固定资产投资研究的重要意义
我国固定资产投资存在诸如固定资产投资规模相对过剩、安全环保固定资产投资相对不足、固定资产占用资金成本过高等相对过度投资现象、固定资产投资方式落后等问题，直接影响企业价值的提升，进而阻碍国民经济的长期平稳较快发展。鉴于国有企业集团在当今中国经济体系中占有极其重大的地位，并有其自身特殊体制的特征，因此，研究国有企业集团固定资产投资与企业价值的关系，将为国有企业集团制定合理的固定资产投资政策提供强有力的理论支持，进而有利于集团能够提高投资效率，提升集团企业价值，培育和发展集团企业核心竞争力。
固定资产投资国内外研究分析
自二十世纪八十年代以来，国内外学者关于企业投资研究形成了丰富的研究成果，企业投资问题受到理论界与实务界的广泛关注和研究。
一、从国外研究现状来看，国外学者主要从信息不对称角度、冲突角度、投资模式角度等方面研究企业投资与企业价值关系。
二、从国内研究现状来看，国内学者主要从财务融资约束角度、投资模式角度、投资规模角度等方面研究企业投资与企业价值关系。
虽然国外学者对企业投资与企业价值的研究取得了丰富成果，但西方国家成熟资本市场环境下的研究结论在我国有诸多不适用的情况。因此，结合固定资产投资与企业价值理论，研究二者关系，为我国国有企业集团固定资产投资行为提供理论支持与实证经验。
固定资产投资评估方法
企业进行固定资产投资的目标是提升企业价值，企业进行固定资产投资决策是否可行，关键是评估投资前后预测企业价值的增减，以确保该项投资决策的可行性。目前，国际上的价值评估实务中，主要有收益法、市场法、成本法等三种价值评估方法。
一、收益法
收益法(income capitalization approach )，也称收益资本化法，企业价值评估中的收益法是根据预测评估对象的未来收益，选择适当的报酬率使之资本化或将其折现的累加值，以此确定评估对象价值的方法。收益法主要包括现金流量贴现法(DCF) 、经济增加值法(EVA)。
第一，现金流量贴现法(Discounted Cash Flow Method)
现金流量贴现法是指通过把企业预期现金流量进行现值折算的计算企业价值的方法。但是，在实际工作中，由于其估值方法复杂、估值区间范围大，导致很难捕捉短期盈利机会，从而一定程度限制了该方法的应用。
第二，经济增加值法(Economic Value Added)
经济增加值法(Economic Value Added)，也称经济附加值，是由美国学者Stewart提出经济增加值等于税后净经营利润与资本成本之间的差额。在采用基于EVA的企业价值评估方法时，侧重重视税后净经营利润与资本成本，忽视了非财务信息，不能全面评估企业所包含的非财务类信息的价值。
二、市场法
市场法（market approach），也称市场价格比较法，是在相对完善与活跃的市场的存在、存在与被评估资产相似的企业且其参照物相同为前提下参照相类似企业价值确定企业价值的评估方法。
市场法通过参考比较评估企业价值，充分考虑了市场变动因素，相对比较真实地评估市场价值。但是运用市盈率来评估企业价值需要产权交易相对规范的市场，另一方面，运用市场法评估企业价值缺少理论基础，在实际工作中，市场法仅作为一种计算技术对收益法和成本法起补充作用。
三、成本法
成本法也称成本加和法，是指在企业资产负债表数据的基础上，将被评估企业视为各种生产要素的综合体，合理评估企业账面资产和负债，即评估各项可确认资产、商誉或经济性损耗，最后将各项可确认资产加总求和与商誉或经济性损耗计算，确定被评估企业价值的评估方法。
成本法评估企业价值忽视了各项资产之间的协同效应，另一方面，成本法以企业资产负债表数据为基础，以账面价值为计算对象，忽视了会计数据的滞后性。并且计算各项资产需要大量人力，商誉的估值也没有标准的参考标准等缺点限制了成本法在实际工作中的应用。
[关键词]财务价值评估;特许经营权;银行估值
一、中国银行业财务价值评估的理论纷争
近年来。对于国有银行是否“贱卖”的争论日趋激烈。其中,较有代表性的是建设银行引入的战略投资者美国银行,在锁定期满后,即出售所持建行10%的股份(占其持股总数的一半)。筹得100亿美元的资金,远远超过其初始投资额。另外,中国银行引入的战略投资者苏格兰皇家银行和瑞银(UBS)。在锁定期满后,更是全部卖出其持有的中国银行股份,获得巨额套现收益。为此,形成了三种立场鲜明的意见:
第一,“贱卖”论。主要依据是中国银行业的股权溢价远朱实现。中资银行急于吸引外资,情急之下有些不计成本,过低估计了银行的真实价值。
第二,“公平”论。主要依据是外方银行的战略投资者,不只是投入了资本,而且改善了银行治理结构和技术等,并注入了其本身的无形资产,从而共同提升了银行的价值,中方也获得了巨额的股权溢价。
第三,“责买”论。主要依据是中国银行治理结构存在较大缺陷,不良资产问题较为严重,且外方投资者存在较多限制,比如,外方单一投资者股权投资上限为20%,有三年的锁定期等。所以外资投入中国银行业是一场风险很大的投资。
至今这些纷争虽然尚未有定论,但越来越多的人认为中国银行业在引进外资的过程中很可能确实存在价格过低的问题。尤其是随着战略投资者的抛售,原来认为能够在公司治理、经营管理水平和银行管理技术等方面获得较大帮助的希望也趋于破灭(刘煜辉。2005),“贱卖”的观点得到了较为广泛的共识。在进一步反思“贱卖”的诸多原因中,本文认为最重要的原因之一是在我国银行价值评估过程中存在较大缺陷,我国银行业需要建立新的、较为完善的估值方法体系,以更为准确地评估其价值,既不“贱卖”。也不“贵买”。而是尽量实现“公平”交易。
二、中国银行业财务价值评估方法的主要问题
(一)估值评估方法本身的缺陷
我国银行业价值评估的方法与企业价值评估方法基本相同,主要有以下三种:
1 收益现值法
该方法通过预测企业未来收益。选择合适的折现率将其折算为现值,据以确定企业价值。收益现值法评估的是企业的盈利能力,是首选的企业价值评估方法。但是。在收益现值法使用过程中,存在两大问题:一是被评估企业的收益要能够预测。二是被评估企业的风险要能够准确确定。在评估我国银行的过程中,上述问题都比较突出。首先,银行经营过程较为复杂,外部难于掌握其长期发展规划、管理决策机制和实际运营状况,不大容易准确预测其未来盈利。其次。我国银行大都属于国有企业,有很强的政府隐含担保性质,简单借鉴国外银行业的基本状况来估计中国银行业的风险折现率存在较大问题。但至今国内还没有权威的银行业折现率标准。
2 市场比较法
该方法以市场上与被评估企业相同或类似的企业的市场成交价值为基础,再根据被评估企业与参照企业的差异进行必要的调整,从而确定被评估企业的价值。该方法运用的前提是具备高度发达成熟的产权交易市场,市场的竞争能够产生较为公允的企业市场价值,而且有足够多的可类比交易案例。在现时的中国,资本市场尚待进一步完善,银行产权交易案例较少,该方法的运用较为困难。
3 资产基础法
该方法的基本思路是分别评估企业各项资产的价值,然后加总作为企业价值。在我国企业价值评估中,资产基础法仍然占有重要位置,社会公众也较为熟知。但是,本方法存在较为重大的缺陷:首先,企业整体价值一般不等于单项资产价值之和。企业是各个单项资产的有机组合,组织有效的企业价值高于单项资产价值之和。反之则低于单项资产价值之和。其次,采用该方法时,银行业的企业品牌、商誉和客户资源等无形资产的价值也很难得到充分反映。但对于非经营性资产比重较大的企业,用收益现值法等方法评估时,会忽略这些非经营资产的价值,此时就需要采用资产基础法进行评估。
综上所述,各种企业财务价值评估方法均有其适用范围和内在局限。在实际运用过程中,需要根据评估目的、评估条件选择合适的方法,并在充分考虑其局限性的基础上,对企业财务价值作出合理评估。
(二)估值评估过程中的重要遗漏
由于我国银行业在经营机制、行业监管、资产负债等方面,与普通工商企业显著不同。因此其价值评估也存在特殊性。在采用上述传统方法评估银行价值的过程中,存在诸多重要遗漏。
1 银行特许经营权的价值。为了控制风险,防止银行业出现过度竞争和垄断的情况,世界各国对银行业均实施特许经营。制定了比普通工商企业更为严格的监管制度,涉及市场准八、股东资格确认、分支机构开设、资本补充机制、资本充足率和偿付能力充足率等诸多方面。这种通过政府管制设立的“门槛”,具有租金的性质。相应的银行特许经营权是具有价值的。而且“门槛”越高价值越大。中国银行业的“门槛”显著高于以美国为代表的西方国家,其特许经营权具有更高的市场价值。目前的评估方法。尚难准确地对此价值进行测算。
2 银行经营中积累的品牌、网点、客户资源的价值。与普通工商企业相比。银行虽然资产规模庞大,但土地、房屋、办公设备等有形资产比重较小,只占资产总额的1―2%。其最重要的价值是企业持续经营过程中积累的品牌效应、网点布局、销售渠道、管理能力、客户资源、市场影响力、商誉等无形要素的价值。目前,在用资产基础法评估银行价值时,缺少对这些价值的合适评估方法,造成了遗漏或低估;在用收益法评估银行价值时,主要依赖于经营绩效,这使得相对较为流动的管理团队的组织效率的高低,在银行价值评估过程中占了过大比重,同样会造成银行价值的低估。
3 政府信用支持给银行带来的隐含价值。考虑到金融风险普遍具有波及扩散的特征,每个金融机构的风险对整体金融业和经济体系都是潜在的威胁,其风险防范具有准公共产品的特征。无论国内外,在金融企业(特别是大型金融企业)出现困难时政府都给予支持,以确保整个金融行业和经济社会的稳定。对于我国银行(尤其是大型国有商业银行),政府更是给予很高的支持,比如,1999年以来,先后多次对商业银行的不良贷款进行剥离;多次对国有商业银行直接注资以提高其资本充足率等。更重要的是,中国政府几乎成为国有大型商业银行的隐含担保人,这是国外银行所不具备的。对此,国外评级机构给出的评价过低,与我国银
行的实际情况有较大差距,这是造成我国银行价值低估的直接原因之一。
三、我国银行价值评估方法的改进途径
(一)对于评估价值与市场价值的思考
企业的评估价值很难与其市场价值完全一致,其原因在于,首先,不同的评估目的会得到不同的评估价值。例如,企业产权变动(包括上市)、融通资金、财产保险等相应的价值评估方法有所不同,其评估价值就会有所区别。而市场价值则是在竞争市场中,信息充分的市场参与者形成的交易价格。在一个给定的时刻只有一个市场价值。其次。企业评估价值形成后,一段时间内基本保持不变,而企业市场价值则会随市场波动而不断变化。
对于以上市交易为目的的企业价值评估来说,就是要合理估计企业交易可能形成的市场价值。但是。上市企业的股票价格又是不断波动变化的,这就造成一个很大的困难:究竟何时的交易价格为基础形成的市场价值,才是真正的市场价值。从本质上看,这是静态的企业评估价值与动态的市场价值的矛盾,在资本市场较为成熟的国家。同时经济较为正常运行时,两者相差不大。但对于中国银行业来说,中国资本市场尚不健全,国外评级机构又带有偏见,银行评估价值和实际价值就会形成很大差异。要解决这个问题,需要从两个方面着手:第一,在评估方法上加以调整,充分考虑中国银行特许经营权等的额外增加价值,以获得较为全面的企业评估价值;第二,需要增加市场竞价机制,随着市场的动态发展调整评估价值。
(二)将实物期权定价方法和改进的收益现值法相结合,可较好获得我国银行的评估价值
中国银行业财务价值较为合理的评估方式,是在收益现值法估值的基础上,增加特许经营权等的评估价值。具体公式为:
被评估银行的价值=银行持续经营的现值+银行特许经营权的价值
1 银行持续经营的现值用现值收益法加以估计,但需要两方面的改进。首先。不能简单按照国外评级机构给出的投资级别来确定其折现率。需要根据中国银行所具有的信用特征、规模、网络和客户资源等加以调整。其次,银行收益增长率需要根据经济发展状况进行调整,不能简单按照历史收益率增长速度进行外推。
2 中国银行业的特许经营权具有极高价值,其价值来源于银行业高进入壁垒可能带来的超额利润,其本质上是以银行价值(即收益现值法估计的银行价值)为标的的买入期权。为此,可以引入实物期权定价的方法,对银行特许经营权的价值进行评估。
(三)建立竞争性价值发现机制。使评估价值尽可能地接近市场价值
要获得更为准确的银行价值评估结果。除了改进评估方法,还需要通过建立竞争性价格发现机制来获得更为合理的评估价值,减少静态的评估价值和动态的市场价值之间的矛盾。该方法的思路是,首先按照上述改进的方法完成银行价值评估,据此确定初步的市场价格区间。然后,在寻找大型机构投资者批量购买的同时,有必要利用中国股票市场的配售平台,建立非机构投资者能够参与的市场询价和竞价机制。使得非机构投资者在锁定一定保证金后。能够参与银行上市发行的竞价。通过机构投资者和非机构投资者的竞价博弈。来获得更为合理的上市交易价值。建立上述机制的主要原因是,上市银行通常融资额度巨大。中国机构投资者的投资能力有限。如果仅局限于大型机构投资者。就有可能受制于少数国外金融资本,难以避免高折价发行的结果。
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风险投资就是投资者要把资本投向蕴藏着失败风险的项目中，在项目成功的运作中获得高资本收益的一种投资过程。在进行风险投资之前，最重要的就是对所投资的项目进行全面的评估和筛选，具体的风险投资项目的价值评估程序包括：
1.价值评估前的信息收集
风险投资家要对项目进行价值评估首先是要进行信息的收集，包括内部信息和外部信息。
2.评估方法的选择
由于单一的评估方法都有其局限性，因此投资者可以采用多种方法评估，并且要结合企业自身的情况，根据企业的现金流以及市场预期，选择适当的折现率，以降低评估方法本身的缺陷所造成的风险。
3.折现率的选择
被投资者普遍接受的折现率为内部收益率，然而内部收益率会随着不断变化的市场以及不同的投资阶段而有所不同，因此投资者在选用折现率时要结合多种可能的影响因素分析。
二、实物期权在风险投资项目评估中的应用价值
风险投资的评估方法有很多种，实物期权方法可以减少对投资项目价值的错误估计风险，并且还可以为项目的投资和退出选择恰当的时机，从而可以有效的降低投资失败的风险，另一方面还可以有效的激励风险投资家，使得投资项目的价值最大化。从具体的实物期权方法分析过程来看，这种方法可以很好的揭示影响项目价值的各种因素以及所造成影响的程度，为价值评估和管理行为提供了依据。
三、实物期权法在风险投资决策评估中的缺陷和建议
1.实物期权法的缺陷。
实物期权法作为风险投资过程中的一种战略分析思想，不仅是对传统方法的创新，更是一种突破。但是实物期权方法在作为资产定价方法和投资决策方法方面还存在着一些不足：
（1）实物期权和金融期权有本质的区别，实物期权定价方法不能使用金融期权定价模型进行估计，由于实物期权的标的资产不具有非连续性和不可交易性，因此不得使用无风险套利均衡定价原理；
（2）实物期权的某些输入变量不容易被确定，例如波动率等难以观察或处理，而且实物期权没有像金融期权那样成熟的交易市场，另外实物期权比较容易随着时间变化给其时间应用操作带来很大的影响；
（3）复合期权的价值不易被确定，由于复合期权是由多个实物期权结合而成的，所以在确定价值时受多个不确定性因素的影响，增加了确定价值的不易程度；
2.风险投资运作中应用实物期权方法的建议
在风险投资的过程中，理论上实物期权方法可以作为一种科学全面的评估方法，然而在实际运用过程中使用这种方法会遇到很多的困难。对于实物期权方法的运用具有一定的局限性，在项目的筛选阶段可以用这种方法来分析，在项目的评估谈判阶段可以用这种方法决策。实物期权方法在项目筛选过程中的应用在于它可以识别项目全部的潜在价值，是对投资项目价值的一种初步判断；实物期权方法应用于评估阶段是要系统的定量分析评估项目的价值，是对所投资项目的全方位评估和深入理解。实物期权不仅可以帮助投资者合理的安排投资的比例，也可以使投资者正确判断投资退出的时机问题。具体来说，遇到以下这样的情况是，可以应用实物期权的方法进行投资分析：
（1）涉及的投资数额量巨大；
（2）投资项目未来收益不确定性较强；
（3）实物期权的标的在产能够清楚的识别；
（4）有可比较的类似投资项目存在；
（5）投资项目不需要快速做出评估决策；风险投资者在进行项目投资时，选定运用实物期权方法来进行评估决策后，要重点关注实物期权标的资产的识别以及对影响定价的变量要进行合理的估计和预测。对于非关键性环节的工作，比如复杂的计算过程，投资者可以合理的利用计算机来完成计算过程，这样不仅可以减轻投资者的负担，也可以提高计算的准确性。
四、结语
关键词：企业价值 企业价值评估 整合
1 企业价值及价值评估的目的和意义
1.1 企业价值的含义
企业价值可以从不同角度来看待和定义，采用不同的观察角度来看企业价值，较常见的主要有三种：市场定价、投资定价和现金流量定价。
1.1.1 市场定价：在假设企业只以普通股和债券两种方式进行融资的情况下，从市场定价的角度，把企业价值分解成普通股和债券的市场价值之和。
1.1.2 投资定价：从企业内部经营的角度出发，在企业所有的经营决策中，投资决策是最基本的也是决定企业价值的财务决策。从投资定价的角度，企业价值等于现有项目投资价值和新项目投资价值之和。
1.1.3 现金流量定价：企业价值是未来时期内期望经营现金流量按照加权平均资本成本进行折现之和。这一价值等式很好的体现了企业价值的性质。
1.2 企业价值评估目的及意义
1.2.1 企业价值评估的目的
价值评估是对企业及其持续经营价值进行判断、估计的过程，企业价值是进行价值评估的直接结果，而通过了解企业价值的增减进行各种投资和融资决策则是价值评估的根本目的。
1.2.2 企业价值评估的意义
①有助于实现企业价值最大化
企业价值最大化是在综合考虑多方面因素的基础上，从战略角度，通过价值评估对企业价值进行定量描述，判断企业价值在什么条件下可以达到最大化，为企业改进管理提供参考，因此价值最大化越来越得到理论界和企业界的认可。
②为我国资本市场及资本运作的完善和发展提供了条件
随着资本市场中资产重组活动的日益活跃，这些并购和重组活动，都是在企业价值评估的基础上进行的。因此，对目标企业的价值进行合理估计，有助于企业兼并收购活动的成功，促进了我国资本市场的规范化发展。
③企业价值是衡量企业业绩的重要指标
随着企业经营权与所有权的分离，如何考核和激励企业的管理者已成为一个重要问题，将企业价值增值情况作为考核和激励企业管理者的重要指标，为企业管理水平的优劣提供评判标准。
2 现行企业价值评估方法及评估结果
2.1 调整账面价值法
2.1.1 调整账面价值法的概念
评价一个企业价值最为简单直接的方法就是根据企业提供的资产负债表进行估算，即对净资产的估价。在资产负债表中，总资产减去负债得出的所有者权益应属于企业的净资产。但由于该价值只有参照市场进行调整后，才能得出公允的资产价值。因此，这种方法称为调整账面价值法。
2.1.2 调整账面价值法的适用范围及评估结果
调整账面价值法对组织资本能产生大量价值的企业是不适用的，如高科技企业和服务性企业尤其不适用。应用此方法得出的结果没有考虑企业组织资本的价值，虽然考虑到了资产价值中过时贬值、通货膨胀等因素，却忽略了企业作为一个整体，其价值并不等同于每块资产简单的相加。尤其是企业家价值、人力资源价值、控股权价值等是调整账面法所不能估算的。
2.2 经济增加值法
2.2.1 经济增加值法的概念
经济增加值，亦称EVA（Economic Value Added），是由美国思腾思特管理咨询公司提出的。投资者将资金投向企业，是因为预期这笔投资能带来超过其他投资的回报。如果投资不符所望，投资者会将其投入的资金抽回而转投其他企业。因此，企业需要获取足够利润以弥补包括债务和股权投入资金的全部成本。只有当企业当年利润超过所投入的资本成本而有余，企业才在当年为股东创造了财富，其剩余才是企业真正的价值，这种用以描述企业即期财富增加的术语就叫“经济增加值”。
2.2.2 经济增加值法的适用范围及评估结果
经济增加值法对账面价值进行调整的项目主要包括研究与开发项目、商誉摊销费、坏账准备等项目，故这种方法比较适合高科技企业价值的评估。因为这类企业研发费用一般占的比例很大。但是此方法反映的是即期企业价值，对企业未来价值的增长考虑不足。企业价值对一个持续经营的企业来说取决于当期的价值和未来增长的价值之和，而经济增加值法关注的是收益高于全部成本的指标，这种关注会误导企业的经营者为追求短期效率而放弃长期效率。
2.3 现金流量折现法
2.3.1 现金流量折现法的概念
企业的内在价值是企业经营所产生的未来现金流量的现值，这种评估企业内在价值的方法被称为“现金流量折现法”。该方法是基于一个简单的理念，即一项投资，如果回报率高于同样风险下其他投资赚取的回报，便已增值。换句话说，就某一特定水平的利润而言，公司的投资回报率越高，经营中需要投入的资本就越少，继而将产生更高的现金流量和更高的价值。
2.3.2 现金流量折现法的适用范围及评估结果
现金流量折现法的理论基础即是任何资产的价值等于其未来全部现金流量的现值总和，因此该方法的应用对象是以能较准确地预计所评估资产未来的现金流量和相应期间的贴现率为基础的企业。该方法既没有在静态状态下考虑项目之间的规模经济问题和项目之间的关联和共享，又没有动态顾及项目之间的关系问题，因此会影响企业价值评估的准确性。
3 对多种企业价值评估结果的思考
3.1 企业价值评估结果的现状
企业价值评估在国内外早已不是一个新课题。价值评估的方法很多，现行的方法大致分为三类：调整账面价值法、经济增加值法和现金流量折现法。上文已经介绍了三种方法的概念、适用范围以及评估结果。由于评估方法是企业价值评估的中心问题，会直接影响到价值评估的结果及市场交易的实施，因此企业在选择评估方法时十分慎重。但是由于企业的特点和成长发展模式的不同，以及企业会计人员专业素质的差异，企业在选择评估方法进行价值评估，并得出价值评估结果，以及准确判断评估结果与企业真实价值偏差等方面时就显得尤其困难。如果评估方法选择不当，评估结果与企业真实价值偏差太大，将会导致企业内、外部经营者对企业是否进行投资做出错误的判断，最终会给企业造成有形或无形的损失。
3.2 企业价值评估结果的设想
企业价值评估结果对企业具有重要意义，但根据我国现阶段企业的实际情况，目前还不能找到一种适合多数企业进行价值评估的方法。因此，我们不妨提出企业价值评估结果整合的假设，根据某一方法或者体系综合几种价值评估方法计算出来的结果，使企业价值接近于企业真实价值，使其偏差降至最低。
其基本思路是：
①运用现行的企业价值评估方法对企业进行初步评估，得出各方法下的评估结果。
②根据企业有关人员的经验判断每个评估结果的精确性，并找到一种合适的方法确定其权数。
③采用加权算术平均法或加权几何平均法对已经同度量处理过的评估结果进行加权平均求得最终评估结果。
4 多种企业价值评估结果的整合
4.1 价值评估结果整合的意义
任何一种单独的方法都有其自身的侧重点，从而导致评估结果有着不同的精确度，但是最终要依靠这些评估出的价值数据形成企业的价值指标。因此，多种价值评估结果的整合是必要的。
4.2 价值评估结果整合的原则
一般地，评估结果在评价中的重要性确定主要从以下几个方面综合判别：
4.2.1 评估结果的综合性。即该评估结果所包含的信息量。一个评估结果的综合性越强，包含的信息量越多，对综合评价所起的作用就越大，就应赋予较大的权数。
4.2.2 评估结果的敏感性。所谓敏感性是指该结果变动对其他结果变动的影响力。它表明该评估结果在指标体系中的地位，也包括对信息的传递速度。对敏感性较强的评估结果应给予较大的权数。
4.2.3 评估结果的独立性。在评价过程中，多数评估结果在评价体系中都会反映出相互重复的信息。如果一个评估结果的作用可以完全由其它结果取代，那么这一评估结果就失去了存在的价值。反之，一个评估结果被其他结果取代的可能性较小，它的独立性就越强，在评价中的作用也就越重要，应赋予较大的权数。
比如本文中提到的三种评估方法，其中调整账面法具有较大的局限性，因此，这种方法所确定的评估价值数据应给予较小的权重，经济增加值法从全面成本的角度出发，优于调整账面法，评估出的企业价值信息更具有合理性，可以给予比较适中的权重，而现金流量折现法建立在价值分析和管理的基础上，反映企业整体的未来盈利能力，能合理的评价出企业价值，利用该方法得到的评估值应该给予最大的权重。
4.3 价值评估结果整合的方法――比率标度法
由于以上单独的企业价值评估方法对企业价值评估结果分析的不足。我认为，在实际的评估过程中，无论对于企业的外部分析者，还是企业的内部经营管理者，都应该运用科学的综合分析方法全面、综合分析企业的价值，并加强与其它同类企业对比。一个可行的办法就是计算平均的或加权的评估价值。因此，我们先引入比率标度法来确定各评估结果的权数，再采用加权平均综合法得出企业整合价值。
4.3.1 评估结果重要性权数的确定
在进行企业价值评估时，由于采用的方法不同，计算企业价值的路径也不一样，在评估结果整合时就不能直接汇总。在综合评估时，各个评估结果的精确度不同，对整合结果的贡献份额也有很大差异，因此，为了评价的客观性，通常需要对不同的评估结果赋予不同的权数，以体现各结果的精确性差异。
比率标度法也称两两比较法。它是由专家对各评估结果的精确性程度进行比较分析后，两两打分得出判断矩阵，再进行归一化处理，最后得出各评估结果的权数。其具体步骤为：
第一步：确定评估结果的精确性的量化标准。常用的有1－5标度、1－9标度等几种。一般可以取5种判别程度：标度1（同等精确）、标度3（稍微精确）、标度6（明显精确）、标度7（强烈精确）、标度9（极为精确）。若指标I和j比较，则指标j与I的比较标度为1/bij。
第二步：专家对评估结果的精确性进行两两判别。常用的方法为德尔菲法。有时为了使判别更加准确，还可以采用带有信任度的德尔菲法。
第三步：对权数进行归一化处理。
例：本文提到的三种评估方法，假设分别得到了100.21亿元（调整账面价值法）、103.15亿元（经济增加值法）、102.93亿元（现金流量折现法）的企业价值结果。根据价值评估结果整合的原则，调整账面价值法得到的企业价值同等精确，赋予标度1（x1）；经济增加值法得到的企业价值明显精确，赋予标度6（x3）；现金流量折现法得到的企业价值极为精确，赋予标度9（x2）。通过专家评判进行两两比较后，其权数判断矩阵如下，见表1。
根据上述矩阵表，首先计算判断矩阵每一行各标度乘积的n次方根Wi：
第一个结果：W1=■=3.780
第二个结果：W2=■=0.333
第三个结果：W3=■=0.794
在计算Wi的基础上，再进行归一化处理，计算各结果的相对量权数：
W1=3.780/(3.780+0.333+0.749)=0.7730
W2=0.333/(3.780+0.333+0.749)=0.0679
W3=0.749/(3.780+0.333+0.749)=0.1618
通过以上计算，初步确定三个评估结果的权数分别为: 0.7730、0.0679、0.1618。
4.3.2 加权平均综合法
加权平均综合法是采用加权算术平均法或加权几何平均法对已经同度量处理过的资料进行加权平均求得综合值的方法。
由此可得：
企业整合价值＝0.7730×100.21＋0.0679×102.93＋0.1618×103.15＝101.14(亿元)
5 结论
通过对三种方法评估结果的整合，我们不难发现：通过比率标度法和加权平均综合法处理过的企业价值更接近于企业的客观价值。因此，在我国大部分企业中引入这种方法进行价值评估是可行的。因为这种方法不但能克服当前评估方法的缺点，而且还能发挥综合分析方法自身的优势，得出准确的评估结果为企业的内、外部决策者的正确决策提供依据。但是，应用这种方法也有其弊端，要想得到比较精确的企业价值，需要先用多种企业价值评估方法得出企业价值，然后才能进行整合，这样就会耗费大量的人力和物力。
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【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则
一、引言
我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。
二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较
第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。
《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。
三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较
目前IVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开IVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将IVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。
（一）主要相同点
1.主要依据相同
《IVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《IVS230不动产权益》，IVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，IVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以IVS233也必须遵循《IVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。
2.评估一般目的相同
在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。IVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。
3.评估方法相同
由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，IVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。IVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。IVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据IVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。
4.重要参数相同
用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。IVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。IVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。
（二）主要区别
1.表述不同
IVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成IVS233和指导意见的实质性差异。
2.定义不同
IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与IVS233的定义略有不同。
3.详略程度不同
IVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，IVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比IVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。
4.结构不同
《IVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《IVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成IVS233和指导意见的实质性差异。
5.关注内容不同
IVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，IVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。
四、比较启示与改进建议
（一）评估准则的制定与会计准则密切相关
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，IVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。IVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号 ——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。
（二）明确评估特定目的
评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。IVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。
（三）改进评估方法
在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴IVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。
而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。
【参考文献】
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一、基金资产净值估值的困境
基金的资产净值是由基金持有的股票市值、债券市值和货币现金三方相加得到的。由于有价证券的价格不断变动，基金净值估值的重点就在于对基金所持有的有价证券价值进行估值。2004年1月1日起施行的《证券投资基金信息披露编报规则第2号(基金净值表现的编制及披露)》第3条规定，基金应当按照《证券投资基金会计核算办法》的估值原则，以及基金契约和招募说明书载明的估值事项对资产进行估值。具体应符合以下要求：(1)封闭式基金和开放式基金应于每个交易日当天进行估值。(2)任何上市流通的有价证券须以估值日在证券交易所挂牌的市价估值(封闭式基金按平均价估值，开放式基金按收盘价估值)；估值日无交易的，以最近交易日的市价估值。配股和增发新股须以估值日在证券交易所挂牌的同一股票的市价估值。首次公开发行的股票，按成本估值。证券交易所市场未实行净价交易的债券按估值日收盘价减去债券收盘价中所含的债券应收利息得到的净价进行估值，估值日没有交易的，按最近交易日债券收盘价计算得到的净价估值。如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映有价证券的公允价值，基金管理公司应根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的价格估值。(3)债券利息收入、存款利息收入、买入返售证券收入等固定收益的确认必须采用权责发生制原则。(4)股利收入的确认必须采用权责发生制原则。
笔者认为，依据以上关于基金资产净值估值的政策，按照市价对基金资产进行估值忽视了基金净值中未实现利得所隐藏的风险，并且在某些特殊情况下，估值日的市价并不能真实反映基金净值的实际价值，由此也造成了目前基金净值估值的困境。第一，估值日的市价往往是成交量一定时供求双方所能达到的均衡价格，而当基金大量持有某只股票，在实际清算时却会由于股票的大量供给使实际成交价格低于现时的市价。这一情况，与资产非流动性理论中批量折价假说对基金折价的解释原理一致，基金净值的估值准确与否直接影响到基金折价。第二，根据规则要求，封闭式基金按平均价估值，开放式基金按收盘价估值，同时《证券投资基金信息披露管理办法》又规定，封闭式基金至少每周公布一次基金净值，开放式基金则要求每个开放日公布。由于基金管理费用与基金净值直接联系，基金管理者就有人为操纵持仓股票价格的动机。就市价的选择来看，采用估值日均价优于采用收盘价，因为操纵收盘价比操纵均价容易。一般而言封闭式基金都选择每周公布，因此封闭式基金的净值是每周五的日均价的估值，这样的政策安排同样会促使基金经理在周五的交易中利用大量资金拉高重仓股价格，从而提高基金的周末净值排名；而另一方面，每日公布基金净值，会促使管理者过分关注短期投资收益，不利于市场长期投资观念的形成，使得市场波动越趋剧烈。第三，对于持有股票发生涨、跌停板，以其涨、跌停的价格估值会出现较大偏差。长期以来，我国证券市场上个人投资者占据了绝大比重，相关研究表明，个人投资者所占的比重越大，股票价格波动也越大；并且，我国证券市场是一个新兴的市场，制度的不健全与不完善使得市场内部存在较多不规范操作，风险因素较多。由此，我国证券市场上的股票价格涨、跌波动剧烈，某些股票会连续多个交易日出现涨、跌停板，并且大量的买人和卖出委托不能成交，在这种情况下该股票的停板价格已不能反映其真实价值。如果基金大量持有这类证券，按市场交易价格计算的这部分基金资产价值与实际可实现的投资收益就会出现较大差异。第四，持有流通受限的股票，其估值也存在一定问题。流通受限股票可以分为两大类，一类是由于重大消息或其他原因而暂停交易的证券，在暂停期间没有市场交易价格，依据政策规定应以最近交易日的市价估值。如果暂停交易时间较短，并且证券基本面和市场行情也无较大变化，这时用最近交易日价格进行估值可能不会出现较大偏差。但对于那些暂停交易时间较长，或暂停期间上市公司发生重大变化，或暂停期间市场走势出现大幅波动反转等的证券，最近交易日价格可能已与该证券实际价值相差甚远。比如当前的股权分置改革，G股停牌后复盘价格往往出现与理论预期相反的走势，如果基金持有这类股票，在暂停交易的这段期间，其净值的估值就会与实际存在较大的误差。另一类流通受限股票主要是指基金投资于非公开发行股票、公开发行股票网下配售部分在发行时明确一定期限锁定期的可交易证券。基金投资于面向特定对象发行的非公开发行股票，股票价格的公允性将很难确定。而对于有一定锁定期的证券，依据政策，配股和增发新股以估值日在证券交易所挂牌的同一股票的市价估值，而这一市价能否代表新股上市后的可实现价格；首次公开发行的股票，按成本估值，在经过一定锁定期后，市场的走势、上市公司基本面的变化，又能否保证股票成本价值的不变，这些都会影响到估值的准确性。
二、基金资产净值估值方法的改进与评判
以股票的交易市价作为股票价值的估值体现了一定的公允性，但由于股票和股票市场相对于其他标的物和交易市场具有其特殊性，这一估值方法在实务的应用中就存在一定不足，本文探讨的改进方法将站在保护中小投资者利益的角度，更着重于会计信息编制的稳健性原则。第一，对基金持有的股票，特别是持有的涨、跌停股票仅仅关注其价格是不够的，还应考虑价格背后的风险因素大小。这里风险因素的衡量指标采用市场(行业)平均市盈率(如果上市公司收益为负，可以采用平均市净率)，如果基金持有涨、跌停股票，其市盈率超过同期市场平均水平，则以市场平均市盈率调整其现有股价；而对持有的市盈率低于市场平均水平的股票，基于稳健原则应不作调整。第二，由于基金持股的批量折价问题，当基金持股数占该股总流通盘比重在一定界限之上时应以某一修正系数对其现价进行修正，使其修正估值低于现价估值。第三，对于封闭式基金每周公布基金净值，由于存在基金经理在周五人为操纵拉高重仓股股价的可能，用周五均价估值存在一定的不足。如果采用周均价，则可以较好地反映基金持有股票这一周的价值表现，但是周均价在会计信息相关性这一基本特征方面又不如日均价。基于以上的考虑，从稳健性的原则出发，可以采
用周均价与日均价孰低来估值。而对于开放式基金，由于其在开放日均面临着申购与赎回，因此必须每日公布净值，但为防止基金经理的短线炒作，采用日均价好于采用收盘价。第四，对停牌时间较长的股票，应该参考大盘指数的变化幅度，对最近交易日的价格进行即时调整。第五，利用股票估值模型对基金持有股票价格进行估值。目前股票估值模型理论发展较快，从传统的股利贴现模型，到金融工程中普遍应用的蒙特卡洛法、树图法、有限差分法等，可以利用以上模型对基金所持股票价值进行估值。
开放式基金的交易价格本身是由资产净值直接确定，但封闭式基金的交易价格则是在二级市场上形成的市场价格。这一市场价格是以封闭式基金的资产净值为价值基础，并受整个证券市场走势影响而形成的。因此，可以认为封闭式基金的交易价格与其单位资产净值、证券市场走势之间存在长期稳定的关系。依据计量经济学的理论，变量间若存在着长期稳定的关系，则可以对变量建立协整模型。因此，对以上提出的几种估值方法，哪一个估值更贴近资产价值，更贴近市场的判断，可以建立一个评判规则：如果在该方法下，某只基金的市场交易价格能与其单位资产净值、大盘波动存在一个协整模型，则可以选择其作为估值的方法。
三、基金资产净值估值的制度思考
[关键词]市盈率估值法；市销率估值法；投资价值
[中图分类号]F830，91
[文献标识码]A
[文章编号]1008-2670(2008)02-0042-04
一、引言
中国证券市场自1990年深沪两个交易所开市以来，经过十几年的发展，已经成为中国市场经济中的重要组成部分。尤其是2006年，随着资本市场各项改革发展工作不断取得成效，市场发生了转折性的变化：市场规范化程度较以往明显改善，市场规模稳步扩大，股权分置改革基本完成，上市公司各类股东的利益趋于一致，机构投资者和个人投资者的队伍都不断壮大以及合格境外机构投资者的引入等，中国证券市场正在加快与国际接轨的步伐，市场的投资行为逐渐趋于理性，从过去盲从“坐庄”、“跟风”逐步过渡到对上市公司的投资价值的挖掘上。在这样的环境下，讨论科学的股票投资理念、研究行之有效的投资价值评估方法显得十分必要。
对于股票价值的评估方法，国内外的学者和研究人员作了大量的理论研究和实证分析，先后根据需要建立了许多切实可行的评价方法，这些方法各有所长。然而由于公司的内在价值是客观的、动态的值，现实中并不存在一个能够精确计算公司内在价值的公式。目前比较成熟的股票价值的评估方法有两种：贴现现金流法和相对价值法(比率法)。鉴于贴现现金流的方法评估公司时，需要一系列假设，缺乏可操作性，且波动性较大，因而投资者和定价人一般不采用贴现现金流估价法，而采用相对估值法(比率法)来评估公司的价值。市盈率和市销率的比率估值法就是常用的相对估值法，投资人及研究者对这些投资分析方法进行了实证分析和实践应用，证明能够获得高于市场平均水平的投资收益。
二、文献综述
在国外，投资者和研究人员普遍的采用相对估值法(比率法)对公司的价值进行评估。现代证券分析理论奠基人本杰明・格雷厄姆最早在《证券分析》一书中对市盈率做过较为正式的表述，他综合其数十年的投资经验认为，一般好的股票的市盈率在15倍左右，那些高成长股票的市盈率可以高一些，大约在25-40倍之间。Basu(1977)首次研究了股票收益率、风险与市盈率之间的关系，他的研究表明，低市盈率的股票组合平均年收益率为16.3％，而高市盈率的股票组合平均年收益率只有9.34％，两者具有明显的差异。而且发现，用CAPM测算期望收益率进行风险调整后，超额收益率与该公司的P/E比率呈负相关关系，并称之为市盈率效应，它是“市场异象”的一种。森凯克(Senchack)和马丁(Martin)(1987)比较了低市销率与低市盈率的投资组合的业绩，得出的结论是，低市销率的投资组合业绩超过市场平均水平，但并没有超过低市盈率的投资组合。
我国的研究人员也对相对估值法作了研究，杜江、赵昌文和谢志超用中国上市公司2001年度的销售收入、资产账面价值和市值等财务数据，基于各种比率工具评估公司价值时所产生的偏差，对各种比率工具在中国上市公司价值评估中的实用性及局限性进行了研究。他们研究发现：1、在包含非流通股的公司总价值的评估中，基于主营业务收入和利润总额的比率准确性较高，而基于主营业务利润和营业利润的比率准确性最低，运用各种比率对公司总价值进行评估比单纯地对只含流通股的公司价值进行评估更准确；2、一般来说，所有比率工具所产生误差的正负是不明确的，用均值衡量偏差比用中位数衡量偏差要准确的多；3、采用预期收益要比当期收益可以使市盈率定价更准确，净利润的正负不会影响基于收入和利润的比率工具定价的准确性。
三、市盈率估值法和市销率估值法
市盈率(PE)是证券投资最常用的估值指标，它把外在的市场价值和内在的收益加以对比，反映了两种价值对比状况，既体现了风险性，也反映了收益性，是衡量股价高低和企业盈利能力的一个重要指标。从经济内涵意义上讲，市盈率反映的是投资者为获得未来预期收益的权利所支付的成本，也可以理解为静态的投资回收期。市盈率越高，表明为获得这种权利所支付的成本越高；静态投资回收期也越长，投资者每年获得的投资收益越低；反之则成本越低，回收期越短，投资者每年获得的投资收益就越高。市销率(PS)指标等于每股市价除以每股的销售收入(一般以主营业务收入代替)，它能够告诉投资者每股收入能够支撑多少股价，或者说单位销售收入反映的股价水平。市销率是通过计算企业的股价除以每股销售收入或企业市值除以公司销售收入来判断企业的估值是偏高或偏低。因此，该项指标既有助于考察公司收益基础的稳定性和可靠性，又能有效把握其收益的质量水平。其作为股票价值评估的另外一种指标成为投资者判断股票的投资价值获取投资收益的参考依据。
单纯使用市盈率的高低判断股票是否具有投资价值来获得投资收益虽然具有一定的可行性，但是也有一定的局限性。一方面，公司可能通过会计手段对盈利进行合法的控制，使市盈率指标难以准确反映公司的实际投资价值；另一方面，当公司由于经营不善处于亏损，或者是新兴公司暂时未获盈利，利用净收益指标难以对其进行合理估价。综合考虑上述两点原因，市盈率指标不能作为一个绝对的指标。而以客观收入为基础的市销率指标更能体现公司的经营能力、发展能力和盈利能力等状况，因为主营业务收入不能在法律允许的前提下人为美化，有利于投资者更加清晰地了解公司的实际情况。但是，对于任何公司，快速增长的主营业务收入并不代表公司的实际盈利能力，公司的价值最终还要落实到净利润上，所以，市销率指标在这一方面具有一定的局限性。它们的这些局限性都有可能造成投资判断的失误，影响投资收益。因此，笔者认为以市盈率和市销率相结合的方式可以共同体现上市公司的相对价值，更加有利于投资者对股票的投资价值作出正确的判断。如果一家上市公司的市盈率很低，但是市销率很高，投资者应注意该公司所获得的高收益可能是由某些非经常性的收入获得，具有很大的风险，即收益的不确定性。而对于市盈率与市销率都低的公司，投资者基本上可以认为该公司的经营状况良好，收益基本都是由主业贡献，业绩波动性较小。由于具有转轨经济和新兴市场的双重特性，我国股市可能与国外股市，特别是西方成熟市场具有一定的差异。我国经济的发展处于快速成长阶段，
我国的上市公司比国外成熟市场的上市公司更具成长性，成长性体现了一家优质上市公司的潜力，也决定了其股价的上涨空间。而现在较为普遍的选股指标中，无论是市盈率指标还是市销率指标，都是静态数据，无法充分体现上市公司的成长因素。笔者根据市盈率估值法和市销率估值法的特点、应用的局限性以及我国经济发展的特点并结合实证研究的结论，提出以市盈率和市销率相结合并加入成长因素的综合价值评价方法进行股票价值评估。
四、实证分析
本文选择我国2002-2006年在沪深A股市场上市的公司作为研究对象，其会计数据及股份变动数据主要源自于Wind资讯、湘财圆网等，对其中一些有差异的数据根据中国诚信证券评估有限公司主编的《中国上市公司基本分析》系列书籍进行了修正。对既发行A股、又发行B股或H股的公司，其财务数据以面向A股投资者公布的年报数据为准，不考虑境内外审计差异及对报表财务数据的调整。上市公司的股价数据也来自于Wind资讯，选用了每年12月的最后一个交易日上海证券交易所的收盘价，当日未进行交易的股票收盘价沿用前一个发生交易日的该股票收盘价。另外，本文还从以上公开资料中选取了研究对象在分析期内所有的股本变动数据，包括发行新股比率、送股及转增股比率、配股比率、现金股利(含税)，以及发生的时间。
1、单一指标选股的实证分析
本文所有的投资组合都分别由每年市盈率和市销率指标以升序的方式进行排名的前30只股票构成。考察期为：2002-2006年五个年度。各个指标的计算以上年年报数据为准，每到新的一年，我们就根据新的排序来调整各组合的样本。统计和分析结果如表1：
本文对低市盈率和低市销率在不同年度的构成的投资组合的计算和统计结果进行了比较，结果如表1显示：低市销率的投资组合业绩虽然超过了市场平均水平，但市场上涨时的涨幅远低于低市盈率的投资组合所获得的超额收益，这个结论与森凯克(Senchaek)和马丁(Martin)(1987)得出的结论一致。低市盈率的投资组合和低市销率的投资组合均获得了高于平均收益的超额收益说明市盈率指标和市销率指标在投资价值评估中具有一定的实用性，他们都是解释超额收益的重要因素。但2003年低市销率的投资组合的年收益率低于上证综指，表明单纯以低市销率指标作为投资依据具有一定的局限性。
2、综合指标应用的实证分析
PEG与PSG指标是在市盈率(PE)、市销率(PS)指标的基础上加上了成长因素G而得到的综合指标。两个指标中G的意义不同，PEG中的G代表净利润增长率，PSG中的G代表销售收入增长率，一般为主营业务收入增长率。他们的计算公式为：
PEG比率=PE比率／净利润增长率*100
PSG比率=PS比率／销售收入增长率*100
本文以样本期内在沪深交易所上市的所有的股票为样本，通过计算所有样本的PEG和PSG指标并对其以升序的方式进行排名，选择PEG和PSG排名都居前的股票构成双低组合，以综合排名在前30只的股票构成投资组合并计算其收益率。考察期为：2002-2006年五个年度。各个指标的计算以上年年报数据为准，每到新的一年，我们就根据新的排序来调整各组合的样本。统计和分析结果如表2：
通过计算相对超额涨幅可以得出，应用综合指标的方法所获得的样本平均涨幅数据全部超越了同期上证A股涨幅，最大超额涨幅达到了27.30％，其年均涨幅为39.29％，而同期低市盈率和低市销率投资组合的年均涨幅分别为30.74％和25.83％，可见低PEG―低PSG的综合指标选股策略的效果明显好于单纯的PE和PS指标选股，这说明我国上市公司的成长性与投资价值密切相关。
综合指标选股策略之所以能够获得更好的投资收益，这是因为其涵盖了上市公司投资价值的最主要方面，前者反映了上市公司的盈利能力，后者反映了上市公司的成长能力。而盈利能力和成长能力是决定上市公司的投资价值的两个重要的因素。由于具有转轨经济和新兴市场的双重特性，我国的上市公司比国外成熟市场的上市公司更具成长性。可见，在我国证券市场成长性是一个选股的主要考察因素。
五、结论与引申思考
通过对市盈率估值法和市销率估值法的理论研究和实证分析，本文得出以下结论：
1、在股票的投资价值评估中应用低市盈率和低市销率的相对估值法进行投资组合能够获得高于市场平均收益的超额收益。
2、低市销率的投资组合具有一定的抗风险能力，虽然能够获得超额收益，但其年均收益率只略高于市场平均收益率且远低于低市盈率的投资组合所获得的年均收益率。
3、依据综合价值评价指标组成的投资组合获得的收益明显高于依据单一的市盈率指标和市销率指标构成的投资组合。这种方法简单、具有可行性和有效性，可以为广大投资者提供一个便利且实用的股票投资参考的工具。
关键词：财务报告；投资性房地产；评估
根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。
1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用
计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2折现率的确定
折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。
4.2.3收益期限的确定
收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求
以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。
5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2会计准则和法规修改时的特别要求
当涉及投资性房地产的计量模式、披露和报告发生改变，评估人员因为新的会计要求而无法遵守资产评估准则的要求，在评估报告中对未完全遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的相关要求进行说明和披露。
企业不论正常投资，还是改制而对外投资，如果是非货币性资产，都要对投出资产进行价值评估。评估的结果一般与投资企业投出资产的账面价值不同。对投出资产的净增值额或净减值额如何进行会计处理，涉及企业所得税的计算与缴纳，也影响企业财务报告有关会计信息的质量。
一、现行制度对非货币性资产投资评估增减值的会计处理
（一）投出的会计处理
当企业以非货币性资产进行投资而评估增值时，应对净增值额按所得税税率计算未来应缴所得税，记入“递延税款”账户贷方，将增值额扣除“递延税款”后的差额，作为“资本公积”。
［例1］A公司对外投资设备两台，原值对60万元，已提折旧15万元。评估价值55万元。所得税率33％。
应作如下会计分录：
借：长期股权投资（或长期投资）550000
累计折旧1500000
贷：固定资产600000
递延税款33000
资本公司——股权投资准备67000
如果是投资评估减值，从谨慎原则考虑，则不对净减值额按所得税税率计算作“递延投资”借项，而是直接将净减值额作“营业外支出”。
［例2］仍以上例，假定上述两台设备投资评估价值为40万元，则应记：
借：长期股权投资400000
累计折旧15000
营业外支出——资产评估减值50000
贷：固定资产600000
如果投出的是存折、无形资产，则应贷记“原材料”、“库存商品”、“无形资产”等。在投资实务中，按现行税法，企业还应计缴增值税等流转税，如例1，企业应按评估价值计算应缴增值税，作会计分录如下：
借：长期股权投资93500
贷：应交税金——应交增值税（销项税额）93500
（二）投出后再评估的会计处理
如果企业长期投资日后再次评估增值时，若原投资评估资产评估是增值，应将再次评估净增值额按所得税税率计算确认为“递延税款”贷项，将净增值额与“递延税款”的差额，贷记“资本公积-股权投资准备”账户。
当企业长期股权投资再次评估为减值时，应将再次评估减值在原评估增值的范围内抵销，冲减“资本公积-股权投资准备”和“递延税款”，未抵销的减值记入“营业外支出-资产评估减值”账户。
如果企业长期股权投资再次评估为减值的，若原投资评估是减值，将再次评估减值额记入“营业外支出-资产评估减值”账户。
如果再次评估为增值，若原投资评估是减值的，应将再次评估增值额在原减值额计入损益的范围内抵销，记入“营业外收入-资产评估增值”账户；增值额超过投出资产账面价值额扣除未来应缴所得税后的差额，贷记“资本公积-股权投资准备”，未来应缴所得税记入“递延税款”账户。
［例3］仍以例1，A公司将投资设备进行再次评估，评估价是58万元，所得税税率33%.
借：长期股权投资——XX投资30000
贷：递延税款9900
资本公积——股权投资准备20100
［例4］仍以例1，A公司将投资设备进行再次评估，价格为420000元。
应作会计分录如下：
借：资本公积-股权投资准备67000
递延税款33000
营业外支出——资产评估减值30000
贷：长期股权投资——XX投资130000
［例5］以例2资料，若日后评估价值分别为410000和460000元，应作会计分录如下：
（1）借：长期股权投资10000
贷：营业外收入——资产评估增值10000
（2）借：长期股权投资60000
贷：营业外收入——资产评估50000
递延税款3300
资本公积——股权投资准备6700
（三）“递延税款”。“资本公积”的结转企业对已确认入账的“递延税款”。“资本公积”，应按综合调整法每年平均结转，一般不超10年。
［例6］以例1资料，假定按5年结转，则每年应作会计分录如下：
借：递延税款6600
贷：应交税金——应交所得税6600
同时，
借：资本公积——股权投资准备13400
贷：资本公积——其他资本公积转入13400
（四）投出资产转让的会计处理
企业将原投出资产转让时，应以实际转让价格与原投出资产时的账面价格之差作为应纳税所得额，计缴所得税。
［例7］以例1资料，企业将投出两台设备在当年投出两个月后转让，转让价格58万元。有关会计处理如下：
1、收到转让价款
借：银行存款580000
贷：长期股权投资550000
投资收益30000
2、应缴所得税
借：所得税9900
递延税款33000
贷：应交税金——应交所得税42900
应缴的所得税=（580000－450000）×33％=42900（元）
应缴所得税是由两部分组成的：
一是评估增值应纳所得税=（550000－450000）×33％=33000（元）
二是转让收益应纳所得税=（580000－550000）×33％=99000（元）
3、结转“资本公积”
借：资本公积——股权投资准备67000
贷：资本公积——其他资本公积转入67000
如果上述转让价格不是58万元，而是50万元，则
其会计处理如下：
收到转让价款：
借：银行存款500000
投资收益50000
贷：长期股权投资550000
应缴所得税：
借：递延税款33000
贷：投资收益16500
应交税金——应交所得税16500
二、对现行会计处理方法的分析
为了规范非货币性资产投资的会计处理方法，企业可设置“递延投资损益”账户，不论评估增值，还是减值，一律通过该账户核算。具体处理方法举例如下：
［例8］仍以例1、例2资料，作会计分录
借：长期股权投资550000
累计折旧150000
贷：固定资产600000
递延投资损益100000
借：长期股权投资400000
累计折旧150000
递延投资损益50000
贷：固定资产600000
企业在投资持有期间或按既定期间分期摊销的，若为评估增值，记：
借：递延投资损益
贷：投资收益
若为评估减值，记：
借：投资收益
贷：递延投资损益
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