关键词:住房改革;经济适用房;制度
我国自1994年全国城镇住房体制改革以来，房地产行业已经成为我国经济的重要支柱，对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论，但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力，终究会引起社会矛盾的暴露。
1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。
一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。
一、保障性住房缺失
我国自全国城镇住房体制改革以来，福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策，另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性，使得商业房过度发展，而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房，经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步，经历了高峰之后迅速下滑，特别是2003到2005年，经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度，全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。
二、土地制出让制度缺陷
从房价的长期规律来看，土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源，特别是中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但土地资源承载力相对不足。在这种情况下，土地出让市场是否健康，决定了是否能形成有效的土地供给机制，从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后，土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成为地方政府的财政外收入，这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权，这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义，但同时在房地产行业的上升周期，竟拍中的地价往往被炒得很高，拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明，在整个房地产建设交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美，地价税费相加大约占到住房价格的28%。
三、房屋供给结构不合理
我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长，主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后，新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋变得相对稀缺，抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求，从而将压力都集中在销售市场，导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多，中小户型住房少;高档住房多，中低档住房少;一般商品住房多，限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足，一方面导致其价格上升，另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用房屋维持其高价起到了支持作用，从而拉动住房平均价格上升。
四、特殊文化背景下的投资偏好
高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力，但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减，中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底，我国个人购买商品住房达1.42万亿，居民自有住房比例达72.8%。
中国百姓偏好住房投资，有以下几个原因:第一，中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习，住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二，在中国，住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”，是个人社会身份和生存能力的体现，这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。
以上列举的我国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫，给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。
参考文献:
[1]余宏:房地产经济学[M]，北京:人民交通出版社，2008
关键词：房地产泡沫；泡沫破裂；经济危机；政治危机；社会危机
一、房地产泡沫破裂诱发经济危机
(一)生产萎缩
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。
(二)消费锐减
Caseetal.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。
(三)经济增速下降
个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。
二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2003年，前迹的反向关系更为清晰。
我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均计算)与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。
香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。
图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。
三、总结
总而言之，房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70％的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43％。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机制、REITs和衍生工具(例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets)，不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用(谢明干、江春泽1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.
Passivevictims
Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.
Survivingvictims
PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.
His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".
WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.
Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone
Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.
Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.
Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.
Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.
MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.
Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.
Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.
SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.
关键词：房地产泡沫；房地产价格；指标
中国自1998年结束了福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起到了重要作用。经过十多年的发展，现已成为我国主要产业之一。然而，与此同时，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团，海外热钞，上海房价神话(汤臣一品均价11万／平方米)，部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4％，2003年上涨了5．7％，2004年上涨了18．6％，2005年上涨了15．1％，2006年1—7月份，全国比去年同期上涨9．7％。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。
一、我国的房地产泡沫是否存在之争
2001年10月25日，经济学家魏杰在一次电视访谈中认为“2002年就要充分显示出房地产的冬天”。由此拉开了“房地产泡沫”争论的序幕。2002年11月，时任总理朱镕基表示了对房地产泡沫的担忧。2004年10月底，美国《纽约时报》刊登了题为《中国房地产业出现过热和泡沫》的报道，引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。目前主要有两种观点“泡沫论”和“无泡沫论”。
泡沫论的代表人物是清华大学魏杰教授、中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容等。他们认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控。易宪容还认为，中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大。
持“无泡沫论”观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、建设部政策研究中心等为代表。他们认为，从政策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康快速发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团等组成的联盟，了“中国房地产研究报告”，主旨是“拿数字说话”，反击“泡沫论”。这份报告认为，1998—2003年我国商品住宅售价的年增长率为3．5％，而同期城镇居民的年收入增长率为10．7％，几乎是房价上涨速度的3倍。房价涨幅低于收入，哪有什么房地产泡沫?
数字胜过千言。本文在对房地产泡沫内涵、特征和运行机理进行分析的基础上，以全国房地产市场有关数据作为依据，选取适当指标对全国房地产市场泡沫进行实证研究，力求从数字、指标、判断标准上来界定我国房地产市场目前的现状如何，是否已出现了普遍性的泡沫，程度如何，等等。
二、房地产泡沫的内涵、特征和运行机理
房地产泡沫是房地产资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。
三、我国房地产泡沫问题的实证分析
我们根据房地产泡沫的内涵、特征和运行机理，选取了理性泡沫模型，基于数据的收集困难，本文采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。
(一)直接指标法实证检验
1．房地产贷款增长率／贷款总额增长率
反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在1～3左右为宜，过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大。
由图看出，中国的这个指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如1998、1999年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，2001年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006上半年达到了4．37，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分，应该提高警惕，严防由此引发的泡沫扩大化。
2．房价收入比
这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6。世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1．8～5．5之间。
从图4可以看出，我国的房价／家庭年平均收入都在6以上，高于国际水平，所以，仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看。中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。但整体来看这个比值在慢慢下降，说明房价与收入之间的差距在逐年缩小，向6以内逼近。
3．房地产价格增长率／gdp增长率
用gdp增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋
势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是gdp增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。
由图5可知，即使gdp增长率使用可比价格计算，我国的这个指标也均保持在2以内，仅从此指标判断来看，我国房地产业运行正常，毫无泡沫可言。
(二)单位根及协整实证检验
1．分别检验售价和租价序列是否为平稳数据，如果房地产价格时间序列是一个非平稳的随机过程，说明需求中包含了大量的投机需求，房地产市场上存在投机性泡沫。
2．如果都不是平稳序列，则找出它们的单整阶数d，在阶数相等的条件下进行协整检验。如果房地产价格与租价之间不存在长期均衡关系，则说明房地产市场上存在大量投机交易，房地产市场价格偏离了理论价格，可能产生了投机性泡沫。分析如表：
结果显示，在5％的显著性水平下，全国房屋销售价格指数序列存在单位根，是非平稳的，而全国房屋销售价格指数一阶差分序列和全国房屋租赁价格指数序列都不存在单位根，都是平稳的。
以上分析表明，全国房屋销售价格指数序列的adf检验无法拒绝存在单位根的零假设，故可以认为是一个非平稳的随机过程，说明全国房地产市场存在投机性需求和投机性泡沫。而全国房屋销售价格指数一阶差分序列和全国房屋租赁价格指数序列的adf检验拒绝了存在单位根的零假设，故可以认为是一个子稳的随机过程。另外，全国房屋销售价格指数序列和全国房屋租赁价格指数序列不存在协整关系和长期均衡关系，由此也认为我国房地产市场存在大量投机交易，可能产生了投机性泡沫。
四、结论
关键词：房地产泡沫 理论价格法 实证分析
一、房地产泡沫的定义与表现
明确房地产泡沫的本质对房地产泡沫的测量方法起着至关重要的作用。房地产业本质上是实体经济和实业部门，因此，其本身决不是纯粹的泡沫经济。但同时应当承认，在房地产业的成长过程中，确实也存在着一些经济泡沫，主要表现在地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等方面。基于这种特殊性，分判泡沫与其实质含有的投资价值、使用价值便成为计算房地产泡沫的重点。从这一角度出发，理论价格法是最符合需要的方法。
二、理论价格法基本原理介绍
理论价格法是最符合房地产泡沫定义的判别方法，通过计算房地产的理论价格，然后将其与实际房价比较以判别是否存在房地产泡沫。其中，计算房地产理论价格的基本原理是：房地产当前市场价格应等于未来净收益的现值之和，即每年收入之和加上未来出售房屋获得的收益。但考虑到未来房价的不确定性，本文仅假设买到房屋以后不予出售。由于中国房屋产权有效期为70年，因此可采用模型：
p=■
p-房地产理论价格
dx-第x年净收益（0 ≤x≤70）
i—资金折现率
（一）理论价格法在实际应用中存在的困难
理论价格法虽然在定义上符合房地产泡沫的测量，但在实际运用中，理论价格法存在着三点困难：
1、 折现率的确定
首先，我国利率体系复杂多变，如何选择利率作为折现率的基础便成了需要仔细考察的问题。由于特定时期通胀情况不同，从长期而言，直接使用银行贷款利率作为折现率计算有高估或低估房地产理论价格的风险。为消除异常时期通胀因素的影响，应将银行贷款利率扣除现期居民消费价格指数增长率（即现期通胀率）得到实际利率作为折现率。
其次，在修正通胀因素后得到的众多折现率中，如何选择最恰当的数据作为折现率？王雪峰（2005年）提出取用最小折现率与最大折现率分别计算，以此形成“无泡沫区间”。
2、 每年净收益的确定
由于未来的不确定性，在当前时点上估计未来受益难以准确确定。在我国，房屋租金收入可视为房屋每年净收益，虽然房屋租赁市场在一定程度上受到房价影响，但相对而言，由供求关系决定，没有投机动机的房屋租赁市场存在的泡沫较小，且其增速相对稳定。因此，在本报告中暂且采用房屋租赁价格历史增长率减去通货膨胀率作为房租实际增长率，并据此估计未来房租收入。
（二）理论价格法的局限性。
理论价格法是识别房地产泡沫的一种基本方法，也是现有方法中较理想的一种，但同时它也存在着一些局限性导致其无法成为实际中的常用方法。
1、未来净收益难以确定
严格来说，未来净收益包括每年净收益及最终出售房屋时候所取的的收入，但是这里的出售收入指的是在剔除泡沫情况下的售价，这造成了一个死循环——需要求的是无泡沫房价，而所用到的条件又是未来的无泡沫房价，这是理论价格法最大的局限性。而且现实生活中，预测未来房价难度极大，因此，未来净收益的准确测定不太可能。在本文中，仅以租金收入作为每年收益的近似值，这意味着在本模型中仅注重了房屋的使用价值，但忽略了房屋的无泡沫投资价值（即买卖差价）。但是，由于租金收入多多少少还是受到房地产泡沫的影响，所以计算得出的结果实际上偏高于实际应得收入，可弥补一部分房屋投资价值。
2、房地产业折现率造成的结果不准确
由于我国房地产市场不够完善，确定房地产折现率是一项比较困难的工作。在本文模型中使用银行贷款利率减去cpi指数得出的折现率是通用折现率而非房地产行业折现率，因此，由此计算出的合理房价也与实际合理房价存在着一定误差。
三、实证分析
在实证分析中，将以2010年北京地区数据为基础，计算2010年北京地区合理房屋均价。
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（一）折现率计算（折现率=贷款利率-当年cpi增长率）
经计算，2004-2012年最大值为5.23%，以此作为计算所用折现率。
（二）每年净收益的确定
平均房租实际增长率=4.51%
每年收益dx=2793×（1+4.51%）x ×12
（三）使用理论价格法计算房价现值
由于不考虑出售房屋的价格，在此假定未来净收益为70年房屋租金，
即p=■
其中，dx=2793×（1+4.51%）x ×12，i=5.23，计算可得，p=1835666。
（四）房价现值与实际房价的比较
综上得知，2010年北京市房价的合理价格应为1835666元人民币，按一套房子100平米计算，计算出的合理均价应为18356.66元/平米。而根据《2010中国城市房价排行榜》统计，2010年北京房屋均价为22310元/平米。实际房价高出合理房价约22个百分点，证实北京房地产市场确实存在着泡沫。
参考文献：
[1]郭荣欣，李金凤.日本房地产泡沫与中国房地产现状分析，经济研究导刊，2011
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系? ?
1 指标法?
1.1 房价收入比?
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：?
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=?商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数?
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。?
1.2 房地产价格增长率／gdp增长率?
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。?
1.3 空置率?
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。?
1.4 租售比价?
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：?
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。?
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。?
2 理论价格法（收益还原法）?
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。?
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：?
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。?
3 市场修正法?
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：?
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数?
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+gdp增长率)/本期的(1+gdp增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。?
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。 ?
4 统计检验法?
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。?
方差上限检验法以blanchard and watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素x的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。?
blanchard and watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。?
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。 5 预警指数法?
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：?
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：a级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
?
6 结论与建议?
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。?
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。?
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
?
参考文献?
［1］?周方明. 房地产泡沫测度研究［j］. 经济师,2006，(5):141-144.?
［2］?洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［j］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.?
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
在此前举行的博鳌论坛期间，经济学家陈志武表示，中国政府将房地产泡沫越做越大，正朝着次贷危机的方向走去。不仅陈志武，高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在此期间也表示，中国的房地产泡沫是全球最大的。
中国房地产是否存在泡沫？判断楼市是否存在泡沫的标准是什么？中国房地产未来的发展形势又会怎样？《中国经济周刊》记者日前专访了全国房地产商会联盟主席顾云昌教授，请他就当前的房地产形势解疑释惑。
“说京沪深楼市没泡沫，没人信”
《中国经济周刊》：从2001年开始就有人说中国房地产市场存在泡沫，最近几年，中国楼市崩盘论、泡沫论一直不绝于耳。那么中国房地产市场是否存在泡沫？
顾云昌：楼市存在泡沫的主要表现就是房价上涨过快。房价涨到什么程度算高、算有泡沫了，对这个问题大家的观点并不一致。一般的判断依据是房价收入比（一套中等水平的住宅价格与一个中等收入家庭年收入之比），这个比值在6倍以下比较正常。房价收入比在一个国家的不同历史阶段不一样，各个国家之间也不一样。现实中，发达国家房价收入比低一些，发展中国家高一些。
原美联储主席格林斯潘曾经讲过，泡沫只有破灭后才知道有泡沫。我个人认为中国的房地产市场是存在泡沫的，但泡沫并非普遍存在，许多三四线城市没有或基本没有泡沫，而在一线城市和部分二线城市，比如北京、上海、深圳等地，说没有泡沫人们都不会相信。
《中国经济周刊》：既然一线城市和部分二线城市的房地产市场存在泡沫，那泡沫会不会破？什么时候会破？
顾云昌：泡沫的最终结果可能有两种：一种是破灭，一种是被吸收。所谓破灭就是到一定程度时房价大跌，并导致金融危机。还有一种情况就是泡沫被吸收了、挤出了。当人们的收入增长远远高于房价的涨幅，房价在一定阶段涨势放缓，甚至出现下跌的情况，这个过程就是挤泡沫的过程。比如从2011年到2014年，这4年就全国平均水平而言，房价收入比小幅下降，这个过程其实就是挤泡沫的过程。
目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大，的确存在破灭的风险，但是还没有达到马上要破灭的状态，更不存在楼市整体存在泡沫的问题。也就是说，中国楼市总体上不会崩盘、不会硬着陆。上海、深圳等地收紧限购政策，就是防止大城市的房价进一步提升，泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险。
《中国经济周刊》：该如何看待一线城市和部分二线城市的楼市泡沫已经很大，但是房价还在上涨，那些没有泡沫或基本没有泡沫的三四线城市的房价却涨不上去的现象？
顾云昌：房地产是不动产，它和土地连在一起不能被搬动，因此具有非常明显的地区特征，各城市的楼市主要由各地区的供求关系决定。从目前看，三四线城市的房价收入比相对合理，没有泡沫或基本没有泡沫，三四线城市的房地产市场的主要问题是库存太多。一线城市的房地产市场肯定是有泡沫的，但是恰恰是有泡沫的地方，房价还在涨，事情就是这么矛盾。
有些人在做判断的时候，往往看到一些一二线城市的房价越来越高，普通百姓越来越难以负担，就以为泡沫要破灭了，其实不然，因为这些地方恰恰还有购买力在支撑。一旦某地房地产市场没有购买力（包括自住型购买力和投资、投机型购买力）支撑了，就会出现有价无市的情况，进而导致房价下降或者泡沫破灭。
“说中国楼市泡沫全球最大
有失偏颇”
《中国经济周刊》：高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国的房地产泡沫全球最大。对此您如何看待？
顾云昌：如果说北京、上海等城市的楼市泡沫大，这是存在的，但是用京沪深等一线城市的情况代替全国情况来说中国楼市泡沫全球最大，则有失偏颇。因为很多中小城市的房价并不高，没有泡沫或者基本没有泡沫。应该说，中国的楼市泡沫是局部性的，有大泡沫的就是若干一线城市和一些二线城市。这些城市的房价收入比要高于伦敦、纽约等城市，但许多中小城市的房价收入比大多在五六倍。据上海易居研究院的研究报告显示，2014年全国城市房价收入比的平均数为7倍左右，属于偏高。
“楼市泡沫主要由超发货币造成”
《中国经济周刊》：一线城市和部分二线城市的楼市泡沫是怎么形成的？
顾云昌：楼市泡沫一般与货币量密切相关，房地产市场具有强大的对货币的吸收力，任何一次货币的增发扩张，实际上最终都会流入吸附能力最强的楼市。过去15年，我国广义货币M2大幅度上涨，大概增加了10倍，由此也导致京沪深等一线城市的房价在过去15年中增长了10倍左右，货币的泡沫导致了楼市的泡沫，二者具有相关性。在现阶段拉动经济增长，货币政策相对宽松，M2增加很快，所以导致了楼市泡沫不断增大。如果把控好货币供应量，泡沫也不会这么大。某种意义上说，房价上涨是货币贬值的一种表现。
《中国经济周刊》：哈继铭在博鳌论坛期间表示，中国房价之所以没有下跌是因为有政策在推动其上涨，您认同这种说法吗？
顾云昌：我认为，房地产市场的发展是有周期的，既有15～20年的长周期，还有3～4年的短周期。处于上升周期时，交易量增加房价上涨，反过来交易量下降，房价不涨或下跌。
本轮短周期是从2015年下半年开始出现的，现在还在上升通道中。一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大；相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。从长周期看，中国的房地产市场已告别15年的黄金时代，迎来下一个15年左右的白银时代。
白银时代要持续到2030年左右， 2030年之前，我国仍处在城镇化进程中，住房主要的需求对象是由农民工构成的新市民，再加上原有市民的改善性需求和一部分刚性需求。白银时代的特点是每年增量不大，但是总量大。不可能像黄金时代房地产投资每年有20%以上的增长，每年新增的商品房供应量大约会保持在1200万～1300万套，房地产的二级交易市场和租赁市场会更加活跃，仍然会是一个很大的产业。
我个人判断，在未来十几年中，中国房价整体上会稳中有升，但会有上下波动。从短周期看，2016年房价整体还是稳定上升趋势，去库存政策的出台，有助于这种趋势的发展。在当前的货币金融环境下，比较有利于全国性的去库存，同时因流动性的增加促使泡沫变大或者不被挤掉。同时由于投资渠道缺乏，使老百姓的投资更多地流向了楼市，从而不断催生大城市楼市泡沫。当然还有中国土地市场的特殊性，楼市泡沫实际上也是地价泡沫的主要表现，因为我们的土地市场是政府控制的，所以房价中所含的地价比重不断升高，自然会催生楼市泡沫。
“三四线城市楼市要合理加杠杆”
《中国经济周刊》：采用加杠杆的方式购房，可能会导致系统性的金融风险。如何看待目前楼市中的加杠杆现象？
关键词：房地产泡沫；实证分析；对策
引言：美国著名经济学家查尔斯p金德伯格曾把房地产泡沫解释为：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。我们可以简单的将房地产泡沫定义为：房地产价格连续上涨而导致的价格远远高于房地产的内在价值。
许多经济学家警告称，美国次贷危机发生后2年，中国也开始面临房地产泡沫破裂的危险，如果不幸成为现实，将对全球经济造成不可预料的影响。近期，中国政府便连续出台了调控房地产系列政策，然而收效甚微，全国70个大中城市房屋销售价格仍然维持在同比10%左右的增速（如表1）。当前，我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何应对房地产泡沫已经成为学术界和实务界最为关注的问题。
表12010年全国70个大中城市1—7月房屋销售价格同比变动表
一、我国房地产泡沫评价指标的选择本文在总结已有文献的基础上，根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性并借鉴国际通用指标，主要选取房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房地产价格增长率/gdp增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积等五个指标来评价我国房地产市场泡沫的现状。我们根据国际通用标准，结合我国房地产业是我国支柱产业的实际情况，研究文献，参考大部分专家的意见，确定了我国房地产市场泡沫判断标准（如表3），获得指标大于其警戒线，即为房地产市场存在泡沫现象。
指标1：房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理。该比值越大，说明房地产投资挤占基本建设和更新改造的资金的比重越大。比值过大就会造成经济发展后劲不足，泡沫经济严重。
指标2：房地产价格增长率/gdp增长率。该指标是测量房地产相对实体经济（gdp）增长速度的动态相对指标，可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产业与实体经济的偏离程度，进而反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大房地产饱沫的程度就越大。
指标3：房地产贷款增长率/贷款总额增长率。这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。数值越大说明房地产业银行资金的依赖程度越大。房地产过多地依赖于银行资金支持，则说明其泡沫越大，就应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。
指标4：房价收入比。该指标是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力。该比值越高代表支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处在上升状态并且没有存在市场萎缩的迹象则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高产生房地产泡沫的可能性就越大。
指标5：房屋施工面积/房屋竣工面积。这个指标衡量房地产市场的供应情况。商品房施工与竣工面积分别代表房地产市场的供给和需求，其比值用来反映商品房未来供求差异。指标值越大则说明供大于求，房地产市场的泡沫可能性越大。
二、我国房地产泡沫的综合测评
根据上文确定的房地产泡沫评价指标及其警戒线（如表3），利用统计数据（如表2），我们通过计算确定了2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况（如表3）。
表2 2000—2009年有关评价房地产市场泡沫状况的基础数据
注：指标4在计算过程中，用到的房屋面积为80，家庭成员个数为3人。
通过表3和图1—1、图1—2，我们可以获得以下结论：（1）2000—2009年房地产投资开发总额和全社会固定资产投资总额的比值均超过了14%，这表明我国房地产市场出现了严重的房地产泡沫，投资过度的向房地产业集中，房地产投资泡沫不容乐观；（2）2000—2008年房地产价格增长率和gdp增长率的比值没有超过警戒线2，但是2009年突跃到了2.04，说明房地产业近期存在着泡沫现象；（3）2005—2006年房地产贷款增长率的贷款总额增长率比值超过了警戒线，实为房地产市场的泡沫现象，2001—2003年、2007年和2009年该指标的数值虽然没有超过2，但是都超过了1.5，是潜在泡沫危机的表现；（4）2000—2009年该指标均超过了警戒线6这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力，房地产市场出现了相当的泡沫；（5）房屋施工面积和房屋竣工面积的比值仅在2000年和2001年没有超过警戒线3，其他年份都超过了警戒线，而且比值越来越大，可见已经存在相当程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，并近年有加重趋势。
三、应对我国房地产泡沫的对策建议在经济发展的过程中，经济泡沫的产生是不可避免的，它是经济运行的一种特殊表现形式，适度泡沫对经济的发展会起到一种润滑剂的作用，会有效地刺激经济的发展，但是，泡沫过度的膨胀会演变成泡沫经济，一旦泡沫破裂，所造成的危害将是很大的。因此，房地产作为国民经济的支柱产业之一，适度的泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的，但是如果泡沫过多，过于膨胀，一旦破裂必会对国民经济造成严重的破坏。通过对2000—2009年相关数据的分析，我们发现我国房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，为了遏制房地产泡沫的继续膨胀，提出以下对策建议：（一）从金融领域入手，建立高效有序的房地产金融市场体系防范房地产泡沫最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管，加强信贷监管，抑制投机。金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。金融机构要不断提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应要不断完善信用制度、抵押制度、担保保险制度等，提高资本充足率，控制不良贷款率。商业银行特别要加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。对开发贷款从严审批，严防房地产开发企业的虚假按揭的行为，同时加强对个人住房抵押贷款的审核，对多次购房的应实施抵押递减制度。另外，可以拓展房地产融资渠道和培育创新融资机制，从而解决房地产企业过度依赖银行贷款的现状，起到分散房地产金融风险的作用。
（二）适时推进房产税征收，保证房地产市场长期稳定发展著名经济学家樊纲曾表示我国房地产市场最大的制度缺陷就是没有房产税。房产税主要是针对商品房保有环节征税，在税费相对固定的情况下，房产税与购房成本有关。一旦开始征税，商品房的持有成本将从无到有，其投资属性将被大大削弱，这将从根本上打击投资与投资性购房，进而从长远角度保证房地产市场的健康。5月31日，国务院批转国家发展改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。然而，全国推行难度较大，发改委应联合财政、税务等相关部门，组织相关专家，成立项目组，进行广泛调研与论证，尽快出台房产税征收的实施细则，可以先在个别城市试点，逐步推向全国。
（三）完善住房保障体系，实现住宅产品优化供给政府应该控制高档房屋建设，引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅，如限制部分土地仅造平民住宅，对招标土地建成后的住宅价格设置上限等。大规模地推出经济适用房，确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，解决最低收入家庭基本住房需
求。这种多层次的住房供给体系可以为不同消费人群提供不同价位的商品房。在当前房价超出广大居民住房购买力的情况下，保障性住房可以起到限制房价的作用，政府还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力。同时，政府可以通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，稳定房地产市场交易秩序信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。导致信息不对称的原因既有市场因素也有非市场因素，只有从这两方面着手才能稳定房地产市场交易秩序。针对市场因素，要强制房地产企业披露信息，如土地价格、建筑安装成本、绿化和配套费用、各项税费、利润率等信息，实现房地产业的公开透明运作。同时加强对信息披露的监督力度，不仅是政府，行业自律协会、媒体、律师事务所和会计事务所等主体也应发挥各自的作用。针对非市场因素，政府部门要加强政务公开制度的建设并将政务公开法制化。既要做到行政信息公开也要做到行政公开。包括有关房地产的各相关法律行政制度的公开，政府采购公开，标准化管理制度公开。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开，金融监管部门，如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开，防止房地产商恶意提高房价，增加购买者的理性化交易行为。
（五）建立科学合理的房地产运作预警系统，引导市场向理性方向发展为使我国房地产市场向理性方向发展，政府必须建立完善的房地产市场运行监测预警系统。该系统要及时归集、整理和分析有关房地产方面的信息，研究房价的波动及其市场运作规律，从而对房地产市场趋势做出判断性预测，定期市场分析报告。该市场报告应该是公开的、无偿的、在确定的渠道上发行的，并真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况。不但可以合理引导企业正确投资，避免房地产过热现象的产生，而且还可以为政府制定宏观政策提供有价值的信息。尤其会检测房地产泡沫程度，能及时发出警报，以引起决策层关注，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地避免我国房地产业市场“泡沫”的进一步扩大。
作者单位：英国拉夫堡大学
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关键词:房地产;泡沫;CAPM模型;Ramsey模型
一、引言
房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济,是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。根据金德尔伯格对泡沫的描述,这里对房地产泡沫做下述定义:房地产泡沫是房地产的市场价格,相对于它的一般均衡价格(也可以称为基础价格),出现的较长时间的,非平稳性的,向上的偏移。这一定义说明了房地产泡沫的三层含义:(1)房地产泡沫是与房地产价格相关的概念;(2)房地产泡沫是房地产市场价格相对于其一般均衡价格的偏移;(3)这种偏移是较长时间的、非平稳性的、向上的。房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格,向其一般均衡价格的突发的,贯通起始点的回归过程。
二、中国房地产泡沫度量的实证分析
(一)房地产泡沫度量的实证模型
房地产泡沫实质上是房地产的实际价格相对于积极基础条件决定的基础价格(一般均衡稳定状态价格)的非平稳性偏移。因此,要度量房地产泡沫的程度,必须首先要求出其基础价值和实际价格。在此基础上,房地产泡沫度就是房地产实际价格偏离其基础价值的大小,可以用公式表达如下:
其中bt指的是房地产泡沫度,pt指房地产的实际价格,jt指房地产的基础价值。房地产的实际价格可以从统计资料中获得,该方法的难点是房地产基础价值的确定。
1、用收益还原法计算房地产的基础价值
收益还原法事资产评估中常用的方法之一。在房租数据可得的情况下,该方法是最能有效反映房地产泡沫的方法之一。而其计算结果容易被人理解和接受,能够直观地说明问题。其计算公式可以理解为:
假设各年净收益相等,且年限为N时,房地产的基础价值为:
其中,A为年净收益,R为还原利率,L为残值,n为使用年限。如果不动产使用年限长的,则可将年限n视为无穷大,此时V=A/R。
当各年净收益不相等时,房地产的基础价值为:
其中,At为t年净收益,R为还原利率,L为残余价值,n为使用年限。
首先,年净收益At的确定。根据收益资本化的原理,净收益是经营期各年所发生的全部净现金收入,等于经营期的现金流入减去现金流出。
其次,还原利率R的确定。国内学者提出了多种还原利率的计算方法,最常用的方法是安全利率加风险调整值法。该方法实际上和资本资产定价模型(CAPM)相同,即一个投资项目在某段时间上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资收益率之差。其计算公式为:预期收益率=安全利率+风险溢价。用数学公式表示为:
其中, 表示某段时间内房地产的预期回报率 (即还原利率),表示同一时间内无风险资产的回报率, 表示在同一时间内整个市场的平均回报率, 表示该房地产资产的系统性市场风险系数。无风险回报率一般可以用国债利率来替代,房地产市场平均回报率一般可根据有关资料进行计算得到,资产系统性市场风险可应用回归模型对相关资料进行计算得到。在收益还原法的应用中,有三个对评估影响较大的基本参数,它们是年净收益,尚可使用年限和还原利率,其中年净收益率和还原利率需要审慎地估计和确定,特别是还原利率的确定,它的细小差异会使计算结果完全不同。这也使得此法的应用受到较大局限。因此,此处我们引起Ramsey模型来简化计算房地产的基础价值。
2、用Ramsey模型计算房地产的基础价值
Ramsey模型是新古典经济增长理论中的基本模型之一。在该模型中经济系统是一个纯粹由家庭和厂商所组成的交换系统。家庭不消费自己生产的产品,其所消费的产品全部从市场上购买,并通过出售所拥有的生产要素获取收入,在收入约束下实现其效用的最大化;厂商只生产不消费,从家庭购买所需生产要素,在技术约束下实现其利润最大化目标。
Ramsey模型假设:人口Nt以n的速率增长,N0=1;劳动力等于人口数,且劳动力供给无弹性;经济只有资本和劳动两种生产要素,生产率没有增长;总量与人均量的关系为。在此前提下有:
产出既可以用于消费又可以用于投资,即 ,在规模收益不变的前提下,人均产出可以表示为:
对等式两边进行分别求导可得:
此式即为著名的修正黄金率,它意味着经济在最优均衡稳定的状态下,资本边际回报率等于人口增长率n与时间偏好率θ之和;经济在此状态下就是动态有效地,该状态也称为最优均衡稳态。此时的资本边际回报率就是我们所要寻找的资产基础价值,即资产的基础价值就是经济动态均衡稳态下资本的边际收益率,用公式可表示为:
因为,所谓最优均衡稳态下的资本边际回报率是在经济系统中工资率和利率水平都达到均衡并且所有经济要素都达到一个稳定状态时,每增加一个资本的投入,所增加的产出量,亦即资本的收益率。这样通过最优动态均衡稳定的资本边际产出率就把虚拟经济和实体经济紧密结合起来了,通过这种方式得到的资产的基础价值在理论上是合理且科学的。
因此,通过Ramsey模型,我们就能把资产泡沫测度中最难和最核心的问题――资产基础价值的确定从理论上解决了。这种通过资本边际收益率求出资产基础价值,然后测度资产泡沫的方法就是所谓的资本边际收益率法。下面我们就用此法对1998年～2009年中国房地产是否存在泡沫进行实证分析。
(二)1998～2009年中国房地产泡沫的度量
1、房地产资产基础价值的确定
房地产基础价值决定于经济最优均衡稳态下资本的边际回报率,由于在实际经济中还存在着通货膨胀因素,因此最优均衡稳定状态下的资本边际回报率应对剔除通货膨胀率β的影响,资产的基础价值可以进一步表示为:
这就意味着在经济最优均衡稳态下,资本边际回报率也即资产的基础价值取决于三个因素:第一个因素是消费者的心理因素,即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念的强度,它一方面与消费者收入的多少有关,另一方面与当前储蓄的未来预期增长有关,因此其大小等于利率,也即θ;第二个因素则是通货膨胀率β,通货膨胀率越高其对资产价值的侵蚀就越严重,因此应当将其剔除;第三因素是人口增长率n,其值越大,说明劳动力增长率越大,资产的价值越大。
实际分析中通货膨胀率β和人口增长率n的确定相对容易,因为它们都有较完备的统计数据,而利率水平如何确定则较为复杂。随着中国金融自由化和市场化改革的推进,利率开始市场化,利率种类也日趋复杂,既有中央银行的基准利率,也有各种期限的金融机构的存贷款利率。在如此众多的利率品种中,如何选择市场利率呢?这里主要想解决的问题是用资产的基础价值来度量资产泡沫的大小,因此,在实证中我们选择两组利率,一组是所有利率中最大的利率――5年以上的金融机构贷款利率,因此得到的资产基础价值是最大值(最大报酬率);另一组是1年期存款利率,因此得到的是资产基础价值的最小值(最小报酬率)。这样我们就找到了资产价值无泡沫变化的轨迹,当资产实际价格超出最大基础价值时 ,可以认为资产存在正泡沫或称膨胀性泡沫,当资产实际价格超出最小基础价格是,则可认为出现了资产价值低估现象;当资产的实际价格处于这两者之间时,则可认为资产不存在泡沫。
2、房地产资产实际价格的确定
中国房地产资产的实际价格如何确定呢?在实证中为了使房地产的实际价格和其基础价值具有可比性,而且具有相同的统计口径,我们选择中国房地产资产的价格指数变化率作为其递年的收益率,也就是其实际价格(注:泡沫度的正负只有当基础价值和实际价格的差价为负时为负,当因为基础价格增长率为负时,需要将基础价格增长率视为正数)。由于数据掌握的原因,此处我们仅以商品房为代表对中国房地产整体泡沫进行测度。
3、房地产泡沫度的确定
求出了房地产资产的基础价值和实际价格,根据
我们就可以对1998～2009年我国房地产的泡沫进行测度(见表1 和图 1)
利用上述测度方法的计算结果表明,1998～2009年中国房地产经历了四个阶段:第一阶段是1998～2000年出现房地产收益率低于最低报酬率;第二阶段经历了从2000～2003年的房地产收益率处于报酬率合理区间,但这期间房地产的价格是在逐渐上升的;第三阶段2004～2008年房地产价格飞涨,增长率远超大于最大报酬率,泡沫迹象明显,但2008年末趋于回调;第四个阶段2009～至今,房地产价格猛升,增速远超同期水平。
利用上述测度方法的计算结果表明,1998～2009年中国房地产经历了三个阶段:第一阶段是1998～2000年出现房地产价值低估;第二阶段经历了从2000～2003年的无泡沫运行,但这期间房地产的价格是在逐渐上升的;第三阶段2004～2008年房地产开始出现泡沫,且其泡沫程度已经相当严重,且在2008年末得到一定遏制;第四阶段2009～至今,更大的泡沫重现,房地产价格猛涨。这个结论有力地反驳了无泡沫论,同时更加明确地界定了泡沫出现的区间,尤其是在2006年、2008年末期泡沫缩小的迹象,纠正了无泡沫论的片面性。因此可见,中央政府从2003年以来关于房地产问题的大局判断是正确的,当然2009年初到现在这段时间内,房价又出现了集中冲高的迹象,房价泡沫又开始逐渐浮出水面,采取的一系列调控措施也是非常有必要的。
三、中国房地产业泡沫的防范对策
房地产市场的健康稳定发展,关系到整个金融体系和国民经济的稳定发展,在房地产泡沫出现之前,对房地产泡沫采取有效的防范措施是非常重要的。
(一)降低信息非对称度,修正同质性市场预期。
(二)控制土地供给源头,调整出让金分配机制。
(三)开征房地产财产税及物业税,提高购房的首付比例,重构住房保障体系。
(四)完善贷前风险控制,抑制外资流入地产市场。
(五)加强对房地产市场的宏观监控和宏观管理。
(六)保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定。
(七)加大经济适用房建设力度,优化经济适用房开发机制。
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