关键词：土地增值税；清算
土地增值税是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
土地增值税清算，是纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
一、土地增值税清算条件
土地增值税清算分为纳税人主动性清算和被动性清算两类。
纳税人的房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或者整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或者直接转让土地使用权的，应主动进行土地增值税的清算，并在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
纳税人的房地产开发项目已竣工验收，且该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，或者取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，或者纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内进行土地增值税清算。
二、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
三、土地增值税核算对象
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）、非住宅类房产作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
四、关于房地产转让收入的确认
（一）转让房地产的有关经济利益的确认
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。
需要注意的是，确认“有关的经济利益”前提是纳税人发生了转让房地产行为，即房地产交易完成。如果房地产交易未发生或者未完成（被撤销），即使纳税人取得了“经济利益”，也应当属于与转让房地产无关的“经济利益”，不应确认为转让房地产所取得的收入。所以“因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”
（二）售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定
对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
五、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊
（1）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
在计算土地增值税时，应当区分不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税，所以就产生了成本费用（扣除项目）在不同类型房地产之间的分摊问题。在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
需要说明的是，土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当先在取得土地使用权所支付的金额中归集，然后根据房地产开发项目实际占用土地情况，分摊至房地产开发项目。
（2）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的10%计算扣除。
在计算土地增值税时，据实扣除利息支出需要同时符合以下四个条件：第一，如果纳税人存在非房地产经营项目，应当能够将利息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分；第二，利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；第三，利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；第四，能够提供金融机构证明（纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出）。允许据实计算扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出不能同时符合上述四个条件的，则应当按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定，如果纳税人实际发生的利息支出小于取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%，可按取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除。
利息支出以外的其他房地产开发费用一律按照取得土地使用权支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除，不必考虑纳税人的实际发生额。
六、关于房地产开发成本、费用的扣除
（一）房地产开发成本核定扣除
纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
（二）公共配套设施成本费用的扣除
房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
（三）装修装饰费用的扣除
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。
对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
（四）取得土地使用权所支付费用的扣除
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。
（五）相关费用、基金的扣除
房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条的规定进行处理。即对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。城市基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
参考文献：
物业税的概念自从进入国人的视野，多年来一直备受社会关注。所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。物业税是一种房地产在保有期间征收的税种，征税的基础是房地产在评税时点的价值。因此，房地产评估值的准确程度直接关系到物业税征收的准确性。虽然物业税的开征比较复杂，2011年我国选择上海、重庆作为试点城市，暂时进行房产税改革，采用市场价格作为税基，不过对物业税计税价值评估值的采用是其发展的必然。从一般的房地产评估角度来讲，进行房地产个案评税能够尽可能的准确评估待估对象的价值。但是物业税征收对象数目庞大，评税时间以及资金有限，使得房地产评估必须兼顾准确与快速高效两个原则。在这种情况之下，国家地税总局提出实行批量评税的思路。试点评税证实这种思路是完全可行的。物业税的评估工作试点城市中有像北京、上海、重庆这样的大型城市，也有像焦作、马鞍山等偏小型城市。由于城市间的发展程度不同，评税采取的房地产价值评估方案也有一定的差异。本文将针对经济欠发达地区房地产评税价值评估方法进行分析研究。
二、经济欠发达地区房地产计税价值
评估基本方法无论地区经济发达程度如何，房地产估价经常采用的方法不外乎市场比较法、收益法和成本法。在房地产模拟评税中，同样主要应用这三种方法进行房地产价值评估。从本质上来讲，模拟评税时所采用的方法和普通房地产价值评估所采用的方法基本一致。由于考虑到评税快速高效以及实际可行性的要求，模拟评税的实际工作中采用批量评税的方法。采取批量评税的关键步骤是分区和求取基准价格。
（一）成本法是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。通过分别评估房产价值和地产价值，以二者之和作为房地产整体价值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价系数修正法，土地分区即为城市土地分等分级。成本法可适用居住、商业、综合、工业四类房地产的房地产税计税价值评估情形，综合、工业类房地产评估首选成本法进行。
（二）市场比较法是在待估房地产所在的评估分区范围内按房地产的细类划分设定有代表性的样本房地产，通过大量（三个以上）同一分区的相同细类可比实例评估样本房地产的价值，进而由样本房地产价值修正待估房地产价值的方法。市场法评估的基准价格为标准样本房地产市场单价。另外为计税的方便性和易操作性起见，市场法评估分区是在房地产价格聚类的基础上，又综合考虑行政区位和土地级别的影响因素得到的。市场法可适用居住、商业、工业、综合四个大类房地产的房地产税计税价值评估情形，在居住类房地产和商业房地产中应用广泛。
（三）收益法适用商业类房地产的计税价值评估情形，是一种依据商业用房的经营纯收益反算其市场价值的方法。在待评税房地产所在的评税商业分区范围内，按要求设定在区域内同类房地产中具有代表性，能集中反映分区内同类房地产典型特征的商业样本房地产，作为原始样本商业用房。然后收集与原始样本商业用房类似的商用房地产的租金及售价价格案例测算原始基准价格。在此基础上通过因素修正确定待评税房地产的评估值。收益法的分区的依据有：商业房地产租金收益数据或经营收益数据，城区商业用地土地级别和基准地价体系，城市行政区域。
三、经济欠发达地区计税价值评估特点
经济欠发达地区，主要是指人均国民生产总值、人均财政收入、农民人均纯收入三项主要经济指标低于平均水平的地区。经济欠发达地区相对经济发达地区而言具有一些独特的特点，总体表现为经济欠发达地区房地产评估市场化程度较差。以下是笔者根据经济欠发达地区的评估实际工作遇到的问题总结出的房地产评税价值评估特点。
（一）房地产交易市场不成熟，安置房以及早期企业福利分房占居住类房地产比重相对较大一个地区房地产市场的发展是与该地区的经济发展密不可分的。房地产交易市场是否成熟一定程度上取决于房地产开发的市场化程度。而经济欠发达地区房地产开发相对落后，新开发的房地产比重小。在房地产市场化前大量的企业内部分房以及拆迁类的安置房等如今进入房地产交易市场，占据了交易市场的一席之地，影响了房地产的正常交易，并使得在房地产价值评估测算过程中出现多种评估方法结论不一致的现象。
（二）一定时期内房地产市场中发生的正常交易案例相对较少，交易成交价参差不齐应用市场法和收益法进行房地产价值评估时，房地产市场越繁荣、原始数据越多越广泛，越能够提高评估的准确度。如果评税基础数据太少则会使得评估结果不能很好的表达房地产的实际价值。在经济欠发达地区某些特定评估分区中，往往合适的数据量相对偏少，这给评估工作带来了极大的不便。例如，利用市场法对某市经济开发区居住类房地产进行价值评估，该市有关部门提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代较为久远，另外四宗案例则出自同一个小区A，并且四宗案例中的一宗成交价格远低于其他三宗。这种情况下得到的样本房地产价值显然只能够用于修正A小区的房地产价值。
（三）商业房地产发展落后，商业物业分布不集中，商业形态样本量少，同一区域内相同商业细类房地产经营情况差异较大在一些经济欠发达的城市，商业房地产发展相对落后，商业类型少。较为繁华的商业街只有一两条，其余的商业物业多呈点状分布，较为成熟的商圈相对较少，这样的布局显然不利于评估分区的划分。有些经济欠发达地少（比如商场类物业），使得评估结论说服力不强。另外，尽管是在同一评估分区内的同种商业类型，也存在租金程度和收益水平差别较大的情况，给原始样本商业用房的选取带来了困难。
四、经济欠发达地区计税价值评估方法探究
经济欠发达地区房地产评税价值评估最突出的特点是房地产市场化程度较低，主要体现在房地产建设和交易不活跃，房地产交易中福利性住房比例偏高。这给房地产评税价值评估工作中分区和确定基准价值带来了难度。鉴于经济欠发达地区在房地产评税价值评估方面的这些特点，在实际评估过程中就要求参与人员在利用三种常用房地产评估方法时根据地区的特点制定适合该地区的评估方案。
（一）基础数据是房地产价值评估的基本条件，要尽量获得更多的有效数据一般来讲，大型城市房地产评税价值评估基础数据量大，价格聚类性明显，价格变化层次性好，分区数量要多于经济欠发达地区。对于经济欠发达地区而言在选取可比实例时要合理选择适当的可比实例，特别是针对某一特定的样本房地产、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。在评税过程中，三种基本的评税方法都需要相应的基础数据。有效数据是房地产评估准确与否的基础条件，必须做好数据的搜集工作。这就要求委托方尽可能地提供条件，使得评估人员能够获取更多的有效数据。
（二）收益类房地产评估中应适当确定原始样本商业用房的设定标准评估分区原始样本商业用房应具有一定的代表性，能够较好的表达该地区的商业细类发展水平。在聚类明显的商业区内选取原始样本商业用房较为容易。但是对于经济欠发达地区而言，其商业物业分布不集中多呈点状分布，这无疑加大了样本房的选取难度。因此，在设定不同商业类型原始样本商业用房时，要在分析该地区客观的经济发展水平基础上，参考土地分级，合理确定原始样本商业用房，同时也要对部分修正因素进行调整。特殊情况下，可对具体对象进行个案评税。
（三）评税地区局部出现住宅类物业基础数据量不足的可以考虑采用成本法替代市场法进行评估上文提到某市开发区居住类用房的评估案例，由于可比实例不合理，不能应用市场法进行评估的，可以应用成本法代替市场法进行评估，特殊情况下还可以考虑个案评估。一般来讲，每个评估分区内都能找到三个以上的可比实例，但是无疑可比实例数量越多房地产评估的结果越接近真实价值。当住宅类房地产基础数据量较少或不足时，可以考虑参考成本法评估待估房地产价值。
（四）利用成本法和市场法评估结论存在差异性的探究在经济欠发达地区采用不同方法评估同一宗房地产结果存在差异性的原因可能有两种情况。第一种情况是基础数据的缺乏导致评估结果偏离实际价值，解决的办法在上文中已经分析过了；第二种情况是针对安置房和福利性分房比重较大的地区出现的大量居住类物业成本法评估价值高于市场法评估值的现象，应尊重市场法的评估结果。从房地产评估原理上讲，市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据可分为从卖方的角度和买方的角度来看。从卖方角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。从买方角度来看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支付的价格不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价。可见，如果房地产交易市场上大量卖方房源来自于企业福利分房，这些房地产并不符合严格的生产费用价值论，因为这种获取方式不同于重新构建一宗房地产的获得方式，卖方获得该类房地产所付出的直接投资远低于开发或建造该房地产花费的代价。而市场法的评估很好的遵循了替代原理，因此选用市场法的评估结果更具科学性。
关键词：融资、房地产开发企业、房地产投资基金
近年来，随着中国房地产的不断发展，金融市场逐渐开放，房地产开发企业资金短缺的呼声却不断。房地产开发企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业投资风险较大，周期较长，其业务的特殊性很难保证公司经营收入的连续稳定性，且这种发行股票上市筹资的方式需经国家有关部门审批，其审批程序繁杂及成本高昂，所以相对较难。因此，急需开发新的融资方式和渠道，解决房地产开发企业发展所需的资金问题。
一、房地产投资基金是房地产融资的新方式
房地产是一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化，并在房地产市场与证券市场之间架起资金流动的桥梁，促进房地产投资的大众化与经营的专业化。房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发企业开发、投资需要的资金巨大，而经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。
房地产投资基金是近年兴起的新的融资方式，具有分散投资、降低风险的运作特点，特别是在中国入世之后，作为房地产投资权益证券化的一个创新品种——房地产投资基金，是实现房地产开发企业投资大众化和融资社会化的重要途径。
二、我国房地产开发企业资金融资的现状
房地产开发企业投资基金属于产业投资基金范畴，有实体资产与虚拟资产两个投资方向。实体资产主要是房地产开发项目，投资的获得方式可分两类：一类投资于较成熟的房地产开发项目，以获得稳定现金红利，可称之为稳健型投资；另一类则投资于成长型的房地产开发企业或资金不济的房地产开发企业不良资产项目，由基金经理等专业人士介入经营管理，通过企业孵化或不良资产盘活，完成资产增值过程，风险相对前者要大，可称之为进取型投资。
按照中国的现行法规一般应将房地产开发企业投资基金归入产业投资基金范畴。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产投资基金。它是由房地产开发企业或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。由于中国目前还没有相关法律和法规来规范房地产开发企业投资，因此，中国房地产开发企业投资只能向确定的投资者发行基金份额，即只能采取私募基金模式。所谓私募基金模式是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。
三、中国房地产开发企业融资方式
就中国现状而言，由于房地产开发金融市场还不完善，所以房地产开发企业投资基金的投资渠道相对较窄。在证券市场上只有30余家的房地产开发企业的股票可供选择，房地产投资信托几乎没有开展。由于房地产投资基金刚刚起步，目前中国设立房地产开发企业投资基金不能按照成熟资本市场上的方法运作，比较适合采用一种过渡办法，即以房地产权益性投资为主，辅以房地产证券投资和其它房地产金融业务的混合型房地产投资基金。
1、房地产开发企业权益类投资。包含在房地产开发企业中的权利可以分为两类：一类针对物，附属于房地产开发企业；另一类针对人，房地产开发企业权益类投资是指主要投资实物型房地产开发企业，其权益主要来源于参与开发房地产开发企业项目收益、旗下房地产开发企业的租金收入和房地产开发企业增值收益。在目前中国房地产开发企业市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在以下几个方面进行权益类房地产投资：（1）收租物业投资。由于租金收益较高的房地产开发企业物业，如商业办公楼、购物中心、大型仓库等物业存在总价和单价都较高的特点，它要求开发该类物业的房地产开发企业必须具有很强的资金实力，因为该类物业的租售方式导致租资回收期较长。（2）债权房投资。这类房产包括有因房产抵押的资金借贷所形成的债权房，房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算获得的房产等。（3）尾盘房投资。在房地产开发企业开发项目中，只有少数楼盘可以达到100％的销售率，绝大部分都会有5％~20％左右的尾盘房，有些甚至比例更高。（4）二手房投资。目前中国规范的房地产开发企业中介机构并不发达，加上业主与买者普遍还没有树立委托房地产中介办理交易二手房的意识，房地产开发企业投资基金可以介入二手房交易市场。房地产开发企业投资基金具有资金规模优势，其可以聚集大量的二手房产，然后委托房地产开发企业中介集中销售和租赁，这样可以解决二手房交易双方信息不对称的问题，并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款，为需求按揭贷款的客户提供担保支持等，从而获得稳定的差价收益和租金收益。
2．房地产证券市场投资。目前中国可供房地产开发企业投资基金选择的已上市房地产开发企业证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。房地产开发企业股权化就是通过发行房地产股权证，将房地产按价值单元分割成小的产权单元，出售给投资者。房地产开发企业股东享有房产租赁所得及房地产增值等所有权权益。
3．其它房地产开发金融业务。房地产投资基金可以充分发挥资金优势，对一些有前途的房地产项目提供短期资金支持或通过股权合作等方式投资于房地产开发企业；适当地对一些有优质房地产开发企业资产作抵押或担保的企业发放抵押贷款；或用自身资产为一些房地产开发企业企业提供有偿担保。
四、中国房地产开发企业融资的难点分析
房地产开发企业投资基金的产生是中国房地产开发展的一种必然趋势。房地产投资基金符合投资者和房地产开发企业的需求。由于其规模化，专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。
1、在组织结构方面可供选择的余地较少。房地产投资基金在组织结构上可以分为公司型和合伙型二种，其中合伙型基金中的有限合伙制基金能较好地解决一般基金自身具有的经理人利益约束弱化、激励机制无效等缺点，所以在国际上房地产开发企业投资基金一般采用有限合伙制。比较容易操作的是设立公司型和普通合伙型房地产投资基金。而有限合伙制形式虽然在我国其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立还有较大难度。所以，中国应尽快从法律上规范产业投资基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的偏好进行选择。
2、投资渠道狭窄，短期内难以形成大规模的房地产产业投资基金。在中国，由于缺少长期稳定的大型机构投资者，因此设立房地产投资基金，吸引个人投资占据了较大的比重。然而就个人投资而言，投资于实业，由于信息不对称，难于对其风险进行评价，并非多数人的游戏。因此个人投资者投资兴趣一般不高，在短期内难以形成资金规模巨大的房地产投资基金。基于此，中国目前应该减少对保险基金投资限制，制定优惠政策，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而培育出大型的机构投资者，为房地产投资基金在中国发展创造条件。
参考文献：
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一、正确界定“联建”、“参建”的定义
“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现，在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中，由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润，其主体范围已无任何限制，合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权，从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权，以联建、参建方式为名预售房屋，以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象，这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展，也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同，如何界定其性质，则有必要首先界定联建、参建的含义。
我国《房地产管理法》第27条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价人股，合资、合作开发经营房地产”的规定，确认了房屋联建这一形式的合法性。从字义上理解，“联建”应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。从合同的角度上理解，“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工，并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发，并以协议的方式约定享受一定的权利，承担一定义务的联合开发形式。从法律的角度上理解，本人认为，“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人，在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下，以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。
“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式，但二者却存在明显的区别：一是在房屋联建形式上，合同的主体双方必须是共同取得土地使用权，共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续，共同进行施工建设；而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续，另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中，没有时间的先后，而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中，往往是主建方开发在先，参建方参与在后。在房地产开发领域中，由于对联建和参建的含义模糊不清，“参建”大多是以联建的形式表现在合同中，二者基本上是视同同一概念在使用，没有人去将二者加以区分，有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。
二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质
在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下：
第一、双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，在此种类型合同中，因为规划许可证是以双方的名义取得，根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定，双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
从此类合同的具体权利义务内容可以看出，这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险，这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为，其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。联建合同，应认定为房屋合建合同。
第二、一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
第三、一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资，并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。这种房屋联建方式较为常见，主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。
在此类合同中，另一方是以投资方式参与一方的房地产开发，因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取，根据有关法律规定，这种方式实质上是一种房地产转让行为，房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有，只有一方在办理了房屋权登记后，才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。而根据我国《房地产管理法》第41条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定，一方在向另一方转移房屋产权时，该房屋所占土地使用权也随之转移。因此，此类合同不仅具有房屋转让的性质，且具有土地使用权有偿转让的性质。
第四、一方提供建设用地和资金，以自己的名义领取建房审批手续，自行负责建设施工，另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金，房屋竣工后，一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方，在建房资金不足时，往往采取这种参建方式，吸引另一企业带资参与“共同开发”，由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的，且又有未办理合建审批手续，没有建房开发资格，未实际从事建房及房地产开发活动，因此，这种参建形式实质上是一种非法融资行为。
从另一角度而言，此类参建合同，它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的，也就是说，另一方之所以取得房屋产权及土地使用权，就是因为其支付了一定的资金。因此，此类房屋参建合同，实质上也是一种房屋转让预售合同。
总之，房屋联建的形式多种多样，但无论是何种形式的房屋联建，都应根据合同的内容，正确把握其法律特征，确认其法律性质，只有这样，才能正确判断合同的效力。
三、房屋联建合同法律效力的认定
联建形式在房地产开发活动中，暴露出许多不规范操作形式，常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格，以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力，才能依法保护合同当事人的合法权益，才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。
房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式，但确认其合同的效力，同样应依据合同法的相关规定，同时，由于房屋联建合同又具有其特定法律性质，确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。上述不同类型的房屋联建合同，那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力：
第一、审查合同主体资格是否合法。
我国《房地产管理法》第29条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门，登记并发给营业执照的房地产开发企业”。“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效”，《城市房地产开发管理暂行办法》第19条也明确规定，以取得的土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房地产的，“合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业”，从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而，在常见S9一方出地，另一方出资的房屋联建、参建合同中，不具备这一主体资格的却较为普遍，如何认定其合同主体资格的合法性，是否一概而论为无效合同呢？本人认为，应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用，并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由，确认合同无效，而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同，并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之，如果房屋联建行为是为了房地产经营，获取高额利润，作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的，应认定该房屋联建合同无效。
第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。
我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。
我国《城市房地产开发管理暂行办法》第5条规定，“房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更，而直接影响其合同的法律效力，未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中，凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同，都应确认为无效合同。
第三、审查联建合同是否合法。
房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即：一方以联建、参建名义，只投入资金，获取高额回报，而不参与项目审批、建设，不与主建方共同承担开发风险的联建合同，就是因双方这种权利义务的约定，实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式，它不仅违反公平原则，而且损害了国家的利益。因此，从合同内容合法性的角度分析，同样应确认其为无效合同。
二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。
三、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务，房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷，银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程，我们分析银行可能遇到风险如下：
1.项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业差异，他既有房地产企业（借款主体）的资质管理，这是保留行政审批的项目，还有项目本身的合法有效性，大部分项目都是保留行政审批的，尤其是进行规划的审批很普遍，所以政策性风险容易凸显，这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段，这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2.市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响，海南的房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3.项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长，容易滋生许多不确定性风险因素。项目的工程建设质量相对容易监控，而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上4.道德风险。道德风险通常出现在房地产企业和银行自身两个方面。房地产开发企业的骗贷行为主要有两种：一是企业通过关联企业资金串用简单开发项目工程，取得银行巨额贷款后携款走人；二是在房地产销售阶段，房地产企业伪造按揭合同，骗取银行贷款。银行方面主要体现在内部人对信贷资金的寻租行为和腐败行为上，信贷参与人在取得承诺发放信贷资金取得“租金”或收受贿赂后故意放松对房地产项目的审贷力度和标准或对该工程项目的贷后管理上，从而滋生相应的风险。
5.技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。例如，上海曾发生的购房者利用转按揭设置的漏洞，通过不断自买自卖抬高房价，从中取得巨额价差后放弃房产实现套利，给银行带来很大损失。
6.经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导，例如原材料价格的上涨将会将大房地产开发的经营成本，甚至推动房价的上涨，给市场带来许多不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性，其受经济环境的影响因素较多。
7.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。对此，我们在以下分析中揭示。
当前政策影响以及银行信贷面临的风险
一、“国八点”的出台和地方政府的相应政策措施，对地方政府的利益取向及相关人员在土地审批的寻租行为遭到打击，它的直接影响是，基于房地产开发的土地供应总量减少，供应结构向中低档楼市开发倾斜，对开发商囤积土地的压力在加大政策压力，政府将减少城市拆迁总量。房地产开发向中低档商品房转移，购房者对中档商品房持币观望，中档商品房将出现价格下降压力甚至可能出现市场风险，银行对中档商品房信贷风险加大。由于政府对地产开发关注力度的加大，部分房地产开发项目合法有效性风险凸现，银行已投入的信贷资产可能产生损失。
二、央行出台的货币政策和银监会采取的相关措施，结合商业银行提高个人住房贷款首付比例和多套购房利率等相关政策，对市场投机行为有所打压，部分短期投机性购房者急于还贷或挂牌出售，其还贷行为还会带动消费性购房者提前还贷，这可能给银行带来部分利息损失，此外，短期投机性购房者的退出，对炒作性的高档商品房的价格产生一定压力，银行信贷相应的市场风险和项目质量风险都将显现。银监会和有关部门对银行贷款的监管力度的加大，促使已经发生和部分隐性的因道德风险而造成不良信贷资产的项目浮出水面。监管力度的加大，从另一面完善了房地产金融市场，使风险得到适度释放，其技术性风险也得到一定控制。
三、从一季度宏观经济运行情况看，消费价格指数和生产价格指数都超预期增长，宏观经济面临紧缩性的政策取向，简单说即加息、人民币升值、加大税收等可能；此外，由于铁矿石等原材料价格的大幅上涨，房地产面临较大的成本压力，目前，房地产价格增幅总体上仍然较高，政府对房价的打压力度可能会加大，这些都无一对房地产行业增长有利，基于这种宏观经济环境和国家的产业政策背景，银行对房地产开发信贷应该采取审慎的态度。
关键词：旅游房地产 现状 对策
一、旅游房地产概述
1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。
2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。
二、成都旅游房地产开发现状
目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：
1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。
2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。
3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。
4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。 三、成都旅游房地产发展对策
【关 键 词】商品房 保障房 存量房 房产泡沫
增量房，即指在某一研究的时间区间内新开发的商品房和保障房，本文将新开发的商品房称为I类增量房，将新开发的保障型住房称为II类增量房。存量房，即在研究的时间区间以前就已经开发完毕，且预计在研究的时间区间以内不会发生形态变化的房屋。本文将存量房划分为两个大类，一类是将普通存量房改造成的保障型住房，称为II类存量房，一类是其他的存量房，称为I类存量房。为了研究方便，本文所涉及的房屋均为房地产市场中用于居住用途或者有居住的使用价值但被用来投资或者投机的住房，不涉及商铺等形态的房产，因为只有在用于居住的房地产市场中，才涉及商品房和保障房并存的现象。商品房与保障房、存量房与增量房的关系问题，是我国出台保障性住房鼓励措施以后非常值得探讨的话题，处理好商品房与保障房，增量房与存量房之间的关系，对我国房地产市场的稳定和发展又十分重大的意义。
一、商品房市场I类存量房与I类增量房的关系
在商品房市场上，I类存量房与I类增量房存在的关系，不是纯粹的替代品的关系，在现代经济学的经典理论中，某种商品的价格上升必然导致其替代品的价格上升，而改商品价格下降，必然导致替代品价格下降，但是，有些时候，有些地区，I类增量房和I类存量房并不符合这条规律，其表现主要有三点，一是在I类增量房的定价的某一邻域内，人们更倾向于购买I类增量房，这就在某种程度上使得I类增量房有自然垄断的优势；二是在经济不景气的时候，开发商可以比较大幅度地降价，而I类存量房持有者由于在单套住房上的成本远高于开发商，所以降价空间有限，其持有者往往会选择等待而不是急于出售，第三点是，区域因素对房地产的影响非常大，不同地区的I类增量房和I类存量房的价格甚至会呈现相反的运动形态，但是，在同一地区，增量房与存量房的价格的运动趋势基本相同。下图反映了天津地区2010年1-8月I类增量房与I类存量房价格的变化趋势。我们可以清楚地发现，I类增量房与I类存量房价格线中间有一块“真空地带”，及前文所说的I类增量房的自然垄断。同时，我们还发现，I类增量房的价格波动较大，而I类存量房的价格波动较小，符合上文论述的开发商与存量房持有者的行为差异。
图1 天津市2010年I类存量房与I类增量房价格关系
*本图根据天津市国土资源与房屋管理局网站每日数据绘制
根据上图中的266日的I类存量房与I类增量房的532个价格数据进行统计，可以得出如下表格
表1 I类增量房与I类存量房统计数据表
对表格数据进行分析，I类存量房与I类增量房存在中等程度的正线性相关关系，总体来说，I类存量房的波动较小，而I类增量房的波动较大，波动幅度相差约7倍，6727元至9149元的区间是I类增量房的自然垄断区间。自6727元/平方米开始，然们会变的倾向于接受价格更高的I类增量房。但这并不意味着I类增量房的开发商可以肆无忌惮地抬高价格，从收入效应与替代效应角度分析，如图2，假设基期人们在处理如何在I类存量房与I类增量房之间分配自己的资金方面达到了均衡，无差异曲线I与预算线L2相切于A点，如果I类增量房涨价，那么根据收入效应，为保持福利不变，人们会倾向于多买I类存量房，少买I类增量房，A点沿I运动到与新预算线L1相切的B点，而实际上，由于替代效应和I类增量房的自然垄断优势，消费者们会更倾向于接受I类增量房，而不会接受I类存量房，L1会平行移动到L3的位置，这时候构成的消费集（X1，Y3）会导致实际的需求量损失比开发商料想的还要多很多。因此，合理的定价对于I类增量房开发商至关重要。
图2 I类存量房与I类增量房的收入效应与替代效应分析
二、II类增量房对房产市场的影响
在不考虑寻租行为的情况下，保障型住房对商品房市场的影响是有限的，但是，也并不是说保障型住房不会对商品房市场产生影响。由于保障型住房是稀缺资源，所以当人们拿到购买保障型住房的政策或者批准以后，无疑，他们一定会选择购买保障型住房。由于保障型住房是政策补助形式的，这就使得消费者的预算线发生了变化。如图3，Q’为保障型住房的补给条件，Q*为市场可以达到的房屋饱和状态。当消费者收入达到最低补助标准时，政策作用下，他们的预算线会立即移动到住房的饱和位置，此时，无论他们如何处置剩余的财产，住房将不再会增加供给。如果市场的无差异曲线与预算线相切的于E，即无差异曲线在位于I0位置，那么就说保障房市场与商品房市场是分离的，而当无差异曲线与预算线相切于D，同时又过C点，那么，以其他用处为计价物的收入在（QD，Q’）区间的人们会觉得政策对他们是不公平的，换句话说，政策作用破坏了帕累托均衡。通常来讲，为了达到更高的福利水平，他们往往会选择降低自己的收入，这样会使得社会的经济效率降低。因此，政府在考虑保障型住房分配的问题时，有两种选择，一种是将保障房标准下调。使得保障房脱离于商品房市场，二是尽可能缩小Q’和QD的差距。前者适用于保障型住房的开始阶段，后者适合于高福利的社会。另外，值得注意的一点是，兴建保障型住房并不会缩小市场供给，虽然可以使得不同人群都有住房可住，但是这种做法最大的风险是，虽然它缓解了社会矛盾，但是会吹大房产泡沫，甚至增大房产泡沫崩溃的可能性。因此，将I类存量房转化为II类增量房的做法是可取的，因为这样既能缓解商品房市场泡沫化，同时也可以普及保障型住房。
图3 保障房对消费决策的影响
结论
1.在商品房市场上，I类增量房和I类存量房之间的关系不是简单的替代品的关系，在价格上的体现是，I类增量房与I类存量房之间有一段“价格真空区”，这一价格区间可能形成I类增量房的自然垄断。
2.一般而言，I类增量房价格受市场波动影响较大，而I类存量房价格相对稳定。I类存量房与I类增量房之间存在着中等程度的正线性相关关系。
3.在商品房市场上，受I类存量房的制约，I类增量房的开发商不能肆意提高价格，因为那将会造成相当数量的客户流失。
4.在普及保障型住房过程中，政府在严格规范，避免寻租行为的同时，应该确定分两步走的路线，在初期应该严格限制保障住房的准购标准，当社会福利水平提高以后，适当放松准购标准，但要注意社会公平的实现。在具体操作过程中，更应鼓励将I类存量房转化为II类增量房的做法。
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关键词：房地产开发，投资决策，熵权系数，优化模型
Abstract
Based on investment decision problem of mix-type real estate,an optimazi-tion model with entropy coefficients is proposed in this paper and is applied to a real investment decision problem.
Key words:real estate,investment decision,entropy coefficients,optimazition model.
一、引言
房地产是人类生产和生活的一个基本要素，房地产业是国民经济的先导性、基础性产业。由于房地产所独有的保值性、增值性等特性，房地产开发已成为我国众多投资商所关注的热点。另一方面，房地产开发所具有的投资大、投资回收期长等特点也使其伴随较高的风险。目前，在我国房地产开发投资领域，还存在着由于投资决策不当而造成较大经济损失的现象。因此，需要从理论和实践上对房地产开发投资决策方法进行研究与探索。
本文针对具有广泛实际背景的混合型房地产开发投资项目的决策方法进行研究，提出对开发项目进行多准则综合评价的熵权系数优化模型，并将模型具体应用于一个实际的房地产开发项目。
二、混合型房地产开发项目的熵权评价方法
混合型房地产开发项目，是指在同一个开发地块上同时开发两种以上建筑类型的项目。如在城市房地产开发中经常需要同时规划商业、住宅、办公等多种建筑类型。由于每一种建筑类型的投资收益往往具有较大差异，所以，在对整个地块的投资决策中，需对各种建筑类型分别进行计算、分析，而对每一种建筑类型的评价，又往往需要从多个角度去进行。因此，混合型房地产开发项目的投资评价是一个多准则、多方案的综合评价问题。
以往的类似问题的研究，多采用主观确定权重的方法，如AHP方法等。本文根据混合型房地产开发项目的特点，提出将主观判断与项目客观情况相结合确定权重的熵权方法。
熵(Entropy)的概念源于热力学，后由香农引入信息论，现已在工程技术、社会经济等领域得到更多的应用。熵是系统状态不确定性的一种度量。当系统可能处于几种不同状态，每种状态出现的概率为pi(i=1,…，n)时，该系统的熵定义为
其中0≤pi≤1,。由熵的定义可看出，当
即等概的情形时，E取得最大值为
Emax=lnn，
这一性质称为熵的极值性。本文利用熵的概念来衡量某一评价指标对房地产开发项目投资效果的影响程度。
设已选定评价房地产开发项目的指标共n个，房地产开发的建筑类型共m种。m种类型对应于n个指标的指标值构成评价指标值矩阵
R=(rij)m×n
记R中每列的最优值为r*j,即
记rij与r*j的接近程度为
对Dij进行归一化处理，记
定义第j评价指标的熵值为
其中,j=1,…，n，则由熵的极值性可知，的值越接近相等时，熵Ej的值就越大，当的值完全相等时，Ej达到最大，为
Emax=lnm。
不难看出，指标j的熵Ej越大，说明各建筑类型在该指标上的取值与该指标最优值间的差异程度越相近。如果决策者认为差异程度越小的指标越重要(因为这时从熵的观点看，指标的不确定性大)，则可将熵值进行归一化后作为该指标的客观权重。反之，如果决策者认为差异程度越大的指标越重要(因为从统计学的角度看，认为偏差大的指标更能反映各方案的差异)，则可用熵的互补值进行归一化处理后作为指标的客观权重。这里不妨采用后一种观点，即认为差异越大的指标越重要。记
对1-ej归一化，便得到指标j的客观权重为
易见，0≤θj≤1,,j=1,…，n。
θj的确定取决于房地产开发项目中各建筑类型的固有信息，因此称之为客观权重。同一评价指标j，在不同的开发项目上可能有不同的客观权重θj。为了全面反映评价指标的重要性，再考虑决策者的经验判断力，即将决策者对各指标给出的主观权重w1,…,wn与客观权重相结合，最终确定各指标的权重为
对于第i建筑类型，记
其中d*j为dij(i=1,…，m)中的最优值，则si较大的建筑类型的综合评价效益较高。
三、房地产开发投资决策的熵权系数优化模型
在对每一种建筑类型进行熵权评价的基础之上，可以熵权评价值作为效益系数，进一步对整个开发地块上各建筑类型开发面积的规划进行优化。
设m种建筑类型的建筑面积分别人x1,…，xm，则可建立优化模型如下：
目标函数
maxz=s1x1+…+smxm,
其中si为第i种建筑类型的单位效益，取为熵权评价值，z为总收益。
约束条件
(1)投资额约束
c1x1+…+cmxm≤c，
其中ci为第i种建筑类型的单位面积成本，c为投资总额上限。
(2)各类型建筑面积约束
MIi≤xi≤MAi,i=1,…，m，
其中MIi和MAi分别为第i种建筑面积的下、上限。
(3)总土地面积约束
其中ni为第i种建筑类型的层高，M为总土地面积，γi为第i种建筑的土地使用率。土地使用率指在房地产开发项目总平面图中，房地产占用土地面积与整个项目总土地面积的比率。
(4)土地使用率约束
γIi≤γi≤γAi,
其中γIi和γAi分别为第i类建筑土地使用率的下、上限。
(5)非负约束
xi≥0,i=1,…，m.
还可以根据实际情况对模型进行调整，如增加或减少约束等。模型可利用线性规划计算软件求解。
四、应用实例
本文提出的记地产开发投资决策熵权系数优化模型，已经被应用于郑州市某房地产开发项目的决策分析。该项目开发时间为1996年，开发地点位于郑州市紫荆山商业区，属于一级三档地段，面积为10000平方米。根据项目实际情况，确实可选的开发类型为办公楼、商业楼和住宅楼三种。评价指标主要考虑技术经济指标，如投资回收期、投资收益率、净现值(FNPV)、总投资现值(FPW)、内部收益率(FIRR)等。其它方面的评价指标，如环境因素和无形收益等将另行考虑。
经过测算首先确定出评价指标值矩阵如表1，由此再计算出各指标的熵权信息如表2。
表1
指标建筑类型 单位面积
利润 单位面积
成本 投资回收
期 单位面积
FPW 投资收益
率 单位面积
FNPV FIRR
办公建筑 3209.16 1672.77 4.03 2504.92 31.4 1528.35 14.1
商业建筑 3766.58 2321.57 4.22 339.85 21.5 1354.97 16.3
住宅建筑 228.56 1394.71 1.56 1394.71 10.2 893.85 28.4
表2
指标熵权信息 单位面
积利润
单位面
积成本
投资回
收期
单位面
积
FPW 投资收
益率
单位面
积
FNPV FIRR
合计
ej 0.622 0.981 0.876 0.998 0.938 0.918 0.691 6.024
θj 0.387 0.019 0.127 0.02 0.064 0.804 0.316 1
Wj 0.15 0.15 0.1 0.25 0.15 0.15 0.05 1
λj 0.498 0.024 0.109 0.043 0.082 0.108 0.136 1
最后基于熵权计算出各建筑类型的熵权系数为S1=0.694,S2=0.54,S3=0.9。
该项目要求第一年投资额不超过3000万元，商业建筑面积不少于2000平方米。记X1，X2，X3分别表示办公楼、商业、住宅型建筑面积，根据项目情况建立优化模型如下：
五、结语
本文提出的熵权系数优化模型，具有一些十分有实际意义的特点。如(1)在确定评价指标权重时，综合考虑了主观与客观两方面的因素，从而使其更具科学性；(2)本优化模型既体现了多准则决策，又可以利用线性规划的软件方便地进行计算。
本优化模型已被应用于对郑州市多个房地产开发项目进行优化分析，并在此基础上结合AHP等其它方法进行方案排序，取得了较好的应用效果。
参考文献
在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：
（一）房地产投资继续升温
自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1
—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。
（二）房价居高不下
近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。
（三）房贷风险加大
我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。
9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。
个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。
上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。
二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析
尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。
从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：
（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地
房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。
（二）地方利益的制衡
在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。
（三）地方银行的消极抵制
房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。
“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。
（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”
当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。
我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。
综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。
三、实施区域差异的金融调控政策建议
依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。
对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。
对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。
对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。
房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业，在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段，房地产业是地方经济的支柱型产业，房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是，随着城市经济的不断发展，房地产业的地位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此，在对房地产业宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。
总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落，房价无限制地攀升，化解房地产业的风险，同时又促使后进地区的房地产业发展，促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距，从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地，可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点，使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度，确保国民经济平稳、健康地快速运行。
【参考文献】
[1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融，2007年19期.
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