关键词：房地产；统计
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-00-02
一、房地产统计工作的现状
房地产统计工作的主要目的是为房地产企业提供有效的市场信息，同时在日后工作中起到提供咨询并监督的作用，然而我国当前的统计工作却并没有真正体现其效果。主要存在以下三方面的问题：首先当前房地产企业的统计工作的只是以数字报表的形式展现出来，并不能为相关的统计部门提供有效的信息；其次，统计工作的进行未能充分利用计算机设备以及信息资源共享这个有利平台，相关的现代化数据采集、处理、传输以及管理技术并未在房地产业统计工作中完全普及运用；另外，房地产业统计队伍的不稳定和业务水平不高也对房地产统计工作的进行有着一定的影响，大多房地产业统计人员队伍的合理配置，工作人员的素养和相关产业知识有待调整和提高。
房地产企业需要备案入库，本文简单总结其备案入库流程如下图1表示。
图1房地产企业需要备案入库流程图
此外，需要制作专业的房地产企业报表，比如基层定期报表，基层年报表等。这些报表，包括房地产开发企业资金情况表、项目情况表、销售情况表、置空情况表、房地产开发旬报监测等各种报表。
二、统计工作在房地产企业中的应用
房地产业统计工作的各项职能，在一个项目实施的前期、实施过程中以及项目实施完毕竣工之后都会有所体现。房地产业统计工作的监督职能主要体现在项目实施过程中对数据的整理和分析。
房地产企业管理对统计工作数据的反馈非常重视，因为企业要依据这些信息对项目实施有效的控制和管理工作。统计信息包括在项目建设时对项目每月的投资数据的统计和整理，从而分析出项目的进展状况和计划目标的完成状况。管理者可以利用这些反馈的统计信息，了解当前项目的执行状况，解决项目执行中存在的问题，根据实际情况调整并制定下一周期工作计划，对能源、材料等资源合理统筹规划，使项目按原定计划健康有序运行。
统计工作的信息反馈作用会在整个项目竣工之后体现出来。这个阶段的工作内容包括对项目实施过程中的各种数据进行整理和分析，从而得出整个项目的投资总况和个投资构建情况，以及各投资构建情况和总投资的所占比例。
另外，管理者可以通过对项目的实际投资与前期预算投资的统计，进行直观的系统的比较，从中找出差距，并分析产生差距的原因，总结经验，以便日后在避开同类问题的出现的情况下更好的实施更多的项目。
统计工作的项目可行性分析为企业管理者的投资决策起着决定性的作用。房地产企业的要想投资一个新的项目，必须要有可靠的数据作为其项目顺利开展的依据，包括明确土地投资、配套设施投资、和土建投资与房地产总投资的大概比例，这样将统计工作的可行性分析运用其中，才能为企业赢得更多更可靠的发展项目。
三、房地产开发经营企业统计工作存在的问题
（一）对统计工作认识上的问题
1.企业单位对统计工作的不够重视。在当今经济迅猛发展的今天，统计工作得到了各级政府越来越多的关注，然而在一些基层企业当中却未出现这种状况，统计员工的存在可有可无，因为统计工作只适用于政府的宏观调控工作，对于小企业并没有什么实质性的意义，即使做一些统计工作，也只是为了应付上级统计部门，并未真正将统计工作提上工作议程。统计工作在基层企业难以健康存活，导致统计工作人员的积极性也无法调动起来，慢慢便形成了难以改变的恶性循环。
2.统计法律意识薄弱，无证上岗现象偏多。虽然有国家《统计法》对个企业和单位统计工作的监督，大多企业也因此提升了对统计工作的认识，但是仍有些单位或个人存在着无证上岗的现象。
3.兼职统计人员数量偏多，影响了统计数据的质量。在许多房地产开发企业中，并不存在专门的统计工作者，统计工作多是会计兼任。会计主要负责财务工作，统计工作也只是必要时为了应付而兼带的额外工作，且没有足够的时间和精力去做统计工作。另外，统计工作与会计工作的知识也存在许多差异，社会上也缺乏针对统计业务的培训机构，因此兼职统计人员与专职统计人员毕竟存在很多工作精力和业务水平上的差距，不合格的兼职统计人员影响着整体统计工作的质量。
（二）企业本身特点决定的问题
1.统计工作人员流动性大，影响企业统计工作的顺利进行。企业为了发展，多出现些改制重组、岗位调动、单位转型或合并的调整工作，这便使得统计人员也频繁调换。统计岗位由老人变新人，统计工作也由熟悉变生疏，业务水准参差不齐，不断轮回，统计工作很难长期依照正常轨道进行下去。
2.企业变换经营地址容易产生重报和漏报房产单位的现象。
依据《房地产开发、经营统计报表制度》总说明第三条的规定，房地产企业开发经营法人单位按照在地统计的原则进行统计。对于有项目开发经营的企业，按项目开发建设经营地报所在区县政府统计机构；对于无项目开发经营的企业，按企业办公经营地报所在区县政府统计机构。可是存在部分房产项目在半道对项目转入或转出，或者突然变换房产开发项目办公经营地的状况，而没有同时告知当地统计局。使当地的区、县统计局无法准确统计出辖区内房产企业的数量，出现数据漏报或重报的情况。
（三）统计制度不完善导致统计数据准确性不高的问题
1.项目累计完成投资额未能及时汇总解决。累计完成投资额指的是房地产开发企业对一个项目从实施开始至项目实施结束的一个周期内统计的全部投资总和。它是企业在一个周期内将各项工作量和相关费用集结成工程实体的一项实物量化指标。按照统计的角度来说，需要从两方面入手获得数据。
首先是通过财务报表取得相关土地征用和拆迁补偿费、公共设施配套费、前期各项工程费和其他一些相关费用等。其次通过对前期房产项目施工单位预算的建筑安装量与工程实际形象进度进行对比，根据实际情况而制定出相应的建筑安装工程费用。
这两项数据相加之和基本就是房地产开发的投资额。从这项数据最重要的便是准确性，无论是项目实施开始至结束形成的投资数字，还是本年或者历年的投资，都应准确的通过统计体现出来。然而事实情况却是：因为房地产开发投资的项目涵盖种类多，影响了投资统计的质量和工程申报数量的准确性，尤其在一些由会计兼职统计人员的单位中，为了减轻工作量，统计人员并不按项目进度统计投资额，也不去仔细核对实际工作量，使得统计工作未将一些前期必要投资额计入当期统计额内，例如土地土地开发投资额、房产设计费、勘测费等一些前期必须投入的费用。有些情况下也因财务部门未按时支付款项，统计人员便将此部分费用漏掉。工程竣工决算、财务账款结算和工程竣工交付三个过程存在一定的时间差异性，这也影响了房地产开发投资额统计工作。2.房屋实际施工面积与统计上报的施工面积不一致。房屋施工时未按统计上报面积进行施工。房屋施工面积指的是报告期内施工的全部房屋（包括地配套和房屋地下室）建筑面积，以及本期新开工的面积以及去年开工跨入本期同时继续施工的房屋面积，包括上期已停建在本期恢复继续施工的房屋面积。
为了更清晰看清房地产企业统计工作中存在的问题，本文将以上因素整理成表格如下表1所示。
表1 房地产企业统计工作中存在的问题表
主要原因 对统计认识不够 企业本身的问题 统计制度问题
原因明细 企业不重视 统计员流动大 项目累计完成投资额信息滞后
统计法律意识淡薄 企业重报漏报 上报施工面积有误
兼职统计人员过多
四、房地产统计工作的发展方向
（一）转变服务方向
应该改变过去统计工作只应为政府或上级行政主管部门服务的观点中转变过来，逐步提高统计工作在基层企业的重视程度。加强统计职能团队及统计人员的主观能动性，认清发展形势，根据企业改革需求，将统计工作的分析和预测作用发挥其中，为企业的各项发展提供有效的决策性信息。
（二）更新知识，端正态度
为了顺应房地产行业的发展方向，统计人员急需对信息化技术知识的补充，应熟练掌握通过计算机对数据进行搜集、处理和运用，积极有效的为企业决策者提供相应的信息服务，让统计分析、预测、咨询、监督和调控等职能充分发挥，稳固统计工作在房地产业当中的基石地位。
（三）实现企业统计网络化
要学会利用现代科技平台并形成新的现代的科学统计方法，即将统计的收集、整理、分析、反馈和传输工作学会通过先进的信息和网络技术进行操作处理，将一个客观科学的统计信息呈现给企业管理者。同时平时也要注意收集房地产市场和客户需求方面的信息，并进行分析和整理，从中获取有益企业发展的市场信息，从而为企业发展创造更好的后台环境。
公司财务分析范文
一.行业地位分析
房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。近年来中国房地产业投资持续高涨，房价上涨过快的现象在部分热点城市比较突出。近期国家各地连续出台了多项政策，抑制市场向过热发展，这些政策调控力度之大，调控态度之坚决，为近年来所少见，相信必然会对市场产生显著影响。
二.公司分析
(1)公司简介
保利房地产(集团)股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。截至20xx年，公司连续五年蝉联国有房地产企业品牌价值TOP10榜首;再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力TOP10;荣获中国证券报20xx年度上市公司金牛奖、理财周报20xx中国主板上市公司最佳董事会，并在中国资本市场成立二十周年庆典上，荣获上海证券交易所评选的20xx年度上市公司信息披露提名奖。亲情和院物业服务品牌在全国106个社区得到广泛认可。
(2)公司主营业务
一级房地产开发,出租本公司开发商品房,房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工,室内装修、冷气工程及管理安装,物业管理,酒店管理,批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。
二.财务状况
(1)财务分析
公司营业收入和净利润继续保持大幅增长，盈利能力进一步增强。公司全年实现营业收入155亿元，同比增长91.24%;实现归属于母公司所有者的净利润22.39亿元，同比增长50.35%。公司全年销售毛利率从38.50%提高到40.80%，全面摊薄净资产收益率从12.49%提高到15.90%。20xx年公司营业收入地区分布更加均衡，全国化扩张战略的成效明显。公司营业收入共来自11个城市，广州、上海、重庆、沈阳、佛山五个地区的营业收入均超过10亿元，广州以外地区合计实现营业收入103亿元，占总营业收入的66.5%。
公司资金状况良好，年底拥有货币资金55亿元。在外部经济形势严峻、销售和融资难度加大的环境下，公司保持了平稳的资金运作。全年销售商品、提供劳务收到的现金164亿元、净增银行贷款融资64亿元、成功发行43亿元公司债券，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。
(2)盈利分析
如图二：保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长，20xx年为6603827.97万元。20xx年为6000000万元，20xx年为2298660.76万元。可见20xx年比20xx年实现主营业务收入比上升48.11%。20xx年比20xx年上升91.24%。20xx年在金融危机的影响下仍实现了幅度的增长，盈利增长趋势稳健。净利润20xx年比1 0年增加了57.19%，20xx年比20xx年增加了50.35%，净利润的增长速度与主营业务收入的增长速度基本保持一致，可以看出公司在规模上不断扩大，实现增长同时，盈利能力仍在稳步提高。
三.技术面分析
600048保利地产
MACD
KDJ线
资金变动
近期房地产市场的一些变化，已经对地产股产生了影响。公司作为全国性的大型房地产开发企业，国资委直属的国有独资公司，实力非常雄厚。政府未来将加快央企房地产资产重组，保利地产作为最早的五家以地产为主业的央企之一。
4.6 召开的股东大会，对于近期股票进行调整，主力资金开始流入。
5月22日，保利地产上涨5.42%，万科A上涨3.92%。房地产刚好遇到了最坏的时期，房地产低迷的时期，股市低迷.不过，现在湖南发改委在日前召开的全省经济形势座谈会上，下发文件明确将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。另外，重庆市住房公积金管理中心日前宣布，放宽首套房公积金贷款政策。 大盘状况：震荡、调整的
房地产板块：利空的个股占多数
MACD走势分析：呈现上涨趋势，走势较好，不过需要考虑大盘走势，该股属于大盘股。就算股市震荡、调整的，影响的不是很大，目前较为稳定，呈上涨趋势。
参考MACD，KDJ分时图，主力资金走向，结合现实状况，个股属性得出：
在短期建议可选择增仓，持仓。股价有所上涨。
四.投资建议
20xx 年房地产宏观调控仍将继续深化与持续，在政策与市场双重因素的作用下，房地产行业将面临波动调整，但董事会仍然坚定看好行业的发展前景，支持行业向好的根本因素未发生任何变化，市场调整的同时也蕴藏着较好的发展机遇。
1、深化政策研究，加强战略管理，准确把握市场走势，及时指导公司经营策略。
2、继续优化集团管控模式，强化职能指导与支持，完善区域发展战略，适应企业规模化发展。
3、加强内控体系的建设，强化投资决策与经营风险控制，提升规范运作水平。
4、继续推进公司的资本运作，加强房地产金融与多元化资本运作的尝试，为企业稳健发展提供资本支持。
5、推动住宅与商业双轮驱动，加大商业地产运营力度;加快专业化公司的发展，有效实施相关多元化发展战略;积极尝试养老地产、旅游地产，探索企业新的增长点。
6、加强企业文化和管理团队建设，提升公司的持续竞争力。推进股票期权激励计划实施，健全长效激励机制和绩效考评体系，增强企业凝聚力;优化人才引进和培养机制，加强后备管理干部梯队建设。
财务分析主体
财务分析的主体，包括权益投资人、债权人、经理人员、政府机构和其他与企业有利益关系的人士。他们出于不同目的使用财务报表，需要不同的信息，采用不同的分析程序。
投资人
投资人是指公司的权益投资人即普通股东。普通股东投资于公司的目的是扩大自己的财富。他们所关心的，包括偿债能力、收益能力以及风险等。
权益投资人进行财务分析，是为了回答以下几方面的问题：
1、公司当前和长期的收益水平高低，以及公司收益是否容易受重大变动的影响;
2、财务状况如何，公司资本结构决定的风险和报酬如何;
3、与其他竞争者相比，公司处于何种地位。
债权人
债权人是指借款给企业并得到企业还款承诺的人。债权人关心企业是否具有偿还债务的能力。债权人可以分为短期债权人和长期债权人。债权人的主要决策是决定是否给企业提供信用，以及是否需要提前收回债权。他们进行财务报表分析是为了回答以下几方面的问题：
1、公司为什么需要额外筹集资金;
2、公司还本付息所需资金的可能来源是什么;
3、公司对于以前的短期和长期借款是否按期偿还;
4、公司将来在哪些方面还需要借款。
经理人员
经理人员是指被所有者聘用的、对公司资产和负债进行管理的个人组成的团体，有时称之为管理当局。
经理人员关心公司的财务状况、盈利能力和持续发展的能力。经理人员可以获取外部使用人无法得到的内部信息。他们分析报表的主要目的是改善报表。
政府机构有关人士
政府机构也是公司财务报表的使用人，包括税务部门、国有企业的管理部门、证券管理机构、会计监管机构和社会保障部门等。他们使用财务报表是为了履行自己的监督管理职责。
其他人士
其他人士：如职工、中介机构(审计人员、咨询人员)等。审计人员通过财务分析可以确定审计的重点，财务分析领域的逐渐扩展与咨询业的发展有关，一些国家财务分析师已经成为专门职业，他们为各类报表使用人提供专业咨询。
财务分析客体
财务分析的对象是企业的各项基本活动。财务分析就是从报表中获取符合报表使用人分析目的的信息，认识企业活动的特点，评价其业绩，发现其问题。
企业的基本活动分为筹资活动、投资活动和经营活动三类。
筹资活动是指筹集企业投资和经营所需要的资金，包括发行股票和债券、取得借款，以及利用内部积累资金等。
投资活动是指将所筹集到的资金分配于资产项目，包括购置各种长期资产和流动资产。投资是企业基本活动中最重要的部分。
经营活动是在必要的筹资和投资前提下，运用资产赚取收益的活动，它至少包括研究与开发、采购、生产、销售和人力资源管理等五项活动。经营活动是企业收益的主要来源。
企业的三项基本活动是相互联系的，在业绩评价时不应把它们割裂开来。
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
以新浪房产网公布的2013年上半年中国房地产企业销售金额前20强（共21家）为研究目标，使用Bing搜索引擎进行检索。
1.1数据获取以万科地产与绿地集团为例，万科地产外链接检索表达式为：link共链检索表达式为：（数据获取日期：2013年10月7日08：30-14：30）使用样本企业网址两两之间组合进行共链检索，我们便得到了一张21×21的二维矩阵表（如表1所示）。表1中第二行和第二列的交叉数值表示万科地产网站的外链，共60245个。第二列（万科地产）与第三行（绿地集团）至第二十二行（保利香港）的交叉数值则表示万科地产网站与其他房地产企业网站的共链数据，如第二列（万科地产）和第三行（绿地集团）的交叉值是1170，以此类推其他网站共链数据。
1.2数据处理理论上我们可把表1直接输入SPSS中进行分析，但由于仅从共链频次上，我们还不能准确评价房地产企业之间的竞争程度。例如，当两个企业本身的外部链接仅20个，当它们的共链达到18个时，它们的竞争程度就非常高；而当两个企业本身外部链接达到200个时，18个共链则很少了，那么这两个企业之间的竞争程度就很低。为了能够以相同标准科学评价各企业之间的竞争态势，我们需对原始二维矩阵进行标准化处理。标准化公式为：其中，Cij指网站i和网站j的原始共链频次；Cii指网站i的外链数；Cjj指网站j的外链数。例如：网站i有100个外链，网站j有200个外链，它们之间的共链数是10，那么规范化的共链频次为10／（100+200-10）=0.034。由于经过标准化后的值可能会很小，不便于分析，因此，再将所有的值统一乘以1000。
1.3数据分析
1.3.1企业竞争态势多维尺度分析（1）从房地产企业在多维尺度图（图2）中的分布状况来看：一方面，21家房地产企业基本呈现比较紧凑的同心圆分布格局，这说明各房地产行业竞争激烈，但是谁都没有绝对竞争优势。另一方面，万科地产、恒大地产两家房地产企业处于同心圆的中心位置，而这两家房地产企业的销售额在上半年都处于排名前5的领先地位，因此，不管是在现实的销售业绩当中，还是从其在虚拟网络中的情况来看，他们在行业中都具有重要影响力。其中恒大地产基本处于同心圆的核心位置，这表明恒大地产具有强大的综合实力，而业界实力最为雄厚的万科地产与恒大最为接近。这表明两者之间的竞争最为激烈，万科地产虽然目前在房地产企业具有不可置疑的影响力，但是它的竞争对手具有赶超其的潜力，因此必须引起重视。（2）从房地产的企业性质来看，图2中4个象限中，国有房地产企业与民营房地产企业分布均匀，没有出现一个项限内国有房地产企业或民营房地产企业占绝对比例的情况。这表明在房地产行业并没有出现像在汽车行业那样，国有汽车企业占据市场支配地位的格局［1］。在房地产行业中，国有企业与民营企业之间的竞争比较公平，他们之间地位相对平等。这说明随着国家对房地产市场调控力度加大，国有企业，尤其是中央直属企业逐步退出房地产市场，更多民营企业参与到房地产市场中来，房地产市场越来越趋于成熟，竞争越趋规范。（3）从各房地产企业的主要业务来看，有的专注于住宅开发（万科地产、恒大地产、龙湖地产、金地集团），有的主要从事综合性地产开发（如碧桂园、华润、融创），但从图2中并没有看到严重的企业集聚现象出现。在竞争最为激烈的住宅开发这一市场，集聚现象稍微明显，大部分都位于第3、第4象限，但是相互之间还是存在一定距离。这表明，产地产企业之间并没有达到同质化的竞争程度，房地产企业在发展过程中比较注意市场地位与产品差异性，尽可能地在形成独有的企业文化，开发具有差别化、个性化的产品。
1.3.2企业竞争地位可视化分析多维尺度分析可以很好展示企业之间的竞争态势和竞争地位，识别竞争对手，但不能说明企业之间竞争的强度。为了更深入地说明企业之间的竞争强度，我们采用UCINET6对企业之间的竞争强度进行可视化分析（如图3所示）。从图3我们可以得到以下分析结论：（1）万科地产在共链矩阵可视化图中居核心位置。与万科地产进行连线的企业最多，同时万科地产具有最多最粗的连线。线的多少与大小表示竞争对手的多少与竞争激烈的程度。从图中我们可以得到以下情报：第一，万科地产是毫无争议的业界龙头，它的发展状况足以影响行业的发展。第二，由于万科地产占领的市场份额太大，以致众多地产企业想要分享它的蛋糕。恒大地产、金地集团与它的连线最粗，而这两家房地产企业的主要业务又基本与万科地产一致，都致力于住宅产业开发，结合图2发现，恒大地产与万科地产最为接近。因此，可以判断，恒大地产是万科地产必须严肃认真对待的主要竞争对手。（2）国有房地产企业一方面普遍具有比较粗的连线（如保利地产、绿地集团、华润置地、金地集团等），这表明国有房地产企业更具有攻击性。出现这种现象的原因可以从现实情况来分析：图中的国有房地产企业一般都是中央直属或者省级直属的大型甚至特大型企业，有着强大的靠山做支撑，在市场竞争中有着天然的竞争优势，表现在网络社会就是网络对其的关注和其在网络上开展的宣传攻势等；另一方面，国有房地产企业大都以万科地产为主要竞争对手，而对有些房地产企业的联系频率则相对较低，这说明国有房地产企业在选择竞争对手时有盲目自大、急功近利的倾向。（3）民营房地产企业的连线普遍要细一些（如雅居乐、世茂房产、龙湖地产等），这表明民营房地产企业的攻击性要相对小。这可能有2个方面的原因：一方面，虽然国家禁止非主要业务为房地产的国企参与到房地产市场中来，给民营房地产企业带来了巨大发展空间，民营房地产企业在这几年得到了飞速发展，但实力还是相对较弱，没有国有房地产企业财大气粗，也没有强大的背景做支撑，因而有些力不从心；另一方面，由于很多民营房地产企业都是由其创始人经历无数坎坷，千辛万苦一手经营起来，这种创始人的性格一般会更为稳重、不张扬，而领导人的处事风格影响到企业中就表现为在市场竞争中相对稳妥、低调一些，不会特意表现出非常具有攻击性的一面，以免遭致市场动荡。（4）保利地产与保利香港虽然是保利集团旗下的两家房地产平台公司，独立核算，互相之间基本没有关系，但是从其共链角度来看，网络上对两家企业的共同关注都是比较高的，这种现象表明：虽然这两个公司存在相互独立的法人，但是其内部还是存在千丝万缕的关系。两者经常共同出现在网络社会中，这种情况的出现可能是网络社会还没有完全把它们当成两个独立公司进行区分，也可能是它们达成了某种同盟关系，毕竟它们有着相似的背景，只要配合得当，完全可能产生1+1>2的效果。
2结论与建议
2.1结论通过多维尺度分析与关联图可视化分析，我们基本上可以比较清楚地了解当前我国房地产市场的竞争现状：（1）房地产市场已经发展较为成熟，市场竞争激烈但是有序，还没有达到白热化竞争程度，各房地产企业都在精心规划自身产品特色，力图形成自身企业文化，尽可能避免同质化恶性竞争，在产品差异化中寻求企业发展之路。但是由于房地产产品本身特有特征，又不可能开发出完全有别于其他企业的产品，因而，经营业务相近的房地产企业之间竞争难以避免，在住宅类房地产竞争最为突出。（2）虽然当前万科地产占据了房地产头把交椅，但是众多房地产企业对其虎视眈眈，已然成为了众矢之的。以恒大地产为首的民营房地产企业以及以保利地产为首的国有房地产企业都对其龙头老大位置构成实质性威胁，万科地产必须时刻保持高度警惕，认真分析竞争对手一举一动，对任何影响其地位的市场变动都必须认真分析研究，界定危险系数大2014年10月情报探索第10期（总204期）小，采取相应对策。（3）民营房地产企业与国有房地产企业之间的较量是不可回避的话题。但从分析中可以得出，当前房地产市场国有房地产企业与民营房地产企业基本各占半壁江山。国有房地产企业虽然竞争姿态较高，但竞争优势并不明显，在房地产市场越来越规范、越来越成熟的当下，民营房地产企业想要赶超并挤压国有房地产市场份额，造就更多的万科地产式企业并非不可能，关键在于民营企业是否具备敏锐的市场判断力和捕捉时机的能力。
万科一枝独秀
据记者统计，从2008年到2011年，一季度净利润亏损的企业数量并未出现明显变化，分别为34家、37家、26家、36家。
分析人士认为，由于2009年全国商品房“卖得特别好”，因此到2010年结转为利润大幅增加，使得一季报亏损企业减少了11家。而“卖得好”的场面并未再攀新高，加之调控政策出台直接导致2011年一季度亏损的企业重新回到36家。
在今年的一季报统计中，有10家企业的净利润超过2亿元。其中万科A（000002.SZ）、金融街（000402.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）超过5亿元。万科A一家便达到15.3055亿元。相当于排名第二的金融街（8.6524亿元）和排名第三的保利地产（6.6973亿元）之和。
一位在香港上市的内地房地产企业的首席财务官对记者置评说：“万科所体现的是强者恒强的道理。这家企业的盘子太大，所以每个季度都会有大量的转结利润。在一季报中唯独万科的净利润十分可观。其余的上市企业本季度业绩都很是低迷。”
两大房企首亏
在第一梯队中，首开股份、万通地产出现了5年内首次亏损的现实。
其中，首开股份一季度净利润为-0.1372亿元，归属于上市公司股东的净利润-540万元。而万通地产在报告期内净利润-0.1861亿元，归属上市公司股东净利润-2300万元。
在按照上市房企总资产排名中，首开股份、万通地产分别为第5名和第37名，位列第一梯队。
细看首开股份的财报，其中归属于上市公司股东的净利润同比降低了104.33%。在此期间，由于报告期内结算面积减少导致营业收入同比减少19.4%。与此同时，由于首开股份在报告期内从金融机构借款的总体规模同比增加较多，导致了财务费用同比增长 112.7%，达到1.95亿元。而其投资收益由去年同期的9100多万元降至本期6450多万元，同比减少了54%。
首开股份在财报中亦承认，正是由于财务费用同比增长较多以及投资收益同比下降而导致了其营业利润、利润总额以及归属于母公司所有者的净利润都同比减少超过100%。
不过，要求匿名的分析师告诉《中国经济周刊》：“首开股份一季度业绩不佳，主因应为项目结算不均衡的原因导致。一般情况下，房地产开发公司的项目结转多数是在下半年实现。”这位分析人士表示，一季度的数据或许并不影响该公司今年的业绩。由于目前的宏观调控政策运行时间和强度基本已经超过了原本估计，因此很多乐观的预计或许会因此而无法实现。
万通地产的一季报中则体现出了更加明显的降幅。该企业归属于上市公司股东的净利润同比降幅达到3953.14%。公司给出的解释为：“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少，净利润相应降低。”而去年同期，该数据也仅为0.1076亿元。此外，万通地产的财务成本也明显升高。在报告期内，公司计提债券利息由年初3500万元增加到报告期末的6000多万元，增幅达到71.82%。
万通董秘程晓唏辩称，万通一季度利润亏损主要是可结算项目少以及成本过高导致。他在接受《中国经济周刊》记者采访时预计：“每个季度的交房情况都不尽相同。但是一季度的首度亏损不会对全年利润产生影响。”
记者查阅发现，万通地产的项目主要集中于北京和天津两地。根据去年年报数据显示，万通地产在北京的营业收入为14.35亿元，而天津则达到了33.49亿元。众所周知，万通地产的产品多为中高端住宅。而这正是目前宏观调控政策的重要治理目标。上述分析师置评说：“万通地产历年一季度的净利润情况都较低。因为万通大部分项目在第四季度进行结转，而且一季度也有其特殊节气的因素影响。”
进一步分化的开端？
“两家知名企业5年内出现一季度首亏，这或许只是个别现象。”上述分析师认为，按照中国房地产的客观规律和社会心理习惯，一般项目竣工都会集中在四季度。“这也就是为什么万通地产等企业会在四季度净利润大幅增加。我十分肯定，今年上市房企的业绩还会出现增加，而这只是幅度大小的问题。”
以2011年数据为例，首开股份一季度净利润为1.2亿元，二三季度净利润为1.8亿元和0.2亿元，而第四季度的净利润则达到15.87亿元。同在去年，万通地产的一季度业绩也并不“好看”，但是在四季度净利润就增加了3.88亿元。最终年报呈现的净利润为4.72亿元。
【关键词】房地产企业；财务能力；财务分析
一、我国房地产企业现状
近年来，我国房地产行业呈现一副错综复杂的趋势，无论是从政策，市场还是企业本身都波诡云谲。从政策的角度看，自从我国2003年开始实施房地产调控政策，该政策以行政调控为主导，纵观发展的十年，反而给房地产行业带来了怪圈――“屡调屡涨”。2010年国家提出的“限购”，“限价”，“限贷”等政策，但是这些政策考虑的对象仅仅是一二线房价热点的城市，而三四线城市其实由于其人口结构及收入等一系列的问题，这样的行政调控显然并不“对症下药”。2013年开始中央提出建立房地产调控长效机制，这预示着国家对房地产调控从行政调控向市场化长效机制转变的过渡。从市场的角度看，近年来我国的房地产行业的两极分化问题越来越严峻：北京上海等一二线城市在扩大供给方面力度不够，土地和楼盘的有效供给明显不足，导致供不应求，房价“高烧不退”持续升温；而部分三四线城市则库存大量积压，“鬼城”、“鬼楼”不时出现，从2013年下半年开始，三四线城市的部分楼盘房价逐渐出现下跌趋势，且有扩大的趋势。从企业自身的角度看，房地产业成为一个高收益产业，由于房价的上涨对地产政府的财政可以起到保障的作用，我国逐步形成土地出让政府垄断，地价很容易控，在这样一个背景前提下，利益的驱使导致大量的开发商过度开发，大量存货楼盘的积压开始，导致一些房地产企业的资金运营开始出现问题，再加上很多房地产企业筹资依赖银行贷款严重，房地产企业的财务风险问题越来越凸显。
二、万科地产概述
万科企业有限公司（股票代码：000002，缩写VANKE）成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。目前万科地产是中国最大的专业住宅开发企业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜。
2013年万科在北京、上海、深圳、广州等14个城市的成交面积同比增幅达到644%；累计实现销售面积3715万平方米，销售金额4365亿元，同比分别增长235%和405%。其中，144平方米以下的产品比例为90%。
三、万科地产财务能力分析
本文选取万科企业有限公司2008年到2012年的年度财务会计报告作为分析依据。
1.万科地产偿债能力分析
（1）短期偿债能力分析
本文分别从流动比率和速动比率分析分析万科在短期内流动资产变现偿还流动负债的能力。由于万科是一家房地产企业，所以在界定流动资产的过程中，包括了开发成本和开发产品，这些处在开发过程中的产物由于不具备预售条件，短期变现能力弱，故在计算流动资产中去除。负债中的预收账款，由于房地产企业的预收账款作为未实现的销售收入，其要在项目竣工时才能结转，因而考虑到项目周期的长度不可控，顾在计算流动负债时也去除处理。
表1万科地产2008年2012年流动比率和速动
比率分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012流动比率11.7611.9111.5911.4111.40速度比率10.4310.5910.5610.3710.41截止2009年，万科地产的流动比率和速动比率都在不断上升，流动比率最高达1.91速动比率最高达0.59。从2010年开始呈现下降趋势。流动比率和速动比率逐年趋于降低，从公司财务报表的数据可以看出公司存货所占比例不断增加，一方面由于国家从2010年推出的限购政策，另一方面由于企业不断的过度开发，资金被套在空置房中，企业的偿债能力下降。
（2）长期偿债能力分析
表2万科地产2008年2012年资产负债率
分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012资产负债率10.6710.6710.7510.7710.78万科2008年2012年间的资产负债率在不断增加，虽然增加增幅不大，但是数值比率已经偏高，企业资产负债率越高说明企业的偿债能力越低，也说明投资者投入资金的安全度较低，万科偏高的资产负债率一定程度上预警了该行业整体风险性。
2.万科地产盈利能力分析
表3万科地产2008年2012年净资产收益率和
销售毛利率分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012净资产收益率10.1310.1410.1610.1810.20销售毛利润率10.3910.2910.4110.4010.37万科地产2008年2012年间的净资产收益率逐年上升。净资产收益率是反映股东权益的收益水平，也是衡量一个企业运用自有资本的效率，万科地产净资产收益率的指标值都是上升趋势，这一方面给万科的投资者以信心的保证，另一方面给潜在投资者传递一种信息，万科地产的投资都得到了很好的收益，这对企业自身是一种利好的信息，会加强投资者的信心，使之更加积极地与万科合作投资。
万科的销售毛利润率在09年有下降的趋势，业绩比较惨淡，但是09年以后又不断上升说明万科的盈利能力在这段期间也是较高的，但是经营者也需要考虑这些上升趋势能否持续保持，对今后的盈利能力是否有好处。再对企业的各个指标坐合理调整与控制。
表4万科地产2008年2012年营业收入利润率
分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012营业收入利润率10.155210.177710.234610.219610.2037从图4.4可以看出万科地产近5年的营业收入利润率起伏不是很大，整体在15%25%之间波动，其实营业收入利润率是反映企业通过经营获取利润的指标，从这一指标可以看出万科地产的经营状况。
表5万科地产2008年2012年主营业务成本
分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012主营业务成本1250.051345.151395.821567.161830.23万科地产近年来万科地产主营业务成本逐年上涨，企业主营业务成本的上涨说明企业的压力也随之增加，企业其他方面的财务能力指标也会随之受影响，不利于企业很好的运营。受成本过高因素的影响企业净利润也有所降低，所以企业要适时做出调整方案。
3.万科地产营运能力分析
表6万科地产2008年2012年存货周转率和应收账款
周转率分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012存货周转率10.3310.3910.2710.2510.28应收账款周转率10.458610.597610.439610.461810.6013万科存货周转率从2009年开始持续走低，随着房地产行业整体的走势疲软，加上近年来房地产企业大量造房，造成三四线城市的供应过量，因而万科的存货周转率持续走低。
相对于存货周转率的下降，万科的应收账款周转率确在上升，这与万科的经营策略有着很大的联系。相对其他中小房地产企业将围绕造房、卖房为主的经营模式，万科的核心竞争力却体现在其拿地、融资两个环节，应收账款周转率上升一方面说明万科应收账款管理水平还是较高的，回收速度快，另一方面也体现了万科不完全依赖于房产销售的有利端。
表7万科地产2008年2012年资产周转率
分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012资产周转率10.3710.3810.2910.2810.31资产周转率和存货周转率有下降趋势，但总体呈现的水平较高，存货和资本的利用很好，获利能力也高，总体运营较理想。存货和总资产的利用水平较高，营运能力较强。
4.万科地产增长能力分析
表8万科地产2008年2012年营业收入增长率
分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012营业收入增长率10.153810.192510.037510.415410.4365表9万科地产2008年2012年总资产增长率
分析表（单位：亿元）
年份1200812009120101201112012总资产增长率10.191210.154110.567010.373610.2788从上表可以看出：万科的总资产增长能力较不稳定，但在20092010的增幅还是较大的，是个很好的势头说明它有很强的发展空间，万科地产的营业收入增长率在营业收入总额中是绝对正增长的，资产增长率在增长到2010达到56.7%的最大值后，又有所下降。总体万科企业发展实力还是很强的，成长性也很好，有巨大的发展潜能。
四、针对万科财务分析的建议
从万科的核心竞争力体现在拿地、融资两个环节，这就可以解释为什么对于万科这样的在房地产行业中的翘楚，其现金流小于净利润，甚至为负值。究其原因就是万科不断的将其从二级市场融得的资金用于购地。这样的核心竞争力的保持其实是具有弊端的，这种“盈利靠通胀，成长靠融资”的模式建立在房价不断上涨程度前提下，确实在过去的十几年中，中国一二线城市及大部分中小城市的房价一直处于快速上涨，但是随着房地产企业不断的囤房造房，从三四线城市开始逐渐出现了房价“退烧”现象，这势必对房地产企业带来预警。
同时，万科的经营模式还需要依赖持续的外力――即不断从市场吸纳新的资金。改革在即，单一的融资渠道也给企业带来了很大的发展限制，因而房地产企业必须进行融资创新。通过渠道的创新来改善房地产企业融资渠道单一的困境，但是不同的融资渠道有不同的特征，不同类别的房地产企业应根据自身的特征来选择适合自身的融资渠道。
参考文献：
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作者简介：
关键词：国有企业；风险识别；预警措施
目前国有企业的发展制度虽在不断完善，但发展质量却令人堪忧，我国市场经济制度的不稳定性影响企业的经营决策，房地产业受政府宏观调控影响较大，从而导致经营成本处于高位，面临较大的风险挑战，而大部分企业忽视了风险管理的重要性。因此，对国有房地产企业进行风险识别与评估有很大的必要，本文主要以绿地集团为案例进行分析，并提出对策建议。
1文献综述
根据COSO报告《企业风险管理———整合框架体系》的八要素，风险评估和风险识别的两个组成要素同时也是企业进行全面风险管理比克可少的因素。MahdiSalehi（2016）认为房地产行业中企业管理者最应关注的是对财务风险的预测以及评估，为准确衡量企业的财务风险，其比较运用了人工神经网络等四种分析方法；汪建钦（2018）指出对风险进行评估时应选择简便易操作的评估方法，同时应遵循成本与效益原则，准确识别风险发生的概率情况，以进行有效预防；王倩（2017）认为国有房地产企业在经营管理中所面临的关键问题在于国有资本普遍存在的制约未来可持续发展的财务问题。综上，学者对企业财务风险的识别与评估方面研究较集中，并建立了一套成熟的衡量指标，侧重于风险定性分析，虽然他们提出了一些有效的风险分析方法，但主要应用于一些专门的领域，缺乏通用性和有效的风险评估手段。因此，对国有企业的风险识别与评估选择合适的风险分析方法是很有必要的。
2国有房地产企业风险识别
我国房地产企业的行业特征主要是高风险，高税负，高杠杆，投资与收回期调控政策影响、开发项目不可预瞻性，主要表现为财务风险和战略风险。本文以绿地集团为案例进行分析，采用财务报表分析方法对绿地集团进行风险识别并提出相对策略。2．1绿地集团财务分析。2．1．1资本结构与资金分布。表1资本结构与资金分布对于资产负债表，近五年来，资产总额不断增加，流动资产总额有所下降，但不是很明显，流动负债总额有大幅增加。而资产总额与负债总额呈波动上升的趋势，绿地集团无论是在固定资产还是无形资产的增加，都是为了应和经济发展所采取的行动。对于利润表，绿地集团主营收入与净利润基本接近行业均值，在房地产市场状态不景气的情况下，要想持续盈利，既要扩大规模，又要调整结构。目前来看，房地产行业国企占比较高，但运营效率却低于行业平均水平。对于现金流量表，经营活动现金流量持续为正，投资活动现金流量持续为负，现金流的发生主要是维持当前业务并完成在建投资项目，可以看出，绿地集团为适应未来竞争，调整企业优化结构。2．1．2比率分析。表2比率分析从偿债能力来看，流动比率与速动比率均与标准值相差较大，与行业差距也越来越大，说明企业短期偿债能力较差，很可能面临较高的偿债风险。绿地集团的资产负债率在2015－2017年呈下降趋势，2018年又呈现增长状态，2019年有小幅降跌，但整体处于稳定变化不明显，由于预收款项在2018年较2017年上升42．46％，说明2018年绿地集团的房地产业务销售增长，集团制定的高铁站项目促进了新的销售战略，但较高的资产负债率使得绿地集团的财务风险偏高，一旦出现资金不足的情况，就会引发资金链断裂，无法偿还到期债务。从盈利能力来看，最近几年绿地集团的销售净利率呈为上升的趋势，2019年比2015年提高了4．5个百分点，这表明企业的主营业务方面的收入为企业创造了更多的利润。净资产报酬率与总资产报酬率也都呈上升趋势，净资产收益率处于行业前列，表明企业可以为股东创造更多的收益，盈利能力较强。综上，绿地集团虽然在我国房地产行业中位居前列，但也存在着房地产行业的一些通病，需要企业在响应国家政策积极去库存的同时，调整企业投资筹资方式，为降低资产负债率制定长期战略计划。2．2绿地集团面临的财务与战略风险。一是筹资风险。由于房地产企业的资金回收期较长，预期利润具有较强的不确定性，所以在追求快速项目扩张过程中需要科学合理安排资金，有效避免资金断链的风险。二是投资风险。绿地每年的投资活动产生的现金流量净额都为负值，建设投资规模较大，资金占用时间长，投资决策初期的项目规模、土地开发成本等资金预算管理都可能影响企业的经济效益。三是政策法规风险。政府在集中出台和完善房地产市场调控政策后，房产企业资金和开发投资来源稳步增长，新开工和土地购置意愿较强，房价涨幅有所上升，企业需调整对应的战略结构。四是宏观经济风险。房产业的发展程度密切受到经济的发展水平以及增长速度的限制，宏观环境复杂多变，金融、土地、税收等宏观调控政策也会是企业改变战略制定。
3国有房产企业风险防范对策
3．1加强资金预算，提高风险预警能力。选择筹资成本低、适合企业资本结构的多元化融资方式，拓宽筹资渠道，寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。同时企业还可以建立相关财务报表、经营计划和财务风险预警系统，掌握企业的偿债能力、资产管理能力等，对多方面因素加以分析，预测可能会给企业带来不利的后果，最大可能地减少外部环境因素对经营活动的影响。3．2做好战略风险管理工作。首先，构建良好的战略治理环境，建立专门的风险管理机构，为战略风险管理的顺利进行提供可靠的保障，并不断健全战略目标体系，为战略风险管理工作的有序开展提供可靠的依据。其次，设计合理的战略组织架构，执行全员风险管理工作，健全审计流程，提升战略风险管理意识，促进企业进一步发展。3．3健全企业战略风险防范机制。企业的长期稳定发展，受内外部环境的密切影响，外部的宏观政策、经济形势与内部管理决策都决定了企业在面临风险时的战略制定。因此，在完善企业战略风险防范机制阶段，必须掌握企业的实际发展环境与国家的经济政策，结合具体的情况建立风险防范机制，保障企业战略风险防范机制构建的科学性。
4总结
面对市场上激烈的竞争状态，我国房地产企业存在对银行依赖大、风险预判能力低、投资可行性盲目的经营风险。因此，房地产业要解决出现的问题，必须选择合适的风险识别与评估方法，明确企业所面临的风险问题，加强风险管理，完善企业运行机制和影响企业负债形式的其他经济运行机制，提高抵御风险的能力。
参考文献
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这是数据杂志北京部分读者对统计媒体服务企业的一次专项活动的评价。
“五一”前夕，数据杂志社组织100多家企业近200人进行了一次别开生面的专项服务活动――“2009数据・统计分析报告会”。活动着眼企业读者现实所需，以企业统计分析为主题，先后请国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏和北京市发改委经济与社会发展研究所投资消费研究部主任刘秀如，分别就北京市一季度经济形势和如何进行统计分析写作作精彩报告，并就读者关心的问题进行面对面沟通与互动，报告会引起读者的浓厚兴趣和广泛认可。
■ 缘起
多年以来，充分利用《数据》平台，加强与读者沟通与互动，努力为企业、为读者提供服务，是数据杂志社的一贯宗旨。2007年11月，数据杂志社以“政府统计服务与企业信息需求”为主题，举办了“2007・数据论坛”，200余家企业老总、企业分管统计工作领导和企业统计工作者参加论坛。2008年12月，数据杂志社组织召开了“2008数据・企业读者座谈会”，燕山石化、中粮集团等30多家企业代表围绕提升统计数据质量、加强统计信息服务、改进统计行政执法等热点问题积极建言献策。
面对国际金融危机背景，北京企业受到的影响程度有多大；在扩内需、保增长要求下，企业如何发展，前景如何？及时提供有质量、有份量的企业统计分析报告成为亟待解决的课题，也是企业领导对企业统计工作者的殷切希望和期待。许多企业统计工作者通过电话、电子邮件等形式纷纷向本刊反映提升统计分析能力的愿望及相关需求。
“数据杂志是企业统计人的家园，企业统计的需求就是我们的责任。”数据杂志社副总编云霞介绍，数据杂志社自2009年年初就开始筹办“2009数据・统计分析报告会”，邀请统计分析的行家里手，结合统计工作实际，就统计分析报告写作作专题讲座准备，用实实在在的行动来回报广大读者的支持和帮助。
■ 主讲
“统计分析写作是统计人的看家本领”。主持人数据杂志社总编张雪原一语道出了报告会的主旨和要义。在听众们的热切期待和掌声中，国家统计局北京调查总队副总队长邢志宏首先开讲。邢志宏结合一季度北京经济状况及发展走势，分别以饼图、柱状图、曲线图等专业图表作演示，从统计视角揭秘“数据背后的故事”。
邢志宏介绍，从近10年来的季度统计数据看，北京经济曾出现过两次低谷，分别在1997年的一季度和2002年的一季度，经济增长分别为7.5%和7.3%。今年一季度，北京经济增长6.1%，可以说近10年来是国际经济形势对北京经济冲击最大的一次。
邢志宏表示，从目前的情况分析，北京经济已出现企稳迹象。一季度，北京经济增长速度为6.1%，好于预期。从数据上看，虽然1至2月经济形势还非常严峻，但3月已有回暖迹象。工业方面，降幅已在放缓；服务业的14个业态中，有13个业态出现增长；财政收入3月份出现6.9%的增长。此外，从就业形势的稳定、消费者和企业家信心指数的提升以及旅游业降幅的缩小等方面都可以看出，北京经济最坏的时刻很可能已经过去。但是否就此判断北京经济已出现拐点，关键还要看第二季度数据。如果二季度启动内需的作用不足以弥补外需不足带来的影响，全市经济仍会处于低谷状态。所以，现在关键是落实内需的一揽子计划，巩固内需的基础。
“一季度北京房地产交易增长81.1%的回暖势头备受关注。一季度商品房交易量大增属于“乍暖还寒”，投资性消费需求尚未进场，房地产市场仍处于调整期。”北京市发发委经济与社会发展研究所投资消费研究部主任刘秀如以北京市房地产形势分析为例进行了她的统计分析写作的报告。
刘秀如指出，“房地产产业政策效应较为迟滞，针对单一调控目标密集使用‘组合拳’，容易造成市场周期调整步伐过快。如果从U形发展转变为V形反弹，对北京房地产产业的健康和北京经济长远发展都不利。”刘秀如认为，北京房地产调整包括房屋质量与综合配套水平提升、住宅产业化、开发模式革新等诸多方面，需要较长时间完成盘整。
刘秀如结合房地产形势指出，统计分析要本着客观、中立的态度，做一个理性的第三方；要尽可能预测客观走势，兼顾政府、开发商、消费者、公众等群体的态度；要以政府统计数据为基本依据，以建委数据、中介机构等调查数据为补充数据，从总体上考量房地产态势。
■ 共鸣
时钟已过10点，报告会后半场进入互动。丰台区统计局靳立华、北京现代汽车有限公司统计负责人王永梅、北京同仁堂连锁药店有限责任公司财务负责人黄丽萍等分别就统计分析报告的数据运用、出现统计口径不一致如何解决、执行新会计报表后与统计数据的衔接等问题与台上嘉宾进行了对话交流。
如一石激起万千涟漪，互动像开启了思维的闸门，许多企业读者把在基层难以解答的问题一个个抛向嘉宾，请求解答。报告会到了预定时间，但听众仍然意犹未尽。接下来，以企业统计分析为主题的相关问题又一次次地通过《数据》平台，在读者、编者、作者或专家中传递着、交流着、探索着，认识越来越一致，写法越来越清晰。
坚持以数据为支撑，分析为前提，在拥有详实数据和精到分析的基础上形成分析报告。北京首都开发控股（集团）有限公司战略投资部孟佳致函本刊：“我以为，一些企业统计的参谋作用没有充分发挥出来，原因在于不能运用手头现有数据写出内容详实的分析报告；有些则是统计数据分析的层面有局限性，不能及时从领导关心的角度提供急需的分析；有的是对企业所处行业的全面数据掌握不充分，因此，分析缺乏力度，说话没有底气。”孟佳强调统计分析报告要坚持数据为支撑，分析为前提。
脱离实际的分析结论都会产生不利的影响。评价过低的结论可能会使公司在经营中失去一些机会，不能给股东带来最大的价值；评价过高的结论可能使公司财务风险过大。两害相权取其轻，两者相比来说，过低的结论影响要小些。
一、关于企业的偿债能力分析
企业不能按时偿还到期债务发生资金短缺所发生损失的可能性是一种财务风险。评价企业偿债能力一般说来有这样几个指标：（1）短期指标有流动比率、速动比率、营运资本、利息保障倍数；（2）长期指标有资产负债比率。现在有一种人们更为关注的是有息负债类的指标。在财务报表五大类分析指标中最重要的是偿债能力指标，企业在发展过程中或经济波动时可以忍受一时没有盈利，有时净现金流也可能是负值，但不能容忍任何时候无偿债能力，这将使企业陷入破产的境地。
但是否所有公司都要进行这方面的指标分析？在某集团的财务分析会上，下属子公司财务经理纷纷按照教科书上所讲的一套，对本公司偿债能力指标进行了一系列分析。但他们都忽视了一点，这些子公司虽然各有比例不同的负债，但都是业务往来中形成的，没有一家有银行借款，因为该集团规定向金融机构的融资由集团统一办理，所以子公司不存在流动性风险和长期偿债能力的风险。这种情况下，过分注重此方面分析就没有意义。
二、注意投资性房地产资产对流动性分析时的影响
理论上短期偿债能力是企业偿付一年内到期的流动负债的能力，是衡量企业财务状况是否健康的重要标志。企业债权人、投资者通常都非常关注企业的短期偿债能力。各类教科书上都认为流动比率指标值越大，企业短期偿债能力越强，指标值一般以2比较合适。
大都认为速动比率越高，表明企业未来的偿债能力越有保证，该指标值，一般以1为宜。
以上理论一般情况下是正确的，但有些时候是不适用的。例如，某房地产上市公司2012年底简化后的资产负债表显示：流动资产合计为25.3亿元、流动负债合计为34.1亿元、存货为21.0亿元；负债合计45.3亿元、负债和所有者权益总计93.0亿元。计算后可得：流动比率为0.74（25.3÷34.1）；速动比率为0.126[（25.3-21）÷34.1]；资产负债率为48.7%（45.3÷93.0×100%）。按一般财务报表分析理论可以得出以下结论：（1）长期负债指标偏低，有较强的融资能力；（2）短期流动性指标不好。
事实上，这家公司总资产中的42%是投资性房地产，在建工程也有20.9亿元，另有存货21亿元。原来投资性房地产、在建工程和存货这三项严重地影响了短期流动性指标。
按会计报表编制规定，投资性房地产属于非流动性资产，是公司主观上准备长期持有，以获得租金收入为目的的资产。按此理论一项新建成的房产，如果准备用于出售，就归于存货，会计上归于流动资产范畴；如果准备长期持有，就归于非流动性资产范畴。
会计还有一个基本原则，以历史成本计价。该公司历年来形成的投资性房地产都是为20世纪90年代以来的土地成本价，和市场公允价值相比非常低。因为从改革开放以来，房价不断上涨，上海地区更是如此。事实上该公司的投资性房地产大多数具有良好的流动性，那怕以市场价格打折出售的话，也大大高于账面价格。所以短期指标不好只是假象。同理，存货中大部分房地产也是历史成本，如以账面价格转让，变现能力也非常强。
设想，如果经营上有需要，投资性房地产的一半是可以随时不受限的上市变现的，而且房地产企业的预收账款不是公司真正的短期负债，因为在目前几十年房价的上涨过程中，很少发生有人要求退回预付款的情况。
根据上述分析如果作一些调整：将一半的投资性房地产从非流动性资产转入流动性资产，消除预收账款的同时等额减少存贷，调整后计算结果为：流动比率1.35，速动比率0.76，资产负债率47.3%。由此，长期指标基本不变，短期指标大为改善，这才是合理、真实反映了该企业的财务状况。
三、注意本部报表和合并报表主体的区别
查阅了一些资料，财务报表分析时大都是用单体报表（个别报表），但有时也有用合并财务报表进行分析。如果不注意合并报表和单体报表的区别，有时得出的结论可能是完全不同的。
如某机构对某集团公司长期融资能力描述如下：根据该集团公司年初合并报表资产负债率为57.6%，总资产为142.8亿元，如果将资产负债率提高到75%，还有融资空间99.1亿元。
先不论企业资产负债率75%是否合理，据了解该机构推算过程如下：设新增融资能力为X，则（负债合计+X）÷（总资产+X）=75%，代入上年报表数（82.33+X）÷（142.82+X）=75%从而推算出X=99.1亿元。因此结论是该公司还具有很大的融资空间。
现行非金融企业资产负债表中的负债项目有19项，其中短期借款、应付票据、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券五项通常是真正向金融机构或非金融机构的融入，其他项目是企业在与内外部结算时形成的，是负债的一部分，负债能力并不等于向金融或非金融机构的融资空间。
再如2012年上述公司短期借款23.87亿元+长期借款15.8亿元=39.67亿元，占全部负债60.49亿元的65.6%。如果把前述推导出来的99.1亿元视为偿债能力，融资空间也就是99.1×65.6%=65亿元。而75%的资产负债率是否合理还值得商榷。一般认为，企业资产负债率控制在70%以下是合理的，如果按70%为标准，按上述推算，该集团融资空间应为38.5亿元（推算过程相同，略）。
问题还在于集团本部单体的融资空间并不等于集团系统合并的融资空间。
在论述合并财务报告分析时，专家指出报表有局限性，“合并报表并不揭示各个别公司的财务状况、经营成果和资金流转情况”；同时还指出，“对个别企业而言，对其财务状况的分析，可以采用常规的比率分析方法来进行，但是，在合并报表条件下，根据合并报表资料进行比率分析，有时会给人造成错误的印象，因为当母、子公司在经营范围和内容上相差很大时，根据合并会计报表计算的各种比率，如流动比率、资产利润率，就不能反映真实的盈利能力和管理效率”。在该集团公司合并报表范围内，上市公司占了总资产的65.1%，而大股东是不能随意占用上市公司资金的，上市公司有资金或有融资空间，并不代表合并主体母公司有融资空间。
上例中，上市公司占有合并报表总资产的比例为65.1%（93÷142.8），资产负债率为48.7%，低于集团本部的61.5%。集团总资产占合并报表总资产33.2%，带息负债有18.38亿元，占合并范围总带息负债的40.1%。即以33.2%的资产承担了40.1%的带息负债，而上市公司以65.1%的总资产承担了55.2%的带息负债，可见融资空间主要还是在上市公司，而上市公司的资金大股东是不可以挪来使用的。
如果集团本部进一步融资，把资产负债率控制在70%以内，在净资产不变情况下按前面计算方法还有13.27亿元的负债承受能力，其中融资空间约为8.3亿元。99亿元的融资空间和8.3亿元的融资空间绝对不是一个数量级概念，8.3亿元是正确的，99亿元是错误的判断。如果按这错误的判断来安排，一是不可能，市场不予认可；二是如有可能，企业负债过高，财务风险就过大。
由此看来，在运用财务报表分析相关理论和指标时，要充分理解指标的含意和被分析对象的特殊情况，只有这样，才能揭示财务报告真正的含意，为经营决策提供有价值的依据而不产生误导。
（作者为财务部总经理、高级会计师）
参考文献
[1] 葛文雷，张丹.财务管理[M].2版.上海：东华大学出版社，2010：49.
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