关键词：宁波、住房、维修金制度
中图分类号：F287文献标识码： A
一、我国住房专项维修金制度的建立
我国住房维修资金其前身最早可以追溯到1992年建设部19号令《共有住宅售后维修养护管理暂行办法》[1]提到的“住宅共用部位和共用设施设备维修养护费用”。作为维修资金的源始，“维修费用”自诞生起带有鲜明的福利制度印痕。92年前后，尽管全国已进入住房制度改革的起步运转阶段，但是无论是公房单位还是职工个人对修房问题已形成了思维定式，认为房屋维修单位负责天经地义，无需职工个人掏腰包。另外，住房制度改革正处于过渡探索时期，住宅的维修养护问题尚未突显，所以，当时尽管维修费用名义上应该由单位从职工缴纳的住房租金中支取使用，但实际上公房出租或出售后共用部位和共用设施的维修养护责任一般由售房单位承担。福利性的房租根本就入不敷出，无法满足正常的房屋养护需要，基本上都是由单位通过其它渠道列支资金加以解决的。
应该说，维修费用的出现是住房维修养护市场化的前奏，是对日后维修资金登上历史舞台提前10年进行的练兵，在一定程度上保障了住房人的居住质量，有利于房屋的维修养护。然而，随着时间的推移，长期实行的福利性房租租金收入开始与房屋修缮支出产生严重背离，造成福利性租金标准偏低，以致房屋无法得到及时有效的维修养护，造成历史欠账太多，积重难返。
此外，60, 70年代初所建公有住房质量较差，进入90年代后，这批房屋提前进入了老化维修期，各种各样的问题纷至沓来：有的建筑质量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道进入老化期，有的屋顶挂瓦破损等；从80年代末开始，虽然各大城市有组织有计划地进行了危房改造，但是危房改造速度远低于危房递增速度的现实使得住房危破陋问题依然有待进一步解决。所有这些问题都需要一个相对较长的时间过程，并保证大量修缮资金来源以确保工程的实施，而售房单位在低租金的条件下不可能从根本上解决遗留和新产生的房屋维修问题，结果只能导致各类问题越积越多，职工与单位的矛盾激化。所以，要想解决以上问题仅仅依靠少量的房屋租金、维修费是不可能实现的，必须要有专用的款项来确保房屋出售后的维修养护。
随着我国城镇住房制度改革的不管深化，新的住房体制和房屋产权多元化格局逐渐形成，居民自有住房的比例越来越高，再加上公房、商品房出售量和存量的不断增加，房屋作为耐用消费品相继进入维修期，而售房单位多已不愿担当“保姆”的角色，渐渐脱出了房屋维修的责任，修房难成为住房人的心头之患。在此情形下，由于住房共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常关系到相邻住宅、整栋楼，甚至整个小区住宅的正常使用和安全，共用部位、共用设施设备一旦需要大、中修及更新，改造，所需的费用仅靠福利住房时代那点微薄的“维修费用”已远远不敷使用，如何在少则几十个、多则上千个业主之间及时筹集，成为亟需解决的问题。因此，住房的维修管理责任也相应由国家或单位承担转移到由居民个人来承担。
鉴于此，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文件)[2]明确提出建立住房维修基金制度，维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造。
二、我国住房专项维修金制度的发展历程及趋势
在国务院明确提出建立住房专项维修基金制度之后，建设部和财政部于1998年11月联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。根据213号文件，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起来的专用于住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位和住宅小区内单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等共用设施设备保修期满后大修、更新、改造款项。
《办法》还规定“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。此项规定明确地将维修基金的使用完全限定住了，即本金不能动，要用只能动利息。
建设部之所以会在福利分房制度结束前夕，将住房维修款项明确界定为“基金”性质，主要是考虑到以下两点：一是基金形式的维修款项，有利于减少业主互相推诿拒绝承担共同的养护维修责任问题。特别是业主众多、产权分散的住宅小区和毗连异产住宅单元，预先筹集维修基金对房屋的共用部位和共用设施设备的大修、更新、改造有资金保障；二是基金较之于其他形式更有利于定向使用、加强保护。一旦有突发性事故(如:洪涝灾害等造成的损害)，维修基金可以立即应用到大的紧急的维修项目上。但由于维修基金与一般的投资基金在建立、使用管理、转让等方面存在着明显的区别，且银行利率逐年走低，维修基金越来越无法起到“以息养房”的作用。另外，维修基金的使用报批制度由于配套政策的不完善而形同虚设，据北京林达集团董事长李晓林委员在2005年北京市政协全会前夕提交的《关于百姓住房维修基金监管使用的建议》[3]中指出，“北京百姓六年来交纳住房维修基金不少于80亿元，但至今没有一家商品房项目通过正常的报批程序获准实际使用该基金用于物业的维修”，也就是说维修基金为“零支出”。这种情况严重违背了建立维修基金保障业主居住安全的初衷，也造成了资源的大量浪费。
考虑到维修基金管理使用的现实弊端问题，国家有关部门提出了“住房专项维修资金”的概念。2003年9月1日《物业管理条例》颁布实施，《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定” [4]。2005年11月，建设部和财政部联合下发了《住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，《意见稿》充分考虑了维修资金的缴存、代售与代管、使用、管理监督、法律责任等六大方面[5]。
《条例》和《意见稿》的出台标志着房屋的维修款项即将实现从“费”“基金”到“资金”的转变，这种转变不仅体现了不同历史时期房屋维修政策的变化，也体现了住房市场演化所反映出来的要求更新。实际操作中，“资金”更加灵活的支用方式使可供实际使用的资金量增加，可行性强，能够解决维修基金的“零支出”问题。因此，它的管理使用能否切实方便地为住户服务无疑是值得关注的焦点。
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议审议并通过了《中华人民共和国物权法》[6]（以下简称《物权法》）。《物权法》的出台标志着保护公民私有权利已被列入法律，受国家法律保护。
在《物权法》保护公民私有权利的核心精神下，2007年8月国务院对原《物业管理条例》中与《物权法》不相适应的地方进行了修订，并颁布了中华人民共和国第504号国务院令《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》[7]。新《物业管理条例》经修订后重新公布。
受《物权法》影响，建设部和财政部对原《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）进行了修订，于2007年12月颁布了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）。
《物权法》、修订后的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第165号）是宁波房屋维修体系建设的法律基础和根本依据。
三、宁波市住房专项维修金制度建立
由于宁波市的房屋绝大多数属于群体式建筑，且多以小区开发的方式组织建设，房屋普遍存在内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、电梯、水暖、照明、煤气、消防设施等共用部位和共用设施设备。这些共用部位、共用设施设备是否完好，运行是否正常，直接关系到房屋的正常使用和安全。
目前，宁波市房屋共用部位共用设施设备维修资金来源主要有三大类：保修金、日常维修费、房改房维修基金。保修金是由开发商在物业交付使用、办理权属初始登记手续之前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，向辖区物业管理主管部门缴纳；房屋在保修期内发生日常保修，不得动用保修金，费用由开发商另行支出；在开发商不履行或因故无法履行保修责任时，才能启用保修金。日常维修费由业主交纳，主要用于房屋共用部位和共用设施设备的日常维修。而房改房维修基金只用作房改房的维修。
房屋的商品属性决定了房屋也有保修期。保修期内，房产开发商对工程中的各项质量问题必须负全责；保修期外，则要业主自行负责。按照建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》[8]，对不同的公用部位与设施设备保修期作了明确规定。如商品房管道的保修期为2年，即房屋交付后2年内，管道出现任何质量问题，将由开发商出资负责维修；一旦出了保修期，就由相关业主共同承担。从房产各公用部位及设施设备看，最高保修期也只有8年。
宁波市1999年之后销售的绝大多数是商品房，如今很多已过保修期或者即将过保修期，当初缴纳的保修金基本上已用光或所剩无几。向业主收取的日常维修费则只能够维持小修小补。一旦房屋发生所需资金较大的中修、大修情况，诸如电梯更换、监控系统更新、消防系统整改等，维修资金就很成问题，而收取物业专项维修资金就成为了房屋中修、大修的资金保障。
因此，为了避免这些由多个相关业主共同使用或所有的房屋共用部位共用设施设备在发生维修或更新改造事项时出现资金归集困难，从而影响房屋的维修和更新改造，需要建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度。
1998年12月16日，建设部、财政部联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》[9]的通知，要求建立商品房屋维修基金，确立了宁波房屋维修基金制度的基础。此后，全国各省市开始相继建立房屋维修基金。浙江省内杭州、温州、湖市等地首先开始建立了物业专项维修资金。宁波则于2010年4月26日由宁波市人民政府法制办了《宁波市物业专项维修资金管理办法(草案)》[10]，规定房屋要交一笔“养老保险金”，为房子公共部位及共用设施设备的维修“埋单”。其后，宁波市法制办与宁波市建委综合考虑市民意见，对草案进行了修改。2010年12月17日宁波市人民政府第92次常务会议审议通过并公布了修改后的《宁波市物业专项维修资金管理办法》[11]，宁波市住房维修金制度框架已基本建立。
住宅共用部位共用设施设备维修基金（或称房屋维修金、物业专项维修资金）制度是宁波住房维修的根本制度。
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》，目前宁波房屋专项维修资金制度具有以下特点。
1、统一交存。指业主、购房人应当按规定标准交纳维修资金，统一存储到当地政府或房产主管部门指定的商业银行开设专户内，并确立保值增值和规范的使用管理程序。
2、建账到户。有两层含义：一是将业主享受物业权利与承担义务相应地建立在对自己拥有的房屋财产权基础之上；二是解决以往专项维修资金，交与不交维修资金、交多交少一个样等权利与义务不相对应，以及只按项目或按单位记账的问题，要求管理机构必须规范资金管理，做到按交存的维修资金及时记账到户，按幢统一核算。
3、专款专用。指维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用。
4、业主决策。指维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项，均需要经过业主大会的同意或按业主大会决定实施。
5、政府监督。指房产主管部门会同财政部门、审计部门等对维修资金进行监督和管理。
目前，宁波市专项维修资金在管理模式上，实行业主自主管理和政府代为管理相结合的方式。市房产管理局是本市专项维修资金的行政主管部门，会同市财政局负责全市专项维修资金的指导和监督工作。市房产管理局所属的维修资金管理单位具体负责海曙、江东、江北、高新园区维修资金的日常管理工作，其他各县（市）、区房产管理部门会同同级财政部门负责本辖区房屋维修资金的指导和监督工作。
参考文献
[1] 建设部. 共有住宅售后维修养护管理暂行办法（建设部19号令）.1992
[2] 国务院. 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发23号文件).1998
[3] 李晓林. 关于百姓住房维修基金监管使用的建议[R].2005
[4] 国务院.物业管理条例(国务院令第379号).2003
[5] 建设部、财政部. 住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）.2005
[6] 第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法.2007
[7] 国务院.国务院关于修改《物业管理条例》的决定(国务院令第504号).2007
[8] 建设部.房屋建筑工程质量保修办法(中华人民共和国建设部令第80号).2000
[9] 建设部、财政部.住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房[1998]第213号文).1998
【关键词】住宅维修基金 规范使用 有效管理
住宅维修基金是指法律规定的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前来看，全国各地的维修基金的管理模式尚未统一，有的地方由住房售房单位代管，有的由开发企业或者物业管理企业代管，有的由住房公积金管理中心代管，虽然各地的管理模式不一，但是在其运行的过程中却存在着一些共性的问题和不足，亟待加强住宅维修基金的规范使用和有效管理。
一、住房维修基金的概述
住宅维修基金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满之后的维修、更新或改造的资金，住宅共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、屋顶以及户外的墙面、楼梯间等，共用设施设备一般包括电梯、照明、绿地、路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，是为了保障物业范围内房屋的安全使用、维持其性能并提高使用效能而设立的，对其管理和使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，住宅维修基金不得挪作他用。
二、住宅维修基金管理存在的主要问题
当前，国内的住宅维修基金管理模式多元、难以统一，各种模式m各有利弊，但是其共性问题却不容忽视，主要表现在以下几个方面：
（一）交存工作缺乏法律法规强制性条款支持，拖欠现象普遍
由于目前关于住宅维修基金的法律法规较少，仅《住宅专项维修资金管理办法》对住宅维修基金的交存、使用和监督管理进行了初步的规定，但是缺乏有针对性的处罚措施和管理细则，以至于目前住宅维修基金拖欠现象普遍存在。加之个别房产部门存在给予“关系户”购房商户降低收费标准或减免的情况，不仅很大程度上损害了住宅维修基金的交存和使用，而且也伤害了其他业主的共同利益，给日后物业维修资金的分摊和使用埋下了隐患。同时，各地还在不同程度上存在着开发商侵吞维修资金的现象，开发区欠交甚至拒交维修资金的情况也时有发生，这些情况都在一定程度上影响了住宅维修基金的正常收取，进而影响到住宅维修基金基金能否顺利发挥其基本作用。
（二）管理部门未能扎口，造成管理方式不一甚至混乱
按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，在业主大会成立之前，商品住宅业务、非住宅业务交存的住宅维修基金由物业所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）部门应当委托所在地一家商业银行作为本行政区域内住宅维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开设住宅维修基金专户。在业主大会成立之后，由业主大会委托所在地的商业银行作为本物业管理区域内的住宅专项维修资金的专户管理银行，并在该行开立住宅专项维修资金专户。由此规定不难看出，在住宅专项维修基金的建立、使用和管理的过程中，分别由业主大会、当期房地产行政主管部门、物业管理企业进行管理，而且在住宅维修基金的设立过程中一般是由开发商帮助业主办理住宅维修基金的相关手续的，在住宅维修基金的设立、使用和管理过程中涉及到多方主体，给住宅维修基金的管理和使用带来了许多不确定性和不安全性，加上许多物业企业自身账目混乱、少用多支行为屡禁不止，直接导致了住宅维修基金的不规范管理和低效使用。
（三）双三分之二签字难度大，造成使用困难
由于住宅专项维修资金是代业主管理的钱，所以各地审核使用住宅专项维修资金的流程都比较谨慎，程度稍显复杂。但在使用中，最大的困难还在于双三分之二签字这一环节。
（四）增值保值方式单一，增值率不高
因住宅专项维修资金的性质特殊，目前，各地建设（房地产）管理部门为规避风险，保障资金安全，同时，因国债有限额规定，各地普通采取了保守单一的增值方式：银行定期存款。有些地方办理了三到五年的定期存款，有的地方仅办理存期为一年或二年的定期存款。但还有的地方仅以活期存款方式存于银行账户里，甚至有些地方将资金交存至财政账户，连活期利息都没有。业主大会自管的这部分资金，基本闲置，难以实现保值增值。对于开发建设单位或物业管理公司代管的资金，由于管理相对混乱，保值增值难度更大。
三、对策建议
（一）修订和完善法律法规，为住宅专项维修资金的管理提供有力保障
现有的住宅维修基金的使用和管理上缺乏系统的法律法规或制度的约束，要尽快建立健全住宅专项维修基金的规范使用和管理办法细则，进一步规范住宅维修基金的管理和使用，确保其适用的规范性和合理性，探索性放开对住宅维修基金的增值渠道，设立专项管理机构，进行维修基金的使用、管理和增值。同时，面向公众进行住宅维修基金的知识普及，使其了解、知晓、重视住宅维修基金，改善住宅维修基金缴纳混乱的现状，提高住宅维修基金的保障覆盖面和保障力度。
（二）利用“互联网+”简化业主签字程序，提高使用效率
在住宅维修基金的使用过程中，可以探索性建立申报绿色通道，分情况设立简易申报程序，遵循方便快捷、公开透明的原则，对于房屋应急维修的情况，如洪水灾害等造成的房屋损坏情况等开设简易申请程序，提高维修基金的审批效率，最大程度发挥维修基金的应有效用。
（三）建设（房地产）部门统一扎口监管，实现严格规范管理
在给予住宅维修资金充分的使用权的情况下，要逐步培育业务自治管理机构的管理职能，并鼓励业主、业主委员会等个人或组织对住宅维修基金的使用和管理行使监督权和检举权，对于违规使用维修基金或不当使用维修基金的行为建立多层次的监督管理体系，明确处罚办法，切实发挥社会监督力量的积极作用。
（四）探索保值增值方法，实现业主利益最大化
维修资金作为房屋“养老金”，随着房屋维修、“养老”需求日增，对于这笔资金的规范运作需求，保值增值需求都会更高。应当结合住宅维修基金的本身特点，创新对住宅维修基金的安全管理模式，市场上除了银行存款或购买国债之外，尚有一些低风险、适合保值的投资理财选择，可以探索性将维修基金投入市场化运作，适当借鉴西方国家的公共维修资金的管理模式，由专门的管理机构对维修基金进行管理和使用，在预留一定比例的备用金之后，将维修资金投入市场化的管理和运作，预防住宅维修基金的贬值，提高其保值增值率。
参考文献
[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案.财经界.2013.
【关键词】住房专项维修资金 现状分析 保值增值 多元化增值模式
一、引言
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋的“看病钱”、“养老钱”。我国房地产业经过近二十年的快速发展，房屋维修资金以其惊人的规模不断引起人们的关注。有统计数据显示，全国各地交存的房屋公共维修资金总额已超过万亿元。由于受到资金托管形式与资金投资政策的限制，巨额的维修资金不是被开发商挪用就是沉睡在银行。从业主交存的那天起，维修资金就面临缩水、贬值。目前我国的房屋还大多处于青少年期，维修资金使用率低，资金沉淀高。然而维修资金保值增值情况却不容乐观，亟待盘活，使之既能保证资金的安全性，又能提高其流动性，达到有效的保值增值目的，让房屋真正能“病有所医”、“老有所养”。
二、住宅专项维修资金管理现状分析
（一）住宅维修资金在第一阶段被开发商滞留，资金直接面临缩水
《住宅专项维修资金管理办法》中第十二条规定：已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。房地产开发销售商利用买受人怕麻烦、不想花时间和精力的心理，在与房屋买受人之间签立房屋买卖合同时，以帮助业主办理房屋产权证书“一条龙”服务为由，代收买受人的住宅维修资金，以此方式开发商即成为合法的代收主体。目前我国房屋大都是期房销售，从房屋销售到房屋竣工验收到办理产权证书，一般需要得等待2到3年的时间。在这段时间里，住宅维修资金存于开发商之手，对于资金本来就不充裕的开发商来说，无疑极富诱惑，无形中给开发商挪用、侵吞维修资金提供了便利，引发了许多触目惊心的维修资金被挪用、侵吞的案例。
在现实的操作中，由房地产开发企业代收代交已售房屋的维修资金已是行业普遍现象。一个楼盘从开盘预售到办理房屋产权证一般要经历2至3年的等待期，特别是一些分期开发的楼盘，开发商往往以统一办证为由，待楼盘开发完毕之后才办理产权，先期购房的业主等待更为持久。当法律赋予了房地产开发商有从住房买受人手中代收代交的权利时，房发开发商很自然地将已收到的大笔维修资金长期滞留、挪用，甚至到了办理产权的时候交纳不出维修资金，导致在约定时间不能按期办理产权证，业主已入住多年仍办理不了产权证的案例时有发生。由于业主在购房后相对开发商成为弱势一方，维权无力。在房屋所有人取得房屋产权证书之前，大笔维修资金被搁置于房屋开发商手中，该笔资金使用情况无人监管，业主交出的维修资金在2至3年的等待期因无息而直接缩水。例如：本市一独幢小区，取得预售许可证的时间是2012年10月，预售面积37321平方米。据了解，房屋出售率为90%，按现行交存维修资金标准，电梯高层按70元每平方米计算，开发商已收到业主交存的维修资金约235万元。到2014年11月该开发商仍然没有为业主办理产权，也就是说在长达两年的时间里，开发商一直无本无息占用业主的维修资金。假如这235万元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接贬损4%，加上通货膨胀3-4%，该笔资金直接缩水7-8%。反过来，开发商无息使用该笔资金，按目前房地产开发商贷款综合利率10%计算，两年开发商可节约20%的利息且不占用抵押资产以及支出其他融资费用。在强大的利益驱动下，开发商便想着各种办法延缓交存已代收的维修资金。
（二）住宅维修资金在第二阶段由于增值保值方式单一，面临贬值
1.监管人与受益人利益不对等，缺乏运用资金保值增值的动力。《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设主管部门负责管理，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由管理机构统一代管。业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主委员会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并向所在地管理机构备案。出于保障资金安全性的目的，维修资金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性，即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实，因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其职能。而且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府的生存和利益没有直接关系。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。另外，交由业主委员会监管也存一定的弊端。首先业主身份各异，性质复杂，对小区“公共事务”关心不够。我国房地产发展较晚，许多房屋都处于青年、少年期，未大量使用维修资金，业主对自己交纳的维修资金保值增值不关注。资金的增值保值是一件专业性强、存在一定风险的投资工作。由少数业主为代表的业主委员会存在几种心态：一是通过自己辛勤的付出后获得的收益由全体业主共同受益，自己只能获得收益的极小部分，与付出劳动不对等，而大部分业主都坐享其成，这种心态往往导致业主委员会不会主动为资金的增值而付出努力。二是怕承担责任，投资总是有风险的，一旦投资出现风险谁来承担责任呢？三是钱是所有业主共有的，投资决策需经大多数业主的同意，程序上虽然公平合理，但过程繁琐，需要花费大量的时间和精力，且各个业主对投资风险的认识不同，往往是费了九牛二虎之力也得不到大同多数业主的通过，而错过投资机会。
2.政府监管下的维修资金因投资手段单一，保值增值同样缺乏活力。《住宅专项维修资金管理办法细则》规定：在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债和在专户管理银行进行组合存储，但不得用于其他投资。文件中明确规定投资只有两种渠道，一是存银行，二是购卖国债。两种渠道相比，购买国债收益相对较高，但投资主体受到限制。维修资金是以管理者身份存入银行的，只能购买记账式国债，记账式国债的收入方式是持有期间国债收入与买卖的价差收入。具体由谁来操作，是管理者还业主？没有法律规定，缺乏可操作性，现实中几乎无监管部门选择这种投资方式。目前全国各地归集代管的公共维修基金少则数十亿，多则数百亿。由于多数地区并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和责任，导致大多数城市维修基金收益率低于一年期银行的存款利率。据资料显示，西安近30亿的维修资金一直按活期存在银行。广州的81亿维修资金一部分按三个月定期存入银行，一部分按活期存入银行。本市是一个100万人口的小城市，从维修资金监管部门成立至2014年10月止，已积累维修资金3.8亿元，其中3亿元按一年定期存入银行，其余0.8亿按活期存入银行。一年期存款利率为3.3%，活期利率为0.35%，折算下来收益率低于一年期银行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。按通货膨胀3～4%计算，收益不抵通货膨胀，维修资金同样面临贬值压力。
3.加强对预售期到开发商办理产权期间对维修资金的归集，资金安全有了保障，资金的时间价值仍未得到体现。开发商代交的维修资金迟迟不上交怎么办？已经于2011年1月1日实施的《郑州市房屋专项维修资金交存管理实施细则》，政府就提倡业主自主交款。政府开发新的维修资金管理系统让业主足不出户就能办理业务，开发商在卖房的时候，要把维修资金的交存方式写在购房合同里（是业主自行交存还开发商代收代交）。开发商代收的维修资金逾期上交监管部门的，要补交双倍利息。这些便民措施让老百姓拍手称赞，然而遗憾的是该细则没有出台对监管的维修资金如何保值增值的相关规定。本市也出台了《关于加强承购人交存维修资金的通知》，以切实维护购房人的合法权益，确保业主交存的住宅专项维修资金能专款专用。《通知》规定：业主可以选择自主交存和委托开发企业代收代交两种方式。业主委托开发企业代为交存维修资金的，由开发企业收到承购人资金30日内将代收资金交存至监管部门专项账户，开发企业不按规定交存资金的，以不良记录记入开发企业信用档案。《通知》加强了对开发商代收代交维修资金的监管，保障业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有，但是《通知》也未出台对其监管的维修资金保值增值的具体办法。
二、现有政策下的保值增值的可行性措施
从房屋认购到交房办理产权证，从办理产权证到房屋保修期满，动用维修资金都有一定的时间间隔，为把维修资金分阶段组合存入银行提供了空间。
（一）办理房屋产权证前将维修资金以“协定存款”方式存入银行
随着加强对开发商代收代交维修资金的监管，无论是业主自行交存还是开发商代收代交，维修资金最终都集中到维修资金监管部门，这一阶段监管的资金处于一个动态的不断积累的过程。现行的维修资金投资渠道只有存银行或买国债两种方式。由于受到购买主体的限制以及需征得小区三分之二以上业主同意的不可操作性，购买国债已被大多数监管部门所摒弃。如何在有限的投资渠道中挖掘潜力，提高的增值效率呢？此阶段将资金采用“协定存款”方式存入银行较为合理。“协定存款”是银行针对客户存款余额比较稳定，约定在客户账户余额中超过约定最低存款余额时按协定存款利率计算利息的一种计息方式。以本市一家商业银行推出的“协定存款”利率为例，“协定存款”约定存款余额大于10万的部分按协定存款利率1.265%计息、余额在10万元以下部分按活期利息分段计息。据此测算出“协定存款”利率相当于活期利率的3.61倍。以本市监管部门2014年第二季度活期存款利息为例，本市监管部门维修资金活期存款为2900万元，实际收到活期利息3.38万元，如果按协定存款计算，二季度利息可以达到12.20万元。如果一年以平均3000万元活期资金计算，一年活期利息约10.5万元，而“协定存款”利息可达37.91万元，比把资金按活期存入银行提高了资金的保值能力。
（二）保修期满前维修资金以定期形式存入银行
《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，一般为50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程，为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，根据《保修办法》可以看出维修资金交存后至少要间隔两年才会动用，这一阶段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商业银行二年期存款利率4.125%为例，抵减3%的通胀后，至少可以实现1%的增值。
（三）保修期满后维修资金存入银行可以定活两便、长短结合
我国房地产起步晚，房龄大都处于青年、少年期，维修资金使用率低。据2013年9月15日新华网报道，2013年上半年北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率为7.4%。广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，不到总金额的1%。巨额的维修资金沉淀为进行时间长短不同的存款组合提供了空间，根据收益与流动性，可以有不同的组合。假如预留维修资金总额的10%存活期（利率0.35%），其余90%资金可以做1年到5年期的不同组合。以我市一家商业银行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%为例。第一种组合按20%一年期，30%三年期，40%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益415.25万元，收益率为4.15%，比活期收益高11.85倍。第二种组合按30%一年期，30%三年期，30%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益396万元，收益率为3.96%，比活期收益高11.31倍。第三种组合按20%一年期，60%三年期，10%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益431.75万元，收益率为4.32%，比活期收益高11.93倍。权衡收益与流动性建议选择第三种组合。
（四）利用监管系统信息化自动实现科学的存款组合
维修资金管理系统是利用专业软件对一个行政区域内代管的维修资金进行日常管理的专门系统，管理系统的基本功能够实现个人交存、单位交存、续交、预交、计息、申批、划拨、下账、分摊、过户等日常业务和资金的管理。管理系统中有许多项目是需要自己设定的，如银行利率、收交比例、路街名称、竣工日期等。根据软件的可自定义性，在每个小区交存维修资金时就按房屋保修书项目中规定的保修期设置好保修期限，房屋保修期满前由于不使用维修资金，系统自动识别将资金转为定期。保期满后，根据房龄的长短、使用频率、使用资金占交存资金比例，通过设置参数，系统自动筛选提示定活期存款的组合模式。可充分利用系统智能性达到自动科学组合存款的模式，以最大限度地提高资金增值潜力，提升管理效益。
三、未来维修资金多元化增值模式的可行性探索
随着对维修资金监管模式的不断探索及维修资金增值方式的有益尝试，未来维修资金可以实现多元化的增值模式。
（一）基金模式
住宅维修资金俗称房子的“养老钱”，与养老保险金的性质相似。资金有进有出，数额大，跨度时间长、资金零散。养老基金通过发行基金股份或受益凭证，募集社会上的养老保险资金，委托专业基金管理机构用于产业投资、证券投资或其他项目的投资，以实现保值增值的目的。目前全国社保基金理事会投资运营的战略储备性的社保基金十年来的投资总体收益率达9.17%，基金的投资收益情况总体来看较为理想。维修资金可以借鉴养老保险基金模式，利用基金专家理财、市场竞争、监管分立等特点，将住房维修基金作为一种特别资产，与投资公司和资本营运等基金管理机构的资产严格区分开来，并将这种特别基金规定按50%至75%的比例投入国债、国家主导项目等风险较低的领域，而不投入股票等高风险领域，以确保投资人的利益，极大地减少风险，有效实现其保值增值。
（二）信托模式
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖政府建设主管部门代管。业主大会成立后，再由房地产行政主管部门转交于业主大会管理。以上两种维修资管理的模式都具备了资金信托的基本条件，无论是谁收取了住宅专项维修资金，无论是暂时转移到了谁的名下，该住宅专项维修资金都不属于其固有财产，而是属于信托财产。维修资金信托目的是通过受委托人的专业运作以达到财产安全或取得高额收益。建立住宅专项维修资金信托管理模式，明确资金的委托人和受托人及资金的管理方式。受托人通过运用合理的资金管理方式，保证资金无风险增值。比如，对大笔专项资金可分三种形式运作，其一划分一定比例的资金用于灵活投资组合以实现高回报率，其二划分一定比例的资金用于国债以实现稳定收益，其三划分一定比例资金以应对维修项目，使受托资金在安全的环境下进行专业化运作，以达到资金由专家管理、低风险、高安全、微成本、保值增值的目的。
（三）过桥资金模式
据调查，近两年来，为缓解中小企业融资困难，改善中小企业融资环境，国内多个省市政府均发挥引导作用，由财政先期筹集资金，设立“中小企业过桥还贷资金”，同时制定中小企业贷款过桥资金管理使用暂行办法。为资金周转暂时出现困难的中小企业按时还贷续贷提供临时性周转借款。过桥资金坚持“总额控制、专款专用、统一管理”的使用原则，由财政负责监督管理使用，由相应的投资担保公司提供担保。还贷资金只用于企业还贷续贷应急的流动资金，不能用于固定资产投资和其他用途。企业在贷款到期15日前提出申请，最多使用时间不超过30个工作日。从“办法”中可以看出过桥资金的特点是：统一管理、专款专用、周转时间短、使用人按同期同档贷款利率支付资金占用费。鉴于以上特点当地政府可设立公益性企业贷款过桥资金，维修资金监管部门代管的大量闲置的资金可以作为过桥资金来源，通过政府统筹监管，不仅为中小企业资金周转提供了财政支持，还盘活了维修资金。
四、结论
房屋专项维修资是伴随着房地产业发展出现的新事物，在保证资金安全的前提下，维修资金的盘活及持续增值关系到每一栋房屋的健康，涉及到千家万户的切身利益。通过加强对预售期到开发商办理产权阶段的维修资金归集监管，保障了业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有；通过对现行政策下保值增值措施的运用，挖掘现有监管资金的增值潜力；随着对维修资金监管模式以及对维修资金保值增值方式的不断探索，维修资金实现多元化的增值模式成为可能。届时，上万亿的维修资金必将焕发出生机活力，使每一栋房屋真正能实现“病有所医”、“老有所养”。
参考文献
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住宅专项维修资金管理办法全文第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。
第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。
第三章 使 用
第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
(一)住宅专项维修资金的存储利息;
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正：
(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;
(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。
第三十九条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
第四十三条 本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。
第四十四条 本办法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。
广东省《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知各地级以上市建设局、房管局(国土房管局)、财政局，各县(市)建设局、房管局(国土房管局)、财政局：
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号，以下简称《办法》)于20xx年2月1日起施行，为做好我省住宅专项维修资金的交存、使用和监管等各项工作，提出如下贯彻《办法》的意见：
一、各市、县房地产主管部门应抓紧建立住宅专项维修资金专户
(一)各市、县房地产主管部门应委托当地商业银行作为商品住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。本地区所有商品住宅项目的专项维修资金应交存至各市、县房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
(二)住宅专项维修资金专户按照物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(三)各市、县房地产主管部门要根据《办法》的相关规定和专户管理银行签订监管协议，约定住宅专项维修资金存储、查阅、支出、增值的管理要求，保障住宅专项维修资金的安全运行。
(四)各市、县房地产主管部门应当在20xx年6月30日前按照《办法》的规定开设商品住宅专项维修资金专户。已经开设住宅专项维修资金专户的市、县，应当按照《办法》规定规范管理。
二、明确首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存主体，做好资金交存工作
(一)对于1998年10月1日(《广东省物业管理条例》施行之日)至20xx年8月31日(国务院《物业管理条例》施行前一日)期间取得商品房预售许可证的商品住宅项目，按照省人大《对省建设厅关于请求明确广东省物业管理条例对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复》(粤常法函﹝20xx﹞第109号)意见执行，即物业管理维修基金由物业建设单位交存。建设单位尚未交存的，应当将物业管理维修基金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
(二)对于20xx年9月1日(国务院《物业管理条例》施行之日)起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。尚未缴存首期住宅维修资金的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主将首期住宅专项维修资金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金交存工作。
三、公布首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存标准
各市、县房地产主管部门可根据国家和省各个时期规定的交存标准，结合当地实际情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，制定每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的标准，并向社会公布。
四、做好首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的交存和补交工作
各市、县房地产主管部门应当对本辖区内的商品住宅项目进行全面清理，指导尚未交存首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的业主、物业建设单位、代管资金的物业服务企业，按照标准将首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
五、做好住宅专项维修资金的监管工作
(一)各市、县房地产主管部门要做好资金的监管工作，严格按照《办法》规定的程序和用途使用资金，保证住宅专项维修资金的运行安全。
(二)专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会和当地房地产主管部门发送住宅专项维修资金对帐单，核对住宅专项维修资金帐目，公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和当地房地产主管部门的监督。
六、做好已出售公有住房的住宅专项维修资金的管理工作
(一)已出售公有住房的住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县房地产主管部门负责管理。各市、县房地产主管部门应当同时在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
(二)20xx年2月1日起向个人出售公有住宅项目，业主和售房单位要按照《办法》的规定交存住宅专项维修资金，存入公有住房住宅专项维修资金专户。
(三)20xx年2月1日前已售公房住宅专项维修资金的补建具体办法另行研究制定。
七、各市、县房地产主管部门，可以按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和我省贯彻意见要求，结合当地实际情况，会同财政等部门制定本地住宅专项维修资金的管理细则。
广东省建设厅
在《经济》记者调查、求证中发现，对此问题有过专门研究的人屈指可数。已经达到万亿规模的一笔资金，却很少有人关注。
记者在采访中了解到，大量沉淀的住宅专项维修资金还躺在银行的专有账户中，只不过，银行到底拿这笔钱用作何处，我们无从查知；而银行在其中获取的利益，也与业主们通过储蓄获得的“微薄”利息形成了鲜明对比。
花不出去的万亿资金
一笔“万亿规模”的资金睡着了。
在购房款的诸多费和税中，住宅专项维修资金的关注度正在“脱颖而出”，业内普遍认为，全国范围内归集的住宅专项维修资金规模已达“万亿”。
然而，住宅专项维修资金的使用率却极低。在已经公开的多地住宅专项资金统计情况中，其使用率多徘徊在1%至3%之间，大量资金沉睡在银行专有账户中。
万亿资金
住宅专项维修资金被称作房屋的“养老金”。
2008年2月1日，建设部经财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》（简称办法）正式施行，办法规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
其中，共用的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
在《办法》正式施行的同时，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。值得注意的是，新旧办法酝酿、衔接的过程中，正值我国商品住宅市场步入快速发展的阶段，而我国住房方面的历史遗留问题也逐渐显现出来，住宅专项维修资金的交存标准在《办法》中发生了重大改变。
《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
按照这个标准，各地也进行了适时调整。以北京为例，2009年，北京市出台《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定了交存标准：独立式住宅、非住宅为每平方米50元；多层住宅、非住宅为每平方米100元；高层住宅、非住宅为每平方米200元。
在出售公有住房方面，《办法》也规定，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
此前，建设部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》则规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金按照房款2%由开发商。需要注意的是，《办法》施行之前，专项维修资金的交存不具有强制性，2008年《办法》施行后规定，不交存专项维修金的业主将拿不到房屋产权证。
尽管住宅专项维修资金只是房屋首次售出时需要交存、专有账户余额不足30%时才需续交，但不难发现，《办法》施行后，我国商品住宅市场也进入爆发期，成交量一再攀升、住宅专项维修资金的归集规模不断扩大。
来自北京市住房资金管理中心以及上海市住房保障和房屋管理局网站的数据显示，2009年至2012年间，两座城市商品住宅维修资金都以每年新归集额超过20亿元的速度在增长。
此外，广州、天津两地的商品房住宅专项维修资金累计归集额也都突破了百亿元，石家庄这样的城市近几年新交存额度也突破了亿元。
“可以说，我国的住宅专项维修资金规模已经非常大了。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济》记者采访时认同这笔资金规模之大，但具体数额他也无从得知，在他看来，这笔钱到底有多少，政府主管部门有必要统一整理数据，“摸清家底”。
事实上，公众普遍关注的仅仅是各地住房资金管理中心公布的商品住宅维修资金，还有大量的公有房的住宅维修资金归在不同的管理部门之下，全国范围内商品住宅、公有房已交存的住宅专项维修资金规模可见一斑，业内普遍认可的是，这笔资金已达万亿规模。
使用率极低
这笔万亿规模的资金需要业主们交存多少专项维修资金呢？
若以《北京市住宅专项维修资金管理办法》来计算，一套80平方米的商品住宅首次出售时业主就要交存16000元专项维修资金，房屋交易时这笔资金只需要过户，下一户业务不必再次交存。显然，这与购房总额相比根本不起眼，以至于很多业主对这笔钱甚少关心，知之甚少。
可惊人的是，当全国范围内住宅专项维修资金总额度粗略地展现在业主面前时，它足以引起各方关注。更难以想象的是，这笔数额巨大的资金使用率被多家媒体报道后，定格在“百分之一”，巨额住宅专项维修资金被称作进入“沉睡”或“冰封”状态。
北京市住建委房屋安全和设备管理处相关负责人接受《经济》记者采访时，也给出了一项数据，数据显示，2012年7月1日至今，北京市约有500个住宅项目申请使用了专项维修资金，申请使用专项维修资金约3亿元，维修项目涉及屋面防水、外墙、给排水管道、电梯、二次供水设备设施、消防系统、安防系统等。
然而，来自北京市住房资金管理中心的数据显示，截至2013年7月31日，北京市共有1352个小区使用商品住宅专项维修资金5.71亿元，维修工程涉及电梯、屋面防水等4967个项目。虽然北京市近一年多来的专项维修资金使用情况占到总体使用情况的一半以上，但在总量300多亿元的衬托下，使用率还是很低。
不仅北京，全国多地住宅专项维修资金使用率也是极低的。
公开资料显示，截至2013年5月，上海商品住宅维修资金共有393亿元，累计使用29亿元，使用率为7.4%。
截至2013年7月，广州市物业专项维修资金归集额高达104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约1%。
截至2013年7月底，天津市累计归集了商品房维修资金189亿元，其中已出保修期的商品房维修资金68亿元，目前，该市累计使用维修资金约2.24亿元，占已出保修期项目归集金额的3.29%。
截至2013年6月，石家庄市共交存住宅专项维修资金约12.2亿元，使用3354万元，使用率为2.7%。
越来越多的地方住宅专项维修资金正在公之于众，不可无视的是，万亿规模的住宅专项维修资金真的“睡着了”！
关键词：维修资金 保值增值 模式
众所周知，住宅专项维修资金是业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称住房“医疗保险金”。海宁市住宅专项维修资金（本文仅指商品房住宅专项维修资金）归集工作起步于2001年，以2010年《海宁市物业专项维修资金管理办法》的出台为阶段性标志，经过近5年的探索与实践，实现了从无到有，从小至大的转变，归集、使用和监管工作得到循序渐进。截止2014年底，住宅专项维修资金交存已高达3.8亿元，涉及255个物业小区，使用已达455万元，涉及84个物业小区，使用率为1.17%。然而，面对逐年上升的资金使用率和已经到来的资金使用潮，住宅专项维修资金保值增值管理就显得尤为重要，是值得政府部门和广大业主关注与思考的重点课题。为此，笔者联系实际，对住宅专项维修资金保值增值模式进行探析。
一、住宅专项维修资金保值增值管理现状与问题
（一）保值增值渠道单一
《办法》第二十七条规定：应当转入住宅专项维修资金滚存使用的有：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。但实际情况则不然，那些应当纳入共用部位、共用设施设备，如公共停车位、广告栏等，其经营所得收益往往被物业服务企业不客气地占为已有。对于购买国债，因为须经业主大会同意或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意方可实施，此项增值收益实际上是不存在的。光靠存储利息这条单一渠道，既不能更好地为住宅专项维修资金输入“新鲜血液”；又成为引发业主与物业服务企业矛盾冲突的“导火线”。
（二）保值增值效益低下
海宁市住宅专项维修资金的保值增值管理，严格按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定：专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。截止2014年底，计入业主分户账内增值总收益为3600万元。
这种管理方式下，导致了以下问题的出现：1、数年保修期内取得的收益根本不能抵消通货膨胀带来的影响，保修期满实际购买力已经大大缩水，谈不上“保值”，更别谈“增值”。存在个别物业小区的单幢住房保修期满在进入维修期的前几年，就由于计入业主分户账内的增值收益不足，不得不动用住宅专项维修资金的本金来支付维修费用。2、业主分户账内住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，根据建设部和财政部2007年12月4日颁布，2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：应当及时续交。截止2014年底，已有2个物业小区数幢住房业主账内住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%，因政府对此没有详尽的续交细则与抓手，续交工作难以开展。
（三）保值增值主体缺位
《办法》虽对住宅专项维修资金“由谁管”的问题做出明确界定：在业主大会成立前，住宅专项维修资金由政府代管；业主大会成立后，经业主大会表决通过，可以将所属物业小区的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的专户。可实际操作中，由于物业小区业主大会严重缺位，业主大会的法律地位未予明确，在金融机构开立专户只能说是“纸上谈兵”，造成政府代管住宅专项维修资金现象普遍存在。从而，导致政府行政成本增加，机构臃肿，不利于政府职能转变；广大业主知情度不够，参与自治管理意识淡簿，“惜用”资金现象悄然而起。
二、剖析阻碍住宅专项维修资金保值增值的根源与内因
第一、立法体系不健全、管理体制不顺畅，这是根源。政府对《办法》制订的初衷是正确的，对有关利益各方的权利和义务进行了界定。可从法理上说，《办法》只是部门规章，它不能设定涉及有关利益各方的权利和义务规范，其合法性值得探究。所以它不能为业主自治管理机制运行提供夯实的理论依据，最终导致管理体制不顺畅的局面。
第二、资金增值能力有限、实际增值收益归属无定论，这是内因。政府代管住宅专项维修资金理论上最大的优点是安全，但普遍存在增值效益低下，因为政府不是企业，不擅长追逐利润最大化。即使有个别地区政府增值态度积极、措施得当，那么试问按实际利率获得的增值收益与按名义利率计入业主分户账内的增值收益之间的利差到底去了哪儿呢？是应该长年挂账？还是应该用来“借鸡生蛋”？或是明确计入业主收益？对此没有明确的说法和定论。
三、探析住宅专项维修资金保值增值新模式
（一）政府层面，应完善制度、简政放权，深化体制改革
1、建立和完善法律制度体系
将《办法》提升到立法高度，让业主、业主大会、业主委员会、政府、开发建设单位和物业服务企业的权利和义务界定得以合法化，并从微观层面完善住宅专项维修资金管理过程中各环节的操作制度。
重点确立业主自治立法，允许业主委员会经政府备案后可以成为独立法人，明确法律地位和财产权主体地位，真正成为业主自治主体，更好地接受业主委托，这也是顺应时展和世界立法的趋势。只有完善了法律、形成了体系，各方对住宅专项维修资金管理才具可操作性，利益纷争才能有效避免。
2、培育和促进市场机制体系
在美国住宅专项维修资金的管理完全是市场化操作，而在我国，目前政府除解决立法层面问题外，应着重解决如何通过合理引导、有效监督，培育和完善住宅专项维修资金管理的市场机制体系，包括增值机制、业主自治管理机制、业主委员会监督机制等，而不是一味地亲力亲为，否则不利于市场经济的发展。
就业主自治管理机制而言，政府应积极指导开发建设单位在规定期限内组织业主做好召开第一次业主大会的筹备工作，选举产生业主委员会，努力提高建立业主委员会的小区比例。积极指导业主委员会建立起以业主自治管理为主的一系列住宅专项维修资金管理制度，《业主大会议事规则》和《业主公约》。积极带动业主委员会进行公开透明的日常运作。随着各项引导举措的落实，让住宅专项维修资金在业主自治管理下逐渐走上社会专业化、经营市场化的轨道。
（二）业主层面，应拓宽知识、维护权益，共同探索保值增值新路子
1、学精学透相关法规
业主委员会成员在接受此项重任之前应全面梳理相关政策法规，积极参加业务培训，学精学透，才能有的放矢。在接受重任之后，要始终站在公平、公正的立场，切实维护起广大业主的合理权益。
2、与政府联手探索保值增值新机制
有选择的借鉴国外先进经验和成熟做法，并严格遵循《办法》第四条：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。具体操作如下：
住宅专项维修资金专户由业主委员会在政府招投标选定的金融机构开设，政府对专户的资金往来具有监督权。住宅专项维修资金使用时，只有具备业主委员会和政府部门的财务印鉴章，金融机构方可办理划转手续。
根据业主委员会提出经政府备案的年初维修计划和资金费用预算方案，结合单体物业小区大小、新旧程度等因素，留足10至15%的住宅专项维修资金。主要用于以下范围的列支：第一、维修项目所耗用的维修费用；第二、定期支出的住宅共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，以规避各种自然灾害、意外事件以及所有人的疏忽或者管理不善带来的风险；第三、按耗用维修费用的一定比例，支付物业服务企业实施维修项目的劳务报酬。第四、零星日常管理经费。
经业主大会授权同意，安排85%至90%的住宅专项维修资金，由业主委员会委托政府招投标选定的基金公司予以经营管理，发挥基金公司专家理财的优势。这种信托形式下，业主大会成为了委托人，基金公司成为了受托人，受益人是全体业主，同时为体现政府对社会公众的服务职能，可增设政府为资金监察人。业主委员会则负责执行业主大会的决定，并对基金公司进行监督，包括监督是否遵循托管协议和基金契约、监督是否诚实勤勉地实施经营管理等；政府则侧重评价基金公司经管业绩、对投机性投资行为进行有效监督。
从内控角度阳光运作住宅专项维修资金。金融机构应定期向业主委员会寄发银行对账单，接受账面查询业务。基金公司对增值收益实行一年一计，按一定标准分别摊入业主分户账内。业主委员会可委托中介机构对住宅专项维修资金实行记账；同时在物业小区设置自主查询系统，分别公开整体账面资金收支明细和每位业主收益使用情况。政府可引入第三方中介咨询机构，防止业主委员会成员的非专业性操作可能导致的资金使用不合理现象；并定期对资金账目展开审计。
综上所述，笔者认为，住宅专项维修资金保值增值管理要有新突破，就必须运用跳出政府“小监管”、开拓社会“大监管”的思维方式，以完善法律体系为抓手，以业主自治管理为核心，引入信托管理机制，使管理趋于规范性、透明性、安全性、收益性、可持续性，最大限地发挥好住房“医疗保险金”的民生保障功能。
参考文献：
[1]赵玉梅.浅谈物业维修基金管理[J].财经与管理，2012.5
北京市住房基金管理办法完整版全文第一条 为实施《北京市住房制度改革实施方案》，制定本办法。
第二条 凡本市行政区域内的企业、行政事业单位(以下简称单位) ， 均须依照本办法建立单位住房基金。市和区、县人民政府分别建立政府住房基金。
第三条 住房基金是用于住房建设、维修、管理以及资助职工建立住房公积金等方面的专项资金。
建立住房基金， 应在理顺目前国家、单位用于住房的各种资金渠道的基础上， 立足于原有住房资金的转化， 逐步使住房资金的来源和使用合理化、固定化、规范化。
第四条 单位住房基金的来源：
一、单位提取的自管公有住房( 以下简称公房) 固定资产折旧费和大修理基金。
二、出租自管公房的收入。
三、原用于住房维修、管理和发给职工房租补贴的资金。
四、出售自管公房的收入。
五、按照财政部门的规定， 从企业留利和行政事业单位预算外收入中按一定比例提取的住房资金。
六、职工出售以准成本价购买的住房， 其房价中应由单位收回的高于届时准成本价的部分。
七、从政府住房基金取得的补助资金和借款， 以及向个人筹集的建房款。
八、单位资助职工交存的住房公积金中按财政部门规定列入成本或预算的部分。
九、从其他渠道筹集的用于住房建设、维修资金或国家和上级部门拨给的住房资金。
十、住房基金增值的资金。
第五条 单位住房基金的使用：
一、出租自管公房的维修和管理费用。
二、对职工购买住宅楼房后公共维修基金的资助及电梯、高压水泵的更新、维护、运营费用。
三、单位资助职工的住房公积金。
四、购、建住房资金。
五、资助职工参加住宅合作社或危旧房改造的资金。
六、按规定发给职工的房租补贴。
七、其他住房方面的支出。
第六条 政府住房基金的来源：
一、地方财政预算内安排的用于住房建设的资金。
二、地方财政用于本地区政府房管部门直管公房的维修、管理补贴资金( 含高层住宅的电梯、高压水泵的维护、运营、更新费用) .
三、从住房建设项目征收的固定资产投资方向调节税和提取的住房房产税。
四、政府房管部门出租直管公房的收入。
五、政府房管部门出售直管公房的收入。
六、公房租金标准提高到一定水平后， 财政部门对单位自管公房租金收入中按一定比例集中统筹的部分。
七、政府筹集的危旧房改造周转资金。
八、职工出售以准成本价购买的住房， 其房价中应由政府房管部门收回的高于届时准成本价的部分。
九、从其他渠道筹集的危旧房改造周转资金。
十、住房基金增值的资金。
第七条 政府住房基金的使用：
一、市或区、县政府安排的住房基本建设投资。
二、政府房管部门直管公房的维修和管理费用。
三、危旧房改造的启动周转资金。
四、对职工购买住宅楼房后公共维修资金的资助。
五、政府房管部门管理的高层住宅电梯、高压水泵的维护、运营、更新费用。
六、其他住房方面支出。
第八条 住房基金由建立基金单位按行政隶属关系由同级财政部门核定后划转。
政府住房基金， 由同级财政部门管理。
单位住房基金， 按预算外资金管理， 在市住房资金管理中心委托的金融机构专户存储， 所有权不变， 专项使用。
第九条 住房基金在存储期间， 均按人民银行规定的存款利率计息。
第十条 单位用住房基金购、建住房， 仍应按照基本建设自筹资金审批程序申报审批。
第十一条 单位使用住房基金要以收定支。不得用流动资金、银行贷款、应上缴的税利、经费拨款等作为住房基金使用。
第十二条 单位划转作为住房基金的各项资金， 应在划转前本着不重复计征的原则按原资金渠道缴纳能源交通重点建设基金和预算调节基金。
第十三条 单位应按期向上级主管部门报送住房基金收支情况报表， 经上级主管部门汇总后， 报送市住房资金管理中心和同级财政部门。
第十四条 单位出租自管公房向承租人收取的租赁保证金， 列入本单位住房基金， 本金归承租人所有， 解除租赁合同时退还承租人。
第十五条 本办法的实施细则， 由市财政局制定。
第一条 为加强本市的物业管理，保障物业的合理使用和维修，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的工作、居住环境，根据有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的基础设施、设备及场地。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
本办法所称使用人，是指房屋承租人。
本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理服务相结合的原则。
第五条 市房地产行政主管部门负责全市的物业管理工作。
规划、建设、公安、邮电、电力、园林、物价、工商等有关部门以及物业所在地人民政府，应当按照各自职责分工，协助市房地产行政主管部门做好物业管理工作。
第二章 管理组织与职责
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的权利是：
（一）参加业主大会；
（二）在业主大会内享有选举权和被选举权；
（三）表决通过或不通过业主公约和业主委员会章程；
（四）参与管理有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产业主委员会。
物业管理区域由市房地产行政主管部门会同公安、规划等行政主管部门共同划定。
第八条 新建商品住宅出售面积达到50％以上的公有住宅出售面积达到30％以上的，由开发建设单位或原产权单位组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 召开业主大会应当有半数以上的业主出席，业主大会作出决定，应当有半数以上的业主同意，决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托人出席业主大会。
业主大会应当邀请所在地居民委员会和使用人代表列席。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举或罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理企业工作报告；
（四）对涉及业主和使用人利益的重大事项作出决定；
（五）对物业管理的其它重大事项作出决定。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经20％以上的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后应当在10日内召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件到市房地产行政主管部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程和业主公约。
第十三条 业主委员会委员应当由业主担任（街道办事处或居委会主任、副主任被聘任为业主委员会委员的，可不是业主），业主委员会根据物业管理区域的规模由5人至15人组成。
业主委员会设主任1名、副主任1至2名，业主委员会主任、副主任在业主委员会中推选产生，可聘请街道办事处或居委会的主任或副主任担任业主委员会副主任。
第十四条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）选聘、解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（三）依照本办法的规定，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，接受业主、使用人和市房地产行政主管部门的监督；
（六）协助物业管理企业收取物业管理费用；
（七）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（八）协调业主、使用人与物业管理企业之间的关系；
（九）业主大会赋予其它职责。
业主委员会应当定期召开会议，会议必须有半数以上的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上通过。
第十五条 业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对业主和使用人具有约束力。
业主公约自业主大会审议通过之日起生效。
第十六条 业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主公约和业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
第三章 物业管理服务
第十七条 物业管理企业必须依法注册登记，取得法人资格，并持有市房地产行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》，方可从事物业管理业务。
外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应到工商行政管理部门领取营业执照，并经市房地产行政主管部门审核具备资质后，方可从事物业管理业务。
第十八条 物业管理企业具有以下权利：
（一）根据委托管理合同，对物业管理区域实施物管理；
（二）根据委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并进行索赔；
（四）依法开展多种经营和有偿服务。
第十九条 物业管理企业应当履行以下义务：
（一）履行物业委托管理合同；
（二）制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
（五）接受业主委员会和业主、使用人的监督、检查；
（六）对违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告；
（七）接受市房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门和物业管理区所在地街道国办事处的监督、检查和指导。
第二十条 业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其它事项。
物业管理企业自物业管理合同生效之日起15日内，应当将物业管理服务合同报市房地产行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理服务的事项包括下列内容：
（一）房屋的管理、维修、养护；
（二）共用部位、共用设备、公共设施的使用管理、维修和更新；
（三）保洁服务（四）保安服务（五）绿化管理（六）物业维修、更新费用的帐务管理；
（七）物业档案资料保管理（八）其它事项业主可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等与物业管理企业约定物业管理服务事项。
第二十二条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费用。
第二十三条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
物业管理企业应向物价行政主管部门申请办理《经营服务性收费许可证》，收费的项目和标准由物价行政主管部门核定。
第二十四条 物业管理企业应当公布收费项目和标准。按本办法已向业主或使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务并收费的，业主或者使用人有权拒付。
第二十五条 物业管理企业在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，应当将物业管理服务合同终止情况报市房地产行政主管部门备案，并向业主委员会办理下列事项：
（一）对预收的物业管理服务费用按实际结算；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其它财物；
第四章 物业和使用与维修
第二十六条 商品房和公有住房出售时，应当设立房屋共用部位、共用设备和公共设施维修基金（以下简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设备和公共设施保修期满后的大修、更新、改造。
商品房在销售时，购房者应当按购房款的2％缴纳维修基金；公有住房出售后，按售房款的20％提取维修基金，购房者个人按购房款的1％缴纳维修基金。
维修基金由售房单位代为收取或提取。维修基金为全体业所有，不计入房屋销售收入。
第二十七条 业主办理房屋所有权证时，售房单位应当将代收的维修基金移交市房地产行政主管部门代管。
业主委员会对维修基金具有支配权。
第二十八条 业主转让物业时，其物业维修基金帐户剩部分的费用不予退还，由受让人向转让人支付。
第二十九条 物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，交纳物业维修基金。
第三十条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担。
（一）自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）共用部位和共用设备的维修、更新费用，由每幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；
（三）公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；
（四）共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全的，市房地产行政主管部门应当督促限期维修。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当给予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏和财产损失的，责任人应当修复或者赔偿。
第三十二条 物业管理区域内禁止业主、使用人有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏物业的共用部位和共用设备；
（三）在庭院、平台、房顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在共用部位、共用设备和公共设施上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（七）排放有毒气体、液体；
（八）聚众喧哗；
（九）法律、法规及业主公约中禁止的其它行为。
第三十三条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并对装修房屋活动进行指导和监督。
第三十四条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。
第五章 前期物业管理
第三十五条 本办法所称前期物业管理，是指房屋出售后到业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理服务与费用，由房屋建设单位承担。
新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同、并报市房地产行政主管部门备案。
新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书列为住宅转让合同的附件。
第三十六条 房屋建设单位应当提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有。
第三十七条 业主委员会成立后，房屋建设单位应向业主委员会移交下列工程建设资料：
（一）物业区规划图、竣工总平面图；
（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要的资料。
第三十八条 建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十九条 房屋建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。
第六章 法律责任
第四十条 业主和使用人违反本办法第二十二条规定，不按约定交付物业管理费用的，物业管理企业可以责令限期缴纳，逾期仍不交付的，按合同的约定加收滞纳金。
第四十一条 未取得《物业管理企业资质证书》经营物业管理业务的，由市房地产行政主管部门处以10000元的罚款。
第四十二条 物业管理企业违反本办法第十九条、第二十五条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款；情节严重的可作出降低资质等级、吊销资质证书的处罚，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十三条 房屋建设单位违反本办法第三十六条规定的，由市房地产行政主管部门处以5000元以上10000元以下的罚款。
第四十四条 业主委员会作出的决定违反本办法规定的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十五条 业主和使用人违反本办法第三十二条规定的，由市房地产行政主管部门处以500元以上1000元以下的罚款。
第四十六条 市房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所有单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，交司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 当事人对市房地产行政主管部门作出的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十八条 本办法中业主公约、业主委员会章程、物业管理服务合同的示范文本，由市房地产行政管部门制定。
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