一、1-5月份工作概况
在上级领导的支持帮助下，在广大员工的共同努力下，总公司1-5月份各项工作开展顺利，公司经济稳步、健康地发展。
（一）首先，谈一下公司的生产状况
1-5月份，镇办企业总收入为7245万元，工业总产值为3267万元；利润总额为634万元。
1-5月份，村办企业总收为107711万元；工业总产值为55849万元；利润总额为17563万元。
1-5月份，镇、村办企业营业总收为114956万元，完成区计划任务317780万元的36.17%，完成镇计划任务324998万元的35.37%；工业总产值为59116万元，完成区计划任务的123030万元的48.05%，完成镇计划任务的45.59%；利润总额为18197万元；完成区计划任务51690万元的35.20%；镇计划任务53319万元的34.13%。
（二）其次，谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。
总公司牢牢抓住经济建设这项中心，集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作：通过班子成员认真研究，广大员工的积极参与，制订出了《XX年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》，为规范员工的行为，发挥员工的潜能，提供了保障；对班子成员的职权范围作了较为明确规定，从而为公司领导决策，提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化；进一步抓好房地产开发工作，由于房地产开发手续的繁杂，周期长、专业性强的特点，原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题，例如：东圃广场项目由于原来合同约定不明确，造成合同履行发生争议，为了尽快实现合作目的，经过双方努力最后达成了新的《补充协议》，为明确双方权利义务，及时、正确履行合同提供了保证；将公司合同期满后的有关物业及时处理，例如：将骏美、和光厂的厂房出租了出去，将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去，这实现了公司资源的有效利用。
以上工作的开展，保证了公司各项重点工作的完成，保证了公司经济稳步地发展。
（三）再次，谈一下广大职工密切关心的体制改革问题
首先要明确，体制改革是时展的必然，是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路，体制改革是关系到公司的前途与命运，关系到广大职工切身利益的大事。因此，抓好该项工作是我们义不容辞的事。
去年，我们就体制改革做了许多基础性的工作，现在体制改革已经到了攻坚阶段，总公司要做到资产评估，股权量化，股东登记，公司营业执照的申领等一系列工作，但是由于政策性的原因，体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何，我们都会想方设法加快体制改革的步伐，为公司向“产权明晰，责权明确，管理科学”的现代企业制度过渡。
二、公司现在存在的问题：
（一）因政企分开的要求，总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”，新领导班子成员未及时补全，造成某些工作未能协调好。
（二）公司的体制改革，得到了大多数员工的支持和理解，但也有少数员工对体制改革心存疑虑，不知体制改革后个人的去留如何，因此，持消极的观望态度，平常工作散漫，影响其主观积极性的发挥。
（三）企业的拖欠款问题十分严重，造成公司资金不能高效、快速地运转，给公司发展添加了包袱，进而影响公司经济的发展。
（四）由于公司资金紧缺，加上用地紧张，房地产开发受到了严重的影响，千鹤房地产开发有限公司的工作未能得到良好的发挥。今年以来，千鹤房地产开发有限公司未同他方签订新的房地产开发项目；自己也没有独立开发新的房产项目，房产开发历来是公司经济发展的龙头，如果不对房地产开发作出新的布署，任其萎缩，必然影响公司实力的发展。
三、解决存在的问题和今后工作的设想
为了进一步促进公司经济的发展，发挥总公司在东圃经济发展中的作用，我们应该继续加强同镇党委、政府及上级各职能部门的沟通和联系，为公司的发展努力创造一个良好的外部环境，同时，加强公司的内部管理，发挥公司内部的潜能，尽可能把广大员工的积极性、主动性、创造性调动起来，为公司发展提供强大的内因支持。
（一）首先加强班子建设，配备齐全公司各职能部门的主要领导，并且加强公司班子成员内部的团结，做到互相尊重，互相补位，加强沟通，成为率领全体员工奋力进取的坚强核心。
（二）深入调查研究，听取各方面的意见，努力做好总公司的体制改革工作，尽可能使体改工作做得完美些。并且使广大员工的利益在体改中得到保护。
（三）加强对广大员工的教育。公司宜多举行职业技术培训，职业道德教育等多种形式的教育，使广大员工的知识、能力、工作态度得到很好的改变，并且形成具有自己特色的企业文化，包括关心人、尊重人、爱护人的人文精神；积极进取，奋力拼搏商业精神；勇于奉献、勇于创造的、团结一致的团队精神。这样公司各部门协作形成合力，必然有利于公司“战斗力”的提高。共2页,当前第1页1
（四）努力解决企业的拖欠款问题。可以说拖欠款问题是制约公司发展的一大因素；公司资金周转不能到位，造成许多工作受到限制；公司拖欠款也使公司背上了利息损失。因此，面对这一状况，应该加大各种力度，特别是多采用诉讼方式，行使到期债权的实现，这是解决该问题的根本出路。目前正考虑对一些拖欠大户（如迪卡、华苑酒家）采用诉讼方式解决。同时，对于一些将来收款困难，履行债务能力低的企业，则该停则停，该转则转，该并则并，将经营风险降到最低点。
（五）对下属企业进行整顿，督促其完善内部的经营管理，要求其做到依法经营，对于违反有关法律、法规政府政策的经营，令其进行整改，对逾期不改的则坚决予以关闭，维护公司的整体利益及发挥公司的社会效益。例如，对违反环保有关规定而不整改的予以停业处理。
（六）充分发挥千鹤房地产开发有限公司的龙头作用
房地产开发向来是总公司工作的重心，但在过去的房地产开发中，千鹤房地产开发有限公司的作用，尚未能全部发挥出来。原来的房地产开发大都采用我方提供土地，合作方提供资金的形式开发，这种方式在很大程度上给公司经济的发展起到了重要的作用。但是，随着形势的发展，公司现所掌握的用地已非常有限，传统的房产开发方式已不能适应公司经济长足地发展，因此，房地产开发方式必须进行调整，公司计划将一些红线用地进行性质转换，并采用自行规划，自行建设，独立地进行房地产项目的开发。当然进行独立的房地产开发的工
作，是比较艰难的。首先要解决资金问题，要采用合理的途径去融资。其次，是解决房地产开发的技术难关，这要求我们要引进和培养懂得房地产开发的专业人才。相信，这两个主要问题解决了，千鹤房地产开发有限公司一定能够具有独立开发房地产的潜质，真正走上房地产开发市场，参与房地产市场的竞争。
（七）与房地产开发相配套，进一步发挥千鹤物业有限公司的作用。
成熟的房地产开发公司大都会成立自己的物业公司，在向广大业主推出优质楼盘的同时，提供优质的物业管理服务。我们虽然拥有物业公司，但是我们的物业公司并没有向其它的物业公司那样，管理自己开发的楼盘，也没有受托管理相应的小区。物业管理作为一种新兴的产业，在其进入中国市场后，就得以迅速的发展，内地物业公司的管理水平也很高，市场竞争也趋向激烈。因此，我们物业公司要认识到物业市场竞争的激烈性，应努力学习现代化的物业管理模式，这方面，我们应当加强有关人才的引进及有关人才的培养工作，并对现有的物业管理人员进行严格的培训，提高他们物业管理的水平。
（八）充分利用现有的“空置”物业，发挥其应有效应。
资源的合理、充分利用，是现代管理的一种目标。总公司的很多资源得到了有效地利用；但是目前公司还有一些闲置物业未能出租，这对于公司来说无疑是一种无形的损失；因此，公司上下应群策群力，为把公司的空置物业出租出去，献计献策，对于这些物业我们应当做到宜商则商，宜住则住，将其合理地利用，以此推动经济的发展。
（九）积极做好安防工作，确保一方平安
安防工作始终是公司工作的一个重点。没有什么比人民群众生命、财产安全更重要的。在全国上下齐心协力抓好安全的大形势下，我们更是不能麻痹大意，掉以轻心。应当高度负责，抓好安防的每一个环节，确保社会的平安。我们应当加强同各企业的沟通与联系，重视抓企业的内部稳定工作，对于企业的劳资纠纷，力争将其消灭萌芽状态。为做好“迎九运，当好东道主”创造一个祥和欢乐的氛围。并使公司同其它合作方共创社会效益，取得双赢。
上半年我公司在市委、市政府的正确领导下，在相关部门的支持和公司全体员工的努力下，按照公司的职能和发展计划，在经济建设，行政能力建设，党风廉政建设和三个文明建设等方面都取得了较大的进步和可喜的成绩，公司实现经营收入240多万元，上交税金23 万元，现总结如
下：
一、加强学习，同心同德，团结协作，努力开创新局面。
1、加强政治思想学习，继续深入学习实践科学发展观活动，开展干部选拔任用工作四项监督制度集中学习月活动。公司领导非常注重抓好员工的思想道德建设，认真开展好党支部的民主生活会和各种思想政治活动，认真贯彻学习“十六”大、“十七”大精神；通过开展集中学习月活动，组织全公司广大干部职工认真学习四项监督制度，使领导干部熟悉、纪检组织人事干部精通、干部群众了解四项监督制度，切实增强各级领导干部贯彻执行四项监督制度的自觉性，进一步匡正选人用人风气，努力提高我公司的选人用人公信度和群众满意度。
2、在上级党委、政府的正确领导下，公司领导班子团结一致、干部员工凝聚一心，充分发挥强有力的组织能力和业务能力，积极谋求公司的经济发展大计。在经济建设方面，大多数时候领导都能亲力亲为，从实处抓起，一般情况都与党支部班子及中层领导一起研究工作，在做重大工作决策和实施工作计划时，都及时召开中层以上领导会议或职工会议，抓动员落实责任到部门，做到决策无失误，落实有成效。
二、积极实施职能工作和发展经济建设具体情况。
根据公司工作计划，半年来，在市委、市政府的领导下积极开展职能的旧村改造、房地产开发、土地开发等工作，取得较大的成绩。
1、全面开展金富公寓小区建设工作，经过数月筹备办理前期有关手续，完善设计图纸，于5月初完成工程招投标，目前已完成基础打桩处理工程，待验收后进行基础工程建设。
2、鑫山工业园区标准化厂房建成建筑面积8223平方米，完成两栋厂房工程，宿舍楼已封顶，目前正在抓紧装修。
三、2012年下
半年工作计划。
1、积极执行市委、市政府布置的各项新任务。
2、继续加快松花22队、松花6队、垌心五队旧村改造的延续工作。
3、继续做好“城乡清洁工程”的清洁、保洁和机关行政效能建设工作。
4、加紧鑫山工业集中区标准化厂房和金富公寓小区建设。
在繁忙的工作中不知不觉又半年的时间又过去了，回顾这半年的工作历程，作为**企业的每一名员工，我们深深感到**企业之蓬勃发展的热气，**人之拼搏的精神。下面是我2009年上半年工作总结，敬请各位领导提出宝贵意见。
我是**销售部门的一名普通员工，刚到房产时，我对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场，作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于××年与**公司进行合资，做好销售工作计划，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合**公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为**月份的销售高潮奠定了基础，最后以**个月完成合同额**万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
××年下旬公司与**公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出**火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，我基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中我做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
2009年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。接下来，我们会做好09年下半年工作计划，争取将各项工作开展得更好。
为了解上市房企的资金状况，《投资者报》将当前142家上市房企今年上半年的账面现金额进行了排名，筛选出前50强，制成一份榜单——“上市房企现金排行榜”。
据Wind数据显示，2013年上半年，142家上市房企的账面现金总额达到3500亿元。其中，万科A、保利地产、招商地产、金地集团、首开股份、金科股份这6家公司，手中账面现金均超过百亿，它们依次排在了《投资者报》“上市房企现金排行榜”前6位。
数据还显示，现金榜十强房企所拥有的账面现金占全部上市房企账面现金总额的一半。50强企业的平均账面现金为61亿元，15家公司处于这一平均值之上。
为进一步了解现金的多寡对各个公司的实际影响，《投资者报》还就上市房企现金保障性（2013年货币资金/2012年营业总收入）进行了研究。我们选出2012年营业收入前20强企业，就其现金保障性进行排名。结果显示，首开股份的现金保障性最强，公司2013年上半年的账面现金是2012年营业收入的1.2倍。
万科手握近400亿成“现金王”
中报显示，在142家上市房企中，截至6月末，万科持有的货币现金最多，达到376亿元，占同期全部房地产上市公司账面现金总额的一成以上，是A股房企平均账面现金的16倍。
万科充分受益于行业集中度的提升，销售规模稳步增长。今年上半年，万科实现销售面积716.4万平方米，销售金额836.7亿元，同比分别增加18.9%和33.8%。
此外，近年来万科在区域选择上，也是采取已进入城市的深耕战略，特别是加强二线城市投资力度，土地储备和新开工增长使得公司销售规模增长可持续。万科上半年土地获取集中在发达的二线城市，收缩在三线欠发达城市的战线，适时补充了一线城市的土地储备。
最新的《2013中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，中海地产、恒大集团、万科和保利地产分列前四，品牌价值均超过200亿元，而绿地、龙湖、招商地产等14家房企品牌价值在100亿元～200亿元之间。
尽管经济复苏，行业景气度迅速提升，但行业集中度较高的局面仍未改变。从《投资者报》“上市房企现金排行榜”来看，手握现金较多的，都是收入规模和盈利能力较强的品牌房企，“招保万金”稳居现金排行榜前四。
首开现金保障能力最强
为了进一步了解现金的多寡对各个公司的实际影响，《投资者报》对上市房企的现金保障情况进行了分析。
我们的分析方法是，筛选出2012年营业收入前20强房企，将其2013年货币资金（即账面现金）与2012年营业总收入进行对比，通过两者的比值，可以看出各个公司现金保障能力的强弱。一家公司该比值越大，表明相对于公司营业规模而言，该公司现金越充分，保障能力较强；反之亦然。
需要补充的是，之所以选择2012年度营业收入20强企业进行比较，主要由于存在着这样一种情况：有些规模较小的公司，尽管账面现金绝对值很小，但是其营业收入值也很低，也有可能造成上述比值较大。但是这样的公司，从公司质量和价值等各方面来看，都不能和那些尽管比值很低，现金额和营业收入规模都很大的公司相比。
通过上述方法，《投资者报》制成了“20家房企现金保障性排行榜”。其中，首开股份成为现金保障性最强的公司，其在“上市房企现金排行榜”中位列第五。
2013年上半年，首开股份的账面现金达到了149亿元，2012年营业收入为126亿元，现金营收比为1.2。
工作总结是对工作的检查与分析，也会为了以后工作不在出现相同的问题，避免错误的发生。方便于今后工作当中成长，下面是小编为大家准备2021房地产销售员上半年工作总结五篇，欢迎参阅。
房地产销售员上半年工作总结一在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。
第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。
对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
房地产销售员上半年工作总结二回顾这半年的工作历程，作为_企业的每一名员工，我们深深感到_企业之蓬勃发展的热气，_人之拼搏的精神。下面就是本人的工作总结：
我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。
作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为__月份的销售高潮奠定了基础。最后以____个月完成合同额____万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。
由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
这半年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房地产销售员上半年工作总结三首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的心得说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。
一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情
销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也就达到了。
二、接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话
好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。
三、机会是留给有准备的人
在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。
四、做好客户的登记，及进行回访跟踪
不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。
五、经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘
针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。
六、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态
在面对客户的问题就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的信任自己，这样对我们的楼盘也更有信心。客户向你咨询楼盘特点、户型、价格等等的时候，一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
七、学会运用销售技巧
对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定。凡事心急人不急沉着应战也许客户就要成交了，但是由于一些小小的原因，会让他迟迟不肯签约，这个时候是千万不能着急的，因为你表现出越急躁的态度，客户越是表示怀疑。你可以很亲切地问一下客户还有什么需要解决的问题，然后再细心地和他沟通，直到最后签约。当然，在解释的时候，所要表现出来的态度就是沉着，冷静，并且没有太过于期待客户能够成交。
八、与客户维系一种良好的关系
多为客户着想一下，这样的话，你们可以成为朋友，他的亲朋好友都可能是你的下个客户。
九、如果这次没成功，立即约好下次见面的日期
我们的销售并不能够做到百发百中，每次新客户过来都能成交。毕竟现在的经济形势是不会出现这样好的结局的。假设这次没有能够现场定房成功，那么在客户要离开的时候，不妨试着与他约定下次来现场的日期，这样你可以更加了解客户的需求，也可以帮助你确定客户的意向程度。
十、记住客户的姓名
可能客户比较多，不一定能够记得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次来到现场的时候，你能够立刻报出他的姓名，客户会觉得你很重视他，也能表现出你的专业态度。不妨去强化记忆一下，实际上在每次接待完客户以后多想想接待过程，再加上平时的回访工作，你是可以记得的，至少是他的姓氏!
在我们的墙上有这么一句话：今天工作不努力，明天努力找工作。如果有的时候，你工作有点疲倦了，接待客户很累了，那么就看着客户，当成是自己的佣金，没有谁会不喜欢钱吧，为了佣金而去好好地对待客户。呵呵，这样似乎有点俗气，但是，在自己很累的时候，如果把个人的心情带入到工作中，那一定不能做好销售的。不妨尝试一下这种方法，至少是一种动力。
房地产销售员上半年工作总结四在房地产行业工作也已经_年多了，在公司领导的帮忙指导下，我开始对房地产有所认知，对销售也有所了解，在销售房产方面还有待提高。
经历了_月份开盘，从前期的跳水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自我的销售本事有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自我那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。
一、在接待当中，始终要坚持热情。
二、做好客户的资料登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有利于后期的销售工作。
三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户研究及销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自我的销售。
四、提高自我的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在应对客户的时候就能游刃有余，树立自我的专业性，同时也让客户更加的想信自我。从而促进销售。
五、多从客户的角度想问题，这样自我就能够针对性的进行化解，为客户供给最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户能够放心的购房。
六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
七、团结工作中的同事，互相帮忙，虚心求教，有利于销售中因知识匮乏，而造成不必要的客户流失。
八、服从领导安排，不与顶撞反驳，销售行业作为领导的，即是业务精英出身，各个身经百战，经验丰富，即有不足之处领导的指出，皆因个人知识和经验不足，销售人员应及时接纳学习。
九、销售人员应不断学习各个行业知识，销售人员及时杂学家，多方面了解有助于谈客中找到共同的兴趣爱好，以便于销售。
十、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的受到挫折时，态度最能反映出你的价值观念。进取、乐观者将此归结为个人本事、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改善和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活。
十一、找出并认清自我的目标，不断坚定自我勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。
总之，这半年多来，我在公司虽取得一点点的成绩，但这与领导的要求还相差甚远，在新的一年里我将坚持对工作的热情和进取性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神，一步一个脚印，进取的向着目标前进!
房地产销售员上半年工作总结五我是__销售部门的一名普通员工，刚到房产公司时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导和各位同事的帮忙下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场有关的一些资料。作为销售部中的一员，深深感觉到自我身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自我的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自我。在高素质的基础上更要加强自我的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且一向努力做好自我的本职工作。
2021上半年，我用心配合本公司有关部分同事工作，以提高销售率为目的，在公司领导的指导下，为__月份的销售高潮奠定了基础。最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼和实践的检验，我从中学到了不少专业知识，也透过销售认识了许多新朋友，使自我在待人接物、行为礼仪、突发事件等各方面都比以前有所提高。
经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出了__火爆认购的场面。在销售部，随着新楼盘的对外销售，应对工作量的增加以及对销售工作的系统化和正规化的深入，工作显得很繁重。从开盘至今，同事们基本上每一天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入主角并且娴熟的完成了自我的本职工作。
此外在销售过程中每月的工作总结和每周例会，我不断总结自我的工作经验，及时找出弊端并及早改善。经过同事们的亲密合作，销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，我想这其中也与其他销售部成员的努力是分不开的。
2021上半年是有好处的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为___企业的每一名员工，我们深深的为我们企业蓬勃发展的热气，同事们人人努力拼搏的精神所吸引。
雅戈尔集团自1979年创建以来，经过20多年的发展，逐步确立了以纺织服装为主业，房地产、国际贸易为两翼的经营格局。目前，集团净资产已达40多亿元，员工20000余人，成为我国服装行业的龙头企业。
近日，雅戈尔(600177.SH)中报，上半年公司实现销售收入54.48亿元，同比增长60％，实现归属于母公司股东净利润19.42亿元，同比增长49％，每股收益0.87元。另外，该公司出售中信证券3330万股税后获利8.9亿元，以及折价收购新马公司让其账面获利1亿元，是利润大幅增长的主要原因。
半年报显示，截至2008年6月末，公司总资产341.42亿元，其中可出售金融资产104.73亿元。对此，雅戈尔董事长秘书李新宇9月2日表示，“在外界看来，雅戈尔已经将主要精力转向房地产和投资，但雅戈尔在发展房地产和股权投资之余，仍然在大力发展品牌服装这一主营业务。”
初显成效
但从雅戈尔近年的年报上看，服装对雅戈尔利润的贡献度却是越来越小。2001年，服装销售额是16.7亿元，占总收入的95％以上；2002年，服装收入是13亿元，比例降至54.1％。2006年，服装收入占比为28.3％。这期间，房地产收入则从2002年的5亿元增加到2006年的19亿元，增加了280％。
今年上半年，雅戈尔纺织服装业务实现销售收入33.65亿元，同比增长55％，实现净利润2.8亿元，同比增长30％。由于经济的下滑、成本上升，出口板块的利润大幅降低，雅戈尔也面临很大的压力。雅戈尔上半年取得快速增长的一个重要原因在于去年收购新马公司。
新马公司是美国Kellwood公司旗下的男装业务公司，是香港衬衫三巨头之一，具有3100万件衬衫的产能。2007年，雅戈尔以1.2亿美元收购新马集团，收购后衬衫产能扩大2倍。新马公司2000万件衬衫产地在香港和深圳，成本较雅戈尔本部的衬衫生产成本高，如生产管理的成本就在3美元，而宁波只需2美元就够了。新马并购促使衬衫外销收入剧增，但毛利率下降，并购后衬衫毛利率由去年的53％下降到目前的28％。
为了降低新马公司的生产成本，雅戈尔已经进行生产基地迁移。目前，公司已经投资2亿元在重庆购买了110多亩土地，建立了衬衫、西服加工厂，新生产线将于2009年投产，2001年达产之后达到650万件以上。此外，雅戈尔也正计划在安徽建立一个服装基地。
“目前雅戈尔派大量人员去新马交流学习，新马先进的设计理念与管理经验会长期影响公司未来经营，有助于公司与国际服装业及其经营理念的接轨。”广发证券分析师刘伟军说，保守估计未来3年，服装出口业务增长速均为20％，毛利率维持目前的水平。
国金证券行业分析师张斌表示，受人民币升值和成本上升等纺织行业系统性影响，公司纺织业务和服装出口业务的盈利能力有所降低，服装外留出口行业整体的销售不畅对公司也会有所波及，收购新马公司之后，随着整合加深，这些不利因素将有所抵消。
增长引擎
广发证券地产分析师花长劲分析认为，雅戈尔未来几年的收入和盈利与投资收益的实现和房产业务的确认存在很大的关联度，也就是说公司未来的业绩弹性很大。根据我们的判断，未来3～4年是公司房地产销售确认的高峰期。其中2008年和2010年很可能成为房产收入确认的两个高点，2009年相对平稳。同时公。司对可供出售的金融资金也很可能视市场情况采取逐步抛售的策略，以保持每年的业绩稳定增长。
事实上，房地产已经成了雅戈尔未来业绩增长的主要引擎。上半年，房地产业务销售收入增长86％，净利润增长113％，毛利率由去年同期的38％提高到49％。房地产对公司贡献5.2亿元，远高于纺织服装的3.9亿元净利润。
花长劲称，如果2008～2010年公司的房产销售收入分别为45亿元、40亿元和50亿元，投资收益分别为18亿元、27亿元和27亿元，预计公司2008～2010年的每股收益分别为1.26元、1.36元和1.50元。
经过6年的快速发展，雅戈尔房地产公司已经成为以二线城市开发为主的品牌开发商，近3年公司房地产业务处于收获期，公司房地产业务主要分布于宁波、苏州、杭州、绍兴。目前，公司在建的项目总计有13个，项目主要分布于宁波和苏州，共计建筑面积146.7万平方米，预计销售收入155亿元。
2007年，雅戈尔开始向一线城市杭州进军，斥资36亿元取得了杭政储23、50、51、53号地块，总计土地面积19万平方米，大量土地储备的增加带来公司短时间内资金的较大流出。今年上半年，公司已经支付了土地价款达27.82亿元，还需要支付剩余价款约20.3亿元。
目前从紧的货币政策，信贷扩张规模受到限制，行业内公司的资金压力比较大。雅戈尔预计，地产业务今年项目销售回款40亿元。地价支出约41亿元，预计今年在建面积合计约140万平方米，支出超1亿元，资金缺口约11亿元。
股权投资
投资收益依然是上半年主要利润来源，公司上半年出售了3330万股中信证券的股权，取得税前投资收益11.87亿元，对每股收益贡献为0.4元。目前公司仍持有中信证券近2.44亿股，按目前股价计算折合币值47.8亿元。
另外，2007年11月27日，雅戈尔出资35.88亿元认购海通证券(600837.SH)1亿元定向增发股。但随着A股一路波动，海通证券股价从1月份开始一路走低，目前的价格为16元左右，与初始成本相比，亏损10亿元。
今年中报显示，雅戈尔近期又参与了宁波金田铜业、杭州创业软件、山西阳光焦化等拟上市公司股权的投资。
在雅戈尔看来，股权投资是公司的第三个平台。目前雅戈尔有专业的投资团队在从事股权投资。去年，雅戈尔成立了两家子公司：宁波雅戈尔创业投资有限公司和上海雅戈尔投资有限公司，前者的角色是风险投资(VC)，后者则更像私人股权投资基金(PE)。
对此，李新宇坦言，“公司在股权投资领域将会继续秉持谨慎稳健的方针进行探索。”
7月20日，已经停牌的宋都股份半年报，2013年上市房企半年报大戏低调开场。
2013年楼市已告一段落，尽管遭遇了新“国五条”细则落地“大棒”，但2013年的中国楼市还是迎来了“最火上半年”。从目前已公布中报或中报业绩预告的几十家房企看，可谓是冰火两重天，中小房企盈利水平下降，大型房企却依然傲视群雄。本刊选取了5家上市房企作为样板，通过对其年中财报的解读，还原一个真实的房地产市场。
万科
“单价地王”坚决不拿
万科，当之无愧的地产老大。据其2013年业绩中报显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。不过，与此同时，万科房地产业务的结算净利率却较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。
其实，不只是万科，大多数开发商的利润率都在下降。不过与行业盈利下降相比，作为上市公司，万科更注重股东的权益。据了解，虽然上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.84%，但同比仍继续保持了正增长。
万科一贯以快拿地、快开发的“双快”模式为骄傲，今年上半年它的速度已经惊人。上半年万科开、竣工面积均大幅增长。其中开工面积919万平方米，同比增长96.3%；竣工面积432万平方米，同比增长76.9%。并且，由于销售增长快于结算节奏，万科合并报表范围内尚有合同金额约1766亿元的已售资源未竣工结算，较2012年年底增加330亿元，为未来的业绩增长打下坚实的基础。
在快速开发的同时，万科也在积极补充土地储备。今年前6个月，万科累计增加42个开发项目，按万科权益计算的规划建筑面积为925万平方米，平均楼面地价约2735元/平方米，与去年全年基本持平。
今年上半年，土地市场交易火热，“地王”频出。不过，万科坚持不拿地王。用万科董秘谭华杰的话说就是，“万科不拿地王策略，过去没变过，现在没变过，未来也不会变。”
对此，万科董事会主席王石也在微博上特意做了注解：万科“不拿地王”的原则针对的是“单价地王”，而不包括“总价地王”。他解释称，过高的单价意味着，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，还可能为“高地价-高房价”的恶性循环推波助澜，带来社会问题，万科必须坚决回避。但是，有的地块因为规模大，即使成为“总价地王”，对经营安全和稳定房价的影响也不大。
碧桂园
“荒山野岭”与“世外桃源”
与大型房企回归一二线城市的做法不同，碧桂园拓展三四线城市的步伐异常坚决，并且收获颇丰。据其2013年业绩中报显示，碧桂园上半年实现销售收入为269.4亿元，同比增长60.7%，利润约43.2亿元，同比增长45%；实现合约销售336.5亿元，销售面积507万平方米，同比分别增长94%与78%；按照年初制定的620亿元销售目标计算，已经完成54%。
在碧桂园总裁莫斌看来，碧桂园的优势就在于将“荒山野岭”做成“世外桃源”，他坚称，只要有市场，再辅以碧桂园快速周转的开发模式，即便是四五线城市，他们也敢深入。
据莫斌透露，碧桂园内部有个“新盘开售789”策略，即他们希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量（指小地块），一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，但基本的底线是60%。
1-7月碧桂园已经完成了全年销售目标的65%，随着下半年更多项目入市，业界普遍猜测碧桂园将提高2013年全年的销售目标。不过，对于这个问题，莫斌相当的谨慎，在他看来，企业发展犹如大海中航行，不仅要快，更要稳。
资金链是房企的生命线。据半年报显示，碧桂园的现金及银行存款（包括受限制现金）共约215.1亿元，总借贷余额约456.4亿元，其中银行及其他借款约269.1亿元和优先票据约187.3亿元，负债率为60.1%，尽管较去年有所上升，但依然处于安全范围。
同时，莫斌强调，碧桂园已经做好了准备，一旦房地产再融资大门放开，公司将会立刻找出相关符合政策条件的项目来做。
下半年，碧桂园的计划是再推出17个新盘，并首度进军甘肃省和福建省，进一步加快碧桂园全国性步伐。对此，莫斌信心满满。
中航地产
都是商业地产惹的祸
7月9日，中航地产半年度业绩预告，称延续第一季度的亏损，预计亏损2800万-3600万元，而去年同期为盈利355万元，倒退幅度或达1000%。这也是中航地产上市亏损半年报。对此，中航地产的解释是：“由于公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。”
其实，深究其亏损缘由，曾被寄予厚望的商业地产是其巨亏的“祸首”。
空调继续亏损
刚于去年通过资产置换，将集团旗下的房地产、电厂等优质业务注入上市公司，并继续保留空调这一主营业务地位的ST春兰，成功在上交所复牌。然而好景不长，春兰半年报显示：今年1—6月份，公司营业收入仅为3.97亿元，其中空调业务的收入为3.38亿元，公司营业利润净亏损2亿元。此外，春兰半年报还预计，今年前三季度公司的亏损额将会达到2.75亿元。
有空调业内人士指出，从当年空调业一哥、销售规模达几十亿元，到现阶段沦为美的、格力等企业的配角，销售仅3亿多元，春兰空调在市场上演了新一轮的“过山车”，其下滑速度令人惊讶。虽然，销售收入持续下滑，但春兰的销售费用却有增无减，同比增长77%多，实在让人看不懂。
对于空调业务持续亏损的原因，春兰半年报则指出，新品系列不全、部分售点质态差、5级能效产品仍有库存。对此，春兰方面表示将继续加大激励与考核措施、加大销售网点的调整，同时还要通过促销消化库存的5级能效产品。
对此，却有多位空调业内人士指出，春兰扭亏增盈的手段已经涉嫌违法。“根据国家新的能效标准规定，原有的2级空调为最低进入门槛，而原有的3、4、5级空调均已经全面被禁止上市销售。但春兰半年报还表示，要加大促销甩掉库存的5级能效产品包袱，轻装上阵。”对于春兰如何甩掉5级空调包袱，是面向农村市场的降价促销，还是会采取能效虚标的方式重新上柜销售，春兰半报年并未透露。
主营业务何时切换
未来，除了空调之外，什么能成为春兰股份新的业务增长点。这已经成为当前家电业和投资者普遍关注的话题。从自去年成功复牌以来，春兰集团一直坚称不会放弃空调这一主营业务的地位。
不过，华泰证券一位徐姓分析师告诉《中国企业报》记者，按照空调产业现有的市场竞争格局，ST春兰如果只是依靠空调业务来扭亏，并实现未来的正常运营，难度较大。此前，春兰集团注入的房地产、电厂两项业务，现阶段规模较小且受政策调控性很大，特别是房地产业务今年以来已受到了多项政策的轮番打压。
记者从春兰半年报中看到，春兰房地产公司已经完成了增资，注册资金从1000万元升至46931万元，其中春兰股份的持股比例为85%。春兰房地产公司还完成“星威园”的整体规划和一期商业房产开发的各项准备，取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可，并与一大商户签订了商业房产的长期租赁合同，一期商业房产现已开工建设。不过，春兰房地产业务目前只局限于泰州地区，还未透露向全省和全国扩张的计划。
近两个月，由于欧洲债务危机和美国经济指标恶化，全球金融市场剧烈动荡。美国和欧洲股市大幅下挫，美股标准普尔500指数的三个月历史波动率在7月22日至8月23日期间大涨119％。根据彭博统计，这创下近二十四年来相同期限内的最大涨幅。而避险资金的大举进入，使得国际黄金价格最高突破每盎司1900美元。金融市场的剧烈波动，反映了金融风暴后的全球经济再次面临严峻考验。
而目前中国的经济形势同样不容乐观。如果说两年前是中国强大的投资和需求推动全球经济步出衰退泥潭，而今天正经历经济转型之痛的中国经济则再也难以担此重任。过去的两年，中国在主动进行经济自我调整的一系列措施，包括人民币快速升值、房地产调控、调整内外收支以及扩大消费。从2011年下半年开始，中国的房地产价格已经发生明显松动，而各地的保障性住房建设纷纷提速，强力的调控背景下，中国的房地产行业正在发生深刻的变革。
8月中旬开幕的博鳌房地产论坛，众多业界人士正就这种变革展开讨论，而讨论的核心议题就是――21世纪第二个十年中国房地产行业的发展方向。我认为，前几年行业景气度高的时候，这种论坛也就是地产大佬吹牛的圣地，实质意义不多；而目前行业里人人自危时，大家才能积极开动脑细胞，求生存继而谋发展。
其实从相对竞争优势的角度来看，大中型房地产企业是本轮调控的受益者。在调高今年业绩目标和政策趋紧的背景下，相当部分的大型房企，如万科、恒大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明在严厉的调控环境下，市场集中度不断上升，大型房地产企业从政策中间接受益。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5％，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18％，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，包括万科、中海、恒大在内的多家大中型房地产上市公司的销售额同比增速均超过50％，明显高于全国上半年销售金额22.3％的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。
市场集中度上升是行业成熟的标志之一，而行业发展特征和企业营利模式也随之发生变化，房地产行业的产业升级也随之开始。按照发达国家经验，房地产行业的未来会是一个非常丰富的细分市场，而且不同的细分市场都有相当数量的成熟企业，企业为提高利润率和市场份额会研发新的商业模式。不同的企业会细分市场和细分领域，去打造它们的核心竞争力和发展优势，然后通过快速扩张获取更多的相对优势。此外，房地产融资渠道的开放和多元化将是另一个重要趋势。房地产行业始终无法摆脱其资本密集的根本属性，因而地产商对其资产负债表进行改良且提升资产利用效率将是房地产金融发展的主要动力。本轮房地产调控的重要结果之一便是房地产融资渠道快速发展，房地产基金、信托基金如雨后春笋蓬勃发展。可以预见的是，未来十年中国的房地产资产证券化程度将会大大提升。
总而言之，我对中国房地产行业未来十年的基本看法可以归纳为：中国房地产行业原有的单纯依赖土地和金融资源就可以获取市场的时代已经过去，并将升级到新的阶段。这个新阶段的特征是：行业集中度上升，市场分工和产品更加细分，区域差异将更为明显，而且房地产金融发展迅猛，越来越多的开发商转型为投资商。从宏观视角来看，未来十年房地产行业产值在中国国民经济中的比重将有所下降，但在中国城市化进程结束之前，房地产行业仍然是中国经济的重要组成部分。
A股地产板块
关键词：行情
期内中证房地产指数下跌1.01％至3426点，其间最高至3752点，最低则回落至3125点。期内指数上涨和下降的推动因素分别为2011年中期销售业绩超出市场预期以及欧洲债务危机，而中证房地产指数的波动性因此而显著上升。期内A股表现最好的五家地产上市公司分别为：招商地产、世茂股份、保利地产、苏宁环球和金地集团，而跌幅最大的五家公司分别为：陆家嘴、嘉凯城、滨江集团、新湖中宝和云南城投。涨幅前五名公司的平均市盈率为21倍，远低于跌幅最大的五家公司的市盈率倍数，而招商地产的市盈率仅为11.8倍，已然达到香港内地房地产股的平均水平。由此可见，A股地产股的估值水平降幅大于香港内房股，内地投资者对房地产调控下的地产股的风险偏好快速下降，而由机构投资者主导的香港市场则表现出相对的稳定性。
关键词：新一轮限购
根据“五大限购标准”，我们预计将有20～30个城市处于限购范围内，而明确提出限购的二、三线城市预计在15～20个。但考虑到中央给予了地方政府在限购政策上的自，所以二、三线城市的限购力度可能会弱于市场预期。目前的限购常态化以及流动性收紧对行业后期销售构成较大挑战。如果“金九银十”销售低于预期，行业四季度土地购置和新开工增速下滑将是大概率事件。我们认为，一线地产公司的市盈率已下探至10倍市盈率左右，且估值已经隐含部分利空预期，股价安全边际较高。
关键词：销售重心持续向三线城市转移
截至7月末，全国商品房和住宅的销售面积仍保持较快增长，增速分别达13.6％和12.9％，较2010年同期水平分别上升3.84个百分点和5.87个百分点。值得注意的是，6月和7月商品住宅单月销售面积显著超过去年同期水平。事实上，由于房地产调控政策逐渐收紧，上半年商品房和住宅的销售面积增速较往年出现回落。整体而言，房地产市场依然活跃。
从销售布局特征来看，销售重心持续向三线城市转移。2011年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6％。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2％。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2％，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生了明显转移。
港股地产板块
关键词：行情
本期我们首次引进香港标智内地房地产指数基金来衡量香港内房股的整体表现。期内，标智内地房地产指数基金下跌2.96％至5.24，期内的整体走势与中证房地产指数相仿，呈前高后低的震荡走势，超预期的中期销售业绩以及欧洲债务危机均对房地产指数基金产生较大影响，造成其波动性上升。期内涨幅前五名的上市公司分别为：碧桂园、远洋地产、建业地产、中国海外发展和SOHO中国，其中碧桂园是唯一录得两位数涨幅的内房股公司。而涨幅后五名的内房股分别为：绿城中国、中国奥园、方兴地产、中渝置地和恒盛地产。整体看，香港内房
股的估值均处于偏低水平，平均市盈率仅为9.2倍。与A股不同的是，涨幅榜中，优质的内房公司如碧桂园和中海外享受着较高的P／E水平，而财务风险较高的公司如绿城中国和奥园中国的市盈率则显著低于行业均值。
关键词：股价和估值
尽管由于严峻的调控形势，2011年整体香港内房股板块表现乏善可陈，香港内房股板块的平均跌幅为8.24％，仅有五家内房股公司的股价上涨。但部分公司受益于销售强劲、项目布局优势以及业绩超预期，股价表现出色，尤以中国海外宏洋、恒大地产和碧桂园最为突出，其中中国海外宏洋的股价涨幅达到惊人的161.6％，无可争议地成为2011年以来股价表现最出色的内房股公司。如果不出意外，中国海外宏洋也将成为2011年全年的股价涨幅冠军。我们认为，其股价出色的原因，在于其经营定位(集中发展二、三线城市项目)、增长迅猛(2011年中期收入增长100％，毛利增长300％)、大股东背景雄厚以及市值规模小(目前仅为87亿港元)，从而股价产生爆发。目前内房股板块的整体估值降到了金融危机以来的低位，2011年和2012年预期市盈率仅为7.2倍和5.5倍。行业内市值最大的三家公司――中国海外发展、恒大地产和华润置地的2011年预期市盈率仅为10.8倍、7倍和12.8倍，愈演愈烈的房地产宏观调控对行业估值的压制作用显著。
关键词：恒大的变化
8月30日，恒大地产公布2011年中期业绩，表现略超预期。上半年公司实现营业额320.6亿元人民币，其中房地产开发分部营业额为316.9亿元人民币，较去年同期增长56.5％。
深耕二、三线城市和物业类型多元化是恒大针对调控的应对之策。目前来看，恒大凭借其快速开发和强大的销售力快速抢占二、三线城市的市场份额，而开发多类型物业(包括综合体项目)有助于恒大整固其目标市场，且对提升赢利能力有正面影响。但是，资本支出上升、资产周转率下降以及运营效率问题将是恒大即将面对的问题。
公司点评
招商地产(000024，CN)
招商地产上半年的销售情况依然理想，整体去化率达70％左右，主要原因为产品定价合理。公司产品开发仍以中高端为主，在受到市场限购限贷等影响下，销售去化难度均较以往有所加大。在定价方面，由于受到深圳限价政策的影响，同时公司改变了销售策略，力求加快周转，故主推产品都能在市场上热销。背靠招商局，集团公司的资金获得具有优势。半年报显示公司财务状况良好，其资产负债率为65.4％，净负债率仅为30％，手中持有货币资金89.7亿元。公司表示其资金面不太紧张。并且在资金取得方面一直较其他中小企业具有优势。
公司土地储备足够四五年的开发，下半年拿地将适度谨慎。同时开发重点依然放在深圳，但未来将逐步在更多的二、三线城市深入布局。
保利地产(600048，CN)
上半年保利地产签约销售额395亿元，同比增长81.4％。公司2011年上半年实现营业收入152亿元、净利润28亿元，同比分别增长35.1％和171.7％。房地产结转面积165万平方米、结转收入144亿元，同比分别增长17.2％和1：132.3％。上半年结算均价较去年同期上升13.4％，毛利率大幅提升7.5个百分点至40.7％。
公司期末账面货币资金余额176亿元，较一季度末回升了了13％。资产负债率81.1％，净资产负债率146％，较一季度末分别下降了0.3和16个百分点，其负债率仍然比较高，资金链风险值得关注。
公司投资策略较为积极，上半年新增容积率建筑面积456万平方米，平均楼面地价2269元／平方米，较2010年下降了27％，土地储备已经达到5808万平方米。
碧桂园(2007，HK)
从5月开始的降价促销策略显著提升了碧桂园在5～6月的销售额，并为2011年下半年的销售冲刺奠定了良好基础。2011年首六个月公司实现合同销售金额为人民币215亿元，合同销售建筑面积约343万平方米，同比分别增长约64％和42％，碧桂园已完成了53％的全年销售任务，优于多数同行业公司。而由于销售竞争加剧，且调控环境难以放松，碧桂园在下半年的销售较难继续实现超预期增长。
2010年损益表的良好表现改善了资产负债表，资产负债率亦有所下降，由2009年的52.7％下降至48.4％，而净负债权益比率也进一步降至59％。几项指标均反映了碧桂园稳健的财务状况。
近期受半年销售额超预期的影响下，碧桂园的股价自5月以来上涨28％，突破4元关口。公司股价在近期反弹后对应的NAV折价已经缩窄至23％，在行业中仅低于中海外，远高于行业平均40％的NAV折价水平。我们认为目前的估值已经非常充分。考虑到碧桂园的销售和竞争优势体现优于同行业公司，我们维持碧桂园的“持有”评级。
世茂房地产(813，HK)
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