一、1-5月份工作概况在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。
(二)其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障;对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化;进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证;将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。(三)再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题首先要明确，体制改革是时展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。
二、公司现在存在的问题：
(一)因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。
(二)公司的体制改革，得到了大多数员工的支持和理解，但也有少数员工对体制改革心存疑虑，不知体制改革后个人的去留如何，因此，持消极的观望态度，平常工作散漫，影响其主观积极性的发挥。
(三)企业的拖欠款问题十分严重，造成公司资金不能高效、快速地运转，给公司发展添加了包袱，进而影响公司经济的发展。
(四)由于公司资金紧缺，加上用地紧张，房地产开发受到了严重的影响，千鹤房地产开发有限公司的工作未能得到良好的发挥。今年以来，千鹤房地产开发有限公司未同他方签订新的房地产开发项目;自己也没有独立开发新的房产项目，房产开发历来是公司经济发展的龙头，如果不对房地产开发作出新的布署，任其萎缩，必然影响公司实力的发展。
三、解决存在的问题和今后工作的设想为了进一步促进公司经济的发展
发挥总公司在东圃经济发展中的作用，我们应该继续加强同镇党委、政府及上级各职能部门的沟通和联系，为公司的发展努力创造一个良好的外部环境，同时，加强公司的内部管理，发挥公司内部的潜能，尽可能把广大员工的积极性、主动性、创造性调动起来，为公司发展提供强大的内因支持。
(一)首先加强班子建设，配备齐全公司各职能部门的主要领导，并且加强公司班子成员内部的团结，做到互相尊重，互相补位，加强沟通，成为率领全体员工奋力进取的坚强核心。
(二)深入调查研究，听取各方面的意见，努力做好总公司的体制改革工作，尽可能使体改工作做得完美些。并且使广大员工的利益在体改中得到保护。
(三)加强对广大员工的教育。公司宜多举行职业技术培训，职业道德教育等多种形式的教育，使广大员工的知识、能力、工作态度得到很好的改变，并且形成具有自己特色的企业文化，包括关心人、尊重人、爱护人的人文精神;积极进取，奋力拼搏商业精神;勇于奉献、勇于创造的、团结一致的团队精神。这样公司各部门协作形成合力，必然有利于公司“战斗力”的提高。
(四)努力解决企业的拖欠款问题。可以说拖欠款问题是制约公司发展的一大因素;公司资金周转不能到位，造成许多工作受到限制;公司拖欠款也使公司背上了利息损失。因此，面对这一状况，应该加大各种力度，特别是多采用诉讼方式，行使到期债权的实现，这是解决该问题的根本出路。目前正考虑对一些拖欠大户(如迪卡、华苑酒家)采用诉讼方式解决。同时，对于一些将来收款困难，履行债务能力低的企业，则该停则停，该转则转，该并则并，将经营风险降到最低点。
(五)对下属企业进行整顿，督促其完善内部的经营管理，要求其做到依法经营，对于违反有关法律、法规政府政策的经营，令其进行整改，对逾期不改的则坚决予以关闭，维护公司的整体利益及发挥公司的社会效益。例如，对违反环保有关规定而不整改的予以停业处理。
(六)充分发挥千鹤房地产开发有限公司的龙头作用房地产开发向来是总公司工作的重心，但在过去的房地产开发中，千鹤房地产开发有限公司的作用，尚未能全部发挥出来。原来的房地产开发大都采用我方提供土地，合作方提供资金的形式开发，这种方式在很大程度上给公司经济的发展起到了重要的作用。但是，随着形势的发展，公司现所掌握的用地已非常有限，传统的房产开发方式已不能适应公司经济长足地发展，因此，房地产开发方式必须进行调整，公司计划将一些红线用地进行性质转换，并采用自行规划，自行建设，独立地进行房地产项目的开发。当然进行独立的房地产开发的工作，是比较艰难的。首先要解决资金问题，要采用合理的途径去融资。其次，是解决房地产开发的技术难关，这要求我们要引进和培养懂得房地产开发的专业人才。相信，这两个主要问题解决了，千鹤房地产开发有限公司一定能够具有独立开发房地产的潜质，真正走上房地产开发市场，参与房地产市场的竞争。
(七)与房地产开发相配套，进一步发挥千鹤物业有限公司的作用。成熟的房地产开发公司大都会成立自己的物业公司，在向广大业主推出优质楼盘的同时，提供优质的物业管理服务。我们虽然拥有物业公司，但是我们的物业公司并没有向其它的物业公司那样，管理自己开发的楼盘，也没有受托管理相应的小区。物业管理作为一种新兴的产业，在其进入中国市场后，就得以迅速的发展，内地物业公司的管理水平也很高，市场竞争也趋向激烈。因此，我们物业公司要认识到物业市场竞争的激烈性，应努力学习现代化的物业管理模式，这方面，我们应当加强有关人才的引进及有关人才的培养工作，并对现有的物业管理人员进行严格的培训，提高他们物业管理的水平。
(八)充分利用现有的“空置”物业，发挥其应有效应。资源的合理、充分利用，是现代管理的一种目标。总公司的很多资源得到了有效地利用;但是目前公司还有一些闲置物业未能出租，这对于公司来说无疑是一种无形的损失;因此，公司上下应群策群力，为把公司的空置物业出租出去，献计献策，对于这些物业我们应当做到宜商则商，宜住则住，将其合理地利用，以此推动经济的发展。
(九)积极做好安防工作，确保一方平安安防工作始终是公司工作的一个重点。没有什么比人民群众生命、财产安全更重要的。在全国上下齐心协力抓好安全的大形势下，我们更是不能麻痹大意，掉以轻心。应当高度负责，抓好安防的每一个环节，确保社会的平安。我们应当加强同各企业的沟通与联系，重视抓企业的内部稳定工作，对于企业的劳资纠纷，力争将其消灭萌芽状态。为做好“迎九运，当好东道主”创造一个祥和欢乐的氛围。并使公司同其它合作方共创社会效益，取得双赢。
一、 各项工作的完成情况
2、小区的建设情况：今年雅居园小区新开住宅楼3栋，建筑面积1.5万平方米，收尾工程8000平方米。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。
雅居园商业街建设项目，是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的，位于济阳新老城结合部，十中以东，与兴化步行街互应，建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房，建筑面积1万平方米，建设投资约800万元，又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设，满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。
4、宣传措施的转型情况：现今社会是网络信息迅速发展的科技时代，公司也充分的认识到了这点，所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力，初步架设完成了自己的网站系统，全面立体的展示公司各方面的发展和业绩，既节约了宣传经费的重复投入，又扩大了公司的社会效益和影响力，对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。
5、党务工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名，转正2名，新培养入党积极分子3名，党支部的各项工作逐步完善。
6、物业管理情况： 物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业，但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费，今年公司又投入了20余万元的维修费，锅炉、管道年久失修，公司年年往里投钱，收取的费用不够开支，造成连年亏损，入不敷出。
今年，为使广大用户过一个温暖舒适的冬天，总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署，成立了专门领导班子，在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子，由公司副总袁树忠亲自抓，并印发了《致雅居园小区用户一封信》，为使广大居民过一个温暖祥和的冬天，说明情况，让居民知道，因物价因素、煤炭价格上涨，今年的取暖费价格较往年有所提高，敬请广大用户予以理解和支持。物业公司是自负盈亏的企业，没有多余的财力来照顾大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一种市场行为，因此希望各区居民要顾全大局，如果你居住的一家停暖，将给周围住户造成很大影响，使整体热源受到很大损失，也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理，欢迎您积极地参与采暖。
作为物业公司的主管单位—开发公司，在今后的冬季供暖工作中，将进一步深化企业改革，加强内部管理，积极消化和克服种种困难，搞好设备维修和基础设施建设，最大限度地满足广大居民的需求，为今后取暖做出更大的努力。
二、存在的问题
一是年开发总量少，建设规模小，不能适应新形势的需要；二是资金回笼慢，造成公司经营困难，难以开展大的经营活动；三是由于国家土地政策至今仍在冻结，公司没有土地资源来发展业务；四是企业改革力度不够，真正形成激励机制的目标还没有实现；五是小区物业管理人员素质水平和业务技能不高，与居民之间存在这样那样的矛盾，经营状况不佳；六是各分公司的开拓市场意识还不强，围着公司转的经营模式仍没有改观；七是各项工作制度不健全，管理水平不高；八是员工的思想还不够解放，始终未能真正认识到“变则通，通则久”的管理方针的可行性和持续性，思想观念保守。
三、二OO四年工作计划和发展战略目标
1、解放思想，转变观念，认清形势
作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。
6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。
年初，××××置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。xx年x月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；xx年x月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。
一、职能发展
过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
x、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。
x、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。
x、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。
x、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。
财务合同管理月总结
公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。
x、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
x、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。
x、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。xx月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
x、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。
x、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。
x、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。
经过调研、沟通、设计，于xxxx年xx月推出《成本费用明细分类目录及说明》；于xxxx年xx月xx日推出《会计报表管理试行办法》；xxxx年x月xx日推出《会计凭证管理试行办法》。
会计报表推出执行x个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。
会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，x月份实行逐步换新的办法，x月份要求全面试行。试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足。xxxx年x月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于xxxx年x月xx日下发了有关规定。
经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。
二、职能管理
（一）核算工作
核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。
x、会计审核
会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。
如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。
x、材料核算
材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。
公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。如：杭州友联建材有限公司供应的“楼梯砖”，xxxx年xx月xx日供给浙江大经有限公司和xxxx年xx月xx日供给浙江闻堰建筑有限公司“楼梯砖”于xxxx年x月x日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现浙江大经材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。
在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。如x月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。
x、会计内部报表执行
对x月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①××××公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制；②宁波公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从x月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。
对会计报表推出执行x个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充；另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表（内）ⅳ《经营情况表》”和“会计报表（内）ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制x月份报表时试行。本打算在x月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于x月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求x月份落实执行。
x、销售管理
春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，姚笑君副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。
x月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。如：从x月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作；对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。
x、税务政策及纳税申报
运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经杭州市地方税务局检查审核于xxxx年x月xx日下文批复同意杭州建设集团有限公司对杭州山水人家置业有限公司、杭州坤和建设有限公司等x户企业按不超过当年销售收入x%的比例提取xxxx年度总机构管理费。xxxx年会计决算中集团公司向山水人家置业公司提取了xxx.xx万元。
对xxxx年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，集团公司、客旅分公司、××××公司、xx公司，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、山水公司、三墩公司员工及外派人员；×××公司员工划到余杭；客旅中心划入客旅分公司；社区员工由社区统一办理；宁波当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。
xxxx年度，山水置业公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于xxxx年x月获得所得税退税返还xx万元。
根据浙地税发[xxxx]xx号文件《浙江省地方税务局浙江省财政厅关于个人取得差旅费津贴、误餐补助收入征收个人所得税问题的通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支；二是员工可减轻税赋。
（二）审计工作
x、山水置业公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。为弥补以前年度亏损委托杭州天瑞税务师事务所对山水置业公司xxxx年、xxxx年及xxxx年进行了税务审计（xxxx年、xxxx年已审计过），出据的审计结果符合公司利益，西湖区地方税务征管局已对山水置业公司前五年的亏损进行了核实。
x、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司、山水置业、×××置业、客运中心、集团合并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。已取得了集团公司、山水置业、×××置业、客运中心审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。
x、委托浙江兴合会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。
x、x月份对各公司财务状况进行了一次审计；xx月份对客旅分公司xxxx年经营进行了内部审计；对投资企业彩虹城项目的xxxx年会计报表进行复核；x月份对社区服务公司xxxx年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。
x、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在x月份已对xxxx年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。x月x日，杭州市审计局前来对山水置业公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。
关键词:项目公司;终止;购房人;保护
中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0103-02
合作开发各方以土地使用权或资金入股组建项目公司,以开发特定房地产项目为经营目的,项目开发完成后,该项目公司进行清算解散。合作开发的合作人成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务由项目公司章程或股东会决议规定。合作人以出资额为限对项目公司承担责任,项目公司以其全部资产对公司债务承担责任。采取项目公司模式进行房地产合作开发,组织结构规范、法律关系明确、股东不易发生纠纷。项目公司模式合作开发房地产对投资人而言有风险隔离的重要功能,在项目结束后,项目公司因完成使命而终止。依据传统公司法,公司终止后,由于其在法律上作为独立的人格主体已不存在,一般就无须为其终止时尚未产生结果的行为负责。对于公司终止尚未产生结果的侵害行为,视为“交易风险”[1] 。但项目公司终止后,其产品既房屋仍然要存续几十年。当产品出现质量瑕疵和权利瑕疵时,购房人如何保护自己的合法权益,这成为实践中的焦点问题。
一、中国关于房地产公司终止的相关规定
中国没有专门针对房地产公司终止的法律法规,在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中也均没有房地产企业终止方面的规定。房地产公司终止的规定散见于《民法通则》、《公司法》中。《民法通则》第46条规定,“企业法人终止,应当向登记机关办理注销登记并公告。”《公司法》第189条规定,“公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。”由此可见,公司终止是民事主体资格的丧失。《民事诉讼法》规定,“必须符合下列条件……有明确的被告……”。这就使购房者在权益受到侵害时而公司终止后,无法请求司法救济。《公司法》在“公司解散和清算”一章中,关于公司财产的分配规定如下:“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。” 由上可见,中国法律对于公司终止后的财产,均一次分配完毕,没有任何剩余财产。没有考虑因公司其终止前的行为对利害关系人造成侵害时,受害人如何获得救济的问题。
二、项目公司终止后其责任承担的相关理论
1.瑕疵担保理论。传统民法中,瑕疵担保有两种:一是物之瑕疵担保,即出卖人担保其出卖之物具有该物通常所具有的或出卖人所保证的品质,当其不具有这种品质时,出卖人即违反瑕疵担保义务。二是权利瑕疵担保,即出卖人应向买受人担保标的物不存在权利上的瑕疵;瑕疵担保义务是各国法律普遍确立的经营者的义务,在未出现瑕疵之前,经营者负担的是一种担保义务,在出现瑕疵后,经营者承担的是瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是由法律直接规定的而非当事人约定的一种法定责任,此种责任是出卖人承担的一种无过错责任。中国《合同法》第150条至第155条规定了出卖人的瑕疵担保责任。瑕疵担保责任理论存在不同学说,主要有默示担保责任说、权力供与义务之不履行说、瑕疵告知义务之不履行说和维持有偿合同的交易安全说。最后一说更为学者赞同。该说认为,瑕疵担保责任的根据在于法律为维持有偿合同等价的均衡,出卖人有义务避免瑕疵的出现,这是保护交易安全的必要条件[2]。
房屋作为商品,其是具有质量保证期的、尤其是房屋的地基基础和主体结构质量保证期长达五十年甚至更长,作为房地产开发企业有义务承担这种房屋质量的瑕疵担保责任。对购房人而言,房屋品质的保证就是对购房人的债务,即使房地产开发企业终止时,该项债务其仍应当承担。否则,购房人支付了全部房款,而不能获得开发商的瑕疵担保,对购房人而言是显失公平的。
2.社会责任理论。公司社会责任是近年来各国法律界十分关注的一个热点问题。“所谓公司社会责任,是指公司不能仅仅以最大限度地为股东们赚钱作为自己的唯一存在目的,还应当最大限度地关心股东利益之外的社会利益,包括消费者利益、职工利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等内容,既包括自然人的人权尤其是社会权,也包括法人和非法人组织的权利和利益。”[3]张民安先生认为,“公司在从事商事活动时,不仅要考虑此种活动对其股东所产生的影响,而且还要考虑此种活动对这些人的利益所造成的影响。公司在作出某种决定时必须考虑这些人的利益,否则,对他们造成的损害,应当承担责任。” [5]
由于购房人与房产公司之间在经济实力、信息占有和缔约能力上具有不对称性,购房者处于弱势地位,致使房产开发企业侵犯购房者权益的事件频发,房产纠纷投诉居高不下。作为强势的房地产公司应该强调对购房者的社会责任,优先考虑购房人的利益,这有助于中国社会的和谐稳定以及社会诚信环境的改善。房地产企业对购房者应承担的社会责任,主要是其所提供的房屋应当具备基本的使用性能等。所以,只要房屋仍然在其设计使用年限内,该房屋应能够确保正常使用,这与企业是否终止无关,即企业不能因终止免除该责任。
三、关于公司终止后其责任承担的相关立法例
1.公司终止后业务转让制度。人寿保险公司被撤销或者被宣告破产的,其持有的人寿保险合同,必须转让给其他人寿保险公司。接受者必须维护被保险人、受益人的合法权益。中国《保险法》第92条:“经营有人寿保险业务的保险公司被依法撤销或者被依法宣告破产的,其持有的人寿保险合同及责任准备金,必须转让给其他经营有人寿保险业务的保险公司;不能同其他保险公司达成转让协议的,由国务院保险监督管理机构指定经营有人寿保险业务的保险公司接受转让。转让或者由国务院保险监督管理机构指定接受转让前款规定的人寿保险合同及责任准备金的,应当维护被保险人、受益人的合法权益。”
2.公司终止后主体资格保留制度。日本公司法明文规定公司终止后的继续制度,日本公司法第116条规定,公司虽已解散,在清算的目的范围内,仍视为在存续中。美国公司法也规定,公司终止后其主体资格要保留一段时间,以便进行清算、诉讼、退出业务。如《特拉华州普通公司法》第278条“公司解散后为诉讼与清算之目的而存续”,“当公司依限定的经营期限而届满时,或以其他方式被解散时,在其期限届满或解散之后三年内,或法院裁决的更长时间期限内,该公司可为下列目的以一个法人团体继续其存在:在该公司提起或针对该公司提起的任何民事、刑事或行政诉讼中进行及抗辩;逐渐处理及结束该公司的商业;处理及转让该公司的财产;清偿该公司的债务;及向该公司股东分配其剩余的资产。但上述公司期限届满或解散之前或之后三年时间内,对该公司提起或针对该公司提起的任何普通法诉讼、衡平法诉讼或程序,不能由于该公司解散的原因而予以撤销;仅为普通诉讼、衡平法诉讼或程序之目的,在该公司期限届满或解散后的三年期间内,且在该诉讼中法院的判决、命令或裁令被全部执行之前,该公司可作为一个法人团体继续其存在,对此衡平法院无须特别指令。”
四、项目公司终止后对购房人利益保护的立法建议
1.建立项目公司终止后责任主体资格保留一定期限的制度。房地产开发周期长,其产品的质量保证期限长,国家对物权变动有着严格的要求。按照中国公司法律制度,项目公司终止后不再继续经营业务,立即丧失法律主体资格。这不利于房屋买受人合法权益的保护,也不利于公司对其终止后承担社会责任。笔者认为,应当从立法上可以借鉴美国、日本等国的做法,确立房地产开发终止后在5年内继续存在,但不能从事经营活动,只能从事清算、诉讼和与结束经营相关的业务。债权人可以以该房地产开发企业为被告提讼。五年期满后,法院可酌情决定是否再延长。
2.借鉴中国保险法的规定,建立项目公司终止后业务转让制度。人寿保险公司终止后业务转让制度的立法目的,是充分保护被保险人和受益人的利益。目前房屋问题成为百姓最关注的问题之一。房地产开发关乎国计民生和社会和谐稳定,房地产公司完成项目开发后,收回了投资,赚取了利润,如果终止后不再承担其应承担的瑕疵担保责任和社会责任,而将这种责任推给政府和社会,这对购房人的利益保护极为不利。虽然目前中国已经建立住房维修基金制度,但该基金支出只限于公共部位的维修使用。笔者认为,应当借鉴保险法的规定,从房地产公司的销售收入中提取一定比例资金成立基金,当房地产项目公司终止后,应将其所应持有的基金和所应承担的瑕疵担保责任转给其他房地产公司或政府监管机构,以保护购房人的利益。
3.适用法人格否认理论,最大限度地保护购房人的合法权益。前文已述,中国目前的房地产项目公司离不开股东的支配和控制,项目公司终止后,其唯一受益者就是项目公司的股东。结合中国房地产现状,笔者建议适用公司法人格否认理论,让项目公司背后的股东直接对项目公司所应承担的瑕疵担保责任和社会责任负责。当然,适用法人格否认制度应综合利益衡平,只能适用于个案,且要严格符合适用的条件。但当项目公司终止后,出现严重侵害购房人利益的情形,影响到社会的安定,揭开公司的面纱,由项目的受益人承担相应的责任也是公平、合理的。
参考文献:
[1]朱慈蕴.公司法人格否认法理研究[M].北京:法律出版社1998:108.
[2]房绍坤.郭明瑞.合同法要义与案例析解(分则)[M].北京:中国人民大学出版社,2001:39.
[3]刘俊海.企业社会责任与和谐消费环境营造[J].法治论丛,2005,(40):19.
品质领跑市场
从“太阳都市花园”到“亘元国际中心大厦”，亘元房地产公司始终坚持用品质领跑市场，积极对标国内一流房地产企业，突出“品质地产”的特色，创新发展模式，提升专业化管理水平，提高项目管理效率和产品品质，实现了“西部一流、中国百强”的战略目标。
2008年以来，亘元房地产公司以“营销线”的专业合作为突破口，树立起专业化管理的核心理念，不断在各个开发环节尝试专业化改革。从规划设计、工程施工管理、工程建设总承包、物业管理等每一环节入手，展开与北京市建筑设计研究院、中国建筑集团等“国字号”的优秀设计、建筑企业，与北京建工集团等27家一级资质的施工单位、中国建筑技术集团等12家甲级资质的监理单位等一流专业机构进行全方位合作的模式，加强开发环节的品质管控，提升了专业服务价值，走出了开发精品项目的道路。近年来，公司也多次荣获银川市房地产开发“十强企业”、“AA级诚信”企业、宁夏房地产及汽车行业诚信示范单位、自治区促进民族文化事业发展特别贡献奖等殊荣，并始终位居宁夏房地产综合评比“十强”之首。同时，亘元房地产公司开发的华雁·香溪美地、银子湖·水都两个项目一并荣获国家第六届中国人居典范建筑规划设计方案的规划、环境、综合三大金奖。
履行责任为先
上海明和房地产开发合作公司是一家民营企业，成立于2000年1月，注册资金人民币500万元。公司现有员工52人，自成立以来，先后在杨浦这块热土上开发了"明珠苑"、"仁德苑"、"明和苑"等多层住宅小区，累计开发建设建筑面积近20万平方米。
明和房产公司各类工程技术人员和管理人员齐全，资金实力雄厚。在杨浦区房产开发中，明和公司没有向银行贷款，整体资金运作都由公司一手包揽。在房地产开发经营中，始终树立以人为本追求精典之作。因此，从设计规划到施工管理，每一个环节都精心组织，精益求精，所以每开发一个小区总是能做到总体规划合理，环境布局舒适，房型设计先进，使用功能齐全，得到了业主和社会各界的好评。
明和房产公司是个年轻的民营企业，要想在上海这个特殊的市场中站住脚跟就必须比别人付出更多，黄汉兴董事长常说："民营企业要靠两只手举起来，第一只手是品质，第二只手是效益，只有两手都挺直了，才能撑得起民营企业这块牌子。"在这种朴实的言语中，笔者不难发现，作为一个民营企业稳健、务实的工作作风，多年来"明和"的决策者从来不讳言要赚钱，但她的利润来源是建立在品质的基础上的。用黄董事长的话来说就是："不谈赚钱对民营企业而言那是虚伪的，否则你根本就活不下去。但是我们赚钱要赚得心里踏实，要使我们的产品真正得到市场青睐和老百姓的欢迎。其实如果没有品质这个前提做保证的话，我们就不可能在竞争激烈的市场上脱颖而出。"明和公司是这样来理解品质这个概念的：首先要造工程质量好的房子，这对素有"铁军"之称，屡获"先进单位"的明和房产公司而言是完全做得到的；其次是要造适合老百姓居住的房子，也就是说造适销对路的房子，不要曲高和寡。因此，明和房产公司从成立之初就始终把研究适销对路的产品和狠抓工程质量摆在所有工作的首位，使小区销售几乎是一抢而空，一举震撼了整个上海房地产市场。
成为一个知名的企业后，明和人并没有沾沾自喜，而是更增加了一份责任和一种动力，回顾这几年的历程，黄汉兴董事长感慨地说："成功绝非偶然，它永远是智慧与努力的结晶，今天的这个成绩来之不易，要维护好她其实更难。"之所以这样说是因为明和公司对品牌有着与众不同的理解；一个真正的房地产品牌实际上是企业在市场中的灵魂，是企业长期信用的真正表达，它的生命甚至可以超越企业本身。其实，任何产品都不可能不出现任何问题，作为楼盘这样建设周期长、动态变化大的特殊的耐用消费品尤其如此。有问题并不可怕，关键是看你用什么观点去看待问题，因此，在步入上海市房地产界的"名牌"行列后，明和房产公司意识到简单地做好产品，强调高效益已经不能满足企业快速发展的需要。因此，明和公司又提出了"品质、效益、服务"三条腿支撑的品牌支持体系，目的是为了真正实现明和公司的品牌从知名度向美誉度的跨越。
2002年初明和公司以恢宏的大手笔，计划在虹口区新港街道地块参与旧城改造，拟建面积达20万平方米的高档住宅小区，使明和公司的理论和实践水准又迈上了前所未见的新台阶。
明和公司在房地产开发经营中，严格按照国家的政策和法规办事，始终维护客户的合法权益，得到了政府有关部门的肯定，所以上海市工商行政管理局授予上海明和房地产开发合作公司为"重合同守信用"单位。2001年先进个人。明和公司在狠抓房地产开发的同时，还十分注重精神文明建设，2002年还获得了上海农委授予的"文明单位"称号。
关键词：房地产信托；风险控制；兑付
中图分类号：F5 文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2016）01-0119-02
所谓信托，是指委托人基于对受托人（如信托公司）的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为，受托人以信托财产为限向受益人承担支付信托利益的义务。在中国，目前最普遍的信托方式为资金信托。房地产信托是指信托公司资金信托计划，募集资金向房地产公司发放信托贷款，或购买物业收益权、或以夹层融资模式投资房地产企业或项目等。房地产信托中，投资者既是委托人也可以是受益人。信托投资标的不但可以包括房地产项目所有权的投资，也可以包括对房地产经营使用权、物业管理权、受益权等相关权利。
一、兑付压力分析
根据用益信托工作室的数据统计，2011年至2015年集合信托产品中房地产信托产品的到期规模分别是247亿元、910亿元、1627亿元、1176亿元、2348亿元，单笔到期信托规模约2亿元至2.8亿元，除2014年到期规模较2013年有所下降外，每年到期兑付规模呈现上升趋势，其中2015年到期规模为五年期间的高峰值。与全部产品到期规模相比，房地产信托产品占全部产品的比重约26%―38%，除2014年到期产品比重低于30%外，其余年份到期兑付比重均在30%以上，2015年比重虽然有所回升，但已低于前几年近四个百分点。
从兑付压力分析，房地产信托产品为集合信托产品中占有较高比例的业务，随集合信托业务的快速发展，房地产信托也呈现出逐年增长态势，步入兑付密集期。2015年到期兑付规模2348亿元，其中上半年到期兑付1102亿元，下半年到期兑付1235亿元，兑付压力进一步加大。
二、风险来源研究
（一）外部环境产生的风险
受经济放缓、货币政策、城镇化率、人口红利等因素影响，国内房地产业逐步进入下行的长周期通道。2014年房地产市场销售增速回落，房地产市场发展不均衡，房地产开发商信用逐步形成分化格局。尽管2014年下半年以来，各地政府陆续出台了房地产限购松绑等政策，但开发商高库存和紧绷的资金链依然对房地产信托兑付造成了较大压力。受2014年多起房地产兑付风险事件及2015年房地产信托兑付高峰的影响，2015年初部分信托公司开始收缩地产业务，甚至暂停了房地产业务开展。就外部而言房地产信托风险暴露特征集中表现为结构性分化风险。
1.区域分化风险。受区域经济市场容量等因素影响，三、四线城市房地产供应过剩、有效需求不足，区域房地产市场面临库存高企、去化缓慢、房价下跌等压力，部分金融机构已将有关中高风险区域项目分类列为关注类。与此同时，一、二线城市在政府管理水平、楼盘规划指标、房价过高等因素影响下，亦存在同一城市不同区域、不同业态的市场分化格局。部分以三、四线城市为主要开发区域的交易对手出现销售放缓的迹象，如近几年暴露兑付风险的“**信托・鄂尔多斯伊金霍洛旗信托计划”、“**信托・平阳泰宇地产信托计划”等，标的项目处于房地产泡沫比较严重的地区鄂尔多斯、温州等地。
2.客户分化风险。在房地产市场下行和波动的环境下，中小开发商风险较大。部分中小房地产企业负债率较高、资金链紧绷、销售和资金回笼不畅可能影响企业平稳运行。而民营中小房地产开发企业的兴衰成败与实际控制人个人经营风格、风险偏好、个人才能等因素关联度较大，一旦涉及大小股东争议、民间融资、实际控制人债务纠纷、跑路或涉案等突发事件，可能进一步加剧风险暴露，进而导致企业履约能力出现重大贬损。如**・柳州正菱集团信托贷款，该公司在银行信贷无法满足其资金扩张需求的情况下，依靠民间融资等高息融资放大企业财务杠杆，因融资关联方被警方立案调查而暴露兑付风险，其实际控制人廖荣纳夫妇涉嫌非法吸收公众存款犯罪并逃至国外藏匿，正菱集团旗下多个项目处于停工状态。
3.产品分化风险。第一，自2010年房地产市场调控以来，受住宅限购限贷等从紧政策影响，迫使部分开发商转为商业办公用房开发，近几年来商业地产项目开工量、成交量增长较快。而商业地产对区域经济敏感性较高，在国内消费动力不足的背景下，电商的兴起对传统零售进而对商业地产带来较大的冲击。第二，商业和住宅的经营模式不同。住宅市场中，通行的预售制度使住宅开发商可以根据销售情况决定下期开发进度，而先期的销售收入可用于支持下期项目的开发。而在商业地产领域，开发商通常在项目全部完工后才能回笼现金流，因此商业地产运营周期更长，面临的融资压力更大，一旦市场不振或资金链出现问题，极易导致整体工程烂尾的现象且抵押物较难处置。典型兑付风险案如“**・青岛凯悦项目”是集豪华海景公寓、空中别墅、国际甲级写字楼等概念于一体的大型城市综合体。“**・重庆东启项目”则属于旅游度假酒店项目。
（二）内部运作产生的风险
1.尽职调查不力，准入不严。从信托公司内部运作产生的风险分析，有效的尽职调查工作是信托项目成立的基本前提，也是信托公司确保项目正常运行、安全兑付的第一道风险防线，由于信托公司尽职调查缺失、流于形式或未对尽职调查期间获悉的风险点赋予足够的重视，可能导致风控源头孕育着重大的风险隐患。最为典型案例是**诚至金开1号信托计划，信托公司在尽调环节发现交易对手核心资产产权具有持续多年的纠纷，项目成立前相关部门曾对项目瑕疵提出异议，但出于对交易对手并购过程、生产、销售预期的乐观估计，最终项目暴露兑付风险。而房地产信托项目例如**乾景套利型投资集合信托，交易对手麦吉可房地产不但有因欠款而被法院执行的记录，还有个人高利贷欠款，其原法定代表人所任职的公司曾有重庆欠税大户的负面记录。由于信托公司未对交易对手信用状况进行充分和全面尽调，最终为项目兑付危机埋下了重大风险隐患。
2.抵押物估值缩水。比较典型案例为**・青岛凯悦中心项目，该项目信托资金主要投向青岛凯悦中心的项目建设，由于项目方违约，法院拍卖抵押物时，抵押资产评估价缩水近四成。最终，在刚性兑付的行业规则之下，信托公司按照信托计划约定如期兑付。又如**-舒斯贝尔特定项目因融资方资金紧张被迫拍卖抵押物，拍卖参考价格仅为评估价值的7折，且最终依然流拍。探讨抵押物估值出现缩水的原因，一是房地产评估市场中可能存在逆向评估的失范行为。项目融资项目先谈好评估价值和抵押率，而后选择评估参照物、评估参数等指标，进而导致评估价值水分较高。二是项目成立时评估价值主要依据公开市场价值（即市场法）。当房地产市场处于上升期时，这一风险可能被价格的快速上涨抵消；当房地产市场处于下降期时，这一风险将充分显现。三是抵押物市场价值存在一定限定条件，诸如充分的市场信息、充足的交易时间、自愿交易等，当抵押物处置时，由于快速变现的要求，估值上就会大打折扣。四是在信托项目报审和审批时，信托公司过度依赖第三方评估机构，进而导致评估价值有失公允和审慎。
3.存续期管理不到位。根据《信托法》的相关规定，受托人管理信托财产，须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。项目存续期间，信托公司若未严格执行信托合同，存续期管理不到位，可能存在受托人职责瑕疵，也可能引发房地产信托兑付风险。例如**・淮南志高项目中，信托公司、融资方委托商业银行对标的项目资金使用进行监管，但资金被指未按照协议约定和固定资产贷款相关办法分批次划拨，资金用途非合同约定的动漫文化产业园，而是项目的商业配套和地产项目，项目成立不久即暴露了风险隐患。
三、风险防范
银监会主席助理杨家才2014年提出完善信托业治理体系的八项机制，信托公司首要明确的责任即为受托责任，具体包括设立责任、尽调责任、营销责任、管理责任、信息披露及信托终止。根据信托原则，尽管集合融资类信托应遵循“买者自负，卖者尽责”的信托文化，但由于大部分投资者主要是自然人，投资理念尚不成熟，信托公司出于生存和发展的考虑，形成了刚性兑付的行业潜规则。根据前文所述，房地产信托兑付风险暴露的原因可能是外部因素，也可能是信托公司内部运作产生的风险。在信托公司作为受托人勤勉、尽职、诚信、有效管理信托财产，信托业务模式逐步由项目导向向客户导向转变的趋势下，信托项目的刚性兑付问题可能会逐步破题。
（一）夯实前端风险管理
信托项目立项、谈判和尽职调查过程中，业务人员应严格执行监管机构相关规定，充分发挥尽调作为业务事前风险控制的首道防线。对于涉及项目的交易结构、风控措施、收费安排等关键要素的商业谈判和尽职调查，建议信托公司派出人员不宜低于两人，可通过实地和非实地等多种方式有效核查交易对手资信状况。建议信托公司参照审计规则，建立工作底稿机制，将商务谈判与尽职调查的内容、过程、结果、时间、参与人员、方式等要素详细记录于工作底稿，确保有据可查，必要时可聘请律师或会计师等第三方机构参与尽职调查，切实降低因信息不对称产生的商业风险。
（二）健全信息披露机制
完善信息的披露机制可以促进市场的信息对等，并且能够调动市场的自我约束能力。根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》要求，信托项目设立后按季制作信托资金管理报告、信托资金运用及收益情况表。在获悉信托财产可能遭受重大损失、信托资金使用方的财务状况严重恶化以及担保方不能继续提供有效的担保的情况下进行临时信息披露。鉴于信托公司目前刚性兑付的行业潜规则，现有信息披露的要求相对比较宽泛。建议监管机构进一步细化信托公司信息披露的范围和内容，强化房地产信托的受托职责管理，信托公司严格按照法律法规、信托文件约定履行受托人职责，诚实、信用、谨慎、有效管理信托财产，并严格按照约定进行信息披露，确保投资者的信息对称，大力培育“卖者尽责，买者自负”的信托文化，进而推动信托公司“受人之托、代人理财”的转型发展。
（三）加强合作第三方机构的规范管理
抵押物是信托项目主要的风控措施，合理评估抵押物处置变现价值和变现能力是防范信托终极风险的重要抓手。建议强化相关评估机构的管理，通过规范筛选和淘汰机制，提高评估服务质量。评估过程中，充分考虑抵押物的流通变现性、评估方法的合理性，谨慎评估和受理不适宜的抵押物为信托项目提供担保，确保抵押物处置变现价值和变现能力的公允性。在充分研究业务框架下各参与方的利益分配和风险承担等业务逻辑关系的基础上，对承担关键角色的律师事务所、投资顾问、监管银行等其他第三方合作机构，也应通过有效的遴选机制确保第三方机构的专业性、独立性、勤勉性。
参考文献：
[1] 陈 曲，章耿源.房地产资金信托兑付风险防范与化解[J].理论界，2013（9）.
关键词：高管薪酬 薪酬差距 企业最终控制人 公司绩效
一、引言
随着国家加强对楼市的调控力度，加之经济低迷，房地产公司利润空间大幅缩水，绩效增速明显放缓。但根据目前房地产上市公司已公布的2011年年报，房地产行业高管薪酬并未因为业绩下滑而下降，且高管薪酬差距进一步拉大。和讯房地产频道通过对已经年报的89家A股上市房企的调查发现，2011年高管平均薪酬上，涨25.6%，而这些房企在同期的平均净利润增幅仅为21%，薪酬涨幅高于净利润增幅。高管薪酬模式主要指高管薪酬、高管薪酬差距，高管薪酬指高管年度薪金报酬、股权激励以及福利等；高管薪酬差距指核心管理层之间薪酬的差额。伴随着全球经济的疲软，社会公众开始对高管薪酬模式是否与公司绩效匹配产生了质疑，对此，本文以2009年至2011年上市房地产企业为样本探讨全国上市房地产企业高管薪酬、高管薪酬差距与公司绩效之间的关联关系，为上市房地产企业制定适宜的高管激励措施提供参考。
二、文献综述
（一）国外文献 国外学术界针对高管薪酬激励水平问题做了大量的实证分析，基本认为高管薪酬、高管薪酬差距与公司绩效正相关。Murphy（1986）、Jensen和Murphy（1990）、Bertrand（2000），发现高管薪酬与公司绩效显著正相关。Lambert（2009）从公司绩效视角出发，首先对公司高管薪酬战略调整进行描述，并对实施高管薪酬战略调整与未实施高管薪酬战略调整的公司薪酬设定进行对比分析，研究了如何将高管薪酬与公司绩效相挂钩的问题，其研究结果表明，高管薪酬与公司绩效联系紧密。Main et al（1993）通过对200家美国公司1980年至1984年的调查数据研究发现高管团队薪酬差距与公司绩效显著正相关。Hey man（2005）根据瑞典公司10000名管理者的数据发现高管薪酬差距与公司利润之间存在显著正相关。
（二）国内文献 我国对薪酬、绩效的研究起步较晚，且研究结果也不完全一致，这可能是由于样本和指标选择不同。陈志广（2002）得出薪酬对于高管人员是一种有效的激励措施。周菁（2009）对上市企业高管报酬的影响因素进行实证研究，发现高管薪酬与公司绩效正相关。张俊瑞等（2003）研究表明，高级管理人员年度薪金报酬与每股收益和公司规模显著正相关，与高管持股比例显著正相关，与国有股比例存在较弱的负相关关系。魏刚（2000）发现我国上市企业高管层年度报酬与公司经营绩效不存在明显的正相关关系，而与企业规模显著正相关。杜纲（2011）发现净资产收益率与高管薪酬水平存在负相关关系。韩晓虎（2010）得出高管薪酬差距与公司未来绩效存在显著正相关关系。林浚清（2003）提出高管人员薪酬差距和公司未来绩效之间具有显著的正向关系。鲁海帆（2007）发现高管薪酬差距与公司绩效之间呈显著正相关关系，且较大的内部薪酬差距有利于提高公司绩效。但张正堂（2007）发现高管团队薪酬差距对公司未来绩效有负向作用。这些研究中，针对全国的上市房地产企业高管薪酬模式与公司经营绩效的关系进行实证研究相对较少，且将高管薪酬、高管薪酬差距同时作为自变量进行实证研究较少。为此，本文以2009年至2011年上市房地产企业披露的年报数据来为样本，分析高管年度薪酬及高管薪酬差距与公司经营绩效之间的关系。
三、研究设计
（一）研究假设 对高管薪酬模式的研究基于两种理论，一种是委托理论，另一种是锦标赛理论。
（1）高管薪酬对公司绩效的影响。委托理论认为：当股东通过发行股票方式，从外部吸取新的经济资源，由于股东与经营者分离，管理人员就有动机去提高在职消费，自我放松并降低工作强度。且委托人拥有的信息比人拥有的信息少，这种信息不对称会逆向影响委托人有效地监控人是否适当地为委托人的利益服务。因此，为了激励人努力工作，降低信息不对称带来的风险，委托人可根据企业的经营绩效与人签订激励契约，当在委托人和人之间的契约关系中，没有一方能以损害他人的财富为代价来增加自己的财富时，即达到“帕雷托最优化”状态。或者说，在有效的市场环境中，那些被市场证明采用机会行为损害他人利益的人或集团，最终要承担其行为的后果。因此，绩效契约可以降低人由于道德风险和逆向选择所引发的成本的增加并使人在实现股东财富最大化的过程中同时也增加公司的价值。在报酬契约理论下，企业的经营绩效决定企业高管的报酬。因此，公司经理人将会通过自身的努力来提升公司的盈利水平以实现股东利益从而提高自己的年度薪酬，为此，提出如下假设：
假设1：高管人员的年度薪酬与公司的经营绩效呈正相关关系
（2）高管薪酬差距对公司绩效的影响。锦标赛理论将管理者视为锦标赛中的竞争者，公司内不同管理层级间的薪酬差距可视为公司对于在某一层级的竞赛中胜出而晋升至更高层级管理者所给予的奖金，管理者的薪酬取决于其在锦标赛中的层级排名而不是他的实际产出水平。因此，在企业中，高管人员要想获得晋升，就必须通过努力工作以击败对手，使这种竞争最终反映到提升企业的整体业绩。同时，通过相对较高的奖金（薪酬差距）进行激励可以诱使高管人员付出较大的努力，从而得到更好的产出及业绩；且公司高层管理人员的工作多属于决策性质，很难客观地衡量出其业绩水平，监控成本高、难度大，层级间的薪酬差距可以降低监控成本，诱使人的努力，为委托人和人的利益一致提供强激励，使社会资源达到最优分配。因此，加大薪酬差距可以提升公司业绩。因此假设：
假设2：高管薪酬差距与公司的经营绩效成正相关关系
我国房地产企业客观上存在企业规模、资产负债率以及企业最终控制人性质等差异，房地产企业是资源整合的企业，其绩效受这些差异影响较大。因此，企业规模、资产负债率、董事会规模、企业最终控制人性质将影响高管薪酬、高管薪酬差距对企业绩效的边际效应。为此，为了深入考察高管薪酬模式对房地产企业绩效的影响，在研究中还将进一步考察企业规模、资产负债率、董事会规模、企业最终控制人性质对公司绩效的影响。
（二）样本选择和数据来源 本文以网易财经上市公司2009年至2011年年报公布的沪深两市房地产公司的数据为依据，对在2008年度之前在沪深交易所上市的房地产公司进行了全盘筛选并按以下原则进行剔除：没有披露CEO、高管薪酬水平具体数值的公司；业绩较差的ST、PT公司；财务数据缺失的公司。最后筛选出63家企业3年的189组数据，数据分析采用SPSS 17.0 软件。
（三）变量定义和模型建立 本文选取变量如下：（1）被解释变量：因上市房地产企业资产规模以及发行股票在数量上存在巨大的差异，每年的销售额、利润总额差距甚大，且不能反映公司的绩效，故不能用资产规模、股票数量、销售额、利润总额来反映企业绩效，本文选取净资产收益率（roe）作为衡量公司绩效的指标。（2）解释变量：高管薪酬包括年度薪金报酬、股权激励等。但目前大部分上市房地产企业股权激励不足，无法将股权激励与绩效联系起来，故选取各个公司中前三名高管的年度薪金报酬总额的对数作为高管年度薪酬指标。考虑到前三名高管薪酬差距对公司绩效影响较大，因此本文采用总经理或总裁与管理层团队其他核心成员的薪酬差距来衡量高管薪酬差距。高管薪酬差距分绝对薪酬差距（两者薪酬差额的自然对数）和相对薪酬差距（两者薪酬比值），本文采用相对薪酬差距指标作为高管薪酬差距指标。（3）控制变量：由于上市房地产企业的公司规模、资产负债率、董事会规模、企业最终控制人性质不同，其可能会对公司绩效产生一定的影响，如企业最终控制人性质的不同会使企业获取资源的能力不同，这在一定程度上会给公司绩效带来一定的影响；资产负债率越高，企业偿债压力大，提高绩效的动力越强。故选取公司规模、资产负债率、董事会规模、企业最终控制人性质作为控制变量。本文选择的变量定义如表（1）所示。根据变量设置和研究假设，构建回归模型如下：P=a0+a1salary+a2gap+a3asset+a4debt+a5dbs+a6no+ε，其中ai（i=0，1，2）是常数项；ε是随机误差干扰项。
四、实证检验分析
（一）描述性统计 表（2）反映了2009年至2011年上市房地产企业各相关变量的统计情况。其中，净资产收益率最小值为1.79%，最大值为34.86%，表明不同企业绩效差异巨大。企业前三名高管薪酬总额均值为278.25万元，最低为41.20万元，最高为1169.58万元，最高相差达到了1128.38万元；高管薪酬差距最小为0.4万元，最大为232.11万元，表明不同房地产公司薪酬差距巨大，薪酬分布出现“两极分化”。资产负债率最低为13%，最大为81%，表明各企业负债差异较大。董事会规模最小值为7人，最大值为20人，说明各公司董事会规模体现出差异化。从表（3）可以看出，国有企业净资产收益率为14.73%，高管薪酬总额为327.72万元，均大于非国有企业。尤其是高管薪酬，国有企业和非国有企业薪酬相差达到了100万元。这可能是因为国有企业更容易获取优质资源，包括资金资源等。另一方面，国有企业高管薪酬远大于非国有企业，而绝对高管薪酬差距与非国有企业基本相同，说明国有企业相对薪酬差距小于非国有企业。
（二）回归分析 对模型按全样本、国有企业、非国有企业三种类型分别采用逐步回归法进行回归，回归分析结果如表（4）、表（5）、表（6）所示。（1）全样本多元回归分析。基于63家上市房地产企业在2009年至2011年度的高管薪酬、高管薪酬差距与公司绩效截面数据，使用SPSS17.0软件进行回归分析。由回归结果可知，容差均接近1，且VIF（膨胀因子）均小于2，故变量之间不存在多重共线性问题。高管薪酬的系数为3.249，在1%的显著性水平下显著为正，假设1得到支持。高管薪酬差距的系数为2.877，在1%的显著性水平下存在正相关关系，假设2得到支持。同时发现，资产负债率在1%的显著性水平下与净资产收益率存在正相关关系，但系数较小，仅为0.153。董事会规模在5%的显著性水平下与净资产收益率负相关， 笔者认为这是由于公司规模大，董事会在做决策时很难达成一致意见，这在一定程度上不利于企业的发展。因此公司绩效受公司规模影响大。（2）国有企业多元回归分析。对国有企业在2009年至2011年度的高管薪酬、薪酬差距与公司绩效截面数据进行回归分析，结果表明：高管薪酬的回归系数为2.446，回归模型在1%的显著性水平上显著，支持假设1，但显著性水平比全样本分析小。同时，资产负债率与公司绩效在1%的显著水平正相关。（3）非国有企业多元回归分析。对非国有企业进行回归分析，结果表明：高管薪酬的回归系数为2.547，在5%的显著水平下支持假设1；高管薪酬差距的回归系数为3.663，在1%的显著性水平下支持假设2，且回归系数均大于全样本企业的相应指标系数。资产负债率在5%的显著水平上与净资产收益率显著正相关。
购物车(0)