【关键词】城镇房地产项目；岩土工程；地质勘察；解决措施
一、引言
时代的飞快发展也大大增加了城镇房地产项目的数量和需求，虽然城镇房地产项目能够解决人们的住房等问题，但是，其建设过程中也产生了许多负面的影响。其中，最重要的一个问题就是城镇房地产项目中对于岩土工程地质勘察方面还存在一些问题。我们都知道，因为城镇房地产项目项目从开始建设到投入使用是一个漫长的过程，因而在城镇房地产项目的建设过程中经常会遭遇岩土工程地质勘察的问题，这也加大了岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的应用难度。
二、岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的作用和意义
2.1 有利于城镇房地产项目建筑的科学设计
在整个城镇房地产项目建设的过程中，至关重要的一个步骤就是工程设计，在进行设计时，必须充分考虑工程结构、工程成本以及施工进度等各方面的要求，严格按照设计图纸的要求进行末期的施工，因此，设计质量具有重要的作用。而工程地质勘查的结果是确定设计图纸的基础，在勘查地质状况之后，概括和归纳选址报告书，其中明确规定工程拟建的范围、结构以及方式手段，接着设计工程师按照勘查报告书内的相关内容，大体的规划设计工程施工方案。设计好工程结构是在整个设计工作中最为关键的环节，只有设计好结构，才能保证安全稳定可靠的建筑工程，因此，必须应急设计好不良地质现象，提前做好突况的防治。设计工作所需的相关重要的资料都可以从地质勘查中得到，为设计工作各项指标的确定提供依据，有利于设计效果和可靠性的进一步提高。
2.2 为施工的安全和进度提供了动态数据信息
在稳步前进的施工过程中，严重影响和损害了地下结构，因此也需要提高安全性能的标准。然而，在勘查工程地质过程中，可以利用钻探法，深入了解了施工现场的地质构造和岩石特征，以此保证按照正确的要求确定持力层。而利用钻探法中的钻孔摄影，实时动态观察地下水的运行情况，以取得最先的相关数据，有利于保证安全稳定的施工。按照相关统计调查数据可知，必须有效控制施工各个时期的地质作用，保证在安全和质量得到保证的前提下，科学掌控施工进度。
三、岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的主要问题及解决措施
3.1 勘察依据应充分、目的应明确
项目施工期间如何高效的处理岩土方面的难题，必须在设计项目的过程中明确想法，合理的协调各方面的工作计划。在具体的测量统计过程中，根据统一的勘测标准，收集该项目的相关数据，如工程的规模、特点、性质、地基的要求以及地形的图纸等等。但是在现实情况中，无论经过多么周密的部署，总会出现人为的误差情况，第一，没有考虑大众的需求，细节上、安全上不到位；第二，关于项目施工地点的地形情况、相关地质检查报告和地质调查情况没有全面了解；第三，对于勘测期间的前期准备工作不到位，项目中的相关标示没有清晰完整的拟建出来；第四，技术上面的落后导致数据的不精准。举一个简单的例子，在勘测期间，进入施工现场进行地质钻孔检测时遇到了大量防空洞存在的情况，也就是说地下3m处是隔空存在的，但是在最终的设计图纸上并没有这一点的记载，也没有引起重视。除此之外，某一栋居民楼的前身是一个鱼塘。那么勘测的过程中由于工作人员不清楚原来的地形情况，只是在报告上注明是天然的地基，结果工程建设期间发现地质与报告不相符，造成了工期的延误。
3.2 勘探工作及测试取样分布应合理
针对实际施工过程中项目的不同全部都有相关明确的勘测标准，在现实施工的过程中，对于勘测点位置的选择出现了大量不合乎标准的情况，甚至是那种明显不符合要求的地址也不做调查，有些时候为了施工的顺利进行将本应分层的部位合并在一起，相关数据的统计太模糊。如此一来数据的真实性就需要我们考虑了，其他方面也会有影响。
3.3 勘探孔深度及间距
在进行勘测的过程中深度要求主要依照项目结构进行处理，具体数据视情况而定。如砖混而成建筑物层数在5至6层，那么深度标准为15m；而该建筑物作为商场之用层数一样但深度必须超过15m，原因在于柱网所承受的压力不一样。而另一方面深度标准需要结合地质情况进行处理，如果地质情况显示良好，那么对于检测的深度也会相对变小，比如说碎石区、基岩区等等但是对于那些地质情况较差的，深度要求必须严格，其中包括淤泥杂土区等情况。在进行测量工作之前首先了解地层结构，规划出最好的测量方案，了解地质的情况下设置测量位置。如果该区域地形特殊，应缩小勘测点的范围，不能因为成本问题造成测量数据的不准确，影响实际施工过程中项目的质量。万一在施工前期对于地质的情况没有做到及时全面的掌握，那么完工的工程也会存在安全问题。然而在项目施工频繁的地方，为了获得更多的利益往往不重视这些问题。如果项目楼层过高，那么勘测孔的范围就必须适当的缩小，必须要低于质量较好的建筑物。
勘测孔之间的距离并不是由工程的质量评估决定的，只能根据该项目的施工地点来决定，其中包含该地点之下是否在施工工地之下有暗沟等情况存在。这样一来对于所勘测的地质可以得到最真实的情况。除此之外，对于勘测点的选择还必须考虑拟建项目各方面的因素，对于测量孔的选择最好是在该项目的角上或者是变动规模较大的地点；同时对于地质情况必须熟悉。
3.4 勘察测试手段、方法应合理
勘测的过程必须根据严格的制度执行，对于测量期间的设施、处理方式、规格等方面需要全面了解。如果出现相关设施工作期间出现问题、贯入速度不够标准，测量过程中操作方式出现设施随意替代随意处理的情况、动力测量过程中不合规定、没有相关数据的支持就实施钻孔贯入工程等情况，那么所得到的结果与实际情况肯定会有区别，误差可能极大。
四、结束语
综上所述，当前我国岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的应用方面的问题难度比较大，耗费时长较长，同时，外部客观原因影响较大。因而进行岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的应用过程中必须符合相关的制度规范，减少客观因素的影响。做好岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的应用是非常必要的。只有做好岩土工程地质勘察在城镇房地产项目中的应用工作，才能真正做好城镇房地产项目施工中的项目管理，确保工程施工质量。
参考文献：
[1] 赵成刚，白冰，王运霞. 土力学原理[M]. 北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2004.
[2] 《岩土工程勘察规范》（GB50021-2009）[S].北京： 中国建筑工业出版社.2009.
[3] 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）[S].北京：中国建筑工业出版社.2011.
[4] 《高层建筑岩土工程勘察规程》（JGJ72-2004）[S]. 北京：中国建筑工业出版社.2004.
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关键词：多柱异形桩；承台；设计；施工
中图分类号：TU47 文献标识码：A
一、概述
广东省湛江市属沿海地区，建筑工程的地基，基本上处于软土地基。高层建筑地基与基础的设计与施工，特别是对于在软土地基上的施工，是我国“十二五”产业规划中建筑工程重点的研究课题之一，被列为“建筑业10项新技术”（2010年）。
软土地基多柱异形桩承台的设计与施工，即便按国家和地方现行规范与标准的规定来衡量，有些案例仍然出现较大的沉降与倾斜，但设计与施工并未违反工程建设时的规范规定。本文针对这一问题，结合工程实例，作了研究与探讨。
高层建筑桩基础的设计中常遇见因柱轴力较大、桩承载力较小而需要采用多柱联合桩承台的情况，尤其是核心筒及其周围的柱形成的联合桩承台多为异形桩承台。在这种情况下，异形桩承台的内力计算就是一个难题，计算假定的正确与否，对异形桩承台的计算结果有着相当大的影响。
本文结合广东省湛江市异形厚筏桩承台优化设计案例，就如何避免异形厚筏桩承台的内力计算问题进行分析。
二、工程实例
1 工程概况
某高层建筑为30层的双塔大楼与5层裙房，全坐落在大底盘地下室上。拟建场地在8m厚黏质粉土以下为20m厚流状淤泥质黏土，以下为近20m厚粉质黏土，粉质黏土以下为14m左右厚的卵石层、2m厚强风化粉砂岩以及中风化粉砂岩。地基土的物理力学性质指标见表1。
2 地基基础设计
地质勘察报告的“结论与建议”指出：该工程地下室一层，基坑埋深6.6m，最大桩荷载约40000kN。中风化粉砂岩虽然是良好的桩端持力层，但埋深在地面以下64m，施工难度大，尤其需穿透14m厚的卵石层，钻孔灌注桩钻进十分困难，易产生漏浆、塌孔，成桩质量不易保证，且造价太高，不考虑选择中风化粉砂岩作为桩端持力层，建议采用第5层卵石层作为桩端持力层，若采用预应力钢筋混凝土管桩，桩端进入卵石层深度将受到限制，估算单桩承载力为2500kN左右，单桩（轴力40000kN）下需布置16根桩，布桩有一定困难。建议采用直径1000mm、长50m的钻孔灌注桩。对于5层布置16根桩，布桩有一定困难。建议采用直径1000mm、长50m的钻孔灌注桩。对于5层裙房， 场地上4-1、4-2层粉质黏土均可满足荷载要求，但由于裙房的地下室与主楼的地下室连成一个整体，为了避免差异沉降，建议裙房也采用卵石层作为桩端持力层。
设计根据上部结构的荷载情况，认为核心筒及周围8根柱的荷载较大，其余柱下一般最多布置7根桩，只要采用直径600mm，长42m的预应力混凝土管桩，桩端进入卵石层约2m，单桩承载力特征值达到3000kN，就可以满足要求。但核心筒与周边8根柱下的桩群较密，这些桩承台共同组成一个"井"字形厚筏承台，厚度3m。主楼、裙房与外扩地下室共采用480根直径600mm、长42m预应力钢筋混凝土管桩。
该工程桩位与桩承台平面图见图1。
3 工程问题
该工程先行试沉桩，采用静压桩机沉桩。现场试压桩时，最大压桩力达到6100kN时，预应力钢筋混凝土管桩桩端仅进入第4-3层粉砂夹粉质黏土，并未进入卵石层。试沉桩的压桩力与按地质勘察报告提供的数据相差甚远，按直径600mm、长40m预应力钢筋混凝土管桩计算，桩端持力层为第4-3层粉砂夹粉质黏土，单桩极限承载力标准值为3280kN，只有实际压桩力的54%。
地基土中20m厚的淤泥质土以下为近20m厚的粉砂夹粉质黏土，施工人员介绍当地的沉桩经验为：在粉土区采用静压桩机沉桩常困难较大，锤击桩的效果较好。又进行2根桩的锤击试沉桩，但桩端仍未进入卵石层，设计要求继续锤击3阵，但每阵10击 的贯入度小于20mm，施工单位认为继续沉桩，桩顶将击坏。决定对试打的4根桩进行静载荷试验。试验结果表明4根桩的单桩极限竖向承载力标准值均大于6000kN。设计采用静压桩，要求压桩力不小于6000kN，在不压坏桩顶的情况下尽可能使桩端进入卵石层500mm。
该工程采用“井”字形厚筏桩承台承担中心筒体与周围8根柱荷载，并按“倒楼盖法”计算承台内力。计算结果桩承台厚度需达到3m方可满足要求。
按地质勘察报告建议，采用直径1000mm、长49m的钻孔灌注桩，单桩极限承载力标准值为4000kN，共需230根桩，桩造价约需900万元。与采用的预应力钢筋混凝土管桩基础方案的500万元相比，高出400万元。业主对基础设计表示满意，但希望对3m厚的“井”字形厚筏桩承台进行优化。因为核心筒处为电梯井，基础埋深已经较大，加上3m厚的“井”字形厚筏桩承台，整个核心筒加上周围8根柱都需要加深1m左右，施工难度相当大。
房地产公司技术人员研究了设计计算文件，发现本工程地下室底板以上的地下水位高度为3m，但设计布桩时未考虑3m高的地下水浮力。设计的理由是万一地下水位下降，桩的承载力将不足。房地产公司技术人员认为既然单桩承载力特征值超过3000kN，有一定的余地，就可以考虑地下水浮力与地下室底板、承台、基础梁自重抵消计算。主楼仍采用直径600mm、长40m预应力钢筋混凝土管桩、裙房采用直径500mm、长40m预应力钢筋混凝土管桩，根据上部结构柱底荷载图，可得该工程优化桩位图二2。
优化后的桩位图桩造价降低，仅中心筒体下为厚筏桩承台，厚筏桩承台的厚度取1.5m左右即可满足设计要求。修改后，可得桩数为直径600mm、长40m预应力钢筋混凝土管桩250根，直径500mm、长40m预应力钢筋混凝土管桩110根。与原桩基方案约480根直径600mm、长42m预应力钢筋混凝土管桩相比，降低造价约200万元。设计方接受了优化方案。
结语
该工程的地质勘察人员进行了认真的原位测试，但静力触探结果未加以利用，提供的桩侧阻力与端阻力不能全面准确地反映场地土的情况。按地质勘察报告提供的数据计算，直径600mm、长40m预应力钢筋混凝土管桩的单桩极限承载力标准值为3300kN；现场静力压桩与静载荷试桩结果，证明上述预应力钢筋混凝土管桩的单桩极限承载力标准值超过6000kN。由于静力压桩的压桩力较大，与地质报告数据差距悬殊，又进行锤击桩与静载荷试验，前后耗时两个多月。结果证明设计人员采用预应力钢筋混凝土管桩能达到预定目标。若是采用钻孔灌注桩，很可能反映不出地质勘察报告提供的桩侧阻力与端阻力存在的问题。
由静力触探数据计算的桩侧阻力与端阻力值见表括号中数值，40m桩的桩端实际已进入卵石层，按上述数据进行计算，可得单桩极限承载力标准值为6097kN，与静载荷试验结果吻合。可见地质勘察报告提供的静力触探数据较为准确，提供的桩侧摩阻力也只是有所折减（约为0.9）。但对于卵石层的桩端阻力较为保守，该层土的标贯击数高达43，其桩端阻力虽取了圆砾最高值，但仍不能准确反映其承载力。
总之，本工程地质勘察报告提供的原始勘察数据准确，但提供的“结论与建议”偏于保守。设计人员根据以往在该地区的经验，采用预应力钢筋混凝土管桩，是合理的。但受到地质勘察报告的影响，在“桩端是否进入卵石层2m左右”上纠缠了近两个月，工期损失较大。
参考文献
[1]GB50007-2011，建筑地基基础设计规范[S].
论文摘要:房地产市场营销是房地产企业开发过程的重要组成部分,对提高房地产企业竞争力起着至关重要的作用。本文通过对房地产市场营销的涵义、目前房地产营销存在的主要问题以及提高房地产市场营销策划水平的策略进行了探析,以期有效解决房地产市场营销策划中面临的困难和问题。
随着经济全球化的到来,我国的房地产市场逐步壮大,房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产行业为了求生存和谋发展,必须提高自身的市场竞争力。而提高房地产市场营销策划水平作为提高自身市场竞争力的有效手段之一,越来越收到开发商们的重视,但目前房地产行业在市场营销策划中存在着一些值得探索的问题。与其他产业相似,房地产的获利能力也是由行业竞争格局决定的。在这样的新形势下,如何有效提高房地产市场营销策划水平已成为房地产企业亟待解决的问题之一。笔者根据自身经历,对此有以下三点认识:
一、房地产市场营销的涵义
市场营销一词最早出现在1942年,克拉克出版的《市场营销学原理》一书中提出了市场营销的雏形。对市场营销公认的定义有三种。其中以菲利普·科特勒对市场营销下的定义较为广泛地被接受,“市场营销是个人和集体通过创造产品和价值,并同别人进行交换,以获得其所需所欲之物的一种社会和管理过程。”随着市场经济的快速发展,对市场营销的涵义早已不再是简单的营销概念,而是具体到了某个行业的营销概念。
房地产市场营销作为市场营销的一个分支概念,它的涵义可以从广义和狭义两个方面去进行概括。从广义上讲,房地产市场营销的涵义是指房地产企业通过创造住房产品及其相关价值,与客户进行等价交换,实现房地产企业经营目标的一个过程;从狭义上讲,房地产市场营销是指房地产企业运用各种促销手段,将房地产产品和服务销售给买房客户的整体过程。
二、目前房地产营销存在的主要问题
(一)缺乏有效的市场考察
任何一个企业的发展,都是从市场中来,到市场中去。一个优秀的企业,始终是依托于市场这个大环境,去谋求发展。科学地考察市场的当前形势和未来发展前景,把握好企业发展的方向,才能使企业有更好的生存和发展条件。房地产企业开展营销策划的最重要的依据就是进行市场考察,但是目前许多房地产企业在开展市场考察的时候,考察力度不够深入,注重表面资料数据,未进行深入分析,从而导致企业决策者在制定项目市场营销方案时,做的营销方案过时,缺乏时效性,未从市场消费者的需求情况及其购买力的角度出发,导致市场营销未达到预期的效果,从而影响企业经营效益的实现。
(二)目标市场的定位不准确
我国消费者群体是一个庞大的社会群体,他们在收入、文化水平、消费观上存在着明显的差异,因此消费者在对房地产产品的需求上是具有差异性的。但是某些房地产企业忽略了消费者对产品需求差异性的特征,只是盲从随波逐流,跟随大流,侧重对高档产品的定位,以致最后效益不佳。出现这种现象的原因就是因为企业没有确定这批项目主要针对什么群体消费者,市场定位的不准确不但对房地产企业产生不良影响,而且导致整体房地产结构的不平衡,难以解决广大中低收入群体的住房难问题。
(三)广告投入过度
许多房地产企业寄希望于广告的传播作用,来提升本企业品牌效益。房产广告具有基本广告的告知作用,在一定时期内使销售业绩有所增加,但是增加幅度较小。加上目前是一个信息爆炸的社会,消费者通过网络、电视、手机短信等多种大众媒体的传播而获得各式各样的广告,譬如说,房产、家电、促销活动等广告,早已形成一定的审美疲劳。房产广告对吸引消费者的作用已不大,在这样的形势下,还去过度投入广告,加大市场营销成本显然是不明智的。
(四)企划创意不合理
房地产企划创意是为了达到项目预期的效果而采用的一种方向性决策,更是一种创造性活动。许多房地产企业在营销策划过程中,不是一味地去追求“新”与“奇”,而没有真正地创新思维,就成了标新立异;就是采用过于保守的营销策划策略,这样就成了墨守成规、因循守旧;无法实现创意与实际操作的有机结合;还有就是在整个企划创意过程中,并没有将各种因素进行综合考虑,更无法进行有机整合,致使最终房地产产品无法使消费者有眼前一亮的感觉。
三、提高房地产市场营销策划水平的策略
(一)高度重视市场考察,增强市场预测科学性
市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用,因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前,要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理材料。房地产市场营销贯穿房地产从选址、设计、施工、销售以及物业管理的始终,这需要深入市场进行考察,并根据大量的数据材料作出科学的预测,并经过专业的人士的反复论证,才做最终的总结工作。
(二)明确目标市场
房地产市场营销需根据不同消费者的需求去求同存异,将具有相同需求的消费者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、购买力等因素可以将消费者划分为不同的市场需求群体,比如按照消费者的支配类型有可以划分为价格支配型、户型支配型、品牌支配型。明确目标市场以后,就能决定采用适合的形式进行市场营销,比如市场集中化、选择专业化,科学地选择目标市场,不但可以平衡市场供求,还可以促进房地产企业实现经营目标。
(三)适宜地进行诚信宣传
房地产广告要起到预期效果,在宣传过程中,一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入成本的基础之上,去选择广告宣传的具体形式;并在广告时间、广告量、广告地点上把握好分寸,广告内容上以真实有效为主,以满足客户的需
求为目的,让客户相信企业的信用度,形成一定的好感;在广告表现形式上可以进行适当的艺术加工,给客户以想象的空间,激发人们的发散思维。
(四)企划创意设计科学化与艺术化相结合
房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品,并购买产品。要吸引消费者的目光,就必须在企划创意设计上将科学与技术进行有机结合,充分考虑客户的注意力、识别力、对产品的可信性、愉悦性以及需求性,用艺术化的表现形式来表达产品的优势,譬如说产品的美感、质量等,给消费者心中留下良好深刻的形象。企划设计更要让消费者感到真实、亲切、贴近实际,时刻围绕主题,以设计新颖、妙趣可心、精巧的设计风格获得消费者的认可。这样的企划创意设计不仅会让人们觉得标新立异,更会让消费者认为脱离老套陈旧,真正达到创意设计的新、秒、精。
总之,房地产市场营销的策略水平直接影响到了房地产行业的发展,并在社会效益与环境效益等多方面起着重要影响作用,并对整个国民经济的发展起着重要作用。房地产企业要正视房地产市场营销中存在的问题,从企业的自身情况出发,制定符合本企业的生存和发展的策略。随着时代的发展,将会有越来越多的人关注房地产市场营销策略以及应用,并对其作出深层次、多角度地科学分析。笔者坚信在不久的将来,将会对如何提高房地产市场营销策略水平作出更趋完善地阐释。
参考文献:
[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊,2005(6).
[2]杜宇.试论房地产营销策略[J].中国科技信息,2006(4).
[3]黄湘红.浅析房地产价格营销策略[J].广西城镇建设,2005(11).
为顺利完成乡党委政府及市主管局下达的各项任务，进一步加大执法力度，优化服务质量，提高办事效率，强化争先意识。现对2013年度各村土地、建设、环保、建管工作提出如下百分赛考核意见：
一、考核办法
采取平时考核和年终考核相结合的方法进行考核，以实绩计分。
二、考核内容
（一）土地管理工作（40分）
1、耕地保护。10分。
明确各村村委会主任是耕地保护第一责任人。强化基本农田保护措施，畜禽养殖和各类经营性临时使用土地的，在不占用基本农田的前提下，依法报市人民政府批准。工业用地一律不得占用耕地，符合规划的报省政府批准征用后方可依法使用，禁止占用耕地挖土、建窑、建房、破坏种植条件。
2、村民建房管理工作。8分
总的要求是：村民建房手续报送做到“及时、准确”，建房户必须提前一个月出具用地申请，乡国土所接到申请书5日内现场勘查，实行批前公示。10日内完善乡审核意见，15日内报市国土局审批。各村配合国土所勘查核实情况，村组意见填写具体、规范，印章及附件材料齐全。不及时上报每例扣0.5分；意见不具体每例扣0.5分；印章及附报材料不全每例扣0.5分。做好批后公示和交地放样、施工监察、验收发证配合工作。禁止将宅基地审批费用收取后截留或挪用，发现一起扣2分，数额较大、影响较坏的，报纪检、监察部门立案查处。
3、土地工作。7分
认真及时处理涉土，把矛盾处理在村。及时调处土地使用权争议及个人建房纠纷，形成记录，及时结报。确属难以解决的问题，应及时书面报告，并说明纠纷情况及村组处理意见。发生当事人越级上访的每起扣3分。
4、土地监察和基本农田保护工作。10分
对本村发生的违法用地不知情、不报告一例扣2分，不及时制止一例扣2分；发现村组干部口头许诺、默认或，弄虚作假行为的，一例扣5分。侵占基本农田建住宅的，一例扣5分；村干部超越法定权限批准或默许工业或副业用地的，依法追究当事人纪律和法律责任。
5、创建“土地执法模范村”和土地利用总体规划修编、二次全国土地调查。5分
“创建”不达标的，扣2分并取消单项奖评选资格；不配合土地利用总体规划修编、二次全国土地调查工作的扣3分。
（二）村镇规划建设管理和环保工作。（60分）
1、深化村庄建设规划编制，确保按期完成任务，5分。否则5分全扣。
2、严格执行村庄布局规划，7分。每发现一例在布局规划之外建房的扣7分，造成矛盾越级上访的见一例扣7分。
3、村民建房严格执行“一书一证”制度，单位建设严格执行“一书二证”制度。5分，发现一例未批先建扣4分；虽经批准但擅自移位建设的扣2分。
4、村建设管理员严格履行职责，对本村村民建房亲自到场交地放样。4分。发现一例因未交地放样而影响规划的扣2分。
5、做好房产登记工作的宣传，及时统计村民要求办理房产登记上报工作，4分。发现一户未统计上报的扣2分。
6、及时处理好各类建房矛盾，禁止农民越级上访，7分。发现一例扣3分。
7、各村不得代收、截留建房手续规费7分。发现一例，扣除4分。
8、村民建房签订工程承包合同，必须由村主任统一带到乡指定的农民建房交易中心洽谈并签订工程承包合同。村主任必须每隔3天到施工现场检查拆房和建筑安全质量，发现问题及时跟踪处理，并于每月1日、15日将本村在建工程情况报到村建科办公室，5分。发现一户未进建房交易中心签约的扣2分。每月未报在建工程情况或漏报在建户的，发现一例扣1分。
9、建筑工匠必须持证上岗，并对每一位施工人员落实意外事故保险，水泥预制企业必须持资质证生产经营，5分。见一例无证上岗、一个未落实意外事故保险或无证生产经营的扣2分。
10、村组、个体工业建设项目审批必须落实环保“三同时”，4分。见一例未落实的扣2分。积极主动抓好“全国污染源普查”的工作，保质保量按期完成任务。及时抓好环境污染案件的处理，配合抓好三产排污费的征收，7分。因工作消极影响普查工作进度和质量或未处理、未配合的扣3分。
三、奖惩办法：
1、乡国土、村建部门逐月对村考核评分，并当月反馈考核成绩。年度考核分结合平时考核得分和年终考核得分确定。
摘 要 随着我国房地产市场竞争越来越激烈，市场营销已被视为房地产企业经营和运作的生命线。本文透视了当前房地产市场营销现状，剖析其处于困惑状态原因，提出企业要立足、要生存、要发展，营销所必须采取的新对策，对促使房地产企业迅速打开新局面，蓬勃向前发展，具有一定的借鉴价值。
关键词 房地产 市场营销 现状 原因 对策
一、引言
当前，房地产企业正朝着理性化发展，商品市场竞争越来越激烈，营销已被视为房地产企业经营和运作的生命线。面对市场营销中出现的一些典型问题，如何针对国家宏观经济政策调控下的房地产市场，进行科学分析，采取房地产营销新的策略，迎接新时期对房地产企业提出的挑战，已是值得广大房地产企业者深入探讨的课题。
透视当前房地产市场营销状况，关系则显得更加复杂，处境也更为艰难。具体表现在以下五个方面：一是政府宏观政策调控。考察国际金融危机后市场，2008年底，因一系列经济政策刺激，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，到2009年楼市的高价却超出了大部分社会成员的购买能力，同时引发了诸多影响深远的经济和社会问题，年底，于是新一轮宏观调控又开始了。2010年后，面对某些城市火箭般上升的房价和舆论压力，从中央到地方各级政府，又连打房地产市场调控“组合拳”。如：大建经济适用房、社会保障房，银行接二连三调息等，这一系列宏观调控，已在一定程度上改变了房地产的生存环境。二是房地产价格波动不定。2008年美国的经济危机，在全球范围内引发激烈的金融动荡，且逐渐蔓延到许多领域，尤其是房地产价格。2008年我国房地产商品价格曾一度走低，可2009年楼市，突然又呈现上扬态势。之后两年来，各地房地产价格时起时落，面对跌宕起伏、波动不定的楼市价格，人们难免对房地产市场前景持观望态度。三是商家回收利润心切。由于房地产行业房价的不断上涨，新楼盘开发又层出不穷，商家为了尽快实现资金回拢，获得巨额利润回报，于是各种促销手段五花八门。造成整个房地产业呈现宣传营销过度的态势。四是顾客消费趋向理性。鉴于我国房地产市场营销还未实现规范化，而消费者的理念又在不断发生变化，消费心理日渐成熟，消费行为也愈趋理性。加上最近国家一批批经济适用房、社会保障房建成，于是有的人就想参与申请，等候优惠，购房的急切心情相对也就有所松缓。五是营销人员素质不齐。眼下很多企业管理人员的目光短浅，在招收营销人员时没有把好素质关，导致营销队伍鱼龙混杂，良莠不齐。这些人缺乏企业长久赢利与发展的意识，往往对购房者的个性化需求重视不够，单纯采取扬长避短方式，未能诚恳把自己产品推介给客户。
二、剖析房地产营销困惑原因
面对当前中国的房地产业正在发生的一场史前无例的变革，市场产品挑战更明显，竞争的局面更加激烈，房地产业利润也逐年缩小，细加归纳主要原因有五：一因市场调查缺乏真实。一些房地产企业在制定市场营销方案时，只靠报纸或网上收集到的信息，缺少专业咨询，更少于进行实地考察调研，故对房地产需求前景未明。他们很少认真考虑过实用性，更没有考虑到会转嫁给购房者身上的成本及高房价。二因产品定位出现偏差。因为房地产市场调研考察缺乏真实性，必然导致房地产商家产品定位出现偏差，缺乏科学性，结果胡乱定位叫价，而不顾当地经济收入水平和财力基础，以及居民的多元需求及承受能力，更没顾及到企业自身的资源条件，无明确目标，盲目兴建。造成诸多楼盘滞销。三因商品卖点把握不准。开发商和策划大师们往往热衷于概念炒作，有的房地产商家一味想制造轰动效应，实际没有自己的特色卖点。四因广告宣传攻势过猛。处在低迷期，房地产商往往过度偏爱广告攻势，而不重视多与购房者进行人文交流，忽略了对于现代人文需求的深层次思考。五因企业营销创新乏力。由于消费者购房需求呈多元化，大多趋向于理性购置，而许多房地产企业的营销者却仍然固步自封，或者局限于人员素质，企业中缺少真正懂创新、会创新的人才，盲目地为创新而“创新”。
三、探索新形势下房地产营销对策
纵观当前房地产市场营销表现，一个房地产企业要想在营销上扎好可持续发展稳健的根，只有转变战略。具体可采用以下对策：
（一）准确进行房地产市场调研
真实准确的市场信息是房地产营销策划的基础和依据。在市场调研之前，企业应制定严谨的市场调研计划，确定好考察流程。开始进行市场调研时，要有针对性地对项目规模、特点和消费对象的关系，整体性把握，包括地域的分类、顾客的愿望、消费者需求的建筑类型、物业管理等方面都得认真地全面摸底。调查结束后，还应仔细地进行造价分析，科学地预测市场前景。通常一项正式市场调研的全过程可分为调查准备、调查实施、调查数据分析、调查结果总结四个阶段。调研要做到深入全面，数据要真实可靠，分析综合要科学有据，调研之后要形成市调书面报告。
（二）谨慎实施房地产商品策划
市场目标分析与市场产品定位是房地产营销策划过程的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次也已迥然不同，这就要求房地产业者必须以最大诚信去努力满足客户个性化需求，广大房地产商必须明确其目标市场，进行科学的市场定位，真正从企业自身特点和消费者购买力出发。房地产商品策划定位观念应当是动态的，它必须随着顾客偏好的变化，随着科技的进步，以及外部环境的变迁作出适时的调整。由于房地产建设有不同周期，在兴建的不同周期，商品策划将随之发生变化，策划者应实事求是随时作出适当调整。
（三）用心打造房地产特色卖点
一个开发项目，往往卖点很多，规划、房型、景观、配套、生态环保、物业管理等都可以成为卖点，均必须用心打造。例如：良好的生态环境作为基础的科学发展模式，不仅可以推动人与自然的和谐发展，还可以促进物质与精神、经济与人文的和谐发展。人们要求看的环保，吃的环保，住的也要环保。为适应市场发展的需要以及消费者的需求，楼盘的环保、绿化建设、房子低碳建筑材料的选用，低碳设施的配备，都应融入到房地产建设和营销卖点策划之中。此外如质量品牌，它既是营销的重头卖点，又是企业的生命，没有质量的房地产，即使是再新的营销手段，也无法改变企业商品在市场竞争中的地位。品牌正是消费者对商品的满意度与忠诚度的整合。要打响品牌，还应依赖消费者帮助宣传，因为他们的口碑体现的是诚信，企业可试通过人际传播方式打响品牌卖点。
（四）全面提升房地产广告质量
面对越来越挑剔的消费者，越来越复杂的房地产市场，广告营销转型时代已经到来。一方面商品高度过剩加剧了市场竞争，另方面由于经济危机压力，使消费者更趋向于理性化，很多经典商品广告营销策略已开始无法应付，企业再不寻求新策略，讲究营销新方式，重视广告创意，提高广告品质，指导未来市场发展，企业就难以立足。房地产营销广告最重要是要有针对性，广告媒体选择不能盲目，更不能误以为广告是万能的。要预防产生许多负面后果。
（五）竭力提高营销人员的素质
加强对营销人员专业知识的培训，竭力提升房地产从业者的素质，是提高房地产销售效益的重要策略之一。房地产企业领导应积极创造营销员工进修学习的机会，主动为营销人员搭建互相学习、互相交流的平台，广大营销人员要勤学习、多实践，要注重吸取先进企业的典型经验，不断发现自己工作中存在的差距不足，认真总结失利的教训。在新形势下，营销者要解放思想，开拓进取，确立服务营销新的思想理念，勇敢地面对房地产市场竞争，不断创新，尽快提升自身素质。营销人员还必须有高度的时代责任感，爱岗敬业，不断拓宽营销渠道，认真处理好企业、顾客、社会三者的关系，必须努力将自己造就成知识型、开拓型、创新型人才，真正成为市场竞争浪潮中的胜者。
四、结语
综上所述，笔者由衷感到一个房地产企业，要想真正寻得新形势下营销新对策，就必须务实求真，以消费者利益为中心，不断创新服务营销手段。只有认清形势，努力转变营销策略，讲究营销方式方法，房地产营销才会迅速打开新局面，进而促使房地产企业赢得更高利润，蓬勃地向前发展！
参考文献：
[1]樊媛媛.房地产营销策略及对策探析.财富前沿.2009.12.18.
[2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略.中国有色建设.2008.2.3.
关键词：矿业投资；考察要点；决策标准
中图分类号：F416.1 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）07—91 —03
随着我国经济的快速增长，国内铁矿、铜矿、金矿和大宗农用矿产短缺情况加剧，矿产价格上升，涉矿热也逐步升温，资源型行业已取代了房地产行业，成为了货币流向的首选“资金池”。不仅仅是矿业公司，非矿企业也纷纷涉足矿业投资，据统计[1]，自2011年下半年以来，在A股上市的房企中，已有20多家房企投资矿业。矿业投资的特点是资金需求量大、投资周期长、投资收益高。投资风险高，加上额外的地质风险以及不确定性这一特点在矿业领域尤为突出[2]。为了最大限度地降低项目的投资风险，矿业投资企业需要认真进行项目的前期考察，保证考察内容更加合理、明了、全面、真实，同时也有必要建立起一套行之有效的项目评价决策标准。
一、矿业投资项目考察要点
矿业投资项目考察要点一般包括资源储量、基础建设条件、采选技术条件、环保安全、政策法规等方面[3]。
（一）资源储量
在进行资源考察时首先应全面地收集资料，查看地质报告、物化探资料、选矿实验报告、可研报告、生产报告，了解勘查历程和完成者、采选生产历程等[4]。
在查看这些资料时，要注意判别资料的真实性和可靠性。目前的一些地质资料常常出现过度包装的行为，例如虚增地质工作量；有意将矿化带的描述与矿体的描述相混淆；矿石品位强调高品位；强调伴生有益组分、故意淡化或遗漏有害组分；资源储量级别不高、虚增可用资源量等。
其次，实地踏勘主要见矿工程（含钻探、坑探、槽探以及开拓采准巷道）和露头，追索矿体延伸，了解矿体分布、产状、矿石品位、矿石类型、工程控制程度。对主要地点进行现场拍照，采集必要的矿石样本。
实地踏勘时要利用手持GPS核实矿区真实位置，以免张冠李戴；要检查钻孔位置，走访当地群众，判断是否有空白孔；要走访地勘单位，调查是否隐瞒未见矿孔。
最后，估算矿石储量、资源量，对生产矿山核实剩余矿石储量，并对找矿前景（如果是生产矿山，则是找矿前景）做出比较合理的推断。
在核实资源量时，（334）资源量属于预测资源量、不可作为评价依据[5]，小且不稳定的矿体一般不计入资源量。
（二）基础建设条件
首先，考察矿区的供水、供电状况，对水源地、供电来源和线路进行基本评价，判断是否具备基本的开发建设条件。
其次，考察矿区的地形地貌，初步评估采矿工业场地、选矿工业场地及尾矿库的预期位置。生产矿山需要对采矿工业场地、选矿工业场地及尾矿库的现有状况进行评估。
第三，实地考察基本交通状况和气候条件，分区段对交通运输距离和道路状况进行描述，以便估算未来道路修建工程量、基本费用以及物流运输成本。气候条件在某种程度上限制生产周期和基建投资。
第四，了解附近居民点的分布情况及生活水平，矿业劳动力供需状况以及环保的影响与治理要求。
（三）采选技术条件
其一，收集矿体产状、埋深、工程地质、水文地质等方面的资料，研究开采技术条件。
在低质量的地质报告中，常常存在对开采技术条件描述不准，有意将复杂度说成中度，或水文地质工作程度不足便妄下结论等问题。
其二，设计合理的开采方式、开拓方式、采矿工艺、通风方式、排水方式以及生产建设规模，初步确定基建投资额和工期。
其三，研究选矿试验状况、评估矿石的可选性能。在选矿实验报告中常出现的问题包括：入选品位高于全矿平均地质品位；氧化矿和原生矿分不清楚；伴生组分利用状况不提；有害组分去除方法及效果描述含混；或者没有选矿实验，仅作简单类比等。
其四，研究预估或确定选矿工艺和产品方案。确定选矿比、选矿回收率、精矿品位等各项技术指标。
对于生产矿山，需要详细收集各项采选技术指标、核实生产成本，并对采选设施和生产能力做出评价。对采矿边界、土地边界和面积进行审核，对采、掘、机、运、通系统及外部运销系统的生产设施进行全面技术考察和评估。
（四）政策法规
首先，了解资源所在地政府及当地的矿业政策（矿权转让、证照办理、税费、环保、劳工政策、林地征用）、法规，特别关注地方性各种政策和矿权运作惯例。
其次，了解矿权所有者状况、核实各类证照、关注法律纠纷。主要证照文件包括营业执照、公司章程、税务登记证、验资报告、采矿证、探矿证、生产许可证、安全许可证、土地证（批件）等。常见法律纠纷包括：越界开采纠纷、矿业权租赁、承包纠纷、不服矿业行政处罚、行政裁决、矿业环境损害赔偿、探矿权、采矿权转让纠纷、矿地使用纠纷、地勘成果使用纠纷、合作勘探、合作开采纠纷、股权纠纷、企业改制过程中职工安置纠纷、工程承包纠纷、矿业权抵押纠纷等[6]。
第三，尽量查清矿权转让的真实原因。一般情况下矿权转让包括如下几种原因：矿山各种条件较好但是缺乏开发或扩产资金；矿权本身没问题，不想勘探和开采，想赚高溢价；垃圾探矿权，包装出售；采矿权手续不全；采矿权资源有问题、没效益；矿山资源面临枯竭等。如果是后几种情况，千万不可介入。
二、矿业投资项目的投资决策标准
知情人士告诉《望东方周刊》：“叫停购房人户政策的实质是给持续升温的海南‘高考移民’热降温。”
据《望东方周刊》了解，海南高考报名结束后，海口市教育局局长韩美急得嘴上起泡。报名表显示，全国各地新迁户人琼的9803名外地考生中有9300余人在海口市报名参加今年高考，如果这些人全部考上大学，就意味着外地人挤占了海口市49％的高考招生名额。
“这简直就是强盗行为!”海南日报社培训部主任李平也是考生家长，她对“高考移民”挤占本地学生升学资源的行为深恶痛绝。
“我们的孩子要上学”
为查堵“高考移民”，今年4月份，海南省教育厅联合省监察厅、公安厅、民政厅以及省侨办等部门联合下发有关文件，要求各市县、各有关部门严格按照高考报名条件，对每一名考生的报考资格进行审查。事后又组织了一个省内调查组、六个省外调查组，对各市、县已审查完毕的考生进行复查。
5月16日，海南省取消了340名同时在两省报名参加高考的考生考试资格。
5月28日，83名“高考移民”考生家长在《海南省340名被非法剥夺高考资格考生的家长代表联名申诉的紧急请求》上签名，开籽共特快专递至国家部门。
5月31日上午，又有20余名考生家长来到海南省政府上访，提出“我们的孩子要上学”的要求，同日，重重压力之下的海南省教育主管部门最终恢复了这些考生的考试资格。
海南省2005年最终招生计划显示：高考本科第一批招生人数比去年增加了2080人，本科第二批招生却减少了1303人。
根据《海南省普通高等学校招生报考条件暂行规定》，不符合条件的“高考移民”考生“只能报考本科第二批和专科(高职)学校”。
6月8日下午，高考最后一门考试正在进行时，500多不符合报考第一批院校的考生家长又来到了海南省政府上访，要求把调剂到第一批本科的1303个招生指标“还”给他们。
“海南‘高考移民’洪峰造成的冲击波将一直持续到高考录取结束后。海南必须下决心来堵住这股洪流了，否则造成的社会后遗症会越来越多。”海南省监察厅一位官员在接受《望东方周刊》采访时表示。
冲击海南教育秩序
今年3月，为孩子复读报名参加高考的朱文海惊讶地发现，七个报名窗口中只有一个为海南本地考生服务，另外六个窗口前则排满了省外考生。
“临近高考的时候，班里的桌椅增加了两三排，新来的同学都说着我们听不懂的方言。有个河南来的同学连续二次数学模拟考试都拿了满分。”海南中学文科班应届毕业生林影是班里的学习尖子，面对临考之前赶来做最后冲刺的陌生同学她已经感到一种“威胁”。
“今年高考的数学考卷大家普遍感觉很难，但据说这些外省考生普遍比海南考生发挥得好。”高考结束后，林影心情沮丧地将志愿从心仪的上海复旦大学改为二类重点大学。
曾一再用外省考生成绩较好来激励本地学生的海南中学高三班主任刘哲信，考前给本地考生缓解压力，“这是教育政策的问题，我们无力改变，但必须坚强面对，你们要发挥出自己的最好水平。” 但刘哲信认为，“海南省下面各县、镇中学的考生才是受到高考移民考生冲击最大的群体。”
据海南省教育部门统计，除北京、上海、外，全国27个省(市、区)在向海南省进行“高考移民”，尤以河南、湖北、江西、湖南、安徽、河北、内蒙古、浙江、山东九省份为最。上述九省份今年有9600多名应试考生来到海南省参加高考，其中河南省3500多人，湖北省1500多人，江西1100余人，湖南1000余人。
“今年的人数比去年激增3．4倍，达到9803人。每5个海南考生中就有一个是‘高考移民’。”海南省考试局一位官员说，“我们还发现，大批考生来自同一个市县，其中河南信阳市达800余人，安徽铜陵市达600余人。”
《望东方周刊》记者在调查时也发现，河南新乡市第一中学有205名考生人户海南报考，占了其毕业生总数的一半；信阳市第二高级中学也有175名考生人户海南参加今年的高考。
海南省考试局公布的数据显示，今年海南省高考报考人数为44914人，招生学校为929所，招生计划为34423个，均为建省以来最多的一年。今年海南省本专科录取率为77％，本科录取率为32．8％，均超出全国平均水平。但与往年一样，海南省普通高校招生录取分数线均低于全国多数省份。
而今年也是海南省“高考移民”创下历史记录的一年。
政策漏洞
一纸户口是“高考移民”中官民利益博弈的根本。
如果将全国高考的录取形势根据地域绘制成一张地形图，远离内陆的海南岛就是一个盆地，而购房人户政策则使其演变为“漏斗”效应。
为拯救一蹶不振的楼市，处置积压房产，国务院曾先后下发过两个加快处置海南积压房地产的方案，给予海南省许多优惠政策。在此大背景下，1999年《海南省积压商品房转化为经济适用房管理办法》出台，其中规定“单位或个人每购买25平方米的商品住房就可人一个户口，入户对象由购房人自行择定……学生从入户之日起，在普通高等院校入学考试、中小学入学等方面，享受与当地户籍人口同等待遇。”
海南省本想以户口资源尽快给积压的房地产解套，这一规定事实上却成为高考移民洪峰的政策漏洞。
早在今年3月海南省高考报名前夕，海南省公安部门对2004年7月-2005年3月来琼购房人户的2．12万人进行了调查统计，发现其中8800人为17-21周岁的适考青年；在海南省考试局对今年移民考生进行的随机抽样调查中，300个样本中284人是移民海口市，其中269人是购房入户。
至今年3月份，海口市空置商品房已消化255万平方米。海南省建设厅厅长夏恩恕向媒体表示，两年内，海口、三亚及各市、县烂尾楼绝大部分处置完毕。 据海南省统计局统计，2000年―2004年五年时间内，海南全省商品房销售面积为492．9万平方米。
由此推算，按每25平方米可落一个户口政策指标计算，海南新落户可达20万人。
6月21日，《望东方周刊》记者在海口调查时发现，海口街头巷尾随处可见“户口代办”小广告。
据海南省政府附近一中介公司负责人透露，“按照行情，目前代办购房入户的费用是900元，我们这生意已经做了几年了，主要是给参加高考的学生办。”该公司还承诺可以办理学生学籍以及挂靠学校，但费用则涨到4900元。
据业内人士透露，事实上，许多购房者并不需要海南户口，而急于解套的房地产商发现，把户口倒卖给想在海南参加高考的学生比卖房更赚钱，于是从买房者手里收购户口指标，再倒卖给中介，这已经是海南地产商公开的秘密。
利益链条
“有的学校领导和老师把一个班的学生都劝过来了。”海南省一家中介老板很得意地告诉记者。
为大批量开发利用好户口资源，赚取利润，海南省的中介公司纷纷联络动员家乡的亲戚朋友“购房落户”，甚或发展到把落户宣传单派发到内地学校。
而内地省份正为高考升学率焦虑的校领导，听到只要出钱就能消化掉中等以下的学生，亲自上门做学生和家长的劝服工作。
这些考生的家长在交了1万－1．5万元不等的费用后，把考生户口本复印件和身份证交给中介公司，中介公司就可到房产局登记户口指标，并从辖区内派出所开出准迁证，再由家长凭借准迁证将原户籍转出由海南省中介公司代办落户领取户口册、身份证等一系列手续。
来自湖北仙桃的曾玉华给记者算了一笔账，1．5万元把自己和孩子的户口迁到海口市后，报名、体检、考试期间两人先后两次往返海口，再加上高考期间在海口的食宿费用，为了给在当地可能落榜的儿子一个上学的机会，她付出了3万多元的代价。
今年4月，在海口市港澳开发区就职的张勇发现，上下班必经的国际研发学校的学生一夜爆满，百余名外地移民考生正集中在该校进行适应性的考前冲刺。
“一次性缴费4000元，再外加每月800多元的食宿费，外地移民考生就可在国际研发学校进行考前集中冲刺。该校甚至把校外一幢空置楼租下以满足新增学生的住宿需求。”张勇告诉《望东方周刊》。
实际上，海南省民办学校高考补习班招收内地考生，大发移民考生之财已经不是秘密。振发学院、华侨学校、国际儿童中心、国际科技园学校这些在海口市的年学费达万元的民办“贵族”学校，考前共招收了数千名外地学生。
高考期间，海口市所有宾馆、招待所更是千金难求一房。海口市金海湾酒店总台小姐回忆起当时的景象至今都兴奋不已：“比黄金周的生意都火爆!外地考生和家长都是组团而来，这些大客户都由经理亲自办理和接待。”
事实上，目前海南省“高考移民”已经达到了批量化、集中化和公司化运作的发展脉络，由于政策漏洞，“高考移民”事实上早已不再是“游击战”，一条有组织有计划成规模的移民产业利益链已经形成。
后遗症
“高考移民必须杜绝，这条以户籍指标买卖进行高考资源抢夺的产业链必然会滋生腐败。”海南省检察院检察官王珊愤怒地说。
王珊认为，教育腐败是户口指标商品化以及高考移民给海南省带来的另一负面冲击。
而在今年发生的海南高考移民事件中，移民考生家长身后的强大背景在海南省“有口皆碑”。
340名同时拥有两省户籍并在两地报名参加高考的考生被取消高考资格后，仅仅半个月的时间，事件却有了翻覆灼变化：重重压力之下的海南省教育主管部门最终恢复了这些考生的考试资格。
“很多家长都是公务员，且在原籍担任相当职务，他们的经济能力和活动能力都非常强。有些人在短期内给孩子注销了原籍，并让当地派出所出具证明原户口未注销是由于数据传输有误造成的3然后家长动员当地政府部门出面给海南省施压。”知情人士透露。
移民事件因争夺高考资源而起，在这场冲突中，无论谁输谁赢，对渴望升人高等学府的考生来说都是一种伤害。
海口日报社记者王颖自儿子高考结束后就不断向海南省教育厅的朋友打听移民考生的报考意向，她现在最后悔的就是把儿子从黑龙江带到海南上学。
移民考生凭借自身优势，挤占海南高考升学资源是最令海南考生家长光火的事实。
海南省考试局历年统计显示，外省移民考生平均分又甩开海南本省考生70分之多。
在最近三年里，移民考生的平均录取率高达88．13％，海南本省考生录取率为81．9％。按此比例计算，今年高考移民将有8600多人被录取，如此数量将足以把海南第二、三批录取院校的8030个名额全部垄断。
来自河南的考生家长张国平想起自己当年参加高考时的惨烈至今还很痛心，“就算我考分比北京、上海本地重点线还高50分，在河南也只能读个专科院校。如果说我把孩子办到海南来给当地考生带来了不公平，那么高考招生河南考生的不公平又该找谁投诉呢?”
【关键词】现场管理；节约；成本控制
1.控制房地产开发项目现场成本的重要意义
随着房地产市场竞争的日益激烈及国家调控房价政策的强烈措施，房价已没有可能在短期内继续大幅上升，导致一批实力不强的房地产公司倒闭，在大浪淘沙的现代化资本竞争中，如何才能胜出，是值得房地产开发公司深思的。房地产开发公司从拿地到项目竣工验收，要缴纳地价款、建安成本及各种税费，有些项目是不可缺少的，属于无法进行成本控制的。按照价值工程的理论，项目在规划设计阶段，最能节省工程成本，但是规划设计以后的工程成本，就转移到现场管理方面。现场管理得当，能节省数百万甚至数千万的工程成本，可见控制房地产开发项目现场成本的意义之重大。
2.控制工程容易失控的方面
2.1地质勘察
在项目开发前，一般由建设单位委托设计院出具《岩土工程勘察任务书》，任务书明确要求初勘和详勘的布置和钻探深度等。由于地质的复杂性，一般的岩土勘探公司也无法非常准确的判断土层情况，只能从实验数据结合经验进行推断。勘察报告由勘探单位出具后，由于没有专业的机构来审查，岩土报告的可靠性和准确性大打折扣，岩土工程师为了确保地基不出问题，随意扩大不良土质范围线的事情也是有发生的，导致设计院在基础选型及软基础处理方面判断失误，建设单位为此付出沉重的代价。如某房地产开发公司的低层住宅项目，为节省数万元的工程勘察费用，减少布孔数量，导致勘察报告的可靠性降低，设计院采用筏板基础，后来开挖后发现未布孔的地方存在大量软弱土层，设计院重新采用桩基础，建设单位在土方开挖方面产生了无效成本，同时浪费了工期。有经验教训后，房地产开发公司重新委托勘探单位补勘探，部分之前显示为淤泥区的楼栋被排除，从桩基础变更为天然基础，节约了数十万元工程成本。可见，岩土工程勘察报告的重要性必须给予充分重视，在报告出具后，建设单位最好能委托专业人员审查，对有疑问的地方采用合理的方式加以解决。
2.2土方工程
土方工程施工是项目开发必然要进行的，有经验的工程师都知道，在土方工程施工方面，如果控制不当，将导致极大的无效成本产生。某项目为了营造山地形状，在原来平整的地方堆填大量土方后采用强夯的施工方法加强土质，回填土方达到20万方，造价数百万元人民币。但是由于未根据图纸进行标高控制，回填夯实后的土方标高比原设计标高高出1米多，由于每栋建筑又带有地下室，导致回填的土方接近一半都是要重新挖走，一填一挖，造成损失超百万。从这个例子可以看出，全面统筹安排，科学合理的进行工程建设，能节省不少工程成本，节约了工程成本就相当于创造了利润和财富。
2.3设计变更
由于房地产开发项目需要大量的资金，资金的来源大部分是银行贷款，巨额的利息给房地产开发商带来了巨大的风险，所以项目一旦启动，哪怕证件未齐全，设计图纸未成熟就已经进入了施工阶段，存在边设计、边施工、边变更的“三边工程”，造成了无效成本和极大的社会资源浪费。由于项目开发后，开发商急于销售项目，要求施工单位在没有蓝图的情况下施工或者即使有蓝图也是未经施工图会审的，这样的图纸往往是不符合实际的，建设单位就要求设计院进行变更修改，有时候甚至多次修改，现场返工，对于原施工完毕的工程拆除后重新施工。可以说，没有任何一个项目是没有设计变更的，但是应尽量避免设计变更，特别是会造成返工的设计变更。现场管理的专业工程师必须具备一定的专业知识及读图能力，能够及时指出图纸与现场不符的地方，对照结构图和建筑图、水电暖通图等，和设计院充分沟通，确保设计图纸的准确性，避免施工完成后再出设计变更图纸。
3.成本管控的措施
3.1组织保证措施，加强成本管控
第一，要明确成本控制贯穿于工程项目开发建设的全过程，而成本管控应是项目开发全体成员参与，建设项目所有的项目管理人员，特别是工程项目负责人，都要按照自己的业务分工各负其责，只有把所有的参与人员组织起来，共同努力，才能达到成本管控的目的。一般情况下，开发商项目管理部都有目标成本责任分解表，以项目负责人为中心，建立有效的责任体系，将成本责任落实到各个岗位、落实到专人，对成本进行全过程控制、全员控制、动态控制，形成一个分工明确、责任到人的成本管理责任体系。第二，要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，一一对应，专人管控，这样才不会在造成成本失控后，却责任不明，成员之间互相推诿。对于在成本管控方面做出贡献的，应给予表扬或奖励。
3.2完善流程制度，确保管控有效
有些建设单位在短时间成长起来，但是缺乏有效的管理体制和流程制度，在发展过程中存在瓶颈，特别是在成本管控方面存在比较大的漏洞和缺陷。建设单位应该加强完善流程，建立立体的管控制度。针对以上提出的三个成本容易失控的地方，在项目开始时，就应该安排专业工程师开始重点监控，分清任务，责任落实到人。采用多种形式的研讨会、图纸会审等进行。如对勘探工程，如过程中未进行有效沟通和把关，就可能对后面的基础工程造成巨大的损失；土方工程现场未进行合理堆放，开挖时未考虑土方平衡，没有预留回填土方，可能会造成土方不够，多次挖运的现象，带来无谓的工程成本支出；设计变更也要有个合理的制度流程进行约束，否则，容易造成大规模的返工。特别注意的是，现场管理应充分注意进场材料的把控，百分百保证材料的合格使用，现场必须由监理或甲方见证取样送检，如果施工单位偷工减料，采用以次充好的材料进行施工，后果不堪设想。
3.3重视合同条款，规避风险
很多时候，建设单位由于人员流动性大，也没有专业的合同管理员，与各分包单位签订的合同又多，涉及工程范围广，造成了合同风险。合同纠纷在建设工程中是很常见的，通常是由于合同约定不明确，责任归属不清楚，合同标的不确定等原因，造成扯皮现象。从行业履约情况来看，建设单位能够制约施工单位的只能是经济措施，而多数情况下由于建设单位存在迟付工程款等现象，且由于合同的条款比较简单，没有针对性，施工单位抓住建设单位的弱点，充分利用合同的漏洞，施工单位或者降低工程质量，或者放缓工程施工进度，或者故意闹纠纷。由此可见，建设单位应充分重视合同，应将合同责任落实到各专业工程师身上，多部门综合意见，对于大金额合同，可以请有法律专业知识的人士进行审核，确保合同条款具有针对性、可行性，具有保护建设单位的作用。
总之，建设单位在项目建设中必须重点监控容易造成成本超出预期的地方，加强管理，采取有效措施进行全员性的、全面的、有效的措施，完成项目开发，为企业创造源源不断的利润，使企业发展更进一步。 [科]
【参考文献】
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