关键词：电力企业；土地资产；能源；
中图分类号：TM73 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-01-00-01
随着国家国有土地有偿使用制度的实施，特别是土地资产呈现不断增值的趋势，土地资产己成为投资者和经营管理者必须重视的内容。然而，电力企业的存量土地管理与经营水平低下，违法违章用地、闲置浪费情况、及闲置土地的复垦率低等情况时有存在，因此有必要对电力企业土地资产的经营进行研究，寻找适合于电力企业的经营方法或模式，使得土地资产的每一项权能都能参与经营，获取经营效益。
一、电力企业土地资产管理存在的问题
（一）土地来源和所有权关系复杂。土地自身具有较强的复杂性和特殊性。不同取得方式，其价值和处置方式完全不同。每一种方式所获得土地的所有权权属各不相同，取得土地所支付的成本和费用也不一样，土地资产记账方式存在很大差异。对于不同来源的国有土地，国家有不同的政策和管理规定，土地税收也存在很大的不同。从土地用途看，未经土地行政主管部门批准，不得自行转换土地用途。从土地政策管理看，土地实行分级属地化管理，除了国家层面颁布的法律法规外，各省市也可制定相应的土地管理制度，土地政策种类多、管理分散。所有这些，都给企业实行土地资产的统一管理、评价分级和处置流转等带来了很大的困难。
（二）土地变性问题突出，违法违章用地现象严重。电力用地大多根据划拨用地范围以划拨方式取得，而在电力用地的使用过程存在与其它划拨用地相类似的违法违章用地现象。主要表现在划拨土地擅自改变用途、划拨土地擅自转让出租、擅自占用划拨土地进行经营性房地产开发、！划拨用地目录"以外建设项目未办理有偿使用土地手续、非法占用土地进行各类建设（无用地手续）、擅自与村乡签订协议圈占集体土地以及擅自占用集体土地进行房地产开发等。
（三）土地利用和再利用效率不高，电力开发后土地废弃问题严重。现阶段，电力企业土地资源利用单一化，以及土地废弃问题。由于只注重架线，征地等，而不重视土地的复垦还田，被开采的土地长期处于荒废状态。大多数情况下，当对土地进行电力开采后，没有进一步利用土地，致使土地利用的单一化以及闲置荒废问题相当严重。
（四）征地矛盾突出，土地纠纷严重。电力设施用地属建设用地，需要大量占用电力所在地新增建设用地指标，由于国家每年下达各地的新增建设用地指标非常有限，导致地方政府给予电力设施用地的新增建设用地指标非常有限，造成大量电力设施用地难以完善用地审批手续；另一方面，通过划拨方式供地，企业无需缴纳土地出让金，而征地过程的各项补偿当地政府必须严格按照国家规定专款专用，各项税收的上缴也难以反哺于当地政府。因此电力所在地政府对电力用地的支持力度不够，导致征地矛盾十分突出。此外，由于电力所在地方村民整体素质及企业自身等问题的存在，导致电力野外生产场所很容易发生土地纠纷。电力田企业土地纠纷起因复杂，有其不确定性，概括来讲包括施工权争夺引发纠纷；土地补偿款挪用、截留引发纠纷；企业施工、补偿遗留问题引发纠纷；村民无理取闹故意引发纠纷等。大量土地纠纷的存在，很大程度上影响到了电力正常的生产秩序，严重者甚至可能导致停产。
二、加强电力企业土地资产管理的措施
（一）树立土地资产管理新观念。土地是企业重要的生产资料和企业资产的重要组成部分，要改变土地仅仅是生产经营场所的片面认识，树立土地资产意识。电力企业公司及所属各企业要充分认识到土地资产在企业生产经营的重要地位和作用，摒弃过去的旧观念，提高对土地资产管理工作的重视程度，加大管理力度，保持积极的工作态度，彻底改变过去在土地资产管理上的被动局面，使电力企业公司及所属各企业土地资产管理观念得以根本转变。
（二）搞好土地资产管理的基础工作。电力企业自开发建设以来，积累了大量的土地档案资料，而且随着电力企业建设的发展，各种资料逐年增加。这些资料是实施土地经营管理的基础，是维护电力土地权益、服务电力建设的重要依据。为了保护和利用好土地档案资料，一方面实行严格的档案资料管理制度、资料查阅履行备案登记程序，落实管理责任，做到用后及时归档入库，确保档案资料安全完好。另一方面建设并逐年完善土地管理信息系统，将包括土地证在内的各种信息录入数据库，实现远程用户对宗地基本信息的查询功能，使得电力企业具备地籍管理联网运行的能力。
（三）建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度。电力企业土地管理新情况新问题多、工作任务量大，特别是在工作刚起步时，总部和各单位首要的任务是必须抓好土地管理制度建设，健全土地管理规章制度，形成有效的内部控制机制，实现土地管理的制度化、程序化和标准化。首先要制定电力企业公司土地管理规章制度。其次要加强学习，转变作风，提高土地管理队伍整体素质。高素质的土地管理队伍，是做好土地管理的前提。再次要加强业务知识学习。各级土地管理部门工作人员要树立自觉学习、终身学习理念，组织好各项土地资产管理工作任务的落实，为领导决策和各部门实施管理提供准确、有效的土地资产信息，积极主动为基层单位协调解决各种土地问题。
搞好电力企业内部的土地资产管理工作，是确保国有资产及其权益不受侵犯、有效经营和合理配置国有资产、防止资产流失、提高利用效率、实现企业资产保值增值、促进电力工业持续稳定发展的重要保障，认识到土地资产管理对电力持续稳定健康发展具有深远的影响和重要的现实意义。树立土地资产的新观念，搞好土地资产管理的基础性工作，建立健全并完善土地资产管理机构和管理制度，同时加快土地资产管理信息化的步伐，做到开源与节流并重，努力提高土地利用与管理水平，实现企业资产的保值增值。
参考文献：
[1]李永峰，张明慧.企业土地资产管理探析[C].//中国会计学会高等工科院校分会2008年学术年会（第十五届）暨中央在鄂集团企业财务管理研讨会论文集.2008：758-762.
关键词:油田企业；土地资产；管理
油田的挖掘、建造等环节工作必须使用相应面积的土地，而我国的土地整体资源不足，由此油田企业必须要认真管理对应的土地资产，但是现在整体管理环节还存有较多的问题，油田企业负责人必须仔细思考，做到对土地资产的良好管理。
1油田企业的土地资产
油田企业的建筑、油井、站点、线路等设施都需要使用对应的土地，而这些土地资源正是企业的资产，油田企业的土地资产特征为：第一，需要的面积数较多，但是使用的过程之中，并不能做到“集中”，比如油井的位置边不能够再建造储存的场所，而且石油、燃气等必须要分别转运，所以必须用较多的线路来设置；第二，石油、燃气等在地下的位置只在几个城市之中，所以企业可以选择的土地整体面积较“固定”；第三，油田企业在规模层面还有一些差别，所以他们可担负的土地面积也是不同的。
2油田企业对土地资产的管理环节工作现存问题
从油田企业的土地类别资产整体特征可以发现，企业必须对其予以管理，这样才能够使得开采环节良好进行，由此收益必定会得到了保证，但是现在对于土地资产相应管理环节工作来讲，并没有达到理想结果，主要的问题为：第一，油田各个企业并没有把握到土地资产的真正状况，包括面积数、使用需要的证件等；第二，企业如果能够良好使用已拥有的土地，那么必然可以得到对应的收入。但是这必须要先把握到土地的拥有各方，这样才能够让他们都得到对应的收入和权利，但是现在很多企业的负责方并没有考量到这个方面的问题，在规定、文件等之中没有记录各方应有的土地数，安排每一方收入时，必定会有不正确的状况[1]；第三，企业的资产之中，土地这个类别资产的价值会改变。所以企业需使得技术有一个提升，这样在土地的价值有减小状况的时候，才能使企业的收入不会有减少的状况，但油田企业并没有做好这个方面的工作[2]。
3油田企业如何管理好土地资产环节工作
油田企业在对土地资产予以管理的过程之中，还存在较多的问题，企业的负责方必须要思考解决的方法，尤其是对于土地公路管理这个环节工作的人员来讲。
3.1负责方转变观念，设立对应规定
首先，油田企业的负责方需要对土地资产予以研究，把握到其真正内容以及需要被管理的缘由，然后加以重视，在这个基础之上，学习管理的具体方法，包括向国外的企业学习；其次，设立对应的规定，先对土地资产做记录，然后明确其类别，比如开采、运输以及储存这三个类别的土地，需要选择对应的方法，以使得管理这个工作有一个较好结果；最后，建立专门管理的团队，尤其是对于土地和公路管理部门，要把握管理工作的量，然后选择人员的数量，最后对所有人员都要予以培训，让他们把握相应法律、知识以及工作的方法。这里需要强调一点，管理环节人员如果考量到了“新”状况，必须与企业的负责人做出交谈，以找到处治的方法。
3.2加强管理环节的力度
做好上一个环节工作之后，油田企业就要加强管理环节的力度。一方面，检查已经记录的土地资源的信息，然后检查相应的证件是否已经办理，如果有错误记录或者是未记录的信息，需要将其改正以及增加；另一方面，土地管理环节工作人员，要到油田的生产环节去进行具体检查，由此及时考量到相应问题并予以解决。
3.3注意节约
除了上面两个方法之外，油田企业的负责方还必须注意到节约：一方面，在选择土地的时候，需先设定对应方案，然后运用三维立体相应软件进行模拟，考量选择的土地面积是否过多，由此做到节约，而且在选择的过程之中，要思考使用闲置类的土地，如果找不到闲置的土地，再选择农地[3]；另一方面，注意对操作环节人员的管理，尤其是对于打井和线路这两个方面，在操作的过程之中，需要选择正确的地点。另外，管理环节人员必须要不断地学习，以及时把握到“新”状况，由此对管理的方法予以提升。
4结语
总之，油田企业做好土地相应资产的管理工作，意义重大。企业土地公路管理环节人员必须要仔细思考。这里需要强调一点，国家也应进一步完备对应的法律、规定等，为油田企业能够做好管理土地相应资产的工作提供规范。
作者:张心勤 单位:天津大港油田土地公路管理部
参考文献：
[1]赵选民，刘娜.油气企业土地资产综合效益评价——基于长庆油田的实证研究[J].西安石油大学学报(社会科学版)，2013，01:5-10.
关键词：不动产权籍调查；开发区土地资源管理
一、不动产权籍调查工作意义
（一）建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。不动产权籍调查为不动产登记提供规范有效的调查成果，维护和保障了权利人的合法权益，是不动产登记的基础和前提。
（二）权籍调查成果的审核。权籍调查科对权调成果的审核。先通过不动产登记系统查询是否有抵押、查封等限制权利情况；再具体审查规划图、竣工验收材料、出让合同、买卖合同、税费等权源资料是否符合规划、是否符合转让条件，权源依据是否完备，权属界址是否明确、清晰，与地籍图中周边地物是否一致、属性填写是否正确等等；若发现有问题的，权籍科会及时向调查机构反馈意见，让其在限定时间内整改。权调的审核主要采用室内外核查的方式进行。如果对调查成果存在疑问，需要室外核对的，由两个工作人员到外业实地核实。对于审查发现的问题，责成调查单位及时修改完善。
（三）不动产单元编号。由于房产登记数据和土地登记数据尚未实现完全整合，权籍调查数据库内房地的不动产单元号尚未编制，我局在受理不动产登记申请材料时，首先要求申请人到权籍调查窗口，申领编制不动产单元号。第一种情形，对于已权籍调查审核过的不动产，信息科窗口直接对权调成果进行图形数据入库，再对入库成果编制唯一的不动产单元号。第二种情形，对于未进行权调审核（宗地界址面积无变化）的不动产，直接由信息科窗口编制不动产单元号。即工作人员在权籍调查数据库查找原证书，将证书定位到具体的宗地，再将房产登记数据关联到相应的宗地，在宗地内生成唯一的不动产单元号。
二、对权籍调查的建议
权籍调查工作是整个不动产登记工作的核心和关键，其质量直接关系不动产登记发证的质量。因此，对调查机构的管理尤为重要。应从调查机构的调查资质、调查人员是否具有相应资格，调查成果是否经过自检和调查单位的质量审查，调查程序是否规范，调查成果是否完整并符合规定要求，权籍要素的内在联系及其是否与周边地物地貌存在空间位置矛盾等方面，抓好调查机构的监督管理工作；对于现资质不全的调查机构，给予一定时间的过渡期，督促其尽快完善测绘资质，尽早做到一个不动产单元的权籍调查事项由一家调查机构主导完成。同时，权籍审核是权调中关键的关键。权调审核人员不仅要有测绘专业技术，还要懂不动产政策法律，所以要培养一批专业技术人员。只有权籍审核做好了，后续的不动产登记受理、审核、登簿、发证才不会有难点，既节约了办证时间，又保证了登记质量。
三、开发区的土地资源管理体制及其存在的问题
由于中国行政管理体制也存在一个由计划经济向市场经济转化过渡的过程，行政效率低下成为制约经济发展的主要障碍。各级各类开发区尤其是部级开发区，作为改革开放的试验田，客观上要求提高行政效率，简化行政审批程序，减少行政审批事项，从而提高招商引资力度。因此，在开发区高效行政的诉求下，各地政府都通过地方立法程序，向开发区管理机关授权，开发区管理委员会作为政府的派出机构，在开发区这一相对封闭区域内行使同级政府的经济管理职能，即在开发区范围内自行审批包括土地资源、城市规划、建设房产等在内的几乎所有经济管理事项。统一规划与管理开发区科技工业园，负责园区内土地征用、开发和土地使用权的有偿出让、转让和建设项目的审批与管理工作。”
对于土地资源的管理，一般在开发区管理委员会下设土地管理部门，作为开发区管委会的职能部门，承担开发区范围内从农地征用、出让转让、规划利用，甚至登记发证等几乎所有用地审批任务。开发区内的土地资源管理工作基本上独立于地方政府土地资源管理范围之外，形成一个相对独立的用地特区。一方面，这种管理体制确实能最大限度地提高行政审批效率，方便园区企业和投资者，更大程度地解放生产力，促进开发区产业的积聚与发展。在地方政府土地管理部门往往需要几个月甚至更长时间才能办完的事情，在开发区也许几天甚至一天就能办完，这样大大提高了效率，从而使开发区对投资者更具有吸引力。另一方面，这种管理体制也存在不足，主要表现为：行政审批的主观性更强，有可能导致审批失误。
四、结束语
作为开发区内与产业用地相配套的房地产开发用地应该有一定的限度，但由于部分开发区管委会为了短期内获得较多的土地收益，或者是为了弥补低价出让产业用地产生的亏损，比例，将部分产业用地转为进行房地产开发。这样，一方面开发区产业用地不能满足需要，开发区发展缺乏后劲；另一方面开发区内房地产开发项目用地往往采取协议方式出让，而城市经营性用地则必须通过招标拍卖方式供地，两者处在不平等的状态，而且城市经营性用地多了一个供应渠道，扰乱了城市的土地供应市场与房地产市场。开发区土地资源管理上的问题在全国各地几乎普遍存在，改变这种状况的最根本办法就是改变开发区的土地资源管理体制。
参考文献：
【关键词】石油销售企业 土地资产管理 风险及对策
一、石油销售企业土地资产的特点
土地是一种重要的资源性资产，没有土地，一切生产、经营活动就没有立身之本。石油销售企业的土地呈现宗数多分布散、闲置待用多、土地取得方式复杂多样、管理难度大、取得和使用成本不断上升等特点。宗地多分布散。不同于其他企业土地集中在某市或某县的情况，销售企业25000余宗土地分布在1400多个市县，土地登记、租赁管理都要在当地进行，需要面对各级甚至是乡政府的土地管理部门，而土地管理的地方特色比较重，各地经济发展状况不同，政府执行土地政策差异也很大。土地取得方式复杂多样。新增用地通过招拍挂和股权收购取得，存量用地有自有、联营、承租三种方式，自有土地又有划拨、授权经营、出让，由于历史原因土地取得方式复杂多样，用地存在风险。闲置待用多。企业空闲、废弃及闲置待用土地2500宗，闲置面积2910万平方米（约4.36万亩），如何盘活低效土地资产是销售企业土地管理的重点和难点。土地取得和使用成本不断上升。加油站建设用地全部实行招拍挂方式后，由于竞争激烈使得土地取得成本不断飙升，随着国家对城镇土地使用提高和地方执行政策到位，土地使用税还将进一步上升。由于上述特点导致销售企业遇到的复杂情况最多，集中管理的难度最大。
二、石油销售企业土地资产管理存在的主要风险
（一）加油站用地存在法律方面的风险
用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。
用地性质违规。因无法取得商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。
权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下等等，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响权利的行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
（二）闲置待用土地存在政府收回的风险
根据土地管理法的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。石油销售企业土地待用（空闲、废弃、闲置）比较多，多数时间比较长，政府可能对待用闲置土地和低效使用土地可能实施政府无偿收回和低价储备办法。销售企业发展战略调整关闭的油库和加油站，待用土地中70%以上是划拨土地和授权经营土地，转让、出租与合作开发均不同程度地受到国家土地政策限制。土地闲置待用的原因主要有以下几类：
在计划经济时代，为保障本地石油市场的供应，大部分地市县石油公司都有油库。随着中国石化的企业重组，对石油商品的物流不断优化，按总部要求的逐步对市县石油公司油库进行关闭，原则上一个地区保留1-2座油库。目前这些关闭的油库多年，土地大多属于划拨地或授权经营，地段较偏远处于城郊地带或乡镇。
随着城镇的不断扩张和交通系统建设的不料完善，由于因当地政府进行道路改造（拓宽道路、改变道路、修建高速公路）和城市规划引起加油站关闭或迁址。关闭的加油站多年未营业。土地已经处于空闲、废弃、闲置的待用状态，一般属于授权经营地。
由于2000年左右集团公司成立后，为抢夺市场、抢占网点或进行战略性收购加油站，这些加油站（石油站）网点建设比较密集，相隔距离很近，单站经营量很小，考虑到营运成本等各种原因，关闭了加油站。
为减少管理层，随着实行扁平化管理的地县一体化到位后，县级经营部大部分搬到了城区加油站办公，原县支公司办公楼及其土地可能闲置。
（三）闲置土地房产出租存在法律、经济、安全和环保等风险
租赁标的风险。闲置土地房产出租首先遇到的是该土地房产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证，未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据有关规定租赁是合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。
租赁合同风险。租赁合同签订是闲置土地房产出租最重要的工作，合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。承租主体合格问题，承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。可能会出现租金收不回来、擅自装饰装修改扩建或擅自转租等问题。租赁期限不明或过长也会导致合同纠纷。
承租人风险。承租人除了履约不能给出租人造成租金损失外，还可能由于其不当行为给出租人带来连带责任、无奈之下承租的本不该属于自己的责任，造成企业无法预计的损失。承租人擅自改变用途、违章搭建和装修不当、进行违法活动、产品质量不合格、安全环保不达标等方面出现问题，出租人都可能带来连带责任。
内部管理风险。管理人员可能收受贿赂、串通承租人压低租金，降低准入门槛或资质要求，放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。出租人企业标识未拆除即将房地产租给承租人使用，承租人的不当行为会被媒体误认为出租人的行为等造成出租人声誉负面影响。
（四）城镇土地使用税存在纳税风险。
土地量多面广，信息不完整，等级确认难度大，税额计算易出现差错。主要是土地管理不到位、土地资料不齐全、县市级的土地等级界定较为困难，无法全面核实等原因形成。
油库、加油站等消防安全、绿化用地面积未能确认，影响土地税的减免报批。石油化工行业因安全生产、经营的需要，消防等安全防范用地占总土地面积不小的比例。但由于油库、加油站在原先建设时未能取得专门的、有明确显示消防用地占地数量的相关证明或具体依据，申请减免土地税困难较大。
租赁经营加油站土地使用税风险。租赁经营站一直以来在成品油销售活动中都占有较为重要的位置。目前，由于大部分租赁合同条款中均未对土地使用税等做出明确规定由哪方承担和缴纳，其土地使用税我方可能未按实际租赁面积按期缴纳。
处于基建期间的土地数量较多，可能未纳入计缴范围。根据国家税务局《关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》，对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。
三、防范土地资产管理风险对策和措施
（一）强化加油站用地规范管理，防范用地风险
把好新增用地入口源头关。新增用地通过招拍挂和加油站股权收购取得，管理原则是手续齐全规范、避免违法用地。
以招拍挂方式取得加油站建设用地。先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划，从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，付清成交价款，之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续，经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同，最后进行土地使用权初始登记。
股权收购方式取得加油站建设用地。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。这种方式下会遇到较多的法律风险，比如转让方主体不合格，未经共有人同意出让共有资产，加油站房地产已被抵押而无法过户，土地房产没有产权证，建设手续不全，存在违规用地和违章建筑，转让方隐匿加油站面临拆迁、道路将改道之类影响加油站流量、影响加油站持续经营的信息等等。一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。二是尽快办理土地房产过户手续。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、联营、承租三种方式，自有土地有划拨、授权经营、出让三种。管理的原则是做到权属清晰、登记规范、使用科学。
目前石油企业自有土地由于历史原因存在登记不规范的问题，以前加油站整体收购后未及时办理土地权利人转移登记，致使土地权利人至今仍登记在被收购加油站的母体企业名下。要尽快补办过户手续，可能涉及土地增值税、契税、评估费等费用，如转让方不愿配合过户或无法补办过户手续的，可以协商采取订立协议的方式明确土地的资产关系、明确权属问题，从债权层面降低物权风险。对无土地证情况要尽快分析查明原因，补齐相关文件和手续，重新办证或取得相关权属证明，问题较大的可以委托专业中介机构办理。
联营加油站土地，联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，要协商联营对方补办过户手续。
承租加油站土地。租赁土地的相关主动权在出租人手里，租金上涨，不再续租，提前结束租赁合同等会给承租人带来不确定性，而出租人出现无土地房产权证等问题带来管理风险和经营风险。对于加油站承租地管理，一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。二是加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解，三是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。
（二）积极盘活闲置待用土地，提高资产利用率
企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持。这些土地是销售企业乃至中国石化集团发展的基础性资源，无论是否闲置原则上都要予以保留。对暂时闲置待用的土地，要积极与地方政府和土地管理部门做好协调工作，尽量予以保留。为了让企业产生效益最大化，提高资产利用效益，对每宗待用土地拟定了盘活方案，主要有以下六种方式。
结合实际业务需求重新启用。如对已关闭的油库改造成管道油库的下载中转库或非油品的中心仓库，对位目前置较好已关闭加油站进行投资改造提升形象重新开业，县分公司成立后为提升企业形象从加油站搬回原办公楼办公。
集团公司内部划转。由集团公司根据实际业务需要统筹安排，将全系统的土地统一优化配置，企业建设需新征地的可首选使用或置换临近企业的闲置用地，最大限度地发挥闲置土地的利用效率，在集团公司内部划拨或转让。集团公司全资单位之间、企业内部全资单位之间的土地转让上报集团公司审批后采用无偿划转的方式。内部划转土地应权属清晰，转让双方签订协议。
政府征收或置换。由于地方市政规划、公益事业等原因必须拆迁或政府依法有偿征收的土地，按照“占一补一、等价置换”的原则进行处理，特别是正在运营的经营网点拆迁时，按照“补一拆一，先建后拆、区位对待、补偿到位” 原则置换成网络建设用地，这是土地处置的首选方案。若确实没有合适的建设用地可置换，按照市场评估价格有偿征收。
出租盘活。对于有地面建筑物的闲置土地，可在保证收回土地使用税和土地租金的前提下，采取对外出租的方式予以盘活；对于无地面建筑物的闲置土地，可出租给社会上其他单位作为临时性简易仓库、养殖场、停车场、驾校等使用；为防范风险，回避土地出租，进行场地或资产出租。
对外转让。结合用地实际，按照国家规定以公开竞价转让方式或协议转让方式处置土地。若继续持有土地使用权将不利于维护企业土地权益时，可采取对外转让方式处置土地。土地转让要严格按照国家和集团公司有关规定公开对外披露转让信息，广泛征集受让方，严格审查参与受让者的相关资质。按照主要使用权类型划分，对出让土地按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；对划拨土地要在征得地方政府土地主管部门同意的前提下，按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；授权经营土地原则上不对外转让。
进行联合开发。联合开发包括土地作价出资、投资入股等。为降低风险，原则上要选择国有或国有控股单位进行开发，要对开发形式、开发方案的可行性进行综合分析论证，要充分征求当地政府规划、城建等相关部门意见，依法合理规避开发连带责任。方案报上级主管部门批准立项后进行土地处置。
（三）加强租赁管理，完善风险防控体系
建立风险识别与防控体系。资产管理部门与法律、财务部门共同研究，分析闲置土地房产租赁业务中可能存在的风险，并从风险发生的环节或领域等角度出发，结合业务实践提出针对该风险的防范措施。同时对相关管理和业务人员进行培训，增强他们风险意识，明确防范思路，确定规范的操作流程。
完善合同文本和审核流程。应规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本，完善合同条款，把能预计到的情况尽量在合同中体现出来。加强合同主体审查，重点在资信和履约能力调查。签约时可要求承租人提供“三证二表”即营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门审核率达到100%。企业要用好合同的解释权，发现存在较大风险时要及时终止租赁合同。
加强内部管理。完善租赁全过程管理，建立内控制度，租赁前应编制租赁业务计划，按规定权限审批。建立包括承租人名称、租赁房地产名称、租赁价格、期限、用途、租金收取情况等内容的租赁管理台账。加强监督管理，定期对出租房地产进行查验。
（四）加强土地使用税相关事项管理，防范税收风险
加强土地管理，确保土地使用面积数量、土地等级的准确性。土地面积和土地等级是正确计算土地使用税的主要依据。财务部门必须及时、完整地收集土地资料及信息，建立土地信息管理台账，台账应根据土地使用证的内容填写土地坐落地点、权属单位名称、土地面积等主要信息。
申请油库加油站等安全防范和绿化用地免征土地使用税，合理合法节约土地使用税。根据文件规定：“对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由县、市税务局根据武警消防队、劳动局等有关部门的规定确定，暂免征收土地使用税”。要利用有利政策，积极与消防、税务等相关部门进行沟通协调，及时获取消防、劳动安全保护等部门提供的有效、合法证明资料，向税务提交申请报告，争取得到税务部门的认可，以此获得此类用地土地使用税的减免。保持良好的税企关系，积极利用税收优惠或减免政策，做好免税审批或报备工作。
补充、完善经营租赁合同条款，减少税收风险。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例条例》的规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。承包、承租经营因并未发生房地产的权属转移，土地使用税和房产税仍应由产权拥有单位即发包、出租单位缴纳。企业在签订租赁合同时，应明确土地税、房产税等由出租方缴纳并定期提供完税证明复印件等资料，以减轻税收压力，避免税收风险。
为加强房地产中介服务行业管理，规范房地产市场，维护消费者的合法权益，市局决定从2001年1月至4月底，在全市开展中介服务行业专项执法检查工作，工作重点是规范房地产经纪活动，查处违规违法行为。现提出如下实施意见：
一、指导思想和目标
按照党的十五届五中全会和市委七届七次全会关于进一步开放市场，规范有序的市场体系的要求，依照房地产中介服务的有关法律、法规和规章，集中力量在一段时间内对房地产经纪机构进行专项执法检查。加强房地产中介服务管理，发展和规范本市的房地产市场，保障房地产活动当事人的合法权益，促进市政府提出的2001年房地产业的“六个到位”的实现，推进上海房地产业成为上海经济发展的支柱产业。
专项执法检查的阶段性目标是：依法查处房地产中介服务中的违法违规行为，整治一些严重违法违规的房地产经纪机构和人员，使房地产市场更加规范有序。
二、专项执法检查的范围和内容
专项执法检查的范围，主要是发生在2000年1月1日之后的中介服务业（特别是房地产经纪行业）中的违规情况。包括被举报、揭发的，发生在2000年1月1日之前，性质严重，尚未改正的违规行为的追查。
执法检查的主要内容：
（一）违反房地产经纪机构和人员执业资格管理规定的行为。主要包括：
1．从业人员未取得执业资格证书的；
2．房地产经纪机构未按规定向房地产主管部门备案的。
（二）从事成套独用使用权房买卖的；
（三）采取弄虚作假损害当事人合法权益的；
（四）未取得工商登记、擅自从事房地产经纪业务的。
三、专项执法检查的方法
（一）加强内外协调配合。市局和市工商局加强联系和合作，各区县房地局要主动和各区县工商局联系，联手整治房地产中介服务业中的违法违规行为。各区县房地局执法监察部门还要加强和房地产市场主管部门的联系，共同抓好这次专项执法检查工作。
（二）要充分发挥房地办事处的作用。房地办事处是房地资源行政主管部门执法监察的一支基本队伍，也是这次专项执法检查的重要力量，要充分发挥房地办事处在执法检查、协助办案、督促整改等方面的作用。
（三）采用对经纪机构内部检查、门市部现场检查和以举报揭发的案件为线索等多种形式进行检查。主要查工商登记、查备案资料、查执业资格、查合同文书、查业务台帐、查经营凭证、查举报案件。对违法违规行为的处理，要求证据确凿，适用法律法规和规章正确，符合法定程序。
（四）专项执法检查要同年检工作结合起来。执法检查中发现严重违法违规的经纪公司情况要及时与市场主管部门联系，为经纪公司的年检提供相关资料。
（五）认真抓好整改工作。整改工作是衡量专项执法检查阶段性成效的重要标志。要通过行政的、法律的手段和新闻舆论工具，督促房地产经纪机构对违法违规行为进行整改。房地产经纪机构应制订和完善规范服务的制度，防止新的违法违规行为的产生。
四、专项执法检查的步骤和要求
第一阶段：培训动员、组织落实阶段（1月上旬--1月中旬）
1．市局执法部门会同市场处，并听取工商等相关行政机关的意见，明确工作重点，制定实施计划，并由市局执法监察部门组织区县房地局专项执法检查人员进行相关法律、法规的培训，统一思想，提高认识。召开专项执法检查动员会，布置专项执法工作。
2．各区县房地局应成立由局领导任组长，执法监察和市场管理部门负责人参加的专项执法检查领导小组，明确专项执法检查的具体主办部门和负责人，名单报市局。
3．区县房地局组织执法部门和房地办事处的同志进行相关法律、法规的培训，成立相应的机构，摸清本辖区内中介服务公司的基本情况，根据市局的统一要求制订具体工作计划，召开本辖区内房地办事处和经纪机构负责人动员布置会。具体工作计划要书面报市局。
本阶段的工作要求：了解房地产经纪行业现状，掌握相关法律、法规，统一认识，落实组织，制订计划，明确任务，有计划有步骤地开展工作。
第二阶段：执法检查阶段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局执法部门抽查全市房地产经纪机构，抽查率达到15％。
2．以区县地局为重点对本辖区内的房地产中介服务公司进行检查。检查率要达到85％。
本阶段工作要求：认真查处房地产经纪机构和人员中存在的违法违规行为，整治一批严重违法违规的房地产经纪机构和人员。并结合检查，发现一批依法经纪，服务规范，业绩显著的优秀经纪机构。
第三阶段：动员整改阶段（3月中旬--4月上旬）
1．在执法检查的基础上，由各区县局召开中介服务公司经理会议，组织学习相关法律、法规，提高自觉守法的意识。对存在违规行为的经纪机构要求制定有效的整改计划，要明确整改内容和整改期限，并报区县房地局。
2．落实整改措施，标本兼治，实事求是。各房地产经纪机构都要制定规范的服务制度，严格的服务标准。
本阶段的工作要求：房地产经纪机构要切实提高认识，使整改落在实处，取得明显的成效。
第四阶段：总结阶段（4月中旬--4月底）
一、指导思想和基本原则
指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，按照完善社会主义市场经济体制的要求，切实加强国土资源管理，进一步改进管理方式，提高行政效率，建立行为规范、运转协调、廉洁高效的国土资源管理体制。
基本原则：坚持精简、统一、效能和先划转、后理顺的原则，进一步转变政府职能，精简机构，强化监督，提高效率。
二、改革内容
（一）县国土资源和房屋管理局内设机构、职能职责和人员编制
1、内设机构：设8个职能科室
办公室、纪检监察执法室、规划计划科、财务科、房地产权籍市场科、建设用地管理科、地质环境矿产资源科、房改拆迁物业科。
2、主要职能
（1）贯彻执行国家和重庆市颁发的有关土地、地质环境、矿产资源、房屋管理和住房制度改革的法律、法规、规章和政策，起草土地、地质环境、矿产资源、房屋管理和住房制度改革方面的规范性文件并组织实施；
（2）负责全县城乡土地、房屋权属确认和登记发证的统一管理；
（3）统一管理全县城乡土地、矿产资源，编制并组织实施土地利用总体规划、年度用地计划和基本农田保护规划；负责占用基本农田的审查报批和土地用途管制工作，组织和指导土地开发复垦、耕地保护和土地开发整理工作；负责土地资源调查、监测、评价管理和组织矿产资源的调查评价，编制并组织实施矿产资源保护和合理利用规划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划；
（4）统一管理全县建设用地的征用、划拨工作，负责土地征用、划拨的审查、报批和全县土地整治开发的管理工作；
（5）统一管理全县土地资产，负责土地使用权出让、出租、转让等有偿使用和管理，负责农村集体土地流转的管理，负责企业改制中土地使用权的处置、外资企业用地管理；
（6）依法管理矿产资源探矿权、采矿权的审批登记发证和转让审批登记，承担矿产资源储量管理，地质资料汇交管理。依法实施地质勘察行业管理，初审并上报审定地质勘察单位资格，负责管理地勘成果，初审并上报审定探矿权、采矿权评估机构资格，确认探矿权、采矿权的评估结果；
（7）组织监测、防治地质灾害，保护地质遗迹，依法管理水文地质、工程地质、环境地质勘察和评价工作，保护地质环境，依法实施地热水、矿泉水的管理，认定具有重要价值的古生物化石产地、标准地质剖面等地质遗迹保护区；
（8）负责全县土地、房屋定级估价及地价评估确认，房地产转让、租赁、抵押、典当管理和房屋使用权转让等房地产市场管理以及房地产中介服务机构和人员的资质管理；
（9）负责全县住房解危解困廉租房、集资合作建房工作的规划、计划、组织实施、监督和全县物业管理，报批物业管理企业资质，指导和监督物业管理工作；
（10）承办全县土地出让金和收益金的核收、征收、解交及房改资金的归集、管理，负责房管资金的核收、征收、管理和矿产资源补偿费、探矿权、采矿权价款和使用费的征收和管理；
（11）依照《重庆市测绘管理条例》的规定进行全县地籍、房产测绘的管理，编制并组织实施地籍、房籍测绘规划，管理地籍、房籍测绘机构资质、测绘成果档案；
（12）组织开展对全县用地、地质矿产、房屋执法情况的执法监察，依法对各种违法违章行为进行行政处罚，裁决权属纠纷，负责土地、矿产资源、房屋的行政复议和行政诉讼；
（13）负责全县土地、地质矿产、房屋管理和房改的科技、信息、档案、综合统计及外事、宣传及职工培训的组织指导；
（14）领导街、镇、乡的国土资源和房屋管理工作；
（15）完成县委、县政府及重庆市国土资源和房屋管理局交办的其他事项。
3、人员编制及领导职数
大足县国土资源和房屋管理局机关编制23名（其中：行政编制20名、后勤人员事业编制3名），实有25名（其中：行政编制人员21名），局级领导职数按重庆市国土房管局和县委规定配备。内设机构负责人职数9名。
（二）下属事业单位职能职责和编制（设7个直属事业单位，编制72名，负责人11名）
1、大足县房地产监理交易所。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数15名，负责人2名。其主要职责：承办全县土地使用权证和房屋所有权证、商品房预售、房地产交易、抵押、租赁监证、房地产管理，提供房地产信息、咨询服务，土地权属变更调查。
2、大足县地质环境土地整理中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数12名，负责人2名。其主要职责：承办公益性地质环境监测、地质灾害监测和地质灾害防治事务性、技术性工作；承办全县耕地开发、整理工作；承办全县土地测绘、房屋勘测、土地开发整理设计工作。
3、大足县住房资金中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数6名，负责人1名。其主要职责：承办全县住房公积金的归集、发放、公积金贷款；承办住房公积金缴存、提取、使用及使用计划执行情况报告。
4、大足县征地储备中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数15名，负责人2名。其主要职责：承办全县土地征用、土地储备整治、农民拆迁还房、安置补偿实施工作；承办全县国有土地使用权、矿产资源使用权的招标、拍卖、挂牌出让工作。
5、大足县城镇房屋管理中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数12名，负责人2名。其主要职责：承办全县城镇房屋拆迁、公房经营、物业大修基金管理使用等工作；承办全县房屋安全鉴定、白蚁防治、房屋维修工作。
6、大足县国土资源和房屋管理执法大队。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数6名，负责人1名。其主要职责：承办涉及全县土地、房屋、矿产资源（违法、违规）的执法监督检查工作和来信来访处理，参与行政强制执行，配合做好司法强制执行工作。
7、大足县国土资源和房屋管理信息中心。为大足县国土资源和房屋管理局全额拨款事业单位，编制人数6名，负责人1名。其主要职责：承办全县国土资源和房屋管理档案资料的收集、归集和利用管理工作；受局委托，承担全局国土资源和房地产行业信息化发展规划和计划的编制及有关工作规范、技术标准、管理规定的制定以及局机关办公自动化系统及内网的建设和维护，为局机关电子政务的建设提供服务。
事业单位人员从现从事国土资源和房屋管理的在编在职事业人员中调配。
（三）街镇乡国土资源和房屋管理机构
1、职能划转
按照**府发〔**〕5号、**编办〔**〕20号文件精神，结合我县实际，街镇乡国土资源和房屋管理职能上划到县国土资源和房屋管理局。
2、街镇乡国土资源和房屋管理机构设置
街镇乡国土房管所职能上划后，按街镇乡行政区划设置大足县国土资源和房屋管理局街镇乡管理所，其性质为县国土房管局派出机构，按局机关内设二级机构级别对待。另设大足县国土资源和房屋管理工业园区管理所。
3、管理所的主要职责
（1）贯彻执行国家和上级颁发的有关土地、矿产资源、房屋管理的法律、法规、行政规章和政策；
（2）负责管理辖区内城乡土地、矿产资源、地质灾害防治工作；
（3）负责实施土地利用总体规划、基本农田保护规划、地质矿产资源开发利用规划、地质灾害防治和地质遗迹保护规划、执行用途管制，保护基本农田；
（4）负责辖区内建设用地征收、征用和出让、划拨的现场踏勘；
（5）负责辖区内土地、房屋权籍管理的登记发证；
（6）保护地质遗迹和地质环境，协助防治地质灾害；
（7）负责辖区内房屋拆迁、住房安全、物业管理和房地产市场管理；
（8）协助征收辖区内国土资源和房屋管理的相关规费；
（9）负责辖区内土地、矿产资源、房屋管理的动态巡查，处理征地、拆迁、房地产权属纠纷；
（10）负责辖区内公房经营管理；
（11）承办县局交办的其他事项。
4、编制配备和人员调配
核定编制：新设置的25个管理所核定全额拨款事业编制245名，负责人40名。人员配置从县国土房管部门在编在职人员中进行调配。
三、干部人事财务管理
（一）局属事业单位、管理所人员经费及财务管理
1、经费来源：县财政全额拨款。实行一级预算分级管理办法，即县财政局对县国土房管局下达全县国土房管系统的财政预算，由县国土房管局再分别下达局属各单位和各管理所的经费预算。
2、各街镇乡管理所所需办公场所和设施由各街镇乡提供（原办公场所、办公用具不变），以确保工作的正常开展，原街镇乡管理的国土资源和房屋等资料整体移交给新设置的管理所。
（二）干部人事管理
1、县国土房管局机关及下属单位（含管理所）干部职工管理按县委组织部、县人事局有关规定执行，机关内设科室及下属事业单位负责人的任免，由县国土房管局商县委组织部、县人事局形成一致意见报县政府分管领导同意，由县国土房管局行文任免。
2、县国土房管系统内干部职工调动，按县委、县政府有关规定执行。
四、组织实施
（一）提高认识，加强领导
我县国土资源管理体制改革的实施，在县委、县政府的统一领导下进行。全县各街镇乡、县级有关部门要从树立和落实科学发展观，保护国土资源，促进地方经济社会可持续发展的高度，充分认识国土资源管理体制改革的重要性和必要性，讲政治、顾大局，统一思想，提高认识，通力配合，确保改革工作平稳进行。为切实加强组织领导，县政府成立由主要领导任组长，县委、县政府相关领导任副组长，县政府办、县委组织部、县编办、县人事局、县财政局、县国土房管局、县审计局等部门负责人为成员的大足县街镇乡国土资源管理体制改革工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县国土房管局。
（二）精心组织，稳步推进
全县国土资源管理体制改革工作在领导小组的统一领导下，要精心做好定机构、定编制、定人员的工作，按照程序搞好人员的划转，办好街镇乡财、物、事及资料的移交，落实好街镇乡管理所办公经费及办公地点，处理好改革中的具体问题，保证改革工作的稳步推进。整个改革工作在**年8月底前完成。
【关键字】油田；土地资源；土地管理
引言
大庆油田是我国最大的油田，是我国重要的能源基地，全国40%的原油来自大庆，油田企业每年都有大量的新增建设用地，每年都有新打的井，对土地的依赖性强，且在占用土地上具有点多、面广、量大等特点，因此，对于油田企业来说，切实加强土地资产的经营管理，合理利用土地资源，确保其保值增值，具有特别重要的现实意义。大庆油田建设过程中涉及众多的土地产权问题。土地问题处理好了，有利于大庆油田20年原油持续稳产4000万吨有利于大庆经济的繁荣发展，有利于社会的稳定。实际工作过程中，应该依据国家有关法律、法规和政策以及大庆油田的实际情况，妥善处理好土地问题。
1、油田土地管理工作的现状
土地属于重要的资源，又是重要的资产，土地管理应该坚持资源资产并重管理，管理的基本原则是：有序在偿、供需平衡、结构优化、集约高效。油田土地管理工作是油田工程建设的前提保障，近年来，全国正在开展土地管理调研，国家对土地管理的要求也进一步加强，油田单位应该结合实际，深入基层，加强管理，严抓违法案件，继续做好土地管理工作。
近年来，大庆油田在建设用地程序上，严格依据国土资源部《建设项目用地预审管理办法》、《黑龙江省建设用地审批流程、建设用地预审程序》等相关管理制度，对油气田建设每宗地的取得和使用，都依法按程序办理，足额及时上缴全部税费，认真履行建设用地合同各项条款，切实做好土地资料建档归档工作；历年来没有发生一起因用地问题引发的纠纷。同时，油田公司把集约节约用地放在各项工作的首位；在站（所）选址，井场勘探，油气管道铺设，道路建设项目中，做到了“三多、三少、一禁止”（即：多用荒地、多用沙地、多用坡地；少用平地、少用耕地、少用园地；禁止用基本农田）。积极简化流程工艺，科学合理布井，推广应用多井组的集约节约用地方式，节约用地成效显著。
2、油田企业土地资产管理常见问题
全国各油田有一个普遍的现象，油田占地面积广，土地资源丰富，近年来，土地管理越来越规范，但在土地管理方面难免也存在一些问题。
2.1存在土地荒芜现象
一直以来，在土地使用方面存在一些问题，例如：管理不善，节约意识淡薄，土地有效利用率偏低，存在闲置、浪费的现象。甚至存在无任何许可的情况下，圈地搞工程、搞项目，工程多年不开工，用地一直空闲，造成严重浪费。
2.2重视征地，轻视管理
油田企业为了油田开发的需要，每年都要投入大量资金，投资建设的第一环节就是征用大量土地资源，在一定意义上可以说，土地资源是油田的最宝贵固定资产，是企业资产的重要组成部分。但是长期以来，许多油田企业缺乏土地管理意识，不够重视土地管理工作，多头管理现象严重，管理机构不健全，或管理人员岗位变换频繁，相关存档资料分散或遗失，归档不及时，以及机构变动时移交手续不规范，造成了许多珍贵的土地历史资料遗失，有时甚至因无法找到相关证明材料，不得不重复交费，重新办理用地手续等，给企业带来了无可挽回的经济损失。
2.3建设用地协调管理难度不断增大
随着油田开发的需要，建设项目不断增加，部分油气勘探建设项目占压农民耕道、桥梁、林地、经济作物现象时有出现，项目涉及地方公路、建筑物、河流的穿越、搭头等，对民用供水、供电、通讯线路进行改道情况时有发生。由于施工人员与所处地区人员存在较大文化差异，加之用地政策、补偿标准等缺乏统一标准，基本是多头管理，与地方协调起来较为困难，严重时出现地方人员围堵工地、阻挠施工现象。
3、加强油田企业土地资产管理的措施
3.1构建土地资源信息化档案
随着计算机技术的不断发展，在土地管理工作中，应该结合实际工作引进软件，逐步建立起信息化土地资产管理新模式，开发功能强大的土地资产管理信息网络系统。在系统内，实现企业管理的各个功能，为企业各部门提供方便，如：实现固定资产、流动资产、房产的相互连接，实现土地管理信息的共享、共用，实现土地应用信息的查询、上报、下发、智能化，从而不断提高土地管理部门的工作效率，为企业领导及各专业部门进行决策提供重要参考数据。
3.2重视规划，提高土地利用率
油田建设用地应以可持续发展为指导，以节约用地为方针，遵循相关“十二五规划”建设用地要求，在建设初期要进行全面考察，科学用地，按需用地，科学规划，并将规划进行科学计算，贯彻落实到实际工作中，促进土地资源的合理利用和开发。此外，要从石油技术等方面来减少土地资源的应用，如：①提高钻井技术，从节约用地的角度出发，在新钻井方面要灵活运用水平井、定向井等多种钻探方式；②在钻井施工前，应该优化方案设计，减少占用土地，减少占用耕地，提高土地资源的利用率，降低钻井施工成本，在施工过程中，应尽量少修路，充分利用现有公路条件；③对报废井场积极实施退耕，减少已占土地数量。
3.3加强用地协调，科学合理用地
油田土地管理部门，应该从大局出发，确保油田建设用地征用渠道的通畅，为公司的发展做后勤保障。在油田建设过程中，会遇到各种各样的土地问题，遇到各种困难，在困难面前，土地部门的管理人员，应该树立信息，积极协调地方，对地方组织、个人无理阻挠油气田建设征地进程，故意妨碍工程建设的行为、事件，坚决依法追究当事人责任。积极协助地方土地执法、交通、公安部门开展社会环境综合治理，坚决惩治滋事闹事者，保证油气田建设用地征用的正常工作秩序。
3.4提高认识，树立土地管理新观念
土地是企业的重要生产资料，一切经营活动都是在土地上实施的。随着企业的不断发展，相关法律法规越来越健全，人们对土地管理工作更加重视，尤其是油田企业的土地管理人员，一定要切实重视和加强土地管理，牢固树立土地资产观念，充分认识土地资产在企业生产经营中的重要地位和作用，不断加大管理力度，确保其保值增值，彻底扭转以往在土地资产管理上的被动局面，努力推动油田企业土地资产管理观念的根本转变。
关键词:国有农业企业;农业用地;价值管理
Abstract:The paper analyzes the reason and impact that state-owned agricultural enterprises only pay attention to land number management， non-value-oriented management and proposes taking the state-owned agricultural enterprises agricultural land as assets to manage.At last，it puts forward initial measurement methods as well as its follow-up expenses， depreciation， disposal， impairment ，the set of accounts and accounting treatment.
Key words:state-owned agricultural enterprises; agricultural land; value management
资源性资产流失主要表现为国有资源性资产长期被无价使用，资源资产未有效配置，造成国有资源性资产的闲置和浪费。依法确认国有农业企业土地使用权，在土地登记发证基础上制定土地资源资产核算方法，对其确认、计量、记录和报告全过程作出会计规范，将其纳入会计核算体系，对其进行价值管理，是在法律规范下，从会计制度层面上有效防止国有资产流失的重大举措，也是社会主义市场经济体制下国家对国有农业企业资本保全的必然要求。
一、国有企业用地管理的现状及其问题
《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即土地属于国家所
有和农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。基于这种法律环境的考虑，我国企业会计准则将土地使用权纳入无形资产范畴，由《企业会计准则——无形资产》予以规范。但是，无形资产是有使用年限的，无形资产准则规定无形资产的成本应在预计使用年限内分期平均摊销，并规定企业进行房地产开发结转相关土地使用权时应将其账面价值一次性计入房地产开发成本。但是，现实情况是国有农业企业使用的农用地是国家无偿划拨的，其使用是没有期限的，不存在将其成本在使用期限内摊销或结转的问题，因而不适用于无形资产准则。
《企业会计准则——固定资产》、《企业会计制度》有关规定都涉及到土地，但都仅在固定资产折旧的有关表述中提到了土地，并规定按规定单独估价作为固定资产入账的土地不计提折旧。《企业会计制度讲解》在固定资产的分类中也提到土地，并指出土地主要是指已经估价单独入账的土地。因征地而支付的补偿费，应计入与土地有关房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地价值入账。可见《企业会计制度》和固定资产准则所提到的作为固定资产入账的土地，一般指已估价入账的建设用地或拟改变土地用途的农用地，对其评估一般是出于实施多元化投入、合资合作或租赁转让、确认企业增加资产总量的需要，实际上并不能涵盖国有农业企业通过行着划拨取得的与农业活动相关的土地。原《农业企业会计制度》虽然将农业企业使用的土地作为固定资产管理，但并没有进行会计确认，只要求在账外造册登记，一部分核发了林权证或土地使用权证，都未计量入账，即仍然未能完全摆脱传统自然资源价值观的影响，因而未能将土地资源的价值量化并真正上升到资源性资产的阶段。
综上所述，由于上述问题的存在导致了现行会计准则、会计制度对国有农业企业通过行政划拨取得的农用地的会计规范出现了真空地带。
二、国有农业用地管理问题存在的原因
在传统经济体制下，我国把土地当成自然资源而未作为资产，只注重实物管理，不注重其价值管理。计划经济体制下形成的“资源无价业无账”的传统认识，造成国有农业企业的农用地在账上无任何记录，这就难以形成自然资源的产权观念，更不可能注重其产权管理。由于土地资源未被作为资产，这就导致在开发和利用过程中常出现分配和流转无序、非法交易盛行、争抢纠纷不断等现象。由于一些地方对出现的争抢纠纷常与行政力量和地区利益联系在一起，致使其难以得到有效的调解和裁决，使土地利用效率过低。在土地资源的管理过程中，不注意处理国家和地方之间、地方内部的各部门之间以及企业之间的利益关系，国有农业企业长期依靠国家拨款，所创造的部分价值被无偿占用，土地资源的耗费得不到充分的补偿，从而导致其质量下降。
虽然我国土地管理法明文规定土地属于国家所有或者集体所有，但在具体运作上土地资源的所有权职能与行政管理职能界限不清，所有权与经营权相互混淆，中央与地方全民与集体的所有权界限不明晰。由于受到有关利益机制的驱动，导致投资开发和利用中的矛盾比较尖锐，特别是行政职能经常代替所有者的职能、经营权代替所有权的现象比较突出。主要体现在以下几方面:一是国家既代表土地资源的所有者，又代表国家对其进行行政管理，同时又直接管理者一些大型企业，充当着土地资源使用者的角色，造成了用行政管理职能代管所有者职能的局面。二是中央与地方在土地资源的所有权的关系上也存在界限不清和职责不明的问题。土地虽然属于国家，但总是属于所在地政府管辖之下，地方政府也是一级权力机关，它也可以对土地实行所有权。三是使用土地资源的各农业企业，所有权与使用权不分，形成了事实上的既是所有者又是占用者、使用者的局面，而且重使用权清所有权。
长期以来，由于谁是土地资源的人格化代表，谁代表土地资源所有者(国家)，应当运用什么样的规则来管理国有土地资源的关键问题没有明确的规定，对农业企业的管理的运行机制尚需进一步完善，对农业企业无限期无偿占用土地资源、对土地资源滚利经营不善、损失浪费等问题缺乏有效的制约机制，导致土地资源经济效益分配上的不合理和土地资源的白白流失与浪费。市土地资源的耗费难以补偿。
土地资源在运行机制上，没有引入价值规律进行产业经营，使土地资源的消耗得不到价值补偿，不能运用价格杠杆促使其合理、节约地利用。自然环境的土地，须经过人们的开垦才能成为农业企业从事农业生产活动的农用地，这种情况下的土地已不是纯粹的“自然物”，而是凝聚了人类社会劳动的“经济物”，是可供交换的商品。在过去的国有土地资源的管理中，将国有农业企业使用的通过行政划拨取得的农用地理论上不承认有价，占用上不实行有偿，实际上建立了一套自管、自拨、自用的管理体制，使得农业企业的农用地的经济价值无法正确评估，无法对土地资源进行核算。
三、国有农业用地管理问题的影响
国有农业企业(主要是农垦企业)使用的土地，主要是国家以行政划拨的方式予以配置，国有农业企业无偿、无限期的使用，使国家作为土地资产的所有者的权益难以实现。就财产性质而言，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财产，国有农业企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和农业企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这也是与建立现代企业制度的基本要求不适应的。
土地资源资产是国有农业企业最大的资产，国有农地被周边乡村集体、农民个人以及其他单位挤占问题日益突出。究其根本原因在于没有严格执行土地管理法规，依法确认国有农业企业土地使用权，并在土地登记发证的基础上制定土地资源性资产的核算办法。因此，只有对国有农业企业农地确认、计量、记录和报告全过程做出会计规范，将其纳入会计核算体系，并注重土地资源的数量管理而不注重其价值管理，才能扼制国有农业企业资产流失。因此，必须将国有农业企业的农用地上升到资源性资产的高度，对其进行价值量的核算。运用会计的手段对其进行管理，是适应市场经济条件下的资源性资产管理和核算模式，只有建立新型的适应21世纪农业经济发展需求的资源价值观，使土地资源得到最优化的配置，才能达到提高土地资源的使用效率的目的。
四、政策建议
(一)将国有农业用地认定为资源性资产
关于国有农业企业资源性资产的定义，目前尚没有比较权威的说法。《土地管理法》规定，我国“实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。因此，国有农业企业对土地实际控制，体现在依法确认其国有土地使用权并据以获取经济利益。国有农业企业用地完全满足土地资源性资产的条件，可以将其确认为土地资源性资产。
(二)国有农业用地资产的计量方式
对于资源性资产的计量，会计理论界有很大部分人主张从资源性资产的特点出发，结合我国国情，遵循相关法规，对其进行计量。如对于资源性资产中的土地，根据我国土地管理的法规，土地使用权可以依法转让、交易，土地使用权存在市场价格。基于资源性资产的理论，土地资源性资产入账后将在资产负债表上作为资产列示，因此在确定土地资源资产入账价格时，就应考虑到国家征用时将其从资产负债表中注销。
显然，土地资源资产的初始计量不可能按照土地中介服务机构对土地(使用权)的评估价入账，也不能采用上述理论界对资源资产评估或计量的结果作为初始计量的入账价格。但是，农业企业使用的国有土地被征用时，可按照有关法规的规定得到相应的土地补偿费，将其作为初始计量的入账价格，既具有可实用性、可操作性，又有一定的法律依据。此外，初始计量不包括土地开发成本，主要是考虑历史上国有农业企业的土地开发费用已作为基建支出予以核销，新开发土地发生的费用可在土地使用权依法转让所得到的转让收益，或土地被征用得到的补偿收入中列支。
(三)国有农业用地资产管理
1.土地资源性资产的后续支出。与资源性资产有关的后续支出应将予以资本化，增加该项资产的账面价值。此外的任何后续支出都应该费用化，在发生的当期确认为费用。土地资源通常具有无限的使用期，，可不计提折旧，资源性资产中的土地资源资产不计提减值准备。
2. 土地资源性资产的处置。土地资源性资产报废、毁损，或由于国家建设需要被征用时，应将其从资产负债表中注销，并将处置收入，包括企业获取的征地补偿费等补偿收入(在补偿成为应收款项的期间)扣除其账面价值和相关税费后的差额作为损失获利的计入当期损益;同时，将与划出土地资源资产对应的土地资源资本转入其他资本公积。后续支出已资本化的农用地在被征用时，其资本化价值应体现在据以计算该幅农用地征用补偿费平均年产值的相应增加值上。
3. 土地资源性资产的会计科目及账务处理必须适应土地资源资产的特殊性，揭示土地资源资产与土地资源资本清晰的对应关系。为此，拟增设“资源性资产”、“资源性资产折旧”、“资源性资本”三个一级科目，分别核算各类资源性资产的原价、折旧和土地资源资产的资本来源。在“资源性资产”科目下设置“土地资源资产”、“农田水利资源资产”、“其他农业资源资产”等三个二级科目，分别核算土地资源资产、农田水利资源资产、其他农业资源资产的原价。在“资源性资本”科目下设置“土地资源资本”二级科目，专项核算土地资源资产入账价值形成的国家权益，以明晰土地资源资产的国有产权。
参考文献
[1] 方启玲.农用地计量入账问题的探讨[J].中国农业会计， 2006(1).
[2] 贺旭玲，王德春.农业企业会计核算存在的问题及对策[J].中国农业会计， 2004(5).
[3] 刘治钦，杨秋林.农用地核算相关问题的探讨[J].中国农业会计， 2004(11).
砂石土资源是矿产资源的重要组成部分，具有独特的自然属性、经济属性和法律属性，是石山地区的重要资源，其开发管理对石山地区人民的脱贫致富意义重大，也是影响基础设施建设和高速发展的房地产市场发育的重要自然资源。因此，本文着重讨论砂石土资源的经济、法律属性及其对县级矿产资源规划管理影响。
一、砂石土资源的经济学特征及其对矿产管理的影响
1 砂石土资源市场的相对稳定性
砂石土矿产资源受地域及其正在施工的建设工程规模数量的影响，各地价格差距与波动较大。但与其他矿产资源相比，砂石土资源总体价格表现得比较平稳。广西桂林市近5年来，尽管房地产市场不断升温，但是碎石价格变化不是太大，碎石平均价格在10～15元／吨，中粗砂平均25～30元／吨，而经济欠发达的河池市、崇左市砂石土价格反而相对高出15％左右。砂石土资源的价格主要受当地市场供需条件的影响，诸如基础设施建设大会战等中一大型建筑工程的实施情况对砂石土资源的市场造成明显的影响。
砂石土资源的市场，则主要受当地经济社会发展水平的影响。发达国家／地区的人均年砂石土资源消费量可高达10吨，中等发达地区，可以为3～5吨，发展中国家和地区及欠发达国家／地区，则消费量相当低。砂石土资源的市场存在相对的饱和点，砂石土资源的需求就有一个相对的周期性，这往往与该地区的经济结构及经济发展周期相关。
砂石土矿产资源市场的相对稳定性，使砂石土资源的管理显示如下特点：砂石土资源出让价格的评估，一般不需要进行价格灵敏性分析；定期对区域范围的出让价格评估，一般为两年期；砂石土矿产资源的评估，必须考虑经济发达程度确定分区，以进行局部市场条件的调整。
2 砂石土资源的低价量比特征
砂石土资源的广布性及其用途的普遍性，决定了砂石土矿产资源是一种低价量比，且主要用于地方经济建设的资源。砂石土资源用量极大，统计资料表明：修建1km高等级公路，需要3万吨砂石土资源；修建1所民房(私建房)，需要300吨以上的砂石土资源；随着社会经济的迅速发展，砂石土资源的需求量更将进一步增加。资料表明：60年前美国人均砂石土的年消费量约为3.6吨，如今约为10吨。当前我国人均年消费量才2吨多，近五年来我国经济以平均10.6％的速度增长，可见其市场的容量及其潜力都很大。
分布广泛的砂石土资源，其价格还相对低廉，我国平均约为13～30元／吨，2005年全国砂石土矿产量占全国总量的57.5％，但矿产值仅占全国总量的8.5％，说明砂石土资源的低价量比的特征。砂石土矿产资源的低价量比，致使砂石土资源的管理具如下特点：
砂石土资源的出让，一般情况下不需要、也不值得对每一宗拟出让的资源进行详细的评估；只有在下列情况下才对具体的砂石土资源产地的出让价格进行评估：特殊地区环境灵敏性极大的砂石土资源；具有特别价值的砂石土资源，特殊类型的砂石土矿产资源；拟开采的数量和规模特别大……砂石土资源招拍挂卖出让价格的评估，一般用最简单的“市场对比法”(或可比销售法)即可满足要求。
3 砂石土资源市场的局域性特征
砂石土资源是一种低价量比的资源，其成本结构显示运输费用在其总成本中占有较大比重，如今的高油价使其特征更加显著，开采砂石土资源的盈利性在很大程度上取决于运输距离。可见，砂石土资源不是一种区域性商品，其市场有显著的局域性。在广西西部石山地区，砂石土资源的市场范围更加有限，一般情况下超过20公里的运输距离将会使砂石土资源的开发利用不符合成本效益原则，因此，利用砂石土资源作为杠杆，对调控地方经济建设具有特别重要的意义。当然，在非常个别的情况下，砂石土资源也有国际贸易发生，但比重相当低。如美国是一个已经充分利用了国外矿产资源的国家，其所需要的砂石土资源，大约1％需要进口，且主要是边境州从邻国进口。日本2006年每月从我国进口40万吨天然砂矿。为保护不可再生资源和环境，控制开采资源对环境造成的危害。
砂石土资源市场的局域性，使其出让价格体系具有明显地域性，价格高低主要取决于当地市场供应需求情况和经济社会发展水平和技术水平，而且往往是经济欠发达地区价格偏高，例如广西天等、大新等县的砂石土矿因广西(5县)石山地区基础设施大会战(2007―2008)项目的实施而供不应求，砂石土矿价格随着大会战项目的进行而攀升；其次，由于该区公路交通欠发达，运输成本偏高，离市场(包括预期市场)的距离，更是决定砂石土资源出让价格的一个重要因素，由于砂石市场的不可持续性而没有外来资本介入，生产企业中没有规模经济企业，生产工艺落后，开采成本偏高。
4 砂石土资源矿业权的经济价值取决于政府矿产规划
砂石土矿产资源矿业权属的不完整性即砂石土资源只存在采矿权，不存在探矿权。因为砂石土矿产资源的探明不需要复杂的探矿过程。对砂石土矿产资源来说，所需要的是全面调查评价和矿产规划。事实上，针对砂石土资源的调查勘查和规划的根本目的是确定这一处砂石土资源是否适于开发，是否有更好的利用前景，使采矿权得以批准。例如，对于河道砂石土矿产资源的开发，政府应调查泥沙产量，各河段泥沙蕴藏量等，然后根据调查结果规划确定各河段允许采砂的范围、数量和时间，在规划的河段及时间之外一律禁止开采，这意味着砂石土资源的经济价值主要在于其矿产规划的制定。通过政府对砂石土资源的调查，开展详细的开发利用规划，允许开采就具有价值，不允许开采或环境恢复成本过高，则不具有价值。
二、砂石土资源的法律特征及其对矿产管理的影响
1 砂石土资源所有权属的低阶性特征
世界主要国家砂石土资源管理情况调查资料表明，几乎没有任何一个国家砂石土资源的开发利用，由中央政府直接管理。这样既可以充分调动地方政府的积极性，也使砂石土资源的管理更加有效。与大多数国家一样，我国将砂石土资源所有权交由县级地方政府行使。然而，目前我国矿产资源性资产的所有权管理责权界定不清，例如，河砂的管理有的是由国土局或水利局来行使的，这样就难以充分发挥中央和地方积极性。法律规定矿产资源为国家所有，由国务院行使矿产资源的国家所有权，实际上，对已发现的171种矿种，虽然其自然属性特征、法律特征、经济学特征差异极大的，对国民经济发展的作用和贡献各不相同，却采取了一刀切式的矿产资源管理办法是不符合市场经济规律的。因此，砂石土资源所有权属的低阶性，决定砂石土资源应该全部交地方政府管理并由地方政府行使所有权和管理方法、出让方式、确定财产权收益的处置方式等制度法规的制定实施。
2 砂石土资源采矿权范围、有效期限的动态特征
砂石土资源开发项目的资本投入少、回收期短，砂石土资源的开采范围，主要取决于矿产规划结果。在矿产规划允许开
采的范围内，根据所开采数量的限制，确定合理的开采范围，其内在原因仍在于砂石土资源的广泛分布性。砂石土矿产资源采矿权的有效期也与其他矿产资源采矿权的有效期不同。砂石土资源的开采年限一般均比较短，主要取决于开采规模和市场需求变化。年产10万吨以下的砂石土资源矿山，有效期一般应在5年内，年产5万吨以下的矿山一般为3年左右。在这种情况下，对砂石土资源进行评估时，货币的时间价值就不再是一个重要的因素，贴现率等也不是影响砂石土资源出让价格的重要因素。
3 砂石土资源管辖法律涉及多部门的法规显示其重叠性特征
砂石土资源的开采，所涉及到的法律法规非常复杂，除中央政府有关矿产资源勘查开发的有关法律法规和政策外，首先主要由地方政府关于开采砂石土资源的地方性法规管辖，同时，还涉及复杂的环境保护、土地利用等方面的法律法规，水资源的法律法规及土地资源管理的法律法规。河道采砂的问题最为复杂，任何一个国家和地区都是这样，除管辖法律法规复杂、重叠外，有时管理部门还相互交叉重叠，例如广西就是把河砂开采规划管理权由水利局和国土资源来行使。许多国家和地区均对砂石土矿产资源的开发制定了专门的法规条例。我国台湾省河道采砂占台湾省砂石土产量的80～90％，鉴于河道采砂潜在的不安全性，对于陆上采砂有较为严格的限制，致使其砂石土资源短缺，三分之一依赖大陆，其砂石土资源之所以短缺，是由于法律上的限制所造成的。砂石土资源的价值取决于是否允许开发利用法律法规如土地和矿产规划，其开发的环境的影响评价。
三、结论
1 砂石土资源是一种由县市级地方政府行使所有权并加以管理的自然资源，具有所有权属的低阶性、矿业权属的不完整性、开采范围和期限的不确定性以及管辖法律法规的重叠性等特点。其资源管理应与资源产业经济管理相结合，应该规范、简化当前实施的矿产管理程序，减轻矿权人办理采矿权证的经济负担。
2 砂石土资源采矿权的出让应该主要采取招标拍卖方式，在确定出让价格时只考虑产量和离市场的距离，“市场对比法”是评估砂石土资源的常见方法，但是，砂石土资源市场的局域性和低价量比特征，使砂石土资源的出让一般不需要进行详细的评估。开采砂石土矿产资源的环境灵敏性，从法律上允许开采并且环境成本在一个容许的范围内，才具有价值，所以其价值主要取决于政府的矿产规划。
购物车(0)