我县城市环境卫生和城市秩序管理工作主要由建设局环卫站和城建监察大队负责。环卫站有在职在编职工19人，聘用临时工5人，并成立城卫服务部，实行企业化运作，聘用清扫、清运及管理工人61人，主要对县城建成区的绿化、亮化和环境卫生进行管理；城建监察大队有在职在编监察员7人，聘用临时协管员15人，主要对城市建设专业规划管理、市政设施营运安全、市政公用事业特许经营活动进行监察，负责整治市容市貌，占道经营、车辆乱停乱放等。
二、主要问题
（一）城市管理人员不够，工人工资待遇不保障。
由于在职在编人员远远满足不了城市管理需要，为加强城市环境卫生和市容市貌管理，经请示县人民政府批准，招用了82名临时工人（男职工34名，女职工48名），其中环卫站6名（女职工3名），城卫服务部61名（女职工44名），城建监察大队15名（女职工1名）。因县财政困难，城卫服务部每名临时工财政拨付工资仅520元／人·月，城卫服务部补助100元／人·月，其月平均工资仅520元／人·月；其他500元／人·月。远远达不到全省平均最低工资1202元／人·月，工人的基本生活开支难以保证，致使管理队伍不稳定。根据新的《劳动合同法》规定，发生劳动关系的用工方必须与工人签订《劳动合同》，且必须交纳五项保险（养老、工伤、生育、失业、医疗），县人事和劳动社会保障局也多次到我局督办此事，并根据相关规定作出罚款要求。经核算，男职工每人每月应交纳各项保险客为495.224元（其中单位应负担363.004元，个人应负担132.22元）；女职工每人每月应交纳五项保额为507.224元（其中单位应负担375.024元，个人应负担132.22元）；每年仅保险一项支出就达506097.972元（其中单位应负担372820.212元，个人负担133277.76元），加之工人工资过低，难以承担个人应缴部分，因此，适当提高工人工资和解决五项社会保险迫在眉睫。
（二）城市管理资金投入不够，相应装备不保障。
一是城卫服务部收集、装运城市生活垃圾的装备差，目前尚用人力三轮车收集，用拖拉机、农用车清运，导致收集不及时，清运不干净，甚至因清运过程中装车不封闭，到处泼洒而导致二次污染；二是城区没有设立垃圾集中处理点（垃圾中转站），清运车辆全城流动收集清运，不但清运不及时，且发生大量燃油费，加之未通过挤压处理的垃圾体积大，运输困难，运往垃圾处理场后堆放占地面积大，难于有效填埋，每年需投入大量资金来清推垃圾处理场才能保障连续堆放；三是城卫服务部虽实行企业化运作，但实行有偿清运的收费标准过低（2007年4月已废止，新的收费标准请示未批准），每年收取的垃圾清运费仅257840元，各种补助325608元，共收入583448元，工人工资、车辆燃油、设备维修需开支561529元，城卫服务部无力改进装备和提高工人工资待遇；四是旱季绿化苗木萎死严重，现有的一辆洒水车因使用年限过长，难于保证正常作业，加之城市绿地面积成倍增加，新实施的绿化带较多，旱季因浇水不够而旱死的绿化苗木较多，出现连年补苗，连年死苗的现象。五是路灯线路老化严重，大量原装老式路灯仍在使用，全城约7000米（农贸市场至白糖厂路段两边）路灯线路风化、氧化严重，各种广告灯、牌搭接路灯线路加重负荷，断线、烧线连连发生，老式路灯耗电高、寿命短、维修费用高，部分路段时有局部停电、熄灯现象出现；六是没有根据城市发展需要合理建设停车场，部分商业集中地段和农贸市场、学校、医院等车、人集中地点没有停车场，街道施画的临时停车泊位十分有限，难以满足日渐增加的车辆停放需求，车辆乱停乱放现象仍然难于控制；七是城市公共设施集中的地方没有安装电子摄像设施，夜间监察难以取证，大量环卫、绿化、路灯设施被盗和受损。
（三）城市公共配套设施建设不够，部分街道仍然存在有街无景，有路无灯的现象。
环城路、帕当路、城东路建成后，部分地段尚未实施绿化和安装路灯。经测算：实施环城路、帕当路亮化工程，需安装路灯158盏（含线路），需资金53万元（其中环城路需安装路灯84盏，需资金29.4万元；帕当路需安装路灯74盏，需资金23.68万元）；实施城东路烈士墓至白糖厂段和帕当路环岛至帕当一组路段绿化工程需投入资金31.5万元（其中实施帕当路绿化带总面积2604m2，需资金11.7万元；城东路种植行道树2144.6m，需行道树716株，需资金19.8万元）。
（四）框架结构房屋设计含钢量偏大，建筑工程造价偏高
2003年以来我县采用了新的计价程序，2005年国家对“安全防护文明施工费用”的进一步投入，将该费用直接列入了工程造价，具体取费标准是由人工费和机械费的18.75%计取，税金也上调了3个百分点，2008年1月1日起执行的新人工综合工日单价由原来的27.72元/工日调整为34.77元/工日，造价也随之上调了40—60元/㎡。加之建筑工程设计采用国家新规范《建筑抗震设计规范》gb50011-2001，其附录a中我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组之规定，××县抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.30g。为提高我县房屋的抗震能力及国家对建筑设计相关规范的修改，从2001年后我县全面实行2001版新规范，在1989版老规范基础上提高了25%左右的含钢量，一栋房屋每平方米的含钢量也在原来的基础上提高了20%至25%，水泥含量随之提高了15%至17%。而且我县地处边疆，钢筋、水泥等主要材料必须从省城运来，由于思澜公路的扩建、油价的上涨等导致钢筋、水泥等建筑材料的节节飙升，我县的工程造价又一直未严格实行统一管理，从而造成了我县建筑工程造价有所提高。
三、整改措施
（一）积极向县委、政府、人事和劳动社会保障局争取成立城建监察局和公共事业管理局为县建设局下属的副科级二级局，通过提升机构档次来增加人员编制，解决城市管理人员不够和工资待遇低的问题，并将工人工资和五项保险纳入财政预算（其中城建监察局将规划中队、市容中队、城建中队全体人员纳入核定编制；公共事业管理局将环卫站、
城卫服务部全体人员纳入核定编制）。
（二）根据城市发展规划，合理规划出垃圾中转站和停车场建设地点，积极争取划拨建设用地，结合城市生活垃圾处理场建设项目的上报实施，积极争取实施垃圾中转站建设项目（约需建设资金100多万元），并多方筹措资金购置2辆封闭式垃圾清运车和1辆洒水车，在城区街道生活垃圾集中点设置垃圾临时堆放货箱，在绿化带上铺设旱季浇水管网。注册成立物业服务公司为环卫站下属企业，组建30—50亩的绿化苗木基地，保证城市绿化用苗的供给。
（三）加强与公安交警、运政部门的协调配合，理顺城市公共客运，车辆乱停乱放，非法营运等管理主休，依法、合理、灵活的治理好城市秩序，并逐步形成由县人大通过的城市公交车辆管理办法。
（四）原《城市生活垃圾清运收费办法》于2007年4月到期后，通过市场调查和走访附近县（区），提出新的收费办法和标准上报物价部门，尽快召开听证会，确定新的收费办法和标准，并扩大清运范围，把农贸市场、新开发区及城乡结合部部分农村纳入城市保洁范围，逐步规范城市生活垃圾清运管理工作。
建筑外部空间形态是场地空间环境的基础，它决定着场地空间环境的整体效果，对外部空间环境的品质和热舒适度调控起着重要作用，密度、规则度和围合度作为定量描述外部空间形态的重要参数，是外部空间形态操作调控场地微气候的关键要素奥凯总结了风速一定时，随着城市峡谷的凡何形态参数街道高宽比(ITS WI影响下存在3种形式的气流，即孤立扰流(isolated roughness flow)、相互影响扰流(wake interference flow)和街区密集到一定程度的顶部掠流(skimming flow).博斯曼对美国旧金山中心城区的4个主要街区开放空间的人行高度实测研究，讨论了在中心城区中街区开放空间的太阳辐射以及风场环境对人体热舒适度的影响机制.英国的研究报告“城市环境中的场地布局规划:日照使用，微气候和被动式冷却”从场地选址、公共空间布局、建筑布局、建筑形态和景观设计等方面分别讨论了与日照、通风、被动式制冷等微气候调控方法。
自从1963年维克多欧尔焦伊出版了他的启发性著作《建筑设计和场地设计中的生物气候学原则》，各个相关专业领域的研究者包括建筑师、规划师、景观建筑师、建筑科学和建筑技术学者从不同角度研究和发表了在城市设计与建筑设计中的节能设计导则.雷纳·班纳姆已经将建筑视为环境调控的机器，关注建筑中由温度、光电、空气形成的物理环境.吉沃尼的论著《建筑设计和城市设计中的气候因素》中评论了城市设计特征对于城市自大气的影响与对夜间气温的影响.迪恩霍克斯在《环境传统:环境建筑学研究》和《选择型环境》中提出“选择型环境”的设计理念，一方面“降低对环境调控的机械系统的依赖，从而减少对白然环境的负面影响”，另一方面，新的环境调控意识也应努力减少对不可再生能源的需求，挖掘可再生白然资源的潜力.剑桥大学教授贝克和昆·斯蒂摩司的研究中通过数值模拟和现场实测得出的结果表明，影响建筑能耗的主要因素有:第一，建筑设计其影响因子权重为2.5；第二，建筑设各其影响因子权重为2；第三，使用者的用能行为其影响因子权重为2.如果建筑设计阶段的建筑节能性能差，配上低能效的建筑设各系统，再加上使用者对建筑的高能耗使用方式，那么相对于节能性能设计合理，设各系统高效，使用者节能的行为方式的建筑而言，它将会消耗10倍的能源与碳排放(2.5x2x2=10权重因子)。埃维特埃雷尔等在《城市小气候—建筑之间的空间设计》中把城市气候研究的发现与城市设计实践相结合，让建成环境的形式对影响城市小气候的因素做出反应。金叶康回顾了城市居住区建筑群形态对建筑能耗而影响。同济大学的杨峰教授对上海市区中的居住区进行实测实验，发现城市形态和密度指标可以作为调控居住区夏季室外通风的影响因素。
如何在上海高密度城市区中应用这些经验和设计技术导则，仍有一些关键问题需要整理清晰.第一，夏热冬冷区气候地区条件下，上海典型的高层高密度建成区中的微气候特征.第二，从城市、街区尺度再到场地尺度外部空间形态对微气候的影响机制.第二，场地设计中建筑外部空间形态操作在何种程度上可以对场地微气候进行调控.第四，外部空间形态操作的变量和各变量与微气候特征的关联性.通过场地微气候实测将有助于解析其内在规律，同时作为进一步模拟分析的边界条件.
为了落实科学发展观，全面了解**县建筑业的产业结构状况,建筑业企业的生产经营情况、市场分布与发展潜力, 进一步做好建筑业管理工作。近期我局对辖区内的建筑企业进行了调研，现将调研情况综合报告如下：
一、总体情况：
近年来，我县建筑业经济总量快速增长，支柱产业作用日益显现。目前我县共有资质以上建筑业企业4家，有生产业务的4家，其中具有二级资质的建筑业企业共2家。20xx年我县建筑业产值为24121.05万元，县属4家建筑企业的产值为14258.16万元，占到了全县建筑业产值的59 %，其中**县葵山红亮建筑工程有限公司为二级资质的建筑企业，20xx年的建筑业产值为12280.74万元，占全县建筑业产值的51%，占县属建筑企业建筑业总产值86%。由此可见，大企业对整个行业的支柱作用。总体来看，整个建筑业的运行还是比较平稳的，施工产值也在稳步提升，但是对于利润率的增加却相对缓慢。
二、当前制约建筑业发展的突出问题
在调研中，我们认真分析了我县建筑业发展的现状，冷静地查找发展的差距，认为当前制约我县建筑业发展的突出问题主要有几个方面：
1、“吃不饱”---虽然我国发展已进入快速阶段,建筑业市场比较繁荣,但是国有大型企业仍有吃不饱的感觉,有的企业没有多少工程可以干,这是因为我国建筑企业发展较快,在市场份额一定的情况下,企业多,竞争十分激烈。我县的四家建筑企业都有“吃不饱”的感觉。
2、企业在承接工程的时候招投标不规范。现在的施工工程大多数都是通过对外招标来寻找建设方，但是在投标的过程中很多不具有招标条件的公司或者个人，往往借用具备相应资质的单位的施工资质，因为其人员较少，管理成本较低，所以相对于那些比较正规的大公司，其往往可以因为价格上的优势，以较低的价格中标，这也造成大型单位优势转化为了劣势，从而造成工程量的下降。
3、企业垫资情况严重，影响资金流动。通过走访企业我们了解到，当前的建筑业普遍存在施工方垫资的现象。企业要想运转正常，资金流动要有保障，但是过多的垫资限制了企业的资金流动，再加上投资方或多或少的拖欠施工方工程款，使得很多企业不得不靠银行的高息贷款来维持正常运转，在无形中给企业带来了额外的业务支出，从而造成企业盈利变薄，甚至下降。
4、建筑市场秩序不够规范，垫支拖欠工程款较为突出。近年来，为加强对有形建筑市场的管理，相继出台了一些法律、法规、规章和规范性文件，对规范建筑市场秩序起到了一定的作用。但在工程项目招投标过程中，还普遍存在着不正当竞争和严重的弄虚作假行为。当前，建筑市场最突出的就是垫资、拖欠“两把刀”。（1）垫资。工程款垫资已成为建筑市场的普遍现象。如果不垫，企业就揽接不到工程，揽接不到工程就意味着企业无从发展，生存就会受到严重威胁。特别是大量开工建设的政府、开发区的工程项目，大多由施工企业直接垫资。有的为了避开监督，合同主体双方研究对策，在签订正式合同背后又补签“黑白合同”或“阴阳合同”。这样，不仅扰乱了建筑市场秩序，也为工程质量埋下了隐患。（2）拖欠工程款。建筑施工企业在中标后需缴纳质量、安全等保证金，而建设方却没有相应的信用保证。工程竣工验收时，业主一般只付总价款的60％，最好的只有80％，少说也要拖三年，甚至更长。在清欠过程中，有的施工企业考虑到各方面的因素，不敢如实上报实际清欠情况，从而出现“网上清了、实际还欠着”，或者是“明清暗欠、前清后欠”等现象。由于建设方工程款不到位而引发的拖欠民工工资时有发生，甚至影响社会稳定。值得关注的是，“政府项目”拖欠工程款现象仍很严重。
三、加快我县建筑业发展的几点建议
1进一步规范建筑业市场机制
逐步消除不规范的市场操作,严格按照国家行业运行规定进行市场平等竞争,不断增强企业法律意识和诚信意识,严格按照合同的约定执行, 消除工程款回收滞后所带来的一系列问题。
2 强强联合,优势互补
在政府相关部门的指导下,为企业与企业之间牵线搭桥,使资源优势互补,技术力量增加,市场竞争能力提升.企业应站稳本地的市场,不断拓展外地市场,大力开拓国外市场.政府应做好对本地企业的科技信息,市场信息,技术力量的有力支持,最大能力的保护好本地企业的发展。
3、加强领导，切实把建筑业放到支柱产业的位置。建筑业是国民经济的重要物质生产部门，又是劳动密集型产业，就业容量大，是吸纳农村剩余劳动力最多的行业。在当前面临突出的“就业”、“三农”等问题的新形势下，建筑业对转移农村劳动力和增加农民收入起着无可替代的基础性作用，在推进城市化和建设社会主义新农村的进程中发挥了重要作用。但从目前建筑行业现状来看，市场体系不完善，建筑市场的规范还需要相当一段时间 ，市场秩序、质量管理、建筑节能推广、资质管理、劳动安全监管、建筑工人权益保障等方面还存在诸多问题，建筑市场法制建设、建筑市场规范和监管、产业结构调整和优化、企业改革和人才教育培训等都需要政府加强指导、扶持和管理。在新形势下，对于建筑业的领导，只能加强，不能削弱，要像重视工业、农业和服务业一样重视建筑业，把其切实放到支柱产业的位置。
关键词：建设工程经济；市场经济；协调发展；关系
一、建设工程经济的发展现状
作为我国国民经济的重要物质生产部门，建筑行业推动了社会经济的发展并显著改善了人民生活。据相关数据，2001年以来，我国与建筑业密切相关的全社会固定资产投资总额增速持续在15%以上的高位运行，建筑业总产值及利润总额的增速也持续在20%左右。2013年开始，我国建筑行业总产值同比增长速度渐缓，但仍处于较快的发展进程之中。一个工程项目的完成离不开巨大的资金消耗，因而持续繁荣的建筑行业逐渐成为了我国国民经济的支柱性产业，国家也逐渐加大了对建设工程经济的研究力度。合理分析工程经济效果和投资所获效益的过程即为建设工程项目的经济分析工作，其可通过研究项目成本为建设工程经济效益最大化提供合理的理论依据。新时期对建筑行业提出了建设工程经济必须与市场经济协调发展的要求。
二、建设工程经济与市场经济发展的关系
1.建设工程经济能够迅速拉动市场的需求。兴建国民基础设施对大众的消费意向有着引导作用，这正是建设工程经济拉动市场需求的主要体现。此外，这些基础设施对于加快城市化建设及现代化进程也有着十分重要的作用。
2.建设工程经济能够有效带动周边行业的兴起。具有自身独特特点的建设工程涉及范围十分广泛，其发展同建材行业、冶金制造行业、水电行业等也有着较为紧密的联系，因此建设工程经济的发展也可带动这些周边行业的兴起，市场经济也将会因这些行业的发展而更加活跃。3.建设工程经济维护了市场经济的稳定增长。良性的建设工程经济发展对市场经济的发展有着积极有效的推动作用，尤其是在发生大规模金融危机时，稳定的建筑行业可通过吸引大批量的家庭资金有效缓和并抵御通货膨胀所带来的危机，从而使整体的社会经济以更加稳定、健康的态势发展。
三、建设工程经济同市场经济协调发展中出现的问题
1.节能环保长期性战略的缺乏。社会的进步与发展使得人们的环保意识逐渐增强，对各行各业生产过程中的环保措施也提出了越来越高的要求，其中包括建筑行业。建筑工程项目的开发与建设同生态环境平衡密切相关，其环保效力与整个市场经济的持续发展和壮大直接相关。但就目前而言，我国低碳环保建筑的比例相对较少，建设工程经济无法同市场经济的发展方向保持协调一致。
2.价格同价值不一致。市场经济的发展需严格遵循“商品价格围绕实际价值上下波动”这一市场规律，但房价持续攀升成为我国建设工程的主要发展趋势，房地产开发商、炒房团持续炒作是最根本的原因。房价长期居高不下严重违背了市场经济的原则，长此以往必将引发泡沫经济等一系列的严重后果。
四、建设工程经济与市场经济协调发展的对策
1.合理控制房地产的市场价格。建设工程经济同市场经济的协调发展要求政府及相关部门充分发挥自身职能，加大对当前房地产市场的宏观调控力度。需注意的是，政府的宏观调控并不是盲目地降低房地产商品的价格，而是依据市场实际变化及价值规律进行调整。政府在实际调控过程中，应尽力避免房价出现过高或过低的现象，房地产价格与其价值应始终保持正常的波动范围。于我国政府而言，除需将房地产市场的价格控制在合理范围内外，还需定期对建设工程经济进行评估和指导，进而为建设工程经济和市场经济的协调发展提供强有力的保障，有效维护市场秩序。
2.加大对建设工程经济的金融监管力度。除合理控制房地产价格外，我国政府还需加大对整个建筑行业市场的金融监管力度，以保证建设工程经济同市场经济的协调发展。政府及相关部门的监管范围需涉及整个建筑工程项目的开发进程、贷款规模、还贷能力等内容，只有对建筑行业进行科学有效的监督才能推动其同商业银行之间的合作，才能对其借贷项目加以严格控制，银行才可通过正常运转的借贷业务实现资产结构的优化升级。加强对建设工程经济的金融监管还要求政府大力推动银行的改革，有效规避建筑行业高风险借贷对银行的影响，降低金融风险。
3.以激励政策促进建筑行业的经济转型。在促进建设工程经济与市场经济协调发展的过程中，我们应当清楚地认识到，建设工程经济在发展过程中，自始至终应以市场经济为基准，并随着市场经济的发展而发展。如前文所述，当今时代，人们的绿色环保意识越来越强，随着生态环境的日趋恶劣及资源的逐渐减少，国家相继提出建立资源节约型与环境友好型社会的要求，市场经济需积极相应国家号召，并制定出长期的节能环保战略目标。与此同时，建筑行业也应坚持节能环保战略为发展导向，以提升同市场经济发展的协调性。基于此，国家应及时出台一系列的激励政策，鼓励建筑行业朝低碳经济的趋势发展，并给予一些大力发展绿色建筑、节能建筑的企业一定的物质奖励与精神奖励，如对环保型住宅建设进行优惠税收等。这些激励政策必然可促进建筑行业的经济转型。
五、结束语
作为我国市场经济的重要组成部分，建设工程经济的健康稳定发展与市场经济的合理运行息息相关，因而建设工程经济同市场经济的协调发展十分有必要。现阶段，我国建设工程经济在与市场经济协调发展过程中仍面临着价格同价值不一致、节能环保长期性战略缺乏等诸多问题，建筑行业无法同市场经济准则相适应。对此，我国政府与建筑企业应积极应对，并在大量经济研究基础上寻找出解决对策，以加强对建设工程经济的调控，推动我国国民经济健康发展。
参考文献：
[1]杨生强.建设工程的经济风险及防范[J].东方企业文化,2012,23:217+205.
[2]项飞海.建设工程经济管理问题及对策[J].中华民居(下旬刊),2013,04:233-234.
摘要:文章针对我校当前建筑学专业教学管理中存在的问题，从市场经济环境下建筑教学管理改革的角度出发，将市场需求应用到教学方法中去，探索新的教学模式并提供出新的教学思路与手段，从而总结出适合建筑学专业的教学管理模式。这对我国建筑教学管理具有重要的理论与实践意义。
关键词:市场经济；建筑学；人才培养
1人才培养与市场规律
学校的学生作为产品在人才市场中出现要符合市场经济规律，否则将被市场淘汰。学校的人才培养需要应对目标市场。决定大学人才培养目标市场的主要因素有二:第一，培养人才的类型。不同类型的大学培养不同类型的人才，以满足不同用人单位的需求，具有不同的目标市场。第二，人才培养的质量。目标市场会影响一个大学培养的人才质量，比如两所层次一样的大学,如果其目标市场不一致,那么它所培养出来的大学生质量也会不一致。建筑人才是建筑教学改革的目标，即其目标市场为建筑市场，所以为使得培养出来的人才能够很好的契合用人市场的要求，那就应该按照建筑市场的需求定向地培养人才。
2市场经济对建筑学专业的需求
2.1建筑学专业需要分析市场需求才能更具竞争力
随着市场的不断变化，市场也对建筑类的毕业生有了多样化的需求，因此为了应对不断变化的市场需求，我们应该及时调整建筑学专业学生的培养目标，使得学生们能够及时掌握最新的专业技能，从而能够在人才市场上保持足够的竞争力。
2.2从建筑学教学环节入手提高教学质量
市场经济条件下，建设量大幅度上升，强烈的社会需求和激变的市场对建筑设计人才提出了新的要求，呼唤着建筑专业教学的改革。
2.2.1人才具有较宽的专业口径
在新的需求背景下，我国应该培养出能够与市场需求相互适应的建筑学专业人才，只有这样才能更好的符合社会的发展需求。在任何时候，扎实的专业基础都是实现就业的必要保障与前提，所以现阶段的教学还要寻求知识的多样化，在学习建筑学专业的同时，还应该了解或掌握工程管理、城市规划、土木工程、造价预算等辅助专业。
2.2.2建筑师注册考试加入教学大纲
现阶段建筑师注册考试标准与建筑学教育评估标准之间有着一定的差异性，所以说加强大学生基本能力的培养力度对现阶段大学生专业教育非常重要。此外建筑师资格考试应该纳入教学大纲中，并且要增加课程与调整课程学时比例，实现建筑法规的加强。
2.2.3加强社会学、心理学、规划学、市场学以及法制法规等教学
让学生能够在建筑设计中形成全面的认识，从而避免其建筑设计趋于片面性。同时还有值得注意的一点是:建筑是一个动态的机制，它不是固定不变的。作为一种市场需求，建筑教学需要和市场发展相互适应。
3从工程实践入手提高综合能力
上述可知，把建筑学专业知识与多方面的要求结合起来，改革课程设置，规划适当课程和做好相应教学规划。具体方法如下:提高实践性教学质量可以从两个方面入手。一方面，要有目的地突出理论教学和实践教学的独立性，比如说将实践教学环节加入评分环节和调整老师指导方式，从而更有力地监控教学质量；另一方面，把理论教学和实践教学进行有效结合。为方便落实建筑学专业的改革方案，以课程设计为整个教学体系的主线，把一些与之相关联的教学体系的课程设计作为辅助，使理论与实践紧密结合。
3.1教学实践环节与科研相结合
学生参与教师的各种纵向课题和一些横向课题，在老师的指导下完成相关的科研工作，如查阅资料、实地调研、建筑测绘、建筑绘图、分析与撰写实习报告等。尽量使学生参与到科研实践教学的整个过程，较大程度地发挥主观能动性，激发他们的独立思考和创新的能力。
3.2建立校外实习教学基地
根据学校条件、专业要求确定校企结合形式和实践研究的方法来组织学生实习，既保证设计单位的生产要求，同时又培养学生的综合能力。3.3对建筑学教师进行教学创新方法培训组织年轻教师，在兄弟院校交流学习，促进建筑学教学摆脱传统教育观念的束缚，改进教学方式与方法。
4结论
课程设计要求学生完成从调研，广场环境分析，广场人群活动模式分析、设计任务书的制定与完善、方案的生成到方案成果的完整表达。在此过程中，侧重培养学生发现问题的敏锐力、分析问题的洞察力，以问题为切入点来思考建筑，以环境行为分析为出发点设计建筑，着重关注场所与居民活动、建筑与人的社会活动的关联，激发学生对社区活动中心的社会性、人文性思考，让学生认知到影响建筑的社会、城市、文化因素和其他广泛的相关因素，而非孤立的理解建筑。
二、设计教学过程
(一)问题提出
设计任务书只提基本要求，即用地现状及红线、设计目标和成果，不再具化每项设计内容，而社区活动中心的主要功能空间、用房面积大小等，需要学生通过调研分析根据自己的理解与思考，加以编写、细化完善。此外，依据调研结果，学生还需对社区中心周边的广场区域进行合理改造。由此，教学方式一开始就要转变，从以教师为主导转变为以学生为主体的师生互动模式，教师扮演引导者，培养学生关注城市问题和社会问题，以调研的方式，以问题为切入点去思考建筑，设计建筑。学生则需要通过调研发现问题、归纳问题，并进行系列目标问题的思考，关注建筑的介入将会对现有场地产生的影响以及对居民行为产生的改变，思考如何既能较好地延续居民日常行为模式，又能更好地满足居民户外活动需求。
(二)现场调研与案例参观
1．现场调研
设计以两人为一组。每个小组首先需要调研阳光广场和月光广场所在的城市位置，解读河西新城与老城区的关系。其次，分析广场与城市空间结构、景观结构、道路系统、绿地系统的对应关系;调研广场周边的学校、医院、市级体育馆、商场公共设施。深入解读环境信息，把握场地内道路、绿化、建筑等要素之间的关系，为设计构思的形成做好前期准备。再次，详细了解广场人群活动与使用情况。以周末与工作日为对比，观察并记录从早上6点到晚上8点各个时段广场人群的主要活动区域以及活动模式。这一过程并不是简单用数码相机拍照，记录数据采集过程，教师需要引导学生思考、分析在不同时段、不同背景、不同年龄段的人们各自的活动特征，细致分类，并鼓励学生多交流，了解被访者对广场现状的意见与建议，期望社区中心提供哪些公共服务等，从而为建筑功能的确定及场地改造提供有力依据。此外，每个小组依据不同问题与各自的兴趣点，设计不同的问卷调查表，对广场活动人群进行调查。要求调查对象应涵盖不同年龄段，不同性别，不同社会背景，不同职业，人数不低于100人。调查结束后，对收集的信息进行整理、统计，并梳理观察记录内容，绘制分析图，撰写文字小结。
2．案例参观
教师列出市区多个已建成且具有一定代表性的社区活动中心，让学生参观调研，关注建筑与周边环境的关系、建筑空间特点，着重了解使用者的感受与意见，并做好相关记录。
3．阶段成果
此阶段成果要求每组完成一张设计图，并将调研内容、分析结果、解决方法进行ppt汇报。对汇报中存在的问题与不足，师生展开讨论，进一步补充完善。
(三)建筑方案的生成
1．设计任务书的完善
在完成调研参观后，学生需要通过查阅图书馆文献、整理互联网信息，完成多种资料及数据的收集。在基于调研成果分析的基础上，每个小组提出自己的解决思路，确定建筑合理具体的功能设置，制定出完整的设计任务书。
2．方案的生成
方案初始阶段要求学生根据调研分析结果，从问题入手，通过对广场人群的行为分析、建筑功能与环境的互动研究，思考方案的形体生成及平面布局，勾画概念草图并制作概念草模，形成设计构思和方向。在此阶段，教学着重于解决问题的过程，鼓励学生从不同角度进行多样性的尝试去探索解决问题的方法。每组学生需要对各自的方案构思进行详细讲解，即方案一开始应对的是哪些问题，如何从问题入手，找到了解决问题的思路与方法，一步步推导出方案设计。各组之间相互交流，均可提出不同的见解。教师作为引导者，不直接对方案进行优劣评价，而是依据不同方案的特点，给予相应的建议与意见，对不足之处予以补充，帮助学生确立方案发展方向与目标。设计过程中，草模与草图同步进行，以提高学生动手能力和思维能力。方案之初，要求制作基地模型进行场地与环境的分析，制作工作模型推敲建筑体块与场地的关系、空间体量关系，直观地理解建筑空间。随着方案的深入，工作模型的制作更加细致，不仅要反映建筑的结构关系，也要表达建筑分隔与围护界面的材料选择。此外，现场调研贯穿方案生成的全过程，学生还将通过不断的调研、思考来积累关于设计的理性认识，甚至将草图与草模带到广场与居民交流，征求建议与意见。当然，与高年级相比，二年级的教学对学生在空间建构、材料建造、结构选型等方面的要求有所节制，重点还在于思维方法、设计方法训练，培养学生正确的设计观。（本文来自于《高等建筑教育》杂志。《高等建筑教育》杂志简介详见。）
三、评价体系
过去设计基础课考核评价重结果，以最后的成果作为主要评价依据，而设计过程中的阶段性成果往往被忽视。针对这一问题，重新制定了评价标准，注重学生从方案构思到设计完成的全过程，包括现场调研、调研成果汇报、方案过程中的草图与草模、最终设计成果等，并将此作为学生成绩评价的依据。新的评价标准进一步明确了各阶段的教学目标与要求，促使学生关注设计的全过程，注重设计能力的提高，而非仅仅是设计成果图纸与模型表现的技巧。
四、结语
关键词：传统建筑；生存现状；商业运营
1引言
自研究生阶段，跟随导师研习传统建筑艺术与文化的应用与传播工作。协助导师完成“太和自在城－大藏阁”、“麓湖四合院”、“武鸣壮楼”等传统建筑艺术实践项目，并取得社会的认可。学生自硕士研究生后阶段开始致力于研究传统建筑和传统建筑艺术在现代社会的生存现状与发展经营模式，力图探索传统建筑在现代和未来的发展方式。在此期间，学生走访长江以南大部分省市，着力观察不同地域、不同时期、不同功能用途的传统建筑的存在和使用方式。收获颇大，同时也增加了疑惑。
2研究课题论证
2.1拟开展研究的方向
《西城文庙建筑群概念性方案》及《桂北地区传统文教建筑的继承与发展》获得了学院优秀毕业设计及优秀毕业论文的肯定。这从一个侧面印证，将传统建筑艺术形式赋予更多现代化功能需求与导向的研究，或许是可行。
2.2国内外研究现状及选题意义
国内传统建筑老八校之中。各方专家学者对于传统建筑文物保护、古村落保护与改造、传统民居建筑发展、建筑防火防灾、传统建筑现代化等等方向均进行了深入详细的研究。学生读研之时，曾有幸参与导师负责的“南宁青秀山凤凰塔”塔楼建筑的保护与重建项目，从2003年至2007年，反复更易8稿，数代研究生生涯倾注其中。但是最终却与项目失之交臂。学生对于导师展现的传统建筑变化无穷的艺术魅力所折服，亦深深思考其项目得失与定位问题。如此丰富多彩且精妙绝伦的传统建筑艺术，究竟缺失哪一块未被社会所认可？可惜穷尽学生硕士三年跟随恩师进行实践与探索，仍未能找到明确答案。但是传统建筑艺术文化并未在现代社会受到冷落，社会对于传统建筑艺术的市场需求十分庞大。
3研究的主要思路
分析和研究现代社会的传统艺术文化的存在方式入手。通过实地调查与研究，分析传统建筑艺术文化在现代社会的消费热点。探索如何将传统建筑艺术赋予更多的社会职能。基本内容：首先对传统建筑进行以社会使用功能为依据的分类研究和调查：
3.1高大型地标建筑物——南昌滕王阁、武汉黄鹤楼、南宁邕州阁、南宁畅游阁、桂林逍遥楼
上述建筑形体高大，建筑年代跨度大。在城市中起到地标性建筑物作用，兼具一定的观景、会展等职能。其主要功能为城市或者地区的建筑文化艺术形象。
3.2商业步行街业态——桂林东西巷、桂林袭汇世界、南宁恒大苹果园
以传统建筑民居艺术与形式作为经营卖点，突出民居地域特色与人文风情。
3.3人文旅游景点——长沙岳麓书院、广州陈家祠、大理张家花园、丽江木府
传统建筑失去原有职能，所谓地区旅游景点对外开放，并且得到很好的修葺与保护。
3.4娱乐体验场所——杭州宋城。完全仿制古代宋朝街市进行复刻，经营模式纯粹娱乐化
将古代市井文化生活进行还原，鼓励交互性体验，并且包容各种演艺、户外、猎奇、游乐等项目与设施。
3.5延续原有职能——无锡灵山梵宫、珠海普陀寺、桂林牺霞寺、厦门普陀寺、上海静安寺、恭城文庙、广州光孝寺
继承和发展原有建筑职能，作为地区重要人文历史风光和文化载体存在。
3.6博物馆及会展职能——恭城周渭祠（反腐倡廉博物馆）、南京夫子庙（科举博物馆）、玉林谢鲁山庄（名人故居）
在承担原有职能或者原有职能式微之后，进行职能变更或者兼职，以进行保护和发展。
3.7观光旅游体验——周庄、西江千户苗寨、丽江古城、镇远青龙洞
古民居古村落的现代化旅游开发建设与保护，以文化体验为主要特征。
4研究核心：传统建筑艺术文化在现代社会的消费热点分析
4.1新建建筑：南宁逍遥楼、南宁邕州阁
分析新建建筑的消费热点与成因。如传统建筑艺术形式所形成的独特地标性建筑风貌是社会的需求，也是出现的主要原因。如悦榕庄连锁酒店，其传统地域文化特征和地域性建筑艺术特征是其呈现的主要消费热点，也是影响市场供需关系的关键因素。优秀新建传统建筑形式的出现，必然符合其市场定位规律，也必然有将自身建筑特色与文化特色进行独特的创新与设计，其本身具有研究意义。
4.2传统建筑的保护与开发
最好的保护是对于建筑的合理的日常的使用。延续原有建筑职能的传统建筑物与失去原有建筑职能的传统建筑物，二者如何适应现代化的市场需求进行调整和发展。市场对于原有建筑物有哪些期待，如何针对市场的期待进行再次设计。
4.3古村落古民居与新建仿古步行街的总结与思考
在旅游和消费导向的大市场前提下，传统建筑艺术的供给关系如何。古镇旅游及古镇经济所带来怎样的思考。古镇是现实存在，在节假日古镇人满为患的前提下，传统民居建筑艺术市场前景可观。带动一系列仿古步行街的出现。但是电商网购的出现，使得实体店经济受到重创。在这样的背景下，仿古的商业形态及传统建筑空间体验形态应该如何调整。
5传统建筑艺术文化如何承担更多公共建筑职能
传统建筑的空间形态与空间体验所适应的建筑类型有哪些？有住宅建筑、图书馆建筑、商店建筑、旅馆建筑、剧院建筑等。思考和探究其在大型公共建筑中的发展方式与空间形态。首先，满足其现代社会使用功能和使用习惯的需求。符合建筑设计规范对于类型建筑的一系列要求；再者，提供传统建筑文化与空间的体验，在空间体验和文化传达方向进行研究与创新；其次，突出传统建筑艺术文化的原有时代特征风貌，还原特定历史时期的建筑特征。
6结语
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
关键词： 绿色住宅；市场调研；开发战略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，发改委和住房与城乡建设部了《绿色建筑行动方案》[1]，明确了推广绿色建筑的重要意义和重点任务，各地开始如火如荼地开展绿色节能建筑的推广工作。我国建筑节能工作的研究和推广虽然起步较晚，但是发展速度还是比较可观的。短短几年内，节能维护结构、水源地源热泵系统、太阳能规模化系统以及能量管理和节能诊断系统等关键性技术已经在新建的项目中实现了广泛的应用。作为绿色建筑的重要组成部分之一，绿色住宅因为其在全寿命周期内能最大限度地保护环境、节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间而受到南京市广大购房者的青睐，为顺应市场需求，许多开发商争相开发新型楼盘。在这样的大环境下，行业竞争日趋同质化，想要避免同行业内其他企业的竞争，房地产开发企业必须通过市场调研，在透彻了解市场情况的基础上制定相应的市场开发战略。
1 绿色住宅的发展背景
1.1 绿色住宅的内涵与外延 绿色住宅与一般住宅相比，其主要的不同之处在于：一般住宅随着建筑设计的标准化、生产用材的产业化，形式的一律化、单调化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而绿色住宅更为注重人与自然环境的和谐共生和居住者的舒适健康，秉承着健康环保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，随着气候地貌、自然资源和地方风俗等地域差异、文化差异而使建筑呈现出各具特色的风貌。
绿色住宅涵盖了建筑规划、设计、建造及改造、材料生产、运输及回收再利用等所有与建筑活动相关的环节；涉及到建设单位、勘测设计单位、施工单位、监理单位、建筑产品研发企业和有关政府管理部门。狭义而言，绿色住宅是在其设计、建造以及使用过程中节能、节水、节地、节材的环保型住宅。广义而言，绿色住宅是人类与自然环境协同发展、和谐共进，并能使人类可持续发展的文化。它包括持续农业、生态工程、绿色企业，也包括了有绿色象征意义的生态意识、生态哲学、环境美学、生态艺术、生态旅游以及生态伦理学、生态教育等诸多方面。
由于中国经济在近些年间的持续高速发展，我国房地产行业也同样面临着产业结构的整合、升级和优化，同时，建筑与设计也逐渐呈现出专业化和高科技化的趋势。与过去的建筑物相比，现代城市建筑对于温控和通风的需求显得更为突出，同时，对其运行成本、环保指标、用户感受和与建筑外观的结合等方面都提出了更高的要求[2]。在这样的背景下，我国建筑的能源结构调整和技术革新都有着超乎想象的进展。因此，大范围推广能够达到节能环保效果的绿色建筑已经成为大势所趋。对于房地产开发商来说，只有不断了解技术前沿信息，关注被成功由理论转化为实践的最新技术，把客户需求与前沿技术结合起来，才能在新的历史机遇面前，获得更高的收益。
1.2 绿色住宅的综合评估体系 近十余年来，绿色建筑的概念从理念到实践，正在不断完善。发达国家制定了多个绿色建筑评估体系，通过具体和可操作的指标体系，为可持续发展建筑赋予了明晰的概念界定。
英国BREEAM评估法是最早的绿色建筑评估系统[3]。20世纪90年代初，英国建筑研究所对多种建筑类别公布了五种适用评估版本。BREEAM评估法主要根据地球环境和资源利用、当地环境和室内环境三个方面进行评估。该评估法在英国并非义务，但却颇受业界关心。
美国绿色建筑协会所倡导的LEED评估法是如今运用最广泛的绿色建筑评估体系[3]。这个评估体系于1996年正式执行，共包括了69个绿色性能指标，其中7个指标是必要选择，62个是自行选择。涉及当地环境、节水效益、能源与大气、材料和资源、室内环境等多个领域。对这些选项进行计分后，获26分即可获得LEED认证，52分以上可获得最高等级铂金认证。
而我国的“绿色建筑评价标识”，一方面是政府组织行为，即由住房和城乡建设部及其地方建设主管部门开展的强制性评价；另一方面是社会组织行为，即自愿参与的非强制性评价。我国政府结合中国能源状况的国情，提出绿色建筑的核心是“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和保护环境，具体来讲就是发展节能省地型住宅和绿色建筑。
我国在绿色建筑的发展上起步较晚，2005年，我国首次颁布已编制5年之久的《中国绿色建筑导则》，同年举办了“首届国际智能与绿色建筑研讨会”，并在会上颁布了《绿色建筑评价标准》[4]。同时，公众对建设部正在研究制定的《建筑节能管理条例》在推进绿色建筑发展方面也寄予了厚望，而《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《国家康居示范工程建设技术要点》、《中国生态住宅技术评估手册》、《绿色奥运建筑评估体系》等作为绿色建筑评价体系中的重要组成部分，也是我国绿色建筑的发展过程中的起重要指导书。目前，在我国绿色建筑标准体系中，应用较多的还是2006年出台的《绿色建筑评价标准》GB 50378-2006。
1.3 推广绿色住宅的必要性 随着全世界经济的发展，各国建筑能耗都在逐渐上升，逐渐成为一个国家总能耗的重要组成部分。表1显示了世界上主要国家建筑能耗占其总能耗的比例[5]。从中可以看出，发达国家建筑使用能耗占总能耗的30%～40%，这个比例是相当可观的。
随着我国经济的不断发展，建筑能耗占我国能源消耗量的比例也逐年上升。根据相关统计显示，我国现有建筑的总面积高达400亿平方米，每年新增的建筑面积约为19亿平方米，照这样的增长速度，预计到2020年我国还将新增建筑面积约200亿平方米。建筑业的大量用地，使得在建筑在建造和使用过程中消耗的能源总量占到社会总能耗的近30%，加之建材的生产能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社会总能耗的比例高达46.7%。而当前，我国正处于工业化和城镇化快速发展的重要阶段，面临经济发展的巨大压力。要争取在未来15年内保持年均7%以上的GDP增长，将面临资源约束和环境恶化带来的巨大挑战。因此，建筑节能尤其是绿色住宅的推广迫在眉睫。
2 南京市绿色住宅市场调研
为更好地引导江苏省绿色建筑的健康发展，提高绿色建筑建设水平，江苏省建设厅成立了“江苏省绿色建筑评价标识管理办公室”，办事机构设在江苏省住房和城乡建设厅建筑节能与科研设计处。截至2011年，江苏省已评出绿色建筑标识项目共32项，总面积524万m2。其中住宅类项目22项，共441万m2，包括保障性住房12项，共228万m2。
2.1 市场分析 笔者为了了解购房者对绿色住宅的了解和接受程度以及业主的居住感受，分别对购房者和业主各发放了600份问卷。其中受访的业主为南京朗诗国际街区、银城东苑、锋尚国际等多个绿色住宅小区的住户。表2和表3显示了目前使用中的绿色住宅业主的学历和收入情况。
由以上两表的结果可以看出，目前绿色住宅的受众大多为高学历高收入人群，因此开发商可以将这一人群作为客户定位的重点，同时，受访业主家庭月收入非常集中地处于10000-29999元这一区间，其中又以家庭月收入处于15000-19999元的业主占绝大多数，这也给绿色住宅的合理市场定价、客户定位提供了一定的指导性意义。
受访的购房者为笔者在南京市房产交易中心、各楼盘售楼处等地随机抽取的人群。调查发现，有16.5%的受访者完全不了解绿色住宅，接近七成的受访者表示只是听说过和初步了解，只有16%的少数购房者表示对绿色住宅的内涵很了解。图1显示了购房者对绿色住宅的了解方式。
由以上图表的结果可以看出，对于大多数购房者而言，绿色住宅的概念并不陌生，但仅处于初步了解阶段，还有相当一部分被访者完全不了解绿色住宅。超过七成的受访者对于楼盘的了解是通过朋友介绍的，这是绿色住宅住宅的一个突出特点。在住宅业利用平面媒体、电视、网络媒体如此普遍的今天，对绿色住宅的了解停留在口口相传阶段，一方面凸显了绿色住宅在宣传推广方面的力度有待加强，另一方面也反映了购房者在选房过程中，对于绿色住宅营销传统而常见的推广媒介持信度不足。因此，对于开发商来说，现阶段需要加强对绿色住宅概念的推广和营销。
2.2 案例分析 南京朗诗国际街区是朗诗在南京开发的第一个绿色住宅项目。基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路。
小区采用地源热泵集中空调系统，利用土壤及开式冷却塔作为冷热源，采用4台地源热泵机组及2台制冷机组为末端天棚辐射及新风系统提供冷热量。新风系统夏季由热泵机组+制冷机组提供7℃/12℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供35℃/30℃的热水；天棚辐射系统夏季由热泵机组+制冷机组提供 18℃/20℃的冷冻水，冬季则由热泵机组提供28℃/26℃的热水。不同季节运行工况的转换靠阀门的切换实现。两台开式冷却塔则完全根据热泵系统运行情况及地下温度监测情况实时开启，即在夏季运行时为地埋管系统放热提供补充，以保证地下热场平衡，避免冷热堆积。
末端新风机组带全热回收，热回收形式为转轮热回收。对住宅内的回风进行热回收以预热/预冷新风，从而降低机组自身的运行能耗。该项目实现了分户独立设置分集水器，满足分户计量和室内室温调节。表4展示了该项目的增量成本和节能的相关数据。
从增量成本[6]的角度来看，该项目的绿色技术增量成本为324元/m2，超出了绿色建筑评价三星级标准的平均水平182元/m2。该项目的总投资额为74000万元，绿色技术总增量成本为4114.3万元，占总投资的5.56%，增量比例低于品牌推广型建筑的平均水平15.9%，从这个角度来看该项目的成本合理。
从项目的增量成本效益来看，该项目的增量成本效益为733160元/年，按其设计使用年限70年计算，其增量成本效益总量为5132.1万元，该项目的效益费用比为：
CE=SE/LCC=1.25
由此可见，该项目的效费比大于1，项目理论上可行，但是其投资增量的回收期约为56年，项目全生命周期内的经济效益、环境效益和社会效益并不可观。另一方面，该项目实际的使用寿命目前还无法确定，能否在后期运营过程中收回增量成本也不得而知。
根据相关标准，节能60%的情况下绿色住宅投资增量的回收期为7-8年，由此可以看出，虽然获得了绿色住宅三星级评价标识，但是该项目的绿色住宅关键技术还是相当不成熟的，这也是南京市现有的绿色住宅项目普遍存在的问题之一。节能技术的落后使得绿色住宅的前期投资增量大大增加而后期运营成本减小不明显，这就使得开发商不得不提高开盘价格以尽快实现投资的回收，而高昂的价格不仅限制了绿色住宅的购买人群，也阻碍了其进一步的推广。因此，开发商在现阶段降低绿色住宅开发成本的关键一步就是组建自己的研发团队，引进先进的人才和技术，这对开发商的综合实力提出了一定的挑战。
3 市场开发中的战略研究
根据市场调研得出目前南京市绿色住宅市场的SWOT分析如表5。
根据前述的市场调研和分析，笔者针对开发商提出其在市场开发过程中的产品差异化战略。房地产企业开发的产品在质量、性能上明显优于同类的企业或者产品的性能满足了被竞争对手忽视的市场需求，从而形成产品的差异化，提高竞争力。对于绿色住宅的开发商来说，要形成产品的差异化而获得竞争优势，必须从产品本身和营销手段两个角度实现。
3.1 组建研发团队，降低开发成本 根据前文的分析，目前南京市绿色住宅的技术落后是导致其成本增加的主要原因之一。因此开发组建自己的技术研发团队，降低产品的成本从而获得价格和品质方面的优势，是其实现产品差异化的关键步骤。
绿色住宅的研发和设计，需要综合运用当代建筑学、建筑技术科学、人工环境学、生态学及其它科学技术的成果，把住宅建造成一个小的生态系统，为居住者提供舒适、健康、环保、高效、美观的居住环境。相对于一般住宅，绿色住宅的研发和设计对企业研发设计团队提出了很高的要求。对于房地产产品而言，其差异化主要依赖于设计阶段，因此，为了适应研发设计需求的变化，房地产开发企业必须重新塑造绿色住宅关键技术的研发能力，重构企业内部研发团队，这是实施绿色住宅产品差异化战略的必要保证。
绿色住宅的设计涉及了能源系统、水环境系统、绿化系统、废弃物管理系统等九个领域，每个系统的专业性都比较强，如果仅仅依靠企业内部的研发团队，不仅难度较大，还有可能大幅度增加研发成本。因此可以考虑从每个系统出发，寻找外部技术团队建立合作关系，也可以在这样的过程中逐渐提高企业自身的研发能力。但是这样的外部系统各模块之间相互关联对企业的战略管理能力提出了新的要求，如果没有一个强有力的管理者，很容易因为其中一个环节出现问题而满盘皆输。
3.2 聚焦目标客户，实现多样化营销 根据前述市场调研和分析，由于技术的革新没办法在短期内实现，目前南京地区绿色住宅市场的主要目标客户群体为高学历高收入人群，因此现阶段实现产品的差异化可以继续瞄准中高端住宅，定期进行市场调研，通过多种手段收集业主的反馈意见，不断针对业主注重的方面着重进行新技术的研发和升级，作为企业的主打优势，推出绿色系列楼盘，根据业主的反馈进行细节上的调整，对业主不甚满意的地方在新的产品中加以改进，使业主看到项目技术的持续性和进步，实现产品的差异化。
同时，为了吸引更多潜在的购房者，开发商需要在营销手段上多做一些文章。根据之前的市场调研，大部分购房者对绿色住宅全生命周期的综合效益并不了解，因此开发商在宣传上要注重绿色理念的营销，而不仅仅是产品的营销。让购房者树立绿色消费的理念，从而接纳一定的价格差，也在无形中给自己的产品带来了巨大的优势。
4 结论
由于绿色住宅在南京乃至全国本身出于发展初期，很多开发商对它的认识不足导致制定战略时出现了误区，使得市场陷入同质化竞争的怪圈。本文从市场调研出发，根据调研的结论，结合具体案例提出了针对性的开发战略。当然，企业的战略实施和结构调整不是一朝一夕的事，需要一段时间的市场适应和融合，尤其在目前的政策导向下，需要房地产企业及时做出迎合市场发展的决策，希望本文能对有助于战略南京市绿色住宅市场的房地产开发企业的战略调整有一定的参考价值。
参考文献：
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[2]黄蓉.我国绿色节能建筑发展的综述[J].科技创新导报，2011（27）：27-28.
[3]W.L. Lee，J. Burnett. Benchmarking energy use assessment of HK-BEAM， BREEAM and LEED[J].Building and Environment， 2008，43（11）：1882-1891.
[4]程志军，叶凌.绿色建筑技术应用分析及《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）修订建议[J].建筑科学，2012，28（2）：1-7，22.DOI：10.3969/j.issn.1002-8528.2012.02.001.
赤峰市城市建设规划及建筑业人才需求现状
2003年4月20日，赤峰市新城区建设隆重奠基，新城区总规划面积148平方公里(最初是27平方公里，这是2012最新数据)；2008年赤峰市桥北新城即红山区桥北组团改造、开发展开，桥北组团规划总面积27平方公里；松山区北城组团于2010年8月18日正式奠基，规划总面积11.3平方公里.赤峰市城市化进程加快，城市功能日益完备，市政建设规划、设计、施工急需大批土木工程专业应用型人才.笔者到赤峰市人才交流中心对土木工程专业做市场调研得知：近五年，随着我市城市化进程不断推进，对土木工程专业人才需求呈扩大趋势，土木工程专业的毕业生供不应求，并且有逐年上升趋势，需求土木工程专业毕业生用人单位平均每年为120家，需求人数平均为700余人.赤峰市政建设为土木工程专业带来千载难逢的市场机遇，在机遇面前，如何为赤峰建筑市场输送大批应用型人才？这对赤峰学院土木工程专业提出了挑战.
赤峰学院土木工程专业应用型人才培养模式的研究
赤峰学院自2005年开办建筑工程、工程造价专科专业，2011年新增土木工程本科专业，土木工程专业所属建筑与机械工程学院，现有专任教师16人，其中教授2人，副教授3人，讲师10人；博士1人，硕士9人，在读硕士1人.按照《赤峰学院2012年学分制改革暨应用型人才培养模式改革工作总体方案》，突出“德育为先，能力为重”的教育教学理念，坚持“厚基础、重应用”的办学理念，对土木工程专业应用型人才培养教学体系、课程体系、师资队伍建设、实践教学等方面进行了积极有效的探索.
1定位土木工程专业应用型人才培养目标
我院应为培养社会需要的应用型人才更新教育理念，以市场需求为导向，完善人才培养模式，本着“融入赤峰、服务地方”的办学理念，确定适合赤峰经济发展的人才培养目标.我院土木专业培养目标是：培养适应社会主义现代化建设需要，德智体美全面发展，掌握土木工程学科的基本原理、基本知识和基本技能，经过工程师基本训练，具有扎实的基础理论、宽广的专业知识，较强的工程实践能力与创新精神，能从事土木工程的设计、施工与管理工作，并具有初步的项目规划和研究开发能力的高素质应用型人才.
2构建以培养学生工程实践能力为核心的基于模块学习和案例学习的课程体系
2012年4月7日，全国高等教育土木工程专业指导规范宣讲会在内蒙古科技大学举行，按照《高等学校土木工本科指导性专业规范》要求，土木工程专业课程体系即知识体系分为工具知识体系、人文社科知识体系、自然科学知识体系、专业知识体系四个方面，对于前三个知识体系土木工本专业指导委员会没有细化，土木工程专业专业知识体系由知识领域、核心知识单元和知识点三个层次组成.按照《高等学校土木工本科指导性专业规范》及《赤峰学院2012年学分制改革暨应用型人才培养模式改革工作总体方案》要求，结合赤峰经济及建筑业发展要求，在进行广泛的社会与市场调研基础上，制定我院土木工程专业应用型人才培养目标，完善人才培养的课程体系，充分利用学院各类教学资源，围绕培养学生创新能力、实践动手能力以及促进学生个性发展的目标，探索构建基于模块学习、项目学习、案例学习和问题学习的课程体系.土木工程专业专业知识体系由知识领域、核心知识单元和知识点三个层次组成，知识领域就是基于模块的学习、核心知识单元就是基于项目的学习，知识点就是基于案例和问题的学习.土木工程专业课程体系由八个知识领域，即模块组成：（1）力学原理和方法；（2）专业技术相关基础；（3）工程项目经济与管理；（4）结构基本原理和方法；（5）施工基本原理和方法；（6）计算机应用知识领域；（7）专业方向必修课；（8）专业方向选修课；前六个模块的核心知识单元107个，即107个项目，知识点425个，即425个案例问题，前六个模块是建筑工程、岩土工程、地下工程、道路与桥梁工程等专业方向共同的必备知识，第七个模块是土木工程专业学生在选好专业方向后必修的课程，最后一个模块是学生的选修课程.基于模块学习、项目学习、案例和问题学习的课程体系；即“平台+模块”课程体系.厚基础-以专业基础课为平台，包含在6大知识领域即6大模块中，主要包括21门专业基础课及专业课，注重基础知识学习，涵盖“大土木“专业基础的核心知识.宽口径-以专业方向为口径，土木工程专业主要有建筑工程、岩土工程、道路与桥梁工程、地下工程等七个专业方向.根据赤峰经济发展及赤峰建筑市场需求，在与北方建筑设计院、赤峰市建筑科学研究所等单位行业专家论证及市场调研基础上，我院设定两个专业方向：建筑工程、道路与桥梁工程，宽口径即以专业方向为口径，包含在2大知识模块中，即专业方向必修课模块和选修课模块.土木工程专业教学内容，要打破传统土建学科课程的构架,按照建筑业市场需求来重新组合课程,以实践活动为纽带,强调学生动手能力的培养，在建筑业追求绿色环保理念的今天，我们通过调研得知目前建筑业市场急需掌握有关保温技术、节能技术、电气自动化等知识和技能的人才，对于部分课程进行了调整，及时将相关课程纳入到课程体系，如建筑节能技术、建筑保温技术、抗震设防等.另外，对部分课程进行整合，如建筑制图中画法几何的教学内容单独列出、将建筑制图与计算机制图相结合，土力学与工程地质相结合，基础工程课程单独列出，这样调整既突出了学生基本技能的培养，又保证了相关课程教学的衔接，同时避免了教学的重复.
3加强“双师型”教师队伍建设
土木工程专业应用型人才的培养目标是培养学生的工程实践能力，这要求教师是“双师型”教师，土木工程专业的实用性和技术性特征决定了其从业教师应该是以“双师型”教师为主体，加强土木工程专业师资队伍建设，注重双师型师资的培养，提高教师的教学实践能力和科研水平：第一，要设立“双师型”教师培训专项资金，资金用于“双师型”教师学习进修、教学实践、社会生产实践.近两年内蒙古交通职业技术学院做了很好的尝试，以建工系为例，学校鼓励并在资金上支持教师参加职业技能培训、职业资格考试等.第二，应制定培训规划，坚持派出与请进并重，加强与地方合作，鼓励教师与业界联系，派出教师挂职锻炼，培养“双师型”教师，以丰富教师实践知识，提升教学能力，更好地指导学生实践，实现培养目标.第三，采取聘用建筑行业专家作为我院兼职教授，如聘任赤峰地区建筑一线、具有丰富工程实践经验的赤峰市中城建北方建筑设计研究院、赤峰市建筑设计院、赤峰市建筑科学研究所的一级注册结构工程师、一级注册建筑师、建造师等7人担任我院客座教授、兼职教师，协同培养应用型人才，充实“双师型”教师队伍.
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