时间：2023-08-25 16:55:08
导语：在房产投资的特点的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
论文关键词：商业房地产投资风险 防范风险 防范
论文摘要：商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的，因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景，不过跟一般的投资项目一样，商业房地产的投资风险也是存在的，怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范，是本文讲述的重点。
由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施，所以现在很多人愿意投资商业房产，以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点，它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控，部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产，由于投入比较大，房租比较高，房价也一直在攀升，超过了商家所能接受的范围，这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险，并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”，顾名思义，就是指用作商业用途的房产。像是商超，酒店，街道上的商铺，还有那些商业广场，批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心，它是最典型的一种商业房地产形态。当然，之所以叫做商业房地产，肯定跟住宅地产有明显的差异。首先，商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖，商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏，建成后的管理层次，开发商的商业品牌，最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用，而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连，随着物价的上涨，房租也有可能随之上升。其次，商业房地产的经营方式相似，但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家，然后通过租金来获益，但是出租给商户的经营模式是多种多样的，不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次，商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心，如果要建成一个特色的商业区，前期必须投资大量的资金，而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨，这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后，对于商业房地产来讲，经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况，而且现在商业房产的市场竞争特别激烈，所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高，收益比较慢，所以在此过程中肯定是存在一定的风险，加之商业房地产的投资回报率比较高，所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑，现在商业房地产的投资主要风险如下：
(一)经营风险
经营风险是针对于商业房产投资者而言的，是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素，如果经营管理不善，决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加，期望值减低。值得一提的是，经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。
(二)财务风险
财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。
(三)市场风险
市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的，因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。
(四)利率风险
利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知，商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的，所以大部分的开发商都会选择跟银行合作，进行贷款等动作，这样一来，银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于
(五)无流动性变化风险
由于商业房地产从建房开始都是不能流动的，所以投资进去的资金就不能够随时转出转进，这样就有可能由于投资周期过长，使用周期等早场房地产价值增大，交易成本也很高的局面，也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平，而造成无流动性变化风险。
(六)自然灾害带来的风险
自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解，像是地震，水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的，不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里，相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的，只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰，使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多，所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查，考虑各种因素，最终进行归纳统筹，得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些，首先作为投资者来讲，要对经济市场比较了解，对于市场的走向要有比较深刻的意识，最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识，要能统筹全局，掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险，大体上有这几种途径：一，风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将房产投资风险降到最低。二，损失控制。它主要是指通过一些方式方法，而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法，减少风险投资。三，风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上，比如保险公司就是一个很好的平台。
总结
总之，商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择，尽量避免不必要的风险，必要时采取一定的措施，防范于未然。
参考文献
[1]杨洋，房地产估价风险分析与防范[J]价值工程，2010，26
谈到“以房养老”，人们肯定会联想起一度引起颇大社会反响的“住房逆按揭”提案。
以“住房逆按揭”为基础的以房养老思路来源于海外，而在大量“房子富翁，现金穷人”的美国最为盛行。简单地说，“住房逆按揭”与银行住房按揭的思路恰恰相反。老人们可以把自己名下的房产抵押给银行、保险公司或是其他的金融机构，由此每月都可以获得一定数额的养老金。等老人过世之后由金融机构收回房屋的产权。这样，依靠房产老人们就可以得到一笔稳定的养老收入，以弥补养老金的不足。而且，在获得收入的同时，老人们保有对房产的使用权，他们可以一直居住在自己的房产中。在老龄化日益严重和老人大多独立生活的西方国家里，住房逆按揭不啻为解决养老问题的一种理想途径。
不过，就我们国家的情况而言，现在推行“住房逆按揭”还缺乏有利的市场土壤和根基。一是住房逆按揭对于保险精算的要求较高，金融机构目前还不具备推出这一产品的数据基础；二是住房逆按揭涉及到房产价值的评估和预测，抵押房屋的管理和维护，房屋后续交易的管理，这不是银行或是保险公司就可以单独完成的；更重要的第三点是，在注重家庭的社会观念中，人们更加希望将自己的财产传承给子女而不是给金融机构。
但是，在我们的富足养老计划中引入房产投资，并非不可为。作为一种长期的保值工具，通过第二套房作为自己富足养老的依靠，仍然有着很大的潜力。
房产养老“退可守，进可攻”
第二套房养老的核心就是房产的收益性和增值空间。作为一种投资工具，房产兼具了这两个特点于一身。房产除了自住之外，可以用于出租，这样投资者就可以从中获得源源不断的现金流入。而且就长期而言，房产具有很强的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房价可以随着通货膨胀而向上调整，可以保障自己的财富不会受到通货膨胀的侵蚀。在一些土地资源有限的城市，选择好地段的房产还有不错的升值潜力。
正是由于房产这种“退可守，进可攻”的特性，以房养老可以看作是富足退休的一道“防火墙”。很多中产人士在给自己准备养老金之外，都会考虑添置一套房产用于抵御外来风险。
他们的考虑是，在正常的情况下房产可以用来出租，每个月稳定的租金收入就是自己退居二线后的另外一笔退休金，可以弥补退休之后原有收入与社会养老金之间的缺口。这样，人虽然退休了，可是收入没有“退休”，依然可以保持工作时高收入的生活水准，过着体面的养老生活，而房产还可以作为一份财产留给子女。
如果天有不测风云，在养老生活中遇到一些特殊的情况，还可以将房产变现，从中获得大笔资金以保证自己渡过难关。房产的保值效应，至少保障了这笔投资不会落后于通货膨胀的步伐。如果投资得力，说不定还能从中获得一大笔增值收入。这样退休生活就可以“老而无忧”了。
养老房选择有门道
作为“养老房”，房屋的选择就和我们平时选择自住房有所不一样了，在选房的过程中你应该充分考虑到“以房养老”的特性。
首先，要保证“养老房”稳定的出租收益，地点的选择非常关键。交通便利、靠近成熟商圈和办公区域是此类房产的首选。毕竟年轻白领是租房客中最稳定的组成部分，即使租金价格高一些，他们也愿意选择离办公地点较近、周围配套生活设施齐全的房源。
面积和户型也是在选择“养老房”时应考虑的因素。一般来说，40～80平方米的小户型更加适合作为投资对象。一是因为房屋的总价低，不会给投资人带来过大的经济负担；其次，小户型的房产适合出租需求，尤其是刚刚开始工作的年轻人，在买房前的过渡期都愿意选择此类房源。而且现在这样的房产越来越少，市场的稀缺性决定了出租空置率很低，可以保障租金收益的连续性。
同时，符合这些条件的房产在出售时也相对更加容易。与其他的资产相比，房产的流动性并不占优势，而地点好、户型小的房产则或多或少可以弥补房产投资变现慢的劣势。作为“养老房”来说，这一点显得尤其重要。
此外，如果是为了养老而进行房产投资，你在进行选择的时候应当把目光放得长远一点，尤其是要注意在老年之后便于对出租房进行管理。出租过房产的人都会深有体会，管理出租房并不是一件轻松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、电、煤等费用的正常交付都可能要劳驾你督促着。因此，最好把投资房选择在离自己的住所比较近的区域，以节省管理出租房的时间。当然，你也可以支付一定的费用，委托一个牢靠的中介帮你进行管理。
“以房养老”门槛不低
房产投资所具备的收益性和增值性，为实现富足养老的生活提供了一道“防火墙”。不过，以房养老的方案并非人人都适用，这也是你在制订养老计划时必须考虑到的。
比如说2001年左右，房产的价格还不高，买一套房拿出10万元作首付、装修就足够了，每个月的还贷额也完全司以由租金来偿还，很多人都具备购置第二套房的能力。但是，近年来随着房地产市场价格的上扬，想要投资一套地点好、户型佳的房产就不那么容易了。以上海市为例，选择这样一套房产，以60平方米来计，总价至少需要七八十万元。根据房产调控政策，第二套房所需要支付的首付成数也会有所增加，加上必要的装修，这就意味着投资者必须一次性拿出25万～30万元的资金，“以房养老”的门槛大大抬高了。
因此，对于“被动型”以房养老的人，比如他们在以前房地产价格较低的时候，已经购置了第二套房；或是在房改过程中，以低价购买过单位公房，后来出于改善住房环境的需要又购置了第二套房，他们不妨把此项不动产投资作为未来富足养老的依靠。而新的“主动型”投资者，想要实现“以房养老”则需要审时度势，在自己具备了一定的资金实力之后，还要选择合适的房产购入时机。
“耗散”这个词源于物理，其物理定意是“远离平衡态的开放系统，通过与外界交换物质和能量，可能在一定的条件下形成一种新的稳定的有序结构”。管理学中引用了这个物理名词来研究品牌，称之为“品牌耗散”。物理上的耗散本质是能量的交换，或者说耗散是通过能量交换来实现的。因此，品牌耗散同样也存在能量交换的过程或由能量交换而产生。品牌耗散所需的能量一方面是产品本身和品牌内涵所具备的品牌信息势能；另一方面是受众心理能量。
品牌耗散研究的是介于消费者和企业产品之间的互动关系，即人作为一个独立的系统其运行有固有的心理系统，而企业作为另一个独立的系统同样拥有其独有的特点，如何将这两个系统进行对等，将两个系统进行能量交换，这是品牌需要做的事情。市场营销的基础是需求，而人们的需求分为功能需求和情感需求，而人们的心理需要是以人们持有和建构的心智、文化、人格和期望为基础的。所以，品牌信息势能应是以人的心智、文化、人格和期望为基础才能达成品牌信息势能与人的心理能量的对称性，并以此完成和实现品牌的耗散――能量的交换。因此品牌耗散的基点是品牌产品信息势能和品牌内涵信息势能，这是一个全面、系统的从产品、产品名称直至产品面市等各个环节兼顾的品牌建设与塑造工程，而非部分传统式完全靠广告开路攻其一点不及其余式，拔苗助长式，这种近似于靠钱图痛快的方式是建不成有效品牌的，只能起到一阵风似地营销效果。
二、品牌耗散理论对房地产品牌建设的启示
基于上诉理论，本文将根据房地产企业产品的特点来探讨房地产品牌塑造问题。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产有以下特点：
1．房地产产品最明显的一个特点就是拥有位置的固定性和不可移动性，因此房地产开发企业选址、项目名称和定位的匹配性十分重要，针对消费者的需求来确定地产项目所发散出的信息势能。例如，保利地产“保利高尔夫花园别墅”就是一款针对社会高层精英人士开发的以运动和健康为主打的地产项目，选址上自然条件得天独厚，名字上迎合时尚生活理念，这就将企业品牌信息势能和品牌内涵信息势能提拔到了一定的高度，品牌耗散点达到了城市精英阶层对房产的感情需求，二者之间产生了能量交换，从而较为顺利的完成了交易，而保利的高尔夫花园别墅品牌也得到了传播。
2．房地产产品另一个特点就是价值高，具有投资性。一套房产需要消费者几十年甚至一生为之奋斗，其价值之巨使得消费者不会有多次机会去尝试其他品牌，因此对于消费者来说每一次选择都是非常重大的决定。房地产附着在土地上，土地资源的稀缺性使得房产具有投资的特点，消费者在购买房产的时候会考察房产的质量、分析地址同时还会考虑到未来的投资收益，在比对同类型产品时，消费者会受到价格和长远收益等因素的影响。因此房地产企业在塑造品牌的时候，应当注意开发多种产品偿付方式，同时适当运用促销手段，注重收集房产周边规划信息，增加品牌的信息势能，同时提高消费者的心理势能，以顺利实现能量的交流。
【关键词】房地产；经济；住房；产业化；意义；政策措施
住房产业概念最早出现于日本。它是日本通产省于20世纪60年代末在住房建筑工业化不断发展，住房建造量持续迅速增长，许多工业企业对住房市场产生了投资倾向的背景下提出的，其范围是指按标准产业分类的各产业领域中与住房有关的各行业的总合。
1 我国住房产业化的意义
严格地说。我国住房产业的发端是80年代末90年代初的事情，它与我国住房制度改革的深化和房地产业的发展是紧密联系在一起的。住房产业是在国民经济中围绕着住房的建设和经营所进行的一系列企业和经济活动的总称。从内容上来看，住房产业化主要包括住房区的规划和住房建筑设计，住房部品的开发和生产，住房及住房区的建造、维修和改造，住房及住房区的经营和管理等。这些活动都具有直接为满足居民居住需要服务的共同性质。可见，推行住房产业化意义重大。
1.1 住房产业在国民经济和社会发展中具有十分重要的地位
住房的存在和发展始终与具体的社会形态、与社会的人紧密联系着，住房始终带有它所处的那个社会形态的社会性，它与人口、经济、法律、政治、伦理道德、社会心理等问题息息相关，成为影响政治生活、调整人与人之间关系的重要因素。住房产业是整个城镇经济发展的基础性产业――从当今的社会经济状况来看，一个城镇其经济的规模、结构、布局和水平．在很大程度上受制于该城镇房地产业发展的规模、结构、布局和水平．而房地产业的产品中，住房约占七成左右。若该城镇住房产业发展规模适当。结构与布局合理，质量好，就会较有力地促进该城镇经济发展的速度和质量。反之，就不利。由此可见，住房产业既是社会生活的基本条件，又是影响社会生产秩序的重要因素。
1.2 住房产业是国民经济的重要拉动力量
住房产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用，特别适合作为一个新增长点进行培育。由于住房产业具有资金、人力、技术密集的特点，发展住房产业既可以解决住房问题，促进社会安定，又可开辟就业门路，促进建筑、建材、化工、机械、轻工、森工、家电、装饰等近50个相关行业发展，刺激金融、保险、商业繁荣乃至整个国民经济的快速增长。据一些发达国家的研究人员对以往房地产业发展与国民经济之间的关系进行的测算，房地产业的产值每增加l美元，就能使相关产业的产值增加1.5～2美元。
1.3 住房产业直接关系到小康目标的实现
从1958年开始的很长一段时间内，由于“左”的指导思想的影响，片面追求生产增长速度，过分注重发展工业尤其是重工业，一味追求产量而不管经济效果，说什么要“先生产后生活”，结果不但国民经济没有发展起来，人民生活水平也受到了极大的影响，住房建设基本上处于停滞状态，使建国30年后的人均居住水平甚至低于解放初期水平，造成了住房空前紧张的局面。改革开放以后，随着生产力的迅速发展，工农业产品日益丰富，全国人民的温饱问题逐渐得到解决。但是，小康水平是一个综合指标的反映，衣食住行的内容都包括在内。
1.4 住房产业是住房科学技术转化为现实生产力的必要环节
中国有12亿人口，土地、能源的人均有效占有量远远低于世界平均水平，只有依靠科技进步，才能做到住房建设可持续发展，而住房科学技术应用于住房建设实践必须要通过住房产业这个环节。我国的住房科技的发展，已经达到一定的水平，并且每年都有大量的住房适用技术成果问世，住房产业的发展必将促使这些科技成果及时转化为为住房建设服务的现实生产力，彻底解决住房科技与经济脱节的问题。
2 我国住房产业化的政策措施
改革开放以后我国采取了一系列政策措施，促进住房产业化的发展。除了住房制度改革和组建房地产公司、开发和经营商品房外，还有如下几项重要措施：
2.1 实施住房投资体制改革，加快住房建设步伐
住房投资体制对住房建设起着关键性作用。解放后，我国的住房建设投资体制经历了改革前和改革后的两个发展时期。
第一个时期是：1950～1978年期间。这期间，城镇住房建设基本实行的是国家投资的方式，在计划经济的体制下．国家和单位统包住房建设。这种体制抑制了个人对住房的投资积极性，排斥了市场机制的作用，难以形成住房投入产出的良性循环。住房虽然有限，但需求却处于膨胀状态，而且存在着不合理占有的情况，使住房问题更加突出。到1978年底，城市人均居住面积只有3.6平方米，低于建国初期的居住水平。
第二个时期发生在1978年以后。这一时期由于改革、开放政策的实施，城镇住房投资方式也进行了改革，开始依靠社会多方面的资金建设住房，提出了发挥中央、地方、企业、个人四个积极性，加快解决城镇居民住房问题的思路：一方面允许企业从自有资金中安排一部分用于住房建设，另一方面鼓励个人投资建造自用的住房，从而使住房的投资结构和投资主体发生了重大变化。投资主体的多元化，扩大了住房建设的投资，增加了住房建设量，提高了住房建设速度。这一阶段，无论是住房建成的数量还是人均居住面积的增长量，均居于世界首位，住房投资体制的改革为住房建设注入了活力。
2.2 大力开发商品房
商品房是随着我国住房投资体制的改革而逐渐发展起来的。从80年代以来，我国城镇住房投资体制已跨人了多元化的时代，投资结构比重呈国家投资、地方投资下降，企业投资波动、个人投资上升的趋势。投资性质也发生了根本的变化，近几年，通过国家基建渠道安排的投资比重已下降到40％以下，而商品住房投资已提高到50％以上。
2.3 不断加大住房解困力度
虽然我国的住房建设取得了很大成绩。但由于多方面的原因，仍然有不少居民的居住条件还很差，成为住房困难户。为了解决这个问题，近十几年来．从中央到地方各级政府不断采取措施，加快解困步伐。这些措施主要有：把解困工作列为重要议事日程，成立专门机构，负责组织实施；动员社会各方面的力量，多渠道多层次解困；在计划、资金、规划、土地、税费等环节予以支持，采取优惠政策等。
参考文献：
因生意不好没有利润收入，目前李生家庭每月只有总计6000元的三笔房租收入。这些租金收入，刚刚够应付一家三口每月6000元的生活费用。可是，除了基本的生活开销，他们每个月都还有高额的房贷需要偿还。因为没有了收入来源，只能从原来的存款里拿钱出来还房贷。目前家庭积蓄有100万的活期存款。去年曾拿30万投资中石油股票，但因股市大跌，目前被套牢，腰斩过半，市值仅10万余元。
保障方面，一家三口都购买了重大疾病保险和意外险，每人各20万保额。年度收支方面，他们仅有每年5000元不到的利息收入，但支出包括全家2万余元的寿险保费支出、1万余元的车险保费支出(两台车)，以及过年过节费用支出约2万元左右后，一笔账算下来，每年年度性“亏空”在5万元。
支招：调仓股票房产“减磅”
以李生目前的家庭财务状况，生意亏损、股票投资失利、多套房产负担较重、入不敷出，处于收支失衡的状态，如果不及时堵住财务漏洞，就可能出现财务风险。
招数一：调仓超跌小盘蓝筹股
由于中石油盘面过大，且对指数牵一发而动全身；反弹困难，建议调仓换股，换一些明显超跌的小盘蓝筹股，一旦有反弹行情出现，反弹会较为迅速。
招数二：转让店面寻机转行
由于目前房地产市场处于宏观调控中心，且因近期房地产企业赴港IPO受阻，可能会出现资金危机，相应房地产市场会受不利影响，进而影响到上游的建材市场，所以今年建材业的生意可能会较为难做。由于李生一家均靠建材店的收入维持生活，除了房租外，没有其它收入来源，且已处于亏本状态，考虑到未来房地产市场走向不明朗，建议及时转让店面。寻找更适宜的生意机会。至少把亏损锁定，在未找到合适的生意机会之前，还可靠房租收入维持生活。
招数三：出售房产还贷后投资
由于房价可能还会进一步下调，李生目前持有五套房产，在没有收入来源的情况下，每月月供已成沉重的负担，建议卖掉其中一套已满五年期的房产，套现90万现金，加上40万活期存款，提前偿还银行按揭贷款，减轻家庭财务负担。另外，房租收益仅4％左右，尚不能抵御通货膨胀，而且考虑到物业税即将开征，多套物业持有成本会增加，“买房容易养房难”，在没有其它稳定收入来源的情况下，不宜持有太多房产。剩余四套房产，建议除保留一套租金回报较高的房产及自住房产外，其余2套待满五年期时，可适时卖掉套现，收回的现金转作其它可抵御通货膨胀的稳健投资，如实物黄金等。
【关键词】理财产品，投资意向，金融理财机构
根据900份调查问卷统计数据，其中缺失数据为2个，利用描述性统计分析方法等，统计和分析了兰州市民的投资理财意向及其影响因素。
一、兰州市民投资意向状况
我们采用SPSS软件中的多项选择题分析方法进行统计，对剩余的888份有效调查问卷进行统计分析得表1“投资品种的频数及频率分布表”。
储蓄存款仍然是最受欢迎的一种理财方式。储蓄存款风险小、方式期限灵活多样、简单方便、收益相对较低但稳定，正是由于储蓄的这些特点，决定了储蓄是最普通和最常用的理财手段；对于股票、保险和房产的偏好位于其次。股票投资收益高，能降低购买力的损失，流动性较强而且操作买卖方便等特点深受投资者青睐；保险具有安全性、长期性、确定性、合理避税、等优点；对于剩余的投资理财产品，如期货、互联网金融产品等理财产品的持续时期不太长，不能为大多数投资者所接受，另外此类理财产品对于专业技术的要求较高，在一定程度上都限制了它们为大多数投资者所接受。
二、兰州市民投资意向的影响因素
（一）市民投资意向与学历水平之间的关系
储蓄存款和保险两类理财产品随着学历水平的提高，投资者的投资意向整体呈现下降趋势；而对于股票和房产则随着学历水平的提高，投资者的投资意向整体呈现上升趋势，互联网金融产品作为新型的理财产品，随着学历水平提高也有一定的上升趋势。
（二）市民投资意向与其身份之间的关系
对于在校学生群体，投资者对于股票的投资意愿比例最高，其次是对于储蓄存款的投资意愿；对于已就业群体，投资者对于储蓄存款的的投资意愿最高，其次是对于股票、保险和房产的投资意愿；对于待就业群体，投资者对于储蓄存款的意愿最高，其次是对基金和债券的投资意愿；对于已退休群体，投资者对于储蓄存款的投资意愿远远超过了相对于其他投资理财产品的愿望，其次是对保险的意愿。
（三）市民投资意向与其年龄段之间的关系
不同年龄段的群体，他们所追求的理财目标有所不同，因此表现出各自不同的特点。这符合我们的社会经验，因为在每个年龄段我们对生活的要求，以及生活对我们的要求是不同的。在我们就业有收入时会偏好于高风险性理财产品，在我们退休收入较低且为了防范各种意外事故会偏好于低风险性理财产品。
（四）市民投资意向与月收入之间的关系
投资产品中股票、基金、房产、收藏和黄金等投资理财产品对资金的要求不同。不同的月收入对于投资理财产品的选择存在客观性的限制，月收入能够影响投资者的远期投资意向，可支配收入能够影响投资者的当前投资意向。为了更好的研究与收入与理财产品选择之间的关系，我们可以统计分析得表2：“月收入和市民理财产品之间的相关关系矩阵表”
收入水平较低者的风险承受能力较低，收入较高者的风险承受能力较高。相应的收入较低者会选择风险小收益低的理财产品。月收入与储蓄存款之间存在着负相关的关系，具有类似负相关性的理财产品还有债券、互联网金融产品等，其他类投资理财产品也具有相似的特性；月收入与股票之间存在着正相关关系，即收入高者通常会选择股票作为自己的投资理财产品，具有类似正相关性的理财产品还有房产、黄金等，而期货作为一种较高资金才可以投资的产品，同样与收入之间存在正相关的关系。
三、结论和建议
（一）结论
第一，储蓄存款仍然是兰州市民最热衷的理财产品，股票、房产和保险为其次。由调查结果可知市民选择储蓄存款的比例高于其他任何理财产品，而这种传统的理财方式在短时间内很难改变。
第二，学历水平的不同使得投资意向有所不同。学历高者更倾向于风险大收益高的理财产品，学历低者更倾向于风险低、收益低的理财产品。金融理财机构需要紧紧抓住这一特征来开展自己的新业务，将高学历人群作为新业务的主要客户群体，（上接66页）同时金融机构也要加强业务创新。身份的不同使得投资者投资意向有所不同，金融理财机构应该向收入稳定群体推广高收益高风险的理财产品，向收入不稳定群体推广低收益低风险的理财产品。
第三，收入水平和储蓄存款、债券、期货以及互联网金融产品的意向成负相关的关系，收入水平和股票、房产以及黄金的意向成正相关的关系。金融理财机构应该根据市民的收入水平或工作单位性质来开展自己的业务，向高收入群体推广股票、房地产和黄金等高风险产品，向低收入群体推广储蓄存款、债券、期货以及互联网金融产品。
第四，不同年龄段对于同一种理财产品投资意向是存在差异的，而且存在显著性差异。不同年龄段的理财产品需求是不相同的，金融理财机构和市民个人都应该根据这种特征来确定推广的客户群体和理财方式。
（二）建议
市民应积极提高理财产品的常识和专业技术能力。理财产品的种类很多，我们不可能把每一种产品都能熟练的操作，而且没有那么多的资金能力，因此只能选择性的学习；市民要根据自己的实际资金能力来选择与其相对应的理财产品，应该从自身实际出发，根据自己的投资理财目标、风险承受能力等，选择相应的理财产品。
参考文献：
[1]林震岩.多变量分析―SPSS的操作与应用[M].北京：北京大学出版社，2007.
关键词：保险资金；不动产投资；风险
中图分类号：C93文献标识码： A
一、保险投资和不动产投资
（一）保险资金与保险投资
保险资金是指包括保险公司的保证金、资本金、营运资金、各种准备金、未分配盈余、公积金、保险保障基会及国家规定的其他各类资金的总和。保险资金是“转化为保险企业生产经营要素的货币表现”。
保险投资就是指保险资金运用，保险资金运用的来源是指保险公司进行投资的资金来源。保险资金运用的来源主要有：所有者权益、保险公司的负债及其他资金。保险资金的投资渠道是多种多样的，并且随着市场经济的发展不断变化。不同国家，保险资金运用渠道也有所不同，主要有：银行存款、债券、股票、贷款、证券投资基金、不动产、产业投资、其他方式等等。
（二）不动产
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地和土地上的定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。它是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物；从经济属性看，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。
不动产投资就是将资金投资于不动产方面。不动产投资具有投资期限长、规模大、流动性不高等特点。随着土地价格的上涨，不动产的价值也随之上涨，投资不动产是抵制通货膨胀的有效手段。不动产投资对优化保险资产配置有着积极影响，对保险企业分散风险、改善资产组合收益都具有十分积极的意义。投资不动产的一个显著特点是收益高，但是期限长、投资价值大、变现能力弱，因而风险较大。 我们要清醒认识到，投资渠道拓宽也意味着保险公司资金风险的增加，即不动产投资也存在着流动性、地域及管理、信用和收益等方面的风险，
二、保险资金不动产投资中的风险
目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个风险:
（一）违约风险
一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，将导致保险资金收益受损。
（二）委托风险
1、资金运用风险
该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流人和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资
金损失。
2、物业管理风险
委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。
（三）不动产投资专业人才匮乏带来的风险
作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也在相当程度上缺乏对保险投资领域的研究与开拓精神，使得即便是在监管部门放宽对某个投资领域的限制时，也难以在短时间里取得主动。我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。
三、保险资金不动产投资中的风险管理措施
（一）违约风险控制
保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。
（二）委托风险
1、资金运用风险控制
保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。
2、物业管理风险控制
为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。
（三）组建专业化的投资人才团队
保险公司能够运用的投资资金除了其自有资金以外，还有很大一部分是保费收入。既然是保费，那就决定了在投资运用时除了考虑收益性之外，还要更加关注资金的安全性和流动性。由于不动产本身的属性，使得不动产投资具有巨额性、长期性、风险性和较强的专业性等特点。例如投资房地产项目，一个中等的房地产开发项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则一二十年。在这个时间跨度较大的阶段，如果有关房地产政策从紧，再加上通货膨胀风险、经济适用房的扩张等，无疑会给房地产投资收益以致命打击。再加上“投资”本身就是一个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以这就要求组成不动产投资的专业化团队，既要有精通不动产投资方面的人才，具备不动产精算方面的专业知识，例如房地产的造价与估值，机器设备的估值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避免出现无可挽回的损失。
参考文献
（陕西国铁地产置业有限公司，陕西西安710054）
［摘要］房地产行业具有准金融行业的特点。目前，我国大部分的房地产企业都面临着多项目的新型开发模式下，单个项目的开发资金多，企业无力承担的窘境，这使得企业的资金管理工作遇到了巨大的挑战。因此，就该形势下，房产企业的资金管理情况进行深入的研究，并对其存在的问题，提出相应的解决方案。
［
关键词 ］多项目开发模式；房地产企业；资金管理；研究
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.22.224
从房产行业的特点来看，其具有较高的基础性与先导性，这主要是因为该行业的迅速发展不仅带动了我国与之相关的建筑、家居装饰等五十多个行业的飞速发展，还推动了国民经济的快速发展。但是，随着该行业的发展，其发展过程中的各项问题也不断地出现，为我国市场经济的发展带来了较为严重的负面影响。因此，在未来的一段时间内，房产企业应该将其经营管理的重点放在资金管理方面，制定出合理的资金管理方案。
1新模式下资金管理存在的问题
（1）项目运作资金分散存放。多项目的特点使得其企业往往会在多家银行拥有账户。依据我国相关规定的要求，每一个房产项目都需要对应一个专用的银行账户，并且，企业还可以根据业务的需要多开设几个专用的账户［1］。与此同时，房产企业为了有效地协调和处理各方面的管理，还会另外的设立一些用于其他方面的账户，这就在一定程度上使得企业的资金较为分散。虽然房产企业整体的资金数额比较可观，但是当资金被分散时，就会使得每个账户中都只是存有少量的资金，这就为其企业运转资金带来不便，从而造成部分账户的资金闲置、部分账户资金紧缺的情况。
（2）缺乏整体运作资金的能力，资金出现巨大的缺口。由于我国大部分的房产企业都是采用以自我为中心的经营理念，在资金管理缺乏整体运作思维，不具备整体运作能力，这就使得由于某个项目运作不利的原因，导致其他项目的运作和收益受到影响，进而影响企业整体的经营利润。企业一旦在销售项目时出现疲软的状态，使得资金无法按时回笼，不仅会对其他项目的运行进度产生影响，还会将企业带入到资金运作不良的经营困局［2］。
（3）没有健全的资金管理机制，监管力量差。近几年，我国的房企业一直将经营发展的重点放在业务的拓展方面，对于企业内部的细节管理则缺乏有效的监督管理，并没有制定出健全的内部管理机制，相对于其在业务方面的管理，内部资金管理相对落后。并且，我国的部分企业还存在着照搬照抄行业内标杆企业资金管理机制的行为，使得引进的管理机制无法同企业自身发展相协调，导致建立制度的人员同制度的执行者在理念上无法达到有效的统一，造成建立资金管理机制无法对企业的资金管理行为进行有效的引导和规范。
2加强资金管理的措施
（1）创新企业的融资方式。第一，对于那些涉及的资金超过了自身资产规模的项目，或者是企业在同时的开发多个规模相对较大的项目时，可以使用项目融资的方式，利用企业有限的资金撬动更多投资项目，从而有效地分散项目投资风险。第二，由于项目融资属于资产负债表的表外融资方式，虽然可以为企业进行其他方式的融资提供一些便利，但是，该融资项目的成本高、消耗的时间长，项目完成后，获得的利润相对较少，且不利于企业资金的良好流动。所以，对于一些规模相对较小的单个或者是多个项目，还是使用企业融资的方式更加合适。
（2）解决房产企业开发资金的措施。房产企业应该做到：首先，全面地分析企业目前各项目的经营现状以及各个项目当前的具体情况，这些情况包括公司当前资产负债情况、近期开发的总的项目数量、已经开发了的各个项目规模的大小、能够接受的最大融资成本以及对于资金需求的紧迫程度。其次，综合性的利用公司融资与项目融资两种融资手段，要注意，企业需要根据不同的项目类型选择适合的融资方式，以便用最经济和安全的方式来进行资金的开发，提高企业财务的杠杆效用。
（3）根据项目可行性进行资金管理。第一，在多项目的开发模式下，需要将该报告当成企业经营的一项日常的工作任务。企业应该就此方面的工作成立一个专门的部门或者是设置一个专门的岗位，让专业人员来对市场上的土地和楼盘的价格变化进行实时的关注，尤其是一些具有较大开发价值且适合本企业经营的地块，要密切地关注，为企业寻找最佳投资机会［3］。第二，加强市场调研力度，就投资项目的周边环境、配套设施、市场竞争和供需情况进行客观、全面、深入地调查，并根据调查的结果制定出科学合理的资金分配方案。第三，在撰写可行性报告时，要突出重点，明确目标。
（4）以企业整体发展为视角制订资金平衡计划。在多项目的房产开发模式下，企业在制订项目的开发计划时，企业的管理者应该要具备全局观，依据企业全局发展观来制定相应的投资策略，不能够只从项目的角度来制定资金的调配计划。首先，房产企业应该要明确项目开发的顺序，即不同地块的项目与统一地块的项目分批次的开发顺序。只有制定出正确的开发批次，才能够利用多项目的开发优势，利用某些项目销售后回笼的资金来弥补其他项目存在的资金缺口，从而实现资金的科学性流动，最大化利用资金［4］。其次，当项目的开发批次明确后，要对该项目中一些涉及比较大的资金的关键点进行有效的控制。并且，在项目运行时，要密切地关注资金的流向、流速和流量，从而为各项目之间资金的流动的调配做好准备。
（5）优化融资决策程序。从房产企业多年来进行融资的实际情况来看，其融资程序主要可以分为五大阶段：融资决策、投资决策、分析融资的结构、进行融资谈判以及对融资结果全面的执行。在整个的融资程序之中，融资决策属于该程序中十分重要的一个环节，是房产企业对项目的可行性进行分析时的最重要的一项组成内容，与该程序中的投资分析相互产生影响，并对项目投资是否具有经济方面的可行性进行最终的决策。由此可以看出，科学性的房产融资分析是可以同项目投资分析产生双向互动的，所以，房产企业需要在做完全面的投资分析之后，要以分析的结果为基础，不断地调整、分析以及再次地调整融资决策，保证最终确立的融资方案和结构都是最佳的。
3结论
总而言之，作为准金融行业的房产业，其资金管理对企业发展的重要性是不言而喻的。对于房产行业来说，资金就好比其体内流动的血液，资金管理直接对其经营发展的顺利性具有直接的影响。因此，面对当前房产行业发展的新形势，需要全面的分析其企业在资金管理方面存在的问题，并与新的发展形势相结合，制定出新的资金管理方案，从而保证其血液流通的顺畅性，进而维护我国市场经济资金的稳定性。
参考文献：
［1］孟雪花.房地产企业多项目计划管理研究［D］.重庆：重庆大学，2012.
［2］肖伦亚.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究［D］.武汉：武汉科技大学，2012.
【关键词】税收公平原则 房产税 改革 试点
自2011年1月以来，重庆和上海已率先开启房产税试点改革。但试点两年多来，包括试点城市在内的全国城市房价依然坚挺，居高不下。中国指数研究院2013年9月的“百城价格指数”显示，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，是2012年6月以来连续第15个月环比上涨；同比上涨8.61%，连续第9个月上涨。在房价依然不断上涨的背景下，2013年5月的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。更有甚者推断，或将于2013年下半年扩大房产税试点范围。虽然社会上对房产税试点改革未能遏制房价过快上涨等有些负面评价，但也可观察到试点改革对商品房市场上高端成交量和成交价位的沉稳化影响。因此，有必要对上海、重庆两市的试点改革方案进行分析，提出合理化建议，为今后扩大房产税试点范围提供一定的参考及借鉴。
房产税试点改革和税收公平原则概述
房产税试点改革的原因。房产税是房地产市场制度建设的重要一环，应和市场发展相适应。我国1986年10月1日开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税的征收对象为城镇的经营性房屋，个人所有非营业用的房产在征税范围之外。这一房产税制度是根据20世纪80年代的相关经济、社会制度设计的。随着国民经济的快速发展，房地产行业规模的不断扩大、土地供求关系日益趋紧，这引发了房价虚高、房奴等诸多社会问题。现有的房产税收制度与当前经济发展不相适应的矛盾日益突出，制约了我国经济结构的调整，影响了税收调节经济作用的发挥。为了完善税收制度，促进房地产价格平稳健康发展，适应新时期的经济社会制度，必须进行房产税改革。
2011年1月，上海、重庆分别制定了房产税试点改革办法，作为试点城市进行房产税改革，开始对部分居民住房征收房产税。此次房产税试点改革是对个人住宅真正开始征收房产税，标志着我国房地产税收制度改革进入新的发展阶段。这次房产税试点改革目的主要有以下几点：一是调节居民收入和财富分配，缩小逐渐增大的贫富差距；二是培育新的地方税种，完善我国税收制度；三是抑制房价过高，遏制较为严重的投机性购房；四是引导个人合理住房消费，促进消费习惯的改变。①
房产税试点改革与税收公平原则的关系。税收公平原则作为税法的基本原则，指各个纳税人承受的纳税负担与其经济负担能力相一致，具有相等纳税能力者应负担相等的税收，不同纳税能力者应负担不同的税收，并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。具体体现为：其一，普遍征税原则，即所有有纳税能力的人只要发生了纳税义务，都必须毫无例外地依法纳税；其二，量能征税原则，即依据纳税人经济负担能力的高低课税。作为当前我国税制改革的重点之一，房产税改革涉及到各阶层的核心利益，如何找到利益的平衡点，这需要制定者把握住税收公平原则，做到形式和实质上分配公平。房产税的重要功能之一即是通过税收来调整社会的收入结构，从而实现社会公平。纵观试点城市的房产税方案，不难发现其中有些规定容易造成税负分配的不公，这违背了税法公平原则，而这些将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。
上海、重庆两市房产税试点改革方案存在的问题
上海房产税试点改革方案可以归纳出五大特点：一是明确对居民家庭“起征点”为人均60平方米；二是实行差别化的比例税率；三是暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据；四是存量房一概不征税；五是优惠区分户籍地。而重庆试点方案的特点则为：一是主要针对高端住房征税；二是实行差别化的比例税率，划分标准区分户籍地；三是以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据；四是除独栋商品住宅外，针对的都是增量房。
两市的房产税试点改革方案颁布实施是为了解决近年来我国房价不理性的持续上涨，而国家长期调控房价政策效果并不明显这一难题。方案中均有注意到区分房产的不同情况，以区别有阶段地推进房产税的征收，在税率方面也实行差别税率，这是我国房产税改革的大胆尝试。但从税收公平原则的角度看，两地房产税试点方案存在着一些问题。
纳税人。纳税人，即纳税义务人，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人的确定一般随课税对象的确定而确定，不应受其他非相关因素影响和制约。
在我国，税收公平存在两种解释：受益原则和支付能力原则。受益原则要求以从政府公共支出中所获收益的大小分担税收；而支付能力原则要求以纳税人的负担能力分担税收②。对房产享有所有权，代表所有人有相应的负担能力，其作为纳税人符合支付能力原则；而房屋使用人实际接受了政府提供的公共服务，其作为纳税人符合受益能力原则。试点方案中只是将所有权人列为纳税人，而未将房屋使用人列入，这使房屋使用人和所有人分离时，只对房屋所有人征收房产税违背税收公平原则。
征收范围。一个合理的税收制度应该是既普遍课税，又不漏征，也不重复课征税，兼顾横向公平与纵向公平。而征税范围的确定，就是两个公平的博弈，范围确定的好坏，很大程度上决定着税收制度在实践上是否公平、合理。
一个人拥有越多的房产，就意味着其支付能力越强，根据税收公平原则其所纳的税就应该更多。可惜的是两地试点方案中并未能将纳税人所拥有的存量房产纳入征税的范围内，使纳税人的税收负担无法真正反映其应有的支付能力。其中上海试点只规定对增量房征税，这容易造成新购房屋者与旧够房屋者之间纵向上（时间上）的不公；而重庆虽有“存量+增量”的规定，但是存量仅限于高档住宅，范围过窄，实质上对于大多数纳税人仍会造成“同房不同价”，没有体现普遍课税的原则。
税收公平原则首先体现为法律平等，禁止区别对待，在相同地域应以税负能力作为范围划分的标准。试点中将户籍以及稳定工作作为划分征收范围的标准，明显有违于税收公平原则。这使得同样是家庭户口、有着同样税负能力的纳税主体，只因为户籍不同或没有稳定工作等原因而在征税起算套数上有所区别，这既违背量能课税原则，又违背公平税负原则。
税基。税基，即计算应缴税额时的依据或标准。从全球范围看，那些房产税税收制度较完善和税收管理较好的国家，基本以“宽税基”为惯例，即房产税的税收范围不应局限于城市地产，还应包括农村建筑物和土地，除了极少数必要的公共事业、宗教、慈善机构等不动产免税外，其他不动产一律是征收对象。
试点中税基范围过于狭窄，对于城市以外的不动产均未做出规定。如今随着我国农村城市化程度日益加快，农村和城市的界限日益淡化，农村房产规模和质量都不断提高，许多城市居民在城乡结合部买房置业。对城市的房产征税，对农村的房产不征税这必定会产生城乡税负有别的公平性问题，实质上也是对购房者的横向上（地域上）的不公。
此外，带有明显“商品税”性质的税基不符合国际惯例③，也极容易产生实施中的税负不公。房产税作为一种财产税，是对社会财富的存量进行的课税，因此人们也通常称之为“存量税”，其最大的特点是税负不宜转嫁。而商品税的税基是交易价值，其税负更容易通过提高交易价格的形式加以转嫁。
重庆以房屋交易价格作为税基，而上海以房产评估值的余值作为税基。因为房产价格是随着市场供求关系的变化而变化的，以原值减除一定比例后的余值作为计税依据，自然存在赋税不公的问题。这会产生两个问题：一是对于房屋出售者而言，其房屋出售价通常可以高出原来的买入价，并要求买家承担各种由于交易而产生的税费，从而造成本应由自己缴纳的税负转移给他人负担的不公平现象；二是就房屋持有者来说，因为房屋主要集中在交易环节纳税，如果其不将持有的房产出售，就可以零税负地保有多套房产，这与房产税控制房价的目的相悖，也与量能课税原则冲突。因此，以房屋交易价值作为纳税依据并不合理，是有待商榷的。
扩大房产税改革试点范围的优化建议
在我国政府职能正在向现代服务型政府转移的时期，政策的制定和实施更需要关注社会公平和以人为本。房产税改革的税收规定也应遵循最基本的税收基本原则，针对现行试点方案中出现的问题，结合国外“宽税基、简税种、低税率”的优秀经验，以及考虑到我国的实际情况，笔者建议可以从以下四个方面做出改进，争取使“富人”多交房产税、“穷人”少交或不交房产税，以缩小贫富差距，调节收入分配④。
第一，统一纳税人的选择标准。各国在房屋纳税人界定上有所不同，美国、英国、日本均以房屋产权所有人为纳税人；而荷兰等国家则以房屋使用人或承租人为纳税人。
结合中国国情，笔者认为：以房屋产权人为主要纳税人、以房屋数量为主要考虑因素确定税率。我国房屋类型复杂，所有人和使用人经常分离，多样化的确定标准有利于控制税收成本，但应坚持产权人为主的选择标准，防止恶意的偷逃转嫁等行为的发生。同时根据量能课税原则，应排除以经济调控为目的的政策性选择因素，如户籍、种族、贡献率等，以拥有房屋的数量作为选择标准。
第二，确定合理的征税范围。各国在征税范围上，大部分国家对城市和农村的房产均征税房产税；也有如英国、坦桑利亚等部分国家仅对城市房产征收房产税。结合中国当前城镇化水平，笔者认为：
既增量，也存量。应根据税收公平原则，针对居民家庭自住型首套房房产免税外，对其他家庭成员拥有二套以上房产者均应当征税。这样能促进税收公平的实现；有利于增加二手房交易率，促进房地产市场资源的合理分配；也符合国际上房产税税基广，税率低的特点。
适时对城乡房产征税。面对如今城镇化热潮，土地资源日益紧张，对于城市和农村的土地，都应合理使用。鉴于城乡结合部特殊的地理位置，其土地上建设的房产也应该在一定条件下征收房产税，这将有利于遏制各种形式的逃税行为，避免同一城市中出现“同房不同价”。
严格设定免税范围。随着居民拥有房产数量的提高，开征房产税符合量能课税的原则，但对于只有一套住房的家庭和因其他情况只能以住房作为必要生活资料的家庭，根据生活资料不纳税原则，理应减免。这就要求征税时必须严格控制免税范围，确保税负公平。笔者认为，以家庭为单位的首套住房理应免征房产税；购买经济适用房和其他保障性住房的房产可以减免房产税；购买微型房产可以减免房产税；对特定的弱势群体购买房产可以酌情减免房产税。
实行差别累进税率，完善其他收入分配体系。虽然拥有第二套以上房屋的纳税人应缴纳房产税，但现实情况复杂多变，设定相对灵活的税率范围和幅度符合量能课税原则。如以养老、应对突发疾病或家庭安全和利益的考虑下购买的第二套房⑤，其征税是可以适当低于同等情况下应缴数额，而对高档住房、多套累计计算面积达到特大标准的新增买入房屋，则应采用比同等情况下更高的税率。
第三，建立多样化的征税方式。各国在税收模式上，有些国家如英国、法国和荷兰，其房产税征税对象只是房产；有些国家如加拿大、意大利，其房产税征税对象则是房产和土地。而在税率形式上，国外主要有比例税率、累进税率和定额税率三种形式，其中又以比例税率，即以差别比例税率为主流。结合中国当前住宅类型，笔者认为：
对空置住宅征税。可以借鉴法国的经验，针对空置时间超过一年的房产所有人，征收“空置住宅税”⑥，列入地方税种。根据住宅空置年限的不同，实行不同的房产税年税率。税收所得纳入地方政府的财政收入中，有利于形成地方政府收入的一个稳定来源，可以用于补偿因房地产供需关系的突出矛盾而受到影响的低收入人群。征收空置住宅税有效增加了房产的持有成本，从而达到遏制消费者的投机性购房以及投资者的捂盘惜售的调控目的。
对投资性住宅累进征税。抑制房价过高作为房产税改革的目的之一，要求政府控制和规范投资及投机性买房。房产是贵重商品，可以作为衡量纳税人经济能力的重要依据。一般而言，一个人拥有的房产越多意味着其经济能力越强，个人房产的增加意味着收入的增加或者隐含收入的增加，因此，对投资性住宅累进征税，按照所有权人拥有住房的套数和面积递增累进，房屋套数越多，适用税率越高，房屋的使用面积越大，适用的税率越高，这将有利于调节收入分配差距，稳定房价。
第四，明确税基。各国在税基上都以房屋的市场价值为主，这就要求改革中要坚持以房屋的评估价值作为税率依据，同时健全评估机制。为了保障房产税制度的顺利实施，各国都建立有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门，从而房产税税源得到有效的控制。
房屋价格随市场供求关系变化而变化，并且还受制于诸多因素影响，以现有规定房屋交易余值作为税基，存在明显的税负不公问题。而评估价值反应的是市场价格的变化情况，其估值波动与当前社会发展情况相适应，受其他因素影响较小，能够如实反应个人社会财富存量的多少，且不易转嫁。
然而，房屋价值要想能够公平准确的评估，需要一系列的保障。首先，需要制定科学的评估标准；其次，采用高水平的评估手段；再次，健全不动产评估机构；最后，建立较详尽的房地产信息管理系统，并且与工商注册登记等相关部门联网，为房产税的公平评估奠定良好的信息基础。
（作者单位：梧州学院）
【注释】
①陈杰：“房产税试点初评与房产税改革深化的意义”，《探索与争鸣》，2011年第5期，第48～52页。
②苑新丽：“国外房产税特定及对我国的启示”，《中国房地产》，2011年第7期，第24～27页。
③高波：“中国房地产税制：存在问题与改革设想”，《南京社会科学》，2012年第3期，第8～13页。
④李晓红：“目前我国推行房产税改革的必要性及问题对策研究”，《中国经贸导刊》，2012年第12期，第55～56页。
⑤尹煜，巴曙松：“房产税试点改革影响评析及建议”，《苏州大学学报》（哲学社会科学版），2011年第5期，第77～83页。