时间：2023-03-08 14:54:30
导语：在交通市场调查报告的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】高校生产性实训基地；高校旅行社；大学生和高校教师旅游市场；调查报告分析
一、高校生产性旅游实训基地——高校旅行社
（1）高校生产性实训基地的内涵。教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》明确提出：高等职业院校要按照教育规律和市场规则，本着建设主体多元化的原则，紧密联系行业企业，不断改善实训、实习基地条件，积极探索校内生产性实训基地建设的校企组合新模式。综观当前国内高职教育，校内生产性实训基地的建设刚刚起步，只要把企业真实的设备、工具、环境、任务搬到校园实训室，学生在实训教师的指导下完成实训任务，生产出一定的“产品”，实训的过程与实际工作的操作过程完全一致，即实训室已经具有产品加工、生产的功能，就可以认定为是生产性实训基地。生产性实训的主要目的都是为了培养高技能人才。因此最终要达到的目的是：一是要实现“工学结合”的人才培养模式；二是要真正实现学生顶岗实习；三是要实现学生零距离就业。只有达到上述三个目的，才是真正的生产性实训。（2）高校生产性旅游实训基地——高校旅行社的经营模式。采用加盟经营模式，主要是指高校旅游专业和旅游企业双方共同经营生产性实训基地——高校旅行社，为旅游管理专业提供实训。旅行社建立有外联、计调和财务等部门，通过引进先进的旅行社信息管理系统，为师生旅游服务，从而提高学生导游服务和旅行社管理能力。高校旅行社职能是：一是安排游客的旅游线路，处理游览景点的关系利益分配，提高服务质量；二是搞好市场宣传促销，加强和校外旅游行政管理部门、旅游企业的横向联系。
二、高校旅行社的目标市场调查报告分析
（一）大学生旅游市场调查报告分析
1.大学生旅游市场占有较大份额。大学生旅游观念的变化促进旅游发展的强大动力。学生旅游对素质教育的意义重大，符合学生特色的旅游路线倍受社会、家庭、学校的青睐。根据国家发展改革委相关通知要求，2012年4月1日起，凡执行政府定价、政府指导价管理的游览参观点，将全面落实青少年门票价格减免优惠政策；再加上寒暑假等假日交通优惠政策为学生出游也提供了极大便利。当今全国高校数量已达2000多所，在校生人数超过2000万人，大学生规模居世界第一；未来五年中国高校学生将以每年10%速率扩招。按中国旅游统计年鉴公布的数据：2010年国内旅游总人数为21亿人，学生出游人数占出游总人数的14.7%，学生人均花费为449.3元/人，如果学生每年出游1次，学生旅游的收入是：21×14.7%×449.3=1386.9亿多元，约占2010年国内旅游总收入（1.26万亿元）的1/9。从以上一系列数据来看，大学生旅游市场已占有相当比例，初具规模。为了开发大学生旅游市场，我们有必要对有关大学生旅游需求的调查报告进行分析。
2.大学生旅游市场调查报告分析。（1）2010年首份《大学生旅游市场调查报告》分析。这项调查由中国青年报社与高校传媒联盟大学生旅游实践营共同实施，调查范围涵盖北京大学、北京师范大学、中国农业大学、北京外国语大学等10所著名高校953名大学生。调查结果显示：大学生出游意愿强烈，出游频率活跃，七成被调查者平均每年出游频率在5次以内；48.7%的被调查者是从网上获取旅游讯息，通过旅行社获取讯息的，每10个被调查者中只有1人；在3天以内短途旅游中，52.8%的被调查者每次花费100元～500元，在3天以上的长途旅游中，每次花费超过1000元的被调查者占到29.8%，其中15.4%的被调查者每次花费超过2000元。（2）2011年大学生旅游现状的调查报告分析。根据《当代大学生的旅游市场需求调查》（原始数据来源：专业的在线问卷调查平台——问卷星http：///report/1036509.aspx），做以下相关调查报告分析：第一，出游态度。大学生对于外出旅游持高度认可的态度，接近80%接受调查学生认为旅游可以丰富大学生活，增长见闻；但调查的问卷里仍有被调查者认为旅游影响学习，增加经济负担，数量虽然不多，但旅游给大学生带来的经济压力还是一个不容小觑的问题。
第二，出游目的。排在前二位的分别是开阔视野，体验不同的文化生活；放松身心，释放压力，娱乐休闲。调查结果显示：现今大学生对于多彩世界的渴求，对于新奇，刺激生活的体验，是当代大学生所普遍追求的生活方式，旅游正成为了这种追求的最好载体；压力较大，旅游的目的是放松心情。
第三，出游时间选择。大学生时间的充裕性决定了其旅游时间的自由程度。绝大多数学生还是选择在法定长假或寒暑假旅行。出游停留时间：对于旅途时间的长短选择，有44%的被访者表示愿意出游二三天，40.88%选择4～7天，而只有12.58%选择了一周以上两周以内。大学生习惯性选择短途旅行。
第四，出游空间选择。将空间选择分为两个部分，一是目的地距离选择，一是目的地类型选择。就目的地距离选择而言，一半以上的接受调查大学生愿意在国内寻找旅游吸引物，所在城市及其周边旅游受到了广大学生的青睐；就旅游景点类型而言，依次为自然风光、主题乐园、历史遗迹、民俗风情、都市景观等，比较少的是探险及购物类的旅游目的地。目的地距离选择：国内游所选比例最高，占66.04%；所在城市及其周边占26.42%；省内占6.29%；国外占1.26%。目的地类型选择：自然风光景区所占比例最高，占91.82%。
第五，价格敏感程度。出游费用来源最多的是家人，占73.58%。可支配费用（生活费用中扣除衣、食、交通、通讯、生活用品、学习用品等必要日常生活开销）：每学期有1500元左右的占比例最高为21.38%。可以看出大学生愿意支出的出游费用就不会太充裕，将近半数的学生愿意接受的旅游支出（3天）范围为1000元以下，大学生对价格十分敏感，在购买旅游产品时，主要考虑其性价比；资金仍然是制约大学生出游的主要原因。
第六，出游率。出游率集中在0～3次，其次是4～6次。
第七，旅游信息来源。大学生信息来源比较广泛，各种媒体方式都有涉及，如报纸或杂志（26.42%）、互联网（71.07%）、旅游宣传册和画报（22.64%），另外的信息来源是朋友熟人的介绍（61.01%）。可见对于大学生最好的宣传方式莫过于网络。
第八，旅游方式。选择自助游人数占问卷总人数的71%之多，其次是学生社团或班级组织的团队游（24%），到旅行社报团（5%）。这说明：如今大学生崇尚自由，不喜欢被团队束缚；学生消费能力不高，无法支付较高的团费和购物；当前全包价旅游服务无法满足学生的需求，大家更倾向于零包价的旅游产品；传统全包价旅游产品在未来发展前景有待观察。
第九，对旅行社选择。大学生在选择旅行社时，其中最关注的是出游过程中的服务态度（32.08%），关注程度较小的是旅行社品牌（5.03%）。在服务质量方面，他们更多关注的是住宿和餐饮（47.4%），其次是购物和娱乐（24.8%）。大学生的安全意识还不够强，因此导游在安全提示方面应多做些工作，同时旅行社在安排住宿和餐饮时应考虑适合的档次。
（二）高校教师旅游需求调查报告分析
截至2010年，全国高等学校共有教职员工多达147万余人（根据《中国教育统计年鉴》的数据）。目前，高校教师旅游市场具有很大的开发潜力。调查报告分析：根据以下调查报告：长沙市12所高校教师旅游客源调查报告（共发放了1100份的问卷）、广州大学生城十所高校教师旅游消费行为实际调查、携程“2011年旅游者出游意愿调查报告”（全国各地数千名网友参加调查）、旅游网络消费者需求特征问卷调查http：///report/1038525.aspx，对高校教师旅游消费水平、消费方式和消费结构等方面进行分类调查，从旅游者的旅游动机和旅游行为进行具体分析：第一，学历结构。有较高的文化背景。教师的高文化素质形成了教师的相对较强旅游消费需求和特殊的旅游消费倾向。
第二，旅游态度。认为旅游比较重要占30.91%、重要占18.18%和非常重要占10.91%，总共超过半数。旅游目的：主要是休闲娱乐和观光旅游。
第三，人均月收入调查——相对较高的经济收入。目前国内从事高等教育的教师，就国内和其他行业比较，具有相对较高和稳定的薪金收入水平，使教师具有在较大的旅游消费潜力。4000～5000元的占36%；5000元以上占32%；3000～4000元占29%；2000～3000元以下占3%。旅游预算：计划每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半数消费者会增加旅游支出，尤其是计划人均消费万元以上的比例明显提高。52%的游客将增加旅游预算；44%保持稳定；4%计划减少支出。
第四，出游时间选择。高校教师拥有充裕的闲暇时间。根据目前我国高校法定或学校规定的假期安排，每年寒暑假有将近70天的时间，周末有60天的时间，以及黄金周假期等。出游时段比较集中。有占53.34%的教师认为最合适出游时间是暑假，暑假是高校教师真正的旅游黄金时间。认为“五一”和“十一”是合适的出游时间的人分别为14.37%和9.66%；愿意寒假出游的人就少得多，比例仅占8.91%；说明教师在旅游时间的安排上可以理性地避开两个黄金旅游周的高峰，将近2个月的暑假为教师出游提供了充裕的时间。
第五，出游障碍。没时间和价格高成为阻碍教师出游的最大障碍，认为“没时间”的有38.18%，由此知道老师的闲暇时间不多，在假期要再学习，或做科研或是到外面讲课、参加会议以及受邀参与一些项目等。认为“价格太高”的教师比例为36.08%，这说明旅游产品价格对于老师而言觉得还稍微偏高。此外还有认为安全没有保障（14.48%）、要照顾子女（10.60%）等其他原因。
第六，旅游目的地选择。高校教师表现出较明显的偏好性集群。有30.48%的教师希望到自然风景区旅游，体现了对自然景观的偏爱；有17.81%的教师选择去异域风情旅游地，由此可知国际旅游市场有很大的发展空间。少数民族聚居区也以其独特的民俗、美丽神奇的文化吸引了众多教师（13.78%）。而人文色彩较浓的景区也很吸引教师，15.94%选择去历史悠久的古都旅游；乡村旅游开始受到关注，已有8.85%选择。相比之下，现代化都市和宗教朝圣地就显得不那么受青睐，分别只有6.80%和6.26%。对旅游目的地选择的影响因素：旅游吸引物居首位，占40%；旅游产品价格占25.45%；安全占12.73%；时间长短占10.91%；交通住宿和距离远近均占5.45%。
第七，旅游信息获取渠道。42.23%的高校教师认为获取旅游信息最佳途径为媒体（包括：广播或电视、报纸或杂志占和网络），因为这样的信息可靠，准确。13.21%的高校教师是通过相关书籍，通过旅行社的占11.84%，经朋友推荐的占7.36%。
第八，旅游消费方式选择。在选择旅游消费方式上，更多的高校教师选择跟家人旅游，占67.74%；其次是选择个人游的，占14.21%；而只有8.36%的高校老师选择跟旅游团。
第九，旅游费用结构。餐饮和住宿占较大比例。住宿方式选择：更愿意选择特色旅馆占54.55%；旅游购物选择：喜欢购买当地特色产品，占67.27%。
三、高校旅行社的调查报告分析
为了开拓具有巨大潜力的高校师生旅游市场，建设高校旅行社，对我校旅游学院159名师生做一个关于高校旅行社的调查，调查结果分析如下：（1）普通旅行社存在的问题。一是旅行社制定计划时没有将师生的需求充分考虑，导致师生游兴不足；二是自费项目在合同中没有体现，购物次数增加未经旅游者的同意，引起游客不满；三是对高校群体消费的宣传力度不够，而且相关信息缺乏针对性。
高校旅行社和普通旅行社对比
建设高校旅行社的优势：依次是必要性、便利、贴近、实惠。对高校旅行社建立的优势调查表明：普遍认为有必要建立高校旅行社。由于高校旅行社设在校内，和学生联系密切，因此服务速度快，学生旅行更加便利。高校旅行社由学生自己来经营，更了解学生自身的需求，更能考虑到学生的经济能力状况，量体裁衣，做出适合的服务产品，设计出了各种富有个性的贴近学生品味的旅游产品，物美价廉，旅游费用更实惠。
（2）建设高校旅行社的必要性：觉得非常有必要的所占比例最大。
（3）对高校旅行社的态度：若成立以高校为平台，提供住宿饮食，专业导游，自定线路，价格相对低廉，融入校园文化的高校旅行社，态度是选择的比例最大。
四、结语
通过以上对高校师生的旅游需求分析和对高校旅行社的认识，我们大致可以得出结论：（1）大学生消费水平偏低，可承受的旅游消费大概在1000元左右以下，高价位的旅游产品在大学生群体中不畅销，同时大学生对旅游旅游产品的质量要求高；高校教师计划每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半数消费者会增加旅游支出，尤其是计划人均消费万元以上的比例明显提高。（2）大学生旅游目的排在前二位的分别是开阔视野，体验不同的文化生活；放松身心，释放压力，娱乐休闲。高校教师表现出较明显的偏好性集群。有30.48%的教师希望到自然风景区旅游，体现了对自然景观的偏爱；有17.81%的教师选择去异域风情旅游地，由此可知国际旅游市场有很大的发展空间。（3）大学生选择自助游人数占71%之多，其次是学生社团或班级组织的团队游，如今大学生崇尚自由，不喜欢被团队束缚；在选择旅游消费方式上，更多的高校教师选择跟家人旅游，占67.74%。（4）消息来源主要来身边朋友的介绍，以及旅游门户网站的宣传；大学生信息来源所占比例最高的是互联网（71.07%）另外的信息来源是朋友熟人的介绍（61.01%）。43.23%的高校教师认为获取旅游信息最佳途径为通过相关旅游指南的书籍和网络，因为这样信息可靠，准确。（5）绝大多数学生还是选择在法定长假或寒暑假旅行；有占53.34%的教师认为最合适出游时间是暑假，暑假是高校教师真正的旅游黄金时间。与暑假相比，愿意寒假出游的人就少得多，比例仅占8.91%。（6）对高校旅行社建立的优势调查表明：依次是必要性、便利、贴近、实惠；建设高校旅行社觉得非常有必要的所占比例最大；对高校旅行社的态度是选择的比例最大。
参 考 文 献
[1]彭丹，吴凯，陈薇.长沙市12所高校教师旅游客源调查报告[J].调查与分析.2005（8）：51～53
[2]李军，李力.广州大学生城十所高校教师旅游消费行为实际调查[J].商场现代化.2008
[3]湖南科技大学管理学院09旅游管理2班大学生旅游消费课题组.大学生旅游市场调查报告.2011
[4]gin桑.旅游网络消费者需求特征问卷调查.问卷星http：//
——专业在线问卷调查平台.2012
[5]雪中寒梅.当代大学生的旅游市场需求调查.问卷星http：//——专业在线问卷调查平台.2012
[6]陈启婷.大学生旅游市场调查问卷.问卷星http：//——专业在线问卷调查平台.2011
[7]江娟，钟晶灵.我国大学生旅游市场的SWOT分析[J].企业导报.2010（4）
[8]2011年旅游者出游意愿调查报告.携程旅行网
旅游业作为第三产业的龙头，在经济生活中发挥着举足轻重的作用。当前旅游业已经连续四年保持了世界第一大产业的地位，近几年来我国旅游业增长速度超过GDP的平均增长速度，占GDP的比重快速攀升，中国旅游的发展举世瞩目，旅游经济作为国民经济新的增长点，其产生的连带效应显著，旅游业已成为国民经济的支柱性产业之一。
一、调查目的
为了更加发挥资源优势，调整经济结构，形成特色经济;关联辐射功能显著，带动第三产业，促进传统产业的发展和升级;增加外汇收入，是非贸易创汇的重要来源;扩大国内消费，促进市场繁荣;创造新的市场劳动岗位，可为城市下岗人员和农村富余劳动力提供就业机会;促进贫困地区脱贫致富;旅游引来物流、信息流、资金流、技术流，促进观念更新;提升焦作整体形象，促进传统文化、名胜古迹和民俗风情的保护和开发，推动精神文明建设;优化生态质量，促进环境保护;建设具有地方特色或民族特色的城市标志性的景观带;确立城市标志物和市树、市花，组织地方的旅游节庆活动，形成独特、鲜明、富有个性的城市旅游形象。暑假期间我对附近市区的旅游情况进行了调查。
二、调查内容
针对该处的自然旅游资源，历史文化资源，旅游宣传活动，该地周围的环境以及旅游团的收费标准和服务态度进行了全面的调查。现在的城市经济发展、文化建设、市政建设、环境保护和城市风貌、都要考虑到旅游业发展的需要，并与之相结合，所以这些也要进行调查。
三、调查方法
第一、我采用取样拍照的方式，对有代表性的地区的环境，景色和人流进行了拍照。
第二、我还采用了问卷调查的方式。分别在各个景点给游客发放200份问卷。旅游市场调查报告优秀范文。问卷调查题目有10道题目，分别如下：
1、您对此地的了解程度。A比较清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚
2、您在景点会选择什么样的住宿地点A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、宾馆酒店
3、您觉得这的旅游消费是否合理A合理B偏低C偏高
5.、您已经或计划去那些景点?(自写)
6、您这次旅游采用何种交通方式?A。步行B、包车C、自驾车D、路边找车
7、您认为这的旅游资源如何?A、丰富B、中等C、一般
8、您认为这的旅游资源的优势在于?A、山水自然风光B、少数民族特色C、气候条件
9、您对这的旅游资源开发规划及管理的认可程度A、开发充分，管理到位B、开发不足，管理到位C、开发充分，管理缺陷D、开发不足，管理缺陷。
10、您认为这的景点缺乏的是哪些方面?A导游服务B景点整体规划及安排C、基础配套设施D、地方特色购物E、文化背景挖掘F其他。
四、调查结果及分析
通过调查结果分析，近5年的入境旅游者人数都在1000人次左右，其中多为台湾及港澳的旅游者，海外旅游市场的开发还很滞后。旅游者在景点的停留时间短，不过夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，过境观光游的特征十分明显。旅游者在景点的消费少，景区门票、餐饮和住宿占了绝大部分(76%)，这表明该地旅游发展尚处于初级阶段，还没有明确的旅游消费导向，如购物、娱乐等比例过小。旅游者感受的一致性很高，即：对旅游景区质量及导游等景区服务感到满意，对住宿、购物、餐饮、娱乐等印象一般，对长途交通(外部交通)条件感到失望。
通过调查还得出，旅游基础设施相对薄弱;该市共有200多家旅行社，但企业规模实力小，经营管理分散，体制不活，营销手段滞后，技术依托和网络化水平低，市场尚不规范，绝大部分的旅行社为小作坊经营方式，只有几个员工，服务质量低下，这些旅行社从表面上看隶属于不同的行业和部门，关系错综复杂。
任何一个旅游产品都不可能满足所有旅游者的需求，所以应该综合分析兴此地旅游产品特性和旅游市场这两个因素，确定旅游产品的目标人群作为长期营销的方向。
在过去的旅游发展中，部分景区无意中造成重开发轻保护的现象，出现了一些掠夺性经营如过多的停车场和日益宽敞的景区道路及游步道公园化现象严重等，同时在风景区的乱搭乱建现象日趋#from 本文来自高考资源网显现，正逐步挤占核心景区。景区各生活接待区的空气质量堪忧，生活污水的排放量不断增加，城市水源面临威胁。旅游资源已遭到不同程度地破坏，景区的保护问题已经显得非常重要了，不能仅局限于内部的精耕细作，部分园区旅游设施已超越限度，对景区的美学价值造成相当大的影响。
此外，我们应该设计自己的旅游精品，推出的为我独有的特色产品，使我们的产品成为面向国内外的名牌产品，这些应该由精选的旅游景点、合理的旅游线路和出色的服务六要素构成。旅游精品应该成为是旅游业形象的集中体现和王牌产品。
关键词：物资采购管理;采购计划;供应商;采购成本
物资采购管理是工程项目管理的组成部分，与施工全过程有着密切的联系，采购管理的好坏与工程项目的经济效益密切相关。在市场竞争日益加剧的形势下，项目物资采购工作尤为重要，离开了物资采购管理工作，项目正常运转和企业的长久生存就会成为无稽之谈。物资的采购需要花费一定的项目资金，如何合理而有效地使用这些资金，如何使有限的资金发挥其最大的效用，是项目物资采购管理工作所应该关注的问题之一。根据工程项目总承包合同价款内容的分析，物资采购成本所占的比重为总承包合同价款的一半以上，而且物资类别品种多、技术性强、涉及面广、工作量大，同时，对其质量、价格和使用进度都有着严格的要求，具有较大的风险性，稍有失误，不仅会影响工程的质量、进度和成本，甚至会导致项目亏损。因此，提高对采购管理工作重要性的认识，强化采购管理，对工程建设项目的顺利实施有着重要的意义。物资采购工作一般包含以下几个基本程序：物资市场调查和成本分析、编制采购计划及采购进度计划、初选合格供货厂商、采购方式的确定、合同供应厂商的确定、供需双方的合同条款洽谈、签订订货合同、催交、检验和运输、现场交接及供应商的管理。以下结合工作经验，就物资采购管理运作过程中如何做好物资市场调查、编制采购计划、确定采购模式，以及供应商的确定和管理，提出自己的看法。
1过程管控
1.1物资市场调查和成本分析
项目进场后，要根据项目的特点做好物资市场调查工作。物资市场调查主要内容包括当地及周边各种资源状况、价格、主要资源供应（生产）商情况等，分析上述因素对项目物资设备采购带来的利弊，做出可行性调查报告。结合市场调查报告与项目概算情况，从量、价、费做好成本分析，对项目的盈亏情况做出大致的了解和分析，为下一步物资采购管理工作打下基础。
1.2物资采购计划编制
结合前期的调查分析结果，项目及时编制《分工号主要物资需用量明细表》，物资部门据此编制《主要物资总量控制台账》，作为整个项目物资采购、消耗的总控目标。根据项目的施工进场顺序和工期要求及时编制物资采购计划，为后续的物资采购工作做好准备。
1.3物资采购方式的确定
目前，笔者所在公司物资采购主要包括（区域）招标采购、战略采购、网上竞价采购、询价采购4种方式，4种不同的采购方式按其特点来说分为招标采购和非招标采购。笔者认为，在项目采购中采取公开招标的方式可以利用供应商之间的竞争压低物资价格，帮助采购方以最低价格取得符合要求的物资。同时，多种采购方式的合理组合使用，也有助于提高采购效率和质量，有利于控制采购成本，也凸显了阳光采购的重要性。
1.4供应商的选择和确定
供应商的选择是项目物资采购管理工作的重要组成部分。项目采购时，应该本着“公平竞争”的原则，给所有符合条件的厂商提供均等的机会，一方面体现市场经济运行的规则，另一方面也能对采购成本有所控制，提高采购项目实施的质量。在满足物资采购招标文件要求的前提下，不能只看哪家的投标价低就确定哪家中标。供应商的投标价并非越低越好，合理的价格才能得到合适的产品。俗话说：“一分钱一分货”，在市场经济条件下，决定了厂商必然要注重经济效益，作为供货商不能无利可图，绝不会做赔本买卖，物资采购方要有这样的基本认识。以设备采购为例，有些投标单位为了中标，尽量压低标价。一旦中标后，则在实施过程中想方设法追加设备款或在其他方面想办法得以补偿，形成钩鱼工程。虽然我们可以通过加强现场监理来保证产品质量，但往往会拖延工期，致使设备不能按期交货，不能投入正常使用，发挥不了效益。表面上看是节省了设备投资，实际上得不偿失。因此，对供应商的选择和确定原则上应考虑以下因素：一是投标厂商的实力及履约能力；二是根据对厂商资金和信誉度的调查，选择可靠的供货商；三是产品质量可靠；四是产品价格合理；五是有无其他优惠条件；六是售后服务等。总之，要进行综合分析比较选择确定供应商，以达到规避风险，以及质优、价优、保障供应之目的。另外，工程中大宗物资（如钢材、电缆等）的采购，对工程进度和工程成本影响很大，因此，为了保险起见，大宗物资的采购要考虑供应商份额的分担问题，避免单一货源，寻求多家供应。一般来说，某一种大宗物资设备的采购，选择供应商的数量以不超过2～3家为宜，规避采购风险。这种做法的好处是：从采购方来说，寻求多家供应，保证了所选供应商承担的供应份额充足，减少了项目资源供应的风险，有利于对供应商进行压价，提高了采购成本控制的力度；从供应商来说，稳定的批量供货由于数量上的优势，可以给采购方以商业折扣，减少货款的支付和采购附加费用。
1.5供应商的管理
物资运抵施工现场检验交接后，并不意味着采购管理工作的完成，在物资采购后期的管理工作中，除落实供应商的售后服务外，还要把对供应商的管理做为项目采购管理的一个部分。通过对供应商的管理，一方面可以通过长期的合作来获得可靠的货源供应和质量保证，另一方面又可在时间长短和购买批量上获得采购价格的优势，对降低项目采购成本有很大的好处。以下几点值得注意：一是与供应商的合作关系。对于采购方来说，一旦确定了可以长期合作的供应商，应该与供应商之间建立直接的战略伙伴关系。双方本着“利益共享、风险共担”的原则，建立一种双赢的合作关系，使采购方在长期的合作中获得货源上的保证和成本上的优势，也使供应商拥有长期稳定的大客户，以保证其产出规模的稳定性。这种战略伙伴关系的确立，能给采购方带来长期而有效的成本控制利益。二是供应商行为的绩效管理。在与供应商的合作过程中，应该对供应商的行为进行绩效管理，以评价供应商在合作过程中供货行为的优劣。例如，建立供应商绩效管理信息系统，对供应商进行评级，建立量化的供应商行为绩效指标等，并利用绩效管理的结果衡量与供应商的后续合作，即增大或减少供应份额、延长或缩短合作时间等，对供应商以激励和奖惩。这样能促使供应商持续改善供货行为，保证优质优价及时地供货。三是货款支付的影响。在施工中，由于各种原因往往会造成业主对工程款的滞后支付，这样就会影响到项目部流动资金的紧张，拖欠供货商货款的情况也会时有发生。若短时间拖欠货款，可以通过协商解决；若长时间拖欠货款，采购方应该采取积极的应对措施，根据资金情况按轻重缓急尽快支付货款。否则，采购方的信誉度将大大降低，物资的及时、低价采购及赊欠的能力也随之降低，给工程项目的运作带来极大的不便。这也是在对供货商管理过程中值得注意的问题。
2对降低物资采购成本的几点建议
2.1充分认识采购环境的影响
物资采购的外部环境对采购策略的制定、采购计划的实施会产生重要的影响。外部环境包括国内和国际环境，在全球化的大趋势下，国际采购环境的变化，例如，钢材、有色金属等价格的波动，对国内原材料的价格将产生影响；国内环境的影响包括市场季节性的变化、国家宏观经济政策的变化、国家财政金融政策的调整、市场利率及汇率的波动、通货膨胀的存在等各种因素。因此，物资采购策略的制定和采购计划的实施，必须充分考虑国内外采购环境对价格的影响，并做出正确的评价、预测和研判。在满足现场施工进度的前提下，一个好的项目采购策略应当充分利用外部市场环境为项目整体运作带来利益。充分利用采购环境的一个重要内容就是熟悉市场情况、了解市场行情、了解熟悉国内物资的供求信息，建立有关的市场信息机制，并根据项目的资金情况视外部采购环境和内部场地等收料条件，确定采购策略和采购计划，以达到有效利用采购环境来降低采购成本之目的。另外，目前的国内市场物资采购环境一般来说多为买方市场，充分利用买方市场的优势运筹帷幄，利用供应商之间激烈竞争组织供应，可以实现货源充足及稳定、价格理想、预付款不支付或少支付、货款可延后支付、服务良好等优越条件，科学组织物资供应，有效降低采购成本。
2.2建立市场信息平台、资源共享
工程项目部物资管理部门要建立良好的市场信息机制，做到在项目采购中“知己知彼”，并对采购环境有充分的了解和把握，使得采购方处于供需双方的有利地位，获得价格上的优势。否则，如果缺乏对相关信息的掌握，会造成采购工作的延误、采购预算的超支，失去成本控制的优势。采购方建立市场信息机制应考虑以下几个方面：一是建立重要物资供应商信息的数据库，以便在需要时能随时找到相应的供应商，以及这些供应商的产品或服务的规格性能及其他方面的可靠信息；二是建立同一类物资的价格目录，以便采购方能进行比较和选择，充分利用竞争的办法获得价格上的利益；三是建立供应商绩效、信誉度考核记录，为物资采购过程中的优胜劣汰提供依据；四是对市场情况进行分析和研究，作出市场变化的预测，使采购方在制定采购计划、决定采取何种采购方式时，能有可靠而有效的依据作为参考。
2.3预测市场价格的变化适时备料
工程项目施工现场的备料，除根据施工进度计划对物资的需求以外，还应根据项目资金情况预测市场价格的变化，以降低采购成本。例如，工程钢材和电缆系大宗物资采购，对工程造价影响较大，这就要求我们根据市场价格浮动的趋势和工程项目施工计划，同时，还要考虑周转资金的有效利用和利率等情况，选择合适的进货时间和批量，以避免受外部环境的影响，物资价格背离正常水平，造成采购成本的增加。
关键词：暖通空调；工程；施工管理；成本控制
在暖通空调的施工中，现场管理人员对于施工物料、技术等方面进行管理，可以使得施工人员可以按照施工方案，严格的进行施工，极大的保障了该项目施工的质量。并且在项目施工阶段，对成本进行的合理控制，极大的降低了由于施工变更所致的成本支出问题，降低了施工单位的成本风险，提高了施工的进度。因此施工单位在实际的暖通空调施工中，需要对这两个方面的加强重视，并且采用有效的手段进行管理、控制。
1暖通空调施工管理的措施
1.1施工之前的管理
暖通空调，其对于施工的技术和质量，有着极高的要求，以此才可以使得该设备在实际的应用中，可以顺利的运行。因此在工程施工之前，施工人员需要对施工前的准备工作加强重视，准备好施工所需的各类物料和具有着较高施工水平的施工人员，以此确保该项工程可以高质量的完工。首先，施工单位在管理中，可以设置专门的施工管理组织，对于施工工程的合理性、可行性，进行调查研究；其次，根据施工方案，将施工所需的各类物料，准备好，要选用性能极佳且通过国家质检的物料，保证施工的质量；在施工中，施工现场的质检人员还需要再次对物料的质量，进行抽样调查；最后，需要对施工人员的施工技术能力进行重视。在开始施工之前，对该项目的施工人员要进行相关施工技术的培训，且在培训后，对其进行施工知识的考核，待其考核通过之后，才可上岗，以此使得具有着较高技术水平的施工人员，可以按照施工的要求，进行施工[1]。
1.2施工现场的安全管理
项目施工的过程中，施工管理人员需要将安全生产放在管理工作的首位，以此确保施工人员的人身安全。首先，管理人员需要对所有施工人员进行安全施工意识的教育培训，以此使得施工人员在意识不断提高的基础上，在具体的施工操作中，可以按照操作步骤规范的进行操作；其次，施工单位需要制定安全施工管理的制度，在该制度的约束下，极大的激发了管理人员的工作积极性，使其可以按照制度要求，积极的开展各项施工项目的安全管理，提高安全管理的质量[2]。
1.3工程施工质量的管理
在质量的管理中，施工单位首先需要建立一套完善的质量标准规范体系，使得管理人员可以按照该要求，对施工人员的具体工作，进行科学的指导；其次，需要对施工中使用的施工技术进行重视，高效的做好技术交底工作，对施工工程的施工工艺、工序、流程等内容，进行落实情况的详细调查，管理人员在管理中，针对施工人员的错误施工行为，需要及时的予以指导，以此使得施工人员的技术水平，不断地得到提高；最后，在质量的管理中，施工单位还需要大量的应用新型节能型的施工材料、施工技术，以此使得工程项目在完工之后，具有着较高的质量，减少故障问题的发生率，实现节能降耗的目的[3]。
2暖通空调施工时成本的控制手段分析
2.1施工前成本控制
许多的工程项目在施工的过程中，会因为施工技术、施工材料不佳等原因，造成施工的变更情况，使得工程施工不仅无法在规定的工期内顺利完工，同时还会造成施工单位成本的增加。因此针对该问题，可以在暖通空调施工之前，应用手段，对成本进行合理的控制。首先，成本控制的管理人员，需要根据该项工程的具体施工方案、质量要求，对所需的物料、设备，进行详细的市场调研，获得多类型材料设备采买的数据信息，以供采购人员选择，进而将其成本控制在预算要求的范围内；其次，在工程项目招投标工作中，管理人员需要深入到施工的地区，对当地的气候情况、空气质量、交通和地质情况，进行充分的了解，以此在有效考虑到影响暖通空调安装质量各项因素的前提下，制定出科学的施工成本控制的方案。
2.2施工中成本控制
首先，针对施工中的施工人员较常出现的物料浪费情况，加强材料使用有效率的检查，坚杜绝物料使用时的浪费情况，以及由于浪费引起的物料后续使用数量不足的问题，该种问题会导致施工单位增加材料采购的成本支出，不利于最大化成本控制目标的实现；其次，在施工阶段要对施工人员的施工进度和质量进行检查。在施工任务的分配中，施工单位要按照施工人员的实际水平，合理安排，使其能够在规定的时间内，保质保量的完成暖通空调的施工工作，减少由于施工任务分配过多，或者是施工人员施工技术不精良，所致的工期延误的问题。此种情况下，会造成施工单位不得不通过增加人力和成本的方式，加快赶工。
2.3施工材料的成本控制
在该工程的施工中，材料的采购资金，是施工单位成本支出的主要项目，因此对其进行的有效控制，可以极大的减少风险性问题的发生。在控制中，首先需要根据施工前获得的各类使用材料的市场调查报告，选取其中的五家企业，进行招投标，以此选择出质量较好、价格适中的空调设备材料的生产厂家，购买施工安装的设备；其次，对于施工所需的各类物料，需要根据调查报告，选择物美价廉的供货商，采购施工的物料。并且要和供货商签订价格在一定时间内出现降价情况，需要退差价的合同；最后，设备和施工材料准备好后，在运送至施工现场时，要对其做好保护，避免由于材料性能变差，设备损坏所致的成本问题。
3结束语
暖通空调工程，在施工过程中，在施工管理，以及成本两个方面，存在着较多的问题，给施工单位的长远稳定发展，造成了极大的阻碍，因此需要施工单位对上述两个方面的问题加强重视，不断对施工管理和成本控制的手段，进行改进，使其能发挥管理和控制的作用。
参考文献：
[1]赵善强.暖通空调工程现场的施工难点与技术完善方法[J].工程技术研究,2017,(6):105-106.
[2]潘来富.暖通空调工程设计与安装施工中存在的问题及解决方法[J].住宅与房地产,2015,(28):80.
【关键词】商业策划；商业动线；人性化；设计价值
引言
商业建筑有自身的特有规律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相对稳定而单一。商业建筑是市场的产物，是社会的综合。商业建筑设计师应全面掌握商业项目所在地域的地理条件、社会人文情况、消费特点和发展趋势、经济、技术及城市规划等各方面基础资料，熟知商业的各种模式和与之配套的各种软硬件设施。建筑师应从项目初始阶段积极参与商业建筑的前期策划，与商业策划团队和投资商一起制定合理合适的商业策划方案，而后综合考虑和整合投资商、策划师、营销师、结构、设备、室内、景观及其他各专业人员的意见，引导各专业人员完成建筑设计工作。
一个完整的商业建筑设计应包括两方面工作：商业策划和建筑设计。
1 商业策划
商业建筑一般投资规模大、建设周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形态。商业策划主要研究和确定建设项目的商业形态，即通过研究项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，准确找到项目所面向的市场，为建筑师提供建筑设计依据。投资商和策划师达成共同的策划方案，建筑师根据策划方案有效组织商业建筑各种功能、物业、设施，不同的商业策划方案产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大，甚至事关商业项目的生死。因此，成功的商业建筑设计首先要拥有优秀的项目商业策划。
1.1 市场调查
商业策划方案必须依据市场调查得出定位结论。通过运用科学的方法，有目的地、系统地对项目所在区域文化特点、经济条件、城市发展规划、消费趋势、商业格局、城市基础设施和交通状况进行充分的搜集、记录、整理，为市场预测和定位提供客观正确的资料。详尽的市场调查报告是策划方案的基础，是商业建筑设计的基石。
1.2 可行性研究
不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定业态。
可行性研究是策划工作进入分析阶段，依据市场调查成果，结合对项目具体情况，对项目的运营方式、运营周期、阶段计划进行分析研究。策划人员通过研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系，帮助投资商进行业态的选择、组合、分布，确定商业建筑中区域和楼层功能、铺位划分原则，提出建筑形态要求、项目环境及配套设施的需求等提高商业运营质量和水平的建议。设计师根据策划建议对项目进行前期规划设计，推导出合理的建筑布局和建筑技术指标，分配比例对项目投资进行估算，策划团队也作出相应的收益预估。
对提案目标及内容的详尽阐释，并通过合理客观的分析和正确计算方法得到的项目收益（利润、无形资产或其他），如果达到投资商的预期值，可行性方案才能获得认可。
1.3 执行方案
商业策划中，执行方案是最具个性化的，即便同一个企业在不同的时间、地点所采用的执行路径也是不同的。其计划性和实务性的特点，要求执行方案需把总体目标分解成可逐一实施的具体工作，并且使每一个执行者工作的步骤和执行的方法不偏离总体目标这个主轴。
商业策划执行方案是量化可行性研究的成果，决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位，并对项目前期、项目实施、项目销售招商的策略、步骤和时间节点做出相应的规划和合理安排，使每个项目参与人员能向同一个方向努力。
2 建筑设计
2.1 商业空间
商业建筑一般由营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、商业之间的关系，根据不同业态的需要，合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造商机。建筑师应创造丰富、灵活多变共享空间，功能分区合理、楼层分布适宜、铺面分割准确的营业空间，高效节约的配套空间，以及其他组合空间来包容不同层面的商业需求。
因此，建筑师随着商业地产项目招商销售进程推进，需要不断改进完善项目设计，利用各种空间组合形成的商业流线，构筑商业地产价值链，打造更加符合商业需求的最佳设计作品。
2.2 动线组织
外部接口是引导人流到达商业的方式方法，包括公共交通、机动车、非机动车、步行。通过巧妙的规划布局，注重建筑出入口与城市广场、轨道交通、公交场站紧密结合，运用立体交通手段（天桥、地下通道、自动步梯等）加强对步行人流的引导；注重合理规划机动车、非机动车的停车区域和停车数量，规范车流流线，避免流线交叉。
内部流线包括正常的客流动线、后勤流线和消防疏散。主客流动线以中庭为核心的共享空间结合内街两侧商铺形成的带型空间构成，可利用环境诱导、功能组合、秩序塑造等动线设计方法，达到连接业态单元、衔接交通、激发公共活力、吸纳客流,以保证商业复合功能和谐共生。后勤流线应与客流动线分离，实现员工流线、货流动线、客流动线等人车出入口互不干扰，各种流线互不交叉或能实现分时控制。理性分析设置消防疏散流线，合理划分防火分区，精确计算疏散宽度和距离，尽量利用公共交通空间抵达疏散楼梯，避免商业面积的浪费。
通过整合内外部流线，提高不同商业的聚合效应，达到商业空间组织导向清晰、经济高效、系统整体的目的。
2.3 配套设施
除了传统商业建筑所必备的中央空调系统、自动扶梯系统等硬件配套设施，人性化设施也日益重要起来。随着现代商业的发展和进化，商业建筑越来越偏向时间消费型模式，人们愈发注重购物环境和体验。拥有便利的无障碍服务设施、温馨的母婴服务设施和随处可及的休憩场所，注重细节、体现人性化的商业建筑才能使商业氛围更加友好和吸引人。
2.4 建筑风格
商业建筑在不同城市拥有不同的风格，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色、地方特色，更要突出业态特色、空间特色、人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
3 结 语
1.1项目背景
1.1.1项目名称
1.1.2项目承办单位
1.1.3项目主管部门
1.1.4项目拟建地区、地点
1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表
1.1.6研究工作依据
1.1.7研究工作概况
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测和项目规模
1.2.2原材料、燃料和动力供应
1.2.3厂址
1.2.4项目工程技术方案
1.2.5环境保护
1.2.6工厂组织及劳动定员
1.2.7项目建设进度
1.2.8投资估算和资金筹措
1.2.9项目财务和经济评论
1.2.10项目综合评价结论
1.3主要技术经济指标表
1.4存在问题及建议
第2章 油墨项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1国家或行业发展规划
2.1.2项目发起人和发起缘由
2.2项目发展概况
2.2.1已进行的调查研究项目及其成果
2.2.2试验试制工作情况11
2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况
2.2.4项目建议书的编制、提出及审批过程
2.3投资的必要性
第3章 油墨项目市场分析与建设规模
3.1市场调查
3.1.1拟建项目产出物用途调查
3.1.2产品现有生产能力调查
3.1.3产品产量及销售量调查
3.1.4替代产品调查
3.1.5产品价格调查
3.1.6国外市场调查
3.2市场预测
3.2.1国内市场需求预测
3.2.2产品出口或进口替代分析
3.2.3价格预测
3.3市场推销战略
3.3.1推销方式
3.3.2推销措施
3.3.3促销价格制度
3.3.4产品销售费用预测
3.4产品方案和建设规模
3.4.1产品方案
3.4.2建设规模
3.5产品销售收入预测
第4章 油墨项目建设条件与厂址选择
4.1资源和原材料
4.1.1资源评述
4.1.2原材料及主要辅助材料供应
4.1.3需要作生产试验的原料
4.2建设地区的选择
4.2.1自然条件
4.2.2基础设施
4.2.3社会经济条件
4.2.4其它应考虑的因素
4.3厂址选择
4.3.1厂址多方案比较
4.3.2厂址推荐方案
第5章 油墨项目工厂技术方案
5.1项目组成
5.2生产技术方案
5.2.1产品标准
5.2.2生产方法
5.2.3技术参数和工艺流程
5.2.4主要工艺设备选择
5.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标
5.2.6主要生产车间布置方案
5.3总平面布置和运输
5.3.1总平面布置原则
5.3.2厂内外运输方案
5.3.3仓储方案
5.3.4占地面积及分析
5.4土建工程
5.4.1主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
5.4.2特殊基础工程的设计
5.4.3建筑材料
5.4.4土建工程造价估算
5.5其他工程
5.5.1给排水工程
5.5.2动力及公用工程
5.5.3地震设防
5.5.4生活福利设施
第6章 保材料项目环境保护与劳动安全
6.1建设地区的环境现状
6.1.1项目的地理位置
6.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
6.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
6.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
6.1.5现有工矿企业分布情况;
6.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;
6.1.7大气、地下水、地面水的环境质量状况;
6.1.8交通运输情况;
6.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
6.2项目主要污染源和污染物
6.2.1主要污染源
6.2.2主要污染物
6.3项目拟采用的环境保护标准
6.4治理环境的方案
6.4.1项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
6.4.2项目对周围地区自然资源可能产生的影响
6.4.3项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
6.4.4各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案。
6.4.5绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化。
6.5环境监测制度的建议
6.6环境保护投资估算
6.7环境影响评论结论
6.8劳动保护与安全卫生
6.8.1生产过程中职业危害因素的分析
6.8.2职业安全卫生主要设施
6.8.3劳动安全与职业卫生机构
6.8.4消防措施和设施方案建议
第7章 油墨项目企业组织和劳动定员
7.1企业组织
7.1.1企业组织形式
7.1.2企业工作制度
7.2劳动定员和人员培训
7.2.1劳动定员
7.2.2年总工资和职工年平均工资估算
7.2.3人员培训及费用估算
第8章 油墨项目实施进度安排
8.1项目实施的各阶段
8.1.1建立项目实施管理机构
8.1.2资金筹集安排
8.1.3技术获得与转让
8.1.4勘察设计和设备订货
8.1.5施工准备
8.1.6施工和生产准备
8.1.7竣工验收
8.2项目实施进度表
8.2.1横道图
8.2.2网络图
8.3项目实施费用
8.3.1建设单位管理费
8.3.2生产筹备费
8.3.3生产职工培训费
8.3.4办公和生活家具购置费
8.3.5勘察设计费
8.3.6其它应支付的费用
第9章 油墨项目投资估算与资金筹措
9.1项目总投资估算
9.1.1固定资产投资总额
9.1.2流动资金估算
9.2资金筹措
9.2.1资金来源
9.2.2项目筹资方案
9.3投资使用计划
9.3.1投资使用计划
9.3.2借款偿还计划
第10章 油墨项目财务与敏感性分析
10.1生产成本和销售收入估算
10.1.1生产总成本估算
10.1.2单位成本
10.1.3销售收入估算
10.2财务评价
10.3国民经济评价
10.4不确定性分析
10.5社会效益和社会影响分析
10.5.1项目对国家政治和社会稳定的影响。
10.5.2项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性;
10.5.3项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;
10.5.4项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性;
10.5.5项目对合理利用自然资源的影响;
10.5.6项目的国防效益或影响;
10.5.7对保护环境和生态平衡的影响。
第11章 油墨项目可行性研究结论与建议
11.1结论
11.1.1对推荐的拟建方案的结论性意见。
11.1.2对主要的对比方案进行说明。
11.2建议
11.2.1对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
11.2.2对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
11.2.3对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
11.2.4可行性研究中主要争议问题的结论。
第12章 财务报表
(1)基本报表
1.主要经济技术指标表
2.各年损益分配表
3.自有资金财务现金流量表
4.投资者(整体)财务现金流量表
5.全投资财务现金流量表
6.资金平衡节余(银行存款)表
7.资产负债表(缴税偿债分利后)
8.资产负债表(税后偿债分利前)
9.外汇平衡节余累积表
10.投资构成、资金投入与来源计划表
11.注册出资方式比例与年度出资计划表
12.借款还本付息计划表
(2)辅助报表
1.生产销售既定目标
2.进口设备'原值'估算表
3.购买国产设备'原值'估算表
4.作价出资设备'原值'估算表
5.房屋及建筑物'原值'估算表
6.无形资产与递延资产用汇'原值'估算表
7.生产办公设备日生产耗能(外购)指标
8.单位产品原辅材料消耗定额与产品产量计划目标
9.各产品原辅材料年消耗计划目标
10.原辅材料年支出与进项税额既定目标(一)
11.原辅材料年支出与进项税额既定目标(二)
12.原辅材料年支出与进项税额既定目标(三)
13.各产品的原辅材料年进项税额
14.内销产品年应纳增值税与出口产品抵退税、关税
15.各产品的原辅材料(含运费)年支出
16.机构设置、人员编制、工资总额估算
17.部分管理费用、销售费用估算表
18.年经营成本估算表
19.流动资金估算表
20.固定资产折旧、无形资产递延资产摊销估算表
21.总成本费用与销售税金及附加计算表
22.各产品成本费用价格构成与调整统计分析表
(3)敏感分析报表
第13章 附件
油墨项目可行性研究报告附件。
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
(1) 项目建议书
(2) 项目立项批文
(3) 厂址选择报告书
(4) 资源勘探报告
(5) 贷款意向书
(6) 环境影响报告
(7) 需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
(8) 重要的市场调查报告
(9) 引进技术项目的考察报告
(10) 利用外资的各类协议文件
(11) 其它主要对比方案说明
(12) 其它
(13) 附图
---厂址地形或位置图
---总平面布置方案图
---工艺流程图
这是上个世纪六七十年代最中国最标准的问候语之一
新路上的摇滚
分镜头一：决策ing
主题音乐：“听说过，没见过，二万五千里。有得说，没得做，怎知不容易。”
时间：冬，寒夜
场地：办公室
主角：两个男人
用镜：长镜头
旁白：“充其量是不会亏。”已深。
夜一抹灯光，从广州某地产集团总裁的办公室里流泻出来。
灯光下的两个男人眉头紧锁。
最后，其中的一个男人打破了个沉默，“我坚持做，算出来充其量是不会亏。”
“那就做吧。”另一个男人挥了挥手，在国际单位的投资报告书上签下了自己的名字。
“铛铛铛”，墙上的挂钟敲响了，时钟正好指向零点零分，这也意味着办公桌案头上的日历，马上要翻过2007年11月31日，要翻到2007年1 2月1日这新的一页。
这其中的一个男人就是广州市至德商业公司的总经理罗曾华。
几颗寒星在冬夜的空中坚毅地闪烁。
从办公大楼走出来，罗曾华才发现自己的衬衣领口居然汗湿了，一阵微热，他解开大衣的纽扣，对着长空深深地吁了一口气，心里的一块石头，也终于落了地。
打开车门，坐到驾驶位上，罗曾华启动了汽车。旋即，他又一个急刹车，让车和自己都停了-F来。这个时候的罗曾华需要点上一根烟抽抽。
车灯如注。青烟袅袅中，罗曾华的思绪飘出了窗外……
分镜头三：负面ed
主题音乐：“人也多，嘴也多，讲不清道理。
怎样说，怎样做，才真正是自己。”
时间：冬，白昼
场地：会议室、办公室
主角：罗曾华
用镜：切
旁白：“做就是死路一条!”
“死路一条!做就是死路一条!”
“不能做，罗总，我们真的不能做!”
“砰!”罗曾华甩手就把自己办公室的门关上了，他很生气。
至德公司的全体大会上，罗曾华坚持要试水的国际单位创意园项目，送上来的各项前期评估调查报告，居然全部是负面的!
“真有这么邪门?”罗曾华自己也吃了一惊，但他不信这个邪。
《社会调查报告》、《市场调查报告》……罗曾华飞快地翻阅这一摞厚厚的纸，试图在密密麻麻的数据中能揪出几个还算乐观的数据来。很不幸，他没能找到。
会场气氛一片凝重。
“没有客户群，交通也不方便，周围都是村子，没有消费，罗总，谁会来这里办公昵，这是个鸟不拉屎的地方!”市场调研部的一位小伙子还是开了口。
罗曾华清楚此人说的当然有道理。作为广州商业地产界的一匹黑马，至德商业公司这些年大肆圈地扩张，其所向披靡，无不与公司一贯审慎的投资思路和稳健的营运策略有关。
但之前与白云区科技局局长周浩泉、黄石街道办事处主任麦少杰的几番“南下”和“北上”，北京、上海、天津等地各领的创意产业园项目，让罗曾华了然顿悟，自此念念难忘。
分镜头三：大势ing
主题音乐：“埋着头，向前走，寻找我自己。
走过来，走过去，没有根据地。”
时间：冬，白昼
场地：北京798、上海新天地酒吧
主角：周浩泉、麦少杰、罗曾华
用镜：切
旁白：“那我就来做孤家寡人”
“做好了是你个人的一张名片。”
“你看，人家是这个样子。”周浩泉指着北京的某一个创意产业园区，很有点苦口婆心。
这一路上，周浩泉带着罗曾华去了不少地方。
至德公司要把机场路与106国道交汇处的原皮鞋厂的旧厂房改造成生态写字楼区，周浩泉颇为赞许。但看到如此好的载体，却没有一个突出的园区主题，至德充其量就是个“二房东”的角色，周浩泉惋惜之余还有些着急。
在周浩泉的理解里，要实现产业升级、结构调整，一定要用科技、文化来领跑，创意产业说白了就是科技+文化，特别是信息化主导下的科技+文化，其作为知识经济的一个载体，必将是产业的最高端。如果，国际单位能好好打打科技文化牌，打造成一个主题鲜明的创意产业园区，这才是应了“退二进三”、优化产业布局、实现产业升级的发展大势，正所谓“君子求于势，而不责于人”。
在商业地产领域摸爬滚打、纵横驰骋这么多年。罗曾华又何尝没有嗅出一点“转型升级”的味儿呢。从住宅地产――商业地产――创意产业主题园区，作为开发商，罗曾华当然明白实现这“三级跳”意味着什么，“暴利”、“快钱”估计就甭想了，特别是创意产业园这种业态还很新鲜，甚至没有一个清晰的赚钱逻辑，即如今的生意人最喜欢说的商业模式，仅仅靠“收租赚钱”?那跟商业地产有何区别?是不是要孵化、培育、配套服务很多东西?这些可都是砸钱的买卖!砸进去这么多钱，最后能不能成，是不是“合理的生意”?罗曾华心里没了底。
“你一定要做!你相信我，做好了是你个人的一张名片。”上海新天地酒吧里，麦少杰跟罗曾华说了这么两句话。
为了观察和体验新天地附近扎堆的创意产业园业态，麦少杰和罗曾华在新天地轮流“蹲点”，带着任务泡了一周的吧。
“做!硬着头皮，我也要上!”考察回来，罗曾华做创意产业园的决心很坚定，直觉、“商感”告诉他，这是个大势，虽然赚钱逐利是企业发展的原动力，但企业要想活得健康长久，绝不是一个“利”字所能承载的。往往是企业家的胸怀、格局、超凡的社会使命感在关键的节点起了关键的作用
尤其是像自己所在的集团这样完成了原始积累的企业，需要大势的引领，需要打造一种“和谐、可持续发展”的企业生态，创意产业园可以承载这个梦想。
世事皆心态，想通了“一切皆有可能”，罗曾华跟自己说，“就算它是孤岛，那我就来做孤家寡人，没问题!”
分镜头四：豪言ed
主题音乐：“道理多，总是说，是大炮轰炸机。
汗也流，泪也落，心中不服气。”
时间：冬，白昼
场地：KFC餐厅办公室、7天连锁酒店集团总部、国际单位园区
主角：KFC餐厅市场调研部工作人员、郑雁南、罗曾华
用镜：切
旁白：“请我去，我都不去!”
“你亏了，我赔给你!”
“请我去，我都不去!”KFC餐厅市场调研部的工作人员让前来谈合作的罗曾华碰了一鼻子灰。
7天连锁酒店集团CEO郑雁南给罗曾华的回答也好不到哪里去：“让市场选择吧，如果市场选择不了的话，那我也没有办法。”
连连受挫，罗曾华很有些上火。
2008年的11月到2009的1月，金融风暴的飓风也刮到了至德头上。国际单位园区居然连续3个月都招不到进驻企业。在集团的董事会上，罗曾华遭到了痛批，但他顶住了。
形势在2009年2月发生了逆转，创意型企业、科技型企业……国际单位好的办公环境和白云区委区政府给予的好的政策环境，使得许多企业纷纷前来，他们看准了白云区的产业基础。皮革、服装、精细化工等制造业和近200家专业批发市场，这些规模型产业都面临着以工业设计、科技元素、文化附加值来带动产业升级的问题，他们理所
当然是园区的主人，关键在于如何引导，未来将是企业“家门口”的客户。
以往，至德的商业地产走到哪儿，KFC都会跟到哪儿。但这回，KFC完全不买罗曾华的账。
国际单位所处地段路况比较复杂，附近的居民以村民和马务工业园的工友们为主，普遍收入不高，从整体来看消费能力不强。到底会不会有人来KFC消费?这是KFC最担心的事。
但这个问题在罗曾华那里似乎不成问题。“1公里范围内的东西不是我要的，我要的是1公里之外的。我把园区定位在1公里之外的消费群，根据他们的需要，我来设计配套园区。我又不是打开门做生意，什么人都可以进。你不要一口一个NO嘛。再说园区成型了，肯定辐射带动周边发展，到时软件硬件一起改造，你咋就敢确定1公里以内的就不是潜在消费群呢，看远点!”
KFC还是犹犹豫豫。
罗曾华终于爆发了：“你们不敢赌?我来赌!我来给你们保底，你亏了，我赔给你!”
豪言一出，事儿居然成了。
KFC飞快进驻了国际单位店面，而郑雁南也经不住罗曾华“软硬兼施”的游说，一口答应了下来。最妙的是，至德公司最后还成了国际单位这家7天酒店的投资人，也即是老板。至德出钱投资，用7天的品牌。在别人看来消费力跟不上的地段，7天酒店的开房率保持在95％。
放出豪言，不服气的罗曾华，这次赢得很漂亮。
分镜头五：筹谋ing
主题音乐：“噢，一二三四五六七，一二三四五六七。”
时间：冬，寒夜
场地：飞机上、马务工业园
主角：罗曾华
用镜：长镜头
旁白：“我这是在新路上，但我绝对有这个信心!”
“亲爱的旅客朋友，我们的飞机很快就要抵达广州。现在的时间是晚上9点整……”
在北京飞往广州的航班上，听到这个语音播报，罗曾华笑了起来。他一度曾抱怨这架飞机飞得太慢了，因为，他迫不及待地想把马务工业园一带的旧厂区签下来，进而拓展国际单位二期之梦。他有野心，识大势，踌躇满志，并跃跃欲试。
如果说国际单位一期，罗曾华给自己园区的使命是要做产业的孵化器，那么，在未来的国际单位二期，罗曾华梦想着打造出一个产业孵化器+推进器这样的根据地。
地面上的广州灯火阑珊。
罗曾华的跃跃欲试与白云区委区政府给他吃过的定心丸分不开。
早在国际单位一期，白云区委区政府从几大领导班子到各个局，都来园区现场办过公。给政策、给扶植、给资金，罗曾华说白云区政府很开明。没有政府的支持，至德公司当然玩不转国际单位这样的创意产业园项目，这一点，罗曾华心知肚明。
马务工业园区东至五羊油漆厂，南接黄园路，西连机场路，北至国际单位一期，改造包装后，总建筑面积将超过11万平方米，是理想的拓展国际单位二期的“福地”。但其建设规划，包括未来的具体营运，任重道远。
“有些人把东西想得太远，所有问题都想好了，就没办法干了。”言及国际单位二期甚至是更长远的三期，罗曾华不否认一路将会困难重重，“我这是在新路上，但我绝对有这个信心!这就好比开车，只要方向是对的，我就只看前10米的地方，大路不通，走小路!”
政策链接
国有用地的处置
经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处置：
・自行改造，补交地价
依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府同意储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。
改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30％计土地出让金；改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。
・公开出让，收益支持
具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。
文化科技化 科技文化化
文化创意产业必须是个完整的产业链
《共鸣》：有些园区批评国际单位只有商业，没有文化，您认为呢?
金元浦(以下简称金)：他做的事和别人说的话都不是问题，不是一个层面的问题。文化创意产业的集聚区应该集聚了产业链的各个部分。比如银行、法律、知识产权机构、会计事务所，还有产业链中一些相关的其他服务性行业，比如休闲娱乐、餐厅等等，都很重要。
整个文化创意产业集聚区需要上下游产业链的聚合，需要一个这样的产业的服务，创意产业中也存在着生产型的服务业。
创意型人才往往有一种波西米亚性，在经济环境和生活环境上，他需要宽松、宽容。美国学者理查德・弗罗里达就多次谈到这个问题。一个完整的集聚区，它拥有各方面都很好的条件，包括生活条件，这是现代创意产业需要的。
文化是灵魂，但科技要不断渗透进去
《共鸣》：您怎么看发生在各文化创意园之间的有无文化之争?
金：文化创意产业，文化就是一个非常必要的基本条件，是产业的灵魂。所有的文化创意产业类型的园区都应该有文化，但也要注意两个条件：
文化创意产业的门类非常多，偏重于技术操作型的园区和以艺术为主导的园区自然是不同的。高科技企业为主的园区它里面可能是些有科技、科教背景的人，这也很正常。但不管是以高科技为主的文化创意产业还是以传统文化艺术为主的产业，都存在一个要提升和相互融合的问题。电视、电影、摄影，这些传统的文化艺术方式，现在有了高科技渗透进去，给予了创意高科技的内涵。
一、物流成本研究的目的
无论如何，企业物流管理的目的就是为了降低物流总成本（TotalLogisticsCosts）。我们之所以要研究企业物流管理，就是要寻求降低物流总成本和增强企业竞争优势的有效途径。
在买方市场条件下，客户具有终极话语权。因此，企业要保证其市场地位，就必须尽可能满足客户服务要求。显然，满足客户服务要求的过程还受到企业投入资源的能力制约。所以，企业必须在物流服务成本和客户服务要求之间进行技术经济权衡。
对企业物流经理来说，合理的控制存货——既不能损害客户服务水平，也不能使企业因为持有过多的存货而增加成本——就成为物流管理或物流成本控制的首要任务。所以，把物流管理理解为“对处于运动（运输）和静止（仓储）过程中的存货的管理”就更具有物流成本控制的操作性意义。
因为物流成本不是面向企业经营结果，而是面向客户服务过程的，所以，物流成本的大小就具有了以客户服务需求为基准的相对性特点。这是物流成本与企业其它成本在性质上的最大区别。
毫无疑问，物流成本已经成为企业应对市场竞争和维护客户关系的重要的战略决策资源。我们对物流成本的研究就是为了掌控这一战略资源。
二、跨越物流成本研究的障碍
由于企业现有的会计核算制度是按照劳动力和产品来分摊企业成本的，所以在企业的“损益表”中并无物流成本的直接记录。物料回运成本常常包含在货物的购入成本或产品销售成本之中；厂内运输成本常常是计入生产成本的；订单处理成本可能包含在销售费用之中；部分存货持有成本又可能包含在财务费用之中，等等。可是，如果我们不知道企业现在的物流成本是多少，所谓的节约物流成本又从何谈起呢？物流成本管理的现实要求和现行会计制度之间的技术性冲突是显而易见的。
一方面是物流成本管理巨大潜力的诱人前景，另一方面是物流成本在现行会计制度的框架内很难确认和分离，所以，至少是在现阶段，物流成本仍然是物流业界的一个“无法承受的爱”。
1、开发物流成本测算的可操作性模型
从物流管理理论研究或学科体系建立和发展的角度来看，物流成本是与物流管理，物流系统，物流功能，客户服务，物流信息和物流绩效等具有同等重要性的基本概念。显然，如果没有对物流成本管理的研究，物流管理学的理论体系是难以建立的。
一个学界普遍认同的企业物流成本计算的概念性公式为：
企业物流总成本（TotalLogisticsCosts）=运输成本（TransportationCost）+存货持有成本（InventoryCarryingCost）+物流行政管理成本（LogisticsAdministrationCost）
显然，这是根据物流管理的基本功能活动来分类考虑的。
但是，由于物流管理运作具有跨边界（由普遍的协同运作要求所决定）和开放性（由客户服务要求所决定）的特点，使得由一系列相互关联的物流活动产生的物流总成本既分布在企业内部的不同职能部门中，又分布在企业外部的不同合作伙伴那里。从企业产品的价值实现过程来看，物流成本既与企业的生产和营销管理有关——实现产品的场所（Place）和时间（Time）效用，又与客户的物流服务要求直接相关——作为与客户互动的界面要让客户满意。所以，即使有了这样一个看起来简单明了的概念性公式，但企业对物流总成本的准确把握实际上的难度很大。
现实的来看，我国企业物流总成本管理的概念比较淡薄，往往只关心直接的仓储和运输成本，而不考虑存货持有成本的其它部分和物流行政管理成本（Mercer，2002）。这不仅是现代物流管理知识普及不够的问题，把握物流总成本在实际操作上的难度恐怕也是一个主要原因。
顺便指出，基于活动的物流成本测算（Activity-BasedCosting）方法也是为了适应物流服务的过程特点和跨越现行会计制度的缺陷而被采用的。但是，这种管理会计方法的有效使用首先必须弄清楚物流成本和物流服务行为的互动关系，其次必须有一套能够控制物流活动过程的预算体系和物流服务绩效管理指标体系相配套。
如RayMundy教授（2002）给出的一个基于ABC管理原理的物流总成本计算的概念性公式为：
物流总成本=物流费用+所动用的物流服务资产的总价值x资产占用费率
虽然这一类方法为我们研究物流总成本提供了新的思路，但它们的实际应用离物流成本管理实践的要求还存在相当的距离（Bowersox，1998）。
2、跨越现行会计核算体系的障碍
尽管发达国家的企业物流成本在销售额中的比重平均在9.5~10%之间（一般认为，我国企业的物流成本占销售额的比重在20~40%之间），但还是有专家认为这个水平不仅是太高了，而且对企业供应链管理的未来发展构成了最大的挑战（Caltagirone2002）。
更为严重的是，自从管理大师PeterDrucker（1962）首次提出物流管理是“一块尚未被开垦的处女地”以来，已经过去整整40年。虽然从那时以来物流管理理论，企业的物流管理运作和物流服务市场均取得了很大的发展，如美国的物流成本占当年GDP的比重从1962年的14.9%降到了2001年的9.5%，同时，第三方物流（3PL）市场的份额在2001年也已经达到了6.3%的份额，即608亿美元的规模。但是，我们不无遗憾的看到，即使在美国这样一个物流管理比较成熟，其物流支出占当年GDP的比重几乎成为我们进行物流研究的唯一参照系的国家，在《工业周刊》（IndustryWeek）杂志于2002年进行的一项关于价值链（Value-Chain）的调查中仍然发现，有40%的被调查者回答说不知道本企业的物流成本是多少。不知道物流成本的大小和结构，企业管理者又是依据什么来决策降低物流成本和增强企业的核心竞争力呢？我们也不能过于迷信。
由此可见，恐怕不少美国企业在物流管理方面也是采取的“摸着石头过河”的方法，而且一摸就是40年。只不过河水清一些，摸的经验比我们多一些罢了。应该说，资本主义生产关系的逐利本质，市场经济体系的竞争压力和比较完善的会计核算制度，在某种程度上增强了美国企业对物流成本的模糊控制能力。
这实际上也给我们的物流成本研究以启示：
（1）、物流成本研究的重点应该放在对企业物流成本数值的精确性的追求上，还是应该放在对物流成本关系的研究上呢？显然，答案应该是后者。
（2）、物流成本的总量研究不能代替微观的企业物流成本的支出研究。
正如“黑箱理论”告诉我们的：当我们由于知识的局限性还无法弄清一个系统的内部结构的时候，我们就把研究的重点放在对其行为的观察上。确定系统的输入，测定系统的输出，建立输入与输出之间的关系，反过来推断该系统的内部结构。这类输入/输出关系即物流成本与物流服务系统行为之间的关系往往就是各种经验性的数据积累和模型建构，以及由这些模型给出的所谓物流成本结构或分配公式。
虽然IT技术的发展为我们更准确的测算物流成本提供了技术上的可能性，但现实的来看，对物流成本的正确把握比精确计算更为重要。
3、物流成本测算的三要素
物流成本的测算，就如同企业制造产品或提供服务一样，必须要有材料——数据，工艺设备——模型，和最重要的设计——物流管理知识这三个资源要素的共同投入。如果说在物流成本的研究过程中也有管理要素在起作用的话，那就是以为企业提供物流管理决策依据为目的的三要素之间的互动权衡——物流成本研究技能。就目前的情况来看，我们的物流成本研究在这三个方面的条件都还比较欠缺。
三、物流成本总量的测算
为了比较全面的了解物流成本总量的测算方法，我们还是选择信息披露比较充分的美国物流成本研究为例。
我们经常引用美国的物流成本占GDP的比例来评判我国总体的物流管理水平。这本身就是一种现实可行的比较管理方法——标杆管理法或基准管理法（BenchmarkManagement）。那么，美国的宏观物流成本数据是怎么测算出来的呢？
众所周知，美国权威的物流市场年度报告撰稿人RobertV.Delaney先生已经连续13年编纂出版《美国物流年度报告》（Annual“StateOfLogisticsReport”），而对美国物流成本测算的年代则已经上溯到1960年。
Delaney先生给出的美国2001年的物流总成本的结构如表1所示。
表1.2001年美国商业物流系统总成本
（单位：亿美元）
一、
存货持有成本（全部商业存货价值14400亿美元）
3280
1
利息
550
2
税费、过时、贬值、保险
1950
3
仓储成本
780
二、
运输成本
6050
1
公路运输
4940
2
城际卡车运输
3330
3
本地卡车运输
1610
4
铁路运输
380
5
水路运输（国际190，国内90）
280
6
油料管道运输
90
7
航空运输（国际70，国内170）
240
8
货运
70
9
与发货人相关的成本
50
三、
物流行政管理成本
370
四、
全部物流成本
9700
资料来源：RosalynWilson&RobertV.Delaney，UnderstandingInventoy—StayCurious，13thAnnual“StateOfLogisticsReport”(2002).
下面我们就结合《报告》的内容对这些数据的来源做一简要的分析，以期从中获得我们研究物流成本总量的线索和借鉴。
1、有关物流成本管理知识
物流就是对处于运动和静止过程中的存货的管理。物流总成本由运输成本，存货持有成本和物流行政管理成本三部分构成。这就是Delaney先生一贯所持有的物流总成本研究的基本理念。
我们还注意到Delaney先生在给出物流成本结构时，特别注明了所使用的方法来自于哈佛大学教授JamesL.Heskett博士等的专著《BusinessLogistics》第二版，还用了一个“方法论”（Methodology）这样的大词。可见该书的内容对其研究的影响是巨大而深远的。
事实上，Heskett教授等（1973）在《BusinessLogistics》一书中阐述的研究物流的方法就是系统论的方法。其主要的观点可以归纳为以下三点：
（1）、企业的各种物流活动之间，企业物流活动与企业的经营管理和客户服务之间存在着普遍的内在联系。所以，在考察个别物流系统要素的行为变化时，应尽可能的进行多方案的分析比较，以发现相关系统要素之间的互动关系。
（2）、企业物流系统管理的模型包括四个层次：一是系统要素：存货设施，运输设施，物流费率和服务。二是系统关系：采购策略，产品定价策略和客户服务标准。三是系统设计：系统需求，存货模型，选址模型，调度模型和整合模型。四是系统管理：订单处理，包装和物料搬运，从此，交通和运输，组织结构，绩效评估和控制，以及跨组织边界的管理。
（3）、所谓对物流活动的系统管理就是在进行物流管理决策时，要对各种物流活动成本及它们相互间的关系，在既定客户服务水平的约束下，进行有效的技术经济权衡（Trade-off）。换句话说，所有的物流活动和结果都可以换算成物流运作成本，不管是直接的运输成本，还是存货占用资金的机会成本，还是客户“用脚投票”所产生的缺货成本。
由此可见，Delaney先生在研究报告中使用“美国商业物流系统”（U.S.BusinessLogisticsSystem）这个术语，并以全部商业系统的存货管理水平及其对宏观经济运行质量的影响为始终不变的研究主题就毫不奇怪了。
2、有关数据来源
就运输成本而言，Delaney先生是直接从美国ENO运输基金会（ENOTransportationFoundation）出版的《美国运输年度报告》（TransportationinAmerica）中获取得。ENO运输基金会是一个成立于1921年的非盈利的慈善组织。该基金会的定期出版物为《运输季刊》。迄今，已经出了第19版《美国运输年度报告》（TransportationinAmerica）（2002）。其中，与发货人相关的成本包括了货主企业运输管理部门的运营费用和货物装卸费用。虽然该项物流成本的份额比较小，但该项成本是如何估计和测算的，目前还不得而知。
就存货持有成本而言，注明的数据来源包括美国商务部的“国民收入和生产核算报告”（NationalIncomeandProductAccount），《当前商业状况调查》（SurveyofCurrentBusinessMarch2002）和《美国统计摘要》（U.S.StatisticalAbstract）等。但是，有两点要特别注意：一是仓储成本测算时涉及到公共仓库和企业自有仓库这两块。公共仓库的仓储成本数据可以从美国商务部人口普查局（U.S.DepartmentofCommerce，CensusBureau）的《服务业年度调查报告》（ServiceAnnualSurveyReport）中获取。而企业自有仓库的仓储成本数据则是Delaney先生自己测算的。二是全部商业存货，包括了农业，采矿业，建筑业，服务业，制造业，批发业和零售业的数据。
3、有关计算方法
就物流行政管理成本而言，Delaney先生自1973年开始撰写《美国物流年度报告》时起就是按照全部物流成本的4%来测算的。即用4%乘以存货持有成本和运输成本之和。
但是，有关存货持有成本的测算就不那么简单了。Delaney先生一直是用Alford-Bangs公式来测算存货持有成本的。所谓Alford-Bangs公式实际上是一个由L.P.AlfordandJohnR.Bangs创立于1955年的企业存货持有成本的分配模型。如表2所示。
表2.企业存货持有成本占存货价值的%
1
保险（Insurance）
0.25%
2
仓储（Storagefacilities）
0.25
3
税费（Taxes）
0.50
4
运输（Transportation）
0.50
5
搬倒（Handlingcosts）
2.50
6
贬值（Depreciation）
5.00
7
利息（Interest）
6.00
8
过时（Obsolescence）
10.00
9
总计(Total)
25.00%
资料来源：L.P.AlfordandJohnR.Bangs(eds.)，Production
Handbook（NewYork:Ronald，1955），pp.396-397.
虽然该公式问世已接近50年，虽然后来也有许多学者和咨询机构从不同的角度或使用不同的方法对其作了进一步的研究，并提出了一些可以使用的修正公式，如认为仓储成本的费率被低估了，而贬值和过时费率却估高了。为了防止运输成本和存货持有成本的重复计算，公式中属于企业存货点之间的或仓库内部的运输成本，以及收发货时产生的搬倒成本可以不予考虑。应该用银行年均最优惠贷款利率的1.5倍来代替6%的利率取值等（Heskett，1973）。但是，大多数研究的结论都差不多，即企业存货持有成本约为其年均存货价值的25%左右。所以，该公式是一个目前仍被普遍接受的企业存货持有成本的测算公式。
历史的来看，存货持有成本的波动主要是由于利率的波动引起的，所以，该公式在使用的时候必须根据实际的经济环境，企业类型和金融市场条件等因素对某些参数加以修正。这里主要是对利率取值的修正。Delaney先生选择的是当年商业汇票贴现率。在计算2001年存货占用资金利息时，就是根据当年商业汇票贴现率3.8%的水平测算的。2000年的取值是6.4%。1999年则为5.1%。显然，商业汇票贴现率是一个比银行同期贷款利率低的资金占用成本费用率。这种与存货变现能力相关的考虑似乎比银行贷款利率更符合企业资产管理和存货流动的实际情况。相应的，存货持有成本占存货价值的比例从1999~2001年分别为24.1%，25.4%和22.8%。
事实上，虽然Alford-Bangs公式是针对存货持有成本所给出的测算模型，但是其中所传递的思维方式和成本分配结构却对后来的物流成本研究，以及物流绩效研究产生了广泛的影响。关于该公式的扩展的应用我们在本文的后面部分还会提及。
四、第三方物流服务市场规模的测算
随着企业竞争战略的变化和物流管理运作方式的发展，越来越多的企业为了优化企业资源配置和增强市场竞争优势，将不属于企业核心竞争力范畴的物流业务外包（Outsourcing），使得所谓专业性的第三方物流服务（ThirdPartyLogisticsServicesProvider）市场逐步形成。所以，从物流服务运作的市场关系来看，在美国的制造业和分销业所支出的9700亿美元的物流总成本中，有一部分是支付给了第三方物流公司。换句话说，物流成本的总量中也包括了第三方物流企业的贡献。
因此，所谓物流市场规模就是指第三方物流服务交易的规模，而不是物流成本支出的宏观总量。
对美国第三方物流市场的总量和结构的测算，Armstrong&Associates咨询服务公司的研究是比较权威的，如表3所示。Delaney先生也是直接引用其结论。
表3.2001年美国第三方物流市场
3PL服务供应商
总收入（亿美元）
同比增长率%
1
专项合同运输
83
2.5
2
国内运输管理
175
3.6
3
增值的仓储服务/分销
153
13.3
4
本土的国际物流运作
157
7.5
5
3PL软件
40
6
总的合同物流市场
608
7.4
资料来源：10thWho’sWhoInLogistics?–Armstrong’sGuidetoThirdPartyLogisticsSerciceProviders,Armstrong&AssociatesInc.Stoughton,WI
该研究结论是基于对占美国第三方物流市场55%以上份额的38家核心样本企业的数据进行深度分析的结果。
有关数据是通过第三方物流企业自己填报名为《第三方物流服务供应商简介》的调查问券的方式获取的。虽说是简介，但实际的内容要求却非常全面。包括公司背景，高管层人员，财务信息，资产状况（运输资产和仓储资产），所使用的信息系统，运输管理服务内容，仓储管理服务内容，国际化服务内容，其它3PL增值服务，客户群等。填报企业还可以随时进行有关数据的网上更新。
顺便指出，该公司出版的《第三方物流企业大全——物流服务供应商指南》（Who’sWhoInLogistics?-Armstrong’sGuidetoThirdPartyLogisticsServiceProvider）实际上已经成为一本百科全书式的第三方物流企业基本情况、服务能力特点、优劣势比较和重大事项分析的评估报告。2002年的第10版已经从2001年的102家企业增加到2002年的130家。所包含的第三方物流企业范围已经扩大到全球。
对我国第三方物流市场的测算，Mercer管理顾问公司采取的是抽样调查的方法。在对我国8个行业的48个大型客户企业和至少24家知名的第三方物流服务企业以及8家大企业的物流部门进行问券调查和深度访谈以后，得出了2001年中国第三方物流市场的规模约为400亿元人民币的结论（2002）。
五、行业物流成本水平的标杆测算
由于直接计算企业物流成本存在着现实的困难，同时企业的市场竞争又要求建立企业物流成本管理的参照系，以便对其进行控制，所以，采用标杆管理的理念，通过对企业的抽样调查或问券调查，应用统计学的分析方法来推断经验性的物流成本参考标准就成为业界目前普遍使用的方法。显然，建立分行业或分产品的物流成本参考标准，不仅在方法上可行，而且所给出的标杆数据会更接近企业的实际情况。
比如，Establish咨询公司就是通过《物流成本和服务数据库调查》（LogisticsCostAndServiceDatabaseSurvey）来获取行业分析数据，进而给出分行业的物流成本占销售额比重之标杆值的。如工业耐用品行业为7.7%；非耐用工业品行业为9.3%；非耐用消费品行业为7.6%；制药业为4.4%，等等（2000）。
迄今，该公司已经积累了包括30个行业，为期28年的基础数据。
为了鼓励企业参加调查，该公司承诺凡完成调查问券的企业都可以进入数据库，并获得一份保密的有关本行业的物流成本标杆报告。这就使得其物流成本数据库的信息量会越来越大，分析测算的物流成本标杆值的准确性会越来越高。
Establish咨询公司得出2001年9月至2002年9月企业平均物流成本占销售额的比重为7.65%，比2001年下降了近8%，是自1997年以来降幅最大的一年。相应的成本结构如表4所示。同期制造业企业的物流成本占其销售额的比重为7.36%，其成本结构如表5所示。
表4.2002年平均企业物流成本占销售额的比重
1
运输成本
3.34%
2
仓储成本
2.02%
3
订单处理/客户服务成本
0.43%
4
行政管理成本
0.41%
5
存货持有成本
1.72%
6
物流总成本
7.65%
表5.2002年制造业企业物流成本占销售额的比重
1
运输成本
3.15%
2
仓储成本
1.19%
3
订单处理/客户服务成本
0.39%
4
行政管理成本
0.37%
5
存货持有成本
1.74%
6
物流总成本
7.36%
该公司还通过对调查资料的分析发现：制造业公司的物流成本支出水平随着产品单位重量价值的增加而下降；随着公司年销售额规模的下降而上升。
从该公司2002年调查问券的结构来看并不复杂，主要内容包括四个方面：
（1）、公司业务性质：制造商还是批发商，所经营的产品主要是耐用品还是非耐用品；
（2）、客户：是消费者还是工业用户，营业额，发货量，发货点数目，发货线路数，订单数，和存货单位数（SKUs）,运费自付和客户支付的比例等；
（3）、物流总成本：包括：a.成品运输费用，包括从工厂和供应商到配送中心的一次运输，和送到客户的二次运输；b.成品仓储费用；c.订单处理/客户服务成本；d.分销管理成本和e.成品存货持有成本（按平均存货价值的18%计算）；
（4）、订货周期和成品的可得性，等。
综上所述，采用问券调查的方法来测算行业物流成本的支出水平，在理论和方法均合理的情况下，还要有长期持续一致的跟踪和积累。只有跟踪积累才能发现变化的趋势和规律。
六、重要的是趋势
我们仍以Delaney先生的美国物流研究年度报告为例。
Delaney先生对物流成本总量研究的贡献不仅在于他确定了物流成本总量与当年GDP的比例关系，而且在于他对这种关系的变化趋势的跟踪研究。相应的Delaney物流成本指数变化趋势如图1所示。
图1.1981~2001年美国商业物流系统成本
占GDP比重关系——Delaney物流成本指数的变化趋势图
对变化趋势的分析已经超出本文的范畴，故这里不准备展开对这张图的详细讨论。但根据Delaney物流成本指数变化趋势图，我们不难看出：自1981年以来，美国的运输成本占GDP的比重基本上处于平稳状态，导致物流成本波动的主要因素是存货持有成本（ICC）。所以，对物流成本控制的重点应该是存货水平的控制。实际上，他所编纂的2001年美国物流年度报告的主标题就是《高度的保持对存货的好奇心》（UnderstandingInventory–StayCurious）。
七、物流成本节约效果的测算模型
无论如何，物流成本研究本身只是手段而不是目的。从制造业和批发零售业的角度来看，是为了降低成本和提高市场竞争力。但是，从第三方物流企业的立场来看，物流成本的研究是为了进行物流服务营销。事实上，客户企业购买第三方物流企业的服务首先还是从节约物流成本的角度来考虑的。那么，第三方物流企业如何向客户展示其物流服务的效果呢？
根据Heskett教授等关于所有的物流活动过程和结果都可以换算成物流运作成本的观点，我们在这里介绍一个基于Alford-Bangs公式的物流成本节约效果测算模型，以期进一步拓展我们物流成本研究的思路（SRIInternational，2002）。
SRI国际研究所为了计算FedEx的服务对客户物流成本节约的贡献，首先根据Alford-Bangs公式，测算其存货持有成本费率。
该公司认为：物流管理就是对处于运动和静止过程中的存货的管理。FedEx所递送的货品或包裹都是客户企业的存货。由于FedEx的快速运输，以及定时和“门到门”的服务，缩短了这些存货的在途时间。因此，相对于那些非快递的、非定时的和非门到门的运送方式来说，FedEx为客户节约了物流成本——存货持有成本。这些在途存货的持有成本仍然服从Alford-Bangs模型。
根据使用FedEx快递业务的客户基本特点，该公司根据美国产业分类标准（StandardIndustryClasscification）将FedEx从1993~2000财政年度的运送业务数据分成高技术产业和非高技术产业两大类，同时还认为，高技术企业产品因为过时特别快和物流运作条件要求高，其存货持有成本应明显高于一般企业产品。据此，该公司建立了这两类企业物品递送的存货持有成本结构，如表6所示。所节约的时间如表7所示。
表6.SRI存货持有成本节约模型
存货持有成本构成
非高技术产业
高技术产业
资本成本
3.1-5.9%
3.1-5.9%
存货服务成本
1%
1%
仓储成本
4%
8%
存货风险成本
15%
30%
总成本
23-26%
42-45%
表7.FedEx国内和国际服务所节约的时间（天）
服务类型
节约的时间
美国国内
隔夜包裹
4
经济包裹
2
定时递送
4
国际递送
优先货和包裹
8
经济货和包裹
4
机场到机场的定时递送
4
由此获得使用FedEx快递服务企业的存货持有成本节约公式为：
FedEx为客户节约的存货持有成本=
包裹的价值x（存货持有成本÷365）
x使用FedEx服务所节约的时间
据此，SRI计算出在2000财年，FedEx为其美国的客户节约的存
货持有成本价值2.68亿美元，为出口客户节约物流成本5700万美元。自1993年到2000年，FedEx累计为国内客户节约物流成本11亿美元，相应的为美国出口的物流运作节约成本2.56亿美元。
在数码物流的时代就是要用数字语言来说话。
八、我们需要行动
1、物流成本是企业参与市场竞争的重要战略资源。但要获取这一资源必须对大量的数据进行知识化的提炼。相对而言，一次数据的获取并不难，难的是对一次数据或二手资料的进一步细化的处理、分析和判断。所谓信息不对称的问题实际上是知识的不对称问题。所以，对物流成本的研究不仅要掌握调查统计理论和物流管理理论，而且要具备相应的制造业和批发零售业的背景知识。
2、我们需要中国的物流成本指数。对物流成本的研究，无论是在宏观总量的层面上，还是在微观企业的层面上，重要的不在于时间断面的数据测算是不是那么精确，而在于历史过程数据测算的口径和方法是不是能够保持一致，在于所获得的数据是不是具有可比性。我们不可能对所有的物流成本都实施有效的控制。也不可能对每一个物流活动环节进行精确的成本测定或分配。所以，有关物流成本的关键变量的变化趋势比其在某个时点上的绝对值更有价值。
3、尽快建立我国企业物流成本测算规则和方法的参考标准。主要的任务有两个：一是企业运输成本的确认和会计科目单列。二是统一存货持有成本的测算原则和方法。实际上，这不仅是企业物流成本管理的问题，而且涉及到企业经营管理体系的变革——建立以预算和绩效评估为核心的资源配置机制。显然，我国企业目前在建立现代企业制度的大背景下广泛展开的业务流程重组（BPR），实行“购销分离”和“运销分离”变革的实践为此提供了良好的条件和契机。
在这个事关我国物流产业未来发展走向的重要问题上，有关的行业中介组织扮演着非常重要的角色。有关各方应尽快建立协调机制，设计统计框架，确定物流成本指标，统一测算方法，研究数据挖掘和组织实施物流行业信息管理工作。不要等纳入政府统计序列以后再做，或者要求政府统计部门和经济管理部门去做。
4、加强对现行国民经济统计信息体系的物流管理数据接口研究。因为我国已经加入WTO和参照国际标准颁布了新的《国家经济行业分类》（2002）标准，所以，我们可以考虑参照Delaney先生的方法来测算我国物流成本总量和编制我国的物流产业发展年度报告。并以此为参照系，充分利用现行统计体系和信息系统资源，
反向研究国民经济核算和统计体系的数据结构及其与物流管理基础数据的接口，在此基础上提出相应的数据剥离、补充专项调查统计和分析测算解决方案。该项工作的展开应当有经济学家和经济统计和数据分析方面的专家直接参与。
5、选定行业领先企业，通过抽样调查或问券调查的方法来获得行业物流成本的标杆数据。这是一个可行且有效的方法。互联网技术的广泛应用也为获得各种有关物流服务市场发展变化的即时数据提供了很方便的工具。政府部门和企业应积极资助有关的行业中介组织，期刊杂志，咨询机构和高等院校等开展对物流管理服务市场的抽样调查和分析研究工作。此外，也要创造条件展开与国外咨询机构等的合作。
我们很高兴的看到：由中国仓储协会组织的《中国物流市场供需状况调查报告》已经展示了良好的效果。即将出版的由国家经贸委和南开大学现代物流研究中心共同组织的《2002年中国现代物流发展状况调查报告》将为我们的物流成本研究提供更加翔实和全面的研究资料。由中国物流与采购联合会编纂的《中国物流企业名录2001-2002》本身就是一个很好的市场调查报告，并且为进一步的分类调查或深度分析提供了基础性的资料，其价值不可低估。
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解xxx房地产市场起伏较大的原因，促进xxx房产业的健康有序发展，按照20xx年xxx市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在xxx城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集xxx城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关xxx市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年xxx市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，xxx城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响xxx房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。xxx房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2019年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，xxx的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致xxx特别是xxx市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，xxx的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了xxx房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，xxx的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在xxx房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，xxx的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
20**年以前，xxx城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与xxx城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年xxx城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。xxx市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，xxx市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据xxx市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年xxx市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，xxx的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，xxx的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对xxx经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年xxx市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。xxx房地产业近年来的迅猛发展，对于推动xxx经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
关于房地产市场调查报告(二)
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1)商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2)xx商品住宅市场供求关系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(二)古田片区
20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(四)东西湖片区
20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。