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乙方：投资顾问有限责任公司地址：
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因甲方在中国大陆房地产投资的需要，乙方为甲方提供投融资顾问服务。根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上经充分协商，达成如下条款，以供遵守执行。
第一条 合同期限
1.1 经甲乙双方协商确定，乙方为甲方提供投资顾问服务的期限为一年，即自 年 月 日至 年 月 日。
1.2 服务期限届满需要延期的，甲方应当最迟在服务期限届满前30日向乙方提出续约的书面通知；续订协议的相关内容由甲乙双方根据当时的情势另行约定。
第二条 服务内容
2.1 投资顾问服务
2.1.1 投资前期的投资顾问服务
2.1.1.1 受甲方委托，乙方代为收集信息，进行市场调查，选择房地产开发的类型，寻找有利的投资机会。
2.1.1.2 乙方根据其收集的信息和资料以及甲方提供的基础资料围绕资金筹措、融资方案制定、经济效益分析等内容进行研究，并出具《房地产项目可行性研究报告》。
2.1.1.3 乙方协助甲方对《房地产项目可行性研究报告》进行评估。
2.1.1.4 乙方参与设计房地产项目投资架构和交易模式。
2.1.1.5 乙方负责起草相关法律文件并参与房地产项目投资谈判。
2.1.1.6 乙方负责设立房地产项目公司并办理相关工商事务。
2.1.1.7 乙方负责协调甲方同房地产项目所在地政府及房地产相关主管部门的关系。
2.1.2 投资实施期的投资顾问服务
2.1.2.1 受甲方委托，乙方起草拆迁安置与补偿相关的法律文件并参与同原业主的谈判和法律文件的签订。
2.1.2.2 受甲方委托，乙方参与“招牌挂”活动，办理土地使用权的预登记和登记手续，取得《土地使用权证书》。
2.1.2.3 乙方负责协助办理施工建设、房地产销售等过程中需要的审批手续和相关证照。
2.1.2.4 乙方协助甲方对房地产项目资金进行监督管理，保证资金运行安全。
2.2 融资顾问服务
2.2.1 融资前期的融资顾问服务
2.2.1.1 受甲方委托，乙方对甲方指定的房地产项目进行市场调查和投资可行性分析。
2.2.1.2 乙方根据其收集的资料和甲方提供的基础资料编制商业计划书及其他相关文件。
2.2.1.3 乙方协助甲方制定融资策略和融资方案。
2.2.1.4 乙方协助甲方对其房地产项目进行包装。
2.2.1.5 乙方协助甲方设立项目公司或对已有公司进行规范化整顿。
2.2.1.6 乙方负责筛选和推荐有实力和有意向的境内外投资者。
2.2.2 融资实施期的融资顾问服务
2.2.2.1 乙方协助甲方对房地产项目进行推介和路演。
2.2.2.2 乙方负责修改和优化融资方案。
2.2.2.3 乙方负责起草《投资协议书》、《融资协议书》及其他相关法律文件。
2.2.2.4 乙方负责引见投融资双方或多方见面直接洽谈。
2.2.2.5 受甲方委托，乙方负责聘请相关中介机构完成评估、审计、验证、法律等相关事务。
2.2.2.6乙方参与融资谈判并积极促成投融资双方或多方签订《投资协议书》或《融资协议书》等其他法律文件。
2.2.2.7 乙方负责督促投资方积极履行《投资协议书》或《融资协议书》的相关内容，争取资金尽早到位。
2.2.2.8 乙方提供资金到位后的其他融资顾问服务。
第三条 服务团队
3.1 乙方至少指派投资专业人员、财务专业人员、法律专业人员、联络人员各一名为甲方提供投融资顾问服务。
3.2 根据甲方需要，乙方可以更换其他人员提供投融资顾问服务。
3.3 甲方应当指定至少一名联络人员和乙方负责联络。
第四条 服务流程
4.1需要乙方提供投融资顾问服务的，甲方应当首先和乙方签订本合同，并按照合同的约定支付相关费用。
4.2 本合同签订后5个工作日内，甲方应向乙方提供企业基本信息材料、房地产项目详细信息和相关材料以及联络人员的联系方式，以方便乙方建立客户档案，及时为甲方提供优质服务。
4.3 乙方联络人应当于每月5日前通过书面或邮件等方式向甲方负责人反馈上月工作进展情况。
4.4 甲方或乙方或甲乙双方认为对方工作内容或工作进度需要调整的，应当积极与对方协商，并采取适当的措施。
4.5 涉及到委托授权业务的，甲方还应当向乙方出具《授权委托书》或其它具有同等法律效力的授权文件。
第五条 服务费用
5.1 甲方应当向乙方支付的投融资顾问费分为两种形式的费用：一种是固定的顾问年费；另一种是占募集资金一定比例的融资顾问费。
5.1.1 甲方向乙方支付的顾问年费为人民币拾万元整。
5.1.1.1本合同签订后7个工作日内，甲方向乙方支付顾问年费人民币伍万元；
5.1.1.2本合同签订后第6个月，甲方再向乙方支付顾问年费人民币伍万元，如果当时本合同已解除或终止，则免除甲方支付该部分费用的义务。
5.1.2 募集资金到位后的10个工作日内，甲方应当按照募集资金总额的一定比例一次性向乙方支付融资顾问费（按比例分段累加计算）：
5.1.2.1 募集资金在人民币伍仟万元以下部分的，按3 %支付融资顾问费；
5.1.2.2 募集资金在人民币伍仟万元以上（含本数）壹亿元以下部分的，按2%支付融资顾问费；
5.1.2.3 募集资金在人民币壹亿元以上（含本数）部分的，按1%支付融资顾问费。
5.1.4 《房地产项目可行性研究报告》和《商业计划书》的撰写和编制费用不包含在投融资顾问费之内，由甲乙双方另行协商。
5.2 为甲方提供投融资顾问服务过程中，乙方发生的交通、住宿、餐饮等费用，由乙方自行承担；甲方主动安排接待的除外。
5.3 乙方接受甲方委托，向相关行政、司法、鉴定、公证等部门和房地产评估、房地产等中介机构支付的费用，以及其他经过甲方事先同意承担的费用由甲方承担。
5.4 甲方应当通过银行转帐的方式向乙方支付相关费用，乙方银行开户相关信息如下：
户 名：投资顾问有限责任公司
开户行：
帐 号：
第六条 甲方权利和义务
6.1 甲方必须保证向乙方所提供的一切相关资料都是真实的、合法的。
6.2 甲方应当及时满足乙方的合理要求，向乙方提供所需信息，便于乙方与投资者商洽有关事宜。
6.3 甲方或甲方指定的相关主体或其房地产项目发生重大变化影响投融资顾问合同的，甲方应当及时通知乙方并采取适当措施。
6.4 甲方有权利向乙方了解投融资事项的进展情况。
6.5 甲方应当按照合同约定及时支付固定年费和融资顾问费。
6.6 未经乙方同意，甲方不得自行与乙方推荐的投资者接触并私下达成损害乙方利益的协议或承诺。
6.7 本合同期限届满后甲方没有续约的，在本合同期限届满后三年内，因乙方已经履行本合同约定的义务，而促使甲方与乙方推荐的投资者达成融资协议的，甲方仍必须继续按本合同的约定支付相应数额的融资顾问费。
第七条 乙方权利和义务
7.1 乙方有权依照本合同的约定取得固定年费和融资顾问费等报酬。
7.2 乙方有权利要求甲方提供必要的帮助和支持。
7.3 乙方必须严格履行本合同第二条规定的相关义务。
7.4 乙方应当按照本合同约定及时向甲方报告相关事务的进展过程。
7.5 乙方应当采取积极有效的办法促成甲方与投资者签订相关协议。
7.6 乙方应当在甲方的授权范围内行事，除此之外，不得代表甲方做出任何保证或承诺，或损害甲方利益其他任何行为。
第八条 变更和解除
8.1 甲乙双方经协商一致可以变更或解除本合同。
8.2 乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：
8.2.1 乙方重大过错，致使甲方遭受重大损失的（“重大损失”是指损失的经济价值在人民币壹佰万元以上）；
8.2.2 乙方违反法律规定和本合同约定的义务，致使本合同没有继续履行必要的。
第九条 保密义务
9.1 “商业秘密”指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。
9.2 甲乙双方应对投融资事项涉及的所有商业秘密保守秘密，除用于本合同目的外不用于任何其他目的，不向任何与本合同无关的第三方披露。
9.3本合同终止或履行完毕后，本条所约定的保密义务继续适用，并无时间限制；除非该技术信息和经营信息已经为公众所知晓。
9.4 一方违反约定，披露、使用或允许他人使用其所掌握的对方的商业秘密的，应当承担相应的法律责任。
第十条 不可抗力
10.1 “不可抗力”指在本协议签署之时不能预见、其发生和后果不能避免或克服、在本协议签署之后出现的阻碍任何一方全部或部分履行本协议的所有事件。此种事件包括地震、台风、洪水、火灾、战争、国内或国际交通故障、政府或公共机构行为、传染病、民众骚乱、罢工和不能预见、不能避免、不能克服的任何其他情形。
10.2 一旦发生不可抗力事件，受到该不可抗力事件影响的一方的义务在不可抗力事件造成的延误期间应中止履行并自动延期，该方不承担违约责任。
10.3 主张不可抗力的一方应迅速以书面形式通知另一方，并在随后15 天内提供不可抗力发生和持续时间的充分证据。
10.4 一旦发生不可抗力，甲乙双方应立即协商以寻求公平的解决方案，并尽一切合理努力，将此不可抗力的影响减少到最低限度。
第十一条 违约责任
11.1 甲方未能履行法律规定的义务和本合同第二条、第六条约定的相关义务，应当承担违约责任。
11.1.1 甲方没有按照约定及时支付固定年费和融资顾问费的，经乙方催告后，10个工作日内仍未支付的，应当向乙方承担数额为未支付部分20%的违约金。
11.1.2 除前款约定的情形外，甲方违约的，应当赔偿乙方因此而遭受的经济损失。
11.2 乙方未能履行法律规定的义务和本合同第二条、第七条约定得相关义务，应当承担违约责任。
11.2.1 乙方违约但相关义务仍然可以履行的，乙方应当继续履行相关义务。
11.2.2 乙方违约致使甲方遭受重大损失的，甲方同意不解除合同，乙方应当减少或免除固定年费。
11.2.3 乙方违约给甲方造成经济损失的，还应当赔偿甲方的经济损失。
第十二条 法律适用和争议解决
12.1 本合同适用中华人民共和国法律（甲方是于港澳台注册的法人主体或自然人的，应当同意本合同使用中国大陆的法律）。
12.2 在合同履行过程中产生的争议，甲乙双方应首先协商解决；协商不成的，任何一方可以向乙方所在地人民法院起诉。
第十三条 通知、送达
13.1 甲乙双方因履行本合同相互发出或提供的所有通知、文件、资料，均以本协议首页列明的地址、传真送达，当事人变更地址、电话或开户银行、账号的，应在变更后3日内，将新的地址、电话或开户银行、账号书面通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担全部责任。
13.2 当面交付文件的，在交付时视为送达；通过传真方式送达的，在发出传真时视为送达；以邮寄方式送达的，挂号寄出或投邮当日视为送达。
第十四条 一般条款
14.1 本合同在履行期间如遇国家现行法律、法规修改或变更，甲乙双方应依修改或变更后的国家法律、法规更改有关条款，但不影响其它条款的有效性，甲乙双方皆有履行其余条款的义务。
14.2 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，至甲乙双方约定的服务期限届满或本合同解除时终止。
14.3 本合同未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充合同，与本合同具有同等法律效力。
14.4本合同一式肆份，由甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
（以下无正文，为签章栏）
甲方：
授权代表:
乙方：投资顾问有限责任公司
【关键词】 抑制投机 房地产市场 发展政策
一、引言
自从1984年“房地产”被正式命名以来，房地产业就作为一个独立的行业在国民经济运行中发挥着举足轻重的作用，并带动了其他相关产业的发展。1998年，改福利分房制度为货币化分配形式以后，人们只能通过市场途径取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房价连年攀升。高昂的房价在带动我国经济增长的同时，也吸引了众多投机资金的进入，越来越多的人开始买不起房子。尤其是2003年以后，这个现象更为严重，很多人对连年高涨的房价产生了不满情绪。我国政府采取了一系列的宏观调控政策以抑制房地产市场中的投机行为，虽然产生了一定的积极作用，但是所采取的这些措施，都没能解决房地产市场中存在的根本问题，房价仍远远高于其使用价值，市场中的投机行为依然盛行，房地产市场中蕴藏着很大的风险。
二、中国房地产市场中的投机表现
1、房地产开发投资增长过快
进入21世纪以来，房地产开发投资呈每年上涨的态势，2010年房地产开发投资额达到48267亿元，是2000年的9.68倍；2000—2010年间房地产开发投资平均增速高达19.37%。从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重和房地产开发投资占GDP比重来看，国际上公认这两项指标的警戒水平分别为10%和5%。图1显示，我国的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重自2000以来均远超过15%，在2004年甚至达到18.7的高位；房地产开发投资占GDP比重从2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投机行为导致了房地产市场投资增长过快，市场过热的局面。
2、商品房价格持续上涨
虽然房价的年增长处于波动状况，且2003—2010年商品房价格上涨幅度较大，波动幅度也较大，但房价始终呈现上涨态势。图2显示，中国商品房价格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增长了1.38倍。面对房价不断上升的趋势，投资者预期房产价值在未来会进一步升值，因此房价持续走高的同时，我国的房地产需求依然强劲，投机行为更为盛行。
3、土地价格显现增长趋势
住房不是空中楼阁，不能建在空中，必须要有土地的支撑。因此，有了土地就意味着拥有房地产开发的优先权和主动权。经济学家林毅夫认为，在经济发展中，随着社会总需求的增长，因供给弹性越小的要素，价格增长越快。土地的供给弹性很小，同时作为不可再生资源，具有稀缺性的特性，这使得土地有了很大的升值空间，从而诱使投资者通过低价买入地皮，等待土地升值之日高价卖出，以谋取暴利，这一循环模式导致土地价格呈现增长的趋势在所难免。
三、中国房地产市场发展政策
针对目前房地产市场中的投机行为引致的买房难等民生问题，我们要采取一系列有效的措施来抑制房地产投机行为，引导我国房地产市场长久健康的发展，实现绝大多数百姓长久以来“居者有其屋”的理想。笔者认为可从土地供给、税收和政府角度出发制定政策措施。
1、从土地供给角度
房地产开发的泡沫成份，以及开发行为本身和由于资金运作的不规范，九十年代后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载，至1999年底上海市在内环线以内，高层烂尾楼也多达300幢。毋庸讳言，在海南出现的“炸楼”的极端处理方法，并不是一个值得推广和借鉴的有效经验，妥善解决为数不少的“烂尾楼”，已成为各地政府一个不得不面对的难题。在房地产开发的市场大潮中，既然原有的开发商已无力作为，把项目转让给有能力的开发商继续开发，这就是无论房地产项目开发至什么阶段，都应当研究其转让的可行性和操作性的缘由。
“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”：“股东向股东以外的转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”：“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产转移手续”：“股东持有的股份可以依法转让”这一系列有关公司股权转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。因此，以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性，就成为我们律师应当研究的重大课题，也是研究公司法和房地产领域不同专业的律师，应当共同关注的业务结合部。正是基于这一指导思想，讨论本文所指的课题，具有现实意义。
二、“烂尾楼”的现状分类及其转让操作方式
需要用项目转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目即“烂尾楼”，由于土地使用权取得方式不同，开发商所负债务的复杂性以及开发项目续建资金短缺程度等不同情况，对于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题：
1、各不相同的房地产停建、缓建项目。
需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。房地产开发商所负债务的不同情况，是实施项目转让时不得不慎密分析的复杂问题和各具特点的法律障碍。
而从房地产开发商对“烂尾楼”的续建资金实力来分析，也存在着二种不同情况：有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
房地产开发的停建、缓建项目，就其土地使用权取得方式，可分为以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，这为政府处理“烂尾楼”收回土地后再转让提供了依据。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。
从房地产停建、缓建项目的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售计而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工营建阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。
2、可供选择的转让“烂尾楼”的操作方法。
房地产开发停建、缓建项目的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以项目折价或者对生效判决执行对项目进行拍卖，对此本文不作讨论。而作为当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）项目转让，一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。
第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。
第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购，此种操作方法值得深入研究。
此外，房地产停建、缓建项目转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。
综上，房地产开发的停建、缓建项目转让，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权的重组方式使之得以实现，是最可取、最值得拓展的途径和方法。
三、以公司股权重组方法转让房地产“烂尾楼”的操作性
房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。这是讨论本文所涉之项目转让可操作性和利弊得失的现实基础。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现其停建、缓建项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，才会对日益增多的烂尾楼转让的实践有所指导。
按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司，股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。其针对房地产烂尾楼宇的操作性，比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购针对的是房地产停建、缓建项目，两者仍然存在较大的区别：
第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。
第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。
第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。
房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范，以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。
四、从司法实践看以公司股权重组方式实现房地产项目转让应注意的法律问题
虽然，我国立法对公司并购尚无专门规定，对本文讨论以公司股权重组方式实现房地产项目转让，更无明确的、有针对性的法律、法规，但在操作实务和司法实践中，这方面的大量市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。作为不得不面对并承接此类案件的律师，尤其是熟悉公司股权重组和房地产开发的专业律师，都肩负从司法实践来分析研究这一疑难、复杂的法律问题的责任，从而指导当事人规范运作，避免失误，并为健全立法提供实务经验。
本人在专业处理大量有关房地产开发的诉讼案件的同时，也处理了一批此类案件。实践出真知，实践是检验成败、鉴别操作方法利弊得失的唯一依据和标准。
1、应引起注意的三个法律问题一个为最高院改判的以项目转让方式运作的房地产联建纠纷案。
这是我承办的一个房地产联建项目转让的二审案件。
1993年10月15日，上海长兴实业总公司（下称长兴公司）作为土地方与上海建设工程联合公司（下称建设公司）作为投资方签订了《三门路多层住宅小区联建协议》。约定：长兴公司提供土地和建房指标，建设公司承担建设资金以及前期费用共计人民币5680万元，两家公司联合开发5.4万平方米的住宅。
1994年4月8日，建设公司以引资方式又与上海万国企业发展公司（下称万国公司）签订协议，约定万国公司承担项目建设所需资金，万国公司先后投入人民币5791.75万元。后因建设公司无力继续开发，又与上海建联房地产开发有限公司（下称建联公司）签订接盘《协议书》，约定由联建公司受让系争项目，建设公司的全部权利义务转让给联建公司，项目开发由建联公司继续履行，并由建联公司承担整个合同履行期间的全部法律责任。
1996年2月28日，上述建设公司、长兴公司、万国公司和建联公司四方签订转让《协议书》，就项目由建联公司接盘事项达成协议。其主要内容是：建联公司接盘继续开发并负责返还万国公司全部投资款，协议自建联公司先行支付人民币1000万元时生效。转让协议签订当天，建联公司即向万国公司支付了人民币900万元，万国公司则在签收时书面同意转让协议生效。项目转让后，建联公司以自己的名义办理了有偿使用土地及房屋预售许可手续。因建联公司到期未支付其余款项，万国公司起诉法院，要求建设公司、建联公司和长兴公司共同返还剩余投资款及利息。
一审法院审理后认为：转让协议所约定的条件未成就，故尚未生效，判由建设公司返还万国公司的剩余款计人民币4891.75万元及相应利息，建联公司负连带责任。一审判决后建设公司和建联公司均不服，向最高人民法院提起上诉。我担任了建设公司的二审人。
建设公司上诉的主要理由认为：转让协议所约定的生效条件已由债务受让人建联公司和债权人万国公司协商一致改变，故所附条件已经成就，要求确认转让协议有效，同时认为债务已经转移，要求由债务受让人建联公司单独承担全部债务本息的偿还。
最高人民法院于1997年11月10日开庭审议本案。我在审理过程中先后三次提交书面意见阐述我方观点，引起合议庭的重视。开庭后，为对国家法律负责，为公正、秉公办案，最高院邀请有关法律专家专题研讨本案的法律关系，并形成一致意见。1998年7月30日，最高院作出终审判决：撤销原判，判定转让协议有效，判由债务受让人建联公司单独偿还全部本息共约人民币7500万元。
本案四方协议最终被确认有效，有三个法律问题值得总结：
第一，项目转让须获得有关各方的一致同意。房地产开发项目转让，从法律角度分析，首先属于民事权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”我国《合同法》第77条也规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，房地产开发项目的转让必须获得合同当事人和有关第三人的一致确认。本案中，有关房地产项目的转让，涉及到原土地方、投资方以及受让方，依法应获得各方的一致同意，而四方共同签订的转让协议，表明有关债权人、债务人和第三人均协商一致，这就从总体上符合了法律的规定。
第二，房地产开发项目的转让需具备四个条件。本案的转让协议之所以最终被确认有效，是因为本案的转让具备了如下四个条件：
1、转让须以既存之开发义务为基础；
2、转让须有合法的根据，且已有明确的受让人；
3、转让须获得形成房地产开发关系的各方当事人一致同意；
4、受让人须具有房地产开发的资质并履行相应的手续。
由于房地产停建、缓建项目以公司股权的兼并或收购方式实现转让，其转让的是房地产开发义务，此合同义务表现为债时，则是债的转移，因此，必须符合民事权利义务转让的基本特征。
第三，转让协议应由专业律师制作。由于房地产停建、缓建项目的转让，在以股权重组方式操作时，不仅要关注股权并购方面的法律问题，而且必然会遇到房地产项目停建、缓建本身的一系列专业问题，因此，转让协议应由熟悉公司并购法律和房地产法律的专业律师或由熟悉这两个领域法律的律师共同完成。本案转让协议在洽谈和制作过程中，我所副主任殷之杰律师提供法律服务，正是由于专业律师的参与和把关，使本案的转让协议表示了各方当事人的真实意思，项目转让没有任何违法性或损害公共利益，符合民事权利义务转让和房地产开发义务转让的法律要件，因此，才经受了最高院的司法审理考验。
2、以公司股权收购房地产停建项目的转让纠纷案。
这是上海首例外商独资房地产项目公司股权兼并引起的诉讼案件，项目公司股权兼并协议由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海为开发浦东金桥某项目而成立的全资子公司，注册资本1050万美元，开发项目为一高级商办楼，建筑面积4.4万平方米。1995年4月，项目开发至房屋结构第12层，新律公司缺乏后续资金而停建。在停建1年零10个月后，经协商，香港新律公司将整个项目以公司股权收购方式转让给香港金利丰工程有限公司。双方约定收购价格以注册资本为准，收购协议对权利义务的转移、股权转让的交割、项目公司名称的变更以及在外资委办理变更登记等作了明确约定。项目被收购后，因拖欠工程款，施工单位江苏泰兴一建以变更后的项目公司作为被告、原股东香港新律公司作为第三人向上海市高级人民法院起诉，要求偿还工程欠款人民币7743.8万元，并要求第三人负连带责任。经法院审理，认为收购转让有效，项目开发工程欠款的债务已依法转移给受让公司，判由受让公司一家偿还欠款。一审判决后，有关当事人均未上诉。
本案公司股权收购转让被确认有效，转让人不再承担连带责任，有以下三个法律操作层面的问题值得引起注意。
第一，公司股权变更必须获得相应的批准手续。公司股权的变更以及公司性质的变更，依法必须获得有关政府部门的批准，变更后的公司合同和章程也都必须重新登记备案。在实践中，经常因未依法变更登记而导致股权变更无效。因此，必须根据公司股权变更的具体情况办理相应的手续。本案系一个外商收购另一个外商独资的项目公司，在办理所有的审批手续的同时，还必须获得外资委的审批同意。此外，还有中外合资的项目公司，因中方股东收购外方股东股权而使公司性质变为中资企业；也有与之相反的股权收购，企业又变为外商独资企业，在这种情况下，企业股权变更审批还会碰到更为复杂和严格的审批手续。而办妥有关的审批手续，则是项目公司股权兼并的不可逾越的法律障碍。
第二，对公司股权收购的交割及方式必须明确约定。通常，就转让双方而言，公司股权收购的生效以股权交割为准，而依中国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批，登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。本案转让方在咨询了有关政府主管部门意见后，收购协议约定：“乙方支付全部股本金1050万美元之日即为本协议股权交割日，本协议自股权交割日起生效”。协议双方并据此确认协议生效日为股权交割日，交割后开始办理有关政府审批手续。本案的股权交割的特别约定并不违反我国法律规定，并成为日后处理纠纷时对收购协议有效性的重要保障。
第三，事先约定办理政府有关审批手续的义务人及违约责任。我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。在事先经过咨询落实了操作程序后，公司股权收购双方只需明确办理有关手续的责任主体即可进入操作。本案的收购协议对此约定有关审批手续由转让方负责，受让方提供董事会决议等文件予以配合的方法进行；同时还约定了由责任方承担未办妥有关手续引起的法律后果。由于事先经过咨询，能够办理有关手续在程序方面已经落实，法律上不存在障碍，收购协议签订后，本案的有关政府审批手续也都办妥。本案收购协议在外资公司变更股权和房地产项目转让方面的有关政府审批手续齐全，使收购行为在一旦涉讼后经得起法的检验并使转让方占据了主动。
2.44亿：宏济堂与蓝石置地的旧官司
11月30日，宏济堂披露一则《涉及诉讼公告》，并具体披露了诉讼的基本案情：
2004年10月10日，宏济堂与被告山东蓝石置地集团有限公司（下称“山东蓝石置地”）签订《国有土地使用权转让协议》，宏济堂将位于济南市天桥区板桥路24号的国有土地使用权转让给山东蓝石置地。协议约定，被告按建筑面积2，800元/平方米向原告出售新建住房200套，每套住房建筑面积为80-120平方米，总建筑面积20，000平方米，此200套住房按整楼或整单元出售，住房建设标准须与小区内同类型住房建设标准一致，地点在该宗地内或位于北园路的待开发冠华居住组内。
但山东蓝石置地取得涉案土地使用权后，迟迟不申请收储，不进行房地产开发，现已经超过了被告交付房产的合理时间。目前公司字号为“冠华”的房地产开发商济南冠华建设投资有限公司在北园路开发的“冠华吉第”小区开始陆续出售且符合合同约定的交付条件，被告需按《国有土地使用权转让协议》约定在冠华吉第小区购置后并以2，800元每平方的价格向原告交付。若被告履行不能，则按冠华吉第小区现行售房价格每平方15，000元与协议售价2，800元的价格差价赔偿原告损失46，848，000元。原告保留要求被告交付剩余152套房产或要求被告赔偿损失的权利，另案再诉。
此案已于11月16日，由济南市中级人民法院受理。近日，本刊记者分别致电诉讼双方，均未对此获得答复。
据了解，山东蓝石置地集团成立于2002年5月，前身为济南蓝石置业有限公司，是一家以房地产开发为主，集房产营销、建材供应、景观园林建设、物业管理和生态农场为一体的综合性企业集团。在山东蓝石置地官网的开发项目一栏中，并无此案涉案地块的相关项目。目前，涉案中的天桥区板桥路24号被山东蓝石置地用作仓库，并无开发意向。
值得注意的是，按照宏济堂的诉讼申请，山东蓝石置地需按《国有土地使用权转让协议》约定，“在‘冠华吉第’小区购置后并以2800元每平方的价格先行交付48套建筑面积80-120平方的房产。若被告履行不能，则按‘冠华吉第’小区现行售房价格每平方15000元与协议售价2800元的价格差价赔偿原告损失4684.8万元。”此外，宏济堂还申明，保留要求山东蓝石置地交付剩余152套房产或要求其赔偿损失的权利，另案再诉。
也就是说，若协议约定的总建筑面积20000平方米按照宏济堂申诉的上述差价计算，宏济堂可追讨的金额约高达2.44亿元。
对赌风波
宏济堂成立于1999年，是一家致力于麝香酮、中成药、蒙脱石原料药和阿胶等保健品的研发、生产与销售的制药企业。其前身为济南中药厂，历经资产重组和数次股权转让后，于2015年更名为山东宏济堂制药集团股份有限公司。
提起济南中药厂，其历史可以追溯至清光绪三十三年（1907年），其创始人乐镜宇是北京同仁堂十二世传人。股份制改革后，力诺集团通过直接和间接方式合计持股76.91%，而剩下的23.09%的股权被14家机构投资者持有。
自2013年以来，宏济堂每年的净利润一直保持在亿元以上，并以不低于30%的速度持续增长。2015年末，宏济堂中药原料药业务较上年同期增长82.14%，促使其当年实现净利润2.23亿元，较上年同期增长57.89%。
但众多投资机构参股宏济堂的原因绝非财务表现良好这么简单。公开资料显示，2015年7月，力诺集团将其所持有的宏济堂23.09%的股份以2548.35万元的价格转让给上海景林景惠股权投资中心（有限合伙）等14家投资机构。
就是这次投资，大股东力诺集团、力诺控股和工会委员会及公司实际控制人高元坤与此次引进的9家投资机构签订了有关公司业绩及登陆资本市场等方面的“对赌协议”。
这9家机构分别是上海景林景惠股权投资中心（有限合伙）、长安财富资产管理有限公司、易方达资产管理有限公司、青海金石灏I投资有限公司、珠海乾亨投资管理有限公司、上海开弦投资管理中心（有限合伙）、宁波东D投资中心（有限合伙）、南通皓誉创业投资中心（有限合伙）和广东银石投资有限公司。
据悉，当时的《投资协议》中包含反稀释权条款、优先认购权条款、优先清算权条款、价格调整条款和回购权条款等。
当中核心的条款包括，1、投资完成后，控股股东、实际控制人应尽其最大努力促使目标公司在2016年12月31日以前在新三板挂牌，如新三板挂牌后，因流通性不够投资人无法获利退出，控股股东、实际控制人应尽其最大努力促使目标公司在2018年12月31日以前在A股上市。
2、如果目标公司因任何原因未能于2018年12月31日之前在中国境内外的证券交易所上市；实际控制人地位在目标公司上市之前发生变更；会计师事务所对于目标公司出具保留的或否定意见或者拒绝出具年度审计报告；宏济堂或力诺集团或力诺股份因任何原因严重影响宏济堂新三板挂牌或IPO上市的，控股股东均需要按照投资款加上每年12%的利息进行回购。
目前，新三板对赌成风，对赌条款日益细化，从业绩扩展到投资者权利、控股股东行为等六大领域。这是投资方与融资方在达成协议时，双方对未来不确定情况的一种约定。从某种角度而言，对赌协议就是一份督促融资方不断向前奔跑的协议。
值得注意的是，一般公司的对赌协议，只限于业绩和上市（或挂牌）条款，但这家新三板挂牌企业，投资方提出了挂牌新三板后必须获利退出，否则还需A股上市。此外，当时的投资协议还包含了业绩对赌、反稀释、回购等苛刻条款，也不得不说是“奇葩”。
异动之后，市值上涨35倍
值得注意的是，今年9月14日，宏济堂正式挂牌新三板。
据choice上的交易信息显示，宏济堂挂牌后至9月28日，几乎没有任何交易量。而9月28日当天，在协议转让下，宏济堂以4.31元的均价成交了2300万股，成交金额达9913万元。当日换手率超过10%。
此后，宏济堂的交易简直如开挂般，9月30日股价突然涨至35元/股，成交金额达1.05亿元。接着以同样的股价，分别在10月13日成交1.75亿元；在10月18日成交2.1亿元；在10月21日成交2.8亿元；在10月26日成交5600万元。自挂牌以来，宏济堂三次荣登新三板成交榜榜首。
短短两个月内，宏济堂的交易量共计高达9.25亿元，此后至今，宏济堂却再无交易量。
据其公开转让说明书上显示，宏济堂新挂牌之时的每股面值仅为1元，从1元/股暴涨至如今的35.80元/股，宏济堂仅仅用了不到两个月的时间。根据股转系统信息显示，9月28日到10月27日，宏济堂共发了7次股权变动报告书，大股东力诺集团短期内四次减持，从持股76.91%减持到持股56.97%。
10月27日最后一次股权变动报告书显示，长城国泰（舟山）产业并购重组基金合伙企业（有限合伙）增持宏济堂2360万股，占比21.39%，成为宏济堂的第二大股东。
调查发现，宏济堂大股东力诺集团2016年4月份与北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称“民星基金”）签下对赌协议。
民星基金向力诺集团提供8.5亿元委托贷款，同时享有将部分债权以35元/股的价格转为宏济堂未质押股票的权利，转股数量不超过2360万股，合计不超过8.26亿元。而2019年4月份之前，如宏济堂不能登陆A股资本市场或民星基金认可的其他资本市场，则民星基金或其他指定的关联方有权要求力诺集团按转股本金13%利息的价格对上述股权进行回购。
而最后成为宏济堂第二大股东的长城国泰（舟山）产业并购重组基金合伙企业（有限合伙），则是民星基金的关联方。以此看来，想必此次对赌已经失败，而如此火热的交易背后，其实只是委贷对赌协议中债转股条款被执行所致。
乙方：
第一条经甲乙双方协商一致同意，乙方愿意与甲方投资(包括房地产、土地、厂房、证券、机械等)共同经营。
第二条甲方公司简介
甲方公司名称为：河北旭辰远洋经贸有限公司。成立于XX年，是经国家外经贸部、海关总署批准的，集进出口贸易、报关等业务为一体的综合性经贸公司。总部位于交通十分非常发达的河北省邯郸市内。该公司为集团公司性质，总公司旗下还有市政工程公司、物流公司、广告公司、高速公路服务汽车救援公司等，众公司优势互补，资源共享，相得益彰。
几年来，集团公司在市委、市政府的英明领导下，在社会各界的大力帮助和支持下，通过广大员工的不懈努力，我们拥有了200余家较为稳定的国内外客户，积累了大量的生产厂家、关系资源和流动资金，拥有了一大批具有成熟进出口贸易经验的专业队伍和营销网络管理精英!被列为市政府重点扶持的龙头企业之一，为河北南部及晋、冀、鲁、豫四省交界中原一带的经济发展做出了显著的贡献!
第三条集团公司主营范围：
1、进出口贸易;
2、新疆煤炭;外蒙、内蒙煤炭;
3、天津、日照港口铁精粉;
4、大件运输物流业务;
5、高速公路工程及材料供应;
6、电力工程、南水北调工程、非开挖管道工程;
7、高速公路服务区、超限站、汽车救援服务、道路养护;
8、高速公路、市政设施户外广告。
9、钢材市场物流园区经营。
第三条投资方式
1、货币(即现金);
2、银行认可的房产、土地、厂房、机械等。
第四条资金用途
用于集团公司经营、流动资金补充等各项业务的发展。
第五条投资回报
1、现金投资的，每月按本金的1.5%分红。如投资10万元，每月回报分红1500元。
2、用房产、土地、厂房、机械、证券等投资的，按银行评估贷款比例，公司贷到现款的1%按月计算分红，如贷款金额10万元，每月回报分红1000元。
第六条投资人待遇
投资人可兼职公司业务顾问，全程监督业务经营。有管理经营能力者可聘为公司业务员(每月发放基本工资)，参与公司的业务经营，享受公司的业务提成。
第七条大宗业务分成
根据投资人的业务能力，经协商一致，可参与公司不同类别公司的经营，按照公司员工待遇给于业务提成。提成比例可以通过协商签订协议。
第八条投资的转让
经公司领导同意，投资人可将自己的全部或部分投资转让与他人。
第九条其他
1、本协议未尽事宜经甲乙双方协商一致后，另行签订补充协议。
2、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，以资信守。
关键词 供电企业 用户 资产管理
中图分类号：F275 文献标识码：A
一、用户资产管理的特点
（一）用户投资的专用线路、变电站间隔及专用设备等电力设施的管理。
（1）签订代维护协议。这部分资产设备一般是存放在变电站或直接是连接到用户生产生活场区的线路，与供电企业的资产分界点可以明确，产权划分清晰，其投运后由供电企业代维护，产权不移交给供电企业，仍归用户所有。每年用户向供电企业交纳资产设备维护费，因修理、维护发生的材料费由用户负担。
（2）未签订代维护协议。这部分资产多为10KV及以下的线路，其投资者多为中小型企业用户，因配网线路资产量较大，且因城市建设需要配网改造频繁，用户投资的电力线路资产与供电企业的线路资产产权分界点大部分已混淆不清。所以，供电企业为保证配电网的安全正常供电，在没有办理移交接收手续的情况下仍肩负起了所有配网线路的维护工作，对产权清晰且投资主体明确的线路，其发生的材料和修理费用由用户负担；对产权不清或产权虽清但投资主体已不存在的（如：投资线路资产的企业倒闭），其发生的材料和修理费用全部由供电企业负担。
（二）用户投资的住宅小区配电设施的管理。
（1）房地产开发企业投资的住宅小区配电设施管理。住宅小区完工后，由供电企业对其配电设施验收合格后送电，送电之时即是供电企业代维护之始。供电企业和房地产开发企业未签订资产移交接收协议，但实际上这类资产的维护、修理等都由供电企业负担。
（2）企事业单位集资建造的住宅小区配电设施管理。这类小区是国家未明确规定之前旧体制下的产物，供电企业仍沿用过去的管理办法对小区配电设施进行管理，与集资的企事业单位也未签订移交接收协议，在实际资产管理中，供电企业只负担维护，对于修理过程中发生的材料、人工等费用则由企事业单位负担。
二、用户资产管理的风险点。
（一）代维费标准不统一。
收取代维护费的范围仅限于部分大用户，中低压配网用户资产只维护，不收费，使公司利益受损，且收费标准不统一，完全靠双方协商确定。
（二）签订资产移交接收协议的主体不明确。
《物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主公有。” 已经明确了小区配电设施的归属，属于业主公有。既然小区配电设施归业主公有，那么和房地产开发企业、小区物业、小区所在的企事业单位、业主管理委员会签订用户资产移交协议，哪一个更有法律效力呢？会不会给供电企业带来潜在的风险呢？
（三）接收用户资产时较匆忙，缺乏规范的内部管理流程。
用户了解到供电企业有接收用户投资电力设施的意愿后，大部分投资用户能主动与供电企业协商，特别是资产设备已运行多年的投资用户较为积极，只有部分新建电力设施的投资用户不会主动找供电企业。但是供电企业内部在接收用户资产方面没有规范科学的管理流程，对用户主动送上门来的资产是不是来者不拒，统统收入囊中呢？
（四）接收用户资产的价值不易确定。
一是投资主体因倒闭、合并等原因已不存在；二是投资主体是管理不规范的中小型企业或个人，工程建造资料保存不完整；三是用户资产开始运行至供电企业拟接收签订协议时，这期间可能发生过资产设备改造、大修、盘亏等现象；四是建造时间较长已找不到开发商的居民小区和企事业单位的居民小区配电资产，在接收过程中无法取得有关价值确定凭据。
（五）后期维护、维修发生的费用支出给供电企业带来较大的经营压力。
在没有与投资用户签订接收协议以前，供电企业可以就用户资产的维护、维修费用和用户商议，基本上是由用户承担费用支出。签订接收协议以后，产权归供电企业所有，相应的后期维护、维修费用支出也就转移到供电企业身上，由此带来一系列的影响，如对资产总量以及优良程度的影响、现金流的压力、计提折旧年限的确定等。
三、加强用户资产风险管理的措施
（一）建立“五统一”用户资产管理体系。
统一制定关于用户资产接收管理的相关制度；统一规定用户资产无偿移交协议条款，明确供电企业和投资用户的权利和责任；统一规范用户资产接收工作流程和内部控制流程；统一收取代维护费的范围和标准；统一接收用户资产的验收技术标准和产权分界点，主要从建设规范、技术规范、供电安全等方面考虑，达不到要求的用户资产待整改后方予接收。
（二）建立用户资产移交主体“三级”管理制。
目前，各地政府大都出台了住宅项目配电设施建设与维护管理办法，均要求新建小区配套电力设施无偿移交供电企业管理。虽然新建小区配套电力设施的产权属于业主共有，但从管理角度考虑，在签订移交协议选择签订主体时，还是要优先考虑房地产开发企业，所以按先后顺序排“房地产开发企业（或小区所在企事业单位）、小区物业公司、业主委员会”。
（三）严把设备运行质量“验收”关。
对于投运多年的老旧设备，已不能适应电网发展和用户需求，需投入大量资金进行维护、改造，且拆除设备报损也会带来损失，所以在接收时，要充分考虑设备成新率和技术革新需求。在用户自愿移交的前提下，把握“无偿移交、有的放矢”的原则，严格按经济、技术标准组织验收。
（四）合理确定资产设备价值。
法定代表人卢宁州，董事长。
委托人肖金泉，北京市大成律师事务所律师。
委托人吴俊，北京市中盛律师事务所律师。
被告北京宏业房地产开发有限责任公司。住所地北京市东城区甘雨胡同53号。
法定代表人李福群，董事长。
委托人张秀丽，女，1964年5月22日出生，北京宏业房地产开发有限责任公司经理，住单位宿舍。
委托人张秀文，北京现代律师事务所律师。
被告北京纵横房地产开发经营公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区商务中心1—56号。
法定代表人赵造全，经理。
委托人刘刚，男，1966年1月7日出生，北京市房屋土地管理局政策法规处处长，住北京市丰台区程庄路16号。
原告北京宁豪经贸发展有限责任公司（以下简称宁豪公司）诉被告北京宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）、北京纵横房地产开发经营公司（以下简称纵横公司）返还投资款一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告宁豪公司之委托人肖金泉、吴俊；被告宏业公司之委托人张秀丽、张秀文；纵横公司之委托人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁豪公司诉称，1995年3月27日，北京北辰房地产开发股份有限公司（以下简称北辰公司）将其持有的右安门内住宅小区项目（以下简称右内项目）转让给纵横公司；同年12月29日，纵横公司又将右内项目转让给我公司，我公司支付纵横项目补偿费1000万元。1997年2月18日，市政府以右内项目前期工作运作不规范，手续不健全，多次转让未取得主管部门批准，并造成经济纠纷，使该项目难以继续运作为由出面协调，决定将右内项目转项给宏业公司。1997年10月13日，经我公司与纵横公司共同确认，我公司共向右内项目投资5180万元。1998年10月6日，市建委作出的关于尽快落实右内项目产生的债权债务的确认及处理的原则意见中确认我公司为右内项目（前期）投资的主要债权人，投资本金为5180万元，并要求宏业公司于1998年12月以前清偿投资本金，协商合理利息。但二被告至今不履行还款义务，要求宏业公司返还投资本金5180万元，利息1826万元，并支付违约金820.51万元；要求纵横公司承担连带清偿责任。
被告宏业公司辩称，我公司系依据市政府的有关规定接子右内项目，对有证据证明的宁豪公司实际投入在右内项目中的合理款项同意偿还；宁豪公司主张的5180万元中大部分不能证实投入到右内项目中，且部分款项用于非法运作项目的无效资金，要求查实有效投资后予以返还；由于该投资系建立在非法转让项目的基础上，故不应存在利息及违约金问题。
被告纵横公司认可与宁豪公司签订的右内项目合作合同及对宁豪公司投资右内项目的资金确认书，但不能确认该确认书中所涉的5180万元资金全部投入在右内项目中，同意经诉讼能证实已投在右内项目中的资金，由宏业公司偿还，不能证实投在右内项目中的资金自行承担责任。
经审理查明，北辰公司于1994年经市计委京计基字（1994）第1382号文批准取得右内项目。1995年3月27日，北辰公司与纵横公司签订转让协议，由北辰公司将其持有的右内项目及银都大厦（电子世界二期）项目的开发权转让给纵横公司，由纵横公司返还北辰公司在右内项目中前期投入650万元及利息200万元，并支付转让费500万元。后纵横公司在1995年4月至10月间，利用右内项目与珠海银溪置业投资公司，海南天兴房地产有限公司、北京金帝龙实业公司、北京杰诺仕有限责任公司及北京万联实业总公司签订转让协议，并收取了数额不等的合作费、转让费。1995年12月29日，纵横公司与宁豪公司签订项目合作合同书，由宁豪公司对右内项目全权运作，并承担民事责任；纵横公司收取宁豪公司项目补偿费1000万元（该款已付）。由于右内项目多次、超面积、不规范转让，北京市市政管理委员会（以下简称市政管委）于1997年1月31日为此召开协调会，并于1997年2月20日以京政管会字（1997）4号文发《关于右安门内住宅小区项目协调会议纪要》，以“右内项目前期工作运作不规范，手续不健全，一系列转让未取得主管部门批准，并造成经济纠纷，使该项目难以继续运作”为由，决定将右内项目转项给宏业公司，由市建委牵头协调处理好该项目产生的债权、债务。根据上述决定，北辰公司与宏业公司于1997年2月18日签订右内项目转让协议，协议第三条规定：签于北辰公司曾将右内项目开发权转让给纵横公司，根据市政管委协调会的会议精神，上述转让及纵横公司的再转让行为不规范，事实上也已中止，应为无效；但当期所发生的债权、债务及经济往来，根据仲裁部门裁决决定，在此项目转让给宏业公司后，由宏业公司按计划负责解决。1997年10月8日，海南天兴房地产有限公司（以下简称天兴公司）与宁豪公司签订《债权转让协议书》，双方认可天兴公司在右内项目的投资3200万元之债权转让给宁豪公司享有。1997年10月13日，纵横公司与宁豪公司签订确认书，双方共同确认宁豪公司投入右内项目资金5180万元（其中包括天兴公司自1995年4月19日至7月10日4次向纵横公司付款3100万元及宁豪公司向纵横公司、客车总厂付款2080万元），并作了单项说明。在本案审理中，宏业公司对该确认书提出异议，除对该确认书中第四项所涉1080万元中的1000万元予以认可外，认为其余款项均无证据证明实际投入在右内项目中，不同意返还。
在本案审理中，经本院委托北京市安立德会计师事务所（原名北京市会计师事务所）对纵横公司及宁豪公司在运作右内项目期间的收入及支出的性质、用途、数额进行审计，总收入为180061661.62元，已全部支出，能证实实际投入右内项目的只有付客车总厂的拆迁费11250万元，其余67561661.62元均不能证实投入在右内项目中。
以上事实，有北辰公司与纵横公司签订的转让协议、纵横公司与宁豪公司签订的项目合作合同书及投资确认书、市政管委（1997）4号文、北辰公司与宏业公司签订的右内项目转让协议、北京市安立德会计师事务所京安会事审字（2000）第141号审计报告及庭审笔录在案佐证。
本院认为，纵横公司多次、超面积、不规范转让右内项目的行为是错误的，应当承担主要责任。宁豪公司作为上述转让行为的一方，亦有主观过错，应当承担次要责任。纵横公司与宁豪公司之间名为合作，实为转让右内项目的行为不规范，未取得主管部门的批准，故双方所签合作合同无效，应当返还财产，并按照过错责任程度大小承担相应的经济损失。由于宏业公司系根据有关部门的决定接手右内项目，对在其接手该项目之前宁豪公司对该项目的直接投资及宁豪公司通过纵横公司对该项目的间接投资之本金，宏业公司负有返还义务。在本案诉讼中，宏业公司认可纵横公司与宁豪公司所签确认书第四项所涉1080万元中的1000万元，对此三方当事人均无异议，本院予以认定。该项中所涉纵横公司以向宁豪公司借款的利息转投资为由，向客车总厂付款50万元，属企业间借贷，违反有关法律规定，此款不应视为利息，而应当视为宁豪公司对右内项目的间接投资，宏业公司对此负有返还义务。宏业公司否认此款为投资性质没有证据，本院不予支持。该项所涉宁豪公司付凯沣公司项目经营费30万元及该确认书中第一、二、三项所涉款项，宁豪公司及纵横公司均不能证明该款实际投入到右内项目中，宏业公司对该投资亦不予认可，故宁豪公司要求宏业公司返还该部分投资款的请求没有事实依据，本院应予驳回。确认书已确认的款项中，除宏业公司认可的款项及本院确认实际投入到右内项目中款项以外的款额，在宁豪公司及纵横公司不能举证实际投入在右内项目中的情况下，均应由纵横公司承担返还义务，并支付相应利息。由于纵横公司与宁豪公司所签合作合同被认定无效，无效合同不存在违约问题，故宁豪公司要求纵横公司承担违约金之诉求本院予以驳回。鉴于宏业公司认可的宁豪公司投资款额已实际参与了右内项目的开发经营，宏业公司作为该款的受益人，应当支付相应利息。宁豪公司与宏业公司不存在合同关系，故宁豪公司要求宏业公司支付违约金之诉求没有法律依据，本院应予驳回。由于宏业公司系合法地运作该项目，而纵横公司系非法运作该项目，二公司在承担法律责任方面不存在连带责任问题，二公司应当各自承担相应的返还责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条，第一百三十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、北京纵横房地产开发经营公司与北京宁豪经贸发展有限责任公司于1995年12月29日签订的《项目合作合同书》无效。
二、北京纵横房地产开发经营公司于本判决生效后三十日内，返还北京宁豪经贸发展有限责任公司人民币4130万元，并自1997年10月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还时止。
三、北京宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效的三十日内，返还北京宁豪经贸发展有限责任公司人民币1050万元，并自1997年10月14日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际返还时止。
四、驳回北京宁豪经贸发展有限责任公司其他诉讼请求。
审计费60000元，由北京宁豪经贸发展有限责任公司负担30000元（本判决生效后七日内交纳）；由北京纵横房地产开发经营公司负担20000元（本判决生效后七日内交纳）；由北京宏业房地产开发有限责任公司负担10000元（已交纳）。
大家上午好！今天，在这里召开年全省建设领域统计工作会议，主要的任务是贯彻落实全国建设领域统计工作会议精神，总结一年来全省建设领域统计工作取得的主要成绩和面临的主要问题，明确今后我们工作的重点，进一步提高建设领域统计能力，提高建设领域统计数据质量，提高建设领域统计公信力。
过去的一年，全省各级建设领域统计工作者紧紧围绕国家统计局“三个提高”的总体要求，认真贯彻全省统计工作会议精神，以高度的责任感和使命感，积极应对挑战，不断开拓创新，努力提高统计数据质量，不断增强统计调查能力，着力提升统计监测水平。在提高统计数据质量、推进制度方法改革、加强统计分析与信息咨询服务等方面取得了新的进展,各项统计工作都取得了较好的工作成果。在此，我代表省统计局向大家表示衷心地感谢！下面，我结合建设领域统计工作的特点，谈几点看法。
一、年，全省建设领域统计工作迈上新台阶
（一）全面开展了统计数据质量及协调性评估工作，建立健全数据质量“下管一级”制度
为了进一步提高数据质量，增强数据的协调性，我省制定并印发了《省建设领域统计数据质量及协调性评估方案》，从建设领域内部相关指标保持协调性、与其他相关部门（或专业）指标的一致性和协调性等多个方面，对各市上报的统计数据进行严格评审，并向各市反馈了数据评估结果,对数据存在严重不协调、不匹配的地市，要求其认真核实修改，各市投资、房地产和建筑业数据需经省局评估确认后才可对外使用，从而有效地提高了建设领域统计数据质量。
（二）建立投资档案盒，规范投资项目管理
为了规范投资项目管理，保证项目统计资料的完整性，今年5月份在黄山休宁县召开了“关于加强建设领域统计数据评估促进基础工作建设会议”，现场学习黄山市开展建设领域统计档案盒工作具体做法，座谈交流各市建设领域统计基础工作经验，会后要求各市规范投资项目管理，建立档案盒，要求将项目的立项批文、项目概算、施工合同、工程进度表、设备订货合同、设备付款作证、土地款支付凭证等原始资料及统计报表统一归档，做到数据有理有据，从“源头”上保证统计数据质量。
（三）建立投资巡查制度，加大投资检查力度
为了更好地贯彻落实国家统计局在合肥召开的建设领域数据联审会议精神，我省制订下发了《省建设领域统计巡查制度》，重点对固定资产投资统计和房地产统计进行巡查，根据巡查制度，从而使投资巡查工作规范化、制度化。今年以来我省抽调市局的精兵强将组成巡查组，分别对芜湖、宣城、池州、滁州、巢湖、六安、铜陵等市的县、区和乡镇的投资统计报表的完整性（项目单位签字盖章）、指标填报的准确性、基础工作的规范性进行了巡查，通过巡查发现了一些问题，也找到了一些解决问题的办法，这对提高建设领域基层数据质量起了极大地促进作用。
（四）强化项目统计工作，夯实投资统计基础
项目统计是投资统计工作的基础，今年我省采取各种措施切实抓好投资项目统计工作。强化项目统计结转工作，为全年投资统计工作打下坚实的基础；进一步强化亿元以上新开工项目监测制度，加大重点行业和重点项目的监测力度；严格5000万元以上新开工项目审查，把好项目的入库关，确保了固定资产投资项目统计不重不漏、应统尽统。
（五）注重投资形势调研，加强新开工项目检查
今年以来，我省加大了投资调研和检查力度，同时结合全省统计执法大检查工作，在局党组的统一布置下，通过对亳州、宿州、滁州、芜湖、铜陵、黄山等6个市的部分县区的统计基础工作、基层报表规范性和基础数据真实性等方面的全面核查，掌握了全省投资走势及投资热点问题，为分析和把握全省投资形势提供了丰富的素材。在注重形势调研的同时，继续加强对新开工项目统计工作的检查力度，严格5000万元以上新开工项目审查和施工现场图片库管理，加大了新开工项目入库分级审核负责的检查力度，有力地促进了全省投资项目统计工作的准确性和及时性。
（六）开展了楼市调控政策对房地产市场影响情况的专项调查
针对部分城市房价、地价过快上涨势头，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。为及时掌握房地产政策的实施效果，促进房地产市场健康发展，今年6月份，国家统计局开展了楼市调控政策对房地产开发企业影响情况的问卷调查。通过调查及时准确地反映了房地产市场发展变化的新情况和新问题。这次调查范围广、内容多，时间紧，在各市的大力支持和配合下，我省圆满地完成了调查任务，在全国联网直报工作会议上，省的问卷调查工作受到国家局的表扬。
（七）积极开展建筑业“在地”统计和“联网直报”统计试点工作
今年以来，我省积极开展建筑业“在地”统计和建筑业“联网直报”统计试点工作。
一是探讨建筑业“在地”统计的必要性和可行性，研究按企业经营活动所在地统计的方法和途径。为此，在省局的指导下，合肥、池州、宣城等市与当地建管部门联手积极开展了建筑业“在地”统计的探索和研究，由统计部门制定方案，布置报表，由建管部门负责收集报表。为了做好此项工作，省局一是指导两市制定培训方案，二是派员参加培训会并讲授有关培训课程。
二是积极开展建筑业“联网直报”统计试点工作。建筑业“联网直报”工作是投资司下一步改革的重点，我省先行先试，目前黄山市已全面实施建筑业网上直报工作，直报率达到100%；合肥市已由纸质报表上报与网上直报双轨运行过渡到网上直报单轨运行，为下一步改革积累了经验。
（八）修订非普查年度建筑业增加值下算方案，顺利完成建筑业增加值下算工作
为了进一步搞好建筑业增加值下算工作，今年7月份召开了“全省非普查年度建筑业增加值下算方案研讨会”，会后制定并印发了《省非普查年度建筑业增加值下算方案》，由于方案较为科学合理，下算工作进展顺利，得到各市统计局的认同。
总之，一年来建设领域统计工作取得了很大成绩，各地在提高统计数据质量方面采取了很多措施，做了大量卓有成效的工作，希望大家今后再接再厉，进一步提高建设领域统计工作水平。
二、当前建设领域统计工作面临的主要问题和挑战
建设领域统计工作非常重要。多年来，为保证建设领域统计数据的准确性、及时性，各级统计部门从制度方法、业务培训、统计法制以及机构人员等方面都做了大量的工作，消除了一些影响因素，取得了一些效果。但是，不可否认，在建设领域统计工作中，还存在许多薄弱环节，面临的问题不容忽视。
（一）建设领域统计数据的协调性和匹配性需要进一步提高
一是投资数据与外部数据存在不协调现象。今年投资司根据《建设领域统计数据质量及协调性评估方案》，对各省三个专业的数据进行了试算，从试算结果看，我省投资数据与外部数据的协调性比较差，上半年固定资产投资统计、房地产开发统计和建筑业统计数据质量及协调性评估综合得分分别仅为2.64、3.1和3.4分（满分为5分），这说明各市数据也不同程度的存在不协调的情况，有的市比较严重,突出表现在一些地方投资统计数据与GDP在总量上不匹配，部分地区固定资产投资总量接近GDP总量，个别地区甚至已经超过GDP总量。固定资产投资的总量和增速与国民经济各行业增长、部门相关行政记录不匹配，投资与消费的比例不协调。目前中央强调经济增长要从主要依靠投资、出口拉动转变为依靠消费、投资、出口协调拉动，投资消费比例关系会越来越受到社会的关注。
二是投资数据内部存在不匹配现象。原则上，新开工项目个数、规模与施工项目个数、规模，在总量、比重、增速以及增长幅度等方面应该是相互匹配、相互协调、相对稳定的，但从前三季度各市数据看，都不同程度地存在不匹配、不协调的情况。
三是投资与建筑业数据存在不协调。首先，在总量上不协调。前三季度全省建筑业总产值为1796.7亿元，而同期建安工程投资高达5601.6亿元，两者相差3804.9亿元。其次，在增长速度上也明显不协调。全省17市中，有9个市建安工程投资增速与建筑业总产值增速相差10个百分点以上，有几个市的发展趋势竟然相反，有4个市竟然相差40个百分点以上。尽管在统计口径上两者存在一定差距，但作为投资活动的甲乙两方，在主要数据上至少应该表现出一定的协调性和匹配性。
上述问题，各市回去后要认真分析比对，查明具体原因，对存在的问题及时纠正。
（二）执行统计方法制度不够严格，数据质量需要进一步提高
今年国家统计局投资司对我省合肥市和马鞍山市的投资统计数据质量进行了抽查，此外投资处也先后派出多个检查组，对各地数据质量进行了全面检查。从这些检查反映的情况看，各市对投资统计工作高度重视，积极实行数据质量控制措施，对基层数据认真审核把关，数据质量有了进一步提高，但也发现和暴露出一些问题和薄弱环节，主要表现在执行投资、房地产和建筑业统计报表制度不严格。
一是项目以“旧”报“新”。将以前年度开工建设的项目，作为今年新开工项目统计上报。二是重复上报新开工项目和投资额。将以前年度建成投产的项目，作为今年新开工项目继续上报，或者将以前年度完成的投资仍然累计上报为本年完成投资。三是项目以“小”报“大”。虚报项目计划总投资和本年完成投资，或者将流动资金作为固定资产投资上报。四是代填代报。乡镇统计站、街道或社居委代填基层报表。五是房地产项目与投资项目混淆，划分不清。各地不同程度地存在将房地产项目按投资项目上报的问题。
（三）建设领域统计基础和基层工作还比较薄弱
多年来，各地为加强基层基础工作采取了各种措施，也取得了一定的成绩，但统计基层基础工作薄弱的现状没有根本性的改观。从基层调查单位看，建设单位对统计工作认识不足，重视不够，配备的统计人员业务素质不高，岗位流动性大，统计资料、统计台账不健全等。从统计系统内部看，部分县级统计局包括部分市级统计局，对报上来的数据审核、把关不严，对数据的合理性及相关数据的协调性缺乏整体判断和科学把握，对省里反馈查询的问题反应迟缓，答复也是模糊不清。
（四）房地产统计工作需要进一步加强
长期以来，建设领域统计工作重点一直放在投资上，现在形势不一样了，投资、房地产、建筑业统计呈三足鼎立之势，都是参与GDP核算的重要内容。从房地产统计现状看，一是上报的报表数据不全，销售、竣工和空置等面积指标漏统的比较多，尤其是销售面积的填报不准确，影响了全省房地产增加值总量。二是数据内部之间的协调性和匹配性不高，注重投资指标，忽视面积指标，面积指标内部销售、竣工和空置数据严重不匹配。三是对房地产统计工作重视不够，仅限于完成房地产统计报表，房地产统计分析、信息、调查研究等工作基本上没有开展。
实际上房地产横跨生产、消费和投资三大领域，在国民经济发展中具有举足轻重的地位，房地产市场发展态势和国民经济走势相互之间具有重要的影响。因此，房地产市场成为各级领导和社会各界关注的重点领域。房地产业是服务业当中一个重要的行业。当前，不管是房地产价格，还是房地产的供求关系、房地产的在建项目和新建项目情况等，不仅对政府决策很重要，对宏观管理部门和老百姓也非常重要。随着经济的发展，收入水平的提高，大家对于住房改善的需求不断增加，住房已经成为老百姓支出当中最大的一项。对于老百姓来讲，买房可能是一生当中最大的一项支出。根据我省近几年统计数据来看，我省房地产业增加值占到GDP的4%左右，占服务业增加值的10%左右。因此，房地产统计会变的越来越重要。如果我们把这部分数据搞准了，对于改善我们服务业的统计也会起到一个很重要的作用。
（五）在投资总量、增长速度上存在相互攀比的现象
在保持经济平稳较快增长的关键时期，投资作为拉动经济增长的主动力，关系到各地经济增长目标的实现，关系到结构调整和经济发展后劲。今年各级领导以及社会各界对投资数据高度关注，可以说超过以往任何时期，对投资总量、速度、位次等指标较为敏感，这使我们承受着前所未有的压力和挑战。大家都是搞投资统计工作的，过去经历了很多，经验教训也很多，都知道越是在投资热情高涨、高度重视投资的时候，我们越要保持清醒的头脑，越要认真工作、谨慎对待，要从讲政治的角度，认识这个问题，要从统计违法违纪的角度，认识这个问题。我们始终坚持在投资总量和发展趋势的把握上，不跟要求走、不跟感觉走、不跟计划走。始终坚持实事求是、客观反映。坚决执行统计报表制度，做到有法可依；坚决推行投资项目档案管理，做到数出有源；坚决落实数据审核评估管理制度，做到数出有据。
希望大家对省局的工作给予更多的理解和支持，服从省局在业务上的指导，要互相理解，互相支持，同舟共济。抱着对历史负责、对国家负责、对人民负责的态度，实际上也是对自己负责，恪守职业道德，排除干扰，杜绝作假，使统计数据真实可信。
三、明年建设领域统计的主要任务和工作要求
当前经济发展面临着错综复杂的国内外环境，正确反映经济发展趋势，是统计工作者的首要任务。在新的一年，建设领域统计工作要以提高统计数据质量为中心，以推进投资项目档案管理为基础，进一步解放思想，改革创新，与时俱进，推进全省建设领域统计工作水平全面提高。重点抓好以下几项工作：
（一）继续狠抓统计数据质量，正确反映建设领域发展趋势
正确地反映经济发展趋势，是统计工作者的首要任务。我们必须要继续狠抓统计数据质量，加强投资统计基础工作，不断提升投资统计能力，完善各项方法制度，确保建设领域统计数据经得起推敲、经得起检验，求真求实地做好建设领域统计工作。
一是进一步强化和完善分级负责的统计数据质量责任制度，加强项目统计和监测工作。建立分级负责的统计数据质量责任制，是提高统计数据质量的一项行之有效的措施。继续严格执行省5000万元以上新开工项目入库申报制度。
二是继续完善和加强数据评联审工作。我们要以《省建设领域统计数据质量及协调性评估方案》为基础，加大对各市统计数据内、外部协调性检验，并把评估工作及结果作为考核工作的主要内容，只有各市投资统计数据的协调性和匹配性比较好，才能保证全省数据在国家经受住协调性检验，才能有一个好的评估结果，否则，会影响统计数据的质量，损害统计的公信力。我们必须高度重视和研究投资数据内、外部指标之间不协调、不匹配的种种表现，深入分析其原因，提出解决问题的措施和办法。要求各市对本地区投资统计数据进行一次全面认真的审核评估，通过审核评估发现问题和纠正问题；通过审核评估对数据质量做到心中有数；通过审核评估正确把握投资总量和增长速度；通过审核评估提供定量的评估依据，增大评估工作的说服力度。明年各地要以提高投资起报点为契机，进一步缩小投资与GDP的比重。以统计数据质量为核心，认真做好定期报表、联网直报等常规性统计工作。
（二）积极推广使用投资项目档案，进一步规范投资项目管理
各市要按照省局的统一安排和部署，尽快建立和完善投资项目档案盒管理，目前这项工作正在全省推开，总体进展较好，但各市进展情况很不平衡。这项工作是明年全省建设领域统计的一项重要工作，做好这项工作需要发改、建设、经贸等相关部门的积极配合，需要对投资项目档案定期进行维护，增加了工作量。这次会上投资处将进一步提出工作要求，希望大家给予理解和支持，并责任到人，克服困难，有力推动这项工作的开展。我相信，各市将投资项目档案完全建立起来以后，投资统计工作将更加规范、更加科学，信息量更大，不仅适应了管理上越来越细化的信息需求，更是投资统计工作的一大进步。
（三）加大统计执法和投资统计巡查力度，继续开展项目和企业统计数据检查工作
要继续配合统计巡查工作，对建设领域统计的数据质量进行检查；要广泛开展调查研究，经常深入基层和企业，深入项目施工现场，及时发现问题并提出有针对性地解决办法；要严格执行国家统计制度和统计法，各地一定要严把源头数据质量，坚决杜绝统计代报现象的发生，保持统计工作的统一性和完整性。
（四）解放思想，改革创新
按照科学发展观的要求，我省积极致力于投资统计制度方法改革，特别是对固定资产投资项目进行档案管理制度的改革与创新，取得了很大成效，但总体来看，仍然存在一些亟待研究和解决的问题，要求我们必须增强改革创新的责任感、使命感和紧迫感，积极主动地研究新情况、探索新方法、解决新问题，勇于实验、勇于变革、勇于创新。根据投资司明年制度方法改革的重点，大家要积极开展投资“当月”统计、建筑业“在地”统计和建筑业“联网直报”的研究和探索以及建筑业增加值核算方法的研究，积极为投资司即将进行的这三项改革先行先试、积累经验、献计献策。
（五）加强学习，不断提高工作水平
建设领域统计工作，与国家政策、经济形势的发展变化紧密相连，一旦经济形势、国家政策发生变化，投资和房地产形势就会随之发生变化。所以说，每一天我们可能都要面临新的问题和困难，每一年都将承受新的压力和挑战。为了更好地适应形势需要，希望同志们多学习宏观经济理论，多研究国家政策和专业知识，多思考工作上的改革之事，多谋统计事业发展之战略，做一名素质高、能力强、业务精的优秀统计工作者。
最后，希望大家集中精力开好这次会议，把全国建设领域统计工作会议精神学习好、领会好、贯彻落实好，对明年的重点工作早考虑、早动手，以坚定的信心、开拓创新的精神迎接新的挑战，继续为经济保持平稳较快发展做出更大贡献！
围墙内是一块逾7亩的土地，一垄垄蔬菜长势喜人；围墙外是寸土寸金的乐清虹桥镇，高楼环抱。
位于黄金地段的这块地，早就应该被开发，却命运多舛。地的一部分曾在1995年立项，作为建强村的办公楼地址，另一部分，在2009年3月，楼价低迷时，经历两次招标后，曾一度以7000万元的价格被一帮农民集资鼎力抬起。
遗憾的是，时过一年，高楼还没能建起。
富庶的农民
53岁的崔雪芬站在村口叹息，她所期待的楼房没能如期造起来，一年过去了，规划中的21层楼还是一片绿油油的菜地。这位家庭妇女向本刊记者哀叹时运不济，她的儿子胡清如今年30岁，在温州一家公司里上班，现在还未婚。
按照崔的说法，胡清如找不到老婆的原因是没有一套房子，她甚至觉得儿子很倒霉：“读大学就把户口迁走了，村里的宅基地也分不上了，城里的房子又买不起，还不如高中毕业不读书的人。”
现在，她和丈夫胡子珩还住在30平方米的平房内，周围林立的高楼挡住了阳光，“我们家有60万元的积蓄，这在虹桥只能买到几十平方的房子，我就想着通过这次项目来赚点钱，换成一套大房子，全家都可以住进去。”
崔雪芬所在的虹桥镇是赫赫有名的“市场之镇”，虹桥人最能做的事情就是建造各类贸易市场，在上世纪90年代中期，虹桥与台州的路桥、绍兴的柯桥并称为“浙江三桥”。
建强村地理位置优越，它位于虹桥镇的西大门，北靠104国道，良好的交通条件让建强村有足够的发展潜力。
资料显示，建强村共有耕地300余亩，但是人口达1895人，不过很多农民家里早已经没有农具，有的自己开个店面收租金，有些农民还投资入股建强村的三个贸易市场，每年取得的分红，足以过上体面的生活。
集资买地
富庶的生活也有困扰，房价就是其中之一。
2010年2月，2009年中国城市房价排行榜，温州以新房均价17116元/平方米名列前茅。富足的资本挤压着稀缺的土地，让温州的房价一直居高不下，效应延伸到下属的乐清市虹桥镇，镇上过得去的商品房均价都在12000元左右。
今年47岁的胡成昌从24岁开始就在建强村委会工作，1996年到2005年期间，他担任村主任。
2008年年底，在家赋闲的胡成昌看到一张告示上写着，建强村一块编号为E-d的4.31亩的土地将要以底价3200万元拍卖。这块土地位于建强村村口，地理位置优越，交通便捷，前面是被称为虹桥交通枢纽的绿地环岛。
胡成昌开玩笑地对围观的人说，我们把这块地买下来自己盖房子，这样每人可以分一点。这一提议得到部分村民的响应。
几天后，投标所需要的1020万元保证金筹集到位，胡和他的朋友委托一家房地产公司去投标。胡成昌发现，与他们一样集资去投标的公司一共有五家。当他们满心欢喜地准备投标时，乐清市招投标中心却拒绝这些公司的投标申请，原因是招标中心要求公司必须拿出虹桥镇政府出具的一张入场证明。
第二天，包括胡成昌在内的三家公司负责人一起去乐清市纪委上访，招标办给虹桥镇政府打电话，要求应该让这三家公司参与投标。
意外的是，这块土地被停牌掉，当时相关部门并未给予太多的说法。
2009年2月初，《乐清日报》刊登对E-d号地块拍卖公告，建强村村民奔走相告。胡的团队合计后，决定筹资再度出手。
胡成昌告诉本刊记者，此时有人曾托话给他，希望他不要参与这一地块的竞买。
这些说客甚至答应给予胡成昌为首的投资团队一定数额的报酬，胡成昌把对方的说法告诉集资人，许多集资人表示，自己集资入股要建房子，而不是现金回报。胡对说客表示，自己没有退路。
从2600万到7000万
2009年3月15日是星期日，上午10点左右，一位年轻人来到胡家，他告诉胡成昌，自己是要来租胡家的房子。胡对他说，租房的事情要找他老婆。见胡家有其他人在，这位穿黑衣服的年轻人就耐心地等在一旁，甚至中途还下楼吃午饭。
下午一点半，只有胡成昌一人在家，年轻人掏出手机打了一个电话，5分钟不到，上来四个年轻人，从身上掏出几把长马刀，二话不说对准胡成昌的脚踝砍下去，砍了六刀后，从容离去。
顾不得鲜血淋漓，意识清醒的胡成昌掏出手机报警后，就从楼梯上爬到家门口，邻居赶紧将他送去虹桥医院，医院的救护车将胡转送到温州医学院附属第二医院。医生给胡成昌的诊断是：右前、外踝骨折，右下肢胫前动脉断伤，右胫前肌腱断伤。
据胡介绍，警方到现在也未能破案。
听到胡成昌被砍伤的消息后，很多村民感到震惊，大家纷纷猜测，胡成昌被砍可能与参与村口土地的竞标有关系。躺在医院的胡成昌认为，自己的遭遇可能打消村民的投资积极性，但令他没想到的是，村民投资热情反而高涨。
一些原本不打算投资的村民在听说胡被砍后，主动要求参与进来，“都要拿刀子砍人啦，这块地肯定能赚很多钱。”很多村民开始打听胡成昌的银行账号，不断地往胡成昌卡里打投资款，并留下打款凭证。
胡成昌告诉本刊记者，有60多个村民跑到医院来看望他，他身边的手机不时传来短信提醒银行卡内打入资金的通知，“最多的20万元，有的一两万元。”在招标之前，1020万元资金全部筹集到位。
2009年4月9日中午，胡成昌在10多个朋友保护下，赶到投标中心。以胡成昌为代表的万兴公司与浙江万泰房地产开发公司对该地块进行角逐，经过8轮加价，该地块从底价2600万元一直抬到7000万元，其中最高的一轮加价700万元。最终，胡成昌为代表的万兴公司将该地块成功拍下。
在拍卖期间，温州市国土局一位官员到现场，呼吁双方要冷静，千万不要冲动，无端抬高地价，会增加成本，但是双方都不听。
土地竞拍成功后，面对高达7000多元一平方米的楼面价，部分入股的村民选择退出，有的村民还是坚持。胡成昌团队组建乐清佳成房地产开发有限公司，正式介入地块开发。一些村民随之追加投资，共有45户集资人正式成为股东。
但是，实际股东数远不止这些人，做过木匠的股东胡进友股东凭证上写的是580万元，他告诉本刊记者，只有100万元是自己的，其他都是侄子和亲戚朋友的。通过打款记录估算，实际股东可能超过100人，其中最小的股东是10万元。
“联合开发”产生歧义
在2009年E-d地块拍卖前，所有参与竞标的开发商都与建强村村委会签订过一份承诺书，开发商必须承诺：如本单位中标，对该地块的开发根据《关于虹桥镇E-d地块招投标前置条件》的条款履行。
前置条件中规定，地块的中标者应该按照乐清市规划建设局的一份文件执行，让中标地块与北侧的属于村里的2.987亩村综合办公楼项目进行三统一建设：统一规划，统一设计，统一建设。前置条件除了规定建筑物颜色等细节外，还有一条“联合开发”的规定，要求中标单位与村里进行产权房置换。
依据这一条件，中标单位必须将建好的两地块上的一至三层面积不少于4200平方米和第四层500平方米的楼宇，与2.987亩土地开发权进行置换。
换言之，村里拿2.987亩土地与中标单位4.31亩土地进行联合开发，建成后，村里拿一到三层的全部店面房和第四楼500平方米的房子，参与投标者必须为村集体的房子办理土地证和房产证。
按照招标条件来看，两家置换后，除去店面房，中标单位还能获得15000平方米左右的商品房，投资还是有利可图。
“我们是低成本运作的房地产公司，建设的房子都是自己居住，公司是大家集资组建，就算是低利润，我们也能开发这一地块。”胡成昌对本刊记者如此说。
但是，佳成公司与村委会就前置条件第六款“联合开发”四个字产生歧义。
建强村村委会主任胡金善向本刊记者表示，“联合开发”的意思是村里出了2.987亩土地后，就不管建设方面的其他费用，拿土地换4700平方米的房子，他向本刊记者表示，这一决定是村民代表大会同意的，现在佳成公司是拿这一理由进行搪塞。
胡成昌认为，佳成公司的股东们一致认为，“联合开发”是大家一起出钱，联合建设，村委会必须拿出2.987亩土地上建房的房款，建成后双方进行置换，胡成昌表示，自己必须让股东的权益最大化。
胡金善告诉本刊记者，他曾对胡成昌说过，如果佳成公司无力开发这一楼盘，他愿意原价从佳成公司转让这块土地。这一提议遭到胡成昌的拒绝。
联建项目难以立项
双方为“联合开发”合同歧义进行协调时，佳成公司发现，联建的建强村综合办公楼项目居然不能立项。
2009年4月27日，佳成公司如约缴纳土地出让金，并携带有关材料到乐清市发改局立项。按照胡的设想，土地到手，规划局都有过规划，接下去的建设应该是顺理成章。
2009年9月17日，乐清市发改局核准佳成公司商住楼项目，但是对联建的另一地块，即建强村所有的2.987亩土地的综合楼项目未能立项。
佳成公司的项目由此搁浅，发改局告诉佳成公司，面积高达8650平方米的建强村综合办公楼项目根本无法获批。
佳成公司则认为，规划局已经做出整体规划，土地也公开拍卖，项目却难以立项，这简直是胡闹。胡成昌等人觉得自己受到了愚弄，白纸黑字的合同，居然是一个并不存在的项目。而参与集资的村民则十分愤怒，多次集体到市政府去反映问题。
乐清市发改局副局长杨晓阳向本刊记者说明，建强村的综合办公楼项目确实不能立项，“村集体办公楼项目是集体土地划拨的，建强村有两处办公楼，第三处肯定无法立项建设。”
他介绍，建强村确实在1995年就曾对这块2.987亩的土地缴纳过土地出让金，但项目一直未能建起来，按照相关法律规定，这块土地已经被收为国有。
杨晓阳表示，希望村委会通过其他项目来发改局立项。
对于佳成公司质疑的，一个没有申请的项目何以完成规划，乐清市规划建设局副局长林瑾瑜告诉本刊记者，当时统一规划的出发点是为了充分利用土地，让建筑物更加美观。
佳成公司到规划局申请要求将自己的土地独自规划，遭到规划局的拒绝。林瑾瑜告诉本刊记者，这一项目已经整体规划好，编入档案，不得变更规划。而且，当时的虹桥镇政府提请规划时曾保证，招拍挂后有关问题，由虹桥镇政府进行处理。
佳成公司曾多次找虹桥镇党委书记谢明荣反映问题，胡成昌等人认为，当时的前置条件是镇政府、村委会和公司三方签订的，现在要求镇政府出面解决问题。
谢明荣对本刊记者说，开发必须按照前置条件来，发改局未能对综合办公楼项目立项确实让整个建强大厦项目停滞下来，他希望各方能坐下来协商，想出一个妥善的方案来，至于佳成公司与村委会之间关于合同的纠纷，他希望双方按照合同办事，协商解决。
胡成昌觉得，自己像一只皮球，被各方踢得团团转。
秘密协议
正当虹桥镇政府协调各方时，一份秘密协议书被佳成公司的股东拿到。
这份协议书的签署双方是建强村村委会主任胡银升和万泰房地产开发公司，签署的时间是2006年7月10日。
在这份协议书里，已经将整块7.67亩土地全部交由万泰公司开发建设，双方约定各自的权利义务，建强村以土地入股，不做一分钱投资，项目竣工后，地面一到三层归村集体所有。
按照国家规定，国有土地转让必须实行招拍挂，建强村无法保证其中的4.31亩土地能让万泰公司拍到。
为此，双方在2007年4月10日补充签订协议，协议规定，如果拍卖中，万泰公司中标，按照2006年4月的协议履行，如果其他人中标，万泰公司方不论采取何种方式，必须确保主协议规定的村委会拥有4200平方米楼层的所有权，并再多加4层的200平方米。
同时，双方约定，政府的土地返还款90％归万泰公司所有。双方又于2007年8月13日签订4.31亩土地挂牌返还金的协议书，协议规定土地返还金经市政府和镇政府扣留后，留下部分由镇政府提出10％返还给建强村，其他金额全部给万泰房地产公司。
一位不愿意透露姓名的村委会成员告诉本刊记者，万泰公司多年来一直在运作建强大厦的项目，花费了不少资金，“按照原先打算，万泰公司将以略高于2600万元的价格拍下该土地，按照约定返还土地出让金后，再对2.987亩土地进行运作成熟，整体开发。”
毫无疑问，胡成昌为首的村民成为这一协议的搅局者。
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