第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。
第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守暂行办法。
第二章商品住宅价格的制定
第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。
第五条商品住宅价格由下列项目构成：
（一）成本
1．征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；
2．勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；
3．住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；
4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；
5．管理费：以本款1至4项之和为基数的1~3%计算；
6．贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占有贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。
（二）利润
以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（三）税金
按国家税法规定缴纳。
（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。
第六条下列费用不计入商品住宅价格：
1．非住宅小区级的公共建筑的建设费用；
2．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。
第七条根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。
第三章商品住宅价格管理
第八条物价部门对商品住宅价格实行分级管理。价格分级管理权限，除国家物价局另有规定者外，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
制定商品住宅价格，必须按照价格管理权限和规定的程序办理。
第九条商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。
任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。
商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。
第十条除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
第十一条商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策，严格执行批准的商品住宅价格和中国人民建设银行颁发的《国营城市综合开发企业成本管理暂行办法》
第四章罚则
第十二条下列行为属于违反本暂行办法的行为：
（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的：
（二）越权定价和擅自提价的；
（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本的；
（四）擅自向商品住宅摊派、收费的；
（五）违反规定的成本项目和开发范围，随意摊提成本费用的；
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词：预售制度商品房对策
随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。房地产业的发展给我国市场经济法制建设增加了新的内容，我国有关主管部门制定了一系列关于房地产开发经营交易的规章制度，可以说我国房地产的法制正在逐步完善。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，许多问题逐步暴露出来，如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、风险转移、物业管理等问题时有发生。上述问题会给购房者带来难以估量的经济损失，因此，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一、商品房预售制度对我国房地产市场发展的有利方面
1、1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
2、我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。我国房地产市场新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。目前预售价格较现售约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为一部分消费者所接受的重要原因。
3、商品房预售制度是给成长中的房地产开发业予以扶持的一项政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。可以说，近几年来，正是得益于这一利好政策的支持，许多开发商从无到有迅速完成了资本原始积累，中国房地产市场也很快地得到繁荣。二、商品房预售对我国房地产市场发展的不利方面
1、预售合同的转让导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序。
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。
近年来，随着房产市场的发展，一股“炒房风”日渐兴起，其中较为常见的是购房者将自己购买的预售商品房再转让，即我们通常所说的“炒楼花”，通过“一炒”、“二炒”，甚至“数炒”。某些商品房在竣工前可能就已经数易其主。
“炒楼花”可以使开发商更快的回笼资金、降低开发成本、减少投资风险，因此具有活跃市场的积极作用。但同时，由于具有很强的投机性，从而吸引了大批求利者进入市场，使得房价飞涨，极易形成“泡沫经济”，并且最直接的损害房屋实际消费者的利益。面对居高不下的房价，许多购房者只有望洋兴叹！
理性的看待“炒楼花”行为在经济上的积极、消极作用的同时，还应当关注其带来的法律风险，这一点对于房屋消费者（最终的购房者）更具有现实意义。消费者在购买“楼花”时面临以下两种风险
第一、《城市房地产管理法》第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》对此问题也没有涉及。
第二、即便承认楼花买卖的合法性，但单纯的楼花买卖也很难对房产开发商产生约束力。由于商品房尚未竣工，所以，楼花出卖者所出卖的并非真正的房屋所有权，其转手的只是商品房预售合同中请求房产商交付房屋的债权；另一方面，楼花出卖者在取得楼花时，往往只向开发商支付了部分房款，因此，在出卖楼花的同时必然将支付剩余房款的债务一并转让给房屋消费者。
根据我国《合同法》的规定，合同的债权债务一并转让给第三人的，应当经对方同意。也就是说买卖楼花必须经房产商同意，否则将对房产商不产生约束力！无形中消费者陷于被动地位，即使已向卖楼花者支付了部分房款，但是其购房者地位能否确立却仍掌握在房产开发商手中。随着近两年房产市场的发展，法院受理的相关纠纷案件日益增多，其中就出现了利用“炒楼花”的上述风险进行恶性炒作。为获取房价飞涨所带来的利益，作为炒房者的房产中介与开发商相互勾结，开发商拒绝承认楼花买卖对自己的约束力，导致消费者面临着已经支付房款而其购房者的地位却无法得到承认的尴尬境地，而另一方面炒房者再以更高的价格进行炒卖。
开发商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。
另外预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。
2、预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。
我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。
商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。例如，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式与开发商建立借贷合同关系。那么，银行和购房者一样非常关心着自己的资金的效率与安全，作为自身利益的最佳判断者，银行适宜作为商品房预售资金的监管主体。由以上两者主体共同监管商品房预售资金，能切实保证工程进度，保护购房者的合法权益。
商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。
监管者对商品房预售资金如果监管不力，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金；如果管得过死、管得过细造成效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营，无疑对房地产业的发展将造成一定的负面影响。因此，在赋予监管者监管职权的时候，除了明确监管者的监管职权范围和监管程序外，规定其相应的法律责任是相当必要的。如果因监管不当给购房者造成损失的，监管者及预售人应当承担连带赔偿责任。赋予商品房购买人由于对监管单位的信赖造成损失而请求监管者承担相应的民事赔偿责任的权利，一方面可以敦促监管者认真履行监管职责，另一方面也在一定程度上划定了商品房预售购房者的风险底线，有效地保护了购房者的期待的权利。同时我们可以借鉴香港的经验，监管者即工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行应该购买责任保险，以便在发生过错责任时作出赔偿。这样最大限度地防范了风险，保障了消费者的合法利益。对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。
3、商品房的预售款管理松散
采取预售商品房预先征收部分购房款的形式现已被各城市和许多房地产开发企业所采用。就预交购房款形式本身来讲并无不当，但在实践中目前仍存在许多问题。
主要表现在：首先，没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。
有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。其次，对预售款收取的额度缺乏控制，预售的收取往往随心所欲，对预售款比例的确定缺乏科学性。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次纳全额购房款。
例如，某房地产开发集团在其已获得土地使用权的一土地上拟建造别墅，在设计图刚出来时就在报上刊登山庄设计立体照片预售广告，首批推出的豪华别墅，以8折优惠承诺一次性预收全额购房款，4天之内销售一空。第二轮9折优惠又紧接推出，但购买者到现场一看，还是无任何工程开展。由此可见，商品房的预售款的规范与管理是十分松散的。
而根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。
4、商品房预售市场的纠纷不断暴露
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
5、在预售制度中购房人承担的风险
（一）施工人（或称营造人、承包人）的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是一很大的风险。依合同法第286条之规定，发包人（即开发商）未按照约定支付价款（即工程款）的，施工人可以对营造物进行折款、拍卖并与发包人协议将该工程折价或拍卖之价款优先受偿。此外，依合同法第287第、第264条之规定，施工人尚得享有留置权。这使购房人处于极为不利之地位。因为按照买卖关系，出卖人与卖受人虽已订立商品房买卖合同，但买卖人并非当然取得买卖标的物之所有权，尚有待出卖人转移作为买卖标的物之房屋所有权之行为。在未实施转移前，开发商尚有标的物之所有权。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有报酬取得请求权，而购房人在已付出绝大部分甚至全部购房款之后，尚不能取得房屋所有权，即使购房人有转移所有权之请求权，根据《合同法》第二百八十六条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二百六十四条定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权，但当事人另有约定的除外。故施工人之报酬请求权比之购房人之转移所有权之请求权更有保障。由此可知，施工人之地位显然优越于购房人。一旦开发商违约，施工人得行使建设工程价款之优先受偿权或者行使留置权，这样，遭受损害最大的，非购房人莫属。
（二）房屋本身的合法性，有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意
开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（四）开发商兴建房屋时，得向银行贷款。而一般银行贷款须由贷款人提供担保。倘开发商将预开发之“楼盘”设定抵押，则在开发商未按约定清偿贷款时，银行得依担保法之规定实行抵押权。抵押权属物权之范畴，其性质为绝对权；而买卖为债权之范畴，其性质为期待权。物权之效力应优于债权，即所谓物权优先。在二者发生冲突时，即银行（担保物权人）要实行抵押权时，购房人（一般债权人）取得所有权之期待，要让步于抵押权。此于购房人而言，又是一种风险。
（五）如开发商破产，依破产法第34条、第31条、第37条之规定，破产费用应从破产财产中优先拨付；更依第28条2款之规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。购房人只能作为一般债权人，在开发商拨付了破产费用及清偿了有担保的债权后，还须在清偿了所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款后方得按一定之比例得到部分清偿。显然，在开发商破产时，遭受损害最大者，亦为购房人。
购房人在商品房预售交易中权利义务失衡以及所承受之巨大风险之原因，就在于在此种交易中，购房人不能够原始取得所购预售房的所有权。
三、完善我国房地产市场预售制度的对策
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
1、严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。
2、指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃
3、严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
4、严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。
5、加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。
6、加强对房屋预售广告、宣传的管理。房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。
7、加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
8、严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。
9、建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。
10、应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
参考资料：
1、《城市房地产管理法》1994年
关键词：商品林，限额采伐，管理制度
森林资源破坏容易恢复难，对林木采伐进行限额管理是减少资源消耗的必然选择，世界各国通常都对森林采伐进行必要限制。商品林采伐限额管理审批制度是林业部门履行森林资源保护管理法定职权、实现林业社会功能的基本手段和措施。在我国现代林业发展和生态建设的新形势下，急需理顺管理体制，尽快解决现行商品林采伐制度存在的突出问题。对美国、巴西和德国等6 个林业典型国家的商品林采伐限额管理审批制度进行分析，总结可供借鉴的经验及启示，探讨完善我国商品林采伐管理制度的对策建议，对于推动林权制度改革解放林业生产力和促进现代林业又好又快发展具有十分重要的意义。
1 法规健全，制度灵活，重视森林经营方案美国1930 年颁布依林使用后强制性再造林法沧要求采伐权所有者采伐国有林后须支付再造林费用；1960 年颁布镶林多种用途及永续生产条例坎规定了与生物多样性保护相关的林地生产性经营和采伐活动申报许可制度，对在国有土地上采伐圣诞树、薪材等实施审批，对私有林的采伐量和行为人都要进行审批；1976 年颁布帼有林经营法坎对皆伐做出限制，规定了采伐特许权的最高期限以及必须以竞标的方式销售木材11 ］。
美国建立了森林采伐、经营审批制度，实施森林经营的国有林管理单位和私有林主需据濒危物种保护策略要求留出保留地带，特别是对生态脆弱区森林保护审批制度严格；对一般林分的森林经营和采伐，国有林需要审批，私有林根据各个州规定呈现出因地制宜的审批格局，实行国有林和私有林二元审批体制。国有林采伐权通过竞标方式获得。国有林使用审批机关多、项目多、使用申请者多，国家和地方分工明确、充分调动了地方林业管理积极性。私有林采取激励式审批和法制化管理，用奖励和资助方式促进私有林经营和更新，国家有权对受助私有林主进行技术层面的验收和辅导性约束，依照可持续经营方案规范私有林经营；私有林管理充分放权，各州立法规定了管理实践和标准，要求在采伐后须进行再造林，或保存一定数量母树以利自然更新，并规定了能皆伐的最大面积以及木材和林产品的运输12 ］。
2 注重环保，依法审批，严控林木采伐许可巴西依林法淑定，联邦、州和市管理机构有职权起草“年度森林补助计划”，与经营者签订森林可持续经营协议，监督和管理森林租赁与森林可持续经营方案的执行，加强林产品和林副产品市场管理。森林租赁的目的是开发森林资源和服务，租赁授权人发起招标活动需遵守相关法律规定，租赁竞标应遵守镶林法踌口相关法律，并符合法律、道义、信息自由、平等、客观标准和尊重自然的基本原则。森林租赁需得到租赁授权人许可，并签订不与裱林法撅其使用条例和标书内容相互抵触的协议。森林服务的最低租赁期限为5 年，最高20 年。
巴西通过立法和多种补偿措施，己基本停止大规模的天然林采伐，年采伐面积逐年减少，且采伐方式多采用轻度择伐或卫生伐。巴西推行采伐许可证制度，采伐森林要得到政府批准，以控制林木滥伐现象；具体事宜由巴西环境和再生自然资源局负责，严格管理亚马孙地区树木砍伐的申报手续和审批程序。根据规定，凡申请在亚马孙地区砍伐树木者，必须提出详细报告，内容包括砍伐地区面积砍伐树木数量、树木直径等；砍伐者还要提供树木所在地区的详细地图，表明所砍伐的树木不在河流源头，周围没有泉眼，也不在角度超过45 。的坡地上，以避免水土流失。巴西官员要对亚马孙地区的公有土地进行注册，然后由国家森林服务部门决定可被开放利用的区域；伐木者需要提交一份可持续管理计划，阐述如何在获取商业利益的同时对森林加以保护。对于私有林，如在限制使用制度之内或镶林法淑定的永久保护范围内的，必须按相关规定严格控制采伐；否则只有按主管当局规定且保证伐区保留的森林覆盖率不低于2 既的情况下才准许采伐，并禁止砍伐原始森林。对于非永久保护性的人工林，允许自由采伐木材、其他林产品或生产木炭。当土地用于农牧业时，仅允许进行生产性采伐。对已准备开发尚未耕作的区域，在建立新的农业单位时，原始森林所允许采伐的最高限额不得超过5 既；对南部现有森林覆盖的区域，只有在确保巴西松树有良好生存和发展条件下，遵守技术规程，才准许进行合理采伐；对东北部森林，只允许依据森林法并按政府法令制定的技术规程进行采伐【 ’］。
3 体系完善，分类管理，私有林采伐不审批德国建立了一套完善的森林资源管理体系，注重林业公共利益和保护当事人合法权益，推动国有林、社团林和私有林的可持续经营。从联邦到地方林区，5 级森林管理机构为垂直隶属关系，避免了森林管理中的地方政府干预。德国林业法律法规健全，1975 年制定、1984 年修改的橄邦森林法职规定一个总体框架和一些重要的宏观管理原则，各州在其指导下制定适合本州林情和特点的有关营林计划、森林管理和林木采伐方面的具体法律规定，保证了法律的针对性和可操作性，增强了实施效果l4 ］。
林业部门严格依照州森林法行使职权，私有林经营者在不违反法律规定的前提下有充分的经营自主权。只有在法定机构依据相关规定审批后，才能进行林地转化和初始造林，并充分体现森林可持续经营的政策目标。
林业部门按照联邦和州森林法规定，对国有林进行合理采伐和运输；社团林在获得批准和同意后进行采伐和运输；私有林的采伐和运输不需要进行审批，具较大自主权，有经营目标和优先权自由，但通常他们都会征求私有林协会或林业主管部门的意见，以便长期可持续经营。
德国森林法禁止林木采伐权获得者改变林木采伐方式，严格控制大面积森林皆伐，尤其是成片皆伐林木5 hrnZ 以上的必须经州政府林业部门严格许可方能进行，同时大力提倡择伐方式【 “］。4 法规详细，规定明确，严管木材采伐行为2006 年新版俄罗斯林业法典于2007 年1 月1 日起生效，对林木采伐程序、形式年采伐量森林更新和抚育等均有明确规定。林木采伐程序由木材采伐规则、森林卫生安全规则、森林防火规则森林抚育规则确定，林木采伐有择伐和皆伐2 种形式。得到授权的联邦权力执行机关制定林木采伐规定、可砍伐树龄和年采伐量计算程序，联邦政府制定禁止采伐的树木和灌木树种（品种）名录。禁止超过设计年伐量以及违背可砍伐树龄的木材采伐。公民和法人依据林地租赁协议采伐木材，在未提供租赁协议的林地进行木材采伐依据林木买卖协议。以出租方式提供林地用于林木采伐的森林更新由林地承租人负责实施，森林抚育由森林利用者依据森林开发方案实施。
对于所有木材采伐行为，必须出具林业行政部门颁发的木材砍伐许可证；由森林利用者提出申请，经被授权的联邦权力执行机关审批，审查合格者则颁发许可证书。森林采伐期为13 个月至99 年，采伐权可以由企业和当地林业行政部「〕 共同承担（公司可获得最终采伐权，当地林业行政部门有获得商用间伐材的权利）。在森林中实施建设、开矿、修路和其他项目需要砍伐树木时，必须获得林业局签发的森林砍伐许可证；许可证上需标明从事项目的名称、期限、完成条件和环保要求【 5 】 。
5 分类审批，依法许可，私有林采伐前只申报
芬兰对国有林和私有林采取不同的森林经营和管理办法。国有林管理主要通过招投标委托专业公司完成；私有林采伐自由度较高，实行采伐前申报备案制度。
为了维护森林可持续经营和多目标利用，芬兰形成了以于1997 年1 月1 日起实施的《 森林法肋主体的较为健全的林业法律体系，对森林资源和生物多样性保护、管理和开发利用都有比较详细和明确的规定。芬兰农林部负责指导和监督裱林法锄实施，可颁布有关计划编制和监管的条例和具有特殊重要性生境的条例，有权进一步调控采伐作业，如果森林需要人工更新，则有权确定“非乡土树种”和“森林繁殖材料”的使用。一方面，芬兰对开发利用森林资源的行为实施审批许可，一般被许可行为具有短暂性和期限性，有时是一次性的。在资源利用许可中包括林地征用、占用许可，森林公园、苗圃等的设立和规划许可，野生动物捕猎许可，林木采伐许可，野生植物（含野生药材天然种质资源）采摘许可，森林资源（包括木材松香产品野生动物及其制品）运输许可，森林资源销售许可濒危物种进出口许可等。资源保护许可主要有动植物检疫许可、林区用火许可等。另一方面，芬兰对经营、开发森林资源的资格进行审批许可，当事人申请经审查同意后，可在法规允许下较长时期地从事某种经营或开发利用森林资源的行为。目前主要包括木材经营（加工）许可、收购野生动物及其产品许可野生动物驯养繁殖许可、林木种子生产许可和经营许可、开展森林游乐等活动的许可等【 “］。
6 依法管理，分类经营，计划和许可同重视新西兰林业实现了行政权、管理权和经营权分离。农林部是行政主管部门，下设天然林办公室，加强私有天然林的管理和协调，推动私有天然林可持续经营和管理，审批天然林可持续管理计划年度采伐计划以及天然林木材的出口申请，负责天然林锯材厂的注册和监管。保护部内设天然林保护局，执行依林法》 、概护法碍，负责全国国有天然林的监督和管理，根据需要划定国家森林公园和保护区、建立管理机构和巡护队【 7 ］。新西兰林业研究有限公司主要负责人工林营造冰材采运冰材加工和林产品销售等，享有做出一切商业性决策的自主权。新西兰建立了一系列法律法规以确保林业可持续发展。愤源管理法淑定对林产品加工业的投资必须获得政府的许可，以确保森林资源的可持续开发；琳业行动修正案腰求天然林的私有林主在采伐原木之前必须提供可持续经营计划和政府发放的许可证；镶林经营法树天然林资源的利用实行严格管制，在天然林资源采伐加工和出口等方面设置了严格条件；依林法脱许少量天然林资源（约30 万hrn ， ）在符合可持续经营和有效保护的条件下，进行有限量的采伐利用。新西兰人工林主要用于木材生产，发展规模按生产能力确定；天然林主要用于保护生态环境，建立国家公园、森林公园。新西兰实行森林可持续经营计划许可证和年采伐计划审批制度。森林所有者准备产权证明的副本，提供申请人的联系方式及所属森林的面积、木材产量等相关信息，向农林部递交申请草案。农林部同保护部磋商，审批合格后将发给申请人为期ro 年的许可证。ro 年之后再进行新一轮的申请审批。每年在进行采伐前必须向农林部递交年采伐计划申请，要详细说明采伐的方式、预计采伐森林的面积及具体位置等。年采伐计划通常在ro 个工作日内得到审批18 ］。
论文关键词：非公有制人工商品林，限额采伐管理制度，审批手续
非公有制林业，就是除了国有和集体两种公有制林业以外的所有林业经营形式，其实质就是私有林业。采伐限额管理制度依据用材林的消耗低于年生长量的原则，将一定时期内在某一行政区域范围内的森林采伐量限制在一定数量范围内，制定年森林采伐限额的基本依据是用材林的年消耗底于年生长量的原则。1987年实行森林采伐限额制度以来，森林资源过量消耗的局面得到了有效的控制，森林采伐限额制度对于最大限度地发挥森林生态效益、社会效益、经济效益都有十分积极的作用（田明华，2003），商品林限额采伐管理制度作为一定的历史约束条件下的选择其具有积极作用。但是，该制度在新的历史背景下，其弊病弈是十分明显：限额采伐造成营林投资的制度障碍（刘文燕，2007）、森林限额采伐管理导致了政策失灵（杨建州，2001）、森林采伐限额政策在实施过程中出现寻租行为（周经纬，2004）。本研究基于制度需需求主体---林农的视角，以福建省闽侯县为例，探讨限额采伐管理创新，能够为完善林政管理制度，进一步明确非公有制林业的法律地位、放开搞活商品林经营、促进我国林业可持续发展，实现林区社会和谐发展、促进社会主义新农村建设提供理论与政策借鉴。
1非公有制商品林限额采伐管理制度创新的价值取向
制度创新必须具备思想观念的更新与活动的创造性。制度创新活动以思想观念上的变革为前提。只有观念上更新了，才能以新的眼光、新的视角去审视各种制度，并把对制度的创新作为自己的一种自觉行动。
1.1新背景：市场经济体制
社会主义市场经济是一种以市场调节为基础，以政府调节为补充的经济体制。因而政府如何处理好与市场、企业和社会等方面的关系，确定并履行好自身的社会经济职能，就成为市场经济发展中的一个至关重要的问题。2003年，《中共中央、国务院关于加快林业发展的决定》（中发[2003]9号），文件中指出要放手发展非公有制林业，国家鼓励种社会主体跨所有制、跨行业、跨地区投资发展林业。以福建省闽侯县为例，闽侯县2003年以来全面推进了集体林业产权制度改革，随着改革的实施，产权的落实调动了广大林农的造林积极性，私有林的造林面积占了相当大的比重，并呈逐年上升趋势（见表1）。私有林在林业发展中的地位举足轻重。但随着时间的延长，投资私有商品林的业主们开始考虑到林木今后的采伐问题。由于林木的采伐权主要控制在林业部门手中，私有林主们并不知道自己种的林木何时能采，能采多少，造林投资预期不确定，投资效益受到损害，林农投资商品林不能按照市场需求的变化而做出决择。
表12004-2008年度闽侯县造林面积一览表
年度
造林面积
总计（hm2）
国有造林
集体造林
个私造林
面积（hm2）
比例（%）
面积（hm2）
比例（%）
面积（hm2）
比例（%）
2004
739
106
14.3
454
61.4
179
24.3
2005
2070
235
11.4
733
35.4
1101
53.2
2006
2152
477
22.1
1675
77.9
2007
2416
421
17.4
1995
82.6
2008
907
181
19.9
433
47.8
294
32.3
数据来源：闽侯县林业局营林科造林统计表
因此要繁荣、发展非公有制人工商品林，必须让非公有制人工商品林自由进入市场，让市场去指导商品林生产。这是市场经济发展的本质要求，建设社会主义和谐社会的内在要求。
1.2新角色：服务型政府
改革开放的三十年，政府职能从审批收费逐步过渡到服务型。虽然政府职能有了重大转变，但在林业生产中，政府仍然沉迷于繁杂的审核、审批和收费中，以至于服务于民的政府在林业特定管理下成为一句空话，林业部门仍然借助于林业生产的特殊性，保护生态环境的重要性牢牢掌握手中的审批大权，这恰恰反映了布坎南的政府行为经济人模式。在审批中除了能为政府带来利益外，更能为政府的官员与招待者获得丰厚利润。当前，政府对林木所有权进行采伐管理，使得林农的知情权、物权、表达权等却被政府“管”字给代表了，管得太死就没了活力，“管”得太死就损害了林农利益，损害了政府的形象，降低政府公信力。保罗·A·萨缪尔森指出“政府的一个功能是建立‘道路规则’，这个‘道路规则’使具有不同利益的个人和团体，能够追求极为不同的目标，而不至于出现公开冲突”。政府作为公共利益的代言人，其作用是弥补市场的不足，并使所作决策的社会效应比政府干预以前更高，否则，政府的存在就无任何经济意义（Buchamn，1972）。政府主导配置林业资源，政府掌握宏微观林业生产决策权，以指令性计划和直接行政控制，这与完善社会主义市场体制是及不相称的。政府职能越位及市场竞争的缺失是我国采伐管理制度滞后的深层次原因。因此，政府要树立服务型政策的理念，服务好林农，促进林业生产发展。
1.3新视角：以人为本
构建和谐社会建设社会主义新农村应以人为本。中央一号文件明确指出个人对所有林木享有占有、使用、收益和处分的权能，要求完善林木采伐管理制度。政府应以百姓利益为重，放权于民，让投资商品林的“生意人“自己去思考、去经营，让他们自行在投资人工商品林得到丰厚回报后更加积极地去护林、造林、爱林，为社会创造更大的财富。本研究对闽侯县200户林农对现行非公有制人工商品林采伐审批制度的满意度调查结果显示，有54%的林农对现行非公有制人工商品林采伐审批制度表示不满意，表示很满意的只有2%（见表2）。非公有制人工商品林采伐制度进行改革必要性调查结果显示有57%的林农对采伐制度改革具有强烈的要求（见表3）。在众望所归的强势下，政府应以人为本，重新考虑现行的商品林采伐制度，让林农能真正得到实惠，方便于民，这样才更有利于林区的稳定，构建和谐社会。
表2现行非公有制度人工商品林采伐审批制度满意度调查单位：%
很满意
满意
一般
不满意
2
10
34
54
表3是否对现行非公有制人工商品林采伐制度进行改革调查单位：%
必须改
要改
不要改
不关心
57
28
12
3
2非公有制人工商品林限额采伐管理制度创新的具体思路
2.1按分类经营原则，对生态公益林和商品林分别采取不同制度
森林不仅能为国民经济建设提供木材及林副产品，更能为社会带来生态效益。由于林业生产的这种双重性，国家对森林进行了分类经营，将其划分为生态公益林和商品林。生态公益林的主要目的是为社会提供生态和社会效益，承担环境保护的重大责任，从而让商品林从沉重的生态负担中解放出来，更好地为社会主义建设提供商品材。因此按照这种分类经营原则，对公益林和商品林分别采取两种不同的采伐管理管理制度。
一是生态公益林仍然执行限额采伐制度。根据公益林的区位重要性可分为禁止采伐区、限制采伐区和可适度利用采伐区。严格执行限额采伐制度。各公益林的调查数据要做到准确无误，确保采伐量的精确，对滥伐、盗伐加大处罚力度确保生态公益林的数量和面积以为社会提供环境保护。
二是商品林的采伐政策可适当放宽。商品林按起源可分为人工商品林和天然商品林，按权属体制又可分为公有制商品林和非公有制度商品林。天然商品林要按其立地条件来指导限额采伐。政府在规定其一定的生长期限后（如十年）让其采伐，但时间不可过长。人工商品林中一种由国家集体投资或资助的造林项目实施限额采伐制度。这种人工商品林应称为公有制商品林或准公有制人工商品林，政府仍有权让其为社会提供生态和社会效益。另一种为非公有制度人工商品林即除公有制以外的人工商品林。这种商品林的主要目的是经济效益，其作为一种商品应准其自由进入市场，让市场规律来指导生产。林农或投资者可以根据市场的需求来生产符合市场需求的产品，消除限额采伐制度中的不利因素，简化审批程序，完善采伐审批制度，让其更贴近林农的林业生产实际。
2.2科学合理地划定生态公益林
建设生态公益林是党中央、国务院的一项重大决策，是实现社会和国民经济可持续发展的需要，是改善生态环境的需要，也是维护生态平衡，有效保护生物多样性，美化环境，增强森林减灾防灾功能的需要。生态公益林的建设直接为商品林的生产经营提供了强有力的生态保障，为商品林的生产发展提供了强有力的支撑，让商品林生产从沉重的生态环境负担中解放出来，更有利于商品林的健康稳定发展，让商品林充分发挥出其经济效益，给林农带来财富。生态公益建设的区位十分关键，应科学合理地划定。在沿江、沿路、沿村等生态脆弱区域，一些易引起水土流失，采伐后不利林木生长、植被恢复难的重点部位一定要区划为生态公益林，只有在生态公益林科学、合理地划定后，真正承担起保护的责任，才能让生态公益林建设步入正轨，起到其保护生态环境的作用，才能让商品林更安心、放心、大胆地去生产，而不必担心生态环境因林木的采伐而受到影响，才能让商品林最大限度地发挥经济效益，提高林农收入推进社会主义新农村建设。
2.3尊重林农意愿，编制人工商品林经营方案
森林经营方案是指在规定时期内森林经营的主要目标和对未来的一种规划，是森林经营者为了科学、合理、有序地经营森林，充分发挥森林的生态、经济和社会效益。经营方案的编制要让林农了解其中的内容，要充分体现林农的意愿。在方案的编制过程中林农享有知情权和参与权，按照林农的预期目标来科学、合理、有序地经营。作为政府和林业部门要在方案的编制中做好服务，提供参谋，将先进的技术传授与林农，让林农掌握当前的信息，引导林农如何去判断，选择符合自己经济利益的经营方案。按照经营单位原则来编制森林经营方案，将经营小班内的林分因子、立地条件及林分生长状况等记录到林权证中，作为林分生长动态监测的数据，将方案落实到经营小班。作为非公有制人工商品林的林主，有权选择林木产品的规格、品种、成熟期，并可以根据市场行情的变化进行调整，即市场需求什么林农就可以选择生产什么。尊重林农意愿的经营方案更有利于商品林的健康发展，更有利于林农提高经济效益，降低生产成本，让林农得到实惠调动他们造林的积极性，实现非公有制人工商品林的良性循环。
2.4简化非公有制人工商品林的审批手续
森林法规定除自留地与房前屋后个人所有的零星林木外，其它林木采伐都必须申请林木采伐许可证。采伐许可证制度有效地保护了森林资源，遏制了盗伐、滥伐林木行为的发生，对维护林木有序、合法地进入市场作出了贡献。但现行的繁杂的审批手续让林农确实找不到北，从闽侯县商品林申请采伐过程中可以看出，要想获得林木的采伐许可证可谓千辛万苦。首先，要将该采伐的伐区上报省林业厅核准采伐资源后才可申请报批手手续，否则是连申请的资格都没有。而这道资质的申请一般都由林业站统一规划上报，然而林业站并不懂林农生产经营意愿、市场情况，当许多林农在需要采伐林木时却被告知省厅未核准。其次，林农在申请采伐林木时要办理《闽侯县伐区规划设计书》和《伐区调查设计书》这两种前后近乎相同的文件，且都得经过村委会、林业站、镇分管领导、资源站、林业局分管领导等众多“关卡”的审核、签注，这种繁杂的申请过程浪费了林农大量的时间、精力、把林农搞得焦头烂额，导致了林农采伐成本上升，损害了林农利益。第三，申办采伐点太少，闽侯县现只有一个办证服务中心，全县所有林木采伐都要到办证中心办理，这对交通偏远的山区造成一定影响。本研究的调查结果显示林农希望政府能为其提供一个方便、快捷的办证地点（见表5-3）。
表4对商品林采伐审批最佳地点调查单位%
乡镇林业站
县林业局
市林业局
省林业厅
国家林业局
67
31
2
因此，应取消严重偏离市场经济规律的计划核准，让林农来做主；简化采伐审批手续应予以简化；应专门针对非公有制人工商品林的资源分布合理布置申办点，将“采伐办证”下乡，服务“三农”，让持有合法、有效且记录详细完整，清楚的林权证的农民能根据自身的经营方案意愿来办理采伐林木手续，应尽力做到即申即批。
2.5取消育林基金，改征环境绿化税
育林基金（也称育林费），是林业生产过程中林木采伐的单位和个人在办理林木采伐许可证时，由林业部门按照木材销售收入的一定比例征收的费用。育林基金作为一定历史时期的产物至今已执行了几十年，目前仍继续执行。在计划经济时代育林基金弥补了林业生产建设中投入资金的不足，支持了林业生产投资需要，扩大了林业再生产，维护了林业生产的稳定性。随着林业产权制度改革全面推开，林业投资、融资出现了多元化，众多的个私、民企等注资林业，盘活了林业生产经营机制，为林业生产注入新鲜的血液，彻底改变了林业投资不足的现象。当前育林基金的征收、使用现状让人堪忧，省、市县三级政府各自掌控，不能按党中央国务院的要求将其全部返还给林业生产、经营者，且返还审批繁杂，造成育林基金使用效率底下，起不到作用。育林基金征收的比例过大，约占销售收入20-30%，使投资者成本增加，利润减少，返回时间漫长，影响了林业扩大再生产。2006年国家全面废止农业税，结束了实行了2600年历史的农业税，因此取消育林基金是大势所趋，为维护生态安全，保证采伐迹地及时、有效地更新，避免水土流失，可以改征环境绿化税。绿化税可按采伐的面积征收，征收额以当地每亩更新恢复采伐迹地的造林价为基准，专款专用。环境绿化税征收后，采伐林木者可以在采伐迹地更新后，凭林业或相关部门的林业生产验收单到林业绿化税部门办理退税。这样既可以保证采伐迹地的及时更新，又减少了绿化税的乱开支现象，维护了林农利益。
2.6严格实行凭证运输制度
凭证运输是林业生产经营管理中的一项重要制度，可以遏制非法木材进入市场维护市场交易的公平、公正，还可以遏制盗伐、滥伐林木行为的发生，有利于保护森林资源。凭证运输要从源头抓起，在采伐区的采伐点进行实地检尺，凭证运输，对违规运输的行为进行处罚。加强木材加工厂的运输管理，建立一支职业素质高的管理队伍，实行持证上岗，并加强林业法律、法规及政策的培训，对一些在离林区较近的木材加工企业，加大宣传力度，培育他们的“生态经济人”观，促进林区的和谐发展。完善木材运输的法律法规体系，采取过硬措施，鼓励广大执法人员发扬不怕吃苦、不怕累的精神，切实管好斧头、路头、山头，采取摸底排查、核查监理、蹲点守候等方式，做到调查取证快，出案快，严厉打击违法运输木材人员的嚣张气焰。规范林业检查站、林业行政综合执法队及林业站的建设，加强对木材凭证运输监管，要求木材加工企业建立严格的木材进出仓台帐，严格实行凭证运输，并对其进行动态监管，确保木材流通的合法性，维护木材交易市场的公平公正。
2.7建立林地档案
林地是林木生长的载体，是森林资源的基本组成部分，保护林地就是保护人类的生存环境。林地作为一种稀缺且不可再生的资源，在森林的可持续发展中显得尤其重要，没有林地，森林和林木就失去了赖以生存的载体，更谈不上林业的可持续发展。1988年以来，国家颁布了一系列林地林权的政策法规，林地的保护和管理已引起了广泛的重视，但总体情况仍不容乐观，重林木资源管理、轻林地管理的思想并未扭转。从闽侯县林地资源管理现状看，由于经济的快速发展，城市化进程的进一步推进，各种基础设施的建设，造成了大量林地流失。林地一旦消失就不可再生，因此要对林地加强保护显得尤其重要，要健全林地档案，实行专人专管，对林地进行动态监测，发现违法、违规征占林地的现象、行为要及时上报、处理，确保林地的安全，以为非公有制人工商品林的建设提供林地保证。
2.8公开林业生产要素信息
林业生产要素信息在林业生产中是至关重要的，林农能够通过林业生产要素信息的公开市场获得自身生产的要素信息，以获得生产中的经济效益。建立健全活立木、林地资源等交易市场，维护保证信息的准确性、公平性是林业产业化发展的关键。广大林农或投资者能根据政府部门提供的有关信息来决策林业生产，以获得预期收益，规范林地流转市场，建立健全森林资源资产评估师制度，保护森林资源资产流转的合法性，保护林农和投资者利益的同时维护了政府在林农心目中的形象。
2.9以经济成熟来指导商品林所有者经营森林
现行的采伐限额管理制度是计划经济时代特定时期产物，在保护生态环境方面做出了贡献。随着社会主义计划经济逐步过渡到社会主义市场经济的推进，其作为具有典型计划经济色彩的产物已不适合市场经济发展的要求，严重束缚着市场经济的发展，特别是经济高速发展的今天，政府对商品林在造林时就对其设置种种条件来限制其采伐是极不合理的，且林农对这些设置的规定却不知情。这些极不合理的规定都掌握在政府或林业部门手中，使得林农不能按照市场的需求来经营林木，造成了林农经营成本的上升，降低了林农的利润空间。
在社会主义市场经济日趋成熟的情况下，商品林的森林成熟应以经济成熟为主。政府要以经济成熟来指导商品林所有者经营森林。在森林培育过程中，让林木及整个林分满足市场需求，使林木价格、利润处于最高状态。按照效益最大化原则生产经营目的产品，使经营产品呈多元化，适应市场的需求，最大限度地规避经营风险。
由于研究调查点太少，数据采集受限，本研究提出上述非公有制人工商品林限额采伐制度创新的思路，只能为福州地区及至海西地区林业行政管理部门提供一定的参考借鉴，在全国的普遍适用性有一定的局限性。另外，本研究结论主要是依赖一些理论与统计分析，这些思路可行性和可操作性如何还有待随着样本量的增加与调查地区的扩大，借助一些计量模型进一步深入论证。
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5 田明华，陈建成.中国商品林资源管理变革趋势:市场化研究[M].北京:中国林业出版社，2003:87—89.
王兴敏
在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/㎡（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/㎡。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。
参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。
一、商品房预售制度考察:文本与实践
房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。
奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:
(一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。
(二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化, 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
(四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(五)商品房预售合同登记备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的,应当有书面委托书。
(六)商品房预售款专用制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。也就是说在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。
(七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。经过十几年的发展,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上。预售已经成为商品房销售的主要方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168. 8亿元,定金和预收款达到7395. 3亿元,比上年增长44. 4%,占房地产开发资金的43. 1%,成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30. 8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有
30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18. 4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。
同时我们也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的经验法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。
二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点
通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是问题多多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的问题。我们必须谨慎地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:
首先,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。
一、严格市场开办条件
1、认真落实市场开办单位法人登记制度和市场登记制度，全区商品交易天天市场和有条件的农村大集要统一实行企业法人化管理。市场在未领取法人营业执照和市场登记证之前，一律不准进行招商宣传，不得出租摊位、店铺。
2、市场管理机构健全，各项制度完善。依法制定市场内商品质量、治安、消防、卫生等监督管理和消费者投诉受理以及调解等规章制度，并建立相应的管理机构，配备专职人员负责组织落实。
3、使用统一、规范的市场租赁合同文本（由工商分局和市场开办单位共同印制），对入市经营者实行契约化管理。依法约定双方权利义务、违约责任以及纠纷解决方式；依法约定“经营者必须在入场一个月内取得营业执照，并在领取营业执照后一周之内到市场开办单位备案，否则市场开办单位有权收回出租的店面设施”的内容。
4、经营设施完好，服务设施完备。市场内的配电、消防、卫生、环境和安全保卫等各项经营设施处于完好状态，依法设置法定合格的公平计量器具，配置必要的食品检测设备。
5、设立消费者投诉站和12315联络站，并由专人负责管理，依法接受消费者的投诉，做到一般投诉不出市场。
二、严格市场经营主体准入管理
市场经营者要依法办理营业执照，实行亮照经营，不得转让、出租、出借、出卖营业执照和许可证。根据国家有关法律法规的要求，在市场内经营食品的经营者要领取《卫生许可证》，其从业人员要领取健康证；市场经营者经销的商品必须与营业执照核定的经营范围相符，不得超范围经营和经销不合格商品以及国家禁止上市的商品；以“总”、“总经销”、“特约经销”、“厂家直销”、“专营专卖”等名义进行经营的经营者，应取得权利人授权证书等相关证件，并到市场商品质量管理办公室备案，经审核确认后方可从事经营活动。
三、完善市场开办单位责任制
市场开办单位负有对上市商品质量的管理责任，设立市场商品质量管理机构，配备专职商品质量管理人员，完善检查、检测制度，指导、督促经营者建立和完善进销货台帐和索票索证制度，制止入场经营者制售假冒伪劣商品和其它扰乱市场经营秩序的行为，确保市场商品质量安全。如在上市肉食品的管理中，市场开办单位负有检查责任，查验两票两章并公示，确保销售的商品是出自定点屠宰厂，并具备肉食品来源地、数量、检疫检验证明等相关资料，凡不能提供所售肉品相关证明的，视同私屠滥宰肉，一律不得允许进入市场。市场开办单位在肉制品管理中未按要求承担管理责任的，应当承担相应的法律责任。在上市蔬菜管理中，市场开办单位负有对进场蔬菜的检测责任，依法设立蔬菜检测机构，配备检测人员并持证上岗，对未经检测和经检测不合格的不得进场交易，检测结果应在市场内如实公示；对使用“绿色食品”、“有机食品”等无公害农产品标志的蔬菜，其经营者应持相关资料向市场商品质量管理办公室查验、备案。对不在当日如实公示蔬菜检测结果的市场开办单位，要予以警告，责令限期改正，逾期不改正的依法处以罚款，并向社会公示处罚结果。
四、推行市场商品准入制度
（一）实行商品质量承诺制度
市场开办单位和经营者要向广大消费者和社会公开作出承诺，遵守国家有关法律法规的规定，履行国家有关消费者权益保护法、产品质量法等法律、法规规定的义务，承诺对上市商品的质量负责。如不销售甲醛超标、辐射超标等影响人体健康以及粘合度不达标、尺寸短少的不合格建材商品，不销售注水肉、未经检疫检验肉类和以及农药残留超标的蔬菜等不合格和国家明令禁止上市的商品，不从事制假售假等违法经营行为，因所售商品质量或提供服务不合格给消费者造成损害的，依法承担相应赔偿责任。
（二）实行重要商品进货索证索票制度
重要商品是指食品、低压电器、燃气用具等与消费者生命安全相关的商品。
索证索票是指市场经营者在进货检查验收时，审验商品生产者或者供货商的经营资格，验明产品合格证明和相关标识等，并向市场商品质量管理办公室备案，以有效防止假冒伪劣商品流入市场。市场经营者应诚信经营，不销售假冒伪劣商品。市场开办单位、经营者应接受工商机关对其上市商品的质量和进货凭证进行监督检查，对不按规定实施索证索票制度的市场，要追究市场开办单位的责任。
（三）实行重要商品入市备案制度
商品经营者在重要商品入市销售前，应将索取的供货单位营业执照复印件、产品质量合格证、进货票据等相关证明资料提交市场商品质量管理办公室备案。市场商品质量管理办公室负责对经营者出售的商品质量进行检查，对所报重要商品证明进行审查、登记备案，对无法提供进货证明的重要商品不得让其上市销售；对提供证明材料与实际不符或提供虚假证明的应及时报告工商部门进行处理。实行备案制的商品即为列入索证索票的重要商品；实行备案制的经营者为经营上述重要商品的批发商、较大规模的零售商、连锁店、总经销店。备案制采取经营者申报、市场开办单位备案、工商部门监督检查的方式。
（四）实行商品买卖合同文本（信誉卡）制度
市场开办单位要督促经营者在销售大宗商品时，与购买者签订规范的买卖合同文本；销售小件商品时，除消费者索要发票者外，应主动向购买者发放商品信誉卡。信誉卡应载明店名、地址、联系方式和商品名称、产地、数量、价格等，以作为消费者购物的凭证和经营者的信誉保证，自觉维护消费者的合法权益。
（五）实行商品质量查验制度
一是经营者自查。按照行业，倡导成立经营者自律委员会，实行行业自律，对经营者的商品质量进行自检，发现经营者经销有质量问题的商品，要立即向市场商品质量管理机构报告，经确认有质量问题的，交工商部门处理。
二是市场开办单位质检。市场商品质量管理员应定期对场内销售的商品，特别是关系人体健康的商品进行巡查，发现过期、变质等存在质量问题的商品要予以先行下架、停止销售并督促改正，并向工商部门报告，配合调查处理。
三是工商部门抽检。即工商部门对上市商品进行定期、不定期的抽检，加强对上市商品的质量监管。
五、倡导实行“场厂（地）挂钩”市场销售模式
积极引导经营肉类食品、粮食、蔬菜等商品经营者，实行“场厂挂钩”、“场地挂钩”，通过专营专卖连锁经营、物流配送等现代化营销方式，提高市场商品质量和档次，达到从根本上促进市场秩序好转的目的。在推行“场厂挂钩”、“场地挂钩”中要注意树立品牌意识，积极引进品牌商品企业进入市场直销，实行挂牌经营，向消费者明示商品的产地、品牌，以区别其他渠道的商品，提高生产厂家及产品品牌的知名度，扩大市场占有率，保证市民的绿色消费、安全消费和科学消费。
六、强化市场监督管理
（一）严格商品市场准入制。依法加强对各类市场、商场、超市开办单位和经营者的资格审查，把好市场主体准入关。严格重要商品的市场准入，督促市场开办单位加快市场内部检验检测设施建设，推行重要商品索证索票、查验、备案、信誉卡等市场准入制度，严把上市商品质量关。
（二）不断深化市场巡查制。要完善市场巡查制，将专项整治与日常监管相结合，根据日常管理中发现的重点、难点问题，结合季节特点，适时调整巡查计划，制定巡查工作重点和内容，有针对性地对辖区重点区域、重点市场、重点商品开展监督管理，提高监管的科学性和有效性。
（三）积极推行市场预警制。着眼于事前教育规范，发挥行政指导的积极作用，对在日常市场监管过程中发现的，尚不构成行政处罚的轻微违规违章行为，进行警示并限期整改，实现市场监督管理工作前移，有效防止和减少严重违法违规案件的发生，改善管理者与被管理者的关系。
（四）稳步实行信用管理制。以各类市场、商场、超市经营主体登记和监管资料为基础，建立经营主体信用档案，并通过信用信息的征集、评价、记录、公示、奖惩等管理措施，引导市场开办单位和经营者加强自律，对市场开办单位和经营者实行信用分类监管。
七、具体工作要求
（一）加强领导，周密部署。各类市场、商场、超市不仅与人民群众生活紧密相联，而且事关地方经济发展。各工商所、有关科室要充分认识加强各类市场准入管理工作的重要性，切实负起责任，加强领导，形成齐抓共管的局面。
（二）加大宣传，营造氛围。要加强市场准入制度和《产品质量法》、《消费者权益保护法》、《国务院关于加强食品等产品质量安全管理特别规定》以及识别假冒伪劣商品知识的宣传，增强经营者自律意识，不断提高消费者自我保护意识和自我保护能力，在全社会营造良好的执法环境，让政府放心、群众满意。此外，还要通过印制《市场开办单位责任制管理制度》，让市场开办单位和经营者明确自己应当承担的法定职责和责任，对法定责任不落实的，依法予以处罚。以此来转变市场开办单位和经营者的思想观念，增强自觉履行法定职责和责任的意识。
关键词 预售资金 管理 商品房 交易秩序 规范
商品房预售资金监管是指房地产开发企业在商品房预售期间，为确保预售款专款专用、由法律法规确立的监管机构对其预售款收入及使用情况进行监督和管理的行为，以确保开发企业将其预售款专款专用、工程项目按期竣工并交付使用。然而，由于监管责任意识缺乏、监管措施单一以及监管机制不完善等因素，形成预售资金监管工和更多流于形式、监管效果不够理想的情况，主要表现在商品房预售资金监管的资金归集率差、使用划款把关不严、监管信息缺乏有效交流、监督处罚力度不足等问题，客观上放纵了开发商挪用预售资金，导致被监管工程项目形成“烂尾楼”的情况时有发生。
进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，让商品房预售资金监管真正成为杜绝“烂尾楼”的防火墙。购房人预购商品房，取得的是未来拥有所购房屋权属的请求权、是一种期权，将面临开发商适应市场的抗市场风险能力因素和开发商的诚信经营即道德因素的影响，具有不确定性。因此，在商品房预售制度下，必须有相对完的善商品房预售资金监管机制作保障，从源头上防止烂尾楼的产生，以防购房人的合法权益受到侵害。
一、强化监管主体的法定地位，为监管机构实施商品房预售资金监管提供强有力的法律保障
目前全国各地实施商品房预售资金监管的主体虽有所差异，但银行作为监管主体之一却是共同的。银行对实施预售资金监管具有较大的专业优势，且从商业运作及经济利益出发为防范金融风险其自身也责无旁贷地应加强商品房预售资金监管；而监理公司同开发商之间雇用与被雇用、监管与被监管的矛盾关系却使其监管地位十分矛盾，进而直接影响到监管效果。因此，进一步明确监理公司监管主体的法定地位和监管责任、为监理公司实施商品房预售资金监管提供强有力的法律支撑显得尤为重要。
二、强化商品房预售资金专用账户监管机制
《交易条例》中规定“一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用账户”，但就实际情况看，在资金专用账户变更和撤销的监管机制上还不够完善。特别是要在变更资金专用账户时需要对变更前后的账户资金同工程进度的匹配等情况进行清理，并依据建设行政主管部门的建设工程项目转让备案文书、重新签订资金监管协议以变更专用账户的权益主体；撤销资金专用账户应有相关职能部门的把关，主要涉及两方面问题，一是撤销账户的时段。二是撤销账户的职能部门证明。监管进入专用账户的资金是一个连续的过程，因此商品房预售资金专用账户从设立、最低限额要求、变更及撤销等环节均应纳入严格的资金监管范畴。
三、强化商品房预售资金监管专用账户的资金归集机制
商品房预售资金监管中专户资金的归集的确远未到位，目前我市商品房预售资金监管的范围主要纳入了开发商预售商品房过程中购房人直接交付的购房款，而开发企业通过售房项目取得的银行贷款分散于多家银行，没能进入专户集中监管，资金专用账户“散户流行、专户不专”，这必将影响预售资金监管力度和确保工程项目的顺利实施。
四、强化和完善商品房预售资金使用划款机制
开发商加强工程进度、造价总额及按进度用款计划的科学制定是其确保工程项目顺利完工的重要基础，而商品房预售资金监管难点重在预售资金的使用划款审核以及专户资金余额与工程施工进度的恰当比例关系上。一是进一步强化监理公司的预售资金监管职能。二是进一步强化银行的预售资金监管职能，确保监管专户资金专款专用于工程建设。三是要建立统一的协调处理机制，妥善处理因司法执行等强制划款问题，四是需要进一步强化商品房预售资金监管责任。确保预售资金专款专用于工程建设，严格审核预售资金使用风险。
五、强化职能部门之间的相互制约和协调机制
首先，强房地产主管部门同建设主管部门之间的信息互通，促进房地产市场联合监管。房地产主管部门同建设主管部门之间应在工程施工计划及进度、投资总额及按进度用款计划、项目转让、施工停滞以及市场监管等方面密切合作、协同监管。其次，加强房地产主管部门与银行监管部门之间的联合监管，进一步增强商品房预售资金监管的有效性。一方面银行加强行业内部信息互通，大力促进商品房预售资金监管以及规避潜在的金融风险，进一步加强行业自律至关重要，同时，在机制上房地产主管部门与银行监管部门对其实施商品房预售资金监管情况进行定期检查或专项检查也很必要，通过检查监管主体可以对照规范要求改进监管工作，相关职能部门也可发现其中存在的一些问题或漏洞以及时加以调整和完善。三是加强商品房预售资金监管同房地产开发项目资本金管理的相互衔接与协调，充分发挥两个资金专户的保障作用。房地产开发项目的资本金管理与商品房预售资金管理的方式和监管的目的相同，因此，在联合监管机制上商品房预售资金监管过程中应完善同房地产开发项目资本金管理的相互衔接与协调机制，这种机制的建立势必将使得相关职能部门对商品房销售款专款专用的监管进一步形成监管合力。
针对商品房预售资金监管目前存在的问题，我们须进一步完善商品房预售资金监管机制，切实加强商品房预售资金监管，从源头上防止烂尾楼的产生，让商品房预售资金监管真正成为杜绝“烂尾楼”的防火墙，以促进房地产市场的健康持续发展。
（作者单位为重庆市九龙坡土地房房权属登记中心）
参考文献
[1] 陈成.浅谈房地产预售制度[J].商，2014（21）.
[2] 周贵华，李丹.我国商品房预售预告登记制度的检讨[J].科教导刊（中旬刊）， 2012（07）.
[3] 吴迪.我国商品房预售款监管模式法律分析[J].法制与社会，2012（25）.
[4] 孟祥娜.我国商品房预售监管制度的法律问题[J].法制与社会，2013（03）.
一、指导思想和工作目标
㈠指导思想。深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，切实把市场商品质量放在突出位置，坚持标本兼治与综合治理相结合，集中整治与长效机制建设相结合，企业自律与政府监管相结合，统筹兼顾，重点突出，依法整顿，进一步提升我县商品质量水平，切实保障人民群众生产生活消费安全。
㈡工作目标。用3个月时间（月30日至6月30日）进行集中整顿，规范一批市场主体准入行为，查处一批商品质量违法行为，监督一批市场主体健全落实经营自律行为，曝光一批制售假冒伪劣典型案例；全面加强商品质量监测检验力度，构建全县食品安全和商品质量检验检测协调统一的工作机制，进一步巩固食品安全和商品质量监管基础工作；全面加强各种涉及人身健康和财产安全商品的全过程监管，使商品市场秩序明显好转，制售假冒伪劣商品违法行为得到有效治理；全面推动商品质量监管长效机制建设，形成政府主导、部门履责、行业自律、社会监督的商品质量监督管理机制和局面，切实把我县商品质量和食品安全提高到一个新的水平。
二、整顿重点
这次专项整顿要针对重点商品、重点单位和重点区域来开展。重点商品，是指食品和九类重要商品（家电、儿童玩具、汽车配件、低压电器、建筑装饰材料、电线电缆、燃气器具、化妆品、卫生洗涤用品）；重点单位，是指食品生产加工企业及小作坊，农贸市场、超市、小食杂店等；重点区域，是指农村和城乡结合部、无照经营、制售假冒伪劣比较突出的地区等。同时要结合食品安全放心消费县创建工作要求，以食品经营主体资格、食品质量、经营行为和建立经营者自律制度等为重点，加强对食品批发、、运输、仓储和超市、个体工商户等场所和经营者的监督管理。要注重把专项整治与学习贯彻《食品安全法》、与推进放心消费县创建活动、与强化食品安全日常巡查监管、与社会维权网络建设等相结合，提高专项整治的整体效果。
三、整顿任务
㈠取缔非法生产经营主体。各部门按照职责分工，全面开展一次市场主体清查，查处取缔无营业执照、无卫生许可证、无生产经营许可证的非法生产经营主体，规范生产经营资质资格存在问题的生产经营主体。
㈡查处商品质量违法行为。严厉查处制售假冒伪劣商品、生产销售质量不合格产品、销售过期变质食品、非药品冒充药品等质量违法行为；伪造、冒用产品标志行为；食品中添加有毒有害物质和限用物质超标行为；农业投入品非法添加有毒有害化学物质，食用农产品添加违禁物质和药物残留行为等。
㈢对市场主体履行经营自律责任的情况实施监督检查。各职能部门按照职责分工，以食品、农资以及家用电器等重要商品为重点，对生产、流通、消费环节开展一次市场主体履行法定经营自律责任情况检查，监督其切实履行《产品质量法》、《食品安全法》等法律法规明确的进货查验、索证索票、查验记录等经营责任，从源头把好质量关。对拒不履行责任及责任履行不到位的，要依法严厉查处。
四、整顿措施
㈠强化部门监管执法。工商行政管理部门认真履行市场商品质量监管职责，全面加强流通环节重点商品监管和重点商品经营主体自律制度建设，确保无照经营、制售假冒伪劣等突出问题得到有效的治理；质监部门加强生产领域产品质量监管工作，并依照相关法律法规的规定做好重要商品质量监管工作；食品药品监管部门加强食品安全综合监督，组织协调食品安全监管工作，负责药品等质量监管工作；卫生部门加强健康相关产品及餐饮环节监管工作；商务部门加强行业管理，指导和督促经营部位建立健全商品质量管理制度，增强商品质量责任意识和管理能力；公安部门加大商品质量违法犯罪行为打击力度，积极支持配合专项整顿行动，对涉嫌构成犯罪的依法严肃处理。
㈡统一开展商品质量检测行动。全县对专项整顿确定的重点品种开展商品质量检测检验不低于200个批次。工商部门负责奶制品、粮食制品、调味品、化肥、电线电缆、板材、钢材等品种的检测；质监部门负责成品油、液化气和小作坊加工产品以及其他涉及计量标准商品的检测；卫生部门负责餐饮、宾馆饭店（包括熟食卤味、盒饭、冷菜等高风险食品）、美容美发等行业使用相关产品及餐具清洗消毒使用相关产品检测；农业部门负责食用鲜活农产品、农业投入品和种植养殖环节检测；食品药品部门负责基本药物检测；商务部门负责酒类、定点屠宰厂（场），肉类食品的检测。
㈢强化对质量违法行为查处力度。通过集中质量检测、日常巡查监管及群众举报线索，加大对商品质量违法行为的查处打击力度，曝光一批产品质量违法行为的典型案例，震慑质量违法犯罪分子，形成对商品质量监管的高压态势。
㈣构建商品质量监管长效机制。采取边整顿、边规范的办法，综合运用查、治、管、扶、建等措施，把集中整顿与日常监管结合起来，把严厉打击假冒伪劣商品与引导市场主体自律结合起来，把集中整顿与行业自律、诚信体系建设结合起来，努力构建商品质量监管长效机制。
㈤加强行业自律。各监管执法部门、行业主管部门要加强检查指导，督促和帮助经营者建立和落实商品质量进货检查验收、索证索票、购销台帐等制度。要强化市场信用分类监管，逐步建立完善企业诚信不良记录收集、管理、通报制度和行业退出机制。要指导相关行业协会充分发挥自我教育、自我管理、自我发展的作用，督促企业提高产品质量，做到诚信经营。
五、工作要求
㈠加强组织领导。县政府成立由副县长任组长，县政府办公室副主任、县工商局局长任副组长，工商、质监、食品药品、卫生、农业、商务、公安等部门分管负责人为成员的县商品质量专项整顿工作领导小组（名单附后），负责整顿工作的统一指挥，领导小组下设办公室，办公地点设在县工商局，郑明军兼任办公室主任，负责组织协调、检查督办。整顿工作结束后，县政府将进行验收、评估、考核，并予以通报。
各乡镇政府及相关职能部门要将商品质量整顿列入重要议事日程，组建工作专班，统筹调配力量，结合实际制定实施方案，提出具体目标任务，明确完成时限和考核指标，逐级落实整顿工作任务和责任。
㈡加强协调配合。各职能部门在整顿中既要履行好部门职责，更要加强专项整顿的协调配合，形成全县统一整顿、统一行动的良好氛围。实现检测信息共享，增强执法合力。积极探索全县商品质量统一检测办法，整合商品质量检测资料，完善商品质量检测监管保障机制。
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