第二条在城市、县城、建制镇、工矿区的规划区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照《条例》和本办法的规定缴纳城镇土地使用税。
前款所称使用土地的单位和个人，是指城镇土地的使用权人。使用权人未缴纳城镇土地使用税的，实际使用人应当代为缴纳城镇土地使用税。
第三条本办法所称城市，是指设市城市，包括设区的市和不设区的市；所称县城是指县人民政府所在地的镇；所称建制镇是指按照行政建制设立的其他建制镇；所称工矿区是指符合建制镇标准，但未设立建制镇的大、中型工矿企业所在地。
本办法所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第四条城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。实际占用的土地面积按照下列办法确定：
（一）已核发土地使用证书的，按照土地使用证书记载的土地面积确定；
（二）尚未核发土地使用证书的，按照有权批准使用土地的机关的批准文件所批准的土地面积确定；
（三）无土地使用证书和批准文件的，按照纳税人申报的实际土地面积确定，纳税人申报的土地面积明显偏低又无正当理由的，由主管地方税务机关核定；
（四）因扩建、改建、城市规划调整等原因增加或者减少的土地，按照变动后的实际土地面积确定。
第五条城镇土地使用税的税额幅度，依照本办法所附的《云南省城镇土地使用税税额表》执行。
第六条市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区城镇土地划分为若干等级。大城市的土地应当划分为5个以上等级，中等城市的土地应当划分为4个以上等级，小城市的土地应当划分为3个以上等级，县城、建制镇、工矿区的土地应当划分为2个以上等级。
各等级土地的具体适用税额标准，由市、县人民政府在《云南省城镇土地使用税税额表》确定的税额幅度内制定，逐级报省人民政府批准执行。
第七条国家及省级扶贫开发工作重点县的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过《条例》第四条规定最低税额的30%。具体的适用地区和适用税额标准由州（市）人民政府确定。
第八条《条例》第六条第（六）项规定的土地，应当取得县级以上土地管理机关出具的证明，并经县级地方税务机关核实后，方能享受定期免税优惠。
第九条纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难需要定期减免的，由主管地方税务机关审核后，报省地方税务机关按照国家有关规定办理。
第十条城镇土地使用税由土地所在地的主管地方税务机关负责征收。
第十一条土地管理机关应当向地方税务机关提供城镇土地使用权属、位置、面积以及新批准使用的土地文件副本等资料，协助地方税务机关做好城镇土地使用税的征收管理工作。
第十二条城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。申报纳税期限分为半年、季、月。纳税人具体适用的申报纳税期限由州（市）地方税务机关确定。
第十三条纳税人应当按照地方税务机关确定的申报纳税期限，向主管地方税务机关报送城镇土地使用税纳税登记表和纳税申报表。
城镇土地使用税纳税登记表和纳税申报表由省地方税务机关印制。
第十四条新征收的土地，依照《条例》第九条的规定缴纳城镇土地使用税。
第十五条使用权属有争议的城镇土地，城镇土地使用税由实际使用人缴纳；土地权属确认后，由依法取得土地使用权的纳税人缴纳。
为了加强全县城镇房屋租赁业、房地产及建筑业税收征管工作，堵塞税收漏洞，促进我县经济健康有序发展。根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国发票管理办法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》等有关法律法规，县政府决定在全县范围内开展城镇房屋租赁业、房地产及建筑业税收专项检查活动，现将有关事宜通知如下：
一、指导思想
以科学发展观为指导，以规范税收秩序、优化税收环境为目标，依照有关税收政策及法律法规，纠正、清理、规范房屋租赁、房地产及建筑业等行业的税收征管，打击涉税违法犯罪行为，加强征管薄弱环节的税收征管，提高纳税人依法纳税的自觉性，建立“源头控管、以整促管”的长效机制，积极创建公平和谐的纳税环境，促进全县经济平稳较快发展。
二、专检范围
（一）房屋租赁业：县境内所有出租或其自有房产用于生产经营的单位和个人。房屋出租或者自营所涉及的主要税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税。
（二）房地产业：县境内所有从事房地产开发、销售的单位、集体和个人。所涉及的主要税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税。
（三）建筑业：县境内以各种形式承包承建私人房屋的施工单位、个人等各类经济实体。所涉及的主要税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、资源税、个人所得税。
重点检查上述行业纳税人2011年1月1日以来的纳税申报和税款缴纳情况，发现有涉及税收违法行为的，依法追溯到以前年度。
三、组织机构
为了确保本次专检工作顺利开展，县政府成立专检工作领导小组。
由于这项工作在城区的工作量大，经研究决定从县财政局、地税局、公安局、城关镇政府、城关镇社区各抽6人，组成6个检查组，开展城区房屋租赁、房地产及建筑业税收专项检查工作。其中：1-4检查组专门负责房屋租赁税收专检，以西新街与华阳路交叉点为分界点，划分为四片，第一组负责西北片；第二组负责西南片；第三组负责东北片；第四组负责东南片；第五组专门负责全城房地产业税收专项检查；第六组专门负责全城建筑业税收专项检查。城区以外地方由各地税机关所在地镇政府牵头组织实施。
四、工作步骤
房屋租赁、房地产及建筑业税收专项检查工作自开始至结束，分为五个阶段进行。
（一）宣传动员阶段。召开相关单位联席会议，研究制定专检工作实施方案，同时由县政府关于房屋租赁、房地产及建筑业税收专项检查工作通告。通过广播、电视、悬挂横幅、印发宣传资料、出动宣传车等形式，广泛深入宣传，使房屋租赁、房地产及建筑业税收政策法规进村入户、家喻户晓，使广大群众和社会各界理解、支持本次专检工作。
（二）调查摸底阶段。一是房屋租赁业，主要对各街道、各路段、集贸市场房屋出租及自营情况进行逐户调查，填写登记《房屋租赁业税收调查登记表》有关信息，索取租房合同或协议、房产证、土地使用证以及其他涉税资料，制作询问调查笔录。二是建筑业，主要调查获取辖区内私人建房、合作建房户数、承建方与房主基本信息、承建方与房主的关系、工程合同或协议、建筑面积和造价、税款缴纳、发票开具等相关情况，并填写登记《建筑业税收调查登记表》，制作询问调查笔录。三是房地产业，主要调查城镇规划区内房地产开发户基本情况，包括开发销售时间、地点、占地面积、建筑面积、建筑成本、销售对象、销售楼层、销售面积、销售价格、税款缴纳、不动产发票开具等情况以及涉及国土、住建、财政等部门相关手续、证件等，填写登记《房地产业税收调查登记表》，制作询问调查笔录。在以上调查摸底过程中要注重各方面信息的收集，并将摸底情况分类分户造册登记，掌握真实的第一手纳税资料。
（三）申报缴纳阶段。从事房屋租赁业、房地产及建筑业经营活动的单位和个人，主动向主管地方税务机关、财政机关逐项目进行纳税申报，按要求填报申报表格，完整、真实提供有关资料，主动并依法缴纳应缴税款。
（四）集中处理阶段。一是对不按规定期限申报、虚假申报和不按规定期限缴纳税款的单位和个人，由财政、税务机关依法处以罚款。二是对拒不缴纳税款、滞纳金或罚款的单位和个人，由公安机关依法立案查处，或由人民法院依法强制执行。涉及财政拨款的单位由财政局从其经费中扣缴税款。三是对涉嫌逃避缴纳税款罪、抗税犯罪和妨碍行政执法犯罪的单位和个人，移送司法机关依法追究刑事责任。四是对逃避缴纳税费，纵容、唆使他人违法或干扰执法的行政机关公务员和企事业单位的职工，由纪检、监察机关进行诫勉谈话，对拒不改正的，将追究其党纪政纪责任，触犯刑律的，移交司法机关，依法追究其法律责任，并在新闻媒体予以曝光。
（五）规范建制阶段。由本次专项检查工作领导小组办公室认真总结工作开展情况，建立加强管理的长效机制，进一步完善我县城镇房屋租赁、房地产及建筑业税收监管机制，规范税收秩序，促进我县经济健康发展。
五、几点要求
（一）强化组织领导。各镇及相关部门要高度重视，切实加强组织领导，充分认识此次专检活动的重要性，把此项工作纳入重要议事日程，确定专人负责，主要领导要积极履行好协税、护税第一责任人的职责，按期完成专检工作任务。
（二）加强协作配合。县住建部门根据已批准的建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、完工工程竣工验收等相关信息，定期向财政、地税部门通报有关情况；房管、国土部门要严格按照规定要求认真落实“先税后证”的房地产税收一体化管理机制；财政、地税部门要加强对房屋出租、房地产及建筑业税收的征管，建立信息共享制度，确保各项征管措施落实到位；各镇政府要督促各社区、居委会做好入户调查和文书送达的协助工作；纪检监察部门要对未依法纳税干部依照有关规定，给予纪律处理；公安、检察、法院等部门要依法打击逃、抗、欠税等行为，对阻碍税收执法的，要依法严惩。
房地产开发企业如何来正确缴纳城镇土地使用税呢？要搞清这个问题，首先要了解房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务时间的产生过程，其次要了解房地产开发企业城镇土地使用税的正确计税方法。
一、房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务时间的产生
分三种情况，一是根据《城镇土地使用税暂行条例》
第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二是根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔20__〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。三是根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔20__〕596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从20__年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。
关键词：财税体制；武汉城市圈；产业一体化
中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）01-0077-02
1 引言
武汉城市圈，又称“1+8”城市圈，是指以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。近年来，武汉城市圈一体化步伐加快。2010年，武汉城市圈各主要经济指标占全省的50％以上，部分指标占到80％以上，城市圈在全省的发展中占有举足轻重的地位。主要经济指标中，生产总值占全省60.6％，拉动全省经济增长7.6个百分点，贡献率是51.5％。地方财政一般预算收入占全省55.0％，提高0.3个百分点，拉动全省增长13.5个百分点，贡献率是56.2％。武汉城市圈一体化是区域经济发展的内在需要和必然趋势，武汉城市圈经济一体化的核心是产业一体化发展，只有通过优势互补，资源共享，才能全面提升武汉城市圈的区域竞争力。但是，据调查，武汉城市圈中属地方重点行业的18个，有12个行业至少被2个以上地区作为支柱行业，尤其是纺织、化工、机械、建材4个行业同时被5个以上的地区列为重点发展产业，城市圈内产业布局趋同，重置现象严重。武汉城市圈产业一体化在于扫除行政壁垒，促进各城市内部要素的流动，实现资源的有效配置。然而，由博弈论的观点知，作为制度交易博弈的行为主体，各方关注的都是自己一方的现实和未来的利益。也就是说，武汉城市圈各个城市实际上都是市场经济运行过程中具有独立利益的行为主体，都具有谋求本地经济快速增长和效益最大化的动机。那么，真正实现武汉城市圈产业一体化的重点在于能够让各个在城市在加强区域合作中受益，武汉城市圈内价值的分配只有体现不同参与者各自的利益诉求，才能使各个城市具备精诚合作的互信基础和内在激励。作为影响地区利益分配的财税体制，能够在促进区域经济合作，推进武汉城市圈产业一体化中发挥积极的调控作用，为一体化提供制度规范和保证。
2 现行财税分配体制对武汉城市圈产业一体化的制约
（1）汇总纳税规定不利于武汉城市圈产业一体化发展。
按照国家税务总局汇总纳税的规定，汇缴成员企业和单位按照有关规定计算出应纳税所得额，由其总机构或规定的纳税人汇总缴纳企业所得税。这一规定使税收利益的贡献地与税收的收益地相分离。例如，由于武汉市投资环境优于圈域内其他地区，鄂州市的一些企业可能将总部迁往武汉市，企业所得税也相应改在武汉市缴纳，从而使周边地区经济和税收资源向武汉市聚集，企业生产经营所在地鄂州市的经济和税收利益就难以保证。有些企业是当地的重点税源，一旦迁移就会动摇当地财力基础，造成新的发展不平衡。如果总部在武汉市的大型企业集团到其他城市投资，所得税也在武汉市缴纳。上述纳税政策将会影响武汉城市圈内的经济合作，影响各地政府对于产业结构调整、产业布局和产业分工的认同，阻碍武汉城市圈产业一体化的发展。
（2）区域性税收优惠政策的差异使城市之间的恶性竞争加剧。
武汉城市圈有“先行先试”权，但没有赋予相关的税收优惠政策，由于缺乏国家政策的支持，又没有统一的税收优惠标准，圈内各市为谋求自身经济利益，吸引其他地区的资金流入本地区，不同程度的存在违规越权出台各种财税优惠政策的情况，甚至人为设置市场准入障碍。一些地方政府利用财税优惠政策大打招商引资牌，发动税源争夺战，这种现象目前在武汉城市圈中表现尤为突出。
（3）分税制财政体制与地方政府谋求发展合作的意愿相违背。
在分税制财政体制下，既按税种来划分各级政府的财政收入，又交织着按行政隶属关系来分享税收。这种分配制度造成各级地方政府对税源和税收分配非常关注，同时也导致圈内产业布局不合理、产业趋同问题的加剧。武汉城市圈一体化，必然要进行资源整合和产业布局重组，进而引起圈内税源频繁变动。按照目前的分税制财政管理体制的规定，必然影响到各级政府税收分配份额的变化，这与各地政府谋求发展合作的意愿相违背，处于劣势地位的城市进行圈内分工协作的积极性必将受到极大的影响，最终制约武汉城市圈产业一体化的发展。
（4）地方税收征管体制助长了地方保护主义。
征管体制的不统一，有的地方政府行政干预税收。由于地税部门是当地政府重要职能部门之一，其工作经费和经济来源对当地政府有很大的依赖性，在税收政策和纪律规定与政府指令要求发生冲突时，往往不得不屈从于政府指令而为之，这就影响了税收执法的统一性，造成不同地区、不同企业执行尺度的差异，导致税负不公。由于地税局系统税收任务直接关系到地方财政收入的多少，关系到地税部门的自身利益，长期以来存在着以收入论英雄、“惟收入论”的税收工作绩效观。税收收入任务年年刚性增长，一些地方政府对税务部门的工作考核变成了单独的收入任务考核。一些地方政府为了自身的一时利益，往往对税务部门施压和影响，要求通过税收手段进行市场封锁和地方保护。一定程度上影响了圈内整体税收利益，制约了圈内市场主体和地区间公平竞争与自由发展，从而对武汉城市圈产业一体化发展产生负面作用。
3 完善武汉城市圈产业一体化财税分配体制的若干建议
（1）建立城市圈内城市之间的财政协调机制。
一是财政体制在分享比例和基数的确定上，要保证各地切实获得本地区经济发展的利益，避免鞭打快牛，对于收入增量集中部分，主要用于支持城市圈的发展，待龙头城市经济充分展后，再考虑对薄弱环节的转移支付。
二是为了加强城市圈内共同享受的公共品和公共服务建设以及重点项目的财政投资、贷款贴息等资金需要，可考虑建立城市圈发展的共同基金。共同基金可通过发行区域性地方建设债券作为其资金的主要来源，同时还可采取省级财政预算安排、圈内各城市财政预算安排以及争取中央财政支持等多渠道筹集方式。
三是学习借鉴珠三角经济圈建设经验，成立武汉城市圈财政协调的工作机构，由省财政厅和圈内9个城市财政部门负责人组成，负责圈内城市财税政策方面的有关问题和矛盾的协调和处理。定期召开财政协调会议，建立经常性联系制度，互通情况，共同探讨和研究支持武汉城市圈经济发展的财政战略规划与具体政策。
（2）创新税收分配体制机制。
一是提高税收直接进行一次分配的权重，同时，通过税式补偿方式，均衡地区利益分配。建议对圈内具有法人资格的资源消耗型和环境污染严重的省（市）属企业的分支机构或下属企业的企业所得税实行完全属地管理，缓解城市圈内日益加剧的“总部经济”现象带来的税收与税源背离的突出矛盾，补偿企业生产所在地在资源和环境保护方面的财力投入；同时，通过税收收入直接划转方式补偿税源转出地的损失。建议这部分税收由上级（省、市级）税务机关依法直接征收，按照双方政府商定的比例分别入库。这样，既可以协调各方关系，也可以尊重各方利益。
二是调整税收分配政策，确定合理的区域税收分配比例。对武汉市与其他市以及其他市之间共同投资基础设施建设的开发区（或园区），落户企业形成的税收中地方分成部分，按双方政府商定的企业名单、分配比例和分享期限，通过省财政在相关市之间划转。对武汉市以外其他市招商引资项目选择落户武汉市部级开发区的，武汉市招商引资项目选择落户城市圈内其他开发区的，以及其他市之间按上述方式招商引资的项目，按照“谁引进、谁受益”的原则，该项目实现的地方税收由双方政府商定项目名单、分配比例和分享期限，通过省财政划转给负责该项目招商引资的市。
（3）建立税收利益协调机制。
第一，税收严格实行属地征管，切实理顺税收征管关系，对“总部经济”的税收政策进行适度调整，保护税源来源地的既得利益，防止税收与税源相背离，维护税收利益分配的均衡性、公平性。改革税收计划管理体制及税收工作考核评价办法，坚持依法征税原则，保证税法及税收政策能准确地贯彻执行。
第二，整合圈内税收征管资源。构建圈内税收管理服务协作互动、税务稽查联动和信息资源共享的税费征管和稽查一体化格局，实行“圈内通办”的税收征管和服务机制，即城市圈内纳税人可异地办理税务登记、纳税申报、税款缴纳等事项。
第三，对圈内跨区企业的税费，由双边政府和税务机关充分协商，协商一致的，按协商结果执行。协商不一致的，实行由省级地税机关集中征收管理，在相关地区之间按合理的方式进行分配。同时，在武汉城市圈“两型社会”建设中，还可通过建立复合型财政转移支付体制来健全资源和环境补偿机制，使污染治理和生态环境保护问题得到根本解决。
第四，建立处理税收收入跨地区分配问题的专门机构，这一机构的主要任务是统计各个地区在相关的税收收入中的贡献程度，据以制定区域之间共同的税收收入分配方案，并协调区域之间的利益纠纷和矛盾。
（4）建立武汉城市圈税收工作协调机制。
一是税收优惠政策和措施的协调。在城市圈内部加大协调力度，建立统一的优惠政策和措施，营造大体接近的税负水平。全面清理规范各项税收政策，避免因税收政策的差异造成武汉城市圈内部产业和企业的恶性竞争，创造有利于城市圈内要素流动的市场环境。
二是完善税收征管工作协调机制。要在现行税收管理体制的框架下，加强城市圈内的税收征管协作，做到政策统一、征管互动、信息共享、优势互补，实现税收征管一体化、税收稽查一体化、纳税服务一体化、涉税信息一体化。
三是建立税收信息资源共享平台。城市圈一体化建设过程中，由于圈内各要素流动频繁，联系密切，关系复杂，为了税收征管和税务服务的目的，要充分利用现代信息技术，建立税收信息共享平台，特别是要建立税收征管、税收稽查、纳税服务、资信背景等涉税信息的共享平台。
（5）创新财税激励机制。
实行均等性转移支付和激励性转移支付结合的政策。对城市圈内大中型企业、名牌企业、高科技企业的重组、联合，财政应给予一定的贴息支持。对大型跨区域的盈利性项目，可采取联合共建、股份化运作、利益分享的方式。
参考文献
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［4］李大明，王帅.略论武汉城市圈中的财税政策保障［J］.中南财经政法大学学报，2006，（2）.
一、行政事业单位涉税业务会计处理实例分析
(一)行政事业单位处置不动产的会计处理行政事业单位因各种原因对不需用的不动产进行处置时，除按规定缴纳销售不动产营业税、城建税及教育费附加外，还应缴纳土地增值税。
[例1]由于机构改革，某行政单位将其撤销的下属事业单位的一幢楼房转让，该楼房建于1998年，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价格计算，建造同样的房子需要600万元，该房子为7成新，已按500万元出售，并支付了营业税、城建税及教育费附加27.5万元。其应交纳土地增值税计算过程为：(1)评估价格=600×70％=420(万元)；(2)允许扣除的税金27.5万元；(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)；(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)；(5)增值率=52.5÷447.5×100％=11.73％；(6)应纳税额=52.5x30％-447.5×0=15.75(万元)
借：经费支出――其他商品和服务支出 157500
贷：现金 157500
(二)行政事业单位公车缴纳车船税的会计处理2007年1月1日起实施的《中华人民共和国车船税暂行条例》取消了原有公车免税条款，除军队、武警专用的车船和警用车船以外，其他政府机关和事业单位使用的公车，都要按规定缴纳车船税。
[例2]某行政单位已经实行国库集中支付制度，2007年3月份在办理4辆小轿车交通强制保险过程中，收到了保险机构开具的车船税代扣代缴凭证，凭证上注明金额为1200元，会计处理为：
借：现金 1200
贷：零余额账户用款额度 1200
借：经费支出――基本支出――办公费 1200
贷：现金 1200
(三)行政事业单位房产出租的会计处理根据《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》的规定，事业单位自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。但事业单位将房产用于出租后，房产的使用性质已由“自用”变为“经营用”并产生了经营性收益，应当依法缴纳房产税和城镇土地使用税。同时根据《印花税暂行条例》以及《印花税暂行条例实施细则》的规定，如果事业单位出租房产时与承租人签订了租赁合同，应当按规定缴纳印花税。另外，事业单位将房产出租，还须按地方政府规定缴纳“非转经”占用费。
[例3]2007年1月12日，A事业单位经批准将闲置房产出租给B公司，合同书约定年租金为120000元，租赁期为3年，租金合计360000元。该房产的土地使用证书登记面积100平方米，该地段适用的城镇土地使用税的年税额为4元/平方米，“非转经”占用费按租金收入的8％计算，教育费附加按应交营业税的3％计算。
A事业单位2006年应交纳税费计算过程如下：应交房产税=120000×12％=14400(元)，应交城镇土地使用税=100×4=400(元)，应交营业税=120000×5％=6000(元)，应交城市维护建设税=6000×7％=420(元)，直交教育费附加=6000×3％=180(元)，应交印花税=360000×1‰=360(元)，应交“非转经”占用费=120000×8％=96000(元)。其会计处理为：
(1)缴款时应做会计分录：
借：应交税金――应交房产税 14400
――应交城镇土地使用税 400
――应交营业税 6000
――应交城市维护建设税 420
――应缴教育费附加 180
――应缴“非转经”占用费 9600
贷：银行存款 31000
(2)收到租金时应做会计分录：
借：银行存款 120000
贷：其他收入――固定资产出租收入 120000
(四)行政事业单位所得税的会计处理企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得为征税对象所征收的一种税。企业所得税具有计税依据为应纳税所得额、应纳税所得额计算较为复杂、量能负担、实行按年计征分期预缴征收等特点。
[例4]某企业核定的全年计税工资总额为120000元，2007年实际发放工资150000元。该企业固定资产折旧采用直线法，本年折旧额为50000元，按照税法规定采用双倍余额递减法，本年折旧额为60000元。该企业2007年利润表上税前会计利润为1500000元，所得税税率为33％。企业采用应付税款法的会计处理为：
借：所得税 56100
贷：应交税金――应交企业所得税56100[150000+(150000-120000)-(60000-50000)]×33％
二、行政事业单位涉税业务会计处理的强化措施
(一)完善配套法规建设作为政府部门和市场部门之外的法律法规，有关行政事业单位的立法层次太低，仅有一些行政法规和政策文件难以支撑起一个法律体系。应建立与宪法中关于与公民结社原则相衔接的结社法律、捐赠法律、规范非营利事业和非营利机构的单行法，全面规范事业单位的性质、法律地位、管理体制、运行机制等，将各类事业单位及其相关事业纳入法制化的轨道。建立与事业单位法律相衔接的实施细则和单行法规。同时要在立法工作中，注重事业单位相关法律法规的配套，形成较为健全的法律体系。
(二)适当分离会计与税法在税法升格为基本法律之后，财政部门制定的会计法规等部门规章在层级效力上就应当遵从税法规定，这样确保税收法规决定会计制度的格局能够顺畅运行。税收法规与会计制度的制定工作应当吸收会计、法律、财税方面的专家共同参与，以便更好地实现会计制度与税收法规的同一化。会计制度在遵循会计一般原则的前提下，应减少其与税法的差异和纳税调整事项。但因两者目标差异的存在，不可能做到完全同步。因此，财务会计与税务会计应分离，由财务会计负责企业基本信息质量，保持其基本规范，而税务会计承担纳税调整事项，由企业按照会计制度的规定进行核算，在计算缴纳所得税时再按税法规定进行纳税调整。同时税务会计准则的内容按照税法规定进行优化，确立税务会计准则在会计制度体系的优先地位。
税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。
有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。
物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。
物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。
物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。
物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：
在税费的合并方面，目前，房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税；收益环节的企业所得税、个人所得税；保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划，国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走：
第一步，合并房地产保有期间的税种，将内外税种合并，房屋和土地税种合并，即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。
第二步，在第一步建设到位并正常运行一段时间后，将房地产交易环节的部分税种并入物业税，即将契税、土地增值税、印花税并入物业税，增加物业税收入规模，提高物业税收入在地方财政收入中的比重。
第三步，在第二步改革到位并正常运行一段时间后，将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税（包括教育费附加），进一步扩大物业税收入规模，使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。
第四步，停征房地产交易环节的营业税、城建税，或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负，适当提高物业税税率，鼓励房地产流通，促进房地产市场发展，提高房地产利用率，减少空置房屋，节约土地资源。通过税费合并，达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求，使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究，笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为，所得税是对物业经营所得的征税，有所得则征，没有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物业税取代所得税，不利于发挥所得税的职能作用，不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得，如果把物业经营所得征税并入物业税，那么，对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税，这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用，是不可取的。
在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围，以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围，是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能，就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围，增加征税覆盖面，以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中，应当考虑实际情况，逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行：
第一步，取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠，征收物业税。从税收上配合国家宏观调控，控制建造别墅等高档住宅，提高高档住宅保有期的成本，节约土地资源，调节部分收入。
第二步，在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题，进一步缩小减免税范围，按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负，同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革，要慎重处理好改革、发展、稳定的关系，要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行，不能操之过急，不能因改革影响稳定，影响房地产市场发展。
第三步，实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村，这是由于一方面随着城市化进程的加快，城市在向农村延伸、扩展，卫星城镇在增多。另一方面，随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保，农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展，如对农村房地产不征税，将不利于节约土地资源和环境保护，不利于农村公共设施的建设，不利于统筹城乡协调发展，不利于社会主义新农村建设。
物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中，要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题，更是重大的政治问题，物业税范围扩大到对农村房产和土地征收，要坚持不能增加绝大多数农民的负担，不能增加农民种植业、养殖业成本，不能影响社会主义新农村建设的原则。因此，物业税征税范围扩大到农村，也应分为三步进行：
第一步，把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模，房地产市场较为活跃，房地产价格到了一定的水平，郊区农民较为富裕，有一定的负担能力，加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节，这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。
第二步，将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区，通过这一步改革扩大物业税规模，增强中小城市的财力，促进中小城市公共设施的建设。
第三步，由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况，综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素，确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税，对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应，要综合考虑农村、农民、农业问题，要有利于农村农业发展，合理界定农民拥有房屋征税范围。
在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择，包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等，我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价，对用于出租的房屋以租金收入为计税依据，土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后：
第一步，不论房地产是否出租还是自用，均以房地产原价为计税依据，对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法，尽管不尽合理，但简便易行，征收成本较低。
第二步，要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题：
一是要总结当前模拟评税试点经验，不断完善模拟评税办法；
二是要学习借鉴国际上一些好的做法，根据各地不同情况和房地产不同类别，确定房地产价格的评估程序、方法和标准；
三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。
目前世界各国和地区在征收房地产税时，对房地产价值的评估主要有两种做法：
一是由税务部门直接评估并按自行评估的房地产价值征收房地产税，如美国、香港等。
二是由国土房产管理部门或由其委托中介机构——房地产专业评估机构进行评估，由土地房屋管理部门审核确定房地产评估价值，税务部门不从事房地产价值评估工作，直接依据土地房屋管理部门审核确认的房地产评估价值征税，如澳大利亚、新西兰等。
从我国现行体制来看，拟采用第二种做法来确定评估主体。这是因为，税务部门直接进行房地产价值评估需要成立专门机构，招聘房地产评估和信息技术专业人才，还要直接收集房地产市场信息，据了解，香港对房地产物业征收的差饷税由差饷署征收管理。差饷署直接隶属于财政司，是与香港税务局平行的独立单位，现有人员900多人，高峰时达到1300多人，而香港税务局也只有2000多人。我们在现行情况下要成立专门的机构管理房地产税，或在地税部门成立专门机构进行房地产价值评估难以做到，而地税部门就现有人员数量和素质都不能胜任房地产价值评估工作。因此，由国土房管部门或由其委托房地产评估专业机构评估房地产价值，然后由政府土地房管部门审查确认房地产评估价，税务部门依据这个评估价征收物业税，比较符合精简行政机构和人员的要求，使评估工作市场化、社会化，这种方法不惜为一种较好的方法。
房地产价值评估机制等有关问题解决之后，我们就可以进行物业税计税依据改革的第三步，即在条件具备的地方，按房地产评估价值征收物业税，使税收的增减与房地产价值的升降成正比，房地产税制更加公平、合理。
广东省城镇土地使用税实施细则最新全文第一条 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称《条例》)的规定，制定本细则。
第二条 城镇土地使用税(以下简称土地使用税) 的征收地区范围：
(一)城市为市行政区(含市郊)的区域范围;
(二)县城为县城镇行政区(含镇郊)的区域范围;
(三)建制镇为镇人民政府所在地的镇区范围(不含所属行政村);
(四)工矿区为工商业比较发达，非农业人口达二千人以上，尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地的 区域范围;
(五)在上述征收地区范围以外设立的经济技术开发区(加工区)。
第三条 凡在第二条所列地区范围内使用土地的单位和个人，为土地使用税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应按《条例》 本细则规定缴纳土地使用税。使用土地建房出租、出典的，房屋出租人、承典人 为纳税人;出租人、承典人不在房屋所在地或房屋租典纠纷尚未解决的，由房屋代管人或使用人缴纳。
第四条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照所在地税务机关确定的适用税额计算征收。
第五条 土地使用税每平方米年税额：
广州市为五角至十元;
汕头、湛江、韶关、佛山、江门、茂名、珠海市为 四角至八元;
惠州、肇庆、梅州、中山、东莞、清远、阳江、河源、汕尾、潮州市为三角至六元;
县城建制镇、工矿区、经济技术开发区(加工区)为二角至四元。
第六条 为平衡税负，保证国家财政收入，由省税务局根据前条规定的税额幅度和各地经济发展情况，核定各市、县应税土地平均每平方米的年税额标准。
第七条 市、县税务局按省税务局核定的应税土地 平均每平方米的年税额标准，根据土地座落的市政建设状况、经济繁荣程度等条件，将土地划分为若干等级，在本细则第五条规定的税额幅度内确定各等级的适用税额，报市、县人民政府批准执行。
第八条 经省税务局批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本细则第五条规定最低税额的百分之三十。经济发达地区土地使用税的适用税额标准需要提高到超出本细则第五条规定的最高税额的，经省税务局审核后报国家财政部批准。
第九条 下列土地免缴土地使用税：
(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(六)学校、图书馆(室)、文化宫(室)、体育场(馆)、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地;
(七)财政部和省税务局另行规定免税的能源、交通、水利设施用地以及其他用地。
第十条 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃 土地，由纳税人向所在地税务机关申请，经市、县税务局审核，报省税务局批准后，可从使用的月份起免征土地使用税五至十年。
第十一条 少数民族地区、山区和其他经济不发达地区的部分建制镇，以及规模较小的经济技术开发区(加工区)，按规定征收土地使用税，纳税人负担确有困难，县人民政府认为需要暂缓开征土地使用税的，可由县税务局报省税务局批准，暂缓征收土地使用税。
第十二条 个人自有自用非营业用的房屋用地，暂缓征收土地使用税。
第十三条 除本细则第九、十、十一、十二条规定外，纳税人按规定纳税确有困难的，可向所在地税务机关申请，按规定权限审批后，可酌情给予减税或免税照顾。
第十四条 土地使用税按年计算，分期缴纳，具体的缴纳期限，由市、县税务局确定。
第十五条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
(一)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税：
(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
第十六条 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。国土管理机关应向土地所在地的税务机关提供土地使用权和土地占用面积等有关资料。
第十七条 纳税人应于本细则颁布之日起两个月内，将使用土地的座落地址、面积、用途等情况，据实向所在地的主管税务机关申报登记。申报登记后，发生变更地址、新征土地、土地权属转移、土地面积增加或减少等事项，纳税人应在二十日内，向所在地主管税务机关申报。
第十八条 土地使用税的征收管理，除本细则另有规定外，按照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《广东省税收征收管理细则》的规定办理。
第十九条 深圳经济特区的城镇土地使用税实施办法，由深圳市人政府根据实际情况制定，报省人民政府批准执行。
第二十条 本细则自1989年1月1日起施行。对内资企业、单位和个人征收土地使用税后，各地不得再征收土地使用费。
土地使用税的作用目前土地使用税只在镇及镇以上城市开征，因此其全称为城镇土地使用税。开征土地使用税的目的是为了保护土地资源，使企业能够节约用地。
征收土地使用税的作用具体包括如下：
(1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用，提高土地使用效益;
(2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;
(3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。
土地使用税如何计算城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额
一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。
「例武泰钢材进出口公司拥有自用房产原值600000元，允许减除20%计税，房产税年税率为1.2%;小汽车2辆，每年每辆税额300元;载重汽车3辆，计净吨位15吨，每吨年税额60元;占用土地面积为1500平方米，每平方米年税额为6元;税务部门规定对房产税、车船使用税和城镇土地使用税在季末后10日内交纳，1月31日计算本月份应交纳各项税金。
月应纳房产税额=5760/12=480(元)
月应纳车船使用税额=3300/12=275(元)
月应纳城镇土地使用税额=15006/12=9000/12=750(元)
根据计算的结果，提取应纳房产税、车船使用税和城镇土地使用税。会计分录如下：
借：管理费用税金1505
贷：应交税金应交房产税 480
一、对我国现行地方税制的评价
可以说，我国现行的地方税制与按照分税制原则建立的地方税体系还有相当大的差距。1994年的税制改革取得了巨大成功，但基本上没有触动地方税制。实行分税制的目的，在于重新划分中央和地方的分配关系，保证中央和省级政府正常运行所需要的财力。统计数字显示，税制改革以来，税收收入连年大幅度增长，税收收入占财政收入的比重、中央税收收入占整体税收收入的比重逐年攀升。特别是近两年，税收收入已经连续两年增收2000亿元以上，税收收入占GDP的比重已经由1996年的10%上升到2001年的15%以上。2001年总体税收（不含关税和农业税）已经突破15000亿元大关，比上年增收近2500亿元。通过税制改革增强中央政府可调控财力的目的基本实现，中央税收体系得到了加强。与之相比，地方税制改革严重滞后，大部分税种滞后于社会经济的发展，而且部分税种缺失，地方政府无法通过规范的渠道取得行使其职能所必需的资金。2001年国税系统组织的税收收入已经超过10000亿元，而地税系统组织的收入尚不到5000亿元。地方税税制不健全，管理不顺畅，矛盾日益突出，具体表现在以下几个主要方面：
（一）税权划分不清
现行分税制只是将某些税种以及共享税的部分收入划归地方，其收入安排、使用权属于地方，但税收立法权、开停征权、政策管理权却属于中央。即使给予地方一些税权，也是散见于其他法律、税收条例和规范性文件之中。究竟按照什么原则，哪些税权属于地方，没能借鉴国际惯例，进行科学合理地界定。财权、税权的不统一，势必抑制各级地方政府支持税收的力度，甚至会干扰税务机关正常执法行为。
（二）地方税主体税种不明确
现行由地方税务机构组织征收的税种中，税收收入规模较大、调节力度强、调节面较大、起主导作用的只有营业税、企业所得税（含外资企业所得税）和个人所得税（含居民储蓄存款利息个人所得税）3个税种。营业税和企业所得税收入均已超过税收总收入的10%以上，个人所得税收入也已接近1000亿元大关。但这3个税种，并非完全意义上的地方税，而且有的税种随着改革的推进，还有可能成为中央与地方共享税，逐步纳入中央税收体系。真正属于地方税体系的“十税一费”，虽然总的收入规模已经超过1000亿元，但单一税种收入规模能达到二三百亿元以上的也仅有城市维护建设税和房产税。确切地说，地方税主体税种尚不清晰且缺乏长远的发展规划。
（三）税种老化、内外税制不统一
现行地方税中，有几个税种还是20世纪50年代初由当时的政务院颁布实施的，如车船使用牌照税、城市房地产税，时间最近的也是20世纪80年代和20世纪90年代制定的。而20世纪90年代以来，随着我国改革开放事业迅猛发展，国民经济高速增长，GDP从2000年开始已经突破10000亿美元大关，相形之下，地方税的税种、税率、税额却还停留在20世纪80年代甚至20世纪50年代的水平。2001年12月11日，我国已正式成为世贸组织成员。世贸组织中一个重要规则就是实行国民待遇，而我们现在仍实行内外两套税制：内资企业适用企业所得税、车船使用税、房产税和城镇土地使用税；外商投资企业和外国企业则适用外商投资企业和外国企业所得税、车船使用牌照税、城市房地产税，适用税种不同，税收优惠不同，税负水平也不同。不利于创造一个公平税负、平等竞争的投资环境和税收环境，不利于我国税制与国际税制接轨。
上述情况表明，地方税体系的建立与完善越来越重要，情况越来越清楚，时机日益趋向成熟，有必要进一步深入研究改革地方税体系的各种问题，为地方税改革做好理论准备。
二、国外地方税体系的基本情况
在分析我国地方税体系现状的基础上，借鉴一些国家建立地方税体系的经验和教训，有利于我国地方税体系的建立和完善。国外许多地域辽阔的国家都采用分税制的财政管理体制，相应地建立了地方税体系。但是，每个国家的具体做法又不尽相同，体现出地方税体系多样性发展的特点。尽管如此，我们仍然可以归纳出一些基本一致的特征。
（一）税权划分的几种类型
税权决定地方税体系存在的基本状态，因而税权划分的方式十分重要。由于各国的
历史发展、文化传统、政治体制和经济制度差别很大，各国的税权划分也各不相同，一般将各国税权划分现状分为3种类型。
1.税权分散型。多见于典型的联邦制国家，中央和地方各自分别管理各自的税收，地方政府在税收上拥有相对独立的各种税权，包括税收立法权、税法解释权、税收执法权和税收司法权。中央政府和地方政府各自拥有独立的税种，地方政府也可以决定在中央税种中附征地方税，或授权中央税征收机关地方税。在税权分散型中，地方政府拥有较多的税收管辖权，拥有本级税收固定收入来源，地方对中央的依赖较少。实行这种模式的国家主要有美国、加拿大和澳大利亚。
2.税权集中型。多见于面积不大、政治经济体制相对简单的单一制国家，由中央政府集中税收管理权限，中央统一实行税收立法，决定税种的开征和停征，规定地方税的征收制度，全国各税的征收由中央统一管理。地方政府在不违反统一规定的前提下，可以结合本地的实际情况确定部分地方税种的税率和减免税，但由于中央集权程度比较高，地方政府的税权比较有限，地方对中央的依赖程度比较高。实行这种模式的国家主要有英国、法国和韩国。
3.税权分散与集中结合型。多见于在历史上曾集中税权、经改革后一定程度分权的国家，采取中央适当集中税权与地方分级管理相结合的方式。税收立法权主要集中在中央政府，国家的基本税收制度和主要税收法律由中央制定颁布，地方政府根据国家颁布的法律制定属于地方税种的具体税收征管规定，拥有决定开征和停征一些特殊税种的权利。实行这种模式的国家主要有日本、德国。
税权分散型主要适合幅员辽阔、民族成分复杂、经济发展不平衡、市场经济发达、法律制度完善、政府分权较多的国家；税权集中型主要适合计划性较强、经济发展相对比较均衡、政府权利比较集中的国家；税权分散与集中结合型主要适合经济发展不平衡、强化中央宏观税收调控能力、需要调动中央和地方两个积极性的国家。各国实践表明，在集权与分权之间寻求适度平衡是大多数国家的明智选择，而适度偏向集权又代表了主流倾向。
（二）地方税制结构的主要形式
地方税制结构是指地方税的构成状况，也是一个国家税制结构的重要组成部分。据世界银行的专家分析，世界各国除了关税一律归中央、财产税基本归地方外，其他税种的归属千差万别。一般情况下，实施所得税分享的国家比较多，地方税的税种比较多，地方税收入比较少。
1.建立地方税体系的理论依据。
美国著名财政学家穆斯格雷夫教授曾对税制结构设计过几项基本标准：（1）用于调节社会收入分配的累进性税收应归中央管理；（2）作为经济稳定手段的税收归中央，带有周期性的税收归地方；（3）税源在地区间分布不规则的归中央；（4）生产要素多变的税源归中央，基本不变的税源归地方；（5）依附居住地的税收适合地方管理；（6）与利益或使用相关的税种，中央、地方均可管理。
世界银行税务专家罗宾。鲍德威等人也对发展中国家分税制改革提出过6点建议：（1）所得税关系全社会的收入，应归中央；（2）影响生产要素资源配置相关的税种如资本税、财产转移税归中央；（3）资源税由中央与地方分享，战略性资源税归中央，非战略性资源税归地方；（4）具有非流动性的不动产税归地方；（5）具有收益性的税种由中央与地方分享；（6）多环节征收的增值税归中央，单环节征收的销售税等归地方。
2.地方税制结构的主要形态。
国家之间地方税结构没有完全雷同的，各国建设地方税考虑收支平衡多，考虑税收功能作用少，有很大的灵活性，甚至是随意性。下面列举几个典型国家的实例。
（1）美国的地方税制结构。美国实行联邦政体，地方有较大的税权。州政府征收的主要税种有：个人所得税、公司税、销售税、薪给税、财产税、遗产及赠与税等，一般以销售税为主。地方政府征收的税种有个人所得税、公司税、财产税、遗产及赠与税等，一般以财产税为主。
（2）日本的地方税制结构。日本都道府县税有15个税种，主要包括都道府县民税、事业税、不动产税、汽车购置税、轻油交易税、香烟税、娱乐设施使用税、特别地方消费税、水利获益税等。市町村税有17个税种，主要包括市町村民税、固定资产税、特别土地保有税、事业所得税、市町村香烟税、矿产税、温泉入浴税、城市规划税、宅地开发税和国民健康保险税等。
（3）韩国的地方税制结构。韩国地方税包括道税和市郡税二级税收，有15种地方税。其中道税6种，包括取得税、登记税、马券税、免许税、共同设施税和地域开发税。市郡税9种，包括住民税、财产税、自动车税、农地税、屠宰税、特别消费税、综合土地税、都市计划税和事业所得税等。
以上事例说明，世界各国的地方税制结构，既有相同点，又有不同点，不同点多于相同点。
（三）地方税收入规模比较
合理确定地方税收入规模是实行分级财政管理的基础，也是地方政府正常履行职能的基本财力保障。无论是否实行分税制的国家，都在保证中央政府集中大部分税收收入的前提下，赋予地方税收收入达到一定的规模，并妥善处理好这一重要的分配关系（详见附表）。
以上情况表明，多数国家的中央税收收入占大头，地方税收收入规模都比较小，在税收收入中的比重也比较低。当地方税收入不能满足地方政府履行职能的需要时，中央政府通过转移支付的方式给予资金支持。
三、建立和完善我国地方税体系的构想
在我国现行政治、经济体制下，构建诸如美国、加拿大、日本等发达国家类型的具有税收立法权、执法权的地方税体系绝非易事，应考虑借鉴外国的经验，结合我国国情，兼顾中央与地方的利益，采用税权分散与集中结合型的模式，赋予省级政府一定的地方税立法权。对涉及改革和宏观经济发展、全国统一开征、税收规模较大、税基流动性较强、影响国计民生的地方税种，税收立法权可集中在中央，由中央制定基本税法（条例），实施细则可由省级地方政府自行制定，政策解释权和税收征收管理权即司法权、执法权完全赋予地方。全国不统一开征的税种，其立法权、司法权、执法权全部下放给省级地方政府。各地可结合当地经济和社会发展的实际状况，事先报经中央批准，决定开征、停征、缓征某些税种，以调控地方财政收入水平。
建立和完善地方税体系不可能一蹴而就，在短时间内完成。2001年11月召开的中央经济工
作会议提出：要完善和稳定税制，加强税收征管。并明确2002年是调查研究年，转变作风年。税收工作也必须以调查研究、转变作风为前提，在完善和稳定税制、加强征管方面做文章，为下一步地方税制的改革完善做好准备。从2003年开始，经过筛选、淘汰、停征、开征一些税种，最终确立一批地方税种；经过立法程序，扶持并强化某些税种，使之成为地方税的主体税种；加强信息化建设，完善地方税征管体系和征管手段，统一地方税征管机构，最终建立起符合分税制要求的地方税体系。
（一）确立地方税税种
科学合理地确立地方税税种，是实现分税制的核心，也是构建地方税体系的前提，其实质是在保证提高“两个比重”的基础上，如何确保地方财政收入的稳定来源。因此，确定哪些税种为地方税种，必须考虑：（1）中央政府与地方政府财权和事权划分情况，有利于调动中央和地方两个积极性；（2）与地方经济的发展息息相关，体现经济发展与税收增长的内在联系；（3）对地方经济的调控功能、作用及收入规模，保证地方政府行使事权有稳定收入来源；（4）税收政策要保持相对稳定，避免因追求收入规模或者平衡中央、地方收入比例而人为调整政策和增减税种；（5）要充分体现宽税基、低税率、便于征管、最低税收成本的原则。依据以上原则，建议将下列11个税种确立为地方税税种：
1.营业税。营业税一直是地方税的主要税种，而且是地方税主要收入来源。
2.城乡维护建设税。将现行的城市维护建设税改革为城乡维护建设税。变依附增值税、消费税、营业税征收为独立征收，扩大征税范围，凡有经营收入的单位和个人，不分内外一律征收。
3.城镇房地产税。将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税改革合并为城镇房地产税，对内对外统一征收。
4.社会保障税。将现行向企事业单位和个人普遍征缴的社会保险费，经过人大立法，设立社会保障税，对企业和职工双向征收，提高社会保障抵御风险的能力。
5.遗产税。依据我国国情，按照总遗产税制和分类遗产税制相结合的原则，制定遗产税法，调节社会分配不公和贫富差距。
6.资源税。在现有资源税的基础上，有选择地调整税额标准，限制过度开采不可再生资源。同时将水资源、森林资源、草场资源等纳入课税范围，以支持环保工程和生态环境建设。取消中外合作开采海陆石油资源缴纳矿区使用费的规定，统一征收资源税。
7.车船使用税。将现行车船使用税和车船使用牌照税合并为车船使用税，对内对外统一征收。
8.印花税。将现行印花税、契税合并为新的印花税。（1）规范和相应扩大征税范围，将新的《合同法》中列举的合同以及权属转移书据列入征税范围，对房屋、土地等不动产产权权属转移书据提高税率；（2）取消轻税重罚，强化征收管理。
9.农业税。将现行的农业税、农业特产税、牧业税合并为新的农业税。对有农牧林业收入的单位和个人，以取得的收入课税。农业税统一由地方税务局征收。
10.耕地占用税。提高征税标准，增加占地成本，促使节约利用土地资源，减少耕地占用。
11.环境保护税。将现行征收的各种环境保护收费改为征收环境保护税。征税对象为环境污染行为和污染物，纳税主体为排放有害废水、废气、废物的单位和个人。
地方税税种的设置和确立是一项艰巨而复杂的系统工程，要兼顾中央和地方利益，政策性强，工作量大。因此，必须根据国家改革开放的进程逐步推进，本着制定规划、分步实施、成熟一个颁布一个的原则进行。在确立新的地方税税种过程中，应择机废止现有由地方税务局组织征收的土地增值税、固定资产投资方向调节税、屠宰税、筵席税和教育费附加。
（二）选择并扶持地方税主体税种
借鉴国外经验，从上述11个地方税税种中，考虑选择以流转税（营业税、城乡维护建设税）和财产税（城镇土地使用税、车船使用税）为地方税体系的主体税种。理由是：（1）收入不易发生周期性波动，能保证收入来源有相对的稳定性；（2）税基较宽，具有一定的收入规模，作为地方税的主体税种，其收入在地方税体系中占有较大的比重，能够满足地方经济发展的需求；（3）具有适度的弹性，收入规模能够体现随着经济发展而增长，能满足地方政府随经济发展而扩大公共服务、增长公共支出的需要；（4）调控能力、作用与地方经济的发展息息相关，会受到地方政府的重视和支持。
1.营业税。在目前地税系统组织征收的税种中，收入规模最大、收入最稳定的当属营业税。2001年营业税的收入规模已经达到了2000亿元。虽然随着增值税征收范围的扩大，营业税收入会有所下降。但是我国经济特别是第三产业主要是服务业、业、娱乐业的发展，为营业税的征收提供了广阔的税源，加之征管手段的日臻完善，营业税仍将保持相当水平的收入规模。
2.城乡维护建设税。在选择的地方税主体税种中，城乡维护建设税是最具发展潜力的税种。目前城市维护建设税依附于增值税、消费税、营业税征收，收入规模就已经接近400亿元。通过税制改革，一是扩展征收范围，内外资企业一并征收；二是将依附于“三税”征收改为按销售收入和经营收入征收，一切有销售收入和经营收入的企事业单位和个人，均为城乡维护建设税的纳税人，其收入水平可望在现有的基础上再上新台阶。
3.城镇房地产税。现有房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，总体收入规模接近300亿元。尽管如此，由于我国房地产市场蕴藏着巨大潜力，经合并修订后的城镇房地产税的调控能力和收入规模绝不可以低估。当前，国家采取了一系列扩大内需、刺激消费的积极财政政策，推动着商品房消费市场和二级市场的启动。住房租赁市场也初具规模，以存量房产和房屋置换为主的三级市场也将成为房地产市场的又一热点。在从计划经济向市场经济转轨的过程中，住房的
分配制度由实物分配向货币分配转变，住房的供给体制由单位自建、自分向市场调剂、市场交易转变，整个住宅市场已由过去重视供给、重视开发向重视流通、重视消费转变。随着经济的发展，活跃的房地产市场为房地产税收提供了更广阔的作用空间，作为一个既有稳定收入来源，又同地方利益及地方提供的服务密切相关的财产税，其作为地方税主体税种的地位当之无愧。
4.车船使用税。作为兼有财产税和行为税功能的税种，目前收入尚未达到一定的规模。即使内外两部车船税条例合并，扩大税基，调整税率，收入也只能在现有的水平上相应增长1～2倍。然而从发展的角度看问题，车船使用税的潜力不容低估。（1）随着我国正式成为世界贸易组织成员，进口关税税率开始调低，国外汽车厂商大量涌入，必将极大地刺激汽车消费的一级市场和二级市场；（2）私家车占有量日益上升，据北京市近期统计，在缴纳车船使用税的车辆中，私家车已占50%以上；（3）随着税制改革的深入，已开征的车辆购置税、准备开征的燃油税总有一天要纳入车船使用税一并征收。修订合并后的车船使用税或车船税的收入规模必将大幅度增加。
综上所述，地方税主体税种只要选择准确，并认真从政策上加以扶持，赋予其一定的发展空间，在税制方面保持相对稳定，避免人为的大幅度调整，其收入水平会保持在占总收入的20%左右，达到一定的规模。如果加上共享税的分成部分，地方财政收入的水平，可以确保达到国家财政总收入的40%左右。中西部地区再加上中央财政转移支付的部分，地方政府可以支配和调控的财力还将增加。地方经济的发展必将驶上快车道。
（三）统一征管机构，完善征管手段
建立和完善地方税体系，一是建立、完善税制体系，确立税种和明确主体税种；二是建立、完善税收征管体系，两者缺一不可。按照新《税收征管法》的要求，随着地方税税制改革的推进，应逐步做到，地方各税统一由地方税务局征收管理。将目前由财政部门征收的农业税、耕地占用税，由社会保险经办机构征收的社会保险费，由环境保护部门征收的环境保护费，在“费改税”之后，统一交由地方税务局征收，以避免政出多门，推诿扯皮，方便纳税人，降低税收成本。
各级地税机关要按照“四统一”的要求，通过机构改革，做到省以下机构由省地方税务局垂直管理。依照征管改革的统一部署，合理设置征管机构，避免机构重叠，职责不清，人浮于事。
要积极推进信息化建设，不断完善征管手段。要按照国家税务总局“金税三期工程”的要求，相对统一征管软件，推行国地税系统信息共享，使征管能力和征管水平更上一层楼。
主要参考文献：
（1）税权划分课题组《关于税权划分问题的研究报告》（载《中国税务学会2000年全国税收理论研讨会文集》，中国税务出版社2001年版）。
（2）唐腾翔等《地方税制结构的国际研究》《1996国际税收理论研讨会论文集》（中国税务出版社1997年版）。
（3）石坚《韩国中央政府和地方政府的税收关系及机制》（载《1996国际税收理论研讨会论文集》，中国税务出版社1997年版）。
（4）重庆市地方税务局课题组《完善地方税制充实西部财力》（载《税务研究》2001年第3期）。
论文摘要：我国企业出租房屋，具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现今在讲究集约型社会的观念下，各企业对自己闲置的厂房或办公室等对外出租成为较普遍的现象，文章针对其在处理税务及账务上的问题，作简要探讨。
一、交纳税款具体种类及相关规定
现将各税种分述如下：
第一，营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，按“服务业—租赁业”税目，税率为5％计算缴纳营业税。（《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释（试行稿）》）
第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。
教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳（1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》）。
这里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育费附加比率为3％。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》（国发[2010]35号[论文之家:]）中，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。
第三，印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据，按“财产租赁合同”税目，税率为1‰计算缴纳印花税，或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花（《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
第四，房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据，自2009年1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）]。
除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12％计算缴纳房产税（《中华人民共和国房产税暂行条例》）。
第五，城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收城镇土地使用税（《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》）。
根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（[1988]国税地字第15号）文件第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
第六，企业所得税。查实征收企业所得税的企业将房屋租赁取得的租金收入并入本企业收入，扣除与该经营用房有关的成本和税费支出，计算应纳税所得额，按期预缴、年终汇算清缴企业所得税（《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例）。
二、企业房屋出租收取房租的相关纳税义务发生时间
第一，营业税。根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
第二，企业所得税。新企业所得税法实施条例规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》对企业提前收到租金收入的情形作出了补充规定。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理
企业收取符合上述规定的本期租金，应当期确认收入，交纳营业税。但在实际操作过程中，经常会提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，如一次性收取几年的租金，在此情况下，应在收到预收款当天交纳营业税，但在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。同时，与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下：
收到租金时：
借：银行存款等（总金额）
贷：其他业务收入（当年收入）
预收账款等（跨年度收入）
交纳税费时：
借：营业税金及附加（与当年收入匹配）
待摊费用（与跨年度收入匹配）
贷：应交税金等
按税法规定计提折旧时：
借：其他业务支出
贷：累计折旧
以后年度结转收入费用：
借：预收账款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：待摊费用
企业在发生出租业务时，可参照上述进行税务和账务处理。
四、税务机关对企业房屋出租收取房租的纳税核定
平日顾问过程中，发现有些企业为了少纳税，减少租金入账的金额，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令[2002]362号）第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；按照其他合理方法核定。
参考文献：
1、中华人民共和国印花税暂行条例[Z].
2、财政部、国家税务总局、关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税[2008]24号)[Z].
3、中华人民共和国房产税暂行条例[Z].
4、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例[Z].
5、关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定([1988]国税地字第15号)[Z].
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