时间：2022-12-25 18:27:27
导语：在房地产形势分析的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产业；现状；对策
为全面了解莱山区房地产业发展情况，制定十三五产业发展规划、调整产业结构等提供真实可靠依据，现根据第三次全国经济普查数据，对全区房地产市场发展状况进行分析研究，以供各级领导参阅。
一、总体情况
2013年末，全区共有房地产业法人单位181个、从业人员4482人，分别比2008年末（2008年是第二次全国经济普查年份，下同）增长7.7%、12.9%，分别占全区全部单位的4.2%、4.7%。实现营业收入70.8亿元，房地产业增加值25.8亿元，是2008年的2倍，占全区GDP比重12.6%，比2008年提高2个百分点。
（一）按行业类型分
1.房地产开发经营业。法人单位61个，从业人员1838人，分别比2008年增长29.8%、6.4%，分别占全区房地产业的33.7%、41%。实现营业收入64.7亿元，比2008年增长88.6%，实现增加值14.6亿元，占全区房地产业增加值56.6%。
2.物业管理业。法人单位72个，从业人员2134人，分别比2008年增长5.4%、21.3%，分别占全区房地产业的39.8%、47.6%。实现营业收入1.9亿元，增加值1.8亿元，占全区房地产业增加值7%。
3.房屋中介服务业。法人单位35个，从业人员305人，分别比2008年增长66.6%、136.4%，分别占全区房地产业的19.3%、6.8%。实现营业收入1.6亿元，增加值1.4亿元，占全区房地产业增加值5.4%。
4.其他房地产业。法人单位13个，从业人员205人，分别比2008年下降63.3%、41.1%，分别占全区房地产业的7.2%、4.6%。实现营业收入2.6亿元，增加值2.3亿元，占全区房地产业增加值8.9%。
自有住房增加值5.7亿元，占全区房地产业增加值22.1%。
（二）按区域分
1.黄海。法人单位78个，从业人员1875人，实现营业收入18.5亿元，分别占全区房地产业的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地产开发经营企业27个，从业人员778人，实现营业收入15.1亿元。
2.初家。法人单位35个，从业人员749人，实现营业收入30.8亿元，分别占全区房地产业的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地产开发经营企业11个，从业人员393人，实现营业收入29.6亿元。
3.滨海。法人单位38个，从业人员1414人，实现营业收入18.7亿元，分别占全区房地产业的21%、31.5%、26.4%。其中，房地产开发经营企业11个，从业人员468人，实现营业收入17.7亿元。
4.经济开发区。法人单位18个，从业人员282人，实现营业收入1.9亿元，分别占全区房地产业的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地产开发经营企业8个，从业人员101人，实现营业收入1.6亿元。
5.解甲庄。法人单位3个，从业人员38人，实现营业收入0.2亿元，分别占全区房地产业的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地产开发经营企业2个，从业人员26人，实现营业收入0.2亿元。
6.莱山镇。法人单位6个，从业人员82人，实现营业收入0.3亿元，分别占全区房地产业的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地产开发经营企业1个，从业人员35人，实现营业收入0.1亿元。
7.院格庄。法人单位3个，从业人员42人，实现营业收入0.4亿元，分别占全区房地产业的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地产开发经营企业1个，从业人员37人，实现营业收入0.4亿元。
（三）按登记注册类型分
1.内资。法人单位174个，从业人员4360人，实现营业收入66.2亿元，分别占全区房地产业的96.1%、97.3%、93.5%。
2.港、澳、台商投资。法人单位4个，从业人员54人，实现营业收入4.1亿元，分别占全区的2.2%、1.2%、5.8%。
3.外商投资。法人单位3个，从业人员68人，实现营业收入0.5亿元，分别占全区的1.7%、1.5%、0.7%。
二、与标杆城市对比情况
（一）相城区
2013年末，相城区房地开发完成投资103.9亿元，同比增长29.5%；我区47.9亿元，为相城区的46.1%，同比下降10.5%，比相城区低40个百分点。
2013年末，相城区商品房销售面积91.1万平方米，同比增长8.5%；我区58.5万平方米，为相城区的64.2%，同比下降8.6%，比相城区低17.1个百分点。
2013年末，相城区房屋施工面积601.3万平方米，同比增长3.4%；我区447.7万平方米，为相城区的74.5%，同比增长0.2%，比相城区低3.2个百分点。相城区新开工面积160.8万平方米，同比下降6.9%；我区98.4万平方米，为相城区的61.2%，同比下降2.7%，比相城区高4.2个百分点。
今年上半年，相城区房地产开发完成投资90.9亿元，同比增长12.3%；我区17.9亿元，为相城区的19.7%，同比下降31.7%，比相城区低44个百分点。相城区商品房销售面积53.6万平方米，同比增长48.9%；我区14.5万平方米，为相城区的27.1%，同比下降20.8%，比相城区低69.7个百分点。
（二）崂山区
2013年末，崂山区共有房地产业企业法人单位330个，房地产开发经营法人单位146个，从业人员10064人；我区分别为崂山区的54.8%、43.2%、44.5%。
2013年末，崂山区房地开发完成投资101.6亿元，同比下降7%；我区47.9亿元，为崂山区的47.1%，同比下降10.5%，比崂山区低3.5个百分点。
2013年末，崂山区商品房销售面积59.9万平方米，同比增长30.9%；我区58.5万平方米，为崂山区的97.7%，同比下降8.6%，比崂山区低39.5个百分点。
2013年末，崂山区房屋施工面积437.1万平方米，同比下降3.6%；我区447.7万平方米，比崂山区多10.6万平方米，同比增长0.2%，比崂山区高3.8个百分点。崂山区新开工面积147万平方米，同比增长44.9%；我区98.4万平方米，为崂山区的66.9%，同比下降2.7%，比崂山区低47.6个百分点。
今年上半年，崂山区房地产开发完成投资50.4亿元，同比增长19.2%；我区17.9亿元，为崂山区的35.5%，同比下降31.7%，比崂山区低50.9个百分点。崂山区商品房销售面积17.8万平方米，同比增长109.8%；我区14.5万平方米，为崂山区的81.5%，同比下降20.8%，比崂山区低130.6个百分
三、几点建议
1.加大项目推进速度。加强与重点房地产开发企业的联系沟通，对影响房地产项目推进的资金、手续、拆迁等问题，采取“一事一议”、现场办公等形式，积极帮助解决，推进项目建设。针对多年未开工的房地产和旧改项目，查找原因，找准症结，创新思路，破解难题，促进项目早开工、快建设。
2.加大招商引资力度。（1）继续加强与华润、金地、中铁、保利等国内知名品牌房企的沟通合作，在加快现有项目建设步伐的同时，引导投资新的项目，特别是在当前房地产形势不好的情况下，更要利用其资金和品牌优势盘活迟迟未开工的旧改项目。（2）利用万象城、华润中心、宝龙城市广场、祥隆城市广场等商业综合体，招引金融、保险、知名品牌等优质的商户入驻，聚拢人气商气，促进服务业快速发展和财税收入持续增长。
3.引导房地产企业创新思路。一是产品的创新。变同质化为个性化，根据客户需求定位产品的性质，突出产品独有优势。二是经营理念的创新。变开发思维为运营思维，更加注重物业、绿化、人文环境等一系列社区配套服务设施投入。三是行业领域的创新。逐步扩大房地产服务市场，全生命周期服务、候鸟式养老、开通绿色医疗通道等创新楼盘越来越受到人们的青睐。例如，近年来万科在传统业务上，公司正在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式，同时也在积极尝试开拓消费地产、物流地产和养老地产等新业务。
参考文献：
[1] 王寿松.浅谈中国房地产市场的风险及其控制[J].北京经济管理干部院报，2007.
[2] 杨波，杨亚西.房地产开发与城市可持续发展 [J].合作经济与科技，2010.
[关键词]周期发展；房地产市场；北京；波动
[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0063-04
近几年，我国房地产行业发展势头迅猛，房价节节攀升，有言论称，中国房地产发展过热，已酝酿出房地产泡沫，一旦破裂，将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康，与国民经济发展是否协调，本文基于周期发展视角，运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系，并结合实证分析的方法，研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况，提出相关政策建议。
本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分，其发展必然要受到整体经济运行的作用，并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系，对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向，维护经济健康发展具有重大意义。
1房地产市场与经济运行互动关系的理论推导
1.1经济波动对房地产市场的作用影响
一般而言，产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用，房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此，而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。
1.1.1经济周期对房地产周期的直接影响
所谓直接影响，即经济基本面对房地产市场的影响，它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理，通过与其有关联的众多经济变量，从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面：需求冲击和供给冲击。
所谓需求冲击，即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段，居民的现实收入和预期收入都有所上升，一方面带来人们消费结构的优化，从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产；另一方面根据凯恩斯的货币需求理论，人们的投机动机加强，而房地产尤其是住宅作为投资工具，是分散投资风险的良好品种，因而对房地产的投资购买需求增加。
所谓供给冲击，则是当经济基本面形势向好，同时短期未表现出建筑成本价格上升，房地产供给者预期投资利润率将上升，从而长期来看将增加房地产供应。
1.1.2经济周期对房地产周期的间接影响
所谓间接影响，即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响，主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。
（1）地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后，地方政府财权与事权分离，在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下，地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而，地方政府行为对房地产周期的影响，主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。
（2）房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述，可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场，即在房地产市场，开发商是房屋价格决定者，而非接受者，通过组织内部默契合谋等行为，攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响，主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。
（3）金融机构行为对房地产周期的影响，突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是，当经济周期处于上升阶段，金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低，于是加大放贷力度，对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给，从而步入上升空间；经济周期下行阶段则作用相反。
1.2房地产周期波动对经济周期的影响效应
在影响宏观经济的多重因素中，消费和投资是占比最大的两个因素，故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外，还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应，来分析对经济周期的影响。
1.2.1消费效应
根据经济学原理，消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平，而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。
（1）从财富效应角度看，房屋价格上升，若当期卖出房屋，则体现为当期收入的增加；若当期仍持有房屋，则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲，二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大（排除吉芬商品），最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。
（2）从替代效应角度看，假定短期内居民收入不会发生显著改变，房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比，冲减排挤其他领域消费，表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。
1.2.2投资效应
投资行为的发生取决于对预期收入的看好，投资行为下房地产市场对经济的影响，可以分解为收入效应和挤出效应。
（1）从收入效应角度看，当房地产周期处于上升阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看好，因而未来时间内对房地产市场加大投资力度，间接带动宏观经济形势表现向好；当房地产周期处于下降阶段时，房地产开发商预期房地产市场走向看低，因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度，推动宏观经济进入走低趋势。
（2）从挤出效应角度看，由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化，因此，房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加，相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。
1.2.3关联产业效应
房地产业的基础性，决定了其产业链长、带动作用明显的特征，因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类，可以分为互补关联效应和替代关联效应。
（1）所谓互补关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，对其所在市场各要素需求增加，使其所在市场也处于上升走势，房地产业处于衰退阶段则反之。
（2）所谓替代关联效应，即当房地产业处于繁荣阶段，会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩，进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。
关联产业效应下房地产市场对经济的影响，取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系，则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响；若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系，则相反。
1.2.险效应
风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响，即房地产泡沫所蕴藏的风险，通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时，房价攀升，以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨，从而金融机构释放更大量信用贷款，于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之，房地产泡沫一旦破裂，带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。
因此，房地产周期的风险效应表明了，除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期，房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。
2房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例
在理论推导的基础上，下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异，可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果，本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市，发展水平比较成熟，具有代表性；二是因为近年来对房地产问题的争议，多集中在以北京为代表的几大城市，因而以北京为研究对象具有实际意义。
本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动，用房地产平均价格代表房地产市场的波动，以下是这两个指标的数据收录。
北京房地产波动和经济波动折线图
从这个折线图中可以看出，1992—2011年，北京大概经历了3个完整经济周期，分别为：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看，可以发现繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因，一方面当宏观经济刚开始上升时，由于房地产建设的长期性，决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查，一旦进入投资扩张期，又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣；另一方面宏观经济逐渐开始走弱时，收缩信号往往不易被房地产开发商注意，故走弱趋势落后于宏观经济，而一旦经济收缩信号传递至房地产市场，则会带来房地产市场的加速衰退，表现为快于宏观经济的收缩。
下文将通过进行格兰杰因果检验的方法，实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳，故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性：相关性和波动聚集性，因此对这两个数据采取对数的操作，达到减弱异方差，减少数据的波动，使系数具有弹性的目的。
2.1平稳性检验
由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性，故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews40分析结果如表2所示：
2.2协整检验
由于差分法使得数据长度变短，有可能会使我们失去总量的长期信息，从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此，在进行格兰杰因果检验之前，本文将通过对数据进行EG两步法协整检验，从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。
表4双变量协整ADF检验结果
样本容量[]5%水平临界值[]ADF检验值[]检验结果
说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。
2.3格兰杰因果检验
根据以上两个检验，对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示：
表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系，而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。
oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒绝H0
3结论与建议
3.1主要结论
3.1.1房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系
在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中，二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果，并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲，二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段，房地产市场走势强度大于经济发展，而复苏阶段和萧条阶段，房地产市场变化强度落后于经济发展。
3.1.2北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系
通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析，并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果，而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响，这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位，另一方面也代表着，一旦发生房地产泡沫，即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击，加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性，也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。
4.2相关政策建议
北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区，对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用，更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离，表现出“亚健康”发展状态，故针对我国房地产业发展，提出以下几点政策性建议。
4.2.1加强房地产市场竞争环境培养
由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业，房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发，房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化，即表现为当经济整体上升时，提供良好市场投资氛围时，顺风抬高价格，实现房地产市场的繁荣；而当整体经济下行时，又会及时调整投资力度，保持尽量少的房地产存量，以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量，则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展，首先要消除或削弱其垄断发展模式。
4.2.2优化房地产供求机制作用效果
供求机制是市场经济运行的普遍机制，市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器，价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制，由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题，还有很重要的一点，就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时，表现出供给方控制需求方，于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度，规范市场地价行为，同时控制房地产开发商利润。
4.2.3加大打击“炒房”等房地产投机行为力度
在我国，房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体，一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物，另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展，就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式，通过征收房产税等一系列政策措施，加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度，稳步推进我国房地产市场规范运行。
参考文献：
[1]梁运斌世纪之交的中国房地产：发展与调控[M].北京：经济管理出版社，1996
[2]史代敏，谢小燕应用时间序列分析[M].北京：高等教育出版社，2011
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性
作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生
一、公允价值计量模式的引入
(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。
二、投资性房地产公允价值计量的动因分析
(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三
是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。
三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择
【关键词】房地产；市场经济；发展对策
一、中国当前房地产问题分析
（一）房地产行业快速发展，房价快速提高
当前中国房地产发展的模式还比较落后，仍然实行的是之前政府购买土地再卖出的形式，而中国城市人口因中国城镇化政策开始实施大幅度增加，对城市房屋的需求与日俱增。这样严重造成了房地产市场无法全面根据市场经济发展的需要进行合理调节。正是因为房地产行业与市场经济发展不相符，从而导致了房价快速上升。
（二）房地产适应市场经济发展的程度较低，市场发展不成熟
由于房地产市场兴起时间较短，市场发展还不健全，而房地产行业适应市场经济发展的程度较低，同时由于房地产行业在发展的过程中具有一定的特殊性，以及受到中国基本国情的影响，导致中国房地产行业尚未形成适合房地产行业发展的买方市场，从而导致了房价在发展的过程中无法真实地反映出供需的要求。当前房地产开发单位还片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，但是中低端的商品房供不应求。这样的现象严重影响了城市人们的正常生活，大大降低了人们的生活质量。
（三）目前与房地产行业相关的金融体系发展不完善
在房地产行业的发展过程中，其需求的资金大大超过了其他基础的生产行业。正是因为这个原因，资金成为了房地产行业开发过程中一个非常重要的问题。其中一个非常直观的问题就是当前银行所制定的松紧政策，对房地产行业的发展起着较大的影响。虽然银行已经针对房地产行业制订了较为完善的资金管理制度，但是仍然存在着很多不成熟的方面。其中主要表现为很多房地产行业的开发商过度依赖国家银行贷款，而自有资金较少，一旦出现了资金需求缺乏的现象便会直接影响到房地产项目的工程进度。这样的现象则不利于房地产开发商的可持续发展。同时，由于当前银行对于房地产行业的监督机制还不健全，其承担的发展风险也较大，银行出于自身资本安全的考虑，会谨慎选择放贷对象，这将直接限制房地产开发上的融资途径。
二、目前推动房地产经济稳定健康发展的对策
（一）强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化
根据当前房地产行业发展的状况进行综合分析，中国当前房地产行业的投资环境尚且处在繁荣的发展阶段。这样的现象有利于房地产快速向前发展。但是从当前房地产行业的经济发展情况来看，房地产行业基本进入到了略成熟的阶段。在今后的几年里，通过对房地产市场进行调控，有利于房地产行业朝着理性的趋势发展。但是，房地产是现代城市建设的重要一部分，而房地产消费又属于长期投资的一种项目，涉及的资金数额较大。因此，通过强化政府经济职能，推动房地产市场走向成熟化，有利于保证房价朝着合理化的方向发展。其中，在市场经济不断发展的背景下，政府调控房地产行业主要是通过科学规划、经济调节、法律法规等宏观调控手段。通过合理调整房地产的价格，促使房地产朝着科学合理的方向发展，推动房地产市场更加繁荣稳定。
（二）制定科学化的发展规划，推动房地产经济健康发展
很多人错误的认为房地产行业发展主要是为炒房创造了条件，这样的观念不利于房地产科学健康的发展。主要表现在以下几个方面：房地产开发商通过对商品房和小商铺直接进行出售，从中获得经济利益；有的开发商则通过对大型商场和写字楼进行长期出租，通过经营的方式从中获得经济利益；有的房地产开发商则将房子装修成娱乐场所和工业厂房等，从经营中获得经济利益；而有些房子基础设施则是作为公共基础设施存在于城市中，虽然没有直接获利，但却在无形中提升了城市的整体形象，有效增加了城市发展的经济价值。因此，在当前房地产行业的发展过程中，应该根据国家经济发展的基本情况，进行综合规划，努力做好现代城市发展的建设工作。坚持制定适合房地产经济科学发展的途径，深入了解房地产行业发展中各种经济关系，促使房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展。
（三）建立完善的金融支撑体系，为房地产行业的发展提供重要的条件
在目前房地产行业的发展过程中，由于过度依赖金融机构资金支持，房地产开发单位与金融机构之间的联系非常紧密。因此，需要根据中国经济发展的基本情况，建立完善的金融支撑体系，然后从根本上解决房地产行业发展的资金问题，为房地产行业的发展创造良好的条件。除此之外，为了能够有效解决房地产行业发展中各项资金流动的问题，中国政府还应该根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场。坚持实现中国房地产市场贷款的证券化，努力将整个房地产一、二级市场纳入到国家整体经济的发展中，推动中国房地产市场与资本市场合理的联系在一起。只有这样才能够从根本上解决中国房地产行业发展过程中的资金问题。
（四）以科技创新为依托，推动房地产经济稳定发展
房地产经济的可持续发展，应当以科技创新为依托，知识经济，科技发展水平的提升，对于推动国民经济的发展的作用越来越大，并逐渐成为主导作用。房地产科技的创新和发展，对于改善人们的生活，工作环境具有重要意义；能够引领房地产智能化的发展；并提升资源的利用效率，减少污染，增加房地产建设的环保性。更重要的是随着科技的发展，人们将突破原有的思维方式和生产方式，探索合乎人类生存发展的模式，将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。
三、结论
在中国国民经济快速发展的背景下，房地产经济作为国民经济发展中的一种基础性产业，对国民经济的发展具有非常重要的影响。在房地产经济的发展过程中涉及的内容一方面是金融，一方面是政策。因此，在房地产行业的发展过程中，不能够仅仅只注重大幅度地提高经济收益，还应该注重国家在金融方面的应对能力。但是由于当前中国房地产经济发展尚且处在恶性发展的阶段，为了确保房地产行业能够朝着稳定健康的方向发展，防止房地产经济出现泡沫经济，则不仅需要房地产行业自身进行调整，还需要国家在政策方面积极进行调控，才能够确保房地产经济能够朝着良性方向发展。
参考文献：
【关键词】金融政策；房地产价格；成交量；协整模型
一、文献综述
目前，对于金融政策对房地产市场影响的研究主要集中于货币数量论及金融政策的固定资产价格传导机制。货币数量论是一种用流通中的货币数量的变动来说明商品价格变动的货币理论；金融政策的固定资产传导机制则是指通过金融政策的调整和操作来影响资产的相对价格，引导人们进行资产结构调整，进而影响到货币总需求。货币数量论研究的主要学者为费希尔（Fisher）和费里德曼（Friedman）。20世纪初，费希尔（Fisher，1911）在其代表作《货币购买力：其决定因素及其与信贷、利息和危机的关系》中提出现金交易方程式MV=PT，并指出在货币的流通速度与商品交易量不变的条件下，物价水平随流通货币量的变动成正比例变动。弗里德曼（Friedman，1963）指出通货膨胀每时每刻每处都是一个货币现象，货币供给量的变动会对价格产生影响，为了控制通货膨胀必须控制货币供应量。金融政策的资产价格传导机制则主要包括Q效应渠道和财富效应渠道。托宾（Tobin，1969）在其著名的Q理
论中指出，扩张性的金融政策降低了市场短期利率，导致资产价格上涨；莫迪利亚尼（Modigliani，1971）则指出货币供给量的增加提高了资产价格，进而使得消费者的毕生财富也增加，最后传导至消费的增加。Jonathan和Richard（2007）对历年美国的金融政策进行了研究，并对金融政策下的房地产市场VAR模型、长期供求模型、短期价格调整模型、短期供给模型等进行分析，认为80年代以后的紧缩的金融政策对房地产价格有影响。
国内学者目前研究主要集中在金融政策对房地产价格的影响分析和金融政策对房地产市场调控效用两方面。关于金融政策对于房地产价格影响的研究方面，崔光灿（2006）从银行信贷、利率、汇率三方面阐述金融政策对房地产价格的影响，认为最有效的手段就是利率，与之相应是对房地产信贷数量的控制。通常情况下，房价的过快上扬可以通过提高利率和紧缩信贷等途径加以调控。刘传哲，何凌云（2006）利用1998-2005年季度数据为样本，对货币供应量、金融机构一年期贷款利率、房地产价格指数等数据进行序列平稳性及因果关系检验，得出货币供应量的变动能迅速作用于房地产价格，而利率与房地产价格之间没有联动性；关于调控的效用，聂学峰，刘传哲（2005）通过1999年至2005年的季度数据，对我国金融政策对房地产市场影响的效应和时滞进行实证研究表明，金融政策对房地产市场影响时滞为2个季度，其中货币供应量比利率的影响更为显著；并提出实施数量型为主的金融政策能够稳定房地产市场，避免泡沫的产生。刘洪玉（2008）把传导机制分为数量型和价格型。数量型主要是通过调整货币供给量来影响信贷规模的大小，而价格型主要是通过调整贷款利率来影响开发商和购房者的融资成本.
综上所述，迄今为止对金融政策与房地产价格价格关系的研究或者以国家、地区为研究单位，或者以差异为研究对象，基本上处于一个宏观面的研究。本文基于前人研究的理论基础上，研究货币供应量和银行贷款利率变动对嘉兴市房地产价格及成交量的影响，以期解释金融政策对嘉兴市房地产价格的影响。
二、实证分析
（一）变量选择及数据
本文所有数据均来源于国家统计局《中国统计年鉴》、《中国人民银行统计月报》和嘉兴市统计信息网（）。样本期间为2008年3月至2012年12月的月度数据。货币供应量为与实际变量之间关系最密切的M2的月度数据为样本；嘉兴市房地产价格增长率P以及销售面积增长率采用同比数据（上年同月=100）。所采用的计量分析软件为Eviews6.0。另外，由于货币供应量M2的月度数据与其它变量数值相差巨大，所以对其取对数的一阶差分形式以减小模型估计的误差。笔者初步假定嘉兴市房地产价格增长率为P、嘉兴市房地产成交量增长率为V、实际利率为I及货币供应量增长率为MS。
（二）嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和利率的协整分析
为了避免各变量由于非平稳而造成的伪回归问题，首先对各变量进行平稳性检验。本文运用ADF（augment Dickey-Fuller test）检验对上述P、V、MS、I、和P、V、MS、I进行检验，具体检验结果如图所示。从检验结果可以看出，八个变量序列的水平值在1%的显著性水平下都不能拒绝有单位根的零假设，所以都不是平稳序列；而P、V、MS、I等四个变量的一阶差分在1%的显著水平下均能拒绝含有单位根的原假设，所以都为平稳序列，各变量均为一阶单整的序列。
由于变量P、V、MS和I均为一阶单整序列，因此可能存在有长期稳定关系，本文使用Johansen协整检验法来确定各变量之间的协整关系。从表2和表3可知，在原假设假定为不存在协整关系的前提下，Johansen检验的Y1Trace统计量为45.07933，大于5%条件下的临界值29.79707，这就说明了变量之间至少存在一个线性独立的协整关系。此外，在原假设为至多存在一个协整关系的前提下，Trace值为15.42999且小于5%条件下的临界值15.49471，即接受至多一个协整关系的原假设。由此，我们可以判断出嘉兴市房地产价格增长率P、货币供应量增长率MS 以及一年期银行贷款利率I之间存在唯一的线性独立的协整关系。Johansen检验的 Y2Trace统计量为68.12010，大于5%条件下的临界值29.79707，这就说明了变量之间至少存在一个线性独立的协整关系。此外，在原假设为至多存在一个协整关系的前提下，Trace值为15.42999且小于5%条件下的临界值15.49471，即接受至多一个协整关系的原假设。由此，我们可以判断出嘉兴市房地产成交量增长率V、货币供应量增长率MS 以及一年期贷款利率I之间存在唯一的线性独立的协整关系。
（三）嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和利率的误差修正模型
根据格兰杰定理，有协整关系的变量之间一定存在误差正模型，它反映了变量间的短期动态影响关系。建立误差修正模型一般分两步，分别建立区分数据长期特征和短期特征的计量经济学模型。从理论上讲，第一步，建立长期关系模型。即通过OLS法估计出时间序列变量间的关系，若估计结果形成平稳的残差序列时，那么这些变量间就存在相互协整的关系，长期关系模型的变量选择是合理的，回归系数具有经济意义。第二步，建立短期动态关系，即误差修正方程。将长期关系模型中各变量以一阶差分及其各阶滞后期形式重新加以改造，并将长期关系模型所产生的残差序列作为解释变量引入，在一个从一般到特殊的检验过程中，对短期动态关系进行逐项检验，不显著的项逐渐被剔除直到最适当的方法被找到为止。
本文按照Hendry的从一般到简单的模型估计方法，对嘉兴市房地产价格、成交量与利率、货币供应量的协整方程利用 AIC 和 SC 最小的原则确定滞后期为2，然后逐步去掉统计检验不显著的变量，得到嘉兴市房地产价格的误差修正模型如下：
从上述滞后期为k=2的误差修正模型可以看出，短期中变量的相关关系与长期时是一致的，但是t统计量显示，所有变量都不显著。由此可以推断，在短期中，房地产价格与货币供应量呈正相关与实际利率呈负相关，但是相关关系都不显著。从嘉兴市房地产价格、成交量的误差修正模型看出，实际利率的影响作用是十分微弱的。而货币供应量的变动对房地产价格指数影响较大，因此，采用货币政策，在短期内对抑制嘉兴市市房地产价格的作用效果并不会太明显。
（四）Granger因果检验
在经济学中，显著相关的变量之间未必都是有意义的。为了研究房地产价格、名义利率和货币供应量之间的因果关系，本文采用格兰杰因果关系检验法进行检验。从表5中可以看出，在5%的水平下，货币供应量MS是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因，而利率I的变动不是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因。同时，货币供应量和利率都不是嘉兴市房地产成交量的Granger原因。
三、研究结论
综合对嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量及银行贷款利率长期均衡的协整分析、短期误差修正模型和Granger因果检验分析，实证结果表明，嘉兴市房地产价格、成交量与货币供应量和实际利率之间存在长期稳定的协整关系，且与货币供应量成正比、实际利率成反比关系。同时，货币供应量MS是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因，而利率I的变动不是嘉兴市房地产价格变动的Granger原因。同时，货币供应量和利率都不是嘉兴市房地产成交量的Granger原因。误差修正模型结果显示，在短期中，对嘉兴市房地产价格的调控作用效果不大；而在长期中，货币供应量变动、选择根据嘉兴市通货膨胀率制定与全国差异性贷款利率虽然能达到调控的目的，但是可行性较小，运用金融政策手段对嘉兴市房地产价格进行调控具有较大难度。因此，在运用金融政策对嘉兴市市房地产价格调控的同时，也应该寻求与其他政策手段的配合使用。
参考文献：
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关键词：投资性房地产；公允价值计量；应用
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件
1.投资性房地产的定义
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定
新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。
二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。
三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。
1.外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产
其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。
4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。
四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用
1.后续计量
新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。
2.减值的处理
（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。
3.应用案例
2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
五、结论
“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献：
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[4]王晶晶.投资性房地产采用公允价值模式的影响[J].合作经济与科技，2010（09）.
国内对企业绩效的研究已经比较成熟，有对企业进行行业分类研究的，也有从其他方面进行深入探讨的。对于企业绩效的分行业研究，詹新寰（2013）对体育产业上市公司的绩效影响因素进行了实证研究，得出营运资金指标对企业绩效的影响情况，其中流动资产比、流动资产周转率对体育业上市公司绩效水平有显著的正向作用。贾伟、秦富（2013）以农业行业为案例从多方面因素出发分析了农业企业绩效的影响因素及其相关性的程度。罗立、牟琪（2013）从行业区域和公司年龄这两个差异上比较了其对财务绩效的影响，从另一角度分析了企业绩效的影响因素。在对房地产行业的研究中，贺晋等（2012）采用实证研究的方法研究了房地产企业绩效对企业资本结构的影响，并得出企业会计绩效提高能够提升房地产企业对财务杠杆的利用程度。陈慧欣等（2012）研究了中国房地产上市公司的资本结构，通过对六项影响因素的分析希望能提高企业资本结构状况。本文在前人研究的基础上，将对房地产行业的企业绩效影响因素进行分析和比较。并据此提出下列假设：
H1：房地产行业上市公司的资产结构对公司的绩效有正相关影响。
H2：房地产行业上市公司的公司规模对公司的绩效有负相关影响。
H3：房地产行业上市公司的盈利能力对公司的绩效有正相关影响。
H4：房地产行业上市公司的经营能力对公司的绩效有正相关影响。
H5：房地产行业上市公司的成长能力对公司的绩效有正相关影响。
H6：房地产行业上市公司的偿债能力对公司的绩效有正相关影响。
本文采用多元回归统计模型进行实证分析，所使用的软件为E-views6.0，希望能够对房地产行业资本结构的调整方向和企业绩效影响因素的分析提供价值。
二、样本选择和模型设计
（一）样本选择
本文依据中国证监会的行业分类标准，从房地产业A股上市公司的财务报表和财务指标中计算和选取数据来进行研究。数据均为年度财务数据或财务比率，截取日期为2008年12月31日至2012年12月31日。剔除数据不全的年度，最终得到58家房地产企业五年的288个样本数据。在回归分析中本文以混合截面数据的形式进行分析，从数据库中所选用指标分别为每股收益、资产总额、非流动资产与总资产的比值、息税前利润、存货周转率、总资产增长率和速动比率（见表1）。数据全部来源于RESSET数据库，使用软件为E-views6.0。
（二）模型设计
本文对房地产行业企业绩效影响因素的选取仿照对房地产行业资本结构影响因素的研究。本文选取六个指标作为解释变量，分别是：总资产的自然对数（SIZE），反映企业的公司规模；固定资产比率即固定资产与总资产比值（NCT），反映企业的资产结构；息税前利润率（NPT）反映企业的盈利能力；存货周转率（TAR）反映企业的经营能力；总资产增长率（NPF）反映企业的成长能力；速动比率（QCT）反映企业的偿债能力。对企业绩效的反映，借鉴以往研究的经验，我们以每股收益（EPS）来作为衡量指标。具体指标意义和代表符号如表1所示。
经过对以上指标的截面混合数据的整理后建立多元回归方程，多元线性回归模型为：
EPS=a0+a1SIZE+a2NCT+a3 NPT+a4TAR+a5NPF+a6 QCT+εi
三、实证结果与分析
方程回归后得到的相关数据见表2。
从表2中可以看出，方程拟合优度R2和调整后的拟合优度R2分别为0.515和0.505，拟合效果较好。六个解释变量的指标对被解释变量EPS的50%左右的变化可以做出解释。F值检验效果也得到了通过，F检验的Prob值接近于0，说明方程在0.05的显著性水平下，整体上模型中解释变量与被解释变量之间的线性关系是成立的。即资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率整体上对每股收益是有显著影响的，也就是对企业绩效有显著的影响。
表3中，首先各解释变量的相关系数符号，符合预期期望。除资产结构NCT为负号以外，其他变量与每股收益EPS均为正，说明资产总额、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率与每股收益存在正相关关系，符合理论逻辑。对其进行进一步分析可知，资产结构变量为固定资产与资产总额之比得到的数据。固定资产比率与每股收益呈相关关系，说明固定资产占总资产比率越低，每股收益价值就会越高，企业绩效就会越好。可见在房地产企业中增加企业资产的流动性，对企业绩效产生的影响是正面的，所以应当相应的减少固定资产投入，降低固定资产在资产总额中的比值就能提高企业的绩效。表3中标准误差值很小，都在可以接受的范围内。只有息税前利润率NPT的标准误差值为0.37，高于0.05。T统计量的Prob值在前三项变量SIZE、NCT和NPT中均小于0.05，通过显著性检验，说明资产总额、固定资产比率和息税前利润率各自对企业的每股收益有显著的影响，即对企业绩效有显著的影响。假设H1、H2、H3分别成立。但是后三项TAR、NPF和QCT虽然相关系数为正，但是它们的Prob值均大于0.05没有通过检验，即说明存货周转率、总资产增长率和速动比率对企业每股收益的影响不显著，对企业绩效的影响也不显著。三个解释变量虽然是具有正的相关性，但是相关性并不显著，即假设H4、H5、H6不成立。
四、研究结论
通过对我国房地产行业上市公司的资产总额、固定资产比率、息税前利润率、存货周转率、总资产增长率和速动比率六个因素对每股收益的影响分析，本文得出以下结论：
一是资产总额、固定资产比率和息税前利润率对企业绩效的影响更加显著，其中固定资产比率对企业绩效的影响是负相关的。也就是说如果要提高我国房地产企业的公司绩效，可以通过提高企业资产总额和企业息税前利润率的途径，对于公司来说就是需要扩大企业的经营规模和盈利能力。但同时应当注意固定资产在资产总额中的比例，尽量使其保持在一个合理的范围之内。
关键词：房地产投资分析；实践性教学；改革
房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。
一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵
房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。
二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略
（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力
房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。
（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题
在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。
（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系
在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。
结语
高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。
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关键词：房地产；财务风险；投资决策；环境风险；内部控制
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-0-01
作为国民经济的支柱产业，房地产行业的前景一直被看好，房地产企业也成为公众关注的热点。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，其高收益的背后也蕴藏着比一般企业更大的风险。近年来，我国房地产业进入空前的高速发展时期，随着市场经济的发展和行业竞争的日益加剧，加上央行调控政策多管齐下，房地产企业面临着巨大的挑战和风险。只有正确认识财务风险的形成原因，才能采取有效的防范和控制措施，保障企业正常经营和持续发展，增强核心竞争力。本文将详细分析当前政治经济形势下，我国房地产企业所面临的财务风险成因。
一、决策失误产生的财务风险
决策失误是房地产企业产生投资风险的重要原因。在进行投资决策时，常常因为企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加上决策时所参考的经济信息不真实、不全面，以及决策者的决策能力有限等原因，致使投资决策发生失误，使投资项目不能获得预期的收益，甚至投资无法按期收回。
房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。
二、宏观环境变化产生的财务风险
房地产企业所处的宏观环境主要有经济环境、市场环境、资源环境、政策环境。下面分别对四种环境风险进行详细说明。
1.经济环境风险。从发展周期性角度分析。房地产是国民经济的支柱产业，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。房地产的周期性发展对国民经济的影响深远，反之，经济周期的波动和宏观经济环境的变化对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况产生重大影响。从产业关联性角度分析。房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的25%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。
2.市场环境风险。市场环境风险是房地产商品进入市场之后可能面临的风险，主要由房地产市场整体状况和企业的销售策略来决定风险的大小。我国住房改革制度的建立和推进，个人购房者的个性化需求逐渐突显，这就要求房地产企业对不同客户群体的相关产品进行细分和完善。如果企业投资开发的房地产产品在项目定位、规划设计上缺乏前瞻性，在销售策略方面没有创新点，就可能发生产品滞销的风险。
3.资源环境风险。房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。近年来，土地闲置问题十分严重。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金比例很大，不仅会影响企业的资金周期率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿），如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。
4.政策环境风险。政策环境风险主要是指政府机构为保证国民经济的协调可持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策给企业造成的财务风险。这些宏观调控政策往往有很强的针对性，对房地产企业的收益具有很大影响。
三、内部控制不善产生的财务风险
历史学家汤因比曾说过：“一个国家及至一个民族，其衰亡是从内部开始的，外部力量不过是其衰亡前的最后一击。”可见，内部控制管理是决定企业生存状况最重要的因素，任何企业都要正视内部控制管理问题。在当前严峻的政治经济形势下，房地产企业很容易暴露出内部控制方面的薄弱环节。
（一）内部控制制度不健全不完善。通常情况下，如下原因会造成房地产企业内控制度不够完善：首先，有的企业只是针对企业运作的具体几个层面，零散地制定了一些操作规则，相互之间也没有一定的内在联系和可操作性，并未形成一个完整的制度体系。其次，在制定内部控制制度时，没有遵循房地产行业的发展规律和管理要求，没有充分考虑企业的长期发展战略，盲目地构建内控制度，缺乏系统化考虑，使内部控制只停留在制度层面，没有与之配套的具体操作流程，便会失去可操作性和实用性。然后，在制定内控制度时容易产生片面性思维，生搬硬套，没有结合自身的企业规模、业务特征等实际情况来考虑，这样制定出的管理制度必定不切实际，无法产生防范风险的作用。
（二）内部控制监督不到位。内部控制制度的监督执行程度直接决定企业内控风险控制的好坏。有的企业虽然制定了内部控制制度，在实际工作中也实施了内控程序，但缺乏规范有效的监督机制，使内部控制流于一种形式，也促成了财务风险的发生。如果企业的审计部门和财务部门没有分开，有的甚至隶属于财务部门之下，这样将会使企业的内部审计工作受到各方利益的牵制，难以对财务流程进行有效的约束和控制，影响审计监督职能的正常发挥。
参考文献：
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