房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。
投资分析
房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。 (1)市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。 (2)财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对投资的风险进行估计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。 (3)可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。 因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).
关键词：环境会计、环境管理、全成本评估、清洁生产
1 引言
随着环境保护运动的兴起，人们越来越关注活动对环境造成的冲击。在这一背景下，作为经济微观主体的企业开始重视其环境效益。一方面，由于消费与需求的绿色偏好提高，绿色生产将成为未来企业提高产品竞争力的重要因素。若企业能生产出具有绿色特色的产品，便可创造产品差异性，从而可提高产品销量与利润，并提升企业价值。另一方面，外部成本内部化的趋势使环境成本在生产成本中的比重日益增加，降低环境外部成本将有利于提高产品的价格竞争力[3]。因此，提升企业环境管理绩效成为提高企业竞争力的关键环节，企业环境管理也成为企业发展战略的重要决策工具[1]。
鉴于早期注重末端治理技术的污染防治措施不具有成本有效性，环境管制越来越重视经济诱因的考虑，而逐渐转变为整合型环境管理措施。促进企业的可持续发展、提高企业生态效益及其真实储蓄已成为企业环境管理的重点，其中又以企业环境会计的建立及全成本评估最受重视[4]。通过环境会计的信息搜集与管理，一方面可与外部关系人充分沟通，避免邻避现象[2]的发生，另一方面也可使企业进行最佳投资评价的选择，促进企业长期发展。而全成本评估作为一个全新的财务分析工具，已广泛于污染防治投资计划的评估。基此，本文将探讨环境会计在企业环境管理的角色与功能，并分析如何通过环境会计资料库系统进行清洁生产的全成本分析，以环境会计系统建立的企业清洁生产信息系统为基础，利用全成本分析系统帮助企业选择较优的清洁生产替代技术，促进企业生态效益的实现。
2 环境会计的意义及架构
环境会计是将会计学和环境保护相结合，采用多元化的计量手段和属性，以有关环境、法规为依据，经济发展与环境资源间的关系，并运用专门，对企业给社会资源、环境造成的收益和损失进行确认、计量、披露、分析，以便为决策者提供环境信息的会计理论和方法[6][10]。环境会计的发展并非用来取代传统财务会计，而是要补充其不足之处，实现企业的可持续发展。因此，环境会计已成为企业经营决策的重要信息来源。
环境会计主要以传统财务会计为基础，并结合企业活动对环境冲击的生命周期评估(LCA)，寻求最佳清洁生产(CP)方式，并进行全成本评估(TCA)，提升企业生态效益及企业真实储蓄，实现可持续发展的目标[5]。另外，对于企业编制环境会计的内涵，包括其意义、功能及性质说明如下（如表1）：
表1 环境会计的内涵
环境会计特性 说 明
意义 达到可持续发展的目标
维持与小区互利关系
追求有效率的环境保护活动
功能 内部功能：提高环境管理绩效，并支持企业投资决策参考
外部功能：通过环境报告与外部关系人沟通，完善会计责任
性质 相关性：①公布的环境信息必须与企业环境管理有关②及时将社会最关注的环境议题纳入到企业环境管理体系之中
正确性：①提供可以有效地说明分析相关环境议题的信息②信息的完整性及方法的零误差
可了解性：①具有可用性 ②可提高企业资源配置效率，提升与外部关系人的沟通效率及企业竞争优势
可比较性：①比较不同期间及不同企业间的环境冲击效果，可作为评定企业环境管理绩效的依据②信息的一致性是信息可跨期比较的基础，但需考虑跨期与空间差异的特性
作为环境信息管理的重要工具之一，一套完备的环境会计帐户应包括资料搜集、资料分类、资料记录、资料配置、资料分析和资料沟通等项目，而且应将环境会计纳入企业环境政策系统之中，其主要编制步骤包括目标界定、制定会计架构、建立资料清单、进行冲击评估、实施责任分配及拟定清洁生产政策以提升企业绩效（如表 2 所示）。
表2 环境会计实施步骤
步 骤 产 出
步骤一：目标界定
1. 界定目标 目标
步骤二：会计架构
2. 定义会计帐户 会计帐户
步骤三：建立清单
3. 记录资料
4. 汇总资料 资料表
建立汇总清单
步骤四：冲击评估
5. 分类资料
6. 信息特色化
7. 信息评估 冲击分类
建立指标
生态平衡指数
步骤五：责任分配
8. 分配会计责任 建立详细区域划分与目标资料
步骤六：绩效提升
9. 整合信息
10. 解释结果
11. 执行与控制 建立环境管理系统
界定环境管理弱势及改进策略
生态效益提升
3环境会计与企业环境管理的关系
企业环境管理是具有价值的活动。企业实施环境友善的生产行为，一方面可以大幅降低资金成本及平均成本，实现环境管理的绿色红利[7]，另一方面也可以降低环境风险，提高并延长股东价值增加期限。近十年来，国际著名环境管理标准制定机构（包括国际标准组织（ISO）及欧盟的环境管理及查核计划（EMAS）等）制定很多环境管理标准，对企业环境管理制度的发展影响很大。通过共同环境管制标准的制定，利用与绩效相关的技术或程序，能持续改善企业环境管理绩效，提高企业环境管理的有效性。通过ISO与EMAS的环境管理措施比较[3]（如表3所示），可以发现两者存在着很多共同点，而其差异在于 ISO 不需要对外部报告，而EMAS 需要向外部关系人提交环境报告书。
另外，无论是ISO或EMAS两套环境管理制度都具有高度绩效[3]（如表4），平均环境管理费用回收期低于1.5年，环境管理的投资报酬率很高。进一步观察环境管理制度，可以发现环境管理工具是由传统管理工具演化而来的[3]（如表5），且主要差异仅是关心的目标不同，由原来关心产品质量及财务绩效转变为追求企业绿色生产行为及生态效益的提升。一般而言，企业通过环境成本会计进行环境管理可提高企业价值，主要由于：(1)反映真实成本，让更多外部成本内部化；(2)内部化未来环境风险：可进行环境风险管理等活动，且最终以生态效益指标的提高作为衡量环境管理成效的依据[8]。
表3 ISO 与 EMAS 环境管理措施比较
ISO EMAS
制定环境保护目标与政策
建立有效率的环境会计(信息管理)
评估环境绩效(决策支持)
执行计划
建立高效率组织 制定环境保护目标与政策
建立有效率的环境会计(信息管理)
评估环境绩效(决策支持)
执行计划
建立高效率组织
与内外部关系人沟通
表4 ISO 与 EMAS 环境管理绩效比较
ISO（2003) EMAS(2003)
ISO曾经审查500 家实施ISO标准的企业，其中：
超过 80% 具成本有效性
60%投资回收期小于1年 调查约800家企业执行EMAS环境管理系统，平均成本100，000 美元
1/3 企业每年可节省80，000 美元
1/3 企业每年可节省320，000 美元
平均环境保护投资的回收期为1.5元
表5 传统管理与环境管理工具的比较
传统管理工具 环境管理工具
与成本化 生命周期评估
财务会计 环境会计
查核 环境查核
财务报告 环境报告
总质量管理 总环境质量管理
控制 环境控制
4 企业实施清洁生产的全成本评估架构
4.1企业实施环境会计的架构
环境会计制度建立涉及财务、会计、信息及环保人员，因此，编制之初应组成跨部门项目小组负责推动。主要建设项目包括建立厂商环境成本会计科目、搜集与建立环境成本会计资料处理程序与文件、环境成本会计科目的定义及作业说明，并调整或增删现有会计制度（包括科目、流程及作业程序）、建立环境成本会计的作业手册等。另外，环境会计资料的登录应以企业所有经济活动为主轴，并衍生至其与周边与上下游的互动关系，而在金额确认上，则是以当期支出为原则，并以附加方式调整现有财务会计系统。有关我国目前推动中的环境会计原则如下[10]：
1. 环境会计成本及效益认定：原则上在其所发生的同一会计年度计算
2. 环境成本与效益计算：实际金额计算有困难时，可采取估算方式
3. 环境成本与效益金额过小时(低于总金额 1%)，不应列入计算
4. 环境保护专属事业(如环保业)，其本事业体营业项目及产生利润均不得列入环境会计
5. 收托性质工作所产生的环境成本与效益，计为委托方(负担费用者)的委托成本
6. 海外分企业以当地货币计算相关环境成本及利益
(一) 环境成本
所谓环境成本指执行环保相关活动所发生的总费用，包括环境保护等所有减少环境冲击的成本。其会计科目可分为设备投资、研发、人事、动力、维护检测、耗材、委托、、捐赠及其它等。有关环境成本确认原则如下[3]：
1. 专款用于环境保护及减少环境冲击的支出金额
2. 支出用于多项用途，然而环境用途金额可清楚分开
3. 支出用于多项用途，虽然环境用途无法清楚分开，然而其金额配比认定超过50%以上时。
(二) 环境效益
所谓环境效益指进行环境保护等所有减少环境冲击的活动所获得的收益，如污染防治费及罚金等减少，或因获得环保表彰提高企业形象而增加订单等收入增加。环境效益确原则[3]：
1. 能够精确的金额
2. 非因企业努力于环境保护所获得的效益不应确认
3. 产品研发效益已发生才确认
4. 效益延迟发生，原则上仅确认3年效益(一次确认)
5. 因纸张、能源、水、原料及废弃物等减少而节省的金额，应列出其个别效益
(三)环境财务信息编制
为方便与现行财务信息整合，环境成本会计信息一般采取多元方式，随企业型态及规模大小弹性调整。
4.2 全成本评估与清洁生产
全成本评估(TCA)是协助企业进行环境管理，针对各种可行清洁生产替代技术或方案，其生命周期冲击的环境总成本(或环境效益)，并将其纳入到企业相关投资决策之中，以降低企业环境成本，提高其环境管理绩效及市场竞争力，实现企业可持续的目的[4]，其主要评估有：
1、成本最小化方法：计算各种清洁生产技术的生命周期的环境成本再加总该清洁生产技术的会计成本，获得总成本，选择其成本最小者。
2、收益成本比最大化方法：比较各种清洁生产替代技术与当前使用技术的生命周期的环境冲击，计算各种清洁生产替代技术的环境效益，再依据其会计成本，选择其中收益成本比最大者。
一般而言，全成本评估在清洁生产中的实施大致分为三个步骤，首先是利用生命周期评估(LCA) [9]确定企业各生产阶段的环境冲击效果，为后面的全成本评估提供基础资料和信息，下一步便是对各清洁生产替代方案进行评估，以寻求推动清洁生产的可能方案，最后是建立清洁生产的量化评估工具，利用TCA技术进行清洁生产各替代方案的经济效益分析，从而选择较优的清洁生产替代技术，其具体步骤如下：
（一）以LCA确定各生产阶段的环境冲击效果
其详细步骤如下（如表6）：
表6 LCA选定企业各生产阶段环境冲击效果的步骤
步 骤 产 出
步骤1 进行案例厂商背景资料的收集与分析，背景资料包括：(1)营业状况及行业属性(2)产品类别、原物料耗用情况(3)环境现况与污染防治情况等 背景资料
步骤2. 界定生命周期评估作业的目标与范畴，包括：
(1)系统功能：对产品的功能规格(效能特性)的陈述
(2)功能单位：表示最终结果的标准化/一致性参数
(3)数据品质：说明数据的代表性/来源/涵盖范围等 系统功能
功能单位
数据品质
步骤3. 进行盘查资料收集与分析工作，包括：
(1) 盘查窗体的制作，确保系统界限内每一单位过程的数据均被搜集
(2) 清点案例厂商的产品与活动在各个生命周期阶段中所耗用的能源与资源及所排放污染物的数量。 能源与资源及所排放污染物的数量
步骤4.进行生命周期盘查结果计算，包括：
(1)确认数据盘查阶段：可分为摇篮到坟墓、摇篮到大门或大门到大门等三种特性来决定；
(2)定义分配原则：根据案例厂商的产品特性采用重量比或价值比等方式来分配；
(3)污染负荷的计算过程：将数据质量的精密度、完整性、代表性、一致性及重复性等列入考虑范围之内。 数据盘查阶段
分配原则
步骤5. 根据生命周期盘查结果，进行环境冲击分析，包括：
(1) 分类：将盘查数据归入冲击类别
(2) 特征化：将冲击类别的盘查数据模式化；
(3) 拟定指标：分为地区性、区域性和全球性指标。
(4) 确定案例行业在分析过程中污染冲击的最大可能程度； 冲击类别
类别指标
冲击的最大可能程度
（二）评估清洁生产替代方案所有可能性
从 LCA 盘查结果鉴别推动清洁生产的可能性，为后期成本分析做准备。根据选定的最大可能冲击程度，进行清洁生产各替代方案的分析：
1、确认推动清洁生产的可能性：改进产品设计、改进管理方式、改进场内物料管理、取代毒性原料、修改程序及废弃物厂内再利用等；
2、从进料改变、技术改变、内部管理或原料处理等途径，寻求推动清洁生产的可能方案，以便于后面利用TCA技术进行经济效益分析。
（三）建立清洁生产的量化评估工具
根据LCA的结果，鉴别出污染冲击的最大可能程度，进而从进料改变、技术改变、内部管理或原料处理等途径，寻找推动清洁生产的可能方案。然后，利用TCA技术分析各项清洁生产替代方案的经济效益，经济分析将作为企业环保相关决策的依据。
(1) TCA技术
首先，搜集并分析TCA技术的资料。然后搜集产品的单位生产成本及了解产品的制造流程，并确定清洁生产的替代方案，搜集现有技术与清洁生产替代方案的相关成本资料（常用净现值、内部收益率及回收年数，作为TCA的财务指标，但是全成本分析不包括外部成本的分析）。
其次，全成本分析的评估计算需案例厂商全力配合并提供相关财务成本资料及其经营决策与目标。最后对所做的决策予以定义，确认并了解各项成本（如直接与间接成本、意外、形象与关系成本），然后分析财务绩效，并做出决策，确定清洁生产替代方案的可行性。
(2) LCA与清洁生产替代技术的全成本分析
因企业的产业类别不同，产品性质与种类也不同，LCA只提出CP可能的方向。利用生命周期评估方法找出对环境冲击最大的产品制造流程或阶段，据此提出清洁生产技术可能的替代方案。实际操作中，具体的CP方案主要通过与企业成员沟通交流后才能确定可行的清洁生产替代方案，还要预测相关的技术与经济成本，且某些成本资料可能由经验法则或专家提供，其准确性较难掌握，其成本效益也难以量化。
就经济而言，技术与成本具有对偶关系，清洁生产替代技术的成本可以由相关信息估算。一般以避免环境损害发生作为推算环境改善效益的最佳代替值，然而环境损害的推算存在着较高的不确定性，不易获得其精确值。而环境会计分析作为一种衡量环境改善效益的替代方法，通过环境会计分析可以掌握生产过程中所产生的环境维护成本信息，了解各生产阶段的环境成本估计值，并以此作为衡量环境维护效益的替代变量值。但值得注意的是，此替代变量值通常低于实际环境效益值。
在了解生命周期分析的清洁生产替代技术的成本资料之后，再进行成本效益分析，从中得到各种清洁生产替代技术的择优排序，以选择最佳清洁生产替代技术。方法上，先看技术的可行性，收益成本比大于1者为可行。然而，考虑到未来的不确定性因素，稳健作法是选取内部报酬率超过15%以上者作为清洁生产替代方案。
5 结束语
总之，企业的环境管理是一项复杂的系统工程，企业必须坚持双赢的原则，既不能以牺牲环境为代价追求经济效益，也不能为了保护环境而抛弃企业经济的发展。推动环境会计资料库系统的建立，创造企业环境管理的新思路、新方法，并通过环境会计资料库系统进行清洁生产的全成本分析，以帮助企业进行最佳投资评价，选择较优的清洁生产替代技术，将有助于企业可持续发展战略的实施，促进企业生态效益的实现。
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Study On Total Cost Assessment Mechanism Of Actualizing Clean Production
In Enterprises Based On Environmental Accounting
Zeng Youqi， Wang Jingfang， Yang Liguo
(Management Department of North-Western Polytechnic University， Xi’an 710072)
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性
[1] [2]
方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
关键词:油气勘探项目 项目管理 油气勘探项目管理基本框架
油气勘探项目的一般结构
1. 油气勘探项目的概念
1)油气勘探项目的内涵
油气勘探项目属于基本建设项目范畴,是指在一定的时间内,在额定的投资下,以一定的地质单元为对象,以不同勘探阶段的地质任务或油气储量为目的,由物化探、钻井、录井、测井、试油和地质综合研究所组成的综合勘探工程项目。
按不同的地质目标,不同的勘探阶段,油气勘探项目大体上可以分为区域勘探项目、预探勘探项目和油气滚动勘探开发项目等三类。
区域勘探项目
主要是进行盆地评价勘查,研究范围是一个盆地或一个构造单元,目的是提交油气远景储量。项目主要进行的工程是地质地面调查,重、磁、电、化勘探,地震普查、区域钻井,进行盆地评价。
预探勘探项目
主要是进行区带工业勘探,研究范围可以是一个区域构造带或一个区块,目的是提交控制和探明储量。项目主要进行的工程是二维、三维地震详查,钻预探井,进行构造评价。
油气滚动勘探开发项目
一般称为详探项目,进行的是评价勘探。它是针对复杂断块、岩性或者裂缝性等复杂圈闭类型的油气田而进行的。这些油气田已经探明的储量部分投入开采,但还有一定数量的油气资源尚未发现,主要分布在一些隐蔽圈闭、复杂断块、小型构造或者已投入开采油气藏的周边,有时可以是已开采油气藏的未被认识的油气层。这种项目的目的是提交探明可采储量。主要进行的工程是三维地震详查,钻详探井,进行油藏评价。
2)油气勘探项目的基本特点
程序性强。油气勘探项目属于基本建设范畴,具有固有的勘探程序,勘探程序是决定投资效益的关键。从勘探全过程看,勘探程序就是勘探的三个阶段,即按盆地区域勘探,圈闭预探(预探勘探)和油气藏评价(油气滚动勘探);从每个勘探阶段来看,勘探程序是指这一阶段的勘探步骤;从单项工程项目看,勘探程序是指勘探项目实施的步骤。
系统性强,专业配合协调密切。油气勘探项目是具有多学科、多工种联合作业的综合系统工程。它由地质调查、地质综合研究、重、磁、电、化非地震,地震勘探,钻井,录井,测井,试油等组成。因此,各类勘探单项工程的专业性和相关性都很强,只有配合协调,才能完成项目工作。
风险大,不确定因素多,探索性强。由于油气资源埋藏在地下,油气勘探项目的不确定性因素更多。因此,勘探项目较其它工程项目具有更大的风险性和探索性。
技术资金密集,技术含量高,技术更新快。勘探是由数十种当代先进的学科技术组成的由采集、处理和解释三部分组成的技术密集行业。油气勘探项目造价高,耗资巨大,资金密集。由于油气资源是递耗性资源,具有不可再生性,随着大的、好的油田的开发,剩下的都是些边远的和地下条件复杂的不好开发的油藏,加之全球对油气资源的需求与竞争,促使勘探技术更新很快。
项目实施过程体现的特点是流动性大,社会关系协调量大。油气勘探项目均在野外实施,它与其它工程项目不同,点多、面广、战线长、流动性大,没有固定地点,并多与土地、草原、森林等自然资源发生关系,社会关系协调量非常大。
2. 油气勘探项目的一般结构
各类油气勘探项目都由地质调查项目、化探工程项目、重力勘探工程项目、磁力勘探工程项目、地震勘探工程项目、钻探工程项目、试采工程项目等单项工程项目组成。其中,钻探工程项目由试油工程项目、测井工程项目、录井工程项目、钻井工程项目等单位工程项目组成。而钻井工程项目和试油工程项目又由一系列分部工程及分项工程构成。其建设包括从项目立项、可行性研究、项目决策,到地质勘查、工程设计、工程施工、竣工验收、试运转等一系列活动。
油气勘探项目管理基本框架
1. 油气勘探项目工作分解结构(WBS)
油气勘探项目的最重要的基础工作就是建立工作分解结构。图2是油气勘探项目的WBS简图。
2.油气勘探项目经理部组织结构
油气勘探项目的成功取决于项目组织的构成和运行,因此,建立有效的项目组织至关重要。油气勘探项目管理分为单项目管理和多项目管理两类。油公司一般都设立项目经理部对多个项目进行管理。项目经理部是团队结构,由经理、副经理及投资管理办公室、地质工程办公室、法律合同办公室、项目支持办公室组成。
3. 油气勘探项目管理基本框架
1)项目概念阶段
这一阶段的主要工作是以下四个方面:
确定项目并编制项目总体规划。包括:油气勘探项目的任务及油气资源综合评价;勘探工程内容;投资估算;勘探工作部署与措施;经济效益分析等。本工作可以自己做,也可以通过服务合同采购,委托研究、咨询公司进行。
编制项目建议书(或填写标书)。编制项目建议书时必须进行针对地质、工程和经济方面的可行性研究与论证。油气勘探项目建议书包括:项目提出的必要性和依据;项目的规模、进度;预计勘探成果;工程技术保证条件;投资估算和资金筹措计划;经济效益初步分析等。若填写标书,则按照招标文件规定填写(内容与建议书类似)。
项目评估。是项目立项前的重要程序,是请第三方对项目的可行性进一步进行评估、论证,并提出评估报告或审查评议书。
编制项目设计任务书(或签订风险勘探合同)。编制项目设计任务书主要包括项目可行性研究和评估的要点、结论及审查意见。项目设计任务书经有关部门审查批准后,项目进入下一阶段。若是签订风险勘探合同,应按照标准合同,进行商业谈判,然后签约进入下一阶段。
2)项目开发阶段
这一阶段的主要工作是以下五个方面:
选择项目经理,成立项目经理部(或项目组) 。
编制项目总体设计和项目年度部署设计。
项目总体设计是油气勘探项目在项目期内的总规划,由项目经理部(或项目组)完成。主要包括:勘探项目概况(工区范围、自然地理经济状况、工区勘探程度、工区勘探历程和成果);地质论证;勘探任务;总体部署;勘探工程实施要求和运行计划;投资估算;经济效益预测和风险分析。
年度部署设计的依据是项目总体设计。项目年度部署设计经批准后,在综合平衡的基础上,即可列入年度计划。
编制单项工程施工设计和预算。系指地面地质工程、物探工程、探井钻井工程等。
工程项目采购。指通过招标或指定,油气勘探项目经理部(或项目组)根据批准的年度部署设计,与工程项目施工单位签订分包合同。
编制项目年度实施计划。计划按单项工程项目编制,包括季度和月度计划。
3)项目实施阶段
由物探公司、钻井公司等施工单位,按照分包合同进行施工。项目经理部(或项目组)及时掌握项目实施动态,搞好各个分包单位之间的协调配合,通过派出的物探监督、钻井监督等,加强监督与控制,保证项目实施的正常进行,对项目的整体负责。这一阶段管理的重点是对投资、进度和质量的控制。
4)项目收尾阶段
这一阶段的工作主要是:项目竣工、评估与验收;清算最终账务;项目评估;文档总结;资源清理;转换项目责任者。具体项目竣工验收、考核和评价的是:地质和油气储量任务的完成情况;工作量完成情况;资金使用情况;工程和资料质量;安全、环保等方面的情况;项目结算;项目评价。
油气勘探项目管理基本框架
4.油气勘探项目过程管理的几个重要问题
1)勘探程序控制
单项勘探工程项目实施的步骤
在油气勘探项目确定后,勘探程序主要体现在单项勘探工程项目实施的步骤和工作程序上。单项勘探工程项目实施的步骤如下:
a. 油气勘探项目立项、地质任务书被批准后,进行勘探工区或井位优选;
b.技术设计;
c. 施工设计;
d.按照批准了的技术设计或施工设计进行单项勘探工程项目招标;
e. 按照中标条件签订单项勘探工程项目合同;
f. 按合同施工、监督、竣工验收。
勘探程序控制
勘探程序控制是油气勘探项目过程管理的核心的内容。图4表明了勘探程序控制的过程。
勘探程序控制应该注意的问题
为了保证勘探程序控制的有效性,控制过程中应注意以下三个问题:
a. 为了保证项目实施,必须严格招标程序,选择技术、管理、人员和经验具优的施工单位签订承包合同。
b. 油气勘探项目经理部(或项目组)为了保证项目实施的质量和进度要求,应制定并严格执行质量和进度计划,通过各类工程监督,对乙方进行实时监控,随时查明施工中发生的质量问题和拖延进度等问题,并会同承包单位加以解决。
c.承包单位在项目管理中应加强工程项目的成本控制,全面采用项目质量管理和挣值管理方法,以有效控制工程项目成本。
2)项目的投资控制
由于油气勘探项目耗资巨大,因此,项目的投资控制十分重要。项目投资控制的重点是:项目估算;单项工程预算;竣工决算。
控制项目估算和单项工程预算的基本方法是WBS.做好项目和单项工程项目的工作分解是进行投资控制的基础。而竣工决算,主要是通过项目绩效报告和单项工程项目合同管理进行控制。
3)项目的风险管理
油气勘探项目实施过程中面临着巨大风险。为了避免项目的损失,应制订全面的风险管理计划,应对可能的地质风险、工程风险、经济风险等进行识别和进行定性、定量分析,制定预防预案,在项目实施中规避风险。如果是国际油气勘探项目,还应考虑可能的政治风险。
4)沟通与协调
沟通与协调工作十分重要。项目经理部经理(或项目组)在整个项目过程中负责项目组内部成员间的工作协调,负责与项目团体外部关系的沟通和协调,特别是与分包单位的沟通和协调。项目经理部经理(或项目组)应及时获取资源信息,将项目进展情况报告给公司,并将有关的事宜通知乙方。
5)项目收尾
项目收尾包括合同收尾、竣工交接、管理收尾。在项目结束后,项目经理部经理(或项目组)应及时对公司进行项目完工报告(项目自我评价报告)。
参考文献
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步骤五：组建行动学习团队
理想状态下，行动学习小组应该由4―8名成员组成。他们的背景、经历、人格类型(如MBTI、学习风格)以及偏好最好各不相同。通常在组建行动学习小组时，如果条件许可，可以为小组成员做MBTI职业性格测试或者学习风格测试。这可以帮助项目管理者更好地组建行动学习小组，也利于小组成员之间更好的合作。
可以参考以下两种方法来组建行动学习小组。
由组织提名指派
许多行动学习小组都是由组织提名的经理和员工组成。通过指派提名的方式组成的长远多样化小组，比较容易实现工作表现、性别、文化背景、年龄、人格等方面的平衡和多样化。
自我申请
如果小组要解决的问题已经设定好，参与项目的人员可以根据自己的喜好来选择议题并加入。组成小组之后，项目管理者可以再根据多样化的因素，平衡组员构成。这种方法利用了提名者的兴趣，但不能保证每个人都能如愿做出第一选择。
步骤六：建立和保持团队的
士气和动力
当项目开始执行之后，帮助小组建立与保持团队的士气和动力是项目管理者的一项重要任务。对于小组来说，当他们进入到问题解决的正式阶段后，工作热情的降低将是很正常的情况。
如果行动学习项目的整个时间为3-4个月，且间隔1-3周才集中学习一次的话，那么要使参与者对行动学习项目持续保持热情将是非常困难的一件事，特别当他们身处一个更大的领导力培训项目中时更是如此。
[史密斯油田国际服务公司高级领导力(SLDP)培训]
史密斯油田国际服务公司以行动学习为基础的高级领导力培训项目(SLDP)。其中的行动学习分为三个阶段、跨度为8个月。
项目启动后，项目举行全球小组成员的三次面对面会议。第一次会议标志着SLDP项目正式启动。高级执行官对各小组讲话，表明改变和加强领导力培训的重要性。最初3天集中而有目的的日程安排可以增强小组与成员的凝聚力。
第二次会议要在项目启动三个月后召开。在参加会议之前，参与者们提供了一份书面的项目概要。在第二次会议结束之后的几个月时间里，各小组越来越关注项目的截止时间。要在规定时间内达成项目目标是这段时间里的一个重要挑战。在这个阶段中，催化师会通过鼓励小组成员直面已出现的矛盾、关注目标以及赞扬期间所取得的成绩来解决士气问题。
在第三次会议中，辅导的重心转向人际关系。辅导技巧、不同年龄段的人员管理、汇报演讲技巧是这次会议的议题。此时安排汇报演讲技巧的辅导是为了帮助行动学习小组准备第4天会议要进行的陈述报告。
步骤七：保持高层参与和支持
保持高层的参与和支持是行动学习项目成功的一个重要因素。有很多行动学习项目在刚开始的时候被组织高层采纳和支持，但随后因为失去高层的重要支持而无法进展。其中的原因包括业务需要、未预料到的商业挑战以及缺乏对行动学习程序的理解。
业务需要
业务需要会使项目成员把精力投向日常业务，降低对行动学习项目的关注和参与。但是业务需要并不一定就是项目的障碍，相反高层自己对这种状况的态度才是最重要的。
只有高层鼓励参与者们进行思考实践，才能保证行动学习顺利运转。这些实践行为才是行动学习各项要素中的中心成分。但一些顽固的高层认为参加行动学习小组活动，会分散组织内员工的精力，影响到业务。因此，这些小组成员的参与度必然会降低，进而影响到项目的质量。
未预料到的商业挑战
未预料的商业挑战会消耗高层的时间和注意力。在克莱斯勒公司执行行动学习的第一年里，一项计划上的失误导致了过度投资。危机发生之后，作为发起人的高层领导几乎一直与他们的小组保持着对话。但这些对话有时并不那么愉快，因为许多问题都无法得到清楚的解决方案。
缺乏对行动学习程序的理解
你只要花上不到一小时的时间就可以了解最为复杂的行动学习领导力培养体系，但要真正理解这种简单的程序如何发挥作用却要多费些时间。如果缺乏对行动学习程序的理解，那么就会导致任务角色不明、错失辅导机会，最后逐渐失去执行官的支持。
在多个行动学习小组同时运转的组织内，有可能获得为数众多的催化师、项目团队成员以及发起人对项目的支持。在执行各项行动学习方案时，最重要的一点是要选择一种能够支持行动学习的方式。详细来说，这意味着需要为催化师、发起人和项目团队成员提供能与每个小组分享的机会，并让他们感到更有信心。
步骤八：解决方案的汇报
当行动学习项目进入到最后阶段时，逐渐迫近的最后期限会使得大家的紧迫感增加。各小组将注意力集中到完成数据的收集、分析测试结果、准备提出建议，并准备一份执行报告和陈述。
最后陈述的准备工作将会非常复杂。在有些组织中，行动学习小组会在某个协商好的时间单独地向其执行发起人提出建议。在另外一些组织中，所有的小组都要向同一个执行官团队做汇报陈述，而且每个小组的陈述相隔一天。如果在一天内要进行4场或更多的陈述，那么议程一定要妥善安排，确保执行官团队能很好地了解每个小组的意见，并能够对他们提出疑问。
小组的准备工作：我们为项目参与者准备了一份大纲，他们可以用它来组织最后的陈述报告。
最后的陈述报告可依照以下的大纲。
你要告诉他们什么。确定3到5个关键信息，用简洁明了的句子表达出来。比如案例、财务报表和其他统计数据、解释、比较、来自专家或客户的引用语。
告诉他们你是谁。介绍你的团队和成员(包括发起人和催化师)。感谢那些为你的小组提供重要帮助的人。
讲述一个论据。用解决潜在障碍的方法讲述你的论据，并说明该项目对组织的策略、洞察力或价值的重要性。回答这样一个问题：“为什么我们会对现在的状况不满?”
为所提出的方案提供一份简明的摘要。组员可以讲述方案的目的、项目的目标、项目的范围、完成项目所需要的大致时间、关键的项目组成员、总体的预算和成本等。
提供商业论据。展示投资回报率(ROI)、资金流向以及其它商业计算。为评估提案制定相应的程序，包括完成目标的最后期限。
为所需成本和资源提供真实的评估。评估内容应该包括人力资源方面、技术能力方面、时间以及执行方案所需要的成本。
确定重要的事件。包括时间框架、工作平台，以及可靠性。
简洁的结束语。对关键的信息进行简单的概括。
在克莱斯勒公司，所有的小
组在进行最后陈述之前，都有一次机会进行模拟演练。催化师会把握一些重要的标准：小组的报告是否可信?他们之间是否相互支持?论据论点是否有说服力?相关案例是否明白清楚?风险和收益是否确定?哪些行动是需要立刻进行的?最后，每个小组至少会收到了两份反馈，一份来自其他小组，一份来自三人催化师小组。
步骤九：行动学习项目评估
大多数组织都对他们投资的价值评估很感兴趣，这也是项目最能获得财政支持的方法。为了确保组织充分了解行动学习的力量，项目评估要根据柯氏四级评估模型或进行ROI分析。由于很难估算某些行动学习方案的财务价值，ROI分析很少被单独使用。
大部分项目评估是以柯氏四级评估模型为基础，且主要集中在级别1(参与者反映)和级别2(参与者学习)。然而，在有些情景下，可以进行柯氏四级评估模型第3级别(参与者将所学到的东西运用到工作中)和第4级别(组织结果)评估。
只有通过评估才有可能明确行动学习的真正影响，而且还可以确定如何更改和调整项目，才能为组织带来更好的绩效。因此，用于评估的策略和资源应该在行动学习项目开始之前就确定。每次行动学习会议期间和之后都应该进行快速的评估。广泛而深入的评估应该在关键的节点，以及项目结束后进行。
行动学习会议期间和之后所要评估的要素包括问题的质量、倾听与思考的情况、问题的构成与解决的情况、考虑正在进行的行动和策略，以及学习的质量。在关键的节点，以及项目结束后进行的评估包括：采取行动所造成的影响、领导技能的培养情况以及公司文化的变化。步骤十：将行动学习融为公司
文化的组成部分
如果组织的行动学习项目持续获得成功，那么高层自然而然就会使一些程序制度化并使其得到延续，将其整合到公司的文化当中。无论何时出现需要采取创新、有力、迅速行动的紧急问题或项目，行动学习小组都能迅速成立起来。所有高潜力的管理人员会被分配到行动学习项目中，培养那些组织所需要的重要领导力。内部或外部的催化师需要对行动学习团队进行辅导。
[三星公司的行动学习文化]
行动学习已成为三星企业文化的一部分，而且还作为公司未来运转的一种工具和策略。由于行动学习小组成员都是公司未来的领袖，结束行动学习项目后他们所学到的方法和原理将会伴随他们今后的职业生涯。并且，他们的下属也会了解和思考他们指导者的管理方式，为他们自己今后升迁更高的领导岗位做好了潜在的准备工作。
关键词：非径向se-bcc；dea；上市银行；投资价值
一、 引言
国内学者对于企业价值评价的研究方法很多，如张人骥、刘浩、胡晓斌运用剩余收益比率（rir）模型对企业价值进行研究，杨学锋运用灰色评估模型对股票价值进行研究，赵旭则运用超效率dea方法对上市公司的价值进行研究，并证实了该方法是一种可行的方法，本文在研究方法方面，沿用了超效率dea方法，但给出的模型假设条件和解决方法不同。赵旭使用的模型是基于规模报酬不变条件下的超效率模型，但由于受到不完全竞争、资金等问题的约束使得上市银行不在最优规模上运营，规模报酬可变的超效率（super efficiency）dea模型即se-bcc模型更接近于实际，但se-bcc模型与规模报酬不变的se-ccr模型相比，有可能面临解不可行的问题，本文提出非径向se-bcc模型。该模型有两个优点：第一，允许决策单元不在最优规模上运营；第二，该模型可以对样本银行进行全面排序。本文拟运用该模型对2008年的14家上市银行经营效率进行测算，以得出有投资价值的上市银行。
二、 非径向se-bcc模型
1. dea方法和bcc模型。数据包络分析法（data envelopment analysis，简称dea）是以相对效率概念为基础，用于评价具有相同类型的多投入、多产出的决策单元是否技术有效的一种非参数统计方法，其本质是要根据样本数据构建效率前沿，并根据各决策单元dmu与有效生产前沿面的距离状况，确定各dmu是否有效。基于投入产出的dea模型分为投入导向和产出导向两类，前者是指在给定产出水平下实现投入最小化，后者则是指在给定的投入水平下实现产出最大化。charnes、cooper和rhodese(1978)发展得到了在固定规模报酬（crs）下的dea模型，即ccr模型，banker、charnes和cooper（1984）放松了ccr模型中规模报酬不变的假设，提出了规模报酬可变（vrs）条件下的效率计算方法，即bcc模型。
模型（3）和（4）具有如下优点：第一，可以摆脱投入产出按相同比例变化的限制；第二，将评估单元的测量值分解成投入效率和产出效率之后具有良好的解释特性。
模型（3）和（4）并不总是可行的，要进行效率的排序，需将两者结合起来，具体步骤步骤1：对于给定的决策单元dmu0，用模型（3）计算效率值。如果?籽*1?燮1，则?籽*1就是决策单元的效率指数，并转到步骤3，否则，转到步骤2。步骤2：用模型（4）计算效率值，?籽*2就是决策单元的效率指数。步骤3：对下一决策单元重复上面的步骤，直到得到所有决策单元的效率指数。最后，依据效率指数越大，决策单元越有效的原则进行排序。
三、 中国上市银行效率及投资价值的实证研究
1. 投入产出指标设置与样本数据。本文选取中国银行、中国工商银行、中国建设银行等14家上市银行为研究对象，同时，把测度上市银行有效性的投入要素界定为总资产和主营业务成本，产出指标为营业收入、净利润、每股收益、加权平均资产净收益率、资本充足率和不良贷款率。依据2008年数据，测算各样本银行的效率值。
2. 实证结果分析。考虑到规模报酬可变的假设更接近现实，本文根据规模报酬可变的bcc模型和规模报酬可变的超效率模型se-bcc和本文提出的非径向se-bcc模型，对样本的投入产出数据，运用lindo11.0软件进行实证研究，测算出样本上市公司的相对效率值，结果见表1。
从表1中可以看出，根据bcc模型的结果，2008年中国14家上市银行中有11家银行的经营是有效的，相应的效率值为1，而其余3家上市银行的经营是无效的，包括深发银行、民生银行和中信银行。即传统的bcc模型只能将上市银行区分为有效和无效两种类型，对于处于前沿面的11家银行的经营效率无法进行区分。再用规模报酬可变的超效率se-bcc模型进行计算，从计算结果可以看出，超效率se-bcc模型面临解不可行的问题。最后，利用本文提出的非径向se-bcc进行计算，结果表明，原来在bcc模型下无效的银行仍是无效的，在非径向se-bcc模型下有效的11家上市银行中，南京银行的有效值要高于其他银行，也就是说，对于投资者来讲，上市的中国商业银行中比较有投资价值的是依次为南京银行、浦发银行、北京银行、中国银行、兴业银行、工商银行、宁波银行、招商银行、建设银行、华夏银行、交通银行。
根据bcc模型的结果，2008年中国14家上市银行中有11家银行的经营是有效的，相应的效率值为1，而其余3家上市银行的经营是无效的，包括深发银行、民生银行和中信银行。即传统的bcc模型只能将上市银行区分为有效和无效两种类型，对于处于前沿面的11家银行的经营效率无法进行区分。再用规模报酬可变的超效率se-bcc模型进行计算，从计算结果可以看出，超效率se-bcc模型面临解不可行的问题。最后，利用本文提出的非径向se-bcc进行计算，结果表明，原来在bcc模型下无效的银行仍是无效的，在非径向se-bcc模型下有效的11家上市银行中，南京银行的有效值要高于其他银行，也就是说，对于投资者来讲，上市的中国商业银行中比较有投资价值的是依次为南京银行、浦发银行、北京银行、中国银行、兴业银行、工商银行、宁波银行、招商银行、建设银行、华夏银行、交通银行。
四、 结论
通过上述实证研究，本文得出如下两点结论：第一，本文运用非径向se-bcc模型评价上市银行经营绩效及其投资价值的相对有效性，可以得到上市银行相对投资价值的高低。第二，对投资者而言，树立科学的效率投资理念相当重要。传统“价值投资理论”的核心在于通过寻找股价低于内在价值的上市银行或者上市公司进行中长期投资，本文倡导所谓的“效率投资理念”，就是从公司内部投入产出的角度入手，通过研究公司运行效率的高低变化作为股票投资决策的依据，具有一定的可操作性和应用性。
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【关键词】风险投资；评估指标体系；评估模型
风险投资由于其特定投资对象是刚刚成立或起步未上市的新兴公司，主要是高科技公司，这决定其在技术、市场前景等方面都存在较大不确定性，使风险投资成为一种高风险投资行为。要想降低投资的不确定性和风险，关键要在投资前准确地做出风险预计，投资后对其加以有效管理和控制。要做到这一点，在投资前就必须用客观公正的价值评估体系对投资进行充分、准确的价值评估，从而保证投资决策的正确性。本文借鉴国外的研究成果，结合我国的发展现状，通过对阐述基于Tyebjee-Bruno模型建立的定性评估指标体系，并根据我国风险投资目前状况和价值评估具体运用过程中的问题，对该模型进行了一定的修正。将理论与实践相结合，找出一种能够恰当评估风险投资价值的方法。
一、风险投资评估指标体系及模型
美国Santa Clara大学Tyebjee和Bruno两位教授在1983年调查了90家风险投资公司，获得了风险投资公司在对风险企业评估时考虑的23个因素，最终根据实际操作中的主要环节分析了影响投资决策的16个主要因素，分成四类：市场吸引力、产品差异度、管理能力和对环境威胁的抵制能力。
该模型通过一系列分析指标来衡量项目的期望收益率和可预见风险的关系，并做出投资决策，具体如图1-1所示。
注（1）++，+，，表示各因素的影响力权重
（2）+，表示正面影响和负面影响
上述Tyebjee-Bruno模型主要依据对国外风险投资机构的调查得出，但是不一定适合我国现有状况。笔者根据中国现有风险投资的状况对模型进行一定的修正，在模型分析时增加了政府扶持、财务状况、退出机制潜力三个因素，从而得到修正后的模型。下面介绍修正的具体原因：
1、在我国风险投资的发展基本上都有政府行政上的扶持。国家不但从政策和税收上对创业团队和企业给予优惠；特别是地方政府，为了以高科技带动地区经济发展，又规定了很多更为具体、优惠的措施。在实践中许多风险投资家非常看重高科技创业企业和团队的政府支持力度，他们的公关能力在某种程度上左右了风险投资家的决策。因此，在此模型中增加了政府扶持的分析因素。
2、风险投资公司敢冒风险大胆投资，就是为了获高额回报。风险投资家必须构思出一个资本退出方式，以使资本安全撤出，完成整个风险投资计划，所以在对企业进行回报与风险权衡时资本最终撤出的难易程度将极大影响风险因素。我国目前没有完善的产权交易市场，也没有完善的风险投资资金退出机制，众多不确定性因素加大了预期风险而减少了期望回报。所以，在该模型中笔者增加了退出因素的考虑。
3、在Tyebjee-Bruno模型中，财务状况的影响并不大，只是在管理能力中考虑到管理者的财务能力。相对发达国家资金周转较容易。我国风险企业现金周转较困难，获利空间相对有限，财务风险更大。因此，我国目前风险评估市场上财务量化的数据是评估的一个重要因素。本文在设计模型时把财务因素单独作为一个影响期望回报为正的因素，在设计财务因素指标时从现有资产价值、财务现状、融资、投资收益等四个方面加以考虑。另外，在量化可预见风险时也考虑到财务风险这一指标。
4、目前风险投资中进行定性价值评估时，对风险投资项目评估缺乏深入量化研究和系统的科学理论基础，使得对风险企业定性评估结果一般只有分析说明，没有具体的量化结果来说明评估结果，从而投资决策主要还是靠主观判断。所以，笔者借鉴了尹淑娅量化的方法，用线性代数法对修正后的Tyebjee-Bruno模型进行量化处理，从而有利于投资者做出最有利的投资决策。
二、模型指标的量化过程
（1）逻辑关系1的量化步骤：本文以市场吸引力为例，用线性代数的方法量化市场吸引力。
（2）逻辑关系2的量化步骤（以期望回报为例）：
数学表达式中，用f，g，h，k表示退出机制潜力值、政府支持、管理能力和对环境威胁的抵制能力的权重。
表达式说明：b，c，d，e，f，g，h，k值由不同行业的特征决定，所得ER越大，风险企业（项目）的期望回报能力也越大；所得PR越大，风险企业（项目）的抗风险能力就越强。
根据计算出来的ER和PR值，投资者可以从定性方面对风险投资对象做一个综合性的评估，更全面地了解投资对象，从而有利于做出正确的投资决策。
三、结论
在进行风险投资分析时可利用修正改后Tyebjee-Bruno模型，用线性代数方法对模型中各主要因素进行量化，通过计算结果做出合理投资决策。需要指出的是在模型量化中，因素的权重主要依靠由风险投资专家组成的专家组采用打分方式确定。风险项目的各方面能力则由创业企业选择的风险投资家来确定。但是，这两个方面都有很强的主观因素在内。
还必须说明，笔者提出的修正后模型中还存在一些问题，如当期望回报和可预见风险的数值计算出来后，应如何确定这两个因素的权重，如何确定有效最优值范围等，这些问题的进一步解决将会更完善此评估模型。当然利用Tyebjee-Bruno模型进行分析时，只能判断出该风险投资对象是否值得投资。而对如果进行投资，高科技企业价值到底为多少，风险投资家与高科技企业在未来收益中的分配应如何确定等问题还没有明确的解决。因此，有必要对高科技企业的价值再进行定量评估。
参考文献：
[1]刘曼红，风险投资：创新与金融，中国人民大学出版社，1998年出版
一、可行性研究报告格式
不同种类的报告因研究对象、内容、方法的差异而各有特色,但结构要素基本相同,一般都包括标题、前言、正文、落款、附件5个部分.
1、标题
报告的标题应写得准确、简明,主要有以下2种.
(1)完整式.一般由拟建项目单位名称、项目名称、文种种类(3要素)组成,如《××省新型建筑材料厂关于引进水磨石生产线的报告》.
(2)省略式.省略完整式中的拟建项目单位名称,如《建设××大型水泥厂的报告》;省略完整式中的拟建项目单位名称、项目名称,只写文种种类,如《报告》.
2、前言
前言即报告的开头部分,主要介绍该报告的来龙去脉.要求写明项目名称、项目主办单位名称及负责人、单位名称、的技术负责人、经济负责人及参加人等.前言部分最常见的写法是写在什么时间、什么地方、用什么方法、由谁负责进行什么项目的等内容.文字要求简洁明了,篇幅不宜过长.
3、正文
正文是报告的主体部分,是对所申报项目的必要性、可能性和技术经济指标的具体分析论证,最终得出是否可行的结论.要求运用全面、系统的分析方法,以经济效益为核心,围绕影响项目的各种因素,运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行.正文包括概论、供求预测、技术论证、经济分析和结论5个部分.
(1)概论.提出项目的依据、目的以及研究的结论.
(2)供求预测.主要写国内、国外市场的供求情况及发展趋势.在研究和写作供求预测时,要运用科学的方法和确凿的数据,力求预测准确可信.
(3)技术论证.主要是运用资料、数据来论证以下几个方面:能源、原材料的供应;厂址条件及交通状况;技术、设备与环保;生产组织及人员培训;并做出可行或不可行的结论.
(4)经济分析.主要包括:投资估算、收益估算、投资回收估算.投资估算,即项目所需的全部资金的估算,分为固定资产投资、流动资金投资两部分;收益估算,即估算成本、售价、销量、利润等;投资回收估算,主要是对投资回报率的高低、回报年限的长短等的分析.在进行经济分析时,要翔实地估算出项目所需总资金,也要估算出项目实施的各个部分和不同时间中所需资金的具体比例.要正确估算固定资产和流动资金.要有针对性地分析项目的资金来源、筹措方式及贷款偿付方式.
(5)结论.是在供求预测、技术论证、经济分析的基础上,对项目做出的综合评价.评价结论有三种情况:非可行性结论、可行性结论、弥补性结论.结论切忌模棱两可,含糊其辞.
4、落款
标明完成的报告者、报告日期.如在标题下注明,在这里可以省略.
5、附件
为了结论的需要,往往还需要加上一些附件,主要包括不能写在正文内的各种论证材料、试验数据、调查数据、计算图表、附图等,以增强报告的说服力
二、可行性研究报告写作过程
一般包括三个阶段六个步骤，其中，三个阶段为：
1、明确写作目标任务;
2、展开调查研究;
3、分析论证,提出方案,做出评估。
6个步骤为：
1、明确的目标;
2、针对目标进行实地调查和技术、经济分析,并对每一项研究做出结论和整理详细报告材料;
3、以各项结论为根据,从不同的角度编制多个供选择的方案,并从中选出较优的方案;
4、对选出的方案进行更详细的研究,确定具体的范围,估算投资费用、经营费用和收益,并做出拟建项目的经济分析和评价;
5、以总体目标为核心撰写报告;
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