关键词：凯里地区；房地产发展；调研报告
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-00-02
一、2013年中国房地产市场总体趋势
声声渐急的房地产调控政策，业界早有预感，只是没想到风雨来得如此猛烈。如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，一切都在考验着楼市神经。但出发点仍然是抑制投资、投机，改善住宅供应结构，满足普通百姓住房需求。为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括限购、限贷、限价、加息、“土地”、“税收”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”。
“国五条”已于2013年2月26日出台，时间较短，从内容上看会对二手房交易影响较大，目前省、市均未出台具体细则，各项宏观调控政策在凯里这样的三、四线城市是不可能立竿见影的，政策效应滞后，因此目前来看对凯里地区房地产开发市场影响不大。
二、凯里地区房地产发展情况
2013年，凯里地区房地产投资完成额为64.53亿元，同比增长70.36%，其中：住宅投资完成额为40.86亿元，同比增长41.38%；商品房销售额为41.35亿元，同比增长51.46%，其中：住宅销售额为31.82亿元，同比增长34.04%。
2013年，凯里地区房地产房屋施工面积为699.61万，同比增长29.45%，其中：住宅房屋面积为458.41万，同比增长10.77%；新开工房屋面积为167.65万，同比增长130.75%，其中：新开工住宅面积为97.95万，同比增长94.45%；房屋竣工面积为86.72万，同比增长26.2%，其中：住宅竣工面积为66.43万，同比增长31%；商品房销售面积为104.36万，同比增长50.56%，其中：住宅销售面积为92.02万，同比增长44.82%；
三、凯里地区房地产运行情况
（一）中小户型住房供应量大幅增长
2013年凯里地区房地产开发投资90以下住房投资完成9.64亿元，同比增长258.23%，占住宅投资的23.59%；90及以下住房施工面积70.25万，同比增长4.22%，占住宅施工面积的15.32%；90及以下住房新开工面积10.87万，同比增长14.82%，占住宅新开工面积的11.1%；90及以下住房竣工面积21.56万，同比增长184.67%，占住宅竣工面积的32.46%。
（二）房价稳中有升
刚性需求较大带来住房价格的上涨压力：一是由于凯里市城市发展迅速，城镇化水平日益提升，大量务工人员、周边县市居民涌入城市就业、安居，农村居民向城区搬迁等都大大提高了商品房的需求量，城市人口聚集效应更加显著，随着城镇化进程的加快，城市新增人口和住房困难家庭对住房的渴望和消费需求显著增加，刚性需求较大带来了住房价格的上涨压力；二是由于近两年来，凯里市城市居住环境明显改善，住房品质提高，改善性需求增加；三是商品房建设成本的上升以及地价上涨；四是外出务工人员、周边县市居民收入越来越高，购买力增强，带来的居住需求大幅上升。
2013年凯里地区商品房销售均价为4041元/，同比增长4.6%。市属（不含开发区）商品房销售面积达65.72万，商品房销售额26.95亿元。市属（不含开发区）商品房销售均价在4100元/左右，新建商品房销售价格继续保持平稳略有浮升。
（三）房屋竣工面积平稳增加
由于上年度在建结转的项目相对较多，2013年，凯里地区房屋竣工面积86.72万，同比增长26.2%，其中：住宅竣工面积66.43万，同比增长31.01%，占房屋竣工面积的76.6%。
（四）商品房期房销售面积大幅增长
随着“大凯里”、“凯麻同城化”建设进程不断加快，相继带动了房地产开发项目建设步伐的不断加快；一些好地段、好楼盘期房销售大幅增长。2013年，凯里地区期房销售面积为96.83万，同比增长48.76%，其中：住宅期房销售面积85.91万，同比增长39.32%。
四、凯里地区房地产运行特点
（一）结构更为合理
在各项政策的调控指导下，凯里地区的住房供应结构有所调整。从2013年我市楼市供应来看，不少开发商已经开始适时调整规划，增大了中小户型结构住房的比例。政府部门也更加关注中低收入人群住房问题，鼓励开发商加大中低价位普通住房供应，并不断健全住房保障体系。
（二）品质不断提升
随着调控的深入、规划的限制、土地成本的提高，凯里房地产市场日趋理性，越来越多的消费者开始关注楼盘的内在品质，这就要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全、节能保温舒适度高。因此，开发商也更加注重在设计施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架，同时智能化管理、三表出户、恒温泳池，中空玻璃、宽带接入等，使建设质量和品质大大提高。
（三）市场空间巨大
近几年，凯里市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，凯里房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着凯里市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，凯里房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场将展现在我们的面前。
（四）产品形式丰富
凯里房地产住宅市场产品形式丰富多样，多层仍为市场主体，小高层逐渐增多，多层、小高层、高层，甚至别墅、花园洋房结合为一体的项目增多。建筑创新、户型改革、景观创意成为住宅产品演变的方向。另一方面，受国家宏观调控以及消费者户型偏好的影响，90以下户型增多，以中小户型为主的楼盘也不断增加，且极受普通消费者欢迎，市场吸纳速度较快。
五、凯里地区房地产发展趋势
（一）房价将稳中有升
受国家相关银根紧缩、抑制投资性购房和逐步加大保障性住房建设力度等房地产市场宏观调控政策的影响，凯里地区房产市场运行总体平稳，市场需求逐步回归理性，房地产市场整体保持良好发展态势。近几年，房地产已成为凯里的支柱产业之一，并且带动相关产业50余个，政府部门从经济发展的大局出发，将长期保护和扶持房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。反过来，持续快速的经济发展，也必将为房地产行业提供强大而稳定的后盾，并创造出更宽广的市场。在2012年末岁尾或在2013年上市的楼盘中绝大部分都是2008年后通过拍卖取得土地的，巨大成本的支出决定房价下降的余地。再者，随着品质提升和市民购房需求的增加，房价自然会水涨船高。
（二）市场热点区域增多，供应向城郊区倾斜
由于市内建成区土地供应减少，开发项目将逐渐向开发区、开怀、清水江畔发展。在“嘉瑞广场”、“盛世荣华”、“金泉国际”、“未来城”、“大地春城”、“金泉一品”等城区绝版位置之后；以“恒大城”、“巴比伦新城”、“常驰山与城”、“依云美镇”、“中央城”、“合创公园”为代表的城郊或近郊楼盘也以自己特有的方式引领“苗岭明珠大盘时代”；在诸多精品大盘托市的盛况下，以和谐家园二期、金井二期、开元生态移民新居等为首的经济适用房或限价商品房也在广大中低收入者的翘首企盼下陆续入住；而“中心城地下人防工程开发项目”、“大十字人防工程开发项目”、“宝恒公馆”、“清江市民休闲广场中启众正综合商业体项目”的加盟又让凯城的房地产格局发生巨大改变，由原来社区商业和底层商铺为主的商业布局向大型商业房地产发展。
（三）市场需求保持稳定，产品需求向精细化高端发展
市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，2009年生产总值147.39亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248.88亿元，增长11.3%，省2009年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。
二、市房地产行业前景
政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。
市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。2010年市政府工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47.2%，比上年提高1.2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至2020年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。
三、市房地产行业市场调查
1、房贷市场余额：
随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；2010年1-5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场最大化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、最大程度的利用固定资产。
2、个人经营性贷款附房产抵押
市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；2010年1-5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产最大化合理利用，企业得到充足的流动资金。
3、担保行业状况
市现有工商注册备案在册担保公司20多家，如：恒实担保、诚信担保、信合担保、恒顺担保等，此20多家担保公司现担保对象全部以企业及企业法人经营性贷款进行扶持，截止2010年5月的担保额余额为亿元，在宁德地区该司所经营的以房产抵押为前提，100%对其抵押物抵押担保的担保模式为闽东地区首家担保公司，在我市现有的担保背景条件下该司以“谨慎操作、严防风险、确保目标、有序扩展”为方针，以“积极探索、稳健经营”为准则，担保业务严格遵循公司《章程》和《实施细则》，形成“大小并举、助强扶弱、优质优先、劣者淘汰”的担保运行机制。是专业从事个人融资信用担保、抵押加成个人贷款、企业融资信用担保、风险投资担保及金融中介服务的智力型现代化企业。
四、该司前景
信泰担保有限公司注册资本10068万元，该司位于市广电大厦第十二层。该司在目前正以市政府“十一五”规划草案相吻合，加快城市规划建设，促进经济发展为首要，打造海西文明城市。该司可在以下几点快速发展业务：
（1）、目前市房产抵押贷款余额为亿元，其中大部分已抵押按揭各大银行时间期限已久，随着近几年房价的上升房产的增值，从中大部分客户合理利用抵押物，以该司100%的抵押贷款方式，资本市场最大化；
（2）、现有市企业法人经营性贷款附加房产抵押于中国工商银行的贷款，由于办理程序烦琐、手续复杂等原因，抵押50%-60%的抵押物可转移部分到该司以100%抵押为企业及个体工商户提供有效的流动资金；
（3）、随着城市的有效规划，城市建设的加快发展，开拓新的市场空间大。
五、公司优势
（1）、专业把控风险--公司股东来自电机、贸易、蓄电池等相关行业，出资人不依赖公司融资，能更客观把握公司对外担保风险；
（2）、专业人员--公司主要管理人员具有银行及担保公司多年行业经验；
（3）、专业服务—公司提供房产抵押加成及个人经营贷款服务，目标客户明确。
六、合作效益及风险分析：
风险分析：在贷款的风险控制方面，信泰担保有限公司可以通过优化贷中管理流程，形成对于小额贷后管理的个性化服务，分担银行的管理成本，免去中行后顾之忧。
其次，事后风险释放方面，信泰担保有限公司的优势更是无可替代的，中行直贷的项目出现风险，处置抵押物往往周期长，诉讼成本高，变现性不佳。信泰担保有限公司的现金代偿，大大解决了中行处置难的问题，使得不良贷款及时得到消除，之后更加灵活的处理手段进行风险化解。
合作优势：信泰担保有限公司的时效性快。有时候一些贷款模式流程，造成中小企业主大量时间浪费；而信泰担保有限公司的恰恰表现出灵活多变的为不同企业设计专用的融资方案模式，大大节省了企业主的时间与精力，能迎合企业主急用资金的需求。
一、存在的问题（一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。
（二）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。
（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。
（四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。
（五）代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。
（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
（七）与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。
（八）多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。
（九）虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：（1）将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；（2）将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。（3）多列利息支出和经营费用。（4）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
二、加强房地产行业税收管理的对策和建议
（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。
（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。
----关于加强房地产市场调控的几点思考**县建设局
中央经济工作会议对做好房地产市场调控提出了明确的要求。形势联系，结合工作，就如何加强房地产市场调控提出几点初步认识。
一、注重从国民经济全局审视房地产市场，处理好局部与整体的关系。
房地产市场调控如果单纯就市场自身情况进行判断和决策，而忽视与国民经济整体的联系，就会产生“一叶障目，不见泰山”的问题。目前，全县房地产开发投资占固定资产投资总额的近18%，占我县生产总值近9%，已成为我县需求的重要组成部分。无论当经济繁荣局势抑制需求时，抑或经济衰退有待拉动需求时，房地产投资均是重中之重。同时，这次席卷全球的“金融海啸”充分显示，房地产市场是重要的资产市场，与信贷、证券等金融市场高度关联，有关国家金融安全和稳定。
因而，在房地产行业的宏观调控工作中，要将房地产市场作为国民经济的晴雨表，摸索出宏观经济与房地产市场波动的规律性，实施“逆经济风向行事”的市场调控，促使房地产市场调控主动为实现经济平稳较快增长的宏观经济目标而服务；要将房地产市场纳入金融资产市场统筹考虑，灵活审慎地实施房地产市场调控，尽可能避免房地产市场的大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传到至虚拟经济。
二、注重从民生角度审视房地产市场，处理好发展与稳定的关系。
在推动房地产领域市场化的进程中，市场如果成为住房领域资源配置的唯一手段，虽然大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率，但亦造成住房资源向少数人过度集中，而部分低收入家庭住房困难。实践表明，住房是重要的民生问题。在现代经济社会中，低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平，若政府不加以干预，就会逐步演化为社会问题，最终将制约经济的进一步发展，影响社会的和谐稳定。
因而，在房地产市场调控工作中，要大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分低收入且住房困难居民的住房问题；要保持住房价格的相对平稳，使其与国民收入增长相协调。可以让一部分群众能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。尤其应引以注意的是，要处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障，并不是要取代住房市场，而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制依然在住房领域的资源配置中起基础性作用，是促进房地产业快速发展的必由之路；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，是促进住房领域和谐稳定的必然选择。
三、注重从经济规律出发审视房地产市场，处理好现象与本质的关系。
关键词：房地产；项目开发；经济评估；可行性
中图分类号：F235文献标识码： A
引言
经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。
一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提
1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。
2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。
3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。房地产开发项目可行性研究报告是政府各级管理计划部门确定是否给予批准立项的依据，而决定可行性研究报告是否可行的重要依据是经济评估数据的准确度。
二、房地产开发项目经济评估中普遍存在的问题
在房地产开发项目经济评估中因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。
1、调查研究不全面、深度不够、论据不足
在房地产开发项目经济评估中，某些单位贪图省事，未作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，对于拟建项目来说缺乏针对性，项目经济评估的数据确定随意，缺乏充分依据，参考价值不高。
2、立场不公正
为了满足领导或业主的需求，对推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，搞陪衬方案，立场不公正。只是作表面文章，缺乏主要工程经济技术数据或数据不真实，估算投资、征地拆迁数据不切合实际。有的可行性研究单位怕担风险，盲目依照业主的要求，投其所好，评估依据不客观、不符合实际，违背实事求是原则，立场不公正。
3、经济评价不客观
经济、财务评价是房地产开发项目可行性研究报告的核心，是决策阶段项目排序和取舍的主要依据。正因为如此，一些搞经济评估的人员为了满足业主投资效益最大化的心理，高估预期收益率，然后对经济净现值、内部收益率和投资回收期等数据人为地进行调整，有的甚至修改基础数据，偏离客观合理。对研究报告中涉及具体数据的结论规避不提或含糊其辞，报告质量不具备可靠性。
4、房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大
造成房地产开发项目经济评估中的有关计量不准确、投资估算偏差大的原因主要是有些可研单位勘测不认真，个别技术人员责任心不强，技术不过关，导致得到的工程数量不准确，使得房地产开发项目经济评估中的有关计量得到的结果出现很大的偏差。
三、掌握市场动态，转变经营理念，加强评估管理
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入了低迷的状态，那种“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场的紧俏时代已经一去不复返了。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究报告中的相关经济评估数据分析。从市场、技术、效益三方面对项目进行全面技术、经济方面的分析，具体而言，我们可以从以下几个方面加以完善：
1、要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
2、要时刻关注国家对于房地产方面的政策动态
国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》，规定：房地产开发项目可行性研究中，首先要重视可行性研究报告的质量问题，首先要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。因此，企业应该认真学习，深刻理解，慎重立项。
3、要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。市场调研主要包括房地产市场供给、房地产需要的调查、房地产市场价格调查、客户调查等。房地产开发项目可行性研究中的经济数据，在市场调研整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目的成败。无数个失败的案例已经使开发商逐渐认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。
4、对房地产开发项目进行财务评价
房地产开发项目的财务评价是指依据前期总体策划所制定的投资方案、进度计划、资金筹措计划、营销计划所编制的财务报表，计算、分析出项目的成本、费用、效益，从而判断和评价项目的财务状况和经济收益状况。因此，仔细、谨慎的做好财务评价，才能有效的控制和降低财务开支，减少经营风险，从而达到利益最大化。
四、如何确保经济评估质量的措施
1、评估团队的建设。根据管理学的观点，管理的五要素中，人是第一要素，是决定事件成败的最主要因素，只有建立好一支好的团队，才能为成功打下了坚实的基础。团队中首先要有一个能够积极响应你工作的带头鸟，并具有一定管理经验和专业技术的复合型人才。由能够吃苦耐劳，工作认真仔细的人选组成一支具有合作精神的团队。
2、市场调查工作。调查前需对全体团队人员进行交底，使调查人员明确各自的职责、任务和调查范围，明确调查方法、调查的深度及调查时应该注意的问题，调查时应具有针对性，对不同的人群、不同的环境要采取不同的方式方法，要具有耐心。每个人对调查过程都必须做好记录，记录需实事求是，不能夸大或缩小事实，能量化的必须量化，并且计量准确、数据真实。然后通过团队集体讨论、分析，汇总出一个准确的结果。
3、产品定位。市场营销学告诉我们，市场营销是贯穿于产品的设计、建设、验收及销售等全过程中，传统的产品销售模式应该从思想上改变。产品在设计阶段就应该有一个正确的定位。产品定位，就是预估和确定产品在未来潜在顾客心目中占有的位置。其重点是在于对未来潜在顾客所下的功夫，并为此从产品特征、包装、服务等多方面作研究，以及考虑分析竞争对手的情况。企业对用什么样的产品来满足目标消费者或目标消费市场的需求。产品定位是对目标市场的选择与企业产品结合的过程，也即是将市场定位企业化、产品化的工作。所以，产品定位的准确程度直接影响到今后产品的销售能力。
4、经济指标。经济指标是项目开发建设融资的重要依据，特别项目概算指标，它反映了项目建设各个阶段所需的投资量。一个项目按开发流程划分为项目决策阶段、启动阶段、建设阶段、运行及销售阶段，正确评估出各阶段需要支付的费用，对项目的开发能否成功起着决定性的作用。一般来说，项目决策阶段的费用主要有机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费。启动阶段的费用主要有土地取得费、拆迁赔偿费、居民安置费、项目申报手续费、图纸设计费。建设阶段又可划分为基础施工阶段、主体结构施工阶段、装饰施工阶段，要求通过计算并列表说明各阶段需要支付的工程造价成本。运行及销售阶段的费用主要有销售成本、产品维护成本和财务成本。从各阶段的费用情况来说对开发的影响较大的阶段主要在项目决策阶段、启动阶段、建设阶段，而项目开发能否成功的转折点多数在建设阶段。所以要求对前几个阶段的费用进行统计，结合当地的相关房地产销售政策，根据销售许可的节点，预先评估出销售形势，计算出投资额的最大量及其节点，也就是说在这个节点上累计投资量最大，也就是项目融资的最大需求。决策者如果在这个节点上满足不了这个需求，项目开发就有夭折的可能。
所以说，只有正确的经济评估才有规范的可行性研究，才能“刹住”盲目投资。我国经过近10年的发展，大中城市的房地产市场在一步步走向成熟，房地产市场初期的“暴利岁月”已经一去不复返，对房地产开发商而言，做好项目的可行性研究，才能避免盲目投资，被市场所接受。
结束语
在房地产项目投资中，经济评估的质量直接决定着可行性研究报告的质量，从而影响到在项目开发的顺利程度，甚至决定着成败，在项目开发实施过程中起到了很重要的作用。只有及时的研究和预估出可能遇到的各种难题，才能从容不迫的规避问题或解决问题，促使项目投资建设的顺利完成。
参考文献
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发.2008(06).
王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员，深圳市委、市政府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经政法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。
二、主持或参与的主要课题
1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。
2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。
3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。
4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。
5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市政府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。
6、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳房地产预警体系研究”课题的研究。
7、2003年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“土地市场管理立法调研”课题研究。
8、2004年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳市房地产信心指数系统”课题的研究。
9、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“深圳市住房发展战略与住房保障机制”课题的研究。
10、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的《深圳市住房建设规划（2006―2010）》研究和编制，课题成果经深圳市政府同意形成“深府［2006］216号”文件在全市实施。
11、2007年主持国家建设部委托的“城中村现状特征调研”课题的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有创新。
12、2009年主持中国城市科学研究会委托的“城市化过程中城镇新移民住房问题研究”。
13、2009年主持国家住房建设部委托的《中华人民共和国住房保障法（实践版）》课题的研究和起草。
三、出版著作
1、专著《房地产预警理论与实践》，中国建筑工业出版社，2011年1月。
2、专著《房价与调控――2001―2010年深圳房地产市场发展研究》，中国建筑工业出版社，2011年6月。
3、主编《深圳房地产发展报告（2009―2010）》，中国大地出版社，2010年。
4、主编《深圳房地产发展报告（2008―2009）》，中国大地出版社，2009年。
5、主编《深圳房地产发展报告（2007―2008）》，中国大地出版社，2008年。
6、主编《深圳房地产发展报告（2006―2007）》，中国大地出版社，2007年。
7、主编《房地产经营与管理》，中国计划出版社，1999年，主编之一。
8、编著《深圳房地产市场发展战略（1999―2010）》，中国建筑工业出版社，2001年。
四、主要论文
1、《深圳住房的国内外比较与发展的基本设想》，发表于 《哈尔滨建筑大学学报》，2000年第5期。
2、《关于深圳率先实现现代化的探讨》，发表于《特区经济》，2000年第4期。
3、《关于我国房地产合理储备率的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2000年第6期。
4、《深圳房地产市场未来10年发展的基本判断》，发表于《中国房地产》，2000年第11期。
5、《经济适用房的未来市场》，发表于《中外房地产导报》，2000年第1期。
6、《物业管理企业建立现代企业制度的探讨》，发表于《中外房地产导报》，1998年第17期。
7、《深圳房地产市场中期预测研究》，发表于《中国房地产研究》，2001年第3期。
8、《构筑中国房地产指标体系》，发表于《中外房地产导报》，2001年第17期。
9、《关于国民经济核算中楼宇业权指标设置的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2001年第5期。
10、《我国工程计价体系与造价计算模型的探讨》，发表于《建筑管理现代化》，1996年第4期。
11、《浅论项目全额承包中的成本管理》，发表于《西北建筑工程学院学报》，1995年第3期。
12、《住宅物业综合费用探讨》，发表于《住宅与房地产》，1997年第4期。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
（2）项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
（3）项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。
（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。
1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。
如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。
2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。
依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：
（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。
房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。
（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。
由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。
（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。
3、不要将前期策划放在详规之后。
开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。
4、给予受托人充分的时间。
对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。
5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。
笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。
6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。
7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。
8、明确违约救济方式
关键词：房地产 投资 问题 对策
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）02-0017-01
房地产投资可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。在当前的房地产投资可行性研究中存在以下问题：
一、投资决策者对于可行性分析不够重视
由于近十年来正逢房地产市场高速成长期，居民对于房地产的消费需求不断加大，投资需求也空前高涨。房地产企业只要能够购得地块并开工建设，就能够获得较高的利润，因此房地产企业对于项目前期可行性分析工作并不足够重视。
但是随着房地产宏观调控、全球金融危机、信贷紧缩等宏观环境因素的变化，房地产市场已经出现增速递减的现象，逐步进入市场成熟期。房地产企业资产负债率上升，融资成本提高，市场波动较大等等因素迫使房地产企业重视房地产项目前期投入。
例如2013年7月中冶置业公告，2012年全国总价地王南京下关滨江2号地块被收回。市场分析人士认为，资金投入过多及缺乏大盘开发操作能力等原因使得中冶置业不得不知难而退。从可行性研究的视角看来，作为中央企业的中冶置业没有做好可行性分析工作。连同2010年已经拍下的滨江1号和3号地块，三幅地块总面积达到236万平米，总价256.54亿元。面对数百亿元的投资项目，理所当然地在投资之前就做好充分的可行性研究工作。
但是在土地拍卖市场竞争过于激烈的时候，每次竞购土地都需要经过几十次甚至上百次的竞价才能够最终拍得标的。这使得各个开发商获得土地的概率较小，可行性研究的成本白白损失的概率非常高。这个问题的一个解决办法是使得可行性研究的内容模块化。宏观政治经济环境分析、房地产市场供求及价格分析等内容可在不同的可行性研究中重复使用。对于较为成熟、市场反应较好的项目产品设计（例如碧桂园凤凰城），可以直接沿用到其他城市中。
二、缺乏对可行性报告编写机构的外部评价机制
当前可行性研究行业还没有建立起外部评价机制，而类似的行业（如证券投资分析行业）则已经形成了较为成熟的外部评价制度。“证券通-中国金牌分析师排行榜”的评选已经全面采用量化模式，通过对证券分析师在过去一年发表研究报告的上市公司二级市场股价连续跟踪，以推荐评级报告后个股二级市场走势，来反映其推荐个股的市场接受程度，运用研究报告的"市场影响力"指标对分析师进行考察。同时，评选还考虑盈利预测准确率这一客观指标，通过分析师上市公司业绩预测数据与年报披露实际业绩数据的对比，客观评判分析师市场研判及专业研究的综合能力，其结果能够展示分析师在宏观经济走势判断、行业发展趋势、个股投资价值分析三方面的功力。
如果可行性研究行业也能够建立起相应的外部评价机制，必定能够促使各个研究机构及研究人员更加注重可行性研究报告的质量以维护其经过长期努力建立起来的行业声誉，而那些研究水平较低、经常出错的研究机构和人员将逐步被淘汰掉。
三、缺乏完善的理论指导
房地产投资决策的重要依据取决于可行性研究环节，它作为投资分析中重要部分，是一个复杂的系统工程，同时又是一个项目反复优化过程。房地产可行性研究所涉及的内容非常广泛，包括市场调查与预测、市场定位、城市规划、营销方式、价格预测等等。所涉及的学科包括政治学、经济学、管理学、法学、心理学、金融学、建筑学、统计学等等众多学科。影响可行性分析结果的因素数以百计。如此复杂的问题需要有效的可操作的理论指导才能够完成。
现有的有关可行性研究的理论都较为模式化、简单化地介绍可行性分析的某一个方面，如财务分析、风险分析等。目前我国房地产投资可行性分析的基本依据是住建部于2000年实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定对房地产开发项目的经济可行性提出相应研究方法和框架。
由于房地产投资可行性分析缺乏系统的理论指导，在分析过程中容易产生一些问题。首先是过多地依赖以往经验而不重视使用科学的分析方法。这就会造成可行性研究结论不一致的问题。
这个问题的一个解决办法是在可行性研究中使用现代综合评价方法。综合评价技术已经广泛地应用于我国经济社会的众多领域并且发挥了巨大的作用。综合评价方法可以简单地理解为把反映被评价对象的多个指标的信息综合起来，得到一个新的综合指标，由此综合指标来反映被评估对象的整体情况。主要包括层次分析法、数据包络分析法、模糊综合评判法、人工神经网络评价法、灰色综合评价法等等。
然而综合评价是一种理论性和实践性都很强的活动，具体操作过程较为复杂，对评价者的综合素质要求较高。这主要是因为各种综合评价方法都需要解决权数确定这个棘手的难题。我国房地产市场的政策、经济、技术等等因素一直在不断变化，使得权数的确定非常困难。往往需要企业高管人员、房地产领域的专家、可行性研究人员依据其知识、经验和个人价值观对指标体系进行分析并给各个指标赋予权数。当前可行性研究人员的素质还不够高，难以掌握过于复杂的理论工具。可行性理论研究的发展方向是创造操作更加简单的分析工具，自动赋予各个变量权重，使得可行性结论具有一致性，摆脱对个人经验的依赖。
四、土地历史遗留问题及征地拆迁风险提示不足
目前项目可行性研究中主要关心项目经济测算，对土地遗留问题风险提示不够，对土地有关问题重视不够，风险提示不够，没有提前的应对措施。
土地历史遗留问题的主要表现是土地权属调研不清。如果土地存在抵押、土地征地和一级开发尚未结案、土地权属存在纠纷、土地出让程序不规范等问题，会使得房地产投资面临重大风险。
征地拆迁过程出现问题将使得交地时间延期。目前土地市场大多是毛地出让，地上物拆迁进度比预计进度慢，导致政府或者一级开发商不能按期移交土地；周边市政配套没有按照出让文件约定进行完善，一些土地出让文件中约定交地条件为六通一平或者七通一平，但实际交地时达不到出让文件中约定的交地条件，主要是电力、道路等达不到出让文件中约定的交地条件。
各级政府高度重视维稳工作。为了防止征地拆迁过程中出现风险事件，一些地方政府要求开发商在开发前期提交《社会稳定风险评估报告》和《征地拆迁风险评估报告》。四川省2011年开始推行征地拆迁风险评估机制。
针对上述变化，可行性研究工作中要认真做好项目土地风险实地调查工作。首先，项目可行性研究人员一定要从所在地国土部门主要是国土部门了解项目土地权属情况，调研重点是了解土地是否存在权属不清、抵押、土地征地和一级开发结案情况、土地权属是否存在纠纷、土地出让程序是否规范等。其次，要做好项目土地地上物调研工作，重点是要做好地上建筑物和构筑物的调研。地上建筑物方面重点关注有无居民住宅，了解地上物数量和拆迁难度，总体目标是要相对准确地判断出来项目净地交付时间，并对可能存在的风险做出充分提示并提出相应的应对措施。第三，要重点关注项目的市政配套设施情况，要对照项目土地出让文件里对大市政配套设施情况的描述逐条予以落实，土地现场勘察时要对大市政条件给予特别关注。
五、缺乏有效的数据来源
及时、准确、全面的统计数据是做好可行性研究的必要条件。然而在现实中，可行性研究人员却很难找到足够数量和质量的统计数据来撰写他们的报告。
可行性报告的数据来源是统计局、住建部等政府部门。然而这些部门提供的数据对于可行性研究而言并不够充分。截止2012年底，全国住房信息联网工作只是实现了40个城市的联网，而且没有对外公开。实现全国住房信息联网且信息公开可查询还有相当一段时间。不仅是可获得的数据数量较少，而且数据质量也存在问题。国家及地方统计局近年来公布的各项数据多次受到社会各界的质疑。在缺乏关键的数据情况下做出的可行性分析，其结论的准确性必然受到一定影响。
在一些比较发达的西方国家和地区，由于他们的房地产市场比较成熟，建立了比较完善的房地产项目可行性研究数据信息库。这样，房地产企业在进行项目可行性研究时就可以迅速、方便地获得所要的数据和相关信息。
房地产可行性研究要建立可行性研究相关数据库。当前房地产市场价格、销量等信息透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到系统、完整和准确的市场信息。市场信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来较大误差。在这种情况下，更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。在成本信息方面，开发项目较多的企业，还需要加强成本等数据的汇总工作，建立自己企业的成本数据库，为进一步提高可行性研究中成本估算的精确度打下良好基础。大中型的房地产企业还应重点进行房地产政策分析。从国家和所在城市两个层面分析房地产调控政策、金融政策、城市规划等政策信息对房地产投资的影响。
总之，当前的房地产可行性研究工作中存在着诸多问题，这些问题的解决需要可行性研究人员及相关人员共同努力才能够得以解决。
参考文献
在房地产媒体生态圈里，房地产时报（以下简称“房报”）正在以它特有的方式显示自己的独特作用。
在创刊7年多时间里，房地产时报曾经创下了多项“第一”：第一份专门介绍的房地产内容的专业报纸、第一个二手房指数和房屋租赁指数单位、第一个成功主办9届二手房房展会的媒体，同类媒体中第一个出版系列丛书……。如果有足够的时间，这份只有25名员工的报纸还会创造更多的“第一”。2006年，房地产时报经国家新闻出版总署评定，荣获全国城市生活服务类周报综合竞争力10强第四名。2007年，房地产时报蝉联全国城市生活服务类周报综合竞争力10强第四名。
“房报”从它创刊第一天起，就一直在致力于打造同类媒体中的“第一品牌”。7年多来，房报紧紧围绕住房消费者的需求，构建起一套完整的服务体系，并通过服务建立起自己的品牌，努力追求可持续领先。
构筑内容高地
不停地变革是一份传统专业报纸生存、发展的唯一选择。这是因为：一、市场变化。从2005年5月至今，针对楼市过热，国家进行了多次宏观调控，中央和地方政府一共出台了数十项政策，打击投机、抑制投资、挤压泡沫，房地产业受到了严峻的考验。调控政策在挤压楼市泡沫的同时，也在挤压相关媒体的生存空间二、媒体竞争。就平面媒体而言，上海出版的各种房地产报刊有十多家，另有一批不具备合法地位的房地产媒体，共同构成一个庞大的“涉房媒体生态圈”。综合性日报、专业报纸，甚至外地报纸都纷纷涉足上海的房地产领域，几乎所有媒体都设有房地产版面或内容。媒体的“泛房地产化”已经危及房地产专业报纸的生存。一些媒体不堪运作成本的压力，先后改换门庭或者关闭，有的则撤出上海市场。近两年房地产媒体生生死死已成为“常态”。三、读者变化。手机、网络等新媒体、新传播方式的出现，在很大程度上改变了读者，尤其是青年读者的阅读习惯和阅读方式。传统报纸已成为他们获取信息的次要选择，读者群正在分化、分流，而“房报”读者具有明显的短时性特征，即一般只在购房阶段才会主动阅读。当今专业性报纸在信息获取渠道上与其他媒体相比，已毫无优势可言。传统专业报纸拿什么去留住读者，已成为一道难题。
因而，在三次改版之后，“房报”没有停步依然调整版面结构，改造和优化内容。其目的是要构筑一个房地产专业的内容高地，体现专业、实用、均衡的特点，并与新媒体对接；同时建立起一种自我更新和提高的机制，做到可持续发展，可持续领先。为构筑内容高地，“房报”采取了三项措施。
在“专”字上下功夫，以机制来确保专业特色。报社坚持每周一次的“务虚会”，就房地产热门话题和专业问题进行研讨。会议形式灵活，有主讲、插话，甚至进行辩论，最终形成共识。有些专业问题一时难下定论，就请业内专家来讲课。事实证明，在务虚中能引起热议甚至争议的，往往是最好的选题，是卖点。由于经过集体研讨，一些选题在采写之前就已经形成了成熟的观点，并融合了集体的智慧，落实在版面上，就比其他媒体的报道专业、到位，出现了“土地出让岂能一拍了之”、“治群租需疏堵并举”、“提首付控房价非上策”等一批在业内引起强烈反响的新闻，体现出专业报纸的特色和优势。对于多数员工，务虚会又起到了一种业务培训的作用。可以说，“房报”的专业特色是辩出来、钻研出来的。“房报”还要求记者以一个住房消费者的身份去探盘，获取信息，针对市场热点和消费者需求写稿，以增强信息的实用价值。
调整内容结构，保持一二手房的信息均衡。2007年3月5日，“房报”建立了第一工作室，推出“天下楼事”专版，自成一叠，专门刊登一手房和商办楼内容。它是过去“楼市行情”的升级版，但以主题楼市即每期选择一个主题的形式出现。“天下楼事”改变了“房报”原先一二手房内容结构失衡的状况，使“房报”形成A、B、C三叠，分别是新闻板块、一手房板块和二手房、租赁板块，真正实现了一二手房并重的战略转型。经过半年的市场培育期，“天下楼事”已逐渐成为吸附广告的一种新载体，一些商铺、异地楼盘主动上门要求与“房报”合作。去年4月30日，“房报”“天下楼事”(B叠)推出“百盘播报，百版房报”，当期报纸出了整整100版，在房地产业界引起强烈反响。目前“房报”二手房内容依然处于同类媒体的领先地位，一手房内容正在逐步走强，一二手房的信息保持均衡。
与新媒体对接，尝试内容的二次开发。从2007年8月24日起，“房报”每位员工的手机都收到当期“房报”的主要信息，这意味着“房报”“无线房产”正式进入试运行。这项工程分为无线资讯、无线互动和无线营销三部分，将“房报”内容进行二次开发，提供给手机用户，实现增值服务。与新媒体对接开创了一个新的前景，使“房报”在与同类媒体的竞争中处于十分有利的地位。一旦进行市场化运作，它将使“房报”内容产生一次革命。传统意义上的周报概念将被打破，每位“I-news无线房产”的读者每天都能收到“房报”的信息，并将互动即时化；它以市场机制促使“房报”信息更加实用，一切空泛的分析和貌似准确的信息会遭到市场的淘汰；此外，它还要求语境和表达方式年轻化。一种适用于手机短信的崭新的语言表达形式将会在报纸版面上陆续出现。它包括更新观念、提炼信息和改变写作方法等。从2007年10月1日起，“I-new s无线房产”正式启动，手机屏幕上可以每天出现“房报讯……”这样的信息。
经过改版和调整，“房报”基本上实现了新闻专业、信息实用、语言简短、报纸增厚、效益增长的既定目标。一个可持续发展的内容结构正在逐渐显示出优势。在平面媒体广告不景气的大背景下，“房报”2007年依然保持了增长态势。
创立指数体系
2002年1月，上海二手房指数报告正式，这是一个具有里程碑意义的行动。从此，上海乃至中国有了科学反映二手房市场的工具和标准。它为普通消费者和专业研究机构准确研判市场提供了极大的方便。这个指数系统的发起和创立者之一，正是“房报”。
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