关键词：房地产；宏观调控；市场规模；实证分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009 ― 2234（2017）04 ― 0077 ― 03
一、房地产市场规模的发展现状
房地产行业是我国的支柱型产业，具有很强的联动效应，房地产业的规模扩张，可以促进国民经济的增长。但当房地产业过度扩张致使市场过热时，可能会导致投资过度集中，房价迅速攀升。根据国家统计局公布数据，我国房地产开发投资额从2000年的4984.05亿元增长到2015年的95978.85亿元，15年间增长了近20倍，年均复合增长率为21.79%。从政府的角度来说，房地产业的发展需要建立在满足人民生活需求的基础上。当市场规模的过度发展导致房价过高时，政府需要采取措施加以限制，消解投资过热的现象，使房价水平回落到合理区间。本文从政策作用机制角度出发，分析我国政府对房地产市场规模的调控影响，根据实证检验结果进行评价，并提出相应的政策建议。
二、影响房地产市场规模因素的文献综述
目前对影响房地产市场规模因素的研究主要侧重房地产市场规模与地区人口发展的关系，房地产市场规模与城市化的关系，房地产市场规模与经济增长的关系等方面。
在房地产市场规模与地区人口发展因素方面，龙奋杰、吴公牛2003）利用我国31个大中城市2000年末的数据建立多元线性回归模型，证明直接影响房地产投资的人口因素中暂住人口对房地产投资的重要影响〔1〕。何薇、章恒全（2014）选取经济、社会、政策机制等三方面的驱动因素进行主成分回归分析，证实人口发展对房地产投资存在显著的驱动作用〔2〕。
在房地产市场规模与城市化因素方面，赵朋（2006）从理论上分析了房地产投资增长的两种效应对城市化水平影响，并通过一般均衡模型证实了房地产投资与城市化的正相关关系〔3〕。张立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省际面板数据进行实证研究，结果表明：全国层面上，其他影响因素一定时，空间城市化和资本城市化对房地产开发投资的影响远大于人口城市化〔4〕。
在房地产市场规模与经济增长因素方面，黄忠华、吴次芳等（2008）采用1997-2006年我国31个省市的面板数据，证明全国及区域层面房地产投资能够引起经济增长，并且相互影响〔5〕。潘涛、李敏等（2015）利用2000-2011年全国31个省市财政支出、房地产投资和经济增长的有关数据进行实证，研究表明房地产投资对经济增长具有明显的促进作用〔6〕。
根据以上研究结果，房地产市场规模的发展受多重因素的影响。而从我国产业发展的环境来说，政府宏观调控不可忽视。要全面总结房地产市场规模的影响因素，则需要结合对政府宏观调控作用的分析。
三、房地产市场规模主要政策作用机制
政府应对房地产规模过度扩张时，主要运用金融政策、土地政策、税收政策等手段，调节相关的市场需求状况、土地获取渠道、资金融通渠道，将行业的投资发展速度维持在合理程度，保证房地产行业的产品及价格能够贴合民生需求。
在市场需求状况中，购房者的需求受信贷税率等政策调控的影响。政府可以通过金融政策对个人住房贷款的投放量和额度进行调节，调控房地产企业的回笼资金量，影响房地产企业的发展规模。在税收政策方面，政府通过实行差别化税率，放宽首套房征税额度，提高二套房等的征税额度，以此挤出投机性需求。购房者消费资金是房地产企业后续运转资金的重要来源，通过政策调节购房者需求，可以起到控制房地产企业开发投资规模的作用。
在土地获取渠道，一般有“招拍挂”的方式〔7〕。为防止大型房地产企业过度囤积土地，政府通过调控土地供应量、用地途径，抑制土地储备过热。另外，房地产开发企业还会通过兼并重组来扩充土地占有量，实现规模化扩张。针对这种情况，政府通过制定并购重组规范来调控房地产行业的并购行为，合理分配土地资源。
在资金融通渠道，房地产企业融资主要来自银行贷款。一方面，政府运用信贷政策调整银行贷款利率、额度，调节整体融资环境，使房地产行业的融资规模合理化，防止资本过于集聚在房地产行业；另一方面，加强对融资来源的监管，限制非法渠道的资金进入房地产业融资范围，保证调控政策的实施效果。
四、多重政策影响房地产业市场规模的实证分析
结合上文，我国政府为实现房地产行业健康发展、资源配置效率提高的宏观调控目标，运用了税收、土地、金融等主要政策对房地a业的投资规模和发展规划进行引导性调控，保证房地产业市场规模的合理发展。接下来对政策影响房地产业市场规模的效果进行实证分析。
（一）变量数据的选取及单位根检验
本文收集了2007年到2015年的全国性季度数据，原始数据均源自中国建设银行网站以及中经网统计数据库。本文采用Eviews 8.0来进行格兰杰因果检验〔8〕。
政策方面，房地产税收政策调整选取全国房产税收入（简称PTR）进行表示；土地政策选取房地产开发企业土地购置面积（简称LPQ）作为政策变量；金融政策选取1-5年中长期贷款利率（简称LIR）作为变量。本文选取房地产开发企业投资完成额（简称RI）代表房地产市场规模，进行分析。
为了消除变量数据的异方差性，变量中的比率指标均乘以100，再对所有变量取自然对数，增加数据的稳定性，接下来的模型论证均采用经对数处理后的数据。
采用ADF检验法对4个变量展开单位根检验，判断各时间序列数据的平稳性。检验得知，4个量均为一阶单整的数据，可以假设变量之间存在协整关系，接下来对这些变量展开协整性检验。
（二）协整性检验
本模型的构建涉及到4个变量，因此采用Johansen检验法进行协整检验，检验结果如表2。
根据表2内容所示，在5%的显著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四个变量之间存在着2个协整关系，这说明了房产税收入、土地购置量、中长期贷款利率与房地产投资额之间存在着长期稳定的经济关系。
将变量在检验中的协整系数标准化，可以得到如下方程式：
方程式体现了变量间的长期均衡关系，即房产税收入和土地购置量对房地产投资额产生正效应，而中长期贷款利率则对房地产投资额起负效应。并且根据方程，房产税收入对房地产投资额的助推作用即影响系数最大，土地购置量次之，中长期贷款利率的影响作用最小。
（三）格兰杰因果检验
结合单位根检验和协整检验结果，4项变量指标均为一阶单整时间序列，并存在协整关系，因此进行格兰杰因果检验，显著性水平取10%，滞后期取1-4，检验结果如下文。
据检验结果的F统计量和P值，对于PTR，仅在滞后1期时，PTR是RI的格兰杰原因；对于LPQ，在滞后1-4期时，LPQ是RI的格兰杰原因；对于LIR，仅在滞后4期时，LIR是RI的格兰杰原因。
也就是说，在相对较短的时期里（滞后1季），上一季房产税收入与土地购置量是影响当季房地产投资发展的因素；在相对较长的时期内（滞后4季），房产税收入、土地购置量、中长期利率三者与房地产投资额之间存在着显著的影响。结合上文的协整方程式，从长期来看，税收、土地、金融等政策都影响着房地产开发投资规模，并且政府在信贷等金融方面的调控会抑制房地产规模发展，而短期来看，政府在税收、土地方面的调控对房地产规模发展的效用更为显著。
五、政策建议
实证表明，政府宏观调控能够对房地产市场规模起到相应的调节作用。其中，税收政策和土地政策能在短期内实现一定的调控效果，也存在着长期效应；而结合金融政策，可以长时间的维护政策目标，起到理想的政策效果。
由此，本文从税收政策、土地政策、金融政策等宏观调控方面出发，提出以下政策建议：
第一，完善税收政策，适当调整税收优惠政策。政府在弥补保有环节税负空缺时，应减轻流通环节征税额度，促进住房资源的合理流动，以保证房地产开发与存量周转相结合，使市场规模控制在合理的水平内。同时，在房地产业发展过程中，若出现投资过热现象，政府应适当取消土地增值税、个人所得税等优惠政策，减少投机行为产生的便利条件。
第二，合理规划土地供应，实现土地的有效供给。政府应加强土地供应规划，注意与城市规划结合。合理供应住房建设用地同时，根据住房市场的去库存分化现象，进行分类调控，结合现状提升一二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量。并根据当地供需状况扩大相应住房建设用地供应计划，以最大限度的实现政策目标。
第三，灵活运用利率杠杆，加强监管房地产企业的资金周转。政府应加强银行融资监管力度，对开发商项目贷款按低中高档类型住房进行区分，对于中低档住房实行利率优惠政策，对高档住房提高利率，并按情况扩大差别力度。同时，结合房地产业的发展现状分类调控，采取诸如提高一线城市信贷首付，降低三四线城市的首付比例等措施，提高政策调节的针对性。
〔参 考 文 献〕
〔1〕龙奋杰，吴公.城市人口对房地产投资的影响研究〔J〕.土木工程学报，2003，（09）：65-70.
〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地产投资驱动力研究〔J〕.武汉理工大学学报：信息与管理工程版，2014，（02）：274-278.
〔3〕赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究〔J〕.华东经济管理，2006，（10）：37-40.
〔4〕张立新，秦俊武.城市化与房地产开发投资区域差异―基于动态面板数据模型的实证〔J〕.当
代财经，2014，（11）：103-110.
〔5〕黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长―全国及区域层面的面板数据分析〔J〕.财贸经济，2008，（08）：56-60，72.
〔6〕潘涛，李敏.政府支出、房地产投资与经济增长―基于省际面板数据的实证分析〔J〕.工业技术经济，2015，（03）：138-144.
〔7〕吴振华，蒋红.房地产市场主体行为对土地价格的影响实证研究〔J〕.价格月刊，2015，（11）：
内容提要：阐述了适当控制房地产开发的单项规模能够达到城市化建设的利好目的：1.以利于形成良性市场竞争；2.降低中小企业进入门槛；3.避免形成垄断；4.城市化建设有效的控制手段；5.解决城市交通的扩容途径；6.完善城市功能的正确方向；7.实现亲民化城市环境；8.在城市化建设中实现低碳生活目标.
关键词：城市化建设、抑制房价飞涨、城市交通拥堵、交通微循环、经济环境、控制建设项目规模
Abstract: this paper discusses the proper control of the real estate development of single scale can reach the urbanization construction good purpose: 1. So a benign market competition; 2. Reduce the small and medium enterprise entry threshold; 3. To avoid a monopoly; 4. Urbanization construction effective means of control; 5. Solve the urban traffic expansion way; 6. Improve the function of the city right direction; 7. Realize the close to people of city environment; 8. In the urbanization construction realize low carbon life goal.
Keywords: urbanization construction, inhibit soaring property prices, urban traffic congestion, microcirculation, economic environment, traffic control construction project scale
一 引言
现今房地产开发，项目规模日益扩大化。在多年的房地产开发潮的推动下，这虽然对民生的改观有很大的积极贡献；对社会面貌，社会生活，社会文明的发展都起到了相当大的作用。同时房地产发展是社会经济主要支柱产业和风向标。这些也促使房地产开发总量逐年增加，单个房地产项目规模逐年加大，这基于丰厚利润驱使以及政府追求政绩的推手的鼓励，导致现今房地产开发，项目规模日益扩大化。大规模项目建设优点很多：便于更大范围统筹规划、城市化建设更容易协调、集中财力办大事、城市建设速度快、街区整齐划一、城市形象有节律等等，这里就不多赘述。
由于开发者、经营者(企业)追求利润和不愿担负社会责任的本性驱使，大规模项目建设的负面效应渐次显现出来，进而深刻影响到社会生活的诸多方面。下面我们进一步剖析房地产大规模项目(区块)开发的负面效应及限制各单项规模的利好作用。
二 搞大规模房地产项目的现状及其负面效应
1占地面积动则几十万平方米，上百万平方米。是当今房地产开发的流行方式。中国式房地产开发建设的规模和速度是世界上、历史上罕见的，既无历史经验，也无国际惯例，弊端丛生。需要控制调整。
2跨越几个街区，把几条市政街路囊括在同一项目中，甚至改变了街路的走向和形态。
3封闭了部分街、路、巷的通行。交通流向汇集，使城市道路被迫进行单向行驶，弓背绕行等管制型硬性导流,都是非自然不合理的低级手段。
4 对城市交通的日益拥堵雪上加霜，是城市交通拥堵的原因。
(1)使很多本来近在咫尺的交通（巷路可以通达）变成长途绕行。直接给城市交通添加了压力。
(2)直接影响了城市交通，吞噬了相当数量的次要道路及巷路。巷路的“微循环”作用大量被堵塞或消灭。逼迫交通车流涌向城市主干道。
(3)把本应该承担的社会义务和功能弃出或规避。使城市的社会负担加剧。停车场地，公共休闲场所，社会公共服务功能等皆被封闭隔离而独享。失去了社会共享作用、以及服务社会的功能。更甚者，有些小区封闭管理，拒绝来访车辆、社会车辆进入，迫使车辆停在本来有限的区外周边街路，直接增加城市(交通、市政)负担。
(4)使巷路的社会功能丧失。其中包括巷路对市民的出行、商购、停车、运动、休憩、交往等功能。建筑封闭组团使该街域的社会含纳能力大大减低甚或缺失。这是当前城市交通拥堵的非常重要的因素。
(5)驾驶车辆通达性、便捷性被人为阻断或降低。直接导致尾气排放增加，影响节能减排目标实现。
5分割了地域，搞独立王国。使城市形成大大小小的“岛屿”。项目区块间互相隔离，互不交往（甚至人为阻隔），互相排斥，固步自封是封建领主的意识形态的扩张化和体现。不利于社会的进步和社会观念、行为的（现代化）发展。城市功能日渐衰微，园区向内影响力“强化”。向外社会贡献和责任减少。
6园区项目的超大。直接改变了业主与代管企业（物业等）之间的势力比较关系。掌握资源越巨大其支配权、话语权越缺少控制，难于监督。居民(业主)权利被侵害时有发生，维权道路因社会地位、经济基础、社会势力等差距加大而更加艰难漫长。这也是社会矛盾形成和激化的主要因素。
7占用了大量的国土资源和社会资源，而面向社会服务的功能，却极其有限。不愿向社会开放，呈现大量的设施和功能闲置现象。更有甚者开发商(或经营商)私自改变或取消本应附建和代偿公益性的设施。诸多项目的共性个别行为，从宏观体现出来城市建设整体缺失和削弱。城市化建设水平被降低。
8 摒除了原应设置的许多广场、绿地、文化、体育、休憩、娱乐、餐饮、生产、办公、商务、商业、行政、警务、等社会设施。
9降低了城市容纳、服务市民的功能。各项目的相对独立，使原本功能繁复的城市街区逐渐消亡，代之以构成各个极具规模的“居住区”，其社会功能却极尽简化。无法提供广泛的社会功能和服务。
10 城市总体内涵在被“居住区”置换。除了极具地标性和历史传承“惯性”的商业区、商务区、行政区和刻意规划建设的DBC以及重大公益项目等之外，大部分城市街区经过多轮“城市建设”及大规模项目区块开发，街区的“城市”氛围日趋传变为“居住小区”模式。
11 城市天际线趋于呆板，建筑风格渐现同一。各开发商的无限追求利润动力的驱使下，各自项目地块被极大化地挤占空间。各小区间的街、路自由空间渐少，街、路形态上“密不透风”。沿街天际线平缓而缺少韵律变化，城市景观趋同、辨识性差。
12房地产市场逐渐被大型开发商所垄断，瓜分。开发地块的大型化，使得中小房地产开发商无力进行前期投入。而大块地产资源只能被大型开发商独享、垄断，这块丰厚利润的“蛋糕”被少数巨鳄瓜分，社会分化加剧。
13房地产市场准入门槛被抬高。由于盲目追求国民总产值及财政收入的短视观念的主导，不计后果的开放大地块、大项目、集成建设，使得建设阶段性投入日趋巨大，直接抬高了房地产市场准入门槛。
14近年来经过多轮的开发周期，大规模的投入成为“必然”。基于财力、物力、人力的综合因素，中小房地产开发商逐渐被挤出房地产市场。从长期历史作用以及市场多样性还有市场竞争机制等方面非常不利于行业发展和社会资源财富的组成和分配。
15大规模的房地产项目在房地产市场中地主导作用（垄断）使其极具话语权（包括定价权），依其追求利润的本能，成为当今房价危高的主要推手。
16 经营者对社会资源(财富、资金)的非理性投放、随意性较大，浪费现象严重。大量的“鬼城”、闲置楼盘、无人空闲房也日益常见。这也是项目过大，建设周期长，运营效果和社会需求反馈滞后，以及的建设方向不易调整造成的结果。
17 大块地产的整体连片售配审批，使 “拿地 ”大鳄们有机会以“分期、分批建设”的借口进行“炒地皮”。实质上损害的是国家、人民的利益，财富流向“炒地皮”的获利者。
三 限制房地产项目规模是城市化建设的当务之急
综上所述各种弊端皆出自于房地产开发项目规模的扩大化和集团化。形成了超越主流社会掌控的势力，进而威胁和侵害社会利益，形成“尾大不掉”的局面。政府一方面有求于房地产开发运作带来的财政收入和增长，同时另一方面也失控于这种行为带来的负面效应(如前所述)。随着房地产近几年大规模开发高频率进行。所带来的负面作用更为突出。因此，政府和社会应当及时醒悟，对房地产开发规模进行有意识的限制和规划，才能在一定程度上控制和遏制大规模项目开发所形成(上述)弊端，是解决当前城市建设诸多矛盾，发展和谐社会的方法和手段。也是低碳生活进程不可或缺的部分。
由于房地产开发速度高度发展，在交通、市政、社区、街道、商务、生产、贸易、公益等等方面突显的问题和弊端之成因皆有大规模项目的身影。而这些问题是社会活动和生活的急难重症，成为当前社会急需解决的首要政务。从上述弊端的成因来讲，限制房地产项目规模是城市化建设的当务之急。从根本上长期有效地解决问题，吸取以往教训，为城市化建设趋向利好局面打好基础。
四 限制房地产开发项目的规模的利好作用:
1抑制房地产公司（经营者）以超强大企业能力进行行业垄断，控制房地产建筑市场。
2避免了大企业对项目的非理性的自主行为。政府及社会应发挥其掌控社会资源、土地资源的作用。并减小项目规模和项目集约的比例。坚持面向社会、服务社会、让利市民的指导思想。
3以利于形成良性市场竞争。控制建设项目规模，降低房地产市场准入门槛，可以增强市场多样性，活跃市场竞争机制非常利于行业发展和社会资源财富的组成和分配。经济环境得到改善。
4利于平抑房价。活跃市场竞争机制,抑制行业垄断，优良资源不能独享。不易形成暴利经营，可直接平抑房价让利市民。
5利于城市建设的宏观掌控。规划和建设行政部门可以及时获得反馈，调整适应社会需求兼顾长远规划，完善政府在城市化进程中的宏观掌控和建设目标的合理达成。
6利于城市交通拥堵的解决。小规模建设能开放次要街巷，交通状况能得到明显改善，充分发挥巷路的“微循环”作用；免除单向行驶；弓背绕行，很大程度上解决部分拥堵问题；分散交通流量，容纳社会停车空间；更便于驾驶车辆通达性改善，提高社会活动效率。
7利于城市功能发挥，较大程度地解决城市居民的民生问题，更多化解市民的生产生活的矛盾。
8改善业主对于开发商（物业）的弱势地位。利于建设和谐社会。
9利于城市配套体系高效运用，运行。小规模项目建设避免“大而全”设施重复建设，高效利用的城市配套系统和总体投入，提升了综合效益。
10利于低碳目标的实现和进程。交通状况的改善，驾驶车辆通达性、便捷性提高；高效利用的城市配套系统；都是节约能源，低碳生活的主要组成部分。
11避免了大规模开发导向性的决策失误带来的房屋闲置，资金周转不良以及社会资源浪费等发生。
12 实现亲民化城市环境。(除必要的大规模统筹的公益项目外)以较小的建设规模开发项目，会降低或摈除“人为”因素的影响程度，而由市场规律、社会规律和自然规律主导的建设行为。加以慎重、缜密的宏观控制，城市建设将形成符合自然规律，更为亲和民生的城市环境。
五 总论
在经过多年多轮的房地产开发潮的涌动下，房地产行业日趋“稳定”、房价逐渐走高、垄断日渐形成。房地产在国民经济中占主导地位，是社会经济的风向标。房地产发展为近三十年的经济高速发展起到了积极推动作用。人们在欣喜于改革开放带来的实惠和成果的时候，忽视了日渐强大的房地产市场逐渐形成了一些垄断势力。而且，这些垄断组织对行业控制能力和手段可谓“手眼通天”，甚至其他行业“大鳄”觊觎房地产的暴利，纷纷转向投资，进入房地产行业，巧取豪夺，居民们被动迁（或强迁）的规模空前。大规模区块开发被垄断企业独占,其社会负面效应逐渐加大，人为形成房地产的”刚性需求”,民生被损害，国家及民众利益遭侵害。有必要对垄断行为进行行政控制和干预了。
关键词：房地产企业；融资困难；治理对策
房地产企业是典型的资金密集型企业，其投资量十分巨大。国务院在2009年公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》中，普通商品住房开发项目的最低资本金比例不得低于项目总金额的20%，非商品房开发项目资金不得低于总金额的30%，这就要求房地产开发企业事前需要大量的资金投入。根据中国商情网的统计报告显示，2014年1-6月份，我国房地产开发企业资金来源达到58913亿元，其中国内贷款11292.9亿元，银行贷款金额为9825.0亿，和上一年度相比，都有不同程度的上升。
一、房地产企业融资困境分析
1.过于依赖银行贷款融资
由于资金需要巨大，房地产开发建设从开始拿地到销售都需要银行贷款资金的帮助，对银行的依赖很强。在我国资本市场不够发达的情况下，房地产企业的融资渠道很狭窄，据相关的机构统计，我国房地产企业开发楼盘时所使用的资金20%以上来自银行的贷款，一些中小型的企业对银行贷款的依赖程度更高，甚至超过25%。虽然在政府相关政策的引导下，房地产开发企业从银行直接获取资金的比重有所降低，但是房地产项目的资金中，超过60%的资金还是来源于银行，只不过方式更为隐蔽，这样比例远远高于国际平均10%的水平。此外，资金过度的依赖银行，将导致银行风险过高，一旦房地产行业出现大的下滑，将给银行带来极大的风险。2014年以来数家规模较大的地方性房地产企业倒闭，为当地的银行带来了较大的风险。
2.股权融资难度增大，中小型房地产企业难以上市融资
在我国的证券市场中，对于企业上市的要求较高，但是房地产企业由于其特殊性，资本金比率通常比较低，一般在35%以下，与此对应的资产负责率却很高，尤其是一些规模不大的房地产企业，负债率更高。基于这一因素，很多的房地产企业达不到上市要求，企业的股权融资渠道被阻断。据笔者统计，目前在我国证券市场中上市的房地产企业规模都较大，且具有国企背景，还有一些房地产企业在境外上市，这些通常都是规模较大，背景深厚的企业，而中小型的房地产企业，基本无法在证券市场上市融资。据统计，我国证券市场中目前仅有房地产企业102家，但是我国的房地产企业超过5万家，上市房地产企业在房地产行业中的比重只有2%左右。
房地产企业的另外一个融资渠道是发行债券，但是我国的债券市场很不发达，目前市场上主要还是国债，企业债券很少。基本上房地产企业无法在我国债券市场中发现债券，极少一部分房地产企业在大陆之外发行了一部分的债券，但是规模也很小。我国的相关法律明确规定了能够发行企业债券的主体，如国有独资公司、上市公司等才有资格发行企业债券，并且在资产负债率、盈利能力、担保等都有着十分严格的要求。而由于房地产企业风险较高，资产负债率、资本金等无法达到要求，基本上无法在国内发行债券融资。国内的一些大型上市房地产企业，为了缓解资金链紧张的状况，也计划着发行债券融资，如万科、金地等，但是仅仅只是极少数的几家发行了企业债券。随着房地产行业出现下滑，房地产企业想通过发行债券融资基本不可能，这样融资渠道也被阻断。
3.信托发展缓慢，缺乏创新产品
由于房地产股权融资、债券融资等十分困难，而银行贷款也越来越难，尤其是中小型的房地产企业，银行对其放款的要求很高。一些房地产企业把目光放到了信托上面，信托具有发行灵活、限制较少等优点，十分适合房地产企业的融资要求。但是信托在我国发展的时间较短，很多的信托产品都还不成熟，发行信托产品成本要高于银行贷款，很多的信托产品缺乏创新，对于客户没有很好的吸引力，造成信托产品的发行不顺利。此外信托由于风险较高，房地产企业发行信托产品融资面临的风险也很高，这在一定程度上限制了房地产企业通过这一方式进行融资。
4.融资相关的法律法规有待完善
目前，我国房地产融资方面的法律法规还有很多不健全的地方，用于房地产融资方面的法律主要是《担保法》，但是这一法律对于抵押贷款方面的规定不够详细，对于房地产企业通过开发项目进行抵押贷款的要求不够明细，导致一些房地产企业在贷款时无法找到合适、准确的法律依据。目前我国房地产融资相关政策、法规不健全，没有形成一套科学、有效的管理体系，不同法律法规之间衔接不完善，缺乏――致性和协调性，在实际的操作中很困难，严重的影响了房地产企业融资的正常进行。
二、房地产企业走出融资困境的对策
1.健全资本市场融资体系
不仅仅是房地产企业融资困难，其他行业的企业也存在着同样的问题，中小企业融资难已经是目前市场中普遍存在的问题，严重的制约了经济的发展，很多的中小企业也因资金困难而倒闭。为此政府需要在资本市场创造良好的融资环境，完善市场融资体系，在法律法规方面进行完善之外，还需要相关的监管部门进行实际的协调、监督管理。一些市场自行调节的部分，则由市场自行调节，减少行政干预，逐步完善我国的融资市场，为房地产企业提供一个良好的融资环境，提供更为广泛的融资渠道。此外，可以适当的引导国外资金，增加对房地产企业的资金供给，为更多的房地产企业提供资金的帮助。通过这些举措，逐步的推动资本市场的完善。
2.培育专业化机构投资者
国内目前资本市场发展还不成熟，缺乏真正的市场化机构投资者，在美国等发达国家中，房地产的资金来源中，很大一部分是机构投资者的资金，如保险基金、养老基金、专业投资基金等机构投资者，这些基金资金量大、信息充分，不仅能够为房地产市场提供稳定的资金，而且还可以分散投资风险。2004年2月，国务院批准了保险基金可以直接进入股票市场。2006年1月，国务院正式批准保险资金可以投资于基础性建设和渤海产业基金，扩宽了保险基金的投资方向。这些都是国家逐步培育我国机构投资者的积极信号。
3.健全金融市场法律体系
要有一个系统性的监管体系，防范各种违法违规行为的发生。一是要完善《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法规，适当的修订与房地产金融条款相关的法律法规，通过立法来规范房地产企业的融资、投资行为；二是合理的增加与房地产行业相关的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》和《违反房地产信贷管理办罚条例》等，通过法律法规的制度，来明确房地产企业的权利和义务，使房地产企业严格按照法律的规范从事相关的融资行为，从而建立良好的信用保证；三是严格执法，良好的法律法规需要严格的执行，相关执法部门要依法办事，严厉查处提供假资料、骗取贷款的开发商，严重的追究其法律责任，追回已发放的贷款。
4.拓宽融资渠道引入多样化融资模式
在目前房地产日益与国际接轨的情况下，要引入多样化融资模式，努力拓宽融资渠。从西方发达国家房地产企业融资模式来看，我国应逐步引入房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金和商业房地产抵押贷款支持证券等模式。
（1）房地产信托：相对于房地产企业上市、债券融资等渠道，通过信托方式进行融资具有更多的优点，如操作灵活、运作周期短等。目前，国内房地产资金信托比较多的，是主要的房地产企业通过信托融资方式，信托机构和房地产企业之间可以通过深度的合作，开发出更具创新的信托产品，吸引更多的投资者，从而融入更多的资金。
（2）房地产投资信托基金：房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金，该基金通过发行股票，募集投资者的资金，由专业机构负责基金的运作，通过投资不同地区、不同类型房地产项目，降低市场的非系统风险，经营收入以派息的方式分配给投资者，为投资者提供稳健的收益。作为房地产融资的超级替补，信托公司正逐渐跃升至舞台中央，特别在2010年房地产信贷和资本市场融资愈趋严格的形势下，面临机制和产品的双重机遇，全国化信托公司和地方信托公司已呈现出明显的业务分化，其业务竞争策略和重点也渐渐清晰。
（3）房地产产业投资基金：房地产投资基金不同于普通的投资基金，该基金的设立是专门用于房地产开发项目，投资范围有明确的限于，即只能投资到房地产领域。通过这一基金的设立，可以大量的筹集分散的资金，有利于房地产的融资，也便利了中小投资者。房地产投资基金可以获得较高的规模效益，从而促进房地产市场的持续发展。目前该基金在够没发达国家较为普遍，在我国还处于发展阶段，随着市场的逐渐健全，这一基金的规模也将逐渐壮大。
（4）商业房地产抵押贷款支持证券：这一方式是抵押贷款支持证券的一种。根据打包资产的不同，MBS可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）和商业房地产抵押贷款支持证券。第一种是商业银行资产证券化的形式，第二种则是房地产企业的一种债务性融资方式，将房地产企业的抵押贷款打包为一个自称组合，以证券化的方式向投资者发行。两者都属于债务性融资，主要是这样方式的运作更为复杂，对于专业技能要求更高。
为房地产企业构建多元化并且符合我国特有国情的融资渠道，除了政策方面的引导、支持之外，还要健全资本市场，培育发展房地产信托业务，通过建立不同的融资渠道，为房地产企业提供更多的融资可能。在证券市场中，为房地产发行债券提供一定的便利，促进房地产企业通过公司债券的方式融资，通过多种方式的结合，拓宽房地产企业的融资渠道，减少相关的限制。
当然，规模一般的房地产企业要提升自身素质，完善内部的管理机制，加强信用制度建设。从而提高企业的内源融资能力能，在自身条件良好的情况下，能够为外源融资创造有力的融资条件，除了加强自身的建设，提升信誉外，企业要积极的进行多方面的融资。房地产企业的财务部门制度更为精细的预算，根据企业的投资计划和融资计划，制度合理的预算方案，降低财务风险，避免为企业带来不必要的负担。房地产企业的融资难问题在我国的市场中十分普遍，房地产老板跑路等新闻屡见不鲜，究其原因，处理市场机制不健全外，房地产发展市场的不规范、过于盲目等式重要原因，因此，房地产企业在选择投资项目时要经过慎重的考虑，合理确定投资项目，避免出现盲目的开发。最后，对于房地产企业的融资，除了笔者上述的方式外，还要大胆尝试新的融资工具，加强企业内部治理结构，拓展和完善多元化的房地产融资渠道。
参考文献：
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关键词：房地产企业； 房地产经济； 发展趋势； 探讨
经过调查显示，从我国房地产市场兴起至今，全国的房地产企业在数量和规模上都有较大的增长，许多全国知名的房地产开发企业都是在这一时期发展壮大的。经历过快速发展、市场过热等发展时期，房地产市场目前正经历着国家的严密调控，房地产价格也处于稳步回落的态势。但是考虑到我国城镇化进程中对房地产的现实需求，房地产企业的发展环境可以说是挑战与机遇并存。基于这一政策特点，房地产企业在未来的发展中到底呈现如何走势，我们有必要进行深入探讨。
一、房地产企业发展现状
纵观我国的经济发展历程，房地产企业在经济发展中扮演了重要角色，推动了国民经济持续快速的发展，房地产企业一度成为了经济发展的支柱。但是由于房价上涨过快，多数城市房地产企业过度开发，增加了房地产企业与老百姓的矛盾。为了保证房地产企业能够健康、平稳增长，国家对房地产企业采取了宏观调控政策，并且政策相对严厉。基于这一形势，房地产企业的发展现状呈现以下特点：
1、房地产企业从全面扩张向全面收缩转变
在房地产企业快速发展时期，多数房地企业都采取了全面扩张的发展策略，在各地城市掀起规模巨大的拿地潮，推高了全国各地的房屋销售价格。但是受到国家限购政策以及其他调控政策的限制，多数房地产企业为了保证企业发展质量，均改变了全面扩张的策略，从全面扩张向全面收缩转变，提高了企业的应变能力。目前多数房地产企业已经实施了全面收缩的经营策略，改变了以往大规模扩张的做法，使得企业的投资更加集中。
2、房地产企业更加关注开发质量而不是开发数量
曾经一个阶段，房地产企业的开发规模和开发数量呈现井喷式增长，在某些城市掀起了大规模的造城运动，由此导致了房地产企业的开发战线过长，占用资金过大。随着国家适时的出台了房地产宏观调控政策，房地产企业也转变了发展思路，不在对开发数量过于关注，而是朝着提高开发质量做强品牌、提高综合实力的方向发展。越来越多的房地产企业意识到，在未来的竞争中，只有树立了品牌意识，才能在竞争中处于优势地位，才能提高核心竞争力。
3、房地产企业的资金链遇到极大的考验
在国家货币从紧的政策下，房地产企业从银行获得的贷款额度越来越小，难度越来越大，房地产企业的资金链面临严峻的考验。在这一形势下，房地产不得不缩小开发规模，同时加大销售力度，加快资金回笼速度，缓解资金链危机。目前在国内房地产企业中，资金问题已经成为困扰房地产企业的主要问题。为了解决资金问题，许多房地产企业已经开始采取积极的销售措施和融资手段，缓解资金危机，保证企业能够维持正常运营。
二、目前国家关于房地产的相关政策分析
经过了解发现，国家对于房地产市场的发展态势是比较清晰的，为此制定了具有较强可操作性的政策，主要表现在以下几个方面：
1、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。许多城市的老区改造在规模上已经缩减，在投资倾向上也发生了一定转变，根本目的就是抑制房价过快上涨。
4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 政府已经明令禁止囤积房源和地块的行为，对于房地产企业购买地块后2年内不进行商住开发的，规定政府有权收回所拍卖土地。
5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地市场供求信息，坚持正确的舆论导向。目前多地已经建立了房地产信息联网制度，房地产市场的信息透明度增加，房地产市场的供求信息更加清晰。
7、国家相继国六条、国八条、国十一条等限购措施，实施了全面的限购政策，将一线城市的房地产价格维持在现有水平，形成了对二三线城市的辐射，使房地产价格失去了继续上涨的动力。
通过以上政策可以看出，房地产企业的发展已经得到了国家的高度重视，国家在多个方面采取了相应才举措，为房地产企业的发展营造了良好的环境，规范了房地产企业的经营行为，保证了房地产企业能够实现业绩的稳定增长。
三、房地产企业的发展动力研究
我国房地产企业之所能够成为国民经济的重要支柱，并且在规模和效益上都能够实现快速增长，其根本原因在于我国房地产企业有着较强的发展动力，其发展动力主要表现在以下几个方面：
1、我国城镇化进程的加快，为房地产企业提供了广阔的市场
受到我国城镇化政策的影响，城市规模在不断扩大，大量的农村人口涌入城市，产生了可观的购房需求。另外由于城市老城区的改造的不断推进，给房地产开发提供了大量的土地。基于这两种因素，房地产企业找到了正确的发展方向，在城镇化发展中，供给了大量的住房，不仅缓解了城市居民居住问题，也为地方财政提供了新的经济增长点，由此给房地产企业带来了较强的发展动力。为此，房地产企业应该对我国的政策进行深入研究，要明确未来企业发展重点，把握我国城镇化政策带来的机遇。
2、我国公分房体制改革，为房地产企业的发展提供了客观条件
考虑到我国原有公分房体制的限制，政府积极推动了公分房体制改革，将公分房制度改革为商品房制度。在这一政策的指导下，房地产企业找到了新的发展方向，为社会提供大量优质商品房来缓解公分房体制改革的压力成为了必然选择。为了满足城市商品房改革的需要，房地产企业根据城市发展现状，加大了商品房的供应力度，在商品房的销售中获得了较大的利益。房地产企业要想获得快速发展，就要明确市场环境，需要根据市场的实际需求采取相应的开发策略，充分满足市场需要。
3、我国城镇居民现实的购房需要，推动了房地产企业的增长
随着我国城镇居民生活水平的提高，改善居住环境成为了多数家庭的现实需求，并且由于城市老区改造等原因，许多城镇居民产生了现实的购房需要。在这种形势下，房地产企业顺势而上，在国家政策的扶持下和城镇居民刚性需求的指引下实现了快速发展。最近十年内，我国城镇住房供应量逐年上升，究其原因，与城镇居民现实的购房需要是分不开的。所以，房地产企业的发展动力一定程度上来自于城镇居民对住房的刚性需求。目前来看，城镇居民对住房的刚性需求是支撑整个房地产的主要动力，房地产企业必须要重视这一点，要根据居民的实际需要开发房地产产品。
四、房地产企业未来发展的总体趋势分析
从目前我国的经济组成来看，房地产经济在国民经济中的比重依然很大，房地产经济依然是我国经济的重要支柱之一。虽然目前国家对房地产市场采取了相对严厉的调控政策，但是从房地产经济的长远发展来讲是很有必要的。基于这一形势，房地产企业应合理调整经营规模和经营策略，实现自身的健康稳定增长。经过对目前我国房地产市场的整体分析，房地产企业未来发展趋势主要会表现在以下几个方面：
1、房地产企业会面临激烈的竞争与淘汰
由于国家在房地产行业的调控会进一步加强，因而房地产企业间会产生激烈竞争，一些规模较小、楼盘战线过长、楼盘销售业绩较差、资金链紧张的房地产企业会面临被市场淘汰的风险。但是从总体上来看，在激烈的竞争与淘汰压力下，能够生存下来的房地产企业都是相对强势的，在未来的发展中将会占据优势，有利于整个房地产行业的健康发展。
2、房地产企业将会积极转变经营策略和发展思路
为了应对来自房地产行业的激烈竞争，房地产企业会积极转变经营策略，改变过去激进的经营策略，会缩短房地产开发战线，减少银行贷款，增加其他融资渠道，保障资金安全。另外，房地产企业的发展思路会转变为求稳定、保增长，重视楼盘开发质量，树立过硬品牌，依靠品牌闯市场。
3、房地产企业将在国家政策的引导下实现缓慢稳定增长
由于房地产价格受到国家的宏观调控，并且受到限购令的限制，房地产的销量受到了抑制，房地产价格快速增长甚至“暴利”时代已经过去，房地产价格受到多方因素的制约，已经回归到合理的价位，并且增速明显放缓。在这种局面下，房地产企业的发展速度也会逐渐减缓，实现缓慢稳定的增长。
五、结论
通过本文的分析可知，在目前的形势下，我国房地产企业机遇与风险并存，房地产价格快速增长时期已经成为了过去，房地产企业要想实现稳定有序增长，就要在国家政策的指导下，努力提高房屋质量、做强房地产企业品牌、拓展融资渠道，从根本上改变困扰房地产企业发展的瓶颈问题。
参考文献：
[1] 夏宇晓；我国房地产市场非理性繁荣的形成机制及治理对策 [D]；华东师范大学；2011年
近20年来，房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产业日益显现出国民经济支柱产业的风范。但相对于国外成熟的房地产业，我国房地产业无论在技术上还是管理上，都还处于起步、成长阶段，虽然房地产业从业人数和企业众多，但真正素质高、竞争力强的企业并不多。
1.中国房地产业市场集中度分析
测量产业市场集中度的方法有很多，最常用的是产业集中度指数CRn。市场集中度(concentrationratios)是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构性状和大企业市场控制力的一个概念。一般而言，集中度越高，市场支配力量越大，竞争程度越低。
2004年中国共有房地产企业5.9万家，然而，全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%，也就是说CR300<25%。然而，在香港房地产市场中，前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%，主宰了香港房地产市场的运行和发展。可见，我国房地产业还没有形成规模效应，更谈不上垄断了。
2.中国房地产业规模经济分析
集中度指标主要反映的是产业内企业规模的不均衡程度，要了解中国房地产业的绝对规模水平，还需对其规模经济水平作进一步的分析。按照经济学界普遍的观点，规模经济指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增大。一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点即为企业生产的“最小有效规模(minimumefficientscale，即MES)”。
由于房地产企业的特殊性，其规模经济规律并不表现为规模越大、收益越高，即MES很难有个确切的数字。中国地产龙头企业深圳万科集团，2004年的资产总额和市值分别为155亿元和82.9亿元，但是与国外大公司却相差几十倍，仅香港新鸿基地产当年的市值就达到千亿美元。而且，尽管每年开竣工面积绝对值看似很大(2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元、销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米)，但单个房地产企业的绝对规模并不大。
对于年轻的中国房地产业来说，整个产业运行远远没有实现“帕累托最优”(ParetoEfficiency)。有些企业利用政策漏洞和各种违规手段获取暴利，使得越来越多的企业进入以争夺高利率为诱惑的竞争。稀缺的土地、有限的资金、匮乏的高素质人力资源被数万家房地产企业分摊，分割了这些稀缺资源之间本应形成的整合效应，阻碍了整个产业的良性运行。相当一部分的资源浪费在过度竞争的游戏中，造成中国房地产企业“小舢板”与境外“巨鳄”的对比，中国房地产业并没有在激烈的竞争中形成规模经济。加入WTO加快了中国融入全球经济一体化的进程，同时越来越多的境外资本逐渐涌入中国房地产业，这些将充分演绎资本强大的支配力量，对中国的房地产业并不是个利好消息。
3.中国房地产业产品差异化分析
产品的差别化是指产业内相互竞争的企业生产的同类产品，由于在商品的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异，导致产品间不完全替代关系的状况。在市场经济中，企业参与市场竞争实际上是生产同类产品企业之间的产品竞争，竞争的关键在于产品的差异性。差异性的存在，决定着有些企业能够赢得消费者的偏好、拥有较大的市场份额和市场占有率，同时也提高该产业的市场集中度水平。房地产产品的差异性主要表现在户型、工程质量、物业管理、体验经济和其他公共服务以及价格行为等方面。但随着房地产企业经营手段和方式的更新以及信息的高速传播，越来越多的开发商选择了几乎相同的合作单位；竞争对手们倾向于选择同一个优秀设计师，同一个好的营销策划公司，同一个建筑承包商，甚至同一个物业管理公司等等。在产品形式流于同质化的今天，房地产产品(楼盘)之间的差异渐渐地模糊化，仅存的差异可能就是开发商本身的品牌了。
二、我国房地产业过度进入成因探析
在对中国房地产业的市场进行分析时，不能不分析企业过度进入的原因。综合考虑经济社会发展现状，笔者认为以下几点值得考虑：
1.旺盛的市场需求
建国后一二十年的时间里，人民收入低下，生活没有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺经济是各行各业的通病。随着经济的发展，“住”开始成为人们关注的焦点。自1998年以来，由于住房制度的改革、利率的多次调整和消费观念的更新，人民群众对商品房等房地产产品的需求急剧增长。同时加入WTO后加快了外国资本的进入以及外国公民成为我国潜在消费者的步伐。凡此种种，构成了庞大的需求，刺激着供给成倍增加。
2.非理性的预期利润率
利润最大化是企业最为重视的一个目标，利润率的高低是潜在企业决定进入与否的决定因素。只有当预期收益大于预期成本时，企业才会考虑进入。但在中国，即使房地产业降温，其利润率至少是10%～15%，也远远高于6%～8%的国际平均利润率，甚至高于国内其他产业的收益。加上经济转轨期间市场机制的不健全，政府机构及其权力改革的不彻底，刺激着潜在进入者寻租(Rent-Seeking)行为的发生。很多地方土地供应的不透明性和软性信贷的存在，使必要资本量的进入壁垒失效，以至于那些所谓有背景的企业容易筹措到资金和拥有各种优惠政策，进而获得超额利润。这种种因素便造就了房地产业暴利的非理性预期，刺激着越来越多的房地产企业参与竞争。
3.进入主体多元化
在市场经济国家，企业是市场的主体，是市场的细胞，是否进入一个产业是企业的自主决策。但在我国，情况却截然不同。由于种种原因，很多党政机关甚至军队、事业单位(如学校)都注册有房地产企业。这些企业占据着市场上很大的份额，而且他们有能力取得优惠的开发政策，使他们成为房地产市场中不可忽视的集团。但往往正是这些企业暴露出违约或者其他损害消费者福利的问题，抑制了市场的规范发展。
4.市场发育不完善，市场体系不健全
首先，资本市场的幼稚，使得很多房地产企业不能在退出后找到合适的融资渠道，筹措足够的资本投资新产业，导致企业长期存在于房地产业中影响产业的整合；其次，人力资源市场的不完善，加上人力资源资产专用性(HumanAssetSpecificity)，使得许多房地产企业退出后，大批的职工不能找到合适的工作岗位，影响社会的稳定发展；最后，产权市场的掣肘，使企业难以进行产权转让与重组，影响企业的规模经营。因此，尚未成熟的市场体系不能容纳房地产企业退出后所释放的过剩生产能力。在生存与发展的抉择中，众多房地产企业在艰难地“糊口度日”。
三、中国房地产业市场结构优化对策
在产业组织学中，哈佛大学的梅森(Mason)和贝恩(Bain)等人在理论上构建了市场结构(Structure)、企业行为(Conduct)和市场绩效(Performance)分析框架，简称S-C-P范式。这里利用该范式分析房地产业的发展。
1.提高进入壁垒
进入壁垒是影响市场结构的重要变量。政府适度提高进入壁垒，可以有效抑制过多企业蜂拥而至，实现克拉克(Clark)的“有效竞争”(WorkableCompetition)。例如，当前房地产业预售门槛的提高，使企业不能再依靠预售款周转资金，房地产企业必须具有一定的资本实力才能进入房地产业。
政府可以提高房地产企业的最低注册资本额、加强建筑质量审核、鼓励企业间合作联合等方式来提高进入壁垒。房地产企业的强强联手亦会使社会优质资源得到集中和整合，避免在过度竞争中资源的浪费和损失，实现企业的规模经营。
2.完善资本市场
资本市场的不健全，严重阻碍了优质房地产企业做大做强。房地产业是资金密集型行业，充足的资金是开发优秀产品的前提保证。然而由于中国房地产企业的规模一直偏小，资金实力有限，抑制了优质企业的成长。2000年房地产企业上市禁令的破除，给房地产业的发展带来了福音，南京“栖霞建设”作为禁令解除后第一家上市房地产公司，募得资金数亿元，为该公司的发展提供了强有力的资金保障。除上市外，像投资基金等融资渠道也应该尽早完善，以支持中国房地产业的良性发展。
3.引导企业从价格竞争转向非价格竞争
企业的竞争包括价格竞争和非价格竞争。在当前的房地产市场中，价格与企业品牌、户型创新、楼盘质量、营销策划以及物业管理等各层次的竞争齐头并进，共同成就房地产业的竞争格局。
房地产企业由于产品的特殊性，在买方市场的今天，越来越多的消费者在购买住房时已经将眼光投向企业品牌，据统计，房地产产品的销售30%以上是因为消费者看中其品牌。所以，有人说中国房地产业的竞争已经跨入了品牌竞争的时代。同时，越来越多的消费者在购买住房时将物业管理放在重要位置。所以，在竞争日益激烈的房地产市场上，物业管理水平的提高是占领市场的必备工具。当然，有效减少成本，降低售价也是占领市场的重要砝码。
4.避免重复建设，实现资源优化配置
产业生产力的利用，可以避免重复建设对于资源的浪费。优化的市场结构基础和理性的企业行为，在产业政策的指导下将充分发挥生产力的作用。
房地产业能够快速有效地拉动区域经济增长，已成为各地政府财政收入的重要来源，在国民经济中占据着重要的位置。但由于我国房地产市场起步晚，相关法律法规还未完善，特别是中小城市房地产市场发展仍不成熟。针对这一情况，本文首先阐述房地产市场相关理论，然后对菏泽市房地产市场发展环境及房地产市场综合分析，找出菏泽市房地产市场存在的主要问题，最后结合分析的结果，有针对性地提出促进菏泽市房地产市场健康发展的对策。
【关键词】
菏泽市；房地产市场；对策建议
一、房地产市场的相关理论
（一）房地产的概念
房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。
房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
（二）房地产市场的概念
市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。
二、菏泽市房地产市场发展的现状分析
菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。
由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。
三、菏泽市房地产发展中存在的问题
（一）房地产市场产品需求不足
现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，
（二）房地产价格与居民收入不协调
2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。
（三）房地产开发模式单一
菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。
四、对菏泽市发地产发展的建议
（一）加强对房地产市场的宏观调控
依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。
（二）促进发展房地产市场多元化发展
切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。
（三）扩大房地产投资融资渠道
菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。
参考文献：
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关键词：城市；土地价格；人口规模；面板数据
中图分类号：F29文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0141-02
一、理论探讨
中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。
Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。
胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000―2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。
自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨到2008年的46% 。在不断推进城市化进程中，中国各大中城市市辖区人口的持续上升从根本上构成了对城市土地不断增长的需求，推动城市土地价格水平不断上涨。同时，考虑到从人口规模扩张到形成对土地的有效需求的过程中，有效支付能力和房地产开发商的参与必不可少，因此必须同时考量城市居民收入水平、储蓄水平和房地产开发对城市土地价格的影响。
二、模型与实证检验
文中所有数据均来自历年的《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。城市土地价格水平用各城市历年的土地交易价格指数来度量，本文选取了全国有代表性的35个大中城市作为样本，所有数据均以2000年为基期进行折算。用这35个城市的年末非农业人口数表示城市人口，用城市的职工平均工资水平来代表城市居民的平均收入水平。用各个城市历年的年末城乡居民储蓄余额与城市人口数之比表示城市人均储蓄水平。最后，为了衡量一个城市的房地产开发水平，我们采用一个城市当年的房地产投资额占城市GDP的比重来作为这个城市当年的房地产开放水平的指标，房地产投资额占城市GDP比重越高，说明该城市当年房地产开发水平越高。
综合考虑城市人口，平均收入水平，储蓄水平和房地产开放水平对城市土地价格的影响，利用全国35个大中城市2000―2007年的数据建立面板模型。笔者分别检验了线性，半对数和双对数三种形式，发现只有双对数函数拟合度较高，同时考虑到双对数形式函数具有清晰的经济学意义，故本文中采用双对数形式建立面板数据模型如下：
lnPi，t=c+?鄣i+β1lnpopi，t+β2lnWi，t+β3lnSi，t+β4lnri，t+εi，t
下标i代表城市，t代表时间，c为截距项，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分别表示该城市当年的土地交易价格指数（2000年基期折算），非农业人口数，平均工资和人均储蓄额。ri，t是该城市当年房地产投资额占城市GDP的比重，表示房地产开放水平。εi，t为误差项，?鄣i，t为偏离平均截距项的个体效应水平。
根据常数项采用不同的形式，面板数据模型可分为合并模型，固定效应模型和随机效应模型。通常我们可以根据F来确定是采用合并模型还是固定效应模型，而通过Hausman检验可以确定是采用固定效应模型还是随机效应模型。通过对数据的检验结果可知，以上面板数据模型应采用固定效应模型。本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表横截面固定效应，同时利用GLS回归方法（cross-section weights）消除面板数据中的截面异方差，利用 White Period 加权矩阵得到稳健方差，消除序列相关对回归结果的影响。
模型回归结果如下：
R2=0.999，F-statistic=12 442.48，P（F）=0.000
三、研究结论与启示
从回归结果可以看出，整体上城市土地价格水平与城市人口规模、人均储蓄水平和房地产开发水平均呈现显著正相关，而土地价格同职工平均工资的正相关水平并不显著，置信概率为0.073。
首先，城市土地价格水平与城市人口规模为显著的正相关关系，弹性系数为0.174，城市人口的增加直接推动了土地价格水平的上涨。如同单中心城市土地价格模型所揭示的那样，在长期中城市人口的增长决定了城市的土地价格价格水平。实证分析表明中国城市化进程的推进，城市人口规模的扩张成为了推动了城市土地价格水平的不断上升的主要动力之一。
其次，城市土地价格水平与城镇居民的人均储蓄余额显著正相关，而与代表居民收入水平的城市职工平均工资的正相关水平并不显著。收入和储蓄同时形成成了城市人口对土地需求的购买了，然而实证结果表明中国城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求是由财富水平而不是收入水平主导的。
最后，城市的房地产开放水平，即一个城市当期房地产投资额占城市GDP的比重，同样与城市土地价格水平显著正相关。房地产开发商作为城市人口对土地形成需求的中介环节，能够有效的整合包括银行信贷、行政许可等各种资源，在土地市场上迅速形成需求。一个城市的房地产业的产值比重越高，必然意味着这个城市通过房地产开放商这一中介环节进入土地交易市场的银行信贷资金越多，这毫无疑问地将会推高该城市地土地价格水平。
在政府对土地市场以及房地产市场宏观调控的过程中，应当密切关注长时期内人口因素变化对房地产市场所产生的深远影响，人口规模的扩张或缩小，人口结构的变化都可能在长期成为决定房地产市场和城市土地市场的决定性因素。同时应将城市居民的财富水平纳入到考量房地产市场发展的分析框架之中，而不是仅仅局限于衡量城市居民的收入水平。
参考文献:
[1]Capozza，D.R.，Helsley，R.，The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth.Journal of Urban Economics，1989，(3):295-306.
[2]胡冠军.基于Panal Data 模型的城市地价水平影响因素研究[D].杭州:浙江大学硕士学位论文，2007:4.
关键词：房地产；国民经济；关系
一、房地产业在国民经济发展中的作用
1．房地产投资有效地促进了国民经济的增长。近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。以江苏为例，江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。1991年~2002年，江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长，明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。
2．房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。
3．房地产对GDP的贡献。以江苏为例,1991年房地产业对于GDP的直接贡献率为6.34%，1991年以来，房地产业对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大，至2002年其贡献率已超过10%。因此，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
4．房地产业对居民居住条件改善的贡献。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增长4.36%。计算1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的相关关系。
5．房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。
目前我国城市建设用地约1.34万平方公里，加上建制镇，城镇存量土地已达2.5万平方公里，如果以每平方公里5亿元资产计算则约有12.5万亿元，如果再加上几十亿平方米的房屋资产，房地产业是我国国民财富的主要构成部分。
6．房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。城市是经济社会在空间上聚集的地区，在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市巨大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投入。在市场经济条件下，这些投入都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资，有些还可以取得一定的利润，然后再投入城市的基础设施和社会设施建设，进一步改善城市投资环境，把城市建设管理纳入良性循环的轨道。
7．发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。以江苏为例，2003年1~10月份外商投资房地产共计154亿元人民币，同比增长57.86%。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。
二、影响房地产业发展相关因素的分析
1．政府政策。房地产业是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之—。从上述国民经济与房地产的关联度可以看出，只有促进房地产业的发展，才能加速国民经济的发展。
2．市场规模。市场规模即市场需求量，市场需求量的大小是房地产业发展的前提条件。
房地产主要包括住宅、商业用房、办公用房、工业厂房等。其中住宅、商业用房、办公用房占其总量的97%以上。特别是住宅占整个房地产市场需求量的70%以上，因此居住人口越多，对市场需求就越大。同时市场越繁荣，流动人口越多，对商业用房需求就越大。商业用房占整个房地产市场需求量的20%以上。因此国民经济越繁荣，房地产市场规模就越大。
3．市场范围与开放度。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，它是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程随市场范围扩大而加快。
同时，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。
三、制约房地产业发展的因素分析
中国是一个发展中国家，目前的经济发展正在成为世界经济增长的火车头。这为房地产业的发展提供了坚实的经济基础，但现实中，仍有一些因素制约房地产业的更快发展，这些因素包括：
1．城市化率偏低。2002年，我国城市化率仅为37.80%，低于世界平均水平13个百分点，但与我国国民经济发展水平相比明显偏低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。
2．房价相对偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比(即房价之比)在3：1至6：1之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅则难以形成消费热点。虽然从全国而言，房价收入已从1991年的7.32：1缩小到1998年的5.66：1，但不少城市的房价收入比仍然偏高，使许多居民难以承受。近日对江苏各市的房价收入比进行的调查表明，南京的房价收入比高达6.7：1，苏州房价收入比6.03:1,已超过警戒线，无锡房价收入比已接近警戒线，较高的房价使许多居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求。
3．房地产市场税费政策不尽完善。目前全国的房地产市场税费政策不尽完善，房地产开发建设中的税费收取有重复之嫌。房地产开发包括土地成本、建设成本、配套建设费。其中土地成本中已经包含契税，配套建设费中已经包括各种配套建设费用，但是营业费的收缴是上述各项费用的总和，这种费上加税，税上加税的税费政策必然使得房地产价格居高不下，制约了房地产业的发展。同时租赁市场灰色交易严重。随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住等不断扩大，房地产租赁活动异常活跃，但由于目前房地产租赁市场的税费负担过重，使大量房地产租赁活动以灰色交易方式存在。以南京市为例，房地产租赁市场的税费占租金收入的22.5%左右（17%房产租赁税+5.55%营业税），这在客观上制约了房地产租赁市场的发育。
4．经济实用房建设不足，拆迁矛盾日益增大。近几年来，安居工程的实施对加速解决低收入家庭的住房问题起到了重要作用，但是在实施中却明显“变味”。由于安居工程不仅需要投入一定的资金，而且需要无偿投入土地资源。各地政府为提高经营城市的能力，对经济适用房采取压缩甚至停止建设。同时由于近两年住宅价格上涨过快，加上我国宏观经济调整步伐，许多职工退二进三，下岗职工增加，造成拆迁安置户无法利用拆迁款购买所需房屋，给国民经济、社会造成了不良影响。
四、房地产业促进国民经济发展的政策建议
1．加快城市化建设的进程。我国城镇规模普遍较小，农村城市化水平低，吸呐与扩张能力弱，严重滞后于工业化水平。一般认为，城市人口占总人口的比重达70％以上，城市化进程才会稳定下来，而我国这一比重才37.8％左右，因此，城市化的潜力很大。在建设过程中一定要按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行城市化建设。
2．调整税费政策降低房价。房价与土地开发成本、房屋建筑成本以及房地产租赁价格有关。目前，房价偏高是与各种税费分不开的，因此，政府应在继续削减房地产有关税费的基础上为房地产业营造一个良好的发展环境。
3．进一步加快住房分配货币化改革步伐。目前，由于各城市体制改革的深入，企业改制成为趋势，国家行政机关、事业单位住房分配货币化补贴到位情况较好。但是少数城市改制企业还不够理想，影响了个人购房的全面启动。因此，应强化落实住房分配货币化的政策措施，特别要落实企业住房分配货币化改革措施，促进房地产业的发展。
4．完善房地产金融体系。一是完善住房金融制度，具体包括：（1）规范公积金运作，住房公积金信贷、结算等具体业务可委托商业银行办理，住房公积金管理机构转变为具有融资和贷款职能的政策性非银行金融机构；（2）构建住宅储蓄机制；（3）建立股份制、政策性、专业化的住房金融机构，促进公积金的保值增值。二是建立房地产共同基金。房地产共同基金的建立，有助于解决房地产开发资金的短缺，稳定房地产投资规模，解决房地产开发企业股份制改造中的规模问题和资金问题。三是促进房地产企业上市筹资。房地产企业的上市有利于房地产企业提高经营管理水平，也有利于企业无形资产及信誉度的提高，能为企业筹资及实现规模经营打下良好的基础。
5．大力发展经济适用房。政府在住房补贴政策实施过程中，应在大幅降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者，对一些连经济适用房也买不起的无房者，政府应提供额外补助。
参考文献：
1．胡荣华，韩健，张晓锋．江苏省房地产业发展趋势研究，2001年4月．
内容摘要：房地产开发企业日趋向规模化、制度化、差别化、品牌化、战略化方向发展，使得中小房地产开发企业无法回避激烈的市场竞争。中小房地产开发企业必须采取有效的竞争战略，才能在竞争中获利。通过分析，本文给出了促进中小房地产开发企业发展的竞争战略：成本领先战略、标新立异战略、弥隙市场战略、集群组织战略、质量改进战略、比较优势战略。
关键词：房地产开发中小企业竞争战略
随着我国房地产业竞争的加剧，房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，导致房地产开发企业向规模化、制度化、差别化、品牌化、战略化方向发展。中国房地产TOP10研究组《2005年中国房地产百强开发企业报告》中指出房地产百强开发企业的发展趋势包括：通过合并及战略联盟实现规模化扩张、明确中长期发展战略规划使企业做大做强。根据《中小企业标准暂行规定》，依职工人数、销售额、资产总额等指标进行划分，我国至少有90%以上的房地产开发企业属于中小企业。这些开发公司将如何拓展生存空间，怎样发展壮大，这是在新形势下影响我国中小房地产开发企业综合竞争能力提升的关键问题，为此探讨我国中小房地产开发企业的竞争战略选择有其现实意义。
美国著名学者波特认为，企业要在激烈的市场竞争中获得持久的竞争优势，不外乎采取三种战略：成本领先战略、标新立异战略和目标集聚战略。本文结合房地产行业的特点，针对当前房地产开发市场的现状，给出了中小房地产开发企业可采取的六种竞争战略：
成本领先战略
成本领先战略要求中小房地产开发企业必须拥有最低成本的产品。可以通过采用廉价劳动力及采用有效管理措施实现低成本战略，比如在土地取得时尽量采用联合开发的形式；项目实施过程中搞好成本管理费用的控制；相对减少为树立品牌而花费的巨额广告费用等。在当前房地产市场价格一路飙升的情况下，如果中小房地产开发企业能够推出保证产品质量前提下的低成本房地产，利润不减的同时其销售价格相对较低，其市场销售前景将会非常乐观，房地产企业将立于不败之地。例如，在一些大型房地产开发公司把开发目标瞄准高档商品房、写字楼、商场、娱乐性房地产时，中小房地产开发公司可以集中精力开发利润率相对较低的普通商品住宅、经济适用房等项目，通过价格领先策略挖掘出强大的顾客市场。
创新战略
现代战略理论认为，企业的生存与发展，关键取决于是否具备核心竞争力，所谓核心竞争力是指保持企业持续生存和发展独有的、其它企业难以模仿的能力，他是一种能够使企业长期持续发展、获取超额垄断利润并能为顾客带来更多独特价值的核心能力。中小型房地产开发企业应当彻底抛弃“小而全”的经营思想，围绕自身的核心能力进行开发经营，将并不擅长的开发业务以“转包”等形式，交给其他企业去做，专心致志地做自己最专长的业务，这是中小企业生存与发展独有的、其它企业难以模仿的能力。在具体开发过程中，中小房地产开发企业由于没有更多的资金、能力、精力去满足大部分的市场需求，所以要坚持自己的开发特色和市场定位，力求标“新”，即开发新的产品，更开拓新的顾客群，开展新的服务。
弥隙市场战略
日本经济学家长岛总一郎提出了“弥隙战略”理论，他认为市场经济中永远存在着市场的盲点，中小企业生产经营活动应该围绕着“寻找市场弥隙”而展开，并以新产品开发作为实施市场缝隙战略的核心。中小房地产开发企业实施弥隙市场战略应注意以下几点：第一，要更加注重市场调研，善于挖掘市场弥隙。中小房地产开发企业要想在市场竞争中求生存、求发展，在无法依靠自身内部规模经济的情况下，只有通过加强市场调研，挖掘、发现、把握房地产开发市场弥隙，开发适合消费者需求不断变化的产品，为自己的生存能力增添法码。第二，采取分层竞争的策略，拓展专业市场。中小房地产开发公司由于自身拥有的资本、人才、规模等难以适应和大型房地产开发集团针锋相对竞争的需要，所以要避开主要的竞争层面，把自己有限的资源与能力集中在某个细分市场上，精于特殊房地产产品的开发，力争成为这一类细分市场中的强者，从而形成自己的经营特色，进而更有效的拓宽专业市场。第三，主动占领对大企业来说生产价值不大且规模较小的产品市场。市场中的缝隙领域是很多的，中小房地产开发企业定位在这样的市场，可以开发适应一个小市场或专业市场，满足一群特定购房者的房地产，这样可以避免与较低水平的房地产开发公司恶性竞争以及与大集团公司的正面竞争，不断扩展其经营生存空间。
集群组织战略
我国产业分工的不断深化也使中小房地产开发企业不再受制于规模经济，使其可以透过“地区规模经济”取代企业内部的规模经济，所以中小房地产开发公司可以通过内部分工外部化，大量的聚集在某一地区，在某一开发项目的整个链条上进行分工，形成企业集群组织。另外也可以与大型房地产集团公司建立分工协作的经济网络关系。在此也希望大型房地产开发公司突出主业，在把精力主要放在参与国际或区域间产品竞争的同时，积极帮助和培植与自己协作配套的中小房地产公司，并鼓励中型房地产开发公司间建立跨地区的经济技术合作关系，打破地区界线，在更大的地区范围内实现资源的有效合理配置，形成中小公司与大公司之间的互补、互利关系。这种形势非常有利于中小房地产开发企业形成集群合作关系，由外部规模经济来代替大企业的内部规模经济，使中小房地产开发企业充分享有大公司的信息等资源，提升自身实力，增强市场竞争力。
质量改进战略
中小房地产开发企业可以借鉴著名的“木桶原理”：木桶能够盛多少水，是由最短的一块木板决定的，只要有一块木板很短，其它的再长也不可能多装水。对房地产产品而言，也可以借用“木桶原理”加以阐释。房地产产品本身包含很多内容，产品的设计、质量、价格、服务等等，任何方面被消费者不认可都会影响到产品转化为商品的过程，会影响产品的销售、赢利，甚至未来的命运。所以，中小房地产开发企业要更加注重所开发产品的质量，遵循PDCA循环，增加房地产产品构成中“最短的那块木板”，致力于增强满足购房者质量要求的能力，以赢得更多的业主的信任和青睐。
比较优势战略
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