【2017年营销部下半年工作计划一】 一. 销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1. 20xx年10月底20xx年12月，借大的推广活动推出-项目
2. 20xx年12月底20xx年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. 20xx年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. 20xx年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二. 销售准备(20xx年1月15日前准备完毕)
1. 户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于20xx年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于20xx年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20xx年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在20xx年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20xx年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
由营销部-负责，培训时间从20xx年11月底20xx年1月
培训内容包括：
销讲资料培训，时间：20xx年11月底20xx年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：20xx年12月初
工程工艺培训，时间：20xx年12月初
样板区、样板房培训，时间：20xx年1月9日
销售培训，时间：20xx年12月20xx年1月出
2. 预售证
由销售内页负责，于20xx年1月10号前完成
3. 面积测算
由销售内页负责，于20xx年1月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于20xx年1月10号前完成
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于20xx年1月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于20xx年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为Y区)
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
确定对Y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定Y区道路沿线灯光布
布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3. 样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于20xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五. 价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于20xx年1月10日提出销售价格表和销售政策。
六. 推广：20xx年10月底前确定广告推广公司，20xx年11月低前出具具体的推广方案。
【2017年营销部下半年工作计划二】 (一)细分目标市场，大力开展多层次立体化的营销推广活动。
xx部门负责的客户大体上可以分为四类，即现金管理客户、公司无贷户和电子银行客户客户。结合全年的发展目标，坚持以市场为导向，以客户为中心，以账户为基础，抓大不放小，采取确保稳住大客户，努力转变小客户，积极拓展新客户的策略，制定详营销计划，在全公司开展系列的媒体宣传、网点销售、大型产品推介会、重点客户上门推介、组织投标和集中营销活动等，形成持续的市场推广攻势。
巩固现金管理市场领先地位。继续分层次、深入推广现金管理服务，努力提高产品的客户价值。要通过抓重点客户扩大市场影响，增强现金管理的品牌效应。各行部要对辖区内重点客户、行业大户、集团客户进行调查，深入分析其经营特点、模式，设计切实的现金管理方案，主动进行营销。对现金管理存量客户挖掘深层次的需求，解决存在的问题，提高客户贡献度。今年争取新增现金管理客户185200户。《2007年下半年工作计划》由找原创首发，机密数据纯属虚构，转载请注明出处。
深入开发公司无贷户市场。中小企业无贷户，这也是我行的基础客户，并为资产业务、中间业务发展提供重要来源。2007年在去年开展中小企业弘业结算主题营销活动基础上，总结经验，深化营销，增强营销效果。要保持全公司的公司无贷户市场营销在量上增长，并注重改善质量;要优化结构，提高优质客户比重，降低筹资成本率，增加高附加值产品的销售。要重点抓好公司无贷户的开户营销，努力扩大市场占比。要加强对公司无贷户维护管理，深入分析其结算特点，进行全产品营销，扩大我行的结算市场份额。2007年要努力实现新开对公结算账户358001户，结算账户净增长272430户。
做好系统大户的营销维护工作。针对全市还有部分镇区财政所未在我行开户的现状，通过调用各种资源进行营销，争取全面开花。并借势向各镇区其他政府分支机构展开营销攻势，争取更大的存款份额。同时对大中型企业、名牌企业、世界10强、纳税前8000名、进出口前7334强等10多户重点客户挂牌认购工作，锁定他行目标客户，进行重点攻关。
关键词：客户需求；导向；房地产商；情景营销
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产行业经过近二十年的发展，已经逐步发展成为一个成熟稳定的支柱型行业。2005年以来，国内房地产市场经历了繁荣——低迷——火爆——调控的一系列变化。2008年遭遇全球金融危机冲击，2009年受政策刺激迅速复苏，房价、地价飞涨，2010年底，中央、地方政府陆续出台了一系列针对房地产业的调控政策，旨在遏制全国各大中城市房价、地价过快上涨的趋势，抑制投机性购房需求，切实解决城镇居民住房问题。
然而，政府调控房地产业的最终目的是防范市场波动带来的风险，保持房地产市场的基本稳定，维护房地产行业的健康发展。因此这些调控政策将常态化，为了适应新的市场环境，必须要实行营销创新，以适应行业发展的需要。从前期策划设计开始要突出强调“人无我有，人有我优”的策划理念，如何将这些策划亮点提前真实地展现于客户眼前，最有效的形式就是“情景营销”。
（一）适应房地产市场销售竞争的需要
伴随着限购等一系列政府调控措施的出台，房地产销售竞争日趋激烈，销售竞争的核心已经演绎为产品竞争，要想在激烈的市场环境中赢得客户，就必须围绕产品优势进行宣传，并将其真实地展现给客户，使客户能直观地感受到产品的优势，获得客户的信任，并赢得客户的认同。目前，我国房地产业已开始由常规化经营模式向精细化生产过渡，客户细分程度加大，通过高品质产品和对产品的持续创新谋求差异化优势，在研究客户需求、细分市场的基础上，开发具有差异性的房地产系列产品，形成产品品牌，提高产品的附加价值，不断提升顾客价值，展现自身独有优势，已成为未来房地产业发展的必然趋势。
（二）适应企业自身发展的需要
作为开发企业，积累了一定的房地产开发经验后，不断提升企业在行业中的地位，并以此塑造自身的品牌形象就提上日程，而“情景营销”正是展示品牌发展的良好条件。
图1实施“情景营销”战略的驱动力
在销售竞争日趋激烈、行业发展日益成熟的中国房地产市场，既要面临严厉、频繁的政策调控和强大竞争对手的威胁和挑战，也有市场变化和竞争格局重新调整带来的新机遇。要想提升企业的核心竞争力，在市场竞争中立于不败之地，就必须树立“以客户需求为导向”的营销竞争意识，围绕产品打造，通过开展充分地市场调研以及客户问卷调查，确定区域客群的基本特征与基本需求特点，进行营销创新，将企业运作项目和打造产品的能力真实地展现给客户，赢得客户的信任和尊重，从而赢取市场。因此，把“情景营销”战略新理念贯穿到项目运作和销售的过程中去，逐步树立提升产品和企业品牌。
二、实施“情景营销”战略的内涵、特点和主要内容
（一）内涵与特点
1、内涵
房地产行业“情景营销”就是在销售过程中，运用卖场环境、样板房、实景园林示范区、工法展示区等方式，将客户关注的房地产项目中的一些核心因素，提前真实地在销售过程中展示给客户。通过消费者的真实体验来增加对产品的认同感，促进项目的销售和客户价值的最大化，从而达到营销的目的。围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元三位一体打造“情景营销”新模式。
“情景营销”战略，以客户为导向，通过对项目自身实际情况，对房地产业的宏观环境、行业环境、竞争对手进行分析、比较，同时对企业自身已经形成和潜在的比较优势进行充分发掘与认识，提出树立“大营销体”的意识，加强产品营造，将项目策划之初的各项优势向客户呈现，展示“人无我有，人有我优”的竞争优势，以此作为提升项目市场竞争力的出发点与落脚点，并为有效提升项目品牌效应、推动企业稳健快速发展奠定了重要的基础。
2、特点
（1）以客户需求为导向，为项目运作与品牌塑造提供推动力。
根据项目自身优势，包括优秀的规划设计、户型设计、高端的产品配置、良好的工程营造等，这些因素在营销过程中都将成为项目的竞争优势。因此着力围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元，努力打造一个可以直观展示给客户的优美售楼处环境和优良产品品质，让客户走进他们即将生活的“第一现场”，实景展示未来生活情景，以此向客户展示企业运作项目的水平和能力，筑就客户舒适生活的用心演绎，极大地提升了项目品牌效应。这也更有助于从时间与空间两个方面向客户和社会充分展示产品与服务的完美结合，这必将对提高品牌地位产生重要的集成效果。
（二）主要内容
“情景营销”战略的主要内容是：以客户需求为导向，以优秀的规划设计、良好的工程营造为核心，着力围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元，打造一个可以直观展示给客户的卖场环境和产品品质，以此向客户展示企业运作项目的水平和能力，提升项目品牌效应。
三、实施“情景营销”战略的主要做法
（一）战略制定
在“情景营销”战略规划制定初始，借鉴先进企业的做法，对万科、绿城、龙湖等地产先进企业进行了考察调研和交流，获得新的信息和资源，开拓了视野，激发了思路，坚定了思想。从企业的实际情况出发，通过对市场、行业竞争情况进行周密分析、研究、论证，确定了自身项目实施“情景营销”的战略。
在确立了战略目标后，工作团队分析了项目工程进度和实际情况，制定了“情景营销”战略实施三步走策略：（一）售楼处及周边园林示范区亮相，为客户提供一个赏心悦目的卖场环境；（二）实景园林示范区交付使用；（三）公共部分精装示范单元亮相。
（二）战略措施
1、组织保障
设立战略工作领导小组，由总经理亲自任组长，专门负责解决战略实施过程中出现的问题，以确保战略实施一往无前，不断提高战略的实施效果。对于战略执行起关键作用的内部活动，给予资源分配上的倾斜，配备足够的人、财、物等资源，为战略的有效运行提供保证。建立健全对战略执行起支持作用的制度体系和运作程序，包括职责和权限的确定、规章制度和管理办法的完善以及运作程序的改进、业务流程的再造、调整机构职能定位等。制定科学的考核与奖惩制度，以达到既定结果为目标，鼓励和引导员工为实现战略规划目标而努力奋斗。建立有效的沟通渠道，完善信息系统、交流系统和运作系统，使员工始终如一、有效地完成战略任务，使战略沟通成为持续不断的管理过程。营造支持战略执行的企业文化，采取强力灌输等方式，快速建立适合企业发展和战略执行的企业文化，为战略执行创造良好的文化环境。
2、职能定位
在实施“情景营销”战略的过程中，要始终树立“大营销体”意识，各部门都要树立统一的营销意识，强化各部门职能意识，以实施好“情景营销”战略。
（三）战略执行
“情景营销”战略引领着项目营销工作核心，这一战略思想的实现需要全面坚定的执行。
1、目标分解
“情景营销”战略只是拟定了项目发展方向、目标和基础措施。为了使“情景营销”战略得以顺利执行，必须编制具体的行动计划，明确每一个战略项目的工作量、起止时间、资源保证和负责人，使战略落地、生根、结果。鸿城置业按照职能部门分工，对战略方案进行逐一分解，形成具体的职能战略，并将长期目标细化为阶段性工作计划，以实现战略目标的可操作性。
2、战略分工，专人负责。
为了确保“情景营销”战略顺利实施，由销售主管领导负责售楼处和公共部分精装示范单元整体效果掌控，积极和设计单位、工程主管领导、总经理沟通，确保设计意图的实现；由设计主管领导牵头负责园林景观设计工作，确保按时确定相关设计方案并提供施工图纸；由经营主管领导主抓相关招标工作，确保最短时间完成相应招标工作，确定施工单位，为施工提供条件；由工程主管领导全面组织施工，合理组织，优化程序，在保证质量的前提下提早完工。
四、实施“情景营销”战略的效益评价
自2010年实施“情景营销”战略以来，进一步提升了项目的关注度及美誉度，并取得了良好的管理成果及经济效益。主要体现在：一是企业知名度的提升；二是开发项目的品牌效应；三是现金流的回笼；四是早销售早入住，确保企业利润最大化。
（一）财务效益
首先销售业绩得到保障，项目开盘当日即出现爆棚，售楼处出现了通宵排队的热潮，充分体现了客户对项目品质的极大信任和肯定。
2010年末至2011年各项限购政策频频出台，销售进入冰火两重天境地，银行开发贷款及个人按揭贷款政策相继问世，银根紧缩。在这种情形下， “情景营销”战略加大了实施力度，提高了标准，增加了预算，加强了质量管理，试图营造一个温馨浪漫舒适宜居的生活家园，先后启用了售楼处及样板间，开放了园林示范区，公共区域精装修示范单元展示。在其他项目举步维艰的时候，顺利度过困难期
[关键词]房地产产品；营销策划；理论；应用研究
1、引言
房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广
等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。
营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的
预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营
销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。
2、房地产营销策划的阶段和方法
2.1房地产营销策划的阶段
房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。
根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推
广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。
2.1.1开发阶段的营销策划
企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。
2.1.2销售阶段的营销策划
企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。
2.1.3物业管理阶段的营销策划
物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。
2.2房地产营销的几种方法比较
为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。
表1几种营销方式对比
2.2.1广告推广
广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。
2_2.2活动推广
活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的。
活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。
2.2.3品牌推广
品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推廣，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。
可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。
2.2.4公共关系
公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。
可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。
通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。
3、“DL—YLY”项目的营销计划
3.1项目基本情况
DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。
3.2项目营销计划
一期在2016年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。
（2）2016年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。
（3）2016年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。
（4）2016年8、9月续销。
（5）2016年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源（秋展强销）。
（6）2016年11、12月续销（活动促销）。
（7）2017年3月完成配套及室内装饰；参加2017年春季房展会准现房促销。
（8）2017年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。
（9）2017年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。
“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。
结语：
一、旅游景区产品营销的理论概述
(一) 旅游景区产品的相关理论
1. 旅游景区的定义
旅游景区的概念有广义和狭义之分,广义的旅游景区指旅游区,2003 年2 月国家质量监督检验检疫总局发表国家标准的《旅游区(点) 质量等级的划分与评定》(GB/ T1 7775- 2003) ,其中对旅游区(点) 的定义为:具有参观游览、休闲度假、康乐健身的功能,具有相应旅游服务设施并提供相应服务的独立管理区。包括有风景区、文博馆、寺庙观堂、旅游度假区、自然保护区、主题公园、森林公园、地质公园、游乐园、动物园,植物园及工业、农业、经贸、科教、军事、体育、文化艺术等各类旅游区(点) 。而狭义的旅游景区是指旅游区中的旅游风景名胜区。
对旅游景区的定义尚没有一个普遍被接受的论述。国外的有英国国家旅游局的定义:旅游景区(点) 必须是一个长久性的旅游目的地,其存在的主要目的是向公众开放并让公众得到消遣的机会,做感兴趣的事情,或受到教育,而不仅仅是用于购物、体育运动、观看电影或表演。景区(点) 能够吸引一日游游客和旅游者,其进入无需预订。游览地点不仅应该能够吸引旅游者、一日游者,而且对当地居民具有吸引力。
国内学者禹贡和胡丽芳则认为旅游景区(点) 是由具有某种或多种价值,能够吸引游客前来观光、游览、度假的自然景物、人文景观以及能够满足游客需要的旅游设施构成的,具有明确具体的空间界线的多元环境空间和经营实体,这一实体可以通过对游客进出的管理和提供相关服务,达到盈利或保护该环境空间的目的。从上述各种观点看,多数学者是从广义的角度对旅游景区的概念进行描述,因此我们采用国家质量监督检验检疫总局的标准。
2. 旅游景区的类型
从全国范围来看,旅游景区目前可以分为四种类型,第一类是自然类旅游景区,以名山、大川、名湖和海洋为代表;第二类是人文类旅游景区,以人类在长期的历史演进过程中留下的遗迹、遗址为代表,如北京的故宫、颐和园、八达岭等;第三类是主题公园类旅游景区,是人类现代科学技术和劳动的结晶,如深圳华侨城的几个主题公园;第四类是社会类的旅游景区点,它区别于传统的旅游景区的概念,但它是传统概念的发展和延伸,如工业旅游、观光农业旅游、科教旅游、军事旅游景区等。
3. 旅游景区产品的概念和特征
旅游景区(点) 产品的一般概念:旅游景区(点) 产品是一种服务产品,服务产品实质是有形制品和无形服务的组合,旅游景区(点) 产品是借助一定的资源、设施而向旅游者提供的有形产品和服务的总和。旅游景区产品实质上是指旅游者在旅游目的地或销售点以货币形式向旅游经营者购买的一次旅游活动所消费的全部产品和服务。
旅游景区产品的特征如下:功能上的审美与愉悦性,它体现了旅游景区产品的使用价值;空间上的不可转移性,部分旅游景区产品的无形性决定它的交换过程是游客带着倾向到旅游目的地进行交换和消费;生产与消费的同步性,即生产与消费同时进行,而游客只有到生产地点才能享受到产品和服务;时间上的不可储存性,旅游景区产品的时间性和供给刚性让旅游景区产品不能等到明天来卖;所有权的不可转让性,游客购买的不是其所有权,只是使用权,顾客在旅游活动中是购买和参与一种活动,享受这种体验活动带来的心理满足。
(二) 营销和创新的内涵
市场营销是指在变化的市场环境中,旨在满足消费需要、实现企业目标的商务活动过程。营销最初的目的是通过营销活动来刺激消费者购买产品和服务,让消费者获得高度的满意,吸引顾客的到来。菲利普·科特勒(2003) 对营销的界定为:从社会角度看,营销是个体和组织通过生产、供应以及与他人自由交换有价值的商品和服务来取得他们所需之物的社会过程。
创新则是一个民族的灵魂,是国家和企业发展进步的基石,尤其是国际化竞争日益加剧的今天,创新精神在任何地方都显得必不可少。而“创新”这个概念最早是被美国著名管理学家德鲁克在20 世纪30 年代引入管理学的,他认为创新是赋予资源以新的创造财富能力的行为。创新是创造者借助于技术上的发明与发现,通过对生产要素和生产技术进行新变革,并使变革取得商业上成功的一切活动,它具有规律性、主观能动性、风险性、连续性、阶跃性、新颖性的基本特征。
而营销创新也是管理创新的一个重要组成部分,营销创新是指营销主体抓住市场的潜在盈利机会,以获取商业利益为目标,重新组合营销要素,建立起市场竞争力更强的市场营销系统,从而推出新产品、开辟新市场的综合活动与过程。
二、旅游景区产品营销的现状
(一) 营销意识淡薄
旅游景区大多属于国家所有和投资的垄断性国有资产,由于受到计划经济的长期影响,我国景区管理机构的市场意识不强。尤其是在向市场经济转变的过程中,管理理念显得保守陈旧,不懂得和不屑于运用现代的管理理念和工具。即使进行了一定形式的培训和政策指导,仍然缺乏对旅游景区产品营销的重视,没有看到营销工作对旅游景区发展的关键作用。
(二) 产品结构单一
现代成熟的营销理念是以顾客需求为中心,而随着人们经济收入的增加和休闲度假时间的增多,游客的需求也变得复杂多样,这客观上要求旅游景区对自己的产品进行深入的开发更新和深度营销,从而为游客创造更多的价值。但就目前情况来看,仍有不少景区的产品结构还是过去的老面孔,景区产品结构单一,没有任何新的创造和改进,依旧停留在满足游客观光、食宿、照相留念等基本的需求上。
(三) 恶性竞争加剧
旅游景区产品本身的不可移动性决定它需要庞大而有效的渠道来支撑,旅行社便充当了这个重要的角色。但是我国的旅行社起点比较低,大大小小的旅行社不计其数,呈现出“散、弱、小、差”的特点。为了在市场中占据优势地位,它们纷纷投入恶性循环的价格竞争。大的旅行社可以通过大规模采购旅游线路来压缩成本,而小型的旅行社是通过降低服务质量和标准来降低成本,这既给整个行业带来不利影响,也让游客抱怨和不满。同时面对同样的旅游线路,游客看到差距不小的多个价位,也给游客选择带来一定的误区,对旅游景区的印象感知造成不良影响。
(四) 促销手段低效
任何产品和服务都离不开对外的促销宣传,而我国多数旅游景区的促销宣传依旧是以报纸、杂志、新闻宣传为主,以降价作为主要竞争手段,缺乏创新。这些旅游景区的促销没有一个长远的规划,仅将促销目标定位在近期的收入。因此,一旦停止促销,销售额就出现下滑,每次促销也不能给游客留下长久的回忆,不能为产品和企业的品牌建设提供有力的支撑。
(五) 品牌构建乏力
与国内的旅游景区对比,国外的景区品牌知名度比较高,在人们心目中有良好的印象,他们的景区产品在最初就开始注重树立企业和产品的形象。而我国的多数景区目光短浅,没有创造知名品牌和长久品牌的意识,即使有品牌的概念,也缺乏足够的长期投入来创建品牌。并且在打造品牌的过程中,不少地方抱有幻想,企图短期内一蹴而就,常用的手段就是借助个别活动、名人效应等,缺乏长远的规划,也没有赋予景区和景区产品以深刻的内涵,而品牌则是一个文化的浓缩和结晶,需要深入的挖掘以及持续的创建和维护。
三、旅游景区产品营销创新的对策
(一) 积极开展品牌营销
1. 品牌营销的内涵
品牌营销是指企业通过创立品牌,实施品牌策略,以充分运用品牌优势,提高企业竞争力, 获得满意的经济效益的营销活动。我国旅游景区只有深圳华侨城、杭州宋城等极少数企业进行过主题公园品牌化探索,但和迪斯尼乐园相比还相差甚远。入世之后,我国旅游景区品牌化问题面临的考验更加严峻。
2. 品牌的积极效应
旅游经济既是品牌经济、知名度经济,又是注意力经济。良好的旅游景区产品品牌可以吸引高级人才的到来;优质的品牌还对销售贡献巨大;同时能积累无形资产和保持顾客忠诚感,形成稳定客源市场;容易带拉“绿灯效应”,它是指当景区的产品能够产生巨大的综合效益时,就可以获得政府支持、银行贷款等优惠措施。在竞争激烈的旅游市场中,品牌就是景区的核心竞争力,好的品牌是旅游景区的无形资产,它可以为景区树立良好的形象,保障其市场不断扩张。
(二) 以体验为核心的营销设计
1. 体验营销的来临
体验营销是一种为体验经济所驱动的全新的营销模式。《哈佛商业评论》基于企业的角色认为:体验营销就是企业以服务为舞台,以商品为道具,围绕着消费者创造出值得回忆的活动。简单而言,就是满足消费者体验消费需要的营销活动。马连福对体验营销的定义是:企业通过充分运用产品和服务这个道具,在满足顾客体验需求的基础上,为顾客最大化创造价值的营销活动过程。“感受”或者游客的“体验”在未来的体验经济时代逐渐成为最重要的需求导向。旅游景区产品实际上也是一种体验的设计,这种体验包括从访问景区的打算和旅行的计划开始,到接下来访问的过程,最后离开景区,以及旅途活动,最终形成旅游过程的整体感受。
2. 体验设计的途径
旅游景区体验营销设计就是景区内的工作人员通过声音或图像等媒介为客人营造一种氛围,一种情景,让客人沉浸其中,努力为游客创造一系列难忘的经历。从体验形态出发的设计策略有:娱乐体验、地域文化体验、时尚体验等。为给游客创造丰富的体验,在体验设计时要注意体验主题化、以正面线索使顾客的印象达到和谐、提供具有当地特色的纪念品、重视对游客的感官刺激、将景区的产品定制化、提供感性化的服务等。
(三) 借助事件营销
1. 事件营销的普及
事件营销并不等同于一般的新闻策划、新闻炒作,也不能简单地归结为制造事件。它在英文里叫做EVent Marketing ,国内有人把他直译为“事件营销”或者“活动营销”。事件营销就是企业通过运做公关事件来迅速提高企业及其品牌的知名度和美誉度,达到“一举扬名天下知”的目的。事件营销的内容包括:沟通目标观众、建立相关的关系、销售有关的商品、获得正面的宣传效果。
2. 以事件为载体进行营销
旅游景区产品的事件营销是指有计划地策划、组织、举办和利用具有新闻价值的景区外部发生型和景区内部策划型事件,进行营销组合,运用新闻公关,进行正面宣传,吸引现实和潜在的旅游消费者的注意和兴趣,以达到丰富景区现有旅游产品,扩大产品销售,增大景区收入和提升景区知名度与美誉度的一种现代营销手段。
旅游景区营销的目的是为了向现实的或潜在的旅游消费者提供景区产品信息,引导消费行为,满足旅游者需求,反馈顾客意见。而事件营销的效果正在于塑造旅游目的地的整体形象、提高目的地知名度以及增强旅游综合能力等方面,它已经成为实现旅游景区产品营销的有效捷径之一。旅游景区可以借助社会生活中的良性事件作为载体进行营销,策划相关旅游项目和活动吸引旅游者的眼球。
(四) 整合营销传播
1. 整合营销传播的提出
整合营销传播( Integrated Marketing Com2munication) 的观点发源于20 世纪80 年代中期以来许多学者提出的具有战略意义的“传播合作效应”概念,由舒尔兹(1993) 提出,简称IMC。美国广告业协会的定义是:“整合营销传播是一种强调整合所带来的附加价值的营销传播理念,这种理念强调通过评价广告、直接营销、销售促进和公共关系等传播方式的战略运用,并将不同的信息进行完美的整合,从而最终提供明确的、一致的和最有效的传播影响力。”。特伦斯则认为IMC 是一个营销传播过程,它包含了计划、创造、整合以及营销传播各种形式的运用,这种营销传播随着时间传递给品牌的目标消费群和潜在顾客。它的目的在于最终影响或直接影响目标消费群的行为。
2. 旅游景区产品的整合营销
旅游行业本身就是一个高相关性的综合产业,从上面对旅游景区产品的定义也可以看出,旅游景区产品涉及多个部门,因此有必要通过引入整合营销来促进旅游景区产品的营销。IMC 的运用可以为旅游景区产品和旅游景区树立特有的形象和品牌,为游客传递一种清晰和高接受度的概念,让我们的旅游景区产品在游客心中留下深刻的印象。
将IMC 理念应用到旅游业中,其核心思想应该是对旅游者的客户关系管理,强调以“旅游者想要什么”为中心,要求旅游目的地不同部门、不同人员从各自不同角度与顾客沟通时有统一口径、统一的品牌个性、统一的顾客利益点和统一的销售创意,形成集中的品牌冲击力,及时通过不同的渠道进行系统的旅游者信息反馈,进而动态性调整促销策略。
旅游景区产品的整合营销关系到多个利益相关者,为了对这些利益相关者进行密切、有机的传播活动,营销传播管理者应该了解他们的需求,并反映到企业经营战略中,持续、一贯地提出合适的对策。为此,首先决定符合企业实情的各种传播手段和方法的优先次序,通过计划、调整、控制等管理过程,有效地、阶段性地整合诸多企业传播活动。最终我们的旅游景区在这些传播手段的协调、高效运用后,开始为我们景区产品创建知名的品牌和吸引力。
(五) 以技术为支撑的网络营销
1. 网络营销的含义
借鉴营销的概念,有学者定义网络营销是个人或组织借助或通过互联网创造、提供并与他人交换有价值的产品以满足自身需要和欲望的一种社会活动管理过程。 也有人称网络营销为电子商务,它是以信息技术、网络技术、通讯技术为基础,高效率、低成本地从事以商品交换为中心的各种商务活动。网络技术的发展为营销渠道的拓展提供了极大方便,它在旅游景区产品营销中的运用是一种新颖而积极的尝试。
2. 旅游景区产品的网络营销
由于旅游产品信息的不透明性和不对称性以及生产与消费的同步性等特点,消费决策主要依赖于信息,信息技术对旅游业的影响主要体现在旅游供给方面,特别是旅游景区产品的销售体系。信息技术的介入极大地丰富了供给和消费双方选择的媒介,同时提高了信息传输的效率和准确性,降低了信息传输成本。
旅游业的电子商务是指通过先进的网络信息技术手段实现旅游商务活动各环节的电子化,它包括通过网络、交流旅游基本信息和旅游商务信息,以电子手段进行旅游宣传促销、开展旅游售前售后服务;通过网络查询、预订旅游产品并进行支付;也包括旅游企业内部流程的电子化及管理信息系统的应用等。旅游景区产品借助网络营销可以节约营销成本,提高营销效率; 适应市场变化,即时调整产品和价格;直接与顾客接触,杜绝假冒品牌的服务;方便顾客的选择和购买;快速向游客提供最新信息,便于沟通。
四、总论
综上所述,旅游景区产品的营销现状仍然不容乐观,还需长期的重点投入。通过以上多个视角的对策分析和实施,相信旅游景区产品的营销工作会出现新的改观,旅游景区的综合效益有一个较大的提升。进而为当地居民和游客提供最优化的价值,为投资者创造合理满意的回报,实现政府部门的经济发展目标,当然在发展的过程中要坚持可持续的发展理念,为旅游景区的长远发展提供坚实的保障。[论/文/网 LunWenData/Com]
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从总体上看，三角山风景区人文资源丰富，自然景观奇特，优美动人的传说比比皆是。从目前情况看,具有较大的发展优势：(1)自然资源特色突显,人文景观开发初具规模,景区内三角山、达城庙、千年茶花、石门、三角庙、老龙仙洞、碧仙洞、望夫石（舍身崖）、龙门资教寺等人文景观,引人入胜。(2)对自然生态环境的保护良好,景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏。
2三角山风景区旅游市场存在的问题分析
2.1设施不完善,服务质量差由于县政府财政困难，对旅游设施的经济投入少，基本上是贯彻“自由发展”的方针，担心花钱多的项目效益上不去，只能因陋就简，以致设施不全。所谓旅游业，实际包括吃、住、行、娱、游、购六个方面。从总体上看，资金投入主要局限于饭店宾馆，其他旅游配套设施项目，如交通、商业购物尽管也都涉及,但比重很小，投资十分有限。景区地理位置相对较偏,交通不便，并没有得到有力改善。住宿、饮食、娱乐等设施匮乏，造成客容量不足。再加上旅游产品缺乏深厚的文化底蕴和层次感，而且以小型产品为主,没有形成产品的规模等级，不能引导旅游消费，造成游客滞留时间短。更有据《楚天都市报》报道，三角山风景区成菜场，垃圾成堆，令游客十分扫兴。种种的这些设施不全，服务质量差，管理不善，都严重制约着三角山风景区旅游经济的发展。2.2旅游市场营销中法制意识淡薄当前社会是一个法制社会，在旅游业中也是有法可依，有法必依的。因而,依法办事应当是保障旅游产业健康发展的必然选择。然而,在乡村旅游市场中,仍然存在着非常多的问题。在与罗田县天堂寨风景区、英山县桃花冲风景区、黄州赤壁风景区等风景区的竞争中，三角山风景区曾出现为了揽客对外进行虚假宣传，提供一些虚假的信息亦或是诋毁其他风景区的声誉，如本来网上和对外宣传门票价格为30元/人，但为了揽客经常降价出售，以此攻击其它景区价格贵。这种现象本应该控制，但为了图利创收，一时之间也在有意无意中做出这种违法的事情。从严格的意义上讲,这样一种扰乱的旅游市场秩序的行为,并且在很大程度上损坏了旅游景区的形象，也使我国的法制遭到了不必要的破坏,对旅游市场中的双方都是非常不利的。既破坏了旅游企业的对外形象，同时严重阻碍我国旅游业的健康发展。这种只顾经济利益，而忽视法制化经营，结果造成因旅游合同未能履行而发生大量纠纷和旅游投诉。因此加强法制观念显得非常重要，用法律规范旅游市场营销中的行为，并且让景区相关从业人员有意识地遵守，是三角山风景区不可忽视的问题之一。2.3市场定位不明确，旅游品牌意识淡薄三角山风景区相对于其他旅游景区而言，最大的竞争优势是山水自然美景和历史人文景观相映成趣。但由于市场定位不明确，导致营销资源的浪费。该景区没有对游客进行细分市场或市场细分工作欠缺，导致旅游产品或服务指向整个市场。同时也由于在该景区发展过程中，没有注重推销自己的形象和特色,没有能够根据市场的需求来科学的制定旅游市场的营销策略，与同类型的旅游景区相比过于雷同,没有拿出自己的特色。总之三角山风景区没有经过周密的调查，盲目定位，致使竞争力弱化，也导致旅游品牌意识淡薄，知名度很难提高。这一连串行为也说明该景区的营销策划与组织能力不强，缺乏先进的旅游销售理念，没有将人力资源、旅游资源、旅游文化理念通过营销渠道、广告、公关宣传等传播手段将其整合成为一个品牌，培养良好而忠实的顾客消费群体，无法适应现代旅游业的发展趋势，这对三角山风景区的发展是极为不利的。2.4追求短期销售目标，缺乏长远规划随着旅游开发的日益深入和旅游产业的高速发展，旅游景区之间的竞争相对较强。面对周边同类型旅游景区的竞争压力，如罗田县天堂寨风景区、英山县桃花冲风景区、黄州赤壁风景区、黄石东方山风景区等，三角山风景区为了讨好旅客，追求短期销售目标，比如门票价格表里不一，盲目进行削价竞争，把降价作为竞争的主要手段，在对外宣传营销上往往只强调价格，只是希望通过低价格带来旅客数量的增多，以期达到“薄利多销”的旅游促销目的。这就对外导向三角山风景区低端化的的旅游形象，很难吸引游客的回头观赏。另外该风景区把目光都集中在追求短期营销目标，忽视了旅游产品的质量和特性，从而导致目前三角山风景区没有注重旅游产品的升级和售后服务体系的构建，缺乏差异化和个性化。这样的营销方式，在短期之内可能能够使游客增加，带来游客的促销，但是从长远的利益上看,这种做法只会损害到自身的旅游形象的,是不利于风景区的长远发展的。
3改进三角山风景区旅游市场营销的策略
进入到现代营销主导的新时代，必须用科学、先进的旅游市场营销理念来武装旅游业，从而促进旅游业健康有序地快速发展。鉴于以上情形，改进该景区旅游市场营销策略是十分必要的，并且是一项迫不及待的任务。3.1完善相关设施，提高服务质量在西方发达国家和我国旅游业发达地区，为大力发展旅游业，凡与旅游服务相关联的行业，包括宾馆饭店、景点设施、娱乐、交通、购物等配套设施都做到尽善尽美和富有地域特色。在这种情况下，三角山风景区要发展旅游业，就必须更新营销观念，采用现代旅游市场营销理念，优先改善相关设施，积极引进社会资金的投入和先进技术设备及管理经验，严厉杜绝景区垃圾成堆的现象，这是非常紧迫且可采取的途径。同时招聘训练有素的专业人员，严肃纪律，提高风景区有关工作人员的专业素质，全面提升风景区相关的服务意识和服务质量，增强竞争能力。只有这样，才能尽快全面改善风景区的旅游环境。真正实现对接大武汉，融入黄鄂黄，全力发展三角山风景区旅游业。3.2加强对风景区从业人员的法律培训在招聘训练有素的专业人员的同时，一定要加强对法律知识的考核，督促景区从业人员自觉认真学习法律知识，并把法律知识的考核当作以后工作业绩的绩效考核目标之一。在景区经营活动中，聘请专门人员进行考核，微服探察，加强法律检查和监督，常抓不懈。建立健康有序的旅游市场法律环境，对外维护三角山风景区的旅游形象，杜绝虚假宣传及诋毁其他风景区声誉的行为，使该景区的经营活动必须符合国家法律法规的要求，用法律规范旅游市场营销中的行为，为该景区健康发展提供法律保证。另外，参考同类型旅游风景区的门票价格，再根据旅游产品的季节性的特点和生态环境容量的承载力,实行时间差别定价策略，制定合理的淡、旺季价格，避免不顾市场的盲目定价。也为了防止图利创收，一时之间也有意无意中做出这种违法的事情。因此要积极开展该景区的从业人员的法律培训，追求景区的长远发展。3.3进行品牌形象定位，强化宣传力度旅游形象设计定位是旅游形象设计与传播的前提,决定着形象设计工作的方向,必须要紧紧抓住旅游资源特色、环境和人文背景以及当今旅游市场的新趋势,突出特色。要对三角山风景区进行品牌形象定位，就必须首先进行明确市场市场细分。三角山风景区主要面对当地地域乡村旅游市场。而乡村旅游市场主要是面向有回归自然、享受自然乃至保护自然等需求的游客。乡村旅游市场所处地理区位环境、资源特性、知名度种类及其生命周期及主体经营实力等不同，市场定位也就不一样。面对的市场细分对象一旦确定，应当对品牌促销诉求主题进行良好的形象定位。定位既要建立在风景区现有基础之上,又要考虑作为受众的旅游者对形象的感知和诉求。基于此，应在对三角山风景区旅游形象进行重新定位的基础上，注重旅游产品的研发工作，增强对当地地域特色的自信。并且针对当地及周边的目标群体，采用先进旅游销售理念，制定现代的旅游市场营销策略，划出一部分的经费用来强化宣传力度，使该风景区的旅游新形象深入人心。3.4用可持续发展观念作指导，进行长期规划在当今的旅游景区，旅游产品渐趋同质化，在发展过程中要切实避免主观性的恶性竞争，尤其不能为了短期游客的增加而盲目降价。三角山风景区要不断打造自己的旅游品牌，从长远目标着手，对旅游产品进行升级换代和构建完善的售后服务体系。因此要想增加该风景区的旅游收益，追求长期营销目标，必须倡导一切以顾客为中心，加大力度提升服务质量。将可持续发展观念作为指导思想，运用整合营销这种新型传播观念（目的在于使景区所有的营销活动在市场上针对不同的消费者形成一个总体、综合的印象，达到情感认同，树立口碑效应，建立品牌影响力。）与三角山风景区的实际相结合，运用先进的科技手段，充分利用互联网、电子商务等信息技术，使风景区不断走向现代信息化，提高工作效率。同时根据旅游者的消费心理，研究现代旅游市场营销策略，切实针对市场发展趋势，制定一套系统而又切实可行的营销手段，用现代化的新思维进行长远规划，促进景区旅游业的可持续发展。
4结束语
3月9日至12日，市委、市政府组织党政代表团赴、等四地考察文化融入旅游发展工作。四天的考察学习时间虽短，但等地在挖掘特色文化、开发旅游项目、市场营销推介、规范提升服务等方面的许多好经验、好做法，为推动我市文化旅游融合发展，加快建设三省边际休闲旅游胜地，提供了许多有益的启示。下面，我结合大家的发言讲两点意见：
一、发掘特色，规范服务，各地旅游工作开展得有声有色
1、以特色资源为主题，大力度推进工作，带动区域发展越来越快。综观此次考察学习的四个县域地区，文化特色都十分鲜明。如作为弥勒圣地、蒋氏故里，主打弥勒佛文化和民国蒋氏文化；作为三面环海的半岛县，重点依托海洋优势，发掘海洋文化，特别是渔文化；作为中国佛教宗发源地、道教南宗祖庭和济公故里，利用1400多年部级文保单位国清寺等一批景点，重点深入发掘佛文化；立足自然环境优势，深入挖掘原生态及农业观光文化。各地依托特色文化资源，深入推进文化与旅游的融合发展，带动发展越来越快，主要体现在两方面：第一“快”是旅游业发展越来越快。四个县市近年来旅游业都保持了高速发展的态势，突出表现在游客总数和门票收入不仅总量较大，而且保持较高增幅。发展较快的县，去年游客达到653万人次，门票收入6300万，并且保持了50%的增速；总量最大的市，去年游客826.9万人次，门票收入达1.6亿元；而县去年有572.6万人次游客，门票收入超亿元；即使是欠发达的县，游客人数也有450万人次，门票收入达3800多万元。相比之下，去年我市游客总人数仅253万人次，其中有门票收入的仅30多万人次，门票总收入虽然比上年翻了一番达到1013万元，但与四地相比仍有较大的差距。第二“快”是旅游业带动当地经济发展越来越快。旅游业的快速发展，带动了这些地区经济总量的持续增长，此次考察的四个县市虽然区域面积和人口总数多数比我市少，但财政总收入等主要经济指标的总量及增速大多高于我市。如2009年生产总值194.5亿元，财政总收入27.16亿元；生产总值237亿元，财政总收入30亿元；生产总值102亿元，财政总收入12.44亿元；生产总值82.5亿元，财政总收入9.34亿元。从经济总量上看，、两地远高于我市，都属于全国百强县市行列；县生产总值总量与我市有一定差距，但财政总收入超过我市，县生产总值只有我市的58.5%，但财政总收入达到我市的86.7%，而且增速都很快。同时，由于旅游等服务业多为地方税收，因此，地方收入占比更大。
2、以整合集聚为方向，大力度投入建设，推动景区档次越来越高。市按照“现代化的滨海城市”、“海内外的重要旅游城市”的城市定位，以国际旅游城市的标准发展旅游业；整合形成了蒋氏文化、弥勒文化、雪窦山、阳光海湾及村等“四大区块及一大名村”的布局；强化政府主导作用，加强旅游集散中心和景区道路、索道、游览车等配套设施的政府先期大投入，促进了本市多个景区的整合提升。县围绕“一带三区十大产品”的旅游开发框架，以黄金海岸旅游带为主线，重点建设松兰山休闲度假区、石浦港渔文化度假区、大塘港生态观光旅游区，并打造了中国渔村、石鼓渔港、影视城、剪纸艺术馆等十大旅游产品，此外针织、建筑、海洋旅游、海鲜等四大金名片，也都给人留下了深刻印象。县投入巨资开展了济公故居大修复、国清寺长年高标准保护管理等，并创作推出了关于济公的系列书籍，由吕祖善省长等领导亲自作序和题词；在城市建设方面，赤城大厦、世纪大厦等标志性建筑矗立市区，给游客的视觉冲击力较强。县突出大平台、大项目、大景区、大市场、大环境、大服务等“六大”建设，坚持“三个融合”，即推进度假区、旅游集散区和旅游景点大融合，各个景区的前山和后山大融合，生态文化旅游和生态农业的大融合，取得了明显成效。
3、以载体创新为突破，大力度宣传营销，促进对外名气越来越大。近年来，我市改变以往分点分散推介的方式，采取了营销整个的方式来推介旅游，通过这些整合、提升、集聚工作，推动了旅游业提升发展。但对照这次考察的四县市，还有很多值得学习提升之处。一是要思想解放敢于大投入。如市仅建设雪窦山大佛景区就投资4亿，还投资3.9亿元开展生态环境建设，每年财政的旅游专项营销资金都在2000万元以上，并正在实施总投资300多亿，以房地产为主体、以旅游为功能的阳光海湾这一城建和旅游相结合项目。二是要善于做足日常促销。县迎合都市人休闲心理经常性地赴长三角开展营销推介（包括选用最精美的摄影图片），力度很大，成果显著；、主打佛文化，对香港、澳门、台湾等地，以及日本、韩国还有东南亚国家开展旅游促销，影响力正越来越大，吸引了大批国（境）外游客。三是要善于捕捉机遇炒作。成功对接上海世博会，作为一个县级市有镇、村两个展馆，并注重抓住有利时机开展炒作，村在今年全国“两会”期间推出全球海选世博会馆馆长活动，吸引了国内外各方注意力。县对接国家旅游局开展的“中国旅游日”征集活动，积极争取将5月20日徐霞客第一站出游到的日子定为全国旅游日，并提出“3.29较好，5.19更好，5.20最好”的口号，与江阴、宁海等地激烈争夺全国旅游日，不论成功与否，争夺的过程就是一种炒作营销。四是善于创新手段出奇招。注重区域联合营销，如联合、推出了“新（昌）天（台）仙（居）配”线路，策划爱情文化游，深受年轻人欢迎。突出旅游与农业融合，根据一年四季不同时段，推出春天看油菜花、夏天采杨梅、秋天看葵花等多种季节游，较有创意。强调节会载体运用，如连续两年举办中国（）雪窦山弥勒文化节，吸引了来自香港、澳门及台湾的游客；连续举办了十二届“中国开渔节”，这一节会已经成为全国十大节会之一；通过举办“国际济公文化节”，广泛吸引港台、东南亚各地的游客；通过油菜花节、杨梅节，广泛吸引各地游客，不断掀起旅游高潮。
4、以规范专业为标准，大力度提升服务，保障接待水平越来越高。一是接待服务专业化、规范化。各地都建立了专门的市委市政府接待机构，设立正科级或副科级的接待处，由5名左右专门工作人员专心研究接待工作。通过长期的接待服务，具备了丰富经验，确保了市委市政府对外接待工作更专业化、更标准化。二是机构设施专业化、规范化。如市争取省编委和宁波市批准，成立了副厅级的雪窦山管委会，由市委书记兼管委会书记，市长兼管委会主任，市委市政府分管领导及旅游局长任管委会副主任，下设旅游、城建两个集团。旅游集团主抓各景区的融资建设，城建集团按城建模式抓市域基础设施和城市旅游配套项目建设。三是导游服务专业化、规范化。此次考察的四个地区，导游词都经过精心的设计编排，充分融合了当地的综合情况、特色文化、民间故事等。特别是县十分注重专业导游队伍的建设，专门抽调几名优秀导游负责接待各级领导和知名人士，并且通过开展导游服务技能竞赛，导游词编写大赛、优秀导游人员评选等活动提升导游队伍整体素质，并采取竞赛中胜出优秀导游人员进事业编制等的措施，有效地激发了导游人员的工作积极性，并带动不断提升队伍整体素质。
二、树立标杆，学习先进，更加敬业专业抓好旅游提升发展
与旅游建设发达地区相比，当前我市旅游业发展，在观念认识上存在思维定势，思想保守不够解放，发展旅游业力度还不够的问题；在思路措施上，存在发展意识不强烈，主动及时向先进学习不够，有实效的办法、点子不多的问题；在工作落实上，存在敬业用心精神不强，抓工作专业性不够，具体落实不到位等问题。针对这些问题，结合此次考察的启示，我市抓好旅游业提升发展，当前重点要加强以下五个方面工作：
1、要突破认识思维定势，实现思想观念更加解放。一要更超前把握大势，在认识上与时俱进。旅游业作为名副其实的朝阳产业，当前已经到了一个发展的崭新阶段。首先，从产业关联度上看，旅游业有“一业带百业”的联动效应，能够有效带动整个经济社会转型升级；其次，从增强地方实力上看，旅游等服务业缴纳的主要为地方税收，通过大力发展旅游业，不仅能够带动群众增收，还能增强地方财力，这也是和生产总值比我市低，但财政收入比我们高的原因之一；再次，从品牌效应看，通过旅游业可以带动一个地方人气商气更旺，并促进地区知名度更大提升；最后，从民生需求看，要改变城乡面貌、扩大内需消费，都需要旅游带动。去年12月，国务院出台《关于加快发展旅游业的意见》并召开全国旅游工作会议，将旅游工作上升到国家发展战略，将旅游业列为战略性的支柱产业，致力于将我国从旅游大国发展成旅游强国，所以说现在已经到了抢抓旅游工作的关键时期。我市发展旅游业有独特的生态和人文资源优势，我们一定要超前把握大趋势，强力推进旅游业大发展。二要更高位谋划发展，在行动上善于大手笔。旅游业是一项投入大、见效慢的中长期系统工程，特别是在开发初期，要以集聚人气，扩大知名度为主导向，合理确定景区门票定价，不能够项目一建成，就盘算如何收回成本。各部门一定要树立“大产业、大项目、大投入、大营销、大旅游”理念，摆脱靠门票收入积累搞建设的小打小闹的观念，要大胆负债经营，大规划大投入推进旅游的开发建设。在项目建设的设计思路上也要更大气。三要更敢于勇于争先，在落实中大胆开拓。在旅游发展目标制定上，要自我加压，努力实现赶超发展，近几年内每年的游客数量、门票收入都要争取翻一番。在体制机制、项目谋划、融资投入、活动策划上，都要大胆创新求突破。
2、要强化敬业善学理念，实现工作更加专业有为。一要善于树立学习标杆。各个部门都要主动虚心向省内外的一流先进学习，确立自己的标杆对象，明确具体学习内容、学习后怎么去抓等，连续对接，及时学习借鉴，不断提升工作水平。二要敬业用心投入。只要用心，时时处处都有亮点，都有可学习的地方。外出开会、学习、考察、参观时，都要用心学习。如利用广告牌刊登劳动力招工信息，我们也有很多户外视频、广告，也可以积极借鉴。三要注重操作落实。要善于将想法思路随时转化为可操作的方案，列出清单，明确任务，分头落实。如为在江郎山下建设油菜花景观，旅游部门要明确哪些区块需要种植，然后再汇报协调有关领导、部门、乡镇去落实好。
3、要加大创新营销力度，实现旅游名气更大突破。一要更大投入抓城市营销。抓紧加强申遗营销，把江郎山申遗的过程作为营销的机遇，充分利用世界遗产的品牌效应，不断扩和我市的知名度和影响力。继续做好节会营销，筹备办好第二届“中国·毛氏文化旅游节”，加快主题文化公园、状元阁进士厅建设及清漾祖祠复建工程。积极开展影视营销，做好知名导演张纪中领衔的《新西游记》剧组来江拍摄有关工作，谋划创作一批融合元素的影视精品。对接开展世博营销，充分抓住上海世博会的机遇，抓紧制定针对世博的营销方案并争取早日实施；策划开展炒作营销，深入挖掘卖点和炒作点，在短期内形成一批热点。二要更大力度抓旅游促销。通过晚报、网络广告投放、旅行社和营销员促销、消费券发放等形式，突出对接长三角地区、我市周边地区、毛氏宗亲聚集地和台湾等重点地区加强市场营销，要全面争取几套班子领导和各部门领导都来有关景点参观游历。三要更大合力做强旅游。要充分认识到对旅游发展而言，文化是灵魂、生态是基石、服务是招牌、营销是催化剂、项目是核心，着力做好几项工作：文化要更紧密融入旅游，要围绕旅游抓文化，如突出营销需求抓摄影，围绕中国幸福乡村、“312”绿化等组织开展摄影大赛活动；农业要更紧密融入旅游，农林水等部门要更加主动有为，通过有针对性地发展四季特色花卉果木、建设生态田园等方式积极参与旅游发展工作；城市建设、新农村建设要更紧密融入旅游，如在市区旅游线路上要安排一江两带及城规馆、博物馆等城区亮点，在乡村游线路上要安排“中国幸福乡村”建设各示范点等。
、概念差异
旅游规划，是一个地域综合体内旅游系统的发展目标和实现方式的整体部署过程。规划经相关政府审批后，是该区各类部门进行旅游开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合的整体优化，正确处理旅游系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题。因此，规划必然要站在高屋建瓴的角度统筹全局，为旅游实现提供指导性的方针。
旅游策划，是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程。策划强调的是通过创造性思维，找出资源与市场间的核心关系，建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。
、理念差异
规划是一套法定的规范程序，是对目的地或景区长期发展的综合平衡、战略指引与保护控制，从而使其实现有序发展的目标。规划是为旅游的发展设计的一个框架，所以这个框架必须是长期地、稳定地，必要地。
策划是从创造性思维的角度出发，以资源与市场对接为目标，用独树一帜和鹤立鸡群的方法解决旅游吸引力、产品、开发过程、营销等方面的独特性与操作问题；围绕旅游吸引力、商业感召力、游憩方式、营销方式、商业模式等问题的解决，旅游策划必须具有创新性、可操作性。
、任务差异
旅游规划的基本任务是：通过确定发展目标，提高吸引力，综合平衡游历体系、支持体系和保障体系的关系，拓展旅游内容的广度与深度，优化旅游产品的结构，保护旅游赖以发展的生态环境，保证旅游地获得良好的效益并促进地方社会经济的发展
策划的基本任务则是：针对明确而具体的目标，通过各种创造性思维和操作性安排，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。
二、对规划的置疑与策划的作用
由于中国的旅游规划还非常年轻，规划的编制标准尚未成熟，市场较为混乱，因此，出现了业界对旅游规划极大的置疑。
可以说，传统的规划已经不能适应当今旅游产业发展的需求，走到了尽头。
、旅游规划的困境
旅游规划编制已经普及到县、甚至乡镇。然而，越来越多的人提出，旅游规划不能指导产业的发展，不断的要求修编。修编后发觉，仍不能解决招商引资、营销促销、景区经营等实际问题。
其实，这是由于两方面原因共同作用形成的结果。一、规划不能跟上旅游产业发展的要求；二、委托方对规划的错误理解。
规划本身存在的问题：规划单位的资质、能力有限、顾忌成本、基础资料不详细等导致规划深度不足，定位不准等。旅游规划的重要性日益突出，从事旅游规划单位也随之增多，市场竞争因而变得激烈，导致了旅游规划低价竞争的出现。县级规划普遍价格已经被压低至20万甚至更低，低价竞争导致产品的质量下降，规划的深度降低，规划单位因为顾忌各种成本，无力投入资金、人力进行市场调查；无暇与周边竞争区域进行差异化比较；没有投入足够的精力对产品进行策划以及对其可行性进行细致的评估。忽略了上述因素便导致规划偏重于原则性的套话、空话，好比医生告诉病人你病了，身体不好，但是病人想要知道到底哪里有问题，该怎么治，却无从下手。这也就是现在规划中虽然可能没有方向性的错误，但是也找不到指导性、操作性的内容。
对规划的误解：要求规划完成其所不能完成的任务。比如针对细分市场的营销方式、对不同景区游憩方式的设计、对旅游收入模式的设计、对全套产品的策划或者更有甚者说用规划怎么来指导近期操作等问题，都是规划所不要求解决的，因为规划的使命并不在于此。
误解可以消除，但是问题总要解决，这些问题的解决还有赖于旅游策划！
、规划做硬件，策划做软件
现今先进的思想强调的更多的是旅游的两划，是指对旅游城市建设进行系统整体规划的同时也要进行系统地策划，而且策划要在规划之前。旅游规划就是相当于企业产品的生产过程，主要围绕硬件来做，而策划则是在生产该产品之前的软件设计。要使旅游业得到健康、顺利的发展，既要抓硬件又要抓软件，软件启动硬件，软件决定硬件。
软件的重要性体现于三个方面，一方面，对硬件的大量投入已经遇到了发展的瓶颈，投资几千万甚至上亿不见效果已经不算什么，但是花十几万搞软件，比如韶山的故居，硬件就是一栋农村的旧房子，而的影响就是软件，这个软件就决定了其旅游的发展。另一个方面，现今旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多的依赖于软件的开发，也就是开发人文旅游资源和提高旅游服务的质量和水平等。第三个方面是因为旅游行为的特殊性，旅游景点所在的位置、旅游建筑等都是静态的，它不可能搬动，而静态的旅游要用动态的方法来进行推广。旅游城市要能充分挖掘景区的服务功能，通过不断变换景区的活动内容，推出新主题，延长产品寿命来推动旅游，让每位顾客感受到山水依旧，感受常新。这些都是可以看出旅游发展对软件的严重依赖性，也体现出了软件的重要性。
三、用好策划、发展旅游
由于人们对旅游规划的认识远较旅游策划要深入，而对如何运用旅游策划来实现工作目标不是十分清晰，我们特以规划为参照，说明旅游策划的运用：
、规划前的策划--总体策划
在规划之前导入总体策划，可以解决目前规划中存在的一些问题：
）深度进行市场研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；
）拟合资源与市场，大胆创意，形成表现吸引力的产品形态；
）运用韬略，建构战略，并落实为战术和行动计划。
在旅游规划之前要有策划的介入，首先针对目的地或景区面临的症状进行望闻问切，查出病因，决策采用何种治疗方法，其次才是通过规划部署治疗方案。也就是首先寻找资源与市场的结合点，制订旅游目的地吸引力构架及产品基础；对目的地的资源进行整合，推出有旅游
地自身特色且为客源市场所接受的整体形象，也就是形象策划；对形象有了定位之后，就可以针对细分的目标市场制订营销方案；在对旅游目的地进行上述策划行为之后，旅游规划就有了编制的依据，并且通过规划确定其发展目标；落实形象诉求、开发格局、产品结构；对产业链、政策资金、基础设施、执行措施等进行配套。并经过政府审批以法律的形式固定下来，以这样的步骤来开发旅游，保证规划有了依据，策划有了落实，策划先行的规划才从根源上避免了现在规划中存在的战略目标依据不足、客源市场分析不够详细、形象设计不到位等问题，促使规划与当地实际情况结合更为紧密，使规划变得更具时效性、直接性和指导性。、规划后的策划――深度策划（项目策划、营销策划、招商策划、融资策划）
我们往往会发现，规划完成了，但没有形成具体可进行招商引资的项目，没有形成营销的具体战略战术及行动计划，没有开发运作的具体步骤。怎么办？
特别是由一些粗糙空洞的言词堆砌起来的规划，甚至不能解决规划应该解决的问题，又怎么办呢？
我们认为，一个好的规划，必然要高屋建瓴，高瞻远瞩，但由于规划的任务在于把握规划地长期的发展目标，涉及产业配套，用地控制与平衡等方向性的大问题，存在操作性上的空缺。这是，需要进一步进行策划，来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。依托策划报告，就可以编制详细规划，进行建设了。
1、落地策划
规划的期限最少也有15年，性质要求其不可能对整个规划期的发展进行详细具体的安排，即使对近期（3年-5年）有了较为具体的说明，但是其分量远远不能用来指导实践。这也就是规划拿得起放不下的地方。委托方对照规划中的近期重点项目章节是无法进行细化实施的，即便是对重点项目进行编制详规，其项目也是依据总体规划而来，只是进行了更为具体的设计，并没有从旅游者的角度来看待问题，是否创造了新奇的游玩方式，是否带给游客全新的旅游体验，是否营造了独具吸引力的营销宣传策略等等这些问题都没有涉及。例如我国现在3000多个主题公园仅有10％盈利，1000多个亿的不良资产躺在主题公园的现状就说明，题材趋同化、主题创意缺乏独特个性和商业感召力等这些先天性缺陷是最大的祸根，而创造性思维封闭或缺乏创新能力是现状规划发展的瓶颈。这里要说的是，针对单个旅游产品，策划要比规划切实的多，有力的多，旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，而策划更针对于近期设计出符合游客口味的产品，通过最出位的营销方式讲这种产品宣传给游客，用最合理的收入模式促使游客在这里高高兴兴的花钱……这些都是规划所反应不及的。策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，策划又能灵活的调整，同一个舞台可以迅速上演不同的戏，这就是策划的优势所在。
2、营销策划
没有专业的品牌规划，没有准确的品牌定位，没有鲜明的品牌形象，没有震撼的品牌口号，没有整合的品牌传播，这是当前旅游企业策划缺失的种种表现。从具体表现看，企业大多混用马踏飞燕、地球、ts等标志，没有自己地方特色的品牌标志。宣传资料也是大同小异，往往草草几页纸，行文也比较传统，图文编排呆板，让人看完整个资料，也难以留下深刻印象，很难达到较好的宣传效果。造成这些问题的原因是多个方面的，归根结底是，虽重视宣传，但没有找到专业的策划设计公司。
在更为个性化的今天，一个专业化的品牌带来的是一种信任，更是不可估量的大规模回报，特别是旅游行为，一个优秀的标识给旅游者的是一种向往，一种怀念，这些特有的感触迟早会发展成为旅游的实际行为。比如美国的象征是自由女神，每看到它一次都会加深一层对它的期盼，潜移默化之中成为了美国的潜在旅游者。经营管理上的策划地重要性虽然不如产品策划那样看上去更为实际，但是它却是一个成熟旅游地的标志。
3、招商融资策划（包装）
旅游景区的开发规划工作，也是一个涉及如何利用资金发展旅游的问题，一个景区的发展到底是依靠全民、全国乃至世界来投资，还是依靠计划拨款、财政恩赐或是银行贷款？规划在对旅游景区的研究中给出了很好的方向，但毕竟规划不是单个项目，无法真正招商引资。由于有了单项策划对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而策划追求商业化盈利的目标，正是符合投资者的利益目的的，策划的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！
从这个意义上说，规划实施的可操作性应被单项策划通过分解来一步一步实施。策划作为可以马上付诸现实的方案，对规划进行细化、分解，将规划的内容变成可以实施的工作，将定性的东西变成定量的东西，使旅游规划摆脱地平线看得见，摸不着的尴尬局面，配合规划成为指导旅游业发展的实实在在的工作。
4、策划分类
（1）产品策划，产品策划不仅仅涉及到生产什么产品，还包括产品的整合、产品的盈利模式的设计、游憩方式的设计、核心吸引力的打造、投入产出分析、营销模式设计等等。
关键词运营管理系统前期设计项目前期项目管理
中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：
房地产的运营管理系统大体上可以分为项目预选，前期设计，项目前期，项目管理和交付使用五个阶段（详见附图），这五个阶段既是相互独立的，同时又是紧密联系的。由于每个阶段的发展都会影响到整个项目的开发进度，所以每个阶段都会有相应的技术管控模式和控制标准作为该阶段的工作规范。接下来将对每个阶段进行详细的介绍。
第一个阶段是项目预选阶段。这个阶段是拍到土地之前的初步准备阶段。在这个阶段里需要企业的成本部门和设计研发部门配合市场开发部门做好市场调研，做好详细的调研报告，对多个方案进行预选，同事针对主要目标做好成本预测，为拿到土地之后各阶段的工作提供一份初步参考方案。
拿到土地之后，将进入第二个阶段-前期设计阶段。这个阶段将是整个开发项目过程中的“风向标”，是对第一个阶段的细化，也是以后三个阶段的工作标准。在这个阶段里需要完成产品策划，成本，方案设计，营销策划，前期征询几个部分的工作。其中，产品策划部分要完成产品体系（商业、住宅、别墅）和产品结构（比例）的确定。成本部分要完成设计配置标准和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本）。方案设计部分要完成总体方案设计和交付标准，总体设计方案主要包括建筑、房型、室内装修、绿化景观、智能化科技、示范区、样板房、售楼处、物业管理模式等内容。营销策划部分要完成销售目标、销售计划和物业管理标准。前期征询部分要完成节能报告、方案批复、配套征询等工作。前期设计阶段各项工作将通过产品类型组合，户型面积组合，得房率，可售比，车位比，建筑高度、高宽比、建筑体型，地下室、埋深、面积、层数、层高，地面及地下停车方式和车位数量，土建与机械车库技术经济比较，电梯、空调配置，土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式，人防工程决策，供水供电方式等技术控制模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度等控制标准进行规范。
待第二阶段完成方案批复后，将进入第三个阶段-项目前期阶段。这个阶段是对第二个阶段的细化，并且将直接影响着整个的项目进度。该阶段需要完成成本，销售，施工设计，采购，前期征询，项目准备几个部分的工作。其中，成本部分要完成产品配置细目、样品确认和项目目标成本（不得高于项目方案阶段的目标成本），目标成本里则要做好成本敏感点分析、主材占项目比例和主材限额设计数据三个方面的分析。销售部分要完成销售目标及计划和市场敏感点分析，市场敏感点主要包括价格、位置、小区环境、户型设计、物业管理、社区配套设施、建筑美观度、开发商品牌、智能科技等内容。施工设计部分要完成项目美誉度分析、方案设计伸入、指标控制和专项设计，项目美誉度分析主要包括产品档次、区域优势、产品优势，方案设计伸入主要指设计图纸的深化和BIM分析，而指标控制主要包括限额设计、结构选型、建筑结构优化和方案内审计划。采购部分要完成采购分类、采购计划和样品保管（含样品间、材料库）。前期征询部分要完成各类证照的办理和各类专项方案的审批。项目准备部分要完成工程难点分析和施工现场准备，需要注意的是工程难点分析不要忽略项目周边环境分析和应急预案。前期设计阶段各项工作将通过户型及公摊率控制、成本与节能控制、建筑与景观细致控制、建筑与室内装修细致控制、地下室顶板与景观设计控制、容积率与建筑密度控制、设计指标控制（限额设计）、施工方案预审等技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、管控目标、项目周、月报、半年度、年度考核等控制标准进行规范。
第三阶段完成，取得施工许可证就进入了第四个阶段-项目管理阶段。这个阶段是对前几个阶段进行现场执行的阶段。该阶段需要完成计划，成本，销售，施工设计，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成运营、资金、回款、合约、采购、销售几个方面的计划。成本部分主要是做好项目目标成本及其优化的执行，主要有目标成本的执行、设计优化的执行、签证管控、技术核定单管控和施工技术优化。销售部分要完成销售目标计划的执行、售楼处布置和相关证照（主要包括预搭楼盘、物业公司选择、预售许可证、预售合同）的办理。施工设计部分主要做好施工方案优化和品质控制，施工方案优化包括BIM施工节点、施工图纸控制、技术核定单初控、设计图纸交底、产品效果交底，品质控制包括设计方案执行、材料样品确认、材料样品施工方案（不参加材料采购评定）。采购部分要完成采购计划、样品保存、材料采购、成本委员会的建立，这里需要特殊说明一下，采购人员没有材料决定权，最终决标将由成本委员会完成。现场管理部分不仅要做好现场进度、质量、安全文明、工程配套、周边环境处理、档案资料归档、突发事件处理、示范区施工等各项工作，还要做好目标成本、设计方案、产品效果、重大节点计划、证照办理（中间验收）等各项计划的执行。项目管理阶段各项工作将通过设计（实测面积分析、设计指标执行、设计方案执行）、工程（施工方案执行、施工技术标准）两个方面的技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、项目周、月报、半年度、年度考核、项目月度巡检等控制标准进行规范。
第四阶段完成，取得施工许可证就进入了最后一个阶段-交付使用阶段。该阶段需要完成计划，成本，销售，采购，现场管理几个部分的工作。其中，计划部分要完成交付计划。销售部分主要包括客服和证照（大、小产证）办理，客服包含交房体验、整体交付和客户后期服务。采购部分主要做好供应商的后评估工作。现场管理部分主要落实好交付证照和入住许可证的办理，以及最后的物业验收。交付使用阶段各项工作将通过设计后评估、项目管理后评估等技术管控模式和设计任务书、项目责任书、专家及内部评审制度、项目管理标准、OA管理系统、项目周、月报、项目后总评估（含经济效果分析）等控制标准进行规范。
以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。
2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。
一、总体经营目标
1.完成房地产开发面积__万平方米。
2.实现楼盘销售额__万元。
3.完成土地储备__亩。
二、总体经营目标的实现
为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。
(一)完成__项目开发及后期销售工作
__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。
1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务
__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。
(1)土地征拆工作
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。
(2)工程合同及开工
一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。
(3)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。
2.全面启动细化__项目招商工作
招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。
(二)加快__项目、__项目的施工速度
协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。
(三)完成__项目、__项目的销售工作
__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。
(四)参加土地招标
项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。
2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：
案例：《天河花园》
1、市场分析
1.1、区域市场分析
天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
1.2、定向市场分析
员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
1.3、项目分析
1、项目名称：海景中心
2、项目规模：由2幢28层组成
3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层
4、宣传主题：只交一成，即做业主
5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)
7、优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;
(2)劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;
1.4、竞争对手资料分析
对手一
1、项目名称：侨颖苑
2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成
3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4、宣传主题：新天河、新市民、新文化
5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;
对手二
1、项目名称：紫林居
2、项目规模：由3幢连体9层组成
3、推售情况：现推C—H座的3～9层
4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲
5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;
③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;
1.5、项目周边配套状况
1、社区配套
①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校
②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：昌乐小学
④银行：中国建设银行
⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆
1.6、项目企划思路
由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：
1、充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。
2、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4、体现"以人为本"的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位
2.1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
2.2、项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
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