1)没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化。规划与设计工作的管理是否到位直接影响着房地产工程项目是否成功，在管理现如今的规划工作与设计工作时，必须对房地产行业中既定的操作流程进行严格的遵循。然而，在实际的操作过程中，由于较多的因素，导致在对项目进行规划与设计时，市场的定位、产品的策划、配套的项目设施以及目标客户群并未达到理想的精准度与深刻度，没有对设计采取有效的优化措施。比方说:在对立面进行操作时，没有给空调的安装预留足够的空间，甚至是根本没有留出相应的空间;相关消防所用的管道暴露于大堂中;对井道进行设置时，考虑方面不够周全，使得部分井道遍布于人行道中间等。随着房地产市场的逐渐饱和与空间需求特点的日益变化，功能性的质量缺陷难以赢得市场认可，因此，整体工程项目的投资效益很难得到保证。
2)缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中，管理人员事先控制质量的意识较弱，通常都是在完工后才发现相应的问题，然后再采取补救工作。举例说明:部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时，交接不畅的情况时有发生，特别是在工期十分紧张的状态下，主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成，根本不能对外排架采取强制性的拆除，因此，对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作，延长了工期;此外，在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。在对工程项目质量进行管理的过程中，竣工验收完成后就结束了所有的监管工作，缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明:对铝合金门和窗采取的保护性措施方面，当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后，并未与后续的施工方进行工序的交接工作，导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而，后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式，造成了责任的极度混乱，使得维修的主体抵触情绪十分严重，从而增加了管理的难度与协调的成本。
3)缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题，还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理，缺乏健全的管理体制，造成部分施工人员在施工过程中偷工减料，甚至是违规操作，影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制，很有可能造成施工工期的延后，导致施工成本的增加，严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。
2房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施
1)对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看，缺乏工程前期的管理，对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此，为了进一步加强工程质量管理，在进行施工之前，房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作，确保工程顺利进展。在进行施工之前，首先要科学合理地规划整个工程，对地形地貌进行严格的勘测，落实市场调查的工作，从而对工程项目的整体风险进行预测;其次，依照市场考察的情况，设计相应的图纸，对自然因素与人为因素进行综合的考虑，精确测量与计算，确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射，为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。
2)加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言，施工过程至关重要，其最大程度上影响了工程质量。因此，相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理，保证良好的施工质量。相对而言，房地产工程较为复杂，施工环节较多，相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量，全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时，必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准，在某个环节合格的基础上，才可以开展下一个环节，倘若这一环节质量不达标，则必须重新进行改进，禁止未经改进就开始下个环节的施工，从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时，还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理，保证质量达标，当不达标的设备和材料出现时，必须立刻停止施工，对不达标的设备与材料践行严格的质量检查，直至质量达标后方可继续开展。除此之外，还要健全监督及管理部门的建设，对施工现场进行实时监管，确保在第一时间发现问题，并且进行及时积极的解决。
3)加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡，保证质量管理工作的顺利实施，对质量上存在的问题及时发现、及时解决，预防后续的工程质量问题。当工程结束后，必须将国家质量检验标准作为相关的依据，验收与认定整个项目的质量，一旦发现问题，立刻进行更正，确保质量的达标。此外，还要建立健全质量的评估报告，有效地整合整个工程项目有关质量的信息，便于对今后工程建设工作的指导。
4)增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强，还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升，帮助其树立质量与安全的意识，培养施工人员的责任感，使其能够认真负责地进行工作，确保工程项目的整体质量，及时反映并解决工程中存在的问题，对工程的质量进行有效的保障。此外，还要对施工人员的专业技能进行相应的提高，促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用，落实提高房地产工程项目质量的管理。
3结语
论文摘要：为满足日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证，按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》，探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展，中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员，有90%的企业出现岗位空缺。”这表明，目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够，专业人员更是少之又少，在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天，随着中国城市化，城市国际化的进程的加快，市场需求越来越大，据智联招聘统计数据显示，2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求，国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》，并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》，并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养，需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识，锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力，同时要加强熟悉房地产政策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时，房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出，“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点，要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养，基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作，对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多，涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调，如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等，但随着房地产营销意识的深入，房地产产品本身越来越受到重视，根据市场和自身条件而确定房地产产品定位，从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法，这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备)，满足形成房地产概念资料库，满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅，多媒体教学设施设备，设计资料库)，满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘，洽谈桌椅，销售管理软件及其它售楼道具)，满足开展销售策划与销售实务技能实训，组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台，满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室，通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示，满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要，满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备，包括消防系统，楼宇智能化运行系统等)，满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要，提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时，要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议，已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件，另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课，是一门实践性、应用性很强的一门课程，对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用，可以帮助分析房地产市场，掌握策划与销售规律。因此，在教学过程中，需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群，并重组课程内容，与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学，即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学，如讨论式教学、边讲边练、社会实践等，在教学过程中坚持“以教师为主导，以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设，促进形成特色专业。
参考文献
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社，2004.
关键词 房地产价格评估 实践教学 改革
中图分类号：G424 文献标识码：A
Practice Teaching of Real Estate Cost Appraisal Courses
JIANG Xiaozhong
（Fujian Agriculture and Forestry University， Fuzhou， Fujian 350002）
Abstract This paper studies the practice of real estate appraisal course teaching reform， proposed the building of a database of teaching， improve teaching methods， establish curriculum and guide students to practice platform application case simulation valuation practices and other specific measures. The effects on the practice of reform to deepen students' findings suggest that the theoretical knowledge of the course in practice teaching， train and improve practical skills.
Key words real estate cost appraisal； practice teaching； reform
0 前言
理论和实践的统一，是马克思主义的一个最基本的原则。①房地产价格评估是一门应用型学科，是对房地产估价实务的理论总结和方法流程的概括，是基于实践基础上的理论知识体系。教学实践是在课程教学中，根据课程设置，安排学生进入社会，实际操作教学内容的过程。在课程教学中适当安排实践，有利于学生深入理解课堂理论知识，联系社会经济发展对本课程从业应用的要求。
构建实践平台，通过课程实践促进学生对课程知识体系的融会贯通，是本篇提及的房地产价格评估课程实践教学改革的核心。
1 房地产价格评估课程实践改革概述
1.1 房地产价格评估课程概述
房地产价格评估课程是福建农林大学资源环境学院国土资源系土地管理专业的专业学位课，3.0学分，50学时，开设于本专业三年级上学期。本门课程目的是传授学生不动产估价理论与方法并介绍实务知识，是一门技术应用性很强的课程。课程内容包括房地产价格内涵及基本分类，房地产与土地市场价格评估的基础理论和价格影响因素，各种估价方法（如成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、路线价法等）的评估原理、价格内涵、计算方法、公式和步骤，以及评估报告撰写和评估实务的大致分类等。
1.2 房地产价格评估的社会性质
房地产价格评估是专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合客观分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。②从理论意义而言，房地产具有价值量大和独一无二的特点，③前者使人们秉持谨慎的认知态度，后者导致人们面对千变万化的房地产的形态及价格内涵，难于准确认知特定房地产的价值。专业的房地产价格评估就成为揭示房地产价格的科学、客观、有效的方式。
在经济社会活动中，房地产价格评估是房地产中介服务的一个分支，是评估特定房地产的价格为相关经济事务提供参考依据或判定的标准，是房地产的各项经济活动必不可少的服务支撑，主要服务于房地产各项交易包括土地出让，房地产销售、转让、抵押、典当，房地产保险及损害赔偿，房地产税收，房地产征收及拆迁补偿，房地产纠纷及涉案，企业合资的清产核资、房地产行政管理等具体经济活动或事务。④
1.3 房地产价格评估课程实践改革的必要性
1.3.1 课程设置的要求
在土地管理专业的教学计划中，2010级以前房地产价格评估课程设置的实践教学是课程论文。由于课程论文偏重理论知识的分析和巩固，学生因缺乏实务经验而使论文写作只能东拼西凑，言之无物，既无法对课堂理论知识融会贯通，又无法有效将理论知识在实践应用中的表象和机理阐述清楚。2010级土地管理专业的教学计划将房地产价格评估课程论文更改为课程实习，希望通过实习增加学生实践经验。因此，建立良性高效的教学实践环节成为本轮教改的必然。
1.3.2 学科性质的要求
房地产价格评估是门应用性的学科。50学时内课程大量理论知识的传递，只能使学生了解估价理论框架及估价方法分析思路及基本运算。现实中房地产状况复杂多变，围绕房地产的经济活动千变万化，对从小到大局限在校园环境的学生而言，校园内获取的估价理论知识体系不足以支撑他们理解房地产在经济社会中的各种表象和机理，不足以应对复杂多元化的房地产价格评估实务。人的实践是主观见之于客观，又反过来验证主观接受的理论。因此，构建课程实践平台，促进学生应用所学知识，是学科性质的必然要求。
1.3.3 房地产价格评估知识体系应用的要求
房地产估价涉及多重知识体系的综合应用，包括房地产制度与政策、土地法学、地籍管理、房地产经济、测量、城市规划、建筑工程、工程造价、经济学、金融、证券、统计、财务管理、会计等知识。海量繁杂的知识体系的应用对仅仅接受两年专业知识教育的学生而言综合应用难度大，且在估价理论的介绍中无法体会众多知识体系应用的方式。只有通过估价实践教学，才能使学生理解诸多知识的应用之道。
1.3.4 拓展场所和视野，接触经济社会的要求
房地产价格评估是对经济生活中的房地产价格的判断。校园范围狭小，土地基本是划拨土地使用权性质，房地产产品用途及结构相对单一，商业房地产和住宅房地产交易资料少，信息获取困难，不利作为实践对象应用于课程实习中。因此，要通过教学实践改革，建立校外的教学实践平台，保证学生接触经济社会的具体事务，拓展视野。
实践是检验真理的唯一标准。⑤房地产价格评估的实践教学，必须推动学生融入社会，观察社会宏观经济、制度政策及房地产市场的动态，并结合专业知识，有效地理解估价实务的运作机理，达到课程教学的目的。
2 房地产价格评估课程的实践教学改革思路及具体措施
2.1 实践教学改革思路
针对房地产价格评估课程实践改革，主要思路是构建课程实践教学平台，创新教学方式和途径。一是课程教学中，建设教学素材资料库，丰富实践教学素材，拓宽教学方法，加强实践知识的解释或讨论；二是依托估价企业及相关行政部门，作为教学素材的来源和学生参与实践的场所；三是组成实践小组，提供案例并指导学生模拟房地产价格评估实务操作。
2.2 实践教学改革的具体措施
2.2.1 建设教学资料库，丰富教案，通过实际案例演示估价理论
笔者将通过网络平台积累的案例资料、自身参与估价项目的资料及从协作的估价机构中筛选的估价案例资料，组成教学资料库，并相应归类排序于教学讲稿中，作为课堂教学演示估价理论及方法应用，认识估价实践的基础平台。
2.2.2 改进课程教学方式，提高学生参与度
课程教学中，理论知识匹配实例，实时论证。重点在每种估价方法知识点介绍后，选用实际案例分解评估步骤和计算方法；对学生分组进行模拟估价课堂讨论；实现学生课前搜索准备资料，课中积极汇报及讨论，课后总结的参与模式。此外，安排估价从业人员至课堂，从实际经验出发介绍市场中估价结构、估价业务分类及实务工作的特点并答疑。
2.2.3 依托相关机构设立校外实践平台，参与估价实务
一是依托县级国土资源部门展开的县级土地价格评估平台，根据需要参与县级土地价格评估项目如县级城镇基准地价评估，教导学生资料搜集、市场调研和内业测算实务；二是依托房地产估价咨询企业的单宗房地产价格评估平台，由企业安排学生进行房地产估价案例资料整理归档，并跟随估价从业人员开展实务操作。通过沟通协调，初步定下4家估价机构和4家市县国土资源局作为学生实践的平台。
2.2.4 组建校内实践平台，提供模拟案例，演练估价全过程
以校内为大本营，以整个福州市为实践研究区，通过校内平台提供的福州市的案例，给定估价时点和待估对象价值定义，组织学生分组展开模拟估价。学生被划分为3～4人为实践小组，作业日期设定在课程最后10学时中，历时大约2周，第一周为作业流程拟定和资料搜集阶段，第二周为待估案例房地产价格测算和报告编制阶段。
2.2.5 教学实践改革进程的监控及调节
教学实践改革实施过程中，通过观察、实时访谈、问卷调查等方式，从学生、机构平台两方面及时追踪实践改革效果，适时调整实践操作中的细节问题。
3 房地产价格评估课程教学实践改革的效果分析
3.1 课程实践改革效果
3.1.1 学生实践效果
房地产价格评估课程教学实践改革面向福建农林大学资环学院土地管理专业2010级学生，总共106人。课程教学穿插实践知识的进程中，学生对知识的领会由浅到深，从课堂问答、小测、作业可知，基础理论的简单应用普遍合格；从估价案例的分解、分组讨论表现可知，对案例中估价知识点的应用及分析经历了基本无法应答、部分同学应答且一半正确率到三分之二同学能够在分组讨论中阐述案例分析思路和计算步骤，并能明确参数选取及应用的三个阶段；从模拟案例估价实践过程和提交的估价报告可知，各小组都能快速有效制定估价作业流程，协作完成估价资料收集到报告编写的工作，但在资料搜集途径、比较案例筛选及参数设定等方面受到经验的局限，一定程度上影响估价结果的科学性和客观性。
在课程教学及模拟案例估价实践收尾阶段，对学生发放调查问卷，共发放106份，收回103份，有效问卷89份。问卷设计为两个内容，一是学生课程实践体会调查；一是学生课程实践知识掌握情况调查。实践体会调查表明，在89份有效问卷中，97%的学生认为通过实践增强了对专业知识的理解，92%认为实践技能的培养得到加强，93%认为团队协作和沟通应对技能得到加强；57%的学生认为由于采用的数据资料和参数受到估价人员的主观意识影响，且估价人员的实践经验不足，估价结果与市场客观合理价格有些偏差，但差距不大；对课程实践的改善措施，74%的学生提出应增多课程实习机会，20%学生提出要加强指导教师的全程追踪；针对未来从业选择，由于土地管理专业就业偏重国土系统，仅有7%学生明确未来从事估价，20%的学生在无其它更优工作机会前提下从事估价。实践知识调查表明，学生实践中常用的方法依次是市场比较法（83%）、假设开发法（70%）、成本法（42%）和收益法（29%）；实务知识点的问题，79%以上学生回答正确。
3.1.2 协作单位实习效果反馈
受学生毕业导师指导计划和协作单位需求所限，本轮教学实践改革期间进入位于福州市的三个估价机构参与实习的学生总数为11人，占学生总数的10%，实习期为2013年7月至9月。从实习环节追踪和实习单位反馈的意见表明，学生们能积极主动参与房地产价格评估工作实务中，主要工作经验从估价机构案例报告的整理开始，到逐渐自主处理简单的小宗房地产抵押贷款评估项目，进一步跟随估价师参与大宗房地产估价案例资料的外业调查。实习过程中，学生们有一定理论和实践基础，能快速领会实习单位从业人员的指导，但受经验限制，初期工作完成速度和质量较差，后期基本能独立熟练完成小宗房地产抵押贷款评估项目，对估价流程和估价中实务注意事项达到基本熟悉。
3.2 实践效果分析
从前节实践效果可知，通过本轮课程教学实践改革，达到四重效果：
其一，教学实践改革改变了课程内容过于注重书本知识的现状，加强课程内容与学生生活以及现代社会的联系，有效促进学生对估价理论及实务操作知识的掌握。
其二，教学实践改革中，改变学生惯于接受学习、死记硬背的现状，倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手。学生们能积极参与课堂讨论和实践探索，能主动、流畅地在老师、同学、从业指导者之间对专业知识及技能的交流，也培养了在案例估价实践中作为调查者学习与社会人士的交际才能，还在实践中各自履行分配任务同时互助协作，培育了团队精神。
其三，教学实践改革构建了教学实践的基础平台，形成教学资料库的知识平台和校内外的实践平台。丰富的教学实证资料，使学生在课堂学习中直观了解估价实务操作，为后期实践奠定稳定的基础；良好沟通的实践平台，则促使学生实际接触估价实务，有效将理论知识应用于实践中，提高实践技能。
其四，为学生未来就业奠定良好基础。目前，国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职务的管理，转向对专业技术资格的管理。⑥参与从业资格考试合格并注册是从事房地产价格评估的必备条件。教学实践改革加深了学生的理论知识和实践经验，为学生未来参加房地产估价师、土地评估师从业资格考试，从事估价行业奠定良好基础。
3.3 实践改革实施中存在的问题和对策
3.3.1 课程设置与学生实习时间有一定时差
按教学计划，房地产价格评估课程设于土地管理专业学生三年级第一学期，而学生规定的毕业实习时间从三年级结束后的暑假开始。两者的时差，造成实习学生需要花一段时间复习巩固估价知识和已有实践经验，以致实习初期工作效率较低。
对此，应在学生实习前组织岗前培训，做好前期准备。
3.3.2 暂时缺少大型项目供足够数量学生参与实践
本轮课程实践时间前，福建省的城镇基准地价修编工作（2011年）刚刚落下帷幕，以致课程教学中，无法利用基准地价评估项目推动土管专业10级学生大量参与实践。估价机构则受限于其本身规模和需求，可安置的实习学生数额较少。
对此，一方面可再寻求更多估价机构的协作，另一方面则增多不同类型估价案例模拟实践，达到学生充分实践的目的。
3.3.3 估价涉及面广及实务的复杂性影响学生实践知识的掌握
如前2.3节所述，房地产价格评估要大范围的知识的共同应用。对土地管理专业三年级学生而言，知识体系尚处于构架阶段，学习侧重点也偏向管理学科，他们在实践中对综合知识的应用相对生涩；而实务操作的复杂性又进一步加大实践的难度，使学生无法充分收集资料和准确计算分析。
对此，应根据资料库，编制房地产估价案例实务手册，发放学生学习并归纳总结案例中知识体系应用的情况。
4 结论和讨论
总之，通过房地产价格评估课程的实践教学改革，拓展教学途径和丰富教学手段，使学生能够依托房地产价格评估课程的实践平台，积极参与到房地产价格评估实践中，加强对本门课程的实务技能培养，也为未来就业发展方向有了进一步的思考和准备。
当然，房地产价格评估课程的教学改革尚处于起步阶段。未来教改计划中，还要继续增加与协作机构的平台建设，并充分利用网络组成教学平台，一方面加强与学生的沟通，另一方面引导学生利用网络实现专业知识和技能的培养。
本篇论文属于福建农林大学教学改革立项项目
注释
①⑤.选集（第5卷）[M].人民出版社，1977：297.
② 国家质量标准监督局，中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].中国建筑工业出版社，2006：1.
③ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社，2009：11.
摘要：
竣工验收是人们非常熟悉但又非常难以深入研究的课题，具有独立的学理价值，非常有学术深析的必要。它既是建筑技术行为，又是法律和经济行为，也是区分房地产和建筑工程的重要标志。不仅仅是竣工之后经验收达到合格状态，而且具有独立的经济价值。房地产发挥经济功能具有经济有效性，原因在于技术、经济和法律上完成“竣工验收”并达到合格状态。据此，竣工验收渗透于房地产和建筑工程运行全过程彰显特有效用，需要构成分析、法学分析、经济分析、权益分析和行政控制分析以及衔接关系共同剖析其学理真谛。
关键词：
竣工验收;房地产;建筑工程;竣工备案;房地产交付
近年来房地产在世界各地蓬勃发展，在中国更是超速发展。房地产依赖于前期的建筑工程，从自然进程来看，建筑工程原则上可以发展为房地产，其中，最关键的“竣工验收”是区分两者的根本标志和界定标准[1]，因而，竣工验收在房地产形成过程中具有特殊重要性，当然具有相当独立的地位，为此非常有必要作为重要论题深析之。目前，将“竣工验收”作为独立论题研究具有挑战性，既从宏观上分析其地位，又从微观上作具体的理论剖析，并将若干相关理论串联研究，这些都是具有学术意义的理论尝试。
一、竣工验收的构成分析
竣工验收既是建筑工程和房地产形成过程中的重要关节，又是区分两者的重要界线，其本身具备整体性，同时还包括若干构成细节和具体过程。据此，从微观上分析竣工验收的构成要素，有利于全面分析其科学内涵，有利于进一步分析其法律、经济和权益等方面的属性及特征，为形成科学合理的竣工验收制度补充理论素养。竣工验收首先是整体意义上的法律概念，从理论上分析包括以下具体过程。
1．竣工事实。竣工是建筑工程的结束状态，由建设单位委托建筑企业建造房地产项目，建筑工程满足使用条件，即可以独立发挥效用，此时建筑企业可以结束施工，从而达到“竣工”状态，表明竣工是竣工验收中的第一道工序，完全是一种客观事实状态，从法律角度来说是竣工的法律事实，从过程角度来说是完工的完满状态，从主客观角度来说是客观存在的竣工事实。
2．验收行为。建筑工程满足竣工的事实条件之后，还要接受建设单位、施工单位、设计单位和监理单位等单位的集体验收。验收是指建设工程在施工单位自行检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认[2]。从行为角度来看，验收是多方的集体共同行为，由各建设参与方根据各自职责参与并完成共同验收，从而在事实和法律上结束建筑施工行为，为验收结果提供行为基础。
3．合格结果。经过多方的共同验收行为，其结果有两个：一个是达到合格标准可以满足使用要求；另一个是整体和分项无法达到合格标准，无法投入交付使用。前者是绝大部分建筑工程验收后的结果，后者是个别情形下建筑工程不能顺利转化为房地产的情形。据此，只有验收行为达到合格标准，即验收结论为合格，才能结束建筑工程状态，为形成完整的房地产准备条件，也进一步为房地产发挥经济效用准备法律条件。
4．备案程序。备案就是存档备查，是相对于“审批”的一个概念，即建设单位有义务让上级主管机关或有关机构知道某件事，但不需要他们的批准同意[3]。可知，备案是相对于审批的独立概念，只告知竣工的事实，法律上并不需要有关机构的行政审批，有关机构接受备案不提出反对意见便可发生法律效力。由此可见，从基本构成方面来看，竣工验收既是整体行为，又包括竣工事实、验收行为、合格结果和备案程序四个方面，它们之间有严格的先后顺序，绝对不能颠倒，各个方面发挥着不同的功能和效用。
二、竣工验收的法律分析
竣工验收既是法律概念，又具有独立的法律意义，更需要作自我的法律分析。从法律角度分析，竣工验收是在事实行为和事实状态的基础上体现出法律思维，尤其是在从建筑工程向房地产转变过程中发挥着无可替代的效用，完全可以说，没有竣工验收不可能有房地产，房地产完全取决于竣工验收的结果，其结果合格与否是建筑工程成为房地产的关键性要素。本文中没有特别说明时，竣工验收都指验收结论为合格状态，或者做这方面的理解。
1．竣工验收是房地产形成的法律标志。建筑工程要成为法律层面的房地产，在事实上必须要完成竣工验收，在法律上也要完成竣工验收，由参与建设的各单位共同检查建筑工程是否达到使用的合格要求，在几方面技术指标完全满足正常使用的前提下，各方共同签署竣工验收合格的法律文件。此后，建筑工程在法律身份上转化为房地产，两者之间只有“一墙之隔”（竣工验收），完全可以说这是房地产形成的法律标志。
2．竣工验收是安全责任的法律界线。开发房地产项目是一个漫长且充满风险的过程，其中隐藏着不可预测的意外风险，特别是建筑工程阶段，项目本身带有巨大的安全风险责任，稍有不慎会酿成悲剧，甚至造成破坏社会稳定的不良影响，轻则给建设单位和施工单位带来经济风险，重则给相关人员带来刑事责任。区分不同阶段的安全法律责任，最简单易行的是竣工验收这一法律界线，即经过竣工验收合格之后，施工项目的安全责任从施工单位转移给建设单位，建设单位交付之后，转移给最终的使用者（所有者）。据此，竣工验收是划分不同主体安全责任的法律界线，从而督促相关单位主动履行安全职责，减少安全事故，提高安全质量，最终有利于提高房地产开发的社会效益。
3．竣工验收是权属取得、变更的法律前奏。权利人要取得房地产权利，所涉及的对象是可以交易的房地产单元，而构成房地产法律权利的前提是，不论是自建还是开发商建造都需要拥有合法的房地产，权利人在取得所有权之前，房地产项目必须经过竣工验收，也就是说，房地产相关权属取得、变更都依赖于竣工验收，只有经过此过程，权属才能发生相应变化。反过来说，竣工验收是房地产权利取得、变更的法律前奏，没有完整的竣工验收过程，不可能有后来的房地产权属关系。
4．竣工验收是合法性使用房地产的判断标准。房地产项目要投入使用，特别是权利人以合法手段使用的，最简单的外观判断标准为是否经过竣工验收并且达到合格状态。任何没有经过竣工验收合格的建筑工程都不能以任何理由被交付使用，如果在事实上使用不具备合法性，这就是违法使用建筑工程，而不是合法使用房地产。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“竣工验收合格的，方可交付使用”，竣工验收是合法性使用房地产的外观判断标准，既在事实上可以使用，又在定性上保持合法性，还在技术上提供判断标准。
5．竣工验收将建筑工程实物转化为房地产法律权利。从整体过程来看，开发房地产项目要经历建筑工程阶段（主要表现为建筑工程客观实物），一般不能完成法律上的自由交易（建筑工程交易不属于此），而法律上成熟的房地产原则上可以自由交易。据此推理，造成如此重大差异的最根本原因在于房地产是法律权利，其中起核心作用的是“竣工验收”，在验收合格之后将建筑实物转化为房地产法律权利。由此可见，对竣工验收的法律属性分析，主要体现为它是房地产形成的法律标志、安全责任的法律界线、权属取得的法律前奏、合法使用房地产的判断标准和确立房地产法律权利的前提。从总体上说，竣工验收为房地产整体权利提供法理动力，构成房地产的法律标志，可以说竣工验收与房地产孪生共存，没有竣工验收就不可能有房地产。
三、竣工验收的经济分析
竣工验收在房地产形成过程中，在具有法学意义的基础之上，还具有独立的经济意义，对此非常有必要作经济分析。建筑工程经过竣工验收合格之后发展为房地产，导致不同参与主体在竣工验收前后承担不同的经济风险责任，并享有不同的经济利益，还可以从经济层面判断房地产的有效性和可行性。
1．竣工验收是经济风险责任的切换器。任何房地产开发项目都会经历无法准确预测的建造过程，由于存在各种无法预料的风险要素和随时可能出现的人为和非人为因素，导致很少有房地产项目按期竣工，一般会产生一定期限的迟延，这必然会增加建造过程中的经济风险。据此可知，在建造施工过程中，由施工单位控制工地现场，原则上承担此期间发生的意外风险产生的责任；当建筑工程成为房地产之后，建设单位原则上承担意外经济风险，区分的标志只能为“竣工验收”，形象地说它在事实上和法律上切换了不同参建主体的经济风险责任。
2．竣工验收是管理控制责任的分界线。房地产被投入使用之后，需要由专业公司维护管理，委托方是房地产的产权人，导致管理房地产的最终责任人为产权人；房地产被交付使用之前是建筑工程，一般由施工单位控制管理建筑工程现场并行使实物控制权。从经济上分析，对房地产（建筑工程）的管理控制权具有不同阶段性，起分界线作用的只能是“竣工验收”，以是否竣工验收合格为判断管理控制权发生转移的标准。
3．竣工验收是房地产发挥经济有效性的前置要件。建设单位开发房地产项目，最终目的是需要房地产发挥居住、办公、经营等原始功能，集中起来说要发挥经济效用，而此方面的前置要件是建筑工程必须经过竣工验收合格成为房地产之后，才能发挥应有的经济效用，没有完成竣工验收的建筑工程不可能在法律轨道上发挥经济效用。
4．竣工验收是房地产的起点和建筑工程的终点。建筑工程和房地产在整个开发过程中具有不同阶段性，建筑工程是相对长期的物理变化过程，从空旷的毛地开始直到竣工成形，一般有三至五年的期限；房地产在竣工投入使用之后一般有几十年的静态运行使用过程。区分建筑工程和房地产的关键因素是“竣工验收”，这在经济上成为建筑工程的终点和房地产的起点，为进一步作法律上的区分提供理论准备。
5．竣工验收是建筑工程和房地产的经济判断标准。房地产发挥经济效用必须取决于竣工验收合格。从经济上判断属于房地产还是建筑工程，只能从是否完成竣工验收方面着手，只有参建单位共同验收并且都出具合格结论后，建筑工程在法律上转化为房地产，同时在经济上完成质变，即经济判断标准取决和依赖于竣工验收合格与否。由此可见，竣工验收本身具有经济意义，既是厘清经济责任、管理界线的重要经济判断标准，也是房地产发挥经济效用的分界点，更是房地产区分于建筑工程的经济砝码。开发房地产项目的重要目的是要顺利取得预期经济利益，而要确保经济利益在法律上和事实上“落袋为安”，必须尽早完成竣工验收合格，房地产才能持续发挥经济效用（“活”的房地产），而不是长期停留在“死”建筑工程上。
四、竣工验收的权益分析
竣工验收是建筑工程和房地产的重要“关卡”，建造建筑工程的目标和目的是获得完整的房地产，将来通过房地产发挥社会经济效用，当房地产投入使用之后必然产生相应权益，而权益运行过程要取决于竣工验收，也就是说，竣工验收决定着建筑工程和房地产之后的权益分配。从权益方面来看，竣工验收本身具有权益性，并对房地产将来的权益分配、过程和结果起着决定性作用。
1．竣工验收是房地产权益分配的转换点。开发房地产项目时，从立项开始，经过建筑工程，最终完成房地产项目，在不同阶段有不同的权益分配过程，在竣工验收之前全部由建设单位投入，非业主的参建单位从中获得权益，即权益由建设单位流出，非业主参建单位流入，而竣工验收合格之后，房地产项目完全可以独立发挥经济效用，业主单位独自享有房地产权益。竣工验收是房地产权益分配的转换点，从此权益分配发生方向性变化，真正展现房地产的经济权益。
2．竣工验收是房地产权益过程的按钮。房地产有特殊的权益过程，当房地产开发项目不能正常竣工成为烂尾楼时完全是“负权益”，只有经过竣工验收并合格成为房地产项目时，才可以发挥经济效用，使之向正权益方向发展，达到当初开发房地产的既定目的并符合预定目标，之前的所有投资才有经济回报。竣工验收被形象地称为房地产权益的“按钮”，被按下来之后才有经济权益成为现实的房地产项目。
3．竣工验收是房地产权益结果的标志。房地产权益分配之后，竣工验收合格与否决定由谁享有权益结果，根据是否经过竣工验收合格确定不同阶段的权益结果。经过竣工验收之后，由建设单位（业主单位）全额享有权益分配结果，否则业主单位无法享有房地产权益结果，建筑工程将长期处于不确定状态中，可能会带来更多的意外风险，甚至可以说，竣工验收使房地产权益结果“落袋为安”。
4．竣工验收是房地产权益的引擎（必备前置）。房地产通过权益功能为相关主体带来经济权益，通过经济权益发挥社会效用，需要准备相应的前置条件。竣工验收合格是启动房地产权益的引擎，其作用在于将来持续发挥房地产权益，最终为业主创造源源不断的经济权益，进而为房地产发挥社会效用准备物质资源。房地产发挥经济效用离不开竣工验收，竣工验收反过来具有权益性，决定和影响不同阶段的权益分配、权益过程和权益结果，不同参建主体按照竣工验收合格标准分配权益结果，在建筑工程成为房地产之后，各方主体按照事先约定和投资比例从中获取房地产权益，以体现“谁投资谁回报”的权益理念。
五、竣工验收的行政控制分析
从理论上说，竣工验收是各方参建主体在建筑工程完工之后，在建设单位的主导下共同参与验收，并出具验收合格报告的行为，是参建单位对建筑工程质量作承诺保证的自律行为。但是，事实上并非如此简单，各参建单位在竣工验收之后，法律上还要将竣工验收合格结果报有关主管机构备案，体现政府主管部门对建筑工程的行政控制，目的在于提高建筑工程质量，事实上却为政府机关行政管制提供程序方便。
1．竣工验收的行政控制。这主要体现为是否同意竣工验收备案，只有参建单位提供的竣工验收报告完全符合所要求的全部要件才有可能通过，换言之，政府主管机关可以对竣工验收合格报告行使否决权，不同意备案时，建设单位不得继续交付使用，已经交付使用的需要采取补救措施，最大限度地减少社会影响。
2．竣工验收的非行政许可审批。2015年5月6日，在国务院常务会议上，总理郑重宣告“‘非行政许可审批’这个历史概念，今天就彻底终结了！”所谓“非行政许可审批”，是指由行政机关及具有行政执法权的事业单位或其他组织实施的，除依据法律、法规和国务院决定等确定的行政许可事项外的审批事项。在法律规定中，它被列为“不适用于《行政许可法》的其他审批”，一度被代指为“制度后门”和“灰色地带”。据此分析，竣工验收备案表面上是“备案”无须行政审批，事实上政府主管机关又完全按照行政审批方式操作，但这又没有《行政许可法》依据，是名副其实的“非行政许可审批”。目前，国务院取消了所有的非行政许可审批，这就使竣工验收变相实施非行政许可审批失去了法律依据。
3．竣工验收的行政监管。对竣工验收进行行政控制失去了法理依据，这要求转变管理方式，将传统的行政控制（非行政许可审批式备案）转化为事后性行政监管，既从宏观上引导竣工验收，又从微观上处置恶意违反竣工验收规定的行为，形成强有力的事实监管体系，将竣工验收尽量交给市场，政府只是有限的“守夜人”，减少对竣工验收的寻租空间。竣工验收从法律性质上说属于私法行为，是各方参建主体的共同行为，而竣工验收备案是政府主管机关对竣工验收的行政控制，废除非行政许可审批之后避免走行政管理的老路，创新地走行政监管的新道，追求现代法治和管理理念。
六、竣工验收的衔接关系
房地产由建筑工程完善之后发展而来，最根本性作用是“竣工验收”。从物理过程、经济功能和法学角度看，竣工验收是建筑工程发展转化为房地产的“必经要害之地”。其实，竣工验收不是独立的概念、过程或行为，而是与其他要素之间还存在诸多衔接关系并发挥着连接作用。
1．竣工验收、竣工备案与交付使用的关系。这三者在时间上有先后顺序，在实质上必须经过参建单位竣工验收并达到合格状态，然后才能申请竣工备案，一种观点是只要所有参建单位共同签署了竣工验收合格报告，开发商可以交付；另外一种观点是竣工验收合格还要经政府主管机关通过备案之后才能交付使用。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。交付的条件是“符合交付使用条件”。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一是取得建筑工程竣工验收备案表；二是取得商品房面积实测技术报告书；三是预售合同约定的其他交付条件。房地产交付必须满足上述条件并取得相应文书，竣工验收合格是竣工备案的前置要件，竣工备案是竣工交付的前置要件。可是根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“竣工验收合格的，方可交付使用。”只要竣工验收合格，房地产可以被交付使用，并没有强制要求必须通过备案。
2．竣工验收与权属登记的关系。建筑工程经竣工验收合格之后成为房地产，在法律上确认法律权利需要完成权属登记，反过来说，权属登记之前必须要经过竣工验收阶段并达到合格状态，没有经过竣工验收或者经验收不合格，房地产登记机关有权拒绝提供登记服务，造成事实上和法律上不可能完成权属登记。建筑工程竣工并经验收合格方可以“房地产”身份运行，然后才能登记为法律权利，即必须经过竣工验收（行为阶段）并达到合格标准（结果阶段）。无前述阶段过程的行为和结果，登记机关有权拒绝提供登记服务，原因在于登记的对象是“房地产”，而不是没有经过竣工验收合格的“建筑工程”[4]。竣工验收是权属登记的必备前置条件，通过了竣工验收并不一定能完成权属登记，而权属登记是竣工验收的发展方向，完成权属登记说明一定通过了竣工验收并达到了合格状态。
3．竣工验收与产权证书的关系。权属登记完成之后，登记机关向权利人颁发产权证书（房屋所有权证或不动产权证），权属登记将产权证书和竣工验收衔接起来，从而形成竣工验收到权属登记再到颁发产权证书的过程，权利人取得权属凭证让房地产财产权在法律上“落袋为安”。由此可见，竣工验收初步阶段衔接建筑工程和房地产，并使房地产在经济上发挥效用与功能，在后续阶段衔接权属登记和产权证书，从而在外观实物和法律权利上衔接房地产与相关要素，甚至可以将其形象地称为“生物链条”和“法律链条”。竣工验收对房地产相关要素起衔接作用，并有利于发挥房地产的特有经济效用，进一步从房地产中发掘建筑工程的基础性“贡献”，让隐藏于台下的“默默无闻”（建筑工程）转变为台上的“功不可没”（房地产）。
七、结语
竣工验收合格并不仅仅是建筑工程和房地产的区分界定标准，而且对结束建筑工程施工和启动房地产发挥经济效用发挥着决定性作用，另外还是合法使用房地产的法律判断标准。竣工验收具有独立的经济和法律地位，通过具体分析微观属性和具体过程之后，在完善法律分析、经济分析、权益分析和做好行政控制分析的基础上，进而引申出竣工验收与相关要素之间的衔接关系。我们在使用房地产过程中，必须追溯建筑工程的特殊效用，从中领悟“竣工验收”的学术魅力以及它的经济和法律“功劳”。综上可知，竣工验收作为房地产相关理论的重要学术创新点，既保持了研究房地产的传统理论，又成为“老事新提”的学术“制高点”，在前人没有独立研究的空档期，从多方面立体提炼出“学理精髓”，引领学术研究继续向纵深方向前行。
参考文献：
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内容提要: 房屋所有权初始登记申请应提交材料的范围是严重困扰房地产登记实践的一个问题。繁杂的、“搭便车式”的申请材料提供要求导致房屋所有权初始登记的办理存在诸多障碍。在房屋已合法转让的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。这一难题的解决既涉及对房屋所有权初始登记制度功能的正确认识，也涉及行政法理论中的信赖保护原则在房屋所有权初始登记申请材料提交制度中的正确应用。立法及实践有必要在厘清这些问题的基础上，重新审视我国房屋所有权初始登记应提交材料的范围并妥善解决与此相关的一些法律问题。
房屋所有权初始登记（也称建筑物、附着物所有权初始登记），指在房屋竣工后，为确定房屋的基本信息及房屋的所有权而进行的第一次登记。在房地产登记实务中，房屋所有权初始登记申请应提交哪些申请材料是争议颇大的一个问题。由于房屋所有权初始登记是进行其他房地产登记的前提，只有在房屋所有权初始登记完成后，房屋的移转登记、抵押登记等登记才能进行，（《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未经依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据这一规定，地方立法及登记实务一般均将初始登记作为其他房地产登记的前提。比如，《上海市房地产登记条例》第14条第1、2款规定，土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。《深圳经济特区房地产登记条例》第36条规定，经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记……，等等。）故而，房屋的占有人对房屋所有权初始登记一般均比较重视。但也正是基于此，房屋所有权初始登记往往被一些行政管理部门视为开展行政管理的有力手段与“抓手”。在实务中，一系列与房屋开发、建设、交易等活动相关的行政管理行为，如建筑工程规划竣工验收、建筑工程竣工结算、物业专项维修资金征收、房地产税费征收等，纷纷搭上房屋所有权初始登记的“便车”。房屋占有人未取得相关行政管理合格证明文件即无法完成房屋所有权初始登记，房屋交易的进行便存在障碍。在房屋已交易（如预售）的情形下，这一问题更演化成“小业主办证难”的问题，形成尖锐的社会矛盾。
在法学研究领域，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的法律问题，鲜有人深入涉及。但在实践中，正是围绕这一“不起眼”的问题，已产生了极大的争议，并引发了诸多社会矛盾和冲突。我们认为，对此问题进行研究，具有重要的现实意义。
一、有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法、实践及问题
（一）有关房屋所有权初始登记应提交材料的立法现状
房屋所有权初始登记申请应提供哪些申请材料？这一问题貌似简单，但却很难在国家法律层面找到确切的答案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条第2款规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。观乎这两项法律规定，前者似乎明确了土地使用权证书为房屋所有权初始登记的唯一申请材料。但很显然，单一的土地使用权证书无法确定房屋的物权状况，是无法满足房屋所有权初始登记要求的。这一规定更宜理解为原则性的规定，有赖于其他立法的具体化。后者的规定虽然比前者的规定略为具体，但依然是原则性的。“等必要材料”的提法表明该规定是未详尽的，其为一项弹性的规定，存在扩展空间。
由于国家立法的不明确或存在较大弹性，围绕房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题，国务院部委的部门规章及地方法规的规定可谓五花八门。建设部《房屋登记办法》第30条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《上海市房地产登记条例》第25条规定房屋所有权初始登记应提交的材料包括：（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。《南京市城镇房屋权属登记条例》第20条规定的房屋所有权初始登记应提交的材料有：（一）立项批准文件；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证；（四）竣工验收证明材料；（五）公安部门出具的房屋门牌证明；（六）有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；（七）其他有关证件、证明。
在上述地方法规的规定之外，一些地方政府或房地产主管部门还常常以规范性文件的形式要求申请人提交某些行政管理证明材料作为房屋所有权初始登记的申请材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物业专项维修资金缴纳证明、地下工程建设档案移交证明、土地使用费缴纳证明等作为房屋所有权初始登记的申请材料。
综观上述情况，可以发现以下问题：首先，房地产管理法与物权法关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围的规定并不明确，两者也不一致；其次，建设部规章与地方立法均在国家立法之外，另外规定了许多房屋所有权初始登记应提交的材料，如建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程竣工验收文件等；再次，各地立法的规定虽然有许多一致的地方，但也存在差别；最后，地方法规的规定往往存在兜底条款，为扩展房屋所有权初始登记应提交材料的范围提供了可能。
（二）有关房屋所有权初始登记应提交材料的现行立法没有明确的问题
上述立法中的差异表面上看起来问题不大，但却在实务中造成了极大的困惑并引发了激烈的争议，主要表现在如下三个方面：
1．房屋所有权初始登记应提交材料的边际究竟在哪？由于国家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中几乎均存在兜底条款，房屋所有权初始登记申请材料的提供要求有时候几乎成为无底洞，成为“刁难”申请人的工具，申请人时常因此而不胜其扰。
2．与房屋所有权初始登记相关的行政管理事项应否均在房屋所有权初始登记环节中解决？许多行政管理机关认为，房屋所有权初始登记是开展行政管理的有力手段，通过该环节解决与房屋开发、建设、交易等有关的行政管理事项是可行的、必需的。基于这一思路，房屋所有权初始登记应提交材料的范围有不断扩大的趋势，已造成房屋所有权初始登记管理不堪重负。
3．是否任一材料的缺乏都会实质性地影响登记？在房屋已合法转让（主要指预售）时，买受人基于对房地产主管部门作出的预售许可等行政行为的信赖，进行了房地产交易，但却由于房地产开发商欠缺某些房屋所有权初始登记申请材料，无法办理房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记、取得房地产权利证书。这一状况显然是不合理的。
关于房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议首先是由于立法规定的混乱、不一致而引起的。立法上的混乱、不一致则显然是由于房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据在理论上未得到准确界定而引发的。理论探讨的不足导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围处于模糊状态。其次，立法仅对房屋所有权初始登记应提交材料的范围进行了统一的规定，但未允许在房屋已合法转让（主要指预售）时，为保护善意买受人的合法权益，可作相应的调整，这导致合法买受人的利益往往淹没在不当的、统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提交过程中。
观乎引发房屋所有权初始登记应提交材料范围问题的争议的两项原因，可以发现，第二个问题是第一个问题在特殊情形下（即存在合法买受人）的表现形式，其解决必须以第一个问题的确定为基础。因此，在下文的论述中，我们将首先对第一个问题，也即在一般情形下（房屋未合法转让时），房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据问题进行探讨，并据此对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行分析、界定；在此基础上，再讨论第二个问题，也即在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据及范围是否应有所变化？房屋所有权初始登记申请材料的提供要求是否应作适当的调整？
二、未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据与范围
（一）登记制度的功能—未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据
未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应由房屋所有权初始登记制度功能的发挥需要决定。“申请人提出登记申请，是财产初始登记程序的起始环节和必经步骤，是引起财产登记程序法律关系的重要法律事实，其直接后果是引起财产登记关系主体之间的权利和义务的产生，即引起登记关系的发生；其最终目的则是为了使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。”[1]也就是说，财产权初始登记申请是一项引起登记关系产生的法律事实，最终目的在于使当事人的财产权利通过法律程序而得到法律的认可。房屋所有权初始登记申请的目的在于证明申请的房屋符合法律规定的要件，可以作为合法的财产权利获得法律的认可。房屋所有权初始登记申请材料的提供目的即在于证明申请事项已符合房屋所有权初始登记所应具备的各项法律要件，最终使申请得到认可并获得登记。对于某一法律行为或某项法律制度而言，其成立的法律要件显然是由该行为或制度的目的也即制度功能决定的。法律要件的设置仅是实现该行为或制度功能的途径，是服务于制度功能的发挥需要的。房屋所有权初始登记制度当然也是如此。故而，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应由房屋所有权初始登记制度的功能最终决定，房屋所有权初始登记应提交材料的确定依据即为房屋所有权初始登记制度的功能。
（二）物权宣示—房屋所有权初始登记制度的基本功能
未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的确定依据为房屋所有权初始登记制度的功能。据此，我们即可以从房屋所有权初始登记制度功能的厘清出发，对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定。
1．物权法视角下的房屋所有权初始登记制度的功能
房屋所有权初始登记为房地产登记的一个类型，房地产登记则是不动产登记的一种。所谓不动产登记，也就是不动产物权登记，即不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的专门簿册（不动产登记簿）上予以记载的事实[2]。
我国《物权法》并没有对房地产或不动产登记进行定义，仅在第9条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不生效力，但法律另有规定的除外。此外，其在第28至第31条中还规定了因法院判决、仲裁机关裁决、行政机关征收决定、继承、遗赠及合法建造等非法律行为引起物权变动的，自相关文件或行为生效时即产生物权变动的效力，无需进行登记；但处分该物权时，若依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这些规定表明我国在不动产登记制度上采取了权利登记模式，并坚持了设权登记为主、宣示登记为辅的原则。所谓设权登记，“乃创设物权效力之登记”；而宣示登记，“乃将已成立之物权变动昭示于人之登记” [3]。根据设权登记主义，物权非因登记不能产生，而根据宣示登记主义，登记的功能仅在于记载、宣示业已存在的物权，而不在于设立物权。
根据我国《物权法》的上述规定，可以推导出：作为不动产物权登记的一种形式，房地产登记同样可分为两种类别，其一为设权登记，其制度目的、功能在于记载并设立房地产物权（对于因法律行为而设立的物权而言）；其二为宣示登记，其制度目的、功能在于记载、宣示房地产物权（对于因非法律行为而形成的物权而言）。鉴于房屋所有权初始登记的登记对象为合法建造（对于非法建造的房屋，经处罚、补办相应手续后应视为合法，也可进行初始登记）的房屋，该登记模式应为宣示登记，故其制度功能便表现为记载、宣示业已存在的房屋物权，而不在于设立房屋物权。
2．基于房屋所有权初始登记的法律属性对房屋所有权初始登记功能的认识
在实务中，房屋所有权初始登记被“搭乘”上诸多行政管理职能的现状，与理论及实践对于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的不当认识是密切相关的。房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性应如何定位？房屋所有权初始登记行为是行政行为吗？房屋所有权初始登记制度是行政管理制度吗？如房屋所有权初始登记行为、登记制度具有行政行为、行政管理规范属性，那么其是一种纯粹的行政管理行为、行政管理规范吗？其行政管理职能应否受到限制？我们认为，这些问题在理论认识中是存在着重大误区的，“我国许多法学家只把不动产物权登记当作其他登记一样的纯粹行政法问题”[4]，实践则在此认识的基础上，简单地视房屋所有权初始登记行为、登记制度为纯粹的行政管理行为、行政管理制度，混淆了房屋所有权初始登记行为与其他相关行政管理行为的界限，从而赋予房屋所有权初始登记过多无关的行政管理功能，引发了实践的混乱。对房屋所有权初始登记法律属性问题的不同认识会对房屋所有权初始登记制度功能的判断产生重大影响，如房屋所有权初始登记是纯粹的行政管理行为及管理制度，仅仅是一种行政管理手段，则“搭乘”相关的行政管理职能可能是无可厚非的，这正是实践中很多人的看法，也正是导致房屋所有权初始登记应提交材料的范围不断扩大的重要根源。我们认为，关于房屋所有权初始登记制度功能问题的探讨，有必要在正确厘定房屋所有权初始登记行为、登记制度的法律属性的基础上进行。唯有如此，从房屋所有权初始登记功能出发，探讨、确定房屋所有权初始登记应提交材料的范围的思路对于实践中存在的问题的解决才是有针对性的，问题的解决也才可能是彻底的、全面的。
房地产登记行为的法律属性与房地产登记制度的法律属性是两个不同层面上的问题，前者探讨的是房地产登记行为是公法行为抑或民事行为的问题，后者探讨的则是房地产登记制度的私法属性与公法属性问题。这两者有一定的关联，但并非等同关系。对于前者，一些学者认为，登记根本就不是私法上的法律行为，而是具有国家意志性的公法行为，准确地说，登记行为是公法上的确认行为[5]。对此，我们认为，从房地产登记的运作机制、房地产登记机关与申请者的相互地位与关系看，“登记只是一项独立的国家行为”[2]131，确实属于公法上的行为，这一结论总体上是对的，但若由此而“顺理成章”地将房地产登记当成纯粹的行政法问题，将房地产登记制度视为纯粹的公法规范或行政法制度，就可能因过分强调房地产登记制度的行政管理功能因而引发谬误。
就房地产登记制度的法律属性问题，有人认为，“登记机关的性质是行政机关，为了确保不动产交易的正当性，它必须有所作为（如进行审查），此种行为中蕴涵了维持一般交易秩序和达到国家治理的目的，……。这个视角中的登记法又披上了公法外衣”[6]，故房地产登记制度具有公法属性应是不容置疑的。但在另一方面，房地产登记也具有私法属性，“就财产登记法而言，与财产权因登记而产生的效力有关的法律制度，实际上与财产权自身的构成和效力密切相关，是财产权制度的基本构成，因此，显然具有民事财产法（私法）的性质”[1]12-13，这一点我们同样不能漠视。由此而言，房地产登记制度应是一项公法与私法属性兼具的法律制度。
承认房地产登记是一项公法与私法属性兼具的法律制度，并不意味着房地产登记制度的公法与私法属性不存在主次之分。“将登记法界定为私法或者公法，将导致其功能目标和制度设置存在根本差别，这就要求立法者必须作出判断。实际上，由于登记法与当事人的私人利益、国家涉及不动产的公共利益紧密相关，不可能将之单纯地定性为私法或者公法，而是糅合这两种属性，只不过，糅合的比例—以私法属性为主、以公法属性为主，还是两者对半—则要由立法者进行选择。”[6]81比较大陆法系国家的立法，可以发现，不动产登记法在许多国家中并不是作为行政法而是作为民法不动产法的重要组成部分的。例如，德国不动产法把不动产登记法作为它的程序法，而日本的不动产法把不动登记法作为它的特别法。（参见：北川善太郎．日本民法体系[M]李毅多，仇京春，译．北京：科学出版社，1995:64．转引自：孙宪忠．中国物权法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在这些国家的立法中，不动产登记是不动产物权变动的法律依据，这是立法规定不动产登记制度的核心目的，而与不动产登记相关的公法管理规范更多地是服务于完成不动产物权登记所需要的程序及一些相关管理要求。这一制度模式体现了不动产物权登记制度更多地属于私法规范，而不是公法规范，并且，与不动产物权登记相关的公法规范的规范目的也不在于公法管理本身，而在于服务登记行为的进行，配合完成物权的设定或宣示。
综上所述，房地产登记制度应是以私法属性为核心的规范，其中涉及的行政管理规范及行政管理行为应以服务于实现房地产登记的房地产物权设定或房地产物权宣示功能为满足，过多地赋予房地产登记制度与其自身功能无关的行政管理功能会背离房地产登记的制度属性，造成房地产登记制度的功能错位及不堪重负，房地产登记也会沦为功能泛化、不确定的“万能”行政管理手段，从而引发社会矛盾的产生。房屋所有权初始登记作为房地产登记的一种类型，同样应遵循这一要求。
根据上文关于房地产（不动产）登记制度的功能及房地产（不动产）登记行为属性、房地产（不动产）登记制度属性的探讨，可以得出如下结论：房屋所有权初始登记制度的功能在于记载、宣示房屋所有权。房屋所有权初始登记制度兼具民事规范及行政管理规范属性，但其以民事规范及实现民事功能为主，行政管理规范则以服务于记载、宣示房地产所有权为限，过分强调房屋所有权初始登记的行政管理功能是不妥当的。
房屋所有权初始登记申请材料的提交目的在于启动并完成房屋所有权初始登记，其范围的确定应受房屋所有权初始登记功能所限定，超出房屋所有权初始登记制度功能，要求提交无关的行政管理证明文件是不妥的。在登记制度应主要定位为私法的前提下，“必须彰显意思自治、私权神圣这样的私法理念，尽可能赋予当事人的决定权和选择权，尽可能限制国家对当事人私事的干涉。”[6]81据此，目前的实践过份强调房屋所有权初始登记的行政管理属性，赋予其过多、过重的行政管理功能，在房屋所有权初始登记环节设置过多无关的行政管理材料提交要求，均是违背房屋所有权初始登记的制度功能的。立法有必要以准确界定的房屋所有权初始登记制度功能为核心标准，重新审视并合理确定未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围。
最后，必须说明的是，上文的探讨是针对实践中房屋所有权初始登记申请材料提供要求混乱，为抑制房屋所有权初始登记应提交材料的范围不适当扩大而进行的，是从反面对未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围进行界定、限定。未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应具体包括哪些？还有必要从房屋所有权初始登记的制度功能出发进行正面筛选、界定。唯有从正反两面进行双重界定、限定，未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的范围问题才能得到终极解决。
鉴于房屋所有权初始登记为不动产物权登记的一种，其制度功能在于记载、宣示房屋所有权，故房屋所有权初始登记的申请材料应证明拟进行房屋所有权初始登记的对象已具备物权（具体指房屋所有权）的设立要求。唯有如此，房屋所有权初始登记的要件才能得到充实，房屋所有权初始登记才能得以启动并最终完成。根据物权法理论，物权“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基础上，结合房屋所有权的特征及一般法律权利的构成要素理论（即权利由主体、客体、内容三部分构成[8]，我们认为，房屋所有权的设立，必须具备三个要素。其一，权利主体特定、明确。“物权法的本质，在规范财产归属秩序”[9]，如某物未归属某人所有，则为无主物，并无登记、宣示物权的必要。其二，权利客体为特定物，种类物无法具体化，无法设定物权。对于现代建筑物特别是区分所有建筑物而言，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。（关于房屋特定化的判断标准问题，参见：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，权利内容合法，具体表现为主体对房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物权主体的法律地位。非法的支配无法形成房屋物权，支配者无法享有房屋物权人的法律地位。未合法转让房屋的所有权初始登记申请应根据这些要求，提供相应的证明材料，从而实现充实房屋所有权初始登记要件，完成房屋所有权初始登记的目的。
（三）基于登记功能考量的应提交材料的范围设计
1．未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定原则
根据上文分析，我们认为，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围的确定应遵循如下三个原则：第一，充分证明申请登记的房屋已符合物权（具体指房屋所有权）的设立要件；第二，申请材料的取舍应以房屋所有权初始登记制度功能的实现为依据，并受其限制；第三，房屋所有权初始登记中涉及的行政管理职能应以配合、服务房屋所有权的登记宣示为限。
2．未合法转让房屋的所有权初始登记申请的必备材料
未合法转让房屋的所有权初始登记申请材料应当包括且仅限于如下方面：
①申请文件。房屋所有权初始登记为依申请进行的行政行为，应由当事人提出申请；另外，申请书也是确定房屋所有权内容的重要依据。
②申请人身份证明文件。身份证明文件是确定权利主体的重要依据。
③房屋特定化的证明文件。根据前文所述，房屋的特定化表现为构造上的独立性及使用上的独立性，两者缺一不可。据此，房屋特定化的证明文件应包括：第一，房屋构造上具有独立性的证明文件，主要指记载房屋自然状况、四至范围等事项的房地产测绘文件；第二，房屋使用上具有独立性的证明文件，主要指房屋的竣工验收证明文件。
对于房屋在构造上具有独立性的证明文件的范围与提供要求，实务中争议不大；而对于房屋使用上具有独立性的证明文件的范围及提供要求，实践中存在一些争议，我们在下文再另行探讨。
④对房屋的支配具有合法性的证明文件。主要包括：第一，建设用地使用权证明文件，以表明建设用地使用权来源的合法性，主要包括土地使用权出让合同、协议或其他批准文件、处罚文件；第二，房屋合法建造的证明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程规划许可文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程规划验收合格证明文件。
3若干存在争议的房屋所有权初始登记申请材料
(1)建筑工程竣工验收证明文件 在实务中，建筑工程竣工验收一般分为两部分。一是对建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面进行的验收。此部分验收一般由相关行政主管部门依据各自职责分别进行，再由建设主管部门统一审核并出具相应的竣工验收证明文件。二是对建筑工程的建设是否符合规划许可内容进行评价的竣工验收，一般称建筑工程规划竣工验收。第一部分竣工验收的作用在于证明建筑工程具备使用上的独立性，可以投入使用，不会因质量、消防等问题产生人身、财产危险，也不会由于缺少电梯、燃气、水、电等必需品而影响生产、生活的进行。房屋物权有明确的使用目的，只有房屋符合使用的条件与标准，房屋才能进行物权登记，才能设立房屋物权。实践中有一些人认为，即使房屋未能通过此类事项的竣工验收，买受人对建筑材料也同样拥有物权，也应当允许其进行登记。我们认为，这一种观点是错误的。建筑材料等财产的物权不能等同于房屋物权，对建筑材料等财产拥有物权不等于房屋可以获得初始登记，这两种物权是不同类型的物权，不能等同。故而，房屋的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件是房屋所有权初始登记应提交材料的重要内容。至于建筑工程规划竣工验收证明文件，我们认为，其作用主要有二：一是证明房屋的建造符合规划许可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具备支配上的合法性；二是表明房屋已按规划许可内容完成了所有建设内容，房屋的配套设施已完备，已具备使用上的独立性。实务中，许多房地发开发商仅关心专有部分的建设，而不愿意承建甚至逃避建设学校、幼儿园、物业管理用房、公共活动场所等配套设施，从而导致房屋无法取得规划竣工验收证明。有些人认为，共用设施的欠缺并不影响房屋的使用，不影响房屋具有使用上的独立性，因而不应成为规划竣工验收的障碍。对此，我们认为，所谓房屋使用上的独立性，又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”[10]，“于判断时，并不是将该部分自房屋中完全分离出来独立判断，而且亦须兼顾该部分于整体房屋中所占位置、机能如何及与整体房屋之关联如何等加以判断。只有如此，才不致于判断时发生偏差。”（参见：何明桢．建筑物区分所有之研究[D]．台北：台湾政治大学，1983．转引自：陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，对于特定土地使用权出让合同项下的房屋而言，房屋使用上具有独立性的判断应是特定的，应以土地使用权出让合同的约定为标准。土地使用权出让合同约定的所有建筑物特别是共用设施均是房屋使用功能得以发挥的重要构成部分，任何一部分的缺失均会导致房屋使用价值的减损，从而使房屋欠缺使用上的独立性，因而不能设立房屋物权。比如，土地使用权出让合同将某一房屋定位为高档住宅区，约定一户配两个车位，有独立的学校，独立的游泳池。但在开发建设过程中，开发企业最终并未配建这些设施。在这一情形下，虽然根据一般社会观念，其他建筑部分仍可独立使用，但从该宗地的土地使用权出让合同的约定出发，这些房屋在功能上是欠缺的，并未符合独立使用的要求，故而不应取得建筑工程规划竣工验收证明。否则，土地使用权出让合同的约定便会落空，将来信赖土地使用权出让合同的约定而进行交易的买受人也必将受到损害。
综上所述，建筑工程的质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的验收及规划竣工验收合格证明文件均是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的重要内容。
(2)建筑工程造价结算文件 实践中，建筑工程造价结算文件的提供要求也是引发“办证难”的一个重要原因。
将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，原因主要有两点：其一，在一些地方的登记实践中，该文件确定的工程造价是登记簿中登记价款的确定依据，并进而成为初始登记环节有关税费的计收依据；其二，提供此文件是我国法律及登记实践不允许房地产进行超额抵押的必然要求。在不允许超额抵押的状况下，登记价有非常重要的作用，决定着房地产抵押能在多大范围内进行。
工程造价结算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在实践中，由于房地产承建商与房地产开发商经常存在工程款纠纷，故而房地产承建商时常将该文件作为向房地产开发商追讨工程款的筹码而予以扣留，从而影响了房屋所有权初始登记的办理。
我们认为，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围的理由均是难以成立的，该文件不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，理由是：其一，一方面，将工程造价结算文件纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围是混淆不同行政管理关系的结果，实质上是将征税机关核定征税标的价值的职责转嫁予登记机关在房屋所有权初始登记环节履行；另一方面，在实践中，由于房地产承建商提供的工程结算价存在造假的可能，房地产开发商可能借此文件偷税漏税，税务机关以该文件为依据征收税费的作法是不妥的。由此而言，将建筑工程造价结算文件作为登记价款的确定依据，并进而作为初始登记环节有关税费的计收依据的作法是错误的。其二，2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》已不再强调抵押权必须在抵押物的价值范围内设定，并且抵押权设定的顺位制度也已在该法第194条等条文中得到规定。这些制度设计表明《物权法》已倾向于采用顺位制度取代《担保法》规定的“余额抵押”制度，不再限制超额抵押。（当然，《物权法》也未明确允许超额抵押，或废止《担保法》关于“余额抵押”的规定。这一问题在实践中还存在着争议，目前各地的操作也并不一致，未来的立法有必要对此问题进行明确。）根据建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，房地产抵押可以不再根据登记价款确定抵押物的价值，抵押物的价格可以由抵押双方议定或评估确定。根据这些规定，结合我国市场经济发展要求及发达国家的立法经验，我们认为，立法及实践中允许超额抵押是必然的，是市场经济对民事立法的必然要求，登记实践中要求提供建筑工程造价结算文件以确定登记价，从而实现禁止超额抵押的作法也是不妥的。
(3)完税证明 在不动产登记过程中征收有关税费是税收征管的一种重要手段，这一观点不仅仅是我国许多学者的看法，也是与国外一些学者的看法相一致的，甚至已被国外的一些立法采纳[11]。在我国许多地方的房地产登记实践中，房地产登记发证的最后一个程序一般为税款的缴纳，因而，完税证明在实质上已成为房屋所有权初始登记及其他房地产登记的一项重要申请材料。
我们认为，房地产交易过程中的征税行为是由房地产交易活动引发的，纳税义务的产生是权利变动的一项法律后果，而非权利变动的前提或根据。根据本文关于房屋所有权初始登记制度功能的分析，征税手段不应是房屋所有权初始登记制度的一项功能，税款缴纳与房屋的合法建造并无联系，故而，完税证明不应成为房屋所有权初始登记乃至其他房地产登记的申请材料。立法及实践不能因房屋所有权初始登记具有物权宣示、保护功能而将之视为税收征收的工具，征税行政管理职能应在法律关系上与登记制度相切割。当然，我们并不反对房地产登记机关相关交易税，仅不应将交易税款的缴纳作为登记的前提，并将房屋所有权初始登记作为征税的“抓手”。
(4)地价款缴纳证明、立项文件、建设用地规划许可文件等前置性文件 一般而言，地价款缴纳证明是土地使用权人取得土地使用权证书的前提，如房地产开发企业提供了土地使用权证书的，不应再要求其提供地价款缴纳证明。当然，实践中也存在土地使用权人取得土地使用权证书，但未完全缴纳地价款的情形（如允许分期缴纳地价款的）。在这一情形下，除另有约定外，土地使用权的取得应认定尚存在瑕疵，不应进行初始登记，否则，可能会导致国家土地收益的流失。
立项文件实质上是土地使用权证明文件取得及其后一系列建设行为得以进行的前提条件，而建设用地规划许可证明则是建设工程规划许可证明取得的前提条件。此类文件已由其后的相关文件所吸附，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围。
(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理证明文件，如门牌证明、（这一文件的提供目的应是特定化房屋，但这一目的完全可由土地使用权证明文件及房屋测绘报告等文件实现，即使缺乏门牌标志，房屋初始登记也可以通过宗地号及测绘报告中的房屋编号进行。）地下工程建设档案移交证明、物业专项维修资金缴纳证明等均与房屋的合法建造及房屋所有权的记载、宣示无关，均不应纳入房屋所有权初始登记应提交材料的范围，这些文件所承载的行政管理职能应循其他法律途径实现。
综上所述，未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围包括：房屋所有权初始登记申请书；申请人身份证明文件；土地使用权证明文件（不包括地价款缴纳证明，但根据法律法规规定或土地使用权出让合同约定允许分期缴纳地价款的除外）；建筑工程规划许可证明文件；建筑工程施工许可证明文件；建筑工程竣工验收证明文件（包括规划、建筑质量、消防、电梯、燃气、水、电等方面的竣工验收证明文件）；建筑工程测绘报告。立法对房屋所有权初始登记应提交材料的范围的列举应不设兜底条款为妥，以避免其他文件或一些行政管理部门随意增设、扩充房屋所有权初始登记应提交材料的范围。只有这样，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的不确定、混乱现象才可能得到彻底根治。
三、已合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围及相关法律问题
由于采取现售方式销售的房地产已完成房屋所有权初始登记，已取得房地产权利证书（即实务中所称的“大房地产证”），其转让不涉及房屋所有权初始登记问题，故本部分探讨的房屋主要指采取预售方式销售的已批准预售并已实际销售的房屋。在实务中，许多已合法预售的房屋由于欠缺立法规定的初始登记申请材料，无法完成房屋所有权初始登记，最终无法办理转移登记，从而使房屋买受人成为受害者。对此，买受人往往感到不平：房屋已经有权主管部门批准预售，买受人支付了对价，最终却无法取得房地产权利证书。大量的上访问题便由此产生。
上文已述，合法买受人权益的保护未纳入房屋所有权初始登记申请材料提供制度的考量范围，是上述问题产生的原因。由于这一缺陷的存在，现行立法仅从政府与房地产开发商的关系角度设计房屋所有权初始登记申请材料的提供制度，而未从保护合法买受人的利益出发，设置特殊的房屋所有权初始登记申请材料提供制度或对该制度进行适当的变通，由此导致“小业主办证难”问题在实践中已演化成激烈的社会矛盾，且难以在现行立法的框架内得到解决。在房屋已合法转让的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围与相关制度应作如何调整，有必要引起立法机关的充分重视。
我们认为，根据行政法理论中的信赖保护原则，“基于保护人民正当权益的考虑，行政主体对其在行政过程中形成的可预期的行为、承诺、规则、‘惯例、状态等因素，必须遵守信用，不得随意变更，否则将承担相应的法律责任。”[12]另外，根据行政许可法理论及我国行政许可法第4章的有关规定，可以作出如下判断：行政许可行为是附监管职责的行政行为。行政许可机关应履行对行政许可行为进行监督检查（尤其是过程监管，而非仅是结果监管）的职责，及时采取措施，纠正不法行为，以保护社会大众尤其是善意第三人基于对行政许可行为的信赖而从事法律行为所应获得的法益，否则行政机关应承担相应的法律责任。在此基础上，根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，预售许可证的取得是以已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证等许可文件为前提的，因此，房地产主管部门颁发房地产预售许可证的行为，意味着政府以其信用担保预售房屋在土地权利、规划许可、施工许可等方面具有合法性，社会大众可安心购买。由此，在预售许可证颁发后，相关主管部门应对相关行政许可行为，尤其是涉及善意买受人利益的行政许可行为的履行情况进行监督检查，如由于怠于履行监管职责导致行政许可事项未得到遵守的，行政机关应对合法买受人承担相应的法律责任。基于此，我们认为，在已合法转让的房地产存在违规开发行为或其他瑕疵的情形下，现今房地产实践依据立法统一规定的房屋所有权初始登记申请材料提供制度，简单地不予办理房屋所有权初始登记的作法，实质上是将相关主管部门及房地产开发商应承担的法律责任，转嫁由合法买受人承担，是不妥当的。在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与此相关的一些制度便应进行相应的调整，以使善意买受人的信赖利益得到最大限度的保护。
（一）地价款缴纳证明文件
根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书是取得预售许可证的当然前提。据此，地价款缴纳证明文件不应是已合法转让房屋所有权初始登记的申请材料。在实践中，有一些房地产开发商违反规划许可文件加建房地产并拒绝缴纳超建部分房地产的地价款，也有一些房地产开发商在房地产预售时并未遵循上述规定，未完全缴纳地价款。在此情形下，一些地方的房地产主管部门往往会要求房地产开发商缴纳欠缴地价款，否则不予办理房屋所有权初始登记，也不予办理转移登记。这一作法并不妥当，应予纠正。
（二）建筑工程竣工验收证明文件
前文已述，各类建筑工程竣工验收的侧重点各异，目的也各不相同。我们认为，在房屋已合法转让的情形下，有一些事项的验收可能会出于保护合法买受人权益的需要而必须进行相应的调整，但也有一些验收事项的目的在于证明房屋具备房屋所有权设立的基本要求，任何因素的发生也不应促使其进行调整。这一问题有进行区分探讨的必要。
1．关于建筑质量、消防验收文件问题
由于建筑质量、消防问题会根本性地影响房屋使用者的人身、财产安全，针对这一类事项的验收要求应具有普适性，不管房屋占有人是房地产开发商，非法占有人，抑或是合法买受人，均应遵循相关规定的要求。若这两类事项无法通过竣工验收，房屋不应投入使用，不应进行初始登记。我们认为，建筑质量验收文件、消防验收文件同样应是已合法转让房屋的所有权初始登记申请材料的重要构成部分。
2．关于电梯、燃气、水、电等方面的验收文件问题
由于此类验收一般不涉及人身、财产安全问题，而仅影响房屋的使用价值或使用上的独立性。从最大限度保护合法买受人财产权益的角度出发，若这些事项的瑕疵未使房屋完全失去使用价值，则记载、宣示该房屋的物权并允许进行交易，依然是有价值的，应允许其办理房屋所有权初始登记及转移登记。相关主管部门有必要改变现行僵化的管理模式（也即将验收结果简单地区分为合格或不合格），灵活出具相应的竣工验收文件（如对未符合规定的标准但未根本性地使房屋完全丧失使用价值的，可出示该房屋具有瑕疵但仍可进行某种形式的利用的验收文件），以配合合法买受人记载、宣示房屋物权。
3．关于建筑工程规划竣工验收文件问题
在实务中，建筑工程规划竣工验收文件的提供要求是引发“业主办证难”社会矛盾的重要焦点。一些房屋在预售后，由于出现加建、改建、未按许可要求建设配套设施、改变房屋功能等违法行为，导致无法进行初始登记及转移登记，从而演化成“业主办证难”问题，形成了尖锐的社会矛盾。对此，首先，根据上文所述的信赖保护原则及行政许可法理论，在规划许可文件颁发后，因规划主管部门监管不严引发的后果不应由合法买受人承担；其次，既然合法买受人不承担因规划部门监管不严引发的法律后果，对于买受人而言，其购买的房屋即应视为合法建造的房屋。根据房屋所有权初始登记的制度功能，此时的房屋所有权初始登记仅起到记载并宣示物权的作用，而不在于创设物权。若房屋具备房屋物权的设立条件，合法买受人要求进行房地产登记的，规划主管部门负有出具规划竣工验收文件的义务，以协助买受人完成对其合法物权的登记宣示。
在实践中，建筑工程规划竣工验收环节有两个问题亟需厘清、解决：
（1）一部分建筑工程专有部分违反规划要求进行建设，如加建、改建等，其他具备物权设立条件的房屋能否进行登记？对此，实践的作法一般是整宗地内的房屋均不能取得建筑工程规划竣工验收文件，所有业主均不能办理房地产权利证书。我们认为，根据上文论述，此作法并不妥当。规划部门应出具合法建筑部分的规划竣工验收文件，配合买受人完成房屋物权的登记宣示。如果房地产开发商违反规划要求进行建设，并且违法建设的房地产与合法建设的房地产已不可能分开，房屋已不能按原有规划文件进行验收的，规划主管部门甚至应当根据现状出具规划竣工验收文件，以保护合法买受人的利益。
(2)未按规划许可文件要求建设共用设施、共用部分，导致该共用设施、共用部分无法通过规划竣工验收的，其他具备物权设立条件的房屋能否进行初始登记？我们认为，共用部分或共用设施未通过规划竣工验收并不能否认其他具备物权设立条件的房屋仍然具有使用、交换价值，对该部分房屋物权的登记、宣示依然是可行的、必需的。在该情形出现时，拒绝出具规划竣工验收文件，由此导致由合法买受人承担所有不利后果的作法是不妥的，规划主管部门应就合法建设的专有部分出具规划竣工验收证明文件，以保护合法买受人的利益。
（三）建筑工程规划许可证明文件及施工许可证明文件
根据《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，持有建设工程规划许可证和施工许可证是预售许可证取得的前提条件。因此，在房屋已预售并已合法转让的情况下，这两项许可文件证明的许可内容如存在瑕疵的，不应成为房屋所有权初始登记及转移登记的障碍。
（四）其他文件
对于登记申请书、申请人身份证明、房屋测绘报告等文件，根据上文论述，这些文件的提供要求是由房屋所有权初始登记的法律属性及物权的设立要求决定的，是不可或缺的。但在实践中，在开发企业潜逃、破产或因其他原因灭失的情形下，为保护善意买受人的财产权益，上述材料的提供要求同样有调整、变通的需要，上述文件所证明的事项应由相关主管部门根据有关许可文件、证明文件直接确定或委托相关机构测绘确定。
总而言之，在房屋已合法转让的情形下，行政许可机关应加强监督检查，督促被许可人履行相应的义务。在行政许可内容未得到遵守并损害合法买受人的情形下，基于信赖保护原则及行政许可法原理，行政主管部门应承担相应的法律责任。据此，在房屋已合法转让，但相关行政许可未得到严格遵守的情形下，立法应从保护合法买受人权益的角度出发，对房屋所有权初始登记应提交材料的范围及与之相关的一些制度进行调整，避免本应由房地产开发商及行政许可机关承担的法律责任最终转嫁由合法买受人承担。
四、结论
在实践中，房屋所有权初始登记应提交材料的范围的确定及由此引发的一些争议、矛盾实质上是由于两个问题未得到合理解决而引起的：一是未合法转让房屋的所有权初始登记应提交材料的范围应如何确定的问题；二是在房屋已合法转让时，为保护合法买受人的利益，相关制度应否作适当调整的问题。我们认为，第一个问题的解决应从房屋所有权初始登记制度的功能入手进行探讨，寻求相应的答案。在这一过程中，关于房屋所有权初始登记行为及登记制度的法律属性的正确认识是一个最关键的问题，该问题的厘清对第一个问题的解决至关重要。第二个问题则应在第一个问题的基础上，从行政法理论中的信赖保护原则及行政许可法原理出发，充分考虑合法买受人利益的保护要求，对一般情形下的房屋所有权初始登记申请材料提供制度进行适当的调整。唯有如此，关于房屋所有权初始登记应提交材料的范围问题及与此相关的一些争议才能最终得到妥善解决。
注释:
[1]许明月，胡光志，等．财产权登记法律制度研究[M]．北京：中国社会科学出版社，2002:80.
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关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革
一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义
我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。
二、各高校土地资源管理专业课程体系现状
据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。
(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状
1.中国地质大学
中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。
土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。
信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。
土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。
工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。
土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。
2.中国人民大学
中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:公共管理学、应用经济学。
主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。
3.广西师范学院
广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:
专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。
专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。
专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。
实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。
4.山东农业大学
山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。
主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。
(二)启示与借鉴
从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。
三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路
经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:
(一)人才培养目标的定位
本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。
(二)课程体系的修订与改革特点
1.专业特色
以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。
2.人才培养特色
倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。
3.课程特色
本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。
(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系
2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。
其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。
专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。
专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。
该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。
“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。
“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。
“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。
“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。
通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。
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摘要：良好的专业性课程体系设置对于培养符合现代社会经济发展的专业人才发挥着至关重要的作用。文章以天津城建大学房地产开发与管理专业的课程体系设置为例，从人才培养、方案设计、课程体系构建等诸多方面进行了研究。最后就课程体系建设中的实践性教学需要掌握的几个关键问题进行了深入研究。
关键词：人才培养；方案设计；课程体系
0引言
在上世纪80年代，我国房地产业迅速兴起，社会对房地产开发经营管理人才的需求急剧增加。为了适应经济社会的发展和满足社会对相关人才的需求，部分高等院校在八十年代初期先后开设了房地产经营管理这一专业。从1989年我国高等院校正式设置房地产经营管理这一专业到1998年止，在这十年间我国设置此类专业的高等学校达到114所。然而在1998年，房地产行业发展受到一定阻力，许多房地产开发企业纷纷倒闭，相关专业人才需求量也急剧下降。因此，在1998年，教育部颁布了《普通高等学校本科专业目录》，在此目录中将房地产经营管理调整为管理科学与工程类下的目录外专业。按照此要求，各个高校对已开设的房地产经营管理专业进行调整，主要调整方案有两种：一种是将该专业合并进入工程管理专业，另一种是将该专业合并进入工商管理专业。2012年，教育部颁布了《普通高等学校本科专业目录（2012年）》，将原有的“房地产经营管理”专业正式更名为“房地产开发与管理”，专业代码设置为120104，主干学科为管理科学与工程。1992年，天津城建大学（以下简称我校）开办房地产经营管理专业，是全国建设类高校最早开设该专业的院校之一。在1998年因本科专业目录调整，取消了房地产经营管理这一专业。房地产开发与管理专业学科门类为管理学下的管理科学与工程类，该门类包含我校尚未开设的管理科学、我校已经开设信息管理与信息系统、我校已经开设工程管理、我校已经开设工程造价和我校于2016年新增的房地产开发与管理5个专业。由此可以看出，房地产开发与管理专业的开设对于完善我校学科体系的建设发挥着重要作用，同时为专业人才培养的准确定位提供框架性思路。
1专业培养方案设置内容
我校的房地产开发与管理主要是将经济、管理、工程、法律等相关知识相互融合的专业，在培养方案安排上以重点强化房地产前期开发和后期资产的管理为特色，以学生的高质量就业为导向，注重学生前沿性理论知识和实践性应用技术的掌握。据此设定三个专业就业方向：一是房地产项目的开发，从事房地产项目投资分析和前期开发工作；二是房地产项目的策划，在房地产企业及相关机构从事房地产项目策划工作；三是房地产资产管理服务，从事（住宅、商业和工业）物业管理、社区服务管理和资产运营管理工作。本专业学生主要学习经济学、管理学、法学、建造技术、信息科学等方面的基本知识和基础理论，全面系统地接受科学思维、系统思维、管理思维、人文思维及相关的基本训练，掌握现代房地产开发与管理的方法和手段，具备在房地产、投资、咨询、施工、金融与保险等领域的企事业单位及政府部门从事房地产项目策划、开发投资、市场营销、物业管理、房产经纪和资产运营管理等能力，培养能针对房地产开发全过程进行管理的具有创新意识的复合型应用人才。为了达到培养能力的实现，我们针对各个分项能力，设置了对应的课程和教学环节矩阵表。
2培养方案的三个就业方向课程体系
针对社会经济发展的需求，培养方案设定三个就业方向，围绕着三个就业方向设置了三个课程群。
2.1房地产项目开发，从事房地产项目投资分析和前期开发工作
选择该方向的原因主要是：房地产项目投资大，建设和使用周期长，其前期开发居于房地产开发与管理的全程中的核心，该方向的选择可以填补本校现有其他专业培养方向的空白。该方向的课程体系由学科基础课、专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含16门课程。如表2所示。
2.2房地产项目策划，在房地产企业及相关机构从事房地产项目策划工作
选择该方向的原因主要是：该专业是在已经开设10年的市场营销专业基础上调整而来，是原有专业的教学、社会资源、项目前期分析的整合结果。该方向的课程体系由专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含11门课程。
2.3房地产资产管理服务，从事（住宅、商业和工业）物业管理、社区服务管理和资产运营管理工作
选择该方向的原因主要是：城镇化的建设背景，存量房的逐年加大，物业的多样性，房地产金融特性的突出，服务提升的需求，去库存。该方向的课程体系由专业基础课、专业核心课、实践教学科和专业选修课组成，共包含12门课程。如表4所示。
2.4三个特色方向的逻辑关系
房地产项目策划将房地产项目开发与房地产资产管理服务联系起来；房地产项目策划建立全局概念，同时，作为一个职能与就业方向；房地产项目开发建立产品概念，强调技术性和市场性，同时，解决少量就业问题；房地产资产管理服务建立服务概念，强调运营、增值和交易服务，同时，衍生出系列职能与就业方向。
3培养方案的主要特点和实施保障
我校教学培养方案主要突出实践性，其中包括实践性教学建设和实践性能力提升两个方面。学生“实践能力”的培养主要突出培养学生直接应用知识而非发现新知识的能力。
3.1教学思路的设定
本专业的教学思路主要设定在服务地方经济社会发展上，办学定位设定到培养应用型技术技能型人才上，突出地方高校的三大能力，即为天津的区域经济社会发展服务的能力；为房地产行业企业技术进步服务的能力；为毕业学生创造价值的能力。
3.2教学中理论与实践结合
首先，从教学结构上考虑，重新论证理论教学和实践教学的关系，由实践教学服务于理论教学逐渐转变为以实践教学为核心，在一定程度上突出实践教学在教学体系中的地位。其次，构建以职业能力为重点的实践教学体系，尤其是就业和工作关键能力方面的培养。理论教学主要以专业为导向，优选教学内容，以能力培养为核心，注重技术逻辑体系，强化基础理论知识。但是从行业企业的需要出发，学校的教学应以培养学生创新创业能力为重点，挖掘出学生个体智慧和能力。因此，学校应重构现有的教学体系，将其完善成为包括目标体系、课程体系、保障体系、管理体系及考核体系等要素所构成的教学体系。实践教学平台的建设主要以解决学生实习、实训为目的，着力建立模拟真实工作环境、真实技术实施条件、仿真管理案例和项目引领的教学场景。与此同时，不断探索实践教学方法的创新，将多种教学法进行有机的结合，注重提高学生的参与性。我校的房地产开发与管理专业在培养方案制定过程中十分注重实践教学，主要构建了校内模拟实训室、与企业共建实训基地、校外建立实习基地等三个平台，进行学生的专业基本技能学习和训练等，提高学生在房地产投资开发、营销策划、房地产经纪和资产运营管理等方面的专业核心能力。同时，为保障实践教学的管理工作，根据每门实训课程的实践教学目标，我校制定了包括实训大纲、实训任务书、实训指导书等在内的较为规范的文件。我校经管学院目前已经拥有了服务于房地产的专业基础实验室和专业实验室，包括：工程建设管理综合训练中心、信息管理与微机应用、3S、管理科学与工程、电子商务平台等五个实验室和一个图书资料室；获批天津市人文社科重点研究基地———天津城镇化与新农村建设研究中心，生态宜居城市与可持续建设管理研究中心等科研机构。此外，还专门设置了市场营销实训室、房地产综合实训室等。这些相关资源完全可以满足房地产开发与管理这一专业实践教学的需要。
3.3积极探索紧密的校企长期合作共赢机制，加强实践教学方法创新
校企合作首先是相关教育机构与相关行业协会的密切合作。我们在原有与行业协会、学会紧密联系的基础上，又进一步加强了与中国房地产营销协会、天津市房地产业协会、天津市物业管理协会等单位的密切合作。其次是与相关企业的密切合作。根据我校房地产开发与管理专业人才培养的定位内容，我校正在努力加强与房地产开发公司的前期部门、房地产营销策划机构、房地产经纪公司、房地产物业管理公司、房地产资产运营管理公司等企业的合作。
3.4强化“双师型”专业教师队伍的建设
建设“双师型”专业教师队伍，主要从以下三个方面予以落实。一是充分利用学校、学院和专业的校友会等社会资源，从房地产开发企业、建设施工单位、房地产专业经纪机构、房地产咨询机构和房地产估价事务所等单位引进具有一定素质、具有较丰富实践经验的专业人员，建立成相对稳定的兼职专业教师队伍。二是充分利用房地产开发与管理专业所拥有的校外实训基地，建立专业教师到基地实践制度，通过一定的制度措施的落实来强化现有专职教师的实践能力。三是发动教师积极参与专业实验室、实训基地建设，在建设和运转过程中锻炼提高教师的专业实践能力。同时，鼓励教师考取相关行业的执业资格证书，通过有效激励手段，促使教师主动利用业余时间参与企业实践。
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【关键字】房地产；信贷风险；主要类型；控制措施
房地产的信贷风险是指银行在办理和经营房地产的信贷业务过程中，受到众多不确定因素的影响，造成房地产办理信贷业务的实际收入和预期效益产生偏差，造成房地产企业经济损失的可能。房地产企业的信贷风险既不同于一般的信贷风险，也不同于一般的企业风险，它与客户风险密切相关，具有不可避免性、全程性、传染性，强烈的信贷风险甚至会引起金融危机，发生一系列连锁反应，因此，房地产的信贷风险不仅影响着企业的生死存亡，也影响着国家经济的发展与社会的稳定。
一、房地产信贷风险的产生原因
（一）缺乏健全的金融体制
房地产行业属于高投入、高收益的行业，其运行需要巨大的资金支持，由于金融体制的不完善，信息的不对称，容易给银行的选择带来问题，有些信誉较差、实力较低的借款人一旦获得了贷款，就给银行带来了信贷风险。由于房地产行业的利润高，吸引了很多开发商，为了追求高额的利润，一些不法商人利用银行贷款投资，房地产的高利润也使得银行放松了警惕，放松了对房地产企业的风险评估，导致贷款过度，使银行面临更多的风险。
（二）人们的信用观念淡薄
我国现代处于经济转轨时期，这一时期人们对经济利益的追求过于强烈，受到个人认识、不良习俗的局限，人们的信用观念比较淡薄，逃帐、违约、赖账、违规、诱骗等丧失信用的事件经常发生，特别表现在我国的房地产行业上，据调查，在国家对行业的信用调查结果中，房地产行业居于倒数第四，仅位于酒店、外贸、冶金行业之前，很多开发商只顾自己盈利，完全不顾银行利益，即使有资金也不愿意偿还银行，还是投入到下一个开发项目中去，甚至屡屡用银行贷款进行项目的开发，银行对借款人的经济状况也不能清楚的了解，我国也没有建立个人信用记录，不能了解借款人的真实经济状况。
（三）产权关系不明晰
我国房地产产权制度存在一定的落后性，个人的房产和土地所有权处于分离阶段，很多住宅的产权关系不清晰，抵押物的产权和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房产是否具有这种功能还不好说，使得债权人的收益得不到保障。我国的二级房地产事业发展比较慢，旧房市场大多不愿问津，新房入市又比较困难，用于抵押债券的住宅难以变现，使银行的信贷风险不容易被分散，同时，由于建筑施工企业过于追求工期，忽视了工程质量，使得很多住房的质量都达不到国家要求的安全标准，很多建筑施工技术也不能达到要求，常见的有上下水管的按照、防水工程、供热系统等，开发商需要对这些不合要求的地方进行修改，造成一定的资金损失。
（四）政府的错误引导
我国赋予了地方政府发展地方经济的责任，各地政府在促进地区经济发展的做法上，有时候脱离了实际情况，只顾追风，盲目攀比，忽视了地区实际的经济发展水平，大肆修建步行街、商品楼、别墅区、旧城区改造等，实施了一系列的形象工程，不但没有给地方经济的发展带来好处，还劳民伤财，造成了资源的浪费。政府的支持更是促进了房地产行业的升温，为了使房地产行业尽快开工，政府往往以组织协调插手房地产和银行之间的关系，鼓励银行借贷给房地产行业，有些地方政府甚至给银行信贷下达了任务，政府强迫银行贷款，无论是房地产项目的开发和收益是否顺利，政府都不用承担责任，这就加大了房地产信贷风险。
二、房地产信贷风险的控制措施
（一）银行应该具有房地产信贷风险意识
银行应该提高认识，不能仅看眼前利益，应该清楚的认识到房地产信贷风险的严重性，谨慎的把贷款贷给房地产行业。既要支持有发展前景的房地产企业发展，又要尽可能降低风险。要严格房地产贷款的审批手续，坚决不贷款给不具有资格的企业和开发商，同时，要对贷款进行动态的监督，开发商应该开设独立的账户，定期还款，便于银行掌握开发商的经济动态，杜绝开发商造假获取贷款；合理运用利率杠杆，上浮高档住宅的利率，抑制房地产泡沫现象。
（二）扩大房地产业的融资渠道
房地产行业运行的资金来源主要依赖于银行，房地产信贷数额的增多增加的信贷风险，这时候扩大房地产业的融资渠道能够有效分散风险。首先，要促进房地产的证券化，向社会筹集资金，监管部门在一定程度上放松对房地产企业的上市要求，鼓励上市；其次，建立专门的房地产基金，专门用来房地产行业业务的开展，鼓励社会群众投资房地产行业，减轻房地产行业的资金短缺问题；再次，房地产企业发放债券，有利于把分散的资金集中起来。
（三）提高信贷业务的监管力度
房地产行业向银行借款的数额巨大，信贷风险也大，无论是对房地产企业的发展，还是对银行的发展都十分不利，因此应该提高对房地产行业信贷业务的监管力度。银行应该制定明确的监管制度，包括监管目标、监管方式等等，对房地产的借贷有一定的约束作用，要定期或者不定期的对房地产的信贷业务进行检查或者抽查，重点检查房地产企业是否符合借贷要求，贷款时间是否超过十年期限、是否用流动资金来代替还贷资金等，对违规现象要进行严肃的处理，绝不姑息养奸，杜绝以贷谋私、收受贿赂的现象。
（四）政府发挥职能
地方政府应该从实际情况出发，正确对房地产行业的发展进行指导，促进房地产行业的规范化、制度化，对房地产行业的发展用地要严格的控制，完善房地产开发项目的审批程序，避免盲目扩张，稳定房价，鼓励商品房销售，采取政策对房地产行业进行管理，纠正房地产行业发展的不正之风。
总结：
房地产行业的飞速发展促进了银行信贷业务的发展，但房地产信贷业务在发展过程中出现了很多风险，这就要求房地产企业和银行都应该具有风险意识，按照信贷风险的类型分析信贷风险的成因，找出降低信贷风险的有效措施，保证各项工作的顺利进行，促进房地产行业的健康发展。
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关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
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