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房地产经营模式集锦9篇

时间:2022-07-28 14:08:30

房地产经营模式

房地产经营模式范文1

一、现代信托制度的发展

(一)现代信托制度的确立

早期在英国出现的“信托”,称为“用益设计”,当时的目的是为了规避封建法律制度对财产(尤其是土地)转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰,因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯,但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益,再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会,封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是,人们采取了先将土地让与他人,再由受让人管理土地并将土地收益交给教会,达到与直接损赠给教会时相同的目的,从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外,在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下,每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时,受让人需要交纳大笔税金,因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式,使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度,因而受让人(实际上是受托人)是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束,而仅仅是依照良心和道德来管理财产,如果受让人不讲信用,委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官,以尊重法但不应该忽视道德为理由,承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满,1535年亨利八世颁布了《用益法》,将受益人的受益权确认为法律上的所有权,目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》,现代信托制度得以确立。

(二)消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权,对信托财产不负任何积极管理的义务,信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有,也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计,可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负,因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的发展,封建制度崩溃,政治上民主化,经济上市场化,凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化,人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标,农业经济时代向工商经济时代的转化,也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步,使得受托人从满足消极的“人头”设计需求,转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密,营业信托事业日益兴旺发达,积极信托主导了现代信托的发展。

(三)现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地,但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代,因产业革命的成功而资金充裕的英国民众,急于投资于利润丰厚的欧美地区,但缺乏国际投资经验,于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作,双方约定受托人只收取一定的报酬,并将投资收益返还给投资者。以后,受托人发展为专业化公司,并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金,由此产生了“单位信托”。20世纪20年代,这种单位信托制度传入美国,并发展成为“投资信托”,以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”,而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前,英国和美国都有民事信托和商事信托,但限于习惯和民事信托旷日持久的发达,民事信托仍然是英国信托业务的主体,而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托,特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”,为日本的经济发展作出了重大贡献。

二、国外房地产信托经营模式

(一)美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托(real estate investment trusts,reits)是以公司拥有资产的形式,将股东的资金吸引到房地产投资中,股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处,又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代,经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程,目前的市场价值已经超过400亿美元。

l、美国房地产投资信托的类型

美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权(收购现存房地产或即将开发的房地产),其投资人取得的是房地产的股份所有权;抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款,投资人取得的是抵押贷款债权;混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于:(l)通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于:(1)为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会;(2)专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款,分散了房地产借贷风险;(3)投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资,但二者具有显著的区别,主要表现为:(1)房地产投资信托的功能在于“受人之托,代人理财”,是财产管理与金融功能的统一,虽然它通常以股份公司的形式出现,但同时要受到公司法和信托法规范;而房地产股份公司主要受到公司法的制约。(2)法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定,比如关于资产价值的75%以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定,关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75%的规定,关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95%的规定等等,从而对其业务性质作出了强制性约定;而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束,其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。(3)房地产投资信托的经营管理活动带有消极性,即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作,只是对房地产管理业务的开展予以决策,具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成;而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

(二)德国的房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券,并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产,保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价,以及房地产业务的监管工作。(图1)为保护投资人的利益,投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产,以及符合该条件的在建工程(不超过信托财产价值的10%)和土地。德国房地产投资信托的特点,在于基金资产的运用业务与保管业务的分离

(三)日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人(信托银行),并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。(图2)土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后,收回土地所有权;处理型是指土地所有者在信托期结束后,领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性,而自己没有能力的时候发挥功效,土地所有者能够在保持土地所有权的同时,获得稳定的项目收益,因而对土地所有者来说极具投资魅力。

三、我国房地产信托经营管理模式的选择

我国现代信托发端于20世纪初,并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后,随着社会主义改造的完成,信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展,全国已经有近400家信托投资公司,总资产约占全部金融资产的10%左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动,它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金,或者办理各种形式的房地产信贷业务,或者直接投资于房地产的开发经营,虽然拓展了房地产业融资渠道,促进了房地产经济的发展,但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题,严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序,许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展,中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》,九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》,这就使得我国信托事业的发展和繁荣,建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业,则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式,从以下三个方面阐述自己的简略构想。

(一)建立房地产投资信托基金

建立房地产投资信托基金,一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道,另一方面通过信托基金汇集闲散资金,满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围,目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务,至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上,既可以借鉴美国的模式,由金融机构组织发起,具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作,也可以借鉴德国的模式,由投资信托公司负责具体的资产运营,另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况,以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准,以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足,美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起,并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证,将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。(图3)

(二)建立国有土地信托经营管理运作机制

我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的,而在日本,国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托,是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点,为促进国有土地的有效利用及处置而建立的,使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是:在长期持续获得土地收益的同时,保留了将来行政需要的国有土地所有;将土地及地上建筑物共同进行信托时,土地价值的体现较为隐蔽,可以减少对邻近土地价格的影响;可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状,虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处,但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然,要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

(三)“房屋银行”的信托化规范经营

“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本,又使双方的利益能够得到保障,因而深受广大群众的欢迎,并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用,一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是,房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心,房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素,测算出房屋的出租价格,经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金,并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日,该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月,就接受了5900多套房屋,并租出5700多套,出租率达到97%。虽然各地都基本参照贵州的方式运作,但还是有许多差异。比如,北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务,该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日,自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租,不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等,房地产交易中心赚取了其中的差价。

在此类“房屋银行”业务中,房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系?他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同?租金的收取与支付宜采用什么方式?对这些问题需要加以分析,以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

在“房屋银行”业务运作中,房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系,因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为,有点类似于房屋的转租获利,这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系,此时,是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同,承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出,“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人,“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人,受益人既可以是作为委托人的房主,也可以是房主指定的其他人。这样一来,我们将“房屋银行”称为“房屋信托”,并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中,将信托行为等同于行纪行为,但严格地说,它们毕竟是两种不同的制度,信托法的出台也更加证实和明确了这一点,因而不宜将其认定为“房屋行纪”。

房地产经营模式范文2

关键词:房地产企业;成功经营手段;企业管理模式;品牌美誉

中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)09-0-01

一、加强提高房地产企业的成功经营管理所需要的根本竞争力

伴随目前经济全球化的趋势不断加强,各类企业间在发展过程中的竞争力也因此逐渐增强了,但是同时任何一个企业都要想要立于不败之地,那么其就要一定要具备在该行业内部的核心竞争力。所谓企业的核心竞争力,也就是说该企业本身就具有,与此同时企业同行的企业不易效仿与其所具有的竞争有点与竞争水平。房地产企业在发展过程非常关键的核心竞争力就包括了三大主要资源、三大主要能力以及四种经营管理意识。三大主要的资源就是指人力资源、资金费用资源以及土地的资源。三大基本能力就是指企业营销策划的能力、规划设计的能力以及产品推广创新的能力。四种经营管理意识就是指品牌的意识、服务的意识、文化的意识以及信用的意识。下图就为中国房地产企业成功经营管理模式体系。

图1 中国房地产企业成功经营管理模式体系

二、培养房地产企业成功经营所需的两个基本素质

优秀的进步的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基本素质。房地产企业的内部管理素质大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本;两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且实施好IS09000质量保证体系;而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

1.建立企业独特的企业经营观念和企业文化。中国房地产企业一定要具有其本身独特的企业经营观念和企业文化,在企业发展过程中要更加尊重人性,应该尽可能全面地考虑企业中员工与客户的根本性利益,能够为社会做尽更多的善事, 将以人为本的这一核心理念作为领导房地产企业发展过程中核心的行为准则。

2.贯彻实施好ISO9000的质量保证体系。目前我国房地产企业贯彻实施好ISO9000的质量保证体系是相当迫切以及必要的任务,那么它是一个企业获得成功经营的根本。但是IS09000的质量保证体系是目前世界顶级专家经过了对于全球中成千上万已经获得了企业的质量管理工作进行研究,并且经过了全面、科学周密的研究讨论而进一步形成企业管理质量的管理体系。

3.做好企业发展制度的建设、改革工作。房地产企业若想要取得经营管理的成功,就一定要进行与时俱进的制度改革、建设、先进的企业文化建设、有竞争水平的管理组织建设,这项工作也可说是目前我国房地产企业能够获得成功经营的必要条件。

三、我国房地产企业的经营管理还需要提高的环节

1.房地产企业的经营管理需要制定核心产品。在我国房地产企业发展过程中,需要制定比较长远企业规划,采用科学、严谨的管理态度寻求和开发适合本企业销售的核心产品。作为我国房地产开发类型的企业,自从其成立至今,在制定最根本的经营管理规划时,就需要具有比较长远企业发展规划,并且需将这种企业发展的规划和当前的社会发展形式紧密地结合起来,在房地产企业规划之中,需要具有前瞻性,应该时刻把握社会宏观经济的发展形式。

图2 中国房地产企业的经营管理长远规划内容

2.彻底贯彻企业产品的各项管理标准。在规划企业的前进方案过程中对于产品的设计确定之后,就可以真正进入规划企业产品的施工图设计环节,那么在企业产品的施工图设计环节中,相关人员一定要要认真并且完全贯彻该项目的规划方案确立中的各项指标,谨慎处理好该产品的安全性、经济性以及舒适性这三方面的关系,也就是在确保建筑产品安全质量的基础上,还需要从结构、建筑的设计一直到水电的配套设计工作都需要完善表现出规划方案的产品定位以及各项指标,切忌任意进行删减或者增加。

3.科学制定企业产品的销售价格。在企业的销售方案中最为关键的就是项目产品销售的定价,定价工作中除了需要考虑并参考本地区的同类产品价格以外,还需要宏观把握观社会的经济走势、银行关于存贷款的政策,还有税务的相关政策,另外一方面管理者还需要结合着本项目的自身情况来最终确定其销售价位,并且在工作的执行过程中,应该辅以灵活性,真正做到定价符合该市场实际需求。

4.进行手段改革以及管理创新。现阶段我国的房屋产品同质化的趋势突出,因此开展手段改革以及产品创新已经非常必要,需要不断提高企业之间产品的差异化,提高企业核心产品的附加值,这些工作都是目前房地产企业急需提高的竞争力的。

四、结束语

伴随我国社会经济的发展,房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大,因此房地产企业本身需要健康发展,因为其很大程度上能够影响着国民经济的健康增长,成为目前国民经济发展的一个基本生产要素。在这个发展基础上,房地产企业中应该对经营管理进一步加强,才能取得良好社会效益、环境效益和经济效益,取得在同行业中的核心竞争力,从根本上提升本企业的综合实力。

房地产经营模式范文3

关键词 :高职院校 房地产经营与估价 工学结合

现在全国范围内各高职院校大力推广和实践工学结合人才培养模式。现结合我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式运行情况做简单的探索与分析。

我院房地产经营与估价专业自成立起,就与学校工学结合的人才培养模式保持一致,并做到以下几点:

1.坚持工学结合的办学思想

深刻认识“工学结合”的意义。我院从经济社会发展对人才的需求及自身生存发展的高度,深刻认识“工学结合”在培养高技能人才中的重要作用,要认识到“工学结合”是经济发展对高职教育提出的客观要求,也是高职院校自身生存发展的内在需求。企业深层次参与教学过程是保证高职教育特色和质量的不可缺少的要素之一,我院先后与多家房地产经营与估价企业建立了合作关系,学生在第三年去这些企业实习一年取得了不错的效果。

2.调整专业和开发新课程

从教育与社会需求的结合点入手,把企业岗位、技能要求与学校的专业设置、课程体系、课程教学的组织实施有效结合起来,让企业由配角变成主角,参与到学校的教学、管理和决策。紧贴区域经济需求,校企共建专业。邀请行业企业专家成立专业建设指导委员会,根据行业企业需求开设或调整专业,让行业企业共同参与制订专业发展规划、人才培养方案等。如我院房地产经营与估价专业的人才培养方案在每次修订时,都邀请房地产行业的专家参与,并把专家的可行性意见写入新版本的人才培养方案,这样做到紧跟实际需要。在校企合作中努力探索多样化实现形式。

3.共建共享校内外实训基地

我院根据生产流程和职业岗位要求,建设集“学做合一、生产与实训合一、教学与技术服务合一”的校内生产性实训基地和紧密型的校外实习基地。(1)学校遴选一批优秀企业,双方进行双向选择,根据“优势互补、产权明晰、利益共享、互惠互利”的原则共建共享实训基地。通过基地合建,推进工学结合人才培养模式改革,推进工作过程导向课程体系改革,推进双师结构教学团队建设。(2)拓宽校外实习基地的建设渠道,开发校外实习基地的多专业实训功能,建立多种类型实习基地,实现校内外基地的紧密衔接。我院在去年还在各系成立了校企合作教育科,其功能就是加强校企合作,深化工学结合的培养模式。虽然刚开始正式运行,我坚信,校企合作教育科必将在工学结合人才培养模式深化中起到非常重要的作用。

4.建立专兼结合的双师结构师资团队

工学结合的关键问题之一是建立一支专兼结合的双师结构师资团队,专业教师队伍建设重点是形成在本专业(行业)中具有影响力的专业带头人和骨干教师队伍。(1)要重视学历、职称的提高与实践本领和研发能力的培养。要让教师意识到参加培训进修是他们必须履行的一种义务,学校也要出台相应的鼓励政策,制订教师进修培训计划和评估标准。比如:我院制定师资队伍建设的五种能力规划,鼓励教师参加职业技能鉴定或考取资格证书,进行学历学位进修,接受现代教育教学技能培训,强化课改,去相关企业实习、学习教育学相关知识、参加或主持科研项目、参编或主编教材等;要鼓励教师主动下企业锻炼,提高实践教学能力。我院还根据课程和实践要求,聘请房地产及相关行业的专家担任兼职教师工作,为学生讲解相关学科,达到理论实践的结合。

在我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式实践 中不可避免出现一些问题,具体表现在:

1.传统的教学管理体制落后

工学结合的办学模式需要建立相应的现代创新教学管理体系。而传统的教学管理体制已经落后,表现在(1)由于教师习惯了传统的课堂教学方式,对下企业、进车间指导实训有抵触情绪,因此工学结合在具体落实到每一门课程时往往会遇到很多阻力。(2)课程开发多数还不能适应职业岗位需求。现在高职课程的改革仅依靠由学校和企业组成的有关组织机构来进行课程内容的选择、知识的编排和课程的设置,没有较权威的组织机构进行审核,势必存在局限性和片面性。真正构建以岗位职业能力和工作过程为导向的课程体系,还很艰难。(3)实训条件仍需改善。首先是实训基本条件不足,无法满足学生基本技能训练,如房地产预算、造价实训较强,而房地产销售、策划相对建设薄弱。其次是实训场地不足,无法满足生产性实训的需要。要引入企业开展生产性实训需要较大的“教学工厂”才能运行,场地问题也是制约高职院校开展校企合作、实现生产性实训的瓶颈。(4)双师素质教师严重不足。虽然调研显示我国高职院校双师素质教师已占很高的比率,但其中很多是仅参加一次培训、考取一个职业资格证书就成为“双师”的,真正具备较高理论知识,又有丰富实践经验,能指导学生实训的双师素质教师严重不足。比如房地产经营与估价专业教师持有的房地产估价师职业资格证书就不多,而这是推进“工学结合”的关键。

2.企业缺乏合作意识

大多数企业认为培养人才是职业院校的责任和义务,导致“校企合作”只停留在单纯选择人才的层面,要么就是被动地进行捐资助学,不参与或很少参与人才的培养,真正的工学结合无法进行。房地产开发的性质决定了企业培养人才的周期比较长,企业没有太多的时间培训,这也是企业不愿与高职院校合作的原因。

综上所述,做好工学结合建议如下:

1.加大实训基地力度。要在两个层次上建立实训基地。一是建立房地产教学工厂。根据房地产开发经营、估价、中介咨询等房地产企业工作场景,建立房地产开发经营、房地产估价、房地产销售、房地产策划、房地产经纪等实训室。

二是建立真实场景的公司。有条件的高职院校可以考虑自己组建房地产策划或房地产经纪公司,也可以和房地产企业合作,成立高职院校分公司。

2.加强真正的双师型师资和兼职教师建设

针对目前不少双师型教师只取得证书而缺乏实践经验或者取得的证书含金量不高等情形,建议高职院校出资让教师参加辅导班,帮助教师考取含金量较高的职业资格证书,或者出资让教师集中一段时间去房地产企业去实习,这样在保证实习时间的情况下,最大限度的让教师学习最新的实践知识,当然需要高职院校大力配合,在不影响学院正常教学的情况下进行。这样的双师型教师建设才不会流于形式。

另外,要重视兼职教师的建设。我院多年来打造一批高水平的兼职教师队伍,对教学上起到不可磨灭的作用。但实践中还存在一线高水平企业管理人员、技术人员因为工作繁忙无法到学校指导学生的情况。因此,需要高职学院和房地产企业要克服困难,协调一致,引进更多的高水平的兼职人才。

3.建立专门的工学结合机构

针对工学结合教学管理过程中存在的问题,高职院校应当成立专门的机构。如我院建立了校企合作教育科。每个院系独立设置,归学院统一领导。校企合作教育科主要是沟通与企业的关系,贯彻教育部工学结合的思想,为学生联系实习、就业单位。为我院迈进国家一流高职院校作出突出贡献。当然,校企合作教育科不是孤立存在的,还得与学院各部门协调、团结,共进,配合,这样真正把工学结合人才培养模式进行下去。

工学结合人才培养模式是一个新型而又复杂的模式,还有许多东西需要我们去探索,我相信随着理论和实践水平的不断提高,房地产经营与估价的人才培养模式会不断完善的。

参考文献

1.职业教育课程开发与实施 严中华 清华大学出版社

房地产经营模式范文4

[摘要]高职房地产经营与估价实践教学应以职业能力为导向,正确处理理论与实践教学的关系,并借鉴先进教学经验,设计循序渐进

>> 高职房地产经营与估价专业实践教学研究 高职房地产经营与估价专业实践教学体系的构建刍议 高职房地产经营与估价专业实践教学体系的探究 浅析高职院校房地产经营与估价专业人才培养模式 高职房地产经营与估价专业毕业设计改革探讨 高职房地产经营与估价专业教学资源库建设探讨 “房地产经营与估价”专业“循环式”实践教学体系探析 房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式研究与实践 高职院校房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式探索 高职院校房地产经营与估价专业的人才培养方案探析 高职院校房地产经营与估价专业人才培养方案研究 高职院校房地产经营与估价专业人才培养模式研究 高职房地产经营与估价专业建设的建议 高职院校房地产经营与估价专业校企合作模式研究 高职房地产经营与估价专业人才培养模式探究 高职房地产经营与估价专业学生职业能力培养的几点建议 高职房地产经营与估价专业人才培养模式探索 基于房地产经营与估价专业核心能力的《建筑学概论》教学模式探究 房地产经营与估价专业特色人才培养方案的探索与措施 房地产经营与估价专业建设与发展方向探讨 常见问题解答 当前所在位置:,2008-06-30.

[2]徐琳.四川天一学院高职房地产专业实践教学体系改革项目研究[DB/OL].http://.cn/Article/CDMD-10613-2010121847.htm,2010-04-01.

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房地产经营模式范文5

关键词:房地产;营销策略;网络营销

1房地产实施营销策略的重要性

1.1房地产行业基于互联网渠道的发展模式

房地产行业是否能持久发展,是否能增强在同业的市场竞争实力,关键在于互联网与房地产营销能否有效地结合。当今越来越多的社会群体使用互联网获取需要的信息,这是房地产业的新机遇,企业持续发展和壮大的策略必须启动互联网房产营销。互联网可以高效率地融合大数据,能够系统、有序地集中配置和优化处理市场经济化社会的不同元素[1]。营销策略自由价值提升,房地产营销产业结构的优化和延伸,全新的市场经济提高元素,房地产营销策略带来的经济实力提升和创新性思维理念,这都是房地产全新的营销策略,即现代化的网络体系与房地产营销渠道有机结合,为行业发展带来新的局势。

1.2房地产行业市场经济化的必经之路

互联网不但促进了房地产行业的营销手段的实施,还推动了经济社会化的进展。有计划和目的设计满足社会消费群体和市场经济需要的营销策略和内容,有效利用资源在市场经济中的配置方式,用优越的市场化社会环境带动房地产发展等,都是互联网这一新营销渠道带来的发展契机。房地产行业市场经济化的发展模式主要体现在能够借助互联网系统、综合的评析房地产现有资源,最大化地让社会消费群体和市场满意。然而当今时代社会消费群体在追逐高质量的生活同时,购房需求更加多元化,升级为以实现自我价值、满足工作生活需要、相关情感的注入等,更多注重生活质量而改变了以往单一性的购住房目的。年轻人为购房主体,彻底改变了固有的主体模式,这也标志着社会在前进,城市化发展迅猛。

2房地产与互联网结合营销渠道和方式的组建

2.1基于互联网对房地产行业营销途径进行拓展

必须充分发挥网络营销优势,增加地产行业的销售途径。根据房产市场的现状,追求低成本高质量的服务和产品,使房产等产品和服务更具增值属性,既要做好间接营销又要做好直接营销,平衡客户与品牌商家之间在结构和空间方面的利益关系,另外,需进一步推进房地产及相关产业的开发,创造有利的市场和经济环境,使地产业得到更好的发展。信息化时代地产行业的直接营销,可以通过网络来进行。这就需要针对性地设立网络营销机构,对网络人才提出了新的需求,必须提前招纳网络维护以及合格的网络销售人才,如此才能开发出专业化的房产网站,参考传统地产销售模式经验的同时,充分发挥网络得天独厚的优势,增强与新老客户之间的互动,从而完成直接营销的目的。信息化时代地产行业的间接营销,可以通过网络来进行。专业和房产中介是其基本的销售模式,对于此类间接机构,房产公司需定期对其进行考核,中介部门的口碑、客户满意度以及部门的服务都是房产公司评估的一部分。这些方式能够保证客户及时有效地享受到房产公司提供的产品及配套服务,从而有利于房产公司在市场中占据有利地位。

2.2互联网对房地产领域的营销进行整合和优化

目前,房地产市场资源的有效整合优化与行业内社会资源的规范分配,都必须借助互联网固有优越条件,主要从3个大方向考虑:第一,为使房地产得以健康、有序地发展,能精准有效地预测行业市场发展状况和客观规范的评析房地产业营销指标,一个专业程度高、评析准确的互联网数据小组的成立是当务之急。第二,开展房地产业的市场调查工作。借助互联网资源优势和涉及范围广特点,基于房地产业当前的社会资源状况,为了市场营销方案的设计,展开互联网式的市场调查是形势所需。鼓励社会大众和互联网使用人群积极主动加入房地产调查项目,借助相关物质奖励政策激励潜在的网络消费者,提高参与调研的热情度;流畅度强、及时性高的互联网社交平台的成立,是为有潜力的消费者提供交谈便利,从而吸引消费者关注[2]。第三,作为房地产行业公司发展历程的见证资料,调查问卷必须有序规范地入档,且要对潜在的社会消费群体填写的消息进行分类;为了能够客观、真实、精准地了解市场实况,必须有效研究和评析调查数据;制作营销调查问卷时,问卷应简单明晰、精简干练、具有适度的趣味性。

2.3以互联网为依托采取多元化的推广策略

房地产企业应该做好品牌规划,通过多种途径传播房地产企业的品牌形象,不断扩大房地产品牌的影响力。为了进一步提高房地产品牌的认知度,房地产企业要注意以下4个方面:第一,确保品牌宣传媒体所采用的宣传策略和自己的品牌形象相符合,不能使大众对自己的品牌形象产生疑问;第二,房地产企业不能依靠价格战作为吸引顾客的长期方法,超低价格只是一个吸引点,足够大的品牌影响力是关键点;第三,房地产企业要突出自己区别于其他商业地产的特点,并高调宣传,进行差异化竞争;第四,房地产企业在宣传品牌的同时,也要维护自己的品牌形象,为了达成这一点,良好的产品质量和完善的服务必不可少。

2.4以互联网为途径的企业文化塑造

为了使房地产企业能够与差异化的竞争战略相协调,房地产企业在塑造企业文化时应做到以下5个方面:第一,在服务、商品开发及宣传策划等方面鼓励员工积极进行创新;第二,加强对细节的管理,使员工具有一丝不苟和精益求精的工作态度;第三,以结果为导向,轻工作手段和过程,重实际效果;第四,提倡集体精神和团队意识;第五,建立学习型组织,使员工形成积极进取的精神,鼓励他们勇于创新。对企业文化的塑造不是一朝一夕之事,而是需要一个漫长的过程,房地产企业在塑造自己企业文化的同时可以从以下3个方面着手:首先,将上述5个方面形成书面材料,比如员工手册;其次,在管理过程中强化员工对这些方面的认识,可以采用员工培训、绩效评估及奖惩标准的形式;最后,让高层管理人员加以示范,对员工产生潜移默化的影响,该方法在企业文化的形成和维系方面发挥着重要作用[3]。

3结束语

现代信息技术和科学技术的发展,为房地产企业网络营销模式的发展提供了广阔的市场空间,在模式的构建和发展过程中应充分运用互联网的发展优势,以互联网为途径从资源、渠道、推广和价格4个方面制定合理化的营销策略,实现房地产网络营销模式的跨越式发展,推动我国国民经济又好又快发展。

作者:史林烽 单位:上海理工大学管理学院

参考文献:

[1]高慧.房地产电商平台网络营销模式研究———以乐居网为例[J].现代商业,2015(21):117-120.

房地产经营模式范文6

与其他商品相比,房地产具有其不可移动、产品唯一、使用年限长和价值高等特有性质,这些性质影响着房地产开发投资活动。了解这些特点,便于做出正确的开发投资决策。

就投资角度而言,房地产开发具有如下特点:

(1) 开发成本高,投资量大

(2) 风险大但回报高

(3) 开发建设期长,投资周转慢

(4) 市场具有地区性和分散性

(5) 需求具有稳定性

(6) 涉及面广,综合性强

一、房地产开发模式

房地产开发模式是指实施房地产开发活动的途径,方式或方法,也包含房地产开发活动框架和程序的涵义。

对房地产开发模式进行提炼和归纳,可以有效的支持开发企业的经营决策,避免盲目投资开发;推动房地产开发业技术进步;促进房地产开发企业的可持续发展。

房地产开发模式有多种不同的划分方法。这里,根据房地产开发企业核心业务过程的不同,将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。

1、多元化开发模式

房地产开发作为一种提供满足消费者(或投资者)需求的空间和服务的活动,具备多元化发展的特点。对规模经济、降低风险和可持续性发展的追求,将在很大程度上促进多元化开发经营。

(1)混业开发。混业开发,指开发企业跨行业的互动发展,包括金融投资行业、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。以涉足金融投资行业为例,这种经营方式,适应开发资金量大的需要,有效改善开发项目的现金流。

(2)综合项目开发。综合项目是指诸如融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区,集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区,具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目。在综合项目开发经营中,多种物业功能和经营方式相互支撑,可提升房地产开发效益水平,保持收益的稳定性,有利于可持续发展。

(3)纵向一体化开发。纵向一体化开发,是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。从国内外的经验看,拓展房地产投资及与之相关的房地产资产管理业务,构筑房地产开发与管理密切结合型企业,是房地产开发企业实施可持续发展的重要途径之一。从发展趋势看,房地产市场将无疑会从提供增量供给为主向保持存量供给为主转变,物业资产管理会成为企业的主要业务。

2.专业化开发模式

房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性,以及开发经营过程的阶段性、高风险性和不确定性,使得专业化开发模式成为开发企业的重要选择。

在专业化开发模式下,开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内,有利于房地产产品建设、经营与管理技术的成熟化和在此基础上的创新,有利于减少产品更新换代的成本。同时,由于专业化开发企业的经营管理技术与方法、管理流程及产品设施、材料特性接近,使房地产开发项目的质量管理、计划管理、资源供应管理和成本管理等工作更易于实现标准化、制度化,为开发企业的信息化创造了较好的条件,从而有助于降低管理成本,提高管理效率。

(1)特定物业类型开发。开发企业根据对自身资源(包括资金、实力和经验)的评估以及对所处市场的独特认识,可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象,实施专业化开发。

特定物业类型开发,可以在某一特定地域上进行,也可以在广泛地域上进行,甚至进行国际性开发。具体方式的选择依赖于开发企业的经营方针。

(2)特定业务领域开发。这是一种非一体化的、非全能型的开发方式,它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。这种业务领域的选择与确定,同样依赖于多种因素的综合评估。在大多数情况下,这些业务领域是开发企业的核心业务领域。

特定业务领域开发,可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。

协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或必须的核心业务,然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务,如市场专业咨询、报建专业、工程管理咨询、专业营销策划服务等,从而形成高协作性的开发流程,使开发机构超脱一般的协调和技术细节,专注战略管理和资金管理。毫无疑问,购买服务,不单纯是最低成本的追求,重要的是,获取开发品质与成本控制曲线中的最优解。

协作型开发方式的发展,是开发产业提升的标志之一。

二、网络经济环境下的房地产开发趋势

任何行业的发展都背离不了时代背景,房地产开发业也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响,至少包括二个方面:促进开发企业的信息化;促进行业结构调整和优化。

1、开发企业经营管理信息化变革

信息处理的产业化和社会化,有利于形成理性的期望,降低开发风险,并促使房地产开发流程的衔接更顺畅,而且有利于资金、物流、人流达到最佳组合。具体事项有以下几点:

基于大规模收集潜在客户信息条件下的市场细分及有针对性的项目定位;

基于虚拟社区,完成交互式、个性化的项目订制;

基于柔性开发模式,应对小规模、多样化的个性市场需求。

毫无疑问,在网络条件下,通过业务流程再造,实施企业差异化需求的整合能力和高弹性的建设组织能力,将形成房地产开发企业的核心竞争力。

2、开发企业结构调整及优化

由信息技术带来的便捷信息交换及有效数据管理,推动开发企业结构优化升级。优化组合战略伙伴开发服务平台,开发材料采购服务电子商务平台、行业管理电子政务平台,冲击行业传统的经营理念、管理模式和运作方式,给房地产开发经营管理带来积极影响。

战略伙伴开发服务平台,整合行业开发商、土地商、建造商、设计和投资资源,实现强强联合、优势互补,实现最优匹配,降低竞争风险。

材料采购服务电子商务平台,实现系统成员集体采购建筑、装饰材料,降低成本,保障数量。材料采购电子商务平台,也可以成为战略伙伴开发服务平台上的一部分。

行业管理电子政务平台,提升政府管理服务水平,实现对行业的有效监督,提供房地产开发良好管理环境。

如:为使政府能有效的、全面的监控房地产开发交易环节,有能力引导和规范房地产开发交易行为;提供智能化的实时房地产市场分析,为政府部门及投资者的管理决策提供支持,为社会公众提供一个安全的、有透明度的投资交易平台,促进地区房地产开发业的持续繁荣,可建立房地产销售管理系统:

房地产经营模式范文7

城市经营指的是在市场经济条件下,城市管理者政府把城市看做是市场经济中不可或缺的一个重要主体"用经营企业的眼光,来发展城市"按照投人产出的思维,来经营城市"城市经营这一理念,最早源于十七世纪的法国,当时法国为了扩张军力,而通过委托协议的方式,吸引私人投资者来参与城市军港的建设"到了后来这一模式被逐渐推广,而后又产生了债权模式、实体参与模式等众多模式"我国的城市经营则起源于九十年代的大连,当时大连把城市自身看做一笔资产,通过利用自身资源优势、政策优势,提升了旅游产业,引来了大批资金"这一城市改革模式后来,被许多城市纷纷予以模仿"随后,城市经营,成为政府管理城市的重要观念"。

二、地产开发

地产开发指的是,房地产企业在依法获得了土地使用权后,利用自身资源,来进行房屋建设和开发的过程"在工业化的浪潮中,我国城市化进程大步提升"随着我国城市居民的不断增多,我国的房地产行业得到了迅猛发展"为了满足城市居民的刚性需求,迫切需要开发新的土地资源"这就是地产开发行业火爆的主要原因"严格意义上讲,地产开发是城市建设的一个重要组成部分"地产开发是城市经营不可获缺的一环"如何搞好房地产开发从而更有利于城市经营,这是政府面临的重要挑战"地产开发应统筹于城市经营中,地产开发的最终目的是为了城市的更好的发展和城市居民的更幸福美满的生活"因而在地产开发的过程中,必须时刻从城市居民的生活,城市经营的角度来看问题,在开发过程中必须时刻牢记这个问题"统筹于城市经营中的地产开发,在城市建设的过程中必须确立几个基本原则"牢牢把握这些原则是做好地产开发得重要保障"。

三、地产开发的原则

(一)合法性原则"地产开发的过程中,各个主体必须遵守国家相关的各项法律法规"政府要严格按照法律来招商,引入私人资本"房地产商更应明确自身地位"在法律框架下做好自己的工作"。

(二)三公原则"在城市经营的过程中,各项决策和措施都必须做到公开、公正、公平"在引进私人资本上要秉持公正原则,在决策过程中要秉持公开原则"在采取各种措施的过程要秉持公平原则"坚持三公原则是做好地产开发的重要保障"。(三)合规性原则"这主要值得是,在地产开发过程中,政府和房地产开发商等各个主体,必须遵守市场经济自身发展的必然规律和城市经营建设的自身规律"在明确原则后,我们来探讨一下,可以采取的措施"。

四、以城市经营的角度来开发房地产

城市经营是一个系统工程,房地产开发是这个系统工程中不可缺少的一环"在地产开发过程中,我们可以采取以下措施:

(一)政府要健全地产开发制度,地产开发有一整套流程,政府必须围绕地产开发的每个环节,做好制度设计"使房地产商在每个环节,都能有法可依"。

(二)房地产商要转变角色"房地产商是一个赚取自身利益为第一目标的企业,但它又不仅仅是企业"房地产商还是城市建设者"房地产商在地产开发过程中,必须做到经济效益与社会效益的统一"近年来房地产商在分后割据地过程中,一味地粗放式的开发,而没有真正考虑到社会效益"房地产商在城市化进程中获得了巨大的经济效益,但同时又损失了巨大社会效益"房地产商的声誉随着地产开发规模的扩大,而不断恶化"这对于企业自身的长远发展,极为不利"。

(三)各个主体要从城市经营这个大局出发,政府在地产开发过程中,要围绕城市经营来布局,地产开发的直接目的是使城市在付出以后获得回报,最终目的是要使城市居民生活的更幸福美满"政府在招投标过程中一定要从这个角度出发选择那些声誉良好的房地产商"房地产商在开发地产的时候,也要有这方面的意识,不能只关注自身企业的发展,而忽视城市这个大企业的发展"。

房地产经营模式范文8

【关键词】养老地产;倒按揭;运营模式;反向抵押贷款

随着我国老龄化程度的加深,仅靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式,难以应对老龄化危机。因此,研究养老地产的运营模式以使老年人养老得到保障变得十分有必要。

国内学者对养老地产运营模式的研究主要集中在借鉴国外发展养老地产先进经验方面。欧美发达国家较早进入老龄化社会的英、美、德、丹麦等,在对养老地产的运营模式上存在较大差异。其中最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式[1]。在此,主要介绍美国的“倒按揭”入住方式。

1 美国养老地产运营模式

“倒按揭”,即以房养老,也称为住房反向抵押贷款,起源于荷兰,发展最成熟、最具代表性的当属美国。上世纪80年代,美国因为出现了大量的“房子富翁,现金穷人”,于是以房养老模式应运而生[2]。下面,着重介绍美国的三种反向抵押贷款方案。

1.1 房产权益转换贷款

在美国最流行、最重要的反向抵押贷款是“住房权益转换抵押贷款”(HECM:Home Equity Conversion Mortgage),它由美国住宅和城市发展局(HUD:Department of Housing and Urban Development)在1989年推出,在全美国由银行、信贷公司和保险公司销售。HECM在美国广受欢迎,占到市场的90~95%。

贷款限额主要根据房产所在的不同地区来确定,最大贷款限额称作“203-b限额”(203-b 1imit),由法律规定且每年调整,2003年,该计划对于非城镇地区的最大贷款额度为154896美元,对于城镇地区则为280749美元,具体每个申请人可能获得的金额主要由申请人的年龄、房产价值和当时的利率决定。HECM申请人必须满足以下条件才具有资格[3]:

1.1.1 申请人必须达到62岁或者更高;

1.1.2 申请人所拥有的房产必须为:单幢房产,1976年6月以后自建的房产、公寓,共有住房、移动住房一般不具有申请资格;

1.1.3 住房至少已建成使用一年以上,其价值必须达到HECM最低财产要求;

1.1.4 申请人已向HUD核准的咨询机构咨询了解HE锚计划的详细内容。

HECM一般由银行或保险公司提供,有时需要抵押贷款经纪人的参与。HECM要求申请人在办理之前必须先向房地产顾问进行咨询,而另外的两种反向抵押贷款计划则没有这一要求。HUD会提供一份经过认证的咨询机构名单,以便申请人与之联系。银行、保险公司和经纪人赚取的是前期费用,且银行保留继续服务的权利。银行或保险公司把将来收取还款现金流的权利出售给“美国国民抵押协会”(Fannie Mae:Federal National Mortgage Association,一个营利性的抵押贷款组织,其债券受联邦政府的默示担保)。

HECM是唯一一个由联邦政府承保的反向抵押贷款计划,联邦政府通过联邦住房管理局(FHA:Federal Housing Administration,FHA是HUD的一部分)承保贷款人不履行义务的风险。作为交换,FHA在反向抵押贷款终结时收取房产价值的2%作为保险费用,并且其余各年的保费等于当年借款额的0.5%。联邦政府的抵押贷款保险既保证借款人获得连续的借款,也保证借款人不会支付高于房产价值的还款额。

1.2 房屋保留者计划

房屋保管者(Home- Keeper)贷款主要是针对不符合HECM条件的借款人而设计的一种模式,是由房利美在1995年提供的。房屋保管者的贷款上限一般高于HECM的限额,同时对房产所有权的要求也较为宽松。房屋保管者的贷款额度除受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外, 还受到当时申请贷款的人数影响。其支付方式采取按月支付和信用额度,或者两者结合。由于该项目的风险自行承担,所以利率采用浮动利率, 按月调整。房屋保管者贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金[4]。

但是,与HECM相比,目前Home-keeper的市场占有率还较小[5],主要由于下面特点:

首先,Home Keeper 的支付方式只有三种:每月支付、信用额度以及两者相结合,而HECM 的支付方式要灵活的多;

其次由于Home Keeper 的贷款最大限不受FHA203-b的限制,且允许贷款额随着房屋价格的增长而增加,所以其更适合住房价值大、具有升值潜力的房屋所有者选择。

1.3 房屋保留者计划

尽管住房反向抵押贷款产品主要是联邦政策的产物,然而很多私营公司也提供这样的反向抵押贷款产品。80 年代初,全美家庭第一公司(Trans America Home First)、房屋高级服务公司(Household Senior Services)和财务自由高级融资公司三家私营公司都在经营反向抵押贷款业务,但是到了1999 年,全美家庭第一公司和房屋高级服务公司都相继终止了这一业务。

财务自由现金账户的主要目标消费群体是拥有价值更大房屋的老年人的贷款业务,所能提供的最大贷款额为70 万美元。因此私营企业设计产品以吸引不满足联邦条件的较高收入的房屋所有者也是源于社会的需求。

在运作模式上Financial Freedom Cash Account 与HECM 和Home Keeper 有很大区别,更加灵活:这一模式允许借款人最多保留房屋价值80%的房产所有权;允许借款人分享房屋升值的收益;借款人抵押房产后所得的收入不由借款人自由支配,而是一次性购买由Hartford 寿险公司承保的按月发放的年金。

综上所述,各类反向抵押贷款方案有着类似的结构特点:当房屋所有者符合相关的条款,贷款人会提供一次性总付、按月支付或者是一个信用额度,或者其中两种或几种的组合;可借到的贷款总额取决于借款人的年龄、房屋价值和利率等可变因素。然后,老人们就可以利用获得的贷款来入住养老地产项目。

2 美国养老地产运营模式的借鉴

根据上述对美国养老地产“倒按揭”运营模式的介绍,笔者在经过查阅文献资料后,对住房反向抵押贷款入住模式在我国实施的必要性、可行性、现实意义和相应的对策建议的分析如下:

2.1 必要性研究

首先,我国严重的老龄化问题呼唤住房反向抵押贷款在我国养老地产运营模式中的应用。我国的人口老龄化是在经济基础比较薄弱、社会经济尚不发达、人均国民收入还比较低的情况下出现的,从形成到高峰期据预测只需短短的27年,且老年人口的绝对数很大,这意味着我国不得不在经济尚未发展时期就面对来自“银色浪潮”的冲击,解决比发达国家还要严重的人口老龄化问题[3]。

其次,也是完善我国社会养老保障体系的需要。目前,我国老年人收入的现状是:老年人收入来源少,收入水平相对较低。我国多年实行的低收入政策,也使绝大多数老年人没有多少积蓄,只能靠国家与社会提供的有限的退休金生活。

但是,目前相当一部分非国有经济还没有建立起完善的职工养老保障体系,养老保险覆盖率很低,并且由于现行养老保险制度改革方案中对于转制成本问题没有解决,因此对于统帐结合、部分积累的基金管理模式存在着巨大的资金缺口[5]。

再次,也是盘货二手房市场的需要。通过住房反向抵押贷款,能增加二手房上市量,对抑制房价上涨可以起到一定积极作用[4]。这样,不仅使得老年人从自己的住宅中获得了入住养老地产项目的资金,也解决了多数年轻人的住房问题,获得了“双赢”的局面。

最后,人际关系转变,商品意识向家庭生活侵入,要求老人自我养老,积极参与以房养老。商品意识、经济核算思想在今日已是深入人心,人们遇到各类问题,都会从经济、商品、价值的角度考虑,并做出新的评价与分析。对住房问题这种长期限、大额度的事项,就更有必要做慎重考虑。当父母与子女之间也变得产权清晰和斤斤计较时,那么,靠别人显然不如靠自己,即使这个“别人”是同自己有紧密血缘联系的父母和子女[6]。

以上分析表明,在人口老龄化日趋严重、商品意识向家庭生活入侵和养老保障制度不完善、不成熟的情况下,发展住房反向抵押贷款养老模式势在必行。

2.2 可行性研究

2.2.1 二手房交易市场的旺盛,使得二手房的需求量增加,为老年人以房养老提供了物质基础。

我国城市二手房供需两旺,住房二级市场正在形成[3]。数据显示,2004年上海二手房交易量已经超过一手房,其间的差额接近300万平方米。并且,二手房中介机构发展迅猛,市场正走向规范化。再加上老年人私人住房拥有率较高这一现状[5],为住宅反向抵押贷款提供了物质条件。

2.2.2 金融保险市场的发展与完善为反向抵押贷款的开展提供了市场和技术支持。

以房养老入住模式得以实现的关键因素之一,是金融保险业的发达和体系的健全,这在于金融保险产品的制度创新,在于从目前实施的严格的分业经营向混业经营模式的演变。而金融保险法规的出台和完善,金融工具的不断增多,分业经营向混业经营的趋进,将为反向抵押贷款制度的出台提供可以操作的平台。

2.2.3 近年来地价、房价的增值使得老人以房养老有了可资运行的资本。

随着时间的推移,在住房外表已逐步磨损陈旧的同时,住房仍然能够维持相当的价值,或还因地价的增值使住房价值有大幅度提高[6],这正是住房能够用来养老的关键所在――老人可以利用住宅从金融机构获得足够的资金来入住养老地产项目。

以上分析表明,二手房市场的活跃、金融保险市场发展体制的完善和地价、房价的增值,使得住宅反向抵押贷款入住模式在我国的发展有了可行性。

2.3 现实意义分析

住宅反向抵押贷款入住模式在我国养老地产运营模式中的应用,不仅对老年居民有明显的好处,而且对我国保险业发展有着重大意义。

同时,以房养老模式在我国的实施,还将有利于降低社会储蓄率,释放社会消费,推动经济发展。并且,还可以解决部分地区的农民养老问题[2]。

2.4 对策建议

首先,在实施机构的选择上,考虑到反向抵押贷款的特点和我国银行业发展的水平,我国还是由保险公司提供反向抵押贷款产品更合理。同时,需要各个中介机构积极配合参与[5]。

其次,在发展模式的选择上,结合我国的国情,在我国开展反向抵押贷款应该选择政府支持型的发展模式,即政府出台优惠或财政支持政策,由商业保险公司开发产品并进行销售,允许保险公司以盈利为目的来经营反向抵押贷款业务。

最后,在发展战略上,可将中国住房反向抵押贷款模式总体上采用由东及西、由南及北的推广路径,粗略分为五个梯度[7]。从而,结合中国的具体国情,为我国住宅反向抵押贷款模式在全国的发展制定了合理的方案。

3 结论

在对我国发展反向抵押贷款保险产品的必要性、可行性、现实意义做了细致分析后,笔者发现在我国养老地产运营模式中采用类似美国的“倒按揭”模式是正确并且可行的,只是需在实施过程中结合我国具体的实际情况,并需要政府、银行和保险机构的合作。

参考文献

[1]孙秀娟. 我国养老地产开发模式研究[D]. 北京:北京交通大学,2011.

[2]阎安. 以房养老模式的国际借鉴[J]. 财会研究,2007(8):76-78.

[3]刘光耀. 国外反向抵押贷款经验及其对我国的借鉴[D]. 天津:南开大学,2005.

[4]宋唯琳. 从美国模式到中国本土化―――对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考[J]. 现代经济,2008 ,7(13),15-21.

[5]贾景梅. 我国发展住房反向抵押贷款养老模式研究[D]. 保定:河北大学,2010.

房地产经营模式范文9

关键词:CGE模型;“营改增”;房地产业;税负影响

中图分类号:F810.42 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2016)22-0061-05

前言

国家财政部于2016年3月23日了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(以下简称《通知》),《通知》规定:自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称“营改增”)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

针对房地产业,《通知》规定:“销售不动产,转让土地使用权,税率为11%”,以及“增值税征收率为3%”。《通知》的也意味着社会各界对于房地产业“营改增”政策的猜测尘埃落定。房地产业作为我国关注度最高的产业之一,“营改增”对于房地产业的经济效应势必产生重大影响。

自2012年在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点以来,国内众多学者针对房地产业“营改增”影响进行了大量的分析和预测。从目前的研究结论中可以看出,大部分学者都认为房地产业“营改增”非常必要。主要原因是由于房地产业现行营业税制度重复征税问题严重,并不利于房地产市场的健康发展,而在全行业征收增值税有利于实现各产业间的顺利抵扣,形成完整的闭环征收链条,促进产业结构升级。

在房地产业税负方面,田志伟(2013)利用CGE模型分析了“营改增”对我国各行业税负的动态影响,发现行业产出品或服务价格相对于其成本上升时,则税负可能上升;彭晓洁(2014)通过构建预测模型,测算出“营改增”后税负的增减主要受到增值税税率、可取得的进项抵扣额的影响;孙作林(2015)按照3%的增收率和17%的税率,计算出当房地产企业毛利率超过31.5%时,会提高房地产企业总税负,并会导致房地产企业净利润下降。

学术界对于“营改增”影响效应的研究已较为广泛,但是当前的研究方法或多或少存在一些不足之处。目前,局部均衡分析作为“营改增”效应分析的主流方法,并不能兼顾多种税收的间接效应;另外,投入产出法也是较为传统的分析方法之一,而当前研究结果表明,投入产出法对于“营改增”效应的分析精度不足;CGE模型作为政策分析中的重要工具之一,也逐渐被广大学者应用到我国“营改增”政策影响的分析中,然而标准CGE生产模型往往假设较为理想化,测算结果并不能满足要求。

为了使理想化的CGE模型能够适应实际增值税税额,本文在将传统投入产出法与CGE模型将结合的基础上,对标准CGE生产模型进行修正,引入征税比率的概念,作为内生变量,调节增值税理论税额与实际增收税额之间的差值到最小,从而准确测算增值税的实际应纳税额,并充分体现出“营改增”税改政策的经济影响。

一、CGE模型建立

CGE模型的重点在于模拟经济实体中的实物层面,基于一般均衡理论,利用供给和需求函数准确描述生产者和消费者的利润和效益最大化行为。本文将采用CGE模型对“营改增”“扩围”对于房地产业的影响进行模拟分析,为了考虑到各种因素的影响,构建了较为完善的模型架构。除了标准CGE模型中常用的生产、商品等基础模块以外,本文将充分考虑国际市场的影响,并建立相应的分析模块。在此基础上,为了更加准确地描述“营改增”政策对于房地产业税负的影响,在生产模块中引入征税比率相关参数。

模型中将市场主要划分为商品市场和生产要素市场,并针对国内外市场不同特点进行分别建模,引入企业、居民和国家三个市场经济参与者,并针对各自的收支特点建立平衡模型。为了表现国外因素的影响,引入国外净储蓄来描述国际收支差额。另外,本文中采用凯恩斯闭合规则来描述宏观经济闭合特性,保证模型收敛。

(一)生产模块

1.标准生产模块。为了准确反映现实经济中生产者的生产行为,建立CGE模型时,采用CES生产函数来描述生产方程。

一个行业的总投入主要包括中间投入以及增加值投入两部分。根据企业成本最小化原则,可将企业的成本优化问题用如下方程表示:

式中:PVAα、QINTAα――行业增加值价格、行业中间投入价格;QAα,QVAα,QINTAα――行业总产出、行业增加值、行业中间投入;ααα,δαα,ραα――规模参数、份额参数、替代弹性;a――行业。

采用拉格朗日求解,并对相应变量求微分后合并一阶条件,可以获得成本最小化方程:

增加值方程可由劳动投入和资本投入构成的函数表示:

式中:QLDα――行业劳动投入;QKDα――行业资本投入。

因此,可以获得增加值成本最小化条件和增加值利润最大化方程:

式中:WL――劳动投入价格;WK――资本投入价格。

采用里昂惕夫函数表示商品c对行业a的中间投入方程:

式中:ICAcα――商品c对行业a中间投入部分的投入产出直接消耗系数。

行业中间投入价格可由公式(8)表示:

方程(1)―(8)可用来表示生产模块的行业行为。

2.改进生产模块。标准CGE模型中,将增值税当作一种要素税来处理,但这种处理方式过于理想,不符合我国税收制度的真实情况。目前,我国主要实行销项税额减去进项税额方式征收增值税,因此可采用投入产出法来对进项税额和销项税额的理论值进行计算。其中,销项税额可采用如下公式测算:

式中:PAα――行业总产出价格;STOCKα――行业存货量;TVACα――行业所缴纳增值税额。

根据处理方法的不同,增值税中的进项税部分可进一步细化为来自固定资产的进项税和来自中间投入的进项税两部分。其中,固定资产被允许用来抵扣进项税,有助于降低生产要素资本投入,因此可采用下面的方程表示:

式中:TVAK――固定资产抵扣税率。

来自中间投入的进项税可通过中间投入来计算,方程如下:

根据以上计算结果,可以得出增值税的理论计算方法:

然而,根据现有文献研究结论,增值税的实际应纳税额通常与理论征税额相差甚远,这主要是由于国家会通过税收优惠、财政补贴等方式影响征实际征税额。因此,为了更加准确地分析“营改增”对于房地产业税负的影响,本文引入征税比率的概念(Rleiv),并将来自固定资产的进项税和来自中间投入的进项税分别内化到行业增加值价格PVA和行业中间投入价格PINTA中。因此,行业利润最大化方程可转换为:

式中:TBUSα――行业所缴纳营业税额。

对于房地产业,来自固定资产的进项税和来自中间投入的进项税内化到PVA和PINTA中后,可得到如下方程组:

本文在CGE模型中采用修正后的生产模块来模拟房地产业的生产状态。

(二)商品模块

商品作为生产行为的主要载体,既被生产过程需要,同时也可被市场消费。商品的需求渠道包括国内生产和国外进口,同样商品的消费方式也包括国内消费和出口。因此,在CGE模型的商品模块中,国内产品与国外产品之间存在替代性,在此利用常替代弹性函数表示商品内销和出口之间的替代关系。

企业通过优化商品内销与出口的具体数量,使利润最大化,国内企业所供给商品总量可由如下方程表示:

式中:QXc,QDc,QEc――国内市场商品c的总供给量、内销和出口数量;αxc,δxc,ρxc――供给函数的规模参数、份额参数和弹性参数。

结合成本最小化和利润最大化条件,可以获得优化条件方程:

式中:PXc,PDc,PEc――供给商品c总平均价格、内销产品平均价格、出口商品平均价格。

由于出口商品收到汇率影响,因此为了使价格统一,对出口商品均价进行加权,转换为国内价格。

式中:PWEcw――商品c在国家w的平均价格;EXRw――国家w货币对人民币汇率。

同理,国内市场上的商品可以分为国产和进口两类,采用CES函数表示内购和进口商品的替代关系,国内市场上对商品c的总需求量方程为:

式中:QQc,QBc,QMc――国内市场商品c的总需求量、内购和进口数量;αqc,δqc,ρqc――函数规模参数、份额参数和弹性参数。

同样结合成本最小化和利润最大化条件,可以获得商品内购和进口需求量之间的最有关系,优化条件如方程(22)和(23)所示。

式中:PQc,PBc,PMc――需求商品c总平均价格、内购平均价格、进口平均价格。

对于进口商品,除了要考虑货币汇率以外,还要考虑关税因素,因此本文引入商品出口商品c到w国家的关税系数TMcw,控制方程为:

(三)企业模块

企业模块是建立在生产模块和商品模块的基础上,相对更加简单,在此采用方程对企业模块的收入、储蓄和投资情况进行描述。

式中:YENT――企业收入;SHAREke――资本投入回报率;QKS――资本投入;TRANSeg――政府对企业的转移支付;TIe――企业所得税;ESAV――企业税后收入;QINVc――企业对商品c 的投资量;EINV――企业总投资量。

(四)居民模块

由于CES效用函数采用不变的替代弹性来假设各商品之间的关系,不能反映出现实生活中居民收入与商品需求的关系。因此,本文采用Stone-Geary函数来表示居民消费行为的实际效用,居民模块函数可以分为三个部分:效用函数、支出函数和收入函数。

居民在预算约束条件下的效用函数可表示为:

式中:PQc――商品c的价格;QHch――居民h对商品c的需求量;γch――居民h对商品c的基本生存消费额;βch――居民h对商品c的边际消费额;EDh――居民h可随意支配的收入,可由如下方程表示:

式中:EHh――居民h的支出;YHh――居民h的收入;TIh――居民h的个人所得税;MPSh――居民h的边际储蓄倾向。

其中,居民h的收入可表示为:

式中:QLS,QKS――劳动投入、资本投入;SHARElh,SHAREkh――劳动投入回报率、资本投入回报率。

居民模块中,根据居民投入效用的最大化来确定商品供应量的最优值。

(五)政府模块

政府财政主要来自税收性收入,因此政府模块相对固定,本文主要将政府收入分为商品进口关税、居民收入个人所得税、企业收入所得税、增值税和营业税五大部分。对于政府支出,则主要分为政府消费与转移性支出两方面,因此政府的收入和支出函数可采用如下方程表示:

二、房地产业“营改增”税负效应分析

针对“营改增”政策的特点,本文将营业税和增值税税额变化之和作为一个整体,来考察其变化对于房地产业税负的影响,可采用如下公式表示:

式中:VAR――税负变化;BTaft,VATaft,BTbefore,VATbefore――“营改增”前后营业税、增值税;prod――房地产业总产出。

在利用社会核算矩阵对CGE分析模型进行校准以后,对房地产业“营改增”前后的税负进行测算,测算结果为:“营改增”之前,房地产业税负为6.23%,“营改增”之后,房地产业税负上升到了7.21%,提升幅度为15.73%。

另外,为了体现房地产业“营改增”对于宏观经济的影响,本文将对房地产价格、居民收入、政府收入、GDP等经济指标进行测算,其中GDP为新增指标,可用如下方程表示:

根据CGE模型,从房地产产出、居民收入、政府收入、GDP以及房地产业税负几个方面进行对比,分析“营改增”前后房地产业的变化情况。

结合理论和计算数据分析,房地产业的“营改增”会使其部分生产要素投入和中间投入之间出现替代,这会促使房地产开发企业加大中间投入比例,进而提升对于上游行业产生生产需求,也会因此影响到GDP的水平。另外,随着房地产开发企业利润率降低,房价会因为税负转嫁而上涨,从而增加市场生产要素进入量,以上两种变化将会同时对房地产业造成影响。

对于房地产业来讲,居民收入主要可分为三类:一类是房地产业从业人员,这类人员的收入会受到中间投入与增加值的相互替代的不利影响;另一类则是上游行业的从业人员,由于房地产业刺激了上游行业生产需求,因此会提升相关人员的收入;除以上两类以外,房地产业税负会转嫁给下游的消费者,消费者的消费支出会受到相应的影响,因此居民收入会上涨,但是由于房地产价格上浮,则会导致居民在房地产方面投入增加。

政府收入方面,短期内将会出现明显下滑,但当中间投入能够对上游行业产生激励作用时,政府税收将出现扭转,这个过程的快慢取决于居民对房地产的消费能力。

结论

本文通过构建CGE分析模型,测算房地产业营改增对于行业税负的影响。在建立模型时,引入征税比率的概念来提升模型的测算精度。

分析结果显示,按照当前的《通知》中的汇率执行房地产业“营改增”,将会导致房地产业税负的增加。由于房地产业对于宏观经济的影响较为明显,因此,此次“营改增”“扩围”将会对宏观经济指标造成一定程度的影响,特别是对于部分居民和政府收入,将会产生不同幅度的不利影响。但是,房地产业税负的增加会从另一方面刺激房价上涨,从而带动上游企业生产需求,从长远来看,政府税收将会逐渐扭亏为盈,对宏观经济的积极影响也会逐渐凸显。

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