时间：2023-10-05 10:40:35
导语：在商业模式发展史的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：文化产业 全产业链 商业模式
文化产业是 21世纪极具潜力的朝阳产业，其发展态势备受世人瞩目。按照《文化部“十二五”时期文化产业倍增计划》，“十二五”期间，我国文化部门管理的文化产业增加值年平均增长速度要高于 20%，2015 年的文化产业增加值比2010 年至少翻一番，从而实现倍增的奋斗目标。
文化产业要得到大的发展，必须有好的商业模式。世界管理学大师彼得·德鲁克说过“今天企业之间的竞争已经不是产品和服务之间的竟争，而是商业模式之间的竟争”。商业模式是一种可盈利的方法，是企业核心竞争力的主要源泉。文化企业经营需要重视商业模式的发现和改进，有必要探索和借鉴新型商业模式。
一、全产业链的内涵、特征和启示
“全产业链”最先是由中粮集团提出的一种商业模式。该模式具有“整合上下游资源”、“多个产品整体运作”、“链条式管理”、“各环节衔接，产业链贯通”的特征。由于它整合上下游资源、多个产品整体运作，所以公司各产品的发展成为一个整体，且下游产品具有高附加值；由于它实行链条式管理，各环节衔接，所以关键环节能够有效掌控，且创新与品牌发展贯穿始终。因此，全产业链模式有很强的竞争力，尤其是，在带来较高、持续、显著性盈利的同时，能够快速反映消费者的信息，促进上游环节的创新与改善，使企业对市场的反映更敏感、更安全。
中粮集团率先提出的这个发展模式现如今已被文化产业借鉴。全产业链商业模式是最能反映文化产业特性的商业模式。目前比较成功的案例有《武林外传》。《武林外传》文化产业链具备文化和影视基地、相关剧本、合适的导演和演员、市场推手、稳定的消费群体等一系列构成要素。“武林外传”全产业链运作的成功启发我们或可将此模式推广，不仅是影视产业，更应该扩大到整个文化产业。
全产业链的商业模式给河北省文化产业改革和发展提供了启示和发展空间。
首先，河北省文化产业规模以上企业较少，文化个体户较多的问题非常突出。2004 年，全省共有文化个体经营户59828 家，从业人员 14.8 万人，实现增加值 34.6 亿元，占全省文化产业增加值的29%，规模小、分布散、整体实力弱，影响到了河北省文化产业的综合竞争力。如果能够实现产品整合、产业链贯通，将极大节约资源，提升产品价值含量，推动文化产业的健康良性发展。
其次，文化观念滞后，产业意识欠缺。一些地方和政府部门对依照市场经济规律开拓文化市场缺少研究，一部分文化产业经营者自身的市场意识也很淡薄。目前国办文化企事业单位的管理者不少是来自于演职员队伍，对产业经营往往是从实践中摸索得出的朴素管理方法，缺少必要的现代管理、营销理论修养。市场经济需要有经济的头脑和现代化的经营、管理理念，尤其全产业链商业模式是一种新型商业模式，需要产业链各个环节的运作和掌控，务求悉心学习和实践，而非一朝一夕之功。
再次，文化产业管理体制不顺，尚未从“ 大文化”的角度理顺管理体制。文化产业按行业不同，目前是由多个部门分头管理。此种政出多门、职能重叠的状况不利于对文化产业进行统一的规划和资源的整合，已经成为束缚文化产业发展的体制。社会健康发展的根本之一，在于制度和体制。文化产业概莫能外。河北省委、省政府越来越重视文化产业的发展，先后出台了《关于加快文化事业和文化产业发展的若干政策》、《河北省文化体制改革试点工作实施方案》、《关于促进文化产业发展的实施意见》等一系列文件，尤其是 2010年 3月 8日河北省政府出台了《河北省文化产业振兴规划（2010～2015年）》，为河北省文化体制改革和文化产业发展提供了政策依据。
二、文化产业商业模式的特点和构成要素
文化产业是指从事文化产品生产和提供服务的经营性行业。必须同时认识到，一方面，文化产业是经济社会发展的重要组成部分，具有商业属性的文化产品和服务必须按照一定的商业模式运作才能获得市场价值；另一方面，文化产业是先进文化建设的载体，文化产品和服务要符合社会主义先进文化的核心价值理念。因此之故，文化产业商业模式就有着与其他产业商业模式不同的特点和构成要素：
1.价值主张更明确，具备价值观倾向性
任何企业，只要想做长远，就要将自己的核心价值观有效的传达给消费者。这首先需要确立一个价值主张，然后一切营销活动必须围绕此价值主张来进行。文化产业在传递思想方面比其他产业更突出。同时，文化产业的产品大多是无形产品和服务，由于文化的核心是价值观这一重要原因，因此，文化产业的价值观倾向性愈加突出。
2.消费者群体层次分明，目标群体明确
任何产品都有自己的消费群体。区别在于，有的产业消费群体分层不明显，比如油盐酱醋茶类似的生活消费品的消费群体层次模糊，有的产业如文化产品作为一种特殊的产品，消费者群体层次相对明晰得多，比如有的消费者愿意花百元左右到电影院看3D电影，有的消费者更倾向于电脑下载看片。文化产业目标群体必须明确。试图占领所有的目标群体，试图生产目标消费者需要的所有产品，试图进入所有的产品渠道，试图用广泛撒网的传统促销方式让所有人知道产品，都是不符合文化产业发展理念的。
3.人脉链条依赖度高，创意人才需求大
文化产业比其他产业需要更强大的合作伙伴、分销渠道和人脉资源。在企业运营过程中，为了更有效地向消费者提供价值，顺利完成商业运作而与其他企业之间建立合作关系是文化产业得以生存的必要条件。同时， 文化产业的发展尤其需要“金点子”，因此创意人才是文化产业得以生存和延续的最有价值的资源。
三、河北省全产业链商业模式促进文化产业发展的思考
“全产业链”作为一种整体的、系统的、有机的商业模式创新，它为文化产业自身的产业升级，实现文化产业的可持续发展提供了较为合理的解决方案。但是，文化产业“全产业链”的形成和完善需要具备一些基本的要求。就河北省来说，实现文化产业全产业链商业模式发展，必须从以下几点着手充实条件：
1.整合人才和资源，解决创意人才不足、文化个体户多、规模以上企业少的问题
如果用可持续成长眼光来评估全产业链的文化企业，“人才”在可持续成长的企业构成中显得非常重要。全产业链的运行需要各种人才集聚和人与人之间的相互配合，包括研发人才、创意人才、数字技术人才、营销人才等等，特别是需要既懂文化又懂市场的经营管理人才来实现各种因素的操控。我省文化人才现状是，人才资源潜力充足，各高校与文化产业相关的专业相继设立，但多为培养技术制作型人才，营销、创意及复合型人才极缺，这在将来势必制约文化产业提升。要着手以自己培养和引进的方式聚集人才，只有首先解决“人”的问题，才能使文化产业“活”起来。
同时，全产业链商业模式的成功运作，需要资金资源、内容资源、创意资源、传媒资源等各种资源的支撑。这些资源的获得，可以是现有资源的利用或者转化，可以是通过合作的方式从别处引进，也可以在可能的情况下自已创造。例如，我省有着历史悠久的燕赵文化和丰富多彩的民俗文化，比如唐山皮影、蔚县剪纸、武强年画、曲阳石雕等，这些都可以用动漫形式开发加工。对这些文化资源进行利用和再创造，使资源优势向产业优势转变，不仅能够为动漫创作提供源泉，尤其是可以保护民族文化遗产。
河北省整合人才和资源已有好的范例。近年来，邢台市工笔画艺术异军突起，以宁晋县为中心，辐射带动周边县市的、以农民为主力军的工笔画从业人员达 6000 余人。邢台大力扶持工笔画产业，以宁晋县 393 艺术区、工笔画市场、工笔画学校为依托，形成了集培训、展览、销售为一体的完整产业链条。在北京潘家园、琉璃厂两大市场，宁晋工笔画占到总销售量的 80%，全市工笔画畅销全国，远销日韩和东南亚。除了工笔画，邢台市艺术玻璃、老粗布、邢白瓷等文化产业项目也势头良好。2011 年，邢台文化产业产值达 55 亿元，占全市 GDP 的 3.86%，同比增加 41%。
2.树立宽广的文化视野和明确的政策导向，解决文化观念滞后、管理体制不顺的问题
全产业链商业模式的显著特征是使得一个公司各产品的发展成为一个整体，上游产品通过往下游延伸以增加附加值。同时产业目标是设计多环节、多品类、多功能的产品并与上游产品有机结合，目的主要是创新与品牌贯穿始终。以承德市为例，该市抓住“清朝夏都”这个文化元素，投资 2 亿元，邀请中国实景演出创始人梅帅元，创作了大型实景演出剧《鼎盛王朝——康熙大典》。此举不仅弥补了以往承德缺少夜间旅游项目的缺陷，更为游客提供了了解我国多民族融合历史的机会，加深了游客对文化遗产内涵的认知。
全产业链首先是一种企业管理经营思想和理念。从理念——经营过程——企业文化——产业发展，需要通过企业经营者具备宽广的文化视野和超前的战略思维，并付出持之以恒的努力。例如，近年来，承德市积极为文化产业发展创造良好的发展环境，先后出台了《承德市建设文化大市实施纲要》、《承德市文化产业发展规划》等多个文件，对文化产业发展的区域布局、重点行业等做出统筹安排。特别是在投入上，市本级每年不低于 1000万元，县区不低于 300 万元，并随着财政收入增加而增加。同时，还积极引领民营资本推进文化产业发展。目前，承德旅游人数已由 10 年前的 300 多万人次增长至 2011 年的 1700 万人次，2012年承德旅游接待目标人数力争突破 2000 万人次，旅游总收入达到 150 亿元，服务业增加值增长 12%以上。
3.支撑核心企业，辅佐配套企业，解决文化产业基础薄弱的问题
全产业链要素在产业链条中展开，需要广阔的运行空间。比如影视产业集聚园，可以通过影视制片公司总部的集聚，建设集影视创意、拍摄制作、交易发行、影视教育、动漫、影视体验、旅游观光、休闲娱乐等功能于一体的全产业链，它本身必须拥有广大的空间，才能使这些要素充分展现出来。同时，全产业链要求所有业务、产品和产品线以及各项活动，有一个统一核心，比如都服务于一个市场或都服务于一种共同的文化创意。因此，全产业链结构中的企业一般是若干个企业作为龙头，加上其他企业配合，带动整个产业链良性运转。这些龙头企业就是产业链中的核心企业，其他企业则是此产业链中的配套企业。
以唐山遵化为例，现已形成“一区”“一城”“一廊道”“两基地”的文化旅游链条。其中，清东陵大旅游区是龙头，目标是建设集山水休闲、温泉度假、文化观光于一体的皇家山水文化休闲旅游目的地。同时，实现打造城市游憩地、乡村文化旅游廊道，建设南部创新型乡村旅游基地和东部红色旅游基地的文化产业链式发展目标。
参考文献：
[1]张立波，陈少峰. 文化产业的全产业链商业模式何以可能[J]. 北京联合大学学报（ 人文社会科学版），2011，（11）：94-98
一、商业模式创新的兴起及其重要性
商业模式一词最早出现在贝尔曼等人1957年写作的关于商业博弈的构建一文中，经过了半个世纪的理论和实践的发展，尽管对商业模式创新并没有形成统一的认识，但其核心内容已为人们所普遍接受。一般认为，商业模式的核心是企业的价值创造，商业模式创新是指企业价值创造提供基本逻辑的变化，或者说企业运用新的经营方式和运营体系实现价值创造的巨大突破。
20世纪80年代以来，伴随着互联网信息技术的兴起和深入发展，一些依托信息技术诞生的企业，在短短几年内发展迅速并成为了全球最具竞争力、标志性和影响力的企业。这些企业在成长壮大的过程中，采取了明显不同于同类行业的经营模式和盈利模式，这种新的模式就被总结为新型商业模式或商业模式创新。到21世纪初，互联网泡沫的破裂使得许多基于互联网技术的企业虽然掌握了先进的技术，却由于缺乏好的商业模式而倒闭。另一些尽管最初没有掌握前沿技术的企业，却因为选择或创造了一种好的商业模式而维持持续发展。例如，亚马逊改变了传统的实体店面的书店现场购书方式，依托互联网技术进行新型图书销售，为读者提供了读者评论、分类浏览清单、多维搜索能力、参照以前搜索、电子邮件通知、推荐引擎等多种服务，开启了网上书店的历史。
在全球化浪潮冲击、技术变革加快及商业环境变化更加不确定的时代，商业模式日益成为决定企业成败的关键因素。对我国而言，商业模式创新的重要性集中体现在：一是商业模式创新可以为企业开辟一片“蓝海”，有利于企业在日益激烈的市场竞争中脱颖而出。商业模式创新往往是对发展比较充分、竞争压力较大的传统经营模式的革新，可以为企业开辟新的细分市场和“蓝海”，从而为企业在“红海”中实现突破性发展提供了可能。例如，亚马逊开创了网上书店、美国西南航空开创了廉价航空等，均在传统的市场中采取了新的经营模式，开辟了新的发展空间。在我国制造业和服务业的许多领域，传统生产经营模式仍然占据主导地位，市场竞争日益激烈，盈利空间不断缩小，探索新型商业模式是我国企业经营发展必须考虑的重要战略内容。二是商业模式创新是技术创新的有益补充，是新兴产业发展和产业转型升级的重要途径。长期以来，我国企业由于技术创新能力不足，在全球产业分工体系中处于中低端，甚至形成了技术锁定的格局。当前，打破传统的产业分工格局，需要不断提升企业技术创新能力，推动企业向价值链两端延伸。由于技术创新是一个高投入、高风险的活动，往往是“成三败七”、“九死一生”，对于我国企业特别是中小企业而言，技术创新特别是自主创新仍然是一项十分艰难的活动，而商业模式则提供了企业实现创新发展的有效途径。同时，商业模式创新往往能带动新兴产业发展，从而成为推动产业转型升级的重要力量。
二、我国产业融合中商业模式创新的现状
（一）商业模式创新孕育了一批大企业、大品牌，并带动了新兴行业的快速发展
我国经济发展中也涌现了许多依托商业模式创新发展起来的大企业、大品牌，如阿里巴巴、百度、如家等，并由此带动全行业的快速发展。例如，在电子商务领域，2012年，我国电子商务市场交易规模达7.85万亿，网络零售市场交易规模达1.3万亿。电子商务服务企业直接从业人员超过200万人，由电子商务间接带动的就业人数，已超过1500万人。在节能环保领域，2011年底，我国从事节能服务业务的公司数量将近3900家，实施过合同能源管理项目的节能服务公司1472家，比2010年的782家增加了88.23%，节能服务产业产值首次突破1000亿元人民币，达到1250.26亿元，其中合同能源管理项目投资额在2010年的287亿元的基础上增长到412.43亿元，增加了43.45%。
（二）商业模式创新同技术创新一样，多为引进、模仿和学习，首先开放应用的商业模式创新极少
总体上看，我国产业融合发展中的商业模式创新与技术创新一样，仍然主要依靠引进、学习和模仿，自主创新能力缺乏。当前，我国不论是制造业还是服务业的产业创新能力弱，首先开发应用的商业模式创新还比较少。这就决定了我国在产业融合中，特别是发展融合后的新行业和新业态，往往走在发达国家后面，发展受制于人，无法抢占国际竞争制高点，引领全球产业发展。例如，合同能源管理、小额信贷、廉价航空等商业模式创新都是从国外市场经济国家中率先兴起发展的。
（三）商业模式创新是新兴事物，发展过程中存在着许多风险和不确定性
商业模式创新本身就是产业发展中的新兴事物，市场需求和经营过程存在着诸多风险和不确定性。2000年3月宣告破产的美国铱星公司，最初想通过全球的卫星通信系统，实现电视与电话的融合。但是技术的先进性并没有带来商业上的必然成功，其技术融合与业务和市场并没有实现有机统一。此外，企业在走产业融合发展的道路时，也往往找不到合适的商业模式。一些制造企业在增强服务投入、走产业融合发展之路时，往往不能准确把握融合发展和多元化发展的界限，没有把有限的要素资源投入到提升制造价值的服务环节中，采取了盲目多元化战略，导致了企业转型发展的失败。我国不论是服务企业还是制造企业普遍规模小，现代化经营理念不深入，经历市场经济考验不够，抵御风险挑战能力不强，对新事物和新趋势把握不准，直接影响到商业模式的创新和推广应用。
三、在产业融合中推动商业模式创新的建议
当前我国正处于产业转型的关键时期，制造业大而不强、服务业发展滞后的问题仍然突出。为此，要积极推动产业融合发展，鼓励有条件的制造业企业向服务业延伸，引导企业在价值链分工上向微笑曲线的两端延伸；支持有条件的制造企业、服务企业通过服务增强战略或品牌授权等方式，通过兼并重组、战略联盟等方式，实现资源要素、技术研发和市场开发的有效整合。在推动产业融合发展的过程中，尤其要重视商业模式创新，坚持企业作为商业模式创新的主体地位，政府通过完善政策环境来促进和引导企业商业模式创新发展。
第一，进一步提高对商业模式创新的认识。建议中央在推进创新型国家建设中，将商业模式创新提升到与技术创新同等重要的地位，使技术创新和商业模式创新相互支持、相互促进。组织相关部门系统研究和总结国内外成熟的新型商业模式，深入分析行业内商业模式创新的趋势，强化对商业模式创新的思路、方向和措施的研究。加强宣传力度，总结典型经验，及时将好的经验做法进行总结提炼，并结合企业和产业实际进行推广。
第二，鼓励商业模式的创新试点、应用和推广。国家有关部门结合新兴产业发展趋势，选择容易突破的产业和环节进行探索创新试点。从国家科技重大专项经费、战略性新兴产业发展专项资金等财政资金中设立支持商业模式创新的专项资金，加强对商业模式创新的支持，引进国外先进的商业经营模式，利用财政、税收、金融等政策工具，推广合同能源管理、融资租赁服务等服务业与制造业融合发展的新型商业模式，支持企业积极探索适应产业融合趋势和特点的经营管理、渠道管理、价值链收益方式等，促进服务业与制造业的有效融合，并在国际竞争中抢占有利地位，形成竞争优势。
【关键词】订单商业地产；万达
1、“订单商业地产”模式的内涵
近年来，由于各种政策的出台，住宅地产市场利润率有所降低，很多开发商开始进军商业地产。在进军商业地产的过程中，很多开发商开始借鉴万达的“订单商业地产”模式，但万达的模式是否适合其他开发商，我们需要研究万达模式的发展历程。通过分析万达的优缺点，让后起的开发商根据自身的情况选择最合适的商业地产开发模式。万达的“订单商业地产”模式内涵归纳起来有以下四点：
1.1共同选址、联合发展
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
1.2 技术对接
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求―要多大的面积，高度，出入口，交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积[1]。
如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。
1.3平均租金
为了节约谈判时间，万达把全国城市划分为三等（一等是北京、上海、广州，二等是省会城市，三等是其他城市），每一等租金多少钱事先确定下来，合作双方不用就租金进行旷日持久的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。
1.4先租后建
当面积、租金确认后，先签租约，交保证金后再开工建设，量身定做。即招商在前，建设在后。
2、“订单商业地产”模式的特点
2.1 重视前期运作，前期把一切问题都解决掉
四个关键步骤都发生在前期，形成一套行之有效的办法，减少建设过程的变更成本和招商成本，表面上看浪费了时间，实际上节约了时间和金钱。
2.2 以强带弱，共同发展
大连万达在全国各地发展的购物中心都是以强势经营企业为龙头发展起来，中小商家依附于大商家引来的人流而生存。因为地方政府对于大型零售商业公司进入城市，优化当地的商业经营环境持积极态度，在很多方面打开绿灯，予以支持，这也是各地购物中心顺利发展的前提。
2.3稳定的资金收益
虽然“只租不售”对公司前期的资本要求非常高，但万达的“订单商业地产”模式在两个方面保证了稳定的资金收益：
（1）万达实行资金封闭管理的制度[2]。按照规定，每个项目公司都不得占用其他公司的资金。
（2）一方面大连万达和国外商业零售的战略合作，抬升人气，打造核心竞争力和品牌优势，给投资者以美好的赢利预期，为高房价提供支撑。另一方面公司把沿街黄金地段和底层商铺销售给中小投资者，销售收入用于补偿开发建设投资。
2.4战略同盟利于整合资源
万达与沃尔玛以及其他主力店之间形成了稳定的战略同盟关系，这是万达“订单商业地产”模式的基础。万达可以为主力店在地产开发上提供专业指导，其他主力店也可以弥补万达在商业运营上的不足，双方各自发挥自己的长处，充分整合资源[3]。
正是基于以上的优势，万达通过这种模式，成功开发了多处商业广场项目。也因此，万达的“订单商业地产”模式逐渐被业界接受，并受到广泛的追捧。
3、“订单商业地产”模式的弊端
该模式虽然具有很多优势，但同时也有很多弊端，这些弊端对想要借鉴该模式的开发商来说影响更为深远，更加值得关注。
3.1融资困难
商业地产最需要的是资金，特别是对于只租不售的模式，前期投资巨大，需要低成本、能长期使用的资金。 万达的“订单商业地产”模式在资金方面有很多不利的因素：
（1）由于收益来源于租金，投资回报期很长。
（2）银行长期贷款的利息与商业地产回报率持平[4]，因此无法支撑商业地产。
（3）由于万达商业广场的低租金水平难达机构投资者和香港证监会的要求，采用房地产信托的方式很难实现。
3.2主力店易与整体项目产生冲突
主力店是万达“订单商业地产”模式的关键，主力店往往表现地非常强势，这会导致主力店与整体项目产生冲突，冲突主要有以下几个方面：
（1）主力店业态与整体项目冲突
在实际操作中，为了确保订单模式的顺利进行，往往存在 “病急乱投医” 的现象。在这种情况下，开发商对主力店的选择并无充分的主动性。但是，不同业态对选址的要求是不同的。开发商在选择主力店时不能占据主动，更谈不上考虑所在商圈的层次结构和业态分布，这样就会导致商圈结构紊乱，无法发挥商圈的竞争优势。
（2）主力店提出苛刻的要求
采取“订单”商业模式运营商业地产项目，不仅可以大大降低招商的难度，这些商业项目还可以借助大型零售商的知名度聚客，从而缩短培养期。 不过，开发商在享受大型零售商带来的客流的同时，也往往需要面对这些零售巨头的“苛刻”条件。 由于大型优质商业品牌在国内属于稀缺资源，导致其在开发商面前拥有很强的话语权，这会在很大程度上损害开发商的利益。
4、“订单商业地产”模式的改进措施
4.1探索多元化融资
商业地产投资规模大、流转周期长、技术含量高[5]，一个商业地产项目开发完成，需要巨额资金的投入，动则上亿元甚至几十亿元的投资。而万达只租不售意味着资金无法在短期内快速回流，因此，雄厚的资金保证是商业地产成功的必要条件之一。雄厚的资金需要多元化的融资方案。
首先，引进战略伙伴入股。可以考虑与国内外大型的投资公司或者商业银行建立稳固的合作伙伴关系。
其次，积极寻求上市。万达的融资渠道可以通过上市来极大的拓展，融资问题也会得到极大的缓解。在国内融资渠道有限的情况下，积极拓展海外市场。
4.2培养自主商业产业，扩大单店比例
万达的商业广场以前太依赖沃尔玛这样的大公司，结果才导致了万达在与大商家合作时没有足够的话语权，影响项目的整体利益。
首先，万达需要扩大单店比例[6]。单店与品牌店各占50%，另外把一些散铺整合起来打造中型商场、超市等，缓解与沃尔玛的不对称现象，形成大、中、小三层结构，增加单店的竞争能力，形成较为平衡的市场竞争结构。
其次，培养自主商业。万达开发自己的影院、酒店、文化产业、连锁百货来摆脱对大商家的依赖。
参考文献：
[1]杜楠. 战略联盟对企业成长的影响：以万达订单商业地产为案例[J].经济管理，2010，32（5）：126-136.
[2]沈弥雷.论商业地产的订单模式经营[J].商场现代化，2006，[12]：58-59.
[3]宋检红.对我国商业地产运营模式的思考[J].房地产开发，2008，34[10]：243-244.
[4]石玉.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策[J].大众科技，2004，[8]：40-42.
中国的二手车在2014年交易量达到605万辆左右，到2020年预测将达到2000万辆。从二手车和新车比例来看，从2010年的22%到2020年增长到59%左右，影响二手车发展有以下几个因素：
第一，新车销售，带动了整个汽车保有量的增长。
第二，消费和行为习惯的改变，80后、90后越来越多的年轻消费者将成为二手车交易主体，他们的消费观念直接带动二手车市场的业务变革。
第三，国家政策方面如限购、限迁。
第四，对于整个二手车行业发展的限制因素，比如车源信息不集中、二手车信息、维修和保养信息不透明。
我们总结了2012年到2014年各个月份波动的曲线，与传统商品一样，二手车销量在春节的时候达到低谷，过了春节以后会有第一个爬坡。整个消费市场，包括电子商品、服装市场，整体的趋势是一样的。在二手车的集中交易上看到，前十大省份占了整体交易量的70%左右，大体上所有汽车都是从较大城市到周边城市辐射，因此二手车电商以及二手车线下要抓住区域概念提升跨区域的服务理念。
从二手车平均交易价格来看，过去几年交易价格平均在5万-6万左右，这个数字在逐年上升，有几方面的原因：
第一，随着消费者的年轻化，他们的购买能力在改变。
第二，越来越多的消费者选择了奢侈品，把豪华汽车作为二手车的一个选择。现在豪华车的比例占整体的18%左右，与各个细分市场比较，入门级的市场日益提升。购买豪华车有几类人群：第一类肯定是消费能力比较强的发烧友，他们买二手车可能是为了改装；第二类是企业老板，他们从业务需求出发；第三类是追求性价比的消费者，过去在10年、5年之前，他们有可能因为买不起第一辆车而选择二手车，随着整个消费升级，他们为了追求更高的性价比，选择购买二手豪华车；最后一类可能是一批刚拿到驾照的消费者选择二手车。
第三，现在限购越来越多，这些限购政策给二手车的交易带来什么样的影响？北京、天津、杭州，在限购的前一年，二手车交易量一定会下降。以杭州为例，杭州在限购之后的两个月，我们监测到的数据是非常少的，在10%左右，大概在限购第二年开始，整个的交易量会有回升的态势，因为越来越多的置换成为新车销售的一个主要驱动力，所以说在限购第二年会直接影响二手车的交易量。
一方面限迁导致外迁的比例会下降，监测数据大概在16%到26%左右，一线城市会多一些。除了限迁之外，国家对于排放的要求、法律法规的要求，也将导致二手车从业人员收车会越来越严。
另外，如今二手车电商市场占有率10%左右，预计到2020年，二手车网络平台整体的市场占有率约在18%左右。传统的二手车交易市场现在占主体地位，大概在70%左右，预计在2020年将降到15%。
从C端、B端，直接到消费者B端，二手车在各个业务板块、各个业务格局都有相应的分布，包括C2C的平安好车，包括B2B或者C2B的领先者车易拍、车享拍，也出现了几家比较好的公司，像好车无忧，汽车之家，还有很多线下的经销商、传统的厂商。他们之间进行合作，推出更多的线上和线下服务。
二手车电商格局基本上所有的环节都有布局，在B2B和C2B的环节，车易拍和优信拍从各个数据监测都是市场的竞争者，他们的交易量应该是相近的，2014年整体的交易量25万台左右。除了传统的电子商务，他们也开展了新的业务，比如车易拍开展了电子商务业务，也是帮助传统经销商进行电子商务，还有一个空车拍卖，融资也非常快，优信拍两年时间大概融资了5亿美金左右。
C2C有人人车和好车无忧，他们成立了大概两年时间，但是他们现在的交易量已经非常高，在售的车辆，人人车大概达到7000台左右，好车无忧11000台左右，而赶集好车会随着赶集网和58网的发展，未来在二手车电商行业的布局将进一步加大力量。据悉，58网和赶集网共同给赶集好车投资达到2亿美金。
二手车电商面临的难点和解决的问题也是传统汽车厂商需要面对的问题，主要分为三个方面：一车一况、一车一价、一车一城，这是一直以来二手车从业人员头疼的问题，也是多年前利用信息不对称赚取高额差价的背景。
从2015年到2020年，第一个问题是车源问题，在2020年以后车源问题会得到解决，随着汽车保有量的提升，达到2亿台。第二个问题是消费者信任问题，C端的消费者不管是把汽车放在平台还是放在独立的经销商，如何让他们相信我们有一个好的评估体系、有一个好的监测体系，确保车有一个好的价格是非常重要的。所有的销售车平台（包括二手车公司）都在注重二手车信息的搭建，我相信再过两三年一定会有一个相对成熟的可以服务整个行业的业态出现，来专职做残值评估系统，残值评估系统在2020年之后一定会大量数量的收集，成为一个非常成熟的模式。
第三个问题是跨区域服务的问题，二手车的限迁现在还在16%到26%左右，现在交易实现方面如何更好的给C端消费者服务是所有二手车电商需要解决的。
第三部分是关于未来二手车整个环境的展望。2010年美国的新车与二手车销售比例正好与中国反过来，当时美国二手车占比大概是78%，中国的新车占比是78%，所以中国未来的二手车一定有很大的前景，因为美国现在的二手车保有量就是3亿多台，这个市场规模一定会非常大。第二个我们也做了一个相应的调研，未来购买二手车的消费者21%左右，二手车年轻消费者越来越多，35岁以上的人群已经占到50%，未来越来越多的年轻消费者会购买二手车，并且购买金额会提升。
未来二手车行业面临的问题与整个行业面临的问题是相似的，包括评估体系、经营的规范。从最新的数据表明有73%的消费者担心质量问题，他们担心买到事故车，担心自己的交易商没有很好的信誉，在后续的维修、保养、服务方面不能给一个专业的支持和专业的建议。
第二个方面，消费者比较看中旧车的评估环节，这里边有一个很有趣的发现，大概有一半的消费者，如果他们心里的消费和实际的消费差距在10%以上，他们就会成立交易。普通的消费者有可能是第一次或者第二次购买二手车，他们不可能足够的专业，他们的评估和实际情况难免会有差异，这样就造成所有的二手车电商、所有二手车从业人员一个难点，如何说服二手车消费者，让他们相信我们的二手车交易数据和评估、评估体系是准确的、是值得信赖的。
针对以上的这些问题，包括可信度、价格透明度、跨地区服务，保险和未来的新车金融，未来我相信二手车金融业会进一步的发展。关于银行对于二手车的一个抵押贷款，包括金融支持力度有限的问题，相信在未来金融贷款会有各种各样的形式，包括互联网公司会提供很多的服务能够解决这些问题，这也是未来二手车发展面临的一个机会。
对于整个不同业态的一个发展趋势，我们比较看好的是厂商的二手车服务，包括传统经销商、经销商集团，另一个是在线的销售。上述提到的所有问题，包括车源问题、资金问题、服务能力问题、评价体系问题，这些都是传统的优势，现在可能步伐会比较慢，但是我相信未来会有更多的融合和合作，如果可以和经销商合作，和电商合作，他们的销售额会有提升，在线销售也是。二手车的整个份额到2020年年预估会达到18%。
关键词：横店东磁 商业发展 创新
一、东磁的创业背景分析
上世纪80年代，随着我国信息时代的到来，电子信息业不断突破与迅猛发展，信息技术，新材料技术，空间技术等的发展，导致磁性材料的市场出现大量缺口，虽然国外已经有以TDK，FD为代表的磁性行业巨头，但是我国的磁性材料产业却十分寥寥无几。80年代初，以徐文荣为首的横店人，了解了磁性材料具有广阔的市场前景，靠着令人赞叹的魄力与胆量，仅凭着五万元的创业资金和三十三名青年农民，创办了东磁器材厂。
二、东磁的创新商业发展模式
东磁商业发展模式的创新可以总结为以下四个方面。
（一）技术创新――企业发展的根本要素
进行技术创新是企业增强市场竞争力的重要途径。东磁董事长何时金曾说：高投入，高起点，伴随着是高风险，高效益。因此，对于技术创新方面的资金投入，东磁毫不吝啬。自从“八五”以来，东磁每年在科研的投入资金达一千万以上，且逐年递增。璨烂炫目的科技大树，也不负众望的结出了累累的硕果――Y30高档磁钢的投产，使得我国长期依靠进口的历史被终结；而微波炉磁钢的开发成功，更是令中国成为世界上第二个（仅次于日本）能够生产这一产品的国家；高性能永磁铁氧体的投入生产，标志着我国对于工业化生产Y35、FB5系列产品的里程碑式发展。“世界磁都在中国，中国磁都在横店”，这是世界对于东磁的肯定！
（二）管理创新
东磁刚成立之初的目标是将当地的农业经济转变为农村经济，以工业带动农业。随着企业的不断成长，东磁提出“质量求发展，创建新磁都”的口号。而早在东磁创立之初，董事长何时金就制定了“凝天下才智，创东磁伟业”的人才战略，近年来，东磁不断加强与国内高校的相关交流与合作，公司常年聘用北京大学，南京大学，浙江大学，电子科技大学等的科研院所以及一些国内一流的磁性材料专家作为公司顾问，并且与北京大学，浙江大学，浙江理工大学，中国计量大学等高校签订毕业生专项引进计划，每年从各个高校吸收相关毕业生作为新鲜血液。东磁博士后工作站是我国目前唯一一所国家级企业博士后磁性材料科研所，迄今已经接受了六名博士参与磁性方面的科学研究，并与浙江大学联合培养了一名博士。在第九届国际铁氧体会议上，东磁博士后工作站发表了7篇论文，占中国数目的一半。为了提高东磁基层员工的素质能力，东磁在厂内举办培训班，建立企I培训公司，要求全体基层员工每年的培训时间不得少于50小时。
（三）明确产权，变革管理体质
和很多在改革开放初期创建的公司一样，关于企业产权的问题显得十分模糊，东磁的母公司一一横店集团作为乡镇企业，总是无法摆脱来自政府的干预。东磁的决策者意识到，如果企业没有足够的自主经营权，就无法顺应市场经济的发展。在1984年年底，东磁向镇政府要求政企分开，政府不能干预企业的经营管理，充分保障企业的自主发展。东磁董事长何时金更是醉心于管理的艺术，在其领导决策之下，东磁于1987年全面推行TQC工作，建立健全质量管理体系。在1996年成为了通过1S09002质量体系认证的企业。而且东磁每年都会根据市场的变化，不断更新完善管理方法，“创新管理”在东磁是一个常用词，一旦有新的管理模式出现，便会不断汲取有益的部分来不断的完善自身。从教育型企业管理，TQM管理，到符合东磁特色的H管理，以及之后2010年的从研发到生产，从产品线到终端，从原材料进厂到成品出库，从管理体系到质量监控体系，从成本控制到效益提升，东磁公司每一道程序都有严格的管理体制把控的精益管理，还有目前所采用的131k管理。各项具有东磁特色的管理模式的推广和广泛应用，为东磁建立“磁性材料王国”提供了强有力的保证。
（四）企业文化建设
企业文化作为企业的软实力的体现会引导企业成员自觉做出符合企业价值观念的行为选择，而特定的价值观念更是会激励成员在特定的环境中表现出符合企业所需要的行为。东磁一直秉承这企业文化是企业之魂的理念。并且逐步建立了企业形象为中心的形象文化，绩效为中心的经营文化，质量为中心的行为文化，依法治企为中心的制度文化，教育为中心的组织文化。五驾企业文化的马车齐头并进，不断促进东磁的繁荣发展。
三、对我国企业的启示
一、我国老年人供养体系现状及发展趋势
我国目前正处于经济快速发展的时期，经济发展已经取得了较大成就，但同时老年化进程加快、缺乏完善的社会保障体系，我国目前60岁以上的老年人已经达到了1．8亿，对我国老龄化现状以及以后的发展进行充分研究和了解，这对我们及时制定相应措施和政策具有重要的借鉴意义。所谓的老年人供养体系也就是老年人生活经济来源的组成状况。在我国1994年和2004年两次对老年人经济状况进行了抽样调查。根据1994年的调查可以看出，中国老年人的主要经济来源依次为子女或其他亲属供给(57．1%)、劳动收入(25．0%)、离退休金(15．6%)、社会保险或救济(1．2%)、其他(1．1%);2004年则分别为45．0%、19．3%、31．5%、2．0%、2．1%。从以上对比可以看出，我国老年人的自给自足的能力已经有了很大提升，不再过多的依赖于家庭成员;而城市的老年人已经将以往主要依赖于子女供养的状况进行了彻底扭转;但是从整体上来讲，家庭养老仍将在很长时期内成为中国社会主要的养老方式。因而当下中国年轻人面临的问题除了子女教育问题，父母赡养的问题，居住空间问题．．．．．．同时还要面对经济高速发展过程中高强度的工作。而当前城市的现状则是———许多老人现在都处于独居状态，因为与年轻人生活节奏，观念．．．．．．存在一定的差异，很难融入到一起;而在农村地区，由于资源匮乏，个人发展空间受限，所以通过高考走出农村的学子一般都不愿意再回到家乡，而是选择向城市进军，并随着农村科技作业水平的不断提高，农村剩余劳动力在不断的增加，而城市化建设进程加快的同时，劳动力匮乏，大量农村人口进城务工，造就了诸多的农村空巢老人，相依为命或孤苦伶仃的生活。上海财经大学相关课题组于2014年对河南、甘肃、安徽、广东等21个省份537个村的养老状况的调研结果显示，尽管有七成农村老人希望能与子女同住或住在子女附近，仍有86．5%的老人对与子女间的关系现状表示满意。“流着眼泪说满意”，成为很多农村老人的真实写照。在中国经济高速发展的同时，留守儿童与空巢老人不断的出现在我们的视野中，因为这个基数太过于庞大了。基于当前的情况来看，因为独生子女的增加，导致了年轻一代所承受的生活压力在不断加大。早在2000年，由中国老龄科学研究中心进行的中国城乡老年人口状况一次性抽样调查项目中，也对老年人的养老经济保障来源选择进行了意愿调查。调查结果表明，老年人把子女保障作为第一选择的人数最多，然后依次是自己储蓄保障、社会保障、商业保障。所以，老年人更期望能够获得多支柱的经济保障体系，而且他们对自身和子女的保障非常重视。这项指标可以说是进行的一项意愿性的调查指标，但是调查群体是老年群体，他们的回答在很大程度上会基于现实的养老保障基础，因此，也可以作为中国老年人供养体系现状及发展趋势的一个参考指标。
二、社会保障覆盖面低，国家财政负担重，是加快老年商业保险发展的重要社会基础
据第六次人口普查数据显示，2010年全国60岁及以上人口达到1．78亿，其中农村老年人已超过1亿。全国80岁及以上老年人口达到2000万，其中1200万生活在农村。据民政部统计，截至2010年末，我国城乡失能老人总数达到3300万，其中完全失能老人达到1080万，约80%的失能老人住在农村。中国老龄科学研究中心2011年3月的《全国城乡失能老人状况研究》报告指出，到“十二五”期末，完全失能老人将达到1240万，农村有照料需求的占61．8%，农村照料需求增长速度远高于城市。早在2004年的全国人口抽样调查就已表明，33．5%的老年人主要依靠退休金及社会保险，其中城市老年人中这一比例达到62．8%，农村仅7．9%。截止到2005年底全国参加养老保险的离退休人员有4367万人，参加基本医疗保险退休人员3761万人。从我国经济社会目前的发展情况来看，完善的社会保障制度的建立是不能够一蹴而就的，还需要走长期、渐渐的发展道路。商业保险所具有的灵活、方便、多投多保、少投少保、不受就业与否、城乡与否限制的特点使得这部分人将成为老年商业保险的潜在需求群体。从老年人供养体系结构角度来看，虽然当前依靠退休金养老的群体占比不到三分之，但是由于该群体的基数较大并且增速极快，已经为我国财政带来极大压力。在1978年时，我国养老金占GDP比例只有0．5%，但到2002年，这个比例已经提升到3．57%，并且在2025－2030年间，比例将达到10%，已经严重逼近或将超过“警戒线”。所以，快速发展老年商业保险，能将养老负担分担到个人、社会、保险公司上，同时也能大幅减轻由此带来的财政负担。
三、老年人个人经济收入的提高及家庭供养模式的长期存在，是加快老年商业保险发展的经济基础
1．我国老年人收入的逐步增多是促进老年商业保险快速发展的经济基础。
根据调查研究可以得出，在2000年我国老年人的自身经济基础相比1994年来说已经有了巨大幅度的提升，较低年龄的老年人主要经济收入来自于劳动;据2000年对我国城乡老年的一次抽样调查显示，虽然把商业保险作为养老保障的老年人占比最低，但是将第一养老保障选择为个人储蓄的占比达到了25．9%，而把个人储蓄作为养老第二保障的甚至已经达到了61．5%的比例。老年人所储蓄的主要经济来源是来自于其工作劳动期间，依照储蓄目的的不同可以将其划分为五种类型，这五种类型中主要的两种类型是应急储蓄和养老储蓄，并且这两种消费储蓄的主要群体则是老年人。在当前拥有诸多层次的社会保障体系当中，个人储蓄保险有着其重要的地位和作用，个人储蓄养老保险也就是个人根据自己意愿选择机构进行保险办理的方式，这些机构包括了保险公司、银行等，虽然说储蓄具有安全和稳定的特点，但是从近些年的情况来看，国家为了刺激国内消费，对存款利率进行了屡次的下调，并结合通货膨胀所产生的影响来看，事实上银行存款的收益基本上是负数。商业保险的种类繁多、发展迅猛，收益比储蓄高出许多，在出现较大疾病或是事故的时候有极强的保障。所以在个人储蓄的很大一部分能够转化为老年人的商业保险来源。
2．家庭供养模式的长期存在是老年商业保险加快发展的微观社会经济基础。
关键词：商业；医疗保险；发展；进步
中图分类号：F840.684 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-0-01
一、我国商业医疗保险的现状
商业医疗保险是医疗保障体系的组成部分，单位和个人自愿参加。国家鼓励用人单位和个人参加商业医疗保险。是指由保险公司经营的，赢利性的医疗保障。消费者依一定数额交纳保险金，遇到重大疾病时，可以从保险公司获得一定数额的医疗费用。相对于社会保险而言，商业医疗保险在我国发展得很不充分。在改革前沿的广州市寿险市场上，虽然各家寿险公司都涉足了医疗保险这块领域，开办了各自的住院津贴型或门诊津贴型医疗保险，但是业务量并不大。
制约我国商业医疗保险发展的瓶颈主要表现在以下几个方面。首先，我国商业医疗保险在社会保障中定位不清，大多和社会医疗保险对接。由于社会医疗保障制度从1998年才开始实行，政策法规对社会医疗保险封顶线以上的业务是否划归商业医疗保险没有明确规定，商业保险公司很难在产品设计、精算定价方面清晰定位，直接导致保险公司难以向社会提供充足、合适的商业医疗保险产品，难以满足多元化的医疗保险需求。费用赔付风险不能得到有效的控制，缺乏合理的利润创造模式。
二、我国商业医疗保险的问题对策
（一）营造良好的外部经营环境
首先应充分认识发展我国商业健康保险的意义，争取各方面的支持。发展商业健康保险的意义在于：健全社会保障体系，完善社会主义市场经济体制；支持医疗卫生体制改革，促进公共卫生服务体系的形成；满足健康保险需求，提高人民生活质量；增强消费者信心，拉动消费，促进国民经济发展。在中国特色的市场经济体制下的医疗改革，没有商业健康保险的积极参与，完善的医疗保障体系是不可能建立起来的。因而政府就应该支持它的发展，赋予商业健康保险一个与社会医疗保险平等的地位，将其作为社会医疗保障体系的一个重要组成部分而纳入其中，并以相关法律、法规等形式确定下来，使得商业健康保险与社会医疗保险共享管理成果、管理手段和管理设施。
（二）提高商业健康保险的社会认同感
保险公司应定期运用典型赔付案例，积极宣传商业健康保险在保障社会安定、促进经济发展等方面的作用，大力普及健康知识，增强社会各界的保险意识，以提高商业健康保险的社会认同感与亲和力，使政府重视，政策支持，企业欢迎，百姓拥护。
（三）商业医疗保险应有规范化的管理
我国商业医疗保险在发展过程中需要整合内部资源，树立专业化的经营理念和技术，推动专业化经营管理。改变现有多家经营但都不转的模式，设定独立核保、理赔、精算定价系统，确保技术优势。利用系统化和专业化的管理，如：经营理念的专业化，就是要认识健康保险的特殊性，树立按照健康保险自身特点实施专业化经营的理念。其次是管理制度的专业化，就是要把握健康保险自身规律，建立专业化的风险控制体系、专业化的技术标准和产品开发体系、专业化的经营服务体系、专业化的核算和考评体系等。第三是经营管理人才的专业化，就是要完善商业健康保险的组织体系和培训体系，逐步培养一批高素质的健康保险专业人才。
三、我国商业医疗保险的发展前景及趋势
（一）多管齐下、全面发展
从包括企业补充保险领域、个人储蓄保险领域、健康保险领域、农村保险领域等四个方面全方位发展商业医疗保险，广泛的扩展商业医疗保险的覆盖区域，综合多次医改中商业医疗保险地位的显著提高，发动各个生活阶层的群众关注商业医疗保险。从投入、收益等多个方面推广商业医疗保险。逐步建立多层次的多方位的商业医疗保险体系。
（二）我国商业医疗保险市场广大
商业医疗保险在国外一般都拥有相当大的市场，如西欧、美国、日本等地的医疗保险制度都相当发达，尤其是美国，85%以上的人口拥有各种商业医疗保险。据我国台湾地区“统计部门”1998年4月份公布，至2月底，台湾岛内参加健康保险投保人数达到2006万人，投保率高达96%.其中，癌症患者最多，其次为慢性精神病患者和肝硬化患者。而目前我国的健康保险投保率很低，以保险业相对发达的广州市为例，其健康保险投保率只有10%左右。因此市场广度很大，用很大的推广和应用空间。
（三）加强商业医疗保险相关研究
已经有许多学者就商业医疗保险的各个方面进行了广泛的探索，取得了很大的成绩，但也存在一些问题，单一性研究较多，切研究具有时代局限性，研究成果不系统，零散现象明显，缺乏实证研究，没有形成的模型或框架，所以还需要进一步的研究以确保现实的可操作性。本研究通过对我国的商业医疗保险特别是武汉市商业医疗保险的实证分析，指出其中存在的不足，并提出切实可行的运作模式。
（四）搞好市场调研，掌握市场需求为国家医疗保险事业开拓新纪元
我国地域辽阔，人口众多。各地经济发展水平的不平衡，带来了保险市场发展的不平衡，因而存在着明显的区域性和个体需求上的差异性。为使医疗保险条款能够被市场所接受，就必须掌握不同区域、不同层次、不同人群对医疗保险产品的需求情况，设计出科学的、合理的医疗条款，拟定切实可行的实施细则。要根据市场变化，对目前经营的一些医疗险种进行淘汰和再开发，加强对险种的管理，推出受市场欢迎的新险种。及时开发新险种是保险公司发展的重要途径，大力开发医疗险应是我国寿险业“九五”期间的主要任务。从现在起就将医疗险的开发、销售和管理摆到重要的位置上来，此乃寿险公司比较明智的选择。
参考文献：
关键词：商业模式；商业地产
引言
本文主要通过对中国目前的几种主流商业地产开发模式进行分析和梳理，对从住宅地产转型进入商业地产的房企提供一定的指导意义。
一个地产开发商准备开始进入商业地产行业，首先要解决的问题就是需要针对自身企业情况及所在区域商业发展状况而选择合适的商业模式，否则就会容易出现资金、人才、招商、运营等不同方面的问题而导致败走麦城。
1、万达模式：订单商业的典范
万达利用其“订单商业地产”的商业模式，经过数十年的打磨，成功将单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体。城市综合体就是多功能综合集中开发，包括城市中的办公、商业、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的多项功能组合，万达广场就是典型的城市综合体，不但有酒店、写字楼、商业，还有特色商业街、公寓、住宅、大型广场等，这种多业态功能组合能快速的增强万达广场的影响力，迅速提升万达广场的城市商业中心地位。万达发展至今，已经成为全国最大的专业商业地产开发商，持有物业面积达1000多万平方米。但是她也曾有过惨痛的教训，也经历了不断地摸爬滚打。2008年曾经将建好位于沈阳市核心区的万达广场炸掉了。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：快速开发、快速销售，尽可能提高资本周转；自建主力店、与众多国际零售巨头结成战略合作关系、对主力店的资源掌控；低价拿地；品牌影响力强，能主动选址；订单地产、独特的商业资源；可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。“以售养租”亦是支撑其迅速发展的资金核心。万达金街和SOHO等的快速销售为万达整个项目提供强现金流。通过过出售物业和租金收入，万达实现了自身的快速铺网。据悉，除个别城市其持有的物业比例达到40%外，其余基本在25%-30%左右。
万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际国内知名公司。这类企业在中国市场上占据着稳固的地位，拥有一大批忠实的消费群体。万达商业地产到任何地方投资，最少会有几十家知名主力店跟进。其与全球众多500强商业巨头和国内实力商业连锁企业均有合作，屈臣氏、Gucci、ZARA、Cerruti1881等国际一线品牌的进驻，拉升了万达广场的高端层次。
万达在2011年之前仅发行过一次信托融资，2012年万达发行了90多亿元的高息信托融资。王健林承认2011年下半年和2012年上半年也遇到了些困难，“长白山项目去年最需要钱时没人给贷款，我们向股东借了点款，然后加快销售撑过去的。”无疑全国在建和即将开建的万达广场将需要相当资金和人才储备，万达也在进一步完善融资平台，不但进行信托融资，还谋求万达商业地产和万达院线进行IPO，从而降低万达上市融资的风险。“订单商业”模式并非万达首创，在国外已经相当成熟，但在国内的操作上却还存在一些问题。尤其是在二三线城市很多开发商没有足够的、能够支撑“订单”模式的商家资源，同时，商家也会关注到该开发商的实力是否够，能否给商家带来足够的信心和稳健的商业经营能力。
2、SOHO模式：分散销售，快速变现
SOHO中国则是将项目分散销售。SOHO中国通过这种模式快速回笼资金，短时间变现，而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权（即产权散售），如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。
以散售为主，业权分散的商业模式，一旦出现问题，容易发生纠纷。厦门2008年就曾经发生中山来雅倒闭事件，因为开发商的资金一时周转不开，一个当时厦门业绩最好的百货被查封关闭，大厦的数百名业主无法取得一致意见，至今仍无法重新再出租经营，原因不外乎：一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。没有统一经营，商铺的主空置率比较多，整体商业氛围较差，已租商铺经营业绩差，待租商铺无人接手，形成恶性循环。另一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低，可能都与此有关。
目前，SOHO中国也意识到没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，作为一家上市公司，她需要的是拥有持续强劲的盈利能力。SOHO也开始决定由出售模式向持有模式转型，以后每年持有的物业量都要增大。目前海外已经不再采用商铺散售方式，而且在国内的许多地方政府在招拍挂土地时也经常会设定一定的条件，要求开发商要持有一部分物业或全部持有物业，不得分开散售商铺，要持有10年以上物业或整体出售才有资格参与竞拍土地。所以选择SOHO模式也要注意到所在城市的具体状况和企业自身的发展水平。
3、凯德模式：全部自持，双基金配置
凯德商用在中国的布局是一、二、三线城市全面开花。而据凯德商用中国总裁骆伟汉介绍，公司目前在中国35个大中城市拥有并管理着总物值超过530亿元人民币的55个商业地产项目，总建筑面积超过490万平方米。目前，凯德商用在中国内地的资产值目前约占公司总资产组合的42%。
凯德置地模式成功的关键在于三大策略：一是打造全链条基金融资平台，二是以费用收益模式替代资产收益模式，三是剥离非核心资产政策。
长期持有物业是未来商业地产发展的趋势。如菲律宾顶峰控股集团也是采用其一贯的作法，自已持有物业罗宾森广场。
凯德是集开发商、运营商和物业管理者于一身。来福士广场集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，是其旗下的商业综合体品牌，如成都来福士广场、上海来福士广场、北京来福士广场等均通过来福士中国基金将私募基金和房地产投资信托基金（REITs）嵌入到该等项目的投资、开发和经营管理中去，从而将来福士商业模式在中国一线城市进行复制。同时凯德还通过私募基金和房地产投资信托基金（REITs）等将嘉兴茂广场在中国的众多二三线城市进行复制，这不能不说是其商业模式成熟运用的结果。
凯德置地擅长运用房地产基金，自1994年进入中国至今，她通过40亿美元规模基金的运作，在全国40个城市的开发了450亿元的总业绩。凯德置地通常在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，物业升值利润被前者分享，而REITs则分享了项目长期稳定的现金流；以保证项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。
中国商业地产商可从两个方面去借鉴凯德模式；一是自持物业，现金流稳定，助力企业长期持续发展；二是融资多渠道，资金链稳健顺畅。
看一个商业模式是否适合企业自身，是不能简单的依靠一两个指标去衡量的。商业模式的成功与否，需要综合去考虑企业的需求。追求短平快的开发商，可能直接低价销售，快速回笼资金；像凯德、华润这样类型的开发商，选择持有物业，强调品牌战略，通过稳健经营去提升物业的价值。同时目前商业地产已经不是过去纯粹的地产开发或资源整合，而是发展到了资本运营阶段，我们选择商业模式应该顺势而为，而不能简单的将一种商业模式套用到自身企业上，应该在进入这个行业之初，通过学习并吸取万达、凯德及SOHO等不同商业模式的经验与教训，再有根据自身开发的项目，针对性地结合项目所在的城市、商圈、消费特点、商业体量以及企业自身的发展战略，来打造适合自己的商业模式。
参考文献
[1]商业地产典型模式解析.王景权.中国房地产（2011-04-05）
[2]凯德启示：商业“后来者”如何居上.张晓兰.安家（2012-05-15）
[3]逆市有所为：凯德房地产“双基金配置”应对周期风险.刘湖源.21世纪经济报道（2010-05-20）
[4]商业地产招商运营：范本.案例.策划.工具王高翔化学工业出版社（2011-09出版）
【关键词】商业地产 发展模式 探讨
商业地产是一种专门用于服务业、商业等经营用途的房地产形式，主要包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等行业。商业地产在融资模式、开发模式、功能用途和经营模式上与传统的公寓、住宅、办公楼等房地产形式有很大的区别。商业地产是一种集合投资、商业、地产三种属性的综合性汗液，相对于住宅地产它更加看重后期的管理经营，其开发时间也相对较长，对资金的要求也更高。近年来，商业地产在我国迅速发展，然而在2011年后在各城市都出现了不同程度的“降温”现象。专业人士指出，我国商业地产的发展模式出现了很多问题，其重复建设和盲目开发等现象给社会资源等造成了大量的浪费。因此，加强有关商业地产发展模式的探讨对于为现代商业地产发展模式提供一个科学化的发展方向具有重要意义。
一、目前我国商业地产发展的现状
我国的商业地产在20世纪80年代开始发展，在经过1995年后由于旧城商业区改造和住房制度改革的影响，商业地产开始迅速兴起；在1998年后由于商业地产的高利润使其逐渐转变为房地产行业中一个独立的产业，此时商业地产进入了迅速发展阶段；2000-200-年，商业地产发展势头持续升高，商业营业用房和办公楼投资额每年都在增加，虽然增长率出现了不同程度的浮动，但依旧保持在20%左右的增长率。金融危机的到来，使房地产市场出现了不同程度的波动，但其增长率仍旧保持为正数。据有关数据显示，2009年全年商品房销售额达到43995.52亿元，同比增长了21.2%，办公楼投资达到1325.43亿元，同比增长了17.5%。
二、我国商业地产发展中出现的问题
经过10多年的发展，虽然在如此短的时间内商业地产仍旧出现了部分成功的发展模式，但我国商业地产整体发展模式仍处在这许多问题：
经营管理模式不合理。现代商业地产主要有租售结合、只租不售和只售不租三种经营模式，每一种经营模式都存在自身的优势和劣势，选择何种经营管理模式将直接影响到商业地产的长久发展。根据现代商业地产发展模式的实践规律和经验，只租不售的经营模式具有更好的实践效果。目前，国内也是采用只租不售的商业地产经营模式。只租不售经营模式是指商业地产将出租作为主要的管理方式，其地产只是全部用于出租，而不进行销售，地产的经营权和产权等都保持完整统一。此种模式具有的显著优点是投资风险相对较小；对商业地产的经营管理有很大促进，可以帮助企业树立良好的品牌形象；资金回收速度相对较快。同时其缺点也是非常明显的，此种模式对于开发商等都有较高的要求，而且其资金压力比较大，其产权分散问题对于整体的统筹管理和分布产生诸多不利影响。
开发模式相对盲目。由于商业地产的高利润，部分商业地产开发商急于追求个人利益，单纯趋向新式的投资盈利方式，结果引起了大型商业网点建设的跟风，而实际项目论证结果显示不充分，建设开发过程完全处于盲目状态。同时，部分开发商对于地产项目的后续经营不重视，只关心前期开发的周期和成本，项目完成后就尽力租出，不考虑对于项目是否适合经营以及如何经营的问题；虽然部分开发商及时关注了后续经营的管理，但项目出租后，却忽视了对项目的整体控制和管理，难以掌控经营商户对商业项目的影响。另外，商业地产经营过程中缺少专业的运行商，知识行业内部细划分程度较低，地产和商业之间出现了严重分离，不利于商业地产的长期规划、投资和经营。
融资渠道单一。我国商业地产不能够长期稳定运行的一个重要愿意就是融资渠道太单一，没有相对多元化的融资模式。自有资金和银行贷款是国内商业地产资金来源的主要渠道，而银行贷款的比例为75%左右，自由资金只占25%左右。高比例银行贷款的方式严重约束了开发商的自主经营模式，使商业地产开发的风险变得较高，对于商业地产的统一管理和运营产生许多不利影响。
三、改进商业地产发展模式的策略
恰当选取经营管理模式。目前国内采用的只租不售的经营模式对于商业地产项目整体品牌和形象的树立有相对不利的影响。恰当选取经营管理模式应当以区域特点和房地产行业实际情况为参考，在朝向商业地产发展品牌化的经营管理目标下，适当突破和改进原有模式，因地制宜的采取合理的经营管理模式，做到“统一招商、统一产权、统一管理”，使该模式的整合优势得到充分发挥，尽力防止商铺经营方式不一、形象不一致的问题。
科学进行商业地产开发。一方面要合理科学的制定商业地产的规模和位置，在对商业地插项目进行位置选取是，要区分商业地产的黄金季节和非黄金季节，全面调查分析两个季节之间的客户群体、客流量、群众消费水平和能力等，加强对政府城市规划的分析和探究，了解城市规划发展的基本方向，然后根据项目位置尽力发展新型产业；另一方面要做到准确定位市场，开发项目前，要详细调查项目当地的商业形态、经济水平和市场需求等信息，以此确定目标市场和需要的开发规模，避免盲目开发引起的不必要损失，同时开发商要先进行招商以充分开拓市场，以确定商业建筑的组织结构，避免出现开发建筑不能满足商铺需求的问题。
拓展融资渠道。商业地产开发生应当尽力突破原有的银行贷款融资模式，加强对海外基金、信托、商业证券等渠道的探索，如广州越秀首先在香港引入房地产信托投资基金，实现了国内优质物业在境外上市的突破，并成功与大连万达、澳大利亚麦格理银行之间的合作，此基金的上市便提供了较好的融资渠道，对于商业地产的稳定发展和开发商改善原有融资模式具有重要的现实意义和启迪作用。
构建良好的宏观政策环境。政府应当加强有关商业地产发展的法律法规的完善，创造合理科学的法律环境；同时应当加强商业地产发展的监督管理，利用宏观政策加以引导，使商业地产朝向稳定可持续的方向发展。