关键词：房屋；测量；建筑面积
中图分类号：[TU198+.2]文献标识码： A 文章编号：
引言
房屋建筑面积是房屋外墙(柱)勒角以上各层的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)，有上盖，结构牢固的永久性建筑。房屋测量包括房屋数据采集、房屋建筑面积计算、成果资料的整理、检查、审核与归档。测量的目的是利用测绘技术和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相关信息，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础数据和资料。房屋建筑面积测绘包括预售测绘、竣工测绘、现状测绘、变更测绘(含分割测绘)、施工图面积测算。
一、测量精度要求
房屋平面测量要考虑城市的远景规划，在精度上要留有余地，以便于控制网的扩展；对于经济发达区域和一般区域在布设控制网点时，其精度应有所区别，发达区域测图比例尺大，所需的控制测量精度要高；一般地区测图比例尺要小，则控制测量的精度可低一些。建筑物密集区的控制点平均间距在100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。
1.边长测量的精度要求。如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边长测量误差与房屋面积误差都服从正态分布，则可推出边长测量的精度标准，不同面积的房屋各级面积精度的限差见表1：
表1 不同面积的房屋各级边长精度的限差随机房屋面积
表1 不同面积的房屋各级边长精度的限差随机房屋面积
2.房屋边长、层高多次测量的限差规定。多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：∣D∣(或∣H∣)≤0.005D(或H)(D、H为实测值，小于l0米按10米计)。实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符(其中D为实测边长，以米为单位)：∣D∣≤0.03米(D≤l0米时)；∣D∣≤0.003D(10米30米时)。
3.面积测量的精度要求。房屋面积测算的精度因受到经济、技术及房屋本身条件等多方面因素的限制，现行GB／l7986.1—2000国家标准《房产测量规范》将房产面积精度分为三个等级，不同面积的房屋各级面积精度的限差比较见表2：
表2 不同面积的房屋各级面积精度的限差和相对误差随机房屋面积
二、建筑面积计算的方法
1.房屋面积计算。房屋面积有两种不同的计算方法：一是依据设计图纸，即从建筑施工图上获取面积；二是依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测计算房屋面积。
(1)图上房屋面积计算。从建筑施工图上计算房屋面积时，应对对应边进行较核，对分段边长之和与总长度进行较核。较核不符时，应返回建设单位进行修正。已竣工并且有建筑施工图的建筑，若实测边长与图纸边长之差绝对值满足限差规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。
(2)房屋面积的实地测量。实地量距法和坐标解析法是目前房屋测量中最普遍采用的面积测算方法，也是目前面积测算中精度较好的测算方法。当面积小于等于100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；当面积大于等于100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。因此在面积测算中，我们采用了实地量距法与坐标解析法结合的办法：对于边长不超过一个尺段的房屋，实地测量每一条边，平差后计算房屋建筑面积；对于边长较长且直接测量有困难，或需要较核总边长与分段之和而又无法直接测量总边长时，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。实测一般房屋边长时，数据取位至0.01米；实测商铺边长时，数据取位至0.00l米，用全站仪实测的点位坐标数据计算房屋建筑面积。当需要按柱计算面积，而柱子垂直上下由不同直径(截面)多节柱体构成时，边长以柱边离地面2.1米处进行测量。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其他不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。
(3)房屋层高测量。在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高小于2.10米或大于2.30米，可只测量一个层高值；当设计层高在大于2.1O米和小于2.30米之问范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至0.0l米。有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±O.O3米范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符；无建筑施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层不同位置实测层高数据的平均值为准。
2.房屋实地测量应注意的问题
(1)建筑物外墙(含山墙)内侧为公用建筑面积时，该段墙体不取半外墙，公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙(含山墙)内侧为套内建筑面积时，套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之问的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。走廊、阳台与套内建筑面积或公用建筑面积之间的隔墙，其墙体一半计入套内或公用建筑面积，一半计人半外墙。
(2)当一间(单元)房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20米以上和以下两部分时，应分别测量两部分的边长数值。
(3)实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度，装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测。
(4)对地下空间(含地下室)进行房屋边长测量时，因无法测至外墙面，可只实测室内边长，外墙厚度取建施图的设计值，据此推算地下空间边长值。
3.房屋竣工(设计图纸、实测)面积两次测算结果比较之差的限值应满足的条件。
以套内建筑面积计，较差百分比≤0.6％ ；以建筑面积计，较差百分比≤l％。在实际工作中认真仔细、一丝不苟，特别是对土地的边界和土地权属关系，按照国家标准规范实施标准操作，才能做好房屋建筑面积测量工作。这样在质量、效率等各方面才会有所提高，同时也能为社会做出更大的贡献。
三 结束语
房产面积测算的方法和精度是保证今后产权登记最基本数据的准确性，其测量成果一经产权登记确定下来，即具有官方证明的法律效力。随着信息技术和数据处理能力的完善和提高，测算房地产房屋面积时，经常会出现坐标解析法测算面积与实地量距法测算面积交叉使用的现象，协调好两种测算房地产房屋面积的精度标准是提高成果质量的基础。
参考文献
[1]高帮胜.浅谈房地产测绘的质量管理[J].黑龙江科技信息. 2008(18)：61
关键词：房屋建筑设计节能；问题；解决措施
1?建筑节能的含义和重要作用
房屋建筑节能是指从房屋建筑的规划开始，在设计、施工和使用的各个过程中，严格执行房屋建筑节能标准，采用节能型的建筑技术、工艺、设备、材料和产品，并提高建筑围护结构的保温隔热性能和建筑物用能系统的效率，在保证建筑物室内热工环境质量的前提下，减少供热采暖、空调制冷、照明、热水供应等方面的能耗，充分利用可再生能源、保护生态平衡和改善人居环境，为达到节约能源和提高能源利用效率的目的而采取的一系列措施。
目前，建筑耗能已成为我国耗能大户，且呈逐年攀升之势。建设部统计数字显示，全国现有房屋近400亿平方米，均属于高耗能建筑，每年新建房屋面积16亿平方米~20亿平方米，其中95％以上是高耗能建筑。我国建筑年消耗商品能源共计3．76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27．6％，目前已上升到35％，超过工业和交通业成为首位，所以促进建筑技术的进步和建筑节能产业的发展已经势在必行。
2?目前房屋建筑节能中存在的问题
2.1?房屋建筑节能在设计上存在诸多的缺陷
近年来，很多房屋建筑在进行设计规划时过多的注重房屋建筑的外在造型以及外观，把焦点置放在与房屋建筑配套的相关工程建设和房屋建筑的绿化景观设计上，在一定程度上忽略了房屋建筑和周遭环境的协调性，没有过多地对该地区、该地段的地理、社会、环境等信息资料进行调查。
我国的房屋建筑节能设计标准与发达国家相比差距较大。例如，我国绝大多数采暖地区围护结构的热耗功能都比气候相近的发达国家多，外墙的传热系数是他们的3～4倍，门窗的空气渗透为5倍左右；越来越多的房屋建筑比较青睐于使用飘窗，但是在节能设计规划上往往忽视飘窗的特殊部位的保温举措。另外，设计规划的过程中没有对构造、技术安全等方面提出具体的要求，在一些材料的保温设计规划上没有对隔离、防火措施提出规范化、明确化的说明和要求，所以，我国必须重视建筑节能的设计，改进设计中存在的缺陷，并对现有房屋建筑进行节能设计改造。
2.2?政策支持力度不够，缺乏有效的节能经济激励政策
尽管我国在房屋建筑节能上出台了一些有关的法律法规和节能标准，但它们对房屋建筑节能的过于粗糙，缺少技术细节，可操作性差，这些都需要我国政府去加以完善，并加大实施的力度。我国房屋建筑节能尚处在起步阶段，普遍存在起点低、技术水平不高、创新能力不强等一些问题，而且还存在国家在建筑节能技术的开发和创新方面支持力度不够等问题。据资料统计，当房屋建筑节能30%以上时，支付在节能上的费用会使房屋的造价增加约3%～6%，在50%时增加可达6%～11%。这样一来，若业主实施了国家的节能要求，就会使得房屋建筑的造价增加，却得不到政府的经济补偿，这就使得业主缺少了实施建筑节能的主动性和能动性。
3?房屋建筑节能存在问题的解决办法
3.1?房屋建筑节能设计时应遵循的原则
3.1.1?建筑群之间的节能设计。夏季要有良好的自然通风，建筑群不应采用周边式布局型式。低层建筑应置于夏季主导风向的迎风面，多层建筑置于中间，高层建筑布置在最后面，否则，高层建筑的底层应局部架空并组织好建筑群间的自然通风。按相关设计标准的规定，尽量加大建筑物之间的间距，尽量减少建筑群间的硬化地面，推广植草砖地面，提高绿地率，加强由落叶乔木、常绿灌木及地面植被组成的空间立体绿化体系，以便由树冠和地面植被阻档、吸收大部分的太阳直射辐射，减小地面对建筑物的反射辐射，降低区域的夏季环境温度，减轻区域的热岛现象。
3.1.2?房屋门窗工程的节能设计。不应设置大窗户，窗户大小以满足采光要求为限。门窗玻璃应采用普通透明玻璃或淡色低辐射镀膜玻璃的中空玻璃，居住建筑和办公建筑不应采用可见光透光率低的深色镀膜玻璃或着色玻璃。门窗型材应采用塑料型材、断热彩钢及断热铝合金型材，不得采用非断热铝合金及彩钢型材。还要求外门外窗具有良好的气密性、水密性。屋顶和外墙既要保温又要隔热，其保温隔热性能应符合建筑节能设计标准的规定，还要防止保温层渗水、内部结露和发霉。屋顶和外墙，不能采用单一的轻质材料和空心砌块材料保温好，隔热很差)，最适合采用厚实材料加轻质材料的复合构造做法。
3.1.3?房屋屋面保温隔热节能设计。屋面是建筑护结构所受室外温度最高的地方，面积也较大，对现在的高层房屋建筑而言其节能的重要性尤为突出，因此，屋面的保温隔热措施对改善高层建筑室内温度环境、节约整体能耗非常重要。目前，我国采用的浅色坡屋面节能设计技术，它既能有效排水，防止屋面渗漏，又能有效隔热保温，节约能源。深暗色的屋顶仅反射不到30%的日照，而非金属浅颜色的屋顶至少反射65%的日照，反射率高的屋顶大约节省20%～30%的能源消耗。
3.1.4?太阳能节能设计。现代房屋建筑节能设计的另一个方面是开发利用新能源，太阳能作为一种可再生的洁净能源，是建筑上很有利用潜力的新能源之一。目前，随着节能设计研究和房屋建筑设计的发展，基于房屋建筑的布局特点和使用特点，附加阳光间与室内采暖设备相结合的节能设计已经获得人们越来越多的关注。它能使房屋建筑在室外气象参数剧烈变化情况下，使室内温度分布更为均衡，同时改善室内热环境并节约能源。
3.1.5?房屋外墙保温节能的设计。对于我国现有房屋建筑而言，护结构的热损耗较大，护结构中墙体又占了很大份额。目前，高效建筑绝热材料的使用和复合墙体的做法在国内不断推广，其中，性能最好的还是聚氨酯保温材料及其施工技术。众多施工实践显示，粘贴聚苯板外墙外保温体系和浇筑聚苯板外墙外保温体系相比，聚氨酯硬质泡沫的保温性能更优越、更接近于节能65%的要求。对某些较为重视建筑视觉形象的特殊工程，节能设计可采用外墙外保温技术和外墙内保温技术相结合的节能改造模式。
3.2?大力发展建筑节能产业，通过扩大宣传提高公众的建筑节能意识
3.2.1?大力发展建筑节能产业。健全建筑节能方面的法律法规制度和标准体系，并加大监管力度。国家应该加大力度制订完善房屋建筑节能方面的法律、法规、标准和技术规范，为建筑节能提供一个坚实的法律基础。国家相关职能部门应运用相关的行政手段和管理手段进行强制推行，并应建立起建筑节能的全过程的监督管理体系，尤其是要加强运营阶段的监管。建筑节能是一门新兴科学，它包括建筑施工、通风与空调、采暖与照明电器、建材、环境保护、能源应用等许多专业内容，所以应加强学科之间的横向联合，积极开展科学研究和攻关工作，要促进科研机构、高校、节能专家和生产厂家积极投入到建筑节能的科学研究和攻关上去。要大力发展建筑节能产业，积极引导节能生产企业重点研发和生产各种新型高效的节能材料及其配套的节能技术的应用等。
3.2.2?通过扩大宣传提高公众的建筑节能意识。我国大多数人对节能还比较的陌生，节能宣传力度也还不够，且对我国的能源供求现状不太了解，缺乏节能知识。社会公众节能意识的淡薄，削弱了公众对于房屋建筑节能的积极性和自觉性，开发商只管理他能赚多少钱，公众仅管他能否买到房。国家应通过报刊、杂志、电视、网站等公共媒体，多渠道的开展深入细致的节能宣传和贯彻工作，把国家和地方的节能政策宣传到企业和老百姓，让他们了解建筑节能的意义及与自己的利益关系，从而让全社会的公众都重视和支持房屋建筑节能工作。
3.2.3?节能新技术与建筑结构技术相结合。目前很多的国家都在采用新技术和建筑进行结合，有采用太阳能的、有采用温泉地热的，还有使用风能发电的。例如，在我国的很多地区的夏季的洗澡都使用了太阳能热水器，这一新技术的使用节约了大量的热能资源，好的太阳能甚至可以做到在寒冷的冬季供暖和提供热水，这样的设计不但大大的节约了能源，更是大大的提高了人们的生活质量。因此，在住宅的建设方面要多采用新技术，争取把能源的消耗降至最低。加强建筑节能新材料、新技术和新工艺的推广应用。建筑节能的关键技术之一就是建筑材料的节能。推广新型的建筑节能材料，应用先进和科学的建筑节能技术和工艺，是节能建筑发展的必然趋势。
4?结束语
建筑节能对建筑业有巨大的经济和社会效益，面对全球能源的日益紧张，世界各国特别是欧美发达国家对节能技术给予了充分的重视。在房屋建筑节能技术的应用过程中，我们应当从以下几个方面着手：第一，在建筑设计过程中，应当积极的采用节能新材料，以及节能门窗的等新技术以及太阳能、地热能等清洁能源的使用效率。第二，应当积极开展房屋节能建筑的标准化，严格执行房屋节能的管理标准，将是否使用了节能技术作为建筑设计的考核标准。第三，应当加强房屋建筑节能技术的研究，促进国外先进节能技术的引进工作。
参考文献：
【关键词】房屋建筑；结构设计；问题；措施；施工管理措施
一、房屋建筑结构设计中存在的问题
1、抗震度不符合相关规定中的标准。近年来我国在房屋建筑领域颁布了很多政策，其中《房屋建筑抗震设计规范》对我国房屋建筑抗震度进行了明确的规定，即在小型地震中房屋建筑物不损坏、中型地震中可以对房屋建筑物进行修复，大型地震中保证房屋建筑物不会倒坍。但是，从玉树地震与汶川大地震来看，现阶段我国房屋建筑工程的抗震性还无法满足抗震标准，这在很大程度上影响了我国房屋建筑工程的快速发展。一些房屋建筑工程项目中的结构设计人员，在设计过程中没有重视房屋建筑物的抗震性，导致房屋建筑工程项目建设的抗震度不符合相关规定中的标准，对人民群众的生命财产安全构成严重的威胁。
2、房屋建筑结构设计中的偷工减料现象。房屋建筑结构设计中的偷工减料现象，主要体现以下两个方面：（1）房屋建筑企业为了获取高额的利润，节约房屋建筑成本，在房屋建筑结构设计中偷工减料、过度节约，忽略了房屋建筑工程的整体质量与安全性能；房屋建筑企业选择一些廉价、质量不合格的房屋建筑材料，增加了房屋建筑工程建设中的安全风险，尤其是房屋建筑工程施工中所需要使用到的钢材；我国房屋建筑工程建设相关规定中明确对钢筋的配筋率进行了确定，在房屋建筑工程不同施工环节中，要选择相应的钢筋配筋率。房屋建筑结构设计人员应当充分重视房屋建筑工程项目建设中的配筋率，并且对房屋建筑结构施工进行合理的监管。（2）一些规模较小的房屋建筑企业，为了节约房屋建筑工程项目建设中的资金成本，在房屋建筑结构设计中选择冷轧变形钢筋，这种钢筋的韧性小、强度高、脆性大，不适合在现代房屋建筑结构中使用，而且对于房屋建筑物的抗震性有着严重的影响，使房屋建筑物无法达到抗震标准，增加了房屋建筑结构设计中的安全风险，不利于房屋建筑工程整体质量的提升，在很大程度上降低了房屋建筑物的安全性。
3、环境影响因素的问题。工程结构设计在考虑结构稳定性和安全性基础上，还需要全面考虑外部环境因素，包括空气湿度、温度和土质结构等，但就现状来讲，环境因素往往会被忽略，而这些因素对结构构件会产生重大的负面影响。不仅无法强化工程结构的稳定性和安全性，而且也会对工程结构带来巨大隐患。
二、加强房屋建筑结构设计的措施
1、确定结构设计方案。工程结构设计方案主要包括框架选择、基础设置和结构措施等内容。框架结构由结构性构件组成，彼此之间通过节点加以连接，以产生垂直和水平荷载能力。若是多层房屋建筑，还要对水平风荷载加以特殊考虑。此外，框架结构最好要选择杆件刚接体系，以确保工程结构的抗震性和稳定性。
2、房屋建筑的基础设置。基础设置要充分考虑施工现场的水文地质和施工环境等。若是低层房屋建筑，那么其上部结构荷载不会太大，由此便可以选择独立基础的结构模式。若是高层房屋建筑，就要选择综合基础的结构模式。结构措施要结合具体的抗震设计规范要求，在结构设计方面加强抗震设计，采取有效抗震措施。比如以整体浇筑的方式进行梁柱灌注，选择最佳的结构构件。
3、设计内力组合。内力组合是工程结构设计中抗震设计的关键点，要在调整结构抗震系数的基础上加以科学设计。在进行抗震设计时，构件材料的强度要大于未考虑抗震要求时的材料强度。若是以普通抗震设计材料强度对抗震系数加以计算，那么在实际工程结构抗震设计过程中要对系数加以调整。经过全面的抗震系数调整，提高房屋建筑结构的抗震能力。
4、提升房屋建筑结构设计人员的专业技能，研发专业设计软件。随着我国房屋建筑事业的快速发展，现阶段房屋建筑结构设计与以往的房屋建筑结构设计，在内容与形式上具有很大的差异性，在技术方面的要求进一步提高；针对这一实际状况，房屋建筑结构人员应当开拓自己的视野，拓展自身知识的广度，加强房屋建筑结构设计的深度。信息时代的来临，要求房屋建筑结构设计人员掌握计算机信息技术，熟悉计算机设计软件的应用；所以，房屋建筑企业应当加强房屋建筑结构设计人员在新知识、新技术方面的培训，研究与开发更加先进的房屋建筑结构设计软件，不断的创新，在房屋建筑企业内部中建立一支综合素质高、实践经验丰富以及专业性强的房屋建筑结构设计队伍。
三、加强房屋建筑工程施工管理的措施
1、严格工程质量检测。工程质量检测单位要按照国家和省有关检测管理的规定、标准和规范，严格检测要求，确保检测数据结果的真实性和准确性。质量监督机构在日常监督工作中要严查各项检测资料，对工程检测出现的不合格材料坚决予以清出，杜绝不合格材料进入实体工程。要对检测机构进行实时动态监管，对涉及结构安全及重要使用功能的材料、试件等进行抽样检验，确保工程质量处于受控状态。
2、加大质量安全监管力度。质量安全监管部门要把房建施工工程作为监管服务重点，加强施工现场的协调服务和巡查，强化对施工现场质量安全监管，房建施工工地都要达到省级文明工地标准。发现重大质量安全隐患，应立即责令施工单位停工整改；对整改不力或拒不整改的，依法予以处理。
3、加强组织管理。在对房屋建筑工程进行管理的过程中，要想保证房屋建筑工程的安全与质量，且能够在规定的工期内完成，不仅需要专业的技术支持，同时还需要有效的管理以及较好的集体建设。房屋建筑工程是否能够正常、有序开展，集体凝聚力发挥着不可取代的重要作用。在一个施工团队中，集体凝聚力越强，那么集体管理工作的开展就越顺畅，管理的效果就越好。由此可见，应该进一步强化对集体的有效管理，有计划、有目的地展开各项工作，进而最大限度的提升集体的凝聚力。施工人员思想道德品质的养成与技术发展的主动性，在一定程度上取决于其所在集体风气的好坏。所以，房屋建筑施工管理人员应当详细掌握各个施工班及其施工人员的基本状况，构建和谐的班风，以便使其能够自觉的遵守各项施工细则。
4、提高施工人员职业素质。（1）技术素质有待提高。管理干部、技术人员都应具有较强的进行质量规划和目标管理的能力。组织施工和进行技术指导的能力，以及识别；质量和检查质量的能力；生产人员则应当具有精湛的技术技能。一丝不苟的工作作风。严格执行质量标准和操作规程的法制观念；服务人员则；应做好技术和生活服务。能以出色的服务间接地保证工程质量。（2）质量意识有待加强。按照全面质量管理的观点。施工人员必须树立五大观念：质量第一的观念、预控为主的观念、为用户服务的观念、用；数据说话的观念以及社会效益与企业效益并重的综合效益观念。
结束语
房屋建筑工程的结构设计对工程完工的质量有很大的影响，做好结构设计，能够保证工程的合理科学，做好施工管理，对工程的质量会有进一步的补充和完善。
参考文献：
[1]杨N瑜.建筑结构设计阶段工程造价控制的研究[D].华南理工大学，2012.
【关键词】房屋建筑;优化技术;建筑设计;设计应用
1建筑结构设计优化方法
房屋建筑结构优化设计一般包含屋基结构优化、护栏结构优化、房顶结构优化和细致结构优化等设计工作。对房屋结构的优化设计需要结合实际条件，再整体分析考虑，以达到设计的功能需求。然后通过合理设置建筑的平面布局，来缩小建筑中心和刚度之间的差距，将承载的力度均匀分配。另外，房屋建筑结构设计优化技术也有效的提高了土地资源的利用率，给建筑行业带来巨大的经济效益，同时也能充分满足住房用户的生活需求和安全保障，所以建筑结构设计优化技术对房屋建筑意义重大。
1．1优化房建结构模型
建筑结构设计优化的基础是数学模型，所以在房屋结构设计过程中，需要结合实际条件来构建数学模型，并运用科学合理的优化方法来调整建筑结构设计，以达到最佳效果。结构设计优化模型一般先进行设计变量的合理选择，保留牵动因素比较小的预定变量，再以控制建筑成本为目标构建由建筑尺寸与相关数据所表示的目标函数，最后结合房屋尺寸、结构强度、变形要求和预应力等因素，全面考虑建筑结构的限制条件，以达到房屋构造最优的设计标准。
1．2优化房建结构设计的数学计算
优化建筑结构设计属于非线性的数学问题，其中包括很多限制因素和相关变量。实际结构优化设计通常采用拉氏乘子法和符合型法等方法，把限制条件换成无限制条件来简化计算过程，再输入相应的运算程序就可以得到建筑结构设计的最优方案。
1．3优化概念设计
优化过程不能一味的依靠计算机设计软件，还应结合计算机设计与人工设计，充分发挥概念设计在优化技术中的关键作用。例如，在进行建筑材料优化选择时，适合采用人工方法分析各类材料的性能;在进行技术参数设定时，适合采用计算机方法对设计标准进行优化。虽然在设计过程中计算机能够有效解决人工难以完成的庞大计算问题，但是它并不能设计出非常切合实际需求的结构设计方案。因此在建筑工程的实际设计中，应该根据实际情况灵活的运用概念设计优化技术和计算机技术，对建筑结构进行合理的分析和改进，这样实现建筑工程整体的最优化。
1．4价值工程优化设计
价值工程，即以最少的周期成本有效的实现建筑结构的必要功能。其核心是通过对建筑进行功能分析，及时的排除不切实际的功能需求和过剩功能，以达到降低成本，提高效益的目的。建筑产品的价值是由它的成本和功能共同决定的，对于建筑产品来说，不同的价值方法带来的价值表现也会有所差异。有些方法是保持建筑成本不变来提高房屋的功能，或是保证功能不变的情况下降低投入成本，还有些方法是小幅度的增加其成本以满足房屋功能的大幅度提高等。这些方法在做成本分析的时候，不仅只是考虑建筑生产的总投资，还做到了预算建筑产品的使用成本和后期维护成本等全周期的成本分析。价值工程必须依照价值原则性、功能多变性、成本的波动性、成本与功能的相互性和创新性等原理来实施。在工程造价控制的过程中价值工程主要考虑的是如何实现建筑的核心价值。通过合理的建立项目的内部反馈和外部反馈，有效的掌握用户的实际需求，以实现项目最终的价值目标。
1．5加固过程的优化设计
为保障建筑物建成后长期的的安全使用，就需要在建筑过程中制定合理的加固方案。加固方案在一定程度上也决定了建筑物的使用性能，一旦加固方案设计失败，整个建筑的安全使用将会受到严重的威胁，基本的的使用标准也根本达不到，因此就会给建筑工程带来不可估量的经济亏损。加固工程的重点工作是加固方案的制作，由于其具有多样化的供给、单一化的需求和难以更改的设计方向等特点，一旦确定将加固方案实施到加固工程中，后期就不容易对加固方案822•工程结构•在进行调整，因此会导致大量的人力、物力和财力资源的白白浪费，所以为了保障和增强房屋建筑结构的稳定性，必须依照现行规定的国家标准水平来合理的选择加固方案，以达到建筑物使用功能的要求水平。
2优化技术的实际应用
2．1建筑前期设计过程优化技术的运用
建筑的前期设计在整个建筑经济设计中起着主导的作用，会直接影响建筑项目的总投资量。在房屋设计过程中，建筑结构优化设计实施方案的落后一直是当前普遍存在的问题，如果在设计初期不进行科学合理的结构设计，后期房屋结构的设计可能会产生不可逆转的损失。所以就要求设计人员充分应用建筑结构优化设计方法，在前期设计过程中选择可行的结构模型，制定合理建筑设计方案，为建筑的整体设计打下良好的基础。
2．2结构材料的优化应用
房屋建筑结构的优化设计中，结构材料将会直接影响建筑整体的结构性能，表1对各种材料的性能指标做出了对比。在结构设计中需要重视材料的选择，良好性能的材料是房屋建筑优化设计实施的重要基础。比如建筑中混凝土具有良好的抗压性能，而钢铁结构具有良好的抗拉扯能力，这些材料都有其独特的用途，充分利用它们的优势可以在很大程度上提高建筑工程的整体质量。事实证明，在6．9级的地震区域中，与普通钢筋混凝土转换柱相比，型钢混凝土转换柱作为框支剪力墙结构可以有效地减少20%左右的截面面积，如果再利用钢管混凝土柱的抗拉、抗剪和抗压等优势还可以进一步减小截面面积。因此建筑的有效使用面积和使用功能都会得到相应的增加。由此看来，合理的选择材料在高层建筑和庞大建筑的结构设计中十分关键。
2．3建筑地基优化技术的运用
房屋的地基是建筑结构设计的首先任务，也是施工过程的关键。合理有效的规划地基的结构可以实现房屋结构的优化设计的目标。在建筑业不断发展的过程中，由于建筑产品在功能和形态方面千差万别，对地基的选择标准也会各有不同，所以要从实际情况入手，制定实际的地质勘测方案。在考虑工程造价经济效益的前提下进行房屋结构的优化设计，以地桩为基础的地基设计则需要对房屋进行具体的受力分析，详细的考察地桩材质特性，最后选出最优的地基设计方案。
2．4节能设计技术的运用
在房屋建设中，建筑结构优化设计的作用就是在降低工程造价的前提下，提升房屋整体的经济效益。为了提高经济效益就需要从能源利用的角度选择节能系数较高的结构设计方案。房屋结构形式一般有3种:第一种是短肢剪力墙结构，其结构设计具有较好的抗震性能，所选择的材料也不多;第二种是框架结构，其结构设计的柱截面比较大，从而影响了房屋的内部的布局设计;第三种是框架与剪力的融合结构，其结构具有比较强的综合适应能力，抗震和抗侧力的效果也十分良好。因此在选择优化设计方案时需要权衡以上三种结构类型的优缺点，根据实际情况充分考虑建筑的工程造价和实际效益，然后选出最佳的房屋建筑结构的设计方案。
2．5建筑抗震结构设计的运用
安全是检验房屋建筑结构设计质量的重要标准，也是住户考虑的基本问题之一。当遇到不可抵抗的自然因素时，房屋的安全会受到巨大的威胁，因此在建筑结构设计中需要充分考虑地震荷载作用，采取合理的设计方案和有效措施来增强房屋建筑的抗震能力。通过学习和观察，可以发现为了提高抗震能力，大多数建筑设计采用了结构对称式的方法，可用来增大建筑物的延伸性，减小建筑的危险截面，使其荷载被均匀支撑。其中延伸建筑结构可以利用次要的结构来保护建筑的主体以提高建筑结构抗震性能。除此之外，建筑设计还要对细致结构做优化处理。在整体设计完成后，对基础部分的设计还要加强精细处理。“细节决定成败”就充分说明了细致工作在整个建筑设计过程中的重要作用，所以做好精细设计是建筑过程必不可少的基础工作。
3总结
房屋建筑结构设计中的优化技术一方面提高了建筑的安全性、实用性和多功能要求，另一方面也增强了建筑的美观效果。所以设计人员应该将优化技术充分运用到房屋建筑设计当中，对建筑结构设计方案进行合理选择，以达到降低建筑工程预算成本的作用。随着科学发展观的不断深化，设计过程更需要紧密的结合直觉优化技术，提高房屋建筑安全结构设计的抗震作用，以达到经济效益的最大化。
参考文献
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［5］张利民．房屋建筑工程中结构设计优化技术分析［J］．科技创新导报，2012(32)．
【关键词】 建筑面积阳台 夹层 楼梯
中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号：
引言
近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出。现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍经常发生。房屋共有建筑面积是房屋建筑面积的重要部分,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来了一定的麻烦。房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产利益、关系到地方管理部门的形象，甚至关系到房地产市场的健康持续发展。
一、房屋的建筑面积和房屋产权面积测算的概念及原则
房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和，分为房屋建筑面积预测算和房屋建筑面积实测算两类。房屋建筑面积预测算主要依据规划批准后的设计图在图上采集数据形成计算成果，其成果主要用于在房屋预售签订买卖协议时约定价款；实测算是在房屋竣工后对房屋的特征信息进行实地采集计算，其测算成果为房屋管理提供基础数据。
房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。一般地，房屋产权面积由房屋实测建筑面积经房地产行政主管部门登记确权认定后转变而来。房产面积计算是一种比较复杂的应用型实践型工作，对政策性要求较高而对技术性要求相对较低。其计算的一般原则为:
1、房屋必须有合法手续。房产测绘作为法定测绘，其测绘成果被产权登记机关使用后即产生法律效应，因此房屋必须有合法的手续。
2、房屋应以栋为单位一次性完整测绘。
3、变更测量中，建筑物扩建、改建不涉及原建筑共有建筑面积分摊计算的，测绘单位仅对扩建或改建部分建筑进行测算。
二、房屋面积测算相关问题适用标准和依据
1、《房产测量规范》（GB／T17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月，以下简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
2、建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大 2007年3月，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。
三、房屋建筑面积测算
1、房地产面积精度等级的确定
根据《房产测量规范》的规定,我国建筑面积测算一律以中误差作为评定精度的标准,以2倍中误差作为房屋建筑面积测量的最大限差。不同的城市可根据当地实际情况执行不同的精度标准，但对同一个城市而言，精度标准应是一致的。 2、房屋部分建筑面积的计算
以下都是平时工作中所遇到的，妥与不妥之处，仅代表个人的看法，供学术理论研究时探讨。
（1）关于阳台建筑面积合理性的问题
《规范》中对阳台的定义，供人们休息或晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。并规定，封闭的阳台按全面积计算，不封闭的阳台按一半计算面积。
阳台的形式多种多样，从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，理论面积不应低于2.5平方米。服务阳台兼具洗衣、贮藏等功能，与厨房或餐厅相连，使用面积不应低于1.5平方米。不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。然而，有的地方阳台，长宽的设计并不十分合理。比如，长度为1米，宽度仅为0.4米，虽说是阳台，但这样的阳台基本无法方便人们生活使用，又占了一定的建筑面积，可以说是虽合法而不能合理。
所以，为了保证人们生活中晾衣、休息等基本要求，各地可根据实际需求，加入一个对阳台尺寸或者面积要求的标准，尽量满足人们生活的需求，确保各个功能区都能物尽其所用。
（2）关于夹层及楼梯的处理思路
为了技术的需要，很多地方出现了夹层，那夹层及楼梯是否计算建筑面积呢？有的人说夹层楼梯也应计算建筑面积，如果是这样，总建筑面积和公共分摊面积都不变，那么分摊系数也基本不变。试问，夹层还有存在的必要吗？这样一来，夹层可能会成为一种漏洞，因为通常的夹层层高都比自然层低，虽然大于2.20m，但远小于自然层的2.80m或者2.90m。差距少则20cm，多则有60cm，对于建筑商来说，这绝对是相当大的成本。
《城市测量规范》和《房产测量规范》中都有明确的规定，夹层层高在2.20m及以上的要计算建筑面积，楼梯则按自然层计算。而穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，位于夹层的楼梯间不计算建筑面积。对于夹层的确认，应具备三个条件：1、建在自然层之间。2、经过规划部门的批准。3、层高大于等于2.20m。既然说是建在自然层之间，那肯定的一点就是，夹层不属于自然层， 而楼梯又是按自然层计算的，所以楼梯不应该计算面积。在房产测量中都涉及到公共面积的分摊，楼梯属于公共分摊面积，这样一来总建筑面积就会变大，而公共分摊面积不变，直接导致分摊系数变小，每户分摊面积都变小了，产权面积因此变小。
结束语
随着测绘事业的进一步发展，其理论、方法都将日益完善。而新的规范的出台，最大限度的保护了消费者的合法权益,减少了因面积计算不符而产生的纠纷,也使得房屋建筑面积的计算更加客观、公正、合理、合法。这将会有效的减少竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算的差异，提高了办事效率，同时对提升政府形象和改善房地产市场环境也具有很大的促进作用。
参考文献：
[1]中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1 [M] .北京：中国标准出版社，2000
[关键词]房屋建筑 竣工 规划验收测量 技术要点
[中图分类号] TU19 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-4-220-1
房屋建筑竣工规划验收测量是指通过用适当的测量技术来对已竣工的房屋建筑进行建筑形状、平面位置、高度以及其他相关的规划界线的关系，并根据测量所得的数据进行面积计算。随着房屋建筑工程项目的逐渐增加，城镇对建设工程规划的落实和监督管理的不断重视，为了维护城镇规划的严肃性，房屋建筑项目竣工后应进行测量。房屋建筑竣工验收工作较为复杂，牵涉到较多测量工作，因此，为了保证房屋建筑项目的顺利使用，测量工作就应该满足房屋建筑竣工工作的严谨性和有效性。本文为了更好地进行房屋建筑竣工规划验收测量工作的开展，探讨了关于测量的几个技术要点。
1竣工测量技术依据
房屋建筑竣工规划验收对测量的内容有着更加严格的要求，也比地形测量等更为复杂，在满足普通工程测量的基础上，还应该满足关于房屋测量的相关规范，房屋建筑竣工规划验收测量主要的参考依据如下：
（1）《城市测量规范》、《国家三、四等水准测量规范》、《1：500，1：1000，1：2000地形图图式》、《测量技术规程》、《建设工程面积计算规范》等规范和标准来作为基础的测量参照。（2）《房产测量规范》、《建设工程建筑面积计算规范》，相关城市对房屋建筑的规范等相关标准来对建筑面积及其计算标准、各层单体与其轮廓外线、房屋建筑高度等进行实施测量。（3）《地籍测量规范》则主要阐明了各线之间的关系。如竣工建筑和全书界线类地物与用地红线、规划道路控制线的关系。
2竣工测量准备工作要点
施测放在接受竣工测量委托后，施测人员应结合《建设工程规划许可证》和附图等要求，对涉及到竣工建筑有关的周边建筑、围墙、市政规范道路等进行等周边地形图的查看，同时，建筑设计图（蓝图和电子图）对房屋建筑做好资料收集。充分收集测区附近和高程控制点、涉及到规划道路或者河涌等地界桩有退缩要求的部位，应进行施工放样。施测人员应做好各项要素的测量验收工作基础准备工作，包括对测量仪器全站仪、GPS――RTK的的校准和准备工作，同时编制技术设计书或者技术方案，为更好地进行外业测量工作做好资料和技术准备。
3外业工作的技术要点
对竣工建筑物的所要要素展开测量，包括居民地和垣栅、共矿建筑物及其他设施、交通及附属实施、管线及附属设施、水系及附属设施、地貌、制备、土质等进行施测。详细测量出竣工房屋建筑的相对位置关系和周边建筑物的四至关系；建筑物高层、层高、层数、楼高测量、屋面女儿墙、屋面楼（电）梯间、水箱等附属设施高度、屋面斜屋面高度、半地下室和地下室高度都要测量出，每幢建筑高度由本幢建筑主入口地坪为基准起算，每幢建筑均要测量地坪高层；详细测量出各功能分区的范围及其分区面积计算与全部面积汇总、中小户型套数、面积、比例、停车场位置和面积等相关要素进行测量，做好信息和数据采集工作。
4内业工作的技术要点
内业工作主要针对于外业采集的信息和数据进行处理分析，并绘制现状竣工图、绘制里面标高图、计算建筑物占地面积和建筑面积等竣工测量成果，其中高度计算、面积计算、图形绘制为内业工作的重点。
4.1高度计算
平屋面建筑：平屋面是现有房屋建筑中比较常见的建筑，其的主要高度是由室外地面至女儿墙顶。
坡屋面建筑：坡屋面建筑一般用于别墅、复式房屋等建筑物。屋面坡度小于45°（包括45°），高度为室外地面至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45°，高度为从室外地面算至屋脊顶）突出屋面的楼梯间、电梯间、水房间等部位总建筑高度的一部分，而是算作屋面建筑高度的一部分。室外地面的测量必须控制在加减0.00的范围内。
4.2面积计算
4.2.1不同层高的建筑面积计算
坡屋顶式建筑：坡屋顶式建筑一般是别墅的顶层和腐蚀楼层的天面层。坡屋顶空间面积计算时，净高度在2.1m以上时，超过2.1m的面积都计算在全面积内；净高度1.2m-2.10m之间，计算一般的面积；净高度在1.2m以下，则不算入总面积。单层楼高过高，应该对单层超高楼层进行规定和约束，利用规定楼层加倍的计算方法进行计算。
4.2.2室外楼梯面积计算
（1）永久性顶盖的室外楼梯：以建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。（2）无永久顶盖的室外楼梯：不用计算上层楼梯的面积或者将上层楼梯视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯算入面积内。
关于骑楼面积、隔层阳台面积、地下室、半地下室及相应出入口面积不计算建筑面积等都应该按照相关规定进行计算。同时，竣工规划验收测量尺寸避免由钢尺直接丈量，边长测量的精度要求为：MS≤ 0.0005L（L>20m）；MS≤ 0.01（L≤20m）；丈量总长与分段丈量长度纸盒的较差< 10cm。
4.3竣工测量图形编制
竣工测量图形编制有地形图、平面位置关系图、立面图。
（1）地形图的地物元素应全部实测所得，对地界线、规划道路、规划涌等进行绘制，将实测范围控制在地界线向外扩测30m，标准附近的四至关系，通过图形了解到验收工程的具体情况。（2）平面位置关系图主要是标注建筑物尺寸，参考原报建审批的征地红线图、总平面图，转绘与报建相关的用地界线、规划道路和规划涌。（3）立面图绘制则需要选择能够充分反映立面变化的方向，可以多绘制立面图。
5小结
总之，房屋建筑竣工规划验收测量是一项十分复杂的工作，有着严格的技术要点，因此，作为一名测量人员，应该熟知相关的测量依据，对测量的各个步骤做好测量技术控制，确保测量结果的准确性和有效性。
参考文献
[1]陈良.城市规划竣工验收地形测量探讨[J].建材发展导向（下），2012（10）.
关键词：房屋鉴定、理解、认识、探讨
Abstract: in this paper the author of the work of building appraisal content of some understanding and awareness is discussed in this paper.
Keywords: building appraisal, understanding, understanding, and discussed
中图分类号：G267 文献标识码：A 文章编号
我国建筑行业长期以来存在一个“重新建，轻管理”的误区，针对拟建、新建工程的管理、设计、施工、验收的技术标准、规程、规范，相对完善、配套，但对于房屋鉴定方面相关的标准、规程、规范相对滞后，种类数量较少，没有形成一套完善成熟的鉴定与加固改造的技术标准体系。
由于房屋的结构和构造呈现多样化和复杂化，房屋在使用过程中出现的问题也呈现出各种的表现形式（沉降、裂缝、倾斜等）。房屋鉴定是根据相应的建筑结构及地基基础的专业知识，依据现行的鉴定标准、规范，借助检测工具和仪器设备，对房屋的关键结构部位、地基承载力和结构部件的损坏原因等情况进行检测、计算、分析最后得出结论。下面就在房屋鉴定工作和学习中对其工作方法及特点一些理解与探讨，笔者进行简要的阐述。
一、房屋鉴定的特殊性与重要性
1. 房屋鉴定的特殊性在于它需要了解建筑行业中各专业的理论和实际经验，它要求鉴定技术人员熟悉结构设计及施工技术，并且了解自然状态对房屋的影响，在需要司法解决问题情况下，还要有一定的法律知识。
2. 由于房屋的结构多样性，地质条件和建筑年代各有不同，体现出的现象也千差万别，故房屋鉴定还具有一定的灵活性，表现在：同一个工程的鉴定报告，可能出现两个以上的鉴定结论；同一个鉴定报告房屋鉴定不会出现在不同的鉴定项目中，要根据每个鉴定项目房屋的实际情况，进行全面详细的分析与判断，要从不同方面反复推敲；有裂缝的房屋并不代表它是一定有危险，无裂缝的房屋并不代表它是一安全。
3. 房屋鉴定要理论联系实际。房屋鉴定工作需要上部结构、地基基础的专业知识，还要有法律知识，出具的报告具有权威性。
4. 房屋鉴定工作一般在出现损坏情况后进行的，房屋损坏过程是看不到，而只是从房屋结构的损坏情况，根据检测结果推断出房屋损坏过程中的情况以及损坏的原因。
5.房屋鉴定工作的责任重大，技术人员要认真负责地对待每一项房屋鉴定的工作，否则就会造成国家和人民财产的损失，甚至付出生命的代价。汶川地震后我国很快的启动了对中小学校校舍的抗震鉴定、加固改造工作，并相继修订出台了一些技术标准及规程、规范做为指导这一工作实施的法律依据，对既有建筑抗震与安全鉴定及加固改造，特别是对于当前中小学校校舍的抗震及安全鉴定及加固改造的顺利完成发挥了巨大的作用，但还不能满足现阶段既有建筑鉴定及加固改造的实际需要，在内容、数量、质量上要尽快做到完善、系统、相互协调，让这一工作有法可依，有章可循，才能更好的完成既有建筑的鉴定工作。
二、房屋鉴定的种类
根据我国现行的房屋鉴定方面的规范规程，其种类主要有以下六种：安全性鉴定、可靠性鉴定、质量鉴定、可使用年限鉴定和损坏纠纷鉴定等。
1.房屋的安全性鉴定主要有两类：一个是在正常使用情况下的房屋安全性鉴定，另一个是在发生地震情况下的房屋安全性鉴定。
（1）正常使用情况下的房屋安全鉴定目的是确保房屋的使用安全，鉴定结果主要为房屋的安全管理提供依据，适用的鉴定标准为《危险房屋鉴定标准》JGJ125―99（2004年版）。
（2）发生地震情况下的房屋安全性鉴定为房屋结构抗震性能的鉴定，主要是评判房屋结构是否满足所在地区抗震构造和地震作用下的承载力要求，目前我国房屋抗震设防的三个水准为“小震不坏、中震可修、大震不倒”，适用的鉴定标准为《建筑抗震鉴定标准》GB50023―95。
2. 房屋的可靠性鉴定是指房屋结构在规定的时间内和条件下完成预定功能的能力，结构的预定功能包括结构的安全性、适用性和耐久性，房屋结构的可靠性鉴定就是根据房屋结构的安全性、适用性和耐久性来评定房屋的可靠程度，要求房屋结构安全可靠、经济实用、坚固耐久。目前我国房屋结构可靠性鉴定是对房屋在正常使用条件下结构的可靠状态进行评价，不包括地震和其他突发外力作用下房屋的可靠性。适用的鉴定标准有《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292―1999和《工业建筑可靠性鉴定标准》GBJ144―90。
3. 房屋的完损等级评定是根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分的完好和损坏程度评定房屋的完损等级，将房屋评定为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级。适用标准为建设部1985年颁发的《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004年版）。
4. 房屋的质量鉴定是根据房屋的现状来评定房屋的质量，目前，只能依据《建筑工程质量检验标准》和有关的建筑设计标准，但这些标准主要用于房屋建造的施工阶段，对于不同年代的房屋或房屋在交付使用后出现的有些裂缝或损坏有时就不适用了。
5. 房屋尚可使用年限的鉴定是根据房屋的现状、使用情况和使用环境等影响房屋使用寿命的因素，经过调研、分析和计算，评定出房屋还可以使用的年限，目前还没有鉴定标准。
6. 房屋损坏纠纷的鉴定是指房屋在使用期间受到人为因素侵害，而确定责任人及其行为是否为房屋损坏的直接原因的鉴定。由于这一类鉴定的情况较复杂，且没有统一的鉴定标准和依据，所以鉴定工作的难度较大，只能根据各个鉴定项目的不同，参考有关的教材、资料和模拟检测的数据，综合分析评定。
三、房屋鉴定的基本方法
1. 传统经验法主要是以有关的鉴定标准、规范为依据，依靠有经验的专业技术人员进行现场检测和必要的复核计算，然后凭专业技术人员的知识和经验给出评定结果，它是以实际调查为准，对建筑材料的强度等级进行经验评定，图纸规定的材质数据只作参考。
2. 实用鉴定法是在传统经验鉴定法的基础上，增加了检测仪器和设备的应用，对于结构材料强度等有关力学参数采用实测值，并经过统计分析后再分析计算。在各项结果的评定中，均以原设计规范的控制条件为标准，经过分析提出综合性鉴定结论和对策建议，此鉴定方法适用于结构复杂，建筑标准要求较高的大型、重要建筑物。
3. 可靠概率鉴定法是运用概率论和数理统计原理，采用非定值统计规律对房屋的可靠度进行鉴定的一种方法。
4. 房屋完损鉴定评级法是以房屋完损状态为标准的划分等级法，此方法将房屋划分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五类。
四、房屋鉴定中的分析方法
1.排除分析法：要根据各种作用所造成的损坏特点，排除不可能的或次要的因素，最后确定一种主要的作用及损坏原因。
2.对比分析法：将两个以上具有可比性加以对比，并根据对比的结果来确定是与非。
3.参照分析法：将与所鉴定房屋结构或构件的损坏有相同损坏情况的类似房屋或构件作为参照，来确定损坏原因。
4.计算分析法：根据已经取得的荷载和材料的数据及资料，运用相关技术规范或标准对所鉴定的房屋结构和构件进行承载力和稳定性方面进行核算。
5.模拟分析法：先依照原型的主要特征,创设一个相似的模型,然后通过模型来间接研究原型的一种分析方法。
以上五种房屋鉴定的分析方法，在损坏情况较简单或为常见损坏时， 用一种分析方法就可确定房屋结构或构件的损坏原因和程度，当遇到较复杂的损坏情况或不常见的损坏时，一般都需要用两种以上的分析方法才可确定、判断或证明出房屋结构或构件损坏的主要原因。
五、鉴定工作存在的主要问题：
1.鉴定标准掌握也不相同，鉴定报告的格式、内容不统一、五花八门、结论分析简单、富于表面。
2.对鉴定的建筑物的实际情况调查不清，资料收集不全，对无资料的老旧建筑所需的现场调查、检测、基础勘测等有效手段补充不足，导致鉴定的结论不全面、不准确。
3.对建筑材料强度等级检测方法单一，没有考虑与其他手段的结合，相关重要构件没有进行检测，导致得出的结论反映深度不够、验算不准，容易留下安全隐患。
4.对鉴定报告依据规范缺乏严格区分，不同结构形式采用相同方法进行结构鉴定及验算，会导致鉴定结论不准确。
5.有的鉴定报告只重视材料强度检测及单个承重构件的相关验算，而忽视了如建筑物平面形状不规则、刚度不均匀、结构体系不合理等问题，在鉴定报告中没有表述。
6.对非承重构件没有进行鉴定，出现易忽视的安全隐患。
7.忽视对既有建筑的基础承载力及变形是否满足结构的要求，对无资料的建筑没有补充勘 测等。
8.有的鉴定报告给出的鉴定结论模糊、不明确、表述不清楚。
9.对既有建筑的改造及使用，如有特殊要求的能否实现，在报告中没有体现。
房屋鉴定是一项严谨的工作，在房屋安全鉴定过程中，不但要认真纪录、详细编写房屋的损坏情况，在进行损坏原因分析和做出房屋鉴定结论时还要有科学依据，这个依据主要为实际依据和理论依据。实际依据为房屋损坏发生前损坏部位的纪录（包括：绘图、检测、照片或摄像），事发过程中的检测纪录，事后的模拟检测结果和记录。理论依据有相同案例比对、教科书或论文的相关定论，根据检测结果进行的计算和论证，这样才使出具的鉴定报告准确可靠、经得起推敲。
参考文献：
1. 《危险房屋鉴定标准》JGJ125―99（2004年版）
2. 《建筑抗震鉴定标准》GB50023―95
3. 《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292―1999
4. 《工业建筑可靠性鉴定标准》GBJ144―90
5. 《建筑工程质量检验标准》
【关键词】房屋建筑；工程造价；动态管理；控制措施
1、前言
随着我国经济的迅猛发展，建筑业也蒸蒸日上，房屋建筑工程的活动周期长，产品单一，生产要素变化较大。工程造价在房屋建筑工程中发挥着十分重要的作用，贯穿于房屋建筑工程的全过程。其中，工程造价的动态管理和控制更是起着关键作用，极大的控制了房屋建筑工程的成本。影响房屋建筑工程造价的因素较多，如人工费、工程进度、设备和材料费等，这些因素对房屋建筑的工程造价都产生着重要的影响。对房屋建筑的工程造价进行动态管理可以有效保证工程项目的成本控制。因此建筑业必须调整行业发展方向，适应外部发展要求，加强工程造价管理，实现全面发展，合理确定工程造价，提高房屋建筑工程的投资效益。
2、房屋建筑工程造价的动态管理的研究现状
工程造价是指一项工程项目从头到尾所有花费总和，包括业主、分包商、设计单位等多方的花费。房屋建筑工程造价的多少决定了建筑商利润的高低。工程造价对于不同建筑业来说，所包含的内容是不同的。对于房屋建筑，主要包括建筑工程费、工器具和设备购买费、安装工程费以及其他费用，其中一些成本常常出现变动。目前，我国出台了一些相关政策和法规，房屋建筑工程造价的动态管理有了显著提高，继承了旧标准定额计价的优点，研究出更切合实际的计价方法，定额从法定性转变成了指导性，工程项目的有效管理不仅可以为承包单位创造更大的经济财富，还可以加快现代化城市的建设。因此动态管理非常重要，建筑企业一定要加强动态管理及其控制，制定有效的应对措施，更好地为建筑业持续发展提供有利条件。
3、加强房屋建筑工程造价动态管理和控制的措施
（1）建立工程造价的动态管理体系
政府的主管部门必须完善我国工程建设管理法规，建立工程造价的动态管理体系，形成指导房屋建筑企业定价的文件，对各类工程造价进行测算和分析，并制定行业标准来完善建立资料和数据库，及时调整市场价格信息，调整市场材料的价格，重视培养高素质的管理人才，为工程造价的动态管理提供准确性与可靠性的理论支持，提高房屋建筑工程造价的动态管理水平。
（2）缩短施工工期，实行提前完工奖励制
很多工程单位为了能够接到更多的项目，常常缩短项目的工期，但要注意的是在工期缩短的同时，必须做好建筑质量与经济效益方面分析工作，详细分析工程造价的影响因素，准确把握材料的价格波动。当工程提前结束之后，需要注意的是工程必须要满足建筑的质量标准，对施工质量进行考核，培养房屋建筑工程造价动态管理工作的领导群体。另外，采取提前工期奖励制度，要根据施工单位的具体状况而给予奖励 ，充分带动员工参与施工的主动性。除此之外，还可以运用高科技手段准确把握市场动态，使用先进的系统软件来核算工程量、统计定额，建立工程资料的电子文档数据库，如造价指数数据库，实现科学管理，提高动态管理工作的信息化水平。组织业务培训，积极开展房屋建筑工程造价的研究活动，统计工程设备、材料等信息，并及时进行调整，提高工作效率。
（3）加强房屋建筑结构设计
对于房屋建筑工程，一定要合理选择房屋建筑的结构类型，常见的有竖向分体系和水平分体系，水平分体系主要包括指板和梁的大跨度体系，而竖向分体系包含了框架结构、异形料结构、砌体结构等。选择不同的房屋建筑结构类型，总的工程造价也不相同。施工方应该根据建设单位的施工能力、工期规定和投资水平等多因素进行全面分析，优化成本控制配置，最后合理科学的选出最优的房屋建筑结构。除此之外，还应该根据实际的施工环境，选择最佳的基础形式，因为房屋建筑工程的基础形式成本在总的工程造价中占很大比例，合理选择房屋建筑的基础形式可以降低工程造价，有效缩短工程的建设工期，减少基坑维护的工序。例如当施工环境为软土地基时，房屋建筑可以采用短肢剪力墙结构，采用条型或者筏板作为基础形式，降低混凝土设计强度，从而减少直接应力，降低基础荷载，降低混凝土成本。
（4）加强国家对房屋建筑工程造价的宏观调控监管力度
国家必须采取合理有效的方法，建立适应经济发展的管理法规，对房屋建筑工程造价进行宏观调控，加强监管力度，定期市场信息，对施工设计、招投标等方面进行立法，随时完善并升级相关法律、法规，发挥政府主管部门的积极作用，并与地方有关部门积极配合。建筑企业一定要熟练掌握了解国家的相关政策，并深入分析，按照相关规定计算单价定额，编制标底价格，采取工程量清单模式，从进度安排、技术措施、质量保证、施工方案等多方面进行客观公正评价，审查投标单位报价，根据项目的实际情况设置标底，宏观调控承包价格，合理实施房屋建筑工程项目造价，确保房屋建筑工程造价管理的合理规范。
4、结束语
综上所述，房屋建筑工程造价的动态管理和控制是一项复杂的系统工程，并且工程成本造价管理对建筑工程公司的发展具有至关重要的作用，国家应该在技术、政策等多方面进行综合监管。因此，房屋建筑的工程定价一定要适应市场需求，和国际先进管理模式接轨，实现定价的多元化，加快现代化城市的建设，改革房屋建筑工程造价，综合简化建筑工程定额项目，摆脱定价的单一模式，合理控制工程成本，采用新的材料和工艺，准确科学地进行工程造价动态管理和控制，按国家管理惯例进行改革，合理监督招投标工作，有效管理房屋建筑工程项目，从而保证房屋建筑的施工质量和进度，规避市场风险，降低工程造价，创造更多的经济财富和社会效益。
参考文献：
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【关键词】房屋建筑；安全性鉴定；结构检测；作用探讨
建筑物的“楼层高”和“体积大”的特点不断显现了出来。随着钢筋混凝土技术和预应力施工的发展，建筑物的安全性也成为房屋建筑工程中必不可少的一环。安全性作为房屋建筑中最基本的质量属性之一，对于建筑内的居民日常生活工作学习承担着直接责任。
一、房屋安全结构检测的重要性
在城市建筑物群体设计和建造的过程中，建筑设计师要想保证房屋安全，必须要对建筑工程的施工质量开展品管工作。这样，才能够第一时间发现建筑中的失误，找到具体施工过程中与建筑设计不匹配的地方，这样才能够保证图纸设计计划与平面工程相配套，避免更多的建筑错误产生。在城市建筑设计的过程中，运用钢结构混凝土箱梁设计手法的重点就是要把建筑物和城市空间进行混合加固的方式进行排列。通过高强度的钢筋混凝土材料的施工，可以从整体上提高建筑物抗台风、抗地震和抗击雨水侵蚀的能力，从根本上保证建筑物一定的稳定性，从而实现房屋安全性的提高。
二、房屋安全性鉴定中结构检测的技术要点
（一）根据房屋建筑施工图纸展开检测工作
在建筑工程项目施工的过程中，建筑师需要设计大量的施工参数表格，针对房屋的对称结构进行图纸测绘，在结构检测时，必须要以“原始材料图纸”，为参考依据进行一系列的房屋结构各项参数的设计和分析。除此之外，还要进行地基稳固程度、钢梁支撑系数等大量数据的繁琐计算工作，现场结构检测中最为严格的部分是钢筋结构的抽检，钢梁箱体结构是建筑物内部的主体骨架，起到了结构支撑的重要作用。因此，它是整个建筑物环境验收施工中最重要的一环，在房屋安全性的结构检测中要根据最后纸和笔所绘的一幅又一幅具体的建筑设计图进行具体比照。
对于工程设计中要求完全焊透的一级焊缝必须要采用大数量样本抽选的方法，在整体结构中抽取60%以上的钢结构主体焊缝，检查焊缝的长度是否合适。初次之外，对于不需要完全焊接透的一级焊缝只需要在整体部分中挑选10%的样本进行检测。另外，除了遇到某些特殊的工程施工情况，必须要保持结构检测的程序完整和规范性。从安全操作步骤来看，应该兼顾到安全检测的透明性和公开性，最后由检测机构和安全监理机构、建筑施工机构三方共同配合，组成房屋安全结构检测质量评估小组。由检测机构负责调配小组内所有成员各司其职，并且负责现场抽查数据的整理和调查工作之后的汇总，并且制成安全检测分析表格，为建筑工程结构最后的分析提供权威的证明。
（二）优先进行特殊工程的安全性检测
安全监理机构负责配合检测小组的工作，例如，在优先检查的过程中，进行特殊工程施工标准的分析，对于钢梁结构和混泥土砖墙提供充足的检测参考标准，选取的样本严格按照《钢焊缝手工制超声波探伤方法和探伤结果分级法》来展开施工操作。由于钢梁结构在初期的骨架焊接过程中，在钢缝中加入了焊剂之后，一般采用电弧压力焊接的方式进行钢结构的焊实工作。
电弧焊剂需要被焊机通电加热到2000摄氏度左右才能发挥作用。在焊缝相接处的温度达到2000度以上，并且保持30秒以上，相连接的部分钢筋会液化，继而凝固成具有较强稳定性的整体。工程的施工机构需要出具，当初进行钢筋焊接的焊点数量密度和位置等报告，由原设计单位的工程力学结构分析师针对现场施工的钢结构情况进行科学的分析和对比，判断出建筑物的受力强度。根据钢筋分布的密度和钢筋筋体的屈服强度，判断出房屋建筑机构的整体协调性。由混凝土的现场结构检测展开，根据检测项目的各项数据标准和混凝土结构的抗压强度进行现场试验，观察其抗压强度是否符合设计的具体要求和工程施工的具体标准。
（三）坚持“以重点检测为主，以部分检测为辅”的方针
一般情况下，钢筋混凝土结构的现场检测所选择的落点位置，都是在建筑物施工修筑的过程中，严重影响建筑结构安全的重要部分。因此，在房屋安全性结构检测鉴定的过程中，一定要坚持“以重点检测为主，以分部检测为辅”的建筑检测指导方针。此外，选定的钢结构构件要涵盖项目工程中的所有混凝土强度等级标准，不能因为该部分的结构不属于承重结构，而忽视了对于偏房结构的稳定性检测，从而导致钢梁结构出现坍塌和部分散架。
由于对整体施工现场的结构检测，主要体现在对钢筋混凝土等直接的受力结构进行普检，其构件的选择一般会按照一定的标准进行，一般情况下，严格按照每一千平方米一个的标准进行。房屋安全结构检测鉴定小组如果在工作的过程中，出现不同的意见和判断信息，必须要紧急召开会谈，针对房屋建筑的整体检测细节，开展结构稳定性方面的分析，如果检测出来的结构与工程验收的具体标准和现实要求，有较大的差距，必须要紧急上报给建筑工程的总负责人，安排施工补救小组，根据各种已经掌握的施工过程中，房屋建筑工程进度的各项资料展开结构性的加固。除此之外，还需要会谈建筑公司的后勤采购部分，对于原材料的使用情况还要进行现场抽检，监测施工人员在施工制造的过程中，是否有“偷工减料”现象的发生，可以按照一定的标准进行后期测绘材料的整理，要尽可能多的覆盖构件的结构和类型，对于抗压强度存在疑问的特殊构件，应该优先监测。例如在建筑房屋内部的电气安装部分，如果不进行后期的质量检测，可能会导致安装故障和质量问题，一旦家电部分出现质量问题，不对其进行整改是很危险的，会导致整栋建筑物出现失火的风险。
后期的二次施工不仅耗时费力，浪费一定量的建筑结构和施工材料，还会导致一定的后期安全隐患。如果，暖气管道出现大范围的破裂，内置地暖设施出现严重破损，恰好它们又位于建筑结构的承重部分，就需要对房屋建筑的墙体进行破拆施工，这个时候往往会造成建筑墙体的局部损毁，对于保证建筑物预应力和均匀受力的完整性相当不利。除此之外，对于房屋建筑存在安全隐患的部分，进行二次施工补救，往往需要耗费品质管理人员大量的建筑风险评估的时间。
三、房屋安全性鉴定的具体原则
（一）坚持“以检养护”的质量安全初衷
由于建筑空间和建筑实体是机和形体的组合与叠加，运用以“整体为主，局部为辅”的建筑设计分析，采用先进的施工手法进行建筑房屋安全性的分析，十分必要。对于局部的构件部分，首先要在影响建筑结构整体安全的重要部分进行细节排查，其次，从建筑过程的整体上来看，要涵盖该项目中的所有的砌体砂浆强度等级，并且要尽可能的覆盖结构和构件的类型。对于工程的特殊位置选择方面，比如地下室部分、首层和顶层部分需要进行结构性重点检测。因为建筑物的地下部分容易受到建筑物沉降的影响，如果在使用的过程中，出现墙体结构方面的问题，可能会导致地下室内泊位停车部分受到严重的安全威胁，不利于人民群众的生命健康安全和财产部分保全工作的展开。顶层部分由于直接楼层较高，受到的风力侵蚀情况现象较为严重，因此导致结构稳定性出现问题，由于遇到地震等地质灾难时，底层部分承受的压力最为直接，因此，对顶层的抗风力和抗地震干扰的性能判断要求比较具体。此外，对于建筑物的首层结构部分来说，必须要对四面个的承重墙部分展开实施科学检测，在检测的方法上，同样要以无损检测为优先，不能由于后期的检测工作，而损坏了建筑物本来的稳定性和安全性，丧失了前期工程检测操作中“以测养护”的质量安全的初衷。
（二）结合普检和优检的检测原则
对于混凝土、砂浆部分的抗压强度的普检和优检结果，如果远远低于设计的强度等级，必须要进行骨料二次拌制和糊实操作。建筑骨架的稳定性如果低于建筑物所对应的立方体抗压强度的需求，必须要展开后续的加固施工，比如“三角形稳定性设计”和后期“钢铆机构”的混合结构施工，保证房屋建筑立方体结构抗压的稳定强度。通过更新检测标准使得建筑物的施工设计强度的最小值达到建筑强度等级所对应的立方体抗压强度的89%以上。
检测机构应该至少为委托方提供3-4份房屋建筑质量检测报告的详细部分原件。申报质量安全的结构工程的普检检测机构至少要是评优工程委托方，并且在申请“合格优质”单位时，要为委托方提供至少6份检测报告的原件，为建筑物的验收合格保准原始的检测材料支撑。通过将建筑物和城市空间进行连续的混凝土、砂浆抗压强度的普检和优选，使得建筑物内部的各自稳定性与对称性彼此相吻合，使得复检结果高于设计强度等级所对应的立方体抗压强度。这样，才能够既体现出建筑物设计科学中的现实美感，又能够保证建筑物的检测结果完整和优检成功。并且，还应该由建设单位将各种结构检测分析的信息汇总成《工程实体质量问题分析整合报告》，交付给工程的质检机构备案。
结束语：
随着社会的进步和建筑难度的增大，大跨度、多层结构、大建筑难度的房屋建筑不断出现，人们对于房屋建筑的要求也在不断的提高，尤其是近年来各种工程事故频频发生，使得人们在选择住宅的时候，更加注重对于房屋建筑安全性的考虑。所以，有关部门应该在工程的施工和验收的各个环节，做好房屋的安全状况的各种检测。建筑工程人员在进行建筑对称设计时，需要对建筑物的整体格局和工程进度进行掌控，根据一个建筑物的图纸和各种施工参数，才能够展开科学合理的建筑设计。
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