一、房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因
房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决策，实施房屋征收过程中给人民群众生活、生产、财产等与其切身利益相关的各个方面造成负面影响和损失的可能性。房屋征收对征收范围内的人群造成的影响主要有两点：一是导致被征收人失去收益性物业、宅基地及住宅，并带来原有生活方式和邻里关系的改变，心理上容易产生失落感、剥夺感。二是不同时间之间、不同区域之问的不同补偿标准和方式，有可能引起被征收人相互攀比，心理上也会不平衡。由此采取上访、留置原地拒绝搬迁、暴力对抗甚至群体示威等形式阻碍房屋征收工作，造成社会不稳定。
引发房屋征收社会稳定风险的原因，主要有以下四点：一是房屋征收的强制性。房屋征收是政府行为，是在给予被征收人公平合理补偿的前提下，政府强制性要求相对人让渡物权、实现公共利益的行为，不以被征收人自愿为条件。二是被征收人补偿的期望值过高。随着城镇化进程的加快，房价不断上涨，不同区位房屋价值相差显著等因素，被征收人对房屋升值的预期增强，要价和附带条件越来越高，虽然在目前的房屋征收补偿标准下，被征收人最终实际收益较大，但与其不断增加的要求和欲望相比，补偿往往难以满足。三是房屋征收带来的破坏性。房屋被征收搬迁时，被征收人原有生活模式会受到影响，一部分有收益的生产资料将会丧失，致使收入来源减少，同时教育、医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化，社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人生产生活水平的提高。四是补偿不公平、程序不到位、工作不细致、补偿费不能按时拨付等其他原因都可能诱发社会稳定风险。
二、房屋征收社会稳定风险评估的主要内容
实施房屋征收社会稳定风险评估，主要包括以下四个方面的内容：一是合法性。主要看实施房屋征收，是否符合《征收条例》规定的6种公共利益情形；是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建，是否已纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。二是科学性。主要看征收补偿方案是否符合科学发展观的要求；是否符合法律、法规和政策规定；是否反映大多数群众的意愿；是否兼顾群众的现实和长远利益，保证被征收人居住条件有改善，原有生活水平不降低；是否遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。三是可行性。主要分析评价建设项目是否经过严格的审批、核准、备案的法定程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证；是否考虑地方财政能力和大多数群众的承受能力等制约因素；征收补偿方案是否切实可行；房屋征收实施时机和条件是否成熟；房屋征收补偿政策是否具有稳定性、连续性和严密性，并与前已实施、周边地区和相关政策(如征地拆迁)基本协调一致，不会导致相关地区、行业和群众的互相攀比。四是可控性。主要是研判该项目的实施，是否会引发较大的影响社会治安和社会稳定的事件；群众有何较强烈要求；是否有相应有效的风险化解措施和应急处置预案，并将风险妥善控制在预测范围内；是否存在其他社会不稳定隐患等。
三、房屋征收社会稳定风险评估程序
实施房屋征收社会稳定风险评估，应严格执行以下6个方面的程序：一是制定评估方案。对房屋征收需要进行社会稳定风险评估的重大决策、项目、事项，应由评估责任主体牵头，组织有关部门和单位，成立专门的评估小组，根据评估的要求、原则和评估事项的特点，认真制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时限要求，保证评估工作有效开展。二是广泛听取意见。采取多种形式，广泛听取利益各方的意见，特别是要听取被征收人的意见和建议。对专业性较强的评估事项，还应按照有关法律法规的规定，组织群众代表和专家进行听证论证。三是分析研判预测风险。在全面收集和掌握情况信息基础上，对被评估事项可能引发的社会矛盾所涉及的人员、范围和剧烈程度进行稳定风险分析预测和等级评估。矛盾化解部门、风险处置部门、维稳部门应积极参与，必要时可以吸收有关利益方参与研判，通过分析研判预测风险，统一思想、增进共识、消除分歧。四是作出评估结论。对已评估的房屋征收重大决策、项目和事项，由评估小组形成评估报告，根据社会稳定风险大小和可控程度提出评估意见，评估责任主体部门或单位对评估报告进行审核，作出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。五是制定风险化解方案。对经评估决定实施的事项，落实解决矛盾和问题，维护社会稳定的具体措施；对经评估决定暂缓或暂不实施的事项，及时研究对策，化解矛盾，待时机成熟后再行实施；对符合有关法律法规规定急需实施但又容易引发矛盾冲突的事项，落实应急预案，有针对性地做好群众工作。六是跟踪督查督办。对经过评估后付诸实施的房屋征收重大决策、项目和事项，有关责任部门、单位要全程跟踪掌握稳定风险化解和维稳预案落实情况，并对实施过程中出现的新矛盾、新问题要及时研究、调整和完善维稳措施，确保将各类不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。
关键词：高层房屋建筑；施工技术；安全管理
中图分类号：TU208文献标识码： A
为满足社会发展对土地资源的要求，城市建设中逐渐涌现出更多高层建筑，具有楼层多、高度高等特点，再加上工程施工系统相对复杂，影响管理工作的因素太多，为工程的安全施工带来了很大的风险。为了提高工程建设的综合效益，必须要针对高层建筑施工特点，确定管理重点，在解决现有问题的基础上不断提高工程安全管理效率，进一步推动建筑行业的发展。
一、高层房屋建筑施工特点
与普通房屋建筑相比，高层房屋建筑工程规模更大，结构更为复杂，相应的建设成本也就更高，如果安全管理不到位将会对工程建设整体效果造成不良影响。从建筑结构角度来看，高层建筑施工对结构稳定性要求严格，再加上为了能够更好的开发利用地下空间，一般情况下结构基础埋置比较深、结构高，加大了施工难度，同时也增加了施工的安全风险。为了满足城市建设需求，高层房屋建筑数量不断增多，而因为楼层多、体积大、建设难度大等特点影响，建设工期都比较长，增加了在雨季施工的概率，在安全管理上需要格外注意。另外，高层房屋建筑除了土建施工，为满足人们对功能的需求，同时需要完成给排水系统、空调系统、强弱电系统、消防系统、电梯系统等的建设，在施工时难免会造成不同专业工程的交叉，为了保证工程能够施工顺利，需要全面了解各专业施工特点以及要求，在管理上对症下药，避免安全事故的发生[1]。
二、做好施工风险管理
1.风险规划
在工程正式施工前，结合以往施工经验，基于工程实际情况对存在的各类不确定因素进行分析，并制定相应的管理措施，降低个风险因素对工程施工造成影响。这就需要专业人员对施工方案以及现状进行分析，提前评估出可能存在的各类风险因素，从可行性以及准确性等方面进行分析，有组织、有计划的制定解决方案，遏制风险的发生，或者是降低事故发生后造成的不良影响[2]。
2.风险评价
在识别各风险因素后，对风险属性、管理目标以及影响后果等进行分析，最终确定出最具影响力的解决方案。通过对风险因素的评价，尽量将风险影响最小化，降低工程施工安全事故发生的概率。另外，通过风险评价，可以提前掌握各因素的最终影响效果，进而可以通过一定措施将影响控制在允许范围之内。
3.风险监控
对于高层房屋建筑工程施工安全风险管理，可以采取回避、自留、转移以及风险控制等方式，以求可以降低风险影响。在对工程安全风险管理过程中，需要对其做好监控管理，即对风险识别、评估以及应对等阶段采取相应的管理措施，保证每个环节都能够有效运行，减少风险因素影响。
三、高层房屋建筑施工安全风险管理措施
1.加强风险识别管理
对于高层房屋建筑工程施工，需要在整个施工过程中最好风险的识别，便于管理方案的制定。对于风险识别的方法主要可以分为三种：第一，头脑风暴法。是一种比较常见的识别方式，主要是以工程为基础，组织专家团队共同发散思维来分析判断施工过程中可能会存在的风险，并通过专业手段来确定发生的概率，进而可以评估结果来制定管理方案。第二，访谈法。此种方式应用要点在于对施工人员进行提问并记录，一般会选用编制访谈计划，通过问卷或者问答的方式来搜集各类信息，最后对各类信息进行分类、整理以及分析，确定出安全风险。第三，德尔菲法。此种方法的应用，主要是将评估出的风险向专家提问，并从所有人回答的内容中确定风险分析的关键点，提高对风险识别的有效性，促进工程施工安全风险管理有效进行[3]。
2.加强施工设备管理
设备是保证工程中正常施工的重要构成部分，在高层房屋建筑施工过程中，很容易因为管理不当等因素出现设备安全事故，因此必须要通过对不同设备运行状态的分析，通过管理来提高其运行的可靠性，降低安全事故发生的概率。首先，施工时应做好设备装卸管理，尤其是在铺设脚手架时，必须要严格按照相关规定来进行，并在搭设完成后做好相应的防护工作。另外，对于必须要在上层结构中应用的设备，必须要做好防坠落管理，以免坠落造成人身伤害。其次，在设备进场前需要做好性能检测， 确保其在施工过程中能够正常运行。最后，接做好设备的日常维护，尤其是对于使用过程中易出现发热、磨损等情况的设备，由专人对其进行检修与养护，使其能够长期保持良好的运行状态。
3.制定完善管理制度
首先，从科学性以及合理性角度出发，以满足工程安全施工为前提，结合施工现场条件制定完善管理制度，对管理人员、施工人员以及设备管理等进行明确的规定，降低所存安全风险因素造成的影响。首先，应做好安全技术较低工作，在施工中技术部门与安全风险管理部门应保持联系，共同完成技术交底工作，促进安全管理工作的良好进行[4]。其次，加强施工人员安全管理意识培养，需要将安全意识培训贯彻到整个施工过程中，帮助其不断更新专业知识结构，熟练掌握专业技能，时刻保持安全施工意识，避免因为操作失误以及技能不熟练等发生安全事故。另外，对于部分特殊项目施工，必须要保证施工人员具有专业资质证书，以免专业能力不足产生安全事故。
结束语：
高层建筑数量的日益增多，不断提高了人们生活质量，同时也对施工管理提出了更高的要求。为保证工程安全施工，需要结合工程建设的特点，明确施工中存在的安全风险，并从多个方面进行分析制定完善风险管理措施，争取不断提高安全管理效果，降低事故发生概率。
参考文献：
[1] 杨晓冬,惠晓峰,张黎黎.住房政策有效性的灰色综合评价研究[J].中国软科学.2012,(11):32-33
[2] 段然,安艳玲.多层次灰色综合评价法在企业清洁生产方案研选中的应用[J].环境科学与管理.2012,(08):21-22
[关键词]商品房按揭贷款
风险及防范
一、按揭贷款中银行所存在的风险
(一)来源于购房人的风险
1、客观原因造成的风险。商品房按揭贷款的期限目前各商业银行均按照中国人民银行1999年9月21日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定的最高期限为30年，如此长期的借款期限，购房人自身因素往往会发生各种变化，这期间的风险，主要包括自然原因造成的风险和社会原因造成的风险。前者主要表现为借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险；后者主要表现为借款人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业，或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款可能产生的风险。
2、主观原因造成的风险。这种风险主要表现为借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使购房贷款存在风险。
(二)来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为。开发商取得贷款后，可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。此时，银行可能会被购房者指控资金监管不力，主观存在过错而影响债权的实现。
2、开发商延期交房。开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘“烂尾”，致使购房合同无法履行，从而导致购房人对按揭贷款合同的履行失去信心，由此使银行贷款受到损害。
3、开发商所建房屋与合同不符。虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，导致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。
4、开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷。开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
5、开发商用“假按揭”的方式套用银行信用。开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售出去的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或回笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。
(三)来源于被按揭房产的风险
出现这种情况的风险在于按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使借款人遭受损失的风险。
在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格普遍偏高。因此，一旦房价的波动发生比较大的变化，银行承担的房屋贬值风险很大。
(四)来源于银行的流动性风险和管理风险
我国各商业银行发放按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。而商品房按揭一般为个人住房贷款，贷款期限一般较长，少则三五年，多则10年、20年，甚至30年，因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。目前，由于商业银行的商品房按揭贷款还处于起步阶段，尚缺乏成熟经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险，如对借款人资信审查不严、对借款人发放了超过其支付能力的款项等。
二、银行风险的防范措施
(一)加强对购房者的调查工作。银行在提供按揭贷款之前，要调查了解借款人(购房者)的个人信用情况、收入来源，要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人(购房者)的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估，特别要注意借款人收入的稳定性，逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。
(二)强化对开发商的审查和监管
1、加强开发商的按揭申请审查。主要包括：(1)资信审查，如开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等；(2)开发项目的审查，如要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。
2、强化开发商的担保责任。开发商在按揭贷款中作为担保人可以说是我国内地商品房按揭的一大特色。目前，我国商品房按揭实务中，开发商的保证责任主要有两种：(1)保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人(即银行)；(2)代位偿付责任。这种保证责任看起来似乎对开发商过于苛刻，但就我国目前的商品房销售，尤其是在商品房预售中还是很有必要的。理由是：(1)从商品房按揭贷款设定来看，在将取得的商品房上设定担保是购房人的本意，一旦房屋建成，按揭便应自然转化为现房抵押，开发商在商品房竣工办理有关手续后，将两证交到银行手里，使双方得以办理现房抵押，按揭权真正得到实现，可以说是按揭人设立按揭的自然结果。(2)从商品经济发展看，市场竞争越来越激烈，银行贷款安全性越来越差，单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求，为减少贷款风险，在抵押的基础上再设立一种保险机制，以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。
(三)加强银行自身对贷款风险的监控和管理
银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系，加强对抵押物的资产评估，加强对房地产市场的研究分析，以保证房地产金融市场的良性运作。
1、科学评估抵押房产。在评估方面，银行最好要培养自己的房地产估价员，进行科学的估价，以防范价格高估。对预售商品房的估计要尤为慎重，要把自己的估价与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。
一、房地产抵押中存在的风险
1.税收风险。
就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：
（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元
（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元
（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元
（4）土地增值税：
增值金额3000万元
可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元
应纳税金额4200－1368.6＝2831.4万元
纳税金额累进684.3×30％＝205.29万元
684.3×40％＝273.72万元
1368.6×50％＝684.3万元
94.2×60％＝56.52万元
土地增值金额205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83万元
（5）个人所得税：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314万元
拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元，拍卖后价款为2489.256万元，再除去拍卖费用210万元（约为拍卖价格的5％），可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元，远低于贷款本金（2700万元），风险显而易见。另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的风险。
2.抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：①是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款，只有不足10％的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，以下简称《规定》）直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”；第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以执行”。从法律后果看，《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素：①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准，执行法官的主观判断可能左右实际执行效果；②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执行；③是没有明确被执行人存在主观恶意时，能否对抵押房屋予与执行；④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。
3.变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。新的房地产政策的出台，对2005年上海房地产市场的影响显而易见，二手市场的交易量明显减少，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
5.经济性风险。
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。此外，如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽，也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅，如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题，就会使抵押权人遭到损失。
6.或然损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、抵押评估存在风险的房地产类型
1.变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中，常遇到变现能力差的房地产如：①划拨方式取得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐，所需变现时间长；②非居住用房，由于税收制度的变更，快速变现价值与抵押价值差异程度大；③大型商场，独立使用性、整体分割性差；④非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分的变现能力分析，进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。
2.实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致，例如以下四种情况：①证载用途为办公，实际用途为商业；②证载用途为厂房，实际用途为商业；③证载用途为住宅，实际用途为商业；④证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制
在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺（商场）、工厂和仓库为例，作如下阐述。
1.店铺（商场）抵押评估
（1）在商铺的抵押评估中，常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定，往往因估价师水平差异，而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠，不予认可。因此，合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有：①是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值，投资回报率就高；反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力，能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。
（2）商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制，要求评估师做到：①搜集交易实例，多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金，即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价，估价师比较容易了解到开价（如挂牌价格），而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异，商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等，进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约。综上所述，市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。
（3）有些店铺（商场）有自身的特点，如某商铺一面临上海市著名商业街，一面临小路，一面临一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺（商场）的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是：首先，选取该基地中的著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定的基础上，再考虑基地内各店铺因临街状况的差异，存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。
2.工业厂房（仓库）抵押评估
对于工业厂房的评估，实际工作中采用市场比较法评估较少，一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中，为有效控制风险，要处理好以下几方面的问题：
（1）在同一基地内，相同规模的工厂由于土地容积率的差异，土地利用程度的差异，土地取得费用和开发成本是不同的，由此造成评估结果差异较大。
（2）有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，在用成本法对工业厂房进行评估时，如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定成新率。
关键词：房地产估价；风险体系；防范
近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。
一、房地产评估概况
（一）房地产评价的含义
所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。
（二）房地产评估行业的现状
我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。
随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。
二、房地产评估风险体系
房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
（一）政府面临的房地产评估风险
经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。
（二）评估机构和评估人员面临的风险
估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：
1、委托风险
房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。
委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。
2、技术风险
实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。
（1）选取估价方法不合理的风险
房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。
（2）选取参数不当的风险
关键词：浅谈 安全 房产 估价 影响
在房地产估价实务中，比较法中的交易情况、交易日期、房地产区位权益实物状况，成本法中的土地使用权出让金、拆迁补偿安置费、勘察设计费、建安工程费、公共配套设施建设费及相关税金，收益法中的预期未来净收益及风险等，这些因素引起了房地产估价师的高度重视，成为了估价结果的直接依据，而保证房地产正常使用的安全因素往往被大家有意无意地忽视了。能够安全的使用是房地产价值得以实现的前提，因此安全因素必须予以充分考虑，在估价实务中将其纳入价值影响因素体系。房地产估价中涉及的安全因素极为广泛，包括自然条件、设计建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全隐患。
一、自然条件安全性分析
地震、风沙、冰雹、大雪、雷雨等自然条件无时无刻不在考验着我们居家办公娱乐之所的安全。它们对安全办公与居住构成的威胁大多是区域性的，房地产估价师对这些区域性安全因素可以从宏观上把握。比如，1976年7月28日，唐山7.8级大地震让整个城市一夜之间变为废墟，如果在城市规划时能够充分考虑地质板块构造而移址迁建，在设计建造时能够充分考虑地震危害性而采用框架结构，就不会酿成这样的灾难。而成都地处“天府之国”，历史上从未有过灾难性的地震灾害，从地质板块构造学说来看也未处于板块边缘的地震火山活跃地段，地震对成都楼市的安全威胁便微乎其微。
二、设计建造安全性分析
1.地基安全因素
房地产作为不动产，决定了建筑物对土地的依赖性。地基的好坏，直接关系着建筑物的安危，是建筑工程事故发生的重要原因。地基事故一旦发生，后果极为严重，补救也极为困难，因此在规划设计阶段就应保证地基有足够的承载力，并满足总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内的变形要求。通过查验竣工验收报告，检查施工前是否进行了标准贯入实验确定非粘性土的密实度、含水量分析实验确定粘性土的稠度，是否用载荷实验法确定地基容许承载力，并在此基础上合理设计建筑高度，合理确定基础底面积大小、断面形式、埋深和建筑间距，以满足安全要求。在估价实践中，我们应设法获取有关地基安全性的材料，勘察地基的地质构造，地形地貌，土坡的远近和失稳的可能性，排水设施是否齐备等安全因素。
2.建筑安全因素
建筑物是房地产使用价值的载体，而且一经建成便很难再对它进行矫正或修补，它的设计合理性和建造质量直接关乎着人们的生命财产安全，像豆腐渣工程这种不具备安全使用保证的建筑物是毫无价值可言的。房屋的主要功能是承重，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。屋顶与房屋外墙围成一个封闭的空间，可起防雨、防水、保温、隔音的作用。
3.消防安全因素
隐患险于明火，责任重于泰山。但凡房地产都应该具备消防通道，电梯不能取代楼梯的作用。在评估电梯公寓或办公楼时，应检查楼道的宽度是否能够满足消防紧急通道的要求，楼道上是否堆积有大量的木制品、棉制品、纸制品等可燃废弃物，消防设施、灭火器材及消火栓状况等是否性能良好。在某些国家，居住用房地产的阳台上往往都还配备有一根可直达地面的逃生绳。对于商业用房地产特别是公众聚集的商场、影剧院等房地产的估价，应严格检查其是否依法通过了消防设计审核、消防验收；查勘疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明等是否符合规定。
三、环境污染安全性分析
环境是人们生活工作的大气候，涉及地球空间范围内的大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素，是人类可持续发展的基础。人为条件可以在环境中形成物理射线、化学制剂、噪音、浮尘、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，对房地产的正常使用就构成了潜在的安全威胁，使住宅的价值贬值。20世纪60年代，在美国的五大湖地区曾有一个垃圾填埋场，由于居住用地的需要，政府决定在垃圾填埋场上建设住宅，并出售给当地居民，形成了一个居住社区。
四、室内装修安全性分析
随着人们经济条件和物质生活水平的不断提高，搞居室装修的家庭越来越多，装修上的花费越来越大，甚至超过了房地产的购买价格。然而无论如何装修，有一点却不能忽视，那就是安全。在装修家居的时候提高安全意识，尽量减少安全隐患至关重要。估价实务中发现，室内环境污染主要源自建筑、装饰材料和家具等，而对人们的身体健康影响最大的是室内装修引起的甲醛、TVOC（总挥发性有机物）、氡、苯系物、氨和放射性等污染。 特别是豪华装修，更是潜藏着巨大的安全隐患。装修的最终目的是提高人们的生活质量，给家庭营造一种温馨的氛围，设若换来的是室内环境污染、木质材料的滥用留下火灾隐患、地板防滑性能不够、通风设计不畅、阳台密闭阻断与大自然的接触，这些潜在的安全隐患便为正常生活构成威胁，在房地产估价中带来价值减损。
关健词 雷电灾害 风险评估 现状 对策
雷电灾害风险评估是采取雷电防护措施的科学依据和技术前提，作为一项新的雷电业务，对于转变发展方式，拓展气象服务领域，提高气象防灾减灾能力具有重要意义[1]。融水县2011年起开展此项业务，充分运用《中华人民共和国气象法》《广西壮族自治区气象灾害防御条例》《防雷减灾管理办法》《防雷装置设计审核和竣工验收规定》、《广西壮族自治区防御雷电灾害管理办法》等法律法规作为政策依据,将开展危化行业雷电灾害风险评估做为突破点,有效开展了雷电灾害风险评估业务。这项具有重要意义的业务开展以来遇到了一些相关问题。本文就开展雷击风险评估业务遇到的这些问题进行了思考,并提出了针对性的工作对策,为依法行使防雷安全管理职能、加强和规范全社会的雷击风险评估工作提供了切实可行的发展思路与对策。
1.雷电灾害风险评估业务发展现状
1.1有利的发展环境和机制
1.1.1近几年融水县防雷工作开展得有声有色，防雷设计审核、竣工验收已被建设单位所接受，步入正规化。雷击风险评估报告作为防雷设计审核、竣工验收行政许可的技术依据[2]，建设单位应容易接受开展建设项目雷击风险评估工作。
1.1.2融水县气象部门与部分相关职能部门沟通合作良好，它们给予有力支持。目前，建设主管部门已把《防雷装置设计审核书》作为办理项目报建必备材料之一。
1.1.3雷击风险评估工作实行区市联动机制[3]。融水县境内的项目，县防雷机构参与，区市县或市县联合，按一定比例分成收益。以项目为载体，实行上下联合、上下互补，统筹区市技术人才资源和技术装备资源，形成合力，提升项目雷评质量和技术水平，全面推进雷评工作发展。
1.2制约影响雷评发展的突出问题
1.2.1政策配套还不到位，与相关职能部门沟通合作有待加强。目前还未争取到当地政府制定出台关于开展雷电灾害风险评估工作的规章或规范性文件。
1.2.2雷评工作起步晚，宣传不到位。融水县2011年才开展雷评业务，至今才半年多时间，同时也没有在县级媒体、宣传资料、板报等媒介上进行宣传展示，致使多数企事业单位对此业务不了解、不知道。
1.2.3县局专业人才少，制约业务发展。现从事防雷工作5人，防雷专业1人，仅占20%。雷评是一项综合性的系统工程，需要从业人员有很强的专业知识，对各种防雷标准、技术能熟练掌握，县局因为人员少，任务多，身兼多职，专业上钻研相对缺少，多数从业人员的专业素能与开展雷评工作所需的素能有一定差距。
1.2.4雷电灾害风险评估主要分为项目预评估、方案评估、现状评估三种，但目前只开展方案评估，未能开展其余两种类型评估。融水县内现有危化、易燃易爆场所十余处，境内有广西凤糖融水和睦制糖有限责任公司、古顶水电站、麻石水电站等厂区，宾馆、医院、学校等人口密集场所，可以为其提供现状评估服务。
2雷电灾害风险评估发展思路与对策
2.1营造开展雷电灾害风险评估工作的政策环境和氛围。主动向当地政府汇报开展雷电灾害风险评估工作的重要性和法规、技术规范的有关规定，争取政府制定出台开展雷电灾害风险评估工作的规章或规范性文件。加强与发展改革、城乡建设（规划）、安全监督等部门的合作，联合采取措施，推进重点、大型建设项目以及危化、易燃易爆、人口密集场所的雷电灾害风险评估工作。
2.2建立以社区、乡村为单元的雷电灾害调查收集网络，开展基础设施、建筑物等抵御雷电灾害能力普查，推进融水县雷电灾害风险数据库建设，编制全县雷电灾害风险区划图[4]。
2.3加强对新业务的宣传。从加强防灾减灾、保障公共安全高度，充分认识开展雷电灾害风险评估工作的重要性，采取在地方广播电视、报纸上开辟专栏、发送传单资料、报板等多种宣传措施对外重点推介雷电灾害风险评估业务。
2.4加强雷评技术人才队伍建设和业务技术培训。要通过举办技术培训班、组织跨市（县）调研考察、交流等形式，加强防雷技术规范、防雷技术标准，以及评估项目相关知识的学习，要通过项目实践，不断提高雷评技术人员的专业知识、实际操作能力和综合素质。
2.5拓展雷电灾害风险评估种类，对于已投入使用的易燃易爆场所及煤炭、化工等企业，在按照有关法律法规要求定期进行安全评价时，对其进行雷击风险现状评估，将评估报告作为一项重要参考依据。
3 日常生活中简易防雷措施
由于防雷技术装备在农村的普及是一个任重道远、漫长的过程。需要我们政府、气象、电力、电信、村委会等多部门的共同努力。
3.1在农村，对于个人防雷来说，以下地方是最不安全的
空旷的田野，如庄稼地、平原、运动场、公路、屋顶等；大树下；高大孤立的建筑物旁，如烟囱、高墙、电线杆、铁塔等；田野中的低矮窝棚内，如避雨棚、工具棚、看守棚等。
在空旷的田野中行走或跑步，特别是打着雨伞、肩上扛着锄头、扁担或其它长形工具；雷雨时爬到房顶上看天气、收晾晒衣物或检修房屋。
3.2以下是一些简易的防雷措施
当雷雨来临时，在室内的村民应做到：打雷时关好门窗，不要外出；不要接近一切电器设备，将家用电器电源关闭；不要使用电话，拔掉电源线、电话线、电视闭路线、外接天线；不要触摸金属水管，不要出去收晾晒在铁丝上的衣物。
雷雨来临时，在野外的村民应做到：雷雨天气应进入有避雷装置的室内；空旷地不要使用雨伞，不要把铁锹、锄放在肩上；雷雨时最好就地蹲下，远离烟囱、铁塔、电线；不能在大树下躲避雷雨；不要从事水上作业，不要开摩托车。
农村的防雷工作任重道远，随着社会主义新农村建设的不断深入，防雷工作面对农村现状，应积极通过宣传普及防雷知识和推广实用防雷技术等有效手段开展农村防雷工作，减少农村雷灾损失。
4结语
将雷电灾害风险评估纳入雷电业务范围，按公共气象服务项目加以规划和管理，业务系统建设纳入气象现代化建设项目计划。
参考文献：
[1]广西雷电灾害风险评估业务工作手册(试行)
[2]《关于开展雷击风险评估工作的通知》（桂气发〔2008〕176号）
2005年6月2日至22日，建设部建设施工安全培训考察团一行15人赴加拿大，学习考察该国建筑管理情况。期间，与加拿大联邦房贷和住房部、加拿大研究院建筑研究所、安大略省市政事务和住房部、安大略省劳动场所安全和保险局、安大略省建筑施工安全协会、安大略省承包商协会、安大略省住宅检验师协会、哈密尔顿市政府规划发展局建筑和许可证处以及ANCN、JNE两家建筑工程公司等部门、单位进行了座谈和交流。现将学习考察情况报告如下：
一、加拿大联邦房贷和住房部情况
加拿大联邦房贷和住房部（Canada Mortgage and housing corporation，简称CMHC）是加拿大联邦政府负责住房贷款和福利性建造管理的专门机构，其主要职责：一是负责住房融资贷款和管理房屋抵押贷款保险金；二是房屋市场分析、技术研究及信息转让；三是社会福利性住房管理及跨国住宅建造等。CMHC成立50多年来，在为国人提供品质良好、经济实惠的福利性住房方面发挥了重要作用，其通过建立住房抵押贷款保险金制度，帮助成千上万的加拿大人实现了拥有自有住房的梦想。近年来，随着人们对健康、环保、经济之间的关系认识的不断提高，“健康住宅”的理念深入人心，CMHC将发展“健康住宅”作为其工作的主要努力方向，积极研究和推广“健康住宅”，开展住房设计和技术创新，鼓励研究人员、房地产开发企业及有兴趣的团体，不断探索推动经济环保型房屋的设计和技术发展。据介绍，“健康住宅”理念：一是健康，包括室内空气质量、水质、光线、声音和辐射；二是节能，包括建筑物保温性能、采暖、制冷和通风用的能源、可再生能源技术、用电及高峰用电的需求；三是资源效益，包括施工垃圾处理、水处理；四是环保，包括排放及燃烧废气、废水及污水、废渣等有害材料处理及社区规划等；五是经济，包括可支付能力、建筑的可行性、适应性、市场性等。
二、加拿大研究院建筑研究所情况
加拿大研究院建筑研究所是加拿大研究院所属的具有中介服务性质的研究机构，目前有雇员220名。其主要工作是建筑技术研究，新材料设备评估、建筑规范和施工指南的研究与开发等。该所研究经费充裕，是加拿大研究院下属23个研究所中唯一年度研究经费超过千万加元的单位。据介绍，加拿大建筑规范由该所下属的加拿大标准规范中心（CCC）负责组织制定。该中心也是加拿大住宅和防火规范机构（CCBFC）的行政和技术支持单位。
加拿大建筑规范的制定有以下特点：一是建筑标准规范地域性强。加拿大建筑标准规范均由各省负责制定实行。加拿大联邦政府制定的建筑规范（NBC）只起范本作用，供各省制定建筑标准规范时参考使用，不具备约束力。但由于范本在技术方面的权威性，各省都结合本省实际对范本进行修改补充后作为本省建筑规范。二是建筑标准规范社会参与度高。建筑规范制定的具体承担单位是CCBFC，同时又有许多专业协会积极参与标准的起草制定工作，这些专业协会包括建筑和防火政府部门官员、建筑师、工程师、承包商、业主和工会等，保证了所制定的建筑规范在技术上处于领先地位。为保证标准规范能被社会所接受，规范出台前还要进行公示，广泛征求公众意见。如将于2006年出台的新的建筑法，就是通过公示方式向社会征集到了4000多条修改意见。三是标准规范目的性明确。为了让公众或专业人员更加准确地掌握规范，目前加拿大引入了“以目标为基础”的标准制定理念。“以目标为基础”（objective-based）是指在标准规范每个条款后都有设置该条款所要达到目标的解释,以便标准规范使用者能够清楚地知道为什么要求这样做。
加拿大对建筑新材料、新设备、新技术和新工艺（简称“四新技术”）实行评估制度。评估工作由加拿大研究院建筑研究所下属的建筑材料中心（CCMC）负责。评估的范围涉及“四新技术”系统集成和服务体系。为确保评估工作的权威性，吸收最新技术研究结果和专家意见，CCMC成立了加拿大建筑材料评估委员会（CCCME），其成员来自加拿大全国各地。CCMC对CCCME提供管理、资金和技术支持。评估一般要经过技术评估、性能评估、实验室测试分析和质量保证体系评审等四个环节。评估后，由CCMC出具评估报告，并将这些评估报告编印成册，作为各相关部门采用的技术。通过实施评估制度，有利于新产品标准统一，有利于创新技术成果得到社会认同并推广应用，形成产业化。
三、安大略省市政事务和住房部情况
加拿大的建筑法由各省制定。安大略省建筑法的起草工作由安大略省市政事务和住房部具体负责。但安大略省市政事务和住房部所制定的《安大略省房屋建筑法》调控范围是10平方米以上由墙体、屋顶和地板等组成的结构体系、室内外管道工程、污水处理系统，并不涉及施工现场安全方面的内容。施工现场安全方面的内容由另一部法规（健康与安全法）规范，其管理由劳工部具体负责。
目前安大略省市政事务和住房部以目标作为规范的着眼点，正在对安大略省的建筑法进行修改和完善，新的建筑法将于2006年修改完毕。按照惯例，建筑法应当每隔5年修改一次，但这一次修改则是从1992年之后，已历经了大约十年时间。新的建筑法在原有法规的基础上，主要修改和完善了新技术的推广使用，节能的规范、环境的整体协调、高层防火、残疾人设施、游泳池、管道、房屋装修、消防以及个人隐私等方面的内容。
四、安大略省职业安全和保险局情况
安大略省的职业安全及保险制度建立于1915年，依据的法律是当时的工伤赔偿条例，目前的职业安全及保险条例于1998年1月1日生效。根据新条例规定，安大略省成立了职业安全和保险局，隶属于该省劳工部，为非商业保险机构，其职能为：提倡职业健康及安全，减少因工受伤或职业病发生率；促进受伤工人复工后重投劳动力市场；提供健康护理及职业保险福利。
安大略省的职业安全及保险制度以“不计过错”为原则，工人受到工伤或患上职业病后都会按照规定得到相应的保险保障。雇员保险经费来自于雇主，雇主承担职业场所安全及受伤工人复工的基本责任；而保险局的责任主要是监管职业场所安全，以及受伤工人早日安全复工。按照规定，雇主聘请工人十天之内，就必须向职业安全及保险局办理登记手续，申报工人工资总额并交纳保险费，否则，按违法处理。对新工人，业主还必须向其介绍在工作中可能遇到的危险，并为其提供安全训练，使他们能够安全地使用工具设备及穿戴保护装备。保险局同时也要求员工维持业主安全健康的工作场所，尽力防止在工作场所发生工伤或职业病。
五、安大略省建筑施工安全协会情况
安大略省建筑安全协会成立于1929年，受省职业安全和保险局委托，主要从事建筑施工安全管理咨询服务和教育培训工作，为建筑公司提供技术咨询，出版专业刊物，指导建筑公司做好安全生产工作。安全教育培训的重点是帮助各类作业人员增长安全防范知识和技能。近年来，针对小型建筑公司事故增多情况，该协会在经费许可的情况下，重点强化了小型建筑公司施工安全的指导和服务。
目前，在省职业安全和保险局注册的45000家建筑公司（其中大多数是雇员仅5－7人的小企业）和37万建筑职工都是安大略省建筑施工安全协会的会员，协会下设有木工、电工等21个专业委员会。协会现有全职工作人员102名，其活动经费主要来自省职业安全和保险局。保险局将每年收取的保险费的2%拨付给协会，2005年拨付给协会的经费约为1400万加元。协会组成较为广泛，目前，其组成人员是：该省14个地区的劳工部门各1名代表，21个专业委员会各1名代表，2名省职业安全和保险局代表，2名无专业劳工工会的雇员代表。
安大略省建筑施工安全协会主要工作包括：一是从事建筑施工安全教育培训。近年来，每年组织培训人员大40000余人，其中，14000余人属于需持证上岗的各类安全管理人员。为做好培训教育工作，协会配备有流动培训车辆，如有需要，可随时随地地开展职业健康和安全教育培训。培训对象既有雇主，也有雇员，分工种进行专题安全知识教育，有时还参与大学专业教育活动。二是到施工现场进行指导咨询。重点为在省职业安全和保险局记录的事故企业和业绩较差的承包商提供事故和职业病预防指导，同时注重为小承包商提供相关事故和职业病预防信息。三是出版。协会还出版杂志、书籍、光盘、音像制品和宣传画等，并开发互动式教育培训软件，便于建筑工人自学。四是研究和技术服务。主要针对职业健康和高处坠落等事故多发领域进行研究，进行事故统计和分析，参与建筑施工标准的制定等。
近年来安大略省建筑施工伤亡数据表
年份
死亡人数
建筑职工总数
1966
72
202898
1976
40
222004
1986
40
286237
1996
21
261400
2003
30
385900
2004
20
368500
六、安大略省住宅检验师协会情况
加拿大售房或购房者普遍委托第三方职业住宅检验师对拟出售或购置的住宅进行检验、评估，目的是使买卖双方全面了解住宅特别是二手房的质量和价值。目前安大略省从事职业住宅检验的人员有注册住宅检验师和非注册人员两类。为规范住宅检验师职业行为，保护购房者权益，安大略省于1994年颁布了《住宅检验师注册登记管理条例》，对从事住宅检验的人员实行自愿注册登记制度，并授权安大略省住宅检验师协会具体负责实施。安大略省住宅检验师协会成立于1985年，是该省目前唯一的住宅检验师自愿参加的社会团体，有注册住宅检验师300多人。
为规范注册登记工作，确保注册工作质量，该协会制定了严格的准入和清出制度。规定凡申请住宅检验师注册的人员，不论是否已具备相应专业知识，都必须经过该协会或有关院校、专业部门组织的职业教育培训。经过培训考核合格的，该协会先颁发其住宅检验准入资格证书，再经100-150余次的实践检验，并组织对其检验报告质量及职业行为进行抽样考核，考核合格的，才授予注册住宅检验师资格。为保证住宅检验师注册后专业素质的提高，该协会积极与政府及有关机构合作，举办各种研讨班、讲座等，对注册住宅检验师进行每年不少于20个学时的继续教育。同时该协会还建立严格的监督机制，接受社会对注册住宅检验师服务行为的投诉。据了解，由于加拿大有健全的法律体系和完善的社会诚信机制，该省注册住宅检验师行为比较规范，建立注册登记制度以来，社会投诉大部分为非注册人员（占75%），注册人员只有20起，但经核查只有1起属实，违规者被注销了注册住宅检验师资格。
据介绍，注册检验师开展住宅检验服务前，通常按照协会推荐的格式与委托方签订服务合同，并依据合同检验、评估及收费。检验过程主要采取目测方式，一般不进行破坏性检验。检验、评估主要依据省市有关建筑标准规范，内容主要包括房屋外观、主体结构、水电气、空调、屋面质量及设施设备等部分，但房屋内部装饰装修和室内空气污染检测部分不属于检验、评估的范围。根据市场要求，注册检验师还可提供建筑节能和保温等方面的检验、评估服务。检验结束后，注册住宅检验师应出具规范的检验评估报告给委托方，作为出售或购置房屋的参考依据。检验报告的内容包括房屋结构是否安全、设施设备的使用寿命及更换成本等。目前，住宅检验还没有统一的收费标准，完全由委托方与检验师双方自行商定，据了解，通常每套住宅（200平方米）收费范围在300-400加元。检验服务工作质量和个人信誉由检验师个人负责并承担法律责任，政府不设专门部门监管，完全实行社会监督、市场调节、优胜劣汰。委托方对检验师检验结果有异议的，可再另请其他检验师进行检验，有争议时可申请合同仲裁或法院诉讼。
七、哈米尔顿市规划发展局建筑和许可证处情况
《安大略省房屋建筑法》是制定安大略省房屋建筑规范的依据，它授权各市政府对建筑活动进行监管，同时也明确了市政府的职责。市房屋建筑主管部门具体组织相关法规的实施。
房屋建筑的新建和拆除活动必须事先经过市房屋建筑主管部门的许可。市房屋建筑管理部门组织检查员到现场检查建筑许可的执行情况，检查员发现违反房屋建筑法规的，可依法责令整改或停止建设等，不执行的将向法院。市政府对违反建筑法规的，个人最高可处5万加元罚款，企业最高可处10万加元罚款；对拒不执行判决的，每天增加1万加元的处罚。
根据哈米尔顿市政府统计，2001年，该市面积1117?1平方公里，人口490268（在安大略省排第四位，在全国排第九位），住房194154套。哈米尔顿市规划法展局建筑和许可证处有170名工作人员，其职责是：房屋建筑许可及其监督检查、城市草地（噪音、广告牌）管理、（出租车、餐馆）许可、城市区域规划管理等。
近年来哈米尔顿市房屋建筑施工产值和许可证发放数据表
年份
施工产值（加元）
许可证发放数量
2002
664334643
4188
2003
664394769
3737
2004
595166715
3994
八、几点意见和建议
1、加强地方工程建设标准体系的建设。加拿大的建筑规范的制定权限在于各省，有利于标准与地方实际的有效衔接，使标准更切合实际和便于操作。我国政体与加国不同，不能照搬，但由于国土面积差不多，东西部地区之间差异较大，应当借鉴加加拿大的做法，适当加强地方工程建设标准体系的建设，避免出现标准执行的不平衡性。
2、加拿大对建筑材料设备实行的评估制度，值得借鉴推广。一是这种评估制度有利于新技术被社会认同和采用，一定程度上能促进建筑科技成果的转化。二是对新技术进行评估，可以避免错误或盲目采用新技术给工程建设造成损失和浪费。三是加拿大的评估制度针对的是无加国标准的产品和技术，国外产品和技术进入加拿大，虽未要求评估，但使用者为避免风险也会要求由加拿大专业部门进行评估，无形中增加了外国企业进入加拿大市场的成本和难度，是一种隐蔽性较强的技术壁垒。这对入世以后，我国工程勘察设计、施工企业免受来自境外的冲击具有一定的借鉴作用。
3、加拿大行业协会和同业工会等社会组织发育完善，具有很强的行业代表性，是建筑安全生产工作的主要服务力量。应加快转变政府安全管理职能，鼓励支持建筑施工安全协会、评估机构、保险公司等社会中介组织，为建筑安全生产提供宣传、培训教育和评估指导等服务。
4、进一步加强建筑施工意外伤害保险工作，确保从事建筑施工的所有人员必须进行人身保险，同时实行工程质量保险，实行参建各方对工程质量终生负责制度。
5、加强农民工安全技能教育培训。尽快制定有关法律规范，对所有进入施工现场务工的农民工必须经有关部门、机构进行安全专业技术培训教育、考试合格后颁发建筑安全上岗证，方能上岗作业，以减少农民工在建筑施工中的伤亡。
二五年九月
（姚天玮 程国顺供稿）
分送：部长、副部长，部党组成员，三总师；机关各司局，直属各单位；省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门。
保险公司建筑专业技术的软肋和盈利模式的风险
保险公司介入住宅工程质量保险这一新行业，他们对建筑市场各个环节及错综复杂的关系的熟悉也需要一个过程，在建筑市场的整体诚信缺失的大背景下对建筑工程进行保险，保险公司的从业人员认为没把握、风险很大。因为保险公司要有一支庞大的专业的管理队伍，从地形勘察到建筑设计、施工、建材选择、价格评估以及每一道工序结束后验收等，都要有非常专业且诚信度很好的员工来监理，这样的队伍非常难以建立。另外，对于保险公司来说，投入新险种能否在一定时期内做到成本回收，也是一个重要的考核依据。这就需要这个新险种有一定的业务量，如果住宅建筑工程实行强制保险将对业务量有保证，目前正在审议的《上海市建设工程质量和安全管理条例(草案)》，对于是否能强制保险仍没有明确说法。如果不能实行强制保险，对于保险公司而言这个险种的盈利令人堪忧。据了解，国外质量保险制度开展得成功的国家多是采取直接或间接强制措施来推行质量保险制度，比如法国、西班牙、澳大利亚和意大利通过法律确立质量保险为强制保险，英国国家房屋建筑委员会则通过将保险与贷款条件挂钩使质量保险成为实质上的强制。即便在上海地区实施强制保险，保险公司仅能在一地进行经营无法全面铺开，降低了投资回报率，这种盈利的不确定性会使得商业保险公司消极地对待这个新险种。
引入专业房屋质量检测咨询机构解决技术问题和建立盈利模式
方案1(投保主体为房产商)
保险公司对工程质量保险没把握的关键是缺乏建筑质量把关的依靠。在目前未实行建筑工程强制保险的背景下，保险公司可先不必要建立自有的建筑监理专业队伍，可以选择委托专业工程检测咨询机构外包所有的技术问题。例如：上海市现有的13家甲级资质房屋质量检测站从事上海庞大的存量房的质量检测工作。经过十几年的发展壮大完全能够胜任各种类型的房屋质量问题的检测评估，目前房屋质量司法鉴定、重大工程质量问题的鉴定也是由房屋质量检测站承担，他们的技术力量和责任心是没有问题的，况且检测站的行业管理部门房屋质量检测中心日常会对检测站工作进行管理和监督。因此保险公司对房屋质量的把关可以聘请本市的房屋检测站，至于费用问题根据笔者操作的类似项目的经验并不会非常高昂。其实，保险公司可能真正担心的是承担的赔偿和维修责任的不可控性，在没有大量的经验和案例的情况下的确非常不确定，但作为尝试性的方案可以先将维修费用作为开口费用，保险合同中明确根据实际发生的费用向房产商结算，再说房产商本身就应承担维修赔偿责任，总包方也为此留有工程质保金。因此，商品房工程质量保险的过程如下：(1)保险公司前期介入，通过考察设计、总包、分包和监理的资质、口碑和工程实例，初步评估保险项目的风险。(2)聘请房屋质量检测站对工程质量进行检测，检测结果交由施工单位进行整改，也可采用检测报告作为确定保费的依据，此举将大大降低保险项目的风险。(3)房产交付使用后，如果小业主对房屋质量问题提出疑问的，由保险公司负责，保险公司委托房屋质量检测站检测明确是否为质量问题，检测站出具的报告是具有法律效力，小业主应该可以放心。如确定为质量问题，检测报告会提出维修方案，保险公司出面组织维修事宜。保险费用的构成为：咨询成本(检测费)、保险公司利润和维修赔偿保证金(根据实际发生与房产商结算)。至此，保险公司盈利模式清晰，无任何营收风险。
方案2(投保主体为小业主)
另一个方案是由小业主在购房的同时进行投保，根据笔者的经验保费可以是5000～10000元，期限是5年(发现质量问题一般是在一年内)。如果房屋后续使用中无质量问题则皆大欢喜；如果有质量问题，保险公司可委托房屋质量检测站书面报告明确，同时敦促房产商进行维修及必要的赔偿，如房产商推诿则由保险公司先行赔偿和维修，最终所有费用（包括检测咨询费用、维修费用等）可以由保险公司向房产商索赔。可能保险公司会担心房产商对维修赔偿费用追讨不成问题，根据从事房屋质量问题的司法鉴定经验，只要对司法程序熟知，其实通过法律途径解决是很方便的。因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释(2003)7号文第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此赔偿费用完全落实，保费完全可以充作保险公司的运行费用。
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