关键词：城乡规划 土地管理 问题
前言：
对于城乡工作而言，其根本目的是实现城乡的均衡发展，创设更加优质的生存环境，借助对优势资源的分析，立足全局性与整体性，实现对土地的合理规划。同时，对于土地，是重要的资源类型，具有不可再生的性质，因此，要重视做好管理工作，使得土地资源的价值得到有效的发挥。城市规划与土地管理关系密切，需要进行关系的合理分析，兼顾科学性，建造更加合理的管理体系，促进经济社会的长远发展。
1、全面分析城乡规划工作在土地管理中的价值体现
对于土地问题，彰显全局性、整体性与战略性，与城乡居民息息相关，关系密切，同时，与土地利用的有效与合理性也存在不可分割的关系，事关民生，与整个社会的可持续发展具有统一性。同时，随着城市建设的发展，土地资源备受关注，成为影响城乡发展的关键，尤其是在近期的城乡规划中，土地资源城发展的主体因素，诸多城市规划项目都需要得到土地资源的强大支持。土地管理工作能够为城乡规划提供更大的空间和资源，实现对方案的不断优化和整合，营造更加优质的环境空间，使得城乡建设更加趋于长远性。
2、系统介绍城乡规划建设中土地管理的难点
2.1开发后期土地质量不高
针对诸多开发项目，耕地不可缺少，在根本上满足耕地审批的标准，因此，在土地被开发之后，土地质量不高，很难满足项目质量要求，生产能力不高，出现耕地占补不均衡的现象，造成资源的严重浪费，开发资源使用效率不高。
2.2相关土地管理人员素质有待提升
在城乡土地管理中，项目繁杂，涉及环境、工程等诸多项目，因此，要注重提升管理人员综合素质的提升。
2.3土地管理在投资主体方面彰显单一性的特征
在土地开发管理中，主体仍是政府，对投资管理产生较大影响，其资金主要来源于两个方面，即土地有偿使用的资源预计农业发展基金。另外，还包含土地开垦相关费用，政府投资作用明显，但是，仅仅依靠政府，很难满足土地开发管理在资金方面的支持作用。
2.4盲目重视局部，忽视全局性利益
对于属于重要性资源类型，在开发的过程中，很多企业盲目追求局部利益，忽视全局性利益，使得土地资源出现过度开发的情况，尤其是忽视环境影响。虽然短期利益被满足，但是，长远来看，破坏了整个大环境的可持续发展。
3、如何促进城乡规划建设与土地管理的协调发展
3.1有效发挥城市规划与土地管理的双重制约功能
随着社会的不断发展，土地使用备受关注，其中的矛盾对社会的有序发展影响较大。因此，要采取主动性的模式，实现对土地能源的科学规划，保证城乡规划与土地管理的匹配，促使二者相互促进的同时，达到彼此限制的目的，防止出现城乡规划与土地管理相矛盾的情况，保证土地资源能够在城市建设和规划中得到合理利用，发挥价值。为此，在城市规划项目中，要实行对土地的科学规划和使用，提高利用效率，在解决土地资源紧缺的同手，缓解土地需求的矛盾，最大限度地发挥土地的价值。
3.2对土地管理工作进行不断规范，实现对土地监督机制的不断健全和完善
对于城乡规划，主要是对城乡建设空间进行合理统筹，与居民关系密切，也与土地开发利用效率不可分割。因此，在城乡规划建设中，要对土地管理进行规范，尤其要强化土地监督机制，控制好总量，实现对结构的合理优化，达到管理的高效性，提升服务的主动性，构建更加科学的发展机制，使得项目的开发能够最大化地发挥土地的价值和潜能，避免土地品质的下降。同时，要强化执法监督手段的应用，遵守相关法律法规，针对违法行为，进行严厉整治，追加相关责任。最后，要发挥媒体宣传作用。
3.3重视提升土地开发技术团体人员的整体素质
对于土地开发工作而言，其具有系统性和复杂性的特点，需要专业性较强的技术人员给予支持，保证土地开发的有序进行，因此，要重视建立更加高水平的土地开发专业技术团队，对其进行定期培训和教育，增强技术水平，尤其关注对新技术、知识和政策的学习，提升人员专业性与技术性，保证土地开发工作的高水准。
3.4强化城市生态环境的规划工作
对于生态环境的保护工作，在整个城市规划中意义重大，因此，要重视科学规划的作用，满足城市建设的基本要求，依据城市的实际承载能力，实现对城市的有效保护。达到社会、经济与环境有机协调。在具体操作中，要发挥地方优势，开展生态环境保护建设，实现对城市生态环境质量的有效增强。另外，注重生态环境的保护和监督，强化评估和激励，实现对生态环境的有效控制，加大环境保护相关法律法规的出台和执行，形成强大的城市生态环境保护合力。
结束语：
综上，在当前社会发展中，要实现城乡规划与土地管理的协调发展，在促进农村经济发展的同时，缩小城乡差距。综合考虑各种因素，实现对规划水平的提升，立足环境保护和土地的合理使用，营造更加和谐的生态环境。
参考文献：
[1]杨丙红. 我国区域规划法律制度研究[D].安徽大学，2013.
【关键词】城乡规划建设；土地管理；
1.引言
城乡规划建设是政府致力于改善人民生活的一个发展型战略，土地是人类赖以生存的载体，只有将其合理的规划、建设，才能保证城乡规划建设的顺利实施。在整个发展过程中，我们应该充分的吸收先进的科学经验，并不断的进行改革，对于土地管理模式等进行创新，才能更好的使土地发挥应有的价值，提升其整体的利用情况，改善人民生活的环境。使我国经济建设整体迈向新的台阶。
2.城乡规划管理的发展
政府为促进城乡社会、经济、环境的可持续发展，通过制定城乡规划管理制度来保证区域内各项建设活动、土地使用可以进行控制、组织、协调、引导、监测等行政管理。制定的城乡规划管理体制需要以我国基本法律为依据，根据城乡趋势实际发展情况与发展规律进行制定。我国的城乡规划管理体制是从改革开放之后逐渐建立的，在20世纪80年代以前的乡规划管理制度主要是以规划编制方法、规划编制层次两个方面进行的。科学的管理理论不再局限性的从编制方法以及编制层次来制定，主要从行政法规、城乡规划法规、地方法规来制定。
3.城乡规划建设中开展土地管理的重要性
土地问题，是一个具有全局性与战略性的重大社会问题，城乡规划建设管理问题，不仅与每一个百姓的生活息息相关，而且与土地利用的合理、有效性关系密切，同时也关系到国计民生和经济社会的全面协调与可持续发展。随着我国人口的不断增加，土地需求的日益增长，特别是在近几年的城乡规划建设过程中，土地资源成为影响城市、乡镇发展的关键主体之一，许多城市规划建设项目都离不开土地资源的支持，因此在城市和乡村的规划建设中对土地管理的要求也越来越高。土地管理工作能够帮助城乡规划建设提供更好的资源和空间，优化城乡规划设的方案，有助于为人们的日常生活建设提供更好的环境，使城乡规建设向着可持续发展的方向进行。
4.土地规划管理与城乡规划实施之间的关系
在城乡建设进程中土地规划管理同城乡规划二者虽然存在一定的矛盾，然而其实质二者是相互联系的有机整体，只有两者科学、合理地结合应用，才能科学、合理、有效地管理土地。土地规划的合理性、科学性需要以城乡建设为基础，是城市化建设的主要保障；然而城乡规划的前提便是土地规划管理，合理、科学的土地规划管理能够确保土地资源充分利用。
4.1引导资金与资源的合理利用
调整各级干部的政绩考核指标，使得经济发展的规划与建设逐渐转向有利于实现城市高密度与高效率规划和建设，促进自然资源条件与环境承载力能够统一协调。反应公众利益，以社区尺度的居住环境之等作为考核政绩的关键因素，将节能建筑与绿色建筑作为重点发展对象，改造资源浪费与环境破坏的不良习惯，尽可能的保留当地文化，自然遗产。
4.2土地储备工作与城市规划的空间布局导向
城市化进程不断加快，增加了土地建设用地规模。但是，由于土地规划中存在的弊端，导致土地规划还不能对土地储备工作进行科学化指导，因而需要对土地规划工作进行深入研究。对空间布局做出合理规划，并以此为向导。要充分发挥土地储备的重要作用，尤其是在房地产市场和城市规划方面。对于土地规划工作而言，土地储备规划是一项具有创新性的工作，在实际工作中，并无过多可以参考的资料。因而在开展土地储备规划工作时，要充分结合广西的实际土地资源与城乡布局情况，对总体规划和城乡规划工作做出严格控制，并要完善储备土地规划的工作体系，促进空间布局的科学性。
4.3以土地管理为核心，推动城乡规划的科学发展
增减挂钩政策是城镇化建设项目中用地规划的一种科学合理的方式，能够进一步优化城乡结构，促使城乡经济共同发展。在城乡建设过程中，增减挂钩充分应用到拥堵中，从而提供了农村土地利用率，使得分散的农户集中起来了，进一步优化了城乡布局，在确保耕地常应用的情况下缓解城乡发展之间的矛盾。在市场经济环境中，增减挂钩政策的执行过程中可能会同有的农民意见相违背，为了有效解决这一现象就必须制定土地规划管理政策，明确增减挂钩政策的效力，使得城乡规划和土地利用更加科学、合理、规范的开展。立足于当前实际情况，需要适当调整产业发展定位和土地用途定位，保护耕地不被破坏，导农村劳动力科学转移，增强城乡规划的可操作性。
4.4新增建设用地计划与城镇建设用地有序扩张
当前土地规划包括旧城改造和新区扩张两种方式。有效控制新区扩张，提高土地利用率。例如小城镇、开发区建设便能够采用扩张的方式进行城乡规划，对于土地资源有限的大中城市必须严格控制，科学协调旧城改造同新区扩张，调查分析该地区城乡发展情况，控制建设用地量，重点研究规划方案中的土地用途和经济结构，在执行规划前准确区分用地的类型与展的重点，评价集中居中和集中产业等方面执行情况。传统用地管理方法无法对城市规划产生导向性作用，而是偏重数量上的管理，一定程度上加重了新区建设用地不足状况，也使得公共服务设施建设出现滞后。针对以上实际反馈出来的主要问题，将新增建设用地管理作为近期改革的重点内容。以控制用地总量为基础，结合我省各市县建设土地规划要求，不断对土地用地布局和结构进行统筹管理，鼓励农村向城镇集中，产业向园区集中。
4.5拓展土地规划的深度
在规划与实施之间搭建桥梁如果土地规划方案不合理、不完善将会阻碍城乡规划的实施，使得土地资源储备和城乡建设不规范，情况严重将会造成基础设施缺乏，城市功能不足，严重破坏了城市生态环境。为了全面提高城乡规划和土地利用的总体质量和实施效果，需要制定科学合理的土地规划管理，使得土地资源充分发挥其调控和引导的作用，深化土地调控在宏观层次的作用。被城乡规划和土地利用之间的联系为核心，把功能当做根据促使城乡规划的有序开展。详细的内容、确定的用途、完善的政治构成了合理的土地规划，从而确保了城乡规划顺利开展。除了合理的土地规划外，还需要现代化的信息管理方式，增强土地规划的使用效果，降低了成本投入，节约了资源。政府同社会需要科学评估土地规划方案，采用更为县民警的理念把土地规划和城乡规划之间的关系进行有效协调。
5.结束语
随着经济社会的迅速发展，我国城镇化建设建设不断加快，在这一进程中土地资源利用成为了一个重要的问题，怎样充分合理利用土地资源成为了社会各界重点思考的问题。土地规划管理同城乡规划管理两者在实施过程中不仅具有密切的联系，又相互区别，但是怎样协调者之间的关系，促使土地资源充分被利用，同时确保耕地等资源便成为了我们重点研究的课题。所以，针对土地规划管理和城乡规划管理之间的关系进行了深入探究，希望能够对今后的研究工作有所指导。
参考文献
关键词：城市规划法 总体规划 详细规划 土地使用 限制
Abstract： Urban planning law regulates the planning activities of cities and towns， restricting land use. First， urban planning law restricts the use of land in principle. Then， by the specific system containing overall planning of land use， total planning and detailed planning of cities and towns， from the physical content to the program and from generalization to the concretization， land use is legally restricted.
Key words： urban planning law， total planning， detailed planning， land use， restriction
中图分类号：D922.297 文献标识码：A
对土地及其附着物（如房屋）的使用权利并非绝对的、不受约束的，它受到许多法律的限制。在对土地使用的法律限制中，城市规划法是一种重要的类型，并已有了制度的框架。
我国曾于1989年颁布了《中华人民共和国城市规划法》并于次年施行，后于2007年又颁布了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）并于次年施行，废止了原来的《中华人民共和国城市规划法》。但这属于对立法体例的调整，将城镇体系及城市、镇、乡和村庄的规划统一纳入一部法律文件来进行规范，并不意味着城市规划法不存在了。规范城市建设活动的法律制度仍然存在于《城乡规划法》和其他法律法规及规章中（下文有述），具有效力并发挥着作用。
城市规划通过对城市建设用地进行合理的空间布局和对土地资源优化配置，以实现稀缺的土地资源（在我国尤其如此）能够被有效、公平地使用，从而协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展的目的。城市规划法则是调整、规范上述的属于城市建设管理之活动的法律规范，因此城市规划法的内容除了规划编制和对规划的行政管理之外，还有对土地使用的限制。
一、城市规划法对土地使用的原则上的限制
首先说明一点，纵观《城乡规划法》的行文与表述，可以发现立法者将城市规划和镇规划归于一处，而将乡规划和村庄规划归于另一处。这可被理解为城市、镇的规划均属于城市规划的范畴；关于城市、镇的规划的法律规范均属于城市规划法。因此下文的“城市规划法”包含了关于镇的规划的法律规范。
《城乡规划法》第2条规定：“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。”第7条规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”城市规划法首先在总则上提纲挈领地要求：城市、镇的建设活动须遵守城市规划法的规定，以及依此法制定和实施的城市规划。城市、镇的建设活动当然以使用土地为前提，故《城乡规划法》第2、7条在基本原则上做出了对土地使用的总体、概括和统率性限制。
《城乡规划法》第9条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”。该规定从法律关系之主体的角度，申明了包括土地使用者在内的任何主体均应遵守依法制定且生效的城市规划，土地使用者受到依法制定且生效的城市规划的限制。
此外城市规划法还要求：在规划区内使用土地进行建设应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定（见《城乡规划法》第4条）。这其实也是城市规划法对土地使用的一种概括性限制。
二、土地使用受到土地利用总体规划的限制
从合理利用土地资源，促进经济、社会和环境的全面协调可持续发展这样的宏观目标角度看，城市规划与土地利用规划是一致的。当然两者各有侧重。城市规划侧重于对城市、镇的规划区内的土地的合理利用，其要义正是保证规划区内建设用地的科学合理使用。
城市规划和土地利用总体规划所调整、规范的对象存在交集，即上文中所述的“城市、镇的建设管理活动”，因此关于土地利用总体规划的法律规范也可以是城市规划法的法律规范。
土地利用总体规划依法由各级政府组织编制，是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，所针对的土地当然包括城市、镇的土地，故而城市规划应当与土地利用总体规划相衔接，土地利用总体规划也是城市、镇建设的依据（见《城乡规划法》第5条与《土地利用总体规划编制审查办法》第2、3条）。这是土地利用总体规划对土地使用的概括性的限制，具体的限制主要有（见《土地利用总体规划编制审查办法》第17-20条）：
1.土地利用规模、结构与布局。
2.省级土地利用总体规划确定的土地利用的方向，乃至市、县级土地利用总体规划确定的按用途对土地进行管制的分区及管制规则。
3.省、市级土地利用总体规划分别确定的土地利用重大专项安排、重点工程安排。
4.省、市级土地利用总体规划分别对市、县级土地利用的调控。
关键字：城乡规划；土地利用规划；国民经济和社会发展规划；协调关系
中图分类号：F301文献标识码： A
一、“三规”内涵
城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性。总理《在中国市长协会第三次代表大会上的讲话》中指出，城乡规划工作是一项关系国民经济社会发展的全局性、综合性、战略性的工作，涉及政治、经济、文化和社会生活等各个领域。而土地利用总体规划是为了实现土地资源可持续利用，保障经济、社会、环境协调发展，在一定区域范围和时期内，根据土地资源现状、潜力和各业用地需求，对城乡土地利用进行的统筹安排和综合部署。国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。
二、“三规”的法律地位与作用
1、城乡规划的地位与作用
规划在前，发展在后，这是我们应遵循的一个基本原则，市场经济条件下，规划的本质是引导和调控。城乡规划已经从实施计划的技术工具升级为实施宏观调控的政策工具。其作用主要体现在：一是科学的城乡规划是城乡协调统筹发展的基本依据。一个地区的发展，应建立在综合分析研究的基础上，确定科学的全面的系统的规划，该规划经法定程序被认可，必将成为该区域今后发展与建设的基本依据，严格按照规划加以实施。二是科学的城乡规划是促进城乡可持续发展的重要手段。可持续发展是城乡协调发展的重要内容，以人为本，促进人口、经济、社会、资源、环境相互协调和共同发展，既满足当代人的需求，又不影响后代人发展的可持续发展战略，核心就是人与环境、人与资源的问题，把规划作为一种重要手段来协调这几种关系，保持城乡可持续发展战略得以贯彻实施是十分重要的。三是科学的城乡规划是充分利用有效投入的根本前提。科学的城乡规划就是要集中人力、物力、财力统筹安排，避免长官意识，部门意识。四是科学的城乡规划是城乡协调发展立足当前兼顾长远的基本保证。规划不仅要解决当前的建设问题，还应高瞻远瞩地科学预见未来。五是科学的城乡规划是确保改善城乡差别，提高新农村建设水平、农村居民生活质量的有效途径。
2、土地利用总体规划的地位与作用
土地利用总体规划是城乡发展中各类土地利用项目审批的法定依据。其作用主要体现在：一是在《土地管理法》中有明确规定，预审建设项目用地，批准农用地转用、土地征用和乡（镇）建设用地、农民宅基地，土地开发、整理、复垦等项目用地，都必须依据土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的各类土地利用项目均不得批准。二是土地开发、整治、保护的法定依据。通过土地利用总体规划，国家确定了每块土地的用途。城乡建设、土地开发等各类土地利用活动都必须符合土地利用总体规划确定的土地用途。不得随意改变土地现状用途。三是依法查处违法批地、用地的法定依据。《土地管理法》规定，对违反土地利用总体规划批准和使用土地的，要分别给予不同形式的处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、国民经济和社会发展规划的地位与作用
国民经济和社会发展规划包括中长期发展规划和年度计划，是宪法赋予国务院及各级地方政府的职权。其作用主要体现在：一是目标导向作用。二是平衡协调作用。三是资源优化配置的作用。四是政策选择的作用。五是规范约束和激励的作用。
三、关于“三规”协调关系的思考
1、城乡规划和土地利用总体规划关系的协调
（1）目标协调
《土地管理法》第一条规定“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”该法第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”就此可以看出，土地利用总体规划的作用在于规定土地的用途，其目的在于控制建设用地总量、合理利用土地、切实保护耕地。而根据《城乡规划法》第四条的规定，城市总体规划的众多目标中就包括节约土地和保护耕地。因此，二者在目标上是相互协调的。
（2）用地分类、规模协调
首先，要协调衔接两个规划的用地类型。在城乡规划编制中，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》中的10大类、46中类、73小类进行划分的，而土地利用总体规划的编制，是按照《全国土地分类》（过渡期间适用）中的3大类、10中类、52小类进行划分的，两者用地分类差别较大，需要协调衔接的重点是建设用地。其次，要协调衔接两个规划的用地规模。根据《土地管理法》第二十二条第二款规定：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模”。城市总体规划在建设用地规模上不能超过土地利用总体规划的规定。第三，根据《土地管理法》第二十二条第三款规定：“在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。”因此，土地利用总体规划在划分建设用地时，应当符合城市总体规划。
（3）功能相互协调
根据《土地管理法》规定，土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。主要作用在一个区域内划定土地利用的范围和性质，而不涉及具体的建设布局安排，因此具有基础性、宏观性的作用。根据《城乡规划法》的规定，城市总体规划规定城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。其主要作用是在土地利用总体规划确定的建设范围内安排如何进行空间布局的具体问题。因此，城市规划的具体内容都是根据在已经确定好了的有关土地使用性质、土地范围为基础来制定，而这就意味着以预先确定的土地利用规划为先决条件。而土地利用总体规划在确定了建设范围后，就不再涉及具体的空间布局。该功能的实现由城市总体规划来实现。二者在功能的发挥上相互衔接。
2、城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系。
（1）《城乡规划法》第五条规定:“城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。”这里的“依据”二字不是“服从”的意思，而是意味着“协调”、“衔接”。只有与这些综合性规划相互衔接、相互协调才能充分发挥其功能和作用。因此，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。（第五条）”（2）《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》第七点指出：“强化规划之间的衔接协调。编制跨省（区、市）区域规划，还要充分考虑土地利用总体规划、城市规划等相关领域规划的要求。”（3）这是由两者的规划期限所决定的。《城乡规划法》第十七条规定：“城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。”而国民经济和社会发展规划的期限是五年。由于二者在时间上的不一致，国民经济和社会发展规划的期限远短于城市总体规划的期限。因此，由于此时间差的存在，导致了两种规划生效时间先后顺序上并不确定。有可能国民经济和社会发展规划已经失效而城市总体规划仍然有效，也有可能相反，还可能二者几乎同时失效而需要在相同时间内起草。因此，如果硬性规定两者之一高于另外一种规划会带来诸多实际操作上的不便，影响规划制定工作的展开和规划的稳定性。
结束语
城乡分立规划模式的弊端是非常明显的，协调“三规”关系意义重大，作用重要。城乡规划在依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接的基础上。应建立跨区域、跨部门的合作机制，建立适合市场体制需要的城乡规划管理体制和法律措施，理顺城乡分类规划的不同地位与作用，规范城乡规划决策的科学化、民主化法定程序等。促进“三规合一”制定科学的城乡规划，发挥其积极重要作用，促进城乡协调持续发展。
参考文献
关键词:土地利用规划乡镇综述国内
中图分类号:F301 文献标识码:A文章编号:1007-3973(2010)08-134-03
我国土地管理法规定了地方各级人民政府编制土地利用规划的责任,目前随着省、市、县级规划指标分解工作的逐步完成,乡镇土地利用规划将进入实质性的编制阶段。截至2006年底,我国有19369个建制镇和14119个建制乡。从行政级别来看,乡镇虽然其处于中国政府中的最低层次,但其在规划体系中的作用还是不容小觑。客观地讲,乡镇土地利用规划编制水平直接关系我国土地利用规划体系的牢固与否,对于自上而下编制土地利用规划及系统开展土地的调查、登记、统计、评价等工作发挥着非常重要的基础性作用。为此,在新一轮乡镇规划即将全面开始编制时期,本文通过梳理相关的文献和专著,尝试对乡镇土地利用规划的已有研究和实践进行细致的回顾和总结,以期为新一轮乡镇土地利用规划的编制提供些许借鉴和帮助。
1乡镇土地利用规划的地位和特点
目前,在我国的五级土地利用规划体系中,乡镇土地利用规划处于最低一个层级,国家、省、市、县四级规划的目标、任务和各项控制指标最终都必须通过乡镇土地利用规划得以落实。因此,乡镇土地利用规划具有重要的地位与特点。沈曙文认为与县级规划相比,乡镇土地利用规划是实施土地用途管制最直接的依据,应具有更强的可操作性。欧名豪认为乡镇级土地利用规划处于规划的最低层次,属实施性规划,其内容应能达到控制性详细规划的要求,应为用地管理提供直接依据。徐邓耀等认为乡镇土地利用总体规划与国家、地市、县市级土地利用总体规划相比,具有难度大,工作量大,定性、定位、定量要求高的特点。
与其他级别规划相比,乡镇土地利用规划作为用地控制管理直接依据的“刚性”要求与其可操作性等要求的“弹性”之间的矛盾更加严重,为此部分学者也对乡镇土地利用总体规划“刚性”与“弹性”相结合的问题做了初步的探索和研究。
此外,诸多学者还直接或间接地理清了乡镇地处基层所具有的技术、人才、资金等劣势及由此导致的基础资料不足的特点对于乡镇土地利用规划的影响。但总的来讲,缺乏一个统一的界定标准,地位也相对模糊。
2乡镇土地利用规划的任务和内容
根据《土地管理法》的相关规定:乡镇土地利用总体规划的主要任务是划分土地利用区,确定每一块土地的用途。据此,不同学者又做了诸多阐释:
王万茂认为乡镇土地利用规划是在县级土地利用规划分区的基础上落实分区界线和区内每一块土地的用途,进一步的指出乡镇土地利用规划要制定分区土地用途管制规则并统计不同用途土地面积。沈曙文认为乡镇土地利用总体规划的编制应进一步强调“四定”,即定量、定位、定性、定序,“四定”是乡镇土地利用总体规划四项不可缺少的内容。欧名豪认为乡镇级规划的重点应是在县级规划总量控制与用地分区控制的基础上进行详细的土地用途编定,但在用途编定时应避免把用途划分得过细,为市场调节留下足够的空间。
则结合“四定”的方法,在农用土地适宜性评价的基础上,综合考虑县级规划的指标安排及当地的自然条件和经济社会发展状况,对重庆市江津区李市镇土地进行土地利用分区规划和研究探索。
乡镇土地利用规划成果的重要表现是乡镇土地利用规划图,乡镇规划图是土地用途管制最基础的图件和直接依据,是规划任务和内容得以实现的重要工具和保障。然而现实中乡镇土地利用规划图编制水平总体不高,突出表现为数、图、表、文不一致等;由于规划操作性不够以及随意修改也导致规划内容和任务落实的不够理想。
3乡镇土地利用规划编制的阶段和方法
对于乡镇土地利用规划的编制阶段和方法选择,代表性的学术观点主要有以下几种:沈曙文认为“四定”既是乡镇土地利用总体规划四项不可缺少的内容,又是乡镇土地利用总体规划编制的四个具体步骤和方法。徐邓耀等则认为乡镇级土地利用规划编制应与乡镇基本农田保护规划同步进行,相互协调。为此,在各乡镇编制规划之前,县规划组应完成全县人口时空分布预测,主要部门用地需求预测,土地生产力诸要素预测,土地详查及土地利用现状分析资料、图件,土地适宜性评价及功能利用分区,土地利用结构调整思路与目标设想并制作乡镇土地利用总体规划编制的技术指南。
王静认为,由于规划区范围、规划对象的不同以及内容侧重点和深度有别,因而编制乡镇级土地利用规划的模式、方法等都不尽相同;并在海口市乡镇级土地利用规划编制时,按照距离城市远近和性质不同等将乡镇分为不同的类型城市扩散型、服务城市型、农业型,进而分析了各类型乡镇的土地利用特点、规划编制指导思想和编制规划内容等。
在王静研究基础上,邓晶认为城市扩展型乡镇土地利用总体规划的重点是合理安排和布局建设用地及其配套设施用地,农业型乡镇土地利用总体规划的主要任务是农业用地以及农业生产配套设施的安排,生态保护型乡镇则应当利用“反规划”的理念。
童菊儿、吴次芳认为分为乡镇级土地利用规划的编制分为四个阶段:准备阶段、资料收集分析阶段、规划编制阶段、上报审批阶段。
尹凌等认为可达性作为反映区域土地利用状况、居民生活质量和社会公平性的重要指标,如将其应用到乡镇土地利用总体规划方案的分析与评价中,可以从时空角度量化规划对农村居民出行可达性的影响状况,辅助规划者和决策者科学决策。
石英、程锋认为遗传算法是一种辅助乡级土地利用规划的有效优化方法,并针对乡级土地利用规划中如何将确定的土地利用数量结构方案优化配置到具体的地域空间,提出了辅助产生可供选择的乡级土地利用规划空间布局方案的数学模型和遗传算法求解方法。
4乡镇土地利用规划制图问题
乡镇土地利用规划的最终落实需要体现在图件上面,为此童菊儿、吴次芳认为基础图件应采用1∶5000或1∶2000的变更调查图,同时增加地形图制图的部分要素,如地形、地貌、建构筑物界线等,在此基础图件上进行乡镇土地利用总体规划图的制作;规划图件为便于管理可以采用1∶5000或1∶10000的比例尺。
而目前乡级规划图件的比例尺一般为1∶10000,这主要是考虑到要充分利用土地利用现状调查成果;从多年的实践来看,万分之一比例尺的图件显然还达不到按图审批用地、划用地红线的程度。此外,由于规划基础数据不实以及规划技术手段落后、人才资金限制等原因,造成规划图件、表格和文字说明与实际数据等不一致。这就使规划编制的科学性和合理性得不到保证,对于规划的有效实施十分不利。
针对以上问题,彭芳对于乡镇土地利用总体规划图的编制方法进行了深入探讨,着重论述了利用GIS技术编制乡镇土地利用总体规划图的步骤和方法,重点讨论了如何在文图对接中做到图数一致,并以重庆市江津区26个乡镇土地利用总体规划编制进行了深入细致的实证分析。
5乡镇土地利用规划与城镇规划的协调问题
“政出多门、协调不畅”一直是中国各种规划在落实过程中遇到的最大障碍,乡镇土地利用规划亦不例外。欧名豪强调乡镇级规划是村镇居民点规划与乡镇土地利用规划的基层融合点,为了从体制上保证规划体系的整合与协调,必须要对目前的城镇规划与土地管理,建议尽快将乡镇一级的村镇建设部门和土地管理部门合并,把矛盾消除在基层。
童菊儿、吴次芳认为城镇总体规划和土地利用总体规划的衔接,主要应解决基础数据包括城镇现状用地规模、人口、城乡用地规模、图件等的衔接问题。
刘志刚认为由于多数小城镇总体规划是在投入少、无体系规划指导、无相应基础资料、无专业技术人才的情况下各地各自为政形成的,在时效、空间与实际存在较大偏差,加之基层土地利用总体规划编制技术力量的薄弱,这就使土地利用总体规划在积极与小城镇总体规划互相衔接中难免存在弊端。
李伟芳认为乡镇级土地利用总体规划与城镇总体规划不协调的原因是五个“不一致”:规划的指导思想不一致、规划的用地分类标准不统一、规划在建设用地规模的定位上不一致、规划人均建设用地标准不一致、规划城镇人口统计口径不一致;认为“两规”衔接主要内容包括经济社会发展目标、基础设施布局、城镇规模的定位、村庄撤并和整理等方面,衔接途径包括提高土地利用总体规划的法律地位、统一资料口径、实现资料共享、统一规划编制的指导思想、加强城镇建设部门与土地管理部门的配合等。
6前两轮乡镇土地利用规划的评价
蔡玉梅等认为我国五级土地利用规划体系中各级规划理应具有不同的目标、内容、方法和保障手段,然而现实中是各级规划在内容上层次性不突出、职能分工不明确,大多是宏观上过细、微观上过粗。
童菊儿、吴次芳认为目前乡镇土地利用规划存在诸多不足如缺乏明确的编制技术的思路、缺乏技术操作规程和技术要点提示、编制规划的基础条件差、规划的科技含量低、城镇总体规划和土地利用总体规划衔接困难重重等。林素容也认为目前乡镇土地利用规划存在诸多弊端,如权威性不够、基础图件和资料不实、刚性强、与其他规划协调不足等,建议更新规划理念、加强规划衔接、促进公众参与、提高技术如GIS应用水平等。
郑伟元等认为各级规划的编制采取自上而下、上下结合的办法,主要指标自上而下逐级分解下达,指标的确定实行从严控制的方针,使得规划缺乏弹性和应变能力。刘志刚则认为由于客观上的需要、主观上的促进以及制度存在缺陷等原因导致小城镇土地规划跟着项目走。
郭春华等认为由于基层土地管理技术、条件的限制导致地籍资料的准确性、连续性、系统性都比较差,同时乡镇土地管理水平不高、土地利用现状调查工作滞后,这些都导致乡镇土地利用规划水平不高;此外乡镇土地利用规划随意调整现象也比较突出。
7小结
虽然乡镇级土地利用规划研究具有重要的理论地位和实践价值,然而遗憾的是学者们对此关注和研究严重不足,以此为研究主题的论文竟不足20篇(依据中国期刊网2009年7月对题目中含“规划+土地+乡/镇”的搜索,去除非研究类文章,包括西南大学刁承泰导师2008年四位学生的硕士毕业论文),且研究水平整体不高。王青峰、李光认为由于全国各地乡镇具体情况千差万别,乡镇规划作为我国五级规划体系中重要的组成部分,其编制的理论和技术却往往被忽视。现有的研究还存在诸多不足,未来应在现有研究基础上加强对于乡镇土地利用规划理论和技术的研究,如对于GIS技术应用和制图、数学模型和方法的应用、规划模式、不同规划之间的协调和融合、规划的多目标协调问题、规划弹性与刚性、公众参与、规划后监管与反馈等,从而提高乡镇土地利用规划编制和土地利用管理水平。
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关键词城乡结合部;土地利用;土地管理;土地可持续利用
从国土规划整治、土地利用和国土资源管理角度看,在我国城市周边的乡村存在着一个用地行为不规范、土地市场秩序混乱、交易活跃的区域,这一区域被称为城乡结合部。城乡结合部作为一个特殊区域交错着城市土地与农村土地,它作为纽带连接着城市与农村,其土地利用直接受到来自城市与农村的双重影响,同时也在两者之间起到传递信息的重要作用[1-3]。深化城乡结合部土地的研究,对整顿和规范土地市场经济秩序,提高土地利用效率,加强社会事务管理有重要的现实意义。
1城乡交错带土地利用的基本特征
城乡结合部是一个历史范畴,它是社会生产力发展到一定历史阶段时社会经济发展相对一定的社会经济制度而存在的。必须明确的是,研究城乡结合部是以目前的生产力发展水平、行政管理体制和法律制度框架来对它进行考察。因此具有以下几个特点:一是社会功能的双重性。目前,我国城市的周边农村,由于土地功能的改变已不是传统意义的乡村。大量的农用地转为建设用地,不仅使原来的农民改变了过去的生活方式,同时,由于人口的聚集和城市的辐射也使精神生活发生了质的变化。但这些地区又不是真正意义的城市,这是由目前生产力发展水平决定的。从生产力发展的角度看,手工业时代如果在城市的边缘出现大规模的人口聚集地并从事非农业生产活动,那么这些边缘地带便被自然地认为是城市的边缘地域,它可被视为城市新的组成部分。而今天由于城市功能的发展已到了基础设施完善、文化高度发展的阶段,因此目前的所谓城乡结合部不具备现代意义的城市功能,而是城市与乡村的一个过渡地带。它不是现代意义的城市,也不是完全意义的农村,它是生产力发展到一定历史阶段的特有现象,具有城市和农村的双重功能,而又不具备城市和农村的完全功能。二是时间的阶段性。从历史角度看,城乡结合部是在实现城乡社会平等后,社会主义现代化过程中出现的一个特有的经济地理现象。随着市场经济体制的不断完善和城乡经济二元结构的逐步消除,它必将失去存在的社会条件和社会意义。三是空间的滚动性。城乡结合部在空间上呈现着以城市中心为原点不断向外移动的趋势。以河南省许昌市为例,在20世纪80年代中期,城乡结合部的内边线为一环路,外边线为今天的三环路。随着城市的发展,通过对农村集体土地的征用,到21世纪初城市建成区已达到三环路边。使目前三环路成了许昌的城乡结合部内边线,外边线大致与四环路重合,并有继续向外扩展的趋势。这与全国其他城市的发展规律完全吻合。四是形成的自发性。城乡结合部不是政府统一组织建设的项目,也不是政府统一组织建设的城市或村庄。它是农村乡镇村组和当地农民以及外来务工人员为发展生产和改善生活自发建设形成的,是市场经济中劳动力、土地及各种生产要素自由组合的产物,在某种意义上呈现着一定的无政府主义的特征[4]。
2城乡结合部土地利用存在的问题及原因
2.1建设用地与农业用地矛盾显著
建设结合部是城乡空间一体化的产物。城市的发展需要一定的用地支持,建成区的扩大必将不断蚕食其周围的农业用地(多为肥活的耕地)。既要发展城市,又要实现耕地总量的动态平衡,因此建设用地与农业用地的矛盾日趋突出。
2.2布局不合理,相互干扰
城乡结合部农业用地与非农用地总处在一种相互转换与争夺的过程中,彼此相互干扰程度很大。在结合部,往往居民用地与污染工厂相邻,军队用地与地方生产用地互相穿插,商业用地被夹在教学之中。另外,由于征地时为节省资金,有意避开居民点,形成“城中村”,城乡建设极不协调。
2.3土地利用稳定性差,结构失衡
建设用地的无序扩展,引起土地利用格局分散而混乱。道路的延伸,独立工矿、居民点的兴建使得农业用地支离破碎,既不利于农业生产发展,也不利于城区规划建设的实施。一方面,有些刚建成的工业、居住建筑不久就面临拆迁,如近5年来,许昌市城乡结合部许多农户已经不止一次地历经征地拆迁,搬了建,建了搬;另一方面,投资兴建的菜蓝子基地、水利设施,在城区扩展影响下被迫缩小、迁建,造成产业结构不稳定,外部经济负效应显著。
2.4土地利用不充分,浪费严重
城乡结合部一方面人地关系十分紧张,另一方面又存在着建设用地占地大、建筑密度低、容积率低以及征而不用、浪费严重的现象。不少单位往往因为征地面积过大,征地费用过高,而缺乏建设所需资金,只好在所征土地的修上围墙,或围铁丝网,长期荒废,造成土地资源严重浪费。
2.5生态环境质量下降
由于偏重眼前经济效益,缺乏整体规划与分局,基础设施建设落后于整体开发,配套设施不齐全,商业医疗教育等服务设施缺乏,绿地系统不足等,另外工业污染、农业污染和生活污染“三管齐下”,大气、水、地资源遭到破坏,导致生态环境恶化,土地质量下降。
3土地利用调控对策
3.1对城乡结合部的土地利用实行动态监测
城乡结合部是城市向郊区扩展的重要地带,城市发展总是表现为大片土地成为城市土地,最初的农业景观逐渐被工矿、居民、商业等为主的城市人文景观所取代。由于城市的不断外延,城乡结合部的空间位置和区域不断改变。分析城乡结合部土地利用状况,有些土地利用基本合理,是城市经济发展的客观需要,而另外一些则是人为活动的过度影响,存在乱占滥用的不合理现象。比如,一个时期以来,大规模兴建各种楼堂馆所、盲目地圈占工业区、开发区就是明显的实例。城市建设的盲目性,往往表现为一圈一圈地向外扩展。由于农用土地变为城市用地之后,很难再重新恢复为农用土地,而农用土地肥力的形成需要上千年甚至更长的时间,这就要求在改变土地用途之前,必须进行充分的论证和规划,对土地利用的效益和环境影响做出深入分析[5]。
为了有效加强对城乡结合部的土地管理,需要加强城乡结合部土地利用的动态监测,对土地利用状况及动态变化获得及时准确的了解。监测的方式和手段可以多样,比如,一方面,可以通过航片、卫片的判读解译,获取不同时期土地利用的动态变化;另一方面,可以通过对土地利用监测结果的研究,就可以及时地对土地利用现状做出分析、引导和调控,合理、有效地利用土地资源。
3.2实行土地管理信息化、科学化
传统的土地管理方式和手段高耗、低效而且精确度不高,使得土地管理工作中的时空信息不能及时得到管理和更新。随着信息时代的到来,现代计算机、网络以及现代通信技术飞速发展,以计算机技术、地理信息系统(gis)和全球定位系统(gps)为支撑的土地管理软件应运而生,实行城乡结合部土地管理的信息化、科学化,可以及时了解各种土地信息的变化情况,如土地用途变更等,并及时、适当的进行宏观调控和管理,如严格控制非农用地审批,使土地管理达到实时、高效。
3.3加强城乡规划,依法执行规划
城乡结合部是城市和农村的交错地带,是最有必要加强规划而又最难规划的地区。各级政府部门必须从规划上对城市的盲目扩展加以限制,切实保护耕地,把城市用地的需求转到内涵的城市用地集约利用上,同时也要加强城乡结合部乡村居民点的合理规划,对于超标用地的居民点要强行拆迁,保证城市规划的严格依法执行[6]。
3.4规范土地市场
城乡结合部土地的出让,并没有完全按照市场经济规律的机制,形成完善的土地市场。土地使用权出让过程中,受到有关单位和部门的人为干预过大,越权批地,批“人情地”现象存在,不能很好地实行公平竞争,土地利用和土地使用者应承担的责任不能统一。为此,必须尽快建立新型的土地资源利用机制,完善土地市场。在城市总体规划的指导下,合理分配和利用土地,规范和完善城乡结合部的土地市场,借助地价杠杆来调节土地利用,可以减少盲目占用、非法占用耕地,达到保护耕地的目的。在出让土地时,要引入竞争机制,可以采取招标、拍卖等形式进行土地使用权的出让,尽量不采用行政划拨的方式,使得土地市场逐步步入规范化、公平化。
4实现城乡结合部土地可持续利用的战略措施
要实现城乡结合部土地的可持续利用,除采取诸如对城乡结合部的土地利用实行动态监测、实现土地管理信息化和科学化、规范土地市场、依法加强土地管理和利用、加强污染治理、优化城市建设用地的扩展模式、建设土地可持续利用的示范基地与示范工程等一般措施外,还应特别注重以下三方面的战略措施:
4.1制定科学合理的城乡结合部土地发展战略
有关职能部门要与周边乡村的基层组织密切合作,在明确结合部建设的目的和意义,分析政策、市场、技术、人才、资金、信息、区位等方面的条件与优势,准确把握自身不足和外界挑战的基础上,遵循重点突破、发挥优势、整合功能、博采众长等原则,提出具有创新性和操作性的城乡结合部建设与发展的基本方向、指导思想、战略目标、功能分区、建设内容、重点项目、战略部署、组织体系和运作机制等,使城乡结合部的土地管理和利用有章可循。
在城乡结合部发展战略的指导下,城市建设和土地管理等职能部门应努力协调配合,并主动与有关乡村基层组织合作,打破常规的规划思路,针对城乡结合部的特殊性,编制专门的城乡结合部城市建设规划与土地利用总体规划。城乡结合部城市建设规划与土地利用总体规划的编制要遵循“生存、发展和生态保护相兼顾”的原则,在切实保护优质农用地特别是耕地的基础上,从城乡总体利益出发,根据各部门发展规划、重点项目安排、资金来源产际情况,协调平衡农业、乡镇企业、城市建设、交通建设等各项用地的需求,进行统筹安排,确定各部门的最佳用地数量和位置,使结合部用地结构和空间布局更加合理,劳动地域分工与城市功能分区更加明确、科学,进而实现土地资源的合理配置和综合利用效益的提高。为此,应成立由相关政府、职能部门、乡村基层组织和咨询机构等组成的城乡结合部管理领导小组,专门负责结合部发展战略与土地利用规划的制定并组织实施,制定相应的政策与制度,监督相关利益主体的行为,处理战略与规划实施中出现的各种问题[7]。
4.2对城乡结合部进行准确的定位
准确定位是城乡结合部持续发展、土地持续利用的前提和基础。要在全面认识城乡结合部环境与条件、优势与基础、问题与挑战的基础上,从产业、技术、市场、功能和主体等方面对结合部进行准确的定位,主要是:遵循收入弹性高、市场前景好、产业关联度大、区域优势明显的原则,确定结合部近期、中期和远期的新兴产业、优势产业和主导产业;依据先进性、实用性、经济性和互补性等标准,确定结合部重点引进和自行建设的项目与技术;在分析预测国内外产品的市场容量、供求状况、竞争态势、贸易条件和行业壁垒的基础上,确定结合部不同时期的产品生产和市场开拓方向;遵循针对性、整体性和层次性的原则,确定结合部应具备的功能;遵循政府指导、企业运作、中介参与、农民受益的原则,确定结合部的投资建设主体[8]。
4.3创新城乡结合部土地使用与管理制度
为确保城乡结合部土地的可持续利用,必须创新土地管理与使用制度,充分发挥市场机制的调控作用,通过完善结合部土地估价制度,推进土地的有偿使用,培育健全土地交易市场,引导土地集约配置,提高土地的配置效率。为此,应做到:一要严格控制结合部集体土地入市,明确规定耕地不能以任何形式转变为非农用地,建设用地进入市场应采用补偿方式;二要建立健全土地规划的约束机制,坚持“开发一片,建成一片,收效一片”的土地开发原则,促进土地利用的集约化与高效化;三要加大土地的执法监督力度,严格土地的审批制度[9]。
城乡结合部土地管理制度创新的一个重要举措是实行土地用途管制,即限制城乡结合部土地的用途,规定土地用途转变的许可、限制许可和不许可条件,对土地利用和用途变更进行监督,受理变更土地用途的申请并办理审批手续。现代信息科学技术、数据处理和智能分析、可视化和虚拟现实技术等高新技术的快速发展,为城乡结合部实行数字土地用途管制提供了物质和技术保障。数字土地用途管制是用数字的方法将城乡结合部及其土地利用活动和整个结合部的时空变化输入到计算机中,实现网络环境下的土地流通和实时动态监测,服务于城乡结合部土地的可持续利用。具体讲,就是以计算机技术、通讯技术、遥感技术、地理信息技术、多媒体技术和大规模存储技术为基础,以宽带网络技术为纽带,运用城乡结合部的各类信息,对城乡结合部进行多分辨率、多尺度、多时空和多种类的多维描述,以此为工具来支持和改善城乡结合部的土地用途自动化管制。城乡结合部的数字土地用途管制应实现纵向和横向的信息共享,要在法规许可的范围内打破部门和地区之间的界限,做到城乡之间统一标准、联合行动、相互协调、分工合作,以发挥整体优势,形成规模管制。
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关键词城乡结合部;土地利用;土地管理;土地可持续利用
从国土规划整治、土地利用和国土资源管理角度看,在我国城市周边的乡村存在着一个用地行为不规范、土地市场秩序混乱、交易活跃的区域,这一区域被称为城乡结合部。城乡结合部作为一个特殊区域交错着城市土地与农村土地,它作为纽带连接着城市与农村,其土地利用直接受到来自城市与农村的双重影响,同时也在两者之间起到传递信息的重要作用[1-3]。深化城乡结合部土地的研究,对整顿和规范土地市场经济秩序,提高土地利用效率,加强社会事务管理有重要的现实意义。
1城乡交错带土地利用的基本特征
城乡结合部是一个历史范畴,它是社会生产力发展到一定历史阶段时社会经济发展相对一定的社会经济制度而存在的。必须明确的是,研究城乡结合部是以目前的生产力发展水平、行政管理体制和法律制度框架来对它进行考察。因此具有以下几个特点:一是社会功能的双重性。目前,我国城市的周边农村,由于土地功能的改变已不是传统意义的乡村。wWW.133229.cOM大量的农用地转为建设用地,不仅使原来的农民改变了过去的生活方式,同时,由于人口的聚集和城市的辐射也使精神生活发生了质的变化。但这些地区又不是真正意义的城市,这是由目前生产力发展水平决定的。从生产力发展的角度看,手工业时代如果在城市的边缘出现大规模的人口聚集地并从事非农业生产活动,那么这些边缘地带便被自然地认为是城市的边缘地域,它可被视为城市新的组成部分。而今天由于城市功能的发展已到了基础设施完善、文化高度发展的阶段,因此目前的所谓城乡结合部不具备现代意义的城市功能,而是城市与乡村的一个过渡地带。它不是现代意义的城市,也不是完全意义的农村,它是生产力发展到一定历史阶段的特有现象,具有城市和农村的双重功能,而又不具备城市和农村的完全功能。二是时间的阶段性。从历史角度看,城乡结合部是在实现城乡社会平等后,社会主义现代化过程中出现的一个特有的经济地理现象。随着市场经济体制的不断完善和城乡经济二元结构的逐步消除,它必将失去存在的社会条件和社会意义。三是空间的滚动性。城乡结合部在空间上呈现着以城市中心为原点不断向外移动的趋势。以河南省许昌市为例,在20世纪80年代中期,城乡结合部的内边线为一环路,外边线为今天的三环路。随着城市的发展,通过对农村集体土地的征用,到21世纪初城市建成区已达到三环路边。使目前三环路成了许昌的城乡结合部内边线,外边线大致与四环路重合,并有继续向外扩展的趋势。这与全国其他城市的发展规律完全吻合。四是形成的自发性。城乡结合部不是政府统一组织建设的项目,也不是政府统一组织建设的城市或村庄。它是农村乡镇村组和当地农民以及外来务工人员为发展生产和改善生活自发建设形成的,是市场经济中劳动力、土地及各种生产要素自由组合的产物,在某种意义上呈现着一定的无政府主义的特征[4]。
2城乡结合部土地利用存在的问题及原因
2.1建设用地与农业用地矛盾显著
建设结合部是城乡空间一体化的产物。城市的发展需要一定的用地支持,建成区的扩大必将不断蚕食其周围的农业用地(多为肥活的耕地)。既要发展城市,又要实现耕地总量的动态平衡,因此建设用地与农业用地的矛盾日趋突出。
2.2布局不合理,相互干扰
城乡结合部农业用地与非农用地总处在一种相互转换与争夺的过程中,彼此相互干扰程度很大。在结合部,往往居民用地与污染工厂相邻,军队用地与地方生产用地互相穿插,商业用地被夹在教学之中。另外,由于征地时为节省资金,有意避开居民点,形成“城中村”,城乡建设极不协调。
2.3土地利用稳定性差,结构失衡
建设用地的无序扩展,引起土地利用格局分散而混乱。道路的延伸,独立工矿、居民点的兴建使得农业用地支离破碎,既不利于农业生产发展,也不利于城区规划建设的实施。一方面,有些刚建成的工业、居住建筑不久就面临拆迁,如近5年来,许昌市城乡结合部许多农户已经不止一次地历经征地拆迁,搬了建,建了搬;另一方面,投资兴建的菜蓝子基地、水利设施,在城区扩展影响下被迫缩小、迁建,造成产业结构不稳定,外部经济负效应显著。
2.4土地利用不充分,浪费严重
城乡结合部一方面人地关系十分紧张,另一方面又存在着建设用地占地大、建筑密度低、容积率低以及征而不用、浪费严重的现象。不少单位往往因为征地面积过大,征地费用过高,而缺乏建设所需资金,只好在所征土地的修上围墙,或围铁丝网,长期荒废,造成土地资源严重浪费。
2.5生态环境质量下降
由于偏重眼前经济效益,缺乏整体规划与分局,基础设施建设落后于整体开发,配套设施不齐全,商业医疗教育等服务设施缺乏,绿地系统不足等,另外工业污染、农业污染和生活污染“三管齐下”,大气、水、地资源遭到破坏,导致生态环境恶化,土地质量下降。
3土地利用调控对策
3.1对城乡结合部的土地利用实行动态监测
城乡结合部是城市向郊区扩展的重要地带,城市发展总是表现为大片土地成为城市土地,最初的农业景观逐渐被工矿、居民、商业等为主的城市人文景观所取代。由于城市的不断外延,城乡结合部的空间位置和区域不断改变。分析城乡结合部土地利用状况,有些土地利用基本合理,是城市经济发展的客观需要,而另外一些则是人为活动的过度影响,存在乱占滥用的不合理现象。比如,一个时期以来,大规模兴建各种楼堂馆所、盲目地圈占工业区、开发区就是明显的实例。城市建设的盲目性,往往表现为一圈一圈地向外扩展。由于农用土地变为城市用地之后,很难再重新恢复为农用土地,而农用土地肥力的形成需要上千年甚至更长的时间,这就要求在改变土地用途之前,必须进行充分的论证和规划,对土地利用的效益和环境影响做出深入分析[5]。
为了有效加强对城乡结合部的土地管理,需要加强城乡结合部土地利用的动态监测,对土地利用状况及动态变化获得及时准确的了解。监测的方式和手段可以多样,比如,一方面,可以通过航片、卫片的判读解译,获取不同时期土地利用的动态变化;另一方面,可以通过对土地利用监测结果的研究,就可以及时地对土地利用现状做出分析、引导和调控,合理、有效地利用土地资源。
3.2实行土地管理信息化、科学化
传统的土地管理方式和手段高耗、低效而且精确度不高,使得土地管理工作中的时空信息不能及时得到管理和更新。随着信息时代的到来,现代计算机、网络以及现代通信技术飞速发展,以计算机技术、地理信息系统(gis)和全球定位系统(gps)为支撑的土地管理软件应运而生,实行城乡结合部土地管理的信息化、科学化,可以及时了解各种土地信息的变化情况,如土地用途变更等,并及时、适当的进行宏观调控和管理,如严格控制非农用地审批,使土地管理达到实时、高效。
3.3加强城乡规划,依法执行规划
城乡结合部是城市和农村的交错地带,是最有必要加强规划而又最难规划的地区。各级政府部门必须从规划上对城市的盲目扩展加以限制,切实保护耕地,把城市用地的需求转到内涵的城市用地集约利用上,同时也要加强城乡结合部乡村居民点的合理规划,对于超标用地的居民点要强行拆迁,保证城市规划的严格依法执行[6]。
3.4规范土地市场
城乡结合部土地的出让,并没有完全按照市场经济规律的机制,形成完善的土地市场。土地使用权出让过程中,受到有关单位和部门的人为干预过大,越权批地,批“人情地”现象存在,不能很好地实行公平竞争,土地利用和土地使用者应承担的责任不能统一。为此,必须尽快建立新型的土地资源利用机制,完善土地市场。在城市总体规划的指导下,合理分配和利用土地,规范和完善城乡结合部的土地市场,借助地价杠杆来调节土地利用,可以减少盲目占用、非法占用耕地,达到保护耕地的目的。在出让土地时,要引入竞争机制,可以采取招标、拍卖等形式进行土地使用权的出让,尽量不采用行政划拨的方式,使得土地市场逐步步入规范化、公平化。
4实现城乡结合部土地可持续利用的战略措施
要实现城乡结合部土地的可持续利用,除采取诸如对城乡结合部的土地利用实行动态监测、实现土地管理信息化和科学化、规范土地市场、依法加强土地管理和利用、加强污染治理、优化城市建设用地的扩展模式、建设土地可持续利用的示范基地与示范工程等一般措施外,还应特别注重以下三方面的战略措施:
4.1制定科学合理的城乡结合部土地发展战略
有关职能部门要与周边乡村的基层组织密切合作,在明确结合部建设的目的和意义,分析政策、市场、技术、人才、资金、信息、区位等方面的条件与优势,准确把握自身不足和外界挑战的基础上,遵循重点突破、发挥优势、整合功能、博采众长等原则,提出具有创新性和操作性的城乡结合部建设与发展的基本方向、指导思想、战略目标、功能分区、建设内容、重点项目、战略部署、组织体系和运作机制等,使城乡结合部的土地管理和利用有章可循。
在城乡结合部发展战略的指导下,城市建设和土地管理等职能部门应努力协调配合,并主动与有关乡村基层组织合作,打破常规的规划思路,针对城乡结合部的特殊性,编制专门的城乡结合部城市建设规划与土地利用总体规划。城乡结合部城市建设规划与土地利用总体规划的编制要遵循“生存、发展和生态保护相兼顾”的原则,在切实保护优质农用地特别是耕地的基础上,从城乡总体利益出发,根据各部门发展规划、重点项目安排、资金来源产际情况,协调平衡农业、乡镇企业、城市建设、交通建设等各项用地的需求,进行统筹安排,确定各部门的最佳用地数量和位置,使结合部用地结构和空间布局更加合理,劳动地域分工与城市功能分区更加明确、科学,进而实现土地资源的合理配置和综合利用效益的提高。为此,应成立由相关政府、职能部门、乡村基层组织和咨询机构等组成的城乡结合部管理领导小组,专门负责结合部发展战略与土地利用规划的制定并组织实施,制定相应的政策与制度,监督相关利益主体的行为,处理战略与规划实施中出现的各种问题[7]。
4.2对城乡结合部进行准确的定位
准确定位是城乡结合部持续发展、土地持续利用的前提和基础。要在全面认识城乡结合部环境与条件、优势与基础、问题与挑战的基础上,从产业、技术、市场、功能和主体等方面对结合部进行准确的定位,主要是:遵循收入弹性高、市场前景好、产业关联度大、区域优势明显的原则,确定结合部近期、中期和远期的新兴产业、优势产业和主导产业;依据先进性、实用性、经济性和互补性等标准,确定结合部重点引进和自行建设的项目与技术;在分析预测国内外产品的市场容量、供求状况、竞争态势、贸易条件和行业壁垒的基础上,确定结合部不同时期的产品生产和市场开拓方向;遵循针对性、整体性和层次性的原则,确定结合部应具备的功能;遵循政府指导、企业运作、中介参与、农民受益的原则,确定结合部的投资建设主体[8]。
4.3创新城乡结合部土地使用与管理制度
为确保城乡结合部土地的可持续利用,必须创新土地管理与使用制度,充分发挥市场机制的调控作用,通过完善结合部土地估价制度,推进土地的有偿使用,培育健全土地交易市场,引导土地集约配置,提高土地的配置效率。为此,应做到:一要严格控制结合部集体土地入市,明确规定耕地不能以任何形式转变为非农用地,建设用地进入市场应采用补偿方式;二要建立健全土地规划的约束机制,坚持“开发一片,建成一片,收效一片”的土地开发原则,促进土地利用的集约化与高效化;三要加大土地的执法监督力度,严格土地的审批制度[9]。
城乡结合部土地管理制度创新的一个重要举措是实行土地用途管制,即限制城乡结合部土地的用途,规定土地用途转变的许可、限制许可和不许可条件,对土地利用和用途变更进行监督,受理变更土地用途的申请并办理审批手续。现代信息科学技术、数据处理和智能分析、可视化和虚拟现实技术等高新技术的快速发展,为城乡结合部实行数字土地用途管制提供了物质和技术保障。数字土地用途管制是用数字的方法将城乡结合部及其土地利用活动和整个结合部的时空变化输入到计算机中,实现网络环境下的土地流通和实时动态监测,服务于城乡结合部土地的可持续利用。具体讲,就是以计算机技术、通讯技术、遥感技术、地理信息技术、多媒体技术和大规模存储技术为基础,以宽带网络技术为纽带,运用城乡结合部的各类信息,对城乡结合部进行多分辨率、多尺度、多时空和多种类的多维描述,以此为工具来支持和改善城乡结合部的土地用途自动化管制。城乡结合部的数字土地用途管制应实现纵向和横向的信息共享,要在法规许可的范围内打破部门和地区之间的界限,做到城乡之间统一标准、联合行动、相互协调、分工合作,以发挥整体优势,形成规模管制。
5参考文献
【关键词】土地利用问题；城乡结合部
城乡结合部是城市与乡村二元地域结构基础上衍生出来的过渡性区域，是农业与非农业用地的复合区，具有明显的过渡性特征，主要表现为两方面：一、是土地利用的水平梯度大。城乡结合部是城市化的前沿阵地、城市建成区与乡村地区之间的“急变带 ”，城市土地不断地向外扩张，原有的农用土地不断地变为各种用途的非农用地；二、是用地空间分布混杂交错。受城市扩张、道路系统修缮、市政公用设施建设用地的飞跃式扩散以及规划管理滞后等因素的影响，城乡结合部土地利用的性质和强度、地域空间结构和地理景观等方面表现为从城市向农村的过渡，用地形态大多呈现出城市型用地与农型用地混杂交错的格局。
城乡结合部是城市或中心区域以及其他地区生产要素向农村扩散的结果，他的位置是随着城市圈的扩大逐渐向外移动的，这也导致了该区域土地利用情况的复杂性，国有土地、集体土地相互交错、紧密相连，城镇用地、村屯居民点用地、一般农田，甚至是基本农田均有分布，城市发展需要向外扩张，保证粮食产量需要保护耕地，经济发展需要土地支撑，环境保护需要限制非农建设，要协调各方面的土地供给，保证社会、经济、环境的可持续发展困难重重。因此，城乡结合部的土地利用是一个涉及面广、影响深远的复杂的系统工程，是一个具有全局性和前瞻性的战略问题，需要有整体的思想、长远的眼光和战略的措施方能达到理性的效果。
1、城乡结合部土地利用存在的主要问题
（1）城乡结合部的土地利用情况，是城市化进程中土地利用情况的直观体现，该区域的土地供需矛盾往往是最尖锐的。城市化结果的一个重要标志是城市数量的增加和城市规模的扩大。随着社会经济的发展，农业产值在国民经济总产值中的比重逐渐下降，城市化不但为农业提供了大量的生产资料，引起农业发生质变，使封闭性农业变成为开放性农业，使耕地经营向纵深发展，大大提高了土地利用率和土地产出率。与此同时，伴随着工业化、城市化的发展，城市规模的逐步扩大，导致农业用地向非农业用地的转化，在区域之间和产业之间实现土地再分配，由第一产业用地转向第二、第三产业用地，在这个过程中表现出耕地数量的减少和质量的退化，并且完善的城市基础设施吸引了更多的农村人口向城市转移，城市人口增加导致城市用地继续扩张，形成恶性循环。
（2） 在城乡结合部的土地利用过程中，忽视生态环境保护，以牺牲环境为代价换取经济发展的现象时有发生。城乡结合部作为城市发展的扩展区域，土地价格一般低于城市中心地区，在这一地区开发房地产、建设工厂土地出让费用相对较低，一些地方为了拉动经济增长，不惜引进环境污染较重的企业落户建厂，严重污染了周边生态环境和居民的生活环境，并且由于城乡结合部基础设施建设较为薄弱，医疗、卫生、教育服务设施不足，具有生态功能的绿地覆盖面积难以保证，加之生产生活排污得不到科学的控制和合理的处理，该区域的空气质量、水环境以及土壤环境都受到了不同程度的污染。
（3）城乡结合部土地规划执行力度不强，监管力度不够，土地市场混乱。城乡结合部的土地用途变化快，监管不严，虽有规划确不能完全按照规划执行，非法占地情况时有发生，有些地方为了保证招商引资，甚至专门为某些经济利润可观的大项目进行土地规划的修改，更有甚者规划编制实施不到一年，就进行调整，致使土地规划失去了应有的严肃性和法律效力。同时农村集体土地需要先征为国有才能进行城市建设，土地征收过程复杂，时间较长，在利益的驱使下，未批先建的违法占地情况屡禁不止，并且集体土地流转不畅，导致大量城乡结合部集体土地进入非正规渠道进行交易，使土地利用管理难度增加。
（4）城乡结合部土地权属不清，涉及土地权属的法律纠纷难以处理。城乡结合地带的土地权属问题，一方面是由于历史遗留问题造成的权属不清，另一方面是集体土地农民私自买卖、租赁，虽然这种交易双方有协议，但是由于土地不能进行合法的变更登记，对于土地权属范围就无法受到法律的保护，在发生法律纠纷时，难以对土地的权属以及各项权利作出正确的处置。
（5）城乡结合部土地利用规划与城市规划布局不一致，影响土地正常使用。由于各地土地利用总体规划和城市规划编制时间各不相同，在规划编制时期，政策背景和社会经济发展需要发生变化，或者城市规划编制部门与土地规划编制部门配合不够紧密等，导致城市规划划定的城市发展区域与土地规划划定的城镇建设用地区域存在不一致，致使城乡结合部土地利用审批时，出现不符合城市规划或者不符合土地利用总体规划的现象，严重影响城市的正常发展需要。
2、关于解决城乡结合部土地利用问题的对策
城乡结合部的土地利用问题不只是土地本身，同时也是社会问题，甚至是政治层面和制度层面的问题。通过对城乡结合部土地利用存在的问题加以归纳，可以将产生土地利用问题的原因分为四个方面：一、是人和土地结合的问题；二、是资本和土地结合的问题；三、是技术和土地结合的问题；四、是制度与土地结合，以上四方面不只是城乡结合部土地利用的问题，也是土地利用过程中所有问题的根本原因。针对城乡结合部的土地利用问题，提出以下几点对策：
（1）提高全民尤其是决策者对土地资源可持续利用的认识，让土地资源和水资源、矿产资源一样受到大家的重视和保护。经过多年的宣传教育，人们对水资源和矿产资源等有了足够的可持续利用意识，但是土地资源确被大家所忽视，“十分珍惜、合理利用每一寸土地和切实保护耕地”的基本国策只在土地部门内部得到了贯彻，而地方决策者往往更注重经济效益和发展速度，忽略了土地的保护和可持续利用，应加强地方决策者对土地资源的重视程度，根据土地资源利用情况制定相应的考核标准，作为政绩考核的一项内容，约束决策者随意布局，乱占耕地。
（2）充分考虑各部门发展的用地需求，编制具有前瞻性、可操作性的土地规划。在编制土地利用总体规划时，应加强各部门沟通，由上级主管部门召开部门协调会，凡是与土地利用有关的部门必须参加并提出用地发展需求和意见，全力配合国土部门编制规划，国土部门根据各部门近年土地使用情况和需求，重点考虑城市规划部门和环境保护部门的意见，综合平衡用地指标，进行城乡结合部土地规划布局，实现生态环境的保护和土地资源可持续利用。
（3）严格执行土地规划，严肃查处违法用地。有了可行的土地规划，要严格执行，才能发挥土地规划宏观调控土地利用的作用，城乡结合部是土地规划执行的薄弱地带，该区域不按规划用途使用土地，私搭滥建现象时有发生，为了制止这种违法行为，国土部门应会同城市建设部门定期组织联合查处违法用地行动，将超标用地的居民点强行拆迁，并对查处的违法用地情节严重的，追究法律责任。
随着土地有偿使用制度改革的深入，国家相继实行了国有土地使用权出让制度、土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，土地供给的市场化程度日益提高。土地供给方式发生的深刻变化，对城乡规划管理工作提出了新的更高的要求。按照《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》和建设部等九部委《关于贯彻落实<国务院关于加强城乡规划监督管理的通知>的通知》要求，为适应土地使用制度改革的需要，切实加强和改进国有土地使用权出让的规划管理，现就有关问题通知如下：
一、充分认识实施土地收购储备制度、经营性土地招标拍卖和挂牌出让制度的重要意义
实施土地收购储备制度、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度，是国家为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，建立公开、公平、公正的土地使用制度，防止国有土地资产流失而采取的重大改革措施，有利于在严格控制供应总量的条件下，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，优化城市土地资源配置、充分实现土地资产价值，提高土地资源利用效率，对城市发展建设也将产生重要影响。各级城乡规划行政主管部门要充分认识实施这些制度的重要意义，认真学习和研究土地收购储备、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让的知识和经验；要适应土地供给制度改革的新情况，研究加强和改进城乡规划工作，充分发挥城乡规划对土地资源配置的调控能力；要切实履行城乡规划管理职能，积极参与、协助政府搞好土地收购储备和经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让工作，保障城乡发展建设健康有序进行。
二、切实加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导
各地要认真抓紧编制和调整近期建设规划，保证土地收购储备、国有土地使用权出让工作依据城市规划、有计划地进行。
要充分发挥城乡规划的综合调控作用，加强对土地收购储备、国有土地使用权出让的综合调控和指导。城市规划行政主管部门要根据城市发展建设的需要和城市近期建设规划，就近期建设用地位置与数量及时向城市政府提出土地的收购储备建议，协助政府制定土地收购储备年度计划，做好土地收购储备工作。要积极参与做好国有土地使用权出让年度计划制定工作。制定国有土地使用权出让年度计划，要依据近期建设规划、土地利用年度计划、建设项目的批准计划，结合当前经济社会发展要求和市场需求情况，科学确定出让地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等。自20*年7月1日起，凡未按要求编制和调整近期建设规划的，不得出让国有土地使用权。
要依据城市总体规划加快编制控制性详细规划，提高控制性详细规划的覆盖率，以适应土地供给市场化情况下的规划管理工作的需要；城市中心地区、旧城改造地区、近期发展地区、储备的土地、下一年度建设用地和拟出让的用地要优先编制控制性详细规划；控制性详细规划要明确规划地段内各地块的使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、必须配置的公共设施等控制指标和要求。
三、严格规范土地收购、国有土地使用权出让规划管理程序
要加强对土地收购的规划指导工作，以利于收购的土地能够按照城市规划确定的用途使用。城市规划行政主管部门应当对拟收购土地进行规划审查，出具拟收购土地的选址意见书，供进行土地收购的单位办理征地、拆迁等土地整理活动需要的相关手续。不符合近期建设规划、控制性详细规划规定用途的土地，不予核发选址意见书，并书面告知理由。
要加强国有土地使用权出让前后的规划管理，明确规划监督管理程序。国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确标明出让地块的规划设计条件。国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。
国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。经核验，《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件与出具的出让地块规划设计条件不一致的，不予核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，并告知土地管理部门予以纠正。
四、切实加强已出让使用权土地使用的监督管理
各地城乡规划行政主管部门要切实加强出让使用权土地使用的规划跟踪管理，加强受让人在土地开发建设中执行规划情况的监督检查，建立健全相应的监督管理制度。受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。
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