际评估过程中，对建筑物的重置成本的计算一般采用分部分项方法、单位比较法、指数调整法、工程测量法。从这些可以看出，不管是工程估价或是实际操作，在建筑重置成本和重建成本的计算上，都可以使用工程造价方法来估算，但并非最佳方法。
第一，在成本法估算时，评估人员一般采用指数调整法和单位比较法，因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法，则需要造价工程师的配合，还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料，因而估价师并不常用该种方法。
第二，在采用单位比较法和指数法时，建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司的数据资料，还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理，这些资料一般以时间归类，以大的结构型式来划分，如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中，一般将这些作为基础的数据，对工程成本进行分析。
第三，这些基础数据的归纳也有一定的缺陷。因为数据归纳趋向于概况化，比较笼统。对于某些与标准建筑相符合的建筑物，其数据统计则与实际情况比较符合，但是对于某些个别性较强的建筑物过着是与标准建筑不相符合的建筑物，其统计数据与实际情况则相差较大，数据取用的说服力较弱。随着现代建筑的发展，高层建筑、多层建筑、超高层建筑也不断发展起来，建筑装饰艺术的应用也不断发展，建筑物的个性得到彰显，建筑物的开发成本也发生了很大变化，如外墙乳胶漆、铝塑板幕墙等对建筑物开发成本有较大影响。在工业建筑的成本估算中，出了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算，对于一般构筑物和非标厂房，都比较难使用统一性的建安成本来计算。在同类建筑中，由于地理位置的差异，在建筑设计标准上也会有所不同，以四川为例，成都市和西昌市在防震标准设计上有很大不同，成都的是6度设防，而西昌为8度。同时，由于地区差异，建筑物节能标准也会有所不同，墙体保温设计会有很大差异。
第四，在数据统计中，一般是将一定时间段的建安成本进行计算。由于建材市场变化较快，统计数据与市场状况并不相符，估价时点一般是将基础数据进行调整后再进行估算，因此，指数来源的可靠性也受到质疑。在房地产评估中，以成本法尤其是建筑成本法进行估算，很难对某一建筑试点的建筑成本进行估价。但在估价过程中，一般以估价时点作为建筑成本估算的依据。因此，在估价过程中，应将估价时点控制在一定时间范围内，假定在该时间段内，建筑市场的价格变化并不明显，才能对建安成本进行有效估计。同时，还应该技术补充价格指数及单价指数，才能及时获取建材市场的变化情况。
2 工程造价在房地产评估中运用应注意的问题
从我国建筑市场来看，建筑市场仍属于卖方市场，市场竞争非常激烈。在房地产评估中，工程造价的运用强调了建筑市场的客观情况和一般水平。以工程造价对房地产进行评估，通过定额的造价信息，能够为造价评估提供科学合理的技术支持。同时，造价信息反映了一定时间内，一个地区的平均水平，提供了各时段、各区域的工程材料的平均价格，其数据具有很强的代表性，体现了社会化的一般水平。
因此，从理论上说，工程造价的数据基础越完善，与市场情况越相符，在实际运用过程中，工程造价在房地产建安成本计算中的应用也就越普遍。当然，由于工程造价本身也是模拟建筑价格的重要组成部分，误差的存在是不可避免的，从总体上说，房地产的估价规范与工程造价规范基本是一致的。因此，工程造价在房地产评估中的应用，能够保证建安成本与工程实际成本基本相符，通过调整计算方法、单价比较法，还能够提高数据的可靠性。
3 结语
工程造价在房地产评估中的运用，能够提高评估结果的准确性，对房地产市场的发展也有重要影响。近年来，工程量清单计价的方法得到推广，工程造价不断进行变革，使工程造价的社会性、实用性更强，与建筑市场的运行情况也更加符合。但在工程造价计算时，应注意工程造价的客观化处理方式，完善建筑市场的成本组成的计算方法。将工程造价运用于建安成本计算中，以工程造价数据作为房地产评估的技术数据，以得出客观性、一般化的建安成本，提高评估结果的准确性和可靠性。
参考文献
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关键词：在建工程 固定资产
在建工程转固定资产，首先必须所有为该项工程发生的全部支出计入在建工程科目，固定资产完工后，要有工程峻工单、工程决算单、固定资产转资单。以上单据齐全，就可以将在建工程项目结转为固定资产，并建立固定资产卡片。
在建工程核算内容较复杂，涉及到各方面的内容较多：在建工程领用的原材料、领用的自产产品；购入的工程物资；辅助生产车间为在建工程提供水、电、设备安装、修理、运输、劳务等；由于不可预测等原因造成的工程物资及单项或单位工程的盘亏及报损；在建工程应承担的工资及福利费、工程款的支付、相关税金的缴付等等.要想在建工程成本精确无误地转固定资产，诸多环节中每一个环节均不能出错.在本文中重点强调以下几个方面：
一、在建工程转固定资产时间的确定和在建工程转固定资产类别的确定
在建工程转固定资产账务处理，首先应该分清楚要转入固定资产的类别，是生产类的机器设备如自动化控制设备、工器具、线路、还是非生产类的其他工器具或房屋和建筑物等等。总之转固时间和转固类别的确定，做到事先心中有数，因为这个一确定直接影响折旧率，直接影响每年固定资产净值，转固定资产前要把握好。
二、确定了在建工程转固定资产类别
如果是房屋和建筑物，注意该项在建工程涉及的增值税，应该抵扣的一定要抵扣，不该抵扣的一定不能抵扣。建筑物、构筑物或以其为载体的附属设备和附属设施，其进项税额均不得在销项税额中抵扣。其中包括管道、消防、中央空调、嵌在建筑物内的监控系统、采暖、通风、电梯、智能化配套设施等，同时发生在建筑物的购进材料及工程物资的进项税均不能抵扣，做账时为进项税转出。该抵扣进项税额的一定要抵扣指的是在建工程转固定资产为生产性的机器设备等，其对应的运费和为购置机器设备而付出的进项税额从销项税额中抵扣。
三、暂估价值的确定和暂估入账固定资产折旧
通常企业在实际发生的在建工程项目中，常常会出现工程完工后承包方由于种种原因不能开具全额发票的情况，出包方只拥有部分发票只能暂估入帐，这就涉及暂估价值的确定和暂估入账固定资产折旧的数值确定：
（一）暂估价值
财务部门没收到工程决算单单据，即出现“无法办理竣工决算的在建工程但已达到预定可使用状态”的状况，此时应当根据工程预算、合同或者实际造价等，按暂估价值确定固定资产成本并计提折旧，待收到工程决算单后，再按实际成本调整原来的暂估价值。
（二）暂估入账固定资产的折旧
对于暂估入账固定资产的折旧按照新会计准则的账务处理：已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待收到工程决算单后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
四、在建工程转固定资产要注意不单独核算的建筑物和独立核算的固定资产不同账务处理
不单独核算的建筑物和其附属设备一同转入固定资产，而独立核算的固定资产从在建工程直接结转。
五、在建工程是装修工程，出包方账务处理注意首次装修和以后装修账务处理不同
首次装修发生的全部费用包含在在建工程成本中，直接转入固定资产成本。对于第二次及以后装修的固定资产和建筑物，按其净值转入在建工程核算，待装修结束后办理验收合格手续再转入长期待摊费用，一般不低于五年内摊销。
六、在建工程正确地转固定资产，固定资产发生的借款利息也要注意
固定资产所发生的借款利息账务处理，即资本化或费用化。标杆是以固定资产交付使用时间作为界线，而不以竣工决算为依据。在固定资产交付使用以前发生的借款利息应按照借款本金、借款利率、借款期限计算利息费用结转购建固定资产成本中；在固定资产交付使用之后发生的借款利息费用同样按借款本金、借款利率、借款期限计算利息费用计入财务费用。
七、 结转在建工程，在建工程贷方对应科目也要心中有数
在建工程核算固定资产新建、改建、扩建、大修理工程、固定资产的改良支出等工程，在建工程完工以后，按照在建工程借方所归集的成本，从贷方分别转入有关科目。这里要注意“大修理工程、经营租入固定资产的改良支出工程“在完工时，不能转入固定资产，即不增加固定资产账面价值。账务处理借方分别是固定资产、长期待摊费用、待摊费用， 贷方结转在建工程的各明细科目。
上述几点在工作中尤为注意。在建工程转固定资产涉及面较广，在建工程又是整个会计核算体系的重要组成部分，正确做好在建工程成本核算，能够真实反映企业资产拥有情况。故加强在建工程成本核算管理，正确反映企业资产真实情况，有利于企业管理者根据真实的会计信息做出正确的经营决策。
参考文献：
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