关键词:住房抵押贷款证券化;模式;选择;证券化经营公司
住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构,经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级,以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券,进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化,我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新,这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求。但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题,国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式,我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式。
1 国外住房抵押贷款证券化的模式介绍
从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来,主要存在三种模式:表外模式、表内模式和准表外模式。这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表。
1.1 住房抵押贷款证券化的表外模式
表外模式起源于美国,然后陆续被其他国家和地区引进、利用。在这种模式下,发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司,由此公司将它们重新组合建立资产池,以资产池为支撑发行证券。真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来,从而实现“破产隔离”。实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键,可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化。但就总体而言,除美国以外,其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢,这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高;政府提供信用担保的力度不强;相关法律法规的欠缺等等。随着这些条件的逐渐改善,表外模式将会在全球范围内继续发展。
1.2 住房抵押贷款证券化的表内模式
在欧洲,住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导。在这种模式下,发起人不需要将抵押贷款资产出售,资产仍保留在发起人的资产负债表上,风险没有转移。其次,在发起人破产时,抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产,即表内模式不能实现“破产隔离”。当然,有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下,资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人。表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍。
1.3 住房抵押贷款证券化的准表外模式
在这种模式下,发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司,然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司。同时,子公司不但购买母公司的抵押贷款资产,还可以购买其他机构的抵押贷款资产,然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券。由于子公司的利润要上缴给母公司,且报表都要并入母公司的资产负债表,子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上。但是,由于母公司将资产真实出售给子公司,进入子公司的资产负债表,可以实现“破产隔离”,所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功,目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式。
2 适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择
住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情,笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析,以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式。
表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约,但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范。而且,由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售,也就不能实现破产隔离,再加上我国银行存在资本不足,如实行表内模式则不能得到较高的信用评级,对投资者的吸引力将有所下降。因此,表内模式不太容易得到政府的支持。但从银行的角度看来,他们更希望通过表内模式来发行抵押债券,其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升。因此,推行表内模式银行有较高的积极性。
表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化,有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场,从而健全我国的住房金融制度,因此可以得到政府的大力支持和推动。但是,推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多。如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例,就可以为表外模式的推行扫清最大障碍。另外,从银行的角度来看,住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产,实现表外模式意味着部分收益的让渡,因此在实施住房抵押贷款证券化的早期,银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产。但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长,银行从自身发展和竞争的角度考虑,其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈。因此,银行方面不会成为表外模式的主要障碍。再就是从我国投资者的角度来看,在推行住房抵押贷款证券化的早期,如果政府能起一定的主导作用,如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等,投资者将会具有很高的投资热情。
准表外模式可以实现破产隔离和真实出售,在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求。如果操作得当,对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用。政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化。但是,这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍,那就是我国的《商业银行法》规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务,成立以发行住房抵押贷款证券化为单一业务的子公司暂时没有法律依据。
为了更直观地对这三种模式进行比较,笔者给影响我国住房抵押贷款证券化模式选择的几种因素赋予不同的权重,并通过下表排序评分来分析比较哪种模式更适合我国国情。
由此表可见,表外模式是最适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式,在我国要推行住房抵押贷款证券化,最好还是从一开始就选用表外模式,推行真正意义上住房抵押贷款证券化。
3 证券化经营公司的形式设计及选择
通过上文的分析,笔者认为应采用表外模式来推行住房抵押贷款证券化,这就意味着住房抵押贷款证券化的发行主体是独立的证券化经营公司。笔者认为,在我国推行住房抵押贷款证券化的初期,发行主体的选择可以考虑以下两种形式:
第一种形式是成立一个全新的,由政府全资拥有的证券化经营公司,以保本或微利经营为原则,专门向商业银行购买住房抵押贷款,划分重组后,发行证券委托券商出售给投资者。随着运作的成熟化,政府可逐渐退出,将证券化经营公司改造成一个由政府支持,由社会公众持股的公司,向社会公众(包括个人投资者、机构投资者等)发行股份,借鉴美国的联邦国民抵押协会及香港的按揭证券公司以商业运作的方式来开展住房抵押贷款证券化。这样一方面可以减轻政府的负担,另一个方面便于最大程度地监督,防止腐败滋生,以及防止过度竞争和纯商业性机构在追求利润最大化的过程中损坏公众的利益。再就是对于住房抵押贷款证券化这样一个新生事物,有政府的支持可以提高其潜在的信用级别,让投资者有信心,可以使住房抵押贷款证券化得以顺利开展。
第二种形式是由四大国有资产管理公司充当证券化经营公司。金融资产管理公司是政府为处置四大商业银行不良资产而特设的国有独资企业。但是从1999年成立至今, 10年存续期将至,何去何从是需要慎重考虑的问题。应该说,向专业化的不良资产处置机构或是向投资银行转型是资产管理公司最理想的退出通道,住房抵押贷款证券化业务可以成为他们在转型中的一项主要业务。笔者认为,由国有资产管理公司担当证券化经营公司的理由有如下几个方面:(1)为资产管理公司在完成历史使命之后找到一个激励性的退出通道,为他们今后的发展找到了新的思路;(2)国有资产管理公司经过多年的发展,致力于不良资产的处置,积累了相当的经验,也和国际上一些知名的投资银行等金融机构有较深层次的接触,学习了不少先进的理念;(3)国有资产管理公司是国有独资企业,具有政府背景,容易获得政策支持,当然也就可能获得较高的信用评级,使投资者有购买热情;(4)经过几年的积累,各大资产管理公司的人力资源可以说是一笔巨大的财富。相对而言,完全新设立的证券化经营公司是没有这样一笔唾手可得的人力资源的。
当然,在对资产管理公司实行转型的过程中,最好能对其进行产权结构改革,对其进行股份制改造并上市,积极吸收民间资本并使国有资本逐渐退出,最后成为一个由政府支持、社会公众持股的股份公司,从实施住房抵押贷款证券化入手逐渐发展为专业的资产证券化经营公司。
由以上分析,笔者认为在我国由资产管理公司作为证券化经营公司具有明显的可行性和现实意义,应将这种形式作为首选。
参考文献
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关键词:住房抵押贷款证券化;中美比较;政策建议
一、相关文献回顾
虽然我国在2005年才开始实行资产证券化试点工作，但学者们早就开始对推行住房抵押贷款证券化进行了多方面的研究，笔者从众多文献中撷取相关部分，梳理如下。
(一)推行住房抵押贷款证券化的可行性
早期有不少学者认为中国已经具备了实行住房抵押贷款发展的条件，对住房抵押贷款证券化持肯定的态度。何小锋(2002)通过总结国外的实践经验深入分析了在国内实行住房抵押贷款证券化的必要性，并且认为中国在实行住房抵押贷款证券化方面已经具备一定的条件。［1］张小蒂、韩爱华(2002)认为人均可支配收入的增加和城市化进程会推动住房贷款持续快速增长，而住房贷款快速增长会导致金融风险积聚，化解“风险”的出路就在于住房抵押贷款证券化。［2］朱玉林(2005)从利率角度出发，通过定量分析认为住房抵押贷款证券因其收益率相对较高，其市场将是广阔的，所以住房抵押贷款证券化在经济上是可行的。［3］过新伟、王学鸿(2009)指出随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，商业银行“短存长贷”的矛盾日趋突出。住房抵押贷款证券化可以带来提高银行资产流动性、分散银行风险、提高银行资本充足率和开发新的利润来源四个方面的好处。［4］刘毅荣、祖欣(2015)认为资产证券化规模的进一步扩大来自于发起机构的客观需要，银监会备案制和人民银行注册发行的正式施行，审批时间将大幅缩短，试点阶段的良好表现为资产证券化的发展奠定良好基础。［5］与此同时，也有不少学者对发展住房抵押贷款证券化持谨慎和怀疑的态度。何德旭(2000)认为中国推行住房抵押贷款证券化的基础还十分脆弱，还不具备大规模开展住房抵押贷款证券化的条件，可以在局部地区进行试点工作，但更主要的任务还是为住房抵押贷款证券化创造各种市场条件和制度条件。［6］陈钊(2000)进一步指出我国在住房抵押贷款方面积累的实践经验不足，更是毫无关于抵押贷款的二级市场运作的经验可谈，对住房抵押贷款进行科学定价的条件尚不成熟。［7］姚长辉(2001)指出住房按揭贷款作为一项重要的居民资产，应被纳入资产证券化的备选基础资产。但住房按揭贷款证券化首先要满足一定规模的一级市场、商业银行有融资需求、投资者认可住房按揭贷款支持证券这三个条件。他认为，虽然中国已经具备这样的条件，但还需深化和优化，不宜“大刀阔斧”。［8］陈依依(2003)认为我国住房抵押贷款的存量规模有限，住房抵押贷款占总贷款的比例偏低，对商业银行的流动性不构成威胁。［9］特别是从技术层面讲，不少学者表达了各种担忧和疑虑，如过新伟、王学鸿(2009)认为我国推行住房抵押贷款证券化存在四方面的制约:我国现行的法律不利于SPV的组建;与MBS相关的会计制度明显滞后于MBS发展;投资主体仅限于机构投资者;二级市场流动性较低。［10］左涛(2014)认为信贷资产支持证券发行主要是关系营销，银行间相互购买、持有，信贷资产支持证券仍集中在银行体系。［11］郭经延、赵睿(2015)张小东(2015)指出只是在银行体系发行的资产证券化产品，参与机构主要局限于商业银行，限制了市场规模的同时也限制了资产的流通性，不利于资产证券化市场的培育和成熟。［12］［13］刘迁迁、王乐(2015)也认为资产支持证券二级市场不活跃，流动性溢价偏高，使得资产证券化提高资产流动性这一最大的创新优势难以体现。［14］在信用评级方面，郭经延、赵睿(2015)认为我国目前的信用评级制度相对落后，整个体系非常不完善，评定的方法也过于单一化。［15］过新伟、王学鸿(2009)也指出当前我国的信用评级体系不完，评级机构的组织形式和运作方式不规范。［16］对于我国应该在住房抵押贷款证券化中选择何种模式，学者们也进行了不少的研究，主要集中在表内模式和表外模式的对比以及政府在推进住房抵押贷款证券化过程中应该起到的作用。何小锋、黄嵩(2002)认为，现阶段可以对表内模式和表外模式进行试点，等待条件具备后，再以表外模式开展我国住房抵押贷款的证券化业务。［17］王化争、谈俊琦(2005)根据政府在住房抵押贷款证券化进程中所起的作用不同，把住房抵押贷款证券化分为政府主导型、政府扶持型和市场主导型三种模式。认为政府合理有效的推动是住房抵押贷款证券化的重要外部力量。［18］李咏梅、樊书颖(2006)重点介绍了美国、加拿大和澳大利亚等地住房抵押贷款证券化的做法，认为在我国住房抵押贷款证券化推行过程中，应该将美国经验与我国实际相结合，以政府为主导进行操作。［19］也有学者从法律角度考虑，如谢湲、郑浩(2007)就指出就我国目前的法治环境而言，无论表内模式还是表外模式都会遇到相应的法律障碍，应该考虑不同模式的制度成本及证券化的收益大小。［20］
(二)推行住房抵押贷款证券化的风险分析
不同的学者对住房抵押贷款证券化的风险研究重点有所不同。住房抵押贷款证券化的风险主要是提前偿付风险、违约风险，提前偿付行为使得资产池中的现金流不稳定，影响投资者的再投资行为，而违约风险则严重影响到投资者的投资决策。在影响提前偿付行为及违约行为的因素方面，刘向东(2007)指出贷款利率与市场利率是影响提前偿付行为最主要的因素;个人债务比率、购房者与房地产商的纠纷及经济周期都是影响违约行为的主要因素。［21］丁彦皓(2013)通过对影响中国住房抵押贷款证券化信用风险的波动因素进行状态空间模型与Kalman滤波递推后发现，除中长期人民币贷款利率外，GDP增长率、城镇登记失业率、中国制造业采购经理人指数、外贸依存度、国民房地产景气指数以及房屋销售价格指数，对中国住房抵押贷款证券化信用风险的波动幅度在不同时期都具有不同程度的影响。［22］康书生、董捷(2010)认为住房抵押贷款证券化过程中存在着信用风险、利率风险和流动性风险。我国尚未建立起完善的个人信用制度以及与之相配套的个人信用评估系统，信用风险较大。［23］刘毅荣、祖欣(2015)在研究提前还款风险与违约风险时发现，提前还款在资产支持证券存在正利差的情况下，可以减少利差支持，从而有一定负面影响，但如果资产支持证券存在负利差的情况下，反而是有利于降低违约风险的。［24］在防范住房抵押贷款风险方面，不少学者认为应引入保险制度。如杨巧(2002)就通过对住房抵押贷款中存在的保险业务的分析，研究了转移和分散住房抵押贷款违约风险的方法。［25］黄崇珍、张修凡(2015)认为住房抵押贷支持证券的基础资产池贷款大多为浮动利率，若贷款利率大幅增加，将给借款人带来还款增加的风险，违约风险可能就此发生。提出使用房屋抵押贷款综合保险从借款人还贷能力，抵押房产损失及借款人主动违约行为三个方面进行保险，保护借款人与银行的双重利益。［26］特别是针对美国在2007年开始的次贷危机爆发，引起的不少学者对住房资产证券化风险的进一步关注，特别是我国在开展相关业务中，应该如何借鉴其成功的经验，避开其明显的不足等方面，文献较多。如高广春(2006)对美国SPV的模式进行了详细的研究，指出到目前为止，美国证券化中的SPV设计有让与信托(GrantedTrusts)、主信托(MasterTrusts)、分科(FINCO)或双层结构、非公开交易的合伙企业、FASIT和REMCI结构等，都可以实现风险隔离和避税两大作用。［27］李曜(2001)分析了国际上较为流行的信托型的SPV、公司型的SPV和有限合伙型的SPV，认为我国可以由政府出资设立国有独资公司形式的、全国性独立的住房抵押贷款证券公司。［28］而王莉芳、李卫生(2008)认为由于公司型SPV和有限合伙型SPV存在着诸多的法律障碍，信托型SPV是目前的现实选择。［29］过新伟、王学鸿(2009)指出次贷危机一定程度上反映了美国住房抵押贷款证券化市场的监管制度不完善和监管的疏漏，要对住房抵押贷款证券化链条上的各个环节进行严格监管。［30］张虹、陈凌白(2011)分析指出我国金融业已开始呈现出融合发展、混业经营的趋势，及早应对金融业混业经营的新特点，完善我国现行的金融监管体系，加强各监管机构间的协调是十分必要的。［31］邹晓梅、张明、高蓓(2014)也认为证券化将信贷市场、资本市场和货币市场联系起来，传统的以分业经营为基础的监管模式可能存在效率低下和监管不到位等问题，因此构建一个协调一致的监管体系对中国金融市场的健康发展至关重要。［32］
二、我国推行住房抵押贷款证券化发展情况及其与美国的比较
(一)我国住房抵押贷款证券化实践情况
1．政策支持情况。2013年7月国务院“金融国十条”提出“盘活存量，用好增量”，其中包括“逐步推进信贷资产证券化常规化发展”。2014年8月监管层向部分机构下发了《资产管理机构资产证券化业务管理规定(征求意见稿)》，将发行资产支持证券的流程由此前的监管层审批转为基金业协会备案制。2015年1月，银监会下发文件批准27家商业银行获得开办信贷资产证券化产品的业务资格，标志着信贷资产证券化业务备案制的实质性启动。5月12日，国务院常务会议确定5000亿元信贷资产证券化试点规模。经中国人民银行同意，交易商协会了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》。2．住房抵押贷款情况。随着经济的发展，人们改善性住房及投资性房地产的需求日益增加，但是居民收入与房价的矛盾使得人们有效支付能力不足。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为20—30%，剩余部分依靠银行贷款，按揭贷款已经成为近十几年来绝大部分人购买住房的主要方式。据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了12万亿元左右。2014年上半年开始中国多数城市限购政策松绑，央行在2014年和2015年多次降息，目前的银行利率、放款速度和各项贷款政策都有利于购房者。随着“二孩”政策的出台、央行的降息举措加上目前去库存的政策导向，房贷市场将会迎来新一轮热潮。并且随着我国城镇化进程的不断推进，商业银行住房抵押贷款的余额会越来越多，有利于银行选取大量期限结构相似的住房抵押贷款进行证券化。3．具体发展情况。我国在2005年开始试行住房抵押款证券化，至今已经发行十笔住房抵押贷款支持证券(见表1)，建设银行分别于2005年和2007年发行过两笔住房抵押贷款支持证券。但因次贷危机的发生，2008年资产证券化出现了停滞，到2012年资产证券化业务才重新启动。2014年中国邮政储蓄银行发行了规模为68．14亿元的“邮元2014年第一期个人住房贷款证券化产品”。2015年成为住房抵押贷款证券化的井喷之年。招商银行、民生银行、北京银行、中国银行等也都发行了自己的住房抵押贷款资产支持证券。
(二)美国的实践及其经验借鉴
1．发展情况。美国在1929—1933年爆发了经济危机，当时将危机爆发的原因归结为混业经营，相对应的提出应该实行严格的分业经营和分业监管。大萧条之后，美国经济出现明显衰退，房地产市场也低迷不振。美国政府为了刺激房地产市场，美国实行“居者有其屋”计划，鼓励个人贷款购房的同时，于1937年成立联邦国民住房抵押贷款协会(简称“房利美”)，通过购买各种贷款机构的房屋抵押贷款来为金融机构提供流动性。1968年，房利美进行拆分为房利美和吉利美，商业银行为了应对“金融脱媒”现象，开始出售存量资产，以提高资产流动性。政府也采取了相应的鼓励和支持措施，1970年，吉利美作为担保方，首次将房地产抵押贷款打包发行抵押贷款证券。标志着美国开启资产证券化时代。经过几十年的发展，美国的抵押贷款二级市场取得了长足的发展，从表2可看出，美国住房抵押贷款资产支持证券余额在次贷危机后仍然一直保持在8万亿美元以上。虽然住房抵押贷款资产支持证券余额占全部债券余额的比重在不断降低，截止2014年仍然占比超过20%。2．不同特点。一是SPV形式不同。美国在住房抵押贷资产证券化中开创了自己特有的模式———表外业务模式，即通过在银行外部设立特殊目的载体(SPV)，实现资产的“真实出售”，以达到风险隔离的目的。其殊目的载体(SPV)又可细分为特殊目的公司(SPC)、特殊目的信托(SPT)和有限合伙(SPE)三种形式。而由于SPC和SPE形式在我国存在较大的法律障碍，所以我国现阶段只能暂时使用SPT模式。如果想将SPV的形式多元化，就必须对我国现行的法规和会计制度进行修改，这将是一个复杂而漫长的过程。二是投资者范围上的特点。美国的金融市场自1933年开始实行分业经营，到资产证券化出现，各类金融机构已经发展到一定的规模。资产证券化产品正是为了满足投资者对金融产品的不同风险偏好而被设计出来的。美国的资产证券化市场的主要投资者为商业银行、投资银行、人寿保险公司、房利美、房地美及私人投资者。由于中国的资本市场发展起步较晚，传统的商业银行在金融体系内有着举足轻重的地位，监管层对机构投资者实行了较为严格的限制。目前住房抵押贷款资产支持证券仅在银行间债券市场发行，投资者也较为单一，以商业银行为主。三是基础资产质量差异。美国的住房抵押贷款资产支持证券发展时间长，基础资产的选择方面从优质资产到次级资产都有涉及，不同类型的基础资产发行的证券评级结果差别也较大，从Aaa\AAA到B\B级都有，其中Aaa\AAA级证券仅占24．5%。而国内住房抵押贷款资产支持证券由于处在起步阶段，考虑到投资者的接受情况，主要选择还贷情况良好的优质贷款进行证券化，证券的评级较高，已经发行的10笔住房抵押贷款支持证券中81．43%的评级都为AAA。3．经验借鉴。一是放贷标准过低。在美国楼市超常繁荣时期，为了增加盈利，商业银行又发放了大量的次级贷款。而那些申请次级贷的借款人本身就是信用较低的群体，他们无需提供任何偿还能力证明，往往采用“先低后高”的还款方式。美国次级贷款市场的存在和发展几乎完全依赖于繁荣的房地产市场，忽视了借款人的还款能力。当楼市泡沫破裂的时候，由于没有首付或者首付很少，违约成本很低，这部分人就理所当然的违约了。二是过度的金融创新。美国的金融创新一直走在世界的前列，通过房地产金融创新，不仅拉动了美国的房地产消费，培育了巨大的抵押贷款一级市场，还将房地产抵押贷款证券化，推动了房地产二级市场的发展。但是金融创新是一把双刃剑，过度的金融创新会增加市场投机行为，造成资金泡沫，加大金融风险。各个金融机构受到利益的驱使，创造出多种多样高风险的金融产品，而忽视了其所带来的隐患。当利率上升、房地产价格下降时，住房抵押贷款市场出现大量违约，进而危机就通过过度创新的金融产品蔓延到整个金融市场。三是缺乏有效的金融监管。美国次贷危机非常明显地暴露了美国金融监管的“盲区”。美国的评级机构担负着对证券化产品的评级工作，是投资者进行投资决策的指路人。但在利益面前，评级机构没有坚持自己的中立原则，刻意调高信用评级结果，美国金融监管部门却没有及时提出质疑。次级抵押贷款市场的监管体制存在着漏洞，有大量住房抵押贷款没有受到相关监管机构的监督和管理，当次级抵押贷款出现还款困难时，监管机构就不能及时发出风险预警。
三、推进我国住房抵押贷款证券化的政策建议
一是要提高基础资产质量。住房抵押贷款资产支持证券的稳定性完全依赖于基础资产的质量，如果资产池中次级贷款占比较高，当经济下行，房价持续下降的情形下，住房抵押贷款必然出现质量问题，尤其是次级贷款，将会严重影响住房抵押贷款资产支持证券的稳定性。所以应该加强对基础资产的管理，提高基础资产的质量。尽快完善个人征信系统，为商业银行发放贷款提供更多的信息参考。对已经发放的贷款加强贷后检查，将风险遏制在萌芽状态。二是要谨慎进行金融创新。要充分认识到金融创新的两面性，金融创新在满足投资者不同的风险偏好的投资需求的同时，也将风险扩大到了整个市场。金融衍生产品只能分散风险，却不能消除风险。商业银行通过住房抵押贷款证券化，将存在单一银行内部的风险，分散到了整个金融市场。一旦证券化产品的基础资产稳定性出现问题，将会由整个金融市场承担其风险。三是要推进立法改革。目前我国实行住房抵押贷款证券化选择SPV时由于受到各种法律的限制，只能选择信托形式，形式较为单一。虽然国家对《公司法》进行了修订，允许设立一人有限责任公司，但公司型SPV作为一个独立的法律实体的公司必须缴纳所得税，证券持有人也得缴纳所得税，所以公司型SPV面临双重征税的问题，这会提高融资成本。并且《商业银行法》依然不允许商业银行向非银行金融机构和企业投资，即不可以成立全资子公司作为SPV。想要将SPV的形式多元化，就要积极推进立法改革，这会涉及到《商业银行法》、《企业所得税法》等一系列法律，这将是一个漫长的过程。建议可以在推进立法改革的过程中，先由政府主导成立国有独资公司充当SPV，可以对资产证券化市场进行良好管理，等到资产证券化业务步入正轨，再放权给市场。四是要加强金融监管，尤其要注意协同监管。一方面，住房抵押贷款证券化业务结构相对比较复杂，由银行、信托、保险等多个机构参与。这就要求监管机构之间能够相互协调，以实现对交易主体和交易过程进行监督，避免出现“监管真空”。另一方面，要扶植几家权威性的评级机构，建立一套完善的信用评级体系，将国际先进经验与我国实际国情相结合，制定统一的信用评级标准。同时，还要加强对评级机构的监管，以保证评级机构的独立性和中立性，防止评级机构出于利益的原因刻意调高信用评级或不及时对证券化产品进行跟踪评级。住房抵押贷款证券化是一个复杂的过程，将商业银行、信托公司、证券公司、担保公司、评级公司等都纳入其中。现阶段我国依然实行分业经营、分业监管，这将不利于对资产证券化业务的监管，容易出现“监管真空”。资产证券化业务将集中在一个部门的风险分散到了整个市场，如果在监管方面有所放松，将会引发整个金融市场的动荡。我们要吸取美国金融危机的教训，绝对不能放松对基础资产的质量监管。同时完善评级制度，防止评级公司刻意调高债券的评级结果，误导投资者。资产证券化业务容易出现信息不对称，信息披露显得尤为重要，需要各个监管部门协同监管，督促证券化业务的信息披露。
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[关键词] 资产证券化 宏观风险 有效监管
一、资产证券化助长了房地产市场的泡沫
适当规模的住房抵押贷款可以促进房地产的健康发展,但是过度的资产证券化却会催生房地产泡沫。主要表现在以下几个方面:
1.资产证券化加速了金融机构的资金流转速度,提高了资金的使用效率,使得金融机构在相同的期限内可以发放更多的住房抵押贷款。
2.资产证券化使得金融机构可以通过破产隔离制度实现表外融资,降低了面临的资本监管要求,在分散风险的同时改善了资本结构,从而可以降低金融机构发放的住房抵押贷款的利率。这会吸引更多的购房者请求贷款。
3.由于资产证券化通过各种分割和组合技术,可以充分满足不同投资者多样的投资偏好,而且通过风险隔离和信用增级技术可以实现其产品相对于国债的高收益和相对于股票和公司债的低风险,从而使资产证券化产品吸引了广泛的投资者。这些投资者一旦形成了对其产品的稳定增长的需求,也会刺激资产支持证券的供给的增加,这就会促使更多的住房抵押贷款的发放。
综上所述,资产证券化的发展会推动住房抵押贷款的增长,而住房抵押贷款的增长又会推动房价的上涨。所以,过度的资产证券化会助长房地产泡沫。
二、资产证券化增加了金融市场的信息不对称
信息不对称是构成金融市场交易成本的一个重要方面。其中,信息不对称在交易之前所导致的问题是逆向选择,交易之后会导致道德风险。而这两个问题都增加了金融市场的风险,降低了金融机构抵御危机的能力。
1.逆向选择
由于资产证券化采用了独特的风险隔离和信用增级技术,使得投资者难以获得对基础资产信息的充分了解,并且在房地产泡沫的时期,所有类型住房抵押贷款违约率都很低,似乎都是优质资产,以其作为基础资产发行的证券在市场上的表现也都不错。于是,投资者的理性选择就是那些收益率更高的证券。这样的结果就是高风险的次级住房抵押贷款的盛行。
2.道德风险
从美国“次贷危机”爆发前的情况来可,资产证券化受到刺激住房抵押贷款发起人青睐的一个重要原因就是,通过资产证券化的破产隔离技术可以实现基础资产和发起人的其他资产及经营状况向隔离,在通过信用曾级及技术可以使得资产支持证券的信用评级高于发起人的信用评级,从而以更低的成本获得融资。一方面是在房价不断升值刺激下高涨的购房需求,另一方面是住房抵押贷款打包方对基础资产来者不拒的收购。于是住房抵押贷款资格的审查对发放机构而言似乎就不那么重要了,因为他们可以很快转手赚取差价,而将风险转移给了不明真相的投资者。
三、资产证券化降低了金融行业的监管效率
对资产证券化的深入分析之后,我们发现,资产证券化本身就有逃避监管的倾向,转移和隐藏风险的功能。资产证券化复杂的结构所造成的“显性”的收益和“隐性”的风险导致监管部门没能充分地认识到资产证券化不仅降低了投资者对基础资产充分了解的意愿和可能性,而且暴露了发起人在风险管理方面的缺陷。在对“次贷危机”的反思中,美联储也因为监管不力二备受指责。一方面,美联储的过度降息催生了房地产泡沫;另一方面,美联储过分强调了资产证券化的好处而忽略了其蕴含的风险。在此种情况下,对资产证券化相关风险的监管出现漏洞也就在所难免了。
四、宏观风险防范的关键:有效监管
资产证券化的微观风险主要由个体参与者承担,并且相应的管理己经很成熟,而资产证券化的宏观风险则会引发整个金融体系得系统性风险,但是其严重性却没有得到充分的认识。在借鉴美国“次贷”危机的教训的基础上,结合我国资产证券化的实际,本文认为资产证券化宏观风险管理的关键在于加强监管部门的有效监管。具体而言主要包括以下几方面。
第一,首要也是最重要的是加强对住房抵押贷款发放环节的监管。
严格按照确定可行的标准向合格的贷款人发放贷款是保证资产证券化产品质量的关键。只有基础资产质量优良的资产支持证券才能够具备较强的抵御市场利率波动和房地产价格波动带来的风险,并且适当规模的住房抵押贷款可以促进房地产的健康发展,而不是催生房地产泡沫。
第二,加强对资产证券化的发起人和投资者的风险管理能力的监管。
之所以将资产证券化的发起人和投资者放在一起,是因为在资产证券化的实践中,发起人往往通过持有次级结构证券而成为事实上的投资者。这从“次贷危机”中众多投行的损失惨重中就可以看出来。大部分的发起人和投资者都没有对资产证券化产品的风险进行充分的评估,并且许多结构性信贷产品的风险评估的方法和假设被证明是不妥当的,还有一些发起人和投资者根本就不具备对复杂的资产证券化产品风险进行实时分析和管理的能力。
第三,加强对信用评级机构的监管。
一方面是很多投资者过于依赖评级机构的判断,而另一方面则是信用评级机构对系统性风险反应的滞后性以及一部分存在潜在利益冲突的评级机构的不负责行为。所以信用评级机构应该提高其评级的透明度,并且应该对其失职行为承担相应的责任。
第四,改革政府监管体系,以实现更有效的监管。
“次贷危机”爆发后,美国金融监管工作的有效性受到怀疑,对相关监管体系的改革也被提上日程。而国内现行的“一行三会”的金融监管体系刚成立不久,其监管成效还有待检验。但是无论如何,对金融行业的监管在任何时候都不能放松。一个健康有效的金融体系对任何国家的经济和社会的发展都是不可或缺的。这一点早已被历史所反复地证明。
参考文献:
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[2]王保岳美国次贷危机引发的对中国资产证券化的冷思考.首都经济大学学报,2008,(3).
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷
款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
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【关键词】融资模式 房地产证券化 房地产市场
一、我国房地产融资现状及存在问题
改革开放以来，我国房地产的发展经历了从零开始到现在的龙头行业之一，其发展速度有目共睹。尤其在这几年，经济始终保持着8%左右的增长，如：2007年，房地产的销售额已经达到了2.9万亿，而09年房地产的销售总额将达5.7万亿至6万亿，然而2009年全国社会消费品零售总额却达12万亿元，房地产行业占到了居民近半数的花销，房地产行业已成为国家财政收入的重要产业。
在我国的发地产发展历程中，其主要的资金来源是三个方面：第一，建筑企业所垫的资金；第二，银行贷款所得；第三，预售房款所得。从实际的角度出发，最重要的就是第二部分的资金所得。即：购房者主要通过银行按揭贷款来购房。比如说，以首付30%计算，企业自筹资金中有约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5%以上。由此可见，这样的筹集方式下必将导致我国经济，尤其在金融方面出现信贷紧缩的现象，导致银行的资金难以维持我国房地产市场的发展。
目前，我国出现了少量非银行间接融资模式。例如：上市融资，信托项目融资，国内产业基金，非上市股权融资等。
二、我国房地产融资现状及问题的分析
（一）我国房地产融资方式单一，效果不明显
我国房地产的融资方式主要通过银行贷款的融资渠道，融资方式极其单一，效果不明显。 随着金融市场的不断发展，融资工具亟需创新，房地产企业融资渠道在不断拓宽，以适应我国的房地产融资体制的改变。
（二）融资风险大
我国现行的融资模式以银行为主导，这使得我国房地产市场风险很大。当前房地产金融面临六大风险：过热的市场风险；房地产开发企业高负债的财务风险；“假按揭”凸显道德风险；银行贷款有着操作风险；土地开发贷款的信用风险；法律风险。银行未建立完善的房地产贷款风险管理体系，缺乏全面对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究，大部分银行对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断不能做出正确的判断。
（三）我国在房地产领域的相关法律法规不健全、不完善
我国在房地产领域的相关法律法规能不健全，不完善，操作起来十分复杂，步骤繁琐，在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如：我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏，造成在金融创新方面无法可依的局面，导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。
三、我国房地产资本市场新型融资方式探索
（一）拓宽融资渠道
1.房地产企业上市融资。上市融资包括直接上市融资和间接上市融资两种方式。我国房地产属于间接上市融资。房地产企业间接上市，即买壳上市。民营企业是我国房地产企业的很大构成部分。对于这些民营企业来说，规模小、融资渠道单一是其致命的缺点，也是其达不到直接上市的原因，所以它们一般采取“曲线上市”。
2.房地产企业债券融资。与国外成熟的经验相比，我国的资本市场结构发展不协调，股票债券的发行比例严重失调。为了拓展房地产企业的融资渠道，应该鼓励发展房地产企业债券。具体建议如下：第一，准确认识房地产债券；第二，采取新的措施方法，将我国房地产的债券上市，使其公平化，市场化，使我国房地产领域走上标准化；第三，健全与完善房地产债券信用评级体系；第四，发展房地产债券二级市场。不断创新推出新的房地产债券种类，来吸引投资者的兴趣，并且在柜台交易市商制度方面要加大力度，保证房地产债券的生命力与其活力。
3.房地产投资信托基金。明确的定义为为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。其本质是一种证券化的产业投资基金。其功能主要表现在两个方面。一方面债券化的房地产资产，能得到其发展所需要的资金，降低融资成本，扩大其投资规模，有助于房地产行业的持续发展。另一方面，信托业发展为产品创新提供了必需的投资环境。我国通过信托业已经基本定位，逐步完善的法律框架确立了信托业的地位，为信托业步入正轨提供了制度保障。
4.房地产的证券化。房地产证券化是指把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本。根据目前形势来看，证券化可以以住房抵押贷款为出发点，因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。具体措施如下：一是规范和发展我国的资产评估业和信用评级制度。制定必要的优惠政策和有关法律法规监管体系，建立规范、安全的市场体系与交易规则；二是健全与完善房地产证券化有关的法规体系和税收会计制度；三是积极发展房地产金融为二级市场。采取规范房地产融资措施，使其合理运作和发展房地产信托保险，降低房地产开发资金过度依赖银行贷款的程度，减少银行不良资产。
（二）建立完善的风险防范体制
1.建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。例如：为他们提高抵押贷款、加长偿还期限等，可以确保这些购房群体可以得到全部的抵押贷款，从而达到保障他们权利的目的。
2.建立住房信贷贴息政策。政府采用住房信贷贴息政策，可以通过此筹集大量的资金，同时还可以增加房屋的销售量，在这条供应链上灵活应用，最终达到增加财政收入的目的。
3.建立合理的住房金融资金筹集机制。具体可以采取以下方法：一是建立合理的住宅储蓄信贷制度；二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量；三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人住房抵押贷款出售或者证券化。
4.建立完善的个人信用制度。建立完善的个人信用制度，主要从树立个人信用观念、完善个人信用评价体系两个方面去做。当然，关于我国信用制裁制度等相关的法律制度也要加以完善。是我国在房地产市场领域有一个良性运作的体系，操作快捷方便，及时有效的提供相关信息，促进我国房地产行业的正常发展。
（三）加强法律法规体系建设
要加强法律法规体系建设，加大法律实施力度，规范我国房地产行业的发展。主要从以下两个方面出发：一方面，股权分置改革，《证券法》和 《公司法》修订使我国资本市场面临新机遇。两法的修订在内容上对公司形式、投融资行为、出资方式、证券交易的方式与范围、信息披露透明度等条文进行了全面修订，为房地产市场融资创新预留了新的鏖战空间。另一方面，对于在保险资金直接进入市场方面，也要出台相关的办法或法律法规，不断壮大该行业投资者的投资力量。
参考文献
关键词:房地产;证券化;作用
资产证券化融资方式是上个世纪一项非常重要的金融创新,在近几十年的来最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。所谓房地产证券化是指资金需求者不通过信用中介―银行借款的方式取得资金,而是把房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,通过资本市场或货币市场上发行证券,向投资者筹资的直接融资方式。随着我国改革开放的程度越来越高,房地产证券化已成为我国资产证券化的一个切入点,将成为我国金融效率提高和金融改革深化的重要的动力源,这不仅是对开放型新体制要求的被动适应,更是寻求我国金融产业发展和效率优化的主动理性选择。
一、发展房地产资产证券化的作用
我国发展房地产资产证券化不仅有利于投融资体制改革的深化,而且还能推动资本市场的发展,并为我国投资者提供一种较低风险的投资选择。
(一)有利于分散银行系统风险
由于房地产抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务,但是银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整。随着我国开放程度的越来越高,面临着外资金融机构在个人金融服务、产品和业务创新、资产运作管理等各方面的严峻挑战。这与拥有雄厚资本实力,经营范围涉及商业银行、证券、保险等所有行业,业务内容包括风险投资、财务咨询顾问、证券承销经纪、衍生产品创造交易、资产证券化等所有领域的外资金融巨头有很大的差距。而房地产证券化为银行根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效的途径。达到优化资产负债结构,达到提高资产质量的目的,从而化解风险。
(二)有利于促进消费
随着金融危机的爆发,拉动我国经济发展由三驾马车变成了两轮驱动,其中消费是两轮驱动最可持续的,运用消费信用方式来扩大社会消费需求、启动消费市场是市场经济国家的通用做法。而在实行消费信用过程中,必然需要商业银行提供大量的消费贷款。房地产证券化能有效地克服传统抵押贷款的局限性,促进消费信用的开展。房地产证券化是把房地产支持证券出售给投资者的一种变现性融资手段,极大的提高银行资产流动性,并能有效的转移信贷风险,促使银行的储蓄向投资转化。
(三)有利于推动资本市场发展
随着我国市场经济体制的不断完善,房地产证券化对改善我国金融结构、促进资本市场发展有很大作用。房地产证券化给投资者开辟了一个新的投资渠道,提供了大量不同期限、不同风险收益率、不同流动性的金融产品组合,为投资者提供了新的储蓄替代型投资工具,也可满足各种机构投资者的偏好和需求,有利于促进资本市场的进一步发展。另外,房地产证券化涉及多家机构,需要多种制度支持来规范房地产证券化,以保护相关当事人的合法权益。房地产证券化的进行将推动相关制度不断完善,对我国资本市场的发展产生的促进作用。
二、我国房地产资产证券化中存在的问题
由于我国市场经济体制建立较晚,目前资本市场还不发达,特别是债券市场不够发达,这都为我国房地产证券化造成一定影响。我国房地产证券化主要还存在以下问题:
(一)中介机构发展还不完善
由于房地产证券化涉及到多家中介服务机构,其中资产评估机构和资信评估机构是所有资产证券化交易必须涉及的。房地产证券化过程中的评估是投资者进行投资选择的重要依据,独立、客观、公正的评估是房地产证券化成败的关键。目前我国资产评估业和资信评估业还远远不能满足房地产证券化的标准:证券评级业运作很不规范,信用评级透明度不高,信用评估不细,没有一个统一的评估标准,缺少高资质的从事信用评级的专业机构。如果由评估机构承担资产证券化的信用评级业务,难以达到透明、准确、客观、公正的要求,评级结果也很难得到广大投资者的认同。
(二)信用制度不健全
房地产证券化的前提条件就是要有良好的信用基础,比如:持续一定时期的低违约率,原所有者有良好的信用记录等。目前我国的信用制度的建设还不健全,违约成本太低致使发生信任危机,目前我国还没有一个全国性的信用信息数据库,市场参与者的信用理念还较为欠缺。信用制度的不健全不但制约了适于房地产证券化的规模,而且也会使房地产证券化在未来产生的现金流具有很大的不确定性,进而增加了房地产证券化的运作风险。
(三)缺乏有效的金融监管
目前我国还未建立有效的房地产证券化的监管体系,监管体制存在缺陷,由于我国房地产证券开展时间短,致使监管经验不足。我国在相当长的时间里,主要侧重于金融机构的发展和金融市场的培育,金融监管力度不够。监管职能重复和遗漏,使监管效率低下,风险意识与市场观念淡漠,致使我国房地产证券化的风险进一步加大。
(四)专业人才匮乏
房地产证券化是一项技术性、专业性和得合性极强的新型融资方式,涉及专业领域包括房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估等多方面,需要一大批既有理论基础知识,又有实践操作经验的复合型人才,而由于我国房地产证券化起步较晚,高校未开设专门的专业来培养这方面的人才,致使我国房地产证券化专业人才队伍十分缺乏。
三、完善我国房地产证券化的对策
借鉴美国等房地产证券化发展先进国家经验的基础上,结合我国国情推行房地产证券化,对于我国完善社会主义市场经济体制,加快经济发展都具有重要的现实意义。
(一)大力发展房地产证券化中介
房地产证券化涉及房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等多种因素,而没有一方能够具备上述各学科完整的专门知识和技术,这就必然要借助于中介机构来进行相关的操作。因此有必要建立一个完善的资产评估标准体系,同时,借鉴国外资信评级业的发展,使我国资信评级业少走弯路。重点培养几家在国内具有权威性、在国际上具有一定影响力的资信评级机构。在房地产证券化的知识结构、信息储备、服务内容、工作方法、技术水平等方面进一步提高,完善现有的资产评估和信用评级政策、标准和管理。
(二)加强信用体系建设
随着市场经济体制的不断完善,信用体系将是未来影响我国市场经济的主要因素之一,特别是社会信用环境的好坏将直接成为制约房地产证券化的开展。因此必须强化信用意识和整肃信用秩序,尽快实施国家信用网络工程,完善社会信用制度,培育以个人和企业为主要服务对象的社会化信用体系,引导个人和企业加强信用管理,以适应我国开展房地产证券化运作的要求。
(三)建立统一的房地产证券化监管体系
完善房地产证券化的监管主体,成立以发改委、工信部、财政部、中国人民银行、证监会、地方政府、住建组成的房地产证券化的监管委员会。以证监会为主导,其他部门承担一定的职责。明确各自权限的划分,在履行职责时要加强协调和沟通。特别要加强对审查,从源头上控制风险;严格限制SPV的业务范围,禁止其从事任何与房地产证券化无关的业务;规范房地产证券化的动作程序,如真实销售的认定、信用增级与评级、会计处理以及资产支持证券的发行与交易等关键环节;加强对中介服务机构尤其是资信评级机构的管理。
(四)建立强大的专业人才队伍
由于我国房地产证券化刚刚起来,需要大量懂得房地产、证券、资产评估、金融、信托、信用评估、经营管理等高素质的人才。既要有先进的金融理论和实践知识,又要充分了解我国的国情。首先要从银行、证券公司、信托投资公司等金融机构选拔业务精、理论强的部分年轻金融工作人员,邀请外国金融专家对其进行培训;其次在高校里开设房地产证券化方面的专业,整合相近专业的资源,尽快建立起全国房地产证券化的专业体系。
参考文献
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[关键词]住房抵押贷款;证券化;法律环境;法律障碍
2005年12月15日,我国首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场这一由中国建设银行作为发起机构的试点成为开创国内住房抵押贷款证券化先河
一住房抵押贷款证券化概述
住房抵押贷款证券化,是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组,由证券机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程这一过程将原先不易被出售给投资者缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产转换成可以在市场上流通的证券
证券化的交易结构一般分为以下几个步骤:
(1)商业银行(即发起人,也是原始权益人)确定证券化目标,并组建住宅抵押贷款资产池
(2)设立抵押贷款证券化的专门机构——特殊目的载体(SPV:SpecialPurposeVehicle),目的在于对证券化进行专门的操作特设机构有公司形式(SPC)和信托形式(SPT)
(3)资产销售发起人将所拥有的抵押贷款资产的未来现金收入的权益真实地销售给SPV,目的是保持出售贷款资产的独立性,使原始权益人的风险与未来现金收入的风险隔离,SPV只承担未来现金收入风险这样就可以实现资产与发起人之间的所谓破产隔离,从而达到保护投资者的目的
(4)经过中介机构的信用评级,SPV直接在资本市场发行证券募集资金,或者由SPV信用担保,由其他机构组织发行,并将募集的资金用于购买被证券化的抵押贷款
(5)对资产的管理与资产收益的回收SPV管理证券化所产生的现金流入量,按计划清偿证券的本息,偿还完毕时各种合同到期废止,全部过程结束
从住房抵押贷款证券化的流程可见,证券化的过程涉及到《民商法》和《经济法》领域相当多的法律门类:《合同法》《公司法》和《其他经济实体法》《破产法》《信托法》《银行法》《担保法》《证券法》《房地产法》《会计法》《税法》等可以说,住房抵押贷款证券化的法律问题构成了一项法律系统工程,证券化当事人的权利义务关系要以相应的法律规定为行为标准,各个环节的有效性也要由相应的法律来保证
二我国开展住房抵押贷款证券化的法律环境分析
1.设立特殊目的载体(SPV)的法律环境分析从设立机构看,公司形式的SPV(SPC)很难依据现有的法律设立
首先,《公司法》对于公司的种类设立的条件等规定较为严格,SPC由于业务的独特性,不可能严格按照《公司法》的规定设立为国有独资公司或有限责任公司,其次,目前,《合伙企业法》只规范了无限合伙,所有合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任而SPC往往是按照有限合伙的法律结构运作的,因此,无法按照《合伙企业法》中关于合伙的组织结构设立再次,为了提高SPC的资信与住房抵押贷款债券的评级,SPC往往具有政府背景因此,当前也无法按照《个人独资企业法》设立SPC
此外,我国《破产法》规定:“担保物的价格超过其所担保的债务数额的,超过部分属于破产财产”以资产证券信用增级为目的,由发起人提供的超额担保的超额部分,在发起人破产时将不得列为破产财产,从而使得资产的信用来源受损,破产隔离也就失去了其应有的意义
现今,无论是《商业银行法》还是《贷款通则》,对贷款的出售都无法律界定因此,采取何种方式和手续转移银行贷款,并不与现行法律冲突,在实际中这些取决于双方的协议
目前,国有银行还没有足够的能力成立独立的SPV,所以在建行的试点方案中,委托中信信托作为中介,SPV以信托形式(SPT)出现,利用《信托法》赋予它的破产隔离功能,暂时解决了SPV的法律困境但住房抵押贷款证券化的进一步发展和完善要求相关法律的同步建设
2.市场培育上的法律环境障碍一种金融工具的顺利推行,市场需求是重要的因素金融市场需求主体有两类:个人投资者和机构投资者由于住房抵押贷款证券化的复杂性,个人投资者的精力和能力有一定的局限,不能期待个人投资者托起住房抵押贷款证券化的市场因而,机构投资者是住房抵押债券市场的主体短期的证券适合流动性需求比较强的商业银行和非银行金融机构,而长期的证券(住房抵押贷款证券的期限一般都相对较长)适合于规避再投资风险的保险资金和养老基金等但是,机构投资者的准入资格受到法律的严格限制如1993年颁布的《企业债券管理条例》规定:办理储蓄业务的机构不得将所吸收的储蓄存款用于购买企业发行的债券,不得用于房地产买卖股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资又如,《商业银行法》只规定了商业银行可以买卖政府债券,而《保险法》明文规定,保险公司的资金应用仅限于银行同业存款买卖国债同业拆借,购买证券投资基金以及须经国务院批准的其他方面,从而明确规定了保险资金不得用于购买企业债券及抵押贷款同样,我国养老保险基金失业保险基金等投资面也受很多限制目前住房公积金则只能存入银行
所以,在抵押贷款证券机构所涉及的投资者上,立法应放宽限制,允许上述机构投资者进入抵押贷款二级市场操作,在证券设计与发行上向机构投资者倾斜
3.税收法律的限制在当前我国的税法框架内,证券化所涉及的主要税种有三项:营业税所得税和印花税三者将决定证券化产品的成本和投资收益
首先,营业税问题委托人将资产转让给SPV究竟属于资产销售活动还是融资活动?芽这将决定转让收益是否需缴纳营业税另外,中介机构所取得的服务费用是否应缴营业税?芽受托人取得的利息收入是应全额缴纳营业税,还是按扣除服务费用后的差额缴纳?芽
其次,所得税问题SPV是否应作为纳税主体?芽是否是隐性的纳税主体?芽即为投资人代扣代缴目前,财政部和税务总局提出的分歧主要集中在此另一个重要问题是,投资人的投资收益应属于债券利息收入还是股息收入?芽如果作为股息收入,个人投资者是否允许免征20%所得税?芽以避免双重征税否则,SPV在住房抵押贷款上的收益要打20%的折扣,其交易成本可想而知
最后,印花税问题一方面,在签订相关合同(如信托合同和委托管理合同)时,是否应缴印花税?芽另一方面,发售买卖证券化产品,是否征收印花税?芽如果比照基金的税收政策,目前投资者申购赎回开放式基金单位,以及买卖封闭式证券投资基金时都免征印花税
我国对于发起人向SPV(SPT)出售贷款的销售行为,《税法》一般规定要缴纳营业税和印花税虽然营业税率不高,印花税也只在万分之零点五到万分之三之间,但由于资产池规模巨大(美国学者阿诺德在1986年就曾估计,只有当其资产规模突破1亿美元大关时,银行向公众发行资产证券化的债券才有利可图),这势必造成住房抵押贷款证券化的税务成本过高而使SPV难以维系
4.关于抵押权转移处置方面的法律环境分析
(1)抵押权转移登记的法律问题银行出售住房抵押贷款给SPT时,按我国《担保法》的规定,抵押权不能与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭,抵押权也消灭,针对该贷款设立的抵押权也应随之转移给SPT问题在于房地产抵押应当办理抵押登记,SPT在受理住房抵押贷款时,按国家现行规定,应进行抵押变更登记但SPT若逐一对抵押权进行变更登记,则将大大增加证券化的成本,使得证券化不具有操作性
因此,我国在2004年5月16日出台了《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》,允许批量办理个人住房抵押权变更登记,为证券化试点解决了法律限制
(2)抵押权处置的法律问题根据我国现行的法律,当借款人由于各种原因不能偿还贷款时,贷款人(按揭权人)处置抵押房屋有许多困难虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第2条规定:“借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任”第31条规定:“借款人在还款期间内死亡失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定人受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处置抵押物或质物”但事实上,包括担保法在内的有关抵押物处置的法律法规中,没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中居民的处理规定因此,客观上造成贷款人在借款人不还款时难以处置抵押物和实现债权此外,从2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第七条明确指出,业主抵押自己所有的房屋,如果该套房产是属于业主唯一可以居住房产,而且有充分证据可证明这一点时,那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款,法院也不能拍卖变卖或者抵债,业主可以继续居住这使得抵押成为有名无实的担保,增加了按揭贷款风险,这不利于以按揭贷款为基础发行证券的信用级别提升
三国外房地产证券化的立法借鉴
国外房地产证券化的法律规定,从体例上看,可以分为分散立法型和统一立法型,这两种体例跟各自的国情是紧密联系的
1.分散立法型采用分散型立法的国家和地区有美国英国印度尼西亚法国德国澳大利亚加拿大和我国香港地区2.统一立法型采取统一立法型的国家和地区主要有日本韩国马来西亚泰国和我国台湾地区
3.比较借鉴就法律而言,分散立法型国家如美国尽管没有针对资产证券化的专门立法,但以散落在联邦和州不同层面法规中的规范在资产证券化过程的各个环节始终如一地贯彻其证券化的基本精神,再以海洋法系特有的判例法灵活地适应市场的变化和多样化的需求,从而保持资产证券化法制体系的完整,并有效运作在经济法规,如会计法规等的不断修订中也不断体现市场的新变化和要求统一立法型的日本韩国是大陆法系国家,参照美国资产证券化立法的精神,制定了整套完整的资产证券化的立法反思其立法过程,作为一个传统的亚洲国家,资产证券化的精神在日本文化中没有传承因此,就需要先建立制度和规范体系,才能以此为依据建立一个全新的资产证券化市场但日本在资产证券化的立法过程中采取了不必要的保守谨慎做法,在早期的立法中对市场限制过多,发展严重受阻后再重新立法,从而导致了二阶段式的立法过程,走了不必要的弯路,阻碍了日本资产证券化市场和经济金融的发展,错过了最好的发展机会这是我国在立法时应该注意避免的
四我国完善住房抵押贷款证券化法律环境的思考
1.可借鉴推行证券投资基金的立法经验,先参照国际惯例,并结合我国国情制定《住房抵押贷款证券化管理暂行办法》,构筑住房抵押贷款证券化的法律框架,使住房抵押贷款证券化的运行能有一个相对严谨规范的法律环境
2.在经过一段时间的试点,住房抵押贷款证券化有了一定的基础之后,逐步对《商业银行法》《证券法》《保险法》《企业债券管理条例》《合同法》《破产法》中的个别条款进行修改,并在此基础上颁布《住房抵押贷款证券化法》,使之形成一套适合住房抵押贷款证券化运作的完善有效的法规体系
3.制定和完善证券化交易的会计和税收法规根据证券化交易的特点,设计针对证券化交易的会计和税收法规,主要需解决以下问题:避免重复征税SPV是否作为纳税主体征税环节的确定以及征税收入的属性等如免征减征营业税的印花税等,以降低SPV的运营成本,更好地促进其业务的开展
4.建立完整的资产证券化法律体系我们要避免日本首次立法限制过多,导致二次立法的教训,应在资产证券化立法中充分理解美国资产证券化立法的精神实质,为政府在制度中恰当定位,做自己应该做的事情,由市场做市场的事情,各司其职在法制构建上提供多元选择及完善的配套措施,使市场能依据此法制顺应市场发展选择有利的发展模式,进而奠定市场发展的长远基础
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关键词：住房抵押贷款证券化(MBS)；提前偿付风险；风险管理
中图分类号：F832.45 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2007)03-0090-03
我国自20世纪80年代住房改革以来，住房抵押贷款业务随之发展，目前已进入稳步发展的快车道，住房抵押贷款规模呈现出不断扩大趋势。从长远发展看，仅仅依靠银行提供的住房抵押贷款将无法推动房地产业的发展和满足居民的需要，房地产市场发展需要资本市场的支持，而通过沟通贷款市场和证券市场即通过住房抵押贷款证券化，通过两个市场的优势互补来增进金融市场的效率，提高银行资金的流动性和周转速度将是最优选择。
2005年12月15日，中国建设银行推出国内首单个人住房抵押贷款证券化产品(mortgage-backed securities，MBS)“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，这标志着我国在资产证券化的实践与探索中迈出了可喜的一步。但是，从西方成熟市场运作经验来看，提前偿付一直是住房抵押贷款证券化实施过程中不可忽视的风险。
一､住房抵押贷款证券化提前偿付原因分析
提前偿付是指借款人除了按照抵押贷款既定摊销计划偿付之外的任何偿付行为。住房抵押贷款还款方式可分为等额本金还款法和等额本息还款法，二者都属于摊还资产。如果借款人偿付的资金超过了每月计划偿付金额，超出部分将比原摊还计划更快地被用来清偿以此为支撑所发行证券的未偿余额，这就构成了提前偿付。
1.当前的住房抵押贷款利率。在住房抵押贷款证券化过程中，抵押贷款债券的息票率一般是固定不变的，而金融机构发放的住房抵押贷款利率是根据基准利率来定的。由于抵押贷款债券的期限可长达30年，基准利率在此时间段内不可能保持不变，这就使相应的住房抵押贷款利率发生相应的变化。而对于借款人来说，这个利率就是其借款的成本。
若抵押贷款利率为固定利率，那么，如果当前的住房抵押贷款利率与借款人贷款合同签订时的利率相比有所上升时，提前偿付的可能性不是很大，因为此时借款人可以维持一个较低的借款成本；如果当前的住房抵押贷款利率与借款人贷款合同签订时的利率相比有所下降，就很有可能诱使借款人提前偿还贷款，因为此时借款人在提前偿还贷款以后，再以当前较低的市场利率进行再融资的成本会低于继续按期支付以前的贷款的成本。
若抵押贷款利率为浮动利率，那么情况正好相反。以我国为例，目前我国各银行开办的住房抵押贷款业务绝大多数实行的是可变利率，即当央行调整基准利率时，住房抵押贷款利率从下一年初开始按照相应利率档次执行新的利率规定。因此，每当利率上调，都会有一部分借款人选择提前偿还贷款，以避免上升的利率加重自己来年的还款负担。
2.当前的总体经济水平。当前的总体经济水平对借款人是否进行提前偿付的决策有着很大的影响。一般来说，如果当前国民经济繁荣，则个人收入水平､就业机会和消费水平等都会相应地提高，而这些因素就极有可能刺激借款人提前偿付，搬迁住址以寻求更好的发展空间。另外，房价飞涨也会导致提前偿付的发生。如果当前房价持续上涨，那么，购买更大更好的新房的价格会更高；但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值，而且房价与市场利率反向运行的关系可知股价的飞涨必将伴随着利率的下跌，使借款人的再融资成本降低。通常情况下，后者带给借款人的效用会更大一些，因此，很可能会导致借款人提前偿还原贷款。
3.季节因素。在不同的季节会有不同的提前偿付率。已有研究表明，美国住房抵押贷款的提前偿付在夏末的几个月达到高峰，而在冬季达到低谷。子女上学地点在新学年的改变､毕业求职､调换工作以及天气等原因，使人们在春夏搬迁流动，从而导致现有住房的出售和提前偿付的发生。
4.其他因素。除了以上三个主要的原因外，诸如抵押贷款的债龄､人口特征､利率变动路线､衰竭效应以及违约等因素也在一定程度上会导致提前偿付风险的发生。
二､提前偿付风险分析
1.对资产池的影响。中国现行利率市场中，住房抵押贷款利率主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不论采用等额本息还是等额本金还款法，在正常按月偿付贷款时，全部还款额中利息所占的比重是递减的，而本金所占的比重是递增的。一旦发生提前偿付，就可能对资产池的结构性质产生巨大影响。首先，资产池现金流量会超常增加，很容易引发再投资风险。其次，虽然提前偿付并不能改变本金的数额，但会使每月还款额中本金所占比重的递增趋势变为递减趋势，进而会导致利息收入的大幅度减少。另外，资产池的加权回收期缩短，这是由于提前偿付致使权重随时间增加而递减所造成的。
2.对MBS定价的影响。对MBS合理定价是能够将其发行成功的重要因素。任何证券的定价在本质上都是将预期所能产生的现金流进行贴现的过程。考虑到提前偿付因素，MBS的定价就不再是对稳定的现金流的贴现了，而是相当于在一个普通证券中嵌入了一个以利率为标的的看跌期权或者看涨期权(我国目前大部分住房抵押贷款实行浮动利率)。这就增加了MBS定价的难度及其精确度。
3.对投资者的影响。一般情况下，当利率下降时，固定收益证券的价格必将上涨，投资者可以从价格上升中获取收益。但是对于相当于嵌入利率看跌期权的MBS来说，借款人在利率下降时倾向于提前偿还贷款以平价赎回证券，这就使MBS价格的上涨空间受限。在我国浮动利率市场中，借款人会选择在利率上升时提前偿付，从表面上看，借款人提前偿付以后，银行或投资者可以按较高的利率进行再投资，是一个双赢的结果，而实际上则不然。首先，由于提前偿还贷款的时间不确定，就有可能打乱投资者的资金运用计划。在短时间内难以找到合适的长期投资目标，只能选其次投资于利率较低的货币市场，结果降低了投资收益率。其次，投资者寻找新的投资对象的交易成本增加，如果交易成本大于再投资收益，则投资者仍会遭受损失。另外，由于大部分的MBS购买者为机构投资者，不确定的提前偿付必将导致其资产负债期限的不匹配，这也将引发再投资风险。
三､提前偿付风险管理
1.从贷款层面对提前偿付风险进行管理
(1)锁定提前偿付期和设定提前偿付罚金。在贷款发放时就已规定该项贷款在一定的年限内是不能够提前偿还的。在规定的期限以后提前偿还贷款的借款人将受到不同程度的经济惩罚，在数额上，它等于提前偿付额的一个变化的百分比(逐年下降的比例)。下表为一个假设的提前偿付所收取的罚金表：
这种方法比较简单，但由于限制了借款人的还款偏好，又可能会不利于银行业务规模的扩大，因此，需要贷款银行权衡自身的风险收益指标后作出是否选用的抉择。
(2)预收提前偿付期权费。如果将提前偿付看作是证券化资产中所隐含的利率期权的话，发行人在发行证券给投资人的同时，也将这一看跌或看涨(在我国)期权出售给借款人。发行人可以将收到的期权费交由服务人或者自己进行投资管理，用投资所带来的收益弥补由于借款人可能提前偿付所造成的损失。这种做法实际上相当于用期权调整利差法(OAS)进行的MBS定价。
(3)收益率维持模型。收益率维持是指当借款人提前偿还贷款时，他必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用。这种费用的收取原则以要使贷款人对提前偿付变得漠不关心为止，在数额上它等于未来计划偿付额的现值与提前偿付额的差值。这样，就可以通过对提前偿付额和收益率维持费用进行再投资，以获得与原计划价值相当的现金流量，从而达到规避风险的目的。
例如，运用贴现因子模型来计算收益率维持费用：
其中：ƒ代表收益率维持费；
p代表提前偿付额；
n代表贷款年限；
t代表剩余期限；
rn-t代表第n-t期的国库券即期收益率；
ƒpn-t代表未来第n-t期计划偿付额；
Δy为附加利差，它是提前偿还贷款时的市场利率､贷款的剩余期限､提前还款额度､投资者风险偏好以及经济景气的函数。
显然，该模型是按照一个固定的提前偿付发生时的维持收益率(rn-t+Δy)计算未来计划现金流量的净现值。
当Δy=0时，表示收取的收益率维持费用完全可以通过购买一个无风险的国债组合来重新产生未来计划现金流。由于国债的收益率一定小于抵押贷款的利率，所以，净现值一定是大于零的，即ƒ＞0。
当0＜Δy≤i-rn-t时(i代表固定抵押贷款利息)，表示收取的收益率维持费用可以通过购买一个收益率为小于或等于i的风险组合来重新产生未来计划的现金流。由于Δy+rn-t仍然小于或等于i，净现值则至少为零，即ƒ≥0。若ƒ＞0，则该模型就成了一个过渡补偿模型，因为由于提前偿还的发生不仅没有使贷款人受损，反而收益增加，同时借款人提前偿还贷款也不能给自己带来利益，这必将抑制借款人的提前偿付行为。若ƒ=0，则说明提前偿还对贷款人没有任何影响，因为贷款人仍可按原贷款同样的收益率将收益率维持费进行再投资。
当Δy＞i-rn-t时，净现值小于零，即ƒ＜0，说明提前偿付受到鼓励，因此，应排除在此模型之外。
2.从结构层面对提前偿付风险进行管理
(1)发行抵押担保债务(CMO)。CMO就是为了吸收和化解提前偿付风险而设计的。它是以一组抵押贷款为担保而发行的多组债券，各组债券的期限不同，现金收入则来自贷款产生的本息，在收到本息之后，依各组债券之条款分配现金流量。通过发行多组期限不同的证券，使长短期投资人视其需要各取所需，这就是CMO能够为投资者接受的关键所在。对于投资者来说，CMO属于转付证券，投资者并不拥有抵押贷款的所有权，而是对发行人拥有债权，相对于将贷款所有权转移给投资者的过手债券，CMO使投资者不必承担贷款提前偿还所产生的再投资风险。虽然CMO并不能完全化解提前偿付风险，而只是将提前所偿本金重新分配，但对于投资者来说是一种有利的选择。
(2)设计具有避险功能组合。根据投资者的风险偏好，设计不同的证券品种，从而将风险和收益重新分配组合。例如，纯本金证券(principal only，PO)与纯利息证券(interest only，IO)。购买PO的投资人可以得到住房抵押贷款支持证券本息中的本金部分；购买IO的投资人则可以得到该住房抵押贷款支持证券本息中的利息部分。PO投资者希望早一点收到他所购买到的本金，拿到本金的时间越早，对他越有利，因此，其收益率随着提前偿付速度的加快而升高；而IO投资者则希望提前还本的速度变慢，因为这样就可以有较长的时间享受其利息收入，因此，其收益率是随着提前偿付速度的加快而降低的。由此可以看出，投资者可以根据自己对MBS产品的分析，再根据个人的风险偏好，选择不同的投资品种来最大限度地降低相对风险，实现预期收益。
总之，我国开始资产证券化实践相对于国外来说比较晚，特别是对于住房抵押贷款证券化(MBS)来说则刚刚起步。由于数据资源的局限，我国对MBS风险的研究，特别是提前偿付风险的研究还只能进行定性分析，因此，必须加强提前偿付相关方面的数据库建设，进而对数据进行经验分析建立自己的提前偿付风险模型，测算出提前偿付速度，加强提前偿付风险管理。另外，还应该在诸如利率的市场化，有关SPV设立与运作的法律制度，社会征信体系的建设等制度方面进一步加强和完善，与上文所提到的贷款和结构层面的风险防范措施一起来对提前偿付风险进行更好的管理。随着我国住房抵押贷款证券化逐步成熟，以及金融创新的不断发展，MBS过程中的提前偿付风险防范与管理必将走上规范化发展道路。届时，投资者､发行人等证券化相关各方的利益也自然地受到更好的保护，从而推动MBS在我国进一步发展。
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The Analysis of Prepayment Risk in Mortgage-backed Securities (MBS)
CHEN Jian
(Finance Department， Dongbei University of Finance & Economics， Dalian 116023， China)
关键词:房地产证券化可行性制约因素
房地产证券化是国际金融发展的趋势,也是市场经济发展的必然结果。我国的房地产证券化探索始于1992年海南省三亚市推出的“地产投资券”,2005年4月,中国人民银行正式批准中国建设银行开展住房抵押贷款证券化业务,从而迈出我国进行大规模房地产证券化的关键性一步。
我国实施房地产证券化的可行性
(一)实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟
1.国际上房地产证券化的成功经验。自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来,各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。
2.土地产权和房地产产权改革提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入,用地单位或居民逐步拥有了房地产产权,通过承租国有土地,补交土地出让金的方式拥有了土地使用权。同时,住房制度的改革使居民通过购买公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房的所有权,为土地和房屋的抵押开辟了道路,也为房地产权益的分割提供了条件,为推广房地产证券化做了积极的准备。
3.快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看,我国金融体制改革不断深化,经济运行状况良好,发展势头强劲。国民经济连续几年保持了7.5%以上的增长率,为房地产证券化创造了一个稳定的宏观经济环境。2003年以来,我国房地产投资增速快速下降,但房地产投资额一直处于上升趋势,总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。同时,国家针对房地产金融领域的违规操作现象,自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产证券化提供了经济基础。
(二)初步具备实施房地产证券化的微观基础
1.房地产市场存在巨大资金缺口。1998年住房制度市场化改革以后,城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放,投资性的需求在增长。但从房地产市场供给上看,现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本,银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性,只有推行房地产证券化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解决房地产开发资金短缺的矛盾。房地产进入流通领域满足单位和个人的消费需要,庞大的住房消费市场的资金来源不可能依靠国家财政,也不可能完全依靠银行,住房消费的直接融资势在必行,推行房产证券化成为一种必然。
2.住房抵押贷款证券化业务基本成熟。住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一,其原始债务人信用较高,资金流动性稳定,安全性高,各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来,住房抵押贷款不断上升已经初步形成规模。
3.庞大的房地产证券化投资需求群体。我国居民拥有大量储蓄。2005年3月末,我国人民币储蓄存款余额12.9万亿元,同比增长15.5%,这样一个拥有大量结余资金的群体,将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。首先,证券可以根据需要以一定的面额等额分割,可以用较小的数额表现,房地产证券化的实施将大大降低资金进入的“门槛”。其次,房地产证券不仅可以使投资者享受资金在房地产领域运动所产生的增值回报,在有价证券代表有关房地产产权(如持有房地产产权收益凭证)的情况下,这笔资金可以根据需要转化为房地产的实物消费。
4.走向规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架,资本市场的发展不仅为房地产证券提供了市场规模,也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。我国的证券市场也已初具规模,形成了以众多证券公司组成的证券发行市场和上海、深圳两地证券交易所、STAQ系统和NET系统为代表的证券交易市场,并且交易的容量和辐射范围不断地扩大,硬件和软件均达到国际先进水平,这就为房地产证券的交易提供了良好的发展空间。
(三)政府的推动
证券化是一种市场行为,但也离不开政府的有力支持。在房地产证券化发展的初期,我国政府也极力推动住房抵押证券化的发展。例如,2005年3月,由中国人民银行牵头,发展改革委、财政部、建设部、税务总局等十部门负责人共同组成了信贷资产证券化业务试点工作协调小组,在国务院直接领导下,具体组织和协调信贷资产证券化的试点工作,分析研究试点工作进展情况,讨论有关难点问题并商议解决方案。
我国当前实施房地产证券化的制约因素
(一)体制制约
房地产证券化是发达国家金融创新的产物,其基础是私有制,房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而我国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看,目前我国还不能将大量资金投资于房地产,而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门,这就决定了我国所要推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且,我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革,专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤,但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了我国的房地产证券化进程。
(二)法规制约
住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程,将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中,涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而,我国现行《证券法》的相关条款中,缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时,在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》,由于这两种法规在国内出现的时间还不长,实施过程中难免存在种种困难。
(三)资本市场的制约
现阶段,我国的证券市场虽然发展迅速,但仍属初级阶段,市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多,一经推出势必会给已经“饱和”的证券市场带来巨大压力,这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的,房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险,这更会使其在流通中受阻。
(四)房地产金融一级市场欠发达
西方房地产证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾;二级市场的出现又促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位,决定了我国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
(五)信用制约
现阶段,我国尚无完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定,银行为了减少信贷风险,只好在贷款方式上严格控制,无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。
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