在企业财务管理中有一项重要内容是固定资产管理。在新的历史时期,如何加强企业固定资产管理,提高固定资产的使用效益,适应社会主义市场经济的需要,是我们财务管理部门的一项重大任务,新的商品流通企业财务制度也明确指出:企业财务部门应履行财务管理职责,有效利用企业的各项资产,努力提高经济效益,为使企业固定资产发挥最佳效能,我公司对固定资产进行了全面清理,现就如何加强企业固定资产管理,发挥其使用效益,谈谈本人看法,以抛砖引玉。
一、商业企业固定资产管理的特性现状和不足
商业企业的基本职能是组织商品流通,即通常所说的从事买卖活动,但是商业企业这种买卖活动,既不同于没有货币作媒介的物物交换,又不同于生产者和消费者之间的直接的商品流通。这是一种借助于货币,又借助于中介人(即商人或商业企业)媒介生产者和消费者之间交换的买卖活动,商业企业的固定资产的管理包括很多方面,主要有:固定资产的投资管理,固定资产的使用管理和固定资产的维修管理。
我公司是一个集批发与零售为一体的综合大中型医药商业企业,经营药品、中药材、医疗器械、化试玻仪、营养保健等六大类医药商品的供应工作,原来固定资产都分布在所属各单位使用及管理,按照固定资产所分的三大类,公司的房屋及建筑物类约占固定资产原值的80%,而且我公司经营是点多面广、固定资产又分散于市内各地,这样就带来了一系列管理上的问题。
(1)房屋建筑物类出现的问题是:经营用房分散于各所属核算单位管理,企业的房屋更新改造由公司统筹安排,公司只收取折旧费,那么由于经营用房建造时间的不同,以及座落地点不同,给经营者带来的效益和受益期也有所不同,如房屋座落地段好,建筑设备新,经济效益也相应会好,相反,房屋座落地段偏僻,房屋年久简陋的,效益也会相应不好,企业内部各经营者不能在一条起跑线上竞争。
(2)通用设备和专用设备类在我公司主要是运输车辆,柜台货架,也分布在各核算单位使用管理,购买汽车等设备由公司拔款解决,至于汽车如何加强保养延长使用寿命,这些都有欠考虑,由此产生各核算单位,纷纷向公司递报告要求拔款购买车辆,给公司财务管理工作带来了新问题。
二、新形势下企业固定资产管理的改革成果和发展前景
新的商品流通企业财会制度改进了专款专用的资金管理制度,企业可以自主决定预提或待摊大修理费,这都使企业可以更灵活地筹措和使用资金,但改革后并不是说企业可以任意使用资金了,除了要继续受国家的宏观控制外,还应受企业有关制度约束。商品流通企业的固定资产不同于工业企业,首先是三大类固定资产所占有的比重不同,商品流通企业房屋类占固定资产原值的大部分,我公司也是如此。工业企业机器设备比重较大,其次是企业生产方式不同,在固定资产磨损上差别很大,有些设备因技术进步产生的无形损耗,使得固定资产的价值应在较短期限内收回,这就牵涉到企业折旧政策的选用。对于这种情况,我公司对固定资产的管理制定了具体有关规定,对现有固定资产进行了清理,建立了内部固定资产管理制度。
(1)固定资产实行分类管理,以利于维修使用。将公司现有固定资产按经济性质划分为二大类分别管理。第一类是房屋建筑物类,包括经营生产性用房、营业网点、仓库、办公室、职工宿舍等土木建筑及其附属设备、土地、围墙等。第二大类是通用设备类和专用设备类,包括动力设备、传导、通讯、机器设备、检测仪器、交通运输工具、电梯、储存设备,以及管理用具等。第一大类固定资产统一由公司按制度建账核算和管理,以利于集中资金,统筹安排,有计划地做好房产的购置和更新改造。第二大类固定资产由使用单位建账核算和管理,实行谁使用,谁购置,谁管理的原则,促使核算单位合理管理,购置和维护固定资产。
(2)严格审批程序,掌握资金使用界限。
新制定规定,企业计提折旧不再建立折旧基金(更新改造基金),取消专户存储,允许统筹使用,这不会影响企业的技术改造。企业提取的折旧不再形成更新改造基金,只是不再将更新改造基金从固定基金中转出而已,这部分固定资产的磨损价值计入成本费用后,还是要从企业的经营收入中得到补偿,这部分收回的补偿资金与企业的流动资金统一存放,统筹使用,并没有脱离企业的生产经营过程,更没有脱离企业。只是在未购置固定资产前,可以参加流动资金周转,在购置固定资产时,再退出流动资金周转,这样处理的结果,是给企业在更大范围内调度,使用资金的权力,同时也给企业经营者在资金管理上提出了更高要求,如何合理、有效地调度使用资金,提高资金使用效益,已成为企业经营决策者的重要任务,企业要进行正常的生产经营活动,要考虑流动资金的正常需要,不盲目购置并不急需的固定资产。
对于固定资产的购置,维修,转让,报废严格审批程序,按制度规定的管理权限逐级审批办理,所属批发单位和大型零售药店其固定资产的购置维修控制在5000元以内,超过此额度上报公司及有关部门,其它单位控制在3000元以内,并规定转让,报废在3000元以内由使用部门自行处理,超过此权限上报公司有关部门审批在购置固定资产时,掌握资金使用界限,虽然企业的资金可以统筹使用,但是不能随意增加固定资产投资,购置时仍然要考虑资金使用是否合理,是否有更新改造的能力,这给企业经营者和财务部门在资金管理上提出了更高的要求。
(3)提高折旧率,加速企业更新改造。
折旧政策选用对企业财务影响的多面性,决定了企业应以自身的财务状况及其变动为基础,同时考虑预付资金的及时收回与成本的真实和均衡,固定资产折旧是指把固定资产的应计折旧额按有规则的,合理的方式系统地分摊配比到其预计使用年限的过程,对企业的经营状况与成果产生重大影响,因此,折旧政策的选用极为重要。
我公司已有四十多年历史的老企业,营业场所,仓库,设备等很多是多年前建造或购置,长期以来,固定资产折旧年限长,不利于企业更新改造,根据新制度规定折旧年限的弹性区间,结合企业实际,我们对固定资产折旧年限进行了分类规定,在企业内部得到统一,即房屋类,折旧年限为20年,通用设备类折旧年限8年,专用设备折旧年限为10年,这样就缩短了折旧年限,加速了企业折旧,增强了企业发展后劲,符合财会制度的谨慎,稳健原则。
(4)企业内部实行房屋租赁,提高使用效益。
公司对各经营单位所使用的经营生产用房,实行内部租赁有偿使用,公司除正常提取折旧外,按照座落地点,使用层次,房屋新旧程度,制定了经营用房租赁(有偿)使用办法,对20处不同的经营用房使用面积情况进行了落实,定面积、定价格、定地段,综合各种因素来定租赁价格,这样提高了房屋的使用效益,各单位都能在较公平的基础上经营,有利于提高企业的经济效益,并规定,使用单位应对所使用的房产负责,定期维修,维护财产安全,延长房产使用寿命,不准私自转租和移作它用,对于收取的各单位的租赁费,用在非经营用房维修保养改造,这部分资金的筹集,有利于公司统筹安排,逐步改善工作环境,达到以房养房目的。
为进一步规范固定资产管理，确保学校资产安全，根据137号文件和县纪委机关、县财政局关于印发《全县行政事业单位国有资产监管使用处置违规问题专项治理实施方案》的通知，我校组织人员对固定资产进行了清查，现将有关固定资产清查的工作情况报告如下：
一、清查范围：我校管理和使用的所有固定资产，包括土地房屋、教学仪器、电教设备、图书、办公事物及家具、文体设备等。
二、清查内容：
1、我校资产管理制度的建设和落实情况。
2、学校占有和使用的土地、房屋的产权及固定资产出租、出借情况。
3、帐、物、卡相符情况。
三、清查工作具体实施情况：
我校领导对本次资产清查工作十分重视，为保证资产清查工作高效有序地进行，首先成立了资产清查工作领导小组，学校校长任组长，总务主任具体负责实施操作；其次，组织清查工作领导小组成员学习资产清查工作的相关制度、政策，明确资产清查工作要求。
四、资产清查工作取得的成效及存在的问题。
通过本次清查，我校资产管理制度比较完善，各项制度落实到位。至清查基准日，我校没有固定资产出租、出借情况。对于已经拆除的礼堂和小坳子教学楼已上报申请处置，各类固定资产帐、物、卡相符。我校的固定资产管理规范有效。清查中也发现了一些问题，一是土地权属问题，所有的土地、房屋虽然有国有资产产权登记证，但是没有明确到具体的房屋，产权关系不明晰。二是学校土地产权按照规定办理了国有土地产权证，但是占地面积不精确。三是因为房屋年代久远，在拆除重建的过程中，没有按照现在的要求及时进行相关数据的变更，也没有及时办理相关的产权证。四是一些老旧的电子设备、仪器、书籍严重过时，已经没有使用价值，但是依然存在，没有足够的地方堆积，需要及时处理。这些问题暴露出我校在资产管理工作中还存在着一些不细致的地方，显示了日常管理工作还需进一步规范。
五、对资产清查发现问题的整改措施
我校将以本次资产清查作为提高学校资产管理水平的一个契机，进一步做好固定资产管理工作。对于清理出来的有问题资产，及时报批并进行账务处理。针对资产清查工作发现的学校使用的土地及房屋产权问题，学校要认真分析原因，积极主动的联系教育局、财政局及乡中心校相关人员，尽快按要求规范明确产权关系，并办理相关证件。具体整改措施如下：
1、组织各管理员进一步认真学习学校固定资产管理制度，进一步认识对固定资产管理和保护的重要性，引起各管理员对固定资产管理工作的重视。
2、进一步加强对资产的管理，认真做好固定资产管理的各项基础工作，建立固定资产增减变动的工作流程，做到程序化，规范化，提高其使用率。
一、事业单位房屋出租管理现状
（一）不经报批、论证，擅自出租没有按照有关权限报经审批和组织论证，而由其自行、主观决定房屋出租事项。
（二）正常的办公、生产受到影响不仅利用闲置房屋对外出租，而且利用正常的办公、生产用房对外出租，影响出租单位人员的工作质量和效率。
（三）对承租方的确定不公开与透明 对承租方的确定不采用公开透明的招标或议标的竞争方式，只采用个别确定方式，造成确定的出租价格容易偏低，国有资产的损失；出租价格不对本单位公开透明，不利于广大职工的知情与监督。
（四）会计核算不规范 在往来账户核算出租收入，直接列收列支，造成会计信息失真；不缴纳房产税等税款，造成国有资产流失。
（五）出租收入管理不规范 没有将出租收入纳入单位年度预算，统一管理使用，造成不符合预算制度规定；没有将出租收入足额缴纳有关部门，而是归本单位自行管理与使用。
（六）产生舞弊行为 由于具体监管措施的欠缺，造成出租单位舞弊行为的发生，如少在单位账面反映出租收入；将出租收入账外设账或私自设立“小金库”；用在承租方报销开支费用的方式抵顶出租收入或直接在承租方开支费用等。
二、事业单位房屋出租管理建议
（一）理顺房屋出租管理关系，确定相关机构职能 根据《事业单位国有资产管理暂行办法》的相关规定，按照收入管理与出租管理相分离的原则，确定由同级财政部门和政府机关事务管理部门共同管理、监督事业单位房屋出租，并规定财政部门领导、监督政府机关事务管理部门对事业单位房屋出租的管理。政府机关事务管理部门侧重事业单位具体出租事物的管理，负责制定具体管理办法，正确组织、引导事业单位的房屋出租行为；财政部门侧重事业单位房屋出租收支的价值量管理，负责制定具体的房屋出租收支管理办法，正确引导、监督事业单位的房屋出租收支行为；事业单位具体办理房屋出租的前期准备与后续管理工作。
（二）开展房屋出租情况普查，摸清实情 为了掌握事业单位的房屋出租情况，政府机关事务管理部门应在财政部门指导下对事业单位房屋出租情况进行普查，提出具体要求并规定具体普查的办法和截止的时间点；事业单位应积极配合，按时上报有关情况，为有关部门实施房屋出租管理提供基础依据。
（三）明确事业单位房屋出租管理制度 主要包括：（1）实行房屋出租审批登记与备案制度。一是事业单位在房屋出租前，应编制由政府机关事务管理部门制定的统一格式的可行性情况报告，报政府机关事务管理部门审批、登记，并报同级财政部门备案，未经批准不得出租；二是承租方及承租价格的确定方式，应由政府机关事务管理部门，根据出租房屋价值量指标规定，组织采用公开招标或议标、竞争谈判；三是为简化程序，发挥出租单位的自主能动性，应规定赋予出租单位一定的自，即某价值量以下的房屋出租，由出租单位按招标或谈判方式自行确定承租单位及承租价格，再向政府机关事务管理部门登记并向同级财政部门备案；四是出租单位应与承租方签订由政府机关事务管理部门制定的统一格式的一式四份房屋租赁合同书，财政部门、政府机关事务管理部门、出租单位、承租单位各执一份。（2）由财政部门统一管理出租收入。根据财政部“关于加强非税收入管理”的通知，应规定事业单位房屋出租收入实行收支两条线管理。一是财政部门在商业银行设置房屋出租收入专户，出租单位的出租收入按合同书的规定数收取后（扣除税费后），直接上缴财政部门专户，由财政部门专门管理；二是由财政部门向缴款单位开具财政部门监制的统一格式的收款票据；三是为强化房屋出租收入管理，在此前，应对《事业单位会计制度》有关规定进行改革，如取消现行的其他收入下包括的固定资产出租收入，将其独立出来，设置收入类“事业单位固定资产出租收入”总账会计科目，核算出租单位向财政部门上交和返还的出租收入。
（四）建立出租收入与预算管理平台的衔接制度根据资产管理和预算管理相结合的原则，由财政部门通过网络手段和管理软件建立事业单位出租收入与预算管理平台的衔接。是财政部门收到出租单位上缴的房屋出租收入后，可扣除一定比例（如5%）的管理费；根据预算单位的申请，财政部门将剩余数一次或分次拨入预算单位，抵顶预算单位当年部分预算拨款数。这样有利于强化对出租单位的预算管理，有利于财政部门整合有关资金。
（五）制定出租收入资金的使用管理办法 由财政部门制定事业单位房屋出租收入资金的使用管理办法，规定可用于下列具体开支：预算单位的事业发展支出、固定资产处置支出、固定资产更新改造支出以及经经财政部门批准的其他支出等。
（一）偷漏房产税
（1）宝x社抵债房产金额核定有误，xx县水泥厂抵债房屋及机器设备涉及全辖7个信用社，其房产价值按照债权金额大小由各信用社平均所有，宝x社债权金额仅为各社总债权金额的三分之一，相应仅可得房产评估价值630万元的三分之一。此外，宝x社抵债资产入帐总金额为500多万元，以超出入帐金额的630万元作为计税依据明显不当。
（2）联社出租房屋最终并未取得租赁收入，即为无租出租房屋，按照国家税务总局的解释，应由使用人代缴。况且联社的全部房屋，营业部已按房产价值统一纳税，不应按照出租收入重复缴纳房产税。
（3）宝x、城关和大x信用社房屋均系抵债资产，依法不应当缴纳房产税：
1、国家税收法律中没有针对抵债房屋应缴纳房产税的明确规定；
2、根据房产税条例的规定，应税房屋应限于正在使用的房屋，信用社的抵债资产均闲置，并未投入使用，不属于征税对象；
3、从国税发[2003]89号文来看，对房产税纳税义务发生时间的界定上，并无抵债房产的规定，并且均以房屋登记或者交付使用作为纳税义务发生时间；
4、信用社抵债房屋未办理过户手续，根据民法通则的规定，尚未取得房屋产权，交付后也未投入使用，不属于房产税的纳税人；
5、此外，国家税务总局针对金融资产管理公司取得抵债房屋作出了免税的规定，农村信用社抵债房屋与此系同一性质，应当参照执行。
综上所述，农村信用社抵债取得的抵债房屋不应当缴纳房产税。
（二）少计其他收入
联社出租给人寿保险公司的房屋，代价为保险公司代为支付门卫工资，该工资由保险公司直接支付并在其财务记录中反映，收支金额相抵后，联社并未取得分文收入，没有造成少缴企业所得税等税款的后果。
（三）固定资产超规模
信用社的存款化股金不应当从所有者权益总额中扣除，城关信用社固定资产比例并未超出规定。
（四）私设“小金库”
2、关于联社财会帐户问题。该帐户系信用社人员吸收，因开户麻烦，暂时存入财会帐户，并非联社款项，此种做法只是没有严格执行帐户管理规定，并非私设“小金库”，应当按照实际情况予以核实。
二、法律适用问题
1、对会计法条文引用不理解。处理决定中两次引用会计法第七条，该条文内容为“国务院财政部门主管全国的会计工作。县级以上地方各级人民政府财政部门管理本行政区域内的会计工作。”我们不知道为什么违反了此条规定？
2、引用税收征管法第63条规定不当，该条文针对的是偷税行为。信用社并未少缴税款，即使少缴税款，主观上也没有偷逃税款的故意，依法不能构成偷税。引用此条文处理不当。
3、《关于违反财政法规处罚的暂行规定》不适用于信用社，根据该规定第二条的规定，可以知道该规定适用于国家机关，全民所有制企业、事业单位，由国家拨给经费的团体，而不包括信用社；此外，该规定详细列举的违法行为也不包括固定资产超规模这一行为，因此不能依据此规定对信用社进行处罚。
第二条 房产税在城市（包括郊区）、县城、建制镇和工矿区征收。县城系指县人民政府所在地；建制镇系指镇人民政府所在地；工矿区系指已建制的工矿区和工商业比较发达、人口比较集中、符合建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区必须经省税务局批准。
第三条 凡在征收房产税的地区范围内，已构成固定建筑的房屋，均应由其产权所有人、经营管理人、承典人、代管人或使用人（以下简称纳税人）缴纳房产税。
第四条 个别纳税人纳税确有困难的，经市、县税务机关批准，给予定期减税或免税。需统一规定减税、免税的，由省财政厅确定。
第五条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。
房产原值的确定：（1）依据纳税单位固定资产帐面记载的金额确定；（2）未记入固定资产帐户，但按有关的财务制度规定，房屋累计造价已达到固定资产标准的房产，按累计造价确定；（3）无房产原值和财务制度的自有房产，由房产所在地税务机关，参考房产管理部门同一年代兴建的同类房屋的造价核定；（4）购买的房屋，按购进的价格确定。
与房屋不可分割的水、暖气、煤气、电器设备，应计算在房产原值内。
第六条 房产出租的，以租金收入为房产税的计税依据。出租人不在房产所在地的，由承租人负责代缴。
第七条 房产税按年征收，每半年缴纳一次。上半年三月份征收，下半年九月份征收，每次征期为一个月。
第八条 房产税由房产所在地的税务机关征收。同一纳税人的房产跨越两个或两个以上行政区域的，由房产所在地税务机关分别征收。
城镇居民个人缴纳的房产税，税务机关可委托居（村）民委员会，并提给手续费。
第九条 纳税人应在房产购入或建成后三十日内，向房产所在地的税务机关办理纳税申报登记。从购入或建成的次月起开始纳税。并相应建立房产登记帐册，注明房屋座落、用途、构造、间数、面积、房产原值以及建成或购买日期，以备核查。
第十条 房产税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《河北省人民政府税收征收管理实施办法》的规定办理。
一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小
税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属
无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房，对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。
根据《企业会计制度》第47条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意，一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。
这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当予以摊销。
例如，某企业于2002年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份，动用5000平方米（长100米，宽50米）
兴建一号厂房。相关账务处理为：
1.取得土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权5000000
贷：银行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月，每月应摊销：5000000/50/12=8333.33（元）
借：管理费用——无形资产摊销8333.33
贷：无形资产——土地使用权8333.33
3.2002年6月初，“无形资产——土地使用权”账面余额为：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
应结转至在建工程金额为：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建工程——一号厂房373125.03
贷：无形资产——土地使用权373125.03
4.本月应摊销额＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：管理费用——无形资产摊销7708.33
贷：无形资产——土地使用权7708.33
关键词：行政事业单位房产 审计关键点 审计方法
固定资产管理是行政事业单位经济活动的重要组成部分， 而其中房产的管理无论从单位的稳定和发展，还是从所占固定资产的比重都是重中之重，是保证行政事业单位正常运行的重要物质条件， 其购建、核算、处置情况如何对行政事业单位业务活动的开展、经济效益的提高、国有资产的保值增值等均具有十分重要的影响。但从目前实际情况来看，行政事业单位在房产的购建、核算及处置等方面存在诸多问题，急需采取有效措施加以解决。
本文分析了当前行政事业单位房产管理问题的几种表现形式，并通过列举一些审计案例，总结了一些现实的审计方法，旨在强调加强行政事业单位房产审计，帮助被审计单位摸清家底，完善购建处置程序，规范房产收益核算，防止国有资产流失。
一、行政事业单位房产管理中普遍存在的问题
长期以来，不少行政事业单位程度不同的存在房产管理意识淡薄，产权关系不清，账实不符，管理松弛，房屋利用率低，购建程序不规范，处置随意性大，浪费、流失严重等问题。其表现形式主要有：一是房屋权属不清，国有资产完整难以保障。如有的单位房屋未取得产权未办理房屋产权证；房屋产权属行政主管部门却由下属企事业单位登记入账或产权属下属单位却由主管部门登记入账。二是账实不符，不能真实反映行政事业单位资产总量和净资产保有量。如单位产权房屋未登记入账；登记入账金额与房产取得应计价入账金额不符；登记入账金额与房屋实际价值出现较大差异，未及时调整入账金额；房屋已拆迁或转让仍未下固定资产账。三是房产修建、购置未履行立项、资金等审批手续。如新建或购置房产未按审批管理权限向发改委申报立项，未向财政部门申报资金来源及用途等。四是房屋出租、处置、拆迁补偿收益未按规定入账核算，未执行收支两条线上缴财政。房屋出租、处置、拆迁补偿收益列其他收入、工会收入，纳入账外核算或直接列支，未执行收支两条线政策上缴财政，造成资产收益管理失控。五是处置程序不合规，造成国有资产流失。房产处置未报经财政部门批准，处置过程暗箱操作，未按规定进合产权交易所挂牌拍卖，未经评估直接处置给关系人等，造成国有资产流失。
二、行政事业单位房产审计的内容及方法
审查房产存在的真实性，是否账实相符。确认房产存在的真实性，是对行政事业单位房产审计监督的物质基础。
第一步首先取得该单位所有房产的清单和与之相对应的房屋产权证明以及固定资产账登记的房屋明细账。检查房产清单中的所有房屋有关的合同、产权证明、财产税单、抵押借款的还款凭据、保险单等书面文件，单位所有房产是否都有房屋产权证明， 产权所有者是否系被审计单位。
第二步检查房产是否账实相符。把房屋清单与固定资产账相核对，检查是否所有的房产都已经登记入账。通过与被审单位人员交谈了解、实地到被审单位查看，或者留意在日常的审计中出现的蛛丝马迹，能否发现被审计单位未提供的房产。分析未提供的原因，是因为疏忽了，还是有意不提供。如果是有意，会不会是想隐瞒房产运作、处置所产生的收益，还是其他原因呢？
审查房产购建的合法性，其审批手续是否完备，是否履行了工程招投标程序。确认房产购建合法性，是对行政事业单位房产审计监督的法律基础。
第一步请被审计单位提供审计时间范围内所有新建、购置房产的立项审批手续，审查是否按照管理级次向房产所在地发改委申报立项，房产实际面积是否超出立项文件中规定的建设面积。
第二步通过审核该单位的预算情况和基建账户收支情况，确认购建房产的资金来源，是使用预算资金、结余资金、上级补助资金还是其他资金来源，是否报经财政部门批准，房产建设投资规模是否超出立项文件中规定的项目概算。
第三步审查新建、扩建、迁建、装修房产在选择勘察、设计、施工、监理单位和设备材料供应单位等是否履行了招投标程序，达到公开招投标限额的是否进行了公开招投标。如果没有进行招投标，应重点关注施工单位是否具备资质，确定施工单位的过程中是否存在暗箱操作，施工单位是否系被审计单位的关系人，被审计单位人员有无收受回扣等，注意发现违纪犯罪线索。
审查房产的入账金额及收益的核算是否恰当。确认房产入账金额及收益核算的准确性，是保证审计准确定性定量的必要因素。
第一步检查房产增减变动的原始记录是否完整，其入账金额是否准确。针对来源不同的新增房产：购入的房产其入账价值应包括买价和有关税费；自建房产在办理产权手续之前的一系列支出均应计入房产的入账价值，其中借款费用资本化部分以会计上规定为准；上级部门投入的房产应以双方确认的价值作为其入账价值。
第二步检查房产收益情况。结合所了解的被审计单位房产所有及使用情况，通过审查被审计单位出租、处置、拆迁补偿合同以及收入所开票据、收入财务账三者记载金额是否一致，确认房产出租、处置、拆迁补偿收益是否纳入规定账户核算，有无通过房产收益不入账的方式设立小金库，应执行收支两条线的收益是否上缴财政等。
审查房产处置程序的合规性。是否经过财政及主管部门批准，是否履行了规定的处置程序。确认房产处置程序合规性，对行政事业单位房产审计监督的重要内容。
一是检查减少房产的授权批准文件，房产处置是否经过财政及主管部门批准，并按照法律规定的程序进行；二是检查因不同原因减少房产的会计处理是否符合有关规定，验证数额计算的准确性；三是检查是否存在未作会计记录的房产减少业务。
三、行政事业单位房产审计的关键点
随着中国城市化进程步伐的加大和一些行政事业单位机构撤并等，出现了大量房屋拆迁、改造、处置。如果被审计单位在审计的年度内有房屋的拆迁、改造、处置等，特别应重点关注的是对房产拆迁、改造、处置过程的审计监督。
行政事业单位房产拆迁、处置过程中违规操作，是当前房产管理中造成国有资产流失的主要形式。一是房屋拆迁、处置中未经评估，低价处置给关系人。如某县局正新修办公楼，因拖欠施工单位部分工程款，未经评估将原旧办公楼门面转让给施工单位，直接抵减工程款。二是单位改制、房屋拆迁、处置中评估作价太低，造成国有资产流失。如2004年位于我市中心的某研究院正在进行股份制改革。某房产面积10，122平方米，改制时土地评估值仅211.17万元，构筑物评估值仅24.9万元，合计236.07万元。但不久该单位按照城市规划进行拆迁，在拆迁评估中该房屋评估值已达1，217.21万元，造成个人股份侵占国有股份近千万元。三是评估机构出具虚假评估报告，人为压低资产评估价值。如重庆某土地评估有限公司在为某局房产转让评估中，评估作业操作不规范，所选取的11处可比交易实例经到重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心查询，均无房屋登记信息或无交易信息，且评估单价明显低于同地段成交实例。四是拆迁还建中实际得房面积比协议少，或由于种种关系签订显失公平的协议。如我市某市级机关与由该单位后勤中心成立的某公司签订《联合建房协议》约定该机关及下属单位分得业务用房面积5100平方米。据查联合建房共拆迁该机关下属4家单位原有业务用房面积13833平方米，比拆迁前的业务用房面积少8733平方米。五是还建房屋改变原使用用途或不能使用。如我市某剧场拆迁9218M2还剧场6330M2由于舞台空高进深不够、承重货载不够等不能作为剧场使用，造成事实上的资产流失。六是拆迁还建中偷逃国家规费。如某机关在下属单位改造中用已经被抵押给银行的两套住房，抵应缴配套费，造成国家规费的流失。
重点审查对房产拆迁、改造、处置过程，一是应检查拆迁改造有关政府部门批准文件，被审单位房屋拆迁改造的依据是否充分。二是应检查所有程序是否合规，是否经过有资质的机构进行评估，评估报告是否超出规定的时限，评估价值可以与同时期同地段的房屋进行比较，有无明显低价评估。三是房产处置中应进交所挂牌拍卖的，是否按规定挂牌拍卖交易。四是应检查拆迁改造处置中所有的协议有无显失公平，其中有没有隐藏什么个人行为，注意发现犯罪的线索。五是应检查拆迁还建中是否足额缴纳国家规费。六是已经还建的房屋是否入账，是否发挥应有的效益，有无资产闲置。
一、基本情况
市级保管自修公用公房是指市级财政资金投资建设、购置、置换或接管的房屋，土地为划拨方式，由医院、学校、幼儿园、文化和体育场馆等公益性单位使用，使用单位不缴纳租金，采取使用合同约定的方式，由使用单位承担日常管理、房屋修缮养护和安全责任。目前，天津市市级保管自修公用公房涉及文化、教育、卫生、体育、市政、园林、司法7个行业、260余个使用单位，共计563处房产，建筑面积737余万平方米。
二、存在的主要问题及原因
经初步调查分析，主要存在以下问题。
（一）管理单位对房屋安全管理难以实现及时推动
目前，保管自修这种管理模式采取使用合同约定的方式，约定使用单位负责房屋的安全管理责任。由于房屋安全查勘、解危的主体责任单位为使用单位，使用单位查勘、解危情况不报告、不备案，造成管理单位对安全管理指导、推动缺乏针对性、及时性。
（二）使用单位维修管理不科学、不规范
由于使用单位受房屋管理专业知识、经费紧张等因素的制约，房屋维修计划没有按照使用年限、查勘情况，合理确定大修和中修，大部分使用单位存在无计划或有计划、不执行计划的问题；按住建部要求，维修资金安排应为租金标准的60%-70%，大部分使用单位每年房屋维修资金投入与规定标准存在较大差距。
（三）管理单位缺乏有效的监管手段
保管自修使用单位，对房屋管理的计划安排、专项维修落实等情况不上报管理单位、不进行备案，造成管理单位监管、推动底数不清；管理单位按照现行《天津市公用公房管理办法》明确的监督、推动管理职能，难以实现管理规范，管理机制缺乏持续、有效性。
（四）使用单位安全隐患排查时效性不强
保管自修房屋使用单位的房屋管理机构，大都归属在行政、后勤管理部门，这些部门和人员缺乏房屋管理的基本常识和管理经验，对安全隐患的排查满足于直观、表面，对结构、基础部位等隐蔽部位的隐患缺乏相应基本常识，给房屋安全隐患的及时排查带来了直接影响。
（五）存在危险点的房屋安全隐患大
经初步调查，大部分使用单位由于人员更换、房屋档案丢失、管理不规范等原因，存在对是否存在拆改情况不清楚、拆改结构后是否采取加固措施不清楚、采取加固措施的设计情况不清楚等情况；接层的房屋没有规划审批、没有设计图纸，形成了违章建筑；结构、外檐等存在危险点的房屋维修资金申请批复不及时造成维修不及时等，致使存在安全隐患的房屋不能及时治理。
三、推动问题整改的对策
为摸清这类房屋管理情况的底数，市公用公房经营管理处研究制定了《市保管自修公用公房普查工作方案》，启动了房屋普查工作，针对存在的问题，分类研究、推动整改，建立长效管理机制。
（一）组织房屋普查、查清存在问题
采取委托专业机构进行房屋安全普查与本单位管理普查相结合的方法，组成6个普查组，集中5个月时间完成普查工作。普查内容如下。
1.安全使用情况
对照房屋施工图纸或房屋现状，检查、鉴别房屋是否存在拆改、接层、违章建筑等情况，如存在上述情况，要求使用单位提供有关建设、改造手续；检查、鉴别外檐、阳台、主体结构是否存在安全隐患，如发现存在安全隐患，要求使用单位立即进行安全鉴定并依据鉴定结果进行加固维修。
2.维修养护情况
了解房屋使用单位年度房屋维修养护费用投入、当年房屋维修养护计划及修缮情况；明确建立房屋管理档案、房屋安全查勘、制定维修养护计划、维修资金安排等要求。
3.签订租赁合同情况
对未发放使用证书的使用单位，查清原因，协调推动签订使用合同；完善合同，明确使用人的使用、管理责任。
4.转租和改变用途情况
核实办理转租手续、签订转租协议情况；核实未办理转租手续房产的面积、转租用途等情r；核实使用用途改变情况，对改变用途不符合要求的进行纠正。
5.房屋安全、管理常识宣传
明确使用单位的安全、管理责任，主要包括：负责保管自修房屋及其附属设施设备的修缮、养护，保证正常使用，承担房屋安全管理的主体责任；按照天津市规定的公用公房租金标准，从当年经费预算中列支或专项申请房屋修缮资金，用于房屋及其附属设施设备的维修、养护；定期组织查勘，对存在安全隐患的房屋应当及时采取加固维修措施；向使用单位发放天津市公用公房管理、危险房屋管理规定及公用处编制的《保管自修公用公房使用手册》等房屋安全、使用宣传资料。
（二）推动问题整改
对能够及时、亟需解决的问题，采取限时整改的办法解决。对存在房屋安全隐患的，要求使用单位立即进行房屋安全鉴定，并根据鉴定报告及时排除安全隐患；对存在拆改、接层、新建等情况的，要求使用单位提供或补办有关建设、改造手续；对转租和改变房屋用途的，督促使用单位限期办理相关手续，确保房屋安全使用。
对历史遗留的已接管未签订使用合同、已接管未办理房地产权证、违章建筑等疑难问题，采取专题研究整改措施，逐项推动整改的办法解决。
（三）建立长效管理机制
为弥补保管自修这种管理模式的缺陷，变被动监督、推动为主动规范、指导，围绕建立长效管理机制，采取以下措施。
1.规范管理行为
制定并下发管理规范，对使用单位的房屋管理职能、房屋管理制度、房屋管理和安全档案、房屋查勘、维修计划的制定等进行规范、统一。
2.建立培训、备案、考核制度
每年组织使用单位管理人员进行不少于一次的管理规范、安全常识、使用常识等管理基本常识培训；建立维修计划、房屋查勘情况、维修落实情况备案制度；建立年度管理情况检查、考核制度，推动管理工作有序开展。
3.建立检查、指导机制
完善管理单位现有管理机构设置，明确管理职能、标准和要求；建立定期对使用单位房屋管理情况进行指导、推动制度，明确检查的内容、方式方法、期限、情况通报和反馈等要求。
摘 要 本文从学校固定资产的管理现状入手， 揭示了学校在固定资产管理方面存在的问题。同时针对存在的问题， 提出学校应从固定资产的内部控制、管理形式、核算范围、核算程序及清查盘点等七方面加强管理， 提高固定资产的管理水平。
关键词 固定资产管理 现存问题 改进措施
学校固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产。包括房屋建筑物、专用设备、文物和陈列品、图书等。近几年来，教育局按照国家和省有关固定资产管理的规定，结合教育实际，积极探索有效的管理模式，切实加强了学校固定资产的管理。同时，在实行政府采购、电算化管理等方面，取得了初步成效。在提高资产的使用效率，促进教育事业改革和发展方面起到了重要的作用。但是，管理上的一些问题还是切实存在的。
笔者认为，对学校固定资产的管理应从以下几个方面不断的完善。
一、提高认识，建章立制，强化资产管理观念
固定资产管理长期以来都是财务管理中较为薄弱、容易忽视的地方。往往上有政策，下有对策，无人认真监督管理，根本原因就是观念淡簿。应大力度宣传加强固定资产管理的重要性，通过国有资产法律法规的宣传教育活动或国资法规政策的学习培训，使大家充分认识加强固定资产管理工作的必要性、重要性，违法违纪的危害性，提高大家遵纪守法的自觉性。另外，还要通过建章立制来规范固定资产管理工作。
二、建立完善的固定资产内部控制制度， 提高固定资产管理效率
内部控制是指组织经营管理者为了维护财产物资的安全、完整，保证会计信息的真实、可靠，保证经营管理活动的经济性、效率性和效果性及各项法律和规范的遵守，而对经营管理活动进行调整、检查和制约所形成的内部管理机制，是组织为实现管理目标而形成的自律系统。
三、加强出租房屋的监管
单位要制定出租房屋管理制度，规定对外出租房屋一定要与承租方签订规范的租赁合同，明确双方的权利、义务。并且租赁合同必须经单位领导批准、加盖公章。制度还要规定财务部门负责督促承租方按时交纳租金，单位固定资产管理部门负责对承租方对承租房屋的日常使用维护进行监督检查，在那个环节出错就追究管理人员的责任。财务人员要自觉执行国家有关的财经法规，将出租房屋的收入纳入单位的预算管理，防止国家资产流失。
四、强化学校固定资产的核算
1.明确固定资产的核算范围，确定固定资产的标准
固定资产标准是学校进行固定资产核算的准绳，各学校的财务部门应根据学校的会计制度和本校的具体情况，对本单位固定资产的核算范围和固定资产的分类标准做出更明确、更具体的规定，使固定资产的核算业务有法可依，有章可循。
2.按固定资产的类别和使用部门，分别设置固定资产明细账
（1）对每项固定资产财务部门在固定资产总账科目下，按固定资产类别设置明细科目进行金额核算，实行综合管理和监督。（2）固定资产管理部门按固定资产类别、品名、规格型号设置明细账，进行数量、金额核算，以反映固定资产的购入、发出、结存的数量和金额;同时还应设立使用部门的领用登记簿，以掌握固定资产的分布和使用的详细情况。（3）固定资产使用部门应建立固定资产台账。并且要保持与学校资产管理部门明细账相一致，随时登记增加、减少、结存固定资产的数量，定期与资产管理部门进行核对，经常保持账物相符。此外，对于每一项涉及固定资产的业务，财务部门和固定资产管理部门要同时入账，并于每一会计期末进行核对，保证固定资产业务账账相符。
五、加强固定资产的验收保管制度
学校取得固定资产的途径日趋多样，如自制、外购、接受捐赠等。所有资产都应由资产管理人员、采购人、保管人和使用人共同验收，明确各自的责任，杜绝以次充好，质量达不到要求的产品，严把质量关。学校固定资产应有专人保管，使用人领用时要填写领用单，明确责任。
六、加强固定资产的事中、事后监控
加强固定资产的事中监控就是一要健全固定资产保管制度，做到购置时有验收，领用时有登记，保证账与实物一致。二要规范固定资产日常核算，健全固定资产总账、明细账、卡片等资料，做到账卡、账账、账实相符。三要建立固定资产使用人责任制度，确保资产按规定用途合理使用。四是要对造成固定资产损失的有关责任人员进行责任追究，对随意侵占、挪用、非法交易以及毁坏、窃取、丢失固定资产的违法违纪和失职等行为进行严肃处理，对造成严重损失的还应该追究法律责任。
七、加强思想教育，增强管理人员的主人翁意识
要搞好学校固定资产的管理，必须建立一支高素质的管理员队伍。管理人员应深刻认识到自己管理的财产是社会主义国家的公共财产，要把好“关”，守好“口”，决不容许任何人以任何借口和任何方式挥霍浪费、侵吞国家的财产。因此，要开展经常性的思想教育，使管理人员以主人翁的态度在自己的岗位上科学地、合理地计算和控制固定资产的消耗。尽职尽责，厉行节约，勤俭理财，为国家创造和积累更多的物质财富。
总之，学校固定资产管理和使用应坚持统一政策、统一领导、分级管理、责任到人、物尽其用的原则。并通过建立完善与财务管理系统和办公自动系统相连接的固定资产管理软件系统，规范固定资产分类及代码，加强盘点和处置的监控等措施。使固定资产管理制度刚性化，达到实时监控，硬性约束的目的。学校通过固定资产的有效管理，保障固定资产的安全和完整定会提高固定资产的使用效益。
参考文献：
[1]康伟强.中小学固定资产管理现状及对策.中国论文下载中心.
[2]靳中魁.浅谈高等学校固定资产管理.河南纺织高等专科学校学报.2003.
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