关键词:房地产;金融市场;风险
一、房地产金融风险概述
房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通。其作用就是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行。
由于房地产金融的融资对象与一般商品不同,所以房地产金融具有以下四个特点:一是需要融通的资金量大;二是房地产金融具有较强政策性;三是房地产金融债权有保障;四是房地产流动性可通过证券化经营来弥补。
房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升,并在进一步的流通运动中因为宏观和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。
房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。
二、当前房地产金融面临的主要风险与问题
(一)市场风险
从2004年开始,部分大城市房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热,而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。
(二)金融风险
开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行。一旦开发商还不了贷款,银行就被套住。如果经济形势不景气,房价可能会在一夜之间跌落,开发商也可能会在短时间内消失不见,因此会给金融机构留下坏账,这往往需要很长时间才能消化。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机。
(三)银行的过度支持
银行在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,经常投资于高速发展的房地产业。原因在于:由于房地产价格的快速上涨,使持有大量房地产的银行拥有更大的银行资本规模,改善了银行的资产质量和盈利状况。结果又会带来房地产价格新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致价格与实际价值的偏离,也就形成了日益膨胀的“房地产泡沫”。
(四)供求关系带来的房地产业金融风险
我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房,逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状,根据供需原理,供不应求必然导致房价急剧上涨,紧随其后的就是房地产开发商新一轮的开发热潮,消费者对市场持续涨势的预期。在这样一个过程中,很多消费者试图通过买房再卖房来进行以获取高额利润。这些因素的存在都为房地产市场金融风险的提升带来隐患,同时,个人住房贷款的增加也进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,进而推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。
三、建议
(一)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力
首先,完善银行自身监管机制。加强银行信贷人员的专业素质培训,提高专业人员的道德素养,避免为个人利益而损害国家和集体的利益;其次,加强对金融机构的管理。不仅要控制资金供给量还要避免信贷过于集中。
(二)建立多元化的融资渠道
改变房地产融资单一集中于银行的局面, 制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资,吸引信托基金、海外基金等投资房地产业。同时,在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场,并加快探索、开发新的房地产金融产品。
(三)政府要加强对房地产的宏观调控
房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。
(四)加强对房地产金融风险的监测,完善房地产金融的法律环境
通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险。
参考文献:
[1]鞠海峰,李乐,刘琦.房地产金融风险理论评述[J].青年科学,2009,(11).
[2]周星.我国房地产金融风险预警方法选择探究[J].科技创业,2009,(11).
[3]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊,2009,(1).
（一）房地产信贷政策的必要性
为了对金融体系稳定的加以维护，对银行信贷的风险加以防范，从而促使房地产业能够进行长期的可持续发展，凡此种种要求我们一定要正确地制定和实施房地产信贷政策。无论是房地产开发还是投资，最显著的特点就是投资数额巨大，因此银行信贷资金这一强力后盾就成了必需品。首先，随着当下生活节奏的加快以及经济的飞速发展，居民对于房地产的需求正处在不断上升的阶段，随之扩张的就是房地产开发企业的信贷需求。其次，不断扩大的还有房地产置业投资数额，正是这个投资额推动了信贷需求的不断扩张。近几年来，我国住房制度由福利分房改为货币分房，从而把住宅消费的趋势推向了房地产市场。房地产金融始终贯穿于房地产开发建设过程，有助于房地产业的快速发展，不仅促进了住房需求的增加，而且促进住房供给的增加。为了保证房地产开发项目的顺利进行，解决开发企业资金数额不充足的问题，房地产的开发贷款包括了开发企业贷款、商业用房贷款、小城镇建设贷款等一系列开发项目的贷款。
（二）房地产泡沫的主要表现及形成机制
房地产泡沫是指由于对房地产进行投机操作而引起的一种非正常现象，在这种现象中，房地产的实际价格与其实际使用价值南辕北辙，也就是市场方面价格脱离了使用者的支持作用，即使在账面上显示房地产价值增长非常高，但是在实际上这种现象并不具备能够稳定实现的基础，从而形成了这样一种在表面上的虚假“繁荣”现象。房地产泡沫主要表现在以下几个方面：房屋空置泡沫、地产价值泡沫、房价虚涨以及投资泡沫。形成机理为：（1）在短期时间内房地产供给在价格调节方面缺乏弹性，造成房地产价格持续高走的趋势；（2）随着经济的飞速发展以及城市化进程的不断加速，居民对于房地产的需求不断增加；（3）银行业对住房信贷资金投入量也大大增多，促使房地产价格的高走趋势加快；（4）当房地产市场供大于求时，市场将会呈现疲软态势，在这种态势下房地产价格必然会大幅度下降，房地产泡沫也就随之破灭。
（三）房地产业与金融业的联系
近几年的金融制度进行了大幅改革，银行开办了按揭贷款的业务，带来了住房贷款余额的迅速上升。但是，银行业先天具有脆弱性，房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将会使问题形势更加严峻。如果某种无法预见的不确定因素使得房地产降价，就会直接使银行资产缩水。而且，房价下降也使得由房地产作为抵押品的这一部分贷款项目价值降低和违约率的上升，就会进一步使银行资本缩水。同时，房地产价格的降低也是房地产信贷风险增加的预警，所有这些都将使得银行业不得不降低在房地产业务方面的信贷供给。
二、我国房地产金融风险及其防范
金融行业在我国房地产市场的发展过程中起到了决定性的作用，这已经成为了大家的共识，但这其中也隐藏了很大的金融风险：第一，我国主要的房地产金融是银行信贷，这样就直接导致了房地产金融市场结构单调化的结果，并没有形成一套完完整整的金融市场体系；第二，我国房地产融资的渠道比较单一，因此风险基本上完全在银行业集中；第三，我国对房地产金融市场的调控以及监督体系不完善。
（一）对融资渠道进行拓展
在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投 资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系，就能有效地分散商业银行的金融风险。
（二）对抵押贷款进行合理设计
目前，我国住房抵押贷款的品类非常单一，商业银行在设计贷款利率、贷款期限、价值比率以及还款方式时弹性空间不足。对金融风险进行防范、对产品收益实现最大化、体现政府相关房地产政策，是商业银行发放住房抵押贷款需要重点考虑的几项原则。因为商品住宅项目在所处区位、物业类型、物业状态、购买目的、购买者资信状况等方面差别较大，如果发放抵押贷款条件相同，就难以对政府的住房政策和信贷政策进行体现，从而对商业银行控制金融风险不利，所以商业银行在设计贷款条件时应该考虑留出一部分弹性空间。
关键词：房地产金融；风险；风险防范；
自08年美国金融危机以来，国内房地产市场受到来自国内尤其国际动荡局势的影响，出现融资困难、资金链中断及资金回收困难等一系列问题，严重影响了房地产市场的健康发展。借此分析国内房地产面临的金融风险，以期合理规避房地产金融风险，成为国内外关注的热点话题。
一、国内房地产金融风险原因
（一）房地产金融体制尚不完善
相对比于发达国家完备的金融市场体系，我国房地产金融体制尚不完善。目前，我国为单一的银行为房地产商提供贷款和信托机构向房地产业提供信托资金，银行的利率调整及贷款机制和国家的政策风险都会影响房产业的稳定发展。
（二）房地产金融市场资金融通效率低下
通过银行筹集的资金，大多数房地产商将其存放于银行，银行又无法及时将大量资金提供给中小企业及民营企业，造成一定时间内资金浪费及闲置，成为最终房地产金融市场的风险承担者。国内尚未建立一套完备的投资融资的金融体系，因而存在一定的资金融通效率低下的问题。
（三）房地产金融信息不对称
房地产金融市场具有资金需求多、周期长等特点，使得房地产面临的风险加大。当房地产市场繁荣时，将有大量房地产商加入其中，不惜高额利率贷款进行投资，一旦市场出现动荡或不稳定情绪上升时，尤其房地产商资金链中途中断时，房地产商将无力按时还款，银行业与房地产商中间的不透明即信息传递失效，将极易造成房地产金融风险。
（四）政府宏观管理失效
房地产业作为影响居民生活及市场稳定的重要行业，其稳定性发展关系到国民经济的持续增长。政府作为宏观调控的实施及管理者，肩负着审查房地产商资质及规范金融行业合理贷款的重要任务，我国政府尤其地方政府大力引资，放松监管，造成一些资信不佳的地产商进入投资，尤其当地银行贷款管理失控，将容易引发房地产金融风险。
二、国内房地产金融风险判断
根据国内房地产金融市场的特点及原因分析，国内主要面临以下几类房地产金融风险：
（一）市场风险
市场风险是由于房地产市场的不确定风险给房地产开发商、消费者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损失的可能性。由于房地产具有非常强烈的投机性质，一旦整个市场出现难以承受的泡沫，将导致房价大跌，引起房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，进而导致银行大量坏账产生。
（二）利率风险
利率风险指银行与房地产商在利率出现不利波动时所面对的风险。这种风险不仅会直接影响影响其资产负债表，更会影响其获利水平。一旦贷款利率上升房产商面临还款压力加大，银行业将承受更大的资金回收压力。
（三）信用风险
信用风险是由于借款人履约能力的下降，无力偿还或不愿意偿还，导致银行业坏账的出现。主要由于贷款前对借款人资信审查不足或失误造成的，也可能是贷款发放后企业经营状况变化造成的。
（四）操作风险
操作风险主要是因为业务流程不健全而引起的银行工作人员在工作上的偏差，导致的损失。房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作失误、房地产资金转账结算中的风险等。
三、国内房地产金融风险防范体系构架
（一）营造良好的国内房地产金融市场宏观体系
1.国家要加强房地产金融管理，营造良好的金融市场环境。一方面政府要严格监管土地交易，规范土地交易秩序，实行土地供给有偿，建立统一规范的土地竞争机制。另一方面，制定相关法律法规，严格规范房地产市场，对企业违反行业规章制度加大惩罚力度，营造良好的金融市场环境。最后，政府要规范房地产金融秩序，加大对银行业的监管力度，制定正确的监管方针和策略，将房地产市场状况以及信息，进行定期的公开和披露。
2.推动资本市场发展，建立多元融资渠道。引导国内房地产投资商加快发展，以进行直接投资，降低贷款风险，此外夸大房地产商的融资渠道，发展房地产信托行业、房地产抵押贷款证券化，从而提高资金利用效率，促进房地产金融市场稳定健康发展。
3.努力建立房地产金融市场风险转移制度。一方面大力开发新的融资工具，推动房地产金融市场创新转移风险，建立保险机构，降低融资风险，另一方面，建立风险控制机制，对房地产金融机构进行创新，提高其市场适应能力，通过金融机构间合作分工，有效降低风险，推动金融市场健康发展。
（二）构建良好的国内房地产金融市场微观体系
1.加强贷款额度及风险控制，提高风险控制能力。一方面，银行作为企业法人，要加强内部建设，推动自身体制改革，严格按照内部规章制度进行放贷，营造良好的内部环境。另一方面，建立完善的贷款风险评估机制，对风险指数进行控制，有效降低风险，通过对企业评估，做到合理放贷，按时回收。此外加强对内部员工培训，有利于对其良好的约束，使其严格遵守银行内部规定，降低房地产金融的风险。
2.建立良好的信息沟通系统，将强行业内监管。不仅银行内部，银行间要建立一套便捷的信息沟通系统，通过及时传递信息，为其内部控制提供信息支持，以便及时发现问题解决问题。在良好沟通基础上，通过对相关数据进行分析，完善内部风险控制系统，为决策提供有力支持，从而有利于整个行业稳定发展。
3.建立房地产金融绩效评估机制。通过建立有效的绩效评估机制，可以有效地防范房地产金融风险。通过评估机制的建立，可以使银行加强自我监控，及时查清不良资产，并严格控制风险。还可以引进外部评估机构，对内部地产贷款进行公证评价，帮助建立稳定的房地产金融机制。
4.开发新的放贷品种，开拓市场业务的同时，有效降低风险。由于目前我国银行贷款品种单一，为此商业银行应提高服务意识，不断推出新品种，吸引消费者投资，进而推动房地产金融风险管理的多样化发展。
参考文献：
[1]邢学良.房地产金融风险及防范.东北财经大学硕士论文.2004-12.
一、引言
房地产金融风险是指从事房地产金融业务的金融机构在支持房地产企业从事房地产开发、建设、经营过程中，由于决策的失误、客观环境的变化以及各种现实中无法确定的因素，而导致的金融机构自身在资产、收益上可能的损失及其信誉上可能的损害。房地产金融风险是整个房地产金融体系所面临的风险，而不是单指某项业务或某个金融机构所面临的风险。因为，房地产金融业务与金融机构之间存在着紧密的联系、他们既相互影响又相互制约，一旦产生风险往往会相互连累。当某一个项目或金融机构遭受较大的房地产金融风险时，尤其是已经受到较大损失时，公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑，因恐慌而挤兑，引发多米诺骨牌效应，波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外，金融部门经营的外部环境变化，也可能导致整个金融体系遭遇系统性风险，从而发生更大的损失。中国的房地产市场是以金融为支撑的市场，房地产开发贷款、个人住房信贷，还有其他贷款总额的81%，其抵押物都是房产。因此，房地产业的兴衰和金融风险密切相关。房地产金融是一国房地产经济乃至整个国民经济发展的一个重要领域，对中国来说，更是一个有待深化的、崭新的领域。正如香港商业专家梁振英先生所说的，走向国际化的中国市场把金融与房地产业相结合起来，是划时代的新命题。积极发展房地产金融，科学防范房地产金融风险，对于推动中国房地产经济健康发展，加快中国城市化进程，实现全面建设小康社会的奋斗目标都具有重大的理论意义与现实意义。在中国经济高速发展的今天，房地产金融所面临的风险是我们必须高度重视的问题。防范房地产金融风险，不仅仅是房地产业与房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业与国民经济的稳定和发展也至关重要。就我国目前房地产开发、经营的现状而言，虽然各种风险还没有充分暴露，但其中的种种现象实际上已经预示着房地产金融风险无处不在，因此，更需要引起房地产业以及金融业各个方面的高度关注。
二、我国房地产金融风险的现状
近年来，随着我国经济实力的增强和城市化进程的推进，房产需求的大幅增加，使我国房地产金融所隐藏的各种风险逐渐浮出水面，具体来说，我国房地产金融风险分为以下几类:
(一)政策与法律风险
目前，我国房地产金融存在着较大的政策风险与法律风险，如行业发展的变化、房地产业或给房地产业提供服务的金融机构的管理不规范、国家或地方政府有关房地产行业或有关金融机构的各种政策、法律、法规的变化都会使房地产金融遭受风险。另外，对我国房地产金融的发展有巨大影响的工程规划制度、土地供应制度和土地出让制度都存在很多不合理的地方，这些不足都提高了我国房地产金融风险产生的机率。缺少相关政策也会给金融机构带来风险。如，我国有些房地产企业的土地取得方式违规，还有的土地并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款，因此，土地的取得隐藏着极大的法律风险。
(二)市场风险
由于我国房地产投资加速过快，导致房价过高，超越了居民承受能力，使消费者对金融市场的依赖程度增加，同时，空置面积总量过大，资金回笼慢，从而会给房地产金融市场带来风险。近几年来，我国房地产投资量大幅增加，房价上涨较迅猛，但与此相对应的是商品房空置率也随之增加。房地产价格上涨过快很容易造成房产的市价过度偏离其实际价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来巨大的损失。此问题在2008年尤为突出，因此部分地区出现了消费者观望、开发商降价的局面。另外，中国房地产市场还存在外资大量涌入问题，由于外资的目的是短期持有，如果今后市场出现了问题或外资认为人民币不会有再升值的空间，这时大量外资将兑换人民币撤出中国市场，从而给国内银行带来巨大风险。
(三)信用风险
我国土地储备制度不完善，导致土地储备贷款存在隐性风险。一方面，我国土地被政府部门高度垄断，各级政府已将拍卖土地的收益作为地方财政收入的重要来源之一，因此地方政府出让土地价格往往较高，相应带动了房地产价格的上涨。土地开发与购置的融资需求十分巨大，还款则主要依靠土地出让金。银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前主要采用政府保证和土地使用权质押两种担保方式，这两种方式均存在较大的信用风险。另一方面，在房地产市场运行中，由于土地价格频繁波动、房地产企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款等，都会带来信用风险。此外，在个人住房贷款业务中，我国人民银行已建立起的个人信用评级机制还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断，因此存在较多的不确定性，仍面临较大的信用风险。
(四)操作风险
由于我国现代银行制度并不完善和缺乏相关制度的约束，在发生金融业务时，银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，很容易产生操作风险。主要表现为:一是商业银行缺乏对国家宏观调控政策和市场变化的敏感度，对房地产行业信息、价格的变化等掌握不及时、不全面，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力较弱，在一定程度上影响了银行对市场机遇的把握和对风险的控制。二是商业银行风险管理存在缺陷，缺少科学有效的风险监控、预警、识别、处置等信贷管理机制。特别是个人住房贷款，由于个人诚信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查的有效手段。三是有的房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。
三、防范房地产金融风险的对策建议
(一)拓宽房地产融资渠道
由于我国房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，所以我国有必要尽快建立多元化房地产融资机制，具体可以考虑以下几个手段:首先是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化。实施住房贷款证券化，不但可以扩大商业银行的融资规模，还会使整个资本市场与房地产金融市场有机互动，提高银行资产的流动性，有效降低银行开展住房贷款业务成本。其次还可以发展房地产基金、房地产信托、积极稳妥地发展住房公积金贷款，以及在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场等方式。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而从根本上防范银行的风险。#p#分页标题#e#
(二)加强银行内部控制
要努力完善银行内部控制，从根本上改变金融企业治理结构缺陷显著的问题，加快股份制改造和健全内控机制，彻底改变银行不良资产比例偏高、风险隐患较大的现象，建立有效的房地产金融风险预警机制。首先，商业银行要建立健全房地产市场预测、分析和监测体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，要加强对房地产行业周期波动的研究，制定与房地产业政策相互协调的房地产信贷政策，以提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，防范与控制市场风险。其次，商业银行要建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。此外，要加强银行信贷从业人员的培训，使其有良好的职业道德和风险意识，最大程度地规避信贷风险的发生。最后，应根据国际国内宏观经济形势，从人均可支配收入、利率、汇率与空置率等角度入手，构建完善的房地产风险预警体系，防止房地产泡沫导致的金融风险。
(三)建立健全信用评级体系
建立健全的信用评级体系，有利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。这个制度可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行追踪调查和动态监控，有利于客观评定个人信用度，便于金融机构预测贷款风险概率、分析贷款风险类别，有效预防将要产生的违约行为，促使借款人按约履行合同。除此之外，我国银行应引进保险制度，应该建立健全抵押保险制度和政策性担保机制。这不仅有利于促进商业银行在办理抵押贷业务流程中操作的严格化、标准化，有效抑制其盲目放贷的现象产生，也有助于商业银行规避道德风险、信用风险和房地产市场周期波动风险。
(四)加强国家的宏观调控和引导
我国政府要加强对房地产宏观调控的科学性和及时性，完善调控手段，提高调控能力，防止房地产泡沫现象，促进房地产业健康、稳定、有序地均衡发展。我国必须完善全国房地产市场信息系统，加强对房地产市场统计工作，建立健全房地产市场预警预报体系。政府应及时、准确、全面地收集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以根据所掌握的房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，从而实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。政府要引导土地持有者合理提高土地使用效率，抑制土地的过度投机，还要设计合理、严密的房地产税制。比如为鼓励持有人积极投资开发土地、刺激土地供给的土地闲置征税等。
随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是促进房地产业健康发展的关键。
1当前我国房地产金融风险的一些集中表现
1.1房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全部过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等一些项目。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益。
1.2土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高。因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。
1.3个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期。我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行。因此，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产，其潜在的金融风险较大。
1.4房地产金融在创新中存在部分问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
2我国房地产金融风险的成因
2.1高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。
2.2唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。
2.3不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。
2.4不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。
2.5金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。
2.6企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。
3应对金融主要风险的防范对策
3.1大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
3.2大力推进房地产金融产品创新。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，从房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.3大力发展房地产投资基金。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
3.4加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
关键词：房地产；金融风险；防御措施
2000年以来，国家出台了一系列的鼓励政策来推动住房消费。以上海成功申办世博会和北京成功申奥为契机，我国对房地产市场的投资持续保持较快速度的增长，国内住房消费呈现供需两旺的发展态势。房地产市场的活跃在改善居民居住条件的同时也带动了相关产业的发展，对促进国内经济增长做出了巨大贡献。然而，房地产投资增长过快、房地产价格虚高、商品房空置率迅速上升、市场结构不理性等问题凸显，随之而来的是我国房地产金融风险日益增加。
一、房地产业金融风险概述
世界第一家土地开发银行是1769年在德国西里西亚省诞生的。迄今为止，世界房地产金融行业的发展已经跨越了240年的历史，但真正意义的房地产行业得到快速发展则是在20世纪30年代。当时，美国正式建立了类似商业银行管理体制的房地产金融体系。在美国的影响下，特别是在二战后，一些欧美发达国家结合本国的金融制度和经济发展情况，建立了各具特色的房地产金融体系。
房地产金融从服务的对象上来划分，包括针对房地产行业的“房地产业金融”和为居民住宅建设服务的“住宅金融”两个主要的部分；从服务内容上来划分，有房地产资金融通、房地产保险、房地产业资金转账结算及房地产信托等业务，其中以房地产资金融通业务为主要服务内容。
房地产金融风险是指在银行为房地产企业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中，由于受到各种非预期的因素影响，使得银行的实际回报与预期的回报发生偏差并因此遭受经济损失。那些不稳定的因素统称为房地产金融风险。因为房地产行业是一个高投资、高利润的行业，本身就具备很高的风险，当金融业与房地产行业相互介入后，如果其中一方支持过度，就容易引起信用膨胀问题，从而产生风险，诱发危机。
二、房地产金融风险的几种类型
（一）资金融通业务方面的风险
1.信用风险
由于房地产开发企业或住宅消费者无力偿还或不愿偿还导致的房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险称之为信用风险。例如，房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力无保障，而银行方面信用评定方法及贷款决策存在问题时将面临信用风险。它可能是由于贷款前对借款人的信誉审查评估失误造成的，也可能是由于贷款发放后某些因素发生变化造成的。信贷风险主要来自于房地产开发企业商品房销售困难而导致资金周转不灵或是经营不善而无力还款，以及贷款的住宅消费者收入下降或失业、死亡等原因而导致无力还款。
2.流动性风险
流动性风险是指房地产经营者与金融机构在发生金融业务往来的过程中出现的意外问题导致偿付能力不足所造成的损失。流动性风险是各种潜在风险累积的结果，是房地产经营者与金融机构发生金融业务往来的综合性风险。它分原发性风险和继发性风险两种。原发性风险是因为资产结构中的中长期贷款所占份额过高，同时缺乏及时融入现金的渠道，导致流动性不足；继发性风险是信用风险带动的流动性风险。如果房地产经营者不能如约还款，提供贷款的金融机构就要拍卖其抵押的资产以减少损失。当拍卖价格低于发放贷款的本息时，同样会形成流动性风险。
3.资产质量风险
宏观上，影响商业银行资产质量的主要因素就是经济形势。从小的角度来看，影响商业银行资产质量最主要的两个因素是房地产销售风险与地方政府融资风险。2010年以来，国家颁布了多条调控房地产价格的政策，房地产销售市场风险就成为了影响银行资产质量的隐患。地方政府融资贷款额度大、期限长，同时其偿债方式又过于单一，贷款回收主要来源于地方财政，所以银行在地方政府融资方面的贷款有一定的回收困难。
4.利率风险
利率的上升会对房地产投资产生两方面的影响：其一，会增加投资者的债务负担，影响还贷能力；其二，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的净现值减小，导致房地产实际价值降低。
5.通货膨胀风险
通货膨胀风险即购买能力风险，投资的项目完成后收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给房地产经营者带来的风险。由于通货膨胀的因素存在，加上房地产经营者投资房地产业有一定的时间周期，投资周期越长，投资者被迫承担风险的可能性就会越大。
6.汇率风险
汇率风险指经济实体持有或运用外汇的经济活动中，由于汇率的变动而遭受亏损的可能性，又称为外汇风险，可分为交易风险、经济风险、折算风险三种。国际收支及外汇储备、利率、通货膨胀、政治局势等都会带来汇率风险。
（二）其他风险
其他风险包括由于客户、设计不当的控制体系、控制系统失灵及不可控事件导致的风险，业务往来过程因法律条文的不全所导致的法律风险；房地产资金转账结算中的风险；国家政策导向发生改变可能引发的风险；房地产信托中因违约造成的风险等。
三、房地产经营者与金融机构之间的风险现状
（一）主要问题
1.中国人民银行研究局课题组指出，目前房地产开发资金几乎全部依赖银行贷款，使得房地产融资和市场风险集中在商业银行。目前，商业银行信贷的房地产开发资金占80%左右。现在的房地产市场资金链中，商业银行参与了房地产开发项目的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、住房消费贷款和建筑企业流动性贷款等。实际上，商业银行直接或间接地承担了房地产市场运作中全部的信用风险及市场风险。
2.土地储备制度的不完善使土地储备贷款存在风险。目前，城市开发改建的楼盘很大，土地的资产价值很高，土地购置的融资巨大。土地开发的资金来源主要依靠银行贷款，还款依赖于土地出让金。由于土地储备是政府行为，土地用于房地产开发相对来说更容易获得银行贷款，但影响土地出让价格的因素使得土地本身价格波动极为频繁，提高了土地开发贷款的隐含风险。
3.个人住房消费信贷存在违约风险。商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.53%，而住房公积金个人住房贷款不良贷款率仅仅为0.24%。按国际惯例，个人房贷的风险的暴露期通常为3～8年，但我国个人住房信贷开始发展较晚。同时，商业银行对贷款人的信誉状况和贷款行为很难进行严格的监控。
4.房地产金融市场监管的法律法规不够完善，缺乏宏观调控能力。对于我国房地产金融存在的风险，国家没有出台连续性的措施进行宏观调控，也没有随时进行房地产金融风险的监控。与此同时，与房地产金融市场相关法律法规不够健全，以致当房地产金融出现较大风险问题时不能有效地对风险进行管理和控制。
（二）成因分析
1.房地产融资结构的不合理。当前，房地产行业的高额利润吸引了许多企业参与房地产开发，但能够满足上市融资标准的企业为数不多，企业的融资来源主要是银行贷款。目前，国内房地产融资大部分依赖银行信贷，如果房地产开发运作过程中某一环节出现问题，风险马上会传递到银行，造成不良贷款和坏账资本。
2.房地产金融业务的外部环境欠佳。房地产信息体系不健全及政府干预失误。房地产市场繁荣与否取决于政府出台的政策能否有效促进房地产业的发展。但目前出现了比较极端的倾向：部分地区片面追求GDP增长，过分强调房地产业对经济增长的推动，这样就造成经济增长对房地产开发投资的过分依赖。
四、房地产经营者与金融机构之间的风险防范
（一）实施多元化的融资渠道，积极推进房地产贷款证券化
为提高银行的抗风险能力，从业者在商业活动中牢牢树立信用风险意识和良好的职业道德意识，做好贷款前调查、贷款客户的审查、贷后管理；及时分析信贷业务的风险和操作风险，及时采取信用风险的预防性措施。商业银行要提高对房地产市场的分析和预测能力，加强产业政策研究，制定适应房地产信贷的产业政策，提高商业银行的风险防范能力。
（二）完善房地产经营者与金融机构之间的信用体系与信息传递机制，完善法律环境
目前，房地产经营者与金融机构之间的信息不对称，需要逐步完善适合国情的房地产经营者与金融机构之间的信用制度，用法律条款来约束企业间业务往来的合法行为，避免信息不对称，从而有效防止“道德风险”的发生。进一步完善房地产经营者与金融机构间的法律和法规，创造一个好的环境。根据实际情况，制定适合市场持断发展的政策和法规，以确保稳定发展，有效控制风险。
（三）加强宏观调控，拓宽央行的监管力度
房地产金融市场的稳定对国家经济的影响至关重要，应该加大对金融行业的宏观调控，更有力地控制房地产金融风险。央行应深入企业进行调查和分析，建立风险预警系统，提高判断的准确性。实行信息披露制度，及时预报，采取适当措施，对金融机构加大监管力度。正确引导企业间有序竞争，保证市场经济的健康、稳定发展。
参考文献：
[1]蒋先玲.项目融资[M].北京：中国金融出版社，2004.
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[3]曲世军.中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究[D].东北师范大学，2008.
关键词：房地产金融风险
房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。
1房地产金融风险形成的原因
1.1房地产业融资结构不合理
我国房地产开发资金构成与国外相比，呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
1.2房地产金融创新缓慢
目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。
1.3房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善
目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。
1.4房地产金融运作效率低, 资金投向结构不合理
由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。
房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。中国房地产市场近二十年的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。
2防范房地产金融风险的建议
2.1拓宽房地产融资渠道
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。
2.2加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境
建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。
2.3加强风险防范制度的环境建设
房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。
2.4建立个人及企业信用制度
我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。
综上所述，我国一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。
参考文献：
关键词：房地产；金融风险；金融危机
本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，运用当代经济学原理探究房地产泡沫与金融风险和金融危机的相互关系，并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据，对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究，进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险乃至金融危机的政策建议。
一、中国房地产价格波动与金融支持的实证研究
由于我国房地产业情况复杂，很多数据相当缺乏，这里我们选取我国1997—2006年的商品房平均销售价格(fj)作为房地产价格波动的分析数据，以我国金融机构1997-2006年的房地产信贷供给(xd)作为金融支持的分析数据，采用eviews软件进行计量分析，相关数据来自于历年《中国统计年鉴》《中国金融统计年鉴》。
(一)房地产价格与房地产信贷供给之间的相关性分析
对我国房地产价格波动与房地产信贷供给波动作回归分析，得到1997～2006年我国房地产价格(fj)与房地产信贷供给(xd)之间的线性回归方程如下：
由式(1)、(2)可知，房价与房地产信贷供给相互间呈现强正相关关系。房价每增加1％，房地产信贷供给就增加3.56％，而房地产信贷供给每增加1％，房价就增加0.224％。由此可见，在同一时期，房地产信贷供给与房地产价格之间彼此推动，存在正相关的即时影响。
(二)因果检验：geweke分解检验方法
在进行geweke分解检验之前，应对时间序列的平稳性进行单位根检验。常见的单位检验有adf检验(dickey、fuller，1981)和pp检验(phill、perron，1988)，本文采用adf检验来进行单位根检验。检验结果表明原序列为非平稳序列，但原序列经过一阶差分平稳，都是一阶单整序列。根据geweke分解检验的原理，我们对房价(fj)与信贷供给(xd)因果关系进行实证研究，研究结果详见表1。
根据表1的实证结果，可以发现我国房价(fj)与信贷供给(xd)有如下关系：一是从反馈分解值及其相伴概率来看，我国房价(fj)与信贷供给(xd)呈现显著的双向因果关系。这说明短期内银行信贷供给对房地产价格变动有很显著的推动作用，若银行对房地产信贷供给相对宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款成数等比较优惠，则房地产价格会表现出一个强劲的上升势头。反之，则表现得比较低迷。二是从反馈份额来看，房价(fj)与信贷供给(xd)的反馈关系更多表现为信贷供给(xd)对房价(fj)的因果关系。三是从即时因果关系看，房价(fj)与信贷供给(xd)的即时因果关系很显著。由此可见，房价(fj)不仅从长期看与信贷供给(xd)相互影响，而且在其短期变动上与信贷供给(xd)也显著相互影响。
通过以上对中国房地产价格波动与金融支持的实证研究可以看出，房地产价格与房地产信贷供给短期内具有相互促进、互为因果的密切关系，信贷供应的增加和利率的降低，成为房地产价格上涨的金融条件；反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了金融资产的继续膨胀。
二、房地产泡沫、金融风险与金融危机的关联分析
(一)房地产泡沫与金融风险的关联分析
由于银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将使问题变得更加严重。房地产泡沫对一国经济造成的危害，很大程度上取决于房地产市场发展过程对银行体系的依赖程度。在房地产市场和金融体系发展成熟的国家，房地产融资渠道很多，除银行贷款外，还包括各种房地产信托投资基金、企业上市融资、企业债券等多种融资方式，银行贷款最多不超过房地产融资总额的40％。但在银行体系在整个金融体系中处于主导地位的国家，如“大萧条”前的美国(银行持有65％的金融资产)，或日本、东南亚国家(银行持有75％以上的金融资产)，房地产泡沫及其崩溃对经济造成的不利影响则要严重得多。
在房地产泡沫的泛起阶段，房地产的投机使人们对资金的需求量大幅增加，产生利率上升的压力。而出于对未来的乐观预期，利率的上升不会抑制投资者对资金的需求，需求量依然有增无减，银行就有再次提高利率的冲动。高利率和高交易量使银行利润倍增，银行必然会扩大信贷，放松银根。同时，受泡沫膨胀造成的虚假繁荣和信贷需求量的大幅度增加的影响，银行除以高利率从国内吸收存款外，还会向国外金融机构进行短期融资。另一方面，如果银行持有大量的房地产，或是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又会进一步提高房地产价格。这一过程循环往复，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产泡沫崩溃导致房地产价格下降，便将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，使银行资产缩水，盈利下降。
(二)房地产泡沫与金融危机的关联分析
房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险，当金融风险累积到一定程度，就可能产生金融危机。房地产泡沫引发金融危机主要是由借贷市场的失衡引起的。由于房产业与金融业共生共荣的密切联系，一旦房地产泡沫破灭，则首先殃及的就是金融业。房地产泡沫破灭后，房地产价格急剧下降，很多情况下跌破抵押价值，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。金融机构的呆帐、坏帐将大量增加。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危及到金融业的资产流动性及安全性，极大的破坏了银行信用制度。泡沫经济破裂，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，利润下降等一系列问题严重削弱了作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心，导致了大量资金的撤离，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面，逐个破产。
(三)我国房地产开发与潜在金融风险
由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本只有银行信贷一条路，开发资金的信贷依赖银行，物业抵押的信贷依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。房地产开发对银行资金的依赖性极大。大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性，造成房地产行业投资过热，市场供求失衡，商品房闲置，出现滞销。况且我国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金无法收回，必将形成大量银行呆帐、坏帐等不良款项，银行系统承担了很大的金融风险。
三、防范和化解我国房地产金融风险的对策
(一)完善银行内控机制，建立房地产市场风险预警
首先，银行应从规范自身行为做起，加强内控机制建设，强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。其次，建立房地产市场风险预警机制，这对银行提前判断市场、分辨风险，从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。完善的房地产市场风险预警机制应包括几方面：一是宏观经济的预测机制，宏观经济形势的变化对房地产业有举足轻重的作用；二是房地产市场的预测机制，包括对市场的供求、结构、价格、预期的判断；三是房地产类贷款的预测机制，包括贷款总量、贷款比重、不良贷款变化情况等；四是风险控制机制，即在判断出市场风险和贷款风险后，如何通过各种方式降低风险，提高收益。
(二)拓宽房地产融资渠道，监控和规范房地产、监融资行为
拓展房地融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资、解决房地产企业过度依赖银行贷款局面、分散风险的重要内容。因此，应打破金融市场垄断、强化金融创新、发挥市场的资源配置作用，从而有效分散风险。房地产金融产品证券化是拓宽融资渠道的一个新型工具。通过贷款证券化可使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，解决发展住房贷款和银行流动性下降的两难冲突。建立房地产投资基金是另一个拓宽融资渠道的方法。由于房地产开发投资规模大，使得房地产开发需要投入大量资金，而且房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求投资者具备专业知识，这形成了中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资基金将分散于公众的资金集中起来，交由专业的基金管理人进行房地产投资，这样，一方面开发企业通过获得投资基金，拓宽了融资渠道，减少了对贷款的依赖，降低了经营风险；另一方面房地产投资基金的投资机制是对房地产投资风险的有效分散，促进房地产业投资的理性发展。
(三)规范和完善房地产金融中介服务，优化房地产交易环境
要健全房地产金融中介服务，搞活二级市场，这是在当前加强房地产市场调控条件下，利用经济学上的“挤出效应”，以存量代替增量，实现住宅市场供需结构平衡的重要手段。我国的房地产金融中介市场有巨大的发展空间，房地产管理部门应规范和发展房地产中介服务市场，推进房地产中介服务诚信体系与房地产市场的信息化建设，建立如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评级、房地产保险等中介服务机构，为提高房地产业信息的透明度提供软件基础。
关键词：房地产投资风险信贷防范
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。
房地产投资现状及存在的问题
中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。
房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。
统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。
房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在部级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。
银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。
加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。
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