关键词：房地产企业 财务分析 财务风险 激烈
一、房地产企业的风险类型和特点
（一）房地产企业项目的筹资风险及特点
1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发
当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。
2、房地产企业再融资困难
由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。
（二）房地产企业项目的投资风险及特点
房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。
（三）房地产企业的项目经营风险及特点
房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。
1、材料采购风险
是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。
2、存货变现风险
房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。
二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险
（一）通过偿债能力分析，防范财务风险
1、从分析短期偿债能力入手
房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。
2、从分析长期偿债能力入手
长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。
（二）通过支付能力分析，防范财务风险
对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。
1、从分析现实支付能力入手
现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。
2、从分析潜在支付能力入手
潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。
（三）开展成本控制分析
无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。
三、结语
总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。
参考文献：
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关键词 限购令；房地产；企业；财务状况
一、引言
自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。
但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。
二、限购令及其行业影响分析
自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。
进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。
三、房地产企业财务状况影响分析
在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。
（一）资产状况分析
通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。
（二）销售状况分析
对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。
（三）现金流量情况分析
以下通过图5保利地产2008年―2013年现金流量情况图，保利地产虽然现金流量还是有的，但是大多集中于筹资活动的现金流，而经营活动的现金流确是负数，并且金额比较高，表明企业在经营活动方面，流出比流入要多的多，六年期间，只有在2012年的经营活动现金流量有一个正向的数值。投资活动的现金流介于持平与小幅负值之间。从房地产企业的现金流量的整体情况和变化，企业的现金流量完全依靠筹资活动去进行，经营活动和投资活动基本上没产生一个正向的现金流入净额，这种情况是非常令人担忧的。
四、结论
房地产企业对于“限购令”反应2009年最为明显，而后进行了自我调整，逐渐适应，并且在2013年开始有些房地产有些许好转。通过以上分析，虽然房地产企业的资产总体规模还是呈现扩张的趋势，但是这很可能是由于前期过度房产开发所导致的存货积压，从以上图表中比较，明显可以看出，企业的销售收入增长率呈现逐年的下滑趋势，并且经营活动的现金流量净额是除了2012年，其他年份呈现的都是负数，而企业筹资活动的现金流量净额却保持了一个比较大的融资量，可以想见企业的现金流基本上依靠的是筹资活动，而应该是作为产生现金流主体的经营活动却收效甚微。因此，现阶段，房地产企业除了促进房产的销售之外，要保证经营活动的现金流量才是重中之重，也是当务之急。不然，长此以往，虽然资产规模上升，销售收入也能保持一定量，但现金流量的产生来源若只能依靠筹资活动，不能从经营活动和投资活动中获得主要的现金流量，那么企业下一步很可能会面临“黑字破产”的危险。
参考文献
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作者介绍
一、房地产资金链风险分析
项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。
（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。
在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。
（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。
针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。
（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。
（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。
二、资金链风险控制措施
资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。
（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。
（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。
（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。
（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。
房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。
参考文献：
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［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合・中）2009年第7期。
【关键词】房地产 短期偿债能力 长期偿债能力
一、我国企业偿债能力分析特点
（一）传统指标存在不足。
1.以企业清算为假设基础。企业偿债能力分析是以企业清算为假设基础进行的，认为企业的债务偿还应该以企业的资产作保障，但是并不符合企业将来的实际运行状况。企业不可能将所有流动资产变现来偿还流动负债，也不可能将所有资产变现来偿还企业全部债务。实际上，任何企业生产经营的目的不是为了清算而是为了持续经营并从中赚取利润，任何债权人将资金使用权让渡给企业的目的不是为了获得企业的清算价值，而是为了如期获得资金的使用报酬并安全收回本金。
2.分析方法单一。比率指标分析是企业偿债能力分析的主要方法，在实际运用时，人们往往只注重定量分析，而忽视定性分析。实际上，某些资产的变现价值和账面价值之间存在较大的差异，所以， 在定量分析的基础上应进行定性分析，全面把握企业的资产负债状况。
3.偿债能力指标存在问题。现用常见的偿债能力指标主要有： 流动比率、速动比率、资产负债率、利息保障倍数等。这些指标虽然从总体上揭示了企业的偿债能力，但在计算过程中并未充分考虑企业资产、负债的属性、质量和会计核算上的计量属性，也未考虑表外事项的影响，对企业偿债能力的反映存在着一定的局限性。
二、房地产行业偿债能力分析
（一）房地产行业负债成分分析。
1.长短期借款。由于房地产企业开发初期就需要大量投入资金，而这些资金不能仅凭公司内部解决，因此银行贷款是其融资的重要渠道。在负债比率中长短期借款占了大部分，企业面临财务危机时也一般是由于不能偿还银行到期债务。
2.预收账款。房地产企业的销售方式的特点产生了大量预收账款项目，企业收到客户预售楼款后，将其计入预收账款科目，待客户确认入住才能转为主营业务收入。预收账款在账面上属于短期负债，短期负债具有偿还时间短，破产风险高的特点，然而房地产行业的预收账款需要将来以提供商品来偿还债务，属于即将确认的收入，只要能按时交房就无需偿还，所以在计量企业偿债能力尤其是短期偿债能力的时候更应该注意。
3.应付账款。应付款项主要为应付工程款及预提成本费用等。施工单位出于长期合作、共同赢利的考虑，一般不会太为难开发企业。房地产开发企业一方面面临交房的压力，也不能长期拖欠施工单位工程款，因此，开发企业会选择在资金宽裕的时候多付些，资金紧张的时候就拖延下，其时效性不强。
4.应付工资及福利费。应付工资及福利费是企业对职工在公司任职应当给予的报酬及提取的福利支出，由管理层直接支配，时效性不强。
5.其他负债类科目。其他负债类科目在负债总额中所占的比例相对较低，时效性不强，可不予特别考虑。
（二）房地产行业偿债能力评价指标。
1.短期偿债能力指标。首先要注意存货的短期内偿债能力。其次，应该剔除待摊费用和预付账款。这两者只是资产在账面上的价值，一般不能短期内再转为现金，因此应该剔除。再次，部分应收账款相对于存货来说其变现能力要弱的多。最后，房地产行业销售的特殊性决定了房地产企业账面上存在了大量的预收账款，只有等客户正式入住，风险得到确定和转移才能转入相关主营业务收入，所以在确认前，大量期房的销售是以负债形式现，所以在考察偿债能力的时候应该将这一项有效剔除。
2.长期偿债能力指标。首先，资产负债率计算过程中涉及的资产总额，包括企业的所有资产、所有负债并不合理，利用该指标计算出来的是评价全部负债的偿债能力， 而不是评价长期负债偿债能力。本文认为应该用长期负债总额与能够用来偿债的长期资产的比来作为长期偿债能力的指标。
综上，对长期偿债能力的分析要结合资本结构与盈利状况来综合分析，同时结合国家政策对其的影响，并与行业值进行对比。
（三）房地产行业偿债能力其他因素分析
1.结合现金流量、营运能力、盈利能力进行动态分析。
偿还债务的资金来源主要有三种方式：资产变现、经营中产生的现金、外部融资资金。传统的偿债能力分析主要是在清算条件下以第一种方式来衡量。实际上企业偿债是多种方式并存的，而且主要是依靠获利能力和现金流量，并非是在清算时处置资产。企业的获利能力和现金流量是动态要素，而非静态要素。盈利企业偿还银行贷款的可能性比亏损企业要大，盈利水平的高低可以用销售利润率的高低较客观的衡量。现金流量更是能直观地反映企业可立刻偿还债务的能力，一般来说现金流越多越好。但房地产行业具有特殊性，开发周期长，前期阶段需投入大量资金，现金流并不乐观，甚至可能为负，投资者及金融机构不应该单纯地因为此而不投资或借贷，对于有些企业虽然现金流为负，但其开发投入较大，营运能力很强，银行等部门应大力扶持。
2.综合考虑非财务指标对偿债能力的影响
在对房地产开发企业进行以上分析的同时，也要对企业的各种非财务因素进行分析，从而得出更加合理、客观的评价。主要包括：企业的市场资源、人力资源、知识产权和组织管理资；企业声誉；重大或有事项、担保关系；企业与政府的密切程度及抵御风险的能力；企业的土地储备情况及对国家政策的敏感程度；企业对银行贷款的还款记录及还款意愿。
三、结语
对房地产企业偿债能力进行分析，要分别分析其短期偿债能力及长期偿债能力。在对其进行分析时不能只简单地利用比率指标，而应该结合行业特点、企业发展状况及国家政策进行合理的、综合的评价。
参考文献：
[1]朱铎军.房地产开发企业偿债能力的初步评价[A].纪念房地产开发会计学术委员会成立十周年论文集[C].2004.
【关键词】房地产企业；现金流管理；现金流管理体系
一、引言
房地产业是一项高投入、高风险、高收益的行业，这就使得房地产企业需要大量的资金来保证其日常经营运转，现金流直接关乎房地产企业的成长与生存，此外，由于近年来国家政策的实施及宏观调控的影响，加上房地产企业间竞争的加剧的影响，完善的现金流的管理对房地产企业来说显得尤为重要。目前，越来越多的房地产企业开始关注现金流管理，并制定了相应的现金流管理制度，现金流管理已经成为房地产企业财务管理的重要议题之一。
二、房地产企业加强现金流管理的重要性
房地产企业由于其行业特性，决定了其需要大量的资金作为日常运营的储备。由于房地产业的项目周期通常较长，成本与收入的变动性较大，成本的变动与实际收益的变动存在一定的滞后性，且调整的期限通常较长。房地产企业的现金流直接反应出了企业的财务状况与企业实际业绩间的相互关系。企业业绩的好坏通常可以从现金流量的财务报表中得到体现。通过企业现金流管理将现金流与收益质量相结合，不仅能提高企业的收益质量，而且能真实地反映企业的实际业绩。另外，房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求量相当大。现金流管理将房地产企业的现金流量与现金的支出状况通过现金流量表反映，同时，现金流量表能够反映房地产企业的偿债能力。也即当现金流量大于现金的支出额度，资金的流通速度较快时，房地产企业有足够的资金作为投资的后盾，具有较强的偿债能力，企业管理者此时可根据投资的需要进行合理投资。合理的现金管理能帮助企业管理者进行正确的投资决策。
三、房地产企业现金管理普遍存在的问题
（一）现金流管理与企业的战略目标不适应
目前，大部分房地产企业对现金流的管理目光短浅，过度重视眼前的短期利润，忽略了企业发展的战略目标。现金流管理没有被提到与企业战略目标发展的高度上来，对现金流管理层次较低，主要关注企业的日常经营活动，如现金预算、日常现金流量、流程与流动速度，追求短期的盈利目标，忽略了现金流管理长期的战略目标，导致现金流管理与企业发展的战略目标脱节。此外，在土地储备方面，大部分房地产企业意识到土地储备与资金是房地产企业的重要生命线，土地储备越多，企业的固定资产越多。正是由于土地资源的稀缺性，导致越来越多的房地产企业将目光放在积累土地，认为掌握的土地资源越多，企业的资产就越殷实。但是土地储备量的上升，在短期内为房地产企业增加固定资产，从长远来看土地储备的上升侵占了企业大量的现金量，过度的土地储备会导致企业的现金流缩减，导致企业用于投资生产的现金量不足，在一定程度上制约了企业的未来发展，使现金流管理与企业战略目标背道而驰。
（二）企业管理层对现金流管理的意识淡薄
通过现金流量表房地产企业管理者能够清晰地获得企业的资金流动的相关信息。但是由于房地产企业的部分管理者缺乏财务管理的理论知识，对企业财务报表反映的会计信息分析不够全面，导致其无法在危机关头做出明智的决策，致使决策失误。此外，随着房地产业的火热发展，巨大经济利润诱惑的背后，吸引了越来越多的企业对房地产的关注，并纷纷对房地产进行不同程度的投资，其中大部分房地产企业管理者的文化素质水平不高，缺乏现代化的现金流管理理念。在人员的选用上，大部分房地产企业管理者将会计、出纳等重要职位聘用自己的亲属担任，为房地产企业资本化与规模化经营的发展埋下了隐患，甚至可能造成企业的衰败。另外，企业管理者过度重视经营利润。房地产企业对定期召开的财务大会，在进行预算分析时，过于强调企业当期的经营利润，忽略了企业发展的财务预算规划，不利于企业合理地做出正确的投资决策。
（三）现金流管理体系不健全
现金流管理的最终目标是保障房地产企业资金流动的稳定性，为实现企业的战略目标奠定坚实的基础。产品销售和融资筹资是房地产企业资金的主要来源渠道，购地款、工程款及由于生产、销售等环节所产生的管理费用、营销费用和财务费用等则是构成现金流出的主要方式。现金流管理的本质是保证房地产企业实现利润最大化。目前，大部分房地产企业的现金流管理体系尚不完善，主要表现为企业的战略管理体系低层次、不规范、缺乏科学性。在现金流管理模式上，一方面大部分房地产企业过度追求现金流管理短期目标，忽略了长期的现金流管理。同时，大部分房地产企业存货的现金流比率高，而现金流的变现周转率低，导致许多房地产企业现金流净值连年呈现负值，为企业未来的发展埋下了祸根。在实际业务操作过程中，房地产企业投资过度重视土地储备制度。土地和现金是房地产企业业务活动的左膀右臂，但是土地的资源是极其有限的，土地能够为房地产企业创造无限价值驱动了越来越多的房地产企业追求土地的储备，而土地的储备是需要高成本的，大量的土地储备造成企业的现金流被占用，大大减少了企业的现金流量，易导致现金流的失衡。其次，房地产企业的融资渠道过于单一，对银行依赖程度高。大部分房地产企业依赖于银行间接融资方式，忽略了其它的直接融资渠道，如房地产基金、债券等方式，而票据（支票、承兑等）交换与资金的可得性是有银行直接决定的，加之各种因素对现金流管理的影响，如借款能力、客户资信等，易导致房地产企要做好现金流的管理工作[1]。
（四）现金流管理全程控制重视度低
房地产企业的资金链贯穿于生产、销售、售后等各环节，每个环节对资金的需求均不容忽视。目前，大部分房地产企业对现金流的管理过多地重视事后监控环节，忽略了事前与事中的现金流管理。此外，现金流管理涉及财务部、销售部、工程部等各部门，由于各部门管理范围的不同，各部门对现金流管理的认识不同，存在现金流管理是财务部的职责的认识偏差，导致其对现金流管理的重视度不够，现金流管理全程监控机制缺乏事前预测、事中控制与事后分析的有机结合。现金流管理离不开各部门各人员间相互协调与合作，脱离了任何一环节都无法保障现金流管理的顺利开展。目前我国大部分房地产企业只重视利润，并将现金流管理与利润目标直接挂钩，对业绩的考核偏重企业的短期利润，没有从企业发展的全局出发，过度重视企业现金流管理的量，忽视了现金流管理的质量。企业无法正常发放员工工资、没有资金用以购进原材料、需要缴纳大量现金用于交税时，现金流管理的弊端就暴露地更为明显，致使房地产企业无法在规定期限内支付土地款项，发生拖欠土地款和工程款等不良行为。
（五）成本控制与现金流管理不匹配
大部分房地产企业对成本控制偏重于房地产项目施工阶段的成本控制，忽略了项目开发前期的可行性成本，招投标所带来的成本与项目设计环节中所涉及的成本控制，易导致企业在这些环节中成本支出超出现金预算范围，成本控制与企业现金流管理严重失调。在企业的日常经营活动中，大部分企业对日常的成本支出的控制较为严格，追求收入最大化，将现金流管理的目标至于短期的收益最大化，忽略了企业长远发展的战略目标。此外，国家政策会对房地产业带来直接的影响，伴随着房地产业的迅速发展，加上外部宏观环境的影响，抑制了房价的攀升，与此同时，用于房地产项目开发的人工成本、建筑原材料价格不断上涨，造成房地产项目开发的成本不断上升，房价的下跌与房地产项目成本的上升，导致房地产企业的资金分配与成本控制不协调。
四、房地产企业现金管理建议与对策
（一）现金流管理要与企业发展的战略目标相结合
现金流管理要把握企业发展的战略目标，从企业发展的大局出发，改变现金流管理停滞在企业运营低层次的局面。无论是房地产企业还是非房地产企业进行现金流管理时要立足企业所处的环境，对环境因素进行正确分析，保证现金流动与企业环境变化趋势相吻合。同时，房地产总公司要与其子公司进行信息的沟通与交流，房地产子公司制定的现金流预算目标要与总公司的预算目标相协调，子公司制定的现金流管理最终是要服务于总公司的现金流管理目标，是对现金流管理体系的补充，不能脱离房地产企业发展的总规划，从整体上把握公司发展的战略目标。此外，房地产企业应对其子公司的现金流进行实时的监控，及时发现并解决子公司现金流预算不合理，导致子公司资产短缺对总公司的不良影响。针对主营房地产的企业，资金状况是影响其投资决策的重要因素，因此，主营房地产的企业应考虑自身资金状况制定出符合企业战略发展的现金流管理。同时，对于非主营房地产的企业而言，除了自身资金状况外，要经得起房地产业高回报的诱惑，理性地制定出符合企业发展的现金流管理，避免盲目跟进房地产业，降低企业的投资风险。
（二）树立全局观念，提高财务管理意识
现金流管理是财务管理的重要工作议题，是内部控制管理的重要组成。房地产企业成长在现代管理的时代，应充分把握现金流管理的全局观。具体应做到：首先，树立正确的现金流管理的全局意识，现金流管理是服务于企业战略目标的，房地产企业的现金流管理不应局限在企业项目开发或日常业务的某个环节，应立足企业发展的整体规划，协调工程部、财务部、成本部等部门的工作，提高各部团结协作的合力，更好地服务于企业的总体规划。其次，提高房地产企业管理层的财务意识，普及财务管理相关知识，提高管理层对财务管理的理论知识与实践操作能力。确保企业管理者能够正确地阅读和分析财务报表，对掌握的会计信息做出正确的现金流管理决策。与此同时，一方面要明确房地产企业财务部、销售部、工程部等各部门的权责，使其正确履行其权责。针对房地产企业各部门的要职，应慎用选人政策，严格规范的选人聘任制度，选择具有财务专业知识与操作实践能力的人担任相应的职位，以保证财务管理的顺利进行。另一方面要针对房地产企业各部门的特性，有针对性地开展财务知识普及，组织相应的财务理论与实践的培训，提高各部门对企业现金流管理的重视度。
（三）完善现金流管理体系
由于现金流是房地产企业日常运营的大动脉，完善的现金流管理对于房地产企业而言显得十分必要。在现金流管理体系的构建上，首先房地产企业应将现金流管理权集中至财务部门，由财务部执行企业现金流出的审批，同时，根据业务规模在财务部下属单位设置两级不同的现金使用权限，按照收支两条线管理方式严格实施企业现金流管理[2]；其次，保证企业资金三级权限管理制度的执行，将资金按照规定的时限及时收回，确保企业管理层能够正确掌握现金流的整体情况，便于资金的统一调度，避免资金出现呆账、坏账的现象。最后，房地产企业应规范现金流管理的流程，明确各职能部门或各员工的职责，以保障现金流管理在各环节顺利开展。再者，企业应加强对现金流管理的阶段性考核，配合相应的奖惩，以充分调动各部门积极参与现金流管理，为房地产企业资金正常流转疏通渠道。此外，企业应重视财务信息系统的建立。一方面信息系统的建立能够帮助企业及时跟进房地产项目开发实施进度，监控成本支出与现金流动情况，为企业财务部及管理者正确分析财务信息提供依据。另一方面，通过财务信息系统的完善，及时地传递房地产企业与客户的信息，方便与客户进行信息的交流与沟通，跟进资金的流动，提高资金回笼的速度与效率。
（四）健全各环节现金流管理
现金流管理囊括现金流预算、收入和融资管理各环节。对于房地这样需要殷实的资金为支撑的行业而言，根据企业承担的风险，严格把关企业财务与资金来源状况，同时，企业要对现金流进行及时的预测、分析、报告与控制以保证企业资金的正常流转显得十分必要。在现金流预算管理方面，由于房地产工程项目的周期通常较长，企业应根据企业的发展情况，制定严格的现金流预算管理目标，按照年度、季度、月份将目标细化，并定期对短期现金流管理预算进行监督控制，以满足现金流管理符合企业发展的战略目标的需要；在现金流收入管理上，由于房地产企业收入主要来源于销售房屋产品，具体应注意如下五个要点：第一，在产品项目开发阶段，房地产企业要协调好各部门、各组织团体间的相互关系，尽可能完成项目产品的预售要求，尽早获得预售许可证。第二，房地产企业要重视产品售后的应收款项的催收，以回笼房款。第三，提高金融财务风险的预防意识，运用多样化的付款方式，保证开发资金按期收回[3]；在资金融资管理方面，房地产企业应拓宽融资渠道，避免将风险集中在银行系统。房地产企业可以通过企业信誉发行债券，运用股权或资产转让等多样化渠道进行融资。此外，房地产企业应根据企业发展的实际需要，尽量缩短项目施工期限，缩减项目开发的规模，以减少资金的需求，同时，通过开展有效的营销策略，以保证资金及早收回。第四，保证现金的流动性，降低企业不必要的费用。房地产业属于资金密集型行业，需要预留资金用以保证企业后续运作，这就要求企业要对资金的使用进行合理的分配，对后期的项目施工计划、现金的使用提前预测并进行相应的预算安排。第五，对于大中型的房地产企业在条件允许的情况下，可建立资金的统一集中管理机制。及时对分属的子公司现金流动进行监控，将现金流的管理权收归总公司，对其进行集中统一管理，有利于房地产企业集中有效地对闲散的资金进行合理的分配与投资，同时为企业集中财力化解经营及财务风险奠定了基础。
（五）协调成本控制与现金流管理间的关系
针对房地产企业的成本控制与现金流管理失衡的问题，具体应做到如下两点：首先，房地产企业应重视成本控制与现金流管理的各个环节，不应将成本控制局限于项目的施工阶段。对于房地产企业项目开发的前期可行性研究，招投标所带来的成本与日常工作中所产生的各项成本支出，均应谨慎对待，加强对现金管理的重视程度，对项目开发前期、企业日常工作的各环节的成本支出进行事前的预测，并给予合理的预算，以保证成本支出与现金流动相协调。其次，由于房地产项目开发的周期较长，房地产企业应正确对待成本支出与收入的关系，把握全局的发展观，摒弃只注重短期收益的短浅目光。企业对成本的控制与现金流管理可以从项目的时间安排与项目的金额两个维度进行开展。根据项目进展与企业的资金状况，以年度、季度、月安排项目的进展，编制企业的现金流预算表，对企业项目的现金流动进行实时的监控。同时，财务部应确保项目开展在企业的资金流动和项目安排的可控范围之内，对于超出的成本进行及时地调控，正确处理成本控制与现金流的问题。
五、结论
现金流包含了现金的流入与流出，房地产企业的现金流动率较高。经济快速发展的背后，房地产企业也伴随着经济发展的浪潮崛起，越来越多的大中小企业纷纷步入房地产业。然而，大部分企业只看到高额利润，房地产业对资金的需求量大、具有很高的经营与财务风险往往不被重视。现金流管理的重要性能够被大多企业洞悉，但是目前大部分房地产企业的现金流管理仍存在很多问题，这是步入房地产业的企业必须正视的，同时，建立和完善企业的现金流管理对于房地产企业而言是十分必要的。
参考文献：
[1]陈晨.房地产企业现金流管理问题及对策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.
[2]汤长娥.房地产企业现金流的风险管理与控制[J].资治文摘，2010（6）：84.
关键词：房地产 现金流 资金链 财务指标
现金被认为是企业的血液。自始至终贯穿于企业生存和发展中的每个环节。在众多行业中，房地产业是资金密集型产业的代表。房地产行业受宏观经济影响大、营运周期长、资金回笼慢、高财务杠杆、负现金流量净额、土地囤积。在金融危机下，经济下滑。市场供应大于需求，消费者回归理性，房地产行业销售低迷，一旦出现资金紧缺就有可能导致危机。
一、经济危机下我国房地产行业的资金状况
2008年，世界性的金融危机中，中国宏观经济开始走向调整，CPI的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家宏观经济的主题。由于房地产行业的特征，资金缺口大一直是行业内存在的问题。2008年，宏观市场处于下行，房地产行业的资金压力进一步加大，分析其中的原因。主要有以下四方面：
1、近年新增土地储备过多，支付土地款的压力过太；
2、为上市圈钱将主要精力花费在扩大土地储备和推动上市进程方面，而忽视企业基本运营能力的维护；
3、消费者持币观望心态加重，房地产企业销售状况堪忧，销售回款状况极差导致经营性现金流量差。
4、美国次贷危机造成中国房地产企业赴美上市融资受挫，2008年初有40家房地产公司准备到境外上市，拟融资200亿美金，到现在为止美国上市的房地产公司只成了一家，融进来的资金是1.8亿(河南鑫苑)，国际金融危机直接影响了中国房地产市场。
二、案例分析
在经济下滑时，房地产行业受宏观经济影响大，关注其现金流就显得尤为重要。本文选取1991年深市A股上市，1993年B股上市的某知名房地产企业(以下简称“该公司”)的年报结合实际情况进行分析，数据均来自公开途径。如证交所网站及该企业网站。该公司的投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等地，其以开发住宅为主。2008年，宏观市场下行，房地产行业进入调整期，该公司依然创造了478.7亿元的销售成绩，其在全国住宅市场的份额从2007年的2.1％上升到2008年的2.34％，市场份额同比上升了50％，保持行业老大的地位。该公司是中国规模最大的房地产企业，其市场占有率高，其具有代表性，因此选取该公司作为案例，并进行财务分析。以下基于该公司2008年的年报。分析其有关现金流的财务指标。
(一)会计利润与经营活动产生现金流分析
企业在关注会计利润的同时，也要关注企业的现金流，其中经营活动产生的现金流量能够反映现金流的质量，根据该公司2008年年报，通过分析该公司2008年的每股收益与每股经营活动产生的现金流的关系。
1、基本情况
2008年实现营业收入接近409亿元，同比增长15.38％，其中主营业务收入由销售收入和物业管理收入构成，销售收入为404.89亿元，同比增长15.11％；物业管理收入为2.5亿元。同比增长20.36％，净利润40.3亿元，同比下降16.7％。
2008年经营现金余额为-3,415万元，每股经营活动产生的现金流为-0.003元。2008年每股收益达到0.37元，其远高于每股经营活动产生的现金流量。
2、分析结论
企业的盈利并未换回较为理想的经营性现金净流入。导致这种情况的主要原因有：一是支付高价土地款仍然大量存在；二是很多开发产品未销售，或者说存货增长超过了销售。未出售的土地及地产还需要交纳高额土地使用税。这样导致企业的流动比率计算的参考价值降低，企业事实上的流动性变差。
(二)经营现金流与整体现金流分析
1、基本情况
企业的整体现金流量能更好地反映企业的资金状况，该企业2008年现金流量表中经营活动产生的现金流量净额与筹资活动产生的现金流量净额及它们的结构见下表：
(1)2008年该公司经营活动产生的现金流量净额相比上年大幅上升，但是进一步分析，2008年的销售商品、提供劳务收到的现金为4,278,326万元，而2007年销售商品、提供劳务收到的现金为4,471,280万元，结构比增长百分比下降0.62％；2008年购买商品、接受劳务支付的现金为3,021,806.77万元，而2007年购买商品、接受劳务支付的现金为4,617,106.88万元，结构比增长百分比下降-13.64％。
(2)筹资活动产生的现金流量净额为586,634万元。其中，发行债券收到现金575,998万元，借款收到现金1,432,598万元，偿还债务支付现金1，169,059万元。
2、分析结论
(1)2008年，购买商品、接受劳务支付的现金的下降幅度大于销售商品、提供劳务收到的现金的下降幅度。因此。2008年经营活动产生的现金流量净额的增加主要是由于购买商品、接受劳务支付的现金的大幅降低。减少了现金流出量，并不是因为销售增加引起现金流入量增加。
2008年，该公司对13个可能存在风险的项目计提了存货跌价准备12.3亿元，它们大多为2007年的“地王”项目，可以推测，由于地价和房价的下跌，该公司在2009年的经营活动产生的未来现金流入量也会相应减少。
(2)筹资活动产生的现金流入量为2,055,890万元，使得该公司报告期内不仅现金流入量大于现金流出量，还使其在2008年年末手上持有199亿元的货币资金，然而该公司在2009年即将到期的短期借款和一年内到期的非流动性负债合计178亿元，其偿付178亿元到期债务后，还持有20亿元的货币资金可以用于项目投入。因此，为保证2009年开发项目的顺利进行，该公司不得不进一步融资，以满足企业生产经营需要。由于筹资产生的现金流量并不能作为企业长期可持续发展的资金来源，因此必须考虑企业的长期战略目标，并应该以稳定的、可持续的经营现金流入作为企业的资金来源，以提升企业现金流量的质量。
(三)短期偿债能力财务指标
速动比率、流动比率均反映了企业的短期偿债能力，是企业财务风险的主要参考指标，企业必须考虑具有相当的现金流量来对应短期偿债能力。下表是该公司与其他三家行业巨头的短期偿债能力财务指标
根据相关公司年报资料。该公司2008年期末流动比率是1.76，接近企业设置的安全标准值2。但该公司2008年期末的速动比率却是0.4，远远低于企业设置的安全标注值1，甚至远远低于保守速动比率0.8，这说明公司短期偿债能力存在很大的风险。该公司的速动比率与流动比率相差甚远，主要在于该公司高达858.9亿元的存货。其他三个行业巨头金地、招商、保利的速动比
率分别为0.38、0.67、0.61，除了金地集团，招商地产和保利地产均高于该公司；流动比率分别为2.19、2.73、2.29，均超过2并高于该公司的流动比率，但是，它们的速动比率与流动比率差距也很大，主要原因均为存货余额大。如果能顺利地将存货变现回笼资金，那么在很大程度上，缓解了资金压力。
另一方面，该公司年报显示，2009年内到期的非流动负债132亿，短期贷款46亿，共计178亿，较2007年期末多出93亿。再看该公司2008年的应付利息，金额为2亿元，而2007年仅为1亿元，同比翻一番，可见，应付利息对于该公司又是一笔不小的开支。
报表数据显示，该公司当前拥有货币资金199亿，可以覆盖2009年到期的债务。但一个显然的事实是，除去应付各项银行债务，该公司手中能够自由支配的现金仅为20亿。而2009年的市场尚存在重大的不确定性。因此，2009年，对于该公司是新一轮的挑战，其矛盾依然是其高额的偿债压力与销售之间的矛盾，如果销售不畅，且资本市场和银行信贷未给予该公司支持的情况之下，该公司的财务压力将被放大，而该公司多余的资金不足以支撑其2009年的开竣工计划，因此进一步融资已是必然。
三、结论与对策
(一)对库存商品房做好促销
面对一路下滑的销售，做好各项促销工作，如降价，是房地产商应对市场变动的首选策略。居高不下的房价，令许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台救市政策，也只能产生“一窝蜂”的效应，并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。
(二)转让持有过多的土地
对于资金短缺又持有土地的房地产企业可以变卖土地，直接获得大量现金流入。在土地跌价的形势下，虽然变卖土地对企业造成一定损失，但是，至少能解决企业目前的资金压力，帮助企业度过难关。
(三)加强银企合作
银行与房地产企业之间不再局限于简单的“借钱还钱”。应该进一步加强银企之间有效合作和沟通联系，促进房地产业健康发展，努力开创银企合作新局面，在加快经济发展中互相配合、稳抓机遇、共同发展，实现双赢共荣。
关键词：房地产；沪深上市；成长性；熵权法；灰色关联分析法
0引言
房地产业作为国民经济的支柱产业，对国家宏观经济的稳健发展至关重要。故而，近年来国家不断加强对房地产行业的宏观调控力度，包括国十一条（2010）、新国十条（2010）、国五条（2010）、新国八条（2011）、新国五条（2013）及新国六条等，采取银行信贷资金收紧，抑制投资性需求，限购等调控措施来应对房地产业的非理性繁荣，使房地产投资过于旺盛的现象得以缓解。然而，房地产宏观调控的常态化和我国经济下行的大背景，使得房地产市场下行日益明显：业绩持续下滑、盈利空间受到挤压、库存压力高企；房地产股市不景气，投资者对政策干扰悲观预期，估值持续下跌。虽然近期国家出台了一系列宽松的资本市场政策来刺激房地产股市，如IPO重启、再融资开闸、“新国六条”等，但由于市场投资者对企业的成长预期质疑，缺乏对企业成长性客观真实的判断，加之房地产上市企业政策环境和市场环境的不明朗，地产板块的反弹高度难达预期。因此，财务视角下对沪深上市房地产企业成长性综合评价研究，不仅能真实反映企业成长现状，引导市场参与者理性投资，而且能维护房地产市场稳定，创造良好的成长环境。
1文献综述
如何通过评价模型客观真实地反映企业的成长性一直是理论界研究的热点。吴静（2008）对上市商业银行，从资产质量、资本充足性、成长能力、盈利能力和资产流动性五个方面分析成长性影响因素，并对商业银行的成长性做出了评价分析[1]。李益娟（2009）则运用Logistic回归模型，从偿债能力、营运能力、发展能力等六个方面对上市企业成长性进行了分析，构造了企业成长性综合评价模型[2]。李益娟、宋永春（2010）选取了我国49家成长百强上市公司2004-2008年的财务数据，并以托宾Q值作为企业成长性的衡量标准，研究了会计盈余和现金流量对企业成长性的解释程度[3]。刘曜、史爽（2011）对中小板上市公司的成长性、影响因子（盈利能力、风险水平、治理能力和运营周期）进行测度，并通过结构方程模型验证性分析其相互影响路径[4]。崔璐、钟书华（2011）利用层次分析—灰色关联度综合评价法对高技术中小企业的成长性进行了测度比较研究[5]。粱毕明（2012）对首次上市的28家创业板上市公司进行了成长性判定，从行业角度分析其成长性的影响因素，并对其成长性做出评价，进而基于不同地理区域的角度，比较创业板上市公司的区域发展差异[6]。龚光明、张柳亮（2013）根据以往研究成果，构建了包含财务指标与非财务指标的高新技术上市公司成长性评价指标体系，并采用GRA对高新技术上市公司的成长性进行了综合评价[7]。综上所述，在研究思路上，现有研究多是基于财务视角，通过因子分析法、GRA和层次分析法等评价方法，对企业成长性进行定量评价。然而，现有研究中大多未曾考虑到评价结果的客观性问题，即未曾考虑到各财务指标的权重问题。与此同时，在研究对象的选取上，现有研究并未细分到具体行业，即忽略了成长性的区域及行业差异。故而成长性排名的真实性、客观性有待商榷。另一方面，通过回顾近几年的相关文献可知，缺乏房地产行业成长性评价研究。鉴于此，文章采用熵权法和GRA对沪深上市的房地产企业2013年财务截面数据进行处理分析，确定指标权重及关联度排名，即成长性排名。
2房地产上市公司成长性评价方法
2.1熵权法
多指标综合评价中，确定评价指标权重常采用主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法根据评价人员主观上对各指标的重视程度来确定权重，常用德尔菲法和层次分析法等。客观赋权法根据各指标的关联程度或各指标的信息量来确定权重，其赋权原始数据来自客观资料，常用因子分析法、人工神经网络、熵权法、复相关系数法等。熵权法是一种客观赋权方法，其基本原理是根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得出较为客观的指标权重。在房地产上市公司成长性评价中，用于确定各财务指标权重，使成长性评价结果更加客观真实。
2.2GRA
灰色系统理论是我国著名学者邓聚龙教授于1982年提出的，主要用于研究“部分信息已知，部分信息未知”的“小样本”、“贫信息”不确定性系统。灰色系统理论中的关联度分析是对系统动态发展过程的量化分析，它根据因素之间发展态势的相似或相异程度，来衡量因素间的关联程度。通过关联度大小反映各评价对象与理想对象接近程度的先后次序，关联度最大的评价对象为最优。与传统的多因素分析方法相比，灰色关联度分析具有样本要求较低，计算简单，无数据分布要求（如正态分布），定量与定性分析相符，量化结果准确性、稳定度高等优点。因此，该方法已被广泛应用于科学研究，并取得了较好的应用效果。当前，灰色关联分析有均值灰关联分析、相对变率度灰关联分析和斜率灰关联分析3种。由于相对变率度灰关联分析不适合原始序列中有零或负值的情形，斜率灰关联分析较均值灰关联分析计算复杂，因此文章选择均值灰关联数学模型来进行房地产上市公司成长性的实证分析。
3实证研究
3.1实证研究设计
3.1.1样本选取
文章以沪深上市的大型房地产企业为研究对象，选取2014年房地产上市公司50强中沪深上市企业19家，分别为万科地产、保利地产、招商地产、金科地产、华夏幸福、金地、金隅股份、金融街、华侨城、中南建设、荣盛发展、阳光城、泰禾集团、建发股份、首开股份、北京城建、雅戈尔、陆家嘴、新湖中宝。样本数据为2013年19家企业的财务截面数据，相关数据来源于沪深交易所网站所披露的2013年企业年报。
3.1.2指标界定
借鉴国内外已有的评价指标体系，并根据房地产上市公司的成长性特征，选取了发展能力、盈利能力、资产营运能力、偿债能力、现金流量水平5个层面共14个财务指标，构成了评价指标体系，见表1。各财务指标说明如下：①发展能力。选取净利润增长率（X1）、主营业务收入增长率（X2）、资本积累率（X3）、总资产增长率（X4）来反映企业发展能力。其中，净利润增长率，衡量企业经营效益，反映企业市场竞争能力；主营业务收入增长率，反映企业主营业务的发展状况，判断企业发展所处阶段；资本积累率，反映企业当年资本的积累能力，衡量企业的发展潜力；总资产增长率，反映企业本期资产规模的扩张速度。②盈利能力。选取净资产收益率（X5）、总资产报酬率（X6）、销售净利率（X7）来反映企业盈利能力。其中，净资产收益率，反映股东权益的收益水平，衡量企业自有资本的利用效率；总资产报酬率，反映企业总资产的总体获利能力和运营效益；销售净利率，衡量企业销售收入的获益能力，是企业盈利能力和竞争能力的综合反映。③营运能力。选取存货周转率（X8）、总资产周转率（X9）来反映企业营运能力。存货周转率，反映企业销售能力以及流动资产流动性；总资产周转率，衡量企业总资产的利用效率。④偿债能力。选取流动比率（X10）、速动比率（X11）、资产负债率（X12）来反映企业的偿债能力。流动比率，衡量企业短期债务清偿能力，反映企业变现能力及短期财务风险状况；速动比率，反映企业资产的流动性以及短期债务清偿的的能力；资产负债率，反映企业长期偿债能力，用以衡量企业清算时对债权人利益的保障程度。流动比率、速动比率和资产负债率均属于适度指标，鉴于良好的资产流动性和短期偿债能力反映企业良好的成长性，所以流动比率和速动比率越大，企业成长性越好，文章认为流动比率和速动比率为正指标；而资产负债率从财务风险、资金安全等角度反映房地产上市企业的成长性，当前银行信贷资金收紧，资产负债率越高，企业举债经营就越难，成长性就差，文章认为资产负债率为负指标。⑤现金流量水平。选取债务保障率（X13）、现金流量比率（X14）来反映企业的现金流量水平。债务保障率，反映企业用经营现金净流量偿付全部债务的能力；现金流量比率，判别企业财务状况，反映企业财务弹性。
3.2基于熵权法的房地产上市公司财务指标权重确定首先进行原始数据归一化处理，即根据公式（1）、（2）、（3）得归一化矩阵，随后进行熵及熵权计算，即根据公式（4）、（5）得出熵值ej及熵权值棕j。
3.3基于灰色关联度的房地产上市公司成长性评价分析
3.3.1确定参考序列和比较序列
本研究中，参考数列X0取最优样本序列，根据前面分析，资产负债率为逆指标，其余均为正指标；比较序列为样本公司各项指标值。
3.3.2数据无量纲化处理
根据公式（1）、（2），房地产上市公司财务指标数据无量纲化数据。
3.3求绝对差序列和关联系数
根据公式（6）、（7），计算房地产上市公司灰色关联系数。
3.4灰色关联度确定及成长性排名
关联系数只表示各时刻数据间的关联程度，要总体反映比较序列与参考序列间的关联程度，还需要将各个时刻的关联系数加权平均。结合各指标熵权值棕j，求出19家房地产上市公司关联度得分，并进行排名，即成长性排名。
4实证结果分析
①由表2各指标熵权值，可以看出，房地产上市企业成长性受存货周转率和总资产周转率影响最大，其次影响较大的是资本积累率、总资产增长率和资产负债率，这些财务指标是衡量企业资本结构、债务结构和资产流动性的重要指标。其中存货周转率、总资产周转率和资本积累率、总资产增长率分别从资产营运能力和发展能力角度反映企业资本结构状况；而资产负债率反映企业的债务结构，是企业信贷考量的重要指标。房地产企业作为资本密集型企业，资本规模过大，所以衡量资本结构、债务结构和资产流动性的指标对成长性影响较大。同时，也可以看出，各一级指标下的二级指标之间熵权值相差不大，对成长性的影响程度相近，说明财务指标选取较为合理，能客观衡量企业真实成长性。②成长性是综合性指标，是房地产上市企业发展能力、盈利能力、资产营运能力、偿债能力和现金流量水平等企业财务实力的综合反映。企业成长性排名可以看出，泰禾集团、中南建设、首开股份、保利地产等成长性较强，其中泰禾集团成长性优势明显，分析泰禾集团各财务指标数据可知（见表3），泰禾集团在发展能力、资产营运能力、盈利能力和偿债能力上表现优秀，其中发展能力驱动明显，净利润增长率、主营业务收入增长率、资本积累率及总资产增长率增幅均超过了100%，但企业现金流量水平不佳，财务弹性不足，短期投资的投资者要慎重考虑；保利地产各指标均表现优良，属于全面成长型，对于保守型的投资者或许是最佳选择。对于成长性较差的企业，其各项指标均表现不佳，个别企业或是营运能力驱动型，如建发股份；或是偿债能力驱动，如金融街、新湖中宝股份；或是由优良的现金流量水平驱动，如华侨城、雅戈尔集团。但是在国家宏观调控常态化，行业发展不景气的背景下，单靠单方面驱动不能保证企业的长期稳健发展，因此不建议作为投资考虑对象。
5结语
文章基于熵权法和GRA对我国2014年房地产上市企业50强中沪深上市的19家企业成长性进行评价研究。首先基于财务视角构建了包含5个层面共14个财务指标的评价指标体系，着重解决了两方面问题：①采用熵权法确定了房地产上市企业成长性评价指标权重，使企业成长性评价更加真实客观；②采用GRA计算出19家房地产上市企业2013年的灰色关联度并进行排序，其得分越高代表企业的成长性越好。然后就以上两个方面的实证结果进行分析发现：房地产上市企业成长性受存货周转率和总资产周转率影响最大，其次影响较大的是资本积累率、总资产增长率和资产负债率；虽然成长性是综合性指标，但是投资者要根据自己的风险偏好类型，以综合成长性排名为主，兼顾各财务指标，合理做出投资决策。文章虽然采用熵权法和GRA对房地产上市企业成长性评价进行了探索研究，但文章研究只涉及财务指标，非财务指标未考虑，并且样本数据只采用了2013年财务指标截面数据，所以成长性评价结果的全面性、客观性和真实性有待商榷。因此基于改进灰色关联度模型分析处理包含财务指标和非财务指标的面板数据是后续研究中的重点。
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关键词：房地产企业 财务风险 预警研究
近年来我国的购房需求猛增，经济高速发展，房地产行业很景气。但在房地产行业高速发展的过程中，出现了不同的风险。我国房地产行业中的财务风险最为明显，因此正确认识我国房地产行业中存在的财务风险问题，并进行积极的风险防范与风险控制预警至关重要。
一、财务风险及特征
（一）房地产企业的筹资风险
房地产企业的筹资活动主要是事前准备活动，房地产企业通过筹资活动筹集资金，进而开展房地产的开发、生产、销售、再投资、再生产的循环过程。房地产的筹资活动是企业运营生产的起点，筹得足够多的资金，然后进行资金的运营。然而目前中国房地产市场筹集资金的方式多样化，同时就会有不同的财务风险。例如筹资方式不当、债务结构不合理等都可能造成资金浪费，增加企业的财务风险。
（二）房地产企业的投资风险
由于不确定因素，可能使投资项目不能达到预期的目标，影响房地产企业的盈利和偿债能力，这就是房地产企业的投资风险。对于中国当前的房地产市场上投资环境的复杂性，投资过程中会出现很多风险。例如投资项目的滞后性，无法与时代接轨；投资项目大小的选择无法适应企业的债务结构，有的企业负债经营，可能会造成企业的债务负担，影响企业的经营效益。
（三）房地产企业的资金回收风险
房地产企业在完成前面的筹资活动与投资活动后，接下来的工作就是资金回收。俗语说“有付出就会有回报”，这同样适于房地产企业。资金在回收过程中，不论是从时间上还是金额上都具有不确定性。且资金的回收与国家的经济政策密切相关，受国家对房地产行业的监督、规定的影响，同时受国家财政金融利率政策的影响等。企业的管理水平也与资金回收有着密切的联系。
（四）房地产企业的收益分配风险
房地产企业在经过上述系列过程后，获得了收益，会面临收益如何分配的问题。在如何分配收益问题上，我们又面对留存收益和分配股息如何分配的问题。是用更多的资金去重新投资，扩大规模，还是在现有的规模上稳定发展，分给股东更多的利益，不同的选择会有不同的风险。企业的资金链至关重要，收益分配的好坏会直接影响投资者的积极性，影响企业的外在形象，可能会降低企业信誉。
二、加强财务活动的管理、建立预警防范体系
（一）加强筹资风险管理
房地产企业一般通过两种途径进行筹资，一是增发股票，扩大规模，即所有者投资。房地产企业同时可以利用上一循环的留存收益进行第二次投资。二是从外界借入资金，负债经营。房地产企业可以通过向银行借款、信托资金贷款、销售融资资产证券化等途径最大效益的利用资金的时间价值，实现利益最大化，降低房地产企业的筹资风险。
（二）重视投资风险的管理
房地产企业在进行投资时，要认真分析房地产市场的现状及发展趋势，既要大胆迎接挑战，又要谨慎对待投资风险，尽最大的努力降低投资风险。房地产企业要充分掌握市场需求，土地信息，经济政策、相关利率等各方面的信息，努力实现房地产企业投资的最大效益、风险最小、稳健发展的目标。
（三）完善现金流量风险管理
在房地产企业的资金回收环节中，现金流出与现金流入在实践上的上下不一致就会造成一定的资金回收风险。我们应尽量降低房地产企业的机会成本、应收账款管理成本、坏账损失成本。制定相应的信用政策、收账政策、销售政策等，以此来实现资金的快速周转，加大现金的流动比率，使企业能有更多的运营资金进行企业的运营管理，降低资金回收风险。
（四）提高收益分配风险的管理
留存收益与分配股息在收益分配中是相互联系，相互制约，此消彼长的关系。房地产企业应权衡两者的关系与企业的实际情况，合理分配。企业如果处于快速发展的状态，需要投入更多的资金扩大规模，这就需要更多的留存收益进行二次投资。企业如果利率过高，就要分配股息，吸引投资者的积极性，从另一方面保证企业的资金运营。
（五）建立风险预警体系，进行预警和分析
任何预测都是以数据为基础的，企业应该注重财务报表数据的搜集整理，并进行相应分析，综合考虑各种因素建立风险预警体系。通过对房地产企业长期指标、短期指标、动态指标、静态指标等的分析对比，构建一个适合房地产企业运营管理的体系，并不断完善该体系，真正的达到财务预警的作用。在建立预警体系的基础上，要进行深入分析，降低企业的财务风险，为企业做出贡献。
（六）树立正确的成长观念，坚持原则
面对房地产企业市场竞争中的各种诱惑，房地产企业首先要树立风险意识，正视房地产企业中的“泡沫”风险等，不能盲目扩大规模，应在原有的基础上稳步发展。追求质量，树立良好的企业信誉，坚持自己的原则，努力在大趋势下稳步发展。面对房地产企业的复杂性与风险性，积极采取防范措施，分散风险、顺势改革、打好基础。从根本做起，从小事做起，努力实现企业的健康、经济、高速发展。
三、结论
综上，在经济快速发展的趋势下，房地产企业要紧跟时代步伐，不断适应市场需求，针对企业的现状做出正确的分析，并提出相应的政策。正确对待房地产企业的财务风险，针对行业特点，寻找适于企业的发展战略与风险管理政策。如何在房地产企业开发经营过程中高效、全面的完善财务风险的防范系统与制定相应的预警措施，对我国房地产企业高速、稳定发展起着至关重要的理论意义。
参考文献：
[1] 段英.我国房地产企业财务风险与控制探析[J] ，中国经贸，2011，（14）：7-25.
摘要房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。
关键词房地产公司财务分析财务管理
一、房地产公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司获取利润的能力，其中盈利能力指标主要用于反映公司一定时期内收益水平高低，即公司盈利能力越高，则表明公司一定时期内收益水平越高；反之亦然。同时，对于房地产公司而言，其盈利能力涉及到多项指标，如营业利润率指标、总资产报酬率指标、资本收益率指标、成本费用利润率指标、净资产收益率指标及盈余现金保障倍数指标等，上述指标均在不同程度上影响着房地产公司盈利能力大小。另外，非经常性损失是指与房地产公司主营业务无直接联系的收入，这部分净资产对真实、公允地反映房地产公司持续、稳定地盈利能力产生不利影响。未解决这一问题，需要房地产公司在计算净利润时剔除企业管理层利用技术手段调控利润与非经常性损益的影响，从而确保能够更为客观真实的反映出房地产公司的盈利能力。
除此之外，现金流也是房地产公司盈利能力的重要影响因素，所以要求房地产公司做好对资金现金率、销售现金率的分析工作，确保二者能够准确揭示出房地产公司主营业务获取现金的能力，即资金现金率、销售现金率越高，则表明房地产公司获取现金的能力越强；反之资金现金率、销售现金率越低，则表明房地产公司获取现金的能力越弱。
二、房地产公司偿债能力与资产变现能力的分析
偿债能力是指公司应用资产偿还短期债务与长期债务的能力，而资产变现能力是指公司将资产转换为现金或负债的能力，其中偿债能力与资产变现能力是公司财务状况及经营能力的重要衡量指标。对于房地产公司而言，其偿债能力涉及到多项指标，如流动比率指标、速动比率指标、现金比率指标、资金周转率指标、清算价值比率指标及利息支付倍数指标等。
房地产公司在计算流动比率与速动比率时需注意下述三方面问题：（1）存货界定问题。一般而言，房地产公司将开发产品与开发成本确认为存货列入流动资产中，但是能够在短期内变现的仅有开发产品与已具备预售条件的开发成本，所以，房地产公司计算流动比率时应将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来；（2）待摊费用与预付账款等无法转变为现金偿还负债流动资产的剔除问题。对于多数房地产公司来说，其通常都是以高价获取到土地储备，所以只有对其做好减值准确才能够真实、公允、客观反映出存货的变现价值及偿债能力；（3）预收账款从分母流动负债中扣除问题。房地产公司预收账款实为未实现的销售收入，当工程项目竣工后便可正式作为销售收入予以结算，所以切勿将预收账款确定为一般流动负债，应将预收账款从分母流动负债中予以扣除。
结合我国当前社会经济背景来看，只要房地产公司将资产负债率控制在70%之内，便不会对公司各项运营活动造成太大的影响。实际上，受多方面原因的影响，致使国内多数房地产公司普遍处于高负债运营状态，与此同时房地产公司更注重偿还短期债务能力问题，而房地产公司的偿还短期债务能力主要受到期债务偿付比率、利息现金保障倍数及短期风险头寸等指标的影响，其中到期债务偿付比率指的是一定时期内公司经营现金净流量与到期债务本息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用经营现金流量偿还到期债务本息的能力，当到期债务偿付比率超过1时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息；当到期债务偿付比率小于1，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息。利息现金保障倍数指的是一定时期内公司经营现金净流量与债务利息之间的比率，其主要用于反映房地产公司运用现金偿还债务利息的能力，其中利息现金保险倍数越低，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越弱，从而公司面临的财务风险越大；反之利息现金保险倍数越高，则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越强，从而公司面临的财务风险越小。公司经营净现金流量加上货币资金后减去到期流动负债便得到短期风险头寸，其主要用于反映房地产公司偿还短期债务的能力，其中当短期风险头寸为负数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱，即经营现金流量不足以偿还到期债务本息；当短期风险头寸为正数时，则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强，即经营现金流量足以偿还到期债务本息。
资产的变现能力取决于资产的流动比率，对于房地产公司而言，其资产流动比率受应收账款的周转速度等因素的影响。一定范围内，房地产公司资产流动比率越高，资产变现能力越强，表明房地产经济效益越好。如果房地产公司资产流动比率过高，将导致机会成本大幅度增加，致使房地产公司资金利用率低下，从而引发房地产公司资产流失、浪费等现象的发生。实践研究显示，流动比率以2：1为最佳。另外，速动比率能够准确反映出房地产公司应用流动资产偿还流动负债的能力，实践研究显示，速动比率以1:1为最佳。
三、房地产公司营运能力的分析
营运能力是指公司经营运行的能力，其主要用于反映公司利用各项资产获取利益的能力。对于房地产公司而言，营运能力涉及到的指标有应收账款周转率指标、存货周转率指标及总资产周转率指标等，以存货周转率指标最为突出，即公司存货周转率越高，则表明项目开发周期越短，即项目开发成本越少，致使项目效益越好；另外，应收账款周转率是影响公司营运能力的又一重要指标，其中应收账款周转率越高，则表明公司一定时期内应收账款周转次数越多，即公司贷款回收期限越短，越有助于加速公司资产流动，从而推进房地产公司快速发展。
四、房地产公司成长能力的分析
成长能力是指公司扩展经营规模的能力，其主要用于反映公司未来发展速度及趋势。对于房地产公司而言，成本能力涉及到的指标有主营业务利润增长率指标、经营现金流量成长比率指标、主营业务收入增长率指标及净利润增长率指标等，其中主营业务收入增长率越高，则表明公司产品的市场需求量越大，业务扩展能力越强；主营业务利润增长率与净利润增长率越高，则表明公司经营业绩越好，市场竞争力越强。经营现金流量成长比率越高，则表明公司成长越快。除此之外，利润保留率指标、股本比重指标及固定资产比重指标等也在不同程度上影响着房地产公司成长。
五、结论
总之，房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。全文结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
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